Document · PDF

Bijlage 1_Onderzoek gebiedsontwikkeling Houten-Noordwest en Houten-Oost

Gemeenteraad 4 november 2021, gemeente HoutenBij agendapunt: Onderzoeksagenda gebiedsontwikkeling Houten-Noordwest en -Oost25.015 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

4.5

Ruimtelijke vertaling scenario 4: 1.000 tot 1.100 woningen in Noordwest, 2.200 in Oost

Scenario 4 is voor Houten-Oost gelijk aan scenario 2 (2.200 woningen). Het verschil is dat in scenario 4 ook een kleine uitbreiding in Noordwest plaatsvindt, zodat er minder gebouwd hoeft te worden in Centrum, Molenzoom en De Koppeling. Voor de kleine locatie in Noordwest is als uitgangspunt gehanteerd dat het kassengebied gehandhaafd blijft. Hetzelfde geldt voor de groenzone rond Oud Wulven (inclusief begraafplaats). Het sportpark wordt echter verplaatst naar Hof van Wulven en Doornkade wordt gedeeltelijk getransformeerd voor woningbouw. De nieuwbouwvlek bedraagt dan ongeveer 17 tot 18 hectare. Aangezien een dichtheid van 70 woningen per hectare voor het gehele gebied als te hoog wordt beschouwd (zie ook de tegel met de maximale variant), lijkt een woningaantal van 1.200 te fors voor de locatie. Om die reden is een woonmilieu voorzien met 60 woningen per hectare waardoor in Noordwest 1.100 (scenario 4a) en 1.050 (scenario 4b) woningen zijn opgenomen.

Scenario 4a en 4b (zonder respectievelijk met verlegging Rondweg en Utrechtseweg)

Als wordt uitgegaan van de huidige wegenstructuur, ontstaan aan weerszijden van de Utrechtseweg in dit scenario relatief kleine bouwvlekken met verschillende geluidszones (van de Utrechtseweg en de Rondweg). Bij verlegging van de westelijke Rondweg en de Utrechtseweg (b-variant), loopt er geen drukke weg meer dwars door de bouwlocatie heen en kan de bestaande Rondweg verkeersluw worden. Zo wordt een betere aansluiting bij de bestaande kern gerealiseerd. Een volledige omlegging van de Rondweg staat echter mogelijk niet in verhouding tot de relatief bescheiden omvang van een wijk met 1.000-1.100 woningen in Noordwest. Een optie zou dan kunnen zijn om de Rondweg niet aan te passen, maar wel de Utrechtseweg te verleggen, zodat de woningbouw niet doorsneden wordt door de Utrechtseweg. Getekend is een verplaatsing van de Utrechtseweg oostelijk om de nieuwbouw heen. Het is echter ook denkbaar om de Utrechtseweg juist tussen de woon- en de werklocatie in te leggen (dus ten westen van de woningbouwlocatie). Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de programmatische uitgangspunten van alle scenario’s.

Effecten van scenario’s

In dit hoofdstuk worden de effecten van de verschillende scenario’s op de thema’s gepresenteerd: • • • • • • • • • •

Ruimtelijke kwaliteit Landschap Duurzaamheid Mobiliteit Gezondheid Woningbehoefte Werken en economie Voorzieningen Perspectief op (financiële) haalbaarheid Perspectief op medewerking stakeholders

We gaan hierbij vooral in op de aspecten waarop de verschillende scenario’s onderscheidend zijn. In bijlage 3 is op de meeste aspecten een uitgebreidere beschrijving van de beoordeling van de effecten opgenomen. Per thema is een tabel opgenomen waarin alle aspecten in een vijfpuntsschaal ‘gescoord’ zijn. De scores zijn uitgedrukt met bolletjes waarbij een bolletje staat voor de minimale uitkomst (“slecht/minimaal”) en vijf bolletjes voor de beste uitkomst (“uitstekend/optimaal”). In bijlage 15 is de totaaltabel opgenomen waarbij alle thema’s in één overzicht zijn opgenomen. Hieronder is de legenda weergegeven. De scores zijn bedoeld om snel inzichtelijk te maken op welke aspecten er kleine of juist grote verschillen zijn tussen de scenario’s, dit op basis van de expertise van de onafhankelijke adviseurs die bij dit onderzoek betrokken zijn. De motivatie voor de scores is in de teksten per thema opgenomen. Omdat het gaat om een kwalitatieve beoordeling en omdat niet alle aspecten evenveel gewicht hoeven te krijgen, is het niet zinvol om de scores ‘bij elkaar op te tellen’.

adere onderb ouwing.LEGENDA KWALITATIEVE SCORES

●●●

Slecht, minimaal Matig Redelijk, gemiddeld

●●●●

Goed

● ●●

●●●●● Uitstekend, optimaal

5.1

Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke aansluiting van nieuwe wijk op bestaand Houten Het is wenselijk om een nieuwe woonwijk goed aan te sluiten op de bestaande bebouwing en structuren in Houten. De kwaliteit hiervan hangt vooral af van de ligging van de Rondweg en de afstand tussen nieuwe en bestaande woonwijken: •

Het omleggen van de Rondweg zorgt ervoor dat de nieuwe ontwikkeling ruimtelijk goed aansluit op de bestaande bebouwing en bestaande structuren in Houten. De bestaande Rondweg kan dan afgewaardeerd worden (alleen bestemmingsverkeer, geen doorgaand verkeer met uitzondering van hulpdiensten en openbaar vervoer). Dat is belangrijk om ervoor te zorgen dat de wijk niet alleen zelfstandig functioneert, maar ook onderdeel wordt van bestaand Houten. Er ontstaan zo optimaal aantrekkelijke en (sociaal) veilige fiets- en voetgangersroutes naar 31

•

bestaande voorzieningen en stations. Dit maakt dat de b-varianten op dit aspect beter scoren dan de a-varianten. Het is echter wel zo dat ook de huidige rondweg altijd een ontsluitingsfunctie voor bereikbaarheid van de diverse wijken/buurten zal blijven houden. In de a-varianten van Noordwest vormt de Utrechtseweg ook een scheiding, maar door de nieuwe ontwikkeling aan een zijde te concentreren, hoeft dat geen belemmering te zijn, mits fietsroutes de hoofdinfrastructuur ondergronds kruisen. In de scenario’s voor Oost ligt de nieuwe ontwikkeling deels wat verder van de bestaande bebouwing vanwege het handhaven van het huidige sportpark en volkstuinencomplex. De locatie van het volkstuinencomplex ligt grotendeels op de zone waar vanwege aanwezigheid van een hoofdgasleiding in ieder geval niet gebouwd kan worden. Bij de a-varianten waarbij de bestaande rondweg gehandhaafd blijft, moeten er goede ongelijkvloerse langzaamverkeersverbindingen worden gerealiseerd om goede relaties met bestaande wijken te maken.

Kwaliteit stadsrand Een goede stadsrand, die de bebouwing op een groene wijze afsluit, heeft de voorkeur. Dat kan via een royale groene zoom langs de nieuwe bebouwing (a-varianten, tenzij tot op de grens van Houtens grondgebied gebouwd wordt) of – zoals nu het geval is – met een heldere structuur van een rondweg als grens, die een minder brede groene rand heeft (b-varianten). In de huidige situatie is de verbinding met het landschap in het zuiden van Houten beter geslaagd dan in het noorden. Cruciaal is dat er goede verbindingen tussen de kern en het buitengebied zijn. In het geval dat een nieuwe Rondweg wordt aangelegd (b-varianten), moet extra aandacht gegeven worden aan de vorm en functie van de overgang tussen ‘stad’ en ‘land’. Voorwaarde is dat de fietstunnels royaal, comfortabel en veilig zijn. •

•

In alle scenario’s in Oost wordt de groenstructuur gerelateerd aan de inspiratie om de Oude Kromme Rijn zichtbaar te maken. In scenario 3 is er binnen de gemeentegrenzen echter minder ruimte voor een groene zoom om de bebouwing heen, want in dat scenario worden tot aan de gemeentegrens woningen gepland. In Noordwest is er een goede nieuwe grens mogelijk, zeker wanneer de sportveldenlocatie op het huidig kassengebied kan komen (scenario 1b). Op die manier winnen de schootsvelden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie aan kwaliteit. Op het moment dat het kassengebied niet bebouwd wordt, vormt de grens van de stadsrand met name bij het verleggen van de Utrechtseweg, een zone die wat gekunsteld overkomt (scenario 4b).

Voldoen aan het Houtens DNA In de uitgangspunten is ‘gezonde verstedelijking’ als basisprincipe geduid, waarbij het creëren van groen en het maken van fietsroutes de dragers zijn van de ontwikkeling. Daarmee voldoen de diverse scenario’s in dit opzicht alle goed aan het Houtens DNA. Alleen het spreidingsscenario met 2.200 woningen in Oost en 1.200 woningen in Noordwest (scenario 4) scoort op dit aspect lager. Er zijn in dit scenario de minste mogelijkheden om in Noordwest een aantrekkelijk woonmilieu gestalte te geven. De dichtheden worden relatief hoog, zonder dat er sprake is van een compensatie van een ander deel van de ontwikkelvlek met een lagere dichtheid. Daarmee wordt het groen op wijkniveau minder royaal dan gewenst. Uiteraard is door het verlagen van de dichtheid (bij scenario 4) meer groene ruimte te creëren, maar de dichtheden blijven de hoogste van alle scenario’s. 32

Kansen voor het maken van een goede wijk Dit criterium hangt samen met het vorige (DNA van Houten). Het gaat bij dit criterium om de duiding ‘voldoende van omvang’ en met een ‘sterke identiteit’. Een aantal van 1.200 woningen in Noordwest (in scenario 4) is in feite te klein om een goed voorzieningenniveau te realiseren en gewenste grote ingrepen – zoals het verleggen van de Utrechtseweg – te rechtvaardigen. In de andere scenario’s met 2.200 woningen in Noordwest dan wel in Oost, speelt dat minder. Als een wijk in Noordwest met 2.200 woningen gemaakt wordt, geldt wel als kanttekening dat het ontwikkelen van een deel van de Doornkade gewenst is, om te zorgen dat er voldoende lucht blijft in de stedelijke ontwikkeling van het grootste deel van de ontwikkellocatie ter hoogte van het kassengebied en de huidige voetbalvelden (scenario 1a). Wanneer de tijdhorizon tot 2040 in ogenschouw genomen wordt, liggen er op de Doornkade kansen voor woningbouwontwikkeling.

5.2

Landschap

Beperking oppervlak te transformeren landschap naar bebouwd gebied In dichtbevolkt stedelijk gebied, zoals de Randstedelijke provincies in Nederland, is onbebouwde ruimte een spaarzaam goed. De aanwezigheid van landschap tussen de steden is waardevol en heeft een functie voor landbouw, recreatie en natuur. Korte afstanden en goede groene connecties van bestaand stedelijk gebied naar het landschap dragen bij aan de recreatieve waarde voor inwoners van Houten. De scenario’s gaan alle uit van verdichting in de binnenstedelijke gebieden. Dit wordt in Noordwest gecombineerd met transformatie van bestaand stedelijk gebied (Doornkade), reeds bebouwd kassengebied en sportvelden. Bebouwing in binnenstedelijke gebieden wordt in Oost gecombineerd met een uitleg van nieuw stedelijk gebied in een gebied wat nu grotendeels de functie landbouw heeft: •

•

Woningbouw in Oost gaat ten koste van 80 tot 90 hectare onbebouwde ruimte bij 2.200 woningen en 135-145 hectare bij 3.200 woningen (scenario’s 2 en 3). Het neemt een deel van de open ruimte tussen Houten en Bunnik, Odijk en Werkhoven in. Effecten worden versterkt indien de gemeente Bunnik eveneens nieuwe woonwijken zou realiseren in het Kromme-Rijngebied bij Odijk-West en Bunnik-Zuid. Woningbouw in Noordwest komt grotendeels op de plaats van bestaande bedrijven, sportvelden en kassengebied. Echter, Hof van Wulven is nu een groengebied dat in de scenario’s 1 en 4 een andere invulling krijgt (bedrijventerrein of sportcomplex). Gezien het geringe oppervlak en de ligging van dit gebied is de landschappelijke impact beperkt, dit geldt nadrukkelijker voor het scenario waar de sportvelden worden verplaatst naar Hof van Wulven dan bij het scenario waarin Hof van Wulven een bedrijventerrein wordt..

Maat groene buffer tussen Houten en omliggende gemeenten De maat van de groene buffer tussen Houten en omliggende gemeenten hangt sterk samen met het voorgaande aspect. De ruimte tussen de bebouwde gebieden heeft vooral belevingswaarde, als de inwoners van Houten en de omliggende gebieden het gebied buiten de kern ervaren als recreatief gebied, geschikt voor wandelen, fietsen, skeeleren. Met name voor het stimuleren van bewegen in een groene omgeving is het behoud van nabijheid van ‘landelijk’ gebied waardevol. •

•

De scenario’s in Oost (2, 3 en 4) hebben een forse impact op de maat van de groene buffer tussen Houten en Bunnik, Odijk en Werkhoven, waarbij Houten tot dicht aan, of in het geval van 3.200 woningen, op de gemeentegrens bouwt. Nog los van waar en hoe Bunnik en Odijk hun toekomstige woningen projecteren om de woningopgave ter hand te nemen, verkleint dit de groene buffer. In Noordwest (scenario 1 en 4) is geen (Utrechtseweg-Oost) dan wel beperkt (Hof van Wulven) sprake van aantasting van de groene buffer tussen Houten en Utrecht. In het geval van het benutten van het gebied Utrechtseweg-Oost is uitbreiding of aanpassing van het stedelijk areaal in de ‘verboden kringen’ van Fort ’t Hemeltje slechts onder voorwaarden mogelijk. Bij een verdergaande bebouwing wordt wel het huidige kassengebied omgezet in woningbouw. Als dit goed gebeurt, is er geen sprake van verlies aan landschappelijke waarde. Voorwaarde is wel, dat de groene zone tussen Oud Wulven en de nieuwe bebouwing versterkt wordt. Als kassen verdwijnen en er sportvelden in de ‘verboden kringen’ van Fort ’t Hemeltje komen, is er zelfs sprake van een verbetering van de landschappelijke kwaliteit (scenario 1b).

In het geval van de invulling van het gebied Hof van Wulven voor sport (variant 1a) of bedrijventerrein (1b) is in respectievelijk minder en meerdere mate of in een andere vorm sprake van verkleining van de groene buffer tussen Houten en Nieuwegein en Utrecht. In het geval van Hof van Wulven is het werkelijke effect echter relatief beperkt aangezien dit gebied sterk wordt afgebakend door de snelweg A27.

Kansen voor het creëren van een robuuste groenstructuur Binnen de woongebieden is het wenselijk om mensen die er wonen en werken direct in contact te brengen met groen in de omgeving dat zich leent voor een ommetje of als onderdeel van een fietsroute. Fietsroutes en langere voetgangersroutes worden gecombineerd met de hoofdgroenstructuur. Omdat een robuuste groenstructuur als uitgangspunt is gehanteerd, komt een robuuste groenstructuur in alle scenario’s terug (zie hoofdstuk 2). De scenario’s verschillen nog op de volgende onderdelen: • •

In Noordwest is de kans op een robuuste groenstructuur aanmerkelijk kleiner als maar 1.200 woningen gebouwd worden, vooral als ook de Utrechtseweg niet verlegd wordt (scenario 4A). In Oost is er in verhouding tot het aantal woningen ongeveer evenveel groen mogelijk bij 2.200 woningen (scenario 2) als bij 3.200 woningen. Wel zijn er door de lengte van de twee Kromme Rijnarmen en de keuze te concentreren langs deze structuren bij 3.200 woningen (vooralsnog) minder mogelijkheden om het woongebied op een hoogwaardige, groene manier af te grenzen (vanwege bebouwing tot aan de gemeentegrens). Een robuuste groenstructuur is dan niet mogelijk. Samenwerking en overeenstemming met de gemeente Bunnik is nodig.

Mate van integratie van groen en blauw De belangrijkste groenstructuren vormen ook een drager voor ecologische verbindingen, een combinatie van groen en blauw. Zeker wanneer deze structuren robuust zijn, bieden deze kansen voor biodiversiteit vanwege de variatie aan oevers en diverse overgangen tussen nat en droog, tussen lager en hoger gelegen grond. Daarnaast is biodiversiteit te vergroten wanneer er in de woongebieden openbaar groen is dat bestaat uit gevarieerde beplanting. Op de volgende punten verschillen de scenario’s op dit aspect van elkaar: •

•

In Noordwest liggen de kansen vooral bij verbetering van het groen rond het helofytenfilter, plus een mogelijke uitbreiding ervan. De kwaliteit van de groenblauwe structuur is verbonden met het maken van flauwe overgangen naar het omliggend gebied. In scenario 1 is dit goed mogelijk, maar als slechts 1.200 woningen in Noordwest gebouwd worden (scenario 4) bestaat de kans dat de randen van Doornkade bebouwd worden tot in de groenblauwe structuur. Dat zou verlies aan kwaliteit betekenen. Bij zowel het bouwen van 2.200 woningen in Oost (scenario 2) als 3.200 woningen (scenario 3), hebben de grootste delen van de groen-blauwe ader in de wijk een maat die past bij de gewenste robuustheid, zij het dat bij het maken van een nieuwe Rondweg (de b-variant) de marges voor groen kleiner worden. De maten zijn voldoende royaal, maar In feite zijn de potentiële kwaliteiten van een dergelijke robuuste groene structuur bij het realiseren van een landschapspark Oost in combinatie met niet bouwen in Oost groter, dan als de Oude Kromme Rijnstructuur als wijkpark opgenomen wordt bij een ontwikkeling in Oost. Juist in een niet bebouwd Oost kan deze zone een optimale noordzuid recreatieve en ecologische verbinding vormen, die het bos van Wulven verbindt met het landschap rond ’t Goy.

Biodiversiteit Voor de biodiversiteit is er een groot verschil tussen verdichtings- of transformatielocaties (zoals in Noordwest) en uitbreidingslocaties (zoals in Oost). Bij transformatielocaties kan altijd winst geboekt worden op biodiversiteit, omdat gebied dat grotendeels bebouwd of verhard is wordt omgevormd naar een woningbouwlocatie met veel groen. Bij uitleglocaties wordt eveneens veel aandacht besteed aan biodiversiteit binnen de nieuwe ontwikkelingslocatie, maar er is tegelijkertijd ook sprake van verlies aan biodiversiteit doordat een bestaand agrarisch landschap, dat grotendeels groen is, wordt getransformeerd tot woongebied waarvan een deel bebouwd is, een deel verhard en een deel groen. De groene ontwikkelprincipes, die gehanteerd zijn, vormen de basis voor biodivers groen binnen de woonwijk in alle scenario’s. Uitgangspunt is om openbare ruimte royaal groen te maken en te zorgen voor soortenrijkdom in het openbaar gebied. Er zijn in de uitwerking van de scenario’s kleine verschillen, maar die zijn veel minder significant dan de impact aan verlies van biodiversiteit van agrarisch gebied naar woongebied.

5.3

Duurzaamheid

Voor duurzaamheid wordt aan de hand van vier aspecten het effect beschreven. In bijlage 4 bij deze rapportage is de notitie van de werkgroep duurzaamheid opgenomen. Circulariteit: mogelijkheid transformatie en/of hergebruik bestaande gebouwen Voor circulariteit liggen er in Noordwest (scenario 1 en 4) meer kansen dan in Oost. Dit komt doordat dit gebied al bebouwing kent, hetzij in de vorm van kassen, hetzij in de vorm van een bestaand werkgebied op de Doornkade. Bestaande materialen kunnen hier beter worden hergebruikt. Een gemengd gebied met wonen en werken, zoals Noordwest, biedt ook betere kansen voor de deeleconomie en dubbelfuncties. Energieneutraliteit (onbebouwde en gebouwde omgeving) Op het schaalniveau van de scenario’s en varianten is er geen groot verschil in mogelijkheden voor het aandeel duurzame energie, mogelijkheden ten aanzien van de toepassing van (opwekking of opslag): warmte en koude, aquathermie en/of warmte uit asfalt of het creëren van kansen voor continuïteit van energielevering uit een duurzame bron. Voor alle locaties kunnen in de uitwerkingen nadere uitgangspunten worden bepaald. De kansen op het gebied van energie lijken in Oost relatief eenvoudig. Binnen Noordwest wordt deels binnen bestaand gebied ingegrepen waardoor deze uitdaging hier wat groter is.

Dat heeft alles te maken met het feit dat Oost grotendeels uit agrarische gronden bestaat, waar nog alles optimaal kan worden ingevuld. Kansen voor klimaatadaptatie Klimaatadaptatie is gedefinieerd als uitgangspunt, maar kan op verschillende manieren binnen de varianten worden uitgevoerd. In principe is het zorgen voor een groen-blauwe basis een stevig fundament om te zorgen dat toepassing van watersensitieve oplossingen ten aanzien van waterveiligheid en het tegengaan van wateroverlast, hittestress en droogte worden geborgd. •

•

Over het algemeen zijn de duurzaamheidseisen en uitgangspunten goed in het ontwerp in te passen, ongeacht het type gebied. Ten aanzien van klimaatadaptatie zijn er voor alle scenario’s en varianten kansen voor watersensitieve oplossingen in de vorm van wateropvang, tijdelijke buffering en infiltratie. Wel is er bij Noordwest in het geval van de transformatie van de Doornkade (variant 1B) een lagere ‘prestatie per m2’ noodzakelijk dan in een nieuw te bebouwen gebied, omdat dit gebied al grotendeels verhard is en verbetering van de huidige situatie optreedt bij vergroting van het oppervlak groen. Als in ogenschouw wordt genomen dat het gebied vergroend wordt terwijl het bij niet transformeren het verhardingspercentage niet omlaag gaat, dan is relatief gezien hier de meeste winst te halen. Op het schaalniveau van de scenario’s en de varianten is nog geen verschil te onderscheiden in hoeverre dergelijke maatregelen zichtbaar en ervaarbaar zijn voor bewoners en hoe zij ook betrokken kunnen zijn bij het maken van een groene woonwijk in de vorm van gevelgroen. Deze 36

aspecten zijn wel medebepalend voor het succes in de praktijk en kunnen opgenomen worden in een leidraad voor verdere uitwerkingen. Kansen en bedreigingen voor Houten als totaal naar aanleiding van gebiedsontwikkeling Bij de eerste drie vragen draaide het om de duurzaamheid binnen de gebieden zelf, hoe duurzaam is het gebied na afronding van de ontwikkeling? Dat geeft geen inzicht in de kansen of bedreigingen voor de duurzaamheid in Houten als totaal. De werkgroep duurzaamheid heeft een uitgebreide vergelijking ten aanzien van duurzaamheid gemaakt (zie ook notitie in de bijlage 4). De werkgroep stelt: “Als we kijken naar de duurzaamheid van Houten als totaal dan scoort Noordwest beter dan Oost. Dit heeft vooral te maken met het feit dat het bestaand bebouwd gebied is waar al duurzaamheidsopgaven liggen. Bij het verdichten/transformeren van dit bestaande gebied kunnen deze bestaande duurzaamheidsopgaven direct opgepakt worden.” In de Regionale Energiestrategie (RES) U16 1.0 zijn geen zoekgebieden in Houten opgenomen voor windenergie, wel voor zonnevelden. Uit de potentiekaart van het Kromme Rijngebied voor windenergie (gemaakt voor de gesprekken over zoekgebieden in de RES) blijkt dat woningbouw in Noordwest de mogelijkheden voor windenergie kan beperken ten westen van de A27.

Woningbouw in Oost kan de mogelijkheden voor windenergie beperken direct naast Houten-Oost, op de grens van Houten en Bunnik. Een keuze voor woningbouw in Noordwest heeft geen effect op de kansen voor zonnevelden, aangezien het voor het grootste deel al bebouwd gebied is. Een keuze voor woningbouw in Oost gaat ten koste van het landelijk gebied en verkleint daarmee het gebied waarbinnen er mogelijkheden zijn voor zonnevelden. Het realiseren van zonnevelden heeft echter ook effect op het open landschap; een aspect waarover de gemeente haar afweging moet maken. Dit punt is geen onderdeel van dit onderzoek.

5.4

Mobiliteit

Met betrekking tot mobiliteit wordt aan de hand van drie aspecten het effect beschreven. In bijlage 5 bij deze rapportage is een notitie opgenomen die op hoofdlijnen beschrijft wat de effecten van de verschillende scenario’s zijn op de autostructuur. De verkeerseffecten zijn berekend met behulp van een vereenvoudigd rekeninstrument, de ‘Mobiliteitsscan’. Er is gekozen voor dit instrument omdat het goed past bij het doel van deze studie om op hoofdlijnen inzichten te geven in de voor- en nadelen van een groot aantal verschillende scenario’s en varianten. De scan geeft een globaal beeld van de te verwachten verkeersdruk op de verschillende wegen. Pas als een plan meer uitgewerkt is, heeft het ook zin om meer gedetailleerd te rekenen (zoals kruispuntberekeningen). In bijlage 6 is een notitie opgenomen die op hoofdlijnen beschrijft wat de akoestische effecten van de verschillende scenario’s zijn. Fiets- en voetgangersroutes In alle varianten geldt dat de fietsroutes binnen de wijk de hoofdstructuur vormen en zijn gekoppeld aan de groenstructuren. Ook is de organisatie van parkeren gericht op het stimuleren van 37

fietsgebruik. Fietsroutes kruisen drukke autoroutes ongelijkvloers, waarmee de veiligheid in alle varianten is gewaarborgd. Er zijn aspecten waardoor de beoordeling van de varianten verschilt:  



Scenario’s waarbij relatief veel binnen de Rondweg wordt gebouwd, zijn gunstiger voor de fiets, omdat dit leidt tot kortere afstanden tot voorzieningen en stations (scenario’s 1 en 2). Varianten waarbij de rondweg omgelegd wordt, bieden mogelijkheden om nieuwe en bestaande woongebieden beter op elkaar aan te sluiten voor langzaam verkeer. De routes naar centrumvoorzieningen en station Houten zijn dan aantrekkelijker en sociaal veiliger. Omdat deze veel vaker worden gebruikt dan routes naar het buitengebied, leiden varianten met omlegging van de rondweg tot een betere beoordeling op dit aspect (a-varianten). We zien grotere kansen voor de fiets bij bouwen in Noordwest ten opzichte van bouwen in Oost omdat belangrijke bestemmingen in Utrecht en Nieuwegein dan meer op fietsafstand liggen (scenario 1).

Kansen voor openbaar vervoer Om hoogwaardig openbaar vervoer te bieden is vooral bundeling van reizigersstromen nodig. Dat leidt tot de volgende voorkeuren:  



Verdichting rond stations (binnen de Rondweg) is voor de kansen van openbaar vervoer het beste, omdat de trein beter kan concurreren met autogebruik dan de bus (scenario’s 1 en 2). Openbaar vervoer is gebaat bij verdichting en bundeling van reizigersstromen. In Noordwest zijn nu twee lijnen met een basisfrequentie van 2x per uur. Bij extra woningbouw in Noordwest (scenario 1) kan hier wellicht een lijn bij komen of kan de frequentie van bestaande lijnen verhoogd worden. Er zijn dan meer bestemmingen direct met de bus bereikbaar, bij hogere frequenties hoeft men minder lang op een bus te wachten en is overstappen minder bezwaarlijk. Daarmee krijgt het openbaar vervoer een betere concurrentiepositie ten opzichte van de auto. Indien in Oost gebouwd wordt (scenario 2, 3), is er meer draagvlak voor een buslijn over de Rondweg Oost, maar deze wordt niet gebundeld met andere lijnen, waardoor minder bestemmingen rechtstreeks bereikbaar zijn en/of de frequentie van de bus lager is. Dergelijke buslijnen kunnen minder goed concurreren met de auto. In de praktijk blijkt dan ook dat sterke buslijnen sterker worden, terwijl de exploitatie van zwakkere buslijnen steeds moeilijker wordt. Een spreidingsscenario (scenario 4) is voor openbaar vervoer het minst gunstig: openbaar vervoer is juist gebaat bij bundeling van reizigersstromen.

Bovendien worden er in scenario 4 minder woningen binnen de Rondweg (nabij stations) gebouwd. Indien de Rondweg omgelegd wordt, biedt dit extra kansen om een snellere busverbinding via de bestaande Rondweg te realiseren. Deze route wordt dan namelijk autoluw, zodat er meer mogelijkheden zijn om de doorstroming van de bus te optimaliseren.

Autostructuur Uit analyses van de autostructuur blijkt dat er nog slechts beperkte restcapaciteit op het wegennet aanwezig is om te kunnen bouwen zonder uitbreidingen van infrastructuur. Spreiding van de nieuwbouw over verschillende kleinere locaties zorgt niet voor verbetering. Een kleine uitbreiding in Noordwest geeft bijvoorbeeld al overbelasting op de Utrechtseweg. Per variant verschilt wel wélke wegen extra capaciteit nodig hebben, maar in alle varianten zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn voor extra capaciteit en kwaliteit van de weginfrastructuur. Daarom worden de verschillende varianten op dit aspect hetzelfde beoordeeld. In bijlage 5 is het onderzoek opgenomen naar de effecten van nieuwbouw op de hoofdverkeersstructuur. Het onderzoek dat is verricht geeft op 38

macroniveau inzicht in de effecten. Uiteraard moet hier bij verdere planvorming nader onderzoek naar worden verricht. Onderzoek naar mogelijke investeringen in de hoofdverkeersstructuur op (sub)regionaal niveau vindt onder andere plaats in het kader van het programma U Ned. Zie site: https://www.programma-uned.nl/home/default.aspx

5.5

Gezondheid

Voor het aspect gezondheid heeft de GGDrU in samenwerking met de gemeente de verschillende scenario’s en varianten beschouwd. Dit heeft de GGDrU gedaan aan de hand van de door de samenwerkende GGD’en opgestelde ‘Kernwaarden voor een gezonde leefomgeving’. Zie: https://ggdghor.nl/wp-content/uploads/2020/08/GGD_GHOR_EPUB_KW_GEZ_LEEFOMGEVING_April-2020.pdf

Daarom is - indien mogelijk - per kernwaarde beschreven hoe de verschillende scenario’s en varianten invulling geven aan de kernwaarden. In dit hoofdrapport zijn slechts die kernwaarden opgenomen waar sprake is van onderscheid tussen de verschillende scenario’s en varianten. Voor een toelichting op de kernwaarden en een beschrijving van de op dit moment niet onderscheidende kernwaarden wordt verwezen naar bijlage 3. De GGDrU heeft geadviseerd de scores op de kernwaarden niet in de scoretabel op te nemen. Een aantal bolletjes bij de ene maatregel is, qua effect op de gezondheid, anders van waarde dan datzelfde aantal bolletjes bij een andere maatregel. De GGDru staat er niet achter om deze te kwantificeren in een scoringstabel. A4. Woonomgeving - Wonen en druk verkeer zijn gescheiden Het is goed om bij toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen rekening te houden met de effecten van drukke (lokale, provinciale en snel-)wegen op de gezondheid. De wettelijke (milieu)normen die voor luchtkwaliteit en geluid gesteld zijn, zijn niet primair gericht op bescherming van de gezondheid. Er wordt dus ook gezondheidsschade onder de norm veroorzaakt. Voor luchtverontreiniging zijn de WHO-advieswaarden meer gericht op gezondheid en dus strenger dan de Nederlandse normen. Het is te overwegen deze te ambiëren.

Sowieso is het af te raden nabij drukke doorgaande wegen woningen en andere kwetsbare bestemmingen als scholen te plaatsen. Hoe meer afstand, hoe beter, en iedere meter meer afstand is winst voor de gezondheid. De meeste gezondheidswinst is in de eerste 200 meter van de snelweg te behalen. Voor lokale/regionale drukke (zoals een drukke provinciale weg of de Rondweg met meer dan 10.000 mvt per etmaal) wegen adviseert de GGDrU 50 meter afstand te houden, voor snelwegen 300 meter. Deze waarden zijn als uitgangspunt gekozen binnen dit onderzoek. Indien dit uitgangspunt eveneens bij verdere planvorming geldt, beschermt dat de gezondheid. In het Noordwest-scenario wordt in varianten 1A en 4A en 4B wel gesport binnen de 300 meter zone. Dat is minder schadelijk dan ter plaatse wonen vanwege de kortere verblijfsduur. De Nederlandse geluidsnormen zijn ook niet primair gericht op bescherming van de gezondheid. De meeste gezondheidsschade door geluidsbelasting vindt in Nederland zelfs plaats ónder de norm. De WHO-advieswaarden liggen onder de Nederlandse normen en de GGDrU adviseert ook strenger. Geluid is niet alleen slecht voor mensen die er overlast van ervaren, maar ook de gezondheid van hen die dat niet als overlast ervaren lijdt er onder. Bij het bouwen van nieuwe woningen en het 39

nemen van maatregelen bij bestaande woningen adviseert de GGDrU een belasting van 50 dB overdag en 40 dB ’s nachts. Alles bij elkaar heeft het vanuit deze kernwaarde de voorkeur om woningen in Oost te bouwen (scenario 2 of 3) mét verlegging van de rondweg. In Oost zou een eventuele ontwikkeling namelijk op grotere afstand van de snelweg worden gerealiseerd en dit betekent gezondheidswinst. Echter, bij het hanteren van de advieswaarden van de GGDrU is er in Noordwest ook woningbouwontwikkeling mogelijk. Een advies voor scenario 2 of 3 op deze kernwaarde kan op dit moment nog niet gemaakt worden en is afhankelijk van de manier waarop de binnenstedelijke verdichting wordt vormgegeven. Verlegging van de rondweg is wenselijk om zo de overlast te beperken (aan één kant van de weg te houden) én om ervoor te zorgen dat de verbinding tussen de verschillende woonwijken optimaal wordt. Daarmee hebben dus alle b-varianten de voorkeur. B2. Mobiliteit - Tussen kernen zijn goede (e-)fiets- en ov-verbindingen Houten is een goed ontsloten gemeente; bij de scenario’s en varianten met woningbouw in Oost zijn bestemmingen in Utrecht en Nieuwegein minder makkelijk per fiets en ov te bereiken dan in de scenario’s en varianten in Noordwest. Naarmate de afstand tot belangrijke bestemmingen groter wordt, neemt het gebruik van de (e-)fiets en ov af.

Noordwest heeft daarom voor de fiets en het ov een goede uitgangspositie. Zie hiervoor ook de beschrijving opgenomen bij mobiliteit (paragraaf 5.4). C2. Gebouwen - Minimaal één zijde (gevel) van een woning is aangenaam Deze kernwaarde vraagt aandacht voor minimaal één rustige zijde voor de nieuwe wijk(en) en de inbreidingslocaties. Voor die laatste is aandacht voor het behoud van dan wel inplannen van voldoende openbaar groen extra belangrijk, omdat dat door ruimtegebrek allicht onder druk komt te staan. In de plannen is veel aandacht voor groen, en dat is terecht, omdat voldoende groen niet alleen een prettige beleving geeft, maar ook zorgt voor schaduw en koelte bij hittestress. Het positieve effect wat betreft het verlegging van de rondweg op wijkniveau geeft ook een betere uitgangspositie voor nieuwe (en bestaande) individuele woningen. Daarom hebben de b-varianten wat betreft dit punt de voorkeur. C3. Gebouwen - Er zijn voldoende betaalbare levensloopgeschikte woningen In de plannen is aandacht voor woningen voor starters en ouderen al is er wel onderscheid wat betreft het woningbouwprogramma tussen scenario’s 1, 2, 4 versus scenario 3. Scenario’s 1, 2 en 4 geven een net wat beter invulling aan deze kernwaarde (zie ook volgende paragraaf over woningbehoefte).

Door bij de ontwikkeling de voorwaarden voor levensloopbestendige woningen mee te nemen, voorkom je dat bij een in de toekomst mogelijk andere bevolkingsopbouw, woningen minder bruikbaar zijn. Concluderende beschouwing GGDrU: Veel gezondheidsbevorderende maatregelen kunnen op alle locaties worden toegepast. Op enkele kernwaarden zijn er verschillen. Gezondheidsbescherming wordt meer gewaarborgd indien de afstand tot drukke wegen groter wordt.

5.6

Woningbehoefte (programma)

De woningbehoefte is gebaseerd op het onderzoek van Companen naar de autonome behoefte van Houten. In de scenario’s 1, 2 en 4 zijn dezelfde uitgangspunten voor het woningbouwprogramma gehanteerd als in de Ruimtelijke Koers. Er wordt voorzien in de autonome woningbehoefte van 3.850 woningen (waarbij is gecorrigeerd voor de vervangingsvraag en de reeds voorziene productie in Houten). In alle scenario’s is sprake van een ‘surplus’ (overschot) ten opzichte van de autonome behoefte van 800 tot 950 woningen in het middeldure en dure segment. Het surplus wordt ingezet voor het realiseren van een balans in de woningdifferentiatie en tegelijkertijd ten behoeve van de financiële haalbaarheid waarbij meer dure woningbouw wenselijk is. Dit laatste maakt het mogelijk relatief veel goedkope koopwoningen te bouwen. Het Manifest hanteert voor scenario 3 een ander uitgangspunt waarbij wordt gekozen voor meer grondgebonden woningen (ca. 10%) in plaats van gestapelde woningbouw. Dit betreft een inhoudelijke afwijking ten opzichte van de uitkomsten van het onderzoek van Companen waarbij sprake is van een ander type woningen dan door Companen geadviseerd. Ten aanzien van de prijssegmenten (sociaal, betaalbaar, (middel)duur) is geen sprake van significante verschillen. Scenario 3 heeft nagenoeg dezelfde aantallen sociale en betaalbare woningen in het programma.

Wel vraagt het realiseren van goedkope grondgebonden woningen om regulering. Op dit moment is het realiseren van een grondgebonden woning in de prijsklasse onder de € 250.000,- tegen marktconforme condities zeer lastig in Houten. Hiervoor zijn alternatieve constructies (bijvoorbeeld koopgarant, gemeentelijk woonfonds) denkbaar. Dit vraagt vanuit de gemeente een actieve rol en het reguleren van de prijsvorming van deze woningen. Voor de gemeente Houten is dit een nieuwe rol en dit vraagt een nadere uitwerking van instrumenten en maatregelen. Concreet kan worden gedacht aan samenwerking met marktpartijen en Viveste waarbij contractuele afspraken (o.a. prijsniveaus, erfpacht) worden gemaakt. Ook het formuleren van beleid, inzet van instrumenten (bijv. doelgroepenverordening) of ook het zelf initiëren van koopconstructies en/of het opzetten van een woonfonds zijn denkrichtingen die kunnen bijdragen aan het realiseren van (blijvend) goedkope koopwoningen voor de beoogde doelgroep. Met dergelijke instrumenten kunnen bepaalde doelgroepen worden bediend die niet voor sociale huur in aanmerking komen en in de vrije marktsector geen mogelijkheid hebben om een woning te kopen of te huren.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onder- en overmaat van de woningtypen/segmenten per scenario.

Woningtypen

Netto behoefte*

Sc. 1a

Sc. 1b

Sc. 2a

Sc. 2b

Sc. 3a

Sc. 3b

Sc. 4a

Sc. 4b

Sociale huurappartementen

950

-205

Intensieve zorg

450

Sociale huurwoningen

200

Vrije sector huurappartementen

225

Koopwoningen tot € 250.000 v.o.n.

300

Koopwoningen tot € 350.000 v.o.n.

950

Koopwoningen € 350.000 – 450.000 v.o.n.

275

325

450

325

300

400

200

400

Koopappartementen tot € 250.000 v.o.n.

1.000

-295

Koopappartementen vanaf € 250.000 v.o.n.

225

300

125

800

950

850

800

4.650

4.800

4.700

4.650

Koopwoningen vanaf € 450.000 v.o.n.

TOTAAL SURPLUS TOTAAL WONINGAANTAL

3.850

* cf. woningbehoefte onderzoek Companen 2020

Toelichting bij de tabel: - in de linker kolom staat de behoefte conform onderzoek Companen. - in de overige kolommen staat per type woning aangegeven of in er in een scenario méér of minder woningen gebouwd worden dan volgens de behoefteberekening van Companen (meer dan de behoefte is groen weergegeven, minder dan de behoefte in oranje).

Ten opzichte van de scenario’s 1, 2 en 4 geeft scenario 3 een alternatieve invulling van de autonome woningbehoefte met een groter aandeel grondgebonden woningbouw. Daarnaast geldt op basis van het onderzoek van Companen dat Noordwest een sterkere regionale uitstraling geeft aangezien deze locatie dichter bij stedelijk gebied ligt en beter aansluit op verbindingen naar Utrecht en Nieuwegein. Aangezien de woningbouwdifferentiatie weinig verschillen kent in de scenario’s, is het onderscheidend vermogen vanuit het woningbouwprogramma in het voorzien van de regionale woningbehoefte beperkt. Voor een eventuele woningbehoefte na 2040 bieden beide locaties mogelijkheden. In Noordwest kan gedacht worden om na herontwikkeling en transformatie van Noordwest mogelijkheden van woningbouwontwikkeling in de zone van het Rondeel en de Meerpaal te onderzoeken. Een gebied als Rondeel is naar verwachting over twintig jaar toe aan een ‘impuls’. Voor Oost ligt dit anders, hier zal na realisatie van de ‘nieuwbouwwijk’ niet snel sprake zijn van binnenstedelijke ontwikkeling. Het ligt dan meer voor de hand om te onderzoeken of verdere uitbreiding in het landschap mogelijk is.

5.7

Werken en economie

Voor werken en economie wordt aan de hand van twee aspecten het effect beschreven. In bijlage 7 bij deze rapportage is de notitie van de werkgroep werken en economie opgenomen. Compensatie werkgelegenheid Voor werken en economie wordt in de beoordeling gekeken naar de mogelijkheid tot compenseren van eventuele werkgelegenheid die verloren gaat wanneer werklocaties getransformeerd worden. Dat kan in alle scenario’s, maar wel op een verschillende manier. In Oost wordt immers gebouwd in agrarisch gebied en in Noordwest ligt een relatie met werkgebied (Doornkade). In Oost zullen 42

daarom mogelijk enkele agrarische functies verdwijnen of transformeren. In de scenario’s en varianten voor Noordwest is sprake van een gedeeltelijke transformatie van de Doornkade buiten de 300-meterzone langs de A27. De verwachting is dat dit een relatief klein volume betreft (maximaal 25.000 m2 bedrijvigheid). In scenario 1b is Hof van Wulven een mogelijk compensatiegebied voor bedrijven, op het moment dat de Doornkade deels getransformeerd wordt tot woonlocatie. In de scenario’s 1a en 4a en b voor Noordwest wordt het Sportcomplex SV Houten op Hof van Wulven geprojecteerd. In dat geval kan compensatie plaatsvinden door intensivering van het werkgebied op de Doornkade binnen de 300-meterzone langs de A27. Daarnaast geldt dat bij herontwikkeling van het kassencomplex ook werkgelegenheid verdwijnt. Op dit moment bestaat geen zicht op een alternatieve huisvesting. Dit vraagt een nadere uitwerking. Mogelijkheden voor kleinschalige bedrijvigheid in de te ontwikkelen gebieden In de scenario’s wordt uitgegaan van kleinschalige werkgelegenheid in de wijk. Dit is in alle scenario’s goed mogelijk en past ook goed in het beoogde woonmilieu (bijvoorbeeld een kleinschalige kantoorvoorziening met bezoekersfunctie in een plint van een appartementencomplex). De omvang van deze werkruimten is afgestemd op de autonome groei die ontstaat bij het toevoegen van 4.800 woningen aan Houten.

Dit betreft een totale omvang van ca. 53.000 m2 aan werkruimten. Afhankelijk van de omvang van de nieuwe woonwijk zou zowel in Noordwest als in Oost bij de wijk onderzocht moeten worden of een buurtwinkelvoorziening kan worden opgenomen. Daarbij valt te denken aan een supermarkt in combinatie met aanvullende verswinkels als een bakker, slager en groentewinkel. Belangrijk is dat bij ontwikkelingen goed wordt nagegaan dat een mogelijk te realiseren kleinschalig winkelgebied niet ten koste gaat van de bestaande detailhandelsstructuur in Houten.

5.8

(Maatschappelijke) Voorzieningen en impuls voor bestaand Houten

Voor maatschappelijke voorzieningen wordt aan de hand van drie aspecten het effect beschreven. In bijlage 8 bij deze rapportage is de notitie van de werkgroep maatschappelijke voorzieningen opgenomen. Bijdrage aan de instandhouding van en/of oprichting nieuwe voorzieningen Het is wenselijk dat de nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan bestaande voorzieningen in Houten, zodat de instandhouding van deze voorzieningen voldoende draagvlak heeft. Voor de centrale, gemeentebrede voorzieningen zoals de buitensportaccommodaties, theater, bibliotheek en VOscholen zijn er geen verandering te verwachten voortkomend uit de locatie voor woningbouw (bij een gelijkblijvend aantal van 4.800 nieuwe woningen). Bij scenario 4 is de locatie in Noordwest dusdanig klein dat het minder voor de hand ligt dat hier nieuwe (maatschappelijke) voorzieningen worden toegevoegd (zoals een basisschool). Hiermee zijn de bewoners voornamelijk aangewezen op de bestaande voorzieningen in aanliggende wijken. In scenario’s 2, 3 en wat betreft 4 in Oost ontstaan wel mogelijkheden/de noodzaak om maatschappelijke voorzieningen in de nieuwe wijk te realiseren.

Compensatie van de vervangingsvraag Wanneer vanwege de locatie van woningbouw de huidige locatie van voorzieningen in het geding is, is het wenselijk deze in het nieuwbouwgebied zelf – Noordwest dan wel Oost – te herplaatsen. In alle scenario’s en varianten wordt ofwel de locatie van de voorzieningen behouden (Oost), ofwel ter plaatse gecompenseerd (Noordwest). • •

In Oost wordt in alle scenario’s en varianten de Kruisboog en het volkstuinencomplex behouden in de huidige staat, waardoor geen compensatie nodig is. In Noordwest is het sportveldencomplex van SV Houten beoogd voor woningbouwontwikkeling. Belangrijk voor de doelgroep van sporters is dat niet op een geheel andere locatie in Houten de vervangingsvraag opgelost wordt, maar binnen het gebied een nieuwe bestemming sport komt (noordwesten gemeente Houten). In de scenario’s en varianten vindt compensatie plaats in de vorm van aanleg van een nieuw sportpark inclusief accommodatie en kantine op Hof van Wulven (variant 1a) of aan de noordzijde van het te ontwikkelen gebied (variant 1b). Daarmee wordt volledig voldaan aan de vervangingsvraag.

Levendigheid en vitaliteit van de bestaande kern en het centrum In de scenario’s 1 en 2 wordt een groter deel van de woningen in de binnenstedelijke gebieden toegevoegd, zodat maximaal bijgedragen wordt aan het behoud van en stimuleren van de levendigheid en vitaliteit van het centrum en de bestaande kern Houten. In de scenario’s 3 en 4 worden minder woningen toegevoegd in de binnenstedelijke gebieden en is het positieve effect daarvan dus minder sterk.

5.9

Perspectief op de (financiële) haalbaarheid

Naast de ruimtelijk-programmatische beoordeling is ook een financieel perspectief voor elk van de scenario’s opgesteld. Hierbij is een analyse uitgevoerd op de haalbaarheid van de acht scenario’s en varianten vanuit drie onderdelen: •

•

De ontwikkelvlekken: de (deel)ontwikkelingen waar kosten en opbrengsten van grond- en vastgoedexploitatie worden samengebracht. Om te spreken van een financieel haalbaar plan dient de opbrengstpotentie van woningbouwontwikkeling minimaal in staat te zijn om bestaande eigenaren in voldoende mate te compenseren. De investeringsagenda: de gebiedsoverschrijdende investeringen in de structuur van Houten die wenselijk c.q. noodzakelijk zijn. Dit zijn onder meer investeringen in infrastructuur, aanleg van openbare ruimte en verbetering van landschap op het niveau van de gemeente Houten en op regionaal niveau. Dekking van deze investeringen komt (deels) vanuit een bijdrage van de ontwikkellocaties (kostenverhaal). De beheer- en gebruiksexploitatie: de exploitatie na voltooiing van de gebiedsontwikkeling die bestaat uit het beheer, onderhoud en exploitatie van gemeentelijke vastgoed en openbare ruimte.

De onderstaande figuur geeft inzicht in de kenmerken, eigenschappen en type kosten en opbrengsten die zijn ondergebracht in de drie financiële onderdelen. Vervolgens worden per onderdeel de belangrijkste conclusies van de scenario’s toegelicht en beoordeeld. In bijlage 9 is een geheime notitie ten aanzien van het perspectief op de financiële haalbaarheid opgenomen. FINANCIËLE STRUCTUUR ONDERZOEKSAGENDA

MAKEN Onderdeel

1. Ontwikkelvlekken

MAKEN, BEHEREN EN EXPLOITEREN 2. Investeringagenda

3. Gemeentelijke begroting

Omschrijving

De beoogde ontwikkellocaties in de diverse scenario's

Maatregelen en ingrepen op het niveau van heel Houten

De kosten en opbrengsten vanuit de realisatie op de jaarlijkse begroting

Definitie resultaat

Haalbaarheid van (her)ontwikkeling per ontwikkelllocatie

Totaal benodigd investeringsvolume voor realisatie ingrepen en maatregelen

Jaarlijkse extra kosten en extra opbrengsten

Primair verantw oordelijke

Grondexploitant ontwikkelvlek (grondeigenaar, projectontwikkelaar, gemeente)

Gemeente Houten

Type ex ploitatie

Grond- of gebiedsexploitatie

Investeringsprogramma i.c.m. kostenverhaal

Gemeentelijke jaarrekening

- Inbrengwaarden bestaande opstallen en grond

- Planvoorbereiding en uitwerking RK

- Onderhoud & beheer openbare ruimte

- Boekwaarden van maatschappelijk vastgoed

- Aanpassingen en upgrading wegenstructuur

- Realisatie van nieuwe maatschappelijk e voorz.

- Bouw- en woonrijp maken terrein

- Aanpassingen en upgrading OV-netwerk

- Exploitatie van nieuwe maatschappelijk e voorz.

- Planontwikkeling en begeleiding uitvoering

- Aanpassingen en upgrading fietsverbindingen

- Gemeentelijk e inzet bestaande stad

- Inflatie en rente

- Verbeteringen en aanleg groen en landschap

- Mogelijk e effecten WMO

- Bijdrage aan investeringsagenda

- Duurzaamheidsmaatregelen en circulariteit

Type kosten

- Regionale opgave (buiten gemeentegrens)

Type opbrengsten

- Verkoop van gronden t.b.v. woningbouw

- Bijdrage kostenverhaal vanuit ontwikkelvlekken

- OZB-inkomsten

- Verkoop van gronden t.b.v. voorzieningen/werken

- Bijdrage gemeente Houten t.b.v. bestaande stad

- Algemene en overige uitk eringen van het Rijk

- Bijdragen

- Bijdragen derden (o.a. Provincie, Rijk)

A. Financiële haalbaarheid ontwikkelvlekken Per scenario is een grond- en vastgoedexploitatie opgesteld waarbij de kosten en opbrengsten van de woningbouwontwikkeling inzichtelijk zijn gemaakt. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 9 (niet openbaar). A1. Financiële haalbaarheid ontwikkellocaties De uitkomsten van de gebiedsexploitatie van de scenario’s in Houten-Oost (scenario 2 en 3) laten zien dat deze naar verwachting financieel haalbaar zijn. De opbrengstpotentie van de woningbouwontwikkeling lijkt voldoende om grondeigenaren een reële vergoeding te bieden voor hun eigendom (agrarische gronden). Voor Noordwest, met bestaande opstallen en ondernemingen, is dit minder vanzelfsprekend. Dit geldt zeker voor de herontwikkeling van de Doornkade en het kassencomplex. Hierbij geldt dat de herontwikkeling bij een haalbaar plan minimaal de huidige waarde en eventuele bijkomende kosten dient te compenseren. Een haalbare ontwikkeling van grootschalige woningbouw in Noordwest is kritisch en niet vanzelfsprekend. Daarbij zijn er mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling op (middel)lange termijn. Dit vraagt om optimalisatie van plan en programma en medewerking van grondeigenaren. A2. Verdiencapaciteit gemeente De gebiedsexploitatie van de ontwikkellocatie is gebaseerd op een marktconforme vergoeding voor inbreng van gronden en bestaande eigendommen.

De gemeente Houten kan daarbij financieel profiteren door een waardestijging vanuit een woningbouwontwikkeling op haar eigen gronden. 45

In Houten Oost benut de gemeente ca. 30 tot 40% van het grondeigendom waardoor hier een significante opbrengst ontstaat bij ontwikkeling van deze gronden. De omvang hiervan hangt af van onder meer de planuitwerking, de gemeentelijke positie in de ontwikkeling en afspraken met andere grondeigenaren. Daarbij kent scenario 3 een groter gemeentelijk eigendom en daarmee een grotere verdienpotentie in absolute zin dan bij scenario 2 en 4. In Noordwest zijn de gemeentelijk grondeigendommen minder omvangrijk. Naast bestaand openbaar gebied en enkele onbebouwde percelen is de gemeente eigenaar van het sportpark van SV Houten. Echter, aangezien woningbouwontwikkeling op het sportpark een alternatieve locatie voor het sportpark vereist en daarmee kosten voor een nieuwe locatie, is de netto verdiencapaciteit vanuit de ontwikkeling van gemeentelijke gronden hier relatief gering c.q. nihil. Daarmee geldt dat de verdiencapaciteit van Noordwest en Oost duidelijk onderscheidend zijn. B. Investeringsagenda De investeringen in de hoofdstructuur van Houten zijn indicatief bepaald per scenario. Een nadere toelichting is opgenomen als bijlage 9 (niet openbaar). B1. Omvang investeringen Een uitbreiding van Houten vraagt om investeringen in de hoofdstructuur.

Niet alleen voor voldoende capaciteit om woningen toe te voegen in Noordwest en Oost, maar ook om de bestaande kern van Houten naar de toekomst te verbeteren. Daarbij geldt:  In elk van de vier scenario's zijn aanzienlijke ingrepen en daarmee investeringen in de verbetering van infrastructuur en landschap noodzakelijk.  Een significant deel van de investeringen in infrastructuur bevindt zich op de schaal van de regio (o.a. de volledige aansluiting op de A12, uitbreiding capaciteit Limesbaan, ontsluiting via Nieuwegein).  Houten-Oost vraagt om aanzienlijke investeringen in de hoofdstructuur en is in beperkte mate “goedkoper” dan Noordwest. De investeringen bij de ontwikkeling van Houten-Oost zijn ten opzichte van Noordwest minder omvangrijk, ze zijn wel significant en overstijgen de mogelijkheden van het kostenverhaal (bijdragen vanuit de ontwikkellocaties voor de realisatie van de investeringsagenda) voor de woningbouw in Houten-Oost.  Omleggen c.q. nieuw aanleggen van rondwegen resulteert doorgaans in hogere kosten dan uitbreiding van bestaande infrastructuur. In het laatste geval is nog steeds sprake van relatief hoge kosten als gevolg van verbetering van bestaande infrastructuur en het treffen van maatregelen (bijvoorbeeld het vergroten van de capaciteit van bestaande wegen).

 Woningbouwontwikkeling in zowel Noordwest als Oost (scenario 4) resulteert in hogere investeringen door inzet op twee locaties met bijhorende aanpassingen in de hoofdstructuur.  De ontwikkellocaties zijn slechts in beperkte mate in staat om zelfstandig de investeringen in de hoofdstructuur af te dekken vanuit bijdragen (kostenverhaal). Dit vraagt om de inzet van aanvullende middelen vanuit derden en de gemeente Houten. Daarbij bestaat de mogelijkheid om de verdiencapaciteit van gemeentelijke gronden in te zetten als dekking. B2. Kansen op cofinanciering De investeringen komen niet alleen ten goede aan de nieuwbouwontwikkeling, maar ook aan de bestaande kern van Houten. Dit vraagt noodzakelijkerwijs ook om gemeentelijke bijdragen voor uitvoering van de investeringsagenda. Daarnaast is er ook sprake van investeringen op regionaal niveau (bijvoorbeeld de aansluiting van de Limesbaan op de A12). Het realiseren van deze investeringen vraagt om de inzet van financiële middelen vanuit Rijk en provincie. Noordwest lijkt 46

daarbij kansrijker op cofinanciering dan Oost. De verwachting is dat Noordwest door de grotere regionale betekenis (ligging in een stedelijk netwerk tussen Utrecht en Nieuwegein en nabij de A12zone) en de aard van de ontwikkeling (transformatie van bestaande bedrijvigheid, ontwikkeling binnen de rode contour) beter aansluit op het benutten van mogelijke externe financieringsbronnen. Noordwest wordt bijvoorbeeld in het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) van de regio U16 en Utrecht Nabij (van regio, provincie en Rijk) aangehaald als een kansrijke transformatielocatie. Hierdoor is de verwachting dat het aantrekken van cofinanciering in Noordwest meer kans maakt dan in Oost. Dit is echter puur een verwachting en een inschatting van waarschijnlijkheid aangezien op dit moment nog geen zicht bestaat op concrete bijdragen van derden. C. Structurele effecten voor de gemeentelijke financiën Naast de vraag “kunnen we het maken” is voor de gemeente ook de vraag relevant “kunnen we het beheren en exploiteren”. De uitbreiding van Houten met 4.800 woningen brengt structurele kosten en opbrengsten met zich mee voor de gemeentelijke begroting. Voor Noordwest geldt dat nieuwe sportvoorzieningen worden aangelegd c.q. verplaatst en dit brengt nieuwe structurele kapitaallasten met zich mee.

Aangezien verbetering en capaciteitsvergroting van het sportpark ook zonder uitplaatsing noodzakelijk is, zijn deze (kapitaal)lasten niet volledig een surplus ten opzichte van de situatie zonder verplaatsing. Wel zal verplaatsing naar verwachting tot hogere kosten leiden. Ook het beheer en onderhoud van de nieuwe openbare ruimte drukt op de gemeentelijke begroting. Deze kosten zijn in Oost relatief hoger dan in Noordwest als gevolg van een relatief groter oppervlak openbaar gebied (waaronder het wijkpark met de Kromme Rijnloop) ten opzichte van het aantal woningen. Ook geldt dat in Noordwest sprake is van een gedeeltelijke herinrichting van bestaand openbaar gebied op Doornkade wat een besparing betreft ten opzichte van de toename van openbaar gebied in een uitleglocatie zonder bestaand openbaar gebied (bijv. Oost of kassencomplex). Op totaalniveau is het onderscheid vermogen tussen Oost en Noordwest in de kosten voor beheer en onderhoud beperkt. Dit onderscheid is wel significant bij het realiseren van meer woningen in de binnenstedelijke locaties (scenario 1 en 2). Voor de binnenstedelijke locaties geldt dat bij herontwikkeling bestaand openbaar gebied wordt “hergebruikt” waarbij er relatief weinig/niet openbaar gebied (en daarmee extra jaarlijkse kosten voor onderhoud) wordt toegevoegd.

In die zin biedt het realiseren van een groot aantal woningen in de binnenstedelijke locaties (2.600 in scenario 1 en 2) een voordeel in de jaarlijkse lasten voor de gemeente. De inkomsten vanuit de ozb groeien mee met de toename van het aantal woningen en nietwoningen. Aangezien de gemiddelde waarde van een woning in Oost iets hoger is dan in Noordwest (meer grondgebonden), bestaat verhoudingsgewijs hier een iets grotere jaarlijkse inkomstenstroom vanuit de ozb. Dit verschil is echter beperkt en compenseert de extra kosten voor onderhoud en beheer in Oost. Elk scenario vraagt om de toevoeging van scholen, sportvoorzieningen en sociaal-culturele functies die passen bij de uitbreiding van het aantal inwoners. Dit resulteert in de realisatie van maatschappelijke/publieke voorzieningen en daardoor aanvullende kapitaallasten (en eventueel ook exploitatie en onderhoudskosten). Daarbij bestaan relatief weinig verschillen tussen de scenario’s waardoor dit geen onderscheidend karakter heeft in de beoordeling. Een afweging bij de keuze tussen de scenario’s is de status van de Doornkade. Naar verwachting zal de Doornkade op termijn vragen om publieke middelen voor revitalisering. De keuze voor (gedeeltelijke) herontwikkeling naar woningbouw voorziet (deels) in deze toekomstige opgave. Op 47

dit moment zijn de toekomstige financiële effecten voor de gemeente niet te duiden. Dit geldt ook voor de mogelijke effecten van extra kosten voor WMO, extra inzet van het gemeentelijk apparaat en de algemene en overige uitkeringen vanuit het Rijk.

5.10 Perspectief op de medewerking stakeholders, technische aspecten en regionale context. De haalbaarheid van het realiseren van de scenario's kent naast een financiële component ook een belangrijke andere voorwaarde. Dit betreft de medewerking van stakeholders en externe omgevingsfactoren die de woningbouwontwikkeling kunnen belemmeren. Ook de regionale context en de waarschijnlijkheid van instemming van de provincie Utrecht is hierbij van belang. Medewerking eigenaren & gebruikers Een haalbare woningbouwontwikkeling hangt samen met de mogelijkheid om tot overeenstemming te komen met de bestaande (grond)eigenaren. Dit is niet voor elke locatie vanzelfsprekend. Naast de omvang van de financiële vergoeding is dit ook afhankelijk van de medewerking van eigenaren. In Houten-Oost is deze medewerking naar verwachting minder complex dan in Noordwest. De gemeente bezit 35% tot 40% van het grondeigendom in Oost en is daarmee de grootste grondeigenaar. De overige eigendommen zijn grotendeels in bezit van grondspeculanten c.q. projectontwikkelaars die in het verleden hebben aangekocht. Deze partijen zullen naar verwachting positief reageren op woningbouwontwikkeling van het gebied. Wel zijn de ontwikkelcondities nog onzeker zodat medewerking van deze partijen geen vanzelfsprekendheid is.

Een klein deel van de gronden is in eigendom van particulieren en ook hier geldt dat medewerking onzeker is. In Noordwest geldt dat medewerking van eigenaren in mindere mate vanzelfsprekend is. De gemeente heeft een aanzienlijk kleinere grondpositie en er zijn diverse bestaande eigenaren die een onderneming in het gebied runnen. De vraag is in hoeverre zij bereid zijn om hun huidige eigendommen en huisvesting af te stoten. Dit vraagt een nadere uitwerking en het aangaan van het gesprek met eigenaren. De eigenaar van het kassengebied is hierbij in omvang de belangrijkste eigenaar bij een grootschalige ontwikkeling in Noordwest. In scenario 4 is een ontwikkeling met behoud van het kassengebied voorzien, maar dit biedt een relatief beperkte schaalgrootte voor een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. Ontwikkellocaties: (technische) belemmeringen Naast de financiële haalbaarheid en bereidheid van eigenaren zijn ook mogelijke (technische) belemmeringen bepalend voor de haalbaarheid van woningbouwontwikkeling. Naast tegenstand van omwonenden en actieve Houtenaren gaat het hier specifiek om belemmeringen vanuit de omgeving (hindercirkels, geluidscontouren). Vanuit bestaande hindercontouren geldt dat zowel in Noordwest als Oost beperkingen gelden. In Oost is het gasleidingtracé hier een belangrijke 48

belemmering (hier is al rekening mee gehouden in het ‘vlekkenplan’). Ook zijn er archeologische beperkingen. Voor Noordwest gaat het voornamelijk om hindercirkels van bestaande bedrijvigheid (tot cat. 4) en een lpg-punt. Voor beide locaties geldt dat geluidsmaatregelen zijn benodigd om een aanvaardbaar woonklimaat te bieden. Kortom, beide locaties bevatten belemmeringen, maar in Noordwest zijn deze naar verwachting complexer dan in Oost. In bijlage 10 is de notitie van de werkgroep technische aspecten opgenomen. In deze notitie is een uitgebreide inventarisatie opgenomen van alle technische aspecten relevant voor verdere planvorming. Regionale context en instemming provincie Utrecht Een afweging tussen ontwikkellocaties moet ook in perspectief worden geplaatst van de bredere regionale ruimtelijke context. Er is een schriftelijke reactie van de provincie ontvangen naar aanleiding van de expliciet gestelde vraag door de raad in motie 86 op de woningbouwplannen en scenario’s (zie bijlage 11). Hierin wordt door de provincie Utrecht een voorkeur uitgesproken voor binnenstedelijke ontwikkeling boven uitbreiding. De provincie sluit uitbreiding niet uit, maar een grootschalige woningbouwontwikkeling aan de oostzijde van Houten ligt volgens de provincie Utrecht ‘niet voor de hand’ (zie ook tekst in kader waar het concluderende deel van de brief in is opgenomen).

Reactie Provincie Utrecht op potentiële ontwikkellocatie Houten-Oost

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Houten&id=440d3e49-7e88-4667-9039-86a13f3e254c