Bijlage 2 Nota van zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan Veegplan 3

Omgevingsverordening NH2020 (2020)

In de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland zijn regels opgenomen ten aanzien van detailhandel. Voor dit project zijn artikel 6.3 en 6.13a relevant. Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen 1.

Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstem­ ming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

2.

Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Artikel 6.13a Detailhandel algemeen 1.

Een ruimtelijk plan maakt geen nieuwe detailhandelsbedrijven buiten bestaande winkelgebieden mogelijk, tenzij: a.

wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand van bestaande winkelgebieden;

b.

en bij nieuwe detailhandelsbedrijven van meer dan 500 m2 winkelvloeroppervlak de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.

2.

Een ruimtelijk plan kan alleen uitbreiding van detailhandel van meer dan 1.500 m2 winkelvloeroppervlak binnen of aansluitend op bestaande winkelgebieden mogelijk maken, als:

3.

a.

wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand in bestaande winkelgebieden;

b.

en de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.

bij bestaande winkelgebieden die groter zijn 25.000 m2 winkelvloeroppervlak geldt het gestelde in het tweede lid bij uitbreiding van detailhandel met meer dan 3.000 m2 winkelvloeroppervlak.

Relatie met planinitiatief De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand winkelgebied. Bovendien is de uitbreiding met 210 m2 wvo beperkt. Er is geen motivering en afstemming in de adviescommissie nodig. 3.2.3

Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020

De provincie wil ruimte blijven bieden aan de verdere ontwikkeling van detailhandel, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. Hierbij wordt detailhandel niet alleen gezien als ruimte vragende sector, maar ook het economisch en maatschappelijk belang wordt gezien. De missie van de provincie is 'het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord-Holland'. Daarbij behoren de volgende zes beleidsdoelen: • Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden; •

Voorkómen van extra leegstand;

•

Internet-afhaalpunten bij voorkeur situeren in bestaande winkelcentra;

•

Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit;

•

Primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand;

•

Detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden.

12/21

Door de provincie Noord-Holland zijn Regionale Advies Commissies (RAC) Detailhandel ingesteld. Deze commissies stem­ men grote detailhandelsontwikkelingen regionaal af. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen en uitbreidingsplannen vanaf 1.500 m2 wvo dienen aan de commissie te worden voorgelegd. Relatie met planinitiatief Met de ontwikkeling wordt een bestaande supermarkt uitgebreid. Het detailhandelsbeleid gaat uit van afstemming bij ont­ wikkelingen groter dan 1.500 m2 wvo. Op basis van het detailhandelsbeleid is geen regionale afstemming nodig.

3.3

Regionaal beleid: Regionale detailhandelsvisie West-Friesland (2015)

De regionale detailhandelsvisie van de zeven West-Friese gemeenten heeft als doel om een toekomstbestendig perspectief op de detailhandel voor de regio te schetsen. De visie biedt de gemeenten een (toetsings)kader waarmee samen met de stakeholders aan een vitale, ondernemende regio kan worden gewerkt. De gemeente Hoorn kent het grootste winkelaanbod in de regio. De binnenstad en Hof van Hoorn zijn als dé twee regionaal-verzorgende winkelcentra van West-Friesland benoemd. Versterking is hier mogelijk. Voor een select aantal onder­ steunende wijkcentra in Hoorn en Enkhuizen geldt behoud en waar nodig beperkte versterking van een zo gevarieerd mo­ gelijk winkelaanbod passend bij het draagvlak, en dus ondersteunend aan de hoofdcentra. Specifiek voor Blokker en Zwaag geldt, als dorpen die inmiddels onderdeel zijn van het stedelijk gebied van Hoorn, dat er perspectief is voor min of meer compleet dagelijks aanbod. Initiatieven die voorzien in behoud of versterking van een dage­ lijkse voorziening in deze kernen dienen te worden ondersteund. Een bescheiden dagelijkse voorziening is belangrijk om de leefbaarheid van deze kernen op peil te houden. Het beleid kent drie pijlers: 1.

Binnen benoemde centra kunnen initiatieven gehonoreerd worden en nieuwe concepten ingepast, mits ze passend zijn in de beoogde functie van het winkelgebied, en passend zijn binnen de positie die het winkelgebied in de hoofd­ structuur vervult.

2.

Er wordt geen medewerking verleend aan initiatieven tot nieuwe clusters van detailhandel buiten de hoofdstructuur.

3.

Versterking van centra die niet tot de gewenste hoofdstructuur behoren, is niet gewenst. Alleen initiatieven die voor­ zien in behoud of versterking van een dagelijkse voorziening in de kleinste kernen dienen te worden ondersteund.

Elk initiatief waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig is en die valt binnen de criteria die ook de provincie hanteert, zal worden voorgelegd in het bestuurlijk overleg in de regio (de VVRE). Relatie met planinitiatief De beoogde ontwikkeling vindt plaats op een bestaande supermarktlocatie; het is geen nieuw cluster. De focus in de regio ligt op de aangewezen winkelstructuur. Bij een uitbreiding van deze omvang is geen sprake van een aantasting van de ge­ wenste hoofdstructuur. Het gaat om een bestendiging van een dagelijkse voorziening voor de inwoners van de kern Blok­ ker.

3.4

Lokaal beleid: Detailhandelsnota 2020-2025

In 2020 is een nieuwe detailhandelsnota vastgesteld voor de gemeente Hoorn, dat als toetsingskader dient voor nieuwe ontwikkelingen en als uitvoeringsprogramma om de winkelstructuurte versterken. De locatie van Aldi Blokker maakt on­ derdeel uit van bestaande winkelstructuur, in het noordoostelijke deel van de gemeente. Dit gebied bestaat uit twee dorpslinten (Blokker en Zwaag) en een nieuwbouwwijk (Bangert). Er zijn twee winkelgebieden (Hollands Cirkel en Centrum Blokker) en twee solitaire supermarkten aanwezig (Aldi en Deen). In de nota is het volgende opgenomen over Aldi Blokker: "het gaat om een kleine Aldi en kapper. Dit gebied heeft door de afstand (200 meter) geen ruimtelijk functionele relatie met Biokker-Cen trum

13/21

Naar de toekomst zijn de volgende ambities voor de winkelstructuur benoemd: •

Een leefbaar stedelijk milieu, waaronder een goed, gevarieerd voorzieningenaanbod.

•

Een dynamisch hoofdcentrum met een onderscheidend, kleinschalig profiel, met aantrekkingskracht op lokale bewo­ ners, regiobezoekers en toeristen.

•

Het bieden van een compleet winkelaanbod voor dagelijkse benodigdheden in de nabijheid van de bewoners.

•

Het beschermen van de vitaliteit in centrumgebieden door het beperkten van leegstand.

Het winkelaanbod wordt zoveel mogelijk geconcentreerd in de reguliere winkelgebieden. Nieuwe ontwikkelingen op ove­ rige locaties worden voorkomen. Voor het noordoostelijke deel van Hoorn betekent dit dat wordt ingezet op de buurtcen­ tra Hollandse Cirkel en Blokker-Centrum. Zij hebben een boodschappenfunctie voor de omliggende buurten. Naar de toe­ komst dienen deze centra (een supermarkt) ondergeschikt en aanvullend te blijven aan de wijkcentra zoals Kersenboogerd (twee supermarkten). Relatie met planinitiatief De locatie van Aldi Blokker maakt onderdeel uit van bestaande winkelstructuur van de gemeente. Dat betekent dat detail­ handel hier is toegestaan. Van oudsher heeft deze locatie een ruimtelijk-functionele relatie met het centrum van Blokker. Aldi is complementair aan de omliggende supermarkten. Om de inwoners van het noordoostelijke deel van Hoorn een compleet boodschappenaanbod aan te bieden, is enige mate van bestendiging wenselijk. Met beoogde herinvulling van bestaand vastgoed (kapper) en een beperkte uitbreiding van het magazijn, kan op deze locatie een toekomstig duurzame bedrijfsvoering voor Aldi worden veiliggesteld. Figuur 3.1 Historie Westerblokker in Blokker (bron: Kadaster)

14/21

3.5

Locatieafweging in relatie tot beleidskader

Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid is gericht op het prioriteren van kernwinkelgebieden en het voorkomen van leegstand. Het verschillende beleid is erop gericht om een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur te creëren en ruimte te geven aan kwaliteit. Het belangrijkste doel van het detailhandelsbeleid is de focus van nieuwe ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden, zoals het geval is bij Aldi (bestaande ondernemer op toegestane locatie). Naar de toekomst is het centrum van Blokker aan­ gewezen als onderdeel van de gewenste structuur, waar het winkelgebied rondom Aldi buiten zou vallen. Dit terwijl de Westerblokker van oudsher een lint van woningen en bedrijvigheid is (figuur 3.1). Over een afstand van ca. 300 meter, grofweg tussen Aldi in het westen en de Dorpskerk in het oosten, liggen de belangrijkste commerciële- en maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid (figuur 3.2). De inwoners van Blokker zijn gewend aan deze langgerekte ruimtelijke-functionele centrumstructuur. Om inwoners van het noordoostelijke deel van Hoorn ook naar de toekomst een volwaardig boodschappenaanbod te kunnen blijven bieden is enige mate van bestendiging op de huidige locatie passend, zoals ook in 2022 is gebeurd bij Lidl aan het Clausplein in Hoorn. In het beleid wordt niet beschreven waar eventuele modernisering van Aldi plaats dient te vinden.

Omliggende buurtcentra met een supermarkt dienen naar de toekomst ook ondergeschikt en aanvullend te blijven aan de wijkcentra. Nog los van het wel of niet aanwezig zijn van fysieke ruimte, lijkt toevoeging van een tweede supermarkt dus niet passend, omdat het buurtcentrum dan een wijkcentrum wordt en direct concurreert met de aangewezen wijkcentra. Alternatieve locaties voor een moderne Aldi zijn dus niet voorhanden.

► »V » ► *

•>■» + +.* l. Enkelbe*t«mming Horeca

Figuur 3.2 ruimtelijk-functionele structuur centrum Blokker (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

15/21

4. QS BEHOEFTE Om de beoogde supermarktontwikkeling te kunnen beoordelen is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) uitgevoerd als onderdeel van de quickscan behoefteonderzoek. Deze is opgenomen als bijlage bij de vergunningaan­ vraag.

5. OMGEVINGSASPECTEN 5.1

Verkeer en parkeren

Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel vol­ doet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en/of verkeersveiligheid. Verkeersgeneratie Bij het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van CROW publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit voor de kengetalen het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de locatie 'rest bebouwde kom'. Verder geldt voor de locatie een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk'. Bestaande situatie Met de beoogde uitbreiding komt de bestaande kapper deels te vervallen. Met het vervallen van de kapper kan de ver­ keersgeneratie van deze winkel in mindering worden gebracht op de verkeersgeneratie van de toekomstige situatie. Der­ halve zal enkel de beoogde uitbreiding als toevoeging worden gezien.

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie beoogde uitbreiding

Aantal / m2 210 m2

Kengetal

Weekdagintensiteit (mvt/etmaal) 112,7

237

per 100 m2 bvo 237 De winkel wordt via één aansluiting ontsloten op de Westerblokker. De beperkte toename van 237 motorvoertuigen per etmaal zal niet leiden tot knelpunten op deze weg. Parkeren Op basis van de parkeernormen Hoorn geld voor een discountsupermarkt in het schilgebied een gemiddelde parkeernorm van 4,4 parkeerplaatsen per 100m2, met de uitbreiding van 115 m2 neemt de parkeerbehoefte derhalve met 115*4,4/100) = 5 parkeerplaatsen toe. In de nieuwe situatie zijn 5 extra parkeerplaatsen beoogd en hier wordt ook in voorzien.

5.2

Luchtkwaliteit

De beoogde ontwikkeling leidt tot een toename van het verkeer van 237 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde) in de omge­ ving. In de NIBM-tool (versie 23-04-2022) is worst-case 2023 alsjaar van planrealisatie aangehouden. Voor vrachtverkeer is 1% aangehouden. Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,15 pg/m3 en van fijnstof van 0,04 pg/m3 (figuur 5.1). Beide toenames zijn onder 1,2 pg/m3. Met de NIBM-tool is berekend of de toename niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, zie figuur 5.1.

16/21

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit, GCN2022 Jaar van planrealisatie

2023

Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)

237

Aandeel vrachtverkeer N02 in pg/m3

1,0%

PM io in pg/m3

0,04

Extra verkeer als gevolg van het plan

Maximale bijdrage extra verkeer

Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in pg'm3

0,15 1.2

Conclusie De bijdrage van het extra verkeer is niet-in betekenende mate; geen nader onderzoek nodig Figuur 5.1 Resultaten van berekening met de NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied ge­ geven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) 2022 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Lageweg, ten zuiden van het projectgebied. Uit de CIMLK-tool blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2021; 12,4 pg/m3 voor N02,14,4 pg/m3 voor PMio en 7,3 pg/m3 voor PM2.5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur ge­ middelde concentratie PMio bedroeg 6 dagen.

5.3

Ecologie

Gebiedsbescherming Het projectgebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het projectgebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Markermeer & IJmeer' bedraagt circa 2,1 kilometer. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied 'llperveld, Varkensland, Oostzanerveld &Twiske' op circa 24 km afstand. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de grote afstand tot natuurgebieden en de geringe ontwikkeling kunnen ook verstoring, verandering van de water­ huishouding en vermesting/verzuring worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. Met het programma AERIUS Calculator (versie 2022) is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De memo en berekening zijn als bijlage opgenomen bij de vergunningaanvraag. Uit de berekening blijkt dat de realisatie- en gebruiksfase van de ontwikkeling geen stikstofde­ positie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar op kwetsbare Natura 2000-gebieden oplevert.

Er is geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Soortenbescherming Voorafgaand aan de werkzaamheden aan de buitengevels dient door een ecoloog te worden beoordeeld of met de verbou­ wing beschermde plant- en diersoorten worden benadeeld.

5.4

Bedrijven en milieuzonering

Het projectgebied is in het centrum van Blokker gelegen en in de directe omgeving bevinden zich voornamelijk woningen en bedrijven. In het vigerende bestemmingsplan heeft de locatie momenteel een centrumbestemming. Hierdoor kan de omgeving getypeerd worden als gemengd gebied. Een supermarkt valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1 en

17/21

heeft een richtafstand van O meter. Hierdoor wordt er aan de richtafstand voldaan. Tevens bevindt zich op de locatie mo­ menteel al een centrumbestemming. Het laden en lossen vindt alleen in de dag periode plaats, waardoor geluidhinder vanwege het laden en lossen beperkt zal zijn. Het maatgevend aspect is daarbij het maximale geluidniveau vanwege laden/lossen; vanuit het milieuspoor (Activitei­ tenbesluit) worden deze buiten beschouwing gelaten omdat er vanuit wordt gegaan dat hinder vanwege maximale geluid­ niveaus in de dag periode niet aan de orde. Omdat op het laad-/losgedeelte momenteel al geparkeerd wordt (dichtslaan autoportieren) is er ter plaatse van de naastgelegen woning sprake van een (blijvend) aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.5

Bodemkwaliteit

De ontwikkeling betreft geen functiewijziging en er vinden geen bodemroerende werkzaamheden plaats. Een bodemon­ derzoek is derhalve niet nodig.

5.6

Water

De locatie bevindt zich in het beheergebied van hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Het projectgebied is niet in een beschermings- of kernzone van een watergang of waterkering gelegen. Momenteel is de locatie al volledig verhard, waardoor er geen significante sprake is van een toename in verharding of waterbergingsopgave. De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor het watersysteem ter plaatse. Er treden geen wijzigingen op in de afvoer van hemel- en rioolwa­ ter.

5.7

Externe veiligheid

Het projectgebied valt niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting zoals bedoeld in het BEVI. Ook wordt er in de directe omgeving geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen met een externe werking. Een berekening of verantwoording van het groepsrisico kan achterwege blijven.

5.8

Archeologie

Volgens de beleidskaart archeologie en het bestemmingsplan geldt ter plaatse van het projectgebied een vrijstellingsgrens van 10.000 rm. Deze grens wordt niet overschreden. Het plangebied valt aan de zuidzijde met ca. 560 rmsamen met de archeologisch waardevolle zone van het historisch dorpslint. Voor deze zone geldt een archeologische vrijstellingsgrens van 100 m2 met een dieptegrens van 30 cm. Waarschijnlijk zullen deze grenzen met de interne verbouwing en wijziging van de voorgevel eveneens niet worden overschreden. Door Archeologie West-Friesland is een archeologische quickscan uitgevoerd, deze quickscan is opgenomen als bijlage bij de vergunningaanvraag. De conclusie uit deze quickscan is als volgt: Conclusie Het zuidelijk deel van het plangebied heeft een hoge archeologische waarde voor vindplaatsen uit de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. In ieder geval vanaf de 17deeeuw werd in of nabij het plangebied gewoond. Het is goed mogelijk dat bewoning hier teruggaat tot in de Middeleeuwen. De bouw van het huidige winkelpand in de tweede helft van de 20steeeuw zal het plangebied deels hebben verstoord. De exacte mate van verstoring is onbekend.

Advies Indien de (grondroerende) plannen ongewijzigd blijven en de bodem voor de verbouwing en gevelwijziging niet over een oppervlakte groter dan 100 m2 wordt geroerd, is nader archeologisch onderzoek in het kader van de Archeologische Monu­ mentenzorg niet noodzakelijk. Archeologie West-Friesland adviseert in dat geval de voorgenomen ingrepen vrij te geven met betrekking tot het aspect archeologie.

18/21

Ten behoeve van het doen van waarnemingen dient wel in de omgevingsvergunning te worden opgenomen dat Archeolo­ gie West-Friesland toekomstige graafwerkzaamheden wil monitoren. Voor het monitoren van de graafwerkzaamheden worden geen kosten in rekening gebracht en dit zal niet tot noemenswaardige vertragingen leiden. Vondstmateriaal dat bij het uitvoeren van het werk wordt aangetroffen is (conform de Erfgoedwet, § 5.4, artikel 5.10) eigendom van de Gemeente Hoorn en zal door Archeologie West-Friesland worden aangeleverd aan het gemeentelijk depot voor bodemvondsten. Het is van belang dat Archeologie West-Friesland minstens een week van tevoren wordt geïnformeerd over de start van de werkzaamheden (archeologie@hoorn.nl / 06-11648953). Graag ontvangen wij de contactgegevens van de veroorzaker, zodat contact kan worden onderhouden over de voortgang.

5.9

Cultuurhistorie

Het projectgebied ligt aan de noordzijde van Westerblokker, een binnen waterkerende dijk. De Westerblokker met de daar­ langs gelegen bebouwing is van historisch-geografische waarde. Waarschijnlijk is de omgeving van Westerblokker in de 12de eeuw ontgonnen. Uit deze tijd dateert ook de oudste bewoning langs het dorpslint. De huizen van de eerste bewoners van het veenontginningsgebied van Blokker bevonden zich op lage terpjes aan weerszijden van dit lint. Blokker bleef in de eeuwen daarna een klein dorp met verspreide bebouwing langs het lint van Ooster- en Westerblokker. Over de mate van continuïteit van de bewoning op de percelen valt vooralsnog moeilijk iets te zeggen. Ten noorden van het plangebied ligt de Koewijzend, de voormalige binnengrens tussen Westerblokker en Zwaag. Tussen 1388-1392 werd het regulierenklooster Nieuwlicht aan de zuidzijde van de Koewijzend (ten noordwesten van het plange­ bied) gebouwd. In 1572 werd het klooster in opdracht van Willem van Oranje afgebroken, maar tot 1834 bleef er nog een ruïne van het gebouw staan. In de banne Westerblokker was in het verleden nog een ander klooster aanwezig, het klooster Bethlehem. Dit klooster was gelegen ten noordoosten van het plangebied, langs de Bangert. Toetsing De ontwikkeling betreft een inpandige verbouwing en een beperkte uitbreiding, de uitstraling van het gebouw en de omge­ ving zal niet veranderen.

19/21

6. ECONOMISCHE EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 6.1

Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het initiatief is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De eco­ nomische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De initia­ tiefnemer is in staat om alle kosten voor de verbouwing te dragen. Het planvoornemen is dus financieel haalbaar én uit­ voerbaar. Grondexploitatie Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald. In dit geval is er geen sprake van een kostenverhaal. Er is namelijk geen sprake van aanleg of overdracht van infrastructuur of andere voorzieningen die de gemeente moet aanleggen.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan is de reguliere Wabo-procedure van toepassing. Een dergelijke procedure kent een formele doorlooptijd van 8 weken. Daarna kan gedurende zes weken bezwaar worden gemaakt tegen het besluit en staat beroep open in twee instanties, eerst bij de rechtbank en in hoger beroep bij de Afde­ ling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

20/21

7. CONCLUSIE Op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het bijbehorende Besluit omgevingsrecht (Bor) en jurisprudentie kan aan de aanvraag medewerking worden verleend door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning. In de aanvraag voor de omgevingsvergunning dient aangetoond te worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor de ruimtelijke afweging is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er geen belemmeringen zijn op basis van het rijks-, provinciaal- en gemeente­ lijk beleid. Ook de omgevingsaspecten vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

21/21

akd benelux lawyers

Bijlage 3

RHO ADVISEURS-MEMO DATUM KENMERK VAN

16 juni 2023 20230572/83220/001 Tommy Walvius

PROJECT

OPDRACHTGEVER

20230572 Blokker, ruimtelijke motivering uitbreiding Aldi ALDI Zoetermeer B.V.

QS BEHOEFTE UITBREIDING ALDI BLOKKER Aldi heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het uitbreiden van haar supermarkt aan de Westerblokker 129 te Blokker. Met een huidig winkelverkoop vloeroppervlak (wvo) van 605 m2, is de discountsupermarkt te klein. Een moderne harddiscounter heeft een omvang van 1.000 -1.250 m2 wvo nodig om te kunnen voldoen aan de eisen van de moderne consument. Er is behoefte aan uitbreiding, voor ruimere gangpaden, meer ruimte voor het assortiment, meer aandacht voorversproducten en een lichtere uitstraling. Door het naastgelegen pand van de kapper bij de winkel te betrekken en een stuk nieuwbouw te realiseren aan de achter­ zijde ter verbetering van de distributie, kan de winkelruimte worden uitgebreid. Op huidige locatie kan de winkelruimte hierdoor worden geoptimaliseerd met 210 m2 tot 815 m2 wvo.

Figuur 1 locatie Aldi aan de Westerblokker in Blokker

RHO ADVISEURS VRAAGSTELLING Het ruimtelijk afwegingskader voor het al dan niet toevoegen van stedelijke functies is de ladder voor duurzame verstede­ lijking (artikel 3.1.6. lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwik­ keling moet de behoefte aan die ontwikkeling aangetoond worden. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijke ver­ zorgingsgebied van de detailhandelsontwikkeling. De voorkeursvolgorde van de ladder is dat nieuwe stedelijke ontwikkelin­ gen binnen 'bestaand stedelijk gebied' worden gesitueerd. Dat is hier duidelijk het geval; het is een herinvulling van be­ staande winkelpanden binnen de bebouwde kom. De eerste vraag is of de beoogde ontwikkeling aangemerkt wordt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Wan­ neer een bestemmingsplan voorziet in een planologische uitbreiding van meer dan 500 m2 bvo wordt dit aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724). Het betreft hier het planologisch mogelijk maken van ca. 252 m2 bvo su­ permarkt, inclusief magazijn en personeelsruimtes, waarmee de functiewijziging de gestelde grenswaarde niet overschrijdt.

Ondanks dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en de ladder voor duurzame ver­ stedelijking dus niet doorlopen hoeft te worden, is in het in het kader van deze aanvraag wel gewenst om de behoefte aan een uitbreiding van Aldi in beeld te hebben. De vraag voor dit onderzoek is: is er behoefte aan de uitbreiding de supermarkt van Aldi aan de Westerblokker 129 te Blokker? In voorliggend memo wordt het initiatief allereerst getoetst aan vigerende beleidskaders om vervolgens de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan een uitbreiding van de supermarkt in beeld te brengen.

1. BELEIDSKADER I.R.T. LOCATIEAFWEGING De beoogde ontwikkeling is getoetst aan het vigerende detailhandelsbeleid. De vraag die hierbij beantwoord moet worden is: past het binnen het beleid om deze supermarkt uit te breiden? 1.1.1

Omgevingsvisie NH2050 (2018)

Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie voor de provincie Noord-Holland vastgesteld. De hoofdambitie in de Omge­ vingsvisie is als volgt: "Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richten we ons op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven". De provincie heeft vijf samenhangende bewegingen geschetst. Deze bewegingen laten zien hoe de provincie omgaat met opgaven die op onze samenleving afkomen en die ze willen faciliteren. Dat wordt gedaan door een aantal ontwikkelprincipes en randvoorwaarden mee te geven om de beweging naar de toekomst te kunnen maken. Binnen de beweging sterke kernen, sterke regio's zet de provincie in op het zoveel mogelijk binnenstedelijk realiseren en concentreren van wonen en werken (transformeren, bundelen, verdichten). Nieuwe ontwikkelingen van voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van die kernen in het regionale netwerk. Een van de uitgangspunten is het op peil houden van het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid.

2/13

RHO ADVISEURS Relatie met planinitiatief De ontwikkeling van Aldi is een binnenstedelijke ontwikkeling. Het gaat om een uitbreiding van een bestaande supermarkt. Hiermee wordt het voorzieningenniveau van de kern op peil gehouden en sluit de ontwikkeling aan bij het beleid van de provinciale omgevingsvisie. 1.1.2

Omgevingsverordening NH2020 (2020)

In de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland zijn regels opgenomen ten aanzien van detailhandel. Voor dit project zijn artikel 6.3 en 6.13a relevant. Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen 1.

Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstem­ ming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

2.

Gedeputeerde Staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Artikel 6.13a Detailhandel algemeen 1.

Een ruimtelijk plan maakt geen nieuwe detailhandelsbedrijven buiten bestaande winkelgebieden mogelijk, tenzij: a. b.

wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand van bestaande winkelgebieden; en bij nieuwe detailhandelsbedrijven van meer dan 500 m2 winkelvloeroppervlak de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.

2.

Een ruimtelijk plan kan alleen uitbreiding van detailhandel van meer dan 1.500 m2 winkelvloeroppervlak binnen of aansluitend op bestaande winkelgebieden mogelijk maken, als:

3.

a.

wordt gemotiveerd dat dit niet leidt tot ruimtelijk relevante leegstand in bestaande winkelgebieden;

b.

en de regionale adviescommissie detailhandel hierover advies heeft uitgebracht.

bij bestaande winkelgebieden die groter zijn 25.000 m2 winkelvloeroppervlak geldt het gestelde in het tweede lid bij uitbreiding van detailhandel met meer dan 3.000 m2 winkelvloeroppervlak.

Relatie met planinitiatief De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand winkelgebied. Bovendien is de uitbreiding met 210 m2 wvo beperkt. Er is geen motivering en afstemming in de adviescommissie nodig. 1.1.3

Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020

De provincie wil ruimte blijven bieden aan de verdere ontwikkeling van detailhandel, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. Hierbij wordt detailhandel niet alleen gezien als ruimtevragende sector, maar ook het economisch en maatschappelijk belang wordt gezien. De missie van de provincie is 'het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord-Holland'. Daarbij behoren de volgende zes beleidsdoelen: •

Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden;

•

Voorkómen van extra leegstand;

•

Internet-afhaalpunten bij voorkeur situeren in bestaande winkelcentra;

•

Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit;

•

Primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand;

•

Detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden.

Door de provincie Noord-Holland zijn Regionale Advies Commissies (RAC) Detailhandel ingesteld. Deze commissies stem­ men grote detailhandelsontwikkelingen regionaal af. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen en uitbreidingsplannen vanaf 1.500 m2wvo dienen aan de commissie te worden voorgelegd.

3/13

RHO ADVISEURS Relatie met planinitiatief Met de ontwikkeling wordt een bestaande supermarkt uitgebreid. Het detailhandelsbeleid gaat uit van afstemming bij ont­ wikkelingen groter dan 1.500 m2 wvo. Op basis van het detailhandelsbeleid is geen regionale afstemming nodig. 1.1.4

Regionaal beleid: Regionale detailhandelsvisie Westfriesland (2015)

De regionale detailhandelsvisie van de zeven West-Friese gemeenten heeft als doel om een toekomstbestendig perspectief op de detailhandel voor de regio te schetsen. De visie biedt de gemeenten een (toetsings)kader waarmee samen met de stakeholders aan een vitale, ondernemende regio kan worden gewerkt. De gemeente Hoorn kent het grootste winkelaanbod in de regio. De binnenstad en Hof van Hoorn zijn als dé twee regionaal-verzorgende winkelcentra van Westfriesland benoemd. Versterking is hier mogelijk. Voor een select aantal ondersteu­ nende wijkcentra in Hoorn en Enkhuizen geldt behoud en waar nodig beperkte versterking van een zo gevarieerd mogelijk winkelaanbod passend bij het draagvlak, en dus ondersteunend aan de hoofdcentra. Specifiek voor Blokker en Zwaag geldt, als dorpen die inmiddels onderdeel zijn van het stedelijk gebied van Hoorn, dat er perspectief is voor min of meer compleet dagelijks aanbod. Initiatieven die voorzien in behoud of versterking van een dage­ lijkse voorziening in deze kernen dienen te worden ondersteund. Een bescheiden dagelijkse voorziening is belangrijk om de leefbaarheid van deze kernen op peil te houden. Het beleid kent drie pijlers: 1.

Binnen benoemde centra kunnen initiatieven gehonoreerd worden en nieuwe concepten ingepast, mits ze passend zijn in de beoogde functie van het winkelgebied, en passend zijn binnen de positie die het winkelgebied in de hoofd­ structuur vervult.

2.

Er wordt geen medewerking verleend aan initiatieven tot nieuwe clusters van detailhandel buiten de hoofdstructuur.

3.

Versterking van centra die niet tot de gewenste hoofdstructuur behoren, is niet gewenst. Alleen initiatieven die voor­ zien in behoud of versterking van een dagelijkse voorziening in de kleinste kernen dienen te worden ondersteund.

Elk initiatief waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig is en die valt binnen de criteria die ook de provincie hanteert, zal worden voorgelegd in het bestuurlijk overleg in de regio (de WRE). Relatie met planinitiatief De beoogde ontwikkeling vindt plaats op een bestaande supermarktlocatie; het is geen nieuw cluster. De focus in de regio ligt op de aangewezen winkelstructuur. Bij een uitbreiding van deze omvang is geen sprake van een aantasting van de ge­ wenste hoofdstructuur. Het gaat om een bestendiging van een dagelijkse voorziening voor de inwoners van de kern Blok­ ker. 1.1.5

Lokaal beleid: Detailhandelsnota 2020-2025

In 2020 is een nieuwe detailhandelsnota vastgesteld voor de gemeente Hoorn, dat als toetsingskader dient voor nieuwe ontwikkelingen en als uitvoeringsprogramma om de winkelstructuur te versterken. De locatie van Aldi Blokker maakt on­ derdeel uit van bestaande winkelstructuur, in het noordoostelijke deel van de gemeente. Dit gebied bestaat uit twee dorpslinten (Blokker en Zwaag) en een nieuwbouwwijk (Bangert). Er zijn twee winkelgebieden (Hollands Cirkel en Centrum Blokker) en twee solitaire supermarkten aanwezig (Aldi en Deen). In de nota is het volgende opgenomen over Aldi Blokker: "het gaat om een kleine Aldi en kapper. Dit gebied heeft door de afstand (200 meter) geen ruimtelijk functionele relatie met Blokker-Cen trum

4/13

RHO ADVISEURS Naar de toekomst zijn de volgende ambities voor de winkelstructuur benoemd: •

Een leefbaar stedelijk milieu, waaronder een goed, gevarieerd voorzieningenaanbod.

•

Een dynamisch hoofdcentrum met een onderscheidend, kleinschalig profiel, met aantrekkingskracht op lokale bewo­ ners, regiobezoekers en toeristen.

•

Het bieden van een compleet winkelaanbod voor dagelijkse benodigdheden in de nabijheid van de bewoners.

•

Het beschermen van de vitaliteit in centrumgebieden door het beperkten van leegstand.

Het winkelaanbod wordt zoveel mogelijk geconcentreerd in de reguliere winkelgebieden. Nieuwe ontwikkelingen op ove­ rige locaties worden voorkomen. Voor het noordoostelijke deel van Hoorn betekent dit dat wordt ingezet op de buurtcen­ tra Hollandse Cirkel en Blokker-Centrum. Zij hebben een boodschappenfunctie voor de omliggende buurten. Naar de toe­ komst dienen deze centra (een supermarkt) ondergeschikt en aanvullend te blijven aan de wijkcentra zoals Kersenboogerd (twee supermarkten). Relatie met planinitiatief De locatie van Aldi Blokker maakt onderdeel uit van bestaande winkelstructuur van de gemeente. Dat betekent dat detail­ handel hier is toegestaan. Van oudsher heeft deze locatie een ruimtelijk-functionele relatie met het centrum van Blokker. Aldi is complementair aan de omliggende supermarkten. Om de inwoners van het noordoostelijke deel van Hoorn een compleet boodschappenaanbod aan te bieden, is enige mate van bestendiging wenselijk. Met beoogde herinvulling van bestaand vastgoed (kapper) en een beperkte uitbreiding van het magazijn, kan op deze locatie een toekomstig duurzame bedrijfsvoering voor Aldi worden veiliggesteld.

LOCATIEAFWEGING IN RELATIE TOT BELEIDSKADER Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid is gericht op het prioriteren van kernwinkelgebieden en het voorkomen van leegstand. Het verschillende beleid is erop gericht om een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur te creëren en ruimte te geven aan kwaliteit. Het belangrijkste doel van het detailhandelsbeleid is de focus van nieuwe ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden, zoals het geval is bij Aldi (bestaande ondernemer op toegestane locatie). Naar de toekomst is het centrum van Blokker aan­ gewezen als onderdeel van de gewenste structuur, waar het winkelgebied rondom Aldi buiten zou vallen. Dit terwijl de Westerblokker van oudsher een lint van woningen en bedrijvigheid is (figuur 2). Over een afstand van ca. 300 meter, grofweg tussen Aldi in het westen en de Dorpskerk in het oosten, liggen de belangrijkste commerciële- en maat­ schappelijke voorzieningen en bedrijvigheid (figuur 3). De inwoners van Blokker zijn gewend aan deze langgerekte ruimtelijke-functionele centrumstructuur. Om inwoners van het noordoostelijke deel van Hoorn ook naar de toekomst een vol­ waardig boodschappenaanbod te kunnen blijven bieden is enige mate van bestendiging op de huidige locatie passend, zo­ als ook in 2022 is gebeurd bij Lidl aan het Clausplein in Hoorn.

In het beleid wordt niet beschreven waar eventuele modernisering van Aldi plaats dient te vinden. Omliggende buurtcentra met een supermarkt dienen naar de toekomst ook ondergeschikt en aanvullend te blijven aan de wijkcentra. Nog los van het wel of niet aanwezig zijn van fysieke ruimte, lijkt toevoeging van een tweede supermarkt dus niet passend, omdat het buurtcentrum dan een wijkcentrum wordt en direct concurreert met de aangewezen wijkcentra. Alternatieve locaties voor een moderne Aldi zijn dus niet voorhanden.

5/13

RHO ADVISEURS

6/13

RHO ADVISEURS 2. KWANTITATIEVE BEHOEFTE - DPO Om de beoogde supermarktontwikkeling te kunnen beoordelen is een actueel distributieplanologisch marktonderzoek (dpo) gewenst. Hieronder zijn de uitgangspunten van het dpo nader toegelicht.

2.1

Marktanalyse

AANTAL INWONERS & BEVOLKINGSONTWIKKELING Volgens de Woonvisie Hoorn 2020-2025 is er een enorme krapte op de woningmarkt. De gemeente streeft naar 10.000 extra woningen in Hoorn. Om op korte termijn te voorzien in deze behoefte zet gemeente in op het verhogen van de pro­ ductie voor de periode 2020-2025 tot tenminste 500 woningen per jaar (toevoeging). Hierbij wordt gefocust naar locaties rondom het station, maar ook in en rondom Blokker bevinden zich grote ontwikkellocaties zoals weergegeven in figuur 4. De gemeente Hoorn heeft momenteel 74.298 inwoners (CBS, 2022). Het aantal inwoners in de gemeente neemt naar ver­ wachting toe. Voor de komende planperiode wordt een bevolkingsgroei in de gemeente verwacht van 6,0% tot 78.810 in­ woners in 2030 (Primos prognose 2022).

Figuur 4 Ontwikkellocaties 2020-2025 (Bron: woonvisie Hoorn 2020-2025)

GEMIDDELDE BESTEDING DAGELIJKSE GOEDEREN

7/13

RHO ADVISEURS De gemiddelde winkelomzet in dagelijkse goederen bedraagt in Nederland over 2017-2021 €2.654,- per persoon (Notitie Omzet-kengetallen 2022). Deze landelijke gemiddelden moeten worden gecorrigeerd op inkomen. Voor de dagelijkse goe­ derensector geldt een inkomenselasticiteit van 0,4. Het gemiddeld inkomen in Hoorn ligt circa 6% lager dan het Nederlands gemiddelde (CBS, 2021; gegevens over 2020). De gemiddelde besteding aan dagelijkse goederen wordt berekend op circa 2,6% lager dan het Nederlands gemiddelde en bedraagt €2.585,-.

KOOPSTROMEN In 2021 is er een grootschalig koopstromenonderzoek uitgevoerd voor de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant. De resultaten voor de gemeente Hoorn zijn als volgt: •

De koopkrachtbinding in de sector dagelijkse goederen bedraagt 92%. Circa 5% van de bestedingen van de inwoners van Hoorn wordt buiten de eigen kern besteed en circa 4% online. Aangezien er in dit onderzoek wordt gerekend met fysieke winkelbestedingen, dienen we de koopstromen uit het KSO 2021 te wegen naar 100% fysieke omzet. De koop­ krachtbinding komt hiermee op circa 96% (92%/100-4% online).

•

De koopkrachttoevloeiing, als aandeel van de omzet, bedraagt circa 12%. Deze toevloeiing is voor een groot deel af­ komstig uit direct omliggende gemeenten.

De koopkrachtbinding in Hoorn is ten opzichte van de benchmark relatief hoog (96% t.o.v. 93% benchmark). Inwoners van Hoorn doen voor het grootste deel hun boodschappen in eigen gemeente. Ook de koopkrachttoevloeiing is iets hoger (12% t.o.v. 11% benchmark). Dit is niet verwonderlijk gezien de geografische ligging en aangezien Hoorn het grootste winkelaan­ bod in West-Friese regio heeft. Voor de komende planperiode wordt uitgegaan van gelijkblijvende koopstromen. Vanwege de verwachte bevolkingstoe­ name zal de omzet absoluut gezien wel toenemen.

OMVANG WINKELAANBOD Momenteel heeft het dagelijks winkelaanbod in Hoorn een omvang van 29.744 m2 wvo (Locatus, 2023)1. Met de voorgeno­ men ontwikkeling neemt het wvo met 210 m2 toe tot 29.945.

GEMIDDELDE WINKELOMZET PER M2 DAGELIJKS (VLOERPRODUCTIVITEIT) De winkelbranchegroep dagelijkse goederen bestaat uit supermarkten, speciaalzaken food en drogisterijen/parfumerieën. De gemiddelde winkelomzet per m2 wvo in de sector dagelijkse goederen in Nederland bedraagt € 7.823,- (exclusief btw, Notitie Omzetkengetallen 2022, gegevens over 2017-2021). De omzet per m2 wvo in een winkelgebied is echter afhankelijk van de samenstelling van het winkelaanbod. Hoe groter de supermarkt ten opzichte van het aanbod aan speciaalzaken food en drogisterijen, hoe hoger de gemiddelde omzet per m2 wvo. In Hoorn is sprake van een relatief groot aandeel (vers)speciaalzaken, die doorgaans een lagere omzet per vierkante meter realiseren. De gewogen gemiddelde winkelomzet per m2 wvo voor het aanwezige winkelaanbod ligt daarom beneden het gemiddelde en bedraagt € 7.717,- (zie bijlage 1). Met de voorgenomen uitbreiding van Aldi stijgt dit naar gemiddeld €7.722,- in 2030.

UITKOMSTEN Op basis van de beschreven uitgangspunten is de distributieplanologische analyse uitgevoerd (tabel 1). Hieruit blijkt dat, op basis van de resultaten van het recent uitgevoerde Koopstromenonderzoek 2021, de gemiddelde omzet van de winkels in de dagelijkse artikelensector in Hoorn onder het landelijke gemiddelde ligt: -9%. Door de beperkte omvang heeft de uit­ breiding van Aldi een omzeteffect van ca. 0,6%.1 1 Volgens eigen opgaaf heeft de huidige Aldi een omvang van 605 m2 wvo i.p.v. 596. Dit is gecorrigeerd in de cijfers van Locatus.

8/13

RHO ADVISEURS

Op basis van de huidige bevolkingsprognose zal dit tot 2030 aanzienlijk toenemen (+6%). Op basis van geprognosticeerde bevolkingsgroei van ca. 4.500 inwoners ontstaat er een distributieve marktruimte van 1.650 m2 vwo. Dit is aanzienlijk gro­ ter dan de voorgenomen uitbreiding van Aldi (210 m2 wvo). Als gevolg van de ontwikkeling worden dan ook geen negatieve effecten op het ondernemersklimaat verwacht: •

De groei van de totale omzet in het marktgebied de komende jaren is groter dan de omzetclaim van Aldi.

•

Het autonome omzeteffect van Aldi is met 0,6 procentpunt zeer beperkt.

•

Aldi is een bestaande aanbieder in het verzorgingsgebied en daarmee bekend bij zowel consumenten als onderne­ mers.

•

Met 210 m2 wvo is de uitbreiding van Aldi beperkt. De uitbreiding is vooral gericht op een kwalitatieve verbeterings­ slag - meer ruimte voor presentatie - en zal niet tot een evenredige groei van de omzet leiden.

Tabel 1 - Distributieplanologische analyse Hoorn 2023

2030

inwonertal marktgebied

74.298

78.810

CBS, 2022; Primos prognose 2022

gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. BTW)

€ 2.585

€ 2.585

Omzetkengetallen, 2021; gegevens

bestedingspotentieel

€ 192.080.000

€ 203.740.000

koopkrachtbinding (%)

96%

96%

gebonden bestedingen €

€ 184.080.000

€ 195.250.000

koopkrachttoevloeiing (%)

12%

12%

koopkrachttoevloeiing €

€ 25.100.000

€ 26.630.000

totale omzet in marktgebied

€ 209.180.000

€ 221.880.000

gemiddelde vloerproductiviteit per m2 wvo (excl. BTW)

€7.717

€7.721

te verwachten omvang winkelaanbod (m2 wvo)

27.110

28.740

omvang winkelaanbod (m2wvo)

29.744

29.735

berekende vloerproductiviteit (excl. BTW)

€ 7.030

€ 7.460

€ 229.530.000

€ 229.670.000

omzet ten opzichte van het gemiddelde

-9%

-3%

Voorgenomen uitbreiding Aldi (m2 wvo)

210

210

€6.990

€7.410

-9%

-4%

bron

over 2019

KSO 2021

KSO 2021

Omzetkengetallen, 2022; gegevens over 2015-2019

omzetclaim marktgebied

berekende vloerproductiviteit incl. uitbreiding Aldi (excl. BTW) omzet ten opzichte van het gemiddelde

9/13

Locatus, 2023

RHO ADVISEURS 3. KWALITATIEVE BEHOEFTE Een stedelijke ontwikkeling kan conform de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking zowel op kwantita­ tieve argumenten, als op kwalitatieve argumenten onderbouwd worden. Hierbij is het van belang, zo blijkt uit jurispruden­ tie (Overzichtsuitspraak ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 9), dat de kwalitatieve onderbouwing moet gaan om kwalitatieve elementen van de voorziene stedelijke ontwikkeling zelf, die zich onderscheiden ten opzichte van de hui­ dige situatie.2 De ontwikkeling moet dus echt iets nieuws toevoegen.

LEGENDA Winkelgebieden Hoom-oost

sm SE

\. \

es,

960 m*

\ ■

Super nwHktajnbod Hocxn-oost

RHO ADVISEURS

-N-

' *

\

Figuur 5 Supermarktaanbod noordoostelijke deel van Hoorn (bron: Locatus, 2023)

SUPERMARKTSTRUCTUUR HOORN Het supermarktaanbod in de binnenstad van Hoorn is beperkt; het dagelijkse winkelaanbod is vooral gevestigd in wijk- en buurtcentra. De structuur is hiërarchisch van opbouw met winkelgebieden met één supermarkt (boodschappenfunctie voor omliggende buurt) en winkelgebieden met twee supermarkten en een ruimer aanvullend aanbod (boodschappenfunctie voor de hele wijk): •

Er zijn in de gemeenten Hoorn 16 supermarkten aanwezig: 7 vestigingen van Albert Heijn, 3 vestigingen van Dekamarkt, 2 vestigingen van Vomar, 2 vestigingen van Lidl en 2 vestigingen van Aldi. Het aanbod wordt gedomineerd door supermarktformules die van oudsher sterk aanwezig zijn in deze regio: AH, Vomar en Dekamarkt.

2 Overzichtsuitspraak ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 9.

RHO ADVISEURS •

Sinds 2010 is het winkelaanbod in de dagelijkse goederensector toegenomen van 23.613 m2 wvo in 2010 tot 29.744 nu (+26%). In het supermarktlandschap is een grote verschuiving ontstaan na de overname van Deen, waarmee AH in een keer 6 nieuwe winkels heeft verworven.

•

De meeste supermarkten hebben een omvang tussen 1.000 en 1.500 m2 wvo; een courante maat voor een supermarkt anno 2023. Binnen de gemeente is één grootschalige supermarkt aanwezig: Dekamarkt Korenbloem (Risdam-noord) met een omvang van bijna 2.600 m2 wvo.

•

Specifiek voor het noordoostelijke deel van de gemeente Hoorn, zie figuur 5, geldt: In het dorpscentrum van Blokker is een basisaanbod voor boodschappen aanwezig met een supermarkt van Deka­ markt, verschillende (vers)speciaalzaken en ook een Action. Aldi Blokker is gevestigd in een klein winkelcentrum met (voorheen) ook een juwelier en kapper. Het ligt op ca. 200 meter afstand van het centrum van Blokker. Hollands Cirkel is een nieuw buurtcentrum voor Bangert & Oosterpolder. Aanwezig zijn een supermarkt van Al­ bert Heijn en ondersteunend (boodschappen)aanbod. Aan de Dorpsstraat liggen verschillende voorzieningen met een beperkte samenhang. De aanwezige supermarkt van Albert Heijn is beperkt in omvang. Voor de wijk Kersenboogerd is het gelijknamige wijkwinkelcentrum de aankoopplaats voor boodschappen. Er zijn twee supermarkten aanwezig van Vomar en Albert Heijn - beiden beperkt in omvang - en een compleet overig aanbod.

In het noordoostelijke deel van Hoorn valt op dat de diversiteit in supermarkten beperkt is; Albert Heijn is dominant. Aldi is de enige (hard)discountformule in dit deel van Hoorn. Bovendien is een aanzienlijk deel van de supermarkten beperkt in omvang.

MEERWAARDE VAN ALDI VOOR BLOKKER Consumenten bezoeken een harddiscounter vooral voor de aanschaf van specifieke producten (vaak in bulk) op basis van het motief prijs. Het credo van Aldi is dan ook: 'Hoge kwaliteit-lage prijs'. Om een hoge kwaliteit voor een lage prijs aan te kunnen bieden is een hoge omloopsnelheid van producten, lage kosten voor distributie en lage personeelskosten (en ser­ vice) in de winkel belangrijk. De bedrijfsvoering is geoptimaliseerd zodat alle handelingen, van distributie tot verkoop, zo efficiënt mogelijk verlopen. Discounters zoals Aldi realiseren dit door het voeren van een relatief klein assortiment; qua omvang zijn ze dan ook vaak kleiner dan full-servicesupermarkten. Aldi wordt voornamelijk bezocht als aanvulling op de reguliere full-service supermarkten en speciaalzaken. Dit blijkt uit het jaarlijkse Consumentenonderzoek van Deloitte. Uit het onderzoek blijkt dat Aldi een lager aandeel primaire klanten heeft (klanten die het grootste deel van hun aankopen bij de betreffende supermarkt kopen), dan fullservice supermarkten als Albert-Heijn. 80% van de klanten van Aldi geeft aan deze formule te zien als hun aanvullende supermarkt. In de praktijk wordt Aldi gemiddeld eens per 2 weken bezocht door de consument voor de specifieke harddiscountaankopen, terwijl de consument een full-servicesupermarkt gemiddeld bijna 2 keer per week bezoekt.

De aanwezigheid van Aldi completeert het supermarktaanbod in het noordoostelijke deel van Hoorn, waardoor de inwo­ ners vrijwel al hun boodschappen dichtbij huis kunnen blijven doen. Het alternatief is de vestiging van Aldi in De Grote Beer dat ruim 5 kilometer verderop ligt. Met de beoogde uitbreiding kan Aldi haar winkel in kwalitatieve zin versterken, er is zo meer ruimte voor het assortiment, het versaanbod, bredere gangpaden en een ruimere uitstraling. Dit komt ten goede aan de beleving van de consument.

MEERWAARDE VAN DE ONTWIKKELING VANUIT RUIMTELIJK-FUNTIONELE STRUCTUUR

11/13

RHO ADVISEURS De beoogde ontwikkeling is een optimalisatie van het bestaande winkelcentrum waar Aldi in is gevestigd. Tussen deze loca­ tie aan de Westerblokker en de Dorpskerk 300 meter oostelijker aan de Westerblokker, liggen van oudsher de belangrijkste commerciële- en maatschappelijke voorzieningen van de kern en ook nog enige bedrijvigheid. Desondanks is alleen het gebied rondom de Dekamarkt in de gemeentelijke Detailhandelsnota als onderdeel van de gewenste winkelstructuur aan­ gewezen. Vestiging van Aldi lijkt hier zowel ruimtelijk (geen fysieke ruimte) als beleidsmatig (buurtcentrum moet onderge­ schikt blijven) niet mogelijk. Om deze reden heeft de beoogde ontwikkeling van Aldi, dat niet verder gaat dan een beperkte optimalisatie van het bestaande winkelcentrum, meerwaarde: •

Ruimtelijke structuur - Aldi is al jarenlang gevestigd aan de Westerblokker, waar vanuit de historie ook de andere be­ drijvigheid en voorzieningen zijn gevestigd. De consument is gewend dat de supermarkten weliswaar niet optimaal naast elkaar liggen, maar zeker op acceptabele afstand.

•

Vitaliteit en leefbaarheid - Aldi is de enige (hard)discounter in het noordoostelijke deel van Hoorn. Met de beoogde woningbouwontwikkelingen in dit deel van de gemeente neemt het aantal inwoners de komende jaren toe. Een varia­ tie aan voorzieningen is van belang voor een vitaal en levendig woon- en leefgebied. Behoud en optimalisatie van Aldi zijn van belang om de inwoners van dit deel van de gemeente op korte afstand een compleet boodschappenaanbod te bieden.

•

Parkeren en bevoorrading- Het huidige terrein is ingericht op de hoeveelheden verkeer en bevoorrading van Aldi.

4. CONCLUSIE Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid is gericht op het prioriteren van kernwinkelgebieden en het voorkomen van leegstand. Het verschillende beleid is erop gericht om een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur te creëren en ruimte te geven aan kwaliteit. Het belangrijkste doel van het detailhandelsbeleid is de focus van nieuwe ont­ wikkelingen in de bestaande winkelgebieden, zoals het geval is bij Aldi (bestaande ondernemer op toegestane supermarktlocatie). De locatie is in het gemeentelijke beleid echter niet aangewezen als de toekomstige gewenste structuur. Om deze struc­ tuur naar de toekomst te beschermen is geadviseerd op verschillende solitaire locaties, zoals huidige Aldi-locatie, geen uit­ breiding plaats te laten vinden. Toch is enige mate van bestendiging op de huidige locatie passend. Gemeente kan hiertoe besluiten af te wijken van de detailhandelsnota 2020-2025 op grond van navolgende zwaarwegend belang: •

Omdat huidige winkel per direct niet meer duurzaam te exploiteren is, dreigt het wegvallen van de enige harddiscounter in het oostelijke deel van de gemeente Hoorn. Na alle overnames van AH zou dit een verdere verschraling van het voorzieningenaanbod betekenen; inwoners hebben geen compleet boodschappenaanbod meer tot hun beschikking. Een alternatieve locatie is niet voorhanden, omdat fysieke ruimte ontbreekt en gemeentelijke Detailhandelsnota in het midden laat waar uitbreiding wel mogelijk is. Zeker is dat dit een langdurig ontwikkelproces wordt.

Met enige mate van bestendiging van een bestaande supermarktonderneming op een bestaande locatie is dit te voorko­ men, wat geen negatieve effecten tot gevolg heeft: •

Door de beperkte omvang van de uitbreiding (+210 m2 wvo) is er een zeer beperkte omzeteffect, dat bovendien teniet wordt gedaan door de grote bevolkingsgroei in dit deel van de gemeente. Er zijn geen negatieve effecten in de vorm van relevante leegstand te verwachten. Hiermee bedoelen we leegstand die ook een (direct) negatief effect heeft op het functioneren van omliggende winkels.

•

Beoogde uitbreiding van Aldi is in lijn met eerdere beleidskeuzes: alle andere solitaire supermarkten in Hoorn zijn al groter als Aldi, ook in de beoogde situatie. In 2022 is de üdl aan het Clausplein zelfs nog uitgebreid.

12/13

RHO ADVISEURS •

Het gaat om herinvulling van leegkomende delen van het bestaande winkelcomplex, waarmee leegstand en verloede­ ring wordt voorkomen.

Hiermee is de behoefte aan de uitbreiding de supermarkt van Aldi aan de Westerblokker 129 te Blokker aangetoond.

Bijlage 1

Huidige situatie gemeente Hoorn

aanbod in m2 wvo

gem. omzet per m 2 wvo

omzet

Supermarkten

20.645

€ 8.381

€ 173.025.745

Levensmiddelen speciaalzaken

5.355

€ 6.643

€35.573.265

Persoonlijke verzorging

3.744

€ 5.591

€ 20.932.704

Totaal aanwezig dagelijks winkelaanbod

29.744

€ 7.717

€ 229.531.714

13/13

Bijlage 4

HOORN

Retouradres: Postbus 603, 1620 AR Hoorn

Aldi Zoetermeer B.V. t.a.v. Mastenbroek Postbus 132 2665 ZJ BLEISWIJK

Gemeente Hoorn Nieuwe Steen 1 Postbus 603 1620 AR Hoorn T 0229 25 22 00 www.hoorn.nl

Contactpersoon E-mail

:S. Albitrouw

Dossiernummer OLO nummer Intern nummer

:202300277 :7889907 :11989

Hoorn, 26 juli 2023

Onderwerp: weigering omgevingsvergunning

Geachte heer Mastenbroek, U heeft op 22 maart 2023 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het uitbreiden van de ALDI-supermarkt. De aanvraag gaat over de locatie Westerblokker 129 te Blokker en geregistreerd onder dossiernummer 202300277. In deze brief informeren wij u over welke beslissing op de aanvraag is genomen. Weigeren omgevingsvergunning Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te weigeren. Het besluit met de motivering treft u apart aan. Betaling leges Overeenkomstig de legesverordening is voor het in behandeling nemen van de aanvraag vooreen omgevingsvergunning leges verschuldigd. Voor betaling van dit bedrag ontvangt u separaat een gespecificeerde nota. Bij deze nota wordt vermeld op welke wijze u eventueel bezwaar kunt aantekenen tegen de hoogte van het legesbedrag en de gehanteerde grondslagen. Publicatie Het besluit wordt gepubliceerd in het Hoorns Nieuwsblad, op de website www.hoorn.nl en www.officielebekendmakingen nl. Informatie Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mevrouw Albitrouw. Als u op deze brief reageert, vermeld dan het dossiernummer. Dit nummer staat rechtsboven in de brief. Bijlagen Beschikking en gewaarmerkte bescheiden. Een kopie van deze brief is verstuurd aan de gemachtigde: Bouwkundig Advies- En Ontwerpburo Den Hollander B.V., t.a.v. P. Copier, info@dhbouwadvies.nl.

Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Hoorn,

J. Water Teammanager Vergunningen en Bouwtoezicht

Door de digitale afhandeling is deze brief niet ondertekend.

1/1

GEMEENTE HOORN

WEIGEREN OMGEVINGSVERGUNNING Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Deelactiviteit Planologisch strijdig gebruik artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo

Vergunning nr. OLO nr. Intern nr.

202300277 7889907 11989

Gegevens van de aanvrager / aanvraag Naam: Adres: Datum aanvraag: Omschrijving aanvraag: Gemachtigde Adres:

Datum besluit Datum verzending

26 juli 2023 26 juli 2023

Aldi Zoetermeer B.V. t.a.v. R. Mastenbroek Postbus 132, 2665 ZJ Bleiswijk 22 maart 2023 het uitbreiden van de ALDI-supermarkt Bouwkundig Advies- En Ontwerpburo Den Hollander B.V. t.a.v. P. Copier Postbus 139, 4791 HG Klundert

Gegevens van het perceel waarop de aanvraag is gericht Ligging: Westerblokker 129,1695 AD te Blokker Kadastrale gegevens: Sectie K nr. 3681

Burgemeester en wethouders van Hoorn hebben op 22 maart 2023 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor het uitbreiden van de ALDI-supermarkt op de locatie Westerblokker 129 te Blokker met de activiteit planologisch strijdig gebruik artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aan deze beschikking zijn de volgende overwegingen. OVERWEGINGEN Planologisch strijdig gebruik Ontvankelijkheid De aanvraag voor een omgevingsvergunning kon in eerste instantie niet in behandeling worden genomen omdat deze niet compleet was. Op 13 april 2023 is verzocht aanvullende gegevens in te dienen, welke op 23 juni 2023 zijn ontvangen. Daarmee is de aanvraag compleet ingediend. Opschorting beslistermijn Dat met uw instemming per mail ontvangen d.d. 25 mei 2023 de beslistermijn voor het afgeven van de beschikking op grond van artikel 4:15, lid 2, onder a van de Algemene Wet Bestuursrecht is opgeschort voor 6 weken zoals gesteld in de brief van 25 mei 2023. Voorschriften bestemmingsplannen Ter plaatse van Westerblokker 129 te Blokker gelden: 1.

het bestemmingsplan “Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen-Oost” (onherroepelijk geworden op 11-04-12):

2. 3. 4. 5.

het paraplubestemmingsplan “Archeologie” (onherroepelijk geworden op 07-03-2017); het paraplubestemmingsplan “Parkeren & laden en lossen”(onherroepelijk geworden op 13-11-2018); het bestemmingsplan “Veegplan” (onherroepelijk geworden op 08-12-2020); het bestemmingsplan “Veegplan 2” (in werking getreden op 31-05-2022).

1 15

1.

Bestemmingsplan “Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen-Oost" De betreffende gronden hebben hierin de bestemming ‘Centrum’. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van: 1. winkels, niet zijnde perifere detailhandel en grootschalige detailhandel in voedings- en genotmiddelen, voorzover het de eerste bouwlaag betreft; 2. winkels met inbegrip van grootschalige detailhandel in voedings- en genotmiddelen, ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', voorzover het de eerste bouwlaag betreft; 3. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen; 4. maatschappelijke voorzieningen; al dan niet in combinatie met horecabedrijven categorie 3; 1. opslag ten behoeve van de onder 1 tot en met 4 genoemde doeleinden, ter plaatse van de aanduiding 'opslag’; 2. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; 3. woningen, voorzover het de tweede en hogere bouwlagen betreft; b. tuinen, erven en terreinen; c. wegen en paden; d. parkeervoorzieningen; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De aanvraag voorziet in een uitbreiding van de bestaande supermarkt. Deze bestaande uitbreiding heeft de aanduiding ‘supermarkt’. De uitbreiding komt op gronden waarop geen aanduiding ‘supermarkt’ aanwezig is. De aanvraag is dan ook in strijd met het bestemmingsplan.