Stec Groep - Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Tekst van het document
Figuur 13: Ontwikkeling verkoopvolumes horeca (index: 2015=100) 140 120 100 80 60 40 20 2015
2016
2017 Restaurants
Bron: CBS, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.
2018
2019 Fastfood
2020 Cafés
2021
2022
54
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Horeca in beweging: sterke groei fastfoodsector, cafés zoeken naar vernieuwing De verkoopcijfers weerspiegelen de dynamiek van het aanbod in de horecabranche (figuur 13). Ook hier is sprake van groei. Met name in de branches fastfood en restaurants zien we een aanzienlijke stijging in het aantal verkooppunten. Het aantal cafés neemt daarentegen af, mede als gevolg van festivalisering en veranderende consumentenvoorkeuren. Het traditionele café sluit of maakt een doorstart als nieuw concept. In Hoorn en andere vergelijkbare binnensteden zien we dezelfde ontwikkeling plaatsvinden. Het aantal cafés en discotheken nam in deze groep de afgelopen vijf jaar met circa 13% af, terwijl het aantal restaurants met 16% steeg. Ook hier vond de grootste groei plaats in de fastfoodsector (28%). In deze sector zien we dat ketens als New York Pizza en McDonald’s domineren. Dit komt vooral door de schaal- en inkoopvoordelen.
Figuur 14: Aantal verkooppunten naar horecasector in Nederland 42000 15000
40000 38000
10000
36000 5000 0
34000 2015
2016
2017 Restaurants
2018
2019
Fastfood
2020 Cafés
2021
2022
32000
Totaal
Bron: CBS, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.
Horecasector staat voor uitdagingen: personeelstekort, coronaschulden en prijsstijgingen Ondanks stijgingen van de verkoopvolumes en het aantal horecazaken kampt de sector met enkele uitdagingen. Op kortere termijn zijn faillissementen te verwachten in de horeca. Dit zal voornamelijk restaurants treffen, er zijn verschillende factoren die hieraan bijdragen. De prijzen van ingrediënten en producten die in de horeca worden gebruikt, zijn gestegen, wat de winstmarges onder druk zet. Daarnaast hebben veel horecazaken te maken met hogere personeelskosten en schaarste aan arbeidskrachten. Ook blijven de huurkosten voor commerciële ruimtes hoog. Een belangrijke factor die bijdraagt aan de dreigende faillissementsgolf is de terugbetaling van coronaschulden. Veel horecaondernemingen hebben tijdens de pandemie leningen afgesloten om het hoofd boven water te houden, en moeten deze schulden nu aflossen. Het verhogen van de prijzen is slechts beperkt mogelijk (vanwege acceptatie van de consument). Ondanks deze uitdagingen op kortere termijn blijft de structurele ontwikkeling van de horecamarkt over het algemeen positief. Trends in marktsegment In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit voor de horecasector.
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Hoorn?
Blurring horeca met andere functies (zoals retail & leisure)
Traditionele grenzen tussen restaurants, cafés
Het ‘blurren’ van verschillende sectoren en
en lunchrooms vervagen.
concepten brengt uitdagingen met zich mee op
Horecaondernemingen passen zich aan en
het gebied van regelgeving. Mogelijk moet de
richten zich soms op verschillende doelgroepen
gemeente bepaalde regels herzien om hybride
gedurende de dag. Ook de grenzen tussen
bedrijfsmodellen mogelijk te maken. Daarnaast
verschillende sectoren vervagen. Steeds vaker is
dient de gemeente te voorkomen dat er een
horeca een nevenactiviteit naast bijvoorbeeld
ongelijk speelveld ontstaat tussen bedrijven met
detailhandel, cultuur of leisure. Steeds vaker
horeca als hoofdactiviteit of als ondergeschikte
55
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Opmars fastservicesector
worden meerdere concepten uit verschillende
activiteit. Een mooi voorbeeld van ‘blurring’ is
sectoren samengebracht onder één dak.
21’Boutique (zie onderstaand kader).
Consumenten kiezen steeds vaker voor snelle,
De fastservicesector stijgt hard. Hoorn kan
gemakkelijke maaltijdopties; zoals kant-en-klare
rekening houden met een blijvende toename
maaltijden, bezorg- en afhaaldiensten en
van gemaksconcepten zoals afhaal-, bezorg-, en
selfserviceconcepten. Deze gemaksconcepten
to go concepten. Deze diensten hebben
sluiten aan bij het drukke leven van de
bepaalde behoeften (voldoende
consument. Er is behoefte aan gemak en
parkeergelegenheid, bereikbaar) en zorgen
comfort. Er zijn steeds meer bezorgdiensten; de
mogelijk voor effecten (toename verkeer en
mensen thuis hebben toegang tot veel culinaire
geluid). Ook heeft bezorghoreca vaak een
opties. Daarnaast wordt de sector ‘luxer’. Dit
laagwaardige uitstraling. Er staan scooters voor
speelt in op de veranderende voorkeuren van de
de deur en de panden zijn ingericht op efficiëntie
consument. Nog steeds snel en betaalbaar,
in plaats van uitstraling. Ruimtelijke sturing voor
maar dan wel gezond en kwalitatief
deze concepten is van belang.
hoogwaardig.
Het terras als uithangbord en smaakmaker
Het terras is uitgegroeid tot een belangrijke
Voor Hoorn betekent dit meer ruimte voor
hotspot die een impuls geeft aan de horeca in
terrassen in de openbare ruimte. Ook de
binnensteden. De recente pandemie heeft de
populariteit van zonlocaties stijgt en wordt nu
belangstelling van terrassen verder
vaker optimaal benut. Tegelijkertijd betekent dit
aangewakkerd. Het terras is meer dan alleen een
meer (over)last in de omgeving en verkleuring
aanvulling op horecazaken: het is een levendige
van winkelstraten. Het is zoeken naar een goede
ontmoetingsplaats waar mensen samenkomen
balans tussen rust en reuring. Ook is het zaak
en genieten. Het terras fungeert als smaakmaker
‘verrommeling’ van het straatbeeld te
en horecaondernemers investeren dan ook
voorkomen.
steeds meer in goed ontworpen, comfortabele (en verwarmde) terrassen.
Het belang van belevingswaarde
De consument zoekt beleving en reuring. Ze
Ook in Hoorn komen concepten op die
verlangen naar een levendige en dynamische
nadrukkelijk inspelen op belevingswaarde. The
ervaring wanneer ze uit eten gaan of een café
Saint, geopend in 2022, in de Grote Kerk is
bezoeken. Het gaat het creëren van een
daarbij een goed voorbeeld. Hoorn kent veel
betekenisvolle, memorabele belevenis. Een
historische bebouwing en water nabij de
avondje uit. Een unieke ambiance met creatieve
binnenstad. Hier liggen kansen voor
inrichting draagt hier aan bij. Horecazaken
onderscheidende concepten.
spelen hierop in. Denk aan rooftopbars met een
(Stedenbouwkundige) inpassing is daarbij een
prachtig uitzicht, horeca in historische
aandachtspunt.
gebouwen, foodhallen met diverse eettentjes en live muziek in restaurants.
Vers, verantwoord en gezond
Ketenvorming en uniformiteit
Voeding draait steeds meer om: vers,
Deze trend weerspiegelt de veranderende
verantwoord en gezond. Mensen zijn bewuster
behoeften en voorkeuren van de consument. Het
dan ooit bezig met het belang van goede
horeca-aanbod in Hoorn zal hier verder op
voeding en gezondheid. Dit heeft geleid tot een
inspelen. Verdere stimulering is mogelijk.
groeiend aanbod van gezonde opties op menu’s.
Koppel lokale producenten en
We zien een opkomst van salade- en juicebars.
horecaondernemers en bevorder onderlinge
Daarnaast speelt duurzaamheid een grotere rol.
samenwerking. Hiermee kan het lokale
Dit omvat het o.a. het gebruik van herbruikbare
voedselnetwerk gestimuleerd worden, het
verpakkingsmaterialen en lokale en
horeca-aanbod relevanter worden voor de
seizoensgebonden (vegan) producten, maar ook
consument en bijdragen aan de
het verminderen van voedselverspilling.
duurzaamheidsdoelstellingen van Hoorn.
Ketenvorming in de horeca neemt toe. Vooral in
Om een gevarieerd horecalandschap te
fastfood en casual dining (betaalbare en
behouden, zijn lokale en onderscheidende
doorgaans grootschalige concepten). Door
restaurants van belang. Een overmatige
56
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
concurrentie en hoge huurprijzen slagen
vertegenwoordiging van ketens kan de
middensegment-concepten op goede locaties
diversiteit van de binnenstad beperken. Voor
over het algemeen het best. Grotere
Hoorn is het belangrijk om hier een goede
horecaketens hebben schaalvoordelen waardoor
balans in te vinden. Op dit moment is het
ze kosten kunnen verlagen en scherpe prijzen
aanbod horecaketens beperkt. Qua uitstraling is
aan kunnen bieden. Dit zorgt voor uniformiteit in
goede inpassing van historische bebouwing van
het horecalandschap. Het dwingt kleinere,
belang (logo’s, lichten, kleurstelling).
onafhankelijke restaurant te concurreren op kwaliteit, sfeer en service.
Vergrijzing: ouderen als interessante doelgroep
Oudere generaties hebben over het algemeen
De gemeente kan deze trend ondersteunen door
een actievere levensstijl dan vroeger. Ze hebben
het faciliteren van een aantrekkelijk en met
veel vrije tijd, gaan er vaak op uit (fietsen en
name ook toegankelijk en goed bereikbaar
wandelen) en hebben een sterke behoefte aan
horecalandschap. Bied bijvoorbeeld voldoende
beleving en genieten. Ze hebben relatief veel te
parkeergelegenheid (voor auto & fiets) en
besteden en zijn daarmee een interessante
organiseer aantrekkelijke evenementen voor
doelgroep voor de horeca. Deze trend biedt
ouderen (zoals een braderie). Doordat oudere
horecaondernemers nieuwe mogelijkheden om
doelgroepen niet gebonden zijn aan werktijden
hun aanbod af te stemmen op de wensen van de
ontstaan er meer behoefte aan horeca
groeiende groep actieve ouderen.
doordeweeks.
Hoorns voorbeeld: 21’ Boutique: café – workspace – store 21’Boutique aan de Nieuwe Noord is veel meer dan zomaar een winkel. Het is een beleving op zich. Een plek om te winkelen, werken, eten en verblijven. Dit is ‘blurring’ in de praktijk. Hier vind je niet alleen een collectie duurzame mode en kinderkleding, maar ook een koffiebar met verschillende lekkernijen en smoothies. Bovendien is er een ruimte waar mensen rustig kunnen werken. Met goede koffie. Dit concept doorbreekt de grenzen van traditioneel winkelen. Een totaalbeleving is waar de onderneemster achter 21’Boutique naar zocht.
Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Er is in totaal 10.800 vierkante meter wvo aan horeca aanwezig in de binnenstad van Hoorn. Dit is verdeeld over 119 horecazaken. In de loop der jaren heeft het horeca-aanbod in de binnenstad een duidelijke impuls gekregen. Zo nam sinds 2017 het horeca-oppervlak met een vijfde (1.700 vierkante meter wvo) toe. Vooral in de restaurantsector steeg het aanbod sterk. Ook bij koffiebars, fastfood/snackbar/grill en bezorgen/halen is een toename zichtbaar. Het aantal lunchrooms loopt juist terug. Richting de toekomst neemt de behoefte aan horeca naar verwachting iets toe als gevolg van inwonersgroei en toenemende bestedingen in eten en drinken buiten de deur. Bovendien liggen er voor horeca kansen in het duurzaam versterken van het toerisme in de binnenstad, in het bijzonder vanwege op de historische kwaliteiten en cultuur in de Hoornse binnenstad en groeiend toerisme in Noord-Holland.
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Figuur 15: Ontwikkeling oppervlak horeca binnenstad Hoorn (in m² wvo) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
2017
2020
2021
2022
2023
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
In totaal werd er in 2022 ruim € 49 miljoen omgezet in drank- en eetgelegenheden in de Hoornse binnenstad 7. Tabel 9 zijn de omzetgegevens weergegeven. Er zijn geen specifieke koopstroomgegevens voor horeca beschikbaar. We maken daarom een inschatting van de verdeling van herkomst: • Bestedingen inwoners gemeente Hoorn. Door de nabijheid van horecavestigingen verwachten we dat het grootste deel van de horecabestedingen van inwoners uit Hoorn zelf afkomstig is. Daarbij geldt dat de frequentie en daarmee totale bestedingen aanzienlijk hoger zijn dan bezoekers van elders. We gaan indicatief uit van in totaal 55% van de bestedingen in de Hoornse binnenstad. • Bestedingen bezoekers regio en Nederland. Het aantal toeristische bezoeken (zowel dagbezoeken als tijdens vakanties) aan Hoorn herstelt sterk na een forse dip in de coronapandemie. In 2022 lag het aantal bezoeken in Hoorn op ruim twee miljoen door 539.000 unieke bezoekers (bron: NBTC, 2023). Uit lunchen en dineren was in 2022 de meest ondernomen activiteit bij een bezoek aan een stad, namelijk in 55% van de gevallen. Ook precorona was dit het geval. (Toeristische) bezoekers uit de regio en overig Nederland vormen kortom een substantieel onderdeel van de omzet van horecaondernemers in de binnenstad. We rekenen met een aandeel van 42%. • Bestedingen buitenlandse toeristen.
Bestedingen van buitenlandse toeristen in de horeca maken doorgaans een beperkt aandeel uit in de totale horecabestedingen, met uitzondering van een aantal sterk toeristische steden zoals Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Gouda, Utrecht. Ook voor Hoorn schatten we het aandeel beperkt in. Daarbij speelt in het bijzonder mee dat de cruisetoeristen in Hoorn, een belangrijke toeristische doelgroep, doorgaans op de boot zelf eten. We rekenen met een aandeel van 2,5%.
Tabel 10: Omzet horeca binnenstad Hoorn in 2022 Herkomst
7
Huidige omzet
De meest recent beschikbare cijfers zijn van 2021 (bron: Retailinsiders). Deze geven vanwege beperkingen in de coronapandemie echter geen goede weergave. We rekenen daarom met omzet van 2019 (circa € 41 miljoen) en maken aan de hand van een landelijke inflatie-index (bron: CBS) een doorrekening voor 2022.
57
58
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Bestedingen inwoners gemeente Hoorn
€ 27.236.000
Bestedingen bezoekers regio en Nederland
€ 20.856.000 € 981.000
Bestedingen buitenlandse toeristen
€ 49.073.000
Totale omzet horeca Bron: CBS, 2023; Retailinsiders, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
Horecazaken functioneren economisch relatief goed De gemiddelde omzet per horecavestiging in Hoorn ligt op € 411.700 (zie tabel 10). Dit is circa 8% hoger dan de benchmark-binnensteden 8. Horecazaken functioneren gemiddeld genomen dus relatief goed. Dit hoeft echter niet voor individuele zaken te gelden; zo kan sprake zijn van een verouderd concept of onrendabele bedrijfsexploitatie. Bovendien kampen bedrijven op kortere termijn met oplopende kosten en terugbetaling van (overheids)schulden. Gemiddeld genomen is de vetreksituatie in Hoorn echter gunstiger dan in vergelijkbare binnensteden.
Tabel 11: Functioneren horeca binnenstad Hoorn 2023
2030 – scenario: op huidige voet door
2030 – scenario: versterking (dag)toerisme
Inwoners
75.216
79.420
79.420
Bestedingen (€)
€ 1.207
€ 1.207
€ 1.207
Fysieke bestedingen (€)
€ 90.786.000
€ 95.859.900
€ 95.859.900
Koopkrachtbinding (%)
30%
30%
30%
€ 27.236.000
€ 28.758.000
€ 28.758.000
Toevloeiing (binnenlands, % en €)
42%
Gelijk aan 2023
43,5% tot 45%
Toevloeiing (buitenlands, % en €)
2,5%
Gelijk aan 2023
2,75% tot 3%
€ 49.073.400
€51.816.200
€ 55.303.800
Gemiddelde omzet per vestiging benchmark (€)
€ 381.100
-
-
Gemiddelde omzet per vestiging binnenstad Hoorn (€)
€ 411.700
-
-
+8%
-
-
-
+ 4 vestigingen
+ 11 tot 16 vestigingen
Gebonden omzet (€)
Totale omzet (€)
Verschil in economisch functioneren Uitbreidingspotentie
Bron: FSIN, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
Richting 2030 marktpotentie voor extra horeca, vooral bij versterking van (dag)toerisme Als gevolg van inwonersgroei verwachten we dat er behoefte ontstaat aan extra horeca in de Hoornse binnenstad. Het gaat in totaal om vier extra vestigingen, omgerekend 400 tot 500 vierkante meter wvo. Dit gaat uit van een beleidsneutraal scenario waarbij de huidige bezoekersaantallen gelijk blijven en er geen inspanningen worden gepleegd om extra bezoekers van elders aan te trekken. We hebben tevens een scenario doorgerekend waarbij het aantal (dag)toeristische bezoekers toeneemt. Dit past in de verwachte sterke ontwikkeling van het toerisme in Noord-Holland (Amsterdam in het bijzonder) en het toenemende aantal binnenlandse
8
Assen, Bergen op Zoom, Deventer, Doetinchem, Gouda, Roermond, Roosendaal.
59
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
citytrips en dagbezoeken. In dit scenario gaan we uit van een toename van binnenlands toerisme van 5% en buitenlands toerisme van 20% (excl. cruisetoeristen). Er ontstaat in dit scenario een behoefte aan 11 tot 16 extra horecavestigingen. Het gaat hierbij om zo’n 1.500 tot 2.000 vierkante meter wvo.
Horeca is een vernieuwingsmarkt en sterk conceptgedreven De ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe horeca zijn in de praktijk sterk gerelateerd aan vernieuwingen in de markt. Die vinden in deze sector in rap tempo plaats. Er gaan marktcreërende effecten vanuit, als een ondernemer weet in te spelen op veranderende behoeften of ontbrekende segmenten. Dat geldt voor nieuwe, maar ook voor bestaande ondernemers die hun concept, inrichting of terras (regelmatig) vernieuwen. Voor een kwalitatief onderscheidend concept is in de basis altijd behoefte. Bij clustering van horeca ontstaat kritische massa en weten de ondernemers elkaar te versterken, met voorbeelden als een horecaplein of een horecastraat.
Met name kansen in toevoeging lunchrooms en restaurants We vergelijken het horeca-aanbod in de Hoornse binnenstad in kwalitatieve zin met benchmarkbinnensteden (zie figuur 15). Hierin valt op dat Hoorn een relatief ruim aanbod heeft in horeca in fastfood/snackbar/grill en bezorgen/halen. Ook het aanbod koffiebars is ruim en goed vertegenwoordigd. De horecasegmenten restaurants en lunchrooms zijn juist wat ondervertegenwoordigd. Het lunchroom-aanbod in andere binnensteden is drie keer ruimer. Daarbij merken we op dat ook andere typen horeca zoals restaurants overdag lunch aanbieden. Voorbeelden van lunchroom-ketens die momenteel niet in Hoorn maar wel in vergelijkbare binnensteden een vestiging hebben zijn Delifrance, Anne & Max en BackWERK. Voor restaurants liggen er met name kansen in ontbrekende keukens, kwaliteitsrestaurants en onderscheidende concepten. Ontbrekende keten-restaurants richten zich met name op prijsvoering en grootschaligheid, zoals Happy Italy en ’t Zusje. Grootschalige panden zijn hiervoor nauwelijks aanwezig en een passende uitstraling in het historische straatbeeld is hierbij een aandachtspunt.
Figuur 16: Benchmark horeca binnenstad Hoorn Koffiebar/thee Ijssalon Fastfood/snackbar/grill Bezorgen/halen Restaurant Lunchroom Café 0
2000
4000 Hoorn
6000
8000
10000
12000
Benchmark
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
Om het dagrecreatieve karakter van de binnenstad en de winkelbeleving te versterken is het toevoegen van daghoreca kwalitatief sterk van meerwaarde. We zien in vooral ontwikkelingskansen voor horeca waarbij sprake is van een structuurversterking voor de
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
binnenstad en/of er sprake is van een onderscheidend concept. Daarbij kunnen een aantal overwegingen leidend zijn: • Gespikkeld over een aantal winkelstraten zoals de Grote Noord om de reuring op straat te vergroten. • Op een onderscheidende locatie, zoals aan het water, in een historisch gebouw of hofje. • In combinatie met andere functies (zoals een bibliotheek, museum, vernieuwend winkelconcept). • Het activeren van een route waarbij de horeca kan fungeren als een ‘stepping stone’.
Voorbeelden florerende horecaconcepten
60
61
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
2.3 Leisure en ontspanning Het begrip Leisure is breed en kent verschillende interpretaties en definities. Het is een verzamelterm voor alle activiteiten die consumenten uitvoeren in hun vrije tijd. In dit rapport onderscheiden we drie verschillende categorieën (zie onderstaande tabel).
Tabel 12: Categorieën binnen leisure en bijbehorende voorzieningen/activiteiten Categorie
Voorzieningen/activiteit
Attracties & Entertainment
Bioscoop, bibliotheek, escape room, casino/wedkantoor, entertainmentcentrum, pool/biljartcentra, gamehal, lasergamen, museum, galeries
Sport & Recreatie
Sportschool, zwembad, bowlen, tennis/padel/squash
Wellness
Sauna, zonnebank, beautycentrum
Marktbeeld: sector sterk onder druk tijdens corona, inmiddels bijna op pre-coronaniveau De leisure-markt is relatief hard getroffen door de coronapandemie. Veel activiteiten in deze sector zijn gebaseerd op sociaal contact. Tijdens de pandemie werden juist dit soort sociale bijeenkomsten vermeden waardoor veel bedrijven in de leisure-sector gedwongen werden hun activiteiten te stoppen. Het gevolg hiervan was een sterke daling van de omzetcijfers. De pandemieproblemen- en uitdagingen lijken nu voorbij. Door steunmaatregelen van de overheid en uitstel van betalingen bij banken en de belastingdienst bleven veel bedrijven overeind. Vervolgens is direct na afloop van de pandemie het herstel ingezet. Zo is er na een flinke daling in weer sprake van een stijging in de omzetten 9 en het aantal digitale transacties 10. Hoge kosten en personeelstekort verminderen groei Zoals te zien in onderstaand figuur stijgt de omzet van de leisure sector weer richting het niveau van voor de coronapandemie. Dit blijkt uit de Sectorprognose Leisure 2022-2023 van ABN AMRO. Toch lijken de omzetten (nog) niet op het niveau van voor de coronapandemie te komen. Zo is er naar verwachting een kleine omzetdaling in 2023. Het herstel van de vrijetijdssector wordt geremd door aanzienlijke kostenstijgingen op het gebied van energie, personeel en voedsel. Ook is personeelstekort een belemmering voor de sector.
De prognosecijfers zijn echter met meer onzekerheid omgeven dan normaal gesproken.
Figuur 17: Verwachte omzetontwikkeling leisure (index: 2019 = 100) 120 100 80 60 40 20 0 2019
2020
2021
2022*
2023*
Bron: ABN Amro ‘Sectorprognoses Leisure’, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. *2022 en 2023 zijn prognosecijfers.
9
ABN AMRO Bank (2023). Stand van de Leisure.
10
Rabobank (2022). Horeca- en recreatiesector zit tussen herstel en vrees.
62
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Bezoekersaantallen klimmen uit een dal, maar dalende koopkracht is een uitdaging Het aantal bezoekers van vrijetijdsattracties is na een flinke dip weer aangetrokken. Toch zijn de aantallen nog niet op het niveau van voor de pandemie. Dit heeft vooral te maken met de lagere koopkracht. Vanwege de verminderde koopkracht kiezen consumenten ervoor om voornamelijk te besparen op vrijetijdsbestedingen. Dit zijn niet-essentiële, luxe goederen waarop het eerste wordt bespaard wanneer er financiële druk is. Zoals onderstaand figuur laat zien vlakt de groei van het aantal bezoekers naar verwachting af. Voor bedrijven die nog niet volledig zijn hersteld van de pandemie is dit een uitdaging.
Figuur 18: Verwachte ontwikkeling bezoekersaantallen 120 100 80 60 40 20 0 2019
2020 Musea
2021
Bioscopen
2022*
2023*
Attractieparken & dierentuinen
Bron: ABN Amro ‘Sectorprognoses Leisure’, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. *2022 en 2023 zijn prognosecijfers.
Trends in marktsegment In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit voor de leisuresector.
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Hoorn?
Grote trendgevoeligheid
De leisure markt is trendgevoelig. We zien een
De vele verschijningsvormen van leisure-
voortdurende opkomst van nieuwe concepten en
concepten hebben een verschillende impact op de
de geleidelijke verdwijning van bestaande. De
omgeving. Niet alle concepten passen in
marktvraag verandert snel. De trendgevoeligheid
bestaande bestemmingsplannen. Specifieke
heeft gevolgen voor ondernemers en
concepten kennen vaak een inpassingsvraagstuk.
consumenten. Ondernemers moeten voortdurend
Het monitoren van trends laat verschuivingen in
alert zijn op nieuwe trends en innovaties. Ook
de markt zien. De gemeente kan dan snel reageren
moeten ze bereid zijn hun aanbod aan te passen
en eventueel het beleid en de planning aanpassen.
en te vernieuwen. De levenscyclus van concepten
Daarnaast is flexibiliteit (in beleid) belangrijk. Denk
wordt steeds korter. De consument heeft de
aan bereidheid om nieuwe concepten toe te staan
mogelijkheid steeds weer nieuwe activiteiten te
en ondernemerschap te stimuleren.
ontdekken en hun vrije tijd dynamisch in te vullen. Deze trend is met name zichtbaar in de categorie attracties en entertainment.
Individualisering van sport
We zien de individualisering van de sport
In binnensteden is het sportaanbod doorgaans
doorzetten. Sporters bepalen graag zelf het tijdstip
beperkt. Wel is een opkomst van fitnessaanbieders
waarop sporten het best uitkomt en zijn minder
(basic fit, 24/7 sportaanbieders) zichtbaar, net als
geneigd zich aan te sluiten bij traditionele
combinaties met wellnessfaciliteiten (zoals Harbor
sportverenigingen. De verschuiving wordt
Gym). In de binnenstad van Hoorn zit momenteel
gedreven door de behoefte aan vrijheid en
één fitnessaanbieder; mogelijk komen er meerdere
flexibiliteit. Deze trend betekent niet dat de
verzoeken. Bovendien wordt er vaker buiten
behoefte aan sociale interactie verdwijnt. Sporters
gesport in groepsvorm (zoals bootcamps). Dit
delen massaal hun activiteit op Strava en zoeken
speelt met name aan de randen van de
63
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Maatschappelijk belang welzijn en gezondheid
Festivalisering
andere, meer gevarieerde aanbieders als
binnenstad. Vanwege thuiswerken en toenemende
fitnessstudio’s en boksscholen. Ook wandelen,
interesse in wandelen wordt er ook vaker
hardlopen en fietsen groeien als individuele
gewandeld in de binnenstad. Deze dient daardoor
sporten.
goed toegankelijk te zijn.
Mensen zijn steeds bewuster bezig met hun
Recreatie kan een fundamentele bijdragen leveren
fysieke en mentale gesteldheid. Ze zijn dan ook
aan maatschappelijke behoeften (zoals welzijn,
bereid om hierin te investeren. Vrije tijd is steeds
sociale interactie en inclusiviteit). De beschikbare
meer een levensbehoefte. Dit heeft onder andere
ruimte hiervoor is echter beperkt door onder
geleid tot de opkomst wellness-concepten met een
andere behoefte aan woningbouw en
uitgebreid scala aan faciliteiten, waaronder een
bedrijvigheid. Leisure en recreatieve
fitnessruimte en zwembad (zoals Harbor Gym &
voorzieningen belanden daardoor vaak op een
Val Gym en Wellness). Ook het aantal wellbeing-
afgelegen plek zonder synergie en samenhang.
concepten neemt toe, denk aan mindfulness,
Leisurevoorzieningen passen vanwege hun functie
yogastudio’s en specifieke behandelingen/
juist goed in binnensteden en creëren tevens
massages. Deze concepten laten mensen
combinatiebezoeken. Prioriteer ze daarom, waar
ontsnappen aan de dagelijkse routine en stress.
mogelijk, in de binnenstad.
Er zijn steeds meer festivals. Of het nu gaat om
Ieder jaar vinden er in de binnenstad van Hoorn
muziek, kunst, eten, sport of technologie; steeds
meerdere festivals of evenementen plaats. Hier
meer sectoren passen festivalachtige elementen
komen duizenden bezoekers op af. De uitdaging
toe om een breed publiek te trekken. In de zomer
ligt in het komen tot een jaarrond aantrekkelijke
is er ieder weekend ruim keuze in festivals. Het
programmering. Verkeers- en crowdmanagement
doel is een unieke ervaring te bieden die mensen
is van belang, mede gelet op bestaande
enthousiast maakt. Dit bevordert het
ondernemingen. Daarnaast kan de gemeente
gemeenschapsgevoel. Ook worden festivals
organisatoren aanmoedigen om milieubewust en
steeds meer een soort kleine vakantie; bezoekers
duurzaam te handelen.
overnachten een paar dagen in een camper of tent en zijn er even helemaal tussenuit.
Bruisende binnenstad: Hoornse Stadsfeesten Drie dagen per jaar verandert de binnenstad van Hoorn in een bruisende festivalkern. Families en vrienden komen samen en genieten van straattheater, muziekoptredens en kunsttentoonstellingen. Er zijn verschillende locaties en het programma is breed en gevarieerd. Dit maakt de Hoornse Stadsfeesten aantrekkelijk voor jong en oud. Pluspunt: het festival is gratis toegankelijk.
Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Er zijn geen uniforme bestedings- of omzetkengetallen voor de sector leisure en ontspanning. Het is daarom niet mogelijk om een adequate behoefteraming te maken op basis van vraag en aanbod. Bovendien speelt in de cultuursector subsidiëring een belangrijke rol, waardoor overheidsbeleid een belangrijke rol speelt in (de potentie van) het aanbod. De vraag naar leisure en ontspanning en bijbehorende activiteiten wordt grotendeels bepaald door het specifieke concept zelf. Over het algemeen zijn voor sterke en unieke concepten veel marktkansen, met name omdat zij doorgaans een ruim verzorgingsbereik (regionaal en toeristisch) hebben. Voor leisure en ontspanning geldt dat er doorgaans goede combinaties mogelijk zijn met horecafaciliteiten.
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Kansen voor versterking op basis van benchmark Om een beeld te geven van de versterkingskansen voeren we een benchmark uit met vergelijkbare binnensteden (zie figuur 18). In zijn totaliteit loopt het aanbod leisure en ontspanning in de binnenstad van Hoorn iets achter ten opzichte van de benchmark. We zien de volgende kansen: • Fitness/sport/sauna: door de combinatie van de groei van individuele sportbeoefening en daling van huurprijzen vestigen sportaanbieders steeds vaker in centrumgebieden. Dit geldt vooral voor fitnesscentra, maar ook andere sport- en welnessaanbieders. Het aanbod in de Hoornse binnenstad blijft nu achter in vergelijking tot andere binnensteden. Specifieke formules die zich (mede) richten op centrumgebieden zijn Anytime Fitness, Basic-Fit, fit20 en Personal Fitness Nederland. Ook personal training gyms en yogastudio’s komen op in centra. Yogastudio Sacha is hier een voorbeeld van. • Galeries: er zijn momenteel twee (kunst)galeries in de Hoornse binnenstad. Door teruglopende huren liggen hier kansen voor Hoorn. Galeries passen in de historische setting van de Hoornse binnenstad en kunnen het culturele karakter van de binnenstad versterken. • Entertainmentcenters: deze leisure-concepten zijn sterk in opkomst in binnensteden en kennen diverse varianten.
De eerste groep (arcadehal) is gericht op games en trekt doorgaans een jonger publiek (tieners en twintigers). Denk daarbij aan spelers als Gamebox en Gamestate. De tweede groep is gericht op technologie en ervaring. Voorbeelden zijn VRRooms en experience centers. De doelgroep is breed, doorgaans vanaf 30 jaar en populair voor groepsuitjes (vriendenuitje, collega’s, familie). De laatste groep is gericht op vermaak voor kinderen. Denk aan Marvel Play en Glowgolf. Deze laatste groep is vooralsnog beperkt aanwezig in centrumgebieden. • Escape room: dit aanbod ontbreekt momenteel in de binnenstad. Een escape room is een populair concept en een waardevolle toevoeging. Het is een vrijetijdservaring die zowel lokale bewoners als toeristen aantrekt. Daarnaast zijn bezoekers van een escape room meestal een dagje uit, wat kan leiden tot combinatiebezoeken met onder andere lokale horeca of detailhandel. • Bioscoop: Er is op dit moment één bioscoop gevestigd in de binnenstad van Hoorn. Dit is Cinema Oostereiland, een arthouse-bioscoop. Hier worden over het algemeen films gedraaid buiten het commerciële aanbod met vaak een artistiek karakter. Daarnaast is er een Vue bioscoop (vijf zalen) aan de snelweg. Bioscopen zijn doorgaans grote publiekstrekkers en zijn idealiter gevesigd in de binnenstad.
Hoewel verplaatsing van Vue niet aan de orde is, is het een aanbeveling waard om in een toekomstige gebiedsontwikkeling in de binnenstad een (verplaatsing van de) mainstream-bioscoop te overwegen. Dit is tevens gunstig voor andere voorzieningen in de binnenstad: uit onderzoek van Stec Groep blijkt dat ruim één op de drie bioscoopbezoekers dit combineert met een horecabezoek. • Bibliotheek: er is momenteel een bibliotheek aanwezig aan de Wisselstraat. Deze bibliotheek ligt solitair van de winkelstraten in de Hoornse binnenstad. Om de volledige potentie van de bibliotheek te benutten dient deze verplaatst te worden naar een locatie in de binnenstad waar betere spin-off mogelijk is. Bovendien kan de bibliotheek dan beter inspelen op trends (workshops, functie voor ouderen en jongeren, combinatie met horeca) en daarmee ook meer en ontmoetings-, lees- en studeerfunctie krijgen. De maatschappelijke relevantie van een moderne bibliotheek is dus groot. Bovendien kan een bibliotheek de economische structuur van de binnenstad versterken. Uit onderzoek van Stec Groep blijkt dat bijna één op de drie consumenten een bibliotheekbezoek combineert met winkelen.
64
65
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Figuur 19: Benchmark aanbod leisure en ontspanning Hoorn (aantal voorzieningen) Galerie Fitness Casino Entertainmentcenter Sauna Escape room Binnenspeeltuin Bibliotheek Bioscoop Museum Theater Biljart/Pool Zonnebank 0
1
2 Benchmark
3 Hoorn
4
5
6
Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023. Benchmark: Assen, Bergen op Zoom, Deventer, Doetinchem, Gouda, Hoorn, Roermond en Roosendaal.
Kansen voor Hoorn als gemengd centrum-werkmilieu Voor de binnenstad van Hoorn zien we kansen voor een gemengd centrumwerkmilieu. Het toevoegen van werkfuncties in de stad zorgt voor levendigheid in de plinten. Ook draagt kleinschalige, gemengde bedrijvigheid bij aan de interactie en dynamiek in het centrum en versterkt het de economische structuur. Het gemengd centrum-werkmilieu bestaat uit vier programmatische elementen: •
Consumentgerichte dienstverleners. Dit zijn dienstgerichte activiteiten met een publieksfunctie. Denk aan een kapper, schoenmaker of fotostudio. Deze voorzieningen zijn vaak al aanwezig in bestaande centrummilieus.
•
Ambachtelijke bedrijfsruimten. Dit zijn bedrijven die doorgaans aanwezig zijn op bedrijventerreinen en daar steeds minder terecht kunnen. Een deel daarvan is ook goed in te passen in een centrummilieu. Het maken of kleinschalig produceren is onderdeel van de bedrijfsvoering. Denk daarbij aan een meubelmaker of werkruimte voor een kunstenaar. Regelmatig is er ook een kleine atelierruimte/showroom aanwezig voor verkoop of bezichtiging.
•
Werken en ontmoeten dichtbij huis (co-working). Dit is een werk- en ontmoetingsconcept dat inspeelt op de toenemende groep zzp’ers. Het is een kleinschalige plek waar flexibel gewerkt kan worden met passende faciliteiten (koffie, goed internet, vergaderruimtes). De locatie is open toegankelijk waarbij daghoreca een belangrijk deel vormt van de bedrijfsvoering.
•
Kleinschalige kantoren. Dit zijn kleine kantoren van bedrijven in de wijk of omgeving. Het zijn kleinschalige in sectoren als ICT, consultancy, marketing, uitzendbranche of financiële dienstverlening. Ook vanuit maatschappelijke instanties is regelmatig behoefte aan kleinschalige werkplekken.
Kantoren en co-working behandelen we in hoofdstuk 3.4, consumentgerichte dienstverleners en ambachtelijke bedrijfsruimten behandelen we in hoofdstuk 3.5.
66
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
2.4 Kantoren Marktbeeld: de kwantitatieve vraag kantoorruimte daalt, kwalitatieve vraag verandert Diverse ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering) leiden tot een vermindering aan behoefte van het aantal kantoormeters (zie figuur 19). Digitalisering leidde al tot meer thuiswerken. Bovendien zagen we onder invloed van COVID-19 versnelling in sectoren waar digitalisering en thuiswerken eerder nog niet vanzelfsprekend waren. De pandemie werkte als katalysator. Er is minder ruimte nodig om op kantoor te werken en grootschaligere kantoorgebruikers kunnen pieken op vangen in flexkantoren. Ook de inrichting van een kantoorgebouw verandert. Kantoren worden meer en meer een plek om elkaar te ontmoeten. Mede dankzij het vele thuiswerken is deze functie voor zowel bedrijven als individuen zeer relevant. Denk aan de sociale verbinding in een tijdperk van individualiteit. Smart buildings en stijgende huurprijzen zijn prikkels voor meer efficiënt gebruik van kantoormeters. Gebouwen met grotere vloervelden (van 2.000 vierkante meter per verdieping en groter) sluiten beter aan bij de veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor ontmoeten. Daarmee verandert de kwalitatieve vraag naar kantoorruimte.
Figuur 20: Ontwikkeling voorraad kantoorruimte (in miljoen m²) 11,8
52
11,6
51 50
11,4
49
11,2
48
11
47
10,8 10,6
46 2013
2015
2017
Noord-Holland (linkeras)
2019
2021
45
Nederland (rechteras)
Bron: Bak ‘Kantoren in cijfers’, december 2021. Bewerking: Stec Groep, 2023.
Tweekoppigheid op de kantorenmarkt Er is sprake van tweekoppigheid op de kantorenmarkt: kantoorlocaties bewegen meer en meer naar twee uitersten op het spectrum. Aan de ene kant zijn er de toplocaties: centraal gelegen, goed bereikbaar met het openbaar vervoer en met de juiste mix van kantoren, voorzieningen en wonen. Denk hierbij aan de intercitylocaties. We verwachten dat deze locaties in trek zullen blijven, zeker in de grotere steden. Aan de andere kant van het spectrum zien we de minder toekomstbestendige kantoorlocaties. Kenmerkend aan deze secundaire kantoorlocaties is het monofunctionele karakter, de ligging aan de snelweg en veel leegstand in incourante panden die onttrokken moeten worden aan de voorraad.
67
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Trends in marktsegment Onderstaand figuur geeft een overzicht van de trends in de kantorenmarkt. We lichten daarna een aantal relevante trends verder toe die specifiek van toepassing zijn op de Hoornse binnenstad.
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Hoorn?
Van kwantiteit naar kwaliteit
De belangrijkste uitdaging voor de kantorenmarkt is
Uit de behoefteraming NHN (2021) blijkt dat er
het verbeteren van de kwaliteit, zonder de
geen behoefte is aan extra kantoorruimte. Dit
kwantiteit te verhogen. Kantoorwerk wordt
betekent dat er goed naar de huidige voorraad
bovendien steeds meer ingevuld op locaties en in
gekeken moet worden. Daarnaast zijn voor
gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad,
kantoren bereikbaarheid, met name met het
zonder langlopende huurcontracten. Zowel zzp’ers
openbaar vervoer, en een mix aan voorzieningen
als bedrijven zoeken flexibele opties in
belangrijkste aspecten. Het stationsgebied is dan
zogenaamde serviced offices en in gebouwen die
ook in potentie de meest geschikte locatie voor
zijn ingericht op co-working.
kantoorfuncties.
Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen van
Duurzaamheid is steeds meer een van de leidende
100 vierkante meter of groter minimaal beschikken
principes op de kantorenmarkt. Verouderde
over energielabel C. Er zijn een aantal
kantoorpanden die niet aan deze nieuwe eisen
uitzonderingen (o.a. monumentale panden of
kunnen voldoen, kunnen op de lijst voor
sluiting op termijn), maar het gros van de kantoren
transformatie. Een deel van de kantorenvoorraad is
moeten aan deze eis voldoen. Ondanks dat
al getransformeerd (naar wonen). Daarnaast geldt
handhaving soms tekortschiet, blijft de noodzaak
voor nieuwe ontwikkelingen dat duurzaamheid al
om te verduurzamen voor kantoren bestaan.
vanaf het ontwerp wordt geïntegreerd. Ook kunnen
Verplicht verduurzamen: achterblijven is geen optie
er duurzaamheidseisen worden vastgelegd in ruimtelijke plannen en beleid.
Werken in de binnenstad
We kunnen overal werken en dus werken we waar
De kantorenvoorraad in de Hoornse binnenstad is
we willen. De afgelopen jaren groeit het aantal
beperkt (zie hierna). Tegelijkertijd zijn er
informele flexwerk- en kantoorconcepten. Zie
aanzienlijke kantoormeters elders aanwezig die in
figuur 22 voor enkele voorbeelden van flexibele
potentie ook in de binnenstad passen. Ook qua
kantoren. Dit zijn regelmatig combinaties met
locatiekwaliteiten en trends is de binnenstad (incl.
koffiebars, lunchrooms of vormen van horeca met
Poort van Hoorn) een geschikte locatie voor een
68
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
vergadermogelijkheden. Deze concepten kunnen
deel van de kantorenvoorraad. Hier is gericht beleid
straten verlevendigen en zijn een aanvulling op de
voor nodig. Bovendien kan er rekening houden
‘formele’ kantoren. De groei van informele
worden met een toename van informele flexwerk-
flexwerk- en kantoorconcepten in binnensteden
kantoorconcepten in de binnenstad. Deze trend
weerspiegelt de evoluerende aard van werk en de
draagt bij aan de levendigheid van stadscentra,
behoefte aan meer diversiteit en keuzevrijheid in
stimuleert innovatie in de werkomgeving en
werkruimtes.
versterkt de connecties tussen professionals in verschillende sectoren. Het lijkt erop dat deze trend zich in de toekomst alleen maar zal blijven ontwikkelen. In de binnenstad van Hoorn is al een voorbeeld te vinden van een werkplek/koffiebar: dit is Het Koffielokaal aan de Lange Kerkstraat.
Huidige markt kantoorruimte binnenstad beperkt Voor een inschatting van de huidige marktsituatie kijken we naar de opname van kantoorruimte in de gemeente Hoorn en in de binnenstad. De opname (het aantal vierkante meters dat door bedrijven in een jaar verhuurd wordt) van kantoorruimte in de gemeente ligt de afgelopen 10 jaar op een gemiddelde van zo’n 3.600 vierkante meter per jaar. Het betreft ongeveer 4 transacties per jaar. De opname van kantoorruimte in de binnenstad ligt de afgelopen jaren op een gemiddelde van zo’n 80 vierkante meter per jaar. Het betreft 3 transacties de afgelopen 10 jaar. De laatste transacties vonden plaats aan de Veemarkt en Bierkade. Er is relatief weinig opname van kantoorruimte in de binnenstad. Dit komt voornamelijk doordat de kantoorgebruiker weinig te kiezen heeft: het aanbod in de binnenstad is beperkt en vaak incourant. Hierdoor worden niet alle kansen verzilverd.
Figuur 21: Opname kantoorruimte gemeente en binnenstad Hoorn (per m² wvo) 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
8.852 7.930
4.513 3.088
2.712
1.829
1.251
1.289
311 2014
2015
2017
2018
2019
2020
Binnenstad 312 548
178 2016
Gemeente Hoorn
3.990
2021
2022
2023
Bron: Vastgoeddata, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.
Nieuwe Steen grootste kantoorlocatie, gevolgd door Stationsgebied Noord Onderstaand figuur geeft de procentuele verdeling weer van de huidige kantorenvoorraad in de gemeente Hoorn. De binnenste ring laat de procentuele verdeling van het aantal kantoren zien. De buitenste ring van het oppervlak (in vierkante meter wvo). Er zijn twee formele kantoorlocaties in de gemeente: Nieuwe Steen en Stationsgebied Noord. Daarnaast zit er enige concentratie van kantoren in de binnenstad. Buiten de formele kantoorlocaties en de binnenstad worden ook kantoren aangeboden op bijvoorbeeld bedrijventerreinen en informele locaties. Deze vallen onder de categorie overig.
69
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Figuur 22: Procentuele verdeling huidige voorraad aantal kantoren en oppervlakte 6% 28%
20%
34%
25%
Binnenstad Stationsgebied Noord
20%
Nieuwe Steen Overig
26% 41% Bron: Vastgoeddata, 2023. Bewerking: Stec Groep. (kantoren binnenste ring, oppervlakte buitenste ring).
Leegstandspercentage kantoren Hoorn 5%: gezond frictieniveau Verspreid over de gemeente wordt in totaal 5% van het kantooroppervlak te koop of te huur aangeboden. De totale voorraad kantoorruimte is circa 117.800 vierkante meter. De huidige leegstand bedraagt circa 5.900 vierkante meter (Funda in Business, peildatum oktober 2023). Daarmee ligt de leegstand op een gezond frictieniveau. Een leegstandsniveau van circa 5% duidt op een gezond frictieniveau: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een andere pand zoeken hebben op deze manier enige schuifruimte. Het leegstandspercentage is echter wel een momentopname. Geen behoefte aan netto uitbreiding kantoren, wel mogelijkheden kwalitatieve vernieuwing Uit de Strategie Werklocaties Westfriesland (2022) blijkt dat er in de regio voldoende voorraad kantoorruimte op kantorenlocaties is om in de vraag te voorzien. Kwalitatief kan er echter behoefte zijn aan nieuwe kantoorruimte. Dit komt door veranderingen in de vraag. Gebruikers zitten veel liever op centrale, multifunctionele en OV-ontsloten locaties. In de Strategie werklocaties Westfriesland (2022) is opgenomen dat, om het aantal kantoren op werklocaties te beperken, de regio geen netto uitbreiding van zelfstandige kantoren toestaat op nieuwe werklocaties.
Zo wordt er gezorgd dat bestaande kantoren niet te snel verouderen, maar dat er in deze kantoren geïnvesteerd wordt. Kwalitatieve vervangingen wanneer aanbod incourant is en uit de markt wordt gehaald, bijvoorbeeld door transformatie, zijn uiteraard wel mogelijk. Nieuwe zelfstandige kantoorontwikkelingen vinden alleen plaats vinden op de formele kantoorlocaties en in het stationsgebied van Hoorn. De binnenstad van Hoorn wordt hierin niet specifiek genoemd. In de binnenstad van Hoorn zijn echter al veel verschillende (kleinschalige) kantoorfuncties aanwezig. Er is hier dus geen sprake van een zelfstandige ontwikkeling. Kleinschalige kantoorontwikkelingen in de binnenstad passen dus binnen de huidige strategie. Bovendien zien we, met het oog op trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt, de binnenstad als een geschikte locatie voor (kleinschalige) kantoorontwikkelingen. Vervangingsvraag kantoren gemeente Hoorn circa 590 m² tot 1.770 m² per jaar Op basis van regionaal onderzoek en landelijke tendens verwachten we geen uitbreidingsvraag voor kantoorruimte in de gemeente Hoorn. Wel is er sprake van een vervangingsvraag. Een gangbare vuistregel die hiervoor gebruikt wordt is tussen de 0,5 en 1,5% 11 van de totale voorraad. In onze berekening gaan we uit van dit percentage als de jaarlijkse vervangingsvraag.
De huidige voorraad kantoorruimte in Hoorn is circa 117.900 vierkante meter, dit betekent een vervangingsvraag van circa 590 vierkante meter tot 1.770 vierkante meter per jaar. Bij gericht
11
O.a. CBRE, EIB en NVM. Denk aan de bron ‘Kantorenleegstand, probleemanalyse en oplossingsrichtingen’ van EIB (2010).
70
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
beleid en gebiedsontwikkeling kan er worden ges Het is reëel dat een deel van deze vervangingsvraag terechtkomt in de binnenstad van Hoorn.
Vervangingsvraag naar kantoren De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek/overschot, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker(s) voldoet. Vervanging vraagt in principe om nieuwe invulling in een bestaand pand (door andere eindgebruiker) en/of herontwikkeling of sloop/nieuwbouw van bestaande (verouderde) kantoorpanden. Voor zover de locatie niet voldoet, moeten panden worden onttrokken aan de voorraad door transformatie naar een andere bestemming (bebouwd of soms onbebouwd). Ten behoeve van vervanging kunnen dus ook nieuwe kantoorpanden worden gerealiseerd in de binnenstad.
Tabel 13: Vervangingsvraag naar kantoorruimte in Hoorn Scenario 0,5% Vervangingsvraag (jaarlijks)
Scenario 1,5% 590 m² wvo
1.770 m² wvo
Bron: Vastgoeddata, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.
130 bedrijven op een bedrijventerrein passen in de binnenstad Aanvullend op de vervangingsvraag hebben we gekeken welke kansen er liggen voor verplaatsing van kleinschalige kantoren die momenteel op bedrijventerreinen aanwezig zijn. We hebben daarvoor alle kantoorgebruikers in de gemeente Hoorn geanalyseerd met behulp van de FMI (zie vorig kader) om in te schatten welke passend zijn in de binnenstad van Hoorn. Hieruit blijkt dat 130 kantoorachtige bedrijven die momenteel op een bedrijventerrein in Hoorn zijn gevestigd, passen qua aard en omvang in de binnenstad van Hoorn. In totaal gaat het om 360 banen. Het oppervlak van deze bedrijven is in totaal circa 7.200 vierkante meter. Dit op basis van een kantoorquotiënt (aantal vierkante meter per kantoorbaan) van 20. Hieronder valt kleinschalige bedrijvigheid tot 20 werknemers passend in een kantoorruimte (maximale omvang: 500 vierkante meter). Onderstaande tabel geeft een overzicht van verschillende voorbeelden van bedrijfssectoren waaronder de 130 bedrijven vallen.
Tabel 14: Voorbeelden van bedrijfssectoren passend in de binnenstad Voorbeelden Softwareontwikkelaars
Maatschappelijk werk
Architecten
Markt- en opinieonderzoeksbureaus
Boekhoudkantoren
Reclamebureaus
Communicatie- en grafisch ontwerp
Reisorganisaties
Hypotheek en kredietbemiddeling
Uitzendbureaus
Interieur- en ruimtelijk ontwerp
Vermogensbeheer
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Functiemengingsindex: kansen voor kleine kantoren in binnenstad Op basis van de veranderende kwalitatieve behoefte aan kantoren en de vervangingsvraag voor kantoren zien we aanvullende kansen voor kleinschalige kantoorruimten in de binnenstad van Hoorn. De gunstige ligging en goede OV-bereikbaarheid maken de binnenstad en interessante locatie voor kantoren. We gebruiken de functiemengingsindex om deze kansen verder te onderzoeken. De Functiemengingsindex (FMI) is een instrument dat wordt gebruikt om de mate van functiemenging in een bepaald gebied of stad te meten. Functiemenging verwijst naar de diversiteit van functies die aanwezig zijn in een gebied. We gebruiken de FMI om te scoren hoe goed bedrijvigheid te combineren is met wonen en andere functies (voor verdere uitleg over de FMI, zie de bijlage).
Uitgelicht: voorbeelden van bedrijven uit de gemeente passend in de binnenstad In onderstaande tabel lichten we een aantal voorbeelden toe. Deze bedrijven zijn momenteel gevestigd op een bedrijventerrein, maar passen evengoed (of zelfs beter) in de binnenstad. Voor bedrijven zijn hier verschillende voordelen te halen, zoals klantennabijheid, bereikbaarheid en zichtbaarheid. Voor de binnenstad betekent dit extra levendigheid en eventueel revitalisatie van verouderde (leegstaande) panden. Daarnaast is de ruimte op bedrijventerreinen schaars en neemt de krapte aan bedrijfsruimte alleen maar toe. Het is zaak zuinig om te gaan met de ruimte die we hebben. Verplaatsing van bedrijven op een bedrijventerrein naar de binnenstad verlicht de ruimtedruk. Het mengen van wonen en werken moet echter zorgvuldig gebeuren: de belangen van bedrijven en bewoners mogen niet te veel botsen. Onderstaande bedrijven zijn voorbeelden van bedrijven die kansrijk en passend zijn. Naam
Zeker Zakelijk
Omvang pand
310 m²
Werknemers
4
Omschrijving activiteiten
Verzekeringen voor ondernemers (MKB)
Bedrijventerrein
Westfrisia
Naam
Panter Reklame
Omvang pand
102 m²
Werknemers
6
Omschrijving activiteiten
Full-service reclamebureau voor particulieren en bedrijven
Bedrijventerrein
Westfrisia
71
72
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Naam
Dappere krachten
Omvang pand
280 m²
Werknemers
2
Omschrijving activiteiten
Arbeidsbemiddeling in ambachtschap
Bedrijventerrein
Hoorn 80
Kansen voor kleinschalige flex- en horecaconcepten Flex- en horecaconcepten spelen in op een toenemende groep zzp’ers. Er zijn verschillende soorten flexibele kantoorconcepten die passen bij deze categorie (zie figuur 22).
Figuur 23: Verschillende flexibele kantoorconcepten
3 1 2 1 Bij of inclusief met horeca: horecafaciliteit waar op flexibele basis meetings plaats kunnen vinden 2 Co-working: gezamenlijke of zelfstandige werkplekken flexibel verhuurd 3 Serviced-office: volledig uitgerust en gemeubileerd kantoor dat wordt verhuurd Net als op de reguliere kantorenmarkt is de verwachting dat grotere flexconcepten als co-working en serviced-offices een toenemende concentratie zal plaatsvinden in de G4. Dit in aanvulling met vier tot vijf grotere kantoorsteden daarbuiten. We verwachten daarom geen marktvraag voor Hoorn. Wel zien we enige kansen voor kleinschalige flexibel kantoorconcept bij of inclusief met horeca. Dit is een laagdrempelige faciliteit waar mensen kunnen werken en waar eventueel meetings plaats kunnen vinden. Ook zijn het soms ontmoetingsplekken waar zzp’ers hun netwerk uit kunnen breiden. Ze zijn bovendien goed in de passen in of nabij de binnenstad. De groei zzp’ers in Hoorn is groeiende. Van de 7.300 bedrijven in Hoorn heeft circa 70% één werknemer. De gemeente beschikt daarmee over circa 5.150 zzp’ers.
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
73
Hoorns voorbeeld: Kunst na Arbeid Hoorn Dit is een kantoorruimte en vergaderlocatie voor zelfstandig ondernemers. Er zijn faciliteiten voor presentaties, vergaderingen en lunch. Het is een prettige werkplek voor zzp’ers of andere werkenden die afwisseling van het thuiswerken waarderen. In overleg kan het hele pand gehuurd worden als vergaderlocatie. Het pand heeft een authentieke uitstraling en is voorzien van bibliotheekkamer, airconditioning en verschillende werkplekken. Daarnaast zijn basisbehoeften als koffie, thee, versnaperingen en snel internet aanwezig.
Conclusie: (passende) kantoorruimte in de binnenstad Er is in de gemeente Hoorn geen behoefte aan extra vierkante meters kantoorruimte. De veranderende kwalitatieve behoefte zorgt daarentegen wel voor kansen voor de binnenstad. Vanuit marktbehoefte bekeken zien we kansen vanuit vervangingsvraag, verplaatsing van kleinschalige kantoren die op bedrijventerreinen aanwezig zijn en flex- en horecaconcepten. De versterking van de binnenstad (o.a. transformatie en voorzieningen) kan hand in hand gaan met de versterking van het kantoormilieu. Zo ontstaat er synergie. Ook zijn er bij gebiedsontwikkelingen rondom in of rondom binnenstad woon-werkcombinaties mogelijk, mits de verblijfskwaliteit van deze omgevingen aantrekkelijk zijn of worden.
2.5 Diensten, ambachten en makers Marktbeeld: potentie van diensten, ambachten en makers wordt groter door ruimtedruk Binnensteden zijn vanuit de historie plekken waar veelvuldig werd gewerkt en gemaakt. In de loop der jaren zijn werkfuncties vanwege de intrede van commercie en negatieve omgevingseffecten veelal verdreven. De komende jaren zal de potentie van deze doelgroep weer toenemen, mits er gericht beleid wordt gevoerd. De druk op werklocaties is immers groot en er is landelijk gezien schaarste aan beschikbare werkruimte. Daarnaast neemt het winkelaanbod af; wat kansen biedt voor transformatie. Toch komt deze ontwikkeling nog beperkt op gang. De huren in de binnenstad zijn hoog ten opzichte van werklocaties. Ook zijn de functionaliteiten en locatiekenmerken van de binnenstad anders (denk aan plinthoogte en autobereikbaarheid). Mixed use zorgt voor synergievoordelen Voor een aantrekkelijk en economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen wonen, werken en leven. Een goed samengestelde mixed-use van functies draagt op meerdere vlakken bij aan een brede welvaart. In een stedelijk gemengd milieu ontstaat interactie tussen functies waarbij geprofiteerd wordt van elkaars aanwezigheid. Dit levert synergievoordelen op. In tegenstelling tot de traditionele werklocaties zijn binnensteden goed bereikbaar met het OV. Ook zijn deze plekken creatief en dynamisch.
Wat betreft locatie zijn makers en ambachten het best passend aan de randen van centrumgebieden en niet op A-locaties. Dienstverleners zijn goed passend op B/Clocaties.
74
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Het belang van creatieve en betaalbare broedplaatsen Broedplaatsen zijn voor steeds meer (startende) bedrijven van belang. Kosten voor digitalisering en automatisering zijn lager doordat deze samen met andere gebruikers kunnen worden gedeeld. Daarnaast is er veel kennisuitwisseling. Een groot deel van het huidige aanbod van broedplaatsen is tijdelijk. Vaak gaat het om gebieden waar stadsontwikkeling komt en bestaande gebouwen in afwachting zijn van nieuwe ontwikkelingen (sloop/herinrichting). Creatieve makers komen hier vaak terecht vanwege de lage en flexibele huren.
Steeds meer werkenden zijn zzp’er; vraag naar kleinschalige werkruimtes stijgt We zien een stijging van zowel het aantal zzp’ers als het aandeel in de totale werkzame beroepsbevolking. Dit betekent dat steeds meer werkenden zzp’er zijn. De afgelopen jaren nam het aandeel zzp’ers in bijna alle bedrijfstakken toe. Ook in de categorieën diensten en ambachten stijgt het aantal zzp’ers. Zelfstandigen zoeken vaak naar kleinschalige en flexibele bedrijfsruimtes die passen bij hun behoeften en werkwijze. Ze zoeken vaak naar betaalbare ruimtes geschikt voor individueel of klein teamwerk. De stijgende vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte is een kans voor binnensteden. Oude loodsen, winkelpanden en andere commerciële ruimtes kunnen worden getransformeerd tot geschikte werkruimtes voor zzp’ers. Met name de vraag naar ruimtes kleiner dan 500 vierkante meter is de afgelopen jaren sterk gestegen, in de praktijk gaat het om een voorkeur van eenheden van circa 200 vierkante meter. Hierdoor is de markt de afgelopen jaren krap geworden. Er is op veel plekken een kwantitatief, maar vooral ook een kwalitatief tekort aan kleinschalige werkruimtes.
Figuur 24: Ontwikkeling aantal en aandeel zzp’ers 1200
16,0% 15,5%
1000
15,0%
800
14,5% 14,0%
600
13,5%
400
13,0%
200
12,5% 12,0%
0 2015
2016
2017
Aantal ZZP'ers (x 1.000) Bron: CBS, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.
2018
2019
2020
2021
2022
Aandeel in werkzame beroepsbevolking (%)
75
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Trends in marktsegment
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Hoorn?
Afname van ‘baliefuncties’
Het aantal dienstverleners met een traditionele
Hoewel de landelijke afname van dienstverlening
baliefunctie, zoals een bank, postkantoor of
met baliefunctie speelt, blijft voor de consument
reisbureau, neemt af. De belangrijkste drijfveer
persoonlijke interactie belangrijk. Er komen
achter de afname van baliefuncties is de snelle
daarom servicepunten in aantrekkelijke
opkomst van technologische innovatie en
omgevingen met een horecafaciliteit en
digitalisering. Online bankieren en digitale
informatiepunt. Diverse banken experimenteren
communicatiemiddelen hebben het makkelijker
hier bijvoorbeeld mee. Baliefuncties hebben
gemaakt voor consumenten om allerlei zaken
bovendien vaak een beperkt oppervlakte. Eventuele
online te regelen. Voor de consument betekent dit
leegstand kan worden ingevuld met lokale
extra gemak en snelheid, maar ook voor bedrijven
ondernemers, horeca of woning. Grotere
en organisatie is het vaak kostenefficiënter om
leegkomende panden kunnen worden
zaken online aan te bieden.
herontwikkeld.
Er is de afgelopen jaren een duidelijke trend
Het ambacht, lokaal geproduceerde goederen en
zichtbaar: consumenten tonen een groeiende
kringloopwinkels zijn in opkomst. Ook repairshops
waardering voor lokaal geproduceerde en
komen op: mede door de toenemende aandacht
duurzame producten. Deze verschuiving in
voor circulaire economie. Het verwelkomen van
voorkeur weerspiegelt een groter bewustzijn van
diverse ambachtelijke activiteiten in de binnenstad,
de impact van consumptie op het milieu. De
waarbij consumenten kunnen zien hoe iets wordt
consument heeft graag inzicht in de oorsprong van
gemaakt, vergroot de aantrekkingskracht van een
hun product. Waar komt het vandaan en hoe is het
binnenstad. Lichte vormen van bedrijvigheid in
gemaakt?
combinatie met verkoop achten we dan ook
Meer aandacht voor duurzame en lokale producten
kansrijk voor Hoorn. De huurprijzen en specifieke pand- en locatie-eigenschappen vormen soms nog een belemmering.
Combinatie van dienstverlening met o.a. horeca of detailhandel
De consument kiest steeds vaker voor
Sommige creatieve concepten passen mogelijk niet
aantrekkelijke (winkel)omgevingen met een
in bestaande bestemmingsplannen of wet- en
optimale totaalbeleving. Daarbij vervagen de
regelgeving. Flexibiliteit is dan gewenst, net als
scheidslijnen tussen sectoren en branches. Zo zien
een meedenkende houding waarin met de
we steeds vaker combinaties van dienstverlening
ondernemer wordt nagedacht hoe een concept
met bijvoorbeeld horeca of detailhandel. Denk aan
binnen de wet- en regelgeving kan worden
een kapper die drankjes schenkt of
ingestoken.
schoonheidssalon die kleding verkoopt.
Snelle groei aantal nagel- en zonnebankstudio’s en kappers
Landelijk is er sprake van een snelle groei van
In de binnenstad van Hoorn zijn kwalitatief goede
kappers, nagel- en zonnebankstudio’s. Deze groei
zaken een welkome aanvulling. Er moet echter
weerspiegelt de groeiende vraag naar persoonlijke
gewaakt moet worden voor monocultuur. Er zijn al
verzorging en het belang dat mensen hechten aan
veel kappers aanwezig in de binnenstad van Hoorn.
hun uiterlijk en welzijn. Dit zien we onder andere
Ook hebben deze voorzieningen een verhoogd
terug in de opkomst van de barbershops (kappers
risico op criminele overnames en ondermijning. Dit
voornamelijk voor mannen).
speelt doorgaans vooral in de rafelranden van binnensteden.
76
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte We maken onderscheid in consumentgerichte dienstverleners en ambachtelijke werkruimtes. Behoefte consumentgerichte dienstverleners: aantal voorzieningen binnenstad op niveau We voeren een benchmarkanalyse uit naar het aantal consumentgerichte dienstverlenende voorzieningen. Hieruit blijkt dat het aantal consumentgerichte dienstverleners in de binnenstad op niveau ligt. Met name persoonlijke verzorging is goed vertegenwoordigd met een ruim aanbod kappers en schoonheids/massagesalons. Ook zijn er relatief veel baliefuncties zoals makelaars en financieel intermediairs (zoals verzekeraars en banken). We zien voor Hoorn potentie in een edelsmid, copyshop en fotografiestudio een aanvulling op het aanbod in de binnenstad. Als gevolg van inwonersgroei en trends zal de behoefte aan consumentgerichte dienstverleners iets toenemen. We verwachten hierbij net name vraag naar repairshops en enkele dienstverleners op het vlak van persoonlijke verzorging. We gaan uit van een beperkte ruimtebehoefte van circa 300 vierkante meter wvo.