Document · PDF

Bijlage 1 - Rapport Toekomstscenario’s bedrijventerrein Gildenweg

Algemene Raadscommissie - Raadzaal 2 februari 2021, gemeente HoornBij agendapunt: Meningvormende bespreking Toekomstscenario’s bedrijventerrein Gildenweg (wethouder A. Helling)31.559 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Dit genereert extra vrachtverkeer op de bestaande wegen. Om het voor Pyxis mogelijk te maken de interne verkeersbewegingen op eigen terrein te laten plaatsvinden, kan de gemeente ervoor kiezen om Meilink te verplaatsen. Hierdoor kan het vrachtverkeer van Pyxis beide laad- en losdocks op het terrein bereiken zonder omtrekkende verkeersbewegingen te hoeven maken. Dit beperkt verkeersbewegingen buiten het terrein en vermindert daarmee overlast. Ondersteuning bij verplaatsing van omwonenden binnen de geluidszone industrie Een andere optie om te komen tot een verlichting van de overlast die door omwonenden wordt ervaren, is het bieden van ondersteuning bij de zoektocht naar een andere woning aan bewoners die binnen de directe invloedssfeer van het bedrijventerrein. Dit zorgt voor een vermindering van de overlast en verbetering van de leefomgeving van degenen die de meeste overlast ervaren. De directe invloedssfeer wordt in dit geval afgebakend door de geluidszone van het bedrijventerrein. Deze optie houdt in dat bewoners van de woningen die binnen de geluidzone industrie vallen in aanmerking komen hun woning te koop aan te bieden aan de gemeente(n) en dat zij gecompenseerd worden voor het prijsverschil met een gelijkwaardige woning op een andere locatie (in de regio). Een overzicht van de woonadressen die het betreft is te vinden in bijlage 2.

Bij deze optie dienen enkele belangrijke kanttekeningen te worden gemaakt: •

De geluidszone industrie is als afbakening gekozen, omdat ervan uitgegaan kan worden dat de woonhuizen binnen deze zone in ieder geval de meeste overlast ondervinden van de activiteiten op het bedrijventerrein. Het is echter mogelijk dat de bewoners van woonhuizen die (net) buiten de geluidszone vallen evenveel hinder ervaren van de activiteiten op het bedrijventerrein;

•

Hoewel deze optie zorgt voor een vermindering van de directe overlast die ervaren wordt als gevolg van de activiteiten op het bedrijventerrein, zorgt het niet voor een afname van de overlast die verderop langs de toegangswegen wordt ervaren als gevolg van het bestemmingsverkeer van en naar Gildenweg.

•

De woonhuizen van de omwonenden die de meeste overlast ondervinden zijn gelegen in de gemeente Drechterland.

5.3.2 Effecten van scenario A op de relevante beleidsthema’s Leefomgeving en omgevingsfactoren Het is mogelijk door aanvullende maatregelen de ervaren overlast door omwonenden te verminderen. Fysieke verkeerskundige maatregelen leiden naar verwachting echter tot een toename van de overlast. Ingrepen die inspelen op de transportwijze van bedrijven of het gedrag van bestuurders sorteren eerder het gewenste effect. Indien de gemeente in samenwerking met ondernemers inzet op grootschalige revitalisering van het bedrijventerrein is het tevens mogelijk geur, geluid en trillingen aan te pakken. De reikwijdte van de effecten is echter afhankelijk van de mate van herstructurering waarop ingezet wordt. Ook ondersteuning aan omwonenden bij de zoektocht naar een alternatieve woning draagt bij aan de vermindering van de ervaren overlast onder omwonenden. Hiermee wordt echter niet ingezet op de oorzaak van de ervaren overlast. Hoewel het effect vooral afhankelijk is van de keuze voor de ingreep binnen dit scenario, betogen we dat het positieve effect van scenario A op de factoren die van belang zijn voor de leefomgeving per saldo minder groot dan is in de andere scenario’s. De reden hiervoor is dat voornamelijk dat het bestemmingsverkeer met bestemming Gildenweg blijft bestaan.

Economische impact Dit scenario heeft weinig tot geen economische impact op de regio aangezien de werkgelegenheid niet wordt aangetast en bedrijven niet verplaatst hoeven te worden. De bedrijfslocaties blijven gewaarborgd. Ook een eventuele transformatie van de woningen binnen de geluidzone industrie van het bedrijventerrein heeft naar verwachting een neutrale economische impact. Het betekent immers dat de bedrijven op het bedrijventerrein hun huidige activiteiten kunnen voortzetten. Ondernemers blijven beperkt in toekomstige investeringen, doordat de uitbreidingsmogelijkheden voor veel bedrijven beperkt zijn vanwege beperkte leegstand en het hoge bebouwingspercentage. Indien gekozen wordt voor grootschalige revitalisering neemt de toekomstbestendigheid van het terrein en daarmee de aantrekkelijkheid voor ondernemers wel toe. Daarbij kan bovendien gestreefd worden naar een ruimte-efficiëntere indeling van het terrein. Verkeerssituatie en mobiliteit De verkeerssituatie kan worden aangepast op basis van bovengenoemde opties. Belangrijk aandachtspunt is dat fysieke ingrepen niet leiden tot een vermindering van de overlast of, in het geval van een tunnel, de overlast verplaatsen naar andere gebieden binnen de gemeente. Bovendien wegen de kosten voor de aanleg van een tunnel niet op tegen de baten.

Daar komt bij dag de gemeente Hoorn zelf aangeeft dat De Strip al bijna aan zijn maximale capaciteit begint te geraken met in het achterhoofd houdende dat er nog nieuwbouw en bestemmingsverkeer bijkomt. Het is daarnaast van belang dat de gemeente Hoorn grip houdt op de effecten van het verkeersplan van de gemeente Drechterland. De gemeente Hoorn kan hier met tijdige informatievoorziening over de meest wenselijke alternatieve routes op anticiperen. Duurzaamheid en revitalisering In dit scenario wordt voor de lange termijn uitgegaan van een voortzetting van de huidige functie. Dit betekent dat dit scenario mogelijkheden biedt voor verduurzaming van Gildenweg.

Verduurzaming houdt in dat geïnvesteerd kan worden in opwekking en besparing van energie, maar heeft tevens betrekking op het bieden van een toekomstbestendige vestigingslocatie met een verbeterde stedenbouwkundige uitstraling en ruimte voor klimaatadaptatie. Dat dit wenselijk is blijkt uit de klimaatstresstest die is uitgevoerd in het kader van het gezamenlijk plan van aanpak Ruimtelijke adaptatie West-Friesland, waaruit binnen de gemeente Hoorn de bedrijventerreinen, waaronder dus Gildenweg, naar voren komen als meest kwetsbare locaties voor zowel wateroverlast als hittestress. Binnen de verduurzamingsopgave is revitalisering een belangrijk onderwerp. Zoals eerder aangegeven is het terrein aan de Gildenweg verouderd en versteend. Wanneer gekozen wordt voor scenario A en het terrein dus niet getransformeerd gaat worden lijkt revitalisering een gewenst alternatief met betrekking tot de openbare ruimte. Vergroening en meer ruimte voor wateropvang zijn veelvoorkomende aanpakken. Daarnaast is op Gildenweg ook behoefte aan verbetering van de stedenbouwkundige uitstraling van verschillende panden en verbetering van de interne bereikbaarheid. Hiervoor is het belangrijk dat de samenwerking gezocht wordt met de ondernemers op het terrein.

Uit het eerder benoemde fonds Herstructurering en Intelligent Ruimtegebruik Bedrijventerreinen (HIRB) op pagina 16 kan mogelijk vanuit de provincie Noord-Holland subsidie verkregen worden. Energiebesparing is de meest kansrijke ingreep vanuit het perspectief van de energietransitie. Qua dakoppervlakte is het pand van Pyxis een logische plek voor zonnepanelen. De huidige dakconstructie heeft hiervoor echter onvoldoende draagvermogen. De Ooijevaar heeft daarnaast overwogen medewerking te verlenen aan een bedrijf om een overkapping van het perceel voor zonnepanelen te realiseren. Hier is echter vanaf gezien in verband met contractuele verplichtingen met de aanbieder van de zonnepanelen. Op de langere termijn speelt bovendien de warmtetransitie naar andere energiebronnen dan aardgas. Onderzoek naar de meest geschikte alternatieven voor aardgas voor Gildenweg verdient een aanbeveling.

5.4

Scenario B: Gedeeltelijke transformatie van Gildenweg Scenario B behelst een gedeeltelijk transformatie van het bedrijventerrein. In het voorstel voor het te transformeren gedeelte is rekening gehouden met de ratio tussen de mogelijke kosten en de vermindering van de overlastervaring die dit oplevert. Op basis daarvan komt het noordelijk gedeelte van Gildenweg primair in beeld als potentiële transformatielocatie.

5.4.1 Uitwerking scenario B In Figuur 5.1 is de voorgesteld uitwerking van de gedeeltelijke transformatie van Gildenweg geschetst. Het terrein wordt in deze variant in tweeën gesplitst; een noordelijk deel en een zuidelijk deel. Het noordelijke deel zal, het met oog op terugverdienpotentie, getransformeerd worden tot een woningbouwlocatie. Het zuidelijk gedeelte blijft intact als bedrijventerrein.

Figuur 5.1 Voorstel gedeeltelijke transformatie.

Een transformatie van het noordelijke deel van het bedrijventerrein betekent dat Pyxis en De Ooyevaar verplaatst dienen te worden. Dit geldt ook voor Eurosun, Stabo Bouw en Onneweer Electrotechniek en enkele bedrijfsverzamelpanden aan de Gildenweg 22, Gildenweg 22 N, Veilingweg 10-20 en Veilingweg 22-24. Verkeerstechnisch wordt daarnaast de Gildenweg vanaf voetbalvereniging de Blokkers naar de Zuiderdracht doorgetrokken (dit betreft de omcirkelde weg in Figuur 5.1). Hierdoor ontstaat een nieuwe ontsluitingsweg voor de nieuwbouw, de bedrijven en de voetbalvereniging. Deze weg fungeert tevens als grens tussen de woningbouw en de bedrijvigheid. Bovendien kan ervoor gekozen worden de ontsluiting van het terrein te splitsen, waardoor het meest zuidelijke deel ontsloten is via de huidige aansluiting op de Zuiderdracht en het overige gedeelte van de resterende bedrijvigheid, met voornamelijk kleinschalige vervoersbewegingen, via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg (zie figuur 5.1) Toekomstige functies Woningbouw Als toekomstige functie voor het te transformeren gebied kiezen we ervoor de optie woningbouw verder uit te werken. Zoals de respondenten in paragraaf 4.5 aangaven kan door middel van woningbouw een deel van de investeringen worden terugverdiend. Daarnaast kan hiermee ten dele invulling gegeven worden aan de extra woningbehoefte die in de gemeente Hoorn is geconstateerd.

Om aansluiting te houden met het omliggende woongebied kan worden gekozen voor een groenkleinstedelijk woonmilieu met 20 à 30 woningen per hectare. Bij een grotere woningbehoefte in de gemeente kan daarnaast worden gedacht aan het realiseren van enkele appartementen met een hogere bebouwingsdichtheid. In de overgangsgebieden tussen de toekomstige woningbouw en de nog bestaande bedrijvigheid kunnen woon-werkkavels worden gerealiseerd. Dat beperkt de kans op het ontstaan van nieuwe overlast. De opties voor woningbouw zijn van toepassing op alle transformatiescenario’s vallend binnen de scenario’s B, C en D. Veiling Op Hoop van Zegen Eind 2014 werd bekend gemaakt dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoorn heeft besloten de voormalige veiling Op Hoop van Zegen de status van gemeentelijk monument te verlenen. Het veilinggebouw kreeg landelijke bekendheid door de twee concerten die The Beatles daar op 6 juni 1964 hebben gegeven. Dit bleken achteraf de enige concerten die de popgroep ooit in Nederland zou geven. De status van gemeentelijk monument houdt in dat het een beschermd pand is en niet zonder meer gesloopt mag worden. De bescherming beperkt zich tot het oorspronkelijke veilinggebouw met uitzondering van de neerzethal. Bij woningbouwplannen moet daarom een passende invulling gevonden worden voor het voormalig veilingpand.

Daar dit op verschillende woningbouwlocaties al eerder is toegepast, hoeft dit geen belemmering op te leveren voor mogelijke aantal te ontwikkelen woningen. Het pand kan juist gezien worden als mogelijkheid om karakter toe te voegen aan het gebied. Alternatieve oplossingsrichting Inzet op behoud Plukon voor het gebied, verplaatsing overige bedrijvigheid Een variant binnen scenario B is inzet op behoud van Plukon op de huidige locatie en verplaatsing van de overige bedrijvigheid. Op die manier kan de meest kostbare bedrijfsverplaatsing vermeden worden en kan toch een groot gedeelte van het gebied ingezet worden voor woningbouw en wordt een groot gedeelte van de ervaren overlast weggenomen. Voor Plukon dient, onder andere vanwege de risicocontouren, dan een passende landschappelijke inpassing gerealiseerd te worden Figuur 5.2 betreft een voorbeeld van een soortgelijke situatie. Op de afbeelding is de vestiging van het bedrijf Elite BV in Neede te zien. Dit bedrijf is een producent van verschillende etenswaren. Het bedrijf is omgeven door een groenstrook en vervolgens door woningbouw en een sport- en recreatiecentrum. Dit is een voorbeeld van hoe een dergelijk bedrijf in de wijk kan worden ingepast.

Figuur 5.2: Vestiging van Elite BV in Neede.

Deze optie zorgt ervoor dat vrachtverkeer met de bestemming Gildenweg met circa 75% afneemt. Enkel het vrachtverkeer met bestemming Plukon blijft gebruik maken van de ontsluitingswegen. Dit betekent een groot gedeelte van de overlast wordt weggenomen. Het betekent tegelijkertijd dat een deel van de overlastgevende transportbewegingen, incl. geuroverlast, in het gebied behouden blijft, maar ook dat een belangrijke werkgever voor het gebied behouden wordt. Het voorbeeld van Elite BV toont bovendien aan dat een dergelijke inpassing mogelijk is. Daarnaast vormt het voor de gemeente een financieel aantrekkelijker alternatief voor verplaatsing van een kapitaalintensief bedrijf als Plukon.

5.4.2 Effecten van scenario B op de relevante beleidsthema’s Gedeeltelijke transformatie van Gildenweg heeft op meerdere thema’s binnen het EMAK een positief effect. De verplaatsing van met name Pyxis en De Ooyevaar betekent een flinke afname van het vrachtverkeer en bedrijfsmatige activiteiten op en rondom het terrein. In combinatie met het verkeersplan van de gemeente Drechterland, dat in alle scenario’s doorgang vindt, zorgt dit voor een verlichting van de overlast. Dit scenario brengt echter wel hoge kosten met zich mee. Het kostenplaatje per scenario is in paragraaf 5.7 nader uitgewerkt. Leefomgeving en verkeerssituatie Het verkeersplan van de gemeente Drechterland, leidt tot een geslotenverklaring voor doorgaand vrachtverkeer op de Zuiderdracht tussen de Gildenweg en de in/uitrit behorende bij het pand aan Veilingweg 4 (zie Figuur 4.7). Dit betekent dat in de huidige situatie Pyxis genoodzaakt wordt om de route via de Noorderdracht te nemen en de overige bedrijvigheid de route via de Zuiderdracht. Transformatie van het noordelijke deel heeft daarmee tot gevolg dat er geen vrachtverkeer meer van en naar de Gildenweg hoeft te rijden over de noordelijke route, via de Noorderdracht. Het bestemmingsverkeer naar de Gildenweg over de Zuiderdracht blijft wel aanwezig.

Eventueel kan na afronding van de werkzaamheden in verband met de transformatieopgave nagedacht worden over een andere verdeling van het vrachtverkeer. Houd in de transitieperiode wel rekening met bouwverkeer en een toename van het personenverkeer door sloopwerkzaamheden en nieuwbouw van woningen. Daarnaast betekent nieuwbouw ook nieuw bestemmingsverkeer in de toekomst. Hoewel het (zware) vrachtverkeer dus wordt beperkt neemt wel het autoverkeer toe.

Een combinatie van transformatie en het verkeersplan van de gemeente Drechterland zorgt dus voor een significante afname van het vrachtverkeer op en rondom het bedrijventerrein, waarbij met name de route vanaf de Gildenweg over de Zuiderdracht richting Boekert en Noorderdracht wordt ontzien. Dit leidt uiteindelijk tot een afname van de ervaren overlast ten aanzien van geluid, trillingen en een verbetering van de verkeersveiligheid. Externe veiligheid en zonering Een mogelijke beperking van dit scenario is de bestaande zonering en de risicocontouren op het bedrijventerrein. Woningbouw is aangemerkt als een kwetsbaar object, wat een zorgvuldige omgang vraagt met woningbouw in de buurt van externe risicobronnen als bedrijven en (spoor)wegen. Zo zijn binnen de plaatsgebonden risicocontouren, als geur en geluid, geen kwetsbare objecten toegestaan. Gildenweg is een geluidgezoneerd bedrijventerrein (zie p.10). Dit betekent dat toekomstige woningbouwontwikkelingen te maken kunnen krijgen met de geluidszone. Hoewel gedeeltelijke transformatie een verkleining van de geluidszone impliceert, moet hiermee bij woningbouw in het gebied wel rekening worden gehouden. Er zijn enkele mogelijkheden om op termijn toch woningen te kunnen ontwikkelen: •

Voldoende afstand bewaren tot de verkleinde geluidzone;

•

Het creëren van een ‘gemengd gebied’ aan de rand van de woningbouwlocatie. Bij een ‘gemengd gebied’ kunnen de richtafstanden binnen de zonering worden verkleind;

•

Grenzend aan de woningbouw lichte bedrijvigheid vestigen, waarbij de bedrijvigheid die niet direct aan het woongebied grenst behouden kan blijven. Mogelijk biedt kavelruil hier een oplossing voor;

•

De gemeente kan kiezen voor inwaartse zonering van het bedrijventerrein. Dat wil zeggen dat niet de bedrijven, maar de beoogde woningen leidend zijn bij het bepalen van de afstand tussen bedrijven en woningen. Vanuit de beoogde woningbouwlocaties wordt de afstand vastgesteld vanaf waar een bepaalde categorie bedrijven zich mag vestigen (categorie 3.1: 30 meter; categorie 3.2: 50 meter; etc.)16. Dit vraagt om een herindeling van het terrein, waarbij slechts bepaalde delen van het terrein bestemd zijn voor ‘grote lawaaimakers’.

•

Gebruik maken van de 10-jaarstermijn waarvoor tijdelijkheid geldt. Gedurende die periode is de geluidzonering niet van toepassing. Dat wil zeggen dat er dan 10 jaar is om ervoor te zorgen dat geluidszone kan worden verkleind of opgeheven. In het geval van opheffing besluit de gemeente dus dat er na 10 jaar geen ruimte meer is voor ‘grote lawaaimakers’.

Economische impact Uit het EMAK blijkt echter dat scenario B ook nadelige effecten met zich meebrengt. Zo betekent transformatie een mogelijk verlies aan werkgelegenheid wanneer geen alternatieve geschikte locaties in de regio worden gevonden. Daarnaast hebben twee ondernemers aangegeven bedrijfsbeëindiging te overwegen indien zij moeten verplaatsen. Het scenario behelst een verplaatsing van twee grote werkgevers op het terrein, Pyxis en De Ooyevaar, en enkele andere bedrijven. Zowel Pyxis als De Ooyevaar geven aan in de regio te willen blijven mits geschikte alternatieve locaties voorhanden zijn. Dit is vooral de bedrijfsvoering van Pyxis noodzakelijk. Plukon blijft in dit scenario behouden voor het terrein. Duurzaamheid Dit scenario biedt door middel van revitalisering van het resterende gedeelte van het bedrijventerrein mogelijkheden voor verduurzaming van het bedrijventerrein. Dit betekent investeringen in opwekking en vooral besparing van energie, maar ook in een meer 16

Heesch West (2019) Wat is inwaartse zonering?

toekomstbestendige invulling van het resterende bedrijventerrein met meer ruimte voor groen en water(opvang). In scenario B kunnen dezelfde ingrepen toegepast worden op het resterende bedrijventerrein als in scenario A (zie p.43). Bovendien is er behoefte aan een verbeterde uitstraling van de openbare ruimte en de stedenbouwkundige kwaliteit van met name de bedrijfspanden die aan de overzijde van de woningbouwlocaties komen te liggen.

5.5

Scenario C: Volledige transformatie Volledige transformatie van het bedrijventerrein houdt in dat de gemeente besluit dat op deze locatie in de toekomst geen ruimte meer is voor bedrijvigheid. De gemeente gaat in gesprek met gevestigde bedrijven om een geschikte vervangende locatie te vinden. Bij voorkeur worden de bedrijven en de werkgelegenheid behouden voor de gemeente Hoorn en omgeving.

5.5.1 Uitwerking scenario C Scenario C behelst een volledige transformatie van het bedrijventerrein naar woningbouw. De toekomstige invulling van het gebied met woningbouw is geschetst in Figuur 5.3. Dit scenario behoudt zoveel mogelijk de bestaande wegenstructuur. Volledige transformatie van het bedrijventerrein betekent verplaatsing van alle bedrijven die op dit moment op Gildenweg gevestigd zijn. In aanvulling op de bestaande wegenstructuur voorziet ook scenario C in een extra aansluiting van de Gildenweg op de Zuiderdracht. Hierdoor ontstaat tevens een nieuwe ontsluiting voor de voetbalvereniging. In scenario C wordt een woonwijk van omvang ontwikkeld, met de bijbehorende vraag naar maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Bovendien kan dit leiden dat extra aanwas in het ledenbestand van VV de Blokkers. De omvang van de woonwijk moet echter wel passen binnen het omliggende gebied, zowel wat betreft het voorzieningenniveau als het infrastructurele aanbod.

Figuur 5.3 Voorstel volledige transformatie

Toekomstige functies Woningbouw De keuze voor toekomstige functie van het te transformeren gebied valt op woningbouw. Zoals de respondenten in paragraaf 4.5 aangaven, biedt woningbouw de mogelijkheid tot gedeeltelijke kostendekking. Daarnaast kan hiermee invulling gegeven worden aan de extra woningbehoefte die in de gemeente Hoorn is geconstateerd. Om aansluiting te houden met het omliggende woongebied kan worden gekozen voor een groenkleinstedelijk woonmilieu met 20 à 30 woningen per hectare. Bij een grotere woningbehoefte in de gemeente kan daarnaast worden gedacht aan het realiseren van enkele appartementen met een hogere bebouwingsdichtheid. Veiling Op Hoop van Zegen Eind 2014 werd bekend gemaakt dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoorn heeft besloten de voormalige veiling Op Hoop van Zegen de status van gemeentelijk monument te verlenen. Het veilinggebouw kreeg landelijke bekendheid door de twee concerten die The Beatles daar op 6 juni 1964 hebben gegeven. Dit bleken achteraf de enige concerten die de popgroep ooit in Nederland zou geven. De status van gemeentelijk monument houdt in dat het pand beschermd is en niet zonder meer gesloopt mag worden. De bescherming beperkt zich tot het oorspronkelijke veilinggebouw met uitzondering van de neerzethal.

Bij woningbouwplannen moet in alle scenario’s daarom een passende invulling gevonden worden voor het voormalig veilingpand. Daar dit op verschillende woningbouwlocaties al eerder is toegepast, hoeft dit geen belemmering op te leveren voor mogelijke aantal te ontwikkelen woningen. Het pand kan juist gezien worden als mogelijkheid om karakter toe te voegen aan het gebied. Alternatieve oplossingsrichtingen Betrekken sportcomplex bij de gebiedsontwikkeling In Figuur 5.3 is de ligging van het sportcomplex van VV Blokkers tussen de woonwijk Kersenboogerd en de achterzijde van bedrijventerrein Gildenweg duidelijk zichtbaar. Zowel vanuit stedenbouwkundig oogpunt, als vanuit financieel perspectief is het lonend om te onderzoeken in hoeverre het sportcomplex betrokken kan worden bij de gebiedsontwikkeling. Daarbij kan het sportcomplex als het ware omgeklapt worden naar de strook langs het spoor. Daarmee kan toekomstige woningbouw stedenbouwkundig worden aangesloten op de Kersenboogerd en deels op Oosterblokker. Ruimtelijk gezien leidt dit tot een efficiëntere invulling van de toekomstige woonwijk, waardoor tegelijkertijd meer woningen ingepast kunnen worden. Ook voorziet nieuwe planvorming in deze optie in een verbetering van de bereikbaarheid en de zichtbaarheid van de voetbalvereniging.

Bovendien kan de veldbezetting in kaart worden gebracht, waaruit blijkt in hoeverre de capaciteit van het sportcomplex aansluit bij het gebruik. Indien er sprake is van een capaciteitsoverschot, dan kan dit overschot wellicht benut worden voor een andere sportfunctie dan wel woningbouw. Tenslotte wordt, indien sprake is van vervuilde grond, eventuele sanering van de bodem onder het terrein van De Ooyevaar voorkomen. Nader onderzoek moet uitwijzen of van grondvervuiling sprake is. Volledige verplaatsing sportcomplex In navolging daarop is ook het volledig verplaatsen van de voetbalvereniging naar een locatie elders in de gemeente een optie om in overweging te nemen. Op deze wijze is het mogelijk

ruimtelijk en stedenbouwkundig een volledig nieuwe woonwijk te realiseren. Voor de voetbalvereniging dient echter wel een geschikte locatie gevonden te worden. Daarnaast moet eventueel sentiment in acht te worden genomen. Een andere locatie dient zodoende wel in de directe nabijheid gerealiseerd te worden. In dit scenario heeft de gemeente daarnaast kosten voor zowel het verplaatsen van de voetbalclub, het gereed maken van een andere locatie als het mogelijk saneren van de bodem. Daarmee vraagt deze optie om een stedelijke ontwikkelvisie die de locatie Gildenweg overstijgt. Voetbalvereniging De Blokkers De gemeente kan ervoor kiezen om het sportcomplex van VV De Blokkers in de gebiedsontwikkeling te betrekken. Deze optie is met de gemeente besproken. In onderstaande tekstbox op is een korte situatieschets van de vereniging weergegeven. Hierin wordt onder meer duidelijk dat de voetvalvereniging graag ziet dat de zichtbaarheid en de bereikbaarheid van het terrein verbeterd wordt. Bij een (gedeeltelijke) transformatie van Gildenweg kan hier in de planvorming aandacht voor zijn. Voetbalvereniging de Blokkers Met de gemeente Hoorn is gesproken over de situatie van voetbalvereniging de Blokkers en de optie om de vereniging mee te nemen in de gebiedsontwikkeling. Uit dit gesprek is het volgende duidelijk geworden: •

De voetbalvereniging heeft een ruime capaciteit welke momenteel de behoefte overschrijdt.

•

De voetbalvereniging kent een teruglopend ledenaantal.

•

De vereniging bezit een modern complex wat voldoet aan alle wensen en eisen.

•

De vereniging is ontevreden over de zichtbaarheid. Zo is het complex verscholen door onder andere het bedrijventerrein. Het complex mist hierdoor echte uitstraling.

•

De vereniging is niet tevreden over de bereikbaarheid. De enige toegangsweg voor auto’s ligt op het bedrijventerrein Gildenweg

•

De vereniging zou in de buurt een grotere maatschappelijke rol op zich kunnen nemen. De beperkte zichtbaarheid en bereikbaarheid bevorderen dit echter niet.

•

Het complex dient te worden behouden voor sport-gerelateerde functies. Het terrein kan verplaatst worden, maar (gedeeltelijke) transformatie van sportfunctie naar woningbouw is niet direct gewenst.

•

De gemeente ziet weinig in verplaatsing van de vereniging naar een locatie elders in de buurt wegens een gebrek aan geschikte locaties en de recente verhuizing naar en investeringen in de huidige locatie

•

Een volledige of gedeeltelijke transformatie van het bedrijventerrein is voor de vereniging gewenst, waarbij de zichtbaarheid en bereikbaarheid vanuit (nieuwe) omliggende wijken wordt verbeterd.

5.5.2 Effecten van scenario C op de relevante beleidsthema’s Volledige transformatie van Gildenweg levert van de scenario’s de meeste positieve effecten op. De verplaatsing van met name Pyxis, Plukon en De Ooyevaar betekent een flinke afname van het vrachtverkeer op en rondom het terrein. In combinatie met het verkeersplan van de gemeente Drechterland, dat in alles scenario’s doorgang vindt, zorgt dit voor een aanzienlijke verlichting van de overlast die omwonenden van het terrein ervaren. De uitwerking van het scenario zorgt echter wel voor een aanzienlijke financiële opgave voor de gemeente Hoorn. Leefomgeving en verkeerssituatie Zoals in het EMAK duidelijk wordt heeft scenario C, in vergelijking met de overige scenario’s, de meest positieve effecten op de leefomgeving en de verkeerssituatie. Zowel bestemmings- als doorgaand vrachtverkeer op en rondom Gildenweg verdwijnt op termijn nagenoeg. Dat levert een vermindering op van de overlast ten aanzien van geur, geluid en trillingen. Bovendien neemt door de aanzienlijke afname van vrachtverkeer de verkeersveiligheid toe. Zoals eerder benoemd

veroorzaakt nieuwbouw in de transitieperiode het nodige bouwverkeer en zal na transformatie het autoverkeer wegens de nieuwbouw toenemen. Externe veiligheid en zonering Een volledige transformatie van het bedrijventerrein betekent dat er geen risicocontouren meer aanwezig zijn in en rondom het bedrijventerrein. Het vraagstuk van de risicocontouren en ook geluidszonering vervalt hiermee. Economische impact De economische impact is daarentegen in potentie groter, met name wanneer in de regio geen geschikte locaties voor de bedrijven gevonden kunnen worden of bedrijven zelf besluiten verder te verhuizen. In dat geval betekent het vertrek van bedrijven een verlies aan werkgelegenheid in de regio. Zoals in paragraaf 4.2 is aangegeven staan de grote werkgevers wel open voor verplaatsing binnen de regio of gemeente. Wanneer bedrijven echter succesvol in de regio kunnen worden verplaatst zijn zij wel weer in de mogelijkheid om te investeren en de capaciteit uit te breiden. Dit is op het huidige terrein beperkt mogelijk. Dit kan op den duur zelfs een toename van de werkgelegenheid betekenen. Duurzaamheid De verduurzamingsopgave van het bedrijventerrein speelt in dit scenario geen rol meer. De gemeente heef echter wel carte blanche om het gebied duurzaam te transformeren met het oog op nieuwbouw, groenvoorzieningen, hitteopvang en water.

Daarnaast kunnen de nieuwe panden van verplaatste bedrijven mogelijk elders binnen de gemeente duurzamer worden (her)ontwikkeld, wat de verduurzamingsopgave op haar beurt ten goede komt.

5.6

Scenario D: Volledige transformatie door middel van een uitsterfconstructie In scenario D is eveneens sprake van een volledige transformatie van Gildenweg. Het verschil met scenario C is dat de gemeente niet actief gronden gaat verwerven, maar dat een uitsterfregeling wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Dit betekent dat de gemeente een lange termijn ontwikkelvisie opstelt, waarbij stap voor stap verwevingen gedaan worden. Uitsterfregelingen en -constructies Uitsterfregelingen of -constructies worden in een bestemmingsplan opgenomen met het doel een bestaande situatie (bijvoorbeeld een bedrijf) legaal te laten voortbestaan zolang het gebruik daadwerkelijk wordt benut. Voorwaarde daarbij is dat het gebruik niet mag worden hervat als het gebruik gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld een jaar) wordt stopgezet. Dit betekent dat de bestemming gehandhaafd blijft totdat het gebruik volgens de uitsterfregeling niet meer mag worden hervat. Daarna kan de gemeente overgaan tot een bestemmingswijziging17 18. Er zijn meerdere opties om een uitsterfregeling in het bestemmingsplan op te nemen19: •

in de doeleindenomschrijving van een bestemming. In deze omschrijving wordt bepaald dat het bestaande gebruik is toegestaan met de voorwaarde dat het gebruik niet meer mag worden hervat als dit gebruik eenmaal is beëindigd;

18 19

Mr. H. Koolen (2017) Persoonsgebonden overgangsrecht en de uitsterfregeling in het bestemmingsplan: tijdelijkheid met een eeuwig randje SAOZ (2019) Het planschaderisico bij uitsterfconstructies Mr. H. Koolen (2017) Persoonsgebonden overgangsrecht en de uitsterfregeling in het bestemmingsplan: tijdelijkheid met een eeuwig randje

•

als gebruiksregel bij een bestemming. In deze regel wordt bepaald dat – in afwijking van een bepaald gebruiksverbod – het bestaande gebruik is toegestaan, met dien verstande dat bij beëindiging van dat gebruik dit gebruik niet langer is toegestaan;

•

in de overgangs- en slotregels van het bestemmingsplan. Hierin wordt bepaald dat het bestaande gebruik mag worden voortgezet, met een daarbij behorende maximale onderbrekingstermijn.

Overgangsrecht Indien er wel een bestemmingswijziging plaatsvindt voordat het huidige legale gebruik wordt stopgezet, dan kan de huidige gebruiker aanspraak maken op het overgangsrecht20. Er worden verschillende vormen van overgangsrecht onderscheiden, namelijk het overgangsrecht bouwwerken, het overgangsrecht gebruik en het persoonsgebonden overgangsrecht. •

Met het overgangsrecht bouwwerken kan worden voorkomen dat een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan en aan vernieuwing of verandering toe is, feitelijk onbruikbaar zou worden, omdat deze vernieuwing of verandering zodoende ook in strijd is met het bestemmingsplan.

•

Overgangsrecht gebruik houdt in dat gebruik dat reeds bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee strijdig is, mag worden voortgezet voor de duur van het nieuwe bestemmingsplan. Om gebruik te kunnen maken van het overgangsrecht, geldt wel een aantal voorwaarden:

•

Persoonsgebonden overgangsrecht is een bijzondere vorm van overgangsrecht, die is gebonden aan de persoon van de gebruiker. Indien het gebruik door deze persoon wordt beëindigd, is daarmee het overgangsrecht uitgewerkt. Het geldt dus niet voor rechtsopvolgers.

Risico op planschade kleiner bij een uitsterfconstructie De werking van een uitsterfconstructie heeft veel weg van het overgangsrecht: indien de eigenaar/gebruik het gebruik onderbreekt krijgt deze ook bij een uitsterfconstructie de gelegenheid om gedurende een bepaalde periode (de onderbrekingstermijn) een nieuwe gebruiker te zoeken. Het verschil tussen beide varianten zit in de bestemming, meer specifiek in het wijzigen daarvan. Bij van een uitsterfconstructie blijft de bestemming overeenkomstig met het gebruik. Bij het overgangsrecht is wel sprake van een bestemmingswijziging en mag het bestaande gebruik worden voortgezet, zolang de onderbrekingstermijn niet wordt overschreden. In beide gevallen geldt dat het moet gaan om legaal gebruik. Het risico op planschade is kleiner bij een uitsterfconstructie dan in een overgangsrechtelijke situatie, omdat het bestaande gebruik bij een uitsterfconstructie positief bestemd blijft. Bovendien is bij een uitsterfconstructie de problematiek van het na 10 jaar tot uitvoering te moeten brengen van het gewijzigde bestemmingsplan niet aan de orde21 Voorzienbaarheid Er kan geen aanspraak gemaakt worden op vergoeding van planschade indien er sprake is van voorzienbaarheid. Er is enkel sprake van voorzienbaarheid indien bij het moment van aankoop de kans bestond dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.

De kans op een ongunstige verandering van de planologische situatie moet worden aangetoond met op het moment van aankoop vigerende beleidsdocumenten22.

21 22

Bij een bestemmingsplanwijziging moet aannemelijk gemaakt worden dat de bestaande situatie binnen een periode van 10 jaar wordt beëindigd en invulling gegeven wordt aan de nieuwe bestemming. SAOZ (2019) Risicoanalyse planschade bestemmingsplan oude dorp Oosterwolde Hekkelman advocaten en notarissen (2016) Wanneer is er sprake van voorzienbaarheid bij planschade?

Uitwerking op de toekomstscenario’s voor Gildenweg Het overgangsrecht is enkel van toepassing op een situatie waarin de bestemmingswijziging binnen een planperiode van 10 jaar gerealiseerd is. Een uitsterfconstructie geeft de gemeente de gelegenheid de transitie van het gebied te spreiden over een langere periode. Dit vraagt om een lange termijn ontwikkelvisie over hoe de gemeente omgaat met de transitie van het huidig gebruik, via de beheer fase, naar het nieuwe gebruik. Een belangrijke kanttekening is dat ook een uitsterfconstructie niet kosteloos is. Verwervingen moeten immers nog steeds gedaan worden, net als sloop, sanering en bouwrijp maken. Bovendien betekent een lange termijnvisie dat er gedurende lange tijd sprake is van een beheer situatie. Dit vraagt eveneens om de inzet van de gemeente en brengt beheers- en onderhoudskosten met zich mee. De kosten kunnen deels gedekt worden door tijdelijk gebruik toe te staan. Een andere oplossing is in gezamenlijkheid met de provincie en geïnteresseerde ontwikkelaars een beheers- of ontwikkelfonds oprichten, waaruit verwervingen en onderhouden betaald worden en waarin toekomstige opbrengsten terugvloeien. De effecten op de relevante beleidsscenario’s zijn hierin niet afzonderlijk benoemd, maar zijn vergelijkbaar met scenario D.

De manier waarop het resultaat behaald wordt, verschilt echter vanwege de langere ontwikkeltermijn waar in scenario D sprak van is en de tussentijdse oplossingen die nodig zijn.

5.7

Financiële haalbaarheid In de vorige paragrafen zijn de vijf scenario’s nader uitgewerkt. In deze hoofdstukken zijn de scenario’s en de effecten van deze scenario’s op de relevante beleidsthema’s beschreven. Deze paragraaf gaat nader in op de potentiële kosten en opbrengsten van de scenario’s. Daarbij plaatsen we de essentiële kanttekening dat het gaat om indicatieve bedragen op basis van normatieve kengetallen tegen het huidige prijspeil. Effecten van rente en inflatie zijn niet meegenomen in de bedragen. De indicatieve resultaten zijn bedoeld om de verschillen in financiële uitwerking per scenario in beeld te brengen zonder daarbij absoluut te zijn. Het gaat er, kortom, om het verschil te duiden in investeringsniveau en potentiële baten in de vijf scenario’s. Aan de gerapporteerde indicatieve bedragen kunnen geen rechten worden ontleend. Berekening van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten van het voorkeursscenario is onderdeel van vervolgonderzoek.

5.7.1 Financiële haalbaarheid scenario 0: Niets doen In dit scenario onderneemt de gemeente geen additionele acties ten aanzien van het bedrijventerrein. In dit scenario wordt het reguliere meerjarenonderhoudsprogramma voortgezet. Er zijn in dit scenario zodoende geen extra kosten.

5.7.2 Financiële haalbaarheid scenario A: beperken overlast In tegenstelling tot de scenario’s B, C en D kent scenario A in eerste instantie geen potentiële financiële baten. Indien de gemeente besluit tot ondersteuning van bewoners bij de zoektocht naar een nieuwe woning, dan bieden de vrijkomende panden en gronden een bepaalde terugverdienpotentie. De indicatie van de financiële haalbaarheid van scenario A kan worden onderverdeeld in de verkeerskundige ingreep, revitalisering van het bedrijventerrein en eventuele ondersteuning van omwonenden bij verhuizing.

Verkeerskundige ingreep De verkeerskundige ingreep bestaat allereerst uit de afsluiting voor doorgaand vrachtverkeer. Dit brengt voor de gemeente Hoorn geen directe kosten met zich mee. Indirect brengt deze ingreep wel kosten met zich mee, omdat de gemeente Hoorn doorgaand verkeer moet informeren over de juiste doorgaande routes. De kosten daarvan zijn echter beperkt. Zolang er bedrijven met grootschalige transportbewegingen gevestigd zijn op Gildenweg en er dus sprake is van vrachtverkeer met de bestemming Gildenweg, leiden weg versmallende en/of snelheid beperkende maatregelen niet tot een verbetering van de verkeersveiligheid en/of -overlast. Er worden daarom geen additionele kosten voor een verkeerskundige ingreep vanuit de gemeente Hoorn opgenomen. De indicatie van de kosten en opbrengsten van de verkeerskundige ingreep staat daarmee gelijk aan niets doen, waarbij wel regulier onderhoud aan het bedrijventerrein gepleegd wordt. Dit valt echter binnen de huidige begroting van de gemeente Hoorn, waardoor dit binnen dit project geen extra kosten met zich meebrengt. (Interne) verplaatsing Meilink Een eventuele interne verplaatsing van Meilink, ter verbetering van de interne logistiek van Pyxis, kan waarschijnlijk tegen relatief lage kosten worden gerealiseerd. De ruimtebehoefte van Meilink blijft beperkt tot een kantoor en parkeerruimte voor de vrachtwagens die zij bezitten.

Het bedrijf heeft de nadrukkelijke wens op Gildenweg gevestigd te blijven, waardoor de oplossing intern op het bedrijventerrein gezocht kan worden. Op basis van de WOZ-waarde en de kosten voor verhuizing naar een vervangend pand worden de kosten geschat op € 500.000 tot € 1 mln. In het geval dit een kwalitatieve verbetering en/of verduurzaming van een deel van het bedrijventerrein oplevert, kan hiervoor aanspraak gemaakt worden op het HIRB-fonds van de Provincie Noord-Holland ten behoeve van revitalisering van bedrijventerreinen. Bovendien kan Pyxis mogelijk bereid gevonden worden een deel van de investering op zich te nemen, aangezien de verplaatsing voor Pyxis een toename van de efficiëntie betekent. Revitalisering De kosten voor revitalisering van het bedrijventerrein zijn afhankelijk van de mate waarin en de oppervlakte waarop revitalisering plaatsvindt. Op basis van de subsidieaanvragen binnen het HIRBprogramma van de Provincie Noord-Holland is geconstateerd dat de gemiddelde kosten voor herstructurering € 230.000,- per hectare bedragen23, waarbij de kosten per hectare tussen typen herstructurering kunnen variëren van € 75.000,- tot € 1,4 mln. per hectare 24. Met een bruto oppervlakte van 20 hectare bedragen de kosten voor revitalisering op basis van dat gemiddelde circa € 5 mln., met een bandbreedte van € 1,5 mln. tot € 28 mln. bij volledige revitalisering.

Overigens hoeft de gemeente niet de volledige investering te dragen. Ook van de bedrijven zelf mag verwacht worden dat zij een investering doen. Daarnaast kan aanspraak gemaakt worden op subsidie via het HIRB-programma van de Provincie Noord-Holland. Voor de periode 2020-2023 is binnen het HIRB-programma 10 miljoen euro beschikbaar gesteld voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Projectaanvragen waarin de nadruk ligt op duurzaamheid maken een grotere kans op een subsidie (zie p.13). In de periode 2017-2019 zijn in totaal 30 subsidieaanvragen ingediend, waarvan er 20 daadwerkelijk subsidie toegewezen hebben gekregen. De gemiddelde bijdrage per hectare bedraagt daarbij € 30.000,-, circa 10 – 15% van het totaal.

23 24

Decisio (2019). Evaluatie HIRB en OTW. Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) kansen voor kwaliteit.

Ondersteuning bij verhuizing omwonenden Het verminderen van de ervaren overlast door ondersteuning van omwonenden die de meeste overlast ervaren, afgebakend door de geluidszone industrie, bij de zoektocht naar een nieuwe woningen, brengt eveneens een kostenplaatje met zich mee. Een eerste indicatie daarvan kan gegeven worden aan de hand van de WOZ-waardes van de woningen. Kanttekening daarbij is dat omwonenden in geval van verplaatsing schadeloos gesteld moeten worden en recht hebben op compensatie van het prijsverschil met een gelijkwaardige woning op een andere locatie. De inschatting op basis van de WOZ-waarde van de woningen betreft dus een deel van de kosten van deze oplossing. Binnen de geluidszone industrie bevinden zich 31 woonhuizen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 6.000 m². De gezamenlijke perceeloppervlakte bedraagt naar schatting ruim 20.000 m². De WOZ-waardes variëren van € 150.000,- tot ruim €800.000,- en tellen op tot een totaal van € 11 mln. tot € 14 mln. Indien alle woonhuizen binnen de geluidszone industrie opgekocht worden, bedragen de kosten dus minimaal € 11 mln. tot € 14 mln. Dat is exclusief de kosten voor schadeloosstelling en compensatie van het prijsverschil met een gelijkwaardige woning nog bij. Op basis van de aanname dat deze opslag 50% bedraagt, bedragen de totale kosten naar verwachting €16,5 mln. tot €21 mln.

De vrijkomende panden en gronden hebben een bepaalde terugverdienpotentie. Omdat de panden gelegen zijn op het grondgebied van de gemeente Drechterland en vanwege het feit dat er verschillende mogelijke nieuwe invullingen van het gebied denkbaar zijn, zoals behoud van de woonfunctie (wat vanwege de aanleiding voor dit onderzoek niet de meest logische en wenselijke invulling is), recreatie, sport, natuur of landbouw, is binnen dit onderzoek geen indicatie gegeven van de terugverdienpotentie van deze optie. Een eerste inschatting is dat een deel van, maar niet het gehele kostenplaatje hiermee gedekt kan worden. Conclusie In scenario A heeft de gemeente verschillende opties welke het financieel resultaat sterk beïnvloeden. Zo fluctueert het bedrag van het revitaliseren van het terrein sterk aan de hand van de mate waarin herstructurering plaatsvindt. Eventuele verplaatsing van Meilink ter verbetering van de interne bereikbaarheid brengt wel kosten met zich mee. Naar verwachting zijn deze echter relatief beperkt daar Meilink behoefte heeft aan een kantoor inclusief parkeergelegenheid voor de vrachtwagens. Vanwege de wens van het bedrijf om op Gildenweg gevestigd te blijven, kan een eventuele verplaatsing onder de kosten voor herstructurering geschaard worden. Ondersteuning van omwonenden bij de zoektocht naar een nieuwe woning brengt wel een kostenplaatje met zich mee.

De kosten daarvoor bedragen minimaal € 11 mln. tot € 14 mln. De vrijkomende panden en gronden bieden anderzijds ook een bepaalde terugverdienpotentie, waarmee naar inschatting een deel van, maar niet het gehele kostenplaatje, gedekt kan worden. Tabel 5.1: Indicatieve kosten scenario A Activiteiten

Indicatie kosten

Verkeerskundige ingrepen

Beperkt

(Interne) verplaatsing Meilink

€ 0,5 mln. - € 1 mln.

Revitalisering (afhankelijk van de mate van herstructurering)

€ 1,5 mln. tot € 28 mln.

Ondersteuning bij verhuizing omwonenden (o.b.v. alle woonadressen)

€ 16,5 mln. tot € 21 mln.

5.7.3 Financiële haalbaarheid scenario B: Gedeeltelijke transformatie Gedeeltelijke transformatie In Tabel 5.2 is een indicatie gegeven van kosten en opbrengsten die zijn gemoeid met een gedeeltelijke transformatie van het terrein. Hieruit blijkt dat gemaakte kotsen slechts ten dele gedekt kunnen worden door woningbouwontwikkeling. Voor berekening van de kosten is gebruikt gemaakt van de WOZ-waarde van de panden en percelen op Gildenweg per 01-01-2020 en algemene kostenkengetallen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen naar woningbouw. Bij het berekenen van de opbrengsten vanuit woningbouw is uitgegaan van een gemiddelde grondprijs van €400,- per m² (excl. btw) voor de ontwikkeling van grondgebonden koopwoningen in een kleinstedelijk en/of dorps woonmilieu dat passend is bij de locatie. Hierbij wordt uitgegaan van een ruimtegebruik van 45% uitgeefbare grond, 21% verharding en 34% groen en water. Tabel 5.2 : Indicatieve kosten en opbrengsten in scenario B25.

Kosten

Opbrengsten

Activiteiten

Totaal in mln.

Verwerving

€ 14,8

Compensatie (50% van verwerving)

€ 7,4

Sanering

€ 3,3

Sloop

€ 3,2

Bouwrijp maken

€ 2,1

Woonrijp maken

€ 2,7

Plankosten + vtu

€ 1,7

Onvoorzien

€ 3,5

Totaal

€ 38,8

Woningbouw

€ 14,8

Totaal

€ 14,8

Totaal resultaat

€ - 24,0

De indicatie laat zien dat de totale kosten (inclusief compensatie) ca. € 39 miljoen bedragen. Met ongeveer € 15 miljoen bestaat een groot gedeelte daarvan uit verwervingskosten, die bepaald zijn aan de hand van de WOZ-waarde per 01-01-202026. De opbrengsten uit de verkoop van grond voor woningbouw wegen hier met ca. € 15 miljoen niet tegenop. Inclusief schadevergoeding leidt scenario B naar schatting tot een negatief financieel resultaat van circa € 25 miljoen. Let op: de compensatie voor bedrijfsverplaatsingen is in deze berekening ingeschat op basis van 50% van de verwervingskosten, zie bijlage 3 voor nadere toelichting op deze kosten. Alternatieve oplossingsrichtingen Als alternatieve gedeeltelijke transformatie is het volledig transformeren van het terrein behoudens Plukon als optie binnen een gedeeltelijke transformatie benoemd. De gemeente levert de gemeente een kostenbesparing op ten opzichte van volledige transformatie, doordat het meest kapitaalkrachtige bedrijf niet verplaatst en gecompenseerd hoeft te worden. Op basis van de 25

De genoemde bedragen betreffen indicaties op basis van normatieve kengetallen tegen het huidige prijspeil. Effecten van rente en inflatie zijn niet meegenomen in de getallen. De totstandkoming van de kosten die gemoeid zijn met compensatie bij bedrijfsverplaatsingen zijn nader toegelicht in bijlage 3. Het zijn indicatieve resultaten die zijn bedoeld om de verschillen per scenario in beeld te brengen zonder absoluut te zijn Aan deze indicatie kunnen geen rechten worden ontleend. De daadwerkelijke kosten en opbrengsten dienen nader onderzocht te worden. Op basis van de aanname dat de WOZ-waarde 80% bedraagt van de marktwaarde.

huidige WOZ-waarde bespaart de gemeente in dit scenario circa € 10 mln. door Plukon niet te verplaatsen. Dat is excl. de compensatie voor de verplaatsing naar een alternatieve locatie. Bovendien kan een groter gedeelte van het gebied benut worden voor woningbouw, waardoor de opbrengsten toenemen ten opzichte van transformatie van het noordelijk deel van Gildenweg. 5.7.4 Financiële haalbaarheid scenario C: Volledige transformatie Volledige transformatie Ten opzichte van een gedeeltelijke transformatie betekent volledige transformatie een hoger investeringsniveau. Echter, is ook de terugverdienpotentie groter. In Tabel 5.3 wordt een indicatie gegeven van de kosten en opbrengsten in scenario C. Voor berekening van de kosten is gebruikt gemaakt van de WOZ-waarde van de panden en percelen op Gildenweg per 01-01-2020 en algemene kostenkengetallen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen naar woningbouw. Bij het berekenen van de opbrengsten vanuit woningbouw is uitgegaan van een gemiddelde grondprijs van €400,- per m² (excl. btw) voor de ontwikkeling van grondgebonden koopwoningen in een kleinstedelijk en/of dorps woonmilieu dat passend is bij de locatie. Hierbij wordt uitgegaan van een ruimtegebruik van 45% uitgeefbare grond, 21% verharding en 34% groen en water. Tabel 5.3 : Indicatieve kosten en opbrengsten in scenario C27

Kosten

Opbrengsten

Activiteiten

Totaal in mln.

Verwerving

€ 28,2

Compensatie (50% van verwerving)

€ 14,1

Sanering

€ 5,5

Sloop

€ 6,1

Bouwrijp maken

€ 4,1

Woonrijp maken

€ 5,2

Plankosten + vtu

€ 3,2

Onvoorzien

€ 6,6

Totaal

€ 73,2

Woningbouw

€ 28,3

Totaal

€ 28,3

Totaal resultaat

€ - 44,8

De indicatie laat zien dat de totale kosten (inclusief compensatie) ca. € 73,2 miljoen bedragen. Met ongeveer € 28 miljoen bestaat een groot gedeelte daarvan uit verwervingskosten, die bepaald zijn aan de hand van de WOZ-waarde per 01-01-202028. De opbrengsten uit de verkoop van grond voor woningbouw wegen hier met ca. € 28 miljoen niet tegenop. Inclusief schadevergoeding leidt scenario C naar schatting tot een negatief financieel resultaat van circa € 45 miljoen. Let op: de compensatie voor bedrijfsverplaatsingen is in deze berekening ingeschat op basis van 50% van de verwervingskosten, zie bijlage 3 voor nadere toelichting op deze kosten.

Alternatieve oplossingsrichtingen In bovenstaand hoofdstuk is het betrekken van de voetbalvereniging De Blokkers benoemd als optie binnen een eventuele transformatie van het gebied. De kosten die hiermee gemoeid zijn kunnen verschillen. Zo kan ervoor worden gekozen om de voetbalvereniging in zijn geheel onder te brengen op een nieuwe locatie, kan ervoor worden gekozen om de voetbalvereniging binnen het gebied een nieuwe locatie krijgt zodat ruimtelijk en stedenbouwkundig winst wordt geboekt of kan ervoor worden gekozen de voetbalvereniging niet te betrekken. De kosten zijn dus sterk afhankelijk van de keuze.

5.7.5 Financiële haalbaarheid Scenario D: Uitsterfregeling in het bestemmingsplan Bij de berekening van de financiële haalbaarheid van een uitsterfregeling in het bestemmingsplan gaan we uit van een volledige transformatie van het gebied, met een vergelijkbare invulling als in scenario C. Ten aanzien van de kosten is het verschil met scenario C dat gronden en opstallen tegen een lagere prijs kunnen worden verworven. De marktwaarde daalt immers als gevolg van stopzetting van het gebruik. Bovendien is er geen sprake van compensatie vanwege gedwongen bedrijfsverplaatsingen.

Tabel 5.4: Indicatieve kosten en opbrengsten in scenario E29

Kosten

Opbrengsten

Activiteiten

Totaal in mln.

Verwerving

€ 22.6

Compensatie (50% van verwerving)

Sanering

€ 2.9

Sloop

€ 6.1

Bouwrijp maken

€ 4.1

Woonrijp maken

€ 5.2

Plankosten + vtu

€ 3.2

Onvoorzien

€ 4.7

Totaal

€ 48,8

Woningbouw

€ 28,3

Bijdragen van derden

€

Totaal

€ 28,3

Totaal resultaat

€ - 20,5

De indicatie laat zien dat de totale kosten (inclusief compensatie) ca. € 49 miljoen bedragen. Met ongeveer € 22,5 miljoen bestaat een groot gedeelte daarvan uit verwervingskosten, die bepaald zijn aan de hand van de WOZ-waarde per 01-01-202030. In vergelijking met scenario C vinden verwervingen bovendien meer over de tijd gespreid plaats 31. De opbrengsten uit de verkoop van grond voor woningbouw wegen hier met ca. € 28 miljoen niet tegenop. Eventuele opbrengsten uit het toestaan van tijdelijk gebruik zijn hierin niet opgenomen. We gaan ervan uit dat de opbrengsten uit tijdelijk gebruik de kosten die de beheerssituatie met zich meebrengt compenseren. 29

30 31

Een andere oplossing is in gezamenlijkheid met de provincie en geïnteresseerde ontwikkelaars een beheers- of ontwikkelfonds oprichten, waaruit beheer en onderhoud en wellicht ook sanering en sloopkosten betaald worden en waarin toekomstige opbrengsten terugvloeien. De hoogte van de bijdrage aan zo’n fonds moet op basis van onderhandelingen vastgesteld worden. De opbrengsten uit bijdragen van derden zijn daarom nog blanco. Een dergelijk fonds biedt de mogelijkheid de onrendabele top te financieren. Exclusief de bijdrage van derden leidt Scenario D tot een negatief resultaat van circa € 20 miljoen.

5.8

Verschil in aanpak per scenario De hoofdstukken 4 en 5 hebben aangetoond dat de scenario’s verschillende effecten teweegbrengen ten aanzien van de beleidsthema’s. De scenario’s verschillen daarnaast echter ook van aard en in aanpak (zie tabel 5.5). Deze verschillen kunnen het beste worden uitgedrukt in vier punten: A. Wijze van faciliteren De scenario’s verschillen als eerste in de houding jegens het bedrijventerrein. In de scenario’s 0 en A wordt ervoor gekozen het bedrijventerrein te blijven faciliteren, waar dat in de overige scenario’s niet of slechts gedeeltelijk het geval is. B. Wijze van handelen De scenario’s verschillen daarnaast in de wijze waarop de gemeente acteert in de ontwikkeling van het terrein. Waar dit in scenario 0 niet van toepassing is acteert de gemeente in scenario A actief in het beperken van de overlast of het revitaliseren van het terrein. Op dit punt is met name het verschil tussen het scenario D ten opzichte van de scenario’s B en C interessant. In de scenario’s B en C kiest de gemeente ervoor om actief te acteren ten aanzien van planvorming en bestemmingsplanwijziging. In scenario D kiest de gemeente voor een uitsterfregeling waarbij het bestemmingsplan pas in verloop van tijd wordt gewijzigd en wordt afgewacht tot de bedrijven zijn vertrokken. In alle drie de scenario’s kan de gemeente op actieve wijze de grond verwerven.

Het element tijd zorgt hier echter voor het voornaamste onderscheid. C. De ontwikkeltermijn Binnen de scenario’s 0 tot en met C loopt de ontwikkeltermijn op naarmate de mate van transformatie toeneemt. Ook binnen dit thema zijn de verschillen tussen de scenario’s C en D interessant. In scenario C wijzigt de gemeente de bestemming zodra de gemeente tot verwerving overgaat en dient zodoende binnen tien jaar deze bestemming gerealiseerd te worden. Dit betekent voor de gemeente dat bedrijven op relatief korte termijn moeten worden uitgekocht met alle kosten die daarmee gemoeid gaan. In scenario D is de tijdspanne afhankelijk van de termijn waarop ondernemers daadwerkelijk verplaatsen. De gemeente is in dit scenario niet de regie over het terrein kwijt maar is wel afhankelijk van wanneer ondernemers verhuizen. Op die manier kan de gemeente stapsgewijs over een langere tijd gronden verwerven. D. Inzet financiële middelen. Net als bij punt C neemt de inzet van financiële middelen toe bij een hogere mate van transformatie. Dit blijkt ook uit de voorgaande paragraaf. Wanneer volledige transformatie van het terrein de insteek wordt neemt scenario D echter een lager kostenplaatje met zich mee dan scenario C. De gemeente bespaart met name bij het uitkopen en verplaatsen van bedrijven de nodige kosten.

Tabel 5.5: Overzicht van de verschillen in aard en aanpak per scenario. Kenmerken

Scenario 0

Scenario A

Scenario B

Scenario C

Scenario D

Wijze van faciliteren

Faciliteren

Gedeeltelijk

Niet faciliteren

faciliteren Wijze van handelen

N.v.t.

Actief

Reactief

Ontwikkeltermijn

Kort

Gemiddeld

Lang

Lang tot zeer lang

Inzet financiële middelen

Laag

Laag tot

Gemiddeld

Hoog

Gemiddeld

gemiddeld

5.9

Conclusie In dit hoofdstuk zijn per scenario de verwachte effecten op de indicatoren in het EMAK beschreven. Daarbij wordt geconcludeerd dat op hoofdlijnen verdergaande transformatie een positiever effect heeft op de leefomgeving en omgevingsfactoren. Een hogere mate van transformatie betekent echter ook dat de financiële haalbaarheid verder in het geding komt. In Tabel 5.6 en Figuur 5.4 zijn tevens de effecten van de vijf scenario’s op de financiële haalbaarheid weergegeven. Door de aanvulling met de effecten op de financiële haalbaarheid is nu een volledig overzicht ontstaan van de effecten van de mogelijke toekomstscenario’s voor Gildenweg op de relevante beleidsthema’s. Op basis van deze bevindingen wordt in het volgende hoofdstuk een advies gegeven. In navolging op het beleidsthema financiële haalbaarheid biedt onderstaande tabel een overzicht van de indicaties van het financiële resultaat per scenario. Voor scenario 0 en A zijn geen opbrengsten berekend. Voor deze scenario’s geven we daarom een indicatie van de kosten. Voor de scenario’s waarvoor wel opbrengsten verwacht worden is het financiële resultaat weergegeven. De conclusies die uit dit overzicht getrokken kunnen worden zijn te vinden onder de tabel. Tabel 5.6: Financiële haalbaarheid van de scenario’s Scenario’s

Aanpak

Kosten

Scenario 0

Niets doen

Kosten nihil

Verkeerstechnische opties

Kosten beperkt

Revitalisering terrein

€ 1,5 mln. tot € 28 mln.

Verplaatsing Meilink

€ 0,5 mln. tot € 1 mln.

Ondersteuning bij verhuizing

€ 16,5 mln. tot € 21 mln.

Scenario A

Financieel resultaat

omwonenden Gedeeltelijke transformatie (incl. Scenario B

ca. € -25 mln.

bedrijfsverplaatsingen) Transformatie gehele terrein behoudens

circa € -15 mln.

Plukon Volledige transformatie (incl. Scenario C

Scenario D

ca. € -45 mln.

bedrijfsverplaatsingen) Betrekken De Blokkers

Ntb

Uitsterfconstructie

ca. € -20 mln.

Figuur 5.4 Effect van de scenario's op de relevante beleidsthema's.

Ecorys Maatschappelijk Afwegingskader (EMAK)

Opdrachtgever: Gemeente Hoorn Locatie: Bedrijventerrein Gildenweg

Effecten van de scenario's Scenario 0 'Niets doen'

Scenario A Beperken overlast

Scenario B Gedeeltelijke transformatie

Scenario C Volledige transformatie

Scenario D Uitsterfconstructie

1. Leefomgeving en omgevingsfactoren Geuroverlast

+++

Geluidsoverlast

+++

Groenkwaliteit

Trillingen

+++

Verkeersveiligheid

+++

Externe veiligheid

+++

Gezondheid

+++

Werkgelegenheid

Bedrijfsverplaatsingen

Bedrijfsbeëindigingen

Verkeerssituatie

Reistijd bestemmings- en doorgaand vrachtverkeer

Verduurzamingsopgave bedrijventerreinen

Duurzaamheidsambities

Investeringsniveau

+++

---

Terugverdienpotentie

Medefinanciering en subsidies

2. Economische impact

3. Bereikbaarheid en mobiliteit

4. Duurzaamheid en energietransitie

5. Financiële haalbaarheid

Ten aanzien van de financiële haalbaarheid wordt geconcludeerd dat scenario 0 de minste kosten met zich meebrengt. Scenario A omvat een verkeerskundige oplossing, maar mogelijk ook een revitalisering van het terrein. Dit brengt ook kosten met zich mee, waarvoor aanspraak gemaakt kan worden op subsidie vanuit het HIRB-programma van de Provincie Noord-Holland. Bij de optie om omwonenden te ondersteunen bij het verhuizen zijn voor de gemeente aanzienlijke kosten gemoeid. Indien alle omwonenden binnen de geluidszone industrie besluiten gebruik te maken van deze optie, dan bedragen de kosten voor verwerving naar schatting € 16 miljoen tot € 21 miljoen. Dit betreft eventuele schadeloosstelling en compensatie voor het prijsverschil met een gelijkwaardige woning. De terugverdienpotentie van de aankoop ligt naar alle waarschijnlijkheid lager dan de kosten. Het is immers niet logisch op deze locatie nieuwe woningen te realiseren. Scenario B is na scenario’s 0 en A het minst kostbare scenario. De gemaakte kosten kunnen ten dele worden terugverdiend door middel van woningbouw. Ook is in dit scenario behoefte aan revitalisering van het resterende gedeelte van het bedrijventerrein, waarvoor eveneens aanspraak gemaakt kan worden op de HIRB-subsidie. De meest grootschalige ingreep wordt gepleegd in scenario C.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Hoorn&id=15984219-2df3-414d-abfc-40ffbc4d1e46