RIB.23.024 Woondeal
Tekst van het document
Westelijke Mijnstreek De 4 gemeenten Beek, Beekdaelen7, Sittard-Geleen en Stein vormen samen de subregio Westelijke Mijnstreek. Door de veelzijdige samenstelling van gemeenten variëren de woonmilieus van landelijk tot stedelijk. Een recent woningbehoefteonderzoek geeft aan dat er een regionale behoefte is aan 2875 woningen (bruto) voor de periode 2022 t/m 2030. Ontwikkelingen in de Westelijke Mijnstreek staan niet stil. De verwachting is dat de komende jaren de werkgelegenheid van de Brightlands Campus zal groeien. Ook neemt het aantal internationale werknemers binnen de regio toe. Dit is veelal direct gerelateerd aan de bedrijvigheid op het bedrijventerrein Maastricht Aachen Airport. Daarnaast zijn er verschillende gemeentelijke ambities met een focus op het transformeren en herstructureren van de woningvoorraad, het bouwen van tijdelijke woningen, en het ontwikkelen van een stationsomgeving. Daarom is er binnen de regio, aanvullend op de bruto woningbouwopgave, een woningbouwambitie van ten minste 1650 woningen. Binnen de Westelijke Mijnstreek hebben verschillende woningbouwprojecten van de Provincie Limburg en het Rijk steun ontvangen vanuit financiële regelingen. Voorbeelden hiervan zijn: het Volkshuisvestingsfonds, Kader Kwaliteit Limburgse Centra, Stimuleringsregeling Wonen, Impulsaanpak winkelgebieden en de Versnellingsafspraken BO MIRT. Daarnaast is er samen met
7
De gemeente Beekdaelen neemt deel aan de subregionale bestuurlijke overleggen van zowel Parkstad Limburg als de Westelijke Mijnstreek. De aantallen zijn meegenomen bij de subregio Parkstad Limburg.
49
de subregio Maastricht-Heuvelland een aanvraag ingediend voor de 4e tranche Regio Deals met de naam InGenieus, Groen en Gezond.
Werkwijze Regio Zuid-Limburg De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, destijds opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten (inmiddels 16 als gevolg van herindeling) vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen gemeenten met de gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft, leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. De subregionale woningbouwprogrammeringen worden geënt op de SVWZL en zijn integraal onderdeel van die structuurvisie. De Stadsregio Parkstad Limburg werkt al meer dan vijftien jaar intensief regionaal samen op het gebied van wonen en volkshuisvesting. De zeven Parkstadgemeenten werken samen in de bestuurlijke samenwerking van de Gemeenschappelijke Regeling Stadsregio Parkstad Limburg. Op regionale schaal is al stevig invulling gegeven aan het woonbeleid en aan regionale prestatieafspraken over woningbouw en volkshuisvesting.
Zoals de 7 Parkstadgemeenten hierin hun bevoegdheden op regionale schaal belegd hebben, zo hebben de 9 woningcorporaties binnen de regio zich verenigd in het samenwerkingsverband van het Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad Limburg en worden huurdersorganisaties van de corporaties vertegenwoordigd door het Regionaal Overleg Huurdersorganisaties Parkstad Limburg. De samenwerking met marktpartijen is jarenlang vanwege het slechte investeringsklimaat niet vanzelfsprekend geweest, maar heeft mede met ondersteuning van BZK weer een impuls gekregen, waarbij door het bundelen van initiatieven, vernieuwing niet alleen in goede gebieden, maar ook in kwetsbare eenzijdige gebieden een kans krijgt.
50
Huisvestingsopgave Woonregio Zuid-Limburg: van provinciale naar regionale opgave Zuid-Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 7.849 woningen, waarvan 5.640 (72% %) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede periode is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel Onderstaande tabel c1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen (T) in de twee perioden (I en II) Tabel c1: De Woondeal overzichtstabel Regio Zuid-Limburg: 2022 – 2030
Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aantal woningen in harde plancapaciteit
Betaalbaarheid
SH
MH
GK
SH
MH
I
4.794
4.728
2.356
2.534
367
485
1.191
n.b.
II
9.201
8.696
346
1.005
177
197
781
n.b.
I
2.423
2.511
2.123
973
350
405
681
n.b.
II
4.352
4.421
315
1.457
1.265
0
1.749
n.b.
I
655
1.001
655
308
160
58
244
n.b.
II
2.220
1.970
516
379
172
91
365
n.b.
TOTAAL
23.645
23.327
6.311
6.656
2.491
1.236
5.011
n.b.
MH
PSL
WM
Aantal woningen door woningcorporaties
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel 2. Tabel c2. De eerste termijn Woondeal Regio Zuid-Limburg per subregio: 2022 - 2024 Gemeente
Toevoegingen
Plancapaciteit
MH
4.794
4.728
PSL
2.423
2.511
WM
655
1.001
Totaal
7.872
8.240
De regio Zuid-Limburg zet zich in om, op basis van de gebleken behoefte en uitgesproken ambities, een bijdrage van 1.123 flexwoningen te leveren in de periode 2022 – 2024. Het aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in onderstaande tabel. In de regio zijn reeds 850 flexwoningen voor studentenhuisvesting gerealiseerd die minimaal tot 2030 blijven staan.
51
Met flexwonen reageert de regio snel op ontwikkelingen. Voor de periode 2025 – 2030 zal voortdurend gekeken worden naar de behoefte aan dit woonconcept. De regio Zuid-Limburg zet zich in om leegstaand vastgoed, waar mogelijk te hergebruiken/bestemmen voor de realisatie van woningen. Tabel c3. Flexwonen, herstructurering en transformatie Zuid-Limburg Periode
MH
PSL
WM
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Herstructurering door
I
683
-342
678
II
1.170
-301
n.t.b.
I
750
-525
300
II
1.250
-6.675
75
I
310
-31
70
II
40
-567
n.t.b.
4.203
8.441
1.123
Totaal
Aantal flexwoningen
Sloop woningen
Sleutelprojecten Onderstaand een overzicht van het aantal bouwlocaties dat is aangewezen als sleutelproject in de regio en die opgeteld noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Een specificatie van deze locaties en de eventuele knelpunten voor de realisatie zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel continu met elkaar het gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. Tabel c4. Sleutelprojecten Zuid-Limburg Gemeente
Aantal plannen
Toevoeging
Onttrekking
Maastricht
18 plannen
2.799
2
Eijsden-Margraten
3 plannen
54
0
Vaals
2 plannen
52
0
Beekdaelen
3 plannen
476
0
Brunssum
5 plannen
685
0
Heerlen
20 plannen
1.750
0
Kerkrade
17 plannen
361
200
Landgraaf
4 plannen
344
0
Simpelveld
3 plannen
7
18
Voerendaal
12 plannen
221
0
Beek
3 plannen
47
0
Sittard-Geleen
10 plannen
1.090
472
Stein
6 plannen
193
83
Totaal
106 plannen
8.079
775
52
53
Met opmerkingen [SvdM4]: Getal Meerssen moet nog aangepast worden
Wijziging in regiodeel ook hier doorvoeren in cijfers plaatje ZL (VV) Zie tabellen elders Meerssen (83) en Kerkrade
Met opmaak: Nederlands (standaard)
Kaart 4. Versnelling (tot 2025) en sleutelprojecten Zuid-Limburg
54
1. Subregio Maastricht-Heuvelland Woningbouwambitie Maastricht-Heuvelland: minimaal 12.000 woningen tot en met 2030 1. De gemeenten in Maastricht-Heuvelland, de Provincie, Universiteit Maastricht en Universiteit Aken hebben de verwachting dat beide universiteiten blijven groeien en dat dit naast meer studenten ook – samen met de mogelijke komst van de Einsteintelescoop – voor meer banen zal zorgen de komende 10 jaar in deze regio. Deze plusambitie zit nu nog niet verwerkt in de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030” waarop onderstaand bod is gebaseerd (zie paragraaf 1.3). Onderstaande tabel ca1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen (T) in de twee perioden (I en II) Tabel ca1: De Woondeal overzichtstabel subregio Maastricht-Heuvelland: 2022 – 2030 Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
Aantal woningen in harde plancapaciteit
Betaalbaarheid8
Aantal woningen door woningcorporaties
SH
MH
GK
SH
MH
I
4.794
4.728
2.356
2.534
367
485
1.191
n.b.
II
9.201
8.696
346
1.005
177
197
781
n.b.
T
13.995
13.424
2.702
3.539
544
682
1.972
n.b.
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel ca2. Tabel ca2. De eerste termijn Woondeal subregio Maastricht-Heuvelland per gemeente: 2022 - 2024 Gemeente
Toevoegingen
Plancapaciteit
Eijsden-Margraten
239
235
Gulpen-Wittem
128
114
Maastricht
3990
3.973
Meerssen
83
83
Vaals
190
188
Valkenburg aan de Geul
164
135
Totaal
4.794
4.728
8
Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max. van €1000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
55
3.
De regionale woningbouwambitie uit artikel 1.1 is gebaseerd op de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030”. Deze factsheets resulteren in een regionaal woonbehoefteonderzoek (2023 - 2030), dat naar verwachting in 2023 wordt vastgesteld. Op basis van het scenario woonvoorkeur migratie is er voor de regio Maastricht-Heuvelland een opgave van 4.640 reguliere woningen voorlopig geprognosticeerd (exclusief de eerder benoemde groeiambitie van de Universiteiten en van de verwachte groei van werkgevers). De indicatieve behoefte van tijdelijke woningen op basis van ditzelfde scenario is 4.356 woningen tot 2030. Deze tijdelijke woningen (die ook in permanente gebouwen met tijdelijke huurcontracten kunnen worden gerealiseerd) zijn beoogd voor de doelgroepen starters, studenten, woonurgenten met en zonder voorrang en internationale werknemers. Gezamenlijk telt dit op tot circa 9.000 woningen. Uitgaande van een plancapaciteit van 130% (rekening houdend met planuitval) houdt dit een gewenste plancapaciteit in van circa 12.000 woningen. Dit komt overeen met de regionale ambitie.
4.
Maastricht-Heuvelland werkt op gemeentelijke schaal samen met de woningcorporaties op het vlak van herstructurering en nieuwbouw. Ook marktpartijen dragen substantieel bij aan harde plancapaciteit. In Maastricht wordt daarbij gestuurd op minimaal 60% betaalbare nieuwbouw bij nieuwe woningbouwprojecten waarbij oog is voor wijk-specifieke vraagstukken. Zo wordt er gestuurd op meer sociale huur op locaties waar nu weinig sociale huur is. Naast de concentratie van sociale huur wordt hierbij ook het onderzoek Veerkracht in Maastricht als uitgangspunt bij gebruikt. Dit onderzoek maakt inzichtelijk waar de leefbaarheid in de stad onder druk staat en gebruikt dezelfde systematiek als het landelijke Aedes onderzoek naar Veerkracht in het corporatiebezit.
5.
Op grond van uitgangspunten in de lokale Woonvisies, de lokale overleggen met corporaties en marktpartijen en de behoeften - gebaseerd op de “Factsheets woningbehoefte MaastrichtHeuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030”, wordt kwalitatief en kwantitatief gestuurd op de juiste woning op de juiste plek. De woningbouwambitie (exclusief de ambitie zoals vermeld in 1.1) van 12.000 woningen tot en met 2030 betreft een bruto aantal. De lokale woningbouwambitie bestaat uit een uitbreidingsopgave en een herstructureringsopgave. Deze nieuwe woningen zijn noodzakelijk om de herstructureringsprojecten te realiseren. De nieuwbouw is namelijk nodig om doorstroom uit de beoogde herstructureringsprojecten te genereren en draagt daardoor bij aan de transformatie van de regio. De opgaven hangen dus met elkaar samen. De regio monitort periodiek de subregionale woonprogrammering en stelt deze bij op basis van actuele afspraken met corporaties en marktpartijen.
6.
De gemeenten dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. Om de woningbouwopgave uit tabel ca1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat gewenste ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij in eerste instantie specifieke aandacht voor de plannen tot en met 2024. De Provincie stuurt bovendien met de opgenomen instructieregels in de Provinciale omgevingsverordening op het adaptief programmeren (toevoegen van de juiste kwaliteit en het periodiek heroverwegen van de verouderde planvoorraad) en zet in op zaken zoals de aanpak van de stikstofproblematiek. De Provincie faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële middelen ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna.
56
Het Rijk heeft voor vier jaar extra budget van 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor uitbreiding van capaciteit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Knelpunten als gevolg van belemmeringen van de capaciteit en gebrek aan expertise bij medeoverheden en Raad van State worden geagendeerd op de woondealtafels. Desgewenst kan via de regionale versnellingstafels de landelijke versnellingstafel worden ingezet.
Flexwonen, herstructurering & transformatie 7.
De subregio levert 678 flexwoningen (250 zijn reeds gerealiseerd) die in ieder geval tot 2030 beschikbaar zijn. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten, regio en provincie en Rijk ervoor zorgen dat er na de tijdelijke exploitatie elders een volgende locatie beschikbaar komt voor die flexwoningen die een tweede periode kunnen ingaan.
8.
Met het transformeren van vastgoed en herstructurering van slechte woningen zonder toekomstwaarde wordt ruimte voor nieuwe, eigentijdse woningen gecreëerd. Daarnaast kan transformatie en herstructurering bijdragen aan de vitaliteit van steden, dorpen en gebieden. Daarom wordt landelijk gestreefd naar de realisatie van 15.000 woningen doormiddel van transformatie per jaar. Woningen worden veelal ook gerealiseerd in leegkomend vastgoed zoals winkel- en/of bedrijfspanden. De beschikbaarheid van leegstaand vastgoed laat zich niet voorspellen. Met name op dit terrein dienen kansen zich dus onaangekondigd aan en is het zaak deze kansen steeds te bezien in het licht van de totale regionale huisvestingsopgave. Ook in de regio Maastricht-Heuvelland worden woningen toegevoegd als gevolg van de transformatie van panden of locaties met een andere bestemming (functiewijziging). Dit is geen streven op zich maar een gevolg van de transformatieopgaven vanuit andere domeinen. Wanneer deze woningen al bekend zijn, zijn deze onderdeel van de totale opgave die is opgenomen in tabel 1.
9.
Hoewel nog niet bestuurlijk vastgesteld willen we wel een van de aanbevelingen uit de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030” met u delen omdat deze een belangrijk knelpunt in onze subregio onderbouwt: de transformatie van de bestaande voorraad, met name in minder courante segmenten, zal niet vanzelf plaats vinden. Dit omdat transformatie of sloop niet altijd financieel haalbaar is. Als overheden niet bewust inzetten op de transformatie van de bestaande voorraad (bijvoorbeeld door beleid, financiële bijdragen en andere instrumenten) – of de transformatie ondanks stimulering onhaalbaar blijkt – betekent dit een grotere opgave voor sloop en nieuwbouw.
De subregio Maastricht-Heuvelland draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de Zuid-Limburgse opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering. Tabel ca3. Flexwonen, herstructurering en transformatie subregio Maastricht-Heuvelland Periode
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Herstructurering door
Aantal flexwoningen
Periode I
683
342
678
Periode II
1.170
301
n.b.
Totaal
1.853
643
678
Sloop woningen*
57
* Sloopaantallen uit de lokale prestatieafspraken MH.
10. Voorstel is dat de subregio Maastricht-Heuvelland aanhaakt bij de verkenning van het Ministerie van BZK, Provincie Limburg en de regio Parkstad ten aanzien van het realiseren van de extra nieuwbouwopgave én bijdrage aan de nationale woningbouwopgave en het opvangen van de lokale druk op de woningmarkt en aangrenzende regio's zoals Aken. 11. Partijen maken afspraken over de wijze waarop gezamenlijk de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de Woondeal wordt gemonitord en besproken.
2. Sleutelprojecten Maastricht-Heuvelland In Limburg is afgesproken om alle projecten in kaart te brengen die reeds Rijks- of provinciale financiële bijdragen hebben ontvangen en te definiëren als sleutelprojecten. Het betreft uitbreiding- en/of herstructureringsprojecten. De onderstaande locaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. De locaties zijn ook in tabel 4 opgenomen. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn eveneens in tabel 4 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. Onderbouwing bijdragen en ondersteuning locaties 1. Kader Kwaliteit Limburgse centra (KLC): dit kader richt zich op het verbeteren van de woonen leefomgeving in centra in Limburg. Het kader voorziet in een integrale aanpak, vertrekkend vanuit het beleidsveld Wonen. Hiervoor komen projecten in aanmerking met een integraal en samenhangend pakket aan maatregelen, gericht op het realiseren van resultaten die inspelen op provinciale ambities in een of meer andere beleids-velden.
De provincie ondersteunt daarmee de volgende locaties reeds financieel: ‘Mheerderweg Noord’, ‘Karreweg fase II’, ‘Sprinkstraat’, ‘Studentenhuisvesting P0 locatie’, ‘Caberg-Zuidoost’, ‘Esso Maastrichterlaan en Jos Francotteweg’ en ‘Pastoerswei’. 2.
MIRT: In het BO MIRT van november 2022 zijn versnellingsafspraken gemaakt. Daarin heeft de gemeente Maastricht voor twee projecten een bijdrage van het Rijk ontvangen voor mobiliteitsmaatregelen om de realisatie van woningen te versnellen. Voor Maastricht: Geusselt e.o. betreft dit een Rijksbijdrage van € 10,5 mln. excl. btw (12,7 mln. incl. btw) voor het versnellen van ca. 972 woningen. Voor Maastricht: Trega Zinkwit betreft dit een Rijksbijdrage van € 9,5 mln. excl. btw (11,49 incl. btw) voor het versnellen van ca. 950 woningen.
3.
Volkshuisvestingsfonds (VHF): met deze uitkering kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. In deze woongebieden staat de leefbaarheid onder druk. De gemeente Maastricht heeft in het kader van de eerste tranche VHF € 4,8 miljoen (waarvan € 1,5 miljoen cofinanciering door de gemeente) verkregen voor de sloop, nieuwbouw en renovatie in de wijken Malpertuis, Pottenberg en Mariaberg.
4.
Gemeenten en provincie zetten zich in om de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise zo efficiënt mogelijk in te zetten. De provincie stelt hiervoor in de periode 2022-2024 middelen beschikbaar vanuit de flexpoolmiddelen.
5.
In verschillende sleutelprojecten lopen gemeenten tegen juridische vraagstukken aan bij het realiseren van woningen. Hiervoor kan het landelijk expertteam woningbouw worden ingeschakeld.
6.
Naast de locatie specifieke ondersteuning, ondersteunen Rijk en provincie ook via generieke (financiële) regelingen. Rijk en provincie informeren gemeenten wanneer er nieuwe regelingen opengesteld worden en fungeren als eerste vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden. 58
Sleutelprojecten Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
Tabel ca4. Sleutelprojecten subregio Maastricht-Heuvelland Gemeente
Plannaam
Toevoeging
Onttrekking
Maastricht Maastricht
Bijdrage
Trega Zinkwit
950
0
MIRT
Studentenhuisvesting Geusselt
500
0
MIRT
Maastricht
Geusselt Scheggen
336
0
MIRT
Maastricht
Studentenhuisvesting P0 locatie
265
0
KLC & RHA
Maastricht
Blauwdorp Servatius
137
38
Project stedelijke vernieuwing
Maastricht
Herontwikkeling Klevarie Klooster
123
0
RHA
Maastricht
Kantoor Adelbert van Scharnlaan
106
0
RHA
Maastricht
Caberg-Zuidoost
85
0
KLC
Maastricht
Burg. Bauduinstraat Fase 2
70
13
MIRT
Maastricht
Centrum Malpertuis
45
36
VHF
Maastricht
Mammoetflat
50
44
VHF
Maastricht
Kam – Wittevrouwenveld
30
0
MIRT
Maastricht
Proosdijveld-Biedermeier
22
0
VHF
Maastricht
Driehoek – Wittevrouwenveld
20
0
MIRT
Maastricht
Dak- en thuislozenopvang (locatie n.t.b.)
20
0
RHA
Maastricht
Woonwagens (locatie n.t.b.)
18
0
RHA
Maastricht
Stadhoudersstraat/Mondragonstraat fase 2
14
16
MIRT
Maastricht
Skaeve Huse – Toustruwe
8
0
RHA
Eijsden-Margraten
Mheerderweg Noord
19
0
KLC
Eijsden-Margraten
Karreweg fase II
19
0
KLC
Eijsden-Margraten
Sprinkstraat
16
0
KLC
Vaals
Esso Maastrichterlaan en Jos Francotteweg
34
0
KLC
Vaals
Aan de Linde
18
0
KLC
3. Betaalbaarheid 59
1.
Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat 2/3 (600.000 woningen tot en met 2030) van de nieuwe woningen in Nederland betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot max. van €1.000,- per maand (prijspeil 2020) en koopwoningen tot €355.000,-. Uitgaande van de opgave om tot en met 2030 ca. 12.000 nieuwe woningen toe te voegen, is het streven om ca. 7.200 nieuwe betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren.
2.
In de nationale prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen in Nederland tot en met 2030. In nog Maastricht-Heuvelland wordt ingezet op de bouw van ca. 3.500 sociale huurwoningen en een nog nader te bepalen aantal middenhuur woningen van corporaties.
3.
Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huur te realiseren.
4.
Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het versnellen van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.
5.
In de regio Maastricht-Heuvelland staan ca. 104.500 woningen waarvan ca. 29.000 huurwoningen van corporaties en ca. 22.750 huurwoningen van particuliere eigenaren. Dit betekent dat ca. 28% van de woningvoorraad in de regio in eigendom is van de corporaties en ca. 22% van particuliere verhuurders. Een deel van deze particuliere huurwoningen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens van € 763,47 per maand. Deze sociale en particuliere huurwoningen staan ongelijk over de regio verdeeld. Streven is om regionaal te komen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen.
6.
In Maastricht draait de gemeente, in samenwerking met de corporaties en huurdersbelangenverenigingen, en corporaties een pilot met de VoorzieningenWijzer. Met inzet van de VoorzieningenWijzer door alle betrokken uitvoeringsorganisaties (corporaties, gemeenten en partners uit het sociaal domein) wordt ingezet op het verhogen van het besteedbaar inkomen, bestrijding van de armoede- en schuldenproblematiek van bewoners met een laag inkomen en reductie van de kwetsbaarheid. Inzet is om met de nieuwe Regio Deal de VoorzieningenWijzer ook in de periode 2023 – 2025 te continueren.
60
4. Huisvesting aandachtsgroepen - Studentenhuisvesting en ouderen 1.
Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen en studenten. Door de vergrijzing telt Nederland over twintig jaar naar schatting 1,6 miljoen 80+ers. Een verdubbeling t.o.v. nu. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de behoeften van ouderen. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 170.000 nultredenwoningen en 80.000 geclusterde woonvormen die ook geschikt zijn voor ouderen. Ook is er een landelijke opgave voor ca. 40.000 woningen met verpleegzorg op basis van scheiden wonen en zorg (VPT). Deze opgaven moeten regionaal en lokaal worden uitgewerkt in Woonzorgvisies. In de nabije toekomst zullen gemeenten lokale visies voor wonen met zorg opstellen. De opgaven worden in een herijking van de woondeal voor 2024 of later en in toekomstige prestatieafspraken met woon- en zorgpartijen meegenomen Ook is er nationaal aandacht voor diverse aandachtsgroepen. Een van deze aandachtsgroepen betreft studenten. Maastricht Universiteit verwacht daarnaast de komende jaren te groeien in studentenaantallen evenals de Universiteit van Aken. De gemeente Maastricht heeft in haar studentenprogrammering geprognosticeerd dat er 2.900 studentenwoningen nodig zijn tot 2024.
5. Herstructureringsopgave Maastricht-Heuvelland 1.
Regionaal wordt tegenwoordig nu meer dan in het verleden focus gelegd op kansrijke nieuwbouw-proposities, de uitbreiding daarvan en de versnelling van de realisatie van de bouwplannen en versterking van de uitvoeringskracht van de partijen gezamenlijk. Transformatie van bestaande woningen enerzijds en nieuwbouw om tot een passende woningvoorraad te komen aan de andere kant zijn twee kanten van dezelfde medaille. De balans in de woningmarkt moet gevonden worden in de samenwerking tussen markt, overheid en corporatiesector.
2.
Samen met de corporaties werken de gemeenten aan de opgaven voor herstructurering en nieuwbouw en leggen dit vast in lokale prestatieafspraken. Bij gebiedsontwikkelingen in gebieden met goedkope segmenten wordt ook gekeken naar een goede mix van betaalbare en middeldure woningen en wordt in de meer veerkrachtige wijken ook de realisatie van meer betaalbare woningen nagestreefd.
3.
Betrokkenheid van de overheid op lokaal, regionaal, provinciaal en nationaal niveau is essentieel om de basis te bieden voor een integrale aanpak van de problematische bestaande particuliere voorraad én toevoeging van kwalitatief goede particuliere woningen in combinatie met sociale huur zodat er een goede opbouw van de wijken ontstaat, met oog voor de leefbaarheid en veerkracht in de wijken. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie.
4.
Naast de nieuwbouwambitie om circa 12.000 woningen te realiseren, worden in MaastrichtHeuvelland ook ca. 650 woningen gesloopt.
5.
De regio heeft al gelden voor de herstructurering ontvangen vanuit het Volkshuisvestingsfonds: € 4,8 miljoen (waarvan € 1,5 miljoen cofinanciering door de gemeente) voor de sloop, nieuwbouw en renovatie in de wijken Malpertuis, Pottenberg en Mariaberg in Maastricht.
6.
Maastricht-Heuvelland sluit graag aan bij de langjarige samenwerking tussen BZK en de Stadsregio Parkstad Limburg, waar nieuwe publiek-private samenwerkingsvormen worden verkend en in de praktijk worden gebracht om de aanpak van de herstructureringsopgaven te bestendigen en belangen, capaciteit, kennis, kunde en kracht te bundelen.
61
7.
De partijen spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds. Maastricht-Heuvelland en Westelijke Mijnstreek hebben tevens gezamenlijk bij het ministerie van BZK een aanvraag ingediend voor een 4e ronde van de Regio Deals, waarbij in het Programma InGenieus, Groen en Gezond - Zuid-Limburg onder andere ingezet wordt op de herstructurerings- en transformatieopgaven in wijken en kernen in combinatie met leefbaarheid en sociale veiligheid.
6. Duurzaamheid 8.
Met de Nationale prestatieafspraken zijn bindende afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke inzet van corporaties die zij gaan leveren met de door afschaffing van de verhuurderheffing toegenomen investeringscapaciteit. In de afspraken wordt gesteld, dat de corporaties een koplopersrol hebben in de verduurzaming. Landelijk gaan zij tot en met 2030 675.000 woningen toekomstklaar isoleren en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij maken. Daarnaast zullen corporaties uiterlijk in 2028 alle woningen met een E-, F- of G-label moeten hebben verbeterd en gaan corporaties vanaf 2023 cv-ketels vervangen en krijgen huurders geen huurverhoging na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel.
9.
Circa 3.800 corporatiewoningen binnen de regio Maastricht Heuvelland staan op de planning om in de periode 2022-2026 gerenoveerd te worden.
10. Binnen de herstructureringsprojecten waarbij particuliere woningen worden aangepakt, worden woningen verduurzaamd. In het kader van het Volkshuisvestingsfonds heeft dit concreet vorm gekregen.
7. Kritische succesfactoren Het realiseren van de opgave is complex. Kritische succesfactoren moeten aangepakt worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is zowel inzet vanuit het Rijk nodig als vanuit provincie en gemeenten en stakeholders. Onderstaand wordt aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen locatie specifieke- en generieke ondersteuning. Voor de locaties opgenomen op kaart 4 in deze woondeal zijn de belangrijkste kritische succesfactoren en hun effecten geïdentificeerd. Een schematisch overzicht hiervan is weergegeven in bijlage 3. De in tabel 4 benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek besproken worden in de reguliere woondealoverleggen die twee keer per jaar plaatsvinden met het Rijk, de provincie en de regio’s. Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen. Voor de meeste locaties geldt dat de kritische succesfactor het vinden van een passend en haalbaar programma op een transformatielocatie is. Stijgende bouwkosten, gecombineerd met een behoefte aan betaalbare woningen op dure locaties is een grote uitdaging. De versnellingskansen zitten grotendeels in het vergroten van ambtelijke capaciteit (begeleiden initiatieven, vergunningen, etc.) en financiële middelen (o.a.
inrichting en beheer nieuwe openbare ruimte en onrendabele toppen).
7.1. Maastricht-Heuvelland specifieke knelpunten a.
Een groot deel van de woningbouwopgave in Maastricht-Heuvelland bestaat uit herstructurering, transformatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Uitdagingen zijn er op het gebied van transformatie en energetische transitie van monumentale panden en woningen in mijnbouw- en wederopbouw wijken. Daarnaast moet de bestaande woningvoorraad levensloop- of zorggeschikt worden gemaakt vanwege de vergrijzing, zodat er doorstroming kan plaatsvinden. Deze transformatieopgave is onmogelijk 62
b.
c.
d.
om te realiseren zonder nieuwbouw. Nieuwbouw kan zorgen voor doorstroming, snellere verduurzaming, betere menging van woning typologieën en goedkopere woonproducten. Veel woningbouwlocaties liggen middenin of tegen het Nationaal landschap Zuid-Limburg aan in deze regio. Dat betekent dat woningbouw zeer lastig of enkel vertraagd te realiseren is door middel van bijvoorbeeld intern/extern salderen of doordat het rijk of provincie stikstofruimte regelt. Een voorbeeld: elektrische kranen en vrachtauto’s kunnen worden gebruikt voor de bouw om de stikstofuitstoot te verminderen: maar er zijn in Europa slecht een beperkt aantal van dit soort elektrische kranen en vrachtauto’s beschikbaar. Dit levert vertraging op van de woningbouw. Vanwege deze ligging in het Nationaal landschap Zuid-Limburg is Maastricht-Heuvelland ook meer dan andere regio's aangewezen op inbreiding en herstructurering in plaats van uitbreiding door ‘bouwen aan de rand van de stad’. Inbreiding en herstructurering is complexer en daardoor kostbaarder omdat er wordt gebouwd in de bestaande structuur van stad of dorp. Door het verhogen van de bouwdichtheid vraagt dit ook om het omvormen van bestaande voorzieningen zoals groen en parkeren. Dit vergt daarnaast meer overleg met de omgeving, die vaak niet zitten te wachten op ‘meer buren’.
Extra gelden kunnen helpen om dergelijke projecten te versnellen doordat er zorgvuldiger kan worden omgegaan met participatietrajecten en er meer voorzieningen kunnen worden toegevoegd aan de omgeving waardoor projecten niet alleen in kwaliteit verbeteren maar er minder kans is op soms langdurige bezwaar en beroep procedures vanuit de omgeving. Maastricht-Heuvelland is een grensregio en deelt meer kilometers grens met België en Duitsland dan met Nederland. Toerisme, werkgelegenheid en ook de woningmarkt houdt niet op bij de grens. Om Zuid-Limburg goed te ontsluiten met de Euregio en nabije steden zoals Luik en Brussel goed bereikbaar te maken is een uitbreiding van het (inter)nationale ovnetwerk cruciaal. Naast Luik en Brussel grenst Maastricht-Heuvelland ook rechtstreeks aan de stad Aken. De regio Aken is met de Rheinisch Westfälische Technische Hochschule (46.000 studenten), de Fachhochschule (15.000 studenten) en het Forschungscentrum Jülich (7.100 medewerkers) een belangrijk kenniscentrum. Aken is in Noordrijn-Westfalen ‘startup stad #1’. Dit gaat gepaard met een grote woondruk aan de Duitse zijde. Om interessant te worden voor woningzoekenden in Luik en Aken is goed grensoverschrijdend openbaar vervoer een belangrijke randvoorwaarde, naast uiteraard andere vervoersmodaliteiten.
7.2. Kritische succesfactoren a.
b.
Voldoende en structurele rijksmiddelen: veel gemeentes hebben zelf weinig tot geen grondbezit en zijn afhankelijk van andere partijen zoals corporaties en ontwikkelaars voor de realisatie van woningbouw. Betaalbaarheidseisen zorgen er vaak voor dat plannen niet tot uitvoering komen of vertraging oplopen door een grote onrendabele top. Om deze kosten te kunnen dekken is financiële ondersteuning van het Rijk nodig. Dit knelpunt zal groter worden indien de opgave om twee derde betaalbaar te bouwen wordt meegerekend. Voor het op peil brengen en houden van de woningbouw is bovendien structurele financiële steun van het rijk nodig in plaats van losse incidentele regelingen met wisselende criteria waar gemeentes nu steeds los van elkaar aanspraak op moeten proberen te maken. Daar komt bij dat veel van de regelingen niet geschikt zijn voor veel (Zuid-)Limburgse gemeenten. Ze ligt de grens voor de komende tranche van de Woningbouwimpuls ongunstig voor veel van de kleinere en grotere gemeenten en kan er geen of beperkt aanspraak worden gemaakt. Het doel van het Volkshuisvestingsfonds past goed bij onze opgaven. Wij voorzien echter ook een hulpvraag bij de transformatie- en sloopopgave. In sommige wijken zullen oude woningen op termijn moeten wijken voor minder maar kwalitatief betere woningen.
Dit soort ontwikkelingen willen we niet alleen financieren door dure woningen terug te bouwen waar geen behoefte aan is. Extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten: wat de woningbouwopgave betreft komen er de laatste tijd steeds meer taken en verantwoordelijkheden op gemeenten af en de woningbouwopgave is complexer geworden. Ook is er aanvullende wet- en regelgeving vanuit het rijk in de maak betreffende de regie op de volkshuisvesting en de implementatie van de Omgevingswet. Dit vraagt om vergroting van de ambtelijke capaciteit bij gemeentes op het 63
d.
e.
f.
g.
gebied van beleid, vergunningen en handhaving. Er is behoefte aan ‘handjes’ voor de uitvoering en het versnellen van de opgaven. c. Investering in infrastructuur en mobiliteit: Aanvullend op eerdergenoemd knelpunt van de (inter)nationale ov-verbindingen is er bij veel woningbouwplannen sprake van lokale infrastructurele uitdagingen. Bij binnenstedelijke of binnen dorpse inbreidingen en transformaties spelen diverse zaken die om investeringen vragen. De kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte en combinaties van andere ruimtelijk opgaves zoals het tegengaan van hittestress, het stimuleren van wandelen en fietsen, bereikbaarheid van ov, fiets- en auto parkeren. Ook hierbij geldt dat behoefte is aan structurele middelen die niet versnipperd zijn over meerdere regelingen. Landelijke aanpak stikstofproblematiek: gemeentes en provincie houden nauw de ontwikkelingen rondom stikstof in de gaten en wat de juridische implicaties hiervan kunnen zijn. Er is behoefte aan een integrale landelijke aanpak. Mogelijkheid om betaalbare koop en huur langdurig juridisch te kunnen verankeren. Termijnen zijn nu landelijk vastgesteld op 15 jaar. Indien het rijk zorgt voor wet- en regelgeving die langdurige juridische verankering van betaalbare koop en huur mogelijk maakt draagt dit bij aan de structurele oplossing van het tekort aan betaalbare woningen.
Met de huidige verankering van maximaal 15 jaar worden maatschappelijke gelden feitelijk ingezet voor het creëren van tijdelijke oplossingen. Advies is om langdurige verankering vast te leggen door een meer expliciete link te leggen tussen de realisatie van betaalbare huur door de toegelaten instellingen. Tijdige aanvoer en beschikbaarheid van bouwmaterieel en bouwpersoneel blijft een kwetsbare succesfactor waarbij landelijk bouwprojecten elkaar kunnen beconcurreren bij aanhoudende tekorten. Wellicht kan het Rijk hier landelijk een regierol op pakken. De Provincie faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële middelen ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna.
64
2. Subregio Parkstad Limburg Onderstaande tabel 1cb geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen (T) in de twee perioden (I en II) Tabel cb1: De Woondeal overzichtstabel subregio Parkstad: 2022 – 2030 Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)9
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal
Aantal woningen in harde plancapaciteit11
woningen)10
Betaalbaarheid*
Aantal woningen door woningcorporaties
SH
MH
GK
SH
MH
350
405
681***
n.t.b.
I
2.423*
2.511
2.123
973
II
4.352
4.421
315
1.457
1.265
1.749
n.t.b.
T
6.775**
6.932*
2.438*
2.430
2.020
2.430****
n.t,b.
* Op basis van de provinciale plancapaciteitsmonitor Limburg (PCM) **Op basis van de bestuurlijke afspraken uit de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van 15 december jl. (onderlegger: WBO Parkstad 2022 – 2032) *** Op basis van het strategisch voorraadbeleid van de corporaties (peildatum 01/07/2021) **** Op basis van informatie van Aedes (NPa corporaties)
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel cb2. Tabel cb2. De eerste termijn Woondeal subregio Parkstad per gemeente: 2022 – 2024* Gemeente
Toevoegingen
Plancapaciteit
Beekdaelen
213
236
Brunssum
816
895
Heerlen
499
475
Kerkrade
512
517
Landgraaf
167
167
Simpelveld
114
114
Voerendaal
102
107
Totaal
2.423
2.511
* op basis van de provinciale plancapaciteitsmonitor Limburg (PCM)
De subregio Parkstad Limburg draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering.
9 De daadwerkelijke toevoegingen (dus exclusief sloop) 10 Aantal woningen van de bruto toevoegingen die in de plancapaciteit zijn opgenomen. 11 ‘Harde plancapaciteit’ zijn die plannen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan
65
Tabel cb3. Flexwonen, herstructurering en transformatie subregio Parkstad Periode
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)*
Herstructurering door
Periode I
750
525*
300
Periode II
1.250
6.675
75
Totaal
2.000
7.200**
375
Sloop woningen
Aantal flexwoningen
* op basis van de provinciale plancapaciteitsmonitor Limburg (PCM) ** 90% van de sloopopgave van 8.000 woningen (uit het WBO Parkstad 2022 - 2032)
66
1. Woningbouwambitie Subregio Parkstad: minimaal +6775 woningen tot en met 2031 1.1 We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en de mismatch tussen vraag en aanbod te reduceren, is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Minimaal 26.550 van deze woningen worden gerealiseerd in provincie Limburg, waarbij een ambitie is om 20.000 extra woningen te realiseren bovenop deze opgave. De regio Parkstad heeft de ambitie om in de periode 2022 – 2031 in totaal minimaal 7.500 woningen te realiseren. De regio Parkstad zet zich daarom in om, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in de periode 2022 – 2030 minimaal 6.775 woningen (90% van 7.500 woningen) te bouwen, zoals aangegeven in de onderstaande opgave (tabel 1). 1.2 Elke gemeente in de subregio Parkstad neemt een fair share van de regionale ambitie. We maken daarom afspraken over de (minimale) opgave per gemeente: o Gemeente Beekdaelen zet zich in voor de realisatie van 900 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave. o Gemeente Brunssum zet zich in voor de realisatie van 900 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave.
o Gemeente Heerlen zet zich in voor de realisatie van 2250 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave. o Gemeente Kerkrade zet zich in voor de realisatie van 1250 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave. o Gemeente Landgraaf zet zich in voor de realisatie van 800 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave. o Gemeente Simpelveld zet zich in voor de realisatie van 225 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave. o Gemeente Voerendaal zet zich in voor de realisatie van 450 woningen als gemeentelijk aandeel in de regionale opgave Tabel 1: subregionale aandeel in de provinciale opgave Aantallen subregio Parkstad Jaartal Bruto Beschikbare nieuwbouw netto (te plancapaciteit realiseren (aantal woningen) woningen)
2022 2023 2024 2025 2030 Totaal
Aantal woningen in harde plancapacit eit
Betaalbaarheid
Sociale huurwoni ngen
553 691 1.211 4.320
6.932
2.438
457 301 454 1.218
Huurwonin Koopwonin gen vanaf gen onder de sociale de huurgrens €355.000 tot €1000 per maand 17 47 110 135 223 223 1.265
6.775
6.932
2.438
2.430
2.020
Aantal woningen door woningcorporaties Sociale Midden huurwo huurwo ningen ningen
295 299 135 1.701
n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.
2.430
n.t.b.
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de aantallen op subregionaal niveau.
67
1.3 De Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering is een door het Algemeen Bestuur van de Stadsregio Parkstad Limburg ingesteld bevoegd orgaan, werkzaam op het beleidsterrein Wonen en Herstructurering. De Bestuurscommissie bestaat uit zeven portefeuillehouders wonen van de gemeenten in Parkstad en wordt voorgezeten door een voorzitter die uit het midden van de Bestuurscommissie benoemd is. De Bestuurscommissie kan op het beleidsterrein Wonen en Herstructurering op grond van de bevoegdheden die zij verkregen heeft, zelfstandig op college-niveau besluiten nemen die voor de zeven Parkstadgemeenten (zelf)bindend zijn. Verder heeft de Bestuurscommissie de verantwoordelijkheid voor de coördinatie van-, het aanjagen en het realiseren van regionale ambities op het gebied van wonen en herstructurering. 1.4 De regionale woningbouwambitie uit artikel 1.1 is ontleend aan het regionale woonbehoefteonderzoek (2022 - 2032), dat op 2 februari 2022 is vastgesteld als bouwsteen voor de nieuwe Woonvisie, waarvan de behandeling in voorjaar van 2023 door de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de Stadsregio Parkstad Limburg en de 7 gemeenteraden voorzien is.
De bevindingen van het Regionale Woonbehoefteonderzoek zijn door de 9 corporaties binnen Parkstad (verenigd in het Regionaal Overleg Woningcorporaties) en door stakeholders uit de markt (projectontwikkelaars en makelaars) onderschreven. In dezelfde vergadering van 2 februari 2022 heeft de Bestuurscommissie de bevindingen van een verdiepingsonderzoek naar de behoefte aan middenhuur op de schaal van Parkstad, van de 7 Parkstadgemeenten en de 19 stadsdelen daarbinnen vastgesteld. 1.5 Parkstad heeft een regionaal aanvalsplan nieuwbouw opgesteld en werkt vanuit de regionale prestatieafspraken sinds een aantal jaren samen met de corporaties aan een meerjarenprogrammering voor herstructurering en nieuwbouw. De samenwerking met marktpartijen is de laatste jaren ook versterkt en programmatisch door vertaald met als doel om de komende jaren tot nog meer harde plancapaciteit te komen. Daarbij wordt op regionale schaal zoet met zuur gecombineerd, zodat plannen op lokaal niveau van de grond kunnen komen en bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid.
1.6 Op grond van uitgangspunten in de Regionale Woonvisie, de behoeften uit het Regionaal Woonbehoefteonderzoek en de inhoudelijke beleidskeuzen van de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering daarbij (op korte termijn verhoogde inzet en woningbouwambitie om aan te sluiten bij de huidige behoefte in de praktijk en om de regio aantrekkelijk te houden of te maken voor mensen van buiten de regio), wordt kwalitatief en kwantitatief gestuurd op de juiste woning op de juiste plek. De woningbouwambitie van 7.500 woningen tot en met 2031 betreft een bruto aantal. De regionale woningbouwambitie bestaat uit een ‘uitbreidingsopgave’- én een ‘herstructureringsopgave’. Nieuwe woningen zijn ook noodzakelijk om herstructureringsprojecten (versneld) te realiseren en dragen bij aan de transformatie van de regio. De opgaven hangen met elkaar samen. De Stadsregio monitort periodiek de woonbehoefte-ontwikkeling en stelt proactief de ambitie en programmering bij. 1.7 In opdracht van de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering zijn de aanbevelingen in het Woonbehoefteonderzoek (2022-2032) in acht genomen. Deze houden het volgende in: 1.7.1
De woningmarkt in de regio heeft de komende jaren te maken met grote kwalitatieve en kwantitatieve opgaven. De kwalitatieve vraag zal op termijn verschuiven, waardoor het zaak is proactief te programmeren met oog voor de juiste kantelpunten die zich de komende 10 jaar eventueel voordoen zoals bijvoorbeeld veranderende migratiecijfers of huishoudensontwikkelingen. Er moet flexibel worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen. De Stadsregio werkt met een robuuste woningmarktprogrammering waarin aandacht bestaat voor nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad, waarin de balans voorop staat tussen het toevoegen van woningen die voorzien in een kwalitatieve behoefte en het beperken van (op termijn mogelijke) negatieve effecten in de incourante bestaande voorraad;
68
1.7.2
1.7.3 1.7.4
Prioriteer uitvoering van plannen met duidelijk aantoonbare behoefte (levensloopgeschikt, doorstroming, in bestaande voorraad). Gemeenten leggen focus op prioritaire woningbouwprojecten om de woningbouw te versnellen; Realiseer flexibele en tijdelijke woonvormen voor vraag op de korte termijn; Programmeer binnen de gouden driehoek: vooral gericht op middenhuur, zodat meer uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop mogelijk wordt t.b.v. doorstroom van middeninkomens.
1.8 De gemeenten dragen zorg voor voldoende (kwantitatieve en kwalitatieve) plancapaciteit. Dit doen de gemeenten door voor de periode 2025-2030 ten minste 130% gewenste plancapaciteit aan te houden ten opzichte van de te realiseren woningen. 1.9 De gemeenten dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. Inmiddels heeft regionaal een verkenning plaatsgevonden naar knelpunten in procedures en uitvoeringskracht die leiden tot vertraging in de ontwikkeling van initiatieven en de realisatie van bouwplannen en is een handreiking voor de 7 gemeenten beschikbaar gesteld. De uitrol hiervan vraagt om veranderingen binnen de organisaties van gemeenten en ontwikkelende partijen en in de onderlinge samenwerking. In hoofdstuk 3 wordt hierop nader ingegaan. 1.10 Om de woningbouwopgave uit tabel 1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat gewenste ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij in eerste instantie specifieke aandacht voor de plannen tot en met 2024. De gemeenten zullen prioritaire plannen voorop stellen en waar mogelijk procedures versnellen.
De Provincie stuurt bovendien met de opgenomen instructieregels in de Provinciale omgevingsverordening op het adaptief programmeren (toevoegen van de juiste kwaliteit en het periodiek heroverwegen van de verouderde planvoorraad). Het Rijk heeft voor vier jaar extra budget van 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor uitbreiding van capaciteit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Knelpunten als gevolg van belemmeringen van de capaciteit en gebrek aan expertise bij medeoverheden en Raad van State worden geagendeerd op de woondealtafels. Desgewenst kan via de regionale versnellingstafels de landelijke versnellingstafel worden ingezet. 1.11 In Parkstad wordt flexwonen gezien als kans om verschillende knelpunten te doorbreken en doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en om tot versnelling van de woningbouw te komen. Met het concept flexwoningen komen door kortere procedures en realisatietermijnen, woningen beschikbaar voor starters, senioren en andere doelgroepen die met spoed een woning nodig hebben en die er op dit moment niet tussen komen. Flexwoningen kunnen ook een bijdrage leveren als ‘wisselwoning’, in het geval van herstructureringsprojecten.
Zo wordt de druk op de woningmarkt verlicht en creëren we de mogelijkheid voor inwoners om in de vertrouwde omgeving tijdelijk woonruimte te vinden in afwachting van de realisatie van permanente woningen in de gebiedsontwikkelingen. Landelijk wordt gestreefd naar het versnellen van de realisatie van 15.000 flexwoningen per jaar. Hierbij wordt ingezet op kwalitatief hoogwaardige woningen. De regio zet zich in om hieraan een bijdrage van minimaal 375 flexwoningen te leveren. Dit aantal is onderdeel van de totale opgave van 6775 woningen tot en met 2030 (tabel 1). Dit correspondeert met een aandeel van circa 5% flexwoningen in relatie tot de totale bruto bouwopgave tot en met 2030. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten, regio en provincie en Rijk ervoor zorgen dat er na de tijdelijke exploitatie elders een volgende locatie beschikbaar komt voor die flexwoningen die een tweede periode kunnen ingaan. Mocht in de periode 20252030 meer behoefte zijn aan flexwoningen, dan zal dit in een herijking of actualisatie van de woondeal worden opgenomen. 69
Met opmerkingen [ZvdK5]: Opmaak/uitlijning nog aanpassen
1.12 Met het transformeren van vastgoed en herstructurering van slechte woningen zonder toekomstwaarde wordt ruimte voor nieuwe, eigentijdse woningen gecreëerd. Daarnaast kan transformatie en herstructurering bijdragen aan de vitaliteit van steden, dorpen en gebieden. Daarom wordt landelijk gestreefd naar de realisatie van 15.000 woningen doormiddel van transformatie per jaar. Woningen worden veelal ook gerealiseerd in leegkomend vastgoed zoals winkel- en/of bedrijfspanden. De beschikbaarheid van leegstaand vastgoed laat zich niet voorspellen. Met name op dit terrein dienen kansen zich dus onaangekondigd aan en is het zaak deze kansen steeds te bezien in het licht van de totale regionale huisvestingsopgave. Ook in de regio Parkstad worden woningen toegevoegd als gevolg van de transformatie van panden of locaties met een andere bestemming (functiewijziging). Dit is geen streven op zich maar een gevolg van de transformatieopgaven vanuit andere domeinen. Deze woningen zijn onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1.
Tabel 2: Subregionale opgaven op het gebied van flexwonen en transformatie
Aantallen subregio Parkstad Jaartal Aantal Aantal woningen flexwoningen* door transformatie** 2022300 750 2024 2025 75 1.250 2030 Totaal
375
2.000
Herstructureringsopgave door sloop van woningen 525** 6.675
7200***
* op basis van de individuele ambities van wethouders ** op basis van de PCM *** 90% van 8.000 woningen (uit het WBO Parkstad 2022 - 2032) 1.9
Het Ministerie van BZK, Provincie Limburg en de subregio Parkstad verkennen hoe een extra nieuwbouwopgave kan worden gerealiseerd én kan bijdragen aan de nationale woningbouwopgave en aan het benutten van kansen van de druk op de woningmarkt in Aken.
1.10 Partijen maken afspraken over de wijze waarop gezamenlijk de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de woondeal wordt gemonitord en besproken.
2. Sleutelprojecten Parkstad 2.1 In Limburg is afgesproken om alle projecten in kaart te brengen die reeds Rijks- of provinciale bijdragen hebben ontvangen en te definiëren als sleutelprojecten. Het betreft uitbreidingen/of herstructureringsprojecten. De onderstaande locaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. De locaties zijn ook in tabel 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. Ondersteuning locaties 2.2 Parkstad Limburg kent een specifieke opgave. De herstructurering van de slechte (particuliere) woningvoorraad is kostenintensief en de gemiddeld lage WOZ-waarden in de bestaande woningvoorraad maken dat het verdienmodel voor nieuwe woningbouw beperkt is. De 70
regionale woonopgave is hierdoor deels onrendabel en de investeringsbereidheid van beleggers in deze opgave is gering. 2.3 Tijdens het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving in het voorjaar 2022 is een eerste ronde versnellingsafspraken gemaakt. In deze regio heeft Kerkrade Centrum een bijdrage van €7.562.500,- ontvangen voor het verbeteren van de infrastructuur en de bereikbaarheid. Hiermee kunnen versneld 290 woningen gerealiseerd worden. De bouw hiervan wordt gestart in 2023. In het BO MIRT van november 2022 is een tweede ronde versnellingsafspraken gemaakt. Daarin heeft Heerlen een bijdrage van €6,1 miljoen ontvangen voor mobiliteitsmaatregelen in Heerlen Centrum om de realisatie van 887 woningen te versnellen. De bouw is reeds gestart in 2022. 2.4 In de eerste drie tranches van de woningbouwimpuls is in totaal €4.532.241,- toegekend vanuit het Rijk aan de Parkstad. Het gaat om het programma Urban Wonen Heerlen. Met de bouw van 697 aantal woningen is gestart in 2022. 2.5 In 2023 wordt door het Rijk de vijfde tranche van de woningbouwimpuls opengesteld. In de vijfde tranche is het mogelijk om regionale aanvragen in te dienen met een minimum aantal van 200 woningen voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners. Stadsregio Parkstad Limburg spant zich in om een regionale aanvraag in te dienen voor locaties in Beekdaelen, Brunssum, Kerkrade enLandgraaf.
De gemeente Heerlen spant zich in om een aanvraag in te dienen voor woningbouwlocaties in Heerlen (Noord). 2.6 Gemeenten en provincies zetten zich in om de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise zo efficiënt mogelijk in te zetten. 2.7 In verschillende sleutelprojecten lopen gemeenten tegen juridische vraagstukken aan bij het realiseren van woningen. Hiervoor kan het landelijk expertteam woningbouw worden ingeschakeld. 2.8 Naast de locatie specifieke ondersteuning, ondersteunen Rijk en provincie ook via generieke (financiële) regelingen. Rijk en provincie informeren gemeenten wanneer er nieuwe regelingen opengesteld worden en dienen als eerste vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden. 2.9 Voor de regio is het belangrijk dat regelingen passen bij de regionale opgave. Stadsregio Parkstad Limburg en het ministerie van BZK blijven in gesprek over de werkwijze van de instrumenten en eventuele aanpassingen hierin. Het Rijk betrekt de Stadsregio Parkstad Limburg bij de (door)ontwikkeling van en mogelijke aanpassingen die beter aansluiten op specifieke problemen, zoals geschetst in artikel 2.2.
71
Tabel cb4: Kenmerken en aantal woningen sleutelprojecten per gemeente Sleutelprojecten regio Parkstad Gemeente
Locatie
Bijdrage
Uitbreiding
Herstruct urering
Totaal aantal woningen
Beekdaelen
Centrum Schimmert
KLC
103
103
Tiny Houses
KLC
11
11
Brunssum
Volkshuisvestingsfondsprojecten Beekdaelen Brunssum Centrum
Heerlen
Volkshuisvestingsfondsprojecten Brunssum Heerlen Centrum
VHF, Regio Deal, KLC Regio Deal, KLC, Transformat iefonds VHF
362
362
256
256
488
488 1002
1002
41
45
Herontwikkeling Giessen Bautsch
WBI, MIRT, Regio Deal DUB
Regio Dealprojecten Heerlen Noord
Regio Deal
309
309
Volkshuisvestingsfondsprojecten Heerlen Noord
VHF
364
364
Aldenhofpark
SPUK via Provinice
24
24
Doorstroomwoningen / Skaeve Huuze
26
26
290
290
Kerkrade
Kerkrade Centrum
SPUK huisvesting kwetsbare doelgroepen SPUK via Provincie MIRT
Landgraaf
Volkshuisvestingsfondsprojecten Kerkrade Kloosterstraat 1-3
VHF, Regio Deal, DUB KLC
11
11
Hoogstraat
Regio Deal
65
65
Lauradorp
Regio Deal, KLC, DUB VHF, Regio Deal, KLC, DUB Regio Deal, DUB, KLC DUB
Volkshuisvestingsfondsprojecten Landgraaf Simpelveld
Herontwikkeling Schilterstraat IDOP Bocholtz / herontwikkeling de Baan
Voerendaal
854
854
50
50
218
218
70
70
36
36
3
3
Open Club Klimmen
Regio Deal, DUB KLC, DUB
25
25
Houtstraat / dr. Poelstraat
KLC
20
20
Voerendaal Centrum
72
Raadhuisstraat 3
KLC
6
6
Skaeve Huse
SPUK
1
1
Totalen
1884
4635
2751
3. Versnelling via de aanpak ‘Parkstad: Proactief en Snel’ 3.1 De bestuurlijke ambitie in Parkstad om minimaal 6775 woningen tot en met 2030 te realiseren , gelet op de huidige realisatiecijfers, om actie. Er is een snelle en proactieve aanpak nodig. De nieuwe woonvisie biedt kansen om het tempo van de realisatie beter op de ambitie aan te sluiten. Het is cruciaal dat er gewerkt wordt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. Hiervoor wordt de aanpak ‘Parkstad: Proactief en Snel’ nader uitgewerkt.
3.2 In Parkstad werken regionale partijen van oudsher via netwerksturing aan het realiseren van woonopgaven. Om de aanpak ‘Parkstad: Proactief en Snel’ te implementeren wordt ingezet op het verder versterken van de samenwerking met woningmarktpartners.
3.3 Er is in Parkstad al veel ervaring met regionale sturing op de woningbouwopgaven (regionale woonvisie en regionale prestatieafspraken, regionale woningmarktprogrammering Regio Deal en Volkshuisvestingsfonds). De komende jaren worden de kansen onderzocht om de slagkracht te vergroten en krachten te bundelen in de uitvoering, door vanuit gezamenlijk belang en onderling vertrouwen elkaars capaciteit en kennis beter te benutten. 3.4 De aanpak ‘Parkstad: Proactief en Snel’ focust zich op (1) het verstevigen van de regionale visie op nieuwbouw in de Woonvisie, (2) de bouwstroom op gang te houden, (3) prioritering (triage) om tot uitvoering te komen en (4) massa op de schaal van Parkstad te maken. 3.5 In 2023 zal de nieuwe Woonvisie worden behandeld in gemeenteraden. Daarnaast is de regio voornemens om in 2023 te starten met een experiment ‘Vergunning in één dag’ in samenwerking met het Expertteam Woningbouw. De mogelijkheden voor implementatie van ‘de 100-dagen aanpak’ en ‘de Bouwstroom’ worden actief verkend. 3.6 De regio onderzoekt de mogelijkheden van een regionale programmatische aanpak gericht op flexibele woonvormen. Het gaat over flexwoningen, kluswoningen of andere vormen van conceptueel bouwen. De bouw van flexibele woonvormen kan ook leiden tot een versnelling van de woningbouwproductie. Aan het ministerie van BZK wordt ondersteuning gevraagd.
3.7 Waar mogelijk maken gemeenten gebruik van de mogelijkheden die de Stimuleringsaanpak flexwonen van het Rijk biedt.
4. Betaalbaarheid 4.1 Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat tweederde (600.000 woningen tot en met 2030) van de nieuwe woningen in Nederland betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot max. van €1000 per maand (prijspeil 2020) en koopwoningen tot €355.000. Uitgaande van de opgave om tot en met 2030 minimaal 6.775 nieuwe woningen toe te voegen, dienen er minimaal 4450 nieuwe betaalbare huur- en koopwoningen te worden gerealiseerd. 4.2 In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen in Nederland tot en met 2030. In Parkstad wordt ingezet op de bouw van minimaal 2.430 sociale huurwoningen en nog een nader te bepalen aantal middenhuur 73