Bijlage 2. Woonvisie 2021-2030 (18 november, definitief).pdf

Groene druk Houten: gemeente en wijken

Bron: Bevolkingsprognose Houten 2020-2040, Pronexus 2020

Grijze Druk In de gemeente Houten neemt de grijze druk toe van 7% in 2020 naar bijna 19% in 2040. Noord-West laat de eerste periode voor 2030 de sterkste groei zien terwijl deze in Noord-Oost juist in de periode na 2030 zit. Op termijn komt Noord-West uit op een grijze druk van 20,6% en Noord-Oost op een druk van 21,5%. In Zuid-West en Zuid-Oost ligt de grijze druk onder het gemeentelijk cijfer. Ook de toename van de grijze druk ligt hier onder de gemeentelijke toename. In Zuidwest neemt de grijze druk toe van 4% in 2020 naar 14% in 2040 en in Zuid-Oost groeit de grijze druk van 6% naar 16,5%. De grijze druk ligt in het buitengebied en de kleine kernen in 2020 al

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

59

op 10,5%, beduidend boven het gemeentelijk cijfer. De toename van de grijze druk is ook groter in dit gebied. In 2040 is de grijze druk 23,1%.

Grijze druk Houten: gemeente en wijken

Bron: Bevolkingsprognose Houten 2020-2040, Pronexus 2020

De huishoudensontwikkeling is een belangrijke voorspeller van de woningbehoefte. In het rekenmodel van Companen wordt uitgegaan van een optimale doorstroming van de Houtense bevolking. Gerealiseerd moet worden dat dit een theoretische benadering is. Er staat geen muur om Houten. Woningzoekenden uit de regio en elders kunnen zich vestigen in Houten en ingezeten woningzoekenden uit Houten vestigen zich ook elders (zoals beschreven in hoofdstuk 2 over binnenlandse en buitenlandse migratie). Volgens dit model ziet Companen de volgende overschotten en tekorten:

Fricties in vraag en aanbod bij optimale doorstroming, inclusief inloop van het actueel woningtekort, 2019-2040

Bron: WoON2018, CBS-Microdta 2018, bewerking Companen.

60

gemeente Houten

Lokale woningbehoefte Er is een woningbehoefte van ongeveer 4.750 nieuwe woningen tot 2040, inclusief ongeveer 450 woningen met 24-uurs zorg. Deze cijfers gaan uit van de eigen behoefte van de Houtense bevolking. Houten levert daarmee geen extra bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in de Utrechtse regio. Er is behoefte aan ongeveer 3.150 appartementen. Ongeveer 400 daarvan zijn koopappartementen boven € 250.000 en ongeveer 1.250 zijn koopappartementen onder € 250.000. Er is vraag naar 1.100 appartementen in de sociale huursector. De behoefte van de Houtense bevolking zit daarnaast in 1.150 grondgebonden koopwoningen. Ongeveer 1.000 daarvan met een prijs beneden € 350.000. Ook in de huursector is er sprake van een verschuiving van de vraag van traditionele rijwoningen naar appartementen. Zie verder onderstaande tabel.

Autonome woningbehoefte gemeente Houten 2019-2030

2030-2040

Sociale huurappartementen

1.100

-

23%

1.100

Intensieve zorg (sociale huur)

250

200

9%

450

-

-

0%

-

Vrije sector huurapartementen

350

50

8%

400

Grondgebonden koopwoningen tot € 350.000 v.o.n.

500

500

21%

1.000

-

-

0%

-

Sociale grondgebonden huurwoningen

Grondgebonden koopwoningen tot € 350.000-450.000

Totaal

Grondgebonden koopwoningen vanaf € 450.000

100

50

3%

150

Koopappartementen tot € 250.000

900

350

26%

1.250

Koopappartementen vanaf € 250.000

350

50

8%

400

3.550

1.200

100%

4.750

TOTAAL

* Het gaat hier om een luxer segment niet zijnde rijwoningen. Bij rijwoningen moet het accent liggen op betaalbare woningen. Boven de € 350.000 is er voldoende aanbod aan rijwoningen in de bestaande woningvoorraad. Bron: Woningbehoefteonderzoek gemeente Houten, Companen, 4-11-2019

Dit kan als volgt worden geïnterpreteerd: • De woningbehoefte van de Houtense bevolking concentreert zich in belangrijke mate in de appartementensfeer, zowel in huur als in koop. • In de koopsector zijn er tekorten aan grondgebonden woningen tot € 350.000. Eveneens tekorten aan grondgebonden koopwoningen boven € 450.000. Er zijn voldoende rijwoningen boven € 350.000, maar onvoldoende tweekappers en vrijstaande woningen. De rijwoningen tussen € 350.000 tot € 450.000 komen in deze simulatie vrij door doorstroming van ouderen. Voor deze vrijkomende woningen is er een beperkte lokale behoefte (vandaar dat deze in de figuur naar voren komt als een overschot). Daarvoor zijn de woningen te duur. Met deze woningen wordt vooral een regionale behoefte bediend. De bestaande druk op de regionale woningmarkt zorgt er voor dat woningen worden afgezet, dus er zal geen leegstand ontstaan. • De vraag naar sociale huurwoningen (1.100 woningen) en zorgwoningen (450) is vooral gericht op appartementen. • De vraag naar vrije sector huurwoningen (400 woningen) is ook vooral gericht op appartementen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

61

Totaal aan huisvestingsopgaven wonen en zorg In onderstaande tabel wordt een inschatting gegeven van de totale huisvestingsopgaven van Houten als het gaat om toegankelijke woningen per doelgroep. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat de financiële draagkracht onder mensen met een verstandelijke beperking, GGZ en kwetsbare jeugd in de regel beperkt is.

Huisvestingsopgaven Houten op basis van de Woonzorgplanner 2017-2036 en actualisatie door Companen (2019) Woonvormen

Indicatief aantal*

Extra toegankelijke wonin- Op basis van de actualisatie van het onderzoek van Atrivé door gen voor inwoners met een Companen, ramen we de woningbehoefte van mensen met een momobiliteitsbeperking biliteitsbeperking (licht tot zwaar) op een groei van 1.500 woningen. Dit is onderdeel van de grotere behoefte aan toegankelijke wonin­ gen, zoals uit het woningbehoefteonderzoek blijkt. Immers ook jongere huishoudens hebben behoefte aan toegankelijke en daarmee toekomstbestendige woningen. Vanuit alle bevolkingsgroepen betreft de behoefte aan toegankelijke woningen minimaal 3.000 woningen. Dit is inclusief woonvormen met ambulante zorg.

+1.500 woningen (t.b.v. mensen met een licht tot zware mobiliteitsbeperking.) Dit is excl. de onderstaande woonvormen met ambulante zorg.

Verzorgd wonen (24/7 uur zorg nabij /extramuraal)

Geclusterde woningen, meestal voor senioren, die gebouwd zijn in de directe omgeving of als onderdeel van een woon-zorgcomplex. De bewoner woont zelfstandig (betaalt huur of is eigenaarbewoner). Zorg aan huis is gepland en/of op afroep. Voorbeelden: aanleunwoningen, (voormalig) verzorgingshuis waar appartementen verhuurd worden, serviceflat. De bewoner kan in deze woning ook Wlz-zorg zonder verblijf krijgen via een Volledig Pakket Thuis, Modulair Pakket Thuis, Persoonsgebonden budget (verschillende vormen waarmee de WLZ-indicatie verstrekt kan worden) Voor de doelgroep mensen met een (licht) verstandelijke beperking (LVB) is er eveneens behoefte aan geclusterd wonen met zorg aan huis (gepland en/of op afroep).

+680 woningen voor senioren, +55 woningen voor mensen met een (L)VB**

Van Beschermd wonen naar Beschermd verblijf/ thuis en extramuralisering Jeugdhulp met Verblijf

Dit betreft onder meer verschuiving van beschermd wonen naar beschermd thuis (ernstige psychische problematiek) en extramuralisering van jeugdhulp met verblijf.

20 plekken komende jaren uitstroom BW, 20 plekken per jaar voor uitstroom uit Jeugdzorg

Geclusterd wonen (24/7 uur zorg aanwezig)

Inwoners met psychogeriatrische problematiek/ dementie, soma­ tische beperkingen (370) en verstandelijke beperkingen (80).

+ 450

* Deze aantallen duiden de richting aan wat betreft de behoefte. Over een periode van 20 jaar kan dit niet exact worden berekend. ** (Licht) Verstandelijke Beperking. Bron: Op basis van Atrivé-onderzoek vraagontwikkeling zorgdoelgroepen / Woonzorgplanner (2017) en actualisatie; Woningbehoefteonderzoek Houten, Companen (2019)

62

gemeente Houten

BIJLAGE D Uitwerking woningbouwprogramma

Een mogelijke uitwerking van het woningbouwprogramma is als volgt: Doelgroep

Sociale huur (*1)

Sociale koop (*2)

Midden-huur (*3)

1ps hh

20

5

0

2/3 ps hh

10

5

5

≥ 4 ps hh

0

0

0

Totaal

30%

10%

5%

Vrije Sector (*4) (combi van vrije sector huur en vrije sector koop A)

Vrije Sector (*5) (combi van vrije sector huur en vrije sector koop B)

Vrije Sector (*6) (combi van vrije sector huur en vrije sector koop C)

55%

Woonproducten in de sociale huur Beoogde doelgroep

Welke woning hoort hier bij?

Kwaliteit (gebruiksoppervlak)

Indicatief te realiseren %

Starter, 1-persoonshuishouden

1-/2-kamerwoning), huur < 1e aftoppingsgrens (2021: € 633,25)

Appartement, indicatief 40 m2 (minimaal 35 m2)

Starter/doorstromer, 2- en 3- persoonshuishouden

2- en 3- kamerwoning, huur < 1e aftoppingsgrens (2021: € 633,25) resp. < 2e aftoppingsgrens (2021: € 678,66)

Appartement, indicatief 50-70 m2

doorstromer

≥ 4-kamerwoninghuur < 2e aftoppingsgrens (2021: € 678,66)

Appartement, indicatief 70-80 m2

doorstromer

≥ 4-k

Eengezinswoning

0%

Indicatief te realiseren %

30%

Woonproducten in de sociale koop Beoogde doelgroep

Welke woning hoort hier bij?

Kwaliteit (gebruiksoppervlak en marktprijs)

koopstarter

1-/2- kamerwoning

Appartement, indicatief 40 m2 (minimaal 35 m2); volgens definitie Bro: < € 200.000

Koopstarter/doorstromer

2- en 3-kamerwoning

Appartement, indicatief 50-70 m2; actuele marktprijs: € 250.000 - € 300.000

doorstromer

≥ 4-kamerwoning

Appartement / rijwoning; kan niet gerealiseerd worden binnen sociale prijs

10%

Woonproducten in middenhuur Beoogde doelgroep

Welke woning hoort hier bij?

Kwaliteit (gebruiksoppervlak)

starter, 1-persoonshuishouden

1-/ 2- kamerwoning; huurprijs € 752 - € 1.000

Appartement, indicatief 40 m2 (minimaal 35 m2)

doorstromer, 2- en meerpersoonshuishouden

2-/ 3-k kamerwoning; huurprijs € 752 - € 1.000

Appartement, indicatief 50 - 70 m2)

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

Indicatief te realiseren %

5%

63

Woonproducten in vrije sector Beoogde doelgroep

Welke woning hoort hier bij?

Vrije Sector A (koop tussen € 200.000 en € 400.000; huur > € 1.000)

starter / doorstromer

Appartement, rijwoning; tussen € 200.000 en € 400.000 waarschijnlijk geen rijwoning mogelijk binnen deze prijsrange

Vrije Sector B (koop tussen € 400.000 en € 600.000; huur > € 1.000)

doorstromer, 2- en meer­ persoonshuishouden

Alle woningtypen, tussen € 400.000 en € 600.000

Vrije Sector C (koop > € 600.000; huur > € 1.000)

doorstromer, 2- en meer­ persoonshuishouden

Alle woningtypen, boven € 600.000

Indicatief te realiseren %

VS A: 35% VS B en C: 20%

De definities van ‘sociale huur’, ‘sociale koop’ en ‘middenhuur’ zijn uitgewerkt in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). - Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een aanvangsprijs onder de liberalisatiegrens waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd. - Sociale koopwoningen zijn koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. In de werkelijkheid van de prijsontwikkelingen in de woningmarkt van 2021 zullen dit vooral 1- en 2-kamerwoningen zijn. We streven er naar dat in dit prijssegment ook 3-kamerwoningen worden toegevoegd. Vanwege de betrokkenheid van de gemeente Houten bij de Woondeal Utrecht is de gemeente Houten sinds april 2021 automatisch aangemeld voor een experiment waardoor de gemeente de beleidsvrijheid krijgt om de verkoopgrens voor sociale koopwoningen op te hogen tot de NHG-kostengrens (€ 325.000, prijspeil 2021) Om betaalbaarheid voor huishoudens met lagere inkomens te borgen betekent dit zeker niet dat betreffende sociale koopwoningen allen een koopprijs tot aan dit maximum zouden moeten krijgen.

- Middenhuurwoningen zijn huurwoningen met een aanvangshuur van tenminste de liberalisatiegrens en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde jaarlijks te indexeren aanvangshuur waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd. - Goedkope koopwoningen zijn koopwoningen tussen € 200.000 en indicatief € 400.000.

Foto: André Botermans

64

gemeente Houten

BIJLAGE E Ambities en toezeggingen In deze bijlage behandelen we een aantal speerpunten van het college van B&W. Hierover is in de afgelopen periode verschillende keren gesproken met de gemeenteraad. Ook zijn er enkele toezeggingen gedaan aan de gemeenteraad. a. bevordering van inwonersinitiatieven en particulier opdrachtgeverschap; b. bevordering van kansen voor starters op de woningmarkt; c. bevordering van doorstroming binnen de Houtense woningvoorraad; d. de transformatieopgave van de woningvoorraad van Viveste.

a. bevordering van inwonersinitiatieven en particulier opdrachtgeverschap In het Collegeprogramma 2018-2022 is aangegeven dat wij creatieve en toekomstbestendige woon­ initiatieven ondersteunen. Wij faciliteren en stimuleren initiatieven van derden, die we uitnodigen en uitdagen om vraagstukken op te pakken en zetten in op een diversiteit aan woonconcepten die aansluiten bij verschillende leefstijlen. Hierna gaan wij in op besluitvorming in 2017 over het Programma Ruimte en op de gevolgen die dit heeft gehad voor de ambtelijke organisatie. Daarna geven we aan op welke wijze wij inwoners­ initiatieven willen bevorderen. In 2017 heeft de gemeenteraad het Programma Ruimte vastgesteld. Volgens dit Programma Ruimte stelt de gemeente voor locaties in eigendom van de gemeente een Startnotitie op die door de gemeente­raad (zonder participatie) wordt vastgesteld. Daarin staan gemeentelijke uitgangspunten en wordt tevens aangegeven op welke wijze de betreffende locatie wordt ontwikkeld (namelijk via een aanbesteding of een kale grondverkoop). Op de lijst van alle mogelijke concept-woningbouw­ initiatieven (die het gemeentelijk Gebiedsmanagersoverleg GMO bijhoudt) kunnen meerdere partijen staan die een vergelijkbaar programma (bijvoorbeeld op het gebied van wonen&zorg) omarmen. Met deze potentiële kandidaten moet zorgvuldig worden omgegaan.

Deze partijen worden geïnformeerd over de procedure en zij kunnen desgewenst een bod uitbrengen op het gestelde in de Startnotitie. Het kan dus zijn dat een inwonersinitiatief op een bepaalde locatie gaat concurreren met mogelijke andere initiatiefnemers. Dat vereist een zorgvuldige benadering van de kant van de gemeente om niettransparante bevoordeling van een initiatiefnemer ten opzichte van andere initiatiefnemers en risico op schadeclaims te voorkomen. Een praktisch punt is dat het besluit over het Programma Ruimte heeft geleid tot minder gemeentelijke projectleiders die wooninitiatieven kunnen begeleiden. Daarnaast heeft de gemeente op dit moment weinig grond in eigendom. Het bovenstaande stelt dus beperkingen aan de ambitie om Houtense inwonersinitiatieven te faciliteren. Wij willen participatie breder trekken dan alleen intensief contact en overleg met bewoners die het meest nabij een woningbouw’vlek’ wonen omdat wij het algemeen belang in het oog willen houden. Immers: draagvlak is meer dan draagvlak op micro-niveau. Ook is het onze taak om de doelstelling om tegemoet te komen aan de woningbehoefte te bewaken. Wij stellen daarvoor een monitoringssysteem op. Binnen dit gegeven kader zullen wij participatie volop nastreven.

Een tweede rode draad is de wens om vernieuwende woningconcepten en collectief particulier opdrachtgeverschap kansen te geven (een cpo is een constructie die ervoor zorgt dat toekomstige bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van de woning (koop of huur)). Als college staan we hier voor open en zullen

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

65

wij dit stimuleren. Een gegeven is dat veel locaties in eigendom zijn van particuliere organisaties. Wij zullen hier invulling aan geven door deze eigenaren er op aan te spreken de gewenste diversiteit aan woonvormen te zoeken en in een vroeg stadium van projectontwikkeling een bestand van woningzoekenden aan te leggen. Het eigendom van woningbouwlocaties door particuliere ontwikkelaars hoeft collectief of coöpe­ratief opdrachtgeverschap niet in de weg te staan. Maar in die gevallen houden we deze eige­naren verantwoordelijk voor een optimaal participatieproces. Als er sprake is van gemeentelijk grondeigendom zullen wij op een vergelijkbare manier onze verantwoordelijkheid pakken. Als er een startnotitie voor een ontwikkelgebied wordt opgesteld zal dit verder worden uitgewerkt. Dit impliceert ook het contact leggen met overige geïnteresseerden, zoals omwonenden. Het doel daarvan is het meedenken over het eindproduct te bevorderen. Samengevat is de conclusie dat wij positief staan tegenover de ambitie voor bevordering van inwoners­initiatieven.

b. bevordering van kansen voor starters op de woningmarkt; In het Collegeprogramma 2018-2022 is opgenomen dat we voor woningbouw het zwaartepunt leggen bij het toevoegen van gelijkvloerse woningen. De uitkomst van het woningbehoefteonderzoek van Companen uit 2019 ondersteunt dit. Door de ontwikkelingen van de laatste jaren zien we dat (vooral: jonge) starters steeds meer problemen ondervinden om zich op de woningmarkt te begeven. Dat geldt zowel voor de start van de wooncarrière in kleine (vooral) huurwoningen) als ook in goedkopere koopwoningen. We gaan hier in op de volgende onderdelen: - starterswoningen in sociale huur - starterswoningen in middenhuur en koop - flexwoningen - tiny houses - overig beleid Starterswoningen in de sociale huur Wij zien voor Viveste een belangrijke rol voor de realisatie van 1- en 2-kamerwoningen. Voor dergelijke kleine woningen voor spoedzoekers gaat het om een toevoeging met indicatief 100 woningen. Voor het overige gaat het om 2- en 3-kamerwoningen. Wij onderkennen dat Viveste vooral wil inzetten op het realiseren van lange verhuisketens door vooral passende woningen te bouwen voor doorstroming van ouderen. Viveste ziet flexibel inzetbare 2-kamer appartementen als onderdeel van de reguliere nieuwbouwopgave. Flexibiliteit is eveneens mogelijk door al bij de bouw rekening te houden met de mogelijkheid van samenvoeging.

Starterswoningen in middenhuur en koop In hoofdstuk 6 gaan we in op instrumenten die we willen inzetten voor een betere betaalbaarheid van woningen, waaronder mogelijke koopproducten om starters te helpen bij het kopen van een woning. Wat betreft de overige woningbouw: volgens de berekende woningbehoefte bestaat het merendeel daarvan uit kleinere gelijkvloerse woningen. Als deze woningen worden gebouwd zullen deze ook voor starters geschikt zijn. Flexwoningen In de huurmarkt stimuleert het Rijk de realisatie van zogeheten ‘flexwoningen’. Wij interpreteren dit als 1- 2-kamerwoningen) voor vooral spoedzoekers. Voor de ontwikkeling van dergelijke woningen zien wij een rol voor onze woningstichting Viveste. Als wordt bedoeld dat dit tijdelijke woningen zouden zijn die na verloop van tijd moeten worden afgebroken of verplaatst, dan gaan wij dit niet nastreven, behalve in

66

gemeente Houten

uitzonderingssituaties. Er zijn verschillende redenen waarom we hier niet enthousiast over zijn: - er zal altijd een discussie ontstaan over toekomstige verplaatsing naar een andere locatie. Vanwege (in het algemeen: ruimtegebrek) zal het vinden van een nieuwe locatie moeilijk en onzeker zijn. Het gevaar bestaat dat beloftes die gedaan zijn in het participatietraject over de tijdelijkheid met omwonenden later niet gestand kunnen worden gedaan; - ‘tijdelijkheid’ betekent dat er een noodzaak is van herhuisvesting van de bewoners. In een permanent schaarse woningmarkt is dat altijd lastig. Bovendien zal het een langdurig proces zijn om de bewoners te herhuisvesten. Dit betekent automatisch huurderving door leegstand. - het is niet redelijk richting een ontwikkelaar/exploitant (bijvoorbeeld Viveste) omdat het risico bestaat, bij het ontbreken van een nieuwe locatie, dat de investering moet worden afgeschreven. We kijken kritisch positief naar dit product in de Houtense woningmarkt. Als dit bijdraagt aan de woonopgaven waar de gemeente voor staat zullen we meedenken. Van belang zijn concrete mogelijkheden (met name locaties) voor vervolghuisvesting, betrouwbare communicatie richting omwonenden, betreft het bestaande bouw of nieuwbouw, doelgroepen en een sluitende business case.

Tiny houses ‘Tiny houses’ kunnen ook een rol spelen bij de woningbehoefte van starters en mogelijk andere woningzoekenden. Dit zijn grondgebonden woningen, eenlaags, met een kleine breedte (‘beukmaat’), op een kleine kavel. Veelal is sprake van een ideële doelstelling van ‘ontspulling’, het genoegen willen nemen met een zeer kleine woning met lage woonlasten. Omdat woningbouwmogelijkheden schaarser zullen worden zal duidelijk zijn dat het laagbouw-concept van tiny houses lastig is te verwezenlijken. Wij onderkennen dat het concept sympathiek in de oren klinkt vanwege de ideële doelstelling. Dit staat haaks op het gegeven van schaarse -en dus dure- grond in Houten. Om toch enige realisatie van deze woonvorm mogelijk te maken geven wij in de verschillende toekomstige startnotities de ontwerp opgave hier voor mee. Om geen onrealistische verwachtingen te wekken verwachten wij dat dit per ontwikkelgebied om hooguit vijf woningen kan gaan. Overig beleid Wij verbeteren de kansen voor starters via beleid voor de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woningen (‘verkamering’: het delen van voorzieningen zoals keuken en sanitair) en splitsing van woningen. Wij werken aan deze initiatieven mee als de leefbaarheid in de naaste omgeving dat toelaat. Dit is uitgewerkt in onze gemeentelijke Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing, december 2019.

Daarnaast werken wij mee aan initiatieven van Viveste t.a.v. Friendscontracten en een vergelijkbaar initiatief “Kamers met Aandacht”, tijdelijke kamerverhuur voor jongeren uit Jeugdhulp met Verblijf.

c. ambitie over bevordering van doorstroming binnen de Houtense woningvoorraad Onze wens is dat bestaande woningen beter, intensiever, worden gebruikt (dus: grotere huishoudens in grotere woningen, kleinere huishoudens in kleinere woningen). De praktijk blijkt weerbarstig. Hieronder gaan we in op: - het verhuisgedrag (volgens het WBO van Companen 2019) - verhuizingen naar sociale huurwoningen via het systeem van WoningNet - de regelgeving rond woningtoewijzing - de mogelijkheden om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen Het verhuisgedrag (volgens het WBO van Companen 2019) Over het verhuisgedrag naar alle typen woningen in koop en huur in de afgelopen jaren in Houten van en naar de regio trekt Companen de volgende conclusies:

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

67

• Houten heeft deze tien jaar bij vrijwel alle huishoudensgroepen een evenwicht in het aantal vestigers en vertrekkers. Het (per saldo) vertrek van jonge huishoudens komt vooral door jongeren die gaan studeren en uit huis vertrekken om (semi-)zelfstandig in een studentenstad te gaan wonen. • In aantallen zien we dat vestigers in belangrijke mate kleine huishoudens zijn van 18 tot 50 jaar, en gezinnen met kinderen. Vestigers ouder dan 50 jaar zien we weinig. Dan gaat het om enkele tientallen per jaar. Daar lijkt Houten op basis van de trend weinig betekenis voor te hebben. • Migratie is voornamelijk gericht binnen Houten of binnen de U16. Er zijn verhoudingsgewijs weinig huishoudens van buiten de U16 die zich in Houten vestigen. Houten is dus sterk afhankelijk van de lokale en regionale markt voor het invullen van de woningbehoefte. Dat patroon zien we ook in IJsselstein, Montfoort en Wijk bij Duurstede. • Houten heeft een sterke verhuisrelatie met Bunnik, IJsselstein, Zeist, Utrecht en Nieuwegein; de zuidkant (A12-zone) van de regio. • Huishoudens zijn vooral verhuisd naar koopwoningen en dan met name naar rij/hoekwoningen. De groeiende groep ouderen (65-plus) en in mindere mate jonge huishoudens (tot 30 jaar) zijn vaker georiënteerd op een huurwoning. Bij deze groepen betreft dit ook vaak een appartement; vooral dus in de huur, maar deels ook in de koopsector.

• Vestigers komen relatief veel uit de regio, waarbij met name naburige gemeenten in beeld zijn. Vestiging van buiten de U16 is heel beperkt. Verhuizingen naar sociale huurwoningen via het systeem van WoningNet In BIJLAGE F staan de belangrijkste overzichten van een RIGO-onderzoek over de woningtoewijzingen in de U16 in de periode 2014-2020. Samengevat zijn de conclusies: - De vraag van woningzoekenden is aanzienlijk gestegen. In 2014 waren er 32.000 woningzoekenden actief (d.w.z. dat deze in een jaar minimaal 1 keer hebben gereageerd op het woningaanbod van WoningNet). In 2020 is dat gestegen naar 44.000 woningzoekenden. - Het jaarlijks aanbod (de voor verhuur vrijkomende sociale huurwoningen) is gedaald van 6.200 wonin­gen naar 5.300 woningen. Reden: doorstroming naar koopwoningen stokt door sterk stijgen­de verkoopprijzen. - Het toewijzingsproces is vanaf 2014 gaandeweg gewijzigd. Het meest opvallende is dat het jaarlijks aandeel toewijzingen aan bijzondere doelgroepen sterk is gestegen (van 12% naar 29%). Deze woningen zijn dus niet toegankelijk voor reguliere woningzoekenden maar worden via maatwerk toegewezen. Dit is uitvoering van het rijksbeleid om deze doelgroepen (langer) zelfstandig te laten wonen. De keerzijde is dat reguliere woningzoekenden aanzienlijk langer moeten wachten. - De slaagkans (d.w.z.

het aantal woningtoewijzingen via WoningNet advertenties gedeeld door het aantal actieve woningzoekenden, exclusief bemiddeling) is gedaald van 17% naar 9%. - De gemiddelde inschrijfduur (‘wachttijd’) van ingeschreven woningzoekenden via het aanbod­model is over deze jaren geleidelijk gestegen van 7,8 jaar naar 10,2 jaar (Houten: van 8,7 jaar naar 9,6 jaar). De regelgeving rond woningtoewijzing Het wettelijk kader rond woningtoewijzing is geregeld in de Huisvestingswet (2014). Voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen werken wij in de U16 samen via een model-Regionale huisvestingsverordening, die door elke individuele gemeenteraad wordt vastgesteld. De laatste versie in Houten is op 14 december 2021 vastgesteld. De Huisvestingswet bepaalt dat jaarlijks maximaal 25% van de sociale huurwoningen (nieuw en bestaand) via voorrang mag worden toegewezen aan woningzoekenden met een ‘lokale binding’ (ingezetenen). Toewijzing van nieuw gebouwde sociale huurwoningen: In de praktijk bieden corporaties in veel gemeenten deze woningen met voorrang aan aan eigen ingezetenen. Dit draagt bij aan draagvlak voor

68

gemeente Houten

dergelijke bouwprojecten. In de meeste gevallen is de omvang van de nieuwbouw van sociale huurwoningen kleiner dan 25% van het totaal aantal jaarlijks vrijkomende te verhuren sociale huurwoningen. Daarom zullen wij voortzetten dat nieuw gebouwde sociale huurwoningen met voorrang aan eigen ingezetenen worden aangeboden. Toewijzing van bestaande, voor verhuur beschikbare, sociale huurwoningen: wij zijn van mening dat er sprake is van een regionale woningmarkt in de U16, of van subregionale woningmarkten daarbinnen. Dit blijkt uit het WBO van Companen en het blijkt uit gegevens van WoningNet over de toewijzing van sociale huurwoningen. Houtense woningzoekenden zoeken ook een woning in de regio of een subregio. Omgekeerd zoeken regionale woningzoekenden ook een woning in Houten (veel van de huidige ingezetenen in Houten hebben dat in het verleden gedaan). Ons standpunt is daarom dat bestaande sociale huurwoningen moeten worden toegewezen volgens de afspraken die wij binnen de U16 hebben vastgelegd in de huisvestingsverordening. Dit komt er op neer dat woningzoekenden die ingeschreven staan in de woningzoekendenregistratie van WoningNet geen belemmeringen moeten ondervinden in het zoeken van een woonplaats. Dit betekent bij bestaande sociale huurwoningen geen voorrang voor woningzoekenden die nu in Houten wonen.

Toewijzing van overige nieuwbouw in Houten (vrije sector huur en koop): De Huisvestingswet (2014) gaat uit van vrije vestiging. Voorrang voor Houtenaren is strijdig met deze wet. Wat wel kan, en dat gebeurt, is dat ontwikkelaars/makelaars bereid zijn om de promotie van de nieuwbouw te richten op de plaatselijke bevolking. Op deze manier hebben inwoners van Houten een informatievoorsprong. Wij willen dit bij gebiedsontwikkeling opnemen in startnotities. Als zou blijken dat woningen onvoldoende worden verkocht (als de lokale behoefte verzadigd is) kunnen ontwikkelaars de marketing verbreden. Bij initiatieven voor nieuwbouw met zorg (koop en/of huur), bijvoorbeeld via Collectief Particulier Opdracht­geverschap, ondersteunen wij de eerste toewijzing aan inwoners van Houten. Dit kan contractueel afgesproken worden met ontwikkelaars. Toewijzing van bestaande koopwoningen in Houten: uiteraard heeft de gemeente hier geen zeggenschap over omdat eigenaren zelf bepalen aan wie deze woningen worden verkocht. De mogelijkheden om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen Om doorstroming binnen de Houtense woningmarkt te bereiken is het belangrijkste om de juiste woningen via nieuwbouw toe te voegen. Op die manier ontstaan er keuzemogelijkheden om door te stromen naar een woning die het meest passend is gelet op huishoudenssamenstelling en inkomen.

Voor nieuwbouw van koopwoningen is het principe van vrije vestiging door woningzoekenden uit Houten en buiten Houten het uitgangspunt. Binnen dat principe doen wij een beroep op ontwikkelaars/makelaars om de marketing vooral te richten op woningzoekenden uit Houten. Het doel is dat de eigen bevolking bij voorrang in aanmerking komt bij de nieuwbouw, daarna de regionale woningzoekenden. De in Houten werkzame makelaars geven aan de marketing voor een bepaalde periode op de inwoners van de Gemeente Houten te kunnen richten en daarna “vrij te geven” om de woningen breder in de regio aan te bieden. Zij wijzen er op dat veel marketing momenteel online plaats vindt waardoor het de vraag is hoe de lokale voorrang praktisch gerealiseerd kan worden. De woningtoewijzing van sociale huurwoningen mag volgens de Huisvestingswet jaarlijks voor maximaal 25% met voorrang aan woningzoekenden met lokale binding (ingezetenen). Vanaf 2020 werkt de Van Groot naar Beter regeling (VGnB) regionaal (via WoningNet). In 2020 is hier ongeveer 40 keer gebruik van gemaakt bij sociale huurwoningen in Houten, waarvan 10 huurders die uit Houten komen. Daarnaast hebben 5 Viveste-huurders uit Houten voorrang gekregen op een woning bij een andere corporatie in 2020. Het blijkt dat bewustwording en communicatie aandacht verdienen. Zo verwach-

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

69

ten veel senioren bijvoorbeeld een hogere huur bij doorstroming, maar zijn zij er vaak niet van op de hoogte dat de huurtoeslag meegroeit bij een hogere huur. Lokale seniorenvoorrangsregelingen zijn beperkt inzetbaar vanwege de uniforme voorrangsregels van VGnB. De vraag is overigens in hoeverre aanvullende lokale voorrangsregels noodzakelijk zijn. Van alle woning­toewijzingen vanaf 2018 in Houten komt ongeveer 42% uit de gemeente. Lokale voorrang­ regels bij nieuwbouw kunnen wel helpen bij het inzetten van de verhuisbeweging van met name senioren. Tegelijkertijd moeten we reëel zijn: woningzoekenden bepalen zelf of zij toe zijn aan een verhuizing. De ervaring leert dat vooral ouderen weinig verhuisgeneigd zijn. Voor nieuwbouw van sociale huur willen wij voorrang geven aan Houtense ingezetenen. Een keerzijde van het instellen van extra voorrangsregels voor specifieke groepen woningzoekenden is dat andere groepen “verder achterin de rij” komen. De grootste groep woningzoekenden is de ‘algemene groep’ (30 t/m 64 jaar). De positie van deze groep staat al op achterstand door voorrangregels voor andere groepen (denk aan: seniorenvoorrang, achterlaten grote woning, jongerenvoorrang, kernbinding). Platform31 heeft onderzoek gedaan naar doorstroming tussen sociale huurwoningen.

Volgens dat onderzoek zou een combinatie van huurkorting, voorrang voor woningzoekenden op de wachtlijst en bemiddeling (ondersteuning en verhuishulp) succesvol zijn om verhuizingen te stimuleren. Tijdens een expertmeeting ‘wonen en zorg’ van de U16 op 15-4-21 is gewezen op de systeemwereld van gemeenten en corporaties (gericht op het bevordering van doorstroming van ouderen opdat een herbezetbare woning vrijkomt) tegenover de leefwereld van ouderen die prettig willen wonen en de tijd willen nemen voordat de ingrijpende stap van verhuizing wordt gezet. De aanbevelingen uit deze bijeenkomst: - Aanstelling van wooncoach (naar voorbeeld van Nieuwegein) die zelf ouderen benadert, die vrijblijvend informeert over de verschillende mogelijkheden. Woningstichting Mitros bijvoorbeeld constateerde dat in hun woningen in Utrecht en Nieuwegein 7.000 ouderen 70+ woonden. Dat was aanleiding om deze groep actief te benaderen. Aandachtspunt: kostenverdeling gemeente/corporatie(s). - Een betere marketing van bestaande wooncomplexen kan heersende vooroordelen wegnemen. Regelmatig is sprake van vooroordelen over bijvoorbeeld hoge(re) huur ten opzichte van huidige woning of over de kwaliteit van woningen. - Ga na of het digitale systeem van WoningNet voor de doelgroep ouderen wel zo geschikt is.

Dit vraagt namelijk computervaardigheden en bijvoorbeeld snelle besluitvorming (binnen 24 uur is besluit nodig over acceptatie van een huurwoning). Vaak willen ouderen meer tijd nemen voor een beslissing. Meer aandacht voor de leefwereld van ouderen maakt het dan nodig om meer tijd te nemen voor woningtoewijzing. Volgens Platform31 is een aanpak met de inzet van meerdere mogelijke interventies aan te raden en is individueel maatwerk het sleutelwoord voor een geslaagd doorstroombeleid. Platform31 adviseert in te zetten op interventies die zich hebben bewezen, zoals: passend aanbod, informeren en adviseren zowel collectief als individueel, ontzorgen van de senior, inzetten van een prijsprikkel, voorrang geven. Het inzetten op bewustwording bij senioren is essentieel om tijdige keuzes te stimuleren. Deze bewust­wording kan zowel in een collectieve campagne gedaan worden, maar dan wel liefst ondersteund door een individuele benadering. Belangrijk is juiste en volledige voorlichting, bijvoorbeeld op de mogelijke gevolgen van de verhuizing op de kwaliteit van leven en op het totale financiële plaatje (wellicht stijgt de huur, maar dalen de energielasten en wordt de huurtoeslag hoger). En er is het advies te richten op het verleiden van latente wensverhuizers, en het rekening houden met de tijd die senioren nodig hebben om hun eigen beslisproces te doorlopen.

70

gemeente Houten

Samengevat gaat het om een combinatie van de volgende acties: passend woonaanbod toevoegen, voorrang bij toewijzing van sociale of middenhuurwoningen, marketing van wooncomplexen en het ontzorgen van de ouderen in de fase rond verhuizing. Viveste en de gemeente werken samen een plan van aanpak uit over in te zetten instrumenten om de doorstroming op gang te krijgen.

d. de transformatieopgave van de woningvoorraad van Viveste In de Woonvisie 2016-2025 (maart 2016) is de transformatieopgave van Viveste beschreven. Daarin staat: Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep. Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op Woningwaarderingsstelsel -WWS- punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000 woningen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de transitieopgave waar Viveste zich voor geplaatst ziet binnen tien jaar is gerealiseerd. De gemeente is echter voornemens om zo veel als in haar vermogen ligt deze transitie mogelijk te maken. Viveste heeft najaar 2020 haar Portefeuillestrategie 2020-2030 vastgesteld.

Hoofdpunten zijn: - appartementen in een stedelijk milieu voor kleinere huishoudens (2- en 3-kamer woningen) toevoegen zodat er een divers woningaanbod ontstaat dat recht doet aan de bevolkingssamenstelling; - het geleidelijk verkopen van grote eengezinswoningen om in te spelen op de veranderende behoefte van toekomstige huurders. Het gaat om niet passende, ruime grondgebonden eengezinswoningen van te hoge kwaliteit (op termijn). Vanwege opbrengstenmaximalisatie wil Viveste dit vooral doen via het regulier uitponden aan zittende huurders of derden; - ‘middenhuur’woningen toevoegen voor lage middeninkomens (huishoudens met een te hoog inkomen waardoor zij niet in aanmerking komen voor sociale huur); - transformatie van de woningvoorraad gebeurt ook door het verbeteren van de energieprestaties van de sociale huurwoningen woningen. Het streven is dat 40% van de huidige woningvoorraad CO2 neutraal is in 2040. In de afweging tussen de opgave voor nieuwbouw of de duurzaamheidsopgave kiest Viveste uitdrukkelijk voor het prioriteit geven tot 2040 aan de (sociale) woningbouwopgave. Eind 2020 is wat betreft de transformatieopgave van de woningvoorraad van Viveste de situatie als volgt. Vanaf 2016 tot en met 2020 is er sprake geweest van een netto toename van 298 sociale huurwoningen.

Dit is een optel- en aftreksom van nieuwbouw (+372) en terugkoop van Koopgarantwoningen die verder als sociale huurwoningen worden verhuurd (+116) en verkoop (-190). Voor de periode 2021-2024 is de prognose nieuwbouw (+220, dit gegeven is tamelijk veranderlijk) en terugkoop van Koopgarant (begroot +52) en verkoop (begroot -160, de verwachting is dat het feitelijk aantal ongeveer de helft is en wellicht minder). Dus een netto toename van 192 woningen. Voor de periode 2016-2024 betekent dat een netto toename van (indicatief) 490 woningen. Vanaf 2021 gaat de gemeente voor de periode tot 2040 uit van een gewenste toename van sociale huurwoningen met 1.550 woningen boven op de huidige sociale huurvoorraad. In de prestatieafspraken leggen we vast dat ook de in de toekomst verkochte woningen moeten worden gecompenseerd. Dit komt dus bovenop de nieuwbouwopgave. De woningen die Viveste heeft verkocht en nog zal verkopen zullen verder als middeldure en zelfs dure koopwoningen eigendom worden van eigenaar/bewoners. Daarmee wordt voldaan aan een stukje van de behoefte aan deze woningen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

71

Foto: André Botermans

gemeente Houten

72

BIJLAGE F Verhuisgedrag en woonruimteverdeling sociale huurwoningen

In deze bijlage gaan we in op het verhuisgedrag a. Het verhuisgedrag in de afgelopen jaren in Houten en van en naar de regio; b. Verhuizingen naar sociale huurwoningen via het systeem van WoningNet van 2014 tot 2020.

a. Het verhuisgedrag in de afgelopen jaren in Houten en van en naar de regio In het bijlagenrapport van het WBO (pag. 37-45) gaat Companen in op dit verhuisgedrag. Companen trekt de volgende conclusies (over de periode 2006-2016): • Houten heeft deze tien jaar bij vrijwel alle huishoudensgroepen een evenwicht in het aantal vestigers en vertrekkers. Het (per saldo) vertrek van jonge huishoudens komt vooral door jongeren die gaan studeren en uit huis vertrekken om (semi-)zelfstandig in een studentenstad te gaan wonen. • In aantallen zien we dat vestigers in belangrijke mate kleine huishoudens zijn van 18 tot 50 jaar, en gezinnen met kinderen. Vestigers ouder dan 50 jaar zien we weinig. Dan gaat het om enkele tientallen per jaar. Daar lijkt Houten op basis van de trend weinig betekenis voor te hebben. • Migratie is voornamelijk gericht binnen Houten of binnen de U16. Er zijn verhoudingsgewijs weinig huishoudens van buiten de U16 die zich in Houten vestigen. Houten is dus sterk afhankelijk van de lokale en regionale markt voor het invullen van de woningbehoefte. Dat patroon zien we ook in IJsselstein, Montfoort en Wijk bij Duurstede. • Houten heeft een sterke verhuisrelatie met Bunnik, IJsselstein, Zeist, Utrecht en Nieuwegein; de zuidkant (A12-zone) van de regio. • Huishoudens zijn vooral verhuisd naar koopwoningen en dan met name naar rij/hoekwoningen.

De groeiende groep ouderen (65-plus) en in mindere mate jonge huishoudens (tot 30 jaar) zijn vaker georiënteerd op een huurwoning. Bij deze groepen betreft dit ook vaak een appartement; vooral dus in de huur, maar deels ook in de koopsector. • Vestigers komen relatief veel uit de regio, waarbij met name naburige gemeenten in beeld zijn. Vestiging van buiten de U16 is heel beperkt. • Vertrekkers gaan juist vaak naar studentensteden als Utrecht, Amsterdam, Rotterdam en Leiden. In de regio is daarnaast Nieuwegein in beeld.

Wie zijn de vestigers, wie vertrekken?

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

73

Uit deze figuur blijkt dat de vestigers in Houten verschillen van die van de U16. In Houten is het aandeel zich vestigende gezinnen ruim twee keer zo groot als in de U16, namelijk 22% ten opzichte van 9%. De jongste huishoudens tussen 18 en 29 jaar trekken relatief veel vaker naar andere gemeenten in de U16.

Het inkomen van de vestigers en vertrekkers is over het algemeen in evenwicht in Houten. In sommige wijken vertrekken huishoudens met hogere inkomens relatief vaker (Houten Zuid-West en Zuid-Oost) en in sommige wijken vertrekken lagere inkomens relatief vaker (Houten Noord-West en Noord-Oost). Vergeleken met de U16 heeft Houten een groot aandeel met een hoog inkomen.

B. Verhuizingen naar sociale huurwoningen via het systeem van WoningNet van 2014 tot 2020 Adviesbureau RIGO heeft in 2021 voor de U16 onderzoek gedaan naar de toewijzing van sociale huurwoningen vanaf 2014. Samengevat zijn de conclusies: -

-

-

De vraag van woningzoekenden is aanzienlijk gestegen. In 2014 waren er 32.000 woningzoekenden actief (d.w.z. dat deze in een jaar minimaal 1 keer hebben gereageerd op het woningaanbod van WoningNet). In 2020 is dat gestegen naar 44.000 woningzoekenden. Het jaarlijks aanbod (de voor verhuur vrijkomende sociale huurwoningen) is gedaald van 6.200 woningen naar 5.300 woningen. Reden: doorstroming naar koopwoningen stokt door sterk stijgende verkoopprijzen. Het toewijzingsproces is vanaf 2014 gaandeweg gewijzigd. Het meest opvallende is dat het aandeel toewijzingen aan bijzondere doelgroepen sterk is gestegen. Dit is uitvoering van het rijksbeleid om deze doelgroepen (langer) zelfstandig te laten wonen. De keerzijde is dat reguliere woningzoekenden aanzienlijk langer moeten wachten. 2014

2020

advertenties via WoningNet

82%

61%

bemiddeling bijzondere doelgroepen

12%

29%

loting

6%

10%

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

-

74

De slaagkans (d.w.z. het aantal woningtoewijzingen via WoningNet advertenties gedeeld door het aantal actieve woningzoekenden, exclusief bemiddeling) is gedaald van 17% naar 9%.

gemeente Houten

-

De gemiddelde inschrijfduur (‘wachttijd’) van ingeschreven woningzoekenden via het aanbodmodel is over deze jaren geleidelijk gestegen van 7,8 jaar naar 10,2 jaar (Houten: van 8,7 jaar naar 9,6 jaar). De laagste inkomens (de ‘primaire doelgroep’ met belastbare inkomens voor 1-persoonshuishoudens tot ruim € 23.000,- en voor meerpersoonshuishoudens tot ruim € 32.000) krijgt ruim 70% van de sociale huurwoningen toegewezen. Ongeveer een kwart van de woningen gaat naar de ‘secundaire doelgroep’ met inkomens tot ongeveer € 40.000, afhankelijk van de samenstelling van het huishouden.

Toewijzingen naar inkomensgroep per jaar, 2014-2020

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

-

Vanaf 2015 is het rijksbeleid rond financieel passend toewijzen aangescherpt. Dit beleid bepaalt dat de primaire doelgroep voor 95% onder de aftoppingsgrenzen gehuisvest moet worden. In 2014 en 2015 werd bijna driekwart van de woningen met een huur tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (de huishoudens met de laagste inkomens die in aanmerking komen voor huurtoeslag) zoals onderstaande tabel laat zien.

Toewijzingen huurprijsklasse tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens, naar inkomensgroep, 2014-2020

-

Door het aangescherpte rijksbeleid gebeurt dat vanaf 2016 nog voor slechts tussen ongeveer 10% a 15%. De conclusie is gerechtvaardigd dat in de U16 conform het rijksbeleid financieel passend wordt toegewezen, d.w.z. dat huishoudens met lagere inkomens in de juiste categorie sociale huurwoningen. De doorstroomregeling ‘Van Groot naar Beter’ heeft als doel grote woning (met vier kamers of meer) vrij te krijgen om opnieuw te verhuren. Daarvoor krijgen aspirant-doorstromers die dergelijke woningen achterlaten voorrang bij de toewijzing van kleine woningen (met drie kamers of minder. Deze regeling heeft vanaf 2019 regionale werking gekregen (daarvoor werkte deze binnen elke gemeente afzonderlijk). Dit betekent bijvoorbeeld dat een seniorenhuishouden uit Zeist met voorrang kan doorstromen naar een passende kleinere woning in Houten. In 2020 leidde deze regeling tot 560 toewijzingen in de U16 (in Houten in 2020: 46).

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

75

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

RIGO geeft verder de volgende overzichten:

Verhuringen van sociale huurwoningen per gemeente per jaar, 2014-2020

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

Uit deze tabel blijkt dat het aantal vrijkomende sociale huurwoningen per jaar sterk kan veranderen. Dit heeft vooral te maken met oplevering van nieuwbouw. In de hele U16 is het jaarlijks aanbod vanaf 2014 sterk gedaald van ruim 6.200 naar ruim 5.300 woningen.

Gemiddelde inschrijfduur in jaren bij verhuring sociale huurwoningen in het aanbodmodel, naar doorstromers, starters en per jaar, 2014-2020

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

76

gemeente Houten

De gemiddelde wachttijd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in de U16 is in 7 jaar opgelopen naar 10,2 jaar.

Toewijzingen sociale huurwoningen naar herkomst, 2020

Bron: WoningNet 2020, bewerking Rigo 2021

Hier zijn de toewijzingen in 2020 per gemeente uitgesplitst naar herkomst van de woningzoekenden. Het aandeel verhuringen aan lokale woningzoekenden verschilt sterk per gemeente. In Utrecht wordt bijna driekwart van de woningen verhuurd aan lokale woningzoekenden. Ook in de gemeenten die het meest gebruikmaken van lokale binding – De Ronde Venen, Montfoort en Oudewater – worden relatief veel woningen verhuurd aan ingezetenen. In Houten wordt 43% van de sociale huurwoningen toegewezen aan eigen inwoners.

Toewijzingen sociale huurwoningen naar herkomst en bestemming, 2020 Uit de tabel op de volgende pagina blijkt dat 200 Houtense huishoudens in 2020 zijn verhuisd naar sociale huurwoningen. Daarvan zijn er 110 huishoudens verhuisd binnen Houten, dus naar woningen van Viveste, en 90 huishoudens naar elders in de regio (33 naar Utrecht en 23 naar Nieuwegein). Uit de tabel blijkt de regionale werking van de woningmarkt. Overheersend is het vinden van een sociale huurwoning in de ‘eigen’ gemeente, maar eveneens zoekt en vindt men in regiogemeenten. Dit patroon zien we in elke gemeente terug. Dit onderstreept de stelling om niet voor voorrang van eigen bevolking te pleiten bij de toewijzing van bestaande sociale huurwoningen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

77

Bron: WoningNet 2020, bewerking Rigo 2021

Toewijzing van sociale huurwoningen naar huishoudensgrootte, 2014-2020

Bron: WoningNet 2014-2020, bewerking Rigo 2021

Hieruit blijkt dat jaarlijks ruim driekwart van de woningen wordt toegewezen aan 1- en 2-persoonshuishoudens. Dit onderstreept dat er minder vraag is naar grote woningen in de sociale huur. Heel kort samengevat laten de gegevens zien dat er sprake is van een regionale (of sub-regionale) sociale huurwoningmarkt en de wachttijd is aanzienlijk toegenomen vanaf 2014.

78

gemeente Houten

BIJLAGE G Duurzaamheid

In deze bijlage staat een toelichting op een aantal duurzaamheidsambities uit Hoofdstuk 6, ambitie 9.

Nieuwbouw De wettelijke eisen voor nieuwbouw zijn vastgelegd in het bouwbesluit 2012. In dit besluit zijn de BENG normen vastgelegd (artikel 5.2 Bouwbesluit 2012). Deze normen gelden alleen voor nieuwbouwsituaties. De BENG systematiek werkt volgens drie indicatoren (energiebehoefte, primair energieverbruik, aandeel hernieuwbare energie en aanvullend TO juli (maximale temperatuur-overschrijding in de maand juli, zie ook Ambitie 9 in hoofdstuk 6). Er moet aan alle onderdelen worden voldaan. Dit is anders dan de vorige norm voor de energieprestatie van een gebouw, (de EPC norm). Daar zaten alle losse indicatoren in één berekening verwerkt. Wanneer de EPC niet voldoende was dan konden er bijvoorbeeld een paar extra zonnepanelen worden geplaatst waarmee er alsnog voldaan kon worden aan gestelde eis. Afhankelijk van woningtype, gebruik, geometrie en bouwmassa worden de uiteindelijke BENG normen bepaald, dit moet door een gecertificeerd bureau worden gedaan. Bij het toetsen van een bouwplan wordt de BENG norm berekening in acht genomen. Wanneer de verbouwwerkzaamheden gaan over het plaatsen of geheel vernieuwen van een dakkapel of een bijbehorend bouwwerk dan is er sprake van verbouw van een bestaande situatie, maar moet er voor wat betreft de isolatiewaarden (RC waarden e.d.) worden voldaan aan de nieuwbouweis.

Als de werkzaamheden alleen gaan over het vernieuwen van bestaande isolatielagen van de woning dan geldt daar een minimumeis voor die lager ligt dan bij nieuwbouw. Is er echter sprake van een ingrijpende renovatie (wat bijvoorbeeld een transformatie kan zijn), dan moeten de isolatiewaarden wel weer voldoen aan de nieuwbouweis. Er is sprake van een ingrijpende renovatie als minimaal 25% van de gebouwschil wordt vervangen/vernieuwd en dit de integrale gebouwschil betreft. De BENG-berekening is dus niet altijd verplicht. Wanneer er sprake is van verkoop, verhuur en oplevering van woningen en appartementen dan is er een energielabel (energieprestatierapport) noodzakelijk. Dit energielabel wordt gemaakt op grond van een BENG-berekening. Je zal in de praktijk dus zien dat er in veel gevallen alsnog een BENG-berekening moet worden gemaakt, al hoeft deze dus niet altijd te voldoen aan het Bouwbesluit. De BENG normen gaan over het gebouw gebonden deel van de energievraag, niet over de gebruikers energie. De ambitie van de gemeente is echter dat alle energie duurzaam wordt opgewekt (gebouw

Foto: André Botermans

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

79

gebonden en gebruikers energie) en dat nieuwbouw woningen nul-op-de-meter (NOM) worden gerealiseerd of energieleverend zijn. Dit houdt dus in dat woningen alle energie die nodig is voor zowel het gebouw zelf (gebouw gebonden energie, voor verwarmen en ventilatie bijvoorbeeld) als de gebruikers van de woning (gebruikers energie, voor verlichting en apparaten) zelf opwekt. Dit is het streven voor alle nieuwbouw woning(en). Wanneer dit niet haalbaar is, dient een initiatiefnemer dit te onderbouwen. De gemeente gaat in gesprek met een initiatiefnemer om te bepalen wat het hoogst haalbare voor dat specifieke project is op het gebied van duurzame energievoorziening. Het is belangrijk dat er vroeg in het proces van een woning(bouw) ontwikkeling gekeken wordt of er de ambitie van de gemeente kan worden voldaan, zodat afspraken hierover kunnen worden vastgelegd.

Klimaatadaptatie Maatregelen die hieraan bijdragen zijn bijvoorbeeld een groen dak en het afkoppelen van regen­water. Groene daken dragen bij aan de biodiversiteit, nemen water op, hebben een verkoelend effect en vergroenen de buitenruimte. Door het afkoppelen van regenwater (vasthouden of infiltreren in de bodem) wordt het rioolstelsel ontlast bij hevige neerslag. Voor beide maatregelen bestaat sinds 2021 een subsidie voor bestaande woningen. Naast de subsidies voor deze klimaat adaptieve maatregelen doet de gemeente ook mee aan Operatie Steenbreek. Dit is een landelijke campagne om tuinen meer te vergroenen. Inwoners die hun tuin willen vergroenen kunnen inspiratie opdoen en advies vragen hiervoor bij de gemeente. Nieuwbouw Voor nieuwbouw van woningen geldt als verplichte voorwaarde met betrekking tot klimaatadaptatie dat er in ieder geval worden voldaan aan de regels uit het water- en rioleringsplan. Dit betekent dat bij nieuwbouw een waterberging dient te worden aangelegd die minimaal 15mm water kan bergen per m2 verhard oppervlak. (zie artikel 6 verordening hemelwater en grondwater). Als advies geldt verder een bouwpeilhoogte van nieuwbouw woningen van minimaal 300mm boven de as van de weg en bouwen zonder kruipruimte. TO Juli Door klimaatverandering worden we geconfronteerd met steeds warmere zomers.

Om een prettig binnenklimaat in nieuwbouwwoningen te realiseren is binnen de BENG normen (zie paragraaf 8.2.2) de indicator “TO juli” opgenomen. TO Juli is een indicator die gaat over het voorkomen van hitte in nieuwbouwwoningen. Voldoen aan TO juli geldt voor woonfuncties, grondgebonden woningen en woongebouwen. In woongebouwen geldt dat voor elk appartement moet worden bepaald of er aan TO juli wordt voldaan. TO juli geldt niet voor woonwagens, drijvende bouwwerken, utiliteitsgebouwen of woningen waar actieve koeling is. TO juli is onderdeel van de verplichte BENG normen voor nieuwbouwwoningen. Ook voor dit thema is het belangrijk om zo vroeg mogelijk in het proces van woningbouw (projecten) na te denken en in gesprek te gaan over de mogelijkheden. Circulaire economie De Milieuprestatie Gebouwen (MPG) is verplicht bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Dit geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een woning worden toegepast. Het is een berekening gebaseerd op de LCA’s (life cycle assessement) van materialen. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 1,0. Op 1 juli 2021 wordt de milieuprestatie aangescherpt van 1,0 naar 0,8. Het doel is om (landelijk) de eis stapsgewijs scherper te stellen en uiterlijk in 2030 te halveren.

80

gemeente Houten

BIJLAGE H Definities Een gemeente kan via publiekrecht sturen op de realisatie van sociale koop, sociale huur, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn deze begrippen nader gedefinieerd:

Sociale koop Een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000 waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. (In de nieuwe omgevingswet wordt de koopprijs van de sociale koopwoning gekoppeld aan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), deze bedraagt anno 2021 € 325.000. Vooralsnog is de grens € 200.000).

Sociale huur Een huurwoning met een aanvangsprijs onder de liberalisatiegrens waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd.

Middenhuur Een huurwoning met een aanvangshuur van tenminste de liberalisatiegrens en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde jaarlijks te indexeren aanvangshuur waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd.

Particulier opdrachtgeverschap Een situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens overeenkomst tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, ontwerp en de bouw van de eigen woning.

Dit is het publiekrechtelijk kader waarbinnen de gemeente met haar woonvisie moet blijven. De gemeente legt dit vast in beleid of regelgeving dat is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders en/of door de gemeenteraad. Het betreft bijvoorbeeld beleidsnotities, verordeningen (zoals een doelgroepenverordening) en bestemmingsplannen. Aanvullend kan de gemeente contractuele privaatrechtelijke afspraken maken met de ontwikkelaars indien zij de planologische medewerking nodig hebben van de gemeente (in een anterieure overeenkomst) of bij gronduitgifte (in verkoopovereenkomst en/of bij aanbesteding).

BRONVERMELDING • • • • • • •

Woningbehoefteonderzoek gemeente Houten, Adviesbureau Companen (4-11-2019); Regionale corporatiemonitor 2020, Regioplatform woningcorporaties Utrecht (2020); Locatieonderzoek woningbouw Regio Utrecht, SITE urban development (september 2018); Woonruimteverdeling in de U16, analyse van WoningNet-cijfers, Adviesbureau RIGO (april 2021); Regionale woningmarktanalyse U16, Adviesbureau Companen (2019); Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt, Platform31 (maart 2021); Dementiemonitor Mantelzorg 2020. Mantelzorgers over belasting, ondersteuning, zorg en de impact van mantelzorg op hun leven, Nivel (2020); • Monitor Ouderenhuisvesting 2020, ABF Research (januari 2021).

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

81

PARTICIPATIE Voor de totstandkoming van de woonvisie is informatie opgehaald en overlegd met zorginstellingen (Timon, Lister, Zorgspectrum), Sociaal Team Houten, Vanhouten&co, Viveste, de Adviesraad Sociaal Domein, initiatiefnemers van wooninitiatieven (Ecowijk Houten, Haag&Hof, Bezield Wonen, Knarrenhof, Wakkere Akker en de in Houten werkzame makelaars. Ook zijn drie bijeenkomsten belegd met bewoners. Doel van deze bijeenkomsten was om input op te halen over met name ambities in het woningbouwprogramma en doorstroming. De inbreng van de inwoners en de stakeholders is verwerkt in de concept woonvisie. Korte samenvatting opbrengst participatie: Adviesraad Sociaal Domein Houten - Doorstroming woningmarkt stokt. - Zet in op een verhuiscoach. - Te weinig spreiding van kwetsbare doelgroepen lijdt tot concentratie van problematiek. - Zet in op Wmo-proof en toegankelijke woningen. - Zet in op een regionale aanpak bijvoorbeeld ook voor Tiny Houses.

Bron: gemeente Houten

82

gemeente Houten

Lister, Margrieta Haan, Stichting Sociaal Team, Timon, Van Houten & co, Zorgspectrum - Voorzieningen nabij en sociale kwaliteit zijn essentieel. - De regie ligt bij de gemeente. - Ondersteun de minderkapitaalkrachtige inwoners. - Creëer nieuwe woonvormen bijvoorbeeld in de combi ouderen en jongeren. - Niet alles wordt opgelost met eigen kracht. Laat mensen wel in hun waarde. - Het gat tussen zelfstandig wonen en in een intramurale setting is groot. - Onderzoek de mogelijkheden van een zorgboulevard. - Werk regionaal samen voor een betere spreiding van doelgroepen. - Zet verder in op gemende woonvormen en neem hierbij de opgedane ervaringen mee. - Werk meer data gedreven. - Houdt rekening met stallingen voor scootmobielen. - Een gemeenschappelijke ruimte inclusief structurele dekking is gewenst. - Werk integraal. Particuliere initiatieven (Bezield Wonen, Ecowijk, Het Vertrouwde Dorp en Knarrenhof) - Breng toekomstige bewoners zo vroeg mogelijk bij elkaar. - Betrek de bewoners bij de beslismomenten. - Een gezamenlijke ruimte is belangrijk als verbindende schakel. - Stel je als gemeente echt open voor cpo’s. - Zet in op zorgvuldig en zakelijk overleg met de cpo’s. - Werk integraal aan vraagstukken. - Stel niet alleen een visie op maar maak ook concrete uitvoeringsplannen. - Benoem een deskundig en contactpersoon met doorzettingsmacht voor de cpo’s.

- Maak gebruik van het denk- en ontwikkelpotentieel van de inwoners. - Het is wenselijk om de omgevingsvergunningsprocedure te vereenvoudigen en te verkorten. - Er is veel belangstelling voor deze initiatieven. Viveste - Zet in op doorstroming in de woningmarkt. - Houdt rekening met stallingsruimte voor scootmobielen. - Zet in op het versterken van samenredzaamheid van wijken. - Maak langjarige (samenwerkings)afspraken en zorg voor versnelling van procedures. - Maak heldere afwegingen over sociale huur op ontwikkellocaties. - Het totaal aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen komt ongeveer overeen in de periode t/m 2040. De timing van nieuwbouwproductie van Viveste wijkt echter af. Het is niet realistisch om alle nieuwbouwappartementen te realiseren vòòr 2030. - Viveste voorziet geen structurele toevoeging van 1-kamerappartementen. - Viveste heeft voorkeur voor appartementenbouw in plaats van tiny houses omdat zo meer woningen beschikbaar komen. - ‘Starters’ zijn een heel diverse groep. Belangrijk is dat er voor hen een doorstroomperspectief is. - Viveste wil nieuwbouw realiseren die enerzijds passend is bij de vergrijzende marktvraag en anderzijds zodanig flexibel is dat verschillende doelgroepen gehuisvest kunnen worden. Viveste wijst op de samenhang met WMO-voorzieningen voor senioren, met name scootmobiel-stallingen, die aandacht vraagt.

- Bij het belangrijke punt van doorstroming moet er meer aandacht zijn voor bewustwording en communicatie. Zo verwachten veel senioren bijvoorbeeld een hogere huur bij doorstroming, maar