Bijlage 2. Woonvisie 2021-2030 (18 november, definitief).pdf

- Creëren van gemengde woonvormen Hierbij gaat het om woonvormen met gemengde leeftijden; bijvoorbeeld jeugd en ouderen en verschillende (zorg)doelgroepen. - Ontmoetingsplekken en aandacht voor inrichting woonomgeving Van belang hierbij is dat de fysieke woonomgeving als vanzelf uitnodigt tot ontmoeting. Bij (her) ontwikkelplannen zullen we daar vooraf criteria voor gaan opstellen.

Ambitie 4: Woonbehoefte van ouderen faciliteren Wat is het probleem? In aanvulling op ambitie 2 over bevordering van doorstroming in het algemeen, streven we doorstroming na van oudere woningzoekenden. Hiermee doelen we op het stimuleren dat oudere ‘empty nesters’ verhuizen om zo eengezinswoningen vrij te maken voor nieuwe aspirant-gezinnen. Het is bekend dat ouderen honkvast zijn en een verhuizing vaak lang uitstellen.. Wat gaan we doen? - Levensloopgeschikte woningen bouwen waardoor er keuze ontstaat voor potentiële doorstroming. Het gaat om gelijkvloerse woningen in uiteenlopende prijsklassen die nu ontbreken in de huidige woningvoorraad. - Om doorstroming van ouderen te bereiken moeten er aantrekkelijke alternatieven komen. Dit kan in de vorm van collectieve ruimten of collectieve tuinen bij appartementen. Of door gelijkgestemden bij elkaar te brengen en onder de aandacht te brengen dat ze samen kunnen wonen. Ook de nadruk op de besteding van de overwaarde die ouderen kunnen gebruiken bij verhuizen naar kleiner kan een beslissing om te verhuizen. Doorstroming wordt aantrekkelijk als appartementen een grote buitenruimte (balkon) hebben, als redelijk alternatief voor een tuin. - Ontwikkelaars, waaronder CPO’s, worden expliciet uitgenodigd om voor deze doelgroep plannen te ontwikkelen, bij voorkeur in gebieden met voorzieningen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

29

Ambitie 5: Kansen voor Houtense starters verbeteren. Wat is het probleem? - Starters op de woningmarkt zoeken onzelfstandige (waar voorzieningen worden gedeeld) of zelfstandige woningen. Het gaat hier om goedkope 1-/2-kamerwoningen en 2- en 3-kamer woningen in sociale huur in een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu. - Ook zijn er koopstarters. Dit zijn woningzoekenden die -meestal na een verblijf in sociale huurwoningen- voor het eerst een woning willen kopen. Onder deze woningzoekende is er vooral vraag naar betaalbare koopwoningen (dus onder de grens van sociale koop, anno 2021 € 200.000), maar ook woningen in de prijsklasse daarboven zijn nodig. - Tenslotte zijn er nog ‘herstarters’. Bijvoorbeeld na een relatiebeëindiging zoeken zij als alleenstaande vaak als spoedzoeker tijdelijk of voor een langere duur kleine woonruimte. Voor al deze starters zijn er nu te weinig woningen. Wat gaan we doen? Wij leggen in bestemmingsplannen en overeenkomsten vast welke percentages sociale huur en goedkope koop woningen gehaald moeten worden op woningbouwlocaties. Wij willen dat vooral woningen worden toegevoegd met een huur onder de 1e aftoppingsgrens, waaronder een deel (indicatief 100) kleine woningen (1- en 2-kamers) voor spoedzoekers.

Bij goedkope koopwoningen voor starters (anno 2021 betekent dat mogelijk een woonoppervlak van 40 m2) is een aandachtspunt het mogelijk maken van een collectieve voorzieningen waaronder een thuiswerkvoorziening. Met goedkope koopwoningen creëren we ook doorstroommogelijkheden, in het besef dat de huidige wachttijd voor sociale huurwoningen erg lang is en dat ook voor starters de koopwens groot is.

30

-

Flexwoningen Het Rijk wil ‘tijdelijke flexwoningen’, die na verloop van bijvoorbeeld 15 jaar worden verplaatst of afgebroken. Wij zien dit anders. Wij beschouwen dergelijke ‘flexwoningen’ namelijk als ‘permanente’ 1- en 2-kamerwoningen.

-

Tiny houses Wat betreft ‘tiny houses’ zien wij geringe kansen vanwege schaarse en dure grond. Om toch enige realisatie van deze woonvorm mogelijk te maken, geven wij in de verschillende toekomstige startnotities de ontwerpopgave hier voor mee. Om geen onrealistische verwachtingen te wekken verwachten wij dat dit in totaal mogelijk om 15 a 20 woningen kan gaan. Mogelijk zijn er kansen in (de nabijheid van) de kleine kernen.

-

Extra woonaanbod voor starters Ook via overig beleid zorgen we voor extra woonaanbod voor starters. Zo is er beleid voor de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woningen (‘verkamering’: het delen van voorzieningen zoals keuken en sanitair) en splitsing van woningen. Naast nieuwbouw is verbouw van bestaande gebouwen een mogelijkheid waar we voor openstaan om dit te beoordelen. Wij ondersteunen gemengd wonen projecten en Friendscontracten binnen de sociale huur en wij zijn positief over een vergelijkbaar initiatief van Viveste “Kamers met Aandacht”. Dit is tijdelijke kamerverhuur voor jongeren uit Jeugdhulp met Verblijf. Wij realiseren ons dat gemengd wonen projecten vooral interessant zijn voor jongeren tussen 18-25 jaar. Interessant is een voorbeeld uit De Achterhoek als mogelijke oplossing om via oprichting van een wooncoöperatie toewijzing aan lokaal gebonden jongeren te bewerkstelligen. Dit is toegelicht in BIJLAGE E.

gemeente Houten

Bron: gemeente Houten

Ambitie 6: Kansen verbeteren voor doelgroepen met inkomens die te hoog zijn voor sociale huur maar te laag om een koopwoning te kunnen betalen Wat is het probleem? In Houten is er een groot en groeiend te kort aan verhuur van middenhuurwoningen. Volgens het rijksbeleid van passend toewijzen van sociale huurwoningen (2015) komen huishoudens met middeninkomens niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Vanwege de grote prijsstijgingen bij de koopwoningen hebben deze huishoudens (zeker huishoudens met één inkomen) een probleem. Zij hebben onvoldoende inkomen om een toereikende hypotheek te krijgen voor een koopwoning. Het alternatief is voor hen het huren van een middenhuurwoning (met een huur tussen de liberalisatiegrens van € 752,33 tot € 1.000) maar die zijn er nauwelijks in Houten. De huur van de huidige particuliere huurwoningen (vrije sector huurwoning) is voor deze doelgroep vaak te hoog. In de praktijk worden vrije sector huurwoningen na verloop van een bepaalde periode (10/15 jaar) omgezet in koopwoningen door verkoop aan particuliere eigenaar/bewoners. Hierdoor ontstaan er steeds tekorten aan dergelijke woningen. Wat gaan we doen? In het woningbouwprogramma van Ambitie 1 zetten we in op 5% van de nieuwbouw voor middenhuur.

Zowel de gemeente als Viveste zijn van mening dat versterking van middenhuur mogelijk is via een combinatie van nieuwbouwappartementen en verhuur van een deel van bestaande woningen van hoge kwaliteit van Viveste. Viveste heeft als doelstelling om tot 2040 400 nieuwbouwwoningen te realiseren (200 nieuwbouwwoningen t/m 2030). Hiervoor zijn nog geen concreet uitgewerkte plannen. Viveste heeft de ambitie om deze woningen voor de langere termijn in exploitatie te houden. Wij zien een grote rol voor Viveste om de behoefte aan middenhuur in te vullen. We zien dat de ambitie van Viveste met 400 woningen aanzienlijk hoger is dan wat uit het wbo blijkt. Het wbo is voor ons richtinggevend. Onze wens is dat de middenhuurwoningen van Viveste vooral doorstroming stimuleren vanuit de sociale huurwoningen. Wij nemen dit onderdeel mee in de prestatieafspraken met Viveste.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

31

In onze uitvoeringsagenda nemen we een beleidsregel op waarin we ingaan op: - een onderscheid tussen lage middenhuur; Een huurprijs tussen de zogeheten liberalisatiegrens € 752,33 en € 850,- (prijspeil 2021) en hoge middenhuur (met een huurprijs tussen € 850,- en € 1.000,- (prijspeil 2021) - mogelijkheden voor sturing op huurprijs-woninggrootte; - een huurprijsindexering; - de instandhoudingstermijn (d.w.z. tot het moment dat kan worden verkocht).

Ambitie 7: Woonwagenstandplaatsen Wat is het probleem? De gemeente dient in haar beleid voldoende ruimte te geven aan het woonwagenleven van woonwagenbewoners. Voor zover woonwagenbewoners tot de doelgroep behoren, moeten zij binnen een redelijke termijn een kans op een standplaats hebben. We erkennen dat er met het huidige aantal standplaatsen geen sprake is van een redelijke termijn om een kans te hebben op toewijzing van een standplaats. Wat gaan we doen? De gemeente verhuurt op twee woonwagenkampjes elk drie standplaatsen waarop koopwoonwagens staan. Op de wachtlijst van standplaatszoekenden (gestart in 2020) staan 7 huishoudens. Daarom willen wij inspelen op de lokale behoefte door een locatie voor drie extra woonwagenstandplaatsen te vinden.

Ambitie 8: Huisvesting van arbeidsmigranten Wat is het probleem? Goede huisvesting voor arbeidsmigranten is vaak een groot probleem. De inzet van arbeidsmigranten is niet meer weg te denken uit de Nederlandse economie. Vanwege personeelstekorten schakelen ondernemers deze buitenlandse werknemers in om vooral tijdelijk werkzaamheden te verrichten, in uiteenlopende sectoren in/buiten de U16: fruitteelt, transport, vleesverwerking, wegenbouw etc.. In den lande heeft de kwetsbare positie van deze mensen geleid tot uitbuiting en zijn er diverse voorbeelden van zeer slechte huisvesting. Deze groep blijft vaak onzichtbaar vanwege de tijdelijkheid van het verblijf. Wat gaan we doen? De gemeente gaat in 2022 beleid opstellen over huisvesting van arbeidsmigranten. Op basis daarvan zullen wij openstaan voor wooninitiatieven.

Ambitie 9: Duurzaamheid en wonen Wat is het probleem? De gemeente Houten heeft verschillende duurzaamheidsambities. In 2040 wil Houten energieneutraal, klimaat proof en circulair zijn. Dit vraag aanpassingen in de bestaande woningvoorraad en stelt eisen aan nieuwe woningbouw. In de wetenschap dat woningen veelal decennia meegaan, gelden de ambities voor 2040 één op één voor nieuwe woningen. Zij moeten een positieve bijdrage leveren aan de duurzaamheids­ambities, bijvoorbeeld door minimaal in de eigen energiebehoefte (gebouw gebonden en gebruik) te voorzien.

32

gemeente Houten

Wat gaan we doen? Bestaande woningvoorraad - De gemeente daagt woningeigenaren en corporaties uit om hun woningen te verduurzamen. Afspraken over het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad van de woningbouwcorporatie(s) verankeren we in de prestatieafspraken. De corporatie(s) is/zijn een belangrijke partner in het proces om van het aardgas af te gaan. Ze leveren een actieve rol en bijdrage aan de uitvoering van de Transitievisie Warmte (TVW). - De gemeente ondersteunt inwoners en organisaties bij het verduurzamen van hun woningen. Daarvoor werkt de gemeente samen met de partijen aan de energietafel en het regionale energieloket jouwhuisslimmer.nl. Bijvoorbeeld door inwoners te informeren over alternatieve warmtebronnen en isolatiemaatregelen voor hun woning, bewustzijn over de energietransitie te vergroten en de voordelen van energiebesparing onder de aandacht te brengen (zie Energieplan 2020-2025). Ook huurders kunnen gebruik maken van de bestaande netwerken en ondersteuning. - Bestaande woningen moeten uiterlijk in 2040 van het aardgas af zijn. De gemeente maakt in de komende periode wijkuitvoeringsplannen hiervoor. In de Transitievisie Warmte (TVW) is het proces om aardgasvrij te worden nader omschreven.

Voor de komende periode ligt de focus vooral op isolatie, ventilatie en elektrisch koken als eerste stappen die nodig zijn om een woning voor te bereiden op een aardgasvrije toekomst. In Houten-Zuid wordt de komende periode verder onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om zonder aardgas te gaan verwarmen. Dit is een tussenstap richting een wijkuitvoeringsplan. Voor het Oude Dorp en de Oorden wordt de komende periode in samenwerking met Energierijk Houten een gestructureerde aanpak ontwikkeld voor isolatie. Na deze stappen komt de volgende stap in beeld, het realiseren van alternatieve warmteoplossingen. - De gemeente bevordert maatregelen als groene daken en het afkoppelen, vasthouden en infiltreren van regenwater middels een subsidie. De gemeente neemt ook deel aan de landelijk opgezette Operatie Steenbreek om tuinen meer te vergroenen en inspireert en adviseert inwoners die hun woning of tuin klimaat adaptief willen maken - De gemeente ondersteunt inwoners of organisaties die hun (woon) gebouw meer circulair willen maken met informatie, voorbeelden en het koppelen aan (lokale) partners. Nieuwbouw woningen - De Houtense standaard voor het energiezuinig ontwikkelen van woningen is Nul op de Meter (NOM). De gemeente daagt ontwikkelende partijen uit om hieraan te voldoen (dit gaat verder dan de huidige landelijke BENG-normen).

We leggen deze standaard ook vast in de prestatie-afspraken met de woningbouwcorporatie(s). Bij grondverkoop van de gemeente aan een initiatiefnemer is dit een verplichting. - Bij de invoering van de omgevingswet onderzoekt en benut de gemeente de mogelijkheden om de Houtense duurzaamheidsambities juridisch te verankeren in maatwerkregels voor nieuwbouw die hogere eisen dan de huidige wettelijke normen. - Nieuwbouwwoningen moeten aardgasvrij worden gebouwd, dit is per juli 2018 door het Rijk bepaald (gaswet). - De gemeente stelt als voorwaarde vanuit het water- en rioleringsplan dat bij nieuwbouw voldoende waterberging wordt aangelegd (15 mm per m2). Hierdoor wordt de kans op wateroverlast als gevolg van extreme neerslag verminderd. De gemeente verlangt ook een voldoende bouwpeilhoogte. De norm is minimaal 30 cm boven straatniveau. - Als het gaat om extreme hitte moeten nieuwbouwwoningen voldoen aan TO juli. Dit is een onderdeel van de verplichte BENG-normen. Dit is verder toegelicht in bijlage G.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

33

-

De gemeente gaat vroegtijdig in gesprek met initiatiefnemers/projectontwikkelaars om zoveel mogelijk principes voor circulair bouwen of slopen toe te passen in het project/ de woning. Bij de verkoop van grond van de gemeente aan een initiatiefnemer maken we afspraken over de circulariteitsambitie en -maatregelen in een project. Dit is maatwerk.

Openbare ruimte in relatie tot verduurzaming Wat is het probleem? De gemeente wil energieneutraal worden en hanteert die ambitie ook voor individuele (woon)gebouwen. Het kan in de toekomst meer gaan voorkomen dat duurzaamheidsmaatregelen zoals een warmtepompinstallatie of zonnepanelen in de openbare ruimte moeten worden geplaatst om (woon) gebouwen van duurzame energie en warmte te voorzien. Bijvoorbeeld als er onvoldoende ruimte is voor zonnepanelen op het dak van een woongebouw. Wat gaan we doen? -

Maatwerk in bijzondere situaties Uitgangspunt hierbij is dat duurzaamheidsmaatregelen in principe geheel op het eigen terrein van een gebouw worden gerealiseerd, de mogelijkheden die een kavel biedt zijn kaderstellend. In uitzonderlijke situaties kan dit technisch en/of ruimtelijk niet mogelijk blijken. De gemeente denkt dan mee om in deze gevallen tot een oplossing te komen. Dit is maatwerk per locatie. De gemeente zal daarvoor alle relevante belangen afwegen, waaronder de impact op de openbare ruimte, en randvoorwaarden stellen.

Een verdere toelichting staat in bijlage G.

gemeente Houten

Foto: André Botermans

34

Ambitie 10: De volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties volgens de Woningwet 10.a Aandeel sociale huurwoningen Wat is het probleem? Het aandeel sociale huurwoningen in Houten op de totale woningvoorraad daalt al geruime tijd als gevolg van keuzes in het verleden. Anno 2021 is dit aandeel 24,1% (sociale huurvoorraad 5.026 : woningvoorraad 20.831). Wat gaan we doen? - Nieuwbouw sociale huurwoningen Onze ambitie is dat tot 2040 4.750 woningen worden gebouwd. De ambitie is om van dat aantal 1.550 sociale huurwoningen (in de vorm van appartementen) te bouwen, waarvan 450 zorgwoningen. Als dat in zijn geheel wordt uitgevoerd stijgt het percentage sociale huurwoningen naar 25,7% (sociale huurvoorraad 6.576 : woningvoorraad 25.581). Gelet op de relatie met Viveste als vaste partner heeft het onze voorkeur dat Viveste deze woningen gaat (laten) bouwen en exploiteren. Op kleine woningbouwlocaties zou een wens om bijvoorbeeld 30% sociale huurwoningen te realiseren kunnen leiden tot versnipperd bezit. Dit kan leiden tot problemen met het beheer en afstemming met Verenigingen van Eigenaren. Ook al zal het gewenste percentage van 30% mogelijk lastig te realiseren zijn (dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met de afweging of het plaatsen van een lift rendabel is), toch blijft dit wel de inzet.

- U16 gemeenten De U16-gemeenten hebben de intentie uitgesproken om per gemeente toe te werken naar een sociale huurwoningvoorraad van 30%. Met de uitvoering van dit woningbouwprogramma zet Houten een stap in de goede richting, maar tegelijkertijd is duidelijk dat ‘30%’ nog (te) ver weg is. Een ambitie om van de hele woningvoorraad 30% als sociale huur in 2040 te willen bereiken zou betekenen dat van de 4.750 te bouwen woningen ruim 2.600 sociale huurwoningen zouden moeten worden gebouwd. Dat is niet realistisch.

10.b Passend toewijzen en de veranderopgave van Viveste Wat is het probleem? Het rijk stelt sinds 2015 strenge regels aan corporaties om via woningtoewijzing huishoudens met lagere inkomens te huisvesten in de goedkopere woningen. Dat betekent voor dergelijke inkomens dat 1- en 2-persoonshuishoudens moeten worden gehuisvest in woningen met huur onder de 1e aftoppingsgrens. Vooral hiervoor zijn meer woningen nodig. Voor 3- en meerpersoonshuishoudens geldt de 2e aftoppingsgrens. Viveste constateert dat door de sterk veranderende vraag (veel meer 1- en 2-persoonshuishoudens) een deel van de ruime eengezinswoningen minder passend is. Om die reden voert Viveste daarom een veranderopgave door. Dat gebeurt door geleidelijke verkoop van het bezit en het via nieuwbouw toevoegen van toegankelijke gelijkvloerse woningen. De gemeente ondersteunt deze visie. Zie bijlage E #d. Wat gaan we doen? - In de prestatieafspraken leggen we vast dat het aantal verkochte woningen moet worden gecompenseerd. Dit betekent dat dit komt bovenop de nieuwbouwopgave.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

35

-

-

Bij nieuwbouw willen we in prestatieafspraken het huurniveau vastleggen; Daarnaast is er bij Viveste de bereidheid om in voorkomende gevallen, flexibel, de huur te verlagen tot onder de betreffende aftoppingsgrens. Dit maakt het bijvoorbeeld mogelijk om een duurdere eengezinswoning te verhuren aan een specifieke doelgroep zoals een statushoudersgezin of het toepassen van huurkorting tot onder de kwaliteitskortingsgrens voor een 22-jarige woningzoekende; Vanwege het passendheidsbeleid van het Rijk en het gegeven dat er meer kleine huishoudens zijn vinden wij het nodig dat vooral woningen worden toegevoegd met een huur onder de 1e aftoppingsgrens zodat dit beter aansluit bij de bevolkingsontwikkeling.

Dit komt op het volgende neer: - Van de jaarlijkse nieuwbouw van sociale huurwoningen zal 70% < 1e aftoppingsgrens (prijspeil 2021: € 633,25 en de overige 30% zal < 2e aftoppingsgrens (prijspeil 2021: € 678,66) worden gebouwd. In specifieke situaties staat het college open voor een andere afweging. - Aanvullend op de bestaande sociale huurwoningvoorraad willen wij dat de volgende woningtypen in de sociale huur worden gebouwd: - 1- en 2-kamerwoningen voor spoedzoekers (indicatief 100 eenheden) met een huur onder de 1e aftoppingsgrens (flexibiliteit te borgen door bij veranderende marktvraag de optie van samenvoeging te hebben). - 2- en 3-kamerwoningen en een klein deel 4-kamerwoningen (in appartement vorm). - Er zijn nu in de huidige voorraad in verhouding veel woningen beschikbaar voor 2- en meerpersoonshuishoudens. Als het nodig is kunnen deze woningen ook toegewezen worden aan 1-persoonshuishoudens.

10.c Huisvesting van bijzondere doelgroepen Wat is het probleem? Tot 2040 zijn meer woningen en woonvormen nodig voor mensen met mobiliteitsbeperkingen en inwoners die zorg nodig hebben (zoals mensen met psychische kwetsbaarheid, mensen met een verstandelijke beperking en jongeren die uitstromen uit jeugdzorg). Deze inwoners moeten doorgaans een plek vinden in sociale huurwoningen omdat deze woningzoekenden vrijwel altijd een laag inkomen hebben en niet op eigen kracht andere woonruimte kunnen verwerven. In BIJLAGE B staat het overzicht van de huidige woonvormen in Houten. In de meeste gevallen verhuurt Viveste woningen aan vijf zorgpartijen (Zorgspectrum, Lister, Reinaerde, Timon en Philadelphia). Het uitgangspunt voor de toekomstige huisvestingsopgaven voor bijzondere doelgroepen blijkt uit het onderzoek van Companen. Uit gesprekken met zorgpartijen en Viveste is gebleken dat zij de opgaven als gevolg van de vergrijzing en het wonen van meer (kwetsbare) ouderen in eigen woning in de wijk met begeleiding onderkennen. Wat gaan we doen? Met Viveste zullen we via de prestatieafspraken afspraken maken over de toewijzing van bestaande woningen en het toevoegen van sociale huurwoningen voor deze doelgroepen. De woningbehoefte volgens de tabel in hoofdstuk 4 is voor ons leidend.

In samenwerking met Viveste gaan wij verkennen of meer gemengd wonen projecten haalbaar zijn (zoals het project De Molen 20). En de mogelijkheden voor maatschappelijke opvang onderzoeken. Ook onderzoeken wij of de samenwerking kan worden uitgebreid naar woonservicegebieden als de verschillende partners daar behoefte aan hebben. Nabijheid van voorzieningen voor senioren is daarbij dan een belangrijk aandachtspunt.

36

gemeente Houten

10.d Uitvoering van de rijkstaak voor huisvesting van statushouders Wat is het probleem? De uitvoering van de taakstelling van het rijk voor het huisvesten van statushouders staat onder druk door de toenemende schaarste aan sociale huurwoningen en de gestegen taakstelling sinds 2019. Het rijk legt elke gemeente elk half jaar een taak op voor huisvesting van statushouders. Dit is wettelijk zo geregeld. Als in een periode de taak niet gehaald wordt komt dit bij de taak voor de volgende periode. Als een gemeente niet voldoet aan de uitvoering is de uiterste sanctie dat de provincie op kosten van de gemeente de statushouders gaat huisvesten. Tot nu toe heeft de gemeente Houten in goede samenwerking met Viveste en vrijwilligers van Vanhouten&co kunnen voldoen aan de rijkstaak. Wat gaan we doen? De insteek van de gemeente is dat er een goede mix moet zijn van kleinere (2-kamer- en 3-kamer­ woningen) en grotere (eengezins)woningen om aan de taak te voldoen. We leggen dit vast in prestatieafspraken. Omdat er zoveel druk zit op de sociale huurwoningmarkt blijft Viveste bij elke vrijkomende woning een afweging maken aan welke doelgroep deze wordt toegewezen. Met onze woningbouwambitie willen we bevorderen dat er meer sociale huurwoningen komen en (voor daarna eventueel) doorstroommogelijkheden richting betaalbare koopwoningen.

10.e Voorrang bij nieuwbouw voor woningzoekenden uit Houten Wat is het probleem? Een belangrijk doel van de nieuwbouw is om doorstroming op de lokale woningmarkt te bereiken. Nieuwbouw in bestaande woonwijken kan bij omwonenden gevoelig liggen. Wat gaan we doen? Volgens de Huisvestingswet mag per jaar maximaal 25% van de toe te wijzen sociale huurwoningen met voorrang worden aangeboden aan eigen ingezetenen. Mogelijk roept nieuwbouw in bestaande wijken minder verzet op als via woningtoewijzing omwonenden/wijkbewoners daarvoor met voorrang voor in aanmerking komen. Meer dan in het verleden willen wij in samenwerking met Viveste de mogelijkheden hiervoor zoveel mogelijk benutten. Voor een goed begrip: als deze woningen vervolgens voor een nieuwe toewijzing vrijkomen respecteren wij de regionale woningmarkt en zullen deze woningen dus regionaal worden aangeboden. Samengevat gaat het om een combinatie van de volgende acties: - passend woonaanbod toevoegen, - voorrang bij toewijzing van sociale of middenhuurwoningen, - marketing van wooncomplexen - ontzorgen van de ouderen in de fase rond verhuizing. Viveste en de gemeente werken samen een plan van aanpak uit over de in te zetten instrumenten om de doorstroming op gang te krijgen. Zie bijlage E.

10.f Grote opgave voor sociale woningbouw in Houten Wat is het probleem? Er ligt een grote opgave voor het toevoegen van 1.550 sociale huurwoningen aan de bestaande sociale huurwoningvoorraad van 5.000 woningen in Houten.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

37

Wat gaan we doen? De nieuwbouwopgave van sociale huurwoningen is hierboven beschreven. Daarnaast is Viveste met een woningvoorraad van ongeveer 5.000 woningen in Houten natuurlijk zeer belangrijk als sociale verhuurder in Houten. Dit belang strekt zich ook uit over zaken als betaalbaar wonen voor huishoudens met lagere inkomens, over leefbaarheid, sociale cohesie, veiligheid en huisvesting van bijzondere (zorg) doelgroepen. De in Houten werkzame zorginstellingen huren veelal van Viveste pakketten woningen om aan hun cliënten zorg te kunnen bieden. Ook in de toekomst zal dit veel inspanning vragen. Wij zien Viveste als onze vaste partner om sociale huurwoningen te exploiteren en te bouwen in Houten. Dat betekent dat wij verwachten dat Viveste het sociale huur gedeelte van ons woningbouwprogramma uitvoert. Binnen het regionale woningmarktgebied U16 is het mogelijk dat ook andere corporaties die in dit gebied werkzaam zijn volkshuisvestelijke taken, zoals nieuwbouw van sociale huurwoningen, kunnen oppakken. Onze voorkeur gaat uit naar het voortzetten van de goede relatie met Viveste. Wat betreft mogelijke samenwerkingsverbanden, wellicht leidend tot fusies, tussen Viveste en andere woningcorporaties is ons standpunt dat dergelijke ontwikkelingen het partnerschap tussen Viveste en gemeente Houten moeten versterken.

Wij zien dat Viveste tijd investeert in een mogelijke fusie met andere woningcorporaties. De gemeente Houten ziet meer in een samenwerking op het terrein van projectontwikkeling met regionale corporaties dan in een fusie. Op die manier kan Viveste haar ontwikkelkracht versterken om woningen toe te voegen. Viveste heeft immers geen gebrek aan investerend vermogen. Voor haar beheertaken is Viveste niet afhankelijk van grotere corporaties. De gemeente Houten vindt dat een fusie met een grote stedelijke corporatie niet ten koste mag gaan van de rol die Viveste voor Houten moet spelen.

Ambitie 11: Houtense wooninitiatieven faciliteren, al dan niet met een zorgcomponent Wat is het probleem? In het Collegeprogramma 2018-2022 is aangegeven dat wij creatieve en toekomstbestendige wooninitiatieven ondersteunen. Wij faciliteren en stimuleren initiatieven van derden, die we uitnodigen en uitdagen om vraagstukken op te pakken en zetten in op een diversiteit aan woonconcepten die aansluiten bij verschillende leefstijlen. Uitdaging voor deze ambitie zit op twee punten: - Schaarste aan geschikte locaties - Andere werkwijze vanuit de gemeente Wat gaan we doen? - Waar mogelijk zal de gemeente inwonersinitiatieven, waaronder CPO’s, die invulling geven aan het gemeentelijk beleid, ondersteunen. Indien de grond in eigendom is van de gemeente (leeg of bebouwd, met een toekomstige woonbestemming) binnen de Rondweg, zal in de afweging van de programmering van het wonen in het gebied, altijd worden gekeken of er een mogelijkheid is voor uitgifte aan een inwonersinitiatief. - We wijzen enkele locaties aan waarbij het uitgangspunt is dat we bij het in de markt zetten van de betreffende locatie aan de beoogde ontwikkelaar de voorwaarde stellen dit samen te ontwikkelen met een wooninitiatief.

De gemeente formuleert heldere uitgangspunten waaraan inwonerinitiatieven moeten voldoen, waarbij de gemeente zich houdt aan de officiële procedures, heldere keuzes maakt en hierover communiceert met inwoners. - Bij deze ontwikkeling houden we rekening met de ontvangen adviezen en ervaringen van eerdere (particuliere) initiatieven. Belangrijke onderdelen hierbij zijn om toekomstige bewoners zo vroeg als mogelijk bij elkaar te brengen en hen te betrekken bij beslismomenten.

38

gemeente Houten

Foto: André Botermans

-

-

Vanuit de gemeente wordt nog meer integraal gewerkt; dus het ruimtelijke en sociale domein samen. Voor een optimale begeleiding wordt vanuit eerdere initiatiefnemers gepleit voor een contactpersoon voor particuliere initiatieven. Onderzocht zal worden of deze begeleiding wenselijk is en of hiervoor geld beschikbaar kan worden gesteld. De gemeente maakt keuzes en neemt besluiten op basis van het algemeen belang en geeft in dit licht vorm aan de participatie van omwonenden op een herontwikkelingslocatie.

Ambitie 12: Instrumenten om in te zetten voor toekomstige woningbouw De gemeente Houten wil sterk inzetten op het bouwen van betaalbare woningen. Alle beschikbare publieks- en privaatrechtelijke instrumenten zullen voor zover mogelijk ingezet worden om dit doel te bereiken. Gemeenten krijgen steeds meer wettelijke instrumentaria van de rijksoverheid aangereikt om de bouw van betaalbare woningen binnen hun gemeentegrenzen te bevorderen. Het is de ambitie van de gemeente Houten om deze instrumenten in te zetten daar waar dit nuttig en uitvoerbaar is. In 2022 staat de invoering van de Omgevingswet gepland. De invoering van deze wet brengt vele wijzigingen met zich mee. De verwachting is dat de gemeente na invoering meer ruimte krijgt om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Het is de intentie van de gemeente om alle ruimte maximaal te benutten. De gemeente is bij alle nieuwe (particuliere) initiatieven op één of andere manier betrokken. In sommige gevallen omdat de gemeente zelf de beoogde bouwlocatie in eigendom heeft; veel vaker is de gemeente betrokken omdat er een planologische maatregel nodig is en de openbare ruimte rondom de bouwlocatie aangepast moet worden.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

39

In bijlage H zijn de definities opgenomen van sociale koop, sociale huur, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap zoals deze in het Besluit ruimtelijke ordening zijn opgenomen.

Instrumenten a. de gemeente is grondeigenaar Is de gemeente eigenaar van de bouwlocatie, dan stuurt de gemeente in de meeste gevallen op wat er op de locatie gebouwd gaat worden. De mate van sturing naast het bestemmingsplan is bepalend voor hoe de grondverkoop zal worden ingericht. Dit wordt per locatie bekeken. Het accent van de sturing ligt bij het bestemmingsplan. Bij de grondverkoop kan de gemeente aanvullend hierop nog extra eisen stellen voor de bebouwing. De mate waarin hiervoor gekozen wordt is bepalend voor de vorm waarin de grondverkoop wordt gegoten. Hoe meer aanvullende eisen gesteld worden aan de bebouwing van de bouwlocatie hoe eerder de gemeente zal kiezen voor aanbesteding of openbare verkoop. Zijn er geen of nauwelijks extra eisen voor de bebouwing nodig dan heeft de gemeente meer keuzevrijheid en kan ook gekozen worden voor andere verkoopmethodieken. De te volgen procedure kan vervolgens zo worden ingericht dat ontwikkelaars die een bijzondere koopconstructie (bijv. duokoop/koopgarant/koopstart) kunnen aanbieden worden uitgenodigd en beloond via een puntensysteem. Bij deze projecten wordt gezocht naar een goede balans tussen de grond- en de maatschappelijke opbrengst. b.

de gemeente is geen grondeigenaar Via een anterieure overeenkomst kunnen afspraken worden gemaakt over duurzaamheid, betaalbaarheid, de exploitatietermijn bij middenhuur, toewijzing, antispeculatie­ beding etc. Dan is er een mogelijkheid om ontwikkelaars met het beste concept voor bijvoorbeeld starterswoningen of middenhuur via een objectief puntensysteem te belonen. Dit hangt dan af van de doelstellingen die de gemeente vooraf vastlegt en communiceert. Dat kan betekenen dat een goede balans tussen prijs, betaalbaarheid en duurzaamheid belangrijker is dan de hoogste opbrengst. Ook richting de woningcorporatie(s) zal de gemeente stevig inzetten op nieuwbouw en behoud van betaalbare woningen in Houten. De komende jaren zullen de prestatieafspraken in het teken van betaalbaarheid en duurzaamheid staan. De inzet van de gemeente is om met Viveste en/of andere woningcorporaties met woningbezit in Houten afspraken te maken over nieuwbouw en behoud van sociale huur- en middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. De intentie is om de verkoop van sociale huur en middeldure huurwoningen tot een minimum te beperken.

Algemene instrumenten De volgende algemene instrumenten is de gemeente voornemens in te zetten om het aandeel betaalbare woningen structureel te vergroten: a. Het toepassen van een antispeculatiebeding bij nieuwbouw koopwoningen (eigenbewoningsplicht). b. Percentages sociale huur / goedkope koop / middenhuur vastleggen in bestemmingsplan. c. Verplichte afdracht bij niet-realiseren % sociale huur of % sociale koop. d. Inzet diverse vormen van koopconstructie (zoals Koopgarant, KoLat, KoopStart). e. Mogelijkheden onderzoeken naar het loskoppelen van de grond en de woning (duokoop, waarbij de gemeente niet voornemens is om als pachter op te treden). Een andere mogelijkheid is om startersleningen in te zetten voor koopstarters. Dit is op zich een sym­ pathiek instrument, maar het heeft naar onze mening ook nadelen (een prijsopdrijvend effect, er zijn kosten voor de gemeente en een beperkt aantal koopstarters zal geholpen kunnen worden). Dit gaan we nader onderzoeken.

40

gemeente Houten

6. Uitvoeringsprogramma

Foto: André Botermans

De woonvisie gaan we ten uitvoer brengen via dit uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Volgens onderstaand schema monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij gaan we na in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. In dit overzicht staan activiteiten, inclusief een prioriteitstelling. Daarbij besteden we ook aandacht aan de monitoring en benoemen we bouwstenen voor de toekomstige prestatieafspraken. Voor de uitwerking van verschillende onderdelen van dit programma zullen zo nodig bewoners en/of organisaties worden betrokken.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

41

Activiteitenoverzicht ambitie

onderwerp

toelichting

prioritering

1

#1

doelgroepenverordening

definiëring sociale huurwoning, sociale koopwoning, middenhuurwoning);

2022

2

#1

monitoring woningbouw

uitgangspunt 30% sociale huur bij nieuwbouw.

jaarlijks

3

#1

woningbehoefteonderzoek kleine kernen

woningbehoefte per kern in relatie tot sociale cohesie, leefbaarheid en voorzieningenniveau.

2021

4

#2

doorstroming ouderen, monitoring

Viveste en de gemeente werken een plan van aanpak uit over in te zetten instrumenten om de doorstroming op gang te krijgen

2023

5

#5

monitoring huisvesting starters

- aanbod aan 1-/2-kamer woningen; - realisatie 2- en 3-kamerwoningen in sociale huur; - betaalbare koopwoningen voor koopstarters

2023

6

#1 t/m #6, #9 t/m #11

prestatieafspraken met Viveste

nieuwbouwproductie sociale huur/middenhuur; (bij nieuwbouw sociale huur:) - voorrang lokale woningzoekenden; - toewijzing statushouders obv rijkstaak; - bevorderen van doorstroming; - verduurzaming van de bestaande sociale huurwoningvoorraad - (spreiding van) uitplaatsing MO/BW en andere bijzondere doelgroepen; - beschikbaarheid van voldoende passende woningen voor mensen met ondersteuningsbehoeften

jaarlijks

7

#6

beleidsregel middenhuur

- mogelijkheden voor sturing op huurprijs-woninggrootte; 2022 - een huurprijsindexering van jaarlijks maximaal (consumentenprijsindex) CPI + 1%; - de instandhoudingstermijn

8

#7

onderzoek locatie nieuwbouw 3 extra woonwagenstandplaatsen

9

#8

huisvesting arbeidsmigranten

10

#9

verduurzaming woningvoorraad, monitoring; duurzaamheidsnormen stellen bij invoering Omgevingswet

11

#9

verduurzaming en beslag op de openbare ruimte

12

#10

monitoring veranderopgave Viveste

13

#12

betaalbaarheid woningvoorraad, monitoring

14

#3

Uitbreiding capaciteit (bijzonIn (her)ontwikkelgebieden vertaling maken van de huisvestingsopgadere) doelgroepen (waaronder ven. woonoplossingen voor jongeren die uitstromen uit jeugdzorg met verblijf) en mogelijkheid gemengde woonvormen

2022 e.v.

15

#11

Monitoring realisatie van woonzorginitiatieven (met en zonder zorg) en het afwegingskader daarbij

2022 e.v.

42

2023 vaststelling beleidsregel over omgaan met wooninitiatieven en principeverzoeken

2022 2025

Uitwerking notitie

2022 jaarlijks

inzet publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten

2022

Aspecten: - bereidheid initiatiefnemers tot samenwerking met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep; - langdurige exploitatie volgens aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief; - het initiatief is gericht op de lokale behoefte, of heeft een regionale functie waarover regionaal is afgestemd; - de beoogde locatie ligt op korte afstand van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsfuncties (binnen de 500-meter cirkel).

gemeente Houten

ambitie

onderwerp

toelichting

prioritering

16

#3

Wonen en zorg vanzelfsprekender onderdeel nieuwe gebiedsontwikkelingen

Kenmerken van sociaal en duurzaam wonen kunnen daarbij richtinggevend zijn. Het college gaat proactief sturen op bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen en ontmoetingsplekken.

2022 e.v.

17

#3

Beleidsnotitie WMO-proof vaststellen

Beleidsregel met minimaal noodzakelijke voorwaarden bij nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen, o.a. stallingsruimte voor scootmobielen.

2022

18

#3

Verkenning woonservice­ gebieden

Samen met zorgaanbieders, welzijnsorganisatie en woningcorporatie een gebied selecteren en verkennen wat nodig is om het zelfstandig wonen van ouderen (beter) mogelijk te maken

2022

19

#3

Verkennen zorgboulevard

Samen met Lister en Viveste het idee om in de plint van huisvesting voor kwetsbare doelgroepen een zogenaamde zorgboulevard te creëren.

2022

20

#3

Communiceren langer thuis wonen

Met behulp van het project ‘Woongenot in Houten’ binnen de Sociale Koers inzetten op communicatie, voorlichting en bewustwording over passend wonen. De ervaringen vanuit de afgenomen enquêtes in wijken rondom de Beverakker worden gebruikt om het bewustwordingsproces van senioren te verbreden naar heel Houten.

2022

21

#3

Pilot Bewonerscoach

Actief bevorderen van de onderlinge tussen bewoners en een zorgzame leefomgeving waardoor er minder eenzaamheid is of kan ontstaan binnen met name de oudere doelgroep in Houten. De resultaten van het eerste deel van de pilot Bewonerscoach worden gebruikt om dit breder uit te rollen in andere wijken/ flats. We dragen daarmee bij aan een actieve en zorgzame leefomgeving voor onze (kwetsbare) ouderen in Houten.

2022

22

#3

Aandacht voor maatschappe­ lijk belang en rendement bij woon(zorg)initiatieven

In startnotities op locatieniveau neemt de gemeente de kaders en randvoorwaarden op waaraan de planontwikkeling moet voldoen. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan het maatschappelijk belang en het maatschappelijk rendement en wordt dit meegewogen als een financiële component

2022 e.v.

23

#2

Stimuleren doorstroming ouderen

Viveste vragen plannen te ontwikkelen voor doorstroom in sociale huurwoningen met sociale kwaliteit en activiteit.

2022

Het bouwen van passende (gelijkvloerse en/of geclusterde) woningen voor ouderen zodat zij kunnen doorstromen met achterlating van een (eensgezins)woning (huur of koop

2023 e.v.

2023

24

#11

Contactpersoon particuliere initiatieven

Onderzoek de inzet van een contactpersoon voor particuliere initiatieven en de financiële dekking daarvan.

25

#11

Ondersteuning particuliere initiatieven

Het project Beverakker is een pilotproject om samen met Viveste, 2021 omwonenden, toekomstige bewoners, particuliere initatieven op zoek te gaan naar de optimale invulling van deze locatie. Een recent initiatief is de Burgerwerkgroep Participatie. Deze analyseert een aantal ruimtelijke woonprojecten op het aspect burgerparticipatie, vooral op de relatie burger/gemeente. De hieruit voortvloeiende adviezen betrekken we bij de optimalisatie/concretisering van toekomstige wooninitiatieven.”

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

43

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

BIJLAGEN

44

gemeente Houten

BIJLAGE A Schets van de woningmarkt van de gemeente Houten, in de context van de regio Deze bijlage geeft een gedetailleerde uitwerking van hoofdstuk 2, schets van de woningmarkt van gemeente Houten, in de context van de regio. In het gelijknamige hoofdstuk staat de samenvatting van deze bijlage.

Aantal inwoners De regio U16 heeft begin 2021 ruim 960.000 inwoners. Aantal inwoners, 2021

%

De Bilt

43.400

5%

Bunnik

14.400

2%

Houten

50.100

5%

Lopik

14.500

2%

Montfoort

13.900

1%

Nieuwegein

63.900

7%

Oudewater

10.100

1%

De Ronde Venen

44.700

5%

Stichtse Vecht

64.900

7%

Utrecht

359.400

37%

Utrechtse Heuvelrug

49.900

5%

Vijfheerenlanden

57.800

6%

Wijk bij Duurstede

23.900

2%

Woerden

52.700

5%

IJsselstein

33.800

4%

Zeist

65.000

7%

Totaal

962.400

101%

Bron: www.wikipedia.org

Met een inwonertal met 50.100 inwoners is Houten goed voor 5% van de bevolking van de regio.

Foto: André Botermans

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

45

Houten en de regionale woningmarkt De Houtense woningmarkt maakt een integraal onderdeel uit van de regionale woningmarkt van de U16. Veel nieuwkomers in Houten komen uit omliggende gemeenten. In het WBO uit 2019 geeft Companen aan dat opvallend is dat Houten zeer in trek is bij mensen in de regio, maar veel minder bij mensen van buiten de regio. Companen stelt dat Houten een ‘onbekend merk’ blijkt te zijn, terwijl Houten pas echt gewaardeerd wordt als men er woont. De tabel geeft informatie over het aantal vestigers vanuit enkele andere naburige gemeenten en de vertrekkers vanuit Houten naar andere gemeenten. Dit geeft een indruk van het aantal verhuizingen in een gemeente per jaar. Aantal vestigers vanuit andere gemeenten

Aantal vertrekkers naar andere gemeenten

2.565 687 1.819 3.324 21.483 4.409

2.250 771 1.939 3.485 22.138 3.623

De Bilt Bunnik Houten Nieuwegein Utrecht Zeist Bron: Databank Staat van Utrecht, 2019

Als we kijken naar de herkomst van de vestigers in Houten en de vertrekkers uit Houten geeft Companen de volgende informatie (data over aantal huishoudens in periode 2006-2016).

Bron: WBO Companen 2019

Enigszins opvallend is dat in deze 10 jaar meer huishoudens naar Utrecht zijn verhuisd dan die zich in Houten gevestigd hebben. Deze verhuizers zijn vooral studenten. Er is verder een duidelijke woningmarktrelatie met de subregio die verder bestaat uit Nieuwegein, Zeist, Bunnik en IJsselstein. In het WBO geeft Companen data over de binnenlandse migratie tussen 2008 en 2018 voor Houten en de U16.

46

gemeente Houten

Binnenlandse migratie 2008-2018

Bron: WBO Companen 2019

Hier blijkt uit dat de gemiddelden van vestiging en vertrek in Houten in deze periode variëren tussen ongeveer 1.750 en 2.000 personen per jaar, waardoor het saldo ongeveer op 0 uitkomt. In de U16 is dit vergelijkbaar.

Buitenlandse migratie 2008-2018

Bron: WBO Companen 2019

Uit de tabel blijkt dat er in Houten meer fluctuatie is in de buitenlandse migratie (vergeleken met de binnenlandse migratie). Vanaf 2015 neemt de immigratie vanuit het buitenland naar Houten toe. In de U16 stijgt het aantal sneller dan in Houten, maar in absolute aantallen gaat het om betrekkelijk geringe aantallen (bijvoorbeeld +45 personen in 2016). Companen geeft aan dat de groei komt door de komst van expats, arbeidsmigranten en vluchtelingen. De emigratie naar het buitenland vanuit Houten respectievelijk vanuit de U16 is over de jaren tamelijk stabiel.

Houten = koopwoningmarkt Binnen de U16 is Houten te kenmerken als een ‘koopwoningmarkt’. Van de bijna 21.000 woningen in Houten is 66% een koopwoning (in de regio is dat 56%). Dit zijn vooral grondgebonden woningen. In de groeiperiode van Houten vanaf circa 1980 heeft Houten een hoge kwaliteit nagestreefd. De ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige opzet zijn volgens Companen een ‘verkooppunt’. Omdat de woningen relatief nieuw zijn, zijn deze in het algemeen modern en ruim met een hoog prijsniveau, zowel

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

47

in de koop- als huursector (zie verder hoofdstuk 3 De woningvoorraad in gemeente Houten). Nog geen 5% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde onder € 250.000 (dit zijn nagenoeg alleen appartementen). Van de koopwoningen heeft 37% een WOZ-waarde boven € 400.000. Companen: ‘Voor een koopwoning in Houten moet je of geld meenemen of minimaal een inkomen boven € 65.000 hebben.’

Gemiddeld hoog inkomen Als we kijken naar het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen blijkt dat de Houtense inwoners de hoogste inkomens hebben, samen met De Bilt en Bunnik. Hieronder een vergelijking met omliggende gemeenten. Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen 2019 De Bilt

52.000

Bunnik

52.000

Houten

52.000

Nieuwegein

42.000

Utrecht

39.000

Zeist

49.000

Bron: Databank Staat van Utrecht, 2019

Woningbouw en woningbehoefte regionaal en in Houten In de U16 zijn in de periode 2012-2020 48.000 woningen gebouwd.

Woningbouw 2012-2020* De Bilt

1.045

Bunnik

592

Houten

1.831

Lopik

627

Montfoort

386

Nieuwegein

3.283

Oudewater

520

De Ronde Venen

2.125

Stichtse Vecht

2.330

Utrecht

24.124

Utrechtse Heuvelrug

1.859

Vijfheerenlanden

876

Wijk bij Duurstede

1.215

Woerden

2.261

IJsselstein

903

Zeist

4.032

Totaal

48.009

Bron: Monitor wonen, provincie Utrecht, 2021 * Nieuwbouw en overige toevoegingen (transformatie), excl. sloop

48

gemeente Houten

Hieruit blijkt dat gemeente Utrecht ruimschoots koploper is met ruim 24.000 nieuwe woningen over deze periode. Het neemt daarmee de helft van de woningproductie in de U16 voor haar rekening. Ook in de gemeenten Zeist en Nieuwegein zijn veel woningen gebouwd. Dat betekent niet dat daarmee de woningbehoefte in deze regio is vervuld. Voor de U16 heeft Bureau SITE Urban development in 2018 onderzoek gedaan naar de woningbehoefte tot 2040 (bron: Locatieonderzoek Woningbouw Regio Utrecht, De Opgave, 2018). SITE stelt dat zonder uitzondering in alle gemeenten en kernen in de regio de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. De belangrijkste verklaringen daarvoor zijn de economische opleving na de financieel-economische crisis maar ook autonome demografische ontwikkelingen. SITE wijst op twee soorten dynamiek: - De regionale groei - De lokale dynamiek: starters/jongeren en senioren in de knel Wat betreft de regionale groei veroorzaken doorzettende gezinsverdunning en een migratieoverschot uit andere regio’s in Nederland en uit het buitenland een verwachte toename van het aantal huishoudens tot 2040 met ca. 90.000, bovenop een bestaand geschat woningtekort van ca. 11.000 woningen (bron: PRIMOS 2017). De populariteit van de regio en de disbalans tussen vraag en aanbod heeft in de gehele regio een sterk prijsopdrijvend effect en leidt tot verdringing van woningzoekenden.

SITE constateert dat binnen de context van deze regionale druk in alle gemeenten (in alle kernen, van dorpen in het buitengebied tot de stad Utrecht) de lokale doorstroming in de markt een knelpunt is. Doelgroepen die met name worden genoemd waar het knelt zijn enerzijds jongeren en starters op de woningmarkt, die onvoldoende kans hebben op een woning. Door de regionale druk op de markt en het tekort aan specifieke woningen voor deze groep concurreren zij op de markt met andere doelgroepen die meer te besteden hebben. Anderzijds is er een gebrek aan woningen die geschikt zijn voor senioren. De vergrijzing en daarbij horende gezinsverdunning is in de regio het sterkst op de plekken waar de woningvoorraad juist vooral uit eengezinswoningen bestaan: met name in de kleinere kernen en de voormalige groeikernen. Afhankelijk van de karakteristieken van kernen wordt de oplossing vooral gezocht in meer gediversifieerde woonmilieus, met meer appartementen en kleinere eenheden nabij voorzieningen: een woonvoorkeur die starters en senioren delen en die door een betere doorstroming ook ruimte kan opleveren op de markt voor eengezinswoningen. Voor het bepalen van de regionale woningbehoefte tot 2040 heeft SITE een prognose gemaakt van de huishoudensgroei op grond van autonome demografische ontwikkelingen (zoals geboorten, vergrijzing) en vervanging van woningen vanwege sloop.

SITE heeft in haar berekening bewust geen rekening gehouden met het al in 2017 bestaande woningtekort. De redenatie daarachter is dat de regio zo populair is dat er dan een grotere latente vraag wordt aangewakkerd van mensen die naar de regio Utrecht willen verhuizen. De conclusie van SITE is dat er een woningbehoefte is in de U16 tot 2040 van 90.000 (huishoudensgroei) + 14.000 (vervanging vanwege sloop) = 104.000 woningen. Afhankelijk van de besluitvorming over de Ruimtelijke Koers Houten 2040 zou gemeente Houten mogelijk 4.800 a 5.800 woningen voor haar rekening nemen. We gaan in op de woningbehoefte in Houten in hoofdstuk 5. De conclusie van SITE is anno 2021 onveranderd: in de gehele U16 is sprake van een voortdurende aanzienlijke schaarste aan woningen, in alle prijsklassen en alle woningtypen. De Corona-pandemie heeft hier geen verandering in gebracht. Dit illustreert het structurele karakter van het woningtekort in onze regio.

49 WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

gemeente Houten 49

Foto: André Botermans

gemeente Houten

50

BIJLAGE B De woningvoorraad in gemeente Houten

In Houten staan per 1 november 2020 afgerond 20.800 woningen. Kenmerkend voor de woningvoorraad van Houten is het hoge aandeel koopwoningen (2/3 deel, terwijl dat in de regio U16 56% is) en het grote aantal eengezinswoningen. Net als in de meeste delen van het land zijn de prijzen van koopwoningen in Houten in de afgelopen jaren enorm gestegen. Zie hier de vergelijking tussen 2015 en 2020.

Woningvoorraad Houten naar WOZ-waarde Sociale huur- en particuliere huurwoningen

5.688

Koopwoningen < € 125.000

40

Koopwoningen € 125.000 < € 175.000

642

Koopwoningen € 175.000 < € 225.000

3.935

Koopwoningen € 225.000 < € 250.000

2.080

Koopwoningen € 250.000 < € 275.000

1.308

Koopwoningen > € 275.000

5.334

Totaal koopwoningen

13.339

Totale woningvoorraad

19.027

Bron: BghU, 1-1-2015

Woningvoorraad Houten naar WOZ-waarde Sociale huur- en particuliere huurwoningen

6.440

Koopwoningen < € 200.000

157

Koopwoningen € 200.000 < € 250.000

425

Koopwoningen € 250.000 < € 300.000

1.966

Koopwoningen € 300.000 < € 325.000

2.052

Koopwoningen € 325.000 < € 350.000

1.655

Koopwoningen € 350.000 < € 400.000

2.315

Koopwoningen € 400.000 < € 450.000

1.492

Koopwoningen > € 450.000

3.469

Totaal koopwoningen

13.531

Overig Totale woningvoorraad

850 20.831

Bron: BghU, 1-11-2020

In 2015 had 35% (6.700 woningen) van de koopwoningen een prijs onder € 250.000. In 2020 was dat 4,3% (minder dan 600 woningen). Naast de grote prijsstijgingen is opvallend de toename van het aandeel particuliere huurwoningen. Volgens informatie van de BghU bestond dit in het voorjaar van 2020 in Houten uit ruim 800 vrije sectorhuurwoningen (verhuurd door commerciële partijen) en ruim 300 woningen van particulieren die werden verhuurd. Op een totaal van ongeveer 20.800 woningen gaat dit dus om ongeveer 5% van de woningvoorraad.Van deze woningen is de huurprijs niet bekend.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

51

Op basis van steekproeven kan worden aangenomen dat deze huurprijs in de meeste gevallen hoger is dan € 1.000 per maand.

Woningtypen In de koopsector zijn relatief weinig appartementen (10% van de koopwoningen). In de huur is het aandeel grondgebonden woningen en appartementen meer gelijk gespreid (50-50).

Bron: WBO Companen, 2019

Woningvoorraad naar eigendom

Bron: WBO Companen, 2019

Uit de figuur blijkt dat Houten een relatief groter deel koopwoningen heeft dan in de U16 (66% om 56%). Het deel sociale huur en –vooral- particuliere huur/vrije sector huur is in Houten duidelijk lager dan in de U16. Als we kijken naar de periode waarin de Houtense woningen zijn gebouwd zien we de impact van de eerste groeitaak (1975-1995) en de tweede groeitaak, die eigenlijk vanaf 1999 tot nu nog voortduurt (in Houten-Zuid wordt nog gewerkt aan realisatie in Hofstad III (De Kiem), Hofstad IVB en Loerik VI).

52

gemeente Houten

Woningvoorraad naar bouwperiode

Bron: WBO Companen, 2019

Companen waarschuwt dat het bouwen van een zo groot aandeel woningen in een relatief korte tijd tot een op termijn forse herstructureringsopgave zal leiden omdat woningen en infrastructuur gelijktijdig verouderen. Het is te verwachten dat dit vooral speelt bij woningcorporaties (als eigenaren van sociale huurwoningen) en eigenaren van particuliere huurwoningen/Vrije Sectorhuurwoningen via planmatig onderhoud. Particuliere woningeigenaren hebben zelf de verantwoordelijkheid over onderhoud van de woning. Een andere uitdaging is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad om te voldoen aan de (landelijke) wet- en regelgeving over o.a. CO2 reductie en het aardgasvrij maken van woningen. Zie hiervoor Hoofdstuk 8.

Sociale huurwoningen Woningstichting Viveste heeft in Houten (afgerond) 5.000 sociale huurwoningen. Daarnaast hebben woningstichting LEKSTEDE Wonen en Habion een zeer klein deel sociale huurwoningen (samen ongeveer 50 woningen, deze blijven verder buiten beschouwing). Viveste heeft ongeveer evenveel eengezinswoningen (‘grondgebonden woningen’) als appartementen (‘gelijkvloerse woningen’). De regionale sociale voorraad bestaat voor 2/3 deel uit appartementen.

Woningtypen sociale huur Viveste en U16 als geheel aantal woningen

totaal U16

eengezinswoningen

2.402

39.400

appartementen

2.624

66.400

Totaal

5.026

105.800

Bron: Regionale Corporatiemonitor 2020

De hoofdmoot van de voorraad van Viveste bestaat uit 3-kamerwoningen.

Aantal kamers woningen Viveste aantal woningen 1 kamer

31

2 kamers

1.211

3 kamers

2.175

4 kamers

1.403

5+ kamers

159

Totaal

4.979

Bron: Regionale Corporatiemonitor 2020

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

53

In de tabellen hieronder gaan we in op het onderwerp ‘betaalbaarheid’ van sociale huurwoningen. De woningvoorraad van Viveste is als volgt onderverdeeld naar prijsklassen:

Prijsklassen huurwoningvoorraad Viveste aantal woningen < kwaliteitskortingsgrens (a)

236

< 1e aftoppingsgrens (b)

2.552

< 2e aftoppingsgrens (c)

666

< liberalisatiegrens (d)

888

> liberalisatiegrens

684

Totaal

5.026

Prijspeil 2021. a: € 442; b: € 633; c: € 678; d: € 752. Deze bedragen en begrippen zijn gekoppeld aan het landelijke systeem van huurtoeslag. Bron: Regionale Corporatiemonitor 2020

Uit de tabel blijkt dat ruim de helft van de woningen een huurprijs heeft onder de zogeheten 1e aftoppingsgrens. Dit is de grens voor 1- en 2-persoonshuishoudens om met hun inkomen van maximaal afgerond € 23.000 respectievelijk € 32.000 in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Bij de 2e aftoppingsgrens is het inkomen voor 3- en meerpersoonshuishoudens maximaal afgerond € 40.000. In het WBO merkt Companen op dat van de bij doorstroming beschikbaar komende sociale huurwoningen een steeds groter deel van de woningen van Viveste een bereikbare huurprijs heeft voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens: in 2015 was dit minder dan 30%, inmiddels ruim 70%. Dit zijn vooral appartementen. Grondgebonden woningen hebben vaak een huurprijs boven de aftoppingsgrens en zijn voor gezinshuishoudens met een zeer laag inkomen (tot grens huurtoeslag, aangewezen op passend toewijzen) moeilijk bereikbaar.

Eensgezinswoningen

Appartementen

Bron: WBO Companen, 2019

Volgens het WBO 2019 is de samenstelling van de huurwoningen van Viveste naar grootte en prijs redelijk verdeeld over de verschillende prijsklassen. Companen wijst er in het WBO op dat er in de voorraad weinig eengezinswoningen met 4 en meer kamers onder de 2e aftoppingsgrens zijn. Voor

54

gemeente Houten

gezinnen met een laag inkomen zijn er dus 196 eengezinswoningen beschikbaar. Het aantal grote appartementen onder deze grens is ook zeer gering (8 woningen). In Houten hebben we op dit moment de volgende woonvormen voor bijzondere doelgroepen 1:

Bijzondere doelgroepen

1

Aantal woningen/aantal plaatsen (indicatief)

Doelgroep

Zorginstelling

Lichamelijke beperking

Fokus

25

Verstandelijke beperking

Reinaerde

132

Verstandelijke beperking

Philadelphia

30

Verstandelijke beperking

Profila Zorg

16

Verstandelijke beperking

Axelhof

8

locatie Castellum: geclusterd onzelfstandig & geclusterd zelfstandig

Lister

29

locatie Spoorhaag: geclusterd zelfstandig

Lister

23

Tienermoeders en meiden: Talita, kleinschalig verblijf en behandeling

Timon

5

Tienermoeders en meiden: Meavita

Timon

22

Jongeren 18+: 3 woongroepen

Timon

14

Fides Meidenhulp, woonhuis in woonwijk

Rading

8

Gezinsvervangend tehuis

Thomashuis

9

Jongeren 17+

Kamers met Aandacht

10

Gezinshuis Bethenoe

Praktijk Kindertherapie Houten

3

Gezinshuis De Grote Geer

Stichting Vrienden van Gezinshuis De Grote Geer

Vanaf april 2021 open; vanaf september 2020 kinderen aanmelden

Woonzorgcentum Haltna Huis

Zorgspectrum

95

Woonzorgcentrum Houtens Erf

Zorgspectrum

97

Revalidatie Ervenstaete

Zorgspectrum

30

Woonzorgcentrum De Loeriker Stee

Warande

97

Dit is de stand van zaken begin 2021.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

55

Foto: André Botermans

gemeente Houten

56

BIJLAGE C Woningbehoefte en woningbouwprogramma gemeente Houten

Of een bepaalde woningvoorraad passend is hangt af van meerdere factoren. De belangrijkste zijn demografische veranderingen (bij een jonge bevolking zullen meer kinderen worden geboren; bij een ouder wordende bevolking zal het gemiddeld aantal personen per huishouden dalen) en maatschappelijke trends. Een belangrijke maatschappelijke trend in Nederland is een aanzienlijke groei van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens. Ook een factor is of er al sprake is van een woningtekort (lokaal/ regionaal) en of er een ambitie is om dit op te lossen. In dit hoofdstuk gaan we in op de woningbehoefte. Companen heeft in 2019 een woningbehoefteonderzoek (WBO) uitgevoerd.

Demografie en huishoudensontwikkeling Analyses zijn gemaakt van de verwachte veranderingen in de demografie en de huishoudenssamenstelling. Companen verwacht dat in de periode tot 2040 de gemiddelde grootte van de huishoudens in Houten afneemt van 2,5 personen per huishouden naar 2,28 personen. Dit komt door een ouder wordende bevolking waardoor er gezinsverdunning optreedt. Bij deze bevolkingsontwikkeling zien we de volgende ontwikkeling naar leeftijd: vooral heel veel meer ouderen, waarbij het aantal 75-plus huishoudens richting 2040 verdrievoudigt. Het aantal kleine huishoudens groeit. Het aantal gezinshuishoudens daalt licht. Ook na 2040 groeit het aantal 75-plussers nog flink. Deze prognose is in onderstaande figuur weergegeven.

Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd en samenstelling

Bron: Primos 2019, PBL/CBS 2019, bewerking Companen.

De verandering van de bevolkingssamenstelling is een punt van aandacht voor de gemeente Houten. Het is van groot belang te weten hoe de omvang van de bevolking en de verschillende leeftijdsgroepen zich de komende jaren zal ontwikkelen. Het geeft inzicht in welke woningen, voorzieningen en arbeidsplaatsen in Houten nodig zijn. Houten heeft een relatief jonge bevolking. De eerste groeitaak uit de jaren ’80 en de tweede groeitaak uit de jaren ’90 (VINEX) resulteerden in de bouw van circa 15.000 woningen. Woningen die vaak door jonge gezinnen werden betrokken.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

57

De hieronder uitgewerkte bevolkingsprognose laat zien hoe het staat met de bevolkingsontwikkeling in de komende 20 jaar. De totale Houtense bevolking zal tussen 2020 en 2040 toenemen met zo’n 8.000 inwoners (van 50.000 naar 58.000). Wat opvalt in de piramide op de volgende pagina is de toename van de groepen boven de 60. Van een toelopende piek wordt die vorm steeds ronder. In 2040 is 13% van de bevolking 75 jaar of ouder. Het aandeel van de beroepsbevolking van 15 tot en met 74 neemt af van 75,7% in 2020 naar 69,3% in 2040. En het aandeel van de 0 tot en met 14 jarigen gaat van 19,0% in 2020 naar 17,7% in 2040. Ter vergelijking dit aandeel was in 2001 nog 25,5%. Absoluut gezien zien we (door de voorgenomen woningbouw) wel groei in alle leeftijdsgroepen tussen 2020 en 2040

Bevolkingspiramide 2020-2040

Bron: Bevolkingsprognose Houten 2020-2040, Pronexus 2020

58

gemeente Houten

Groene en grijze druk In het navolgende wordt specifieker ingegaan op de indicatoren grijze druk en groene druk. Groene druk geeft de verhouding weer van het aantal jongeren (0-14 jaar) ten opzichte van de potentiële beroepsbevolking (15-74 jaar). Grijze druk betreft de verhouding van de ouderen (75+) ten opzichte van de potentiële beroepsbevolking.

Bevolkingsgroei naar leeftijd

Bron: Bevolkingsprognose Houten 2020-2040, Pronexus 2020

Groene druk In de grafiek hiernaast staat de groene druk in de gemeente Houten en de verschillende wijken van Houten weergegeven. In 2020 is de groene druk gemeentebreed 25% en dat daalt licht richting 2030. In de periode na 2030 neemt de druk weer toe naar net boven de 25,5%. In Noord-West neemt de groene druk in de hele periode toe en stijgt van 19,5% naar 26,5%. Het gebied Zuid-West begint met een groene druk die ver boven het gemeentelijk cijfer ligt, 35,5%. De druk daalt naar bijna 27% in 2030 om daarna weer iets toe te nemen naar 28%.