5. Maatschappelijke kosteneffectiviteitsanalyse binnen-buitenstedelijk bouwen

Tabel 3.3: Grondprijzen per woningtype Programma Sociaal Middelduur Duur

1.500 2.000 1.500

totaal

5.000

grondprijs Bereikbare steden

grondprijs Purmerend

grondprijs Hoofddorp

€ 16.000 € 29.000 € 48.000

€ 15.000 € 42.000 € 79.000

€ 14.000 € 31.000 € 47.000

30% 40% 30%

Niet-woningbouwprogramma Op basis van de data van Bereikbare Steden is het niet-woningbouwprogramma bepaald. Per woning is een gemiddeld niet-woningbouwprogramma bepaald. In Tabel 3.4 is het gemiddelde niet-woningbouwprogramma met bijbehorende grondprijzen weergegeven.

Tabel 3.4: Grondprijzen voor het niet-wonen programma

Kantoren Bedrijven Commerciële ruimte Voorzieningen

Programma Bereikbare steden 34.000 3.000 14.000 16.000

grondprijs

Programma

grondprijs

Purmerend € € € €

500 300 400 200

30.000 13.000 22.000 4.000

Programma

grondprijs

Hoofddorp € € € €

500 300 400 200

61.000 8.000 6.000

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

€ € € €

30

600 300 700 400

Parkeren Conform de doorrekening van Bereikbare Steden rekenen we met een parkeernorm van 0,5 per woning. Uit de berekening is geen parkeernorm voor niet-woningbouw te destilleren. Als gemiddelde parkeernorm is aangehouden 2,5 parkeerplaats per 100 m² bvo niet-woningbouw. De onrendabele top per parkeerplaats is bepaald op basis van Bereikbare Steden. Voor Purmerend is geen onrendabele top uit de data te halen, deze is gesteld op € 10.000 per parkeerplaats. De onrendabele toppen zijn: ▪

Bereikbare Steden € 5.000 per parkeerplaats;

▪

Purmerend € 10.000 per parkeerplaats;

▪

Hoofddorp € 10.000 per parkeerplaats.

Bovenplanse kosten De bovenplanse kosten zijn overgenomen uit de data van Bereikbare Steden. De onrendabele top per woning is voor de projectlocaties ongeveer gelijk en bedraagt € 21.000 per woning. 3.2.2

Buitenstedelijke locaties

Kosten Voor beide buitenstedelijke locaties is, op basis van het ruimtelijk programma met bijbehorende openbare ruimte een grondgebruik opgesteld. Met behulp van standaard profielen is het oppervlakte verharding bepaald. Voor groen is een norm aangehouden van 175 m² per woning. Het oppervlakte waterberging is 10% van het verhard oppervlak en 75% van het oppervlakte uitgeefbaar wonen. Dit grondgebruik is de basis voor de kostenraming. Het grondgebruik is weergegeven in Tabel 3.5.

Tabel 3.5: Grondgebruik ruimtelijk programma Lisserbroek en Oostflank Purmerend uitgeefbaar verharding groen water woongebied

Lisserbroek

%

Oostflank

%

662.000 319.000 350.000 81.000 1.411.000

47% 23% 25% 6%

944.000 528.000 500.000 123.000 2.095.000

45% 25% 24% 6%

Met behulp van het Prijzenboek 2022 van Metafoor zijn grotendeels de grondkosten bepaald (op basis van eenheidsprijzen). Hierbij is rekening gehouden met een passend kwaliteitsniveau bij dit type wijken.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

31

De inbrengwaarde/verwervingsprijs is bepaald met doelzoeken: de inbrengwaarde van de grond is gelijk aan de marktwaarde. De reden is dat ontwikkelaars alleen ontwikkelen als hun boekwaarde lager of gelijk is aan de marktwaarde. De inbrengwaarde (per m² plangebied) is: ▪

Oostflank € 30 per m² plangebied;

▪

Lisserbroek € 76 per m² plangebied.

De kosten in de doorrekeningen zijn gebaseerd op een inrichtingsniveau, dat je mag verwachten bij een uitbreidingswijk. Dit betekent dat een gemiddeld kwaliteitsniveau is aangehouden met beperkte duurzaamheidsmaatregelen. Om de gebieden ook klimaatadaptief te maken hebben Arcadis en &Flux een raming gemaakt van de kosten per m² plangebied. In deze raming zijn kosten meegenomen voor wateroverlast, hitte en droogte. Deze data is voor nieuwbouw binnen de bebouwde kom. Voor de kosten om het klimaatadaptief te maken is de laagste eenheidsprijs overgenomen (voor wijktype Bloemkoolwijken, € 13 per m² plangebied. In Tabel 3.6 is de kostenopbouw voor de Oostflank voor Lisserbroek opgenomen. We maken onderscheid in de kosten voor de grondexploitatie en de bovenplanse investeringen en rekenen de bedragen terug naar een kostennorm per woning. Nadere posten onder de grondexploitatie zijn bekend, maar vanwege mogelijke marktgevoelige informatie buiten dit rapport gelaten.

Tabel 3.6: Kostenopbouw Oostflank Purmerend en Lisserbroek

Grondexploitatie Bovenplanse investeringen Totaal

Lisserbroek

Oostflank

€ 87.000 € 12.000 € 99.000

€ 67.000 € 6.000 € 73.000

Opbrengsten De grondopbrengsten zijn grotendeels bepaald met behulp van de residuele grondwaarde methode. De waarde is bepaald met behulp van marktonderzoek. Bij middeldure woningen is de VON-prijs afgetopt naar gemiddeld € 325.000 per woning (8,5% lager dan de NHG-grens). De stichtingskosten zijn bepaald met behulp van Bouwkostenkompas.nl. De grondwaarde voor sociale huurwoningen is gesteld op € 20.000. In Tabel 3.7 is het programma en zijn de grondprijzen voor de Oostflank in Purmerend opgenomen. In Tabel 3.8 die voor Lisserbroek.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

32

Tabel 3.7: Grondwaarde Oostflank Oostflank

aantal

%

Rij goedkoop Rij midden Rij duur 2^1 kap Vrijstaand Kavel (type 1)

1.500 2.000 500 500 250 250

30% 40% 10% 10% 5% 5%

Totaal

5.000

kavelgrootte

grondprijs

112 122 180 300 420 700

€ 20.000 € 43.000 € 61.000 € 97.000 € 147.000 € 525.000

Tabel 3.8: Grondwaarde Lisserbroek Lisserbroek

aantal

%

Rij goedkoop Rij midden Rij duur 2^1 kap Vrijstaand Kavel (type 1)

1.050 1.400 350 350 175 175

30% 40% 10% 10% 5% 5%

Totaal

3.500

kavelgrootte

grondprijs

112 122 180 300 420 700

€ 20.000 € 66.000 € 107.000 € 205.000 € 176.000 € 525.000

Voorzieningenprogramma Op basis van standaardnormen (afgeleid uit normen die in andere gemeenten worden gehanteerd bij het toevoegen van x-aantal woningen of x-aantal inwoners aan de gemeente) is het voorzieningenprogramma bepaald. Hierbij is rekening gehouden met voorzieningen als huisartsen en andere zorg gerelateerde voorzieningen, basisscholen en sportvoorzieningen. Er is geen rekening gehouden met het toevoegen van commerciële ruimtes, zoals kantoren en bedrijfsruimtes. De kosten voor het voorzieningenprogramma zijn geschaard onder de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gebiedsontwikkelingslocaties.

3.3 Technische uitgangspunten 3.3.1

Fasering

Om een saldo op contante waarde (zie paragraaf 3.3.3) te kunnen berekenen zijn de grondkosten en -opbrengsten gefaseerd. Bij zowel de binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties wordt een bouwperiode tussen 2027 en 2035 verondersteld.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

33

Bij berekening van de grondexploitatie is alleen gekeken naar de publieke (on)rendabele top. Dat wil zeggen dat alleen kosten zijn meegenomen, die behoren bij een publieke grondexploitatie. De kosten na oplevering (bijvoorbeeld beheerskosten) vallen buiten de berekening van de grondexploitatie, maar vallen wel binnen de scope van de MKEA (waar een langere tijdshorizon voor effecten wordt gehanteerd). Er is ook geen rekening gehouden met een private (on)rendabele top: uitgangspunt is dat een ondernemer pas gaat investeren wanneer zijn businesscase positief is en hij/zij dus een winstmarge kan hanteren. Wij hanteren in deze MKEA dus geen verschil in ontwikkeltijd. Die verschillen zijn er in de praktijk mogelijk wel. Zo kunnen binnenstedelijke locaties een lange ontwikkeltijd hebben vanwege een gefragmenteerde eigendomssituatie of doordat sprake is van een complex transformatieproces waarbij aanvullende werkzaamheden gedaan moeten worden (zoals het saneren van grond). Ook grote buitenstedelijke locaties kunnen een lange ontwikkeltijd hebben, hier spelen vaak complexere besluitvormingstrajecten rondom het bouwen buiten bestaand stedelijk gebied, mede in relatie tot vergunningen en bezwaren van omwonenden. Daarnaast zijn vaker relatief grote infrastructurele ingrepen nodig die ook tijd vergen om te realiseren. 3.3.2

Parameters

Op dit moment is de inflatie uitzonderlijk en de (nabije) toekomst voorspellen is lastig. Omdat de fasering voor beide varianten gelijk is, heeft de hoogte van de indexatie nauwelijks effect, hierdoor is gerekend met “standaard” indexaties. Bij de doorrekening is uitgegaan van een (fictieve) actieve rol van de gemeente (gemeente koopt alle grond, maakt bouwrijp en verkoopt bouwrijpe kavels). In de praktijk zijn de rentes bij een gemeentelijke grondexploitatie bij een positieve en negatieve kasstroom gelijk. Dit is ook in deze berekeningen aangehouden. De rente is gesteld op 3 procent. Omdat alle 4 de grondexploitaties een negatief saldo hebben, moet, conform de BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) de disconteringsvoet 2 procent zijn: ▪

Index grondkosten 2%;

▪

Index grondkosten 2%;

▪

Rente bij negatief saldo 3%;

▪

Rente bij positief saldo 3%;

▪

Disconteringsvoet 2%.

3.3.3

Het verdisconteren van de effecten

Alle effecten, dus ook de financiële effecten, zijn in de tijd uitgezet. Daarbij hanteren we een zichtperiode van 50 jaar (2022-2072), waarbij voor de eenmalige

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

34

directe financiële effecten de fasering uit paragraaf 2.3.2 geldt. Alle effecten per jaar zijn via een disconteringsvoet teruggerekend naar wat ze vandaag de dag waard zouden zijn (prijspeil 2022). Voor de discontering van de financiële gegevens zijn de regels van het BBV aangehouden. Voor de maatschappelijke en economische effecten is aangesloten bij de Werkgroep Discontovoeten, die voorschrijft dat bij uitwerking van maatschappelijke kostenbatenanalyses (MKBA’s) de discontovoet voor financiële effecten 1,6 procent is en voor maatschappelijke effecten 2,25 procent. In onderstaand kader is nog meer informatie opgenomen over de effectwaarderingen in contante waarden. Effectwaarderingen in contante waarden Alle bedragen in de overzichtstabellen zijn gegeven in contante waarden (tenzij anders vermeld). Bij het vergelijken van kosten en baten is een lastig aspect namelijk het verschil in de periode waarin de effecten optreden. De investeringskosten worden gemaakt op het moment dat het project wordt uitgevoerd (vaak aan het begin van het traject), terwijl de maatschappelijke effecten pas daarna optreden (sommige effecten ontstaan wel al eerder, maar groeien in totdat het volledige programma is gerealiseerd).

Verschillende effecten treden dan echter wel voor alle jaren in de toekomst op (conform de MKBA-werkwijzers is voor deze maatschappelijke effecten gewerkt met een tijdshorizon van 50 jaar). Om alle effecten met elkaar te kunnen vergelijken is gebruik gemaakt van contante waarden. Hiermee worden de toekomstige kosten en baten teruggerekend naar wat ze vandaag waard zouden zijn en zijn daarmee vergelijkbaar. De ‘waarde’ van bedragen later in de tijd is lager: het is aantrekkelijker om in 2022 duizend euro op de bank te hebben en daar dertig jaar rente op te krijgen dan om in het jaar 2050 duizend euro te hebben (nog afgezien van inflatie). Met andere woorden: duizend euro in 2050 is minder waard dan duizend euro in 2022. Om de contante waarden te bepalen wordt gebruik gemaakt van een zogeheten disconto- of rentevoet. Hierdoor worden de huidige waarden (prijspeil 2022) van alle toekomstige kosten en baten teruggerekend naar wat ze vandaag waard zouden zijn.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

35

4. Financiële effecten In dit hoofdstuk werken we de financiële effecten uit voor de vier projectlocaties. Daarbij maken we onderscheid tussen eenmalige investeringen en structurele kosten.

4.1 Eenmalige investeringen 4.1.1

Binnenstedelijke locaties

Bij binnenstedelijk bouwen zijn de grondexploitaties overgenomen uit de data van Bereikbare Steden. Voor beide gebiedsontwikkelingen en voor het gemiddelde van alle Bereikbare Steden geldt dat sprake is van een negatief saldo van kosten en opbrengsten, een onrendabele top. De opbouw van dit tekort is nader toegelicht in paragraaf 3.2. Als opbrengsten zijn alle opbrengsten (incl. kostenverhaal) opgenomen. Het saldo hiervan is voor alle drie de ontwikkelingen negatief, er is sprake van een publiek tekort op de ontwikkelingen. In contante waarden per woning gaat het om de volgende bedragen (in contante waarden): ▪

Bereikbare Steden € 20.000 per woning;

▪

Purmerend € 16.000 per woning;

▪

Hoofddorp € 24.000 per woning.

4.1.2

Buitenstedelijke locaties

Bij buitenstedelijk bouwen is het tekort zichtbaar in de niet-toerekenbare bovenwijkse kosten (zie toelichting in paragraaf 3.2). Het saldo op contante waarde voor de ontwikkeling (grondkosten, toerekenbare bovenplanse kosten en grondopbrengsten) is € 0, het gaat hier om de grondexploitatie. Dit komt omdat dit het residu is van de grondopbrengsten minus de (toerekenbare) grondkosten. Bij de grondkosten zijn ook de niet-toerekenbare kosten opgenomen. Deze is gelijk aan het tekort (zonder rente en inflatie). Door de grondkosten en -opbrengsten te faseren neemt het tekort per woning toe. Dit tekort wordt dus veroorzaakt door de niet-toerekenbare bovenplanse kosten. In de 2 buitenstedelijke locaties moet veel infrastructuur aangelegd worden om de wijken te kunnen ontsluiten. Deze kunnen deels toegerekend worden aan de nieuwe woningen. Voor de Oostflank is aangehouden dat 20% kan worden toegerekend. Dit omdat de bestaande woonwijk en mogelijk Edam mee kunnen profiteren van de investeringen. Daarnaast is het plan om in de Oostflank nog veel meer woningen te realiseren. Dus is het toerekenbare deel van deze 5.000 woningen laag. Voor Lisserbroek wordt aangehouden dat 40% van de bovenplanse

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

36

kosten toerekenbaar zijn: bestaand Lisserbroek, Lisse en mogelijk ook NieuwVennep kunnen meeprofiteren van de investeringen. Door de ongedekte bovenplanse kosten is het tekort per woning (in contante waarden): ▪

Oostflank € 27.000 per woning;

▪

Lisserbroek € 20.000 per woning.

4.2 Structurele kosten In deze integrale analyse van maatschappelijke en financiële kosten en baten beschouwen we een periode van 50 jaar. Daarin zijn ook de structurele (meer)kosten voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte van belang. Op basis van een gesprek met de gemeente Haarlemmermeer is een benadering bekend van het verschil in beheer- en onderhoudskosten na gebiedsontwikkeling tussen transformatiegebieden en uitleglocaties. Relevant daarbij is te kijken naar de huidige situatie: ▪

In het bestaande stedelijke gebied (bijvoorbeeld bedrijventerreinen of kantorenlocaties) worden in de huidige situatie reeds kosten gemaakt voor het beheren en onderhouden van de openbare ruimte. Wanneer dit transformeert zal dat mogelijk wel voor extra beheerskosten zorgen, de openbare ruimte wordt immers (zeer waarschijnlijk) hoogwaardiger ingericht (zeker als het gaat om een transformatie van werk- naar woongebied).

▪

Voor locaties waar nu bijvoorbeeld weide (grasland), natuur of landbouw is, zijn er in de huidige situatie voor de gemeente geen of beperkte kosten voor het beheren en onderhouden van de openbare ruimte (vaak ook omdat die er simpelweg niet of nauwelijks is). Op het moment dat een woonwijk wordt gerealiseerd veranderd de situatie ingrijpender dan bij een transformatie: de openbare ruimte waar de gemeente beheer op voert neemt in areaal toe, meer wegen, stoepen en parken.

Uit een interne rekensessie van de gemeente Haarlemmermeer blijkt dat een transformatie van stenig gebied naar een woonfunctie (of gemengde woon/werk functie) in het algemeen 90 tot 100 euro structurele extra beheerkosten per woning per jaar vraagt. In het geval een woonwijk in een uitleggebied wordt gerealiseerd, waar sprake is van een transformatie van bijvoorbeeld groen / onverhard gebied naar stenig gebied, dan zijn die meerkosten per woning 420 euro per jaar. Wanneer we deze bedragen toepassen op onze casussen dan resulteert het volgende: ▪

Binnenstedelijke locaties: 475.000 euro per jaar aan structurele meerkosten (uitgaande van een bedrag van 95 euro per woning). Over een periode van 50

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

37

jaar bezien is de contante waarde van dit bedrag 14,4 miljoen euro. Per woning gaat het om een extra investering van 3.000 euro (in contante waarde). ▪

Buitenstedelijke locaties: 2,1 miljoen euro per jaar aan structurele meerkosten. Over een periode van 50 jaar bezien is de contante waarde van dit bedrag 63,8 miljoen euro voor de Oostflank en 44,7 miljoen euro voor Lisserbroek. Per woning gaat het om een bedrag van 13.000 euro in contante waarde.

4.3 Overzicht financiële effecten In Tabel 4.1 is het overzicht van financiële effecten opgenomen. Daarin laten we expliciet het onderscheid tussen de grondexploitatie en de bovenplanse kosten zien. Dat is interessant omdat het een aantal van de eerder genoemde argumenten en studies die in hoofdstuk 2 zijn benoemd onderschrijft. Zo hebben de twee casussen die we buitenstedelijk hebben beschouwd geen tekort op de grondexploitatie, één van de twee casussen binnenstedelijk heeft dat wel (Hoofddorp). Toch valt op dat de eenmalige investeringen voor buitenstedelijk bouwen in de Oostflank hoger zijn dan voor alle drie de casussen binnenstedelijk en dat die van Lisserbroek min of meer vergelijkbaar zijn. Dat komt door de bovenplanse kosten die gemaakt moeten worden om de woningbouwlocaties op een goede manier in te kunnen passen. Die bovenplanse kosten kunnen niet volledig uit de grondexploitatie gedekt worden en vormen dus een publiek tekort. Daarbij moet aangetekend worden dat ook bestaande woningen of toekomstige woningbouwlocaties nog kunnen profiteren van deze ontwikkelingen (de toerekenbaarheidspercentages in ogenschouw nemend bijvoorbeeld 24) én dat het om twee specifieke casussen gaat. Zo is bij de Oostflank van Purmerend rekening gehouden met een nieuwe wegenstructuur, dat is lang niet altijd nodig om buitenstedelijk te bouwen.

Het uitwerken van meer casussen buitenstedelijk kan helpen om de gemiddelde uitkomsten die we nu naar boven halen op dit thema beter gefundeerd te krijgen en meer gewogen te krijgen. Wanneer we ook de structurele meerkosten voor beheer en onderhoud betrekken dan kennen beide buitenstedelijke locaties een negatiever financieel effect dan de beide binnenstedelijke locaties.

24 Dit geldt uiteraard ook voor de bovenplanse ingrepen binnenstedelijk.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

38

Tabel 4.1: Overzicht van financiële effecten, bedragen per woning, in contante waarde Binnenstedelijk

Buitenstedelijk

Hoofddorp

Purmerend

Lisserbroek

Oostflank

Grondexploitatie

-€ 8.000

€ 1.000

€0

€0

Bovenplanse kosten

-€ 16.000

-€ 17.000

-€ 20.000

-€ 27.000

Meerkosten beheer en onderhoud

-€ 3.000

-€ 3.000

-€ 13.000

-€ 13.000

Totaal financiële effecten

-€ 27.000

-€ 19.000

-€ 33.000

-€ 40.000

Financiële effecten

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

39

5. Maatschappelijke en economische effecten Dit hoofdstuk gaat in op de maatschappelijke en economische effecten als gevolg van het bouwen van woningen binnen- en buiten de bestaande stedelijke contour. We gaan in op de effecten op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, agglomeratiekracht (economie), consumentensurplus en leefbaarheid (o.a. behoud van landschap en natuur).

5.1 Wonen In deze paragraaf gaan we in enkele recente studies die iets zeggen over de woonwensen van mensen en we staven dat aan de huidige woon- en verhuispatronen. Centrale vraag daarin is hoe onze binnen- en buitenstedelijke locaties daarin passen. Daarnaast berekenen we een kwantitatief effect op het gebied van wonen door te kijken naar het consumentensurplus op sociale huurwoningen. 5.1.1

Woonwensen zijn divers

Om aan te sluiten bij de woonwensen is het van belang dat de gerealiseerde nieuwbouw een gemengd aanbod is van zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke nieuwbouw. Dat concluderen we althans aan de hand van het meest recente WoonOnderzoek van het ministerie van BZK25, die studie hebben we in deze paragraaf als uitgangspunt gebruikt om de woonwensen van Nederlanders te schetsen. Ongeveer de helft van de huishoudens woont op dit moment in een binnenstedelijk woonmilieu en de andere helft woont op een meer buitenstedelijke locatie (zie Tabel 5.1). Indien de huishoudens hun gewenste woonmilieu mogen aangeven, valt op dat dit niet sterk afwijkt van hun huidige woonmilieu. Om de nieuwbouw te laten aansluiten bij de woonwensen is het daarom van belang dat een programmatische mix wat betreft locaties en profielen wordt gerealiseerd, waarbij zowel ruimte is voor binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties.

25 ‘Wonen langs de meetlat – resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2021’, hier te

vinden: Kernpublicatie+WoON+2021.pdf

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

40

Tabel 5.1: Huishoudens naar woonmilieu Woonmilieu

Huidig woonmilieu

Gewenst woonmilieu

Centrum-stedelijk

8%

11%

Buiten-centrum

40%

38%

Groen-stedelijk

12%

12%

Centrum-dorps

29%

25%

Landelijk wonen

10%

13%

Totaal

100%

100%

Bron: WoON18

Om tegemoet te komen aan de kwalitatieve woningvraag, is het van belang dat op zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties een gemengd kwalitatief woningaanbod gerealiseerd wordt. Ongeveer 40 procent van de huishoudens woont bij voorkeur in een appartement, terwijl ongeveer 54 procent bij voorkeur in een grondgebonden woning wil wonen (zie tabel 5.2). De kwalitatieve woningvraag verschilt afhankelijk van het type woonmilieu waar mensen graag willen wonen. Op zeer binnenstedelijke locaties (centrum-stedelijk) wil meer dan de helft van de huishoudens in een appartement wonen, terwijl op zeer buitenstedelijk locaties (landelijk wonen) bijna 70 procent van de huishoudens in een grondgebonden woning wil wonen. Desondanks wil ook op zeer binnenstedelijke locaties meer dan een derde van de huishoudens het liefst een grondgebonden woning en op de locaties buiten het centrum wil nog bijna de helft van de huishoudens een grondgebonden woning. Op buitenstedelijke locaties wil nog ongeveer een derde van de huishoudens een appartement. Van belang is daarom om op zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties een gemengd kwalitatief woningaanbod te realiseren.

Tabel 5.2 - Voorkeuren van huishoudens naar type woning en type woonmilieu Appartement

Grondgebonden

Overig

Totaal

Centrum-stedelijk

58%

36%

6%

100%

Buiten-centrum

45%

49%

5%

100%

Groen-stedelijk

40%

54%

6%

100%

Centrum-dorps

33%

60%

7%

100%

Landelijk wonen

23%

69%

8%

100%

Totaal

40%

54%

6%

100%

Bron: WoON18

Daarnaast blijkt uit interviews dat er relatief veel behoefte is aan eengezinswoningen waar zich gezinnen kunnen vestigen. Veel van de

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

41

eengezinswoningen zijn er al en komen op termijn ook vrij, zodra senioren bijvoorbeeld naar een ander soort woning verhuizen. Dit kan echter nog enige tijd duren. Hierdoor moeten ook op korte termijn nog eengezinswoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Huishoudens zijn weinig verhuisgeneigd Ook in de verhuisbewegingen en verhuiswensen valt vooral de gemengde vraag op26. Over het algemeen zijn huishoudens niet sterk verhuisgeneigd en hechten huishoudens veel waarde aan hun huidige woning. Slechts 12 procent van de huishoudens wil graag verhuizen en nog eens 23 procent geeft aan misschien te willen verhuizen. Van de huishoudens die verhuisgeneigd zijn, geeft ongeveer de helft aan dat zij op een binnenstedelijke locatie zouden willen wonen en de andere helft wil liever op een buitenstedelijke locatie wonen.

Tabel 5.3: Verhuiswens van huishoudens Verhuiswens

Aandeel

Beslist niet

63%

Eventueel wel, misschien

23%

Zou wel willen maar kan niks vinden

4%

Beslist wel

8%

Ik heb al een andere woning gevonden

2%

Totaal

100%

Bron: WoON18

Tabel 5.4: Huishoudens met een verhuiswens naar gewenst woonmilieu Verhuiswens Eventueel wel,

Centrum-

Buiten-

Groen-

Centrum-

Landelijk

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

wonen

Totaal

10%

35%

12%

28%

14%

100%

12%

45%

11%

21%

11%

100%

15%

44%

14%

18%

10%

100%

misschien Zou wel willen, kan niet vinden Beslist wel Bron: WoON18

26 Bron: WoON2018 op basis van landelijke cijfers

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

42

De huishoudens die willen verhuizen zijn vaker aan de jonge kant 27. De verhuisgeneigdheid is het grootst onder de groep 18 tot 24 jarigen. Van hen wil 30 procent beslist wel verhuizen en wil 5 procent wel verhuizen maar zij kunnen geen woning vinden. Deze groep wil relatief vaak verhuizen naar een appartement (56 procent). Daarnaast zijn ook de 25 tot 34 jarigen verhuisgeneigd, van hen wil 18 procent beslist verhuizen en nog ongeveer 6 procent wil wel verhuizen maar kan geen woning vinden. Huishoudens in deze leeftijdscategorie willen het vaakst verhuizen naar een grondgebonden woning (68 procent). In de leeftijdscategorieën van 35 tot 54 jaar is de verhuisgeneigdheid minder groot (13 procent). Indien deze groep wel wil verhuizen dan kiezen zij voornamelijk voor een grondgebonden woning (71 procent). De huishoudens in de leeftijdscategorie 55-plus hebben naarmate hun leeftijd verder toeneemt ook een toenemende behoefte aan een appartement. Dit loopt uiteen van 54 procent die de voorkeur heeft voor een appartement in de leeftijdscategorie 55 tot 64 jaar tot 72 procent in de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder. Dit leidt veelal tot de conclusie dat er voornamelijk appartementen gebouwd dienen te worden voor ouderen. Echter, de verhuisgeneigdheid van deze groep is relatief laag.

In de leeftijdscategorie 55 tot 64 jaar is nog ongeveer 7 procent verhuisgeneigd en dit neemt af naar 4 procent voor de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder. Hoewel de ouderen dus vaak de voorkeur hebben voor een appartement, zijn zij veelal niet bereid om ook daadwerkelijk te verhuizen naar een appartement. Binnen de groep 75-plussers woont daarom nog 39 procent van de huishoudens in een grondgebonden woning en 45 procent in een appartement. De verhuiswens naar leeftijd is opgenomen in Figuur 5.1 en het gewenste type woning per leeftijdsgroep is opgenomen in Figuur 5.2.

27 Bron: WoON18 op basis van landelijke data

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

43

Figuur 5.1 Verhuiswens naar leeftijd Verhuiswens naar leeftijd 100% 90% 80% 70% 60% 50%

40% 30% 20% 10% 0% 18 tm 24 jaar 25 tm 34 jaar 35 tm 44 jaar 45 tm 54 jaar 55 tm 64 jaar 65 tm 74 jaar

Beslist niet

Eventueel wel, misschien

Zou wel willen, kan niet vinden

Beslist wel

75 plus

Ik heb al een andere woning gevonden

Bron: WoON18

Figuur 5.2 Leeftijd naar gewenst woningtype Leeftijd naar gewenst woningtype 100% 90% 80% 70%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18 tm 24 jaar 25 tm 34 jaar 35 tm 44 jaar 45 tm 54 jaar 55 tm 64 jaar 65 tm 74 jaar Grondgebonden

Appartement

75 plus

Overig

Bron: WoON18

Samenvattend kan worden gesteld dat de kwalitatieve woningvraag van de huishoudens die verhuisgeneigd zijn, zeer gemengd is. Hoewel een lichte meerderheid op een binnenstedelijke locatie wil wonen en daarbinnen een lichte

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

44

meerderheid in een appartement wil wonen, bestaat er ook een grote vraag naar binnenstedelijke grondgebonden woningen en buitenstedelijke woningen (zie ook figuur 5.3).

Figuur 5.3 Huishoudens met een verhuiswens naar het gewenste type woning waar zij naar willen verhuizen Verhuiswens naar type gewenste woning 25%

20%

15%

10%

5%

0% Eventueel wel, misschien

Zou wel willen, kan niet vinden

Binnenstedelijk Appartement

Binnenstedelijk Grondgebonden

Binnenstedelijk Overig

Buitenstedelijk Appartement

Buitenstedelijk Grondgebonden

Buitenstedelijk Overig

Beslist wel

Bron: WoON18

We hebben ons in deze paragraaf voornamelijk gebaseerd op de uitkomsten van het WoonOnderzoek 2021 van het ministerie van BZK, waarbij we ons beseffen dat we niet volledig zijn in de discussie die hieromtrent nog speelt in de interpretatie van de uitkomsten28. Dat vraagt een breder en vooral dieper onderzoek naar verschillende studies rondom woonwensen van mensen. 5.1.2

Consumentensurplus

Om de verschillen tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen nog iets specifieker kwantitatief te vertalen naar een effect op ‘wonen’ kan gekeken worden naar het consumentensurplus. In deze analyse worden gemiddelde huurprijzen vergeleken, die in feite een goede afspiegeling zijn van woonvoorkeuren.

28 Zoals bijvoorbeeld blijkt uit een artikel van Geurt Keers en Friso de Zeeuw: Zo willen

Nederlanders werkelijk wonen: tussen beeldvorming en realiteit – Gebiedsontwikkeling.nu

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

45

Toelichting op het effect In vrijwel alle woningbouwprojecten geldt dat een deel van de woningen (verplicht) sociaal wordt gerealiseerd. Ook in deze MKEA gaan we daarvan uit, in alle 4 de casussen is 30 procent sociaal programma het uitgangspunt. Huurders in de sociale huursector betalen minder dan de huurprijs in de vrije sector (de ‘eigenlijke’ marktprijs voor eenzelfde woning). Dit verschil betekent een welvaartswinst of, het consumentensurplus, voor deze huurders. Zij betalen immers minder dan de marktwaarde van een vergelijkbare woning in de vrije sector en hebben een vergelijkbaar woongenot. Het is de vraag of de sociale huurders de volledige marktwaarde zouden kunnen en willen betalen voor een woning in de sociale huur. Het verschil tussen de vrije sector prijs en sociale huurprijs wordt daarom niet volledig toegerekend aan de sociale huurder. De rule-of-half wordt om deze reden toegepast om het consumentensurplus te berekenen (zie toelichting hierop in onderstaand kader). Sommige huurders zullen bereid zijn een huurprijs te betalen die dicht bij de marktprijs zit. Anderen zullen al bij een kleine stijging van de huurprijs afhaken. Schematisch is dit weergegeven in Figuur 5.4.

Figuur 5.4: Toelichting theorie consumentensurplus sociale huur

Toepassing van de rule of half Deze beredenering volgt uit de Algemene Leidraad voor maatschappelijke kostenbatenanalyse (CPB/PBL, 2013). In paragraaf 3.2.3 van de leidraad staat nader toegelicht hoe en waarom het consumentensurplus berekend dient te worden met de halveringsregel (of ‘rule-of-half’). Op basis van de volgende toelichting passen wij de rule of half toe op het consumentensurplus voor sociale huur: ‘een beleidsmaatregel heeft welvaartseffecten doordat deze de keuzemogelijkheden van individuen beïnvloedt. Die beïnvloeding komt tot uitdrukking door veranderingen in de geconsumeerde volumes en door veranderingen in de

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

46

daarvoor toerekenbare kosten of prijzen op markten. Het welvaartssaldo (MKBA-saldo) daarvan kan worden vastgesteld als de som van de veranderingen in de consumentensurplussen op de verschillende markten die door de maatregel worden beïnvloedt’. Het consumentensurplus kan worden berekend aan de hand van een prijs en hoeveelheid en een verandering daarvan (verandering van prijs of hoeveelheid). In onderstaande afbeelding staat toegelicht hoe dat werkt. Uit die afbeelding wordt ook duidelijk dat naarmate er meer vraag is (of, en zo hebben wij de berekening voor het consumentensurplus op sociale huur beredeneerd, als er meer aanbod is) er ook nieuwe consumenten zijn die gebruik gaan maken van het product. Voor die nieuwe consumenten geldt dat het consumentensurplus niet volledig is toe te rekenen, aangezien zij (mogelijk) niet de volledige prijs daarvoor zouden betalen. Daar komt de rule of half aan te pas om een inschatting te maken van de welvaartseffecten.

De algemene leidraad is hier te vinden: OM_MKBA_leidraad.indd (officielebekendmakingen.nl)

In de grondexploitatie is al te zien dat de prijzen voor een sociale huurwoning ‘kunstmatig’ gedrukt worden. Dit komt tot uiting in de grondopbrengsten die zijn weergegeven in bijvoorbeeld Tabel 3.7 (zie hoofdstuk 3). Voor een goedkope rijwoning met een kavelgrootte van 112 vierkante meter geldt een grondprijs van 20.000 euro, terwijl voor een middeldure rijwoning die slechts een iets groter kavel heeft (122) de grondprijs al 43.400 euro is. Dat zorgt er in feite voor dat er een ‘producentenverlies’ is: degene die de grond ontwikkelt zou in potentie meer voor de grond kunnen krijgen als deze niet (verplicht) in de sociale huur zou moeten worden ontwikkeld, daarmee zijn er gederfde inkomsten.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

47

Uitgangspunten berekeningen Om het consumentensurplus van het aandeel sociale huurwoningen in de gebiedsontwikkeling te berekenen nemen we de maximale sociale huurprijs als uitgangspunt (763 euro per maand in 202129). Voor de gemiddelde vrije huursectorprijs per gemeente is gebruik gemaakt van gegevens van de NVM 30. Daaruit hebben we gemiddelde huurprijzen per vierkante meter gevonden, we zijn voor een bedrag per woning uitgegaan van een gemiddeld oppervlakte van 93 m2 voor binnenstedelijke meergezinswoningen en 125 m2 voor buitenstedelijke eengezinswoningen (dit komt volgt uit de uitgangspunten voor de grondexploitatie). Het verschil tussen de gemiddelde huurprijs in de vrije sector en sociale huur (en de rule of half) is het consumentensurplus, dat is per woning en per jaar berekend. Wanneer we naar de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector kijken en die afzetten tegen de maximale sociale huurprijs dan zien we dat voor sterk stedelijke gebieden de gemiddelde huurprijs hoger is dan voor minder sterk stedelijke gebieden. Voor de berekeningen hanteren we rondom de mate van stedelijkheid de volgende uitgangspunten en daaruit volgen ook gemiddelde huurprijzen: ▪

Binnenstedelijk in Purmerend en Hoofddorp: zeer sterk stedelijk gebied, met een gemiddelde huurprijs per m2 van 15,62 euro.

▪

Buitenstedelijk in de Oostflank en in Lisserbroek: matig stedelijk gebied, met een gemiddelde huurprijs per m2 van 10,61 euro.

Uitkomsten berekeningen Het jaarlijkse consumentensurplus per woning is voor de binnenstedelijke locaties ongeveer 4.200 euro. Doordat de woningen op de buitenstedelijke locaties meer vierkante meters hebben is het consumentensurplus per woning per jaar hier ook relatief hoog met ongeveer 3.400 euro, maar dus nog wel lager dan op de binnenstedelijke locaties. Op basis van de woningaantallen en het aandeel sociaal hierin is een jaarlijks consumentensurplus berekend en in de tijd uitgezet. De welvaartseffecten zijn vervolgens verdisconteerd en teruggerekend naar het huidige prijspeil. Dat contante waarde effect is vervolgens per woning uitgedrukt in Tabel 5.5. Het effect per woning voor binnenstedelijke locaties ligt ongeveer 5.500 euro hoger dan voor buitenstedelijke locaties.

29 Bron Woonbond: Wat kost huren in 2022? | woonbond.nl 30 Het gaat om de ‘Analyse van de dynamiek in de Nederlandse huurmarkt in 2021’, hier te

vinden: nvm-huurcijfers-2021-v4-220310.pdf

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

48

Tabel 5.5: Consumentensurplus per woning voor de verschillende locaties, bedragen in contante waarde Locaties

Consumentensurplus per woning

Purmerend binnenstedelijk

€ 29.500

Oostflank Purmerend

€ 24.000

Haarlemmermeer binnenstedelijk

€ 29.500

Lisserbroek

€ 24.000

5.2 Economie en werken De effecten op het gebied van economie, bedrijvigheid en werkgelegenheid beschouwen we kwalitatief door in te gaan op de transformatie van functies in bepaalde gebieden en door te kijken naar het ruimtelijk programma dat op de binnen- en buitenstedelijke locaties wordt ontwikkeld. Naar aanleiding van dat laatste rekenen we kwantitatief het agglomeratie-effect door. 5.2.1

Binnenstedelijk bouwen leidt doorgaans tot meer werkgelegenheid dan buitenstedelijk bouwen

Volgens een studie van het PBL31 is de woningvoorraad in bestaand bebouwd gebied in de periode 1996-2008 toegenomen met ongeveer 340.000 woningen en 870.000 banen. Dit betekent ongeveer dat het toevoegen van één woning op een binnenstedelijke locatie gepaard gaat met een toename van de werkgelegenheid met 2,5 banen. Buiten het bestaand bebouwd gebied bedroeg de toename tussen 1996-2008 ongeveer 430.000 nieuwe woningen en 700.000 nieuwe banen. Dit betekent dat op buitenstedelijke locaties één baan leidt tot een toename in de werkgelegenheid van 1,6 banen. Het toevoegen van binnenstedelijke woningen heeft in het verleden dus tot meer werkgelegenheid in de binnenstad geleid, dan het toevoegen van buitenstedelijke locaties. Wel blijkt uit deze studie dat verdichting van wonen en werken in de praktijk grotendeels op gescheiden locaties plaatsvindt. In de laatste jaren zijn echter veel plannen voor binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen gepresenteerd waar altijd veel aandacht is voor werken, vaak wordt het credo aangehouden dat voor iedere woning ook één arbeidsplaats in het gebied komt. Voor buitenstedelijke locaties staat dit wat minder scherp op het netvlies, maar is de algemene tendens dus (zo blijkt uit het onderzoek van het PBL) dat hier meer monofunctionele woongebieden worden ontwikkeld, met hooguit enkele verzorgende bedrijfsmatige activiteiten.

31 PBL (2012): Stedelijke verdichting. https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/PBL-

2012-Stedelijke-verdichting-500233001.pdf

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

49

Functiemenging heeft veel voordelen. Zo wordt parkeergelegenheid hierdoor optimaal benut, is openbaar vervoer rendabeler en werklocaties kunnen binnenstedelijk worden toegevoegd op plekken die niet geschikt zijn als woonlocatie. In Haarlemmermeer lijken hiervoor meer mogelijkheden te liggen dan in Purmerend. In Purmerend is de bedrijvigheid namelijk vrij traditioneel en dit laat zich niet goed mengen met woningbouw. In Haarlemmermeer is de bedrijvigheid meer gericht op kantoren en de markt voor kantoren trekt hier ook wat aan. Deze vorm van bedrijvigheid laat zich beter mengen met woningbouw. Echter, bij voorgaande dient wel een kanttekening te worden geplaatst. Het bouwen van woningen leidt namelijk niet één op één tot het toevoegen van werklocaties. Wel gaat dit vaak hand in hand doordat andere factoren zowel een positief effect hebben op de woningbouw als op het toevoegen van werklocaties. Verdichting van zowel woningen als bedrijven is vooral te danken aan de bereikbaarheid van het gebied. Uit het onderzoek van PBL32 blijkt dat het bij woningbouw vooral gaat om de bereikbaarheid met zowel OV als via een snelweg, bij werklocaties gaat het vooral om de reistijd tot snelwegopritten.

Daarnaast geldt voor werklocaties dat de kans op verdichting toeneemt als de afstand tot winkelgebieden afneemt, terwijl de kans op verdichting juist wel toeneemt als er al veel bedrijvigheid in de buurt is. Alleen de aanwezigheid van de bouwsector heeft een negatieve invloed op de verdichting van bedrijvigheid. Een grotere bevolking verkleint over het algemeen juist de kans op verdichting van bedrijvigheid, wat vooral komt doordat woonlocaties dan de plek innemen van de eerdere werklocaties. Bij binnenstedelijk bouwen treden potentieel kosten op voor het verplaatsen van bedrijfslocaties Het toevoegen van binnenstedelijke woningbouw gaat veelal gepaard met een toename van de werkgelegenheid. Aan de andere kant zal het in gevallen gaan om transformaties van werklocaties, waarbij bedrijfspanden geconcentreerder in het gebied moeten worden gerealiseerd of verplaatst moeten worden naar locaties meer buiten het centrum van een stad. Hoewel de kosten van het verplaatsen van werklocaties er wel zijn, worden deze niet altijd toegerekend aan het woningbouwproject. De transformatie van werkgebieden past soms in de waardeketen maar niet altijd. Belangrijk om te beseffen bij woningbouw is dat de externe kosteneffecten op dit vlak negatief zouden kunnen uitpakken, dit hangt met name samen met het grondgebruik en de mobiliteitseffecten.

32 Zie: https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/PBL-2012-Stedelijke-verdichting-

500233001.pdf

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

50

5.2.2

Agglomeratie-effecten

Achtergrond van het effect Agglomeratiekracht-effecten treden op wanneer de ‘effectieve dichtheid’ in stedelijke gebieden toeneemt. Wanneer het aantal bedrijven en werknemers zich binnen een gebied verder concentreert leidt dat tot lagere zoekkosten op de arbeidsmarkt. Door de hoge dichtheden van banen en werknemers is het mogelijk om op stedelijke arbeidsmarkten betere ‘matches’ te realiseren. Werknemers die elkaar gemakkelijker ontmoeten, kunnen eenvoudiger kennis uitwisselen. Bedrijven die dichtbij leveranciers en klanten zijn gevestigd, doen gemakkelijker zaken. Bedrijven en werknemers in steden zijn hierdoor over het algemeen productiever en innovatiever dan in minder dichtbevolkte gebieden. De drijvende gedachte achter deze agglomeratie-effecten is dat mensen en bedrijven profijt ondervinden van de aanwezigheid van andere mensen of bedrijven in hun omgeving. Deze agglomeratie-effecten worden ook wel uitgesplitst in matching, sharing en learning. Naast een sterker innovatievermogen, hogere lonen, hogere productiviteit en hogere efficiëntie en economische inzet, ontstaan effecten op het gebied van mobiliteit. Door het toevoegen van voorzieningen en werklocaties aan de bestaande stad neemt de nabijheid van voorzieningen ook toe voor bestaande inwoners. De effecten van deze nabijheid zitten in het agglomeratie-effect dat we hier beschrijven.

Aanvullend zijn ook de mobiliteitseffecten van de nieuwe bewoners uitgewerkt, waarbij het gaat om minder autokilometers en de externe effecten daarvan (zie paragraaf 5.3). Negatieve effecten zijn er ook. Huurprijzen en de ontwikkelingskosten van vastgoed zijn hoger en de loonkloof tussen hoog- en laagopgeleiden neemt toe. Kenmerkend voor agglomeratie-effecten is dat het externe effecten betreft; individuele beslissers houden geen rekening met de effecten van hun besluit op anderen. In bijlage 2 is nog een andere toelichting gegeven op het agglomeratie-effect, met een verdere verwijzing naar wetenschappelijke literatuur. Recent publiceerde het KiM hier ook een nadere beschouwing op33, waarbij zij ook ingaan op de uitwerking / toepassing van het agglomeratie-effect in MKBA’s. Eén van de methodes die beschreven wordt is een berekening via elasticiteiten: de effectieve dichtheidsmethode. Wij passen die in onze MKEA ook toe en lichten in het vervolg van deze paragraaf toe hoe.

33 KiM (2022): ‘Agglomeratie-effecten in MKBA’.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

51

Bepalen van het effect Agglomeratie-effecten worden beschreven in verschillende publicaties van het Centraal Planbureau (CPB)34. Voor voorliggende analyses is, net als in eerdere MKBA-doorrekeningen van gebiedsontwikkelingsprojecten, gebruik gemaakt van de publicaties ‘Stad en land’ uit 2010 en ‘De economie van de stad’ uit 2015. Uit deze studies volgt dat de productiviteit in een stad 2 tot 10 procent hoger is wanneer sprake is van een verdubbeling van de dichtheid. Met andere woorden als het aantal huishoudens in een stad met 10 procent groeit, dan neemt de productiviteit met 0,2 tot 1 procent toe. Deze kwantitatieve analyses van het CPB hebben wij als uitgangspunt gebruikt om een agglomeratie-effect in te schatten voor de gebiedsontwikkelingen die nu voorliggen. Daartoe hebben we de totale productiviteit in de COROP gebieden Groot Amsterdam (daartoe behoort de gemeente Haarlemmermeer) en berekend, op basis van de loonsom en het aantal banen, via CBS Statline. Op basis daarvan zijn voor de vier locaties agglomeratie-effecten berekend. Daarbij maken we onderscheid tussen de binnen- en buitenstedelijke locaties. De binnenstedelijke locaties kennen immers een hoger stedelijkheidsprofiel, het is de verwachting dat daar verdichten tot hogere agglomeratie-effecten leidt, we gaan uit van 2 procent (waarmee we aan de onderkant van de bandbreedte van 2 tot 10 procent gaan zitten).

Er treedt ook op de buitenstedelijke locaties die we in scope hebben een agglomeratie-effect op. Voor de Oostflank van Purmerend geldt dat in sterkere mate dan voor Lisserbroek, aangezien de Oostflank dicht tegen het bestaande stedelijke gebied wordt ontwikkeld en Lisserbroek een meer solitaire ontwikkeling is. We gaan voor de Oostflank uit van een 1,75 procent agglomeratiekracht effect en voor Lisserbroek van 1,5 procent. De berekening wordt versimpeld uitgevoerd waarbij we kijken naar de toevoeging van het aantal inwoners (als het aantal inwoners verdubbeld dan treedt een agglomeratie-effect op van 1,5 tot 2 procent), waarbij we opmerken dat de agglomeratie-effecten vooral optreden omdat er zowel op woningen als arbeidsplaatsen wordt ingezet. Voor het gemiddeld aantal inwoners per huishouden kijken we naar de huidige gemiddelde huishoudgroottes in Purmerend (2,2) en Haarlemmermeer (2,4), we maken hierin geen onderscheid tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen.

34 Onder meer: ‘Stad en Land’ (2010), ‘Agglomeratie, transportinfrastructuur en welvaart’

(2014), ‘De economie van de stad’ (2015), ‘Opties om de stedelijke productiviteit te bevorderen’ (2018) en ‘De economie van de stad’ (2015).

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

52

Uitkomsten berekeningen De agglomeratie-effecten zijn onder de gehanteerde aannames voor de binnenstedelijke locaties groter dan voor de buitenstedelijke locaties. We hebben de totale agglomeratie-effecten per locatie berekend en over een periode van 50 jaar in de tijd uitgezet. Deze bedragen zijn vervolgens verdisconteerd en teruggerekend naar het huidige prijspeil (met een discontovoet van 2,25 procent). Om een zuivere vergelijking tussen de locaties te maken is gerekend met een bedrag per woning. De resultaten zijn opgenomen in Tabel 5.6.

Tabel 5.6: Agglomeratie-effecten in contante waarde per woning Locatie

Agglomeratie-effect per woning

Purmerend - binnenstedelijk

€ 77.000

Purmerend - buitenstedelijk

€ 68.000

Haarlemmermeer - binnenstedelijk

€ 82.000

Haarlemmermeer - buitenstedelijk

€ 62.000

5.3 Mobiliteit Het toevoegen van woningen zorgt voor extra reisbewegingen in het gebied waar de woningen worden gerealiseerd. Afhankelijk van de afstanden tot voorzieningen en de bereikbaarheid voor verschillende modaliteiten maken de nieuwe inwoners en werknemers van het gebied keuzes voor een modaliteit: gaan zij met de fiets, auto, het openbaar vervoer of wandelen? Op basis van gesprekken met betrokken beleidsmedewerkers van de gemeenten en de provincie Noord-Holland hebben we een beeld bij de ontsluiting die nodig is om een minimaal bereikbaarheidsniveau te realiseren voor de verschillende locaties. Hier moeten ook nog keuzes in worden gemaakt. In deze paragraaf gaan we eerst kwalitatief in op het reisgedrag en de investeringen die nodig zijn om de gebiedsontwikkelingslocaties te ontsluiten en rekenen daarna kwantitatief de zogeheten ‘externe effecten’ door (effecten op het gebied van o.a. milieu, congestie en veiligheid) die optreden als gevolg van een bepaald reisgedrag. Reisgedrag en keuzes voor het type ontsluiting van de nieuwe woonwijken Ongeveer driekwart van de inwoners van de COROP-regio Groot Amsterdam werkt binnen de provincie Noord-Holland en ongeveer 55% van het totaal aantal werkende inwoners werkt binnen de regio Groot Amsterdam.

De gemiddelde afstand die zij afleggen van hun woning binnen Groot Amsterdam naar hun werk binnen Groot Amsterdam is 7,7 kilometer. Gemiddeld in Noord-Holland is de afstand ongeveer 12,6 kilometer. De gemiddelde afstand die inwoners van Groot Amsterdam als geheel afleggen naar hun werk is ongeveer 23,8 kilometer.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

53

Waar vroeger veel woningbouw toegevoegd kon worden zonder dat hier grote investeringen in mobiliteit voor nodig waren, kan dit nu niet meer. Bij woningbouwplannen moeten direct plannen gemaakt worden voor de mobiliteit. Investeringen in mobiliteit zijn bij binnenstedelijke woningbouw over het algemeen minder groot en zitten vooral in uitbreiding van OV en fiets, daarbij kan worden aangesloten op het bestaande bereikbaarheidsprofiel in de wijk. Hooguit moeten deze wat betreft capaciteit uitgebreid worden. Voor onze twee gemeenten geldt dat de mobiliteitsopgave met name in Purmerend en omgeving groot is. De capaciteit in het wegennet zit hier aan haar maximum en de bereikbaarheid per OV laat te wensen over, door een relatief lage frequentie van het bus- en treinvervoer naar bijvoorbeeld Amsterdam. De grote aantallen woningen die hier de komende jaren gebouwd moeten gaan worden, vragen om die reden om grote ingrepen op het mobiliteitssysteem, zoals een stationsontwikkeling en HOVtunnels. Daarbij geldt zowel voor Purmerend als Haarlemmermeer dat het autogebruik opvallend hoog is. De beleidsmedewerkers die we hierover hebben gesproken geven aan dat mobiliteitsverandering nodig is, maar dat dit een lastige opgave is omdat het vaak in gedrag zit en hoe dit gedrag wordt gestimuleerd door de omgeving.

Binnenstedelijk is bijvoorbeeld het voorzieningsniveau veelal hoger, binnenstedelijke nieuwbouw kan daarom makkelijker gebruik maken van de grotere aantallen voorzieningen die aanwezig zijn, de extra vervoersbewegingen zijn dan relatief beperkt en vaker duurzaam (per fiets of OV). Buitenstedelijke nieuwbouw maakt daarentegen vooral gebruik van de bestaande binnenstedelijke voorzieningen, waardoor langere vervoersbewegingen gegenereerd worden en vaker op een minder duurzame manier. Bij buitenstedelijk bouwen moet in de wijk een geheel nieuw profiel worden gerealiseerd en moet de ontsluiting voor – bij voorkeur – alle modaliteiten gerealiseerd worden. Voor wat betreft de intensiteit daarvan en de mate waarin wordt ingezet op een bepaalde modaliteit liggen nog keuzes voor, met dientengevolge verschillende typen investeringen en verschillende investeringsbedragen. Zo wordt in de Oostflank nagedacht over een woonwijk met een lage parkeernorm, maar zit de complexiteit erin dat er op dit moment nog geen (hoogwaardig) OV-verbinding aanwezig is. Die realiseren vraagt ook investeringen in de rest van Purmerend in bijvoorbeeld een vrijliggende busbaan en het vraagt voor de toekomst om een exploitatie van het OV (wat in het algemeen niet kostendekkend kan, waardoor de overheid moet investeren), ook zal een goede fietsverbinding moeten worden gerealiseerd.

Aan de andere kant kan het principe van een lage parkeernorm losgelaten worden, maar dan zal meer moeten worden geïnvesteerd in de ontsluiting per auto en niet alleen in de directe ontsluiting van

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

54

het gebied, maar ook in de capaciteit op verder weg gelegen locaties. De kosten hiervoor zijn meegenomen in de bovenplanse kosten in de grondexploitatie (zie hoofdstuk 4). Daarbij is het de vraag welk deel van de kosten je kan toerekenen aan een enkel woningbouwproject. De ontsluiting van het gebied is vaak wel in de woningbouwplannen meegenomen, maar de capaciteitsverhoging op het provinciale wegennet is al lastiger toe te delen aan een woningbouwproject. Als vervolgens de snelwegen vollopen en de capaciteit daar verhoogd moet worden, is dat helemaal lastig toe te delen aan een woningbouwproject. Dit is bijvoorbeeld in de Oostflank van Purmerend wel aan de orde en schetst de complexiteit van dit vraagstuk. 5.3.1

Externe effecten mobiliteitsgedrag van de nieuwe bewoners

We schetsten al even kort dat het mobiliteitsgedrag van inwoners die binnen of buiten de stad (of aan de rand van een stad) wonen verschillend is. We illustreren dit aan de hand van gegevens over de gemiddelde afstand die per persoon per jaar wordt afgelegd voor verschillende modaliteiten, zie Tabel 5.7.

Tabel 5.7: Modal split en totaal gemiddelde afgelegde afstand per persoon per jaar voor de verschillende stedelijkheidsprofielen

Personenauto (bestuurder) Personenauto (passagier) Trein Bus/tram/metro Fiets Lopen Overige vervoerwijze Totaal afgelegde afstand

Zeer sterk stedelijk 38% 22% 12% 4% 11% 8% 4% 6.768

Sterk stedelijk 46% 24% 6% 2% 10% 6% 5% 7.681

Matig stedelijk 49% 25% 5% 1% 11% 6% 5% 7.918

Weinig stedelijk 49% 22% 4% 2% 10% 6% 8% 8.266

Niet stedelijk 53% 22% 0% 2% 10% 5% 7% 8.977

Bron gegevens: CBS Statline, bewerkingen Decisio

Zichtbaar is dat hoe minder sterk stedelijk de omgeving is hoe langer de afstanden zijn die mensen gemiddeld per jaar afleggen en hoe vaker dat met de auto gebeurt. Vaak gaat dat ‘ten koste’ van het OV-gebruik, dat in lager stedelijke gebieden nauwelijks nog aan bod is. De gegevens over de gemiddelde afstand per modaliteit per persoon gebruiken we in de MKEA om externe effecten te berekenen, dat doen we door op basis van kostenkengetallen hier een waardering in euro’s aan te hangen. In bijlage 3 zijn die kostenkengetallen opgenomen.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

55

We gaan voor de binnenstedelijke locaties uit van het zeer sterk stedelijke mobiliteitsprofiel, dit sluit aan bij de uitwerking van het consumentensurplus (zie paragraaf 5.1.2) en bij een aantal buurten en wijken in of dichtbij de stadsharten van Hoofddorp en Purmerend (volgens het CBS). Voor de buitenstedelijke locaties gaan we uit van het matig stedelijke mobiliteitsprofiel, ook dit is gehanteerd bij uitwerking van het consumentensurplus en sluit aan bij een aantal wijken in de omgeving van de nieuwbouwlocaties. Op basis van het aantal woningen en het aantal nieuwe inwoners is een inschatting gemaakt van het totale aantal jaarlijks afgelegde kilometers per gebiedsontwikkeling (hierbij is alleen gekeken naar de nieuwe inwoners, niet naar de nieuwe werknemers in de gebieden). Dit is in Tabel 5.8 weergegeven wanneer 5.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd (dit geldt dus voor Purmerend, Hoofddorp en de Oostflank). Opvallend is met name de sterke toename van het aantal kilometers per auto (toename van 49 procent) en de meer dan halvering van het aantal afgelegde kilometers per OV. Uiteraard betreft het hier kengetallen waar door de gebiedsontwikkeling nog invloed op uit is te oefenen: wanneer de buitenstedelijke locaties een zeer goede HOV-bereikbaarheid krijgen dan zal het aantal kilometers per OV toenemen en per auto afnemen. Ook op basis van de parkeernorm is nog te sturen.

In de Oostflank van Purmerend wordt hier ook nadrukkelijk naar gekeken. Let wel, het sturen op deze ‘effecten’ brengt – mogelijk – ook extra kosten met zich mee, bijvoorbeeld voor de aanleg en exploitatie van een HOV-verbinding.

Tabel 5.8: Totaal afgelegde kilometers per jaar, per modaliteit voor de binnenstedelijke en buitenstedeljike locaties, op basis van de toevoeging van 5.000 woningen

Autobestuurder Trein BTM Fiets/Snorfiets Lopen en overig Totaal

Binnenstedelijk 28.914.000 9.325.000 2.714.000 8.644.000 9.247.000 58.844.000

Buitenstedelijk 43.097.000 4.300.000 1.039.000 9.649.000 9.817.000 67.902.000

Verschil buiten- met binnenstedelijk 14.183.000 -5.025.000 -1.675.000 1.005.000 570.000 9.058.000

in % 49% -54% -62% 12% 6% 15%

Op basis van deze afgelegde kilometers per modaliteit zijn de externe effecten op het gebied van milieu (CO2, luchtkwaliteit, geluid), verkeersveiligheid, gezondheid (specifiek voor fiets) beheer en onderhoud van infrastructuur, congestie, accijnzen en subsidies voor de auto doorberekend. Daarin is op te merken dat het toevoegen van ruimtelijk programma per definitie zorgt voor meer externe effecten in de omgeving van de gebiedsontwikkeling. Er

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

56

komen immers meer mensen wonen in een gebied die gaan reizen en dus per definitie zorgen voor bijvoorbeeld meer drukte (congestie en verkeersonveilige situaties), CO2-uitstoot (omdat ze nu eenmaal de auto gebruiken) en geluidsoverlast. Het is om die reden met name interessant te kijken naar de verschillen tussen binnen- en buitenstedelijk bouwen. In Tabel 5.9 zijn de gemonetariseerde effecten in contante waarde opgenomen per woning die wordt toegevoegd aan de binnen- of buitenstedelijke locaties. Uit de berekeningen volgt dat per woning de externe effecten op binnenstedelijke locaties circa 24.000 euro kosten (het gaat hier om maatschappelijke effecten) en op buitenstedelijke locaties ongeveer 40.000 euro. Het verschil van 16.000 euro per woning is in het voordeel van de binnenstedelijke woningbouwlocaties, waar dus minder externe mobiliteitseffecten optreden. Daarin is op te merken dat voor binnenstedelijke locaties de CO2-uitstoot ongeveer 5.000 ton per jaar is en voor buitenstedelijke locaties 7.500 ton.

Tabel 5.9: Externe effecten van het mobiliteitsgedrag van de nieuwe inwoners van de binnen- en buitenstedelijke locaties, effecten in contante waarde per toegevoegde woning Binnenstedelijk per woning

Buitenstedelijk per woning

Verschil buiten- versus binnenstedelijk ontwikkelen per woning

-€ 1.800 -€ 1.100 -€ 700 -€ 7.900 -€ 9.500 -€ 7.800 € 2.200 € 600

-€ 2.700 -€ 1.600 -€ 1.000 -€ 11.800 -€ 14.100 -€ 11.600 € 3.400 € 900

-€ 900 -€ 500 -€ 300 -€ 3.900 -€ 4.600 -€ 3.800 € 1.200 € 300

€ 2.900 -€ 600

€ 3.200 -€ 4.700

€ 300 -€ 4.100

-€ 100 -€ 100

€0 €0

€ 100 € 100

-€ 100 -€ 400 -€ 24.400

€0 -€ 200 -€ 40.200

€ 100 € 200 -€ 15.800

Auto CO2 Luchtkwaliteit Geluid Verkeersveiligheid Infra Congestie Accijnzen Subsidies auto Fiets Gezondheid Verkeersveiligheid Trein Geluid Verkeersveiligheid BTM Geluid Verkeersveiligheid Totaal

NB. We hebben in deze analyse geen rekening gehouden met eventuele aanloopverliezen voor OV-mobiliteitsmaatregelen die getroffen worden.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

57

5.4 Duurzaamheid Het realiseren van woningen op een binnen- of buitenstedelijke locatie kan mogelijk ook voor verschillende effecten op het gebied van duurzaamheid zorgen. Het gaat hier wat ons betreft bijvoorbeeld om mogelijkheden om duurzame energieoplossingen voor de woningen in te brengen en het klimaatadaptief ontwikkelen van de woningen. We hebben deze effecten opgehaald in verschillende gesprekken en uit verschillende studies. De effecten zijn kwalitatief besproken. 5.4.1

Verschillende warmteoplossingen mogelijk

Voor de binnenstedelijke en buitenstedelijke locaties zijn verschillende warmtealternatieven mogelijk. In deze studie wordt gekeken naar twee belangrijke warmtealternatieven namelijk een warmtenet en een warmtepomp. De keuze voor het warmtealternatief hangt sterk af van de mogelijkheden en de kosten. Het warmtenet Concluderend kan worden gesteld dat het aanleggen van een warmtenet op een binnenstedelijke locatie veelal goedkoper is dan op een buitenstedelijke locatie. Dit komt door een aantal factoren. Ten eerste is op binnenstedelijke locaties de kans op de nabijheid van een bestaand warmtenet en daarmee een bestaande warmtebron veelal groter. Op buitenstedelijke locaties is deze kans veelal kleiner. Indien op binnenstedelijke locaties al een warmtenet aanwezig is of aangelegd zal worden, dan zijn de kosten voor het verlengen van het bestaande warmtenet naar de nieuwbouwlocatie relatief beperkt. Met name omdat de binnenstedelijke locatie veelal dicht in de buurt is van de bestaande woningbouw en er een relatief beperkt aantal meter warmtenet aangelegd dient te worden om het bestaande warmtenet uit te breiden naar de nieuwbouw. Het verlengen van een warmtenet is daarmee veelal goedkoper op een binnenstedelijke locatie dan op een buitenstedelijke locatie.

Ten tweede is het ruimtegebruik (aangeduid in vierkante meters) van de nieuwbouwwijk op binnenstedelijke locaties in het algemeen kleiner dan op buitenstedelijke locaties. De dichtheid van woningen op binnenstedelijke nieuwbouwprojecten is relatief groot in vergelijking met buitenstedelijke nieuwbouw. Dit betekent dat op een binnenstedelijke locatie minder strekkende meters aan warmtenet aangelegd dienen. Dit maakt de kosten voor het aanleggen van een warmtenet op een binnenstedelijke locatie in het algemeen minder groot dan op een buitenstedelijke locatie.

MAATSCHAPPELIJKE KOSTENEFFECTIVITEITSANALYSE BINNEN - BUITENSTEDELIJK BOUWEN

58

Bij deze kosten dient wel een belangrijke kanttekening worden gezet. De ondergrond is op binnenstedelijke locaties veelal relatief vol, waardoor het aanleggen van één meter warmteleidingen op een binnenstedelijke locatie wel duurder is dan het aanleggen van één meter warmteleidingen op een buitenstedelijke locatie. Echter, het totale aantal meters warmtenet dat aangelegd dient te worden is op binnenstedelijke locaties veelal aanzienlijk kleiner dan op buitenstedelijke locaties. Hierdoor zijn de kosten naar verwachting binnenstedelijk minder groot dan buitenstedelijk. Het aanleggen van een warmtenet is voor nieuwbouwwoningen daarentegen een relatief dure keuze. Er zal bij nieuwbouw enkel worden gekozen voor een warmtenet indien kan worden aangesloten op een bestaand warmtenet. Doordat nieuwbouwwoningen zeer goed geïsoleerd zijn, kunnen deze woningen ook worden verwarmd middels een warmtepomp. De kosten hiervoor zijn aanzienlijk lager. Warmtepomp Het toevoegen van een warmtepomp aan de woningen is voor nieuwbouw wellicht een aantrekkelijkere optie. Ook hier spelen kosten een rol. De belangrijkste kostenpost is in dit geval het aanbod van ‘groene’ elektriciteit. Een warmtepomp heeft een relatief grote elektriciteitsvraag. Op buitenstedelijke locaties kan met relatief beperkte kosten aan deze vraag worden voldaan.