RIB.23.024 Woondeal

woningen van corporaties. Daarnaast draagt ook ‘inponding’ bij aan de vergroten van de sociale huurwoningvoorraad. 4.3 Ook is in de Nationale Prestatieafspraken reeds opgenomen dat het aantal woningen met een huurprijs tot 550 euro (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad niet afneemt. In de regio Parkstad Limburg had in 2020 naar schatting 41,7% van de corporatiewoningen in de voorraad een huurprijs van 550 euro of minder. De inzet bij regionale en lokale prestatieafspraken is dat dit niveau in ieder geval tot 2025 gelijk blijft. 4.4 Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huur te realiseren. 4.5 Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het versnellen van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.

4.6 Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 Nationaal 350.000 betaalbare koop- en midden huurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘betaalbaar wonen’ is dan ook opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. De regio zet zich in voor de realisatie van minimaal 2.700 middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen. Dit is 40% van de totale opgave. 4.7 In het kader van de regionale prestatieafspraken is gezamenlijk met de corporaties onderzoek verricht naar de behoefte aan middenhuur en wordt overgegaan tot programmering daarvan. Hierbij is participatie van het Rijk wenselijk omdat die middenhuur niet door de markt wordt opgepakt. 4.8 In de regio Parkstad Limburg staan 38.399 sociale huurwoningen van corporaties. Dit is (afgerond) 30% van de woningvoorraad in de regio. Daarnaast zijn er ook particuliere huurwoningen, die worden verhuurd onder de liberalisatiegrens van € 763,47 per maand. Deze woningen staan ongelijk over de regio verdeeld. In de nieuwe Woonvisie worden hier regionaal afspraken over gemaakt.

In het beleidsprogramma ‘een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt ingepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen, dan zij nu in de voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte naar deze woningen. 4.9 In het kader van de Regio Deal hebben gemeenten en corporaties (met steun van de Rijksoverheid, Provincie Limburg en de Stadsregio Parkstad Limburg) de VoorzieningenWijzer geïmplementeerd. Met inzet van de VoorzieningenWijzer door alle betrokken uitvoeringsorganisaties (corporaties, gemeenten en partners uit het sociaal domein) wordt ingezet op het verhogen van het besteedbaar inkomen, bestrijding van de armoede- en schuldenproblematiek van bewoners met een laag inkomen. Ervaring leert inmiddels, dat dit de gezinnen regiobreed gemiddeld een financieel voordeel van meer dan €650 oplevert .

Dit instrument wordt in ieder geval ingezet bij herstructureringsprojecten, waar

74

woningcorporaties en gemeenten ‘achter de voordeur’ komen. Inzet is om met de nieuwe Regio Deal de VoorzieningenWijzer ook in de periode 2023 – 2025 te continueren.

5. Huisvesting aandachtsgroepen - Wonen voor ouderen 5.1 Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing telt Nederland over twintig jaar naar schatting 1,6 miljoen 80+ers. Een verdubbeling t.o.v. nu. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de behoeften van ouderen. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 170.000 nultredenwoningen en 80.000 geclusterde woonvormen die ook geschikt zijn voor ouderen. Ook is er een landelijke opgave voor ca. 40.000 woningen met verpleegzorg op basis van scheiden wonen en zorg (VPT). Deze opgaven moeten regionaal en lokaal worden uitgewerkt in woonzorgvisies. 5.2 In de Regionale Prestatieafspraken van de Stadsregio Parkstad Limburg met het ROW (de 9 corporaties in de regio verenigd in het Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad) en met het ROH (Huurdersorganisatie in de regio verenigd in het Regionaal Overleg Huurdersorganisaties) zijn afspraken gemaakt over de beschikbaarheid van woningen voor ouderen die geschikt zijn om zorg te ontvangen. 5.2.1

De corporaties binnen Parkstad hebben de zorggeschiktheid van alle corporatiewoningen inzichtelijk gemaakt en geanalyseerd welke wijken geschikt en welke wijken nog ongeschikt zijn vanwege de mismatch tussen het aanbod van geschikte woningen en de behoeften in de markt.

5.2.2

In 2020 heeft Parkstad onderzoek gedaan naar de visie van de corporaties op de huisvesting van ouderen die een aangepaste woning en/of zorg nodig hebben. Corporaties ervaren het als een probleem, dat er onvoldoende inzicht was in de toekomstige behoeften. Daarnaast ontbrak inzicht in het zorglandschap en daarmee ook inzicht in de visie, de strategie en de rolopvatting van de zorgaanbieders. Er werd gesteld, dat er sprake was van institutionele verzuiling, waardoor niemand het hele zorgveld overzag en ook niemand de verantwoordelijkheid daarvoor op zich kon nemen.

5.2.3

Verder werd gesteld, dat de zwakke financiële positie van de VVT-sector risico’s meebracht bij contractvorming tussen corporaties en zorgaanbieders. De financiële positie van de VVT-sector was reeds in 2019 fors achteruitgegaan. Een op de vijf instellingen in de verpleeg- en thuiszorg maakte verlies, met als belangrijke oorzaak de stijging van personeelskosten en inhuur van externen.

5.2.4

Enkele corporaties zagen risico’s bij de samenwerking met zorgpartijen, bijvoorbeeld in de onbekendheid met de kredietwaardigheid en het borgen van de continuïteit van zorgpartijen. Dit gold met name bij investeringen van corporaties in zorgvastgoed.

5.2.5

Anderzijds gaven zorgaanbieders het signaal af, zich slechts voor een beperkte termijn (doorgaans max.10 jaar) contractueel te kunnen binden, omdat ze vanwege de voortdurende wijzigingen in het zorgsysteem zelf de toekomst niet konden overzien, terwijl de exploitatietermijn van corporatievastgoed minsten 50 jaar bedraagt.

5.2.6

Corporaties vonden, dat gemeenten de regie zouden moeten nemen. De gemeenten beschikken anno 2022 echter nog niet over een wonen met zorg visie als basis voor woonzorgafspraken met corporaties, zorgaanbieders en andere lokale partijen. Voorgesteld is om de woon-zorg aanpak gebiedsgericht vorm te geven en vooruitlopend op visievorming al aan de slag te gaan met projecten. Er zijn diverse pilots in voorbereiding genomen door de portefeuillehouders zorg en welzijn.

5.3 In opdracht van Parkstad heeft ABF Research in 2020 onderzoek gedaan naar de ontwikkeling (2019 – 2040) van de vraag naar voor ouderen geschikte woningen en voor de 75

vraag naar Wlz-zorg in de V&V-sector, zowel intramuraal als in de eigen omgeving middels een Volledig Pakket Thuis (VPT). 5.3.1

ABF concludeert dat het aantal 75+-huishoudens met een mobiliteitsbeperking In Parkstad zal toenemen met ca. 4.000 (van 9.670 naar 13.580). Driekwart betreft alleenstaanden. Het aantal voor ouderen geschikte woningen (nu ca 31.000) moet tot 2040 met ca. 2.300 worden uitgebreid: 1.430 geclusterde woningen (vooral huurwoningen onder de aftoppingsgrens) en 980 aangepaste woningen (vooral in de koopsector).

5.3.2

ABF verwacht een sterke groei in de Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT)-sector, tot ca. 3.970 personen in 2040. Er moeten daarom 1.160 extra intramurale plaatsen worden gerealiseerd.

5.3.3

In Parkstad woonden in 2019 al 470 cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) vanuit de Wet langdurige zorg in een zelfstandige woning met dezelfde zorg en begeleiding als intramurale bewoners. Parkstad loopt hiermee voorop in vergelijking met de rest van Nederland. Een verdere groei van het aantal huishoudens met VPT ligt in de lijn der verwachting. Hoe sterk die groei is, hangt in sterke mate af van de behoefte aan deze vorm van zorglevering, de technologische ontwikkelingen en de ruimte die zorgleveranciers (en corporaties) hiervoor kunnen en willen bieden. In theorie is het denkbaar dat in 2040 in de Parkstad de volledige groei (tot ca. 4000 cliënten) in de VVT sector wordt opgevangen met inzet van het VPT.

5.4 Er zijn geen afspraken over andere aandachtsgroepen dan senioren opgenomen in de Regionale Prestatieafspraken vanuit het wonendomein van de gemeenten en de corporaties. Dat betreft namelijk doelgroepen, die vanwege hun specifieke karakter en zwaartepunt op het gebied van zorgbeleid voornamelijk of overwegend onder andere domeinen dan volkshuisvesting vallen, namelijk onder de domeinen zorg, welzijn en sociale zaken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kwetsbare doelgroepen als urgenten en aan woonwagenbewoners. De volkshuisvestelijke vraagstukken zijn bij deze doelgroepen veelal randvoorwaardelijk en volgen op de zorgvraag. 5.5 Voor enkele van die aandachtsgroepen is wel lokaal doelgroepspecifiek beleid van toepassing. In de nabije toekomst zullen gemeenten aanvullend op de Woonvisie (vaststelling voorzien in voorjaar 2023) lokale visies voor wonen met zorg opstellen. 5.6 Parkstad Limburg is koplopersregio in het kader van het programma “Een thuis voor iedereen” en wordt daarin vertegenwoordigd door de gemeente Heerlen. Dit betekent dat de regio voorop loopt als het gaat om het maken van een tussen regiogemeenten afgestemde woonzorgvisie(s) en regionale afstemming over de huisvestingsopgave voor aandachtsgroepen. Dit proces pakt de regio op in samenwerking met bewonersorganisaties, woningcorporaties, zorg- en welzijnspartijen.

De regio wordt hierin ondersteund door het Rijk, VNG, Provincie, RVO en Platform31. In het programma Wonen en zorg voor ouderen en het programma Een thuis voor iedereen zijn als aandachtsgroepen benoemd: ouderen, dak- en thuisloze mensen, statushouders, sociaal en medisch urgenten, uitstromers uit een instelling, internationale medewerkers, woonwagenbewoners en studenten. In de uit te werken woonzorgvisies wordt aandacht besteed aan de huisvestingsopgave en daaraan gerelateerde ondersteunings- en zorgopgave van deze aandachtsgroepen. Daarbij moet ook aandacht worden besteed aan de leefomgeving. Afstemming met het Zorgkantoor en de zorgaanbieders is een aandachtspunt en een grondige analyse van de huisvestingsvraag en het -aanbod voor alle aandachtsgroepen is noodzakelijk en zal onderdeel moeten zijn van de monitoring. 5.7 De gemeente Heerlen rolt het traject van de koplopersregio uit over de regio en betrekt daarbij de portefeuillehouders zorg, welzijn en wonen van de andere 6 gemeenten in de regio om tot nadere afstemming over de opgaven in de woonzorgvisie(s) te komen en om te bepalen wat elke gemeente als haar fair-share neemt in de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen.

76

5.8 De opgaven worden in een herijking van de woondeal voor 2024 of later en in toekomstige prestatieafspraken met woon- en zorgpartijen meegenomen.

6

Herstructureringsopgave Parkstad

6.1 In het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. Het betreft woningen met een lage toekomstwaarde, vaak in een onaantrekkelijke woonomgeving waardoor de leefbaarheid onder druk staat. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie12. 6.2 De regio Parkstad Limburg kent een forse herstructureringsopgave in de bestaande woningvoorraad. De opgave wordt veroorzaakt door veel verouderde woningen in combinatie met sociaaleconomische achterstanden. De problematiek concentreert zich in de slechte delen van de particuliere woningvoorraad en leidt tot onrendabele interventies. 6.3 De Stadsregio Parkstad Limburg is binnen Nederland hét laboratorium voor de herstructureringsaanpak. Gelet op de omvang van de opgave is het van belang om vernieuwende en innovatieve oplossingen te blijven verkennen. In het kader van de langjarige samenwerking tussen BZK en de Stadsregio Parkstad Limburg worden nieuwe publiek-private samenwerkingsvormen verkend (bijvoorbeeld een Wijkontwikkelingsmaatschappij) en in de praktijk gebracht om de aanpak van de herstructureringsopgaven te bestendigen en belangen, capaciteit, kennis, kunde en krachten te bundelen.

6.4 De herstructureringsopgave in Parkstad bestaat uit 8.200 sociale huurwoningen en 16.000 kwetsbare particuliere woningen. De ambitie is om tot 2030 in totaal 10.000 kwetsbare particuliere woningen aan te pakken. De corporaties in de regio Parkstad Limburg zijn voornemens om in de periode 2022 – 2030 circa 2.500 woningen te slopen en 5.700 woningen te renoveren. 6.5 De regio heeft bijdragen ontvangen vanuit het Volkshuisvestingsfonds: €36,8 miljoen voor het herstructureringsprogramma Parkstad Limburg en €8,2 miljoen voor het herstructureringsprogramma Heerlen Noord. Daarnaast is in de vorige Regio Deal een start gemaakt met de herstructurering van woningen binnen een brede sociaal-fysieke leefbaarheidsaanpak van buurten en wijken. Met bijdragen vanuit de vorige Regio Deal en het Volkshuisvestingsfonds is reeds een grondige aanpak van 1775 particuliere woningen (van de 10.000 woningen uit artikel 6.44) geprogrammeerd en inmiddels in voorbereiding en/of uitvoering. Innovatieve, maar voor Parkstad inmiddels beproefde interventies en concepten tonen aan dat ingrepen in de bestaande woningvoorraad leiden tot meer focus en investeringen in veiligheid en leefbaarheid in die wijken, zoals in verduurzaming, klimaatadaptatie, vergroening, zorg en burgerbetrokkenheid.

6.6 Naast de nieuwbouwambitie om minimaal 6.775 woningen tot en met 2030 te realiseren, dienen in Parkstad op termijn ook 7.200 slechte woningen te worden onttrokken. Voor deze 12

Definities herstructurering: Vervangende nieuwbouw: het uit de voorraad halen van incourante woningen en vervangen door toekomstbestendige nieuwe woningen in het zelfde plangebied. Grootschalige renovatie: het verbeteren van de woonkwaliteit van het gebouw door het toekomstbestendig maken van bestaande particuliere woningvoorraad. Het gaat uitdrukkelijk om ingrijpende fysieke ingrepen die doeltreffend de courantheid van de woning verbeteren. Denk aan: het splitsen, samenvoegen, optoppen of uitbouwen van woningen, aanpakken gespikkeld bezit en/of achterstallig onderhoud. Verduurzaming van de woning kan hier deel van uitmaken, maar slechts als nevendoel. Sloop: betreft sloop zonder nieuwbouw, om de woningvoorraad te verkleinen. Doel hier is om te komen tot betere marktspanning en voorkomen van leegstand. Hiervan is in principe zelden sprake, maar kan aan de orde zijn in regio’s waar bevolkingskrimp plaatsvindt.

77

opgave geldt een tijdshorizon die langer is dan 9 jaar (immers: sloop volgt op nieuwbouw). De Stadsregio monitort periodiek de woonbehoefte-ontwikkeling en stelt pro-actief de ambitie en programmering bij. 6.7 Samen met de corporaties is een regionale meerjarenprogrammering voor herstructurering en nieuwbouw opgesteld en vastgelegd in de regionale prestatieafspraken. Vanuit de regionale prestatieafspraken is de samenwerking met de corporaties gefocust op een grootschalige aanpak van kwetsbare particuliere woningen. Corporaties kopen particuliere woningen aan (inponden), om deze te renoveren of te slopen of geven particuliere eigenaren de mogelijkheid om mee te doen in een herstructurering. Aanvullend daarop is de afgelopen jaren ook met marktpartijen, die willen investeren in de leefbaarheid van de wijken door inzet van kennis, kunde en middelen. Er wordt gezamenlijk gewerkt aan een programmatische aanpak, waarbij herstructurering en vernieuwing van de woningmarkt hand in hand gaan. Streven daarbij is om op regionale schaal zoet met zuur te combineren, zodat plannen op lokaal niveau van de grond kunnen komen.

Indien zich knelpunten met regelgeving voordoen, brengen Stadsregio Parkstad Limburg en het ministerie van BZK deze in kaart en bezien naar aanleiding daarvan eventuele aanpassingen en bestaande ruimte ter ondersteuning van de aanpak 6.8 Bij gebiedsontwikkelingen in gebieden met goedkope segmenten wordt gekeken naar een goede mix van betaalbare en middeldure woningen en wordt in de meer veerkrachtige wijken ook de realisatie van meer betaalbare woningen nagestreefd. 6.9 Betrokkenheid van de overheid op lokaal, regionaal, provinciaal en nationaal niveau is essentieel om de basis te bieden voor een integrale aanpak van de problematische bestaande particuliere voorraad én toevoeging van kwalitatief goede particuliere woningen in combinatie met sociale huur zodat er een gemengde opbouw van de wijken ontstaat, met oog voor de leefbaarheid en veerkracht in de wijken. 6.10 De regio Parkstad Limburg is door het ministerie van BZK aangewezen als ’regio aan de grens’. Binnen Parkstad is het gebied ‘Heerlen Noord’ (56.000 inwoners) aangewezen als één van de 20 stedelijke focusgebieden van het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid. Met deze woondeal wordt verder vormgegeven aan het partnerschap tussen Rijk en de regio Parkstad (255.000 inwoners).

De maatregelen die voortvloeien uit deze Woondeal, regio’s aan de grens en het stedelijk focusgebied worden in samenhang ingezet op de gebiedsopgaven in de regio. 6.11 Regionaal wordt tegenwoordig nu meer dan in het verleden focus gelegd op kansrijke nieuwbouw-proposities, de versnelling van de realisatie van de bouwplannen en versterking van de uitvoeringskracht van de partijen gezamenlijk. Transformatie van bestaande woningen enerzijds en nieuwbouw om tot een passende woningvoorraad te komen aan de andere kant zijn twee kanten van dezelfde medaille. De balans in de woningmarkt moet gevonden worden in de samenwerking tussen markt, overheid en corporatiesector.

6.12 De partijen spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds. De Stadsregio Parkstad Limburg heeft tevens bij het ministerie van BZK een aanvraag ingediend voor een 4e ronde van de Regio Deals, waarbij ingezet wordt op de herstructurering van 900 slechte particuliere woningen als onderdeel van de integrale sociaal-fysieke leefbaarheidsaanpak in acht geselecteerde focusgebieden. In de Regio Deal is specifiek aandacht voor de omvangrijke opgaven in erfgoed (mijnkoloniën). Duurzaamheid

78

6.13 Met de Nationale prestatieafspraken zijn bindende afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke inzet van corporaties die zij gaan leveren met de door afschaffing van de verhuurderheffing toegenomen investeringscapaciteit. In de afspraken wordt gesteld, dat de corporaties een koplopersrol hebben in de verduurzaming. Landelijk gaan zij tot en met 2030 675.000 woningen toekomstklaar isoleren en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij maken. Daarnaast zullen corporaties uiterlijk in 2028 alle woningen met een E-, F- of G-label moeten hebben verbeterd en gaan corporaties vanaf 2023 cv-ketels vervangen en krijgen huurders geen huurverhoging na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel. 6.14 Ruim 6.000 sociale huurwoningen van de corporaties binnen de regio Parkstad hebben een E, F of G label waarbij grootschalige ingrepen nodig zijn. Woningen met een E, F of G label die niet worden gesloopt, zullen een grondige renovatie dienen te krijgen. De woningcorporaties in de regio Parkstad Limburg zijn voornemens om in de periode 2022 – 2030 circa 2.500 woningen te slopen en 5.700 woningen te renoveren. 6.15 Binnen de herstructureringsprojecten waarbij particuliere woningen worden aangepakt, worden woningen verduurzaamd. De bijdragen uit het Volkshuisvestingsfonds worden hier ook voor ingezet. 6.16 Kennisoverdracht tussen regio’s is erg belangrijk.

De Stadsregio Parkstad Limburg heeft eind 2022 besloten om in 2023 aan te sluiten bij de Citydeal Energieke Wijken, duurzaam en sociaal. Binnen het netwerk van de Citydeal zetten gemeenten, maatschappelijke partijen en departementen zich gezamenlijk in op experimenten en innovaties om koppelkansen vanuit de energietransitie te verbinden aan sociale opgaven en leefbaarheid, met als doel om betere wijken en buurten te creëren. Stadsregio Parkstad Limburg zal participeren vanuit de aanpak van het Volkshuisvestingsfonds om modellen te ontwikkelen om particuliere eigenaren in kwetsbare wijken te stimuleren om mee te doen in de aanpak.

7

Kritische succesfactoren

7.1 Zoals in het Limburgs bod is benoemd, moeten de condities en randvoorwaarden op orde zijn om alle woningen bijtijds en met de beoogde kwaliteiten te realiseren. 7.2 Voor alle opgenomen (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de woondeal-overleggen om de voortgang te monitoren. Het Rijk informeert de Stadsregio Parkstad Limburg indien er nieuwe regelingen of subsidiemogelijkheden worden opengesteld. Ook dient het Rijk als vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden omtrent de aanvraag van financiële middelen. 7.3 BZK coördineert de opgaven die samenhangen met woningbouw en fungeert als eerste aanspreekpunt richting andere departementen. De Minister voor VRO zet zich maximaal in om samen met de verantwoordelijke collega-ministers kritische succesfactoren in relatie tot woningbouw aan te pakken. Wanneer er al een andere gebiedsspecifieke, regionale of landelijke tafel is voor een kritische succesfactor, dan wordt het knelpunt primair daar opgelost. Wanneer partijen tegen locatie of regio specifieke knelpunten aanlopen voor de realisatie van woningbouw, dan worden deze ingebracht op de versnellingstafel. Indien er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke versnellingstafel. Ook fungeert BZK waar nodig als toegangspoort voor andere departementen.

7.4 Samenhang met de regionale aanpak van brede welvaart (Regio Deal). De regionale woningbouwopgave staat in Parkstad niet op zich, maar is verweven met de sociale achterstandspositie van de regio. De uitvoering van de Woondeal vindt in samenhang plaats

79

met de regionale aanpak om de brede welvaart in de regio te verbeteren. Hiervoor heeft de Stadsregio Parkstad Limburg een aanvraag voor de 4e ronde van de Regio Deals ingediend. 7.5 Voldoende capaciteit en kennis voor volkshuisvesting en woningbouw bij gemeenten. De afgelopen jaren is veel ambtelijke expertise bij gemeenten verloren gegaan. Om de slagkracht te vergroten en daarmee de woningbouwproductie te verhogen is het van belang dat de uitvoering goed georganiseerd is. Dit betekent dat voldoende capaciteit en kennis bij gemeenten voor de gehele regio noodzakelijk is. 7.6 Om tot verhoging en versnelling van de woningbouwproductie te kunnen komen, kan niet alleen naar inbreidings- en herstructureringslocaties gekeken worden. Op enkele plekken is het aannemelijk om randen van dorpen en steden af te bouwen door buiten de contouren te bouwen, mits niet strijdig met de principes voor verantwoord ruimtegebruik. 7.7 Een sluitende businesscase voor woningbouwprojecten. De voorinvesteringen (aankoop, sloop van vastgoed, bouwrijp maken) voor (binnenstedelijke) woningbouw zijn hoog en onrendabel. De gemiddelde WOZ-waarden (en inkomens) in de regio zijn laag. Nieuwe woningen kunnen prijstechnisch moeilijk concurreren met de gemiddelde koopsom (€250.000) van woningen in de bestaande woningvoorraad, specifiek in minder veerkrachtige wijken.

Publieke investeringen (openbare ruimte/voorzieningen) zijn moeilijk te verhalen op ontwikkelaars. Beleggers lijken slechts beperkt geïnteresseerd in nieuwbouw. Deze specifieke marktsituatie in Parkstad met specifieke risico’s, de maat en schaal van woningbouwplannen en de opgaven om tot veerkrachtige wijken te komen, maken dat er vanwege gebrek aan voldoende opbrengend vermogen behoefte is aan vormen van overheidsondersteuning, die passen bij deze opgaven. 7.8 Inponding van woningen door corporaties is een belangrijke strategie voor de herstructureringsaanpak in Parkstad. De afgelopen jaren is de overdrachtsbelasting stapsgewijs verhoogd van 2% (vóór 2021) naar 10,4% (per 1 januari 2023). Bij de aankoop van een woning van €150.000, is de verschuldigde overdrachtsbelasting geen €3.000 (2%) meer, maar €16.600 (10,4%). Dit heeft een negatief effect op de aanpak. Stadsregio Parkstad Limburg en het ministerie van BZK gaan in gesprek over oplossingen voor deze problematiek. 7.9 Grip op kostenstijgingen. De afgelopen jaren zijn de bouwkosten fors gestegen. Hierdoor worden nieuwbouw en herstructureringsprojecten fors duurder. Het is van belang om oplossingen te vinden om de ambities van de geplande nieuwbouw- en herstructureringsprojecten te kunnen realiseren. 7.10 Voldoende (regel)ruimte en investeringscapaciteit corporaties.

Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in de woningbouwopgave in de regio Parkstad Limburg, zowel in de nieuwbouw als in de herstructureringsopgave. Uit onderzoeken van het ministerie van BZK blijkt dat de financiële haalbaarheid van de volkshuisvestelijke opgave door corporaties in Limburg onder druk staat. Daarnaast hebben woningcorporaties voldoende (regel)ruimte nodig om de benodigde rol te kunnen vervullen in de woningbouwopgave, bijvoorbeeld als woningcorporaties en beleggers in het kader van herstructurering woningbezit met elkaar zouden willen uitruilen. Stadsregio Parkstad Limburg en het ministerie van BZK bezien de mogelijkheden om voldoende ruimte te creëren voor corporaties om de volkshuisvestelijke opgaven in de regio te kunnen uitvoeren. 7.11 De Provincie faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna. 7.12 Goed grensoverschrijdend openbaar vervoer. De grensoverschrijdende stedelijke agglomeratie Parkstad/Aken heeft een enorme (economische) potentie. De regio Aken is met de Rheinisch Westfälische Technische Hochschule (46.000 studenten), de Fachhochschule (15.000 studenten) en het Forschungscentrum Jülich (7.100 medewerkers) een belangrijk

80

kenniscentrum. Aken is in Noordrijn-Westfalen ‘startup stad #1’. Dit gaat gepaard met een grote woondruk aan de Duitse zijde. Om interessant te worden voor woningzoekenden in Aken is goed grensoverschrijdend openbaar vervoer- naast andere vervoersmodaliteiten- een belangrijke randvoorwaarde. 7.13 Het Rijk en de Provincie Limburg zetten zich in voor voldoende stikstofruimte voor de uitvoering van de woningbouwplannen, die nodig zijn om de afspraken uit deze woondeal te realiseren.

81

3. Subregio Westelijke Mijnstreek Woningbouwopgave Westelijke Mijnstreek: +2.875 bruto woningen t/m 2030 1.1. Binnen de Westelijke Mijnstreek bestaat een bruto woningbouwopgave van 2.875 woningen in de periode van 2022 t/m 2030. De gemeenten binnen de regio werken samen met de woningcorporaties, markt- en zorgpartijen aan deze opgave. De woningbouwopgave is gebaseerd op het regionale woningbehoefteonderzoek (december 2022). Naar verwachting zal dit onderzoek in 2023 worden vastgesteld. Onderstaande tabel cc1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen (T) in de twee perioden (I en II) Tabel cc1: De Woondeal overzichtstabel subregio Westelijke Mijnstreek: 2022 – 2030 Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Aantal woningen in harde plancapaciteit

Betaalbaarheid

Aantal woningen door woningcorporaties

SH

MH

GK

SH

MH

I

655

1.001

655

308

160

58

244

n.b.

II

2.220*

1.970*

516

379

172

91

365

n.b.

T

2.875*

2.971

1.171

687

332

149

609

n.b.

* Exclusief de subregionale ambities en bijbehorende programmering van 130%.

Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel cc2. Tabel cc2. De eerste termijn Woondeal subregio Westelijke Mijnstreek per gemeente: 2022 - 2024 Gemeente

Toevoegingen

Plancapaciteit

Beek

71

194

Sittard-Geleen

524

667

Stein

60

140

Totaal

655

1.001

De subregio Westelijke Mijnstreek draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de Zuid-Limburgse opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering. De toevoegingen m.b.t. de getransformeerde voorraad en de flexwoningen zijn ook meegenomen in de cijfers in tabellen cc1 en cc2.

82

Tabel cc3. Flexwonen, herstructurering en transformatie subregio Westelijke Mijnstreek Periode

Hergebruik/ transformatie (andere opgave)

Herstructurering door

Aantal flexwoningen

Periode I

310

-31

70

Periode II

40

-567

0

Totaal

350

-598

70

Sloop woningen

1.5. Bovenop op de bouwopgave van 2.875 bruto woningen heeft de Westelijke Mijnstreek een aanvullende woningbouwambitie van ten minste 1.650 woningen. Deze ambitie is niet meegenomen in de tabellen 1, 2 en 3. Deze ambitie is als volgt opgebouwd: 1.5.1. In een gezamenlijk toekomstbeeld van de Gemeenten Sittard-Geleen en Stein, de Provincie Limburg, Chemelot Industrial Park, de Brightlands Campus en DSM is de verwachting uitgesproken dat de Brightlands Campus stevig zal groeien. Dit zorgt voor 5.000 nieuwe directe banen binnen de regio voor de komende 10 jaar. Volgens een eerste inschatting vertaalt zich dit door naar 850 reguliere woningen die binnen de Westelijke Mijnstreek gebouwd zullen moeten worden. 1.5.2. De Gemeente Sittard-Geleen ziet de stationsomgeving in Sittard uitgroeien tot een levendige woon- en werkomgeving. De mogelijke komst van een intercity naar Aken, de woningbehoefte van (inter)nationale studenten (van mbo tot universiteit), expats, en lokale schoolverlaters zien we hier samenkomen. De Gemeente uit daarom een ambitie voor 500 vaste en tijdelijke woningen. 1.5.3. De Gemeente Stein heeft de ambitie om 300 extra woningen te realiseren om te voldoen aan de transformatieopgave en groeiende vraag naar tijdelijke woningen. 1.6.

Op gemeentelijk niveau wordt samengewerkt met woningcorporaties en marktpartijen aan de herstructureringsopgave en (nieuw)bouwopgave binnen de regio. Hierbij wordt ook ingezet op het op harden van de plancapaciteit. 1.7. De subregionale woningbouwopgave bestaat uit een uitbreidingsopgave en een herstructureringsopgave. Deze nieuwe woningen zijn noodzakelijk om de herstructureringsprojecten te realiseren. De nieuwbouw is namelijk nodig om doorstroom uit de beoogde herstructureringsprojecten te genereren en dragen daardoor bij aan de transformatie van de subregio. De opgaven hangen dus met elkaar samen. De subregio monitort periodiek de subregionale woonprogrammering en stelt deze bij op basis van actuele afspraken met corporaties en marktpartijen. 1.8. De gemeenten zetten zich in voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de Provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. 1.9. Om de woningbouwopgave uit tabel cc1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat gewenste ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij in eerste instantie specifieke aandacht voor de plannen tot en met 2024.

De Provincie stuurt bovendien met de opgenomen instructieregels in de Provinciale omgevingsverordening op het adaptief programmeren (toevoegen van de juiste kwaliteit en het periodiek heroverwegen van de verouderde planvoorraad) en zet in op zaken zoals de aanpak van de stikstofproblematiek. De Provincie faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna. Het Rijk heeft voor vier jaar extra budget van 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor uitbreiding van capaciteit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 83

Knelpunten als gevolg van belemmeringen van de capaciteit en gebrek aan expertise bij medeoverheden en Raad van State worden geagendeerd op de woondealtafels. Desgewenst kan via de regionale versnellingstafels de landelijke versnellingstafel worden ingezet.

1.10. Het realiseren van flexwoningen is een kans om verschillende knelpunten in de huidige woningmarkt te doorbreken. Er is een groeiende vraag naar flexwoningen voor verschillende doelgroepen binnen de Westelijke Mijnstreek. Recent is een indicatieve berekening uitgevoerd naar de vraag naar tijdelijke woningen van 2022 t/m 2030. In 2023 zal een regionale opgave en bijdrage verder worden uitgewerkt. Binnen de Westelijke Mijnstreek wordt wel al concreet aan deze opgave gewerkt: 1.10.1. De Gemeente Stein heeft het realiseren van tijdelijke woningen meegenomen in de gemeentelijke ambitie. 1.10.2. In de Gemeente Beek zijn 175 mid-stay studio's voor de huisvesting van internationale werknemers gerealiseerd in 2022. Deze studio's worden op dit moment bewoond door Oekraïners, maar zullen op termijn beschikbaar komen voor extra (midstay) huisvesting voor het groeiend aantal buitenlandse werknemers die veelal een directe relatie hebben tot de bedrijven op het bedrijventerrein Maastricht Aachen Airport. Deze aantallen zijn niet meegenomen in tabellen 1, 2 en 3. 1.11. Net zoals in de rest van Zuid-Limburg ligt er binnen de Westelijke Mijnstreek een focus op het transformeren van vastgoed en het herstructureren van de verouderde woningvoorraad. Naast het vigerende Zuid-Limburgse beleid is een Transformatievisie opgesteld die deze focus onderstreept.

Met behulp van deze visie wordt gebiedsgericht gekeken naar de transformatie- en herstructureringsopgave. 1.12. Partijen maken afspraken over de wijze waarop gezamenlijk de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de woondeal wordt gemonitord en besproken.

2. Sleutelprojecten Westelijke Mijnstreek 2.1. Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de Westelijke Mijnstreek en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave.

Tabel cc4. Sleutelprojecten Westelijke Mijnstreek Gemeente

Plannaam

Toevoeging

Onttrekking

Beek

Lampenpaleis, Beek

25

0

Bijdrage KLC

Beek

Auwt Patronaat, Beek

14

0

KLC

Beek

Woonwagenlocatie Bosserveldlaan, Beek

8

0

KLC

Sittard-Geleen

Geleen-Zuid, Geleen (geclusterde projecten)

388

472

VHF

Sittard-Geleen

Project Middengebied C/Nieuw Absbroek, Geleen

235

0

MIRT

Sittard-Geleen

President Kennedysingel, Sittard

210

0

KLC

Sittard-Geleen

Agnetengebied, Sittard (geclusterde projecten)

74

0

KLC

84

Sittard-Geleen

Hart van Vrangendael, Broeksittarderweg, Sittard

53

0

KLC

Sittard-Geleen

Geleen-Centrum, Geleen

62

0

Impulsaanpak winkelgebieden

Sittard-Geleen

V&D Pand, Markt, Sittard

28

0

Provinciale subsidiebeschikking stedelijke ontwikkeling centrum Sittard

Sittard-Geleen

Munnikstraat, Holtum

16

0

KLC

Sittard-Geleen

Heistraat, Einighausen

15

0

KLC

Sittard-Geleen

Sint Willibrorduslaan 1 en 23, Obbicht (vml School- en Sportlocatie)

9

0

KLC

Stein

WAP Nieuwdorp: Kwadrant Zaam Wonen

36

83

VHF

Stein

St. Jozefkerk, Kerensheide

24

0

DUB & Provinciale

monumenten subsidie Stein

CPO Meerdel/Elserveldstraat

15

0

Provinciale CPO regeling

Stein

WAP Nieuwdorp: Bruisend Hart

64

0

KLC/SRW

Stein

Flexwoningen, locaties 1 en 2

48

0

Flexregelingen

Stein

CPO Steskensstraat, Stein

6

0

Provinciale CPO regeling

2.2. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze sleutelprojecten zijn in Bijlage 3 opgenomen. We blijven via de Woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. 2.3. Het Kader Kwaliteit Limburgse Centra richt zich op het verbeteren van de woon- en leefomgeving in centra in Limburg. Het kader voorziet in een integrale aanpak vertrekkend vanuit het beleidsveld Wonen. Hiervoor komen projecten in aanmerking met een integraal en samenhangend pakket aan maatregelen, gericht op het realiseren van resultaten die inspelen op provinciale ambities in een of meer andere beleidsvelden. De Provincie ondersteunt daarmee reeds projecten in de Gemeenten Beek en Sittard-Geleen. 2.4. In het BO MIRT van november 2022 zijn versnellingsafspraken gemaakt. Sittard-Geleen heeft voor het project ‘Middengebied C/Nieuw Absbroek’ een bijdrage van het Rijk ontvangen voor mobiliteitsmaatregelen om de realisatie van woningen te versnellen. 2.5. De Gemeenten Sittard-Geleen en Stein hebben financiële steun ontvangen vanuit het Volkshuisvestingsfonds (1e tranche). Met deze uitkering kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. In deze woongebieden staat de leefbaarheid onder druk. 2.6.

Met het programma Impulsaanpak winkelgebieden wil het Rijk stimuleren dat gemeenten (delen van) binnenstedelijke winkelgebieden omvormen tot toekomstbestendige gebieden met een

85

stevige sociale en economische basis. De Gemeente Sittard-Geleen heeft voor Geleen-Centrum een bijdrage ontvangen. 2.7. Gemeenten en provincies zetten zich in om de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise zo efficiënt mogelijk in te zetten. De provincie stelt hiervoor in de periode 2022-2024 middelen beschikbaar vanuit de flexpoolmiddelen 2.8. In verschillende sleutelprojecten lopen gemeenten tegen juridische vraagstukken aan bij het realiseren van woningen. Hiervoor kan het landelijk expertteam woningbouw worden ingeschakeld. 2.9. Naast de locatie specifieke ondersteuning, ondersteunen Rijk en provincie ook via generieke (financiële) regelingen. Rijk en provincie informeren gemeenten wanneer er nieuwe regelingen opengesteld worden en dienen als eerste vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden.

3. Betaalbaarheid 3.1. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat twee derde (600.000 woningen tot en met 2030) van de nieuwe woningen in Nederland in het betaalbare segment gebouwd worden: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot max. van €1.000,- per maand (prijspeil 2020) en koopwoningen tot €355.000,-. Uitgaande van de opgave om tot en met 2030, 2875 nieuwe woningen toe te voegen, is het streven om ca. 1900 nieuwe betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren. 3.2. In de Nationale prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen in Nederland tot en met 2030. In de Westelijke Mijnstreek wordt ingezet op de bouw van ca. 600 sociale huurwoningen en nog een nader te bepalen aantal middenhuur woningen van corporaties. 3.4. Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het versnellen van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet.

De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, die bestaat uit leden namens alle betrokken partijen, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen. 3.5. Binnen de Westelijke Mijnstreek staan ca. 66.000 woningen waarvan ca. 17.300 huurwoningen van woningbouwcorporaties (ca. 26%). Het streven is naar 30% sociale huur binnen de bestaande woningvoorraad. Daarom zal binnen de regio gestuurd worden op 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen.

4. Huisvesting aandachtsgroepen 4.1. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Door de vergrijzing telt Nederland over twintig jaar naar schatting 1,6 miljoen 80+ers. Een verdubbeling t.o.v. nu. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de behoeften van ouderen. In het beleidsprogramma ‘wonen en zorg’ is aangekondigd dat er nationaal behoefte is aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 170.000 nultredenwoningen en 80.000 geclusterde woonvormen die ook geschikt zijn voor ouderen. Ook is er een landelijke opgave voor ca. 40.000 woningen met verpleegzorg op basis van scheiden wonen en zorg (VPT). Deze opgaven moeten regionaal en lokaal worden uitgewerkt in woonzorgvisies. In de nabije toekomst zullen gemeenten lokale visies voor wonen met zorg opstellen. De opgaven worden in een herijking van de woondeal voor 2024 of later en in toekomstige prestatieafspraken met woon- en zorgpartijen meegenomen.

86

4.2. Ook is er nationaal aandacht voor het huisvesten van studenten. Binnen de Westelijke Mijnstreek wordt met enige regelmaat gekeken naar het huisvesten van studenten. Dit met name om de druk op studentenhuisvesting in Maastricht, Aken en Eindhoven te verzachten.

5. Herstructureringsopgave Westelijke Mijnstreek 5.1. Nu, meer dan in het verleden, wordt een focus gelegd op kansrijke nieuwbouw-proposities, de uitbreiding daarvan en de versnelling van de realisatie van de bouwplannen en versterking van de uitvoeringskracht van de partijen gezamenlijk. Transformatie van bestaande woningen enerzijds en nieuwbouw om tot een passende woningvoorraad te komen aan de andere kant zijn twee kanten van dezelfde medaille. De balans in de woningmarkt moet gevonden worden in de samenwerking tussen markt, overheid en corporatiesector. 5.2. Binnen de Westelijke Mijnstreek wordt continue gestuurd op het bouwen van de juiste woning op de juiste plek. Dit vergt balanceerwerk op sommige locaties wat betreft het te bouwen en het te onttrekken woningen. Tegenover de bruto bouwopgave van 2875 woningen staat een sloopopgave van 2800 woningen, waarbij de tijdshorizon van de sloopopgave verder reikt dan 2030. Beide opgaven kunnen binnen onze regio niet van elkaar losgetrokken worden. Daarom vragen wij voor meer aandacht vanuit het Rijk en de Provincie voor deze herstructureringsopgave, waarbij soms meer woningen onttrokken dienen te worden dan worden teruggebouwd. 5.4. Samen met de corporaties werken de gemeenten aan de opgaven voor herstructurering en nieuwbouw en leggen dit vast in lokale prestatieafspraken. 5.4.

Betrokkenheid van de overheid op lokaal, regionaal, provinciaal en nationaal niveau is essentieel om de basis te bieden voor een integrale aanpak van de problematische bestaande particuliere voorraad én toevoeging van kwalitatief goede particuliere woningen in combinatie met sociale huur zodat er een goede opbouw van de wijken ontstaat, met oog voor de leefbaarheid en veerkracht in de wijken. 5.5. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie. 5.6. De regio heeft al gelden voor de herstructurering ontvangen vanuit het Volkshuisvestingsfonds voor projecten in de Gemeenten Stein en Sittard-Geleen. 5.7. De Westelijke Mijnstreek sluit graag aan bij de langjarige samenwerking tussen BZK en de Stadsregio Parkstad Limburg waar nieuwe publiek-private samenwerkingsvormen worden verkend (bijvoorbeeld een Wijkontwikkelingsmaatschappij) en in de praktijk worden gebracht om de aanpak van de herstructureringsopgaven te bestendigen en belangen, capaciteit, kennis, kunde en kracht te bundelen. 5.8. De partijen spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds. 5.9.

De regio's Westelijke Mijnstreek en Maastricht-Heuvelland hebben tevens bij het ministerie van BZK een aanvraag ingediend voor de Regio Deals (4e tranche), waarbij in het programma InGenieus, Groen en Gezond onder andere ingezet wordt op de herstructurering van woningen.

6. Duurzaamheid 6.1. Met de Nationale Prestatieafspraken zijn bindende afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke inzet van corporaties die zij gaan leveren met de door afschaffing van de verhuurderheffing toegenomen investeringscapaciteit. In de afspraken wordt gesteld, dat de corporaties een koplopersrol hebben in de verduurzaming. Landelijk gaan zij tot en met 2030 675.000 woningen toekomst klaar isoleren en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij maken. Daarnaast zullen corporaties uiterlijk in 2028 alle woningen met een E-, F- of G-label moeten hebben verbeterd en gaan corporaties vanaf 2023 cv-ketels vervangen en krijgen huurders geen huurverhoging na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel.

87

6.2. Binnen de herstructureringsprojecten waarbij particuliere woningen worden aangepakt, worden woningen verduurzaamd. In het kader van het Volkshuisvestingsfonds heeft dit concreet vorm gekregen.

7. Kritische Succesfactoren 7.1. Het realiseren van de opgave is complex. Kritische succesfactoren moeten aangepakt worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is zowel inzet vanuit het Rijk nodig als vanuit provincie en gemeenten en stakeholders. Onderstaand wordt aangegeven op welke wijze Rijk en Provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen regionaal specifieke- en generieke ondersteuning. 7.2. Voor de locaties opgenomen op kaart 4 in deze Woondeal zijn de belangrijkste kritische succesfactoren en hun effecten geïdentificeerd. Een schematisch overzicht hiervan is weergegeven in bijlage 3. 7.3. De in bijlage 3 benoemde kritische succesfactoren zullen periodiek besproken worden in de reguliere woondealoverleggen die twee keer per jaar plaatsvinden met het Rijk, de provincie en de regio’s. Dit geldt ook indien nieuwe belemmeringen voor de woningbouw zich opwerpen. 7.4. Voor de meeste locaties geldt dat de kritische succesfactor het vinden van een passend en haalbaar programma op een transformatielocatie is. Stijgende bouwkosten, gecombineerd met een behoefte aan betaalbare woningen op dure locaties is een grote uitdaging.

De versnellingskansen zitten grotendeels in het vergroten van ambtelijke capaciteit (begeleiden initiatieven, vergunningen, etc.) en financiële middelen (o.a. inrichting en beheer nieuwe openbare ruimte en onrendabele toppen). 7.5. Specifieke knelpunten voor de Westelijke Mijnstreek a. Een groot deel van de woningbouwopgave in Westelijke Mijnstreek bestaat uit herstructurering, transformatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Uitdagingen zijn er op het gebied van transformatie en energetische transitie van monumentale panden en woningen in mijnbouw- en wederopbouw wijken. Daarnaast moet de bestaande woningvoorraad levensloop- of zorggeschikt worden gemaakt vanwege de vergrijzing, zodat er doorstroming kan plaatsvinden. Deze transformatieopgave is onmogelijk om te realiseren zonder nieuwbouw. Nieuwbouw kan zorgen voor doorstroming, snellere verduurzaming, betere menging van woning typologieën en goedkopere woonproducten. b. Veel woningbouwlocaties liggen middenin of tegen het nationaal landschap Zuid-Limburg aan in deze regio. Dat betekent dat woningbouw zeer lastig of enkel vertraagd te realiseren is door middel van bijvoorbeeld intern/extern salderen of doordat het rijk of provincie stikstofruimte regelt.

Een voorbeeld: elektrische kranen en vrachtauto’s kunnen worden gebruikt voor de bouw om de stikstofuitstoot te verminderen: maar er zijn in Europa slecht een beperkt aantal van dit soort elektrische kranen en vrachtauto’s beschikbaar. Dit levert vertraging op van de woningbouw. c. Vanwege deze ligging in het Nationaal landschap is Zuid-Limburg ook meer dan andere regio's aangewezen op inbreiding en herstructurering in plaats van uitbreiding door ‘bouwen aan de rand van de stad’. Inbreiding en herstructurering is complexer en daardoor kostbaarder omdat er wordt gebouwd in de bestaande structuur van stad of dorp. Door het verhogen van de bouwdichtheid vraagt dit ook om het omvormen van bestaande voorzieningen zoals groen en parkeren. Dit vergt daarnaast meer overleg met de omgeving, die vaak niet zitten te wachten op ‘meer buren’. Extra gelden kunnen helpen om dergelijke projecten te versnellen doordat er zorgvuldiger kan worden omgegaan met participatietrajecten en er meer voorzieningen kunnen worden toegevoegd aan de omgeving - waardoor projecten niet alleen in kwaliteit verbeteren maar er minder kans is op soms langdurige bezwaar en beroep procedures vanuit de omgeving. d. Zuid-Limburg is een grensregio en deelt meer kilometers grens met België en Duitsland dan met Nederland. Toerisme, werkgelegenheid en ook de woningmarkt houdt niet op bij 88

de grens. Om Zuid-Limburg goed te ontsluiten met de Euregio en nabije steden zoals Luik en Brussel goed bereikbaar te maken is een uitbreiding van het (inter)nationale ovnetwerk cruciaal. 7.6. Kritische succesfactoren Limburg a. Voldoende en structurele rijksmiddelen: veel gemeentes hebben zelf weinig tot geen grondbezit en zijn afhankelijk van andere partijen zoals corporaties en ontwikkelaars voor de realisatie van woningbouw. Betaalbaarheidseisen zorgen er vaak voor dat plannen niet tot uitvoering komen of vertraging oplopen door een grote onrendabele top. Om deze kosten te kunnen dekken is financiële ondersteuning van het Rijk nodig. Dit knelpunt zal groter worden indien de opgave om twee derde betaalbaar te bouwen wordt meegerekend. Voor het op peil brengen en houden van de woningbouw is bovendien structurele financiële steun van het rijk nodig in plaats van losse incidentele regelingen met wisselende criteria waar gemeentes nu steeds los van elkaar aanspraak op moeten proberen te maken. Daar komt bij dat veel van de regelingen niet geschikt zijn voor veel (Zuid-)Limburgse gemeenten. Zo ligt de grens voor de komende tranche van de Woningbouwimpuls ongunstig voor veel van de kleinere en grotere gemeenten en kan er geen of beperkt aanspraak worden gemaakt. Het doel van het Volkshuisvestingsfonds past goed bij onze opgaven.

Wij voorzien echter ook een hulpvraag bij de transformatie- en sloopopgave. In sommige wijken zullen oude woningen op termijn moeten wijken voor minder maar kwalitatief betere woningen. Dit soort ontwikkelingen willen we niet alleen financieren door dure woningen terug te bouwen waar geen behoefte aan is. b. Extra ambtelijke capaciteit bij gemeenten: wat de woningbouwopgave betreft komen er de laatste tijd steeds meer taken en verantwoordelijkheden op gemeenten af en de woningbouwopgave is complexer geworden. Ook is er aanvullende wet- en regelgeving vanuit het rijk in de maak betreffende de regie op de volkshuisvesting en de implementatie van de Omgevingswet. Dit vraagt om vergroting van de ambtelijke capaciteit bij gemeentes op het gebied van beleid, vergunningen en handhaving. Er is behoefte aan ‘handjes’ voor de uitvoering en het versnellen van de opgaven. c. Investering in infrastructuur en mobiliteit: aanvullend op eerdergenoemd knelpunt van de (inter)nationale ov-verbindingen is er bij veel woningbouwplannen sprake van lokale infrastructurele uitdagingen. Bij binnenstedelijke of binnen dorpse inbreidingen en transformaties spelen diverse zaken die om investeringen vragen.

De kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte en combinaties van andere ruimtelijk opgaves zoals het tegengaan van hittestress, het stimuleren van wandelen en fietsen, bereikbaarheid van ov, fiets- en auto parkeren. Ook hierbij geldt dat behoefte is aan structurele middelen die niet versnipperd zijn over meerdere regelingen. d. Landelijke aanpak stikstofproblematiek: gemeentes en provincie houden nauw de ontwikkelingen rondom stikstof in de gaten en wat de juridische implicaties hiervan kunnen zijn. Er is behoefte aan een integrale landelijke aanpak. e. Mogelijkheid om betaalbare koop en huur langdurig juridisch te kunnen verankeren. Termijnen zijn nu landelijk vastgesteld op 15 jaar. Indien het rijk zorgt voor wet- en regelgeving die langdurige juridische verankering van betaalbare koop en huur mogelijk maakt draagt dit bij aan de structurele oplossing van het tekort aan betaalbare woningen. Met de huidige verankering van maximaal 15 jaar worden maatschappelijke gelden feitelijk ingezet voor het creëren van tijdelijke oplossingen. Advies is om langdurige verankering vast te leggen door een meer expliciete link te leggen tussen de realisatie van betaalbare huur door de toegelaten instellingen. f.

Tijdige aanvoer en beschikbaarheid van bouwmaterieel en bouwpersoneel blijft een kwetsbare succesfactor waarbij landelijk bouwprojecten elkaar kunnen beconcurreren bij aanhoudende tekorten. Wellicht kan het Rijk hier landelijk een regierol op pakken. g. De Provincie zet in op zaken zoals de aanpak van de stikstofproblematiek en faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna.

89

90

Bijlagen

91

Bijlagen

Bijlage 1: Lijst van afkortingen en definities Bijlage 2: Sleutelprojecten die kritische succesfactoren kennen per gemeente

Bijlage 3: Bestuurlijke afspraken 13 oktober 2022

92