Bijlage 2. Woonvisie 2021-2030 (18 november, definitief).pdf

Naar een ruimer woningaanbod

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030 Concept november 2021

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

Naar een ruimer woningaanbod

2

gemeente Houten

INHOUD

Samenvatting woonvisie Houten 2021-2030

5

HOOFDSTUKKEN 1.

Inleiding en probleemstelling

7

2.

Schets van de woningmarkt van de gemeente Houten met de regionale en landelijke context

11

3.

De woningvoorraad in gemeente Houten

17

4.

Woningbehoefte gemeente Houten

19

5.

Visie op de woningmarkt in gemeente Houten

23

6.

Uitvoeringsprogramma

41

BIJLAGEN A.

Schets van de woningmarkt van de gemeente Houten, in de context van de regio

45

B.

De woningvoorraad in gemeente Houten

51

C.

Woningbehoefte en woningbouwprogramma gemeente Houten

57

D. Uitwerking woningbouwprogramma

63

E.

Ambities en toezeggingen

65

F.

Verhuisgedrag en woonruimteverdeling sociale huurwoningen

73

G.

Duurzaamheid

79

H.

Definities

81

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

3

Bron: gemeente Houten

gemeente Houten

4

Samenvatting WoonVisie Houten 2021-2030

Als gemeente vinden we het belangrijk dat onze inwoners prettig leven in een woning die zoveel mogelijk aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Het is belangrijk dat de (financiële) mogelijkheden van mensen worden meegenomen in hoe die woonwensen worden vormgegeven. Zo komen we bij de woningbehoefte. Die is leidend in deze visie. In de Woonvisie beschrijven we als gemeente, aan de hand van vier speerpunten, wat wij doen om aan die woningbehoefte te voldoen. Maar ook wat we daarin verwachten van andere partijen. De gemeente heeft uitgezocht hoe we het beste kunnen inspelen op toekomstige ontwikkelingen. Met een nieuwe Woonvisie willen we beter sturen op deze ontwikkelingen door middel van de uitvoering van het gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2040. We zien ‘wonen’ als een breed beleidsterrein, dat verbindingen heeft met veel andere vraagstukken zoals verduurzaming, sociale samenhang en welzijn & zorg. Ontwikkelingen in Houtense woningmarkt Anno 2021 zien we in de Houtense woningmarkt verschillende ontwikkelingen. We zien grote tekorten aan woningen in alle prijsklassen en woningtypen, bij zowel koop- als huurwoningen. Grondgebonden woningen in het betaalbare segment (€ 200.000 tot 350.000) zijn (bijna) niet verkrijgbaar. Er zijn steeds langere wachttijden voor sociale huurwoningen. De prijzen van koopwoningen zijn in een paar jaar tijd enorm gestegen.

Voor een gemiddelde eengezinswoning in een rij is al een hypotheek nodig boven € 400.000. Er zijn weinig mogelijkheden voor huishoudens met inkomens die te hoog zijn voor de sociale huursector, maar te laag om de goedkopere koopwoning te kunnen financieren. Zij zitten klem want er zijn nauwelijks betaalbare middenhuur (met maandhuur tot € 1.000) of vrije sector huurwoningen. Het gevolg is dat heel veel groepen woningzoekenden niet kunnen instromen naar een betaalbare woning en daarmee op termijn niet kunnen doorstromen, om een volgende stap te maken in hun wooncarrière. Dit zien we in heel Nederland. Met deze nieuwe Woonvisie willen we hiervoor oplossingen bieden. Dit in het volle besef dat verschillende problemen niet in Houten opgelost kunnen worden. Hiervoor is vooral de rijksoverheid aan zet. Resultaten woningbehoefteonderzoek In Houten zijn te weinig (goedkope) appartementen beschikbaar voor startende kleine huishoudens en te weinig hoogwaardige appartementen voor doorstromers die een eengezinswoning achterlaten. Dit blijkt uit het woningbehoefteonderzoek (WBO) dat de gemeente Houten heeft laten uitvoeren. Dit onderzoek geeft verder het volgende aan: De vergrijzing van de Houtense bevolking zet fors door; Er komen steeds meer kleine huishoudens bij; De Houtense woningvoorraad bestaat uit veel eengezinswoningen; De doorstroming stagneert.

De conclusie is dat veel huishoudens in Houten behoefte hebben aan goedkopere, betaalbare woningen. Deze zijn er steeds minder in Houten. Dit is wel noodzakelijk als aanvulling op de huidige woningvoorraad.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

5

Speerpunten uit deze woonvisie We willen de woningvoorraad in Houten laten doorgroeien. De nieuw toe te voegen woning moeten vooral beschikbaar komen voor startende bewoners, ouderen en specifieke doelgroepen. Hiermee willen we ook de doorstroming voor startende gezinnen ondersteunen. Met een passend aanbod van woningen zorgen we voor meer balans in de woningvoorraad, meer diversiteit en meer keuzevrijheid voor onze inwoners op de woningmarkt. Het type woningen, koop of huur zal verschillen per wijk. We blijven zo kijken hoe we de woningmarkt toegankelijker kunnen maken voor onze bewoners. De 12 genoemde ambities zijn samen te vatten in de volgende vier speerpunten in woningbouwprogramma ten dienste van het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente Houten. 1. Toevoegen van 4.750 woningen in de periode tot 2040. Voor ongeveer 1.000 woningen zijn al meer of minder concrete plannen. 2. Actieve sturing op een wijziging in de woningvoorraad van Houten door het toevoegen van vooral diverse soorten gelijkvloerse woningen. Te denken valt aan a. Appartementen voor kleine huishoudens (starters, herstarters) met lagere inkomens. b. Kwalitatief hoogwaardige appartementen om doorstroming te bereiken van huishoudens die gelijkvloers willen wonen (met name ouderen, al dan niet met hogere inkomens/vermogens). Dit is een grote wijziging ten opzichte van het bouwprogramma in het verleden.

Zo sturen we er op dat het lage percentage sociale huur wordt verhoogd. 3. Een Thuis voor iedereen. Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen. Voor jongeren, gezinnen en ouderen, maar ook voor mensen met een zorgvraag, statushouders of zij die uitstromen uit de maatschappelijke omvang of beschermd wonen. Daarom willen we extra woningen toevoegen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen met het doel om zelfstandig te kunnen wonen in de wijk. Deze woonvisie is een belangrijk hulpmiddel om de samenhang tussen de beleidsvelden wonen en wonen & zorg te versterken. 4. Opgave duurzaamheid en Wonen. Houten wil voor 2040 Klimaatneutraal en circulair zijn. De duurzaamheidsambities van de gemeente Houten zijn onderverdeeld in de thema’s energie, aardgasvrij, klimaatadaptatie en de circulaire economie. Zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen kunnen aan deze ambities bijdragen. Om woningen duurzaam te realiseren is landelijke wet- en regelgeving gemaakt, bijvoorbeeld de BENG normen. Om de duurzaamheidsambities van de gemeente te realiseren gaat de gemeente in gesprek met initiatiefnemers en projectontwikkelaars. Per situatie wordt bekeken hoe de hoogst haalbare duurzaamheidsmaatregel gerealiseerd kunnen worden. Viveste speelt een belangrijke rol in het verduurzamen van de woningvoorraad. Middels prestatieafspraken met de gemeente wordt dit proces vormgegeven.

Met deze vier speerpunten willen we beter kunnen sturen op het gemeentelijk woningbouwprogramma. Dit is een langdurig proces. Vandaar dat dit onze speerpunten zijn tot 2040. Wat is de woonvisie niet? In deze woonvisie gaan wij uitdrukkelijk niet in op de vraag hoe de woningbehoefte ruimtelijk wordt ingevuld (zoals: op welke locaties en in welke woningdichtheden). Dat is een vraag van integrale ruimtelijke ordening. Bij woningbouwontwikkelingen zal de gemeente uiteraard in gesprek gaan met de bewoners en omwonenden.

6

gemeente Houten

1. Inleiding en probleemstelling

INLEIDING Aanleiding voor herziening Woonvisie 2016-2025 Anno 2021 zien we in de woningmarkt verschillende ontwikkelingen die zorgen baren. We zien toenemende tekorten aan woningen in alle prijsklassen en woningtypen bij koop- en huurwoningen. Onder andere daardoor zien we grote prijsstijgingen bij koopwoningen. Met een nieuwe Woonvisie willen we beter sturen op de uitvoering van het gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2040. We zien ‘wonen’ als een breed beleidsterrein, dat verbindingen heeft met veel andere vraagstukken zoals verduurzaming, sociale cohesie en welzijn & zorg. Met deze woonvisie willen we: - een passend aanbod van woningen voor alle inwoners van Houten voor alle inkomensgroepen, alle huishoudens en alle eventuele zorgvragers. Hierdoor zorgen we voor meer balans in de woningvoorraad, meer diversiteit en meer keuzevrijheid voor onze inwoners op de woningmarkt. - versterking van de samenhang tussen de beleidsvelden wonen en wonen & zorg. In lijn met de Landelijke Taskforce Wonen en Zorg is de woonzorgvisie een onderdeel van deze woonvisie. Een woonzorgvisie is nodig in verband met de toenemende vergrijzing, het langer thuis wonen door ouderen, de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen met specifieke zorgbehoefte en de grote kloof tussen het zelfstandig thuis wonen en het verpleegtehuis.

- betere prestatieafspraken met Viveste en haar huurdersvertegenwoordigers. Elementen daarin zijn de nieuwbouwtaak van Viveste (aantal woningen per jaar/periode, doelgroepen, kwaliteiten), betaalbaarheid, de veranderambitie van de bestaande voorraad aan sociale huurwoningen (vooral dat er meer appartementen voor kleiner wordende huishoudens komen). Deze Woonvisie moet een bruikbaar kader zijn voor te maken prestatieafspraken met Viveste. Daarnaast hebben wij ambities over bevordering van inwonersinitiatieven en particulier opdrachtgeverschap, over bevordering van kansen voor starters op de woningmarkt (dit zijn vaak jongeren) en over bevordering van doorstroming binnen de Houtense woningvoorraad. Ook gaan we in op de veranderopgave van de woningvoorraad van Viveste. Door keuzes in het verleden is het percentage sociale huurwoningen gedaald onder 25%. De onderwerpen zijn in de afgelopen periode ook besproken met de gemeenteraad, met onze toezegging dit uit te werken in een nieuwe Woonvisie.

PROBLEEMSTELLING INTEGRALE HUISVESTINGSVRAAGSTUKKEN WONEN EN WONEN &WELZIJN & ZORG Op dit moment zien wij in de Houtense woningmarkt grote tekorten aan woningen volgens het woningbehoefteonderzoek van Companen. Deze tekorten zijn er eigenlijk voor alle inkomensgroepen en doelgroepen en in alle prijsklassen. In de woningvoorraad zijn er in verhouding veel dure eengezinswoningen. Daarom zien wij daarvoor geen prioriteit. Er zijn zeer weinig woningen voor mensen die hun wooncarrière willen starten. We zien dat er zeer lange wachttijden zijn voor sociale huurwoningen van Viveste in Houten. Dit is een probleem in Houten, de regio en Nederland. Koopwoningen zijn zeer duur geworden.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

7

Dit geheel leidt er toe dat allerlei groepen woningzoekenden niet een volgende doorstroomstap kunnen zetten. Met het toenemend aantal ouderen dat zorg nodig heeft en de extra taken die naar de gemeenten zijn gekomen, is zelfstandig wonen een actueel en ook lokaal onderwerp geworden. Minder zorg vanuit zorginstellingen (intramurale zorg), ook als gevolg van de komst van mensen met een psychische kwetsbaarheid in de wijken (decentralisaties Beschermd Wonen/Maatschappelijke Opvang en Jeugdhulp met Verblijf), betekent een grotere vraag naar zelfstandig wonen met daarbij passende zorg voor verschillende (zorg)doelgroepen. Uit de regio-analyse van het Zorgkantoor over Verpleging en Verzorging (april 2021) blijkt dat het aantal klanten voor verpleging en verzorging tot 2040 in de regio Utrecht verdubbelt, en het meest groeit in Nieuwegein en Houten, namelijk respectievelijk 154% en 153%. Het is nodig dat er nieuwe vormen van wonen met (24-uurs) zorg worden ontwikkeld. Deze woningen moeten betaalbaar zijn en beschikken over passende en flexibele zorg en ondersteuning. Het Companenonderzoek naar de huisvestingsopgaven voor wonen & zorg geeft aan wat er nodig is tot 2040. Senioren verhuizen niet graag. Volgens de landelijke Monitor Ouderenhuisvesting uit januari 2021 was gemiddeld over de afgelopen tien jaar nog geen 15 procent van de verhuisde personen ouder dan 55 jaar.

Ook zegt 56 procent van de 55-plussers niet te willen verhuizen, vanwege onder meer de woning, de omgeving en hun sociale netwerk. Zolang de gezondheid goed is, stellen zij het verhuizen uit. Als gezondheids- of ouderdomsklachten de verhuizing noodzakelijk maken, dan is dit vaak op korte termijn. Deze ontwikkelingen stellen ons voor een uitdaging die alleen in samenspel met onze inwoners, partners en met vernieuwing in het wonen, welzijn en de zorg tot succesvolle resultaten zal leiden. De rol van de gemeente is veranderd. Door ‘van buiten naar binnen’ te werken weet de gemeente beter wat inwoners, organisaties en ondernemers belangrijk vinden. Dit stelt andere eisen aan de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Dit alles binnen het krachtenveld van de betrokken partijen: inwoners, corporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie, vrijwilligers, zorgkantoren en ondernemers. Volkshuisvesting is waar ‘sociaal’ en ‘ruimte’ elkaar raken. Onze wens is te komen tot gemengde, inclusieve wijken, waar mensen prettig kunnen samenleven en omzien naar elkaar.

LEESWIJZER In hoofdstuk 2 schetsen wij een beeld van de woningmarkt van de gemeente Houten, met regionale en landelijke context. Hoofdstuk 3 geeft informatie over de bestaande woningvoorraad in onze gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de woningbehoefte. In hoofdstuk 5 in zijn onze ambities benoemd en omschrijven we onze inspanningen om deze ambities te verwezenlijken Dit alles leidt in hoofdstuk 6 tot een uitvoeringsprogramma. In de diverse hoofdstukken wordt verwezen naar bijlagen. Deze vindt u achteraan deze woonvisie. Een aantal hoofdstukken beginnen we met een korte samenvatting van de belangrijkste punten.

TIP 8

Om op een snelle manier overzicht te krijgen van de gemeentelijke ambities in deze woonvisie verwijzen wij naar hoofdstuk 5.

gemeente Houten

Foto: André Botermans

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

9

Bron: gemeente Houten

gemeente Houten

10

2. Schets van de woningmarkt van de gemeente Houten met de regionale en landelijke context

SAMENVATTING

De woningmarkt in Houten is aantrekkelijk voor met name mensen binnen en niet buiten de regio. Vooral de sterke relatie met de subregio Nieuwegein, Zeist, Bunnik en IJsselstein is aanwezig. In Houten bestaat de markt vooral uit duurdere grondgebonden koopwoningen en hebben de bewoners een hoog gemiddeld besteedbaar inkomen. Vanuit de regio is er structurele behoefte aan alle prijsklassen en typen woningen. De trends in wonen, zorg en welzijn zijn vergrijzing, langer thuiswonen, menging van verschillende doelgroepen, vormen van beschermd/geclusterd wonen en gespreide huisvesting van eerder uit huis geplaatste jongeren en kwetsbare doelgroepen in gewone wijken. Aandacht is nodig voor de sterke afname van mantelzorgers, ontwikkeling van wooninitiatieven en het stimuleren van domotica. Naast aandacht voor deze trends worden de gemeenten ook verantwoordelijk voor beschermd wonen (Beschermd Verblijf). In de regio zijn hiervoor voorbereidingen gaande en zijn er samenwerkingsprojecten over het wonen van meer (kwetsbare) mensen uit MO/BW in de wijk met begeleiding, jeugdhulp met beschermd verblijf en beschermd thuis en huisvesting van daklozen.

In dit hoofdstuk geven wij samengevat data en karakteristieken over de woningmarkt in Houten en de regio (gemeenten) en een overzicht van de trends in wonen, zorg en welzijn. BIJLAGE A gaat gedetailleerd in op deze gegevens. Gemeente Houten vormt samen met de gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, Lopik, Montfoort, Nieuwe­gein, Oudewater, De Ronde Venen, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden, IJsselstein en Zeist de woningmarktregio U16. Met de ‘woningmarktregio’ wordt bedoeld dat de woningzoekenden in dit gebied zich voornamelijk bewegen binnen deze gemeenten. Aan de randen van het gebied zijn er uiteraard ook relaties met andere gemeenten. Als we de woningmarkt van de gemeente Houten schetsen in de context van deze regio, dan vallen de volgende zaken op: • over nieuwkomers: Veel nieuwkomers in Houten komen uit omliggende gemeenten. Het is opvallend is dat Houten zeer in trek is bij mensen in de regio, maar veel minder bij mensen van buiten de regio. Houten blijkt voor laatstgenoemden een ‘onbekend merk’ te zijn. Houten wordt pas echt gewaardeerd als men er woont. • over binnenlandse migratie: Er is een duidelijke woningmarktrelatie met woningzoekenden uit de subregio die verder bestaat uit Nieuwegein, Zeist, Bunnik en IJsselstein.

• over Houten als koopwoningmarkt: Binnen de U16 is Houten te kenmerken als een ‘koopwoningmarkt’. Van de bijna 21.000 woningen in Houten is 66% een koopwoning (in de regio is dat 56%). Dit zijn vooral grondgebonden woningen. • over het gemiddeld huishoudinkomen: Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van de Houtense inwoners behoort tot de hoogste inkomens, samen met De Bilt en Bunnik.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

11

• over woningbouw in de U16 vanaf 2012: In de periode tot en met 2020 zijn 48.000 woningen gebouwd. Gemeente Utrecht is ruimschoots koploper met ruim 24.100 woningen. Het neemt daarmee de helft van de woningproductie in de U16 voor haar rekening. Ook in de gemeenten Zeist (4.000) en Nieuwegein (3.300) zijn veel woningen gebouwd. In Houten zijn in deze periode 1.800 woningen gebouwd. • over woningbehoefte in U16: Volgens een rapport van SITE is er een woningbehoefte in de U16 tot 2040 van minstens 90.000 (huishoudensgroei) + 14.000 (vervanging vanwege sloop) = minstens 104.000 woningen. In de gehele U16 is sprake van een voortdurende aanzienlijke schaarste aan woningen, in alle prijsklassen en alle woningtypen. De Corona-pandemie heeft hier geen verandering in gebracht. Dit illustreert het structurele karakter van het woningtekort in deze regio.

Landelijk, en ook in Houten, zien we de volgende trends in wonen, zorg en welzijn -

-

-

-

-

-

12

Vergrijzing en langer thuis wonen door ouderen Wat opvalt in de bevolkingspiramide van Houten tot 2040 is de toename van de groepen boven de 60. In 2040 is 13% van de bevolking 75 jaar of ouder. Het aandeel van de beroepsbevolking van 15 tot en met 74 neemt af van 75,7% in 2020 naar 69,3% in 2040. . De veranderingen in de Wet langdurige zorg heeft gevolgen voor verpleeghuizen. Alleen mensen met een zware zorgvraag komen nog in aanmerking voor een verblijfsplaats in een zorginstelling (intramuraal). Vaker menging van verschillende doelgroepen die zorg of een goede buur nodig hebben De gemengde woonvorm De Molen is een voorbeeld van een woonvorm waar dragende en vragende bewoners samenwonen en een goede buur voor elkaar willen zijn. Nieuwe vraag naar (beschermde/geclusterde) woonvormen en zelfstandige woningen met begeleiding Het gaat hier enerzijds om woonvormen die de lacune opvullen tussen ‘thuis’ wonen en wonen in een zorginstelling met 24-uurs zorg (intramurale voorziening). Dat geldt niet alleen voor kwetsbare ouderen maar ook voor mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid of verstandelijke beperking. Het gaat in dit geval om een woonvorm waarin mensen beschutting en veiligheid vinden door gezamenlijkheid, zorg voor elkaar en bepaalde zekerheden over beschikbaarheid van zorg indien noodzakelijk.

Anderzijds kunnen inwoners uit deze doelgroepen uitstromen naar gewone woningen in bestaande wijken en dorpen. Jaarlijks stromen er in Houten 17 mensen uit Beschermd Verblijf uit naar een zelfstandige woning (Viveste) met begeleiding. Mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid of verstandelijke beperking Deze mensen wonen steeds vaker in gewone woningen in bestaande wijken en dorpen. Jaarlijks stromen er in Houten 17 mensen uit Beschermd Verblijf uit naar een zelfstandige woning (Viveste) met begeleiding. Spreiding van doelgroepen Spreiding van doelgroepen zodat in de verschillende wijken sprake is van een evenwichtige en gezonde samenstelling van de bevolking. In Houten hebben we enerzijds verschillende woonvormen voor doelgroepen verspreid over Houten. Anderzijds zien we ook clustering van kwetsbare inwoners aangezien zij zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Jongeren Lacune in de opvang van jongeren van 18 jaar die uit de woonvormen van de jeugdzorg moeten uitstromen. Voor jongeren met een hulpverleningsverleden is de stap van groepswonen in de jeugdzorg naar vanuit eigen woning begeleid of regulier zelfstandig wonen in veel gevallen te groot en zijn tussenvormen nodig. Zoals een kamertrainingscentrum, groepswonen met een gemeen-

gemeente Houten

-

-

-

-

schappelijke ruimte en Kamers met Aandacht. In Houten is in 2021 het gezinshuis De Grote Geer gestart als een kleinschalige vorm van hulp en zorg voor uithuisgeplaatste jongeren. Nieuwe woonvormen Om instroom in instellingen te voorkomen hebben we een ontwikkelopgave voor gezinshuizen en pleegzorg. We verwachten meer innovatieve projecten waarbij wellicht woningen ook geschikt gemaakt dienen te worden voor deze nieuwe vormen, bijvoorbeeld duo-pleegzorg (twee gezinnen die afwisselend zorgen voor pleegkinderen binnen een deels gedeelde woning) en gezinshuizen met extra kamers voor kinderen. Domotica De inzet van apparaten en toepassingen om het leven van ouderen en hulpbehoevenden in eigen huis (zorgdomotica) te vergemakkelijken gaat trager dan gedacht. Vooral de inzet van simpele domotica wordt steeds normaler. Denk hierbij aan alarmknoppen, en automatisch schakelen van verlichting en zelfmonitoring (bijvoorbeeld de bloeddrukgegevens of een slimme medicijndispenser die een bericht stuurt naar een wijkverpleegkundige als de medicijnen niet op het juiste tijdstip ingenomen zijn). Mantelzorg In de toekomst daalt het aantal beschikbare mantelzorgers heel sterk. Nu al komen er steeds meer signalen over de overbelasting van mantelzorgers blijkt uit onderzoek van het Nivel. Ook in Houten speelt deze ontwikkeling.

Houten kent vooruitlopend op de vergrijzingsgolf een a-typische grote groep mantelzorgers (vijftigers en zestigers die voor hun ouders zorgen). De toekomstige generaties ouderen hebben relatief weinig familieleden waar zij op terug kunnen vallen. Zij zijn zelf vaak afkomstig uit kleinere gezinnen en hebben daardoor minder broers en zussen. Daarnaast hebben zij minder of geen eigen kinderen. Wooninitiatieven Ontwikkeling van wooninitiatieven door groepen bewoners al dan niet gemengd (jong/oud; wel/niet met beperkingen). Ook in Houten zijn er (groepen) inwoners die samen een wooninitiatief willen realiseren, zoals Bezield Wonen, Proeftuin initiatiefgroep meergeneratiewonen Houten en Knarrenhof.

In de regio is er samenwerking voor de uitstroom uit maatschappelijke voorzieningen naar zelfstandige woningen. Dit gaat over uitstroom vanuit Beschermd Wonen/Maatschappelijke opvang, uitstroom uit Jeugdinstellingen en Living Lab, Eerst een Thuis (voor huisvesting van voormalig daklozen).

Overige achtergrond Nationale ambitie Na de financieel-economische crisis vanaf 2009 is de economie en de woningmarkt echt opgekrabbeld vanaf 2015. Een zeer belangrijke aanjager daarbij is de extreem lage hypotheekrente. Er was en is sprake van een aanhoudende vraag naar extra woningen (dit is een inhaalslag als gevolg van deze crisis en vanwege de groei van de bevolking). Dit alles heeft geleid tot extreme prijsstijgingen van koopwoningen. Het Rijk reageert daar op met een aanjaagprogramma (overeenkomsten tussen minister van BZK met regio’s: Woondeals) om regio’s tot woningbouw aan te zetten. Ondertussen is ook de ambitie geformuleerd om (onder andere) de Nederlandse woningvoorraad te verduurzamen uiterlijk in 2050: van het aardgas af en energieneutraal. In Hoofdstuk 6, Ambitie 9 staat de Houtense ambitie om dit sneller te bereiken. Anno 2021 wordt op rijksniveau de roep luider om weer een Ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) op te richten om de regie terug te pakken en woningbouw te versnellen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

13

Wettelijk kader voor woningcorporaties De Woningwet uit 2015 bepaalt dat corporaties alleen kerntaken mogen verrichten. Dit betekent het verhuren van woningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de minister jaarlijks vastgesteld (anno 2021: € 752,33 per maand). Corporaties moeten de woningen financieel passend toewijzen. Dat betekent dat er verschillende inkomensgrenzen zijn, afhankelijk van huishoudensgrootte en leeftijd (een inkomen tot ongeveer € 40.000). Helaas blijft de landelijke regelgeving beperkt tot een eenmalige toetsing bij aanvang van de huurrelatie. Overigens is er een recente nieuwe ontwikkeling door de Wet Doorstroming Huursector die tijdelijke huurcontracten mogelijk maakt. Nog steeds is er sprake van een grote scheefheid: een aanzienlijk deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met inkomens boven genoemde inkomensgrenzen. Sinds dit jaar mogen corporaties ook middenhuurwoningen ontwikkelen (met een huur tot ongeveer € 1.000,--). Sinds 2014 heeft de rijksoverheid aan woningcorporaties een verhuurdersheffing opgelegd. Dit moeten zij jaarlijks betalen over de waarde van hun bezit.

Verdringing aan de onderkant van de woningmarkt Er zijn lage slaagkansen om een sociale huurwoning te krijgen, sterk stijgende woningprijzen van koopwoningen en beperkte mogelijkheden om door te stromen van bijvoorbeeld sociale huur via middenhuur naar koop, of van bijvoorbeeld een rijwoning naar een tweekapper. Vooral aan de onderkant van de woningmarkt ontstaat hierdoor verdringing van doelgroepen. In Houten zijn er gemiddeld 135 reacties per geadverteerde sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijfduur van een woningzoekende uit Houten is de afgelopen jaren gestegen naar bijna 10 jaar. Mensen met een laag inkomen hebben geen uitwijkmogelijkheden naar andere segmenten en komen daardoor moeilijk aan een passende woning. Een effect hiervan is dat met name jonge starters minder makkelijk de Houtense woningmarkt betreden. Om dit te veranderen formuleren wij in Hoofdstuk 6 Ambitie 1 om -aanvullend op de bestaande woningvoorraad die uit veel eengezinswoningen bestaatvooral appartementen toe te voegen en een aanzienlijk deel goedkope koopwoningen. Een van de argumenten daarbij is de verwachting dat de toename van kleine huishoudens (een- en tweepersoons) blijft voortduren. Grote druk op de regionale woningmarkt Midden-Nederland is erg populair als vestigingsplaats. Net als in Houten leidde dat in de regio U16 tot grote prijsstijgingen.

Ondanks dat in de regio vanaf 2012 48.000 woningen zijn gebouwd blijkt dit niet genoeg. Berekend is dat tot 2040 ruim 100.000 woningen extra nodig zijn om te voldoen aan de woningbehoefte. Wonen met zorg zoveel mogelijk thuis, zo min mogelijk in instellingen Het Rijksbeleid dat is ingezet beoogt dat mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag zo veel mogelijk gefaciliteerd worden in het langer zelfstandig thuis wonen. Dat geldt voor mensen die ouder worden en ook voor bijzondere doelgroepen (zoals met een GGZ-achtergrond of met verstandelijke of lichamelijke beperkingen). En voor jeugd die zoveel mogelijk in gezinsachtige settings, dichtbij huis (tijdelijk) opgevangen moet kunnen worden als het thuis even niet gaat. Zorg wordt steeds meer ambulant (dat wil zeggen: bij mensen in hun thuissituatie) aangeboden. Minder mensen komen in aanmerking voor opname in een ‘intramurale’ instelling. Voor het langer zelfstandig thuis kunnen wonen is voor mensen met een zorgvraag een passende ondersteuningsstructuur noodzakelijk: ontmoeting, en diensten en zorg aan huis. Dit leidt vaker tot een grotere behoefte aan een variatie aan kleinschalige (betaalbare) woonvormen, met zorg in de nabijheid.

14

gemeente Houten

Op het speelveld van zowel wonen als wonen, welzijn en zorg zijn veel spelers en partijen actief. Zij vervullen een bepaalde rol, mede ingegeven door hun (wettelijke taak) en financiering of richten zich op deelsegmenten van de woon- of zorgmarkt. Tegelijkertijd zien we inwoners die willen of moeten anticiperen op toekomstige woon- en zorgbehoefte en op zoek zijn naar (integrale) oplossingen.

Complex speelveld

Bewoners/ cliënten & het eigen netwerk

Zorg & services Facilitair & technologie

Beleggers en ontwikkelaars

Zorgorganisatie

Vastgoed

Gemeente Financiën

Woningcorporaties/ vastgoedondernemers

Medewerkers en vrijwilligers

Zorgkantoor Zorgverzekeraar Partijen Welzijn en Zorg

Bron: EGM architecten i.s.m. AAG

Geen van in de afbeelding (genoemde partijen heeft de volledige mogelijkheid tegemoet te komen aan de huisvestingsopgaven wonen en zorg die voor ons liggen. Maar wie is nu werkelijk waarvoor verantwoordelijk? Hieronder zijn de spelers genoemd. Inwoner

moet /wil anticiperen op toekomstige woon- en zorgbehoefte en dat in principe zelf organiseren en financieren. Hieronder vallen ook de georganiseerde bewoner in de vorm van inwonersinitiatieven die zich bezig houden met welzijn/zorg/woonkwaliteit/woonomgeving in de wijken

Gemeenten

waren uitvoerders van rijksbeleid en zijn nu als regisseurs van de extramurale zorg zelf verantwoordelijk voor wonen en zorg, moeten woonvisie ontwikkelen, inwoners voorlichten en prestatieafspraken maken

Rijksoverheid

van bepalen naar ruimte laten, vertrouwen geven en faciliteren van gemeenten

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

15

Corporaties

verantwoordelijk voor aanbod van voldoende geschikte woningen voor mensen met een lichte zorgvraag, vooral voor huishoudens met lagere inkomens ‘passende toewijzing’). Ze hebben geen zorgverplichting.

Welzijnsorganisaties

dragen bij aan een sterke sociale basis waarbij iedereen, met behoud van eigen regie, mee kan doen in een steeds meer complexe maatschappij. Ook als het even niet lukt, kunnen inwoners bij hen terecht. Ze werken aan sterke sociale netwerken op alle levensterreinen; rond ouderen, rond opgroeien en opvoeden, voor mensen met psychische kwetsbaarheid, voor een straat en buurt. Gemeenten zijn opdrachtgever en belangrijkste subsidieverstrekker van welzijnsorganisaties.

Zorgkantoren

regisseurs van de langdurige intramurale zorg, toetsen of mensen met een zwaardere zorgvraag voor opname in aanmerking komen, langjarig inkopen bij zorgaanbieders en langjarige afspraken maken met gemeenten. Ook sluiten ze contracten af met zorgaanbieders voor mensen die een indicatie van het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ) hebben. Zorginstellingen zijn dus vanuit de Wet langdurige Zorg (WLZ) financieel afhankelijk van het zorgkantoor.

Zorginstellingen

gaan meer zorg bieden buiten de muren, van intramuraal naar extramuraal, aan zelfstandig wonende mensen of mensen in een beschutte woonvorm. Ze bieden zorg, geen ‘stenen’. Ze hebben beperkt financiële middelen beschikbaar om vastgoed te realiseren. Het geld dat wél beschikbaar is, is bedoeld voor verpleeghuiscapaciteit, zonder ruimte voor aanvullende functies.

Zorgverzekeraars

gaan over het bieden van persoonlijke verzorging en verpleging aan huis. Kopen zorg in voor alle verzekerden en maken hierover kwaliteitsafspraken met de aanbieders. Iedere Nederlander heeft een zorgverzekering, de maandelijkse bijdrage hiervoor betaalt ons zorgsysteem vanuit de Zorgverzekeringswet (ZvW,: alle niet-langdurige zorg)

Marktpartijen, ontwikkelaars, beleggers

marktpartijen en beleggers kunnen op basis van de gemeentelijke woonvisie woningaanbod ontwikkelen en nieuwe producten en diensten/zorginnovaties introduceren. Realisatie ontstaat vanuit een winstoogmerk, vaak financieel, maar soms ook gedreven door sociaal kapitaal.

De gemeente heeft als een van de weinige partijen verantwoordelijkheden op zowel de woning- als de zorgmarkt. Hiermee kan zij een centrale rol vervullen bij de coördinatie van zorg en wonen (zie onderstaande figuur). De gemeente is verantwoordelijk voor het formuleren van de lokale strategie en ambitie voor de woningmarkt via een woonvisie, voor (een deel van) de zorg, welzijn en ondersteuning (Wmo en Jeugdzorg) en in bredere zin voor de fysieke omgeving via de omgevingsvisie. De gemeente heeft hierdoor vaak als enige het overzicht over de diverse partijen die op de woning- en zorgmarkt vooral los van elkaar lijken te opereren, zoals zorgaanbieders, aanbieders van huishoudelijke ondersteuning, woningcorporaties, vastgoedbeleggers en ontwikkelaars.

16

gemeente Houten

3. De woningvoorraad in gemeente Houten

Bron: gemeente Houten

In dit hoofdstuk gaan we in op de woningvoorraad in Houten. BIJLAGE B geeft gedetailleerde informatie. De hoofdzaken vatten wij hier samen. De bestaande woningvoorraad van Houten bestaat uit 20.800 woningen. In de koopsector zijn relatief weinig appartementen (10% van de koopwoningen). De grootste categorie koopwoningen zijn rij- en hoekwoningen met in totaal 7.800 woningen. De koopwoningen in Houten zijn de laatste jaren zeer sterk in prijs zijn gestegen, waardoor 2/3e deel van deze woningen boven de NHG grens uitkomt (€ 325.000 in 2021). Dit beperkt de doorstroming van koopstarters naar deze woningen, waaronder huurders van sociale huurwoningen die willen kopen. Daarnaast zijn er meer duurdere vrije sector huurwoningen ontstaan.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

17

Kijken we naar de huurklassen van de woningen van Viveste dan zien we het volgende: • 236 woningen hebben een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (2021: € 442,46) • Ongeveer de helft van de woningen van Viveste hebben een huur onder de 1e huursubsidie­ aftoppingsgrens (2021: € 633,25) • Tussen de 1e en de 2e aftoppingsgrens (2021: € 678) zijn er 666 woningen • Tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens zijn er momenteel 888 woningen • Boven de liberalisatiegrens (2021: € 752,33) zijn er 680 woningen. De overige informatie over de woningvoorraad in Houten hebben we samengevat in onderstaande graphics.

Bron: gemeente Houten

18

gemeente Houten

4. Woningbehoefte gemeente Houten

SAMENVATTING

Voor Houten neemt door met name de vergrijzing, de behoefte aan woningen voor ouderen 75+ tot 2040 sterk toe. De verhouding van het aantal jongeren (0-14 jaar) ten opzichte van de potentiële beroepsbevolking (15-74 jaar) blijft tamelijk constant. Er is een forse toename in behoefte aan woonruimte voor 1- en 2- persoonshuishoudens te zien. Dit is een maatschappelijke trend die ook voor de autonome bevolkings- en huishoudensontwikkeling in Houten van toepassing is. De toename in bevolking in Houten tot 2040 met 8.000 verandert daar weinig aan. Dat geldt ook voor de beperkte migratie van en naar de (sub)regio. Vanuit wonen en zorg is er een toenemende zorgvraag en behoefte aan een groot aantal woningen zoals geclusterde, toegankelijke woonzorgvormen en vormen voor de specifieke doelgroepen. Een deel daarvan heeft 24- uurszorg in de nabijheid nodig. Appartementen kunnen in die woningbehoefte voorzien. De lokale woningbehoefte tot 2040 bestaat voor circa 2/3e deel uit appartementen huur en koop in verschillende prijscategorieën (3.150), met name in de betaalbare categorie, zorgwoningen (450) en grondgebonden woningen (1.150) en voornamelijk in de prijscategorie tot € 350.000.

In dit hoofdstuk gaan we in op de bevolkings- en huishoudensontwikkeling en de demografische ontwikkelingen. Dit leidt tot een berekening van de woningbehoefte en een uitwerking van het woningbouwprogramma. BIJLAGE C gaat hier gedetailleerd op in. • Bevolkings- en huishoudensontwikkeling De verwachting is dat tot 2040 de gemiddelde grootte van de huishoudens in Houten afneemt van 2,5 personen per huishouden naar 2,28 personen. Dit komt onder andere door een ouder wordende bevolking waardoor er gezinsverdunning optreedt. Bij deze bevolkingsontwikkeling betekent dit naar leeftijd: - vooral heel veel meer ouderen, waarbij het aantal 75-plus huishoudens richting 2040 verdrievoudigt - het aantal kleine huishoudens groeit. - het aantal gezinshuishoudens daalt licht. - ook na 2040 groeit het aantal 75-plussers nog flink. • Lokale woningbehoefte Volgens het woningbehoefteonderzoek is er een woningbehoefte van ongeveer 4.750 nieuwe woningen tot 2040, inclusief ongeveer 450 woningen met 24-uurs zorg. Deze cijfers gaan uit van de eigen behoefte van de Houtense bevolking (dit aantal levert geen extra bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in de Utrechtse regio). Wat betreft appartementen is er behoefte aan ongeveer 3.150 woningen. Ongeveer 400 daarvan zijn koopappartementen boven € 250.000 en ongeveer 1.250 zijn koopappartementen onder € 250.000.

Er is vraag naar 1.100 appartementen in de sociale huursector. Wat betreft eengezinswoningen (‘grondgebonden woningen’) is er behoefte bij de Houtense bevolking aan 1.150 grondgebonden koopwoningen. Ongeveer 1.000 daarvan met een prijs beneden € 350.000. Ook in de huursector is er sprake van een verschuiving van de vraag van traditionele rijwoningen naar appartementen. Dit betekent dat er een stevige vraag is naar appartementen, in huur en koop, samen circa 2/3e deel van de behoefte).

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

19

Wat betreft eengezinswoningen is er in de koopsector een bestendige vraag in verschillende segmenten. Dit gaat om ongeveer 25% van de behoefte met een accent op betaalbaardere woningen tot € 350.000, al is nieuwbouwaanbod in hogere prijsklassen ook zeker gewenst. • Woningbehoefteonderzoek Leidend voor deze woonvisie is het woningbehoefteonderzoek van Companen. Dit geeft aan dat de autonome woningbehoefte tot 2040 4.750 woningen is. Het aangeven van woonwensen is een aanwijzing over de toekomstige woningbehoefte. Er is geen zekerheid of deze woonwensen vervuld kunnen worden, Dat kan te maken hebben met uiteenlopende redenen zoals inkomens die wijzigen of andere toekomstige keuzes die gemaakt worden. Het uiten van een woonwens betekent dus niet dat dit realiteit wordt.

Autonome woningbehoefte gemeente Houten 2019-2030

2030-2040

Sociale huurappartementen

1.100

-

23%

1.100

Intensieve zorg (sociale huur)

250

200

9%

450

-

-

0%

-

Vrije sector huurapartementen

350

50

8%

400

Grondgebonden koopwoningen tot € 350.000 v.o.n.

500

500

21%

1.000

-

-

0%

-

Sociale grondgebonden huurwoningen

Grondgebonden koopwoningen tot € 350.000-450.000

Totaal

Grondgebonden koopwoningen vanaf € 450.000

100

50

3%

150

Koopappartementen tot € 250.000

900

350

26%

1.250

Koopappartementen vanaf € 250.000

350

50

8%

400

3.550

1.200

100%

4.750

TOTAAL

Het woningbehoefteonderzoek doet een uitspraak over de woningbehoefte naar woningtypen en prijsklassen. Belangrijk bij de interpretatie hiervan is dat de genoemde prijsklassen geen vaststaand gegeven zijn gedurende de gehele periode tot 2040. Bijvoorbeeld, de grens van € 250.000 bij koopappartementen zal veranderen in de tijd. De genoemde prijsgrenzen in de tabel zijn geen harde waarde voor de hele looptijd tot 2040.

De inwoners van Houten zijn in een tweetal onderzoeken in 2019 en 2020 ook zelf bevraagd over hun woonwensen. Ruim één op de vijf inwoners geeft aan op dit moment te willen verhuizen. Verder zijn de belangrijkste uitkomsten: - Betaalbare woningen voor jongeren Veel jongeren willen in Houten blijven wonen en veruit de meeste zien uit een koopwoning. Het liefst in een eensgezinswoning, maar steeds meer jongeren staan ook open voor een appartement. Het grootste probleem is de betaalbaarheid: woningen die vrijkomen doordat ouderen naar appartementen verhuizen zijn over het algemeen voor veel jonge woningzoekenden te duur. Van de Houtense jongeren in de leeftijd 24-29 jaar - vaak werkenden - woont nog zo’n 40% bij de ouders thuis. Vrijwel allemaal geven zij aan binnen een paar jaar zelfstandig te willen wonen. - Huishoudens met kinderen oriënteren zich vooral op een volgende stap in Houten Gezinnen met kinderen willen vooral in Houten blijven wonen en oriënteren zich op eengezinskoopwoningen. De kinderen zitten vaak nog op school en hebben hun sociale netwerk in de buurt. Het betreft een groep inwoners die toe is aan wat anders, een volgende stap. Tot 40 jaar speelt gezinsuitbreiding vaak een rol. Men wil wat ruimer wonen. Bijna één op de tien ziet echter onvoldoende mogelijkheden tot verhuizen.

20

gemeente Houten

- Empty nesters oriënteren zich ook buiten Houten De groep inwoners tussen de 50-65 jaar kijkt ook vaak om zich heen (29% van alle volwassenen met een verhuiswens, 19% van de doelgroep). Kinderen verlaten het huis, de woonwensen veranderen en men is toe aan een nieuwe stap. Deze groep voelt zich het minst gebonden aan Houten en/of kan hier onvoldoende vinden wat men zoekt. Zowel eengezinskoopwoningen als koopappartementen zijn in trek. Cijfers wijzen erop dat deze kapitaalkrachtige groep Houten deels al aan het verlaten is. - Ouderen relatief honkvast Ouderen zijn relatief honkvast. De verhuiswens onder de groep 65-plussers in Houten is kleiner dan onder andere leeftijdsgroepen. Eén op de tien wil graag verhuizen. Een woning die geschikt is voor de oudere levensfase is één van de belangrijkste redenen om te verhuizen. Veel ouderen zijn daarom op zoek naar een appartement, zowel huur als koop. Omdat er 1.000 woningen zitten in bestaande (harde) plancapaciteit is de overige behoefte in ieder geval 3.750 woningen. Dit moet worden gezien als een ondergrens. Ten eerste omdat er naar alle waarschijnlijkheid voor een haalbare business case meer -en ook duurdere- woningen nodig zullen zijn.

Ten tweede omdat het in de praktijk zeer wel mogelijk kan zijn dat er op een specifieke locatie meer woningen nodig zijn om een kwalitatief goede ontwikkeling mogelijk te maken (denk aan: haalbaarheid ondergronds parkeren mogelijk maken; inrichting openbare ruimte). Ten derde omdat dit de autonome behoefte van gemeente Houten betreft en dit dus geen extra bijdrage levert aan het tegemoet komen aan de regionale woningbehoefte in U16. Het bovenstaande komt overeen met hetgeen in het Collegeprogramma 2018-2022 is opgenomen.

Speciale positie van de kleine kernen Voor de drie kleine kernen Schalkwijk, Tull en ’t Waal en ’t Goy manifesteren zich de problemen op de woningmarkt nog sterker dan in de kern Houten. De prijzen van koopwoningen stijgen nog sneller dan in Houten. Het is een bekend gegeven dat vrijstaande woningen in een opgaande conjunctuur sneller stijgen dan andere woningen. In de kleine kernen is dat aantal vrijstaande woningen veel hoger dan in Houten. Het aandeel sociale huurwoningen is in de kleine kernen veel lager. Om na te gaan wat dit betekent voor de woningbehoefte wordt voor elk van de drie kleine kernen Schalkwijk in het najaar van 2021 een woningbehoefteonderzoek opgeleverd. Dit moet dus worden gezien als aanvullend op het onderzoek van Companen uit 2019. Het onderzoek uit 2019 heeft als invalshoek gehad de woningbehoefte in de gehele gemeente Houten. De situatie in de kleine kernen wijkt daarvan sterk af. Dat komt door de duidelijk andere woningvoorraad dan in de kern Houten en aspecten van sociale cohesie, leefbaarheid en voorzieningenniveau die in de kleine kernen op een andere manier van belang zijn dan in de kern Houten. Daarom zal het onderzoek dat in het najaar van 2021 wordt opgeleverd aanvullende informatie opleveren.

De autonome woningbehoefte voor de kleine kernen die daaruit voortvloeit beschouwen we daarom als aanvullend op de behoefte van 4.750 woningen die Companen ziet. Voor de kleine kernen is onveranderd de visie dat nieuwe woningen vooral nodig zijn voor de autonome woningbehoefte van de bewoners van de betreffende kern. Dit moet de sociale cohesie versterken evenals de draagkracht voor de beperkt aanwezige voorzieningen (zoals winkels of scholen).

Er zijn diverse argumenten om een groot deel van deze 4.750 woningen uit te voeren als appartementen. Dit woningtype geeft namelijk kansen voor het huisvesten van een groeiend deel kleine huishoudens (zoals starters, doorstromende bijzondere doelgroepen en ouderen). De toevoeging aan

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

21

de woningvoorraad met gelijkvloerse woningen is belangrijk om doorstroming van ouderen te bewerkstelligen. Daardoor kunnen zij langer zelfstandig blijven wonen. Dat is ook zo als er nog geen zorgbehoefte is. In veel gevallen is dat woningtype ook passend als er een vraag naar (thuis)zorg ontstaat. Totaal aan huisvestingsopgaven wonen en zorg Companen heeft in 2019 een onderzoek gedaan naar de huisvestingsopgaven voor wonen &zorg in Houten. In de volgende tabel wordt een inschatting gegeven van de totale huisvestingsopgaven van Houten als het gaat om toegankelijke woningen per doelgroep. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat de financiële draagkracht onder mensen met een verstandelijke beperking, GGZ en kwetsbare jeugd in de regel beperkt is.

Huisvestingsopgave Wonen met Zorg

(onderdeel van de totale autonome woningbehoefte gemeente Houten)

Autonome woningbehoefte gemeente Houten

Extra toegankelijke woningen voor inwoners met mobiliteitsbeperking

Verzorgd wonen senioren (24-uurs zorg nabij/extramuraal)

Sociale huurappartementen

1.100

X

Intensieve zorg (sociale huur)

450

X

X

X

X

Sociale grondgebonden huurwoningen

Van Beschermd wonen naar Beschermd verblijf thuis

Extramuralisering Jeugdhulp met verblijf

Geclusterd wonen inwoners met psychogeriatrische problematiek (24-uurs zorg aanwezig)

Geclusterd wonen inwoners met verstandelijke beperkingen (24-uurs zorg aanwezig)

X

X

X

X

X

-

Vrije sector huurappartementen

400

Grondgebonden koopwoningen tot € 350.000 v.o.n.

1.000

Grondgebonden koopwoningen van € 350.000 - 450.000

-

Grondgebonden koopwoningen vanaf € 450.000

150

Koopappartementen tot € 250.000

1.250

X

X

Koopappartementen vanaf € 250.000

400

X

X 1.500

Totaal

Verzorgd wonen inwoners met (L)VB (24-uurs zorg nabij/ extramuraal)

680

55

20

20

370

4.750

Uiteraard zijn appartementen door de gelijkvloersheid het meest toegankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking (vooropgesteld dat dit ook geldt voor de toegang van en in het wooncomplex). Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen) kan de ‘gelijkvloersheid’ worden bereikt met het plaatsen van een traplift. Bovenstaande tabel geeft dus de opgave om woningen toe te voegen bij een toenemende zorgvraag. Dat zal het geval zijn bij geleidelijk toenemende problemen voor inwoners met een mobiliteits-beperking en voor mensen met psycho-geriatrische problematiek (dementie). Daarnaast is er een vraag naar vaak relatief kleine woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals voor mensen met een (licht) verstandelijke beperking en mensen die uitstromen uit Beschermd Verblijf wonen (tot 2020 heette dit Beschermd Wonen) en uit jeugdzorg met verblijf. In BIJLAGE C staat een toelichting op de hierboven opgenomen huisvestingsopgaven voor wonen en zorg in Houten en op de demografische ontwikkeling in Houten.

22

gemeente Houten

80

5. Visie op de woningmarkt in gemeente Houten

Bron: gemeente Houten

Onze visie op de woningmarkt: sociaal en duurzaam wonen Sociaal en duurzaam wonen combineert het ontwerp van het fysieke met het ontwerp van de sociale wereld. Het bevordert het welzijn van de inwoner in alle opzichten en begrijpt en stimuleert de behoeften van vrije tijd en cultuur. Sociaal en duurzaam wonen is wonen met sociale kwaliteit voor inwoners in een leefomgeving met een goede informele en formele sociale infrastructuur en ruimte voor eigenaarschap en ondernemerschap. Er zijn geschikte woningen en ook inwoners in een kwetsbare situatie voelen zich er thuis en gewenst. Met sociaal en duurzaam wonen willen we bereiken dat inwoners van Houten prettig, veilig en langer zelfstandig of eerder/ weer zelfstandig kunnen wonen en leven. We willen dat iedereen een woning heeft die zoveel mogelijk aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. En dat die woningen liggen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

23

We onderscheiden de volgende kenmerken van sociaal en duurzaam wonen vanuit het perspectief van wonen, wonen-welzijn-zorg en duurzaamheid.

Bron: gemeente Houten

Kenmerken sociaal en duurzaam wonen Aanwezigheid van sociale infrastructuur • Formeel: adequaat voorzieningenniveau, mogelijkheden/plekken voor ontmoeting, spelen en sporten, hulp en ondersteuning. • Informeel: voldoende netwerken, buurtcohesie, vrijwilligers en mantelzorgers. Ruimte voor eigenaarschap en ondernemerschap: • Inwoners kunnen zich verantwoordelijk voelen en initiatieven nemen op allerlei vlak. Acceptatie door buurtbewoners van inwoners met een beperking of GGZ-achtergrond: • Inwoners in een kwetsbare situatie voelen zich thuis en gewenst. Gezonde leefomgeving: • Inwoners hebben een gezonde leefstijl en leven en wonen in een gezonde omgeving. Duurzaam omgaan met energie, aanpassingen aan het klimaat en circulariteit: • De woningen zijn energiezuinig en er is ingespeeld op het veranderende klimaat (met bijvoorbeeld groene daken, het vasthouden van regenwater) en hergebruik van materialen en voorkoming van afvalstromen. Geschikte en passende woningvoorraad: • De woningvoorraad is divers en ook geschikt of geschikt te maken voor de betreffende doelgroepen. • Er is voldoende betaalbare en beschikbare woonruimte. • Zoveel mogelijk woningen zijn levensloopbestendig en daardoor toegankelijk voor iedereen. • Ouderen kunnen in de eigen leefomgeving blijven wonen.

• Ruimte voor wooninitiatieven van inwoners die met elkaar willen ontwikkelen en bouwen en met elkaar willen samenleven. Toegankelijke openbare buitenruimte en toegankelijke en bereikbare voorzieningen: • De openbare buitenruimte en voorzieningen zijn (fysiek en sociaal) toegankelijk en bereikbaar voor mensen met een beperking en voor ouderen en jongeren.

24

gemeente Houten

Speerpunten uit deze woonvisie We willen de woningvoorraad in Houten laten doorgroeien. De nieuw toe te voegen woning moeten vooral beschikbaar komen voor startende bewoners, ouderen en specifieke doelgroepen. Hiermee willen we ook de doorstroming voor startende gezinnen ondersteunen. Het type woningen, koop of huur zal verschillen per wijk. We blijven zo kijken hoe we de woningmarkt toegankelijker kunnen maken voor onze bewoners. De 12 genoemde ambities zijn samen te vatten in de volgende vier speerpunten in woningbouwprogramma ten dienste van het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente Houten. 1. Toevoegen van 4.750 woningen in de periode tot 2040. Voor ongeveer 1.000 woningen zijn al meer of minder concrete plannen. 2. Actieve sturing op een wijziging in de woningvoorraad van Houten door het toevoegen van vooral diverse soorten gelijkvloerse woningen. Te denken valt aan a. Appartementen voor kleine huishoudens (starters, herstarters) met lagere inkomens. b. Kwalitatief hoogwaardige appartementen om doorstroming te bereiken van huishoudens die gelijkvloers willen wonen (met name ouderen, al dan niet met hogere inkomens/vermogens). Dit is een grote wijziging ten opzichte van het bouwprogramma in het verleden. Zo sturen we er op dat het lage percentage sociale huur wordt verhoogd. 3. Een Thuis voor iedereen. Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen.

Voor jongeren, gezinnen en ouderen, maar ook voor mensen met een zorgvraag, statushouders of zij die uitstromen uit de maatschappelijke omvang of beschermd wonen. Daarom willen we extra woningen toevoegen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen met het doel om zelfstandig te kunnen wonen in de wijk. Deze woonvisie is een belangrijk hulpmiddel om de samenhang tussen de beleidsvelden wonen en wonen & zorg te versterken. 4. Opgave duurzaamheid en Wonen. Houten wil voor 2040 Klimaatneutraal en circulair zijn. Zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen kunnen aan deze ambities op de thema’s energie, aardgasvrij, klimaatadaptatie en de circulaire economie bijdragen. Om woningen duurzaam te realiseren is landelijke wet- en regelgeving gemaakt, bijvoorbeeld de BENG normen. Om de duurzaamheidsambities van de gemeente te realiseren gaat de gemeente in gesprek met initiatiefnemers en projectontwikkelaars. Per situatie wordt bekeken hoe de hoogst haalbare duurzaamheidsmaatregel gerealiseerd kunnen worden. Viveste speelt een belangrijke rol in het verduurzamen van de woningvoorraad. Middels prestatieafspraken met de gemeente wordt dit proces vormgegeven. Deze speerpunten werken we uit in de volgende ambities:

Ambities Woonvisie gemeente 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Meer woningen bouwen en de juiste woningen bouwen Doorstroming bevorderen Invulling huisvestingsopgaven wonen & zorg Woonbehoefte van ouderen faciliteren Kansen voor Houtense starters verbeteren Kansen verbeteren voor doelgroepen met inkomens die te hoog zijn voor sociale huur maar te laag om een koopwoning te kunnen betalen Woonwagenstandplaatsen Huisvesting van arbeidsmigranten Duurzaamheid en wonen

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

25

10. De volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties volgens de Woningwet 11. Houtense wooninitiatieven faciliteren, al dan niet met een zorgcomponent 12. Instrumenten om in te zetten voor toekomstige woningbouw Onderstaand hebben we per ambitie de probleemstelling en acties van de gemeente omschreven.

Ambitie 1: Meer woningen bouwen en de juiste woningen bouwen Wat is het probleem? De huidige woningvoorraad in Houten is te eenzijdig (veel eengezinswoningen en veel dure woningen). Deze voorraad moet worden aangevuld met woningen die meer passend zijn, gelet op de demografische ontwikkeling. Met name van voortdurende toename van het aantal kleine huishoudens en de vergrijzing van de bevolking. Wat gaan we doen? Uitgangspunt van deze visie is een woningbouwprogramma tot 2040 wat in overeenstemming is met de berekening van de woningbehoefte (Companen 2019) voor 4.750 woningen (zie Hoofdstuk 3). Companen geeft in die tabel een advies over gewenste woningproductie tot 2030 en voor de periode 2030-2040. Dit onderscheid volgen wij niet. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op: - de huidige woningvoorraad: We willen dat woningen worden toegevoegd die nu ontbreken; - de doelgroepen: We willen dat er voor starters en ouderen de juiste woningen gebouwd worden in uiteenlopende kwaliteiten; - de gebieden waar woningbouw mogelijk is: We zien voor de woningbouw vooral de mogelijkheden in gebieden nabij voorzieningen; - en onze ambitie om doorstroming te genereren binnen de Houtense woningmarkt. Het uitvoeren van dit woningbouwprogramma leidt ertoe dat er vooral sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen worden toegevoegd.

Het is bekend dat dé woonwens van de meerderheid van de woningzoekenden een eengezinswoning met tuin is, met een koopprijs onder) € 300.000. We moeten hierover realistisch zijn: in de huidige marktomstandigheden (met een grote druk op de woningmarkt in Midden Nederland) is dat moeilijk realiseerbaar. Het gewenste woningbouwprogramma tot 2040 woningbouwprogramma

%

Sociale huur

30%

Sociale koop

10%

Middenhuur

5%

Goedkope koop

35%

Overige koop en vrije sector huur

20%

In de tabel hieronder zijn de prijsgrenzen aangepast aan de situatie zoals deze ongeveer is op de woningmarkt medio 2021.

26

gemeente Houten

Nodig volgens Woning Behoefte Onderzoek (Bureau Companen)

Type woningen Sociale huur (incl. 450 app. Intensieve zorg)

Appartementen

Koop tot € 250.000

Appartementen

1.550

Eengezinswoningen

Koop € 400.000 - € 500.000

3.800

80%

20%

950

20%

80%

1.000 Eengezinswoningen

Koop vanaf € 500.000 Koop vanaf € 250.000

0 1.250

Koop tot € 400.000 Huur boven € 750

Bouw in het verleden (indicatief)

400 0 150

Appartementen

400

Dit programma betekent een trendbreuk met het verleden. Daarmee ontstaat er meer diversiteit, meer keuze voor onze inwoners op de woningmarkt en ontstaat er ruimte voor nieuwe woonmilieus. Vooral voor jongeren en starters biedt dit woningprogramma kansen. Voor een goed begrip: wij beschouwen de naam ‘appartement’ als een verzamelnaam voor uiteenlopende woonvormen als alternatief voor reguliere eengezinswoningen. Belangrijk hierbij kan zijn het versterken van het sociale aspect via het realiseren van ontmoetingsruimten of gemeenschappelijk groen/tuinen. Bouw in het verleden

Ambitie Woonvisie

Eengezinswoningen

2/3

1/3

Appartementen

1/3

2/3

Volgens Companen is er in Houten een beperkte vraag naar vrije sector huurwoningen, vooral omdat mensen dit zien als tijdelijk verblijf totdat gekocht kan worden. Monitoring moet dit uitwijzen. In BIJLAGE D is een mogelijke uitwerking van het woningbouwprogramma weergegeven.

Ambitie 2: Doorstroming bevorderen Wat is het probleem? Er is weinig doorstroming binnen de Houtense woningmarkt. Dit heeft gevolgen voor alle bevolkingsgroepen. Wat gaan we doen? Met het toevoegen van de juiste woningen in zowel huur als koop willen we inwoners verleiden en een keuzemogelijkheid bieden om door te stromen. Om doorstroming van ouderen te bereiken moeten er aantrekkelijke alternatieven komen. Dit kan in de vorm van collectieve ruimte of collectieve tuin bij appartementen. Of door gelijkgestemden bij elkaar te brengen en onder de aandacht te brengen dat ze samen kunnen wonen. Ook de nadruk op de besteding van de overwaarde die ouderen kunnen gebruiken bij verhuizen naar kleiner wonen kan leiden tot een beslissing om te verhuizen (o.a. via het betrekken van oudere ervaringsdeskundigen die eerder de stap tot verhuizen hebben gezet). Doorstroming wordt aantrekkelijk als appartementen grote buitenruimte (balkon) hebben, als redelijk alternatief voor een tuin.

WOONVISIE HOUTEN 2021-2030

27

Dit betekent overigens niet dat er in het verleden geen maatregelen zijn genomen om woning­ zoekenden met binding aan Houten te helpen. Bij nieuwbouw van koopwoningen is het gebruikelijk dat informatieavonden worden georganiseerd in Houten en/of de kleine kernen. De Huisvestingswet bepaalt dat jaarlijks maximaal 25% van de sociale huurwoningen (nieuw en bestaand) via voorrang mag worden toegewezen aan woningzoekenden met een ‘lokale binding’ (ingezetenen). De lokale urgentiecommissie woonruimteverdeling beoordeelt urgentieaanvragen van inwoners uit Houten die met voorrang in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning. Vanaf 2019 is gere­geld dat na verhuizing 75% van de inschrijvingsduur in de WoningNetregistratie gehandhaafd blijft. Woningzoekenden met weinig inschrijvingsduur kunnen via loting een woning toegewezen krijgen. Via de Van Groot naar Beterregeling hebben vooral ouderen meer kansen om versneld door te stromen. Daarnaast zetten we in op een combinatie van de volgende acties: - voorrang bij toewijzing van sociale of midden-huurwoningen, - stimuleren dat ouderen verhuizen naar een wooncomplex en mogelijk maken dat inwoners met een hoger inkomen ook kunnen doorstromen. - het ontzorgen van ouderen in de fase rond verhuizing. - differentiëren in woningtypen en prijsklassen gezien de verschillende wensen en behoeften van ouderen bij doorstromen.

- het wegnemen van belemmeringen bij woningruil. - Het combineren van doelgroepen die een vergelijkbare woonbehoefte hebben, zoals ouderen met mobiliteitsbeperkingen en inwoners die zijn aangewezen op een MIVA (Mindervaliden)-woning (een woning die volledig is aangepast aan de wensen en behoeften van mensen met een lichamelijke beperking, mensen in een rolstoel of andere zorgbehoevenden). - Het stimuleren van creatieve oplossingen, zoals woningen met aanleun- of kangoeroe-woningen waar ook kinderen kunnen wonen, uitbreiding van de begane grond van een eengezinswoning en de bovenverdiepingen verhuren aan bijv. een jongere, een kopwoning uitbreiden naar een seniorenwoning. - communicatie over het belang van tijdig doorstromen richting jongere senioren (50-60 jaar).

Ambitie 3: Invulling huisvestingsopgaven wonen & zorg Wat is het probleem? Er is een tekort aan woningen voor inwoners die een vorm van zorg nodig hebben. Het gaat hierbij om: - extra toegankelijke woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking (ca. 1.500); - extra woonvormen voor Verzorgd wonen, 24/7 uur zorg nabij/extramuraal, geclusterd; (680 woningen voor senioren en 55 woningen voor mensen met een (licht) verstandelijke beperking); - Extra woonvormen van Beschermd Wonen naar Beschermd Verblijf/thuis en afbouw in jeugdzorg­ instellingen met verblijf; (20 woningen voor jongeren uit Beschermd Verblijf en 20 woningen voor uitstroom uit jeugdzorg), bij voorkeur in de nabijheid van de begeleid wonen voorziening; - extra woonvormen voor mensen met een zware zorgvraag die 24 uur per dag zorg nodig hebben; (370 voor ouderen met dementie en/of somatische beperkingen en 80 voor verstandelijke beperkingen). Voor deze groepen is het van belang dat de woningen worden gebouwd in de nabijheid van (zorg) voorzieningen zoals huisarts, thuiszorg, winkels en openbaar vervoer.

28

gemeente Houten

Wat gaan we doen? - Realiseren van (zorg)woningen De focus ligt vooralsnog op het realiseren van voldoende aanbod in die ontwikkelgebieden met een aanwezig voorzieningenniveau. Bij toekomstige ontwikkelgebieden wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor zorgwoningen en/of het mixen van doelgroepen. Als dat zo is, dan zal dit in de startnotitie worden uitgewerkt als de gemeente eigenaar is van de grond. In andere situaties willen wij dit vastleggen in bestemmingsplannen. - Faciliteren en sturen op 24-uurszorg Primair ligt de verantwoordelijkheid van het organiseren van het intramuraal wonen bij de zorgorganisaties en het zorgkantoor. De gemeente pakt een faciliterende en sturende rol als het gaat om de ruimtelijke (her)ontwikkeling van intensieve 24-uurs zorg thuis. - Realiseren van gemengde woonwijken en een goed voorzieningenniveau De huidige tijd vraagt om gemengde woonwijken met een meer multifunctionele invulling van het voorzieningenniveau en om voorzieningen die meer geïntegreerd zijn in gebouwen. Bij nieuwe ontwikkelgebieden zijn de mix van woonsegmenten en een goed voorzieningenniveau uitgangspunten voor nieuwe woningbouw. - Het realiseren van doorstroming van jongeren vanuit begeleid wonen naar zelfstandig wonen, bij voorkeur in de nabije omgeving van de zorglocatie.