Stec Groep - Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Tekst van het document
Actie
Toelichting
Wie?
Waar?
Aanpassing omgevingsplan (planologisch juridische borging)
In het ruimtelijk-functioneel kader zijn voorstellen gedaan voor het toestaan en beperken van functies per straat.
•
Gemeente
Hele binnenstad
Actief en gericht inzetten op acquisitie van kansrijke en vernieuwende (winkel)concepten om (winkel)aanbod te
•
Gemeente
Hele binnenstad,
versterken en leegstand tegen te gaan. Door matchmaking zet de gemeente Hoorn hier een eerste stap in. Het
•
Ondernemers
specifiek
•
Vastgoedpartijen
Ondernemers combineren steeds vaker meerdere activiteiten in één pand. Dit om relevant te blijven in de markt,
•
Gemeente
meer service te kunnen bieden en een meerwaarde te zijn ten opzichte van online. Faciliteer waar mogelijk dit
•
Ondernemers
Voorbeelden zijn het uitsluiten van wonen op begane in de hoofdwinkelstraat en ondersteunende winkelstraten en verruimen van planologische mogelijkheden voor andere functies in diverse gebieden. Zo wordt onder andere gewerkt aan een compact winkelgebied en functieverbreding. Door wijziging van het omgevingsplan kan planologische borging plaatsvinden. Dit vraagt om een zorgvuldig proces waarin voorzienbaarheid wordt gecreëerd en nadeelcompensatie wordt voorkomen. Om op korte termijn ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan kan een voorbereidingsbesluit worden genomen.
Acquisitie
koppelen van kansen aan het lokale vastgoednetwerk en makelaars is van cruciaal belang. Het opstellen van een pitch book helpt om de propositie richting nieuwe formules te vergroten.
Faciliteren mengvormen
hoofdwinkelstraat
Hele binnenstad
soort blurring/belevingsconcepten. Planologisch vraagt dit om het verruimen van mogelijkheden van ondergeschikte horeca (we adviseren 20% van het vloeroppervlak en maximaal 50 m² verkoopvloeroppervlakte). Faciliterend vraagt dit om een meedenkende houding voor nieuwe initiatieven (‘ja, mits).
Omarmen profilering Hoornse Straatjes
Met de Hoornse straatjes heeft Hoorn een authentieke profilering voor de binnenstad. Dit verder uitdragen en
•
Gemeente
omarmen in alle communicatie, marketing uitingen en promoties versterkt het profiel.
•
Ondernemers
Verruimen mogelijkheden (kleinschalige) terrassen
Op een aantal plekken kan verruiming van terrassen bijdragen een aan hogere belevingswaarde, betere routing
•
Gemeente
en versterking van ondernemersconcepten. Het gaat in ieder geval om de koppen van het Kleine Noord (begin en
Hoornse Straatjes
Specifieke locaties in de binnenstad
eindpunt), kleinschalige terrassen aan het Grote Noord (bij daghoreca) en nieuwe horecavestigingen (waar dit telkens maatwerk is, mede gelet op veiligheid, ruimte en kaders). Het grootschalig uitbreiden van terrassen is niet gewenst. Het primaat hiervoor ligt in de horecaclusters.
Verleiden lichte bedrijven op bedrijventerreinen naar binnenstad en Poort van Hoorn
Er zijn op de Hoornse bedrijventerreinen190 lichte en kleinschalige bedrijven die ook goed in de binnenstad en
•
Gemeente
Hele binnenstad en
Poort van Hoorn passen. Het verleiden van een tiende van deze bedrijven leidt al tot een substantiële versterking
•
Ondernemers
Poort van Hoorn
•
Vastgoedpartijen
van de binnenstad. Naast dat dit tot verlevendiging van de binnenstad leidt speelt dit ook ruimte vrij voor reguliere bedrijven op bedrijventerreinen. De grote ruimtedruk (vanuit werken en wonen) vraagt om het beter
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
31
benutten en intensivering van bestaande locaties en herprioritering van functies (‘juiste bedrijf op de juiste plek’). Gerichte instrumenten zijn een bedrijventerreinstrategie, kantorenstrategie, een selectiever uitgifteprotocol voor nieuwe bedrijventerreinen en het uitfaseren van milieucategorie 1 en 2 op sommige bedrijventerreinen. Ook de inzet van fondsen, afdwingen van betaalbare bedrijfsruimte in gemengde gebiedsontwikkeling en makelpunt (digitaal platform met beschikbare ruimtes) in combinatie met een verplaatsingscoach zijn mogelijkheden.
Afbouwen verspreide bewinkeling
Er zijn in de gemeente Hoorn 57 winkels op verspreide locaties die qua branchering en maat goed in de
•
Gemeente
Hoofdwinkelstraat en
hoofdwinkelstraat en ondersteunende winkelstraten passen (zie ook bijlage 1.3). Via matchmaking kan worden
•
Ondernemers
ondersteunende
•
Vastgoedpartijen
ingezet op verplaatsing en pandeigenaren kunnen actief gewezen worden op de mogelijkheid voor transformatie naar woningen. Om de verplaatsingen een impuls te geven is een aanvullende stimuleringsregeling mogelijk.
winkelstraten
Om te voorkomen dat er nieuwe verspreide bewinkeling ontstaat is het gewenst om onbenutte plancapaciteit voor detailhandel op verspreide locaties te verwijderen op een wijze waar voorzienbaarheid is gecreëerd en nadeelcompensatie niet aan de orde is
2 Alle ruimte voor startend ondernemerschap
Actie
Toelichting
Wie?
Waar?
Ondernemers/
Om goed maatwerk te kunnen bieden en tegelijkertijd voor ondernemers een aanspreekpunt te hebben bij de
•
Gemeente
Hele binnenstad
Initiatievenloket
gemeente die kan meedenken over een initiatief (zoals een nieuwe vestiging) kan een
•
Ondernemers
•
Vastgoedeigenaren
Om de slagingskans van startende ondernemers te vergroten en nieuwe ondernemers te verleiden helpt
•
Ondernemers
coaching en begeleiding. Het gaat daarbij om informatie, advies en ondersteuning bij het starten, runnen en
•
Vastgoedeigenaren
•
Gemeente
ondernemers/initiatievenloket worden geïntroduceerd. Hiermee wordt geen digitaal loket bedoeld. Het is enerzijds een vast aanspreekpunt vanuit de gemeente. Anderzijds is het binnen de interne organisatie een groep waarin naast de reguliere betrokkenen (zoals vergunningen) ook economie een stem heeft. Hiermee wordt voorkomen dat er direct vanuit de vergunningsrol getoetst wordt en kunnen initiatieven in de geest van de plintenstrategie worden afgewogen. Het uitgangspunt is ‘ja, mits’: hoe kunnen we initiatieven mogelijk maken en wanneer dit volgens wet- en regelgeving niet kan, welke alternatieven kunnen geboden worden? Wanneer een initiatief echt niet mogelijk is kan hier ook helder over gecommuniceerd worden. Aanvullend kan een adviesgroep van externe vertegenwoordigers (detailhandel, horeca, vastgoed, makelaars, experts) als ‘sparring’club voor de initiatiefnemer hulp bieden.
Coaching/begeleiding startende ondernemers ‘Start je droom in Hoorn’
uitbreiden van het bedrijf. Met een platform ‘Start je droom in Hoorn’ kunnen ondernemers van A tot Z worden begeleid: van ondernemersplan tot geschikte locatie, van huurvoorwaarden tot vergunningen. Dergelijke aanpakken zijn een bewezen succes, mits goed uitgevoerd. Een voorbeeld is Streetwise die met name in Limburg actief is, maar ook landelijk uitrolt in samenwerking met onderwijsinstellingen. Samenwerking met het ‘Starterloket Westfriesland’ is aan te bevelen, welke oriënterende en startende ondernemers een online platform biedt met veel informatie, workshops en handige tools.
Hele binnenstad
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Stimuleringsregeling vernieuwend winkel- en cultureel aanbod
32
Startende ondernemers in detailhandel of cultuur worden met een innovatief concept gestimuleerd in
•
Gemeente
Hoofdwinkelstraat en
ondernemerschap door hen de kans te geven een eigen pand te openen. Bijvoorbeeld met een prijsvraag waarbij
•
Ondernemers
ondersteunende
•
Vastgoedeigenaren
de drie beste concepten een jaar huur van een (leegstaand) pand winnen. Of een stimuleringsregeling gericht op opstart van een concept, bijvoorbeeld budget voor inrichting, planvorming en opstart. Recente voorbeelden zijn
winkelstraten
‘Win een winkel voor een euro’ (Bussum, gemeente Gooise Meren) en het stimuleringsfonds binnenstad Weert 2024-2026. Cofinanciering met collectieve bijdragen van pandeigenaren en ondernemers is mogelijk. Net als specifieke bepalingen om te sturen op kwaliteit van het concept, waarbij bijvoorbeeld bepaalde ondernemingen (zoals schoonheidssalons, kappers) worden uitgesloten.
3 Vastgoedinvesteringen verleiden voor doorontwikkeling van de binnenstad
Actie
Toelichting
Wie?
Waar?
Transformatieloket
Vergelijkbaar met een ondernemers/initiatievenloket helpt een transformatieloket om investeringsinitiatieven
•
Gemeente
Hele binnenstad
slagvaardiger en vanuit goede samenwerking te behandelen. Hierbij is een vast aanspreekpunt (bijvoorbeeld een
•
Vastgoedeigenaren
Met het samenvoegen van (enkele) winkelpanden kunnen formules worden aangetrokken die nu geen kwalitatief
•
Gemeente
Hoofdwinkelstraat in
gewenste plek vinden in de binnenstad van Hoorn. Hierin is veel maatwerk nodig, waarbij vanuit een
•
Vastgoedeigenaren
het bijzonder,
•
Ondernemers
transformatiemanager met affiniteit in vastgoed) aan te bevelen. Het gaat dan om initiatieven zoals het samenvoegen van panden, wonen boven winkels, verduurzaming van vastgoed (zoals zonnepanelen), herstel van historische gevels, transformatie van wonen in de plint, et cetera.
Verruimen mogelijkheden samenvoegen panden
meedenkende houding wordt gekeken naar mogelijkheden en oplossingen. Pandeigenaren ervaren momenteel te veel belemmeringen. Denk aan de regel dat binnenmuren minimaal vijf meter moeten zijn vanaf de voorkant
mogelijk ook ondersteunend
Een alternatief voorstel is dat deze regel de bedrijfsvoering van een winkel niet in de weg mag staan, tenzij het
winkelstraten op een
dragende muren zijn of dat er sprake is van onherstelbare historische waarde. Opgenomen kan worden dat na
enkel gebied
vertrek en bij splitsing die muren hersteld moeten kunnen worden. Hoe dan ook is het actief samenwerken met pandeigenaren is cruciaal. Hierbij geldt ook, mede om matchmaking te laten slagen, een proactieve rol te voeren bij het benaderen van pandeigenaren en een goed netwerk te onderhouden om snel in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen.
Vastgoedsamenwerking uitbouwen
Met de kopgroep vastgoed en het strategisch actieteam waarin vastgoed vertegenwoordigd is zijn goede
•
Gemeente
stappen gezet in de vastgoedsamenwerking. Het is zaak dit verder uit te bouwen en daarbij constant de
•
Vastgoedeigenaren
meerwaarde van vastgoedsamenwerking te benadrukken (‘wat levert het me op?’). Idealiter wordt toegewerkt naar een structurele vorm van samenwerking inclusief collectieve financiering ontstaat vanuit vastgoedpartijen. Met deze gelden kan geïnvesteerd worden in de binnenstad en worden bijgedragen aan stimuleringsregelingen.
4 Van winkel- naar verblijfsgebied: aantrekkelijke en groene openbare ruimte basisvoorwaarde
Hele binnenstad
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
33
Actie
Toelichting
Wie?
Waar?
Substantiële vergroeningsaanpak straten
Binnensteden zijn per definitie stenige plekken. Vergroening is noodzakelijk om hittestress tegen te gaan en
•
Gemeente
Grote Noord en Kleine
voldoende ruimte voor waterinfiltratie te waarborgen. Naast een verhoogde verblijfskwaliteit zorgt dit ook voor
•
Ondernemers
Noord prioritair,
hogere consumentenwaardering, vaker en langer verblijf en gemiddeld genomen meer omzet voor
andere gebieden ook
ondernemingen. In een vergroeningsaanpak worden de straten in de binnenstad stapsgewijs vergroend. Op
aan te bevelen
plekken met weinig ruimte kunnen dit plantenbakken en gevelgroen zijn, maar idealiter gaat het om hoogwaardig en geïntegreerd groen in de vorm van bomen en planten. Het is zaak om, vooruitlopend op grootschalige herinrichting, al te starten met vergroening in de vorm van pilots. Denk aan tijdelijk groen (beweegbaar groen door de stad).
Stimulering vergroening panden, terrassen en woningen
Ook ondernemers en pandeigenaren kunnen bijdragen aan vergroening van de binnenstad door meer groen te
•
Vastgoedeigenaren
planten rond hun bedrijfspand. Dit kan bijvoorbeeld gaan om gevelgroen, kleine groenperken tegen het pand of
•
Ondernemers
groene terrasafscheidingen. Het delen van inspiratievoorbeelden van ondernemers die dit met succes hebben
•
Gemeente
De binnenstad van Hoorn oogt op veel plekken onrustig en rommelig. Er is veel bebording, bestickering en
•
Gemeente
reclame-uitingen. Een eenduidige uitstraling ontbreekt hierin. Ook is de bestrating niet overal van voldoende
•
Ondernemers
•
Gemeente
Hele binnenstad
toegepast (in Hoorn en landelijk) en een stimuleringsregeling kan hieraan bijdragen. Ook bewonersinitiatieven voor vergroening (groene daken, gevelgroen of verwijderen van tegels voor groen) kunnen worden gefaciliteerd. Zeker op (toeristische) routes in de binnenstad draagt dit bij aan de beleving van de bezoekers.
Beheer openbare ruimte
Hele binnenstad
kwaliteit. Het kwaliteitsbeheer moet en kan beter. Wel wordt bij meldingen vaak goed en snel geïntervenieerd.
Ruimte voor voetgangers
Om een aangename bezoekersbeleving te bieden staat prioriteit voor voetgangers voorop, in ieder geval in de
Gehele binnenstad
hoofdwinkelstraat en ondersteunende winkelstraten. Dit vraagt om verschillende interventies. Denk aan het strikter handhaven op venstertijden voor het laden en lossen, uitbreiden van de capaciteit van fietsenstallingen (zodat er minder fietsen op straat staan) en reduceren/verplaatsen van losse parkeerplekken die zorgen voor veel zoekverkeer door de stad. Op al deze punten onderneemt de gemeente Hoorn acties.
5 Historische binnenstad, Poort van Hoorn en Stadsstrand als verbindende schakels
Actie
Toelichting
Wie?
Waar?
Duidelijke en aantrekkelijke routes
Zowel vanaf het Stadsstrand, Poort van Hoorn en Pelmolenpad is het van belang in te zetten op duidelijke,
•
Veemarkt, Kleine
aantrekkelijke en intuïtieve routes. Deze routes dienen, waar mogelijk, een levendige plint te hebben. Zo vormt het Breed een belangrijke verbinding, net als het Kleine Noord. Aan de Veemarkt wordt duidelijk gekozen voor de oostzijde als entreeroute naar de binnenstad.
Gemeente
Noord, Breed
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Ontwikkelingen Poort van Hoorn sluiten aan bij de binnenstad
34
Ontwikkelingen van de Poort van Hoorn dienen goed aan te sluiten op de binnenstad. Het gaat daarbij naast routes, herinrichting en vergroening ook om complementair voorzieningenaanbod.
•
Gemeente
-
Bijlage 1 Marktanalyse binnenstad 1.1 Samenvatting marktanalyse In de binnenstad van Hoorn is nu en in de toekomst veel is meer te doen dan winkelen. Je kunt er recreëren, ontspannen en ontmoeten. Werken, wonen en sporten. Studeren, struinen en ondernemen. Om als binnenstad relevant te blijven is een brede mix aan gebruiksfuncties nodig. In de afgelopen tien jaar nam de winkelfunctie in de Hoornse binnenstad fors af: ruim een kwart van de winkels sloot de deuren. Daardoor nam de leegstand in de binnenstad toe. Er kwamen deels dienstverleners (kappers, schoonheidssalons) en horecazaken voor in de plaats. Vooral veel plinten (oftewel: ruimten op de begane grond) werden getransformeerd tot woningen. Inmiddels is de leegstand gedaald: nog 8% van de commerciële panden staat leeg. Dit is fors lager dan vergelijkbare binnensteden waar 12% leeg staat. Doordat de leegstand zich vooral concentreert in een beperkt aantal straten zoals het Grote Noord, Kleine Noord en Nieuwsteeg is de impact op de bezoekersbeleving en het ondernemersperspectief relatief groot. Hoewel de transformatie naar woningen in de plint in grote mate heeft bijgedragen aan een dalende leegstand in de binnenstad, is het voor het functioneren van de binnenstad van belang dat ook de economische structuur versterkt wordt.
Bezoekers moeten meer redenen hebben om de binnenstad te bezoeken en wanneer zij er zijn moeten zij verleid worden langer te verblijven en meer te besteden. We hebben onderzocht welke behoefte er is aan aanvullende functies in de binnenstad tot en met 2030. Onderstaande tabel vat de resultaten samen. Functie
Potentie
Randvoorwaarden
Detailhandel
+ 2.800 m², met name grotere
Gerichte (vastgoed)aanpak
panden/ketens, city concepten, lokaal
noodzakelijk, uitdagingen historisch
ondernemerschap
erfgoed, blijft kwetsbaar segment
+ 4 vestigingen (500 m²)
In te zetten als structuurversterking
+ 11-16 vestigingen (1.500-2.000 m²) bij
binnenstad op daarvoor geschikte
versterking (dag)toerisme Lunchrooms,
locaties
Horeca
restaurants, kwalitatieve concepten Leisure en ontspanning
Kantoren
Fitness/well-being, ateliers,
Afhankelijk van beschikbaar vastgoed
belevingsconcepten, verplaatsen
en vestigingsmogelijkheden/beleid
bibliotheek, cultuur
buiten binnenstad
Kleinschalige kantoren, mixed use. Flex-
Enkel bij onttrekking voorraad elders,
en horecaconcepten, jaarlijkse
vervangingsvraag. Sterke
vervangingsvraag
beleidsmatige component, kansen gebiedsontwikkeling Poort van Hoorn
Diensten, ambachten en
+ 300 m² dienstverleners:
Onder andere verplaatsing bedrijven
makers
+ 1.000 tot 2.000 m² ambachtelijke
op bedrijventerreinen. Sterk
bedrijfsruimten
beleidsmatige component, ruimtelijke inpassing (uitstraling, hinder) aandachtspunt
Huidige leegstand
6.400 m²
36
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
1.2 Trends & ontwikkelingen in de binnenstad In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit die van invloed zijn op het functioneren van en de opgaven voor de binnenstad van Hoorn. Trends voor specifieke functies (zoals detailhandel, horeca en kantoren) komen in het volgende hoofdstuk aan bod.
Trend
Wat speelt er?
Wat betekent dit voor Hoorn?
Veranderend consumentengedrag en impact op binnensteden
Consumenten zijn steeds selectiever in de
Voor Hoorn en haar binnenstad betekent dit
binnensteden die zij bezoeken om recreatief
volop inzetten op onderscheidend vermogen,
te winkelen. Consumenten zijn zeer goed
uitgaande van de kernkwaliteiten van de
geïnformeerd over de (samenstelling van)
locatie en de ondernemers. Onderscheidend
winkels, winkelgebieden en het
vermogen zit in historische landmarks, sfeer,
productaanbod op concurrerende
gastvrijheid, service, winkelaanbod en
aankoopkanalen zoals internet. Bovendien
voorzieningenmix, maar ook
neemt de mobiliteit van consumenten toe;
randvoorwaarden zoals bereikbaarheid,
men is bereid verder te reizen voor een
aantrekkelijke openbare ruimte en
uniek of volwaardig centrum.
(fiets)parkeren.
Er is steeds meer aandacht voor groen in
Delen van de binnenstad in Hoorn hebben op
binnensteden. Er zijn dan ook tal van
dit moment een relatief versteende
voordelen: groen in de stad verbetert de
uitstraling, zoals de Grote Noord, Kleine
verblijfskwaliteit, zorgt voor een rijke
Noord, Roode Steen en Kerkstraat. Om de
biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling,
verblijfskwaliteit te verbeteren is het zaak om
zorgt voor waterberging, dempt
in te zetten op meer groen en blauw in de
geluidshinder en verkoelt in warme
straat. Gedacht kan worden aan beter
periodes. Ook consumenten vinden het
benutten van de kwaliteiten van het water
toevoegen van groen belangrijk:
van de Binnenhaven, substantiële
groenvoorzieningen staat op één in de top
vergroening in versteende gebieden
10 belangrijkste elementen van een
(groenstroken in straten en gevelgroen) en
leefbaar centrum. 1
het aanleggen van diverse waterpartijen
De duurzame stad: Klimaatadaptie en vergroening
(zoals fonteinen).
Veranderende mobiliteit
De auto verdwijnt steeds meer uit het
Hoorn kent veel losse parkeerplaatsen door
straatbeeld in binnensteden. Ook gaan
de binnenstad, zoals aan de Rode Steen en
consumenten steeds vaker op de fiets naar
het Kerkplein. Dit zorgt voor zoekverkeer in
de binnenstad. Een autoluwere binnenstad
de (winkel)straten. Afbouwen hiervan biedt
biedt mogelijkheden voor groenere en
kansen en speelt ruimte vrij voor vergroening
aantrekkelijke straten, is goed voor het
en fietsenstallingen. Verduurzaming van de
klimaat, speelt ruimte vrij en heeft positieve
stadsdistributie is een aandachtspunt.
gezondheidseffecten. Daarnaast is het
Daarnaast wordt er onderzoek gedaan naar
prettiger verblijven in een autoluwe
stadsdistributie, waardoor grotere
binnenstad. Borgen van bereikbaarheid en
vrachtwagens niet meer het centrum in
voldoende parkeergelegenheden is een
hoeven.
belangrijk aandachtspunt.
Ontwikkeling huurprijzen / commerciële waarden
1
Jarenlang daalden de winkelhuren in
Door (landelijke) huurstijging in 2022 komen
binnensteden. Sinds 2015 met gemiddeld
marges verder onder druk te staan. Over een
ruim 15%. In de coronaperiode werden
langere periode is echter sprake van
winkelhuurprijzen versneld afgewaardeerd.
huurprijsdaling. Hierdoor ontstaan
Dit beeld kantelde in 2022. Vastgoedpartijen
mogelijkheden voor startende en lokale
verhoogden de huren met gemiddeld 9%
ondernemingen, net als transformaties naar
aan de hand van inflatiecijfers. Op A-
andere functies die en lagere commerciële
Retailagenda: ‘Samenwerken aan leefbare en toekomstbestendige kernen’ (2022).
37
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
locaties stijgen de huren het hardst, op B/C-
waarde vertegenwoordigen zoals kantoren en
locaties minder. In het eerste half jaar van
dienstverleners. In Hoorn zijn de huren het
2023 is weer een voorzichtige daling te zien
hoogst aan de Grote Noord.
van huurprijzen.
Bezorgeconomie
De bezorgeconomie heeft in de afgelopen
Een concreet effect van de bezorgeconomie
jaren een hoge vlucht genomen, zowel in
voor Hoorn is het toenemend aantal
de winkel- als horecamarkt. De
bezorg/afhaal horecazaken. Er zijn daardoor
coronaperiode heeft dit versneld,
meer bezorgfietsen/scooters en scooters in
waaronder doelgroepen die voorheen
de binnenstad. Hier ligt een aandachtspunt
nauwelijks online aankopen deden, zoals
gelet op de mogelijk ervaren overlast en
ouderen. Met name de wens tot gemak
verblijfskwaliteit op straat.
speelt hierbij een grote rol. De nieuwste variant van de bezorgeconomie; flitsbezorging deed in 2020 haar intrede en kent na een stormachtige groei (met name gedreven door durfkapitaal) momenteel een krimp.
1.3 Ruimtelijk-functionele ontwikkeling Detailhandel met afstand grootste branche, binnenstad sterke regionale functie In de Hoornse binnenstad zijn in totaal ruim 500 panden met detailhandel, horeca, dienstverleners en culturele voorzieningen (zie figuur 2). De detailhandel is met 214 winkels met afstand de belangrijkste functie in de binnenstad. Daarop volgen horeca en dienstverlenende activiteiten (zoals kappers en schoonheidssalons). Ook kent Hoorn een ruim palet aan culturele voorzieningen met diverse musea, een theater, schouwburg en galeries. De Hoornse binnenstad trekt veel bezoekers uit de regio.
Figuur 3: Aantal voorzieningen in Hoornse binnenstad (2023) 44 13
Detailhandel 214 119
Horeca Diensten Cultuur & Ontspanning Leegstand
123 Bron: Locatus, 2023; Stec groep, 2023.
Binnenstad trekt bezoekers uit een brede regio In figuur 3 is te zien dat consumenten van Hollands Kroon tot aan Purmerend de Hoornse binnenstad bezoeken. Bezoekers komen bovengemiddeld uit Medemblik, Drechterland en Koggenland. Ook zijn er dag- of weekendbezoeken van elders uit Nederland. De helft van de bestedingen bij recreatieve winkels in de Hoornse binnenstad komt van buiten de gemeente. Ten opzichte van 2018 liepen in 2021 de regionale bestedingen wat terug (-15%), waar lokale bestedingen op peil bleven. De oorzaak is dat tijdens de coronapandemie bezoekers lokaler gingen winkelen. In welke mate herstel van regionaal bezoek sindsdien optreedt zal moeten blijken.
38
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Figuur 4: Herkomst omzet recreatieve winkels binnenstad Hoorn (2021)
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad & Noord-Brabant, 2021.
Afnemende winkelfunctie, toename horeca en diensten De binnenstad van Hoorn werd in de afgelopen jaren geconfronteerd met een groot aantal functieveranderingen (zie figuur 4). In de detailhandel is een grote krimp zichtbaar. Ruim een kwart van het aantal winkels verdween sinds 2014. Vooral in het recreatieve segment stopten winkels. Het ging daarbij in het bijzonder om kleding & mode (-31), sport & spel (-6), antiek & kunst (-6) en schoenen (-5). Het aantal dienstverleners en horeca nam juist toe. Qua dienstverleners groeiden vooral kappers (+15), schoonheidssalons (+5) en massagesalons (+3). Dienstverleners met een baliefunctie zoals reisbureaus en uitzend bureaus namen af. De opmars van horeca zit vooral in het fastservice-segment: bezorg/afhaal (+9) en fastfood/grill (+6). Ook koffiebars komen op (+4). Het aanbod lunchrooms verschraalt juist (-6). Op straatniveau is zichtbaar dat met name aan de Kleine Noord, Kruisstraat en Ramen nieuwe functies als horeca en diensten opkomen. Bezorg/afhaal horecazaken komen op, verspreid over de gehele binnenstad, Veemarkt in het bijzonder.
Figuur 5: Ontwikkeling functies binnenstad Hoorn (2014-2023) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Detailhandel Detailhandel Detailhandel Detailhandel dagelijks recreatief doelgericht overig
2014
2017
2020
2021
2022
2023
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
Horeca
Diensten
Cultuur & Leegstand Ontspanning
39
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Ontwikkelingen Hoorn in lijn met landelijk beeld Bovenstaande ontwikkelingen staan niet op zichzelf. Ook in vergelijkbare binnensteden staat de winkelfunctie sterk onder druk als gevolg van groeiende online bestedingen en herpositionering van winkelketens. Ook de horeca en aantal dienstverleners groeit elders. We zien enkele verschillen: • De horeca in Hoorn groeit vooral in het fastservice segment (bezorg & fastfood). De ontwikkeling van restaurants en lunchrooms blijft achter. Dit geldt ook voor hotels. • Het aantal cafés blijft redelijk op peil waar dit landelijk juist stevig krimpt. • Het aantal kappers groeit dubbel zo sterk als in andere binnensteden.
Zowel het aantal winkelketens als zelfstandigen fors gekrompen Sinds 2015 verdwenen er 86 winkels uit de Hoornse binnenstad. Zowel het aantal winkelketens als zelfstandige winkeliers namen substantieel af; beide met ruim een kwart (zie figuur 5). In aantallen daalde het aantal zelfstandige winkeliers aanzienlijk sterker. De daling van het aantal zelfstandige winkeliers gaat gestaag. De daling van winkelketens stabiliseerde in de jaren 20202022. Recent sluiten echter diverse ketens weer vestigingen, met name als gevolg van oplopende kosten en terugbetalende (corona)schulden diverse ketens. Voorbeelden zijn Big Bazar, Score en Aktiesport. Aan de Kleine Noord nam het aantal zelfstandige winkeliers het meest af (-13). De grootste daling van aantal winkelketens in de periode sinds 2014 vond plaats aan de Grote Noord (-16). In 2022/2023 is er sprake van een opvallend kantelpunt in de Grote Noord: lokale/zelfstandige winkeliers openen nieuwe zaken (+6) aan de Grote Noord waar eerder sprake was van een negatieve spiraal. Voorbeelden zijn Boutique Yael, PureMama, Sneaker Firma, Twila, Sisällä Interieur & Gifts en Tara Dried Fruit. Door dalende huren is de Grote Noord wat betaalbaarder geworden voor lokale ondernemers. Na de Grote Noord hebben winkelketens zich het vaakst teruggetrokken uit de Nieuwsteeg (-7). Het vertrek van V&D als grote trekker heeft daar aan bijgedragen.
Figuur 6: Ontwikkeling winkelketens en zelfstandige winkeliers 200
187 175
180
158
160
148
141
140 120
113
133
106
100
89
86
86
2020
2021
2022
81
80 60 2014
2017
Winkelketen
Zelfstandig
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023. Dit betreffen enkel winkels/detailhandel
2023
40
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Aanbod- en leegstandcijfers De aanbod- en leegstandcijfers in deze rapportage zijn gegevens van veldwerk door onderzoeksbureau Locatus. Het meest recente veldwerk was in maart 2023. Om een recenter beeld te schetsen zijn de gegevens geactualiseerd met van de leegstandsmonitor van de gemeente Hoorn (25 oktober 2023). Hierin wordt maandelijks de leegstand gemeten. De aanboden leegstandcijfers zijn nadrukkelijk een momentopname en geven een indicatie van de marktsituatie. De dynamiek in binnensteden in doorgaans groot. Panden die als leegstaand aangeduid worden kunnen mogelijk weer gevuld zijn en vice versa.
Leegstand fors onder benchmark, wel hoger dan gezond frictieniveau Anno 2023 staan er 44 panden en 6.400 vierkante meter wvo in de Hoornse binnenstad leeg. In totaal staat 8,5% van de commerciële panden leeg. Dit is aanzienlijk lager dan vergelijkbare binnensteden waar 12% leeg staat (zie figuur 6). De Hoornse binnenstad functioneert in dat opzicht relatief goed. In vloeroppervlakte is de leegstand hoger maar wel onder het gemiddelde (10% in Hoorn vs. 13% in vergelijkbare binnensteden). Het recente vertrek van Big Bazar uit een groter winkelpand zorgt voor stijging van het winkelvloeroppervlak. Ondanks dat de leegstand lager ligt dan in vergelijkbare binnensteden ligt deze wel boven een gezond frictieniveau 2 van 4 tot 5%. Vooral in de periode 2018-2020 steeg het aantal leegstaande panden snel (van 44 in 2018 naar 56 in 2020). Sindsdien daalt de leegstand weer. Vooral het afgelopen jaar daalde het aantal lege panden snel (van 49 naar 44 lege panden in 2023). Het aantal leegstaande panden daalt niet doordat het ondernemerschap (detailhandel, horeca, diensten, cultuur) in de Hoornse binnenstad aantrekt. De dalende leegstand wordt volledig verklaard doordat plinten transformeren naar woningen (en in beperkte mate kantoorruimte).
Figuur 7: Ontwikkeling leegstand binnenstad (in %) 20%
15%
10%
5%
0% 2014
2017
Hoorn panden Hoorn oppervlakte
2020
2021
2022
2023
Benchmark panden Benchmark oppervlakte
Bron: Locatus, april 2023; bewerking Stec Groep, 2023. *Benchmark binnensteden: Almere, Amersfoort, Apeldoorn, Assen, Bergen op Zoom, Delft, Deventer, Doetinchem, Emmen, Enschede, Goes, Gouda, Heerlen, Hoorn, Middelburg, Oosterhout, Oss, Purmerend, Roermond, Roosendaal, Sittard, Sneek, Tilburg, Veenendaal, Venlo, Weert, Zaandam, Zeist, Zutphen, Zwolle.
2
Frictieniveau: enige leegstand is nodig zodat er ruimte is voor gezonde dynamiek. Het gaat dan om ruimte voor nieuwe toetreders en verplaatsingen (bijvoorbeeld naar drukkere locatie).
41
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Leegstand concentreert zich in Grote Noord en Kleine Noord Ruim een kwart van de lege panden in de binnenstad ligt aan de Grote Noord. Hier staan 13 panden leeg met een totaaloppervlak van 1.905 vierkante meter wvo. De leegstand verspreid zich over de volle lengte van de straat en draagt daarmee bij aan een negatieve belevingswaarde in de gehele straat. Ook aan de Kleine Noord zijn er relatief veel leegstaande panden, namelijk 5. De leegstand is hier recent gestegen: in 2022 stonden er nog 2 panden leeg. Aan de Gouw is recent met de sluiting van Big Bazar leegstand ontstaan. Aan de Nieuwsteeg staan met name kleinere panden leeg, met uitzondering van het voormalig Kruidvat-pand. Verder waaiert de leegstand zich uit over de binnenstad zonder dat er echt grote concentraties zijn.
Tabel 1: Vijf straten met meeste leegstand Straat
Oppervlak
Aantal panden
Grote Noord
1.905
13
Kleine Noord
996
5
Gouw
950
2
Nieuwsteeg
862
6
Nieuwstraat
350
2
Bron: Locatus, april 2023; bewerking Stec Groep. * Leegstandspercentage in aantal panden.
Bijna 100 plinten getransformeerd naar hoofdzakelijk wonen Er wordt in hoog tempo getransformeerd in de Hoornse binnenstad. Sinds 2014 zijn er circa 100 commerciële plinten (plinten met een openbare publieksfunctie) uit de voorraad verdwenen. Veelal zijn dit plinten die zijn getransformeerd naar wonen 3. In figuur 7 geven we op kaart weer om welke locaties het gaat. Daarin is zichtbaar dat er ook een aanzienlijk aantal panden zijn getransformeerd die onderdeel uitmaken van het winkelcircuit. Het gaat bijvoorbeeld om panden aan de Nieuwsteeg, Kleine Noord, Breed, Lange Kerkstraat en enkele panden aan (met name het zuidelijk deel van) de Grote Noord. Het gaat in deze straten om circa 31 plinten, bijna een derde van het totaal aantal getransformeerde plinten. De overige locaties liggen verspreid over de binnenstad. Ook in deze straten was of is nog (enig) samenspel met andere voorzieningen, zoals aan de Dubbele Buurt, Nieuwe Noord, Kruisstraat, Nieuwland en delen van Grote Oost. Andere getransformeerde locaties liggen relatief geïsoleerd in het stedelijk weefsel zijn werden al veelvuldig omringd door andere woningen. Recent blijft het tempo van transformaties van plinten naar woningen hoog. In de periode mei 2022-maart 2023 ging het om 14 transformaties. Momenteel liggen er 11 transformatieverzoeken (bron: gemeente Hoorn, 27 april 2023).
3
Een enkele keer gaat het om twee plinten die zijn samengevoegd of een pand dat een kantoorfunctie heeft gekregen; deze zijn waar mogelijk uit de lijst gefilterd. Een voorbeeld is Hero Hoorn die in 2022 een kantoor vestigde aan de Veemarkt.
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Figuur 8: Overzicht getransformeerde plinten*
Bron: Locatus; BAG; bewerking Stec Groep, 2023. *Het betreffen plinten die vanaf 2014 niet meer geregistreerd staan als verkooppunt (zoals detailhandel, horeca of leegstand) in Locatus. De blauwe vlakken en groene vlakken betreffen BAG-percelen. Deze komen in veel gevallen niet 1-op-1 overeen met de daadwerkelijk (voormalige) winkelmetrage in de plint, maar geven wel de locatie weer.
Potentie om winkels te verplaatsen van verspreide locaties naar het kernwinkelgebied Er is in Hoorn een opgave het winkelaanbod te versterken in het kernwinkelgebied gelet op de aanwezige leegstand. Een van de mogelijkheden is om winkels die buiten het kernwinkelgebied gevestigd zijn hier naar leegstaande winkelpanden in het kernwinkelgebied 4 te verplaatsen. Winkels kunnen daar profiteren van hogere bezoekersaantallen en daarmee gepaarde omzet. Het is daarbij van belang perspectief te bieden de pandeigenaar van het achterblijvende pand, zoals de mogelijkheid om er een woning van te maken. We brengen in beeld om hoeveel winkels dit gaat (tabel 2). We kijken naar zowel winkels in de binnenstad als winkels die buiten andere winkelgebieden (zoals wijkcentra) verspreid in de gemeente Hoorn gelegen zijn. We hanteren in de selectie diverse criteria 5. In totaal gaat het om 57 winkels. Daarvan liggen er 37 in de binnenstad en 20 buiten de binnenstad. De meeste winkels zijn levensmiddelenzaken, zoals een slijter, slager of vishandel. Ook in branches als kleding & mode, tweedehandswinkels (kleding en diverse productgroepen), sport & spel en hobby liggen kansen om winkels te verplaatsen. Op
4
Tot het kernwinkelgebied rekenen we in het kader van deze analyse: Breed, Gedempte Turfhaven, Gouw, Grote Noord, Kerkstraat, Kleine Noord, Lange Kerkstraat, Nieuwsteeg, Veemarkt. 5 Criteria: winkels hebben maximumoppervlak van 500 m² en zijn passend in de binnenstad (bijvoorbeeld geen autohandelaar, natuursteenwinkel of sanitairwinkel)
42
43
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
basis van ervaringen is het merendeel van de ondernemers niet bereid om te verplaatsen. Er zijn verschillende redenen waarom ondernemers terughoudend kunnen zijn: • Het huidige winkelpand is in eigen (langjarig) bezit, waardoor de lasten lager zijn • De ondernemer gaat binnen een afzienbaar aantal jaren met pensioen. Het verplaatsen van de winkel heeft daarom geen voorkeur (zowel financieel als intrinsieke motivatie) • Het verschil in huur tussen de huidige locatie en het kernwinkelgebied is te groot • Een locatie in het kernwinkelgebied sluit niet aan bij de huisvestingswensen (zoals parkeren voor de deur) Desondanks kan een verplaatsingsaanpak, ook wanneer het enkele verplaatsingen (5 á 7) betreft, een deel van de oplossing vormen voor de leegstandsaanpak. Elders in het land leiden dergelijke aanpakken afhankelijk van de inzet en context tot zo’n 5 tot 20 verplaatsingen.
Tabel 2: Potentie verplaatsing winkels naar het kernwinkelgebied, naar branche Branche
Aantal
Branche
Aantal
Levensmiddelen (zoals slijter, slager, vishandel)
12
Plant & Dier
3
Kleding & Mode
8
In/om huis
3
Tweedehands divers
7
Bruin & Witgoed
2
Sport & Spel
5
Juwelier & Optiek
2
Hobby
5
Overig
9
Tweedehands kleding
4
Totaal Bron: Stec Groep, 2023.
57
44
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Bijlage 2 Behoefte voorzieningen In dit hoofdstuk werken we per type functie de behoefte voor de binnenstad van Hoorn uit. We gaan daarbij uit van een periode tot en met 2030. We staan telkens stil bij de volgende onderwerpen: • Marktbeeld, inclusief trends & ontwikkelingen • Kwantitatieve behoefte • Kwalitatieve behoefte
2.1 Detailhandel Marktbeeld: veranderd consumentengedrag, detailhandel in transitie Het consumentengedrag verandert en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels. Zo hebben consumenten steeds meer mogelijkheden om zelf te bepalen waar (online en fysiek) en wanneer (24/7) zij gaan winkelen. Dit heeft gevolgen voor binnensteden. De voorheen groeiende winkelmarkt is een verdringingsmarkt geworden en de concurrentie tussen centra is toegenomen. Met name kleine (dorps en stads)centra met supermarkten en wijk- en buurtcentra doen het goed; net als diverse grote binnensteden. Kleine (dorps en stads)centra zijn relevant voor de inwoners vanwege het boodschappenprofiel en nabijheid van voorzieningen, grote binnensteden vanwege het complete aanbod en sterke functiemix (cultuur, horeca, bioscoop, economie, et cetera). In middelgrote centra met weinig onderscheidend vermogen en grote concurrentiedruk is de winkelfunctie de afgelopen vijf á tien jaar juist sterk teruggelopen, met oplopende leegstand als gevolg. Er is daardoor steeds meer noodzaak om te transformeren naar niet-winkelfuncties.
Figuur 9: Ontwikkeling winkelvoorraad naar type centrum in Nederland 115 110 105 100 95 90 85 80 75 2012 2013 2014 Kernverzorgende centra Wijk- en buurtcentra
2015
2016 2017 2018 Middelgrote centra PDV-locaties
2019
2020 2021 2022 Binnensteden Verspreide bewinkeling
Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023 (index: 2012 = 100).
Vooral recreatieve en doelgerichte detailhandel staat onder druk Vooral branches die sterk online-gevoelig zijn kenden in de loop der jaren een flinke verschraling van het winkelbestand. Om Hoorn in context te plaatsen zoomen we in op vergelijkbare binnensteden (zie figuur 9). Hierin is zichtbaar dat vooral in de recreatieve en doelgerichte branches veel winkels verdwenen (beide -20%). Zo nam bijvoorbeeld het aantal kleding- en schoenenwinkels, sportwinkels en hobbywinkels sterk af. In de doelgerichte branches staat met
45
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
name het bruin & witgoed en woonwinkels onder druk. Het aanbod dagelijkse winkels daalde minder sterk met 9%. Het aantal supermarkten in de geselecteerde binnensteden steeg zelfs. Dit komt onder andere door de opkomst van kleinschalige to go-concepten.
Figuur 10: Ontwikkeling aantal winkels in benchmark-binnensteden 6 2500 2000 1500
2018
1000
2023
500 0
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Totaal
Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.
Sterk herstel binnensteden van coronaperiode, leegstand gedaald Na perioden van krimp, lockdowns en onstuimige groei van webshops toonde de fysieke winkelmarkt in 2022 een stevig herstel. Consumenten wisten de binnensteden en middelgrote centra weer goed te vinden en trokken de portemonnee. Consumenten bezochten winkels niet zozeer vaker maar wel gerichter en ze besteedden meer. Fysieke kleding- en schoenenwinkels kenden een sterke comeback. De verkoopvolumes lagen circa 4% hoger dan het pre-coronajaar 2019. Een opsteker voor de door online geplaagde branche die dominant aanwezig is in de Nederlandse binnensteden. Online webshops kenden een duidelijke terugval in verkoopcijfers. Het groeitempo dat in de pandemie werd gerealiseerd, bleek onhoudbaar. De volumes liggen desondanks nog ruim een derde hoger dan pre-corona. In de coronaperiode is de leegstand landelijk en in binnensteden gedaald, waar er juist stijging verwacht werd. Steunmaatregelen van de overheid droegen hieraan bij. Wel bleef het aantal winkels dalen. De panden van stoppende winkels hebben vooral een andere functie hebben gekregen, zoals wonen, kantoren of horeca.
Figuur 11: Ontwikkeling winkelleegstand (in % winkelmeters)
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023. 1 januari van elk jaar 6
Benchmark centra: Assen, Bergen op Zoom, Deventer, Doetinchem, Gouda, Hoorn, Roermond en Roosendaal.
46
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Grote uitdagingen winkelmarkt: personeelstekort, schulden en kostenstijgingen Waar 2022 in het teken stond van herstel kent de winkelmarkt de komende jaren grote uitdagingen. Winkeliers hebben de afgelopen jaren veel voor de kiezen gekregen. Na de coronapandemie kwam de energiecrisis die leidde tot een hoge inflatie. De inkoop-, personeel-, huur- en energiekosten stegen hard. Nu moeten bedrijven opgebouwde overheidsschulden terugbetalen. De druk op de marges door gestegen kosten maakt het moeilijker om aan de financiële verplichtingen te blijven voldoen. Een aantal bedrijven die met steun van de overheid overeind zijn gehouden valt alsnog om. Voorbeelden zijn Big Bazar, Shoeby, Score en BCC. Meer faillissementen in retail gaan volgen, aldus kredietverzekeraar Allianz. Zowel grote winkelketens als kleinere ondernemingen hebben moeite om financieel het hoofd boven water te houden. Consumenten passen daarnaast hun bestedingspatroon aan vanwege oplopende prijzen en zijn voorzichtiger geworden. Dit leidt voor bedrijven tot een precaire situatie waarin zowel de kosten stijgen als de vraag afneemt. Middelgrote steden zoals Hoorn blijven daardoor kwetsbaar. Het vertrek van een of meerdere formules vergroot deze kwetsbaarheid, maar biedt ook kansen voor nieuwe/lokale ondernemingen. Keuzes in de omvang van het winkelareaal en transformatie blijven urgent.
Inzet op een eigen profiel is daarbij van wezenlijk belang. Trends in marktsegment In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit voor de detailhandelssector.
Trend
Wat betekent deze trend?
Wat betekent dit voor Hoorn?
De ultieme winkelervaring
Om tegenwicht te bieden aan webshops (breed
Het is zaak ondernemerschap optimaal te
assortiment, lage prijzen en gemak) is het
faciliteren. Waar voorheen de vraag naar
cruciaal om met service en positieve ervaringen
ondersteuning en vergunningen meer generiek
de consument te verleiden. Dit uit zich een
was, is er nu soms maatwerk nodig om deze
aantrekkelijke winkelomgevingen, een mix aan
nieuwe initiatieven mogelijk te maken binnen
activiteiten (bijvoorbeeld een combinatie van
bestaand beleid. Zoals mogelijkheden voor
horeca met een wasserette, speelgoedwinkel of
combinaties tussen detailhandel en horeca. Geef
boekhandel), omnichannel-mogelijkheden (zoals
vernieuwende ondernemers in de binnenstad de
koopzuilen) en persoonlijke aandacht (zoals
kans hun mixed-use concept uit te rollen. Dit
persoonlijke cadeauverpakkingen) of afwerking
vergroot het onderscheidend vermogen van de
van sieraden in de winkel.
binnenstad.
De verdere opmars van online in de
Deze trend speelt vooral in het
coronapandemie maakt dat winkelketens hun
kernwinkelgebied. Hier zijn de grotere
locatiestrategieën verder aanscherpen en
winkelketens gevestigd. De heroriëntatie van
inzetten op minder vestigingen. Het
winkelketens kan zorgen voor een toenemende
locatiebeleid wordt nog selectiever. Ketens
leegstand. Grotere ketens die zich terugtrekken
trekken verder weg uit middelgrote centra en
laten namelijk een pand achter. Dit zijn vooral
Heroriëntering non-food ketens
Opkomst cityconcepten en starters
heroriënteren zich op grotere binnensteden,
grotere winkelunits. Hierdoor ontstaat een
zoals Alkmaar en Amsterdam.
herinvullingsopgave.
Door dalende huurprijzen en veranderende
Hoorn kan profiteren van de opkomst van city-
marktdynamiek komen nieuwe concepten op in
concepten en starters doordat de diversiteit van
binnensteden. Het gaat daarbij om online
het winkelaanbod wordt vergroot. Ook kunnen
webshops die fysieke winkels openen en spelers
deze concepten nieuwe klanten aantrekken.
die primair op perifere locaties gevestigd zijn en
Daarnaast kunnen nieuwe city-concepten of
zichtbaar willen zijn op drukke locaties (zoals
starters leegstaande panden vullen. Een mooi
Praxis City en autoshowrooms). Ook zijn lokale
voorbeeld van een city-concept in Hoorn is
ondernemers door dalende huurprijzen steeds
World of Cooking aan de Gedempte Turfhaven
vaker in staat winkels te openen.
(zie onderstaand kader).
47
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Afvlakking van online bestedingen
Online winkelbestedingen aan het consolideren;
De toenemende internetaankopen betekenen dat
de grootste groei is voorbij. Tegelijkertijd zien
er minder euro’s worden verdiend in de fysieke
we steeds vaker fysieke winkels van online
winkels. In Hoorn is dit in de afgelopen tien jaar
spelers in het winkellandschap verschijnen. Dat
duidelijk zichtbaar geweest met leegstand als
aankopen niet altijd in de winkel zelf gedaan
gevolg. Doordat de groei van online zijn plafond
worden is daarbij minder relevant.
lijkt te bereiken verwachten we voor Hoorn dat de impact op eventuele nieuwe leegstand beperkter zal zijn als voorheen. Er ontstaan bovendien kansen voor (lokale) webshops die winkels openen in binnensteden.
Hoorns voorbeeld: Experience Center ‘World of Cooking’ Midden in de binnenstad van Hoorn opende World of Cooking dit jaar een keukenstudio. Een showroom waarin de totaalbeleving centraal staat. Met veel ervaring in de keukenhandel besloten twee ondernemers een nieuw concept te ontwikkelen. Hier kunnen bezoekers niet alleen keukens bewonderen en aanschaffen, maar ook daadwerkelijk ervaren en uitproberen voordat ze hun keuze maken. Dit slimme concept sluit aan bij de veranderende marktdynamiek en biedt een waardevolle belevenisruimte voor klanten. Dit terwijl het pand eerst leeg stond. Naast deze showroom beschikt World of Cooking ook over een webshop: dit maakt het een echte omnichannel retailer.
Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte In tabel 3 is een marktruimteberekening gemaakt voor detailhandel in de binnenstad. We maken onderscheid in dagelijkse, recreatieve en doelgerichte branches. Er zijn daarbij gegevens gebruikt uit koopstromenonderzoeken, omzetkengetallen en expertise. Zowel bestedingen uit Hoorn als bezoekers van elders (hoofdzakelijk Westfriesland) worden meegenomen. Er wordt uitgegaan van een voorzichtig scenario (onderkant bandbreedtes) vanwege onzekerheid in de markt en er wordt gecorrigeerd voor enige toename van online aankopen in de recreatieve en doelgerichte branches.
Tabel 3: Distributieplanologisch onderzoek detailhandel binnenstad Hoorn Dagelijks
Dagelijks
Recreatief
Recreatief
Doelgericht
Doelgericht
2023
2030
2023
2030
2023
2030
Inwoners
75.216
79.420
75.216
79.420
75.216
79.420
Bestedingen (€)
2.680
2.680
971
923
1.004
954
201.583.140
212.850.098
73.067.006
73.293.349
75.553.771
75.787.817
Koopkrachtbinding
15%
16%
42,5%
42,5%
10%
10%
Gebonden omzet (€)
30.237.471
34.056.016
31.053.478
31.149.673
7.555.377
7.578.782
11%
11%
42,5%
42,5%
25%
25%
33.974.686
38.265.186
54.006.048
54.173.345
10.073.836
10.105.042
8.025
8.025
2.350
2.350
1.498
1.498
Fysieke bestedingen (€)
Toevloeiing Totale omzet (€) Gemiddelde omzet per m2 NL (€)
48
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Haalbaar aanbod (m2 wvo)
4.234
4.768
22.981
23.052
6.725
6.746
Huidig aanbod 2023 (m2 wvo)
4.751
4.751
20.862
20.862
6.149
6.149
Minus 500
0
2.100
2.200
600
600
Marktruimte (m2 wvo, afgerond op honderdtal)
Bron: KSO, 2023; CBS, 2023; Primos, 2023; Panteia, 2023; Locatus, 2023; Stec Groep, 2023.
Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Supermarkt
Kleding & Mode
Sport, spel, hobby & media
Levensmiddelen (zoals groente, slager, bakker)
Schoenen & Lederwaren
Plant & Dier
Juwelier & Optiek
Bruin & Witgoed
Persoonlijke verzorging
Huishoudelijk & luxe artikelen
Doe-het-zelf & wonen
Potentie detailhandel binnenstad onderbenut, op kortere termijn risico’s op meer leegstand Uit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er marktpotentie is voor 2.800 vierkante meter wvo extra detailhandel richting 2030. Dit mede gelet op de economische draagkracht van het verzorgingsgebied (hoofdzakelijk Westfriesland). Hier staat een leegstand (september 2023) tegenover van 6.400 vierkante meter wvo. Dit wil echter niet zeggen dat er 1-op-1 een groei van het winkelaanbod te verwachten is in de binnenstad. Het winkelaanbod krimpt juist al enige jaren. We zien echter een mismatch tussen een vraag naar grotere panden (groter dan 500 vierkante meter wvo) en minimaal beschikbaar aanbod in dit segment. Bovendien kunnen gerichte acquisitie-inspanningen, profilering en het vergroten van de aantrekkelijkheid van de binnenstad ertoe leiden dat de binnenstad een aantrekkelijker vestigingslocatie wordt voor winkels. Het is gebruikelijk bij distributieplanologisch onderzoek gebruik te maken van meerjarige gemiddelden om conjuncturele effecten te filteren. Tabel 3 geeft daardoor geen accurate weergave van de huidige situatie in de winkelmarkt van sterk oplopende kosten van winkeliers (energie, huren, personeel, inkoop, schulden) en teruglopende verkopen als gevolg van economische omstandigheden.
Zowel grote winkelketens als kleinere ondernemingen hebben daardoor moeite om financieel het hoofd boven water te houden. Op kortere termijn is toename van leegstand niet uit te sluiten (zie onderzoek Stec Groep), ook niet in de Hoornse binnenstad. Op middellange termijn zal de winkelmarkt weer aantrekken. Dagelijkse detailhandel: goed vertegenwoordigd, wel kansen voor een meer divers aanbod Met 43 dagelijkse winkels is er sprake van een ruim aanbod in de Hoornse binnenstad. In de dagelijkse detailhandel is de marktruimte anno 2023 minus 500 vierkante meter wvo. Dit betekent dat de branche onder druk staat en enkele sluitingen niet uit te sluiten zijn. Richting 2030 nemen dagelijkse bestedingen toe door inwonersgroei, vooral vanwege woningbouwplannen in de directere omgeving (zoals Pelmolenpad, Stationsgebied en Buitenstad). Doordat consumenten dagelijkse aankopen op kortere afstand van de woning doen neemt de oriëntatie op de binnenstad daardoor toe. Er is in 2030 sprake van een balanssituatie: we verwachten geen substantiële krimp of groei ten opzichte van de huidige situatie. Wel zal het aanbod veranderen als gevolg van trends in de markt (biologisch, lokale producten, meer vers in supermarkt) en nieuw ondernemerschap in de binnenstad van Hoorn. We zien daarnaast dat een aantal branches niet aanwezig zijn of ondervertegenwoordigd (zie tabel 3).
Dit geldt het bijzonder voor delicatessenzaken. Ook in segmenten als chocolade, haarproducten, poelier en groente/fruit liggen kansen. We hebben tevens gekeken naar dagelijkse winkelketens die momenteel niet aanwezig zijn in de Hoornse binnenstad, maar wel in vergelijkbare binnensteden. Hieruit blijkt dat onder andere Kippie, Kaldi, Die Grenze en Joost delicatessen kansrijk zijn voor Hoorn.
49
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Tabel 4: Kansen versterken dagelijks winkelaanbod Type winkel
Aanwezig
Kansrijk
Voorbeelden in regio
Delicatessenzaak
Nee
+++
De Noterij (Huesmolen Hoorn), Streker Delicatessen (Hoogkarpsel), Notencentrum (Bovenkarspel), Het Verschil (Avenhorn)
Chocoladewinkel
Ja, 1
++
BonBon du Ton (Berkhout)
Haarproducten
Nee, wel bij
++
Geen
kappers Dieet/voeding
Nee
++
G&W Gezondheidswinkel (Enkhuizen)
Drogist
Ja, 4
+
DA (Andijk, Venhuizen), Natuur Drogist (Obdam), Trekpleister (Avenhorn, Enkhuizen, Zwaag)
Zoetwaren
Ja, 1
+
JO&ZO (Spanbroek), ’s Snoepwinkeltje (Enkhuizen)
Poelier
Nee
+
Cor Jonk (Hoorn Huesmolen)
Groente/fruit
Nee
+
Groenteboer Stede Broec (Bovenkarspel), Robin en Kees (Enkhuizen), Sjon Bats (Obdam), Visser (Hoorn Kersenboogerd)
Bron: Stec Groep, 2023. *Op basis van een benchmark. De weergegeven type winkels zijn onder gemiddeld vertegenwoordigd in de binnenstad van Hoorn.
Tabel 5: Ontbrekende dagelijkse ketens Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
Kippie
Poelier
XS (0-50)
+++
Florale
Haarproducten
S (50-100)
+
+++
Olala
Chocolade
XS (0-50)
+
S (50-100) Kaldi
Koffie/Thee
S (50-100)
S (50-100) Die Grenze
Drogist
M+ (250-500)
++
Trekpleister
Drogist
M (100-250)
+
++
Zuivelhoeve
Kaas
XS (0-50)
+
L (500-750) Joost
Delicatessen
XS (0-50)
S (50-100)
Bron: Stec Groep, 2023. *Op basis van een benchmark.
Recreatieve detailhandel: marktpotentie komt niet volledig tot zijn recht We zien dat het recreatieve winkelaanbod achterblijft bij de bestedingspotentie van de Hoornse binnenstad. Zo blijkt uit distributieplanologisch onderzoek dat de ‘theoretische’ marktruimte circa 2.200 vierkante meter wvo is. Hiervoor is een duidelijke verklaring: de vraag sluit kwalitatief niet helemaal aan op het (beschikbare) aanbod. Door de historische bebouwing kent Hoorn veel (zeer) kleine winkelpanden (zie figuur 11). Zo is twee derde van de panden kleiner dan 100 m² wvo en zijn er nauwelijks panden groter dan 500 m² wvo. Alle momenteel leegstaande panden zijn tevens relatief klein, met uitzondering van het recent vrijgekomen pand van Big Bazar (augustus 2023). Diverse recreatieve winkelketens zoeken grotere winkelpanden om het concept optimaal neer te zetten. Wanneer ketens zich oriënteren op Hoorn mist zij hier soms de boot en worden andere binnensteden verkozen.
50
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
De recreatieve detailhandel is landelijk en ook in Hoorn in het afgelopen decennium het meest kwetsbare winkelsegment. In deze branche is de onlinegevoeligheid het hoogst en heeft het meeste aantal faillissementen plaatsgevonden. Winkelketens zijn bovendien steeds selectiever met minder vestigingen in kleinere binnensteden, middelgrote en lokale centra. Deze factoren dat een inschatting van de toekomstige ontwikkeling van dit winkelsegment onzekerheden kent.
Om de potentie hiervan in te schatten hebben we gekeken welke recreatieve winkelketens zich vestigen in vergelijkbare binnensteden (in omvang, regionale functie, demografie, sociaaleconomische structuur) en daarmee ook kansrijk zijn voor Hoorn (zie tabel 6). Hieruit blijkt dat de meeste nog ontbrekende winkelketens een pand zoeken met een omvang van 250 tot 500 vierkante meter wvo (zie figuur 11). Ook blijkt dat er vraag is naar winkelpanden van 500 tot 1.500 vierkante meter wvo en groter. Het aanbod (c.q. leegstand) is zeer minimaal in dit vastgoedsegment. Het toevoegen van één à twee spelers met een dergelijke omvang heeft een substantiële impact het op winkelbestand en het economisch functioneren van de binnenstad.
Figuur 12: Ontbrekende recreatieve ketens vs. (beschikbare) panden (aandeel) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
XS (0-50)
S (50-100)
M (100-250)
Ontbrekende ketens
M+ (250-500)
L (500-750)
Beschikbare panden
XL (750-1.500) XXL (1.500+)
Alle panden
Bron: Locatus, 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
We hebben kwalitatief gekeken naar recreatieve branches die onder ontwikkeld zijn in de Hoornse binnenstad (zie tabel 5). We zien met name potentie in extra winkels in cadeauartikelen, modewarenhuizen, vintage/tweedehands kleding en textielsuper. Dit kan bestaan uit zowel ketens als zelfstandige winkels. Zoomen we in op ontbrekende ketens (zie tabel 6) dan is zeer opvallend dat H&M als modewarenhuis geen vestiging heeft in de binnenstad. H&M is in alle binnensteden met een vergelijkbaar profiel actief en zoekt doorgaans locaties dan 750 vierkante meter en regelmatig ook groter dan 1.500 m² wvo. Dit aanbod is in Hoorn zoals gezegd zeer schaars. Ook ketens als Omoda, Wibra en The Sting zijn voorbeelden van ketens die zich oriënteren op binnensteden als Hoorn. In tabel 6 is een breed pallet aan ketens opgenomen die een ware versterking kunnen betekenen voor Hoornse binnenstad. Om deze ketens aan te trekken is het van belang de huisvestingswensen te matchen met het vastgoed. Door discrepanties in beeld te brengen kan met een vastgoedaanpak (bv. vergroten van panden of nieuwbouw) tot geschikt aanbod te komen.
51
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Tabel 6: Kansen versterken recreatief winkelaanbod Type winkel
Aanwezig
Kansrijk
Voorbeelden in regio
Cadeauartikelen
Ja, 3
+++
Wereldwinkel (Bovenkarspel, Medemblik), Bedijs (Enkhuizen), BleekerKok (Hensbroek), De Baanbreker (Enkhuizen), De Huiskamer (Medemblik), MEET (Medemblik), Pluim (Enkhuizen), TODAY Streekboutique (Bovenkarspel), ’t Is van Sis (Obdam)
Ja, 1
Modewarenhuis
Takko Fashion (Bovenkarspel, Enkhuizen), terStal (Hoorn Huesmolen,
++
Bovenkarspel, Spanbroek, Wognum, Zwaagdijk-Oost), Dirk de Wit Mode (Bovenkarspel) Vintage/tweedehands kleding
Ja, 1
Kinderkledingbank (Zwaag), Kringloopwinkel Goed Gekleed (Ursem),
++
Leger des Heils (Hoorn Noord), TwiCe (Enkhuizen) Textielsuper
Ja, 1
++
KiK (Bovenkarspel), Wibra (Hoorn Grote Beer, Zwaagdijk-Oost)
Handvaardigheid
Nee
+
Arts & Crafts Holland (De Goorn)
Huishoudlinnen
Nee
+
Geen
Sportzaak
Ja, 2
+
Duijn Teamsport (Zwaag), Sport 2000 (Hoorn Hof van Holland), Time 4 You (Enkhuizen)
Uurwerken
Nee
+
Geen
Glas/Aardewerk
Nee
+
Geen
Kunsthandel
Ja, 1
+
Piet Visser (Enkhuizen)
Stoffen
Nee
+
Geen
Naaimachines
Nee
+
Geen
Software/games
Nee
+
Media & Game store (Wognum)
Kantoorartikelen
Nee
+
Geen
Bron: Stec Groep, 2023. *Op basis van een benchmark. De weergegeven type winkels zijn onder gemiddeld vertegenwoordigd in de binnenstad van Hoorn.
Tabel 7: Ontbrekende recreatieve ketens Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
H&M
Modewarenhuis
XL (750-
+++
Bruna
Boeken &
M (100-250)
++
M+ (250-500)
++
1.500)
kantoorartikelen
XXL (1.500+) Omoda
Schoenen
M+ (250-500)
+++
KiK
Textielsuper
L (500-750) Wibra**
Textielsuper
M+ (250-500)
+++
State of
Mode
M (100-250)
++
Art Shoeby**
Mode
M+ (250-500)
+++
Van Dal
Mode
M+ (250-500)
++
The Sting*
Mode
XL (750-
+++
Van
Mode
L (500-750)
++
1.500) XXL (1.500+)
Uffelen
XL (750-1.500)
52
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Wereldwinkel*
Cadeauartikelen
XS (0-50)
++
Optiek
S (50-100)
Huishouden
M+ (250-500)
+
Gaming
S (50-100)
+
Kamille
S (50-100) Eyes + More
Dille &
++
Game Mania
Open32
Mode
M+ (250-500)
++
Intersport
M (100-250) Sport
M+ (250-500)
+
L (500-750) Duifhuizen
Lederwaren
M (100-250)
++
Lopers
Sport
Company Manfield*
Schoenen
S (50-100)
++
Paprika
Modewarenhuis
M+ (250-500)
+
M (100-250) Mode
M (100-250) TakkoFashion
S (50-100)
S (50-100)
+
M (100-250) ++
Schuurman
Schoenen
M+ (250-500)
+
L (500-750) WAAR
Cadeauartikelen
S (50-100)
++
Sport
Sport
2000** GENTS
Mode
S (50-100)
++
Bever
Buitensport
L (500-750)
++
Wolky
M+ (250-500)
+
L (500-750) Schoenen
S (50-100)
+
XL (7501.500)
Bron: Stec Groep, 2023. Op basis van een benchmark. * Eerder gevestigd geweest in de Hoornse binnenstad. ** Elders gevestigd in Hoorn.
Doelgerichte detailhandel: een steeds aantrekkelijker segment voor de binnenstad De doelgerichte branche bestaat uit een diverse groep retailers zoals bruin & witgoed, doe-hetzelf, fietsen, plant & dier en een brede variëteit in woonwinkels. In de Hoornse binnenstad zijn ruim 30 winkels in dit segment actief. Het grootste deel van de doelgerichte detailhandel is buiten de binnensteden gevestigd, zoals op bedrijventerreinen en woonboulevards. Met name vanwege grotere panden, betere bereikbaarheid en parkeren (onder andere voor het ophalen van grotere producten) en lagere huurprijzen. Door dalende huurprijzen ontstaan er echter kansen voor cityconcepten in binnensteden. Deze winkels richten zich sterk op presentatie, service en merkbeleving. Doordat deze winkels een steeds recreatiever karakter krijgen en gericht zijn op beleving, vormen zij een waardevolle aanvulling op het bestaande winkelaanbod. Ook in Hoorn zien we deze potentie. We verwachten daarbij geen grootschalige uitbreiding van het doelgerichte winkelaanbod. Uit distributieplanologisch onderzoek blijkt een potentie van circa 600 vierkante meter wvo extra winkelaanbod. Wel verwachten we dat bestaande winkels zich gaan aanpassen, andere winkels genoodzaakt zijn om te stoppen en hier nieuwe moderne doelgerichte winkels voor in de plaats komen.
Het valt in het bijzonder op dat in de Hoornse binnenstad geen meubelzaken actief zijn, waar deze landelijk juist opkomen. Hier ligt een kans, mits gefaciliteerd kan worden grotere panden (250-500 vierkante meter wvo). Wel is er een woondecoratiewinkel al enige jaren aanwezig (basiclabel), waar ook meubels worden verkocht. Wat nieuwe winkelketens betreft, achten we de potentie beperkt. Een Handyman of Expert zijn voorbeelden van ketens die momenteel nog ontbreken. Met name voor lokale ondernemers liggen er kansen. Grotere landelijke ketens die vestigingen openen in binnensteden zoals Coolblue, Praxis (City) en Swiss Sense richten zich (vooralsnog) op de grootste binnensteden in het land, waartoe Hoorn niet behoort. Deze groep binnensteden is wel groeiende.
53
Plintenstrategie binnenstad Hoorn
Tabel 8: Kansen versterken doelgericht winkelaanbod Type winkel
Aanwezig
Kansrijk
Voorbeelden in regio
Meubelen
Nee
+++
Swagerman (Bovenkarspel), Basic Design (Bovenkarspel), Sfeerwonen & Zo (Purmerend), Vintage Adventures (Zaandam)
Verlichting
Nee
+
The Light Store (Bovenkarspel)
IJzerwaren & gereedschap
Nee
+
Geen
Bron: Stec Groep, 2023. *Op basis van een benchmark. De weergegeven type winkels zijn onder gemiddeld vertegenwoordigd in de binnenstad van Hoorn.
Tabel 9: Ontbrekende doelgerichte ketens Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
Naam
Branche
Metrage
Kansrijk
Handyman
Huishoudelijke
S (50-100)
++
Expert
Elektro
M+ (250-
+
500)
onderdelen
L (500-750) Phone House
Telecom
XS (0-50)
++
Pets Place
Dier
M (100-250)
+
S (50-100)
Bron: Stec Groep, 2023. Op basis van een benchmark.
2.2 Horeca Marktbeeld: horeca ziet herstel, landelijke verkoopvolumes stijgen De horecasector groeit al enige jaren. Steeds vaker geniet de consument buitenshuis van eten en drinken. Er is een verschuiving merkbaar in de balans tussen werk en vrije tijd: mensen mogen meer en moeten minder. Dit geeft een positieve impuls aan de sector. Bovendien gaan jongere generaties vaker uit eten vanuit leefstijl bekeken. Zo gaan millennials (1981-2000) drie keer zo vaak uit eten dan babyboomers (voor 1960) doen (bron: FSIN, 2020). Onderstaand figuur geeft de volumeontwikkeling van de horecasector weer. Na twee zware jaren tijdens de coronapandemie kent de horeca momenteel een sterk herstel. Het herstel van de sector getuigt van veerkracht en aanpassingsvermogen. Er is sprake van landelijke stijging in de verkopen en bestedingen, met de fastfood-branche als koploper. Steeds meer consumenten kiezen voor snelle en gemakkelijke maaltijden. Ook de restaurantsector ontwikkelt zich positief. Cafés blijven achter.