Bijlage 1_Onderzoek gebiedsontwikkeling Houten-Noordwest en Houten-Oost

Onderzoek gebiedsontwikkeling Houten-Noordwest en Houten-Oost Gezonde, groene ontwikkeling van Houten 14 september 2021

1

Inhoudsopgave

SAMENVATTING

4

1.

AANLEIDING EN DOELSTELLING

7

1.1

Een brede blik op de toekomst

7

1.2

Nadruk op samenwerking

7

1.3

Onderzoek in de breedte

8

2.

UITGANGSPUNTEN VOOR ONDERZOEK

9

2.1

Uitgangspunten vanuit de gemeenteraad

9

2.2

Gezonde, groene ontwikkeling van Houten

10

2.3

Programmatische uitgangspunten

13

3.

GROENE ONTWIKKELING IN RELATIE TOT WONINGDICHTHEID

14

4.

SCENARIO’S VOOR NOORDWEST EN OOST

19

4.1

Keuze van integrale scenario’s

19

4.2

Ruimtelijke vertaling scenario 1: 2.000 tot 2.200 woningen in Noordwest

20

4.3

Ruimtelijke vertaling scenario 2: 2.200 woningen in Oost

22

4.4

Ruimtelijke vertaling scenario 3: 3.200 woningen in Oost

24

4.5

Ruimtelijke vertaling scenario 4: 1.000 tot 1.100 woningen in Noordwest, 2.200 in Oost

28

5.

EFFECTEN VAN SCENARIO’S

31

5.1

Ruimtelijke kwaliteit

31

5.2

Landschap

33

5.3

Duurzaamheid

36

5.4

Mobiliteit

37

5.5

Gezondheid

39

2

5.6

Woningbehoefte (programma)

41

5.7

Werken en economie

42

5.8

(Maatschappelijke) Voorzieningen en impuls voor bestaand Houten

43

5.9

Perspectief op de (financiële) haalbaarheid

44

5.10

Perspectief op de medewerking stakeholders, technische aspecten en regionale context.

48

6.

INZICHTEN, DILLEMA’S EN AANBEVELINGEN

53

6.1

Algemene inzichten

53

6.2

Dilemma’s

57

6.3

Aanbevelingen

60

7. SLOTWOORD: HOUTEN MOET KIEZEN.

63

BIJLAGEN

64

3

Samenvatting Aanleiding voor nieuw onderzoek Er is druk op de woningmarkt, maar ook op de beschikbare ruimte. Dat speelt in veel gemeenten en zeker in Houten. Om een zorgvuldige invulling van onze spaarzame ruimte te borgen is de Ruimtelijke Koers opgesteld en uiteindelijk na maatschappelijk en bestuurlijk debat verworpen door de gemeenteraad begin 2021. In het kader van dat debat in de samenleving en gemeenteraad van Houten is er nader onderzoek gedaan naar twee deelgebieden in Houten: Houten-Oost en Houten-Noordwest. Vervolgens is dat onderzoek met het Manifest Houtense Koers verbreed. Het voorliggende onderzoek is een resultaat wat uiteindelijk tot keuzes kan leiden. Het onderzoek tracht de twee gebieden apart met voors en tegens te presenteren. De gebieden liggen dus niet op de weegschaal, ook wordt er geen keuze voorgelegd om één gebied danwel het andere gebied (niet) te ontwikkelen. Het nu uitgevoerde aanvullende onderzoek geeft antwoord op de vragen die de gemeenteraad heeft gesteld in moties en in een amendement. Het onderzoek is in nauwe samenwerking met de opstellers van het Manifest uitgevoerd. Uitgangspunten De belangrijkste opmerkingen van de raad, zijn in dit onderzoek als uitgangspunt genomen.

Zo zijn voor Noordwest varianten geschetst waarbij 300 meter afstand tussen de A27 en nieuwe woningen is aangehouden, om te voldoen aan de aanbevelingen van de GGDrU over luchtkwaliteit en geluidhinder. Verder is uitgegaan van een betere scheiding tussen wonen en werken op Doornkade en een robuuste groenstructuur. In alle scenario’s – zowel voor Noordwest als Oost – is veel aandacht voor groen, gekoppeld aan het omliggende landschap en aan de fietsstructuur. In alle onderzochte scenario’s geldt voorts als uitgangspunt dat in totaal (inclusief Centrum, Molenzoom en De Koppeling) 4.800 nieuwe woningen worden gerealiseerd in de periode tot 2040, conform het onderzoek naar de woningbouwbehoefte van Companen. In dit onderzoek zijn de locaties Centrum, Molenzoom en De Koppeling echter niet nader onderzocht. De uitwerking van het Manifest Houtense Koers is integraal als scenario in het onderzoek betrokken. Scenario’s Er zijn in grote lijnen vier scenario’s onderzocht. Scenario 1 gaat uit van realisatie van 2.200 nieuwe woningen in Noordwest, met een verdeling over het gebied die rekening houdt met de nieuwe wensen en uitgangspunten van de raad. In scenario 2 wordt onderzocht hoe ditzelfde aantal woningen in Oost gerealiseerd kan worden en in scenario 3 gaan we uit van 3.200 woningen in Oost. Dit is het scenario conform de uitgangspunten van het Manifest Houtense Koers.

De leden van het Manifest hebben in samenwerking met de gemeente het oorspronkelijke Manifest aangescherpt en op haalbaarheid en verbeeldingen realistischer gemaakt waarmee een volwaardig scenario is opgeleverd. Scenario 4 is ten slotte een spreidingsvariant met nieuwbouw in Oost én Noordwest. Van elk scenario is een variant gemaakt zónder omlegging van de Rondweg (varianten a) en een variant mét omlegging van de Rondweg (varianten b). Dit kan zowel bij woningbouwontwikkeling in Noordwest als in Oost. Er is voor alle scenario’s een variant met en zonder verlegging van de

4

Rondweg gemaakt, omdat de Rondweg om Houten een wezenlijk element is, waarin Houten zich onderscheidt van andere gemeenten op het gebied van leefbaarheid en fietskwaliteit. Inzichten 1. De gehanteerde uitgangspunten en ontwikkelprincipes vormen een sterke leidraad voor het realiseren van een groene wijk in zowel Oost als Noordwest. 2. De scenario’s zijn beoordeeld op het schaalniveau van een scenario, en veel staat of valt bij de verdere uitwerking. 3. De verschillen op de aspecten gezondheid, groen en biodiversiteit zijn klein tussen de scenario’s vanwege de gekozen uitgangspunten. 4. Er is een integrale visie nodig op het gebied tussen Houten en Odijk, samen met de gemeente Bunnik. Dat is onafhankelijk van de vraag of er wel of geen woningbouw komt in Houten-Oost. 5. Liever één grotere uitbreidingslocatie dan twee kleinere locaties. 6. Het Centrum, De Molenzoom en De Koppeling zijn noodzakelijk voor de invulling van de woningbehoefte. Belangrijk is om te onderzoeken hoe financieel en ruimtelijk haalbare ontwikkellocaties kunnen worden geboden. 7. In de uitgangspunten wordt sterk ingezet op groen dat bijdraagt aan een grotere biodiversiteit. Het grootste effect op biodiversiteit is echter gelegen in het feit dat wanneer agrarisch landschap getransformeerd wordt er ook biodiversiteit verloren gaat. 8. Er is in alle gevallen uitbreiding van auto-infrastructuur nodig. 9.

De betaalbaarheid van de woningen is niet direct afhankelijk van het te ontwikkelen gebied (Noordwest dan wel Oost). 10. Een kwalitatieve invulling van zowel Noordwest als Oost vraagt om langdurige planontwikkeling en dragen niet per direct bij aan het beantwoorden van de woningbehoefte. 11. Bouwen in Houten-Oost is minder complex dan in Noordwest. Echter is in Noordwest een grotere kans op medewerking en cofinanciering van de provincie en het Rijk. 12. Het perspectief op een financieel haalbare gebiedsexploitatie is in de scenario’s voor Oost groter dan in de scenario’s voor Noordwest. In Oost bezit de gemeente al meer agrarische grond om te ontwikkelen, dit levert een significante verdiencapaciteit op voor de gemeente (afhankelijk van de uitwerking). Deze kan zij inzetten voor de benodigde infrastructurele en landschappelijke maatregelen. 13. Ondanks het feit dat er geen participatie heeft plaatsgevonden, en we daardoor het draagvlak niet kennen voor Houten-Oost, is er een groep lokale ambassadeurs die van belang kan zijn voor de mogelijke verdere visieontwikkeling. Dilemma’s: 1. 2. 3. 4.

Transformatie landschap in bebouwd gebied (onomkeerbaar) of behoud van open landschap. Nadruk op versterking van bestaand Houten of toevoeging van nieuw Houten. Groen inzetten voor heel Houten of meer accent op wijkgroen of buurtgroen. Balans zoeken naar de invulling van grootschalige sociale/betaalbare appartementen, een passend woonmilieu en financiële haalbaarheid. 5. Rondweg tussen bestaand en nieuw Houten of tussen Houten en het landschap (zowel in Oost als Noordwest). 6. Aansluiten bij de voorzieningen van de stedelijke agglomeratie of bij de rust van het Kromme Rijn gebied. 7. Benutten verdiencapaciteit door inzet eigen gronden in Oost of inzetten op grotere kansen op cofinanciering. 5

8. Vasthouden aan scherpe uitgangspunten voor luchtkwaliteit of meer mogelijkheden om andere ruimtelijke doelstellingen te behalen. Aanbevelingen 1. Vanwege de ontwikkeltijd die nodig is voor Oost danwel Noordwest is de focus op binnenstedelijke locaties nodig voor de woningbouwproductie op korte termijn. 2. Definieer randvoorwaarden en kaders voor een kwalitatief goede groene binnenstedelijke ontwikkeling, aansluitend de studie die nu is gedaan voor Noordwest en Oost. 3. Kom tot een duidelijke keuze tussen ontwikkellocaties Oost en Noordwest. 4. Veranker de groene uitgangspunten, zodat zaken waarover brede overeenstemming bestaat, de basis vormen voor latere uitwerkingen. 5. Zorg voor een goede uitwerking tot een concreet verkavelingsplan. 6. Onderzoek alternatieve woonproducten en arrangementen om betaalbaar wonen aan te bieden. In de paragrafen 6.1 en 6.2 worden deze inzichten en dilemma’s die uit het onderzoek naar voren komen, nader toegelicht. Vervolg We hebben geconstateerd dat zowel in Noordwest als in Oost een goede wijk te realiseren is, maar voor beide locaties geldt ook dat er nog heel veel onzekerheden zijn en dat er nog heel veel zaken verder uitgewerkt moet worden. Dat kost tijd.

Om die reden is de aanbeveling om voor de korte termijn de focus te leggen op binnenstedelijke locaties voor nieuwe woningen en daar duidelijke randvoorwaarden en kaders voor te definiëren. Tegelijkertijd moet ook een duidelijke keuze gemaakt worden tussen de mogelijke ontwikkellocaties buiten de Rondweg, zodat een start gemaakt kan worden met de uitwerking van één van de locaties tot een concreet verkavelingsplan. Het gaat in essentie om de principiële keuze tussen zoveel mogelijk transformatie van bestaande locaties of voor het realiseren van een nieuwe woonwijk in het landschap. Het voorstel is het onderzoek vast te stellen als een bouwsteen voor het Samen bouwen aan Houten en te betrekken bij de noodzakelijke vervolgstappen voor de ruimtelijke ontwikkeling van Houten.

6

1.

Aanleiding en doelstelling

1.1

Een brede blik op de toekomst

De gemeente Houten wil ervoor zorgen dat er ook in de toekomst voldoende woningen zijn om aan de groeiende behoefte te voldoen. Als een van de eerste gemeenten in de regio heeft Houten daar in 2019-2020 een integrale visie voor gemaakt: de Ruimtelijke Koers. Bij de voorlopige behandeling van de Ruimtelijke Koers (in januari 2021) heeft de gemeenteraad per amendement (nummer 10) en in moties (o.a. nummer 86) gevraagd om een aantal punten nader te onderzoeken (zie ook paragraaf 2.1). De raad heeft gevraagd om onderzoek naar andere mogelijke uitwerkingen voor woningbouwontwikkeling in Noordwest en om nader onderzoek naar de mogelijkheid om ten oosten van Houten woningbouw te ontwikkelen. Tijdens de Tweede Kamerverkiezingen op 17 maart 2021 is een referendum georganiseerd over de Ruimtelijke Koers. Twee derde van de mensen die een stem heeft uitgebracht, heeft tegen het voorgenomen raadsbesluit over de Ruimtelijke Koers gestemd. Naar aanleiding daarvan heeft de raad op 30 maart 2021 het voorstel over de Ruimtelijke Koers verworpen. Bij de besluitvorming heeft de raad echter wel een motie aangenomen (nummer 105) die het college oproept: ‘de nadere uitwerking van Oost en Noordwest voort te zetten en onze inwoners te informeren over de voortgang van het proces’ (alle relevante moties en het amendement zijn opgenomen als bijlage 1).

Dit onderzoek geeft inzicht in de mogelijkheden en effecten van verschillende scenario’s voor woningbouw in Houten-Noordwest en Houten-Oost. Daarmee wordt antwoord gegeven op de vragen die de raad gesteld heeft1. Het is nadrukkelijk een onderzoek op hoofdlijnen. Veel zaken moet nog nader worden onderzocht, zoals de precieze verkeersafwikkeling of circulariteit.

1.2

Nadruk op samenwerking

Ook de inwoners van Houten denken actief mee over de toekomst van de gemeente. Een actieve groep inwoners heeft in december 2020 het ‘Manifest Houtense Koers’ gepresenteerd, waarin gepleit wordt voor een minder woningen in het Centrum, Molenzoom en de Koppeling en voor concentratie van nieuwbouw in Houten-Oost (zie bijlage 2). De inbreng van bewoners in het ‘Houtens Manifest’ maakt het onderzoek naar alternatieve mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling nog belangrijker. De gemeenteraad heeft bij definitieve besluitvorming over de Ruimtelijke Koers de wens uitgesproken dat voor Houten-Oost ook de variant van het Manifest Houtense Koers wordt onderzocht. Dat is nu met de uitwerking van dit onderzoek gebeurd, in nauwe samenwerking met de opstellers van het Manifest: 



1

Het voorstel van het Manifest om een groot deel van de woningbouwopgave in Houten-Oost te ontwikkelen, wordt als een van de concrete scenario’s opgenomen in het onderzoek (scenario 3). Dit plan wordt op dezelfde manier als andere scenario’s uitgewerkt, beoordeeld en voorzien van inzichten en dilemma’s. In het onderzoeksproces zijn de opstellers van het Manifest direct en intensief betrokken. Een afvaardiging van de opstellers heeft deelgenomen aan besprekingen van het ontwerpteam. In een constructief overleg zijn de verschillende scenario’s en effecten daarvan besproken. De keuzes die gemaakt worden voor Noordwest of Oost, zijn van invloed zijn op de keuzes voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de Rondweg (Centrum, Molenzoom en De Koppeling) en andersom. Conform de opdracht van de raad is in dit onderzoek echter de nadruk gelegd op de mogelijkheden voor woningbouw in Houten Noordwest en Oost.

7



 

1.3

Scenario 3 is een ruimtelijke vertaling van het Manifest op basis van de verstrekte gegevens door het Manifest. Deze is op hun verzoek nader geoptimaliseerd en uitgewerkt. Dit heeft geresulteerd in andere uitkomsten dan die op de bijpraatavond op 13 juli 2021 aan de raad zijn gepresenteerd. Scenario 3 verschilt op een aantal plekken ook van de oorspronkelijke uitwerking van het Manifest zoals opgenomen in bijlage 2. In hoofdstuk 4.4 is een nadere toelichting gegeven op de verschillen en overeenkomsten.2. Niet op alle punten is consensus bereikt tussen het ontwerpteam en de opstellers van het Manifest. In bijlage 14 is een reflectie van het Manifest opgenomen.

Onderzoek in de breedte

Na het referendum heeft de gemeenteraad de Ruimtelijke Koers niet aangenomen; dit betekent dat deze visie niet meer als uitgangspunt geldt voor de toekomstige ontwikkeling van Houten. Daarmee liggen alle opties en uitgangspunten voor het onderzoek weer open. Daarom is nu gekozen voor een onderzoek waarbij meer in de breedte de ruimtelijke mogelijkheden worden verkend dan in de diepte:  



Verschillende (ruimtelijke/programmatische) scenario’s voor zowel Noordwest als Oost worden onderzocht om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de diverse (on)mogelijkheden en effecten. Het gaat daarbij om een verkenning op hoofdlijnen. Het doel is om inzichtelijk te maken wat de (financiële) haalbaarheid en de effecten zijn van verschillende mogelijke keuzes. Daar komen dilemma’s uit voort. Want een optimale invulling op één aspect heeft minder gunstige uitkomsten op andere aspecten. Dit onderzoek brengt deze dilemma’s in beeld. In dit onderzoek wordt geen keuze tussen de verschillende mogelijke scenario’s gemaakt, maar het biedt de basis voor een discussie over de meest gewenste ontwikkelingsrichting in de raad en in de samenleving op een later moment. Pas als de contouren van deze ontwikkelingsrichting voor zowel de gebieden binnen de huidige rondweg als (een) gebied(en) buiten de bestaande rondweg duidelijk worden, is het zinvol om verder de diepte in te gaan. Dan kunnen bijvoorbeeld ook weer detailuitwerkingen worden opgesteld en kan de relatie met de binnenstedelijke gebieden (Centrum, Molenzoom en De Koppeling) nader worden onderzocht.

Binnen dit onderzoek is gebruik gemaakt van de algemene (en generieke) kennis die in het kader van de Ruimtelijke Koers is verkregen. Deze kennis is ook toegepast binnen dit onderzoek. Achtergrondmateriaal dat destijds is ontwikkeld is te vinden op de volgende pagina: https://ris2.ibabs.eu/Agenda/Details/Houten/e210c414-f411-41e8-ae33-4a21d8f5e2da

2

In het Manifest (bijlage 2) is aangegeven: “Hoewel gekozen is voor een integrale benadering is dit Manifest geen compleet uitgewerkt alternatief voor de Concept Ruimtelijke Koers. Het is een alternatieve visie die uiteraard verdere uitwerking behoeft.”.

8

Onderzoeksagenda ‘Bouwen aan Houten’ Het onderzoek naar gebiedsontwikkeling in Houten-Noordwest of -Oost is een van de onderdelen van een bredere onderzoeksagenda “Bouwen aan Houten”. Tegelijkertijd met dit onderzoek wordt ook een enquête uitgevoerd om de uitkomst van het referendum beter te duiden. De onderzoeksagenda heeft een dynamisch karakter. Het vormen van de ‘agenda’ zal voortduren tot Houten weer tot een punt is gekomen waarbij er weer keuzes (kunnen) worden gemaakt. Participatie? Omdat het nu vooral gaat om het bieden van inzichten uit onderzoek en nog geen keuzes worden gemaakt, is er in deze fase ook nog geen sprake geweest van een participatietraject. Op het moment dat op basis van de onderzoeksresultaten een nieuwe visie gemaakt wordt voor de woningbouwontwikkeling in Houten – waarbij ook keuzes worden gemaakt – is participatie vanzelfsprekend. Zoals hiervoor is beschreven, is het Manifest Houtense Koers wel zeer actief betrokken geweest bij het onderzoek. Daarnaast zijn inwoners via persberichten geïnformeerd over de voortgang van het onderzoek. Ook hebben belangstellenden de ‘bijpraatavonden’ op 13 april en 13 juli 2021 en voor de gemeenteraad over dit onderwerp kunnen bijwonen.

2.

Uitgangspunten voor onderzoek

De belangrijkste uitgangspunten voor dit onderzoek zijn de uitgangspunten die de gemeenteraad zelf heeft meegegeven in een amendement en enkele moties (zie bijlage 1). Deze zijn opgenomen in paragraaf 2.1. Uit de besprekingen in de gemeenteraad komt de wens voor een gezonde, groene ontwikkeling van Houten als rode draad naar voren. Deze wens is daarom ook vertaald in een aantal uitgangspunten die in paragraaf 2.2 benoemd worden. Ten slotte beschrijft paragraaf 2.3 nog enkele programmatische uitgangspunten. Het onderzoek kiest ervoor om dit programma als ‘uitgangspunt’ te nemen, zodat de verschillende uit te werken scenario’s op dit punt vergelijkbaar blijven.

2.1

Uitgangspunten vanuit de gemeenteraad

De belangrijkste uitgangspunten voor het onderzoek door de gemeenteraad zelf meegegeven. Deze zijn in dit hoofdstuk kort samengevat, waarbij onderscheid te maken is tussen algemene uitgangspunten en uitgangspunten specifiek voor Houten-Noordwest respectievelijk Houten-Oost.

Algemeen 1

2 3

De uitkomsten van de nadere uitwerking moeten recht doen aan de woningbehoefteopgave. In het bijzonder geldt dat voor het aantal te realiseren betaalbare woningen voor de beoogde doelgroepen en de beoogde kwaliteitseisen van de gebouwde woningen en voorzieningen. Conform de adviezen van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst Regio Utrecht (GGDrU) omtrent luchtkwaliteit, wordt in de scenario’s geen woningbouw geprojecteerd binnen een zone van 300 meter van de A27 en binnen een zone van 50 meter van de Rondweg. Het afstandscriterium voor luchtkwaliteit helpt ook bij het voorkomen van geluidhinder. In Amendement 10 geeft de raad aan dat voldaan moet worden aan de WHO-normen voor geluid. Deze komen in grote lijnen overeen met de voorkeursgrenswaarden uit de Wet Geluidhinder. Of hieraan voldaan kan worden is afhankelijk van diverse factoren die pas bij 9

verdere uitwerking van de plannen exact kunnen worden bepaald. Beperkte hogere grenswaarden kunnen nodig blijken om inefficiënt ruimtegebruik of zeer hoge schermen te voorkomen. (Ook bij de realisatie van Houten-Zuid zijn deze toegepast voor eerstelijnsbebouwing langs de Rondweg.) Specifiek voor ontwikkellocatie Noordwest 4 5

6 7

Voor het ontwikkelgebied Noordwest wordt een uitwerking gemaakt die voorziet in een betere scheiding van wonen en werken op de Doornkade. De woningen in Noordwest komen verder van de snelweg te liggen, in lijn met de adviezen van de GGDrU hierover. Dit betekent concreet dat Hof van Wulven op een andere manier ingevuld wordt (bijvoorbeeld met sportvoorzieningen, groen of bedrijven in plaats van met woningen). Voor Noordwest worden ook scenario’s onderzocht waarbij de Rondweg niet wordt verlegd. De groenstructuur in Noordwest moet voldoende robuust zijn zodat er een wijk kan ontstaan die vergelijkbaar is met andere wijken in Houten.

Specifiek voor ontwikkellocatie Oost 8 9 10

2.2

Gebiedsontwikkeling in Houten-Oost moet recht doen aan de woningbehoefteopgave en de ontwikkeling van het Kromme Rijnlandschap. Een belangrijke focus ligt in Houten-Oost op andere typen woonvormen dan in een doorsnee uitlegwijk. De wijk sluit aan en heeft een mooie overgang naar het te realiseren landschapspark. De uitwerking van het Manifest Houtense Koers wordt integraal als scenario in het onderzoek betrokken. Het gaat daarbij zowel om de omvang en samenstelling van de wijk als om de duurzame uitgangspunten die in het Manifest zijn beschreven.

Gezonde, groene ontwikkeling van Houten

Uit de discussie die in de gemeenteraad is gevoerd en uit de uitgangspunten die volgen uit het amendement en de moties, komt een duidelijke wens naar voren om Houten ‘gezond en groen’ te ontwikkelen. Dit onderzoek ziet dit als de kern van de opgave. Die opgave is vertaald in de volgende uitgangspunten voor een groene ontwikkeling: 1. Robuuste groenstructuren voor de wijken gekoppeld aan landschappelijke structuren en relicten (historische kenmerken) in het landschap. 2. Een gezonde, leefbare ontwikkeling voor Houten met groen op wijkniveau gekoppeld aan speelen verblijfszones, die ruimte bieden voor ontmoeting. 3. Goede bovenwijkse loop- en fietsstructuur gecombineerd met goede structuren binnen de wijk en routes gekoppeld aan de groenstructuur. Deze drie hoofduitgangspunten worden hierna verder toegelicht. 1 

Robuuste groenstructuur gekoppeld aan het landschap In de uitwerking van de verschillende scenario’s voor woninguitbreiding, wordt ingezet op een sterke, robuuste groenstructuur. In Noordwest bestaat de groenstructuur uit de groenzone Oud Wulven inclusief de begraafplaats en bestaand groen en uit een park dat gepositioneerd is in het verlengde van Kasteel Heemstede. Deze groenstructuur kan, in combinatie met het bestaande helofytenfilter, worden uitgebreid en omgevormd tot een beleefbaar park. De historische lijn naar Kasteel Heemstede wordt als belangrijke lijn gewaardeerd en kan verder cachet krijgen wanneer een brug over de A27 naar de tuinen van Kasteel Heemstede wordt gemaakt, waarmee 10







de onderdelen van het historische park, nu gescheiden door de snelweg, weer met elkaar verbonden worden (de brug is in de varianten opgenomen als wens in de investeringsagenda). Er is ook ruimte voor waterberging en infiltratie en de openbare ruimte in Doornkade wordt opgewaardeerd. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de kernkwaliteiten van het cultuurhistorisch landschap van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de historische structuren van Oud Wulven. Bij het maken van de scenario’s wordt rekening gehouden met de tankgracht en met de schootsvelden 3 van de forten. Dat kan door te zorgen dat in geval van ontwikkeling in Noordwest ‘verboden kringen’ gevrijwaard blijven van bebouwing buiten de zone, waar nu al bebouwing aanwezig is (de huidige kassen). In geval van varianten met bebouwing is het gewenst om in deze zone laag te bouwen en geleidelijk aan naar het zuiden hoger, of beter nog, sportvelden in deze zone te herplaatsen. Onlosmakelijk onderdeel van een ontwikkelingsscenario voor Noordwest is het realiseren van een landschapspark in Oost, verbonden met en geïnspireerd op de Oude Kromme Rijn armen. Om ook daadwerkelijk betekenis op landschapsschaal te hebben is de omvang minimaal 35 hectare, en is het verbonden met andere landschapsstructuren, zoals het Bos van Wulven en het landschap bij ’t Goy.

Voor een goede relatie met bestaand Houten worden groenstructuren en waterlopen verbonden met de Rietplas en Kooikersplas. Bij ontwikkeling in Oost wordt de groenstructuur versterkt door de aanleg van een Oude Kromme Rijn-park. De archeologische vindplaatsen worden hieraan gekoppeld. De versterkte groenstructuur wordt verbonden met groengebieden in het noorden en zuiden. Zo ontstaat een goede koppeling met de bestaande groenstructuren in Houten. Indien mogelijk wordt de groenstructuur op wijkniveau aangesloten op een landschapspark in Oost, dat aansluit op grotere landschapsstructuren, waaronder het Bos van Wulven. Er is ruimte voor het maken van een landschapspark in Oost op het grondgebied van gemeente Houten, wanneer in Noordwest ontwikkeld wordt, of wanneer de ontwikkeling in Oost de ruimte niet volledig in beslag neemt. Los van het ontwikkelen van een robuuste groenstructuur bij de woongebieden, die te duiden zijn als ‘groenstructuur op wijkniveau’ of ‘wijkparken’, is het mogelijk om een landschapspark op grotere schaal te maken indien op de desbetreffende locatie niet gekozen wordt om (maximaal) te ontwikkelen.

In beide gebieden zijn dus mogelijkheden om verschillende groenstructuren – oud en nieuw – aan elkaar te koppelen, waardoor de waarde ervan toeneemt. De biodiversiteit binnen de ontwikkeling wordt zo optimaal mogelijk als kan in een woongebied door soortenrijke beplanting in diverse beplantingslagen: bomen, heesters, kruidachtigen en bodembedekkers. De beplanting is rijk aan bloei en aan eetbare onderdelen voor mensen, vogels en kleine zoogdieren. 2 Gezondheid en leefbaarheid Bij de ruimtelijke ontwikkeling van Houten worden gezondheid en leefbaarheid voorop gezet. De nieuwe ontwikkeling voor Houten is:  Duurzaam: zorgen voor een duurzame ontwikkeling van Houten, schone lucht, beheersing van water en groen in de kern en het beperken van hittestress.  Toegankelijk: zorgen voor goede bereikbaarheid, met optimale kansen voor lopen, fietsen en openbaar vervoer (zie ook onderdeel mobiliteit hierna).  Levendig: zorgen voor openbare ruimtes die zich lenen voor gebruik op veel momenten van de dag en die een goede basis bieden voor sterke sociale gemeenschappen.

3

Gebied rondom de forten dat werd vrijgehouden van bebouwing om de vijand effectief te kunnen bestoken. De schootsvelden stellen ook nu nog beperkingen aan bebouwing in de directe omgeving.

11

Dit thema is op de volgende manier concreet uitgewerkt:  In de nieuwe wijken wordt onderscheid gemaakt in speel- en verblijfszones (vrij van gemotoriseerd verkeer) en bereikbaarheidszones (waar gemotoriseerd verkeer toegang heeft).  De woonmilieus (in Oost en/of Noordwest) hebben een groen karakter en bieden ruimte voor een mix aan woningtypen en differentiatie die aansluiten op de behoefte van Houten. De bouwhoogte van bebouwing ligt op maximaal 5 bouwlagen (gemiddeld 3 à 3,5). De hoogte van de bebouwing sluit goed aan op de bestaande bebouwing van Houten.  In de wijken wordt ingezet op het stimuleren van ‘groene’ beweging (fietsen en lopen) en het uitnodigen tot bewegen, sporten, spelen en ontmoeten. De openbare ruimte is veilig en toegankelijk voor iedereen. Dat zorgt voor sociale interactie en contact tussen diverse leeftijdsgroepen. Groen en water zijn altijd dichtbij, waarmee hittestress beheerst wordt. In het volgende hoofdstuk wordt nog concreter gemaakt wat de ‘gezonde stedenbouwkundige principes’ betekenen voor de inrichting van de wijk. 3 Mobiliteit met focus op lopen en fietsen Nog sterker dan in bestaand Houten zetten de scenario’s in op lopen en fietsen door goede routes van en naar de wijk toe en een goede fiets- en voetgangersstructuur binnen de wijk en op regionale fietsroutes. De paden voor voetgangers en fietsers binnen de wijk zijn ruim van opzet.

Ze sluiten waar mogelijk aan op bestaande fietstunnels en op strategische punten worden nieuwe fietstunnels onder drukke wegen gerealiseerd. Zo hoeven fietsers nooit ver om te rijden. Fietsroutes worden zoveel mogelijk gecombineerd met groenstructuren en vormen zo de ‘dragers’ van de wijk. De routes bieden directe verbindingen naar scholen, voorzieningen en openbaar vervoer. De extra woningen in combinatie met goede voor- en natransportvoorzieningen (routes en stallingen), bieden kansen om de kwaliteit en de frequentie van bestaand openbaar vervoer te verhogen. Voor autoverkeer geldt als uitgangspunt dat de capaciteit van het wegennet voldoende moet zijn om de extra vervoersbewegingen te kunnen faciliteren. In alle scenario’s wordt uitgegaan van volledige aansluiting van de Limesbaan op de A12 om daarmee te voorkomen dat het te druk wordt op routes in westelijke richting (De Staart en de Utrechtseweg). Zowel voor Noordwest als Oost zijn er scenario’s met en zonder verlegging van de Rondweg. De hoeveelheid verharding voor autoverkeer in de wijk is gericht op goede bereikbaarheid met zo min mogelijk verhard oppervlak. Het parkeren wordt zoveel als mogelijk buiten het zicht opgelost, openbaar toegankelijke binnenhoven, bijvoorbeeld in (half)verdiepte gebouwde parkeervoorzieningen met groene daken of op maaiveld in het binnenhof.

Voor de omvang van de parkeerbehoefte geldt (vooralsnog) de normering van de gemeentelijke parkeernota waarbij wordt uitgegaan van ‘zone rest bebouwde kom’.

12

2.3

Programmatische uitgangspunten

Woningbouwprogramma en -differentiatie Om de scenario’s goed vergelijkbaar te houden, gaan alle scenario’s uit van hetzelfde aantal te realiseren woningen (4.800 woningen, conform het programma van de Ruimtelijke Koers). De verdeling hiervan over de verschillende locaties verschilt per scenario. Ook geldt dat niet in alle scenario's de 4.800 woningen volledig inpasbaar zijn (zie hoofdstuk 4). Onderzoek van Companen dat in het kader van de ontwikkeling van de Ruimtelijke Koers is uitgevoerd geeft inzicht in de autonome woningbouwbehoefte in Houten. De resultaten van dit onderzoek gelden als uitgangspunt voor de woningdifferentiatie en segmentering. Dit onderzoek gaat uit van een evenwichtige opbouw van het programma met een gezonde mix van prijssegmenten en woningtypen. Woonmilieus moeten passen bij de locatie en eigenschappen van het gebied en bij de beoogde doelgroepen. Voor de ruimtelijke vertaling van het woonprogramma bestaat een behoorlijk deel van de woningen voor met name jongeren en voor senioren uit appartementen. De combinatie van groen en gestapelde woningen vormt de basis voor een woonwijk, die zich anders presenteert dan een standaard woonwijk. De binnenstedelijke locaties vormen geen onderdeel van het onderzoek maar zijn wel relevant om te kunnen voorzien in de autonome woningbouwbehoefte.

In scenario’s met 2.200 woningen buiten de huidige Rondweg wordt uitgegaan van 2.600 woningen in Centrum, Molenzoom en De Koppeling, gelijk aan de omvang die voorzien was in de Ruimtelijke Koers (deze 2.600 woningen kunnen wel een andere verschijningsvorm hebben). In scenario’s met meer woningen buiten de Rondweg gaat dit onderzoek uit van minder woningen binnen de Rondweg. Voor het Centrum, Molenzoom en De Koppeling moet nog wel opnieuw gekeken moeten worden naar de invulling van potentiële ontwikkellocaties en de financiële haalbaarheid daarvan. Dit is geen onderdeel van dit onderzoek. De differentiatie naar woningtype en prijsklassen is in de verschillende scenario’s gelijk en sluit aan op het advies van Companen. Scenario 3 van het Manifest kent hier wel een afwijking waarbij wordt gekozen voor meer grondgebonden woningen ten koste van gestapelde bouw. In paragraaf 5.6 wordt dit nader uitgewerkt. Programma niet-wonen Naast de realisatie van woningen vraagt uitbreiding van Houten ook om arbeidsplaatsen. Dit onderzoek gaat uit van het toevoegen van 2.000 arbeidsplaatsen bij 4.800 woningen (gemiddeld ca. 0,35 arbeidsplaats per woning). Dit is gebaseerd op de autonome groei van de behoefte aan werkruimten en vergelijkbaar met andere wijken. Totaal betreft dit een omvang van 53.000 m2 bvo aan werkruimten.

De behoefte aan maatschappelijke voorzieningen is gebaseerd op het onderzoek uit de Ruimtelijke Koers en bedraagt 7.200 m2 op basis van 4.800 nieuwe woningen (gemiddeld ca. 1,5 m2 bruto vloeroppervlakte per woning). Op deze wijze wordt voorzien in de autonome behoefte aan onderwijs, cultuur, sport en maatschappelijke dienstverlening die voortkomt uit de groei van Houten.

13

3.

Groene ontwikkeling in relatie tot woningdichtheid

Hoeveel woningen je op een bepaalde bouwvlek kunt ontwikkelen hangt af van de woningdichtheid. Maar wat betekent een bepaalde woningdichtheid? En hoe kan daarbij voldaan worden aan de gestelde uitgangspunten voor een gezonde, groene ontwikkeling van Houten? Om daar inzicht in te krijgen, is eerst een ruimtelijke verkenning gedaan naar de relatie tussen woningdichtheid, groenstructuren en ontsluiting van de wijk. De resultaten daarvan worden in dit hoofdstuk beschreven. In bijlage 12 is het uitgebreide werkboek opgenomen waarin groene stedenbouwkundige principes en openbare ruimte nader zijn toegelicht. Groen ontwikkeling van de wijk als basis De uitgangspunten voor een groene ontwikkeling op de zoeklocaties in Houten zijn vertaald in organisatieprincipes die het mogelijk maken om de wijk groen te maken en een verkeersluw karakter geven. Ze zijn gestoeld op:  Het maximaliseren van groen en minimaliseren van verharding.  Een realistische verhouding tussen openbaar en uitgeefbaar terrein (de laatste in de vorm van privé of gedeelde tuinen).  Optimale scheiding van structuren voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer en koppeling van de fiets- en voetgangersstructuur aan de groenstructuur.

De groenstructuren worden op een groter schaalniveau aan elkaar gekoppeld om tot een logische en continue groene structuur te komen die ecologische relaties en biodiversiteit ondersteunt. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt een (voorbeeld)uitwerking gegeven aan de hand van zogenaamde ‘tegels’ van de hier genoemde principes bij verschillende dichtheden op buurtniveau. Hoeveelheid openbare ruimte en groen in relatie tot dichtheid en organisatie De hoeveelheid openbare ruimte is afhankelijk van diverse factoren. Zowel bij hogere als lagere dichtheid is het mogelijk om een groene wijk te maken. In de meeste gevallen is het bij het maken van groene wijken in hogere dichtheid wel belangrijk om voorwaarden te stellen aan het beperken van ruimtegebruik voor parkeren; dit kan bijvoorbeeld door parkeren op te lossen in bovengrondse of verdiepte parkeergarages (gebouwd parkeren). Sommige wijken in lage dichtheid hebben toch weinig openbaar groen en wijken die in hoge dichtheid gebouwd worden kunnen juist heel groen zijn. De hoeveelheid openbaar groen hangt behalve van de dichtheid ook af van de organisatieprincipes die worden gehanteerd voor woningclustering, bebouwingspercentage, verkaveling/geometrie en kavelgrootte (zie kader).

Bij een hogere dichtheid is de voetafdruk van gebouwen bijvoorbeeld vaak kleiner, zodat er meer mogelijkheden zijn voor grotere en meer waardevolle groenstructuren die ook sterker kunnen bijdragen aan de biodiversiteit. Het verschil tussen landschap, landschapspark, wijkpark en buurtpark Het maken van een landschapspark met ecologische waarde en recreatief medegebruik vereist relatief grote maat. Die in veel gevallen buiten bebouwd gebied gelegen is. De donkergroene zones opgenomen in de scenario’s in Noordwest en Oost zijn wijkparken. Het aantal hectares van deze wijkparken zijn er relatief weinig voor een landschapspark, en relatief veel voor een wijkpark. De lichtgroene gebieden (buiten het bebouwde gebied) zijn landschapsparken. Door koppeling van het wijkpark met grotere landschapsstructuren is op een goede manier een netwerk van groene ruimten te maken dat fungeert als landschapspark. Het is dan echter wel nodig om buiten het bebouwde gebied nog robuuste landschapsstructuren toe te voegen. 14

Het maken van een landschapspark in Oost is op een goede manier te realiseren door schakeling met het bos van Wulven en met de stroomrug op ’t Goy. Deze schakeling vindt in optimale vorm plaats via een wijkpark en via een landschappelijke structuur buiten het bebouwde gebied. In Noordwest is het realiseren van grotere groenstructuren in het landschap mogelijk door links met de Oud Wulfseweg en het Bos van Wulven en door een schakeling aan het groen in het verlengde van Kasteel Heemstede.

15

De ‘bebouwingsdichtheid-paradox’ Dichtheid is niet de enige grootheid die bepaalt of een wijk groen en ruim is. Er zijn nog ten minste vier andere variabelen die van invloed zijn. Dit wordt in de volgende figuur geïllustreerd. Woningenclustering

Bebouwingspercentage

Geometrie

Plot-verhoudingen

1. Woningenclustering (rij 1 in illustratie) De reeks voorbeelden met van links naar rechts toont vrijstaande huizen, twee-onder-een-kappers, een gesloten blok, en rijwoningen in stroken. Naarmate woningen meer geclusterd worden, zijn er minder privétuinen en is er meer openbaar groen. Het totaalbeeld is vaak groener, omdat privétuinen vaak voorzien worden van een royaal verhard terras. 2. Bebouwingspercentage (rij 2 in illustratie) De reeks voorbeelden heeft steeds in totaal 72 wooneenheden, maar gebouwd in verschillende bouwhoogten: 2, 4, 6 en 12 lagen. Naarmate hoger wordt gebouwd neemt het bebouwingspercentage af en is er dus meer ruimte voor groen. De bouwkosten van de hogere gebouwen zijn wel hoger, vooral als ze een hoogte hebben waarbij een trappenhuis met liften en brandtrappen nodig is. 3. Geometrie (rij 3 in illustratie) De vorm van het stedenbouwkundig patroon bepaalt ook de hoeveelheid ruimtegebruik. Een hof of een woonerf ogen in de plattegrond aantrekkelijk, maar zijn minder efficiënt dan een strakkere verkaveling in bouwblokken. Daardoor conflicteert een hof of woonerf vaak met parkeren, spelen of buurtgebruik. Alleen als parkeren daadwerkelijk op andere plekken is georganiseerd, dan biedt het hof en woonerf een plek voor ontmoeting.

Het rationele blok is de meest efficiënte verkaveling en leidt tot heldere grenzen tussen openbaar en privé en daarmee tot beter onderhouden buurten. Voorwaarde daarbij is wel dat er bewust plekken in de buurt georganiseerd worden voor ontmoeting in de wijk in kleine parken of pleinen. 4. Plot-verhoudingen (rij 4 in illustratie) Grote kavels betekenen in principe dat er meer privéruimte is en minder openbaar gebied. In geval van vrijstaande woningen of twee-onder-een-kap is, ten opzichte van rijwoningen of blokverkaveling, van het aandeel openbare ruimte relatief veel lengte openbare weg nodig, wat ten koste kan gaan van ruimte voor een buurtpark. Naar: Laura B. Alvarez, AG Design Consultants

16

Een hoog percentage openbare ruimte biedt meer kansen om een groene wijk te realiseren, zeker als ingezet wordt op een zo groen mogelijke openbare ruimte met zo min mogelijk verhardingen. Voor de biodiversiteit is het relevant dat het openbaar groen heel divers is, met een soortenrijkdom aan bomen, heesters, kruiden en bodembedekkers. Op een lager schaalniveau kunnen de inrichtingsprincipes bijdragen aan regenwateropvang en buffering in wadi’s, gradiënten in hoogte, groene gevels, etc. Organisatieprincipes van groene ontwikkeling Het groene karakter van de wijk is onderzocht voor verschillende dichtheden: ca 30 woningen per hectare, ca. 50 woningen per hectare en ca. 70 woningen per hectare Ter referentie: de dichtheid van Houten Groeikern bedraagt gemiddeld ca 36 woningen per hectare en Houten Castellum 41 woningen per hectare, zij het dat in de huidige woningbouw programma’s de woningoppervlakte kleiner is dan wat destijds gebouwd is. Groene stedenbouwkundige principes zijn voor elk van deze dichtheden uitgewerkt in een ruimtelijk voorbeeld, een ‘tegel’ van 9 hectare (300x300 meter) (zie voor een nadere toelichting van de tegels bijlage 12). De dichtheid, die aangegeven is, is de dichtheid op buurtniveau. Omdat ook ruimte nodig is voor groen en infrastructuur op wijkniveau (hoofdstructuren), zijn de woningdichtheden op wijkniveau per definitie lager.

De basis bij iedere dichtheid wordt gevormd door een centrale groene buurtzone, een ‘speel- en verblijfszone’, vrij van gemotoriseerd verkeer. Ze beslaat een of meer buurtparken en groene straten. Het gebied biedt ruimte voor bewegen, spelen, sporten en ontmoeten. In de buurt zijn combinaties van wonen en werken aan huis mogelijk door een slimme woningplattegrond. Buurtvoorzieningen krijgen een plaats in ‘buurtkamers’, gemeenschappelijke ruimten die ook gebruikt kunnen worden als vergaderplek of bijvoorbeeld voor de uitruil van gereedschap. De bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer wordt geregeld in straten buiten de groene zone. Daar zijn ook de parkeerhoven gesitueerd:  In gebieden met lagere dichtheden zijn dat parkeerkoffers in het groen.  Bij de gemiddelde dichtheid is het parkeren georganiseerd op binnenhoven, al dan niet gekoppeld aan tuinen met carports.  Bij de hogere dichtheid is een deel van het parkeren georganiseerd in gebouwde parkeervoorzieningen, met daarboven een groen dak. De groene daken zijn publiek toegankelijk en verbonden met de groene ruimtes in de buurt. Daarmee vormen ze gezamenlijk een groen netwerk op buurtniveau. Het organisatieprincipe is ook getest bij het scenario (3) van het Manifest, met een groter aandeel grondgebonden woningbouw. Het principe is toepasbaar, zij het dat er een verschil in uitwerking is.

Bij gelijkblijvende dichtheid is er naarmate er meer vrijstaande woningen in hetzelfde oppervlak worden gepositioneerd een groter percentage uitgeefbaar (tuinen) tot gevolg en dus een lager percentage openbaar gebied. Er is naar verhouding iets meer verhard oppervlak voor ontsluiting vanwege de benodigde weglengte van grondgebonden woningbouw. Het parkeren wordt grotendeels op binnenterreinen opgelost, maar een deel van het parkeren komt in de straat.

17

Organisatieprincipes  De afstand tot grotere groenzone is maximaal 200 meter. Parkgebieden en kleine parken worden ook gebruikt voor wateropvang en waterberging bij piekneerslag.  Spelen en sporten krijgen de ruimte: de afstand tot speel- en verblijfszones is maximaal 125 meter en de zones hebben een royale maat, bestaand uit buurtpark gekoppeld aan autovrije straten.  Voetpaden en fietsroutes zijn gekoppeld aan de groene speel- en verblijfszones. Zo ontstaan aantrekkelijke en groene fietsroutes.  Gemotoriseerd verkeer vindt plaats buiten de speel- en verblijfszones.  Parkeergelegenheid is gekoppeld aan de straten voor gemotoriseerd verkeer, deels gebouwd, deels op maaiveld. Parkeren vindt zo veel mogelijk buiten het zicht plaats, maaiveldparkeren waar mogelijk op binnenhoven. De uitwerking van de hierboven beschreven principes in ‘tegels’ van 9 hectare (300 x 300 m) met verschillende bebouwingsdichtheden bieden de basis voor het buurtgroen. In de volgende tabel zijn per tegel de belangrijkste kenmerken benoemd (zie ook bijlage 12).

1. Wonen in een park

2. Wonen in parkbuurt

Woningdichtheid (op buurtniveau) Groen

ca. 30 woningen per hectare. Groene ruimtes centraal.

ca. 50 woningen per hectare. Groene ruimtes centraal.

Parkeren

Parkeerkoffers, met een rand van beplanting.

Parkeren in binnenhoven geclusterd of in tuinen met carports. Parkeren in een halfverdiept met groene daken. Groene daken geschakeld aan groene ruimtes.

Ontsluiting

Hoofdontsluiting maakt parkeerkoffers bereikbaar, naar woningen ontsluiting voor levering goederen, laden en lossen.

Hoofdontsluiting via bomenlaan, met toegang tot parkeerclusters. Groene straten haaks op hoofdontsluiting zijn alleen toegankelijk voor langzaam verkeer.

18

3. Wonen in een groene buurt ca. 70 woningen per hectare. Groene ruimte en groene ader centraal. Parkeren halfverdiept met groene daken. Groene daken geschakeld aan groene ruimtes. In binnenhoven parkeren geclusterd of in tuinen met carports. Hoofdontsluiting via haken bij de hoekkwadranten. Groene straten in de kern alleen toegankelijk voor langzaam verkeer.

4.

Scenario’s voor Noordwest en Oost

4.1

Keuze van integrale scenario’s

Het onderzoek moet antwoord geven op de vraag naar de mogelijkheden voor woningbouw in Noordwest en in Oost voor de periode tot 2040. Echter, de keuzes die daar gemaakt worden, hebben ook invloed op de keuzes voor de binnenstedelijke gebieden (Centrum, Molenzoom en De Koppeling). En die hebben bijvoorbeeld weer invloed op de mobiliteitseffecten. Daarom worden integrale scenario’s onderzocht. In alle scenario’s is als vertrekpunt gekozen voor toevoeging van 4.800 woningen, maar de verdeling over de mogelijke locaties verschilt: 

Scenario 1 onderzoekt woningbouwontwikkeling in Noordwest zoals voorgesteld was in de Ruimtelijke Koers, rekening houdend met nieuwe wensen en uitgangspunten die gesteld zijn (o.a. afstand tot A27). Dit scenario gaat uit van 2.600 woningen in het Centrum, Molenzoom en De Koppeling.



Scenario 2 onderzoekt of in Oost een goede woningbouwlocatie ontwikkeld kan worden van dezelfde omvang (2.200 woningen) als in Noordwest in scenario 1. Dat betekent dat het uitgangspunt voor het aantal te bouwen woningen in het Centrum, Molenzoom en De Koppeling (2.600) ook gelijk blijft.



Scenario 3 brengt in beeld wat het betekent als er geen 2.200 woningen worden gebouwd in Oost, maar 3.200 woningen. Daarnaast worden in dit scenario 1.600 woningen voorzien in het Centrum, Molenzoom en De Koppeling. Dit is het scenario conform de uitgangspunten van het Manifest.



Scenario 4 is een spreidingsvariant, met nieuwbouw in Oost én Noordwest, namelijk 2.200 woningen in Oost en 1.200 in Noordwest. Dit biedt een tweede mogelijkheid om minder woningen (1.400) in Centrum, Molenzoom en De Koppeling te hoeven realiseren. Met dit scenario kan antwoord geven op de vraag in hoeverre spreiding zou kunnen leiden tot minder grote aanpassingen in de infrastructuur.

Van elk scenario is een variant gemaakt zónder omlegging van de Rondweg (varianten a) en een variant mét omlegging van de Rondweg (varianten b). Dit kan zowel bij woningbouwontwikkeling in Noordwest als in Oost. Als de rondweg niet wordt omgelegd, is er sprake van een barrière tussen de bestaande en de nieuwe woonwijk, maar als de Rondweg wel wordt omgelegd is er een barrière tussen de woningbouw en het buitengebied. Fietstunnels verminderen de barrière, maar nemen deze niet weg. Bij omlegging van de Rondweg kan de bestaande Rondweg autoluw of gedeeltelijk zelfs autovrij wordt gemaakt, zodat deze minder of geen barrière meer vormt. De verschillende varianten zijn uitgewerkt op het niveau van een vlekkenplan. Dat wil zeggen dat aan de hand van een schets de toekomstige ruimtelijke structuur door middel van lijnen (bijvoorbeeld infrastructuur) en vlakken (bijvoorbeeld de functie wonen) is weergegeven. Dit zijn nadrukkelijk nog geen stedenbouwkundige plannen. Op alle aspecten is een nadere uitwerking nodig om tot een concreet verkavelingsplan te komen. Ten behoeve van dit onderzoek is de uitwerking op het niveau van een vlekkenplan voldoende.

19

In het onderstaande schema zijn de 4 integrale scenario’s met woningaantallen en daarbinnen twee varianten per scenario op een rij gezet.

4.2

Ruimtelijke vertaling scenario 1: 2.000 tot 2.200 woningen in Noordwest

Scenario 1 lijkt het meest op de invulling van Noordwest uit de Ruimtelijke Koers. In dit nieuwe scenario is er echter van uitgegaan dat er géén woningbouw plaatsvindt in Hof van Wulven, vanwege de wens om niet binnen 300 m van de A27 woningen te bouwen (deze wens is ook uitgangspunt binnen dit onderzoek). Naast woningbouw in Noordwest wordt er een landschapspark in Oost gerealiseerd. Scenario 1a (zonder verlegging Rondweg en Utrechtseweg)

20

Als de Rondweg en de Utrechtseweg niet verplaatst worden (scenario 1a), worden zoveel mogelijk woningen ten oosten van de Utrechtseweg gebouwd. Dit om te voorkomen dat de drukke Utrechtseweg (met bijbehorende geluidszones) het nieuwe woongebied doorsnijdt. Dat betekent dat in dit scenario de kassenlocatie en de huidige locatie van de sportvelden geheel gebruikt zal worden voor woningbouw. De sportvelden komen terug in Hof van Wulven. De groenzone Oud Wulven (inclusief begraafplaats) wordt gerespecteerd. Een zone van 300 m rond het fort wordt ook niet bebouwd, wel vindt deels bebouwing plaats in de zone tussen 300 en 600 m van het fort waar nu kassen aanwezig zijn. Het aaneengesloten bouwoppervlak buiten de Utrechtseweg bedraagt ca. 38 hectare. Op dit moment is met een woningdichtheid van ca 50 tot 60 woningen per hectare 2.200 woningen te realiseren. Wanneer een lagere dichtheid gewenst is, is het mogelijk met een lagere woningdichtheid van ongeveer 50 woningen per hectare 2.050 woningen te realiseren. Wanneer 50 woningen per hectare als uitgangspunt geldt, is het niet volledig mogelijk om de beoogde 2.200 woningen te realiseren. In geval het gewenste aantal woningen toch te behalen (bij een realistische woningdichtheid) is het gewenst om een kleinschalige woningbouwontwikkeling op Doornkade toe te voegen (lichtgeel in de figuur).

In scenario 1a vindt de auto-ontsluiting van de woonwijk plaats vanaf de Utrechtseweg. Om de barrièrewerking van de Utrechtseweg en de Rondweg Noord voor fietsers te verminderen, wordt voorzien in nieuwe fietstunnels onder deze wegen. Scenario 1b (met verlegging Rondweg en Utrechtseweg)

Als de hoofdinfrastructuur (Utrechtseweg en Rondweg) om de locatie heen geleid wordt, kan een aaneengesloten woongebied van 37 hectare gemaakt worden (inclusief herontwikkeling van een deel van Doornkade, exclusief sportpark). Binnen de ontwikkelvlek is de dichtheid bij totaal 2.200 woningen meer dan 60 woningen per hectare. Wanneer gekozen wordt voor een dichtheid van maximaal 60 woningen per hectare (het gemiddelde tussen de tweede en derde tegel) is het totale

21

woningaantal 2050 woningen en dus een lager aantal dan in de basis voorzien. Dit lijkt echter een betere inpassing waarbij een hogere dichtheid minder passend lijkt. De woonbebouwing komt geheel binnen de nieuwe hoofdwegenstructuur te liggen. In deze variant zijn de sportvelden in de zone van het fort verplaatst. Hof van Wulven biedt dan mogelijkheden als locatie voor bedrijven. Net als in scenario 1a wordt de groenzone Oud Wulven gerespecteerd en wordt de woonwijk voor autoverkeer ontsloten vanaf de (verlegde) Utrechtseweg. Het fietspadennetwerk in de wijk wordt met fietstunnels onder de Utrechtseweg verbonden met de regionale fietsroutes richting Utrecht. In het scenario 1b is uitgegaan van zowel verlegging van de Utrechtseweg als de Rondweg Noord. De verlegging van de Rondweg Noord zorgt voor een optimale koppeling van de nieuwbouw aan bestaand Houten en beperkt geluidhinder als gevolg van wegverkeer zowel voor de bestaande als de nieuwe wijk. Het is ook mogelijk om alleen de Utrechtseweg te verleggen en de Rondweg te handhaven.

4.3

Ruimtelijke vertaling scenario 2: 2.200 woningen in Oost

In dit scenario wordt een aaneengesloten wijk van 2.200 woningen gerealiseerd ten oosten van de huidige Rondweg en de Kruisboog (en ten zuiden van de Limesbaan). Aan de oostzijde van de woonwijk is er ruimte voor agrarisch gebruik met toevoeging van landschapselementen, maar de ruimte kan ook ingezet worden voor een landschapspark (ongeveer 50 hectare). Er is in dit gebied ruimte om een woonwijk te realiseren met een woningdichtheid van ca. 40 woningen per hectare (ha, 100 x 100 meter), vergelijkbaar met de gemiddelde woningdichtheid in bestaand Houten. De verdeling van de ruimte hangt enigszins samen met de vraag of de Rondweg wel of niet verlegd wordt (zie tabel). OMVANG PLANGEBIED EN RUIMTEGEBRUIK SCENARIO 2 Scenario 2a Bestaand (behoud van bestaande boerderijen/erven) 7 ha Wijkpark 26 ha Woongebied 50 ha Nieuwe rondweg Totaal 83 ha

22

Scenario 2b 7 ha 26 ha 50 ha 5 ha 88 ha

Scenario 2a (zonder verlegging Rondweg)

Als de Rondweg niet wordt verlegd, biedt dat kansen om direct door en langs de rand van de bebouwing een nieuwe royale groenzone te maken (donkergroen), die de grens van Houten markeert. Deze groenzone verwijst naar het Oude Kromme Rijnlandschap met kwaliteiten voor recreatie en ecologie en vormt ook een noord-zuidverbinding tussen de Kooikersplas en de Rietplas. De groenzone in het buitengebied (lichtgroen) bestaat uit agrarisch gebied deels aangevuld met kleine landschapselementen. De noord-zuidverbindingen worden aangevuld met groene dwarsverbindingen gerelateerd aan gebieden die niet bebouwd kunnen worden (archeologische velden, tracé hoofdgasleiding). Fietsroutes in de wijk worden zoveel mogelijk gecombineerd met de groenstructuren en sluiten aan op bestaande routes bijvoorbeeld richting de stations en voorzieningen in het centrum van Houten en Houten Castellum. De fietsstructuur sluit zoveel mogelijk aan op huidige fietstunnels onder de Rondweg, maar waar nodig worden ook nieuwe fietstunnels onder de Rondweg gerealiseerd. Dit om directe en snelle fietsverbindingen te bieden.

23

Scenario 2b (met verlegging Rondweg)

Ook als de Rondweg om het nieuwe woongebied heen gelegd wordt, kan een zeer royale groenzone gerealiseerd worden (100-200 m), die verwijst naar het Oude Kromme Rijnlandschap. Het gaat in dit geval om een interne groenstructuur (donkergroen). De groenzone in het buitengebied (lichtgroen) bestaat uit agrarisch gebied deels aangevuld met kleine landschapselementen. Deze ligt buiten de nieuwe rondweg. Bij aanleg van een nieuwe Rondweg in Oost, kan de bestaande Rondweg Oost ten noorden van De Koppeling autoluw of autovrij worden. Er ontstaat dan een optimale koppeling tussen de nieuwbouw in Oost en bestaand Houten (noord), maar de nieuwe Rondweg zorgt voor een scheiding tussen de nieuwbouw en het buitengebied. Daarom worden onder de verlegde Rondweg ook onderdoorgangen voorzien naar het buitengebied voor langzaam verkeer (vooral ten behoeve van recreatie). Wanneer in Oost een nieuwe Rondweg gemaakt wordt, worden de nieuwe inprikkers ook zoveel mogelijk daarop aangesloten. Dan ontlast de nieuwe weg zoveel mogelijk de bestaande Rondweg.

4.4

Ruimtelijke vertaling scenario 3: 3.200 woningen in Oost

Scenario 3 is een uitwerking van Houten-Oost zoals het Houtens Manifest voorstelt. Het scenario is samen met de vertegenwoordiging van het Manifest gemaakt en vertegenwoordigt een-op-een de visie van het Manifest op woningbouw in Oost. Dit scenario lijkt in diverse opzichten op scenario 2, alleen worden in scenario 3 1.000 woningen meer in Oost gerealiseerd dan in scenario 2 (en 1.000 woningen minder in Centrum, Molenzoom en De Koppeling). De principes voor de verkaveling, de aansluiting op bestaand Houten, de fietsstructuur etc. zijn echter in grote lijnen gelijk.

24

De woonwijk loopt ongeveer door tot aan de gemeentegrens van Houten met Bunnik. Binnen dat gebied kan een woningdichtheid van ongeveer 40 woningen per hectare worden gerealiseerd zonder verlegging van de Rondweg. Bij verlegging van de Rondweg is wat meer ruimte nodig voor de weg en de vrije zone daaromheen (in verband met luchtkwaliteit en geluidhinder). In dat geval blijft er minder ruimte over voor het wijkpark. Vanwege het bouwen tot aan de gemeentegrens is het realiseren van landschapsbouw of het realiseren van een landschapspark aan de oostzijde van de wijk niet mogelijk binnen de gemeentegrens van Houten. OMVANG PLANGEBIED EN RUIMTEGEBRUIK SCENARIO 3 Bestaand (behoud van bestaande boerderijen/erven) Wijkpark Woongebied Rondweg Totaal

Scenario 3a 7 ha 55 ha 80 ha 142 ha

Scenario 3b 7 ha 48 ha 80 ha 7 ha 142 ha

In het scenario met 3.200 woningen in Oost krijgt de nieuwe wijk twee interne groenzones (wijkgroen) verwijzend naar het Oude Kromme Rijnlandschap (donkergroen). De westelijke arm vormt een verbinding tussen Kooikersplas en Rietplas. In vergelijking met het scenario met 2.200 woningen zijn deze groenzones een stuk smaller (50-80 m in plaats van 100-200 m). Aan de randen van het gebied is open groengebied en groen langs de infrastructuur in de vorm van sloten, bermen en talud (lichtgroen). Deze lichtgroene zone heeft daarmee een ander karakter dan de lichtgroene zone in de 2.200 varianten in Oost. Om binnen de gemeentegrenzen een wijk te bouwen met 3.200 woningen, is er naar verhouding wat meer bebouwd oppervlak nodig. Scenario 3a en 3b (zonder respectievelijk met verlegging Rondweg en Utrechtseweg) De verschillen tussen de scenario’s 3a en 3b zijn in grote lijnen gelijk aan die tussen de scenario’s 2a en 2b: zonder verlegging van de Rondweg is er sprake van een betere relatie met het omliggende landschap, met verlegging van de Rondweg ontstaan kansen voor een optimale koppeling tussen bestaand en nieuw Houten.

25

Scenario 3 sluit aan bij de voorstellen vanuit het Manifest Houtense Koers. De opstellers hiervan hebben ook als mogelijkheid genoemd om zowel de huidige Rondweg te laten liggen als ook een nieuwe Rondweg te maken. In dit onderzoek is dit niet uitgewerkt. Het autoverkeer zou dan verdeeld worden over twee routes, maar beide wegen zouden toch zo druk blijven dat fietstunnels en geluidsafscherming nodig zijn. Zowel uit oogpunt van verkeersveiligheid als leefbaarheid heeft het de voorkeur om het autoverkeer te concentreren op één route. 26

Verschillen en overeenkomsten tussen scenario 3 en ‘Manifest Houtense Koers’ Zoals in paragraaf 1.2 is aangegeven wordt hier een toelichting gegeven op de verschillen tussen het Manifest (bijlage 2) en het (geoptimaliseerde en meer uitgewerkte) scenario 3 uit dit onderzoek. Dit is iets anders dan de effectbeoordeling opgenomen in hoofdstuk 5 waarbij een beschouwing wordt gedaan hoe ieder scenario ‘scoort’. De verschillen die hier zijn benoemd kunnen voortkomen uit voortschrijdend inzicht of een aanpassing van de visie van ‘Manifest Houtense Koers’ door de opstellers van het Manifest. Stedenbouw De dichtheid is verhoogd ten opzichte van de verbeeldingen in het oorspronkelijke Manifest. Met de gegeven dichtheden was er beperkt ruimte langs de Oude Kromme Rijn armen, waardoor deze een stedelijk karakter (smaller dan een singel) zouden krijgen. De Manifest-groep heeft naar aanleiding van het tussentijds resultaat gevraagd de dichtheden te verhogen tot 40 woningen per hectare om zo meer wijkgroen te hebben en de armen van de Oude Kromme Rijn in de wijk meer ruimte te geven. In de ‘tegels 300x300 meter’ heeft dat geresulteerd tot enige verdichting; er is wat buurtgroen naar wijkgroen geschoven. De tegel van het Manifest is vergelijkbaar opgezet met de tegels voor groene stedenbouw die als gevolg van de uitgangspunten zijn ontwikkeld.

Er is wel een verschil: er is in de Manifest tegel meer parkeren op straat. Deze keuze is grotendeels verbonden met de keuze voor de hoeveelheid vrijstaande woningen als opgegeven door de opstellers van het Manifest. Immers, als er minder gesloten bouwblokken zijn, dan is het ook niet altijd mogelijk aan de achterzijde te parkeren. Om dezelfde reden is de weglengte ook wat meer dan oorspronkelijk geduid, al is wel het principe van zo min mogelijk weglengte gehanteerd. Groen In de uitgangspunten van het onderzoek is groen en biodiversiteit hoog op de agenda gezet en uitgewerkt in algemene principes die voor alle scenario’s gelden. De ambitie van het Manifest om een groene woonwijk te maken is op die manier vertaald. Wel is er een verschil met de beelden die in het Manifest getoond zijn. In de verbeelding Kromme Rijnpark Houten Oost (beeld Storyshapers) is een beeld getoond met veel groen en relatief weinig bebouwing. Dat beeld is niet realistisch. Ook de referentiebeelden in het document zijn ‘groener’ dan er daadwerkelijk mogelijk is gebleken bij de woningverdeling die de opstellers van het Manifest hanteren. In de uitwerking is in samenwerking met de opstellers van het Manifest gewerkt om een haalbaar scenario te maken met veel groen. Dat resulteert in een groene woonwijk, maar is anders dan eerder voorgesteld.

Duurzaamheid Ten aanzien van duurzaamheid speelt een deel van de ambities zich af op een lager schaalniveau. Voor alle scenario’s zijn duurzame uitgangspunten geformuleerd, maar op het schaalniveau van het gebied van de ontwikkelingslocatie, waar het scenario over gaat, en daarmee dus ook voor scenario 3, zijn deze algemeen benoemd, maar is nog geen specifieke ruimtelijke doorvertaling te geven van bijvoorbeeld circulariteit en waterbeheer. Woningbouwprogramma Het programma van scenario 3 kent geen wezenlijke verschillen ten opzichte van het oorspronkelijke Manifest. Het woonmilieu met dichtheid, differentiatie en aantallen komt daarbij overeen met de 27

abstractere uitgangspunten van het Manifest. Wel zijn een aantal aspecten nader en concreter uitgewerkt (zoals woonmilieus en woningtypologieën).