Bijlage 3 - Nota van zienswijzen en wijzigingen
Tekst van het document
Reactie gemeente Het participatieproces is vormgegeven door keukentafelgesprekken begin 2020 bij de direct omwonenden, (vanwege corona) een online informatieavond voor de buurt op 4 juni 2020 en een online informatieavond bij het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan op 7 april 2021. De onlinebijeenkomsten waren niet bedoeld als éénrichtingsmonologen. Om tijdens een onlinemeeting structuur te geven aan de avond zijn vragen via de chat beantwoord. Gedurende de avond konden, in verband met de tijd, niet alle vragen worden beantwoord. Daarom zijn later op de website van de Rozenbuurt de vragen met antwoorden geplaatst om zo ook de onbeantwoorde vragen te behandelen. Daarnaast zijn er meerdere individuele gesprekken met (vertegenwoordigers) van omwonenden geweest. In het participatieverslag is aangegeven welke onderdelen in het plan zijn aangepast naar aanleiding van deze gesprekken. Dit zijn o.a.
de verlaging van de hoogte van de woongebouwen van maximaal 10 naar 8 lagen, het voorzien van de woongebouwen van kappen, het terugbrengen van het aantal woongebouwen (van 7 naar 6), het vervallen van de doorgang naar de Dibbitsstraat, het toevoegen van een sloot achter de woningen van de Dorpsstraat voor afstand tot de woningen, de plaats van de hofwoningen met een lagere gooten nokhoogte aan de noordzijde (achter de Dorpsstraat) in plaats van vrije kavels (met een hogere goot- en nokhoogte). Daarnaast is het meest noordelijk gelegen woongebouw met ongeveer 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hiermee is getracht om tegemoet te komen aan bezwaren vanuit de omgeving. Sportvereniging De Westfriezen is ook nauw betrokken bij de planvorming. De vereniging heeft aangegeven akkoord te zijn met de parkeeroplossing. Vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet is ervoor gekozen om een uitgebreide participatie in het voorproces van de planvorming te doen. De initiatiefnemer heeft de participatie met de omgeving in een vroeg stadium verzorgd, zoals de Omgevingswet aangeeft. Dit is geheel in lijn met de ambities van bestuurlijke vernieuwing en vooruitlopend op en in lijn met de Omgevingswet. Daarom is er in dit project voor gekozen direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, in plaats van eerst een voorontwerpbestemmingsplan.
Gelet hierop wordt geconcludeerd dat het besluit van de raad niet in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het participatieproces is zorgvuldig doorlopen. 23.2 Hoogbouw Indiener geeft aan dat vooruit is gelopen op de Hoogbouwvisie.
Reactie gemeente Het ontwerpbestemmingsplan is voorafgaand aan de ter inzagelegging voorgelegd aan de gemeenteraad. De raad heeft in haar overwegingen meegenomen dat niet alle bouwplannen kunnen wachten op vaststelling van de Hoogbouwvisie en heeft ingestemd met de voorgestelde bouwhoogten. Zij zijn akkoord met de ter inzagelegging en daarmee met de voorgestelde bouwhoogten. Op 20 april 2021 is de kadernotitie Intensiverings- en Hoogbouwvisie door de raad vastgesteld.
36
De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. 23.3 Hoogte woongebouwen Indiener geeft aan dat de woontorens te hoog zijn. Er is sprake van aantasting van privacy en bij de aankoop van het huidige perceel van de indiener zou sprake zijn van ‘vrij uitzicht’.
Reactie gemeente
Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin deze gebouwen toegestaan zijn. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn kassen toegestaan met een maximum bouwhoogte van 6 meter. Deze kassen zijn tot de erfgrens toegestaan, waardoor er geen sprake van genoemd ‘vrij uitzicht’. Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies. 23.4 Verkeer Een extern verkeersbureau zal een second opinion uitvoeren met betrekking tot het door de ontwikkelaar gehouden verkeersonderzoek. De resultaten daarvan maken nadrukkelijk onderdeel uit van deze zienswijze en zullen zo spoedig mogelijk worden nagezonden. Vooruitlopend daarop geeft de indiener een reactie op de volgende punten: a. Er is geen aandacht besteed aan het fietsverkeer en de voetgangers op de Oostergouw.
b. Er is onvoldoende rekening gehouden met de vestiging van detailhandelsvestigingen op het Oude Veiling terrein (vgl Detailhandelsnota 2020 Hoorn) en als gevolg daarvan de toename van verkeer inclusief het langzaam verkeer. Dit geldt ook voor de geplande (woningbouw) projecten in de nabijheid: locatie TSH/ Intermaris, IKEC+ woningbouw Nieuwe Steen, woningbouw Bangert en Oosterpolder fase 5, woningbouwproject Koewijzend. Ook deze bewoners zullen de Oostergouw gebruiken voor bezoek aan de bedrijven en detailhandelsbedrijven op de Oude Veiling dan wel via de Oostergouw richting de A7 rijden richting het noorden. c. Er wordt gesteld dat de Dorpsstraat nu druk is maar dat het effect van de ontwikkeling van Rozenbuurt op de Dorpsstraat zal meevallen. Dat wordt verder niet onderbouwd maar slechts verondersteld. In het onderzoek wordt geen aandacht besteed aan de oriëntatie van de toekomstige bewoners op de winkels, horeca en andere maatschappelijke functies aan de Dorpsstraat en andere straten in de nabijheid. Elke toename van verkeer is overigens onacceptabel omdat de bereikbaarheid van de woningen aan (delen) van de Dorpsstraat met name tijdens de spits ontoereikend is. Dit is ook onacceptabel wanneer wordt gekeken naar de verkeersparagraaf van het bestemmingsplan Bangert en Oosterpolder (2008) waarin
37
wordt uitgegaan van 1551/1324 vervoerbewegingen per etmaal op de Dorpsstraat ( figuur 16). Het bagatelliseren van de toename van het verkeer op de Dorpsstraat door Rozenbuurt door Goudappel getuigt niet van een geobjectiveerd onderzoek maar meer het redeneren naar het door de ontwikkelaar gewenste doel. d. Ook de geplande ontsluiting ter hoogte van de Hervormde kerk vormt niet alleen ruimtelijk een probleem maar ook een verkeersprobleem. Er zal een verkeer- en veiligheidsconflict ontstaan tussen (brom)fietsers/voetgangers/brandweer/ziekenauto’s en de afwikkeling op de te drukke Dorpsstraat. Dit zal nog verder cumuleren als gevolg van de zondagsdiensten, begrafenissen en culturele evenementen in de Hervormde kerk.
Reactie gemeente
a en d. Ten behoeve van de verkeersveiligheid wordt in het verkeerskundig onderzoek voorgesteld het kruispunt met De Oude Veiling te verkleinen door de rechtsaf voorsorteerstrook op de Oostergouw naar De Oude Veiling te verwijderen. Dit verhoogt de verkeersveiligheid en heeft geen effect op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling. Dit is echter geen voorwaarde voor de ontwikkeling van de Rozenbuurt. Het heeft namelijk geen effect op de verkeersafwikkeling en zou in de huidige situatie al aangepast kunnen worden. Aan weerszijden van de hoofdrijbaan liggen vrijliggende fietspaden. Alleen het fiets- en wandelverkeer in noordelijke richting passeert de aansluiting van de Rozenbuurt. Langzaamverkeer op het fietspad heeft voorrang ten opzichte van het verkeer van en naar de Rozenbuurt en zal hierdoor nagenoeg geen effect ondervinden van het plan. Op dit moment kan niet gesteld worden dat de verkeersveiligheid van het langzaam-verkeer in het geding is. Indien daartoe aanleiding is, kan de kruising conform het bovenstaande worden aangepast. b en c. In het kader van het bestemmingsplan is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. De ontwikkeling zorgt inderdaad voor een toename van de verkeersintensiteit op de Oostergouw en de Dorpsstraat. Het onderzoek gaat uit van de situatie in 2030.
In het onderzoek is een verkeersmodel gebruikt, waarin ook andere ontwikkelingen die in Hoorn spelen, zijn opgenomen. Bovendien houdt het model rekening met autonome groei (de toename aan auto’s die de komende jaren te verwachten is). Uit het onderzoek blijkt echter dat het effect als gevolg van de te realiseren woningen op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling beperkt is, omdat het verkeer goed afgewikkeld kan worden op de omliggende wegen. e. De ontsluiting bij de Kerkelaan is een ontsluiting voor het langzaam-verkeer en zal dienen als calamiteitenroute voor hulpdiensten. De exacte ligging van deze ontsluiting wordt nog nader uitgewerkt. Daarbij wordt rekening gehouden met de aanwezigheid en het gebruik van de parkeerplaatsen bij de kerk. 23.5 Parkeren Parkeren in het gebied Rozenbuurt zal geen problemen opleveren, aldus het rapport van de ontwikkelaar/Goudappel. De vraag is of voldoende rekening is gehouden met: a. Het in beginsel toestaan van consumentverzorgende bedrijven/kantoren in iedere woning/appartement en mantelzorg. b. Het toestaan van het realiseren van bed en breakfast. c. De verkeersaantrekkende functies in de 500m² maatschappelijke doeleinden. d. Verder is de realisatie van 140 parkeerplaatsen voor SV Westfriezen minimaal. In het raadsvoorstel van 18-09-2019 wordt gesteld dat moet worden uitgegaan van een parkeerbehoefte 140-175 parkeerplaatsen.
Met name tijdens de weekenden kan een en ander leiden tot conflicterende parkeerbelangen tussen bewoners en bezoekers van SV Westfriezen met als gevolg dat toch onder andere in de omgeving van de Dorpsstraat zal worden geparkeerd. Indiener geeft aan dat er maar 126 parkeerplaatsen in het stedenbouwkundig ontwerp zijn opgenomen.
Reactie gemeente
a. In de bestemming Wonen (die geldend is voor de grondgebonden woningen) staan de voorwaarden genoemd waaronder een aan-huis-verbonden beroep en
38
consumentverzorgende bedrijfsactiviteit uitgeoefend kunnen worden. Hierbij geldt dat de activiteit geen zodanige verkeersaantrekkende werking mag hebben dat verkeersoverlast of verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk zijn. Voor een dergelijke activiteit zijn dus geen extra parkeerplaatsen benodigd. In de bestemming Wonen-Woongebouw (die geldend is voor de woongebouwen) is de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep en consumentverzorgende bedrijfsactiviteit niet toegestaan. b. Een bed & breakfast is niet direct in de bestemming Wonen toegestaan. Dit is enkel onder voorwaarden met een omgevingsvergunning toegestaan. Hierbij dient onder andere te worden aangetoond dat er voldoende parkeergelegenheid op eigen erf dan wel in de onmiddellijke nabijheid aanwezig is. c. In de verkeerskundige analyse is ingegaan op de mogelijke invulling van de plint met maatschappelijke functies tot maximaal 500m². Bij het bepalen van de restcapaciteit is hierop ingegaan. Tot circa 40 seconden is op de zijrichting sprake van een goede kwaliteit van de verkeersafwikkeling. Op basis van de weergegeven verliestijden is geconcludeerd dat de restcapaciteit op basis van de huidige vormgeving in het avondspitsuur relatief beperkt is.
Eventuele maatschappelijke functies in de plint dienen een beperkte extra verkeersdruk in het avondspitsuur op de aansluiting met de Oostergouw te veroorzaken. Een functie als bijvoorbeeld een kinderdagverblijf zal naar verwachting beperkt bijdragen, omdat deze functie naar verwachting veelal gebruikt zal worden door bewoners van de Rozenbuurt en hierdoor in beperkte mate zorgt voor extra verkeer op de aansluiting. d. De initiatiefnemer is met S.V. Westfriezen overeengekomen dat binnen het plangebied 140 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit is geborgd in de regels van het bestemmingsplan (artikel 11 Overige regels). In het plangebied (binnen de Dubbele Laan en aan de Oeverlaan) worden 140 parkeerplaatsen geprojecteerd voor gebruikers en bezoekers van de sportvereniging. 23.6 Water In de toelichting op het bestemmingsplan staat dat de beoogde woningbouwontwikkeling niet zal leiden tot een toename van het verharde oppervlak binnen het plangebied vanwege de vroegere aanwezigheid van kassen. Indiener geeft aan dat dit niet verder wordt onderbouwd. Er is ten onrechte vanuit gegaan dat de grond onder de kassen verhard is, terwijl dit niet het geval is en daar gewoon sprake is van cultuurgrond en niet van verharding.
Reactie gemeente
De voormalige kassen worden gezien als verharding, omdat het hemelwater niet direct in de grond kon infiltreren, maar op de kassen neerkwam en werd afgevoerd. Omdat de kassen slechts enkele jaren geleden verwijderd zijn, tellen deze volgens het Hoogheemraadschap nog mee als verharding. In de Rozenbuurt wordt veel groen en water toegevoegd om een groene wijk te creëren. Daarmee is sprake van een afname van verharding en een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie. Er geldt geen vereiste voor watercompensatie. 23.7 Inrichtingslawaai Indiener geeft aan dat het opmerkelijk is dat wordt geaccepteerd om het voorgestelde scherm niet te plaatsen. Het inrichtingslawaai ten gevolge van het parkeerterrein is niet onderzocht. Dit terwijl er cumulatie van inrichtingslawaai plaatsvindt.
Reactie gemeente
Het plaatsen van een geluidsscherm is niet verplicht. Dit is stedenbouwkundig ongewenst, omdat dit afbreuk doet aan de beleving van de watergang aan de zijde van de tuinen. Ook zal met het plaatsen van een scherm de oorspronkelijke verkavelingsstructuur verstoord worden. Het plaatsen van het scherm komt voort uit de geluidbelasting tijdens wedstrijden, maar wedstrijden vinden niet dagelijks plaats. Daarnaast vinden deze overdag plaats en niet in de avond en/of nacht. Daarmee is geen sprake van verstoring van de nachtrust. Tot slot dient altijd te worden voldaan aan de binnenwaarde die in het Bouwbesluit is voorgeschreven.
39
Het parkeren voor het sportveld wordt in de openbare ruimte ingericht. Het is dus geen onderdeel van de inrichting (hiermee wordt sportvereniging De Westfriezen bedoeld) en is daarom daarin niet meegenomen. 23.8 Wegverkeerslawaai Het college is voornemens om hogere grenswaarden vast te stellen ten gevolge van het verkeer op de Oostergouw zijnde 49-59 dB. De vraag is uiteraard in hoeverre in dit onderzoek eveneens rekening is gehouden met de geplande woningbouwprojecten en ontwikkelingen op het bedrijventerrein de Oude Veiling met als gevolg een substantiële toename van het verkeer op de Oostergouw en onder andere de Dorpsstraat. Gelet op de verwachte onacceptabele toename van het verkeer op de Dorpsstraat wordt voorgesteld dat de raad het college opdraagt om een akoestisch onderzoek te laten uitvoeren met betrekking tot de geluidsbelasting op de woning aan de Dorpsstraat. Indiener verzoekt de raad en het college in dit kader de resultaten van het onderzoek van het RIVM ‘Nieuwe gezondheidskundige richtlijnen voor omgevingsgeluid (2020-0148)’ mee te nemen.
Reactie gemeente In het kader van het bestemmingsplan is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. De ontwikkeling zorgt inderdaad voor een toename van de verkeersintensiteit op de Oostergouw en de Dorpsstraat. Het onderzoek gaat uit van de situatie in 2030. Verder is een verkeersmodel gebruikt, waarin ook andere ontwikkelingen die in Hoorn spelen, zijn opgenomen. Bovendien houdt het model rekening met autonome groei (de toename aan auto’s die de komende jaren te verwachten is). Uit het onderzoek blijkt echter dat het effect als gevolg van de te realiseren woningen op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling beperkt is, omdat het verkeer goed afgewikkeld kan worden op de omliggende wegen. Het wegverkeerslawaai neemt niet toe. Als vuistregel geldt dat de geluidbelasting met meer dan 1dB zal toenemen als de verkeersintensiteit op een weg of wegvak als gevolg van de ontwikkeling met 20 tot 40% toeneemt. Een toename van 3dB is voor het menselijk oor pas hoorbaar. In het verkeerskundig onderzoek, dat als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd, is aangegeven wat de verschillen in verkeersintensiteiten zijn ten gevolge van de ontwikkeling. De hoogste toename van de verkeersintensiteit is 12%. Dit betreft de Oostergouw tussen De Oude Veilig en de Dorpsstraat. Dit blijft ruim onder de grens van 20 tot 40%.
De geluidbelasting zal dan ook niet met meer dan 1dB toenemen. De toename aan geluid ten gevolge van het wegverkeer zal dus niet hoorbaar zijn. Maatregelen aan de bestaande bebouwing dan wel het realiseren van een geluidswal in het kader van de ontwikkeling Rozenbuurt zijn dan ook niet nodig. Het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai is de Wet geluidhinder. De rapportage van het RIVM heeft geen wettelijke status. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt 59 dB. Dit gaat om geluidbelasting op gevels. Binnenin de woningen moet worden voldaan aan de binnenwaarde uit het Bouwbesluit 2012. Dit betreft 33dB en is lager dan de genoemde grens van 59dB. Hiermee is sprake van een, voor wat betreft geluid, gezonde leefomgeving. 23.9 Regels a. Artikel 5 Water: verwezen wordt naar het eerder genoemde. b. Artikel 6 Wonen: De woningen achter de Dorpsstraat moeten een nokhoogte krijgen van 6 meter en geen 9 meter. Dit is met de ontwikkelaar afgestemd en ter waarborging van de privacy. Het toestaan van bed & breakfast in de woningen achter de Dorpsstraat is om gelijke reden niet acceptabel. Bovendien is het al jaren vigerend beleid van de gemeente Hoorn dat bouwen achter het lint niet is toegestaan. Deze woningen staan direct achter het lint (de Dorpsstraat) en worden voor het langzaam- en bijzonder verkeer ontsloten via de Dorpsstraat.
Het toestaan van de situering van deze woningen op deze locatie schept een
40
precedent voor andere woningbouwinitiatieven in het verleden en woningbouwinitiatieven die ongetwijfeld nog zullen volgen. c. Artikel 7 Wonen-Woongebouw: Deze 6 woontorens passen qua ruimtelijke invulling niet bij het dorpse karakter van Zwaag. Bovendien moet allereerst de intensiverings-en hoogbouwvisie worden vastgesteld eind 2021. Vervolgens zal moeten blijken in hoeverre of en zo ja de woongebouwen hoger dan 9 meter mogen op basis van de Hoogbouw effectrapportage. d. Afwijken met 10% van de bij recht in het plan gegeven maten is een overbodig artikel en niet te controleren.
Reactie gemeente
a. Zoals eerder is aangegeven is er sprake van een afname van verharding en een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie. Er geldt geen vereiste voor watercompensatie. De regels van het bestemmingsplan hoeven hierop dan ook niet te worden aangepast. b. Om flexibiliteit te geven in de uitwerking van de ontwerpen is een maximum bouwhoogte van 9 meter opgenomen. De maximum goothoogte betreft 4 meter. Hiermee is een woning met één verdieping en een kap mogelijk. De initiatiefnemer geeft aan nimmer een nokhoogte van 6 meter te hebben aangegeven, maar altijd één laag met een kap te hebben gecommuniceerd. De realisering van woningen achter het lint van de Dorpsstraat maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van de Rozenbuurt. Dit is een herontwikkeling van een bestaande agrarische bedrijfslocatie. Behoudens een langzaam-verkeersontsluiting en een calamiteitenontsluiting wordt de Rozenbuurt voor het autoverkeer niet ontsloten via de Dorpsstraat. Een bed & breakfast is niet direct in de bestemming Wonen toegestaan. Dit is enkel onder voorwaarden met een omgevingsvergunning toegestaan. c. De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie.
De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn. De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter. Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid.
Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies. d. Genoemde afwijkingsregeling kan alleen worden gebruikt als dit voortvloeit uit meetverschillen of uit gewijzigde bouwregelgeving. Het artikel is niet overbodig.
41
Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. ZIENSWIJZE 24 24.1 Inrichting Het zou goed zijn als in het plan als een erf wordt ingericht (15km/uur) met en op tactische locaties een ondergrondse container voor grijs afval wordt geplaatst. Evenals op logische plaatsen (honden)prullenbakken.
Reactie gemeente Het wordt gewaardeerd dat wordt meegedacht met de inrichting van het plangebied. Het gehele plangebied inrichten als een erf is niet wenselijk voor de doorstroming van het verkeer binnen het gebied. De inrichting van de openbare ruimte staat nog niet vast, maar in het stedenbouwkundig plan is wel een impressie opgenomen voor de inrichting van de openbare ruimte en de posities van containers. Dit betreft zowel ophaalplaatsen als locaties voor ondergrondse afvalinzameling. 24.2 Beeldkwaliteitsplan a. In het beeldkwaliteitsplan ‘Stedenbouwkundig plan GeO architecten d.d. 5 febr. 2021’ wordt aangegeven dat er halfverharding wordt toegepast. Dit is binnen Bangert- en Oosterpolder in de eerdere fases toegepast en ziet er armoedig uit. Dit omdat de gemeente geen hoog intensief beheer voert op deze stukken grond. Met uitzondering van de middenstrook van parkeerplaatsen voor De Westfriezen hoop ik dat deze vorm van verharding niet wordt toegepast. b. Op pagina 8 van het BKP wordt gesproken over een ‘slordige weg’. Kan er meer uitleg worden gegeven aan deze term? Het lijkt ons niet wenselijk om een weg bij voorbaat al slordig aan te leggen. Indien er een slingerende weg wordt bedoeld kunt u dit als niet bezwaarlijk beschouwen. c. Verder wordt gesproken over een haag bij de woningen. Dit is in Bangert Oosterpolder fase 4 contractueel geregeld.
De praktijk blijkt echter weerbarstiger. Hoe wordt het geschetste beeld geborgd? d. Binnen het gebied ‘BRINK’ is de ontsluiting van de percelen met een zogenoemd karrespoor. Ook lijkt het erop dat hier gekozen wordt voor een halfverharding. Voorstel voor het zogenoemde karrespoor is dan ook om geen halfverharding toe te passen maar een betonnen wegdeel. Hiermee wordt het agrarische beeld niet verstoord maar is er wel een duurzame weg die weinig onderhoud nodig heeft en verloedering tegengaat.
Reactie gemeente
a. De invulling en inrichting van het openbaar gebied wordt door de initiatiefnemer in samenspraak met de gemeente nog definitief ingevuld. De halfverharding is gekozen om de openbare ruimte klimaatbestendig in te richten. b. Met een “slordige weg” wordt een slingerende weg bedoeld. c. Ook in de Rozenbuurt wordt een haag bij de woningen contractueel geborgd. Dit zal door de gemeente worden gehandhaafd. d. De opritten die door de bermstrook lopen, worden zo smal mogelijk vormgegeven door deze uit te voeren in de vorm van een verhard karrespoor. Op deze manier wordt zo min mogelijk verharding toegepast. Een betonnen wegdeel is gelet op het groene karakter van de wijk niet gewenst. Het karrespoor rondom het plantsoen is wel degelijk een verhard element, maar het groene karakter blijft gehandhaafd. 24.3 Tuinen Indiener vraagt of is overwogen een regel op te nemen om verharding in tuinen te beperken.
42
Reactie gemeente In de tuinen wordt de vrijheid gegeven aan bewoners om dit naar eigen wens in te richten. De openbare ruimte in het plangebied wordt zo veel mogelijk groen ingericht, om een groen en waterrijk woonmilieu te creëren wat bijdraagt aan klimaatadaptie en biodiversiteit. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan. ZIENSWIJZE 25 25.1 Inspraakverordening Indiener is van mening dat het onjuist is dat “de omgeving vroegtijdig en intensief is betrokken bij het project” en dat er “geen grote bezwaren naar voren zijn gekomen”. De raad en het college weten dat de inwoners grote problemen hebben met essentiële onderdelen van het plan en dat zij diverse keren en op verschillende momenten hebben aangegeven dat zij slechts éénzijdig zijn geïnformeerd en dat er niet gecommuniceerd is, laat staan dat er sprake is van enige invloed op het projectplan door de inwoners/omwonenden. Dat de raad in meerderheid het voorstel van het college overneemt, geeft aan dat de raad participatie met betrekking tot dit project niet serieus neemt. Bij andere projecten in de gemeente is de inspraakverordening niet terzijde geschoven, indiener vraagt waarom nu wel. Indiener stelt dat het besluit van de raad in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Reactie gemeente
Het participatieproces is vormgegeven door keukentafelgesprekken begin 2020 bij de direct omwonenden, (vanwege corona) een online informatieavond voor de buurt op 4 juni 2020 en een online informatieavond bij het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan op 7 april 2021. De onlinebijeenkomsten waren niet bedoeld als éénrichtingsmonologen. Om tijdens een onlinemeeting structuur te geven aan de avond zijn vragen via de chat beantwoord. Gedurende de avond konden, in verband met de tijd, niet alle vragen worden beantwoord. Daarom zijn later op de website van de Rozenbuurt de vragen met antwoorden geplaatst om zo ook de onbeantwoorde vragen te behandelen. Daarnaast zijn er meerdere individuele gesprekken met (vertegenwoordigers) van omwonenden geweest. In het participatieverslag is aangegeven welke onderdelen in het plan zijn aangepast naar aanleiding van deze gesprekken. Dit zijn o.a. de verlaging van de hoogte van de woongebouwen van maximaal 10 naar 8 lagen, het voorzien van de woongebouwen van kappen, het terugbrengen van het aantal woongebouwen (van 7 naar 6), het vervallen van de doorgang naar de Dibbitsstraat, het toevoegen van een sloot achter de woningen van de Dorpsstraat voor afstand tot de woningen, de plaats van de hofwoningen met een lagere gooten nokhoogte aan de noordzijde (achter de Dorpsstraat) in plaats van vrije kavels (met een hogere goot- en nokhoogte).
Daarnaast is het meest noordelijk gelegen woongebouw met ongeveer 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hiermee is getracht om tegemoet te komen aan bezwaren vanuit de omgeving. Sportvereniging De Westfriezen is ook nauw betrokken bij de planvorming. De vereniging heeft aangegeven akkoord te zijn met de parkeeroplossing. Vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet is ervoor gekozen om een uitgebreide participatie in het voorproces van de planvorming te doen. De initiatiefnemer heeft de participatie met de omgeving in een vroeg stadium verzorgd, zoals de Omgevingswet aangeeft. Dit is geheel in lijn met de ambities van bestuurlijke vernieuwing en vooruitlopend op en in lijn met de Omgevingswet. Daarom is er in dit project voor gekozen direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, in plaats van eerst een voorontwerpbestemmingsplan. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat het besluit van de raad niet in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het participatieproces is zorgvuldig doorlopen. 25.2 Hoogbouw Indiener geeft aan dat hoogbouw tot 13 meter acceptabel is. Alles wat hoger is, schendt de privacy, het uitzicht en doet afbreuk aan het dorpse karakter van Zwaag.
43
Reactie gemeente De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn.
De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter. Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies. 25.3 Verkeersoverlast Indiener geeft aan dat er reeds verkeersoverlast is op de Dorpsstraat. Ten gevolge van de ontwikkeling ontstaat er een enorme toename van verkeer. Daarbij komt nog het verkeer van en naar S.V. Westfriezen. Indiener ziet graag een oplossing voor dit probleem. Daarnaast is de indiener van mening dat het plan te weinig ontsluitingen voor het langzaamverkeer kent. De rustige wandelpaden in de huidige situatie worden dan lawaaierige fietspaden. Een betere oplossing zou zijn wanneer naast de hoofdingang van het plan bij de beide rotondes (Karwei en Vriendschapslaan) wordt ontsloten met ruime fiets/voetpaden.
Reactie gemeente
In het kader van het bestemmingsplan is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. De ontwikkeling zorgt inderdaad voor een toename van de verkeersintensiteit op de Oostergouw en de Dorpsstraat. Het onderzoek gaat uit van de situatie in 2030. Verder is een verkeersmodel gebruikt, waarin ook andere ontwikkelingen die in Hoorn spelen, zijn opgenomen. Bovendien houdt het model rekening met autonome groei (de toename aan auto’s die de komende jaren te verwachten is). Uit het onderzoek blijkt echter dat het effect als gevolg van de te realiseren woningen op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling beperkt is, omdat het verkeer goed afgewikkeld kan worden op de omliggende wegen. In het stedenbouwkundig plan is aangegeven hoe het langzaam-verkeer wordt afgewikkeld. Dit zal aan de noordzijde via de Kerkelaan zijn en aan de zuidzijde via de Koewijzend. Verwacht wordt dat wandelaars en fietsers gebruik maken van deze ontsluitingen. Daarnaast wordt de Rozenbuurt aangesloten op de Oostergouw. Het langzaam-verkeer kan ook van deze ontsluiting gebruik maken. In het plan zijn meerdere ontsluitingen voor langzaam-verkeer beoogd. De exacte ligging van deze ontsluitingen wordt nog nader uitgewerkt.
44
25.4 Woningtypes Indiener geeft aan dat er meer woningen voor Zwaagse starters moeten komen. Doorstroming levert geen goedkope starterswoningen op.
Reactie gemeente De gemeente onderkent de behoefte aan sociale huur en goedkope koopwoningen. Daarom is afgesproken met de initiatiefnemer dat 30% van de woningen in deze categorieën aangeboden worden (conform de wens gesteld in de woonvisie). Daarnaast houdt de initiatiefnemer zich ook aan hetgeen gesteld is in de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur van de gemeente (die zijn opgenomen in artikel 11.2 van de regels van het bestemmingsplan). Aan de andere kant richt dit plan zich ook op doorstroming, zodat mensen een volgende stap in hun wooncarrière kunnen maken. Dat betekent dat zij elders een sociale huurwoning of goedkopere koopwoning achterlaten, die vervolgens weer beschikbaar komt. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. ZIENSWIJZE 26 26.1 Inspraakverordening Indiener is van mening dat het onjuist is dat “de omgeving vroegtijdig en intensief is betrokken bij het project” en dat er “geen grote bezwaren naar voren zijn gekomen”. De raad en het college weten dat de inwoners grote problemen hebben met essentiële onderdelen van het plan en dat zij diverse keren en op verschillende momenten hebben aangegeven dat zij slechts éénzijdig zijn geïnformeerd en dat er niet gecommuniceerd is, laat staan dat er sprake is van enige invloed op het projectplan door de inwoners/omwonenden.
Dat de raad in meerderheid het voorstel van het college overneemt, geeft aan dat de raad participatie met betrekking tot dit project niet serieus neemt. Bij andere projecten in de gemeente is de inspraakverordening niet terzijde geschoven, indiener vraagt waarom nu wel. Indiener stelt dat het besluit van de raad in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Reactie gemeente Het participatieproces is vormgegeven door keukentafelgesprekken begin 2020 bij de direct omwonenden, (vanwege corona) een online informatieavond voor de buurt op 4 juni 2020 en een online informatieavond bij het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan op 7 april 2021. De onlinebijeenkomsten waren niet bedoeld als éénrichtingsmonologen. Om tijdens een onlinemeeting structuur te geven aan de avond zijn vragen via de chat beantwoord. Gedurende de avond konden, in verband met de tijd, niet alle vragen worden beantwoord. Daarom zijn later op de website van de Rozenbuurt de vragen met antwoorden geplaatst om zo ook de onbeantwoorde vragen te behandelen. Daarnaast zijn er meerdere individuele gesprekken met (vertegenwoordigers) van omwonenden geweest. In het participatieverslag is aangegeven welke onderdelen in het plan zijn aangepast naar aanleiding van deze gesprekken. Dit zijn o.a.
de verlaging van de hoogte van de woongebouwen van maximaal 10 naar 8 lagen, het voorzien van de woongebouwen van kappen, het terugbrengen van het aantal woongebouwen (van 7 naar 6), het vervallen van de doorgang naar de Dibbitsstraat, het toevoegen van een sloot achter de woningen van de Dorpsstraat voor afstand tot de woningen, de plaats van de hofwoningen met een lagere gooten nokhoogte aan de noordzijde (achter de Dorpsstraat) in plaats van vrije kavels (met een hogere goot- en nokhoogte). Daarnaast is het meest noordelijk gelegen woongebouw met ongeveer 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hiermee is getracht om tegemoet te komen aan bezwaren vanuit de omgeving. Sportvereniging De Westfriezen is ook nauw betrokken bij de planvorming. De vereniging heeft aangegeven akkoord te zijn met de parkeeroplossing. Vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet is ervoor gekozen om een uitgebreide participatie in het voorproces van de planvorming te doen. De initiatiefnemer heeft de participatie met de omgeving in een vroeg stadium verzorgd, zoals de Omgevingswet aangeeft. Dit is geheel in lijn met de ambities van bestuurlijke vernieuwing en vooruitlopend op en in lijn
45
met de Omgevingswet. Daarom is er in dit project voor gekozen direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, in plaats van eerst een voorontwerpbestemmingsplan. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat het besluit van de raad niet in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het participatieproces is zorgvuldig doorlopen. 26.2 Hoogbouw a. Indiener geeft aan een maximum bouwhoogte van 13 meter acceptabel te vinden. De beoogde hoogbouw past niet bij de dorpse uitstraling. b. Indiener geeft aan dat uit de gemeenteraadsvergaderingen op wordt gemaakt dat het plan Rozenbuurt vanwege de woningnood zo snel mogelijk moet worden volgebouwd, zonder dat wordt gekeken naar wat er gebouwd wordt en welke gevolgen dit heeft voor het dorpse karakter van het omliggende gebied. c. Indiener geeft aan dat de maximum bouwhoogtes zelfs nog met 10% overschreden mogen worden. Dit is niet acceptabel. d. Tot slot vindt de indiener het vreemd dat de projectleider hoogbouwvisie tevens supervisor is van de Rozenbuurt en dat een HER-beoordeling voor de Rozenbuurt niet nodig is.
Reactie gemeente
a en d. De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn. De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter.
Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies. b. Binnen de Rozenbuurt worden maximaal 450 woningen gerealiseerd. Het programma bestaat uit maximaal 180 grondgebonden woningen en 270 appartementen. In de plint van de appartementengebouwen komt ruimte voor maximaal 500 m2 vvo aan maatschappelijke functies. Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op dorpse kwaliteiten en principes. De Rozenbuurt krijgt een stedenbouwkundige structuur die borgt dat de wijk goed aansluit op de omgeving, bestaande karakteristieken behoudt, maar ook een eigen identiteit aan de wijk geeft. c. Genoemde afwijkingsregeling kan alleen worden gebruikt als dit voortvloeit uit meetverschillen of uit gewijzigde bouwregelgeving.
46
26.3 Verkeersoverlast Indiener geeft aan dat er reeds verkeersoverlast is op de Dorpsstraat. Ten gevolge van de ontwikkeling ontstaat er een enorme toename van verkeer. Daarbij komt nog het verkeer van en naar S.V. Westfriezen. Indiener ziet graag een oplossing voor dit probleem. Daarnaast is de indiener van mening dat het plan te weinig ontsluitingen voor het langzaam verkeer kent. De rustige wandelpaden in de huidige situatie worden dan lawaaierige fietspaden. Een betere oplossing zou zijn wanneer naast de hoofdingang van het plan bij de beide rotondes (Karwei en Vriendschapslaan) wordt ontsloten met ruime fiets/voetpaden.
Reactie gemeente In het kader van het bestemmingsplan is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Goudappel. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. De ontwikkeling zorgt inderdaad voor een toename van de verkeersintensiteit op de Oostergouw en de Dorpsstraat. Het onderzoek gaat uit van de situatie in 2030. Verder is een verkeersmodel gebruikt, waarin ook andere ontwikkelingen die in Hoorn spelen, zijn opgenomen. Bovendien houdt het model rekening met autonome groei (de toename aan auto’s die de komende jaren te verwachten is). Uit het onderzoek blijkt echter dat het effect als gevolg van de te realiseren woningen op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling beperkt is, omdat het verkeer goed afgewikkeld kan worden op de omliggende wegen. In het stedenbouwkundig plan is aangegeven hoe het langzaam-verkeer wordt afgewikkeld. Dit zal aan de noordzijde via de Kerkelaan zijn en aan de zuidzijde via de Koewijzend. Verwacht wordt dat wandelaars en fietsers gebruik maken van deze ontsluitingen. Daarnaast wordt de Rozenbuurt aangesloten op de Oostergouw. Het langzaam-verkeer kan ook van deze ontsluiting gebruik maken. In het plan zijn meerdere ontsluitingen voor langzaam-verkeer beoogd. De exacte ligging van deze ontsluitingen wordt nog nader uitgewerkt. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
ZIENSWIJZE 27 27.1 Ontsluiting Indiener ziet een aantal verbeteringen aan de aansluitingen van de Rozenbuurt. De ontsluiting voor het langzaam verkeer is aan de noordzijde geprojecteerd, terwijl een verdeling tussen de Kerkelaan en Dibbitsstraat voor de hand had gelegen. Omdat op voorhand al afspraken zijn gemaakt over de structurele verkeersoplossing van sv De Westfriezen worden de bewoners van de Kerkelaan en omgeving ook geconfronteerd met langzaam en bijzonder verkeer naar deze locatie. De Dorpsstraat wordt hierdoor extra belast. In het stedenbouwkundig plan staat wel een verbinding tussen het parkeerterrein en het terrein van sv De Westfriezen. Er zal sluipverkeer komen over het voetpad langs de Koewijzend. Het is beter om de brug nabij de rotonde aan te sluiten op de rotonde. Als deze brug zwaarder wordt uitgevoerd, kan deze gelijk ook worden gebruikt als calamiteitenroute.
Reactie gemeente De locatie van de calamiteitenroute is zorgvuldig gekozen. Deze was eerder gepland als aansluiting bij de Dibbitsstraat. In verband met een zeer smal bestaand wegprofiel en vanuit de koffietafelgesprekken viel deze af. Vervolgens is gekozen de calamiteitenroute op de huidige positie te leggen. De exacte ligging van deze ontsluiting wordt nog nader uitgewerkt. Ook wordt nog onderzocht of het fietspad naar de Koewijzend verplaatst kan worden richting het westen. 27.2 Aanpassing stedenbouwkundig plan Indiener stelt voor om twee deelgebieden in het plangebied om te wisselen. Hierdoor grenzen achtertuinen aan die van de Dorpsstraat en komt de bebouwing verder weg van de Dorpsstraat.
47
Door het verplaatsen van de uitvalsroute bij de Kerkelaan ontstaat er ook ruimte voor extra bebouwing. Er ontstaat ruimte voor een strook vrije kavels met meer zonlicht en een aflopende dichtheid van bebouwing vanuit het midden.
Reactie gemeente Het voorliggende plan is op basis van zorgvuldige afwegingen tot stand gekomen. De suggesties worden voor kennisgeving aangenomen. Conclusie Om verplaatsing van het fietspad mogelijk te maken, worden ‘fiets- en voetpaden’ toegevoegd in de omschrijving van de bestemming Wonen – Woongebouw. Op die manier kan er flexibel omgegaan worden om de aansluitingen zo goed als mogelijk aan te laten sluiten op de bestaande situatie. Voor het overige leidt de zienswijze niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. ZIENSWIJZE 28 Indiener geeft aan de bouwhoogtes van de appartementen aan de Oostergouw te hoog zijn. Bouwhoogtes van 13 of 15 meter zou veel passender zijn. De voorgestelde bouwhoogtes van deze gebouwen passen totaal niet bij het dorpse karakter van Zwaag, het lint van de Dorpsstraat en de rijksmonumentale kerk aan de Kerkelaan. In het participatieverslag wordt gesteld dat de hele wijk een dorps karakter krijgt. Op een andere plek in dat verslag wordt gesteld dat het gaat om een dorpse wijk met een stads randje. Dit is al in tegenspraak met elkaar. De voorgestelde hoogte van de gebouwen aan de Oostergouw is echter zodanig dominant dat het dorpse karakter van de gehele wijk grotendeels verdwijnt. Volgens het participatieverslag heeft de hoogte van de gebouwen een directe relatie met het aantal woningen vanwege de krapte op de woningmarkt.
Volgens indiener zouden ook andere ruimtelijke keuzes gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld minder grondgebonden woningen en meer appartementen in lagere gebouwen.
Reactie gemeente
De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn. De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter.
Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het aangepaste stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies.
48
Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op de aansluiting op de bestaande kern met respect voor de kerk. Dit is gedaan door een plantsoen voor de kerk te projecteren en diverse zichtlijnen naar de kerktoren te ontwerpen via de verlengde Kerkelaan, een sloot vanaf de Oostergouw en lage nokhoogten van de hofwoningen aan de noordzijde. Tevens draagt het verschuiven van het meest noordelijk gelegen woongebouw met ongeveer 17 meter in zuidelijke richting bij aan het zicht op kerk vanaf de Oostergouw. De hofwoningen tussen de Oostergouw en de kerk hebben een maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bouwhoogte van 9 meter. De kerk is 35 meter hoog, waardoor deze zichtbaar blijft vanaf de Oostergouw. De keuze om zowel appartementen als grondgebonden woningen te realiseren, heeft niet alleen te maken met woningbouwaantallen, maar ook met het realiseren van een goede mix aan typen woningen in het gebied. Met deze mix van grondgebonden en gestapelde woningen wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte aan woningen. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassingen in het bestemmingsplan. ZIENSWIJZE 29 Indiener geeft aan dat het ontwerpbestemmingsplan onrechtmatig is, omdat deze op meerdere punten in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, vereist op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
29.1 Uitzicht Indiener is van oordeel dat zijn woongenot in grote mate wordt aangetast door de realisatie van het plan. Momenteel is namelijk nog zicht op weilanden. Het dichtstbijzijnde bouwvlak ligt op 12 meter met een maximum bouwhoogte van 9 meter. Gelet op de positie en de afstand tot de bebouwing zal de indiener een ‘inbouwgevoel’ ervaren. Weliswaar bestaat er geen recht op uitzicht, het is wel een belang dat in aanmerking moet worden genomen en dat is onvoldoende gebeurd. De geringe afstand tot en de enorme bouwmassa van de complexen zorgen er immers voor dat het uitzicht van cliënt niet alleen afneemt, maar voor een deel verdwijnt.
Reactie gemeente
Op basis van het bestemmingsplan Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen-Oost geldt voor het plangebied de bestemming Agrarisch-Onbebouwd. Voor het plangebied geldt daarbij de aanduiding ‘kas’. Hier zijn kassen van 6 meter mogelijk. Deze hebben hier tot voor kort ook gestaan. Er is dus geen sprake van een onbebouwd weiland. Kassen mogen tot op de erfgrens gebouwd worden. In het nieuwe bestemmingsplan komt het bouwvlak op grotere afstand (12 meter) te liggen. Hier geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter. In het tussenliggend gebied komt onder andere een watergang van minimaal 6 meter. De combinatie van een grotere afstand en de functie wonen is een verbetering en opzichte van de oude planologische situatie. De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog.
Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht
49
bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn. De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter. Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies. 29.2 Privacy Verder wordt de privacy van de indiener geschaad als zich in de zijgevel van de woonblokken ramen zullen bevinden waarachter rechtstreeks op het perceel van de indiener kan worden gekeken, met name als deze ramen zich op de eerste verdieping of hoger zullen bevinden.
Bovendien volgt uit het beeldkwaliteitsplan dat er direct achter het perceel van de indiener parkeervlakken zijn gesitueerd. Ook het starten en stoppen van de motor en schrijnende koplampen van motorvoertuigen zullen voor ernstige overlast zorgen. De koplampen van de motorvoertuigen zullen immers direct in de ruiten van de indiener schijnen. In het huidige plan is de ernst hiervan onvoldoende meegenomen. Als de plannen in huidige vorm doorgang vinden, dan wordt het woon- en leefklimaat van de indiener te zeer aangetast. De tuin verwordt dan van een fijne plek om te verblijven tot een plek waar geen enkel gevoel van privacy meer bestaat. Er is dan geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Reactie gemeente Tussen het perceel van indiener en de bestemming Wonen ligt een strook die bestemd is voor water en groen. Daardoor is een ruime afstand van bebouwing tot het perceel van indiener geborgd. Op verzoek van indiener wordt een haag geplaatst zodat het inschijnen door koplampen verhinderd wordt. Verder is in de positionering van de bouwblokken rekening gehouden met de bestaande woningen. 29.3 Geluidsoverlast De aanwezigheid van de woningen betekent voorts een behoorlijke toename van de geluidsoverlast. De huishoudens bevinden zich immers op korte afstand van het perceel van cliënt en de geluiden die zij voortbrengen vanuit hun appartementen/woningen dringen al snel tot in de woning van cliënt. Bovendien zal het extra wegverkeer en het parkeren van motorvoertuigen direct achter het perceel van cliënten voor een verdere toename van het geluidsoverlast zorgen.
Reactie gemeente
Een invulling met woningbouw in het gebied is een passende functie die aansluit bij het woongebruik in het lint. Bij het gebruik als wonen hoort enig geluid als gevolg van verkeer en parkeren. Ten aanzien van het geluid als gevolg van rijdende auto’s geldt dat sprake is van een 30 km/h-regime. Dat betekent dat de geluidoverlast beperkt is. Er kan sprake zijn van geluid van parkeren van auto’s. De afstand van de woning van indiener tot een mogelijk parkeerterrein bedraagt ruim 35 meter. Gelet hierop is hier sprake van een zorgvuldige invulling van het gebied.
50
29.4 Persoonlijke redenen Een ontwikkeling zoals beschreven in het ontwerpbestemmingsplan had indiener nooit verwacht. Indien het ontwerpbestemmingsplan doorgang zal vinden vreest cliënt geen rust en privacy meer te zullen ervaren. Tevens vreest cliënt dat de waarde van zijn woning en de daarmee gepaard gaande verkoopbaarheid zal verminderen indien het plan doorgang zal vinden.
Reactie gemeente
De ontwikkeling betreft een binnenstedelijk gelegen agrarische bedrijfslocatie die gebruikt gaat worden voor woningbouw. Het gebied ligt zeer centraal in de gemeente en nabij voorzieningen in de dorpskern van Zwaag. De ontwikkeling past binnen de woningbouwopgave die ook voor Hoorn geldt. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, kan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt als gevolg van het bestemmingsplan, bij de gemeente een verzoek tot tegemoetkoming van planschade indienen. Op de website van de gemeente is hiervoor een formulier beschikbaar. 29.5 Ruimtelijke kwaliteit en hoogbouwvisie Volgens de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan is het stedenbouwkundig plan voor de woonwijk Rozenbuurt gebaseerd op dorpse kwaliteiten en principes. De Rozenbuurt krijgt een stedenbouwkundige structuur die borgt dat de wijk goed aansluit op de omgeving, bestaande karakteristieken behoudt, maar ook een eigen identiteit aan de wijk geeft. Gelet op bovenstaande toelichting is het naar mening van cliënt onnavolgbaar dat er is gekozen voor zes woongebouwen met een maximale bouwhoogte van 24 en 30 meter.
Bovendien is de hoogbouw in het ontwerpbestemmingsplan gebaseerd op een nieuwe Intensiverings- en Hoogbouwvisie die nog helemaal niet ter inzage is gelegd en waarvoor derhalve nog geen instemming is verleend.
Reactie gemeente
De woongebouwen komen aan de zijde van de Oostergouw. Het plan is in lijn met de (op 20 april 2021 door de gemeenteraad) vastgestelde kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie. De kadernotitie benoemt basishoogten voor drie gebieden (binnenstad en historische linten, intensiveringsgebieden en de woonwijken). In het gebied ‘woonwijken’ (waarin de Rozenbuurt valt) bedraagt de basishoogte twee tot drie bouwlagen. Langs invalswegen is dit maximaal vijf bouwlagen en incidenteel acht lagen. De woongebouwen in de Rozenbuurt komen langs de invalsweg Oostergouw en zijn gemiddeld vijf bouwlagen hoog. Vanaf de vierde bouwlaag wordt een gevarieerde schuine kap aangebracht waardoor de woongebouwen deels hoger en deels lager zijn dan genoemde vijf bouwlagen. Dit beeld is verankerd in het beeldkwaliteitsplan dat voor de Rozenbuurt is gemaakt en dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De Rozenbuurt kent voorts twee accenten. Deze zijn respectievelijk zeven en acht bouwlagen hoog. Ook deze accenten worden vanaf de respectievelijk vijfde en zesde bouwlaag voorzien van een schuine kap. Deze zijn passend binnen de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte. Om rekening te houden met de belangen van omwonenden zijn bouwvlakken aangegeven waarin de woongebouwen toegestaan zijn. De afstand van deze bouwvlakken tot bestaande woningen bedraagt ruim 100 meter.
Initiatiefnemer heeft (mede naar aanleiding van de zienswijzen) het plan aangepast. Het meest noordelijk gelegen woongebouw is 17 meter in zuidelijke richting verschoven en iets gedraaid. Hier is sprake van een zodanige afstand tot woningen in de omgeving dat de privacy van de huidige bewoners niet in het geding is. De ligging van de andere woongebouwen is ook iets aangepast. Daarnaast zijn van alle bouwblokken schaduwberekeningen en uitzichtbeelden gemaakt. Deze staan in het geactualiseerde stedenbouwkundig plan d.d. 31 mei 2021. Daaruit blijkt voldoende dat voornoemde hoogten niet leiden tot aantasting van privacy en/of zonlichtverlies.