Bijlage 1 - Rapport Toekomstscenario’s bedrijventerrein Gildenweg

Hier worden de meeste kosten gemaakt en ook dit scenario kan slechts ten dele worden bekostigd vanuit woningbouw, waardoor scenario C in absolute termen het meest kostbaar is. In scenario B en C speelt ook mee dat bedrijven recht hebben op een schadevergoeding bij gedwongen verplaatsing in bijlage 3 wordt aan de hand van normatieve kengetallen een indicatie gegeven van de potentiële kosten voor compensatie bij bedrijfsverplaatsingen.

73

In scenario D is het financiële resultaat vergelijkbaar met scenario B, ca. € 20 mln. tot € 25 mln. In scenario D is echter wel sprake van volledige transformatie naar woningbouw. Anderzijds vraagt deze ontwikkelingsrichting van de gemeente een lange termijn ontwikkelvisie. We adviseren om hiervoor in gezamenlijkheid met de provincie en geïnteresseerde ontwikkelaars te onderzoeken of een beheers- of ontwikkelfonds kan worden opgericht, waaruit de kosten voor beheer en onderhoud gedurende de transitiefase en wellicht ook sanering en sloop kunnen worden bekostigd. Een deel van de opbrengsten kan vervolgens terugvloeien in dit fonds.

74

6

Advies

Op basis van alle opgedane indrukken en de eerder beschreven conclusies wordt in dit hoofdstuk een advies opgesteld voor de gemeente Hoorn. Dit advies heeft zowel betrekking op mogelijke afwegingen omtrent de toekomst van het bedrijventerrein als betrekking op het proces en communicatie met belanghebbenden.

6.1

Maak een gegronde keuze Maak een keuze op basis van een gegronde afweging Om tot een gegronde afweging te komen ten aanzien van de toekomst voor het bedrijventerrein aan de Gildenweg lijken, in navolging van paragraaf 5.8, de belangrijkste afwegingen voor de gemeente: 1.

Wil de gemeente het bedrijventerrein op deze locatie blijven faciliteren?

De eerste afweging wordt gevoed door de resultaten uit het EMAK, waarbij de belangrijkste indicatoren van de afweging de effecten op de leefomgeving en de financiële haalbaarheid lijken te zijn. Hoe hoger immers de mate van transformatie hoe positiever het effect op de leefomgeving, maar des te hoger het investeringsniveau. In die zin lijkt het een afweging tussen dienstverlening naar de inwoners en financiële optimalisatie. Hierbij dienen uiteraard wel de financiële middelen aanwezig te zijn om transformatie van het terrein überhaupt te starten. Indien de gemeente besluit om in de toekomst geen of gedeeltelijk bedrijvigheid toe te staan op Gildenweg doet zij er goed aan geen bouwvergunningen meer af te geven voor het gebied en ondernemers actie te ondersteunen bij de zoektocht naar alternatieve locaties in de omgeving. Mocht de gemeente het terrein wel willen blijven faciliteren dan resteert een keuze tussen investeren in opties uit Scenario A of het Niets doen vanuit scenario 0. 2.

Welke handelswijze hanteert de gemeente?

Behoudens de vraag of de gemeente het bedrijventerrein wil blijven faciliteren is de wijze van handelen ook een afweging. In het scenario 0 onderneemt de gemeente geen aanvullende acties, terwijl in de scenario’s A, B en C de gemeente actief handelt om ofwel overlast te beperken of het terrein te transformeren. In scenario D neemt de gemeente een meer reactieve rol op zich, waarbij een lange termijn ontwikkelvisie wordt opgesteld met uiteindelijk volledige transformatie als doel. De gemeente gaat ook in dit scenario actief aan de slag met verwervingen en is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud in de transitiefase, maar is hierin wel afhankelijk van de termijn waarop ondernemers hun activiteiten in het gebied stopzetten. 3.

Welke ontwikkeltermijn beoogt de gemeente?

Indien de afweging rondom de ontwikkeltermijn van belang is dan kan op korte termijn worden gekozen voor overlast beperkende maatregelen uit scenario A. Mocht gekozen worden om in de toekomst geen bedrijvigheid meer faciliteren op deze locatie dan kan een gefaseerd traject worden opgestart waarin een gedeeltelijke transformatie het einddoel is of overloopt in een volledige transformatie. Logischerwijs neemt de ontwikkeltermijn toe naar gelang de mate van transformatie. In de scenario B en C behoudt de gemeente zelf de regie over verplaatsingen van bedrijven en daarmee de snelheid van het traject. In scenario D stelt de gemeente een lange termijn ontwikkelvisie op aan de hand van een uitsterfconstructie. Hierdoor is de gemeente afhankelijk van

75

het vertrek van ondernemers, maar geeft zij zichzelf de mogelijkheid stapsgewijs verwervingen te doen. 4.

Hoeveel financiële middelen zet de gemeente in?

Indien de gemeente niet beschikt over voldoende financiële middelen te hebben om te transformeren, dan zijn het beperken van de overlast en op revitalisering van het terrein de centrale opgaven. Een mogelijke ingreep is het verbeteren van de interne ontsluiting door middel van verplaatsing van bedrijven en/of ruilverkaveling. Zo kan verplaatsing van Meilink ervoor zorgen dat het interne vrachtverkeer van Pyxis de vervoersbewegingen op eigen terrein kan maken en dus geen gebruik hoeft te maken van de Zuiderdracht. In navolging van het verkeersplan van de gemeente Drechterland kunnen daarnaast verdere zachte ingrepen worden ingevoerd om de verkeerssituatie aan te pakken en overlast te verminderen. Volledige transformatie aan de hand van een uitsterfconstructie is een financieel aantrekkelijkere variant. Hierbij bespaart de gemeente de kosten die gemoeid zijn met verplaatsing. Het is echter niet zo dat transformatie op basis van een uitsterfconstructie zonder kosten uitgevoerd kan worden. Verwervingen moet immers nog steeds gedaan worden en dat geldt ook voor sloop, sanering en bouwrijp maken. Houd als gemeente rekening met Als gemeente is het goed om per scenario de volgende zaken in gedachten te houden of in overweging te nemen:

Scenario 0: Niets doen •

Dit scenario is vanuit het oogpunt dienstverlening naar de burgers en impact op de leefomgeving niet gewenst.

•

De uitstraling van het bedrijventerrein i.c.m. de duurzaamheid wordt niet verbeterd.

•

De werkgelegenheid blijft in dit scenario behouden voor de gemeente.

•

In dit scenario doet de gemeente geen aanvullende uitgaven.

Scenario A: •

De gemeente Hoorn kan voortborduren op het verkeersplan van de gemeente Drechterland. Echter, dient wel na te worden gegaan in hoeverre additionele verkeerskundige oplossingen daadwerkelijk bijdragen aan het verder beperken van de overlast.

•

Interne verkeersbewegingen kunnen worden geoptimaliseerd;

•

De gemeente dient rekening te houden met de mogelijke niet wenselijke effecten van het verkeersplan van de gemeente Drechterland.

•

Het scenario biedt kansen voor verduurzaming en revitalisering van het bedrijventerrein. Door revitalisering kan mogelijk ook overlast worden beperkt en de openbare ruimte worden verbeterd.

•

Het scenario heeft het minste positieve effect op de leefomgeving.

•

Het scenario heeft de vrijwel geen economische impact ten aanzien van werkgelegenheid en bedrijfsbeëindigingen.

•

Scenario A is van de scenario’s met extra inzet vanuit de gemeente het minst kostbare scenario.

Scenario B: Gedeeltelijke transformatie •

Heeft verdergaande positieve effecten op het beperken van de overlast en het verbeteren van de leefomgeving.

•

Kan wegens verplaatsing van bedrijven de werkgelegenheid negatief beïnvloed als geen geschikte locaties worden gevonden in de regio.

76

•

Er dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met de risicocontouren en geluidscontouren van het overgebleven deel van het bedrijventerrein. Hier zijn oplossingen voor aangedragen.

•

De gemeente kan het nieuwe gebied duurzaam inrichten en heeft daarnaast de mogelijkheid verplaatste bedrijven in de regio duurzaam te huisvesten.

•

Aan de hand van woningbouw kan een nieuw milieu worden gecreëerd wat deels de investering van transformatie terugverdiend alsmede aan de vraag van woningen voldoet.

•

Additionele woningbouw brengt echter ook extra verkeersbewegingen met zich mee.

•

Dit scenario leidt tot een financieel resultaat van ca. € -15 mln. tot € -25 mln. (afhankelijk van het behouden of verplaatsen van Plukon).

Scenario C: Volledige transformatie •

Heeft met scenario D het grootste positieve effect op de leefomgeving, maar wordt op kortere termijn gerealiseerd.

•

Neemt het probleem van zonering weg.

•

Kan de werkgelegenheid negatief beïnvloeden wanneer geen geschikte locaties worden gevonden in de regio.

•

Biedt ten aanzien van woningbouw en duurzaamheid meer mogelijkheden en effecten als scenario B.

•

Dit scenario leidt tot een financieel resultaat van ca. € -45 mln.

Scenario D: Volledige transformatie door middel van een uitsterfconstructie •

Kent hetzelfde eindresultaat als scenario C, maar tegen minder kosten.

•

Vraagt om een lange termijn ontwikkelvisie van de gemeente.

•

Geeft de gemeente de mogelijkheid om stapsgewijs verwervingen te doen.

•

Leidt tot een langdurige transitiefase, waarin de gemeente verantwoordelijk is voor beheer en onderhoud.

•

Biedt de mogelijkheid om samen met de Provincie en marktpartijen een beheers- of ontwikkelfonds op te richten, waaruit beheer en onderhoud en mogelijk sloop en sanering betaald worden.

•

Dit scenario leidt tot een financieel resultaat van ca. € -25 mln.

Denk in termijnen en zoek aansluiting tussen de scenario’s Het is daarnaast van belang om de scenario’s niet als losstaand te zien, maar de complementariteit te zoeken. Hierbij dient het denken in termijnen het uitgangspunt te zijn. Het beperken van de overlast in scenario A kan gezien worden als een eerste stap naar (gedeeltelijke) transformatie in scenario’s B-D. Ditzelfde geldt voor scenario 0, waarin de gemeente besluit (voorlopig) geen aanvullende actie te ondernemen. Deze gedachte is ingegeven vanuit de mogelijkheid dat het verkeersplan van de gemeente Drechterland een oplossing biedt voor een groot gedeelte van de ervaren overlast. Op basis van volgordelijkheid kiest de gemeente Hoorn er daarmee voor om een jaar na invoering de effecten van het verkeersplan te evalueren alvorens een vervolgkeuze te maken over de toekomst van Gildenweg. Volgend op deze autonome ontwikkeling vermindert bijvoorbeeld het combineren van scenario’s A en B de overlast dermate dat een volledige transformatie niet direct noodzakelijk is. Zo kan een gedeeltelijke transformatie een gewenst resultaat opleveren, terwijl het investeringsniveau lager ligt dan bij een volledige transformatie. Deze volgordelijkheid moet echter wel vooraf vastgelegd worden.

Zo voorkomt de gemeente dat er investeringen gedaan worden in het bedrijventerrein die enkele jaren later teniet gedaan worden als overgegaan wordt tot transformatie. Wanneer de gemeente kiest voor volledige transformatie bevindt het gebied zich in scenario A en B in een hybride fase en is scenario C of D de laatste stap in het proces. Een volledige transformatie kan, wanneer bedrijven succesvol verplaatst worden, voor vrijwel iedereen een positieve

77

ontwikkeling zijn. Zoals echter al duidelijk is, brengt dit scenario een aanzienlijk prijskaartje met zich mee. Werken met een uitsterfconstructie zorgt voor een besparing van het merendeel van de kosten. Dit vraagt van de gemeente wel een duidelijke lange termijn ontwikkelvisie, waarin stap voor stap aangegeven wordt hoe de gemeente om gaat met de uitsterfregeling, verwervingen na onderbreking van het gebruik en beheer en onderhoud in de transitiefase. Wees creatief bij het vinden van oplossingen Om kosten ten aanzien van verplaatsing te verlagen kan door de gemeente worden gekeken om bedrijven op betaalbaardere wijze te huisvesten. Dit betreft onder meer het huisvesten van bedrijven in bestaande, leegstaande panden. Op deze wijze vallen de kosten mogelijk lager uit en worden de scenario’s waar tot transformatie wordt overgegaan aantrekkelijker. Het huisvesten van bedrijven naar bestaande panden vraagt logischerwijs om de beschikbaarheid van geschikte leegstaande panden. Daarnaast biedt de Provincie Noord-Holland gemeenten de mogelijkheid aanspraak te maken op subsidie bij revitalisering en verduurzaming van bedrijventerreinen. Oprichten van een fonds is eveneens een optie om kosten te delen.

De gemeente kan in gezamenlijkheid met de provincie en geïnteresseerde ontwikkelaars een beheers- of ontwikkelfonds oprichten, waaruit beheer en onderhoud en wellicht sanering en sloopkosten betaald worden en waarin toekomstige opbrengsten terugvloeien. Voortbordurende op deze laatste optie kan de gemeente ook samen met eigenaren en ondernemers, eventueel vanuit een fonds, de handschoen oppakken. De gemeente nodigt bij deze werkwijze eigenaren en ondernemers uit woningbouw te realiseren op hun percelen. Op die manier ontstaat een meer organische ontwikkeling van een gemengd gebied. De gemeente neemt daarbij een faciliterende rol en stelt de planologische kaders. Een voorbeeld hiervan is een pilotproject in Purmerend, waarbij de gemeente samen met ondernemers werkt aan functiemenging op een binnenstedelijk gelegen bedrijventerrein. Een kanttekening daarbij is dat er in dat geval meer woningen toegevoegd worden in een gebied waar al overlast wordt ervaren, terwijl een deel van de bedrijvigheid blijft. Bovendien kunnen aan de rand van de stad minder hoge dichtheden worden gerealiseerd dan nabij het stadscentrum. Oftewel: wil Hoorn ten oosten van Kersenboogerd een woonwijk realiseren met hogere dichtheden? Het antwoord op die vraag heeft een direct heeft op de potentiële opbrengsten en de kansrijkheid van deze werkwijze.

Vanwege de locatie en de problematiek die in het gebied speelt achten wij een actieve rol van de gemeente daarom essentieel.

6.2

Betrek belanghebbenden bij de planvorming Betrek belanghebbenden en benut het moment Een belangrijk uitgangspunt van dit onderzoek was belanghebbenden vanaf het begin bij het proces te betrekken. Een aantal omwonenden hebben tijdens het onderzoek aangegeven dat zij, mede dankzij dit onderzoek, het gevoel hebben dat een nieuwe start is gemaakt met de casus. Dit moment kan de gemeente benutten om het traject positief in te gaan en de belanghebbenden te betrekken bij de planvorming. Het is aan de gemeente om precieze invulling te geven in de manier waarop ze belanghebbenden betrekt. De gemeente heeft met dit onderzoek al bij aanvang van het proces de mening van belanghebbenden opgehaald. Die informatie biedt de gemeente de kans om relevante beleidsthema’s zijn vertegenwoordigd. De gemeente maakt op basis van deze informatie een onderbouwde keuze, waarna de gemeente omwonenden en ondernemers uitnodigt mee te denken in het vervolgproces.

78

Het betrekken van belanghebbenden vraagt van de gemeente in elk geval duidelijke en tijdige communicatie. Een mogelijke invulling daarvan zijn gespreksavonden, waarbij de gemeente belanghebbenden de mogelijkheid biedt op een laagdrempelige manier met de gemeente in gesprek te gaan. Tijdens dat gesprek kunnen belanghebbenden, binnen de kaders die de gemeente vanuit de scenariokeuze meegeeft, hun visie te geven over de toekomstige invulling van het gebied. Dit geeft tevens aanleiding voor een gesprek tussen ondernemers en omwonenden. Creëer wederzijds begrip tussen omwonenden en ondernemers Wat verder helpt in het verbeteren van relaties tussen belanghebbenden is het creëren van wederzijds begrip tussen ondernemers en omwonenden. Ondernemers hebben namelijk verschillende redenen om productieprocessen op een bepaalde wijze in te richten en hebben ook diverse maatregelen genomen om overlast terug te dringen. Zij denken dat niet alle omwonenden hiervan op de hoogte zijn, waardoor onbegrip over bepaalde handelingen is ontstaan. Diverse ondernemers hebben aangegeven open te staan om het gesprek met omwonenden aan te gaan. Dergelijke gesprekken kunnen op locatie worden gevoerd als zijnde open dagen, waarbij tegelijkertijd de ondernemer uitlegt in welke situatie de ondernemer zich bevindt en wat zijn/haar standpunten zijn. Daarnaast kan een inkijk worden gegeven in het bedrijf.

Wederzijds begrip resulteert in begrip voor elkaars situatie en prioriteiten. Dit kan mogelijk helpen in het versoepelen van het proces in het bepalen van de toekomst van het terrein. In een van de gesprekken heeft een ondernemer aangeboden om te fungeren om als meldpunt van overlast te fungeren voor de omwonenden. Op deze wijze worden de lijnen tussen ondernemer en omwonenden veel korter en kunnen omwonenden direct aangeven wanneer zij overlast ervaren. Hierop kan ook direct worden geacteerd door de ondernemer.

6.3

Bied perspectief en duidelijkheid Plaats een ‘stip op de horizon’ Op korte termijn vragen omwonenden van de gemeente vooral begrip en bereidheid tot nadenken over de toekomst van het gebied. Dit onderzoek is daarin een eerste aanzet. Omwonenden tonen veelal begrip voor het feit dat een structurele oplossing tijd kost. De bewoners zien zodoende een eerste aanzet of gebeurtenis die perspectief biedt in een bevredigende oplossing voor alle partijen. Het is daarom voor zowel omwonenden als ondernemers van belang dat er duidelijkheid komt over de toekomst. Ondernemers hebben behoefte aan zekerheid bij investeringsbeslissingen over verbeteringen of uitbreiding. Ook omwonenden hebben behoefte aan zekerheid over de toekomst van hun leefomgeving. Ondanks dat niemand een glazen bol heeft, is het aan de gemeente om een lange termijnvisie op te stellen, waarin de gemeente aangeeft wat het beoogde einddoel is, stap voor stap beschrijft hoe het doel bereikt wordt en welke partij verantwoordelijk is voor de uitvoering van die stappen. Het belangrijkste is dat zowel omwonenden, ondernemers als de gemeente weten waar ze aan toe zijn.

79

7

Bijlagen

80

Bijlage 1: Toelichting afwegingskader Leefomgeving en omgevingsfactoren Subthema

Toelichting effecten

Geuroverlast

De ervaren geuroverlast door omwonenden zal naar verwachting dalen wanneer wordt overgegaan op gedeeltelijke of volledige transformatie. In scenario A wordt geen effect verwacht aangezien de vrachtwagens welke de geuroverlast veroorzaken blijven rijden.

Scenario B wordt met één + aangegeven, doordat in dit scenario Plukon op de Gildenweg gevestigd blijft. Plukon is vanwege de bedrijvigheid een grote veroorzaker van geuroverlast. Wanneer echter wordt besloten om in dit scenario Plukon wel te laten verplaatsen zal logischerwijs de geuroverlast verder afnemen. Geluidsoverlast

Hoewel uit onderzoek is gebleken dat de geluidsnormen niet worden overschreden wordt er wel veel geluidoverlast door omwonenden ervaren door met name ervaren (zwaar) vrachtverkeer. De geluidsoverlast door het (zware) vrachtverkeer zal afnemen naarmate wordt overgegaan tot een hogere mate van transformatie van het terrein. In scenario A kan door verdergaande verkeerskundige ingrepen het verkeer verspreid worden wat de overlast wat beperkt.

Groenkwaliteit

Een hogere mate van transformatie biedt meer kansen voor vergroening van het gebied. Helemaal doordat het terrein aan de Gildenweg momenteel sterk versteend is. Of de groenkwaliteit ook daadwerkelijk stijgt is afhankelijk van de nieuwe functies van het gebied na transformatie. Bij het opstellen van nieuwe plannen dient echter wel een bepaald percentage beschikbaar worden gesteld voor vergroening. In scenario A zal de impact op de groenkwaliteit minimaal zijn.

Trillingen

Naast de ervaren overlast wegens geur en geluid ervaren omwonenden ook overlast van trillingen door (zwaar) vrachtverkeer. Door het transformeren van het terrein en het verder inperken van vrachtverkeer zullen trillingen afnemen.

In scenario A kunnen verkeerskundige ingrepen er mogelijk voor zorgen dat overlast door trillingen worden beperkt. Verkeersveiligheid

Omwonenden ervaren dat er door zowel bestemmingsverkeer als doorgaand (vracht) verkeer een verkeersonveilige situatie rondom het Gildenweg is ontstaan. Een grotere mate van transformatie en daarmee afname van het bestemmingsverkeer leidt tot een betere verkeersveiligheid.

Een gedeeltelijke transformatie in scenario B kan echter leiden tot situaties waarin de nieuwe functies zich nog dichter op nog bestaande bedrijvigheid gevestigd is. Dit kan leiden tot onwenselijke situaties.

Het is daarnaast van belang te benoemen dat omwonenden ook ten aanzien van de verkeersveiligheid overlast ervaren van autoverkeer. Wanneer wordt besloten om het terrein te transformeren tot woningbouw resulteert dit in extra autoverkeer wat de drukte op de wegen en de verkeersveiligheid mogelijk niet ten goede komt. Dit dient bij het opstellen van een gebiedsplan meegenomen te worden. Externe veiligheid

Woningbouw is aangemerkt als een kwetsbaar object, wat betekent dat zeer zorgvuldig moet worden omgekeken naar de realisatie van woningen in de buurt van

81

Subthema

Toelichting effecten externe veiligheidsbronnen als bedrijven en (spoor)wegen. Zo zijn binnen de plaatsgebonden risicocontouren van een bron geen kwetsbare objecten toegestaan.

Voor het scenario A betekent dit geen verschil aangezien er niets getransformeerd wordt. Voor scenario C betekent dit dat door het verdwijnen van het bedrijventerrein en het daarmee wegvallen van risicocontouren de externe veiligheid gewaarborgd is en blijft. Scenario B brengt echter risico’s met zich mee. In dit scenario wordt woningbouw in de nabijheid van het nog bestaande bedrijventerrein gerealiseerd. Ondanks dat logischerwijs aan alle regelgeving moet worden voldaan kan dit ten aanzien van de externe veiligheid nadelige effecten met zich meebrengen. Gezondheid

Omwonenden noemen als effecten op de gezondheid onder meer slaapgebrek wegens geluidsoverlast en trillingen, uitstoot van fijnstof en opslag van ammoniak. Een grotere mate van transformatie betekent minder vrachtverkeer en daardoor minder geluidsoverlast, trillingen en uitstoot. In de ogen van de omwonenden zal de gezondheid dus toenemen bij een hogere mate van transformatie.

Economische impact Subthema

Toelichting effecten

Werkgelegenheid

Het uitvoeren van scenario A zal geen directe impact hebben op de werkgelegenheid. Deze blijft dus voor de regio en de gemeente Hoorn behouden. Het transformeren van het terrein betekent dat een of meerdere bedrijven, al dan niet gedwongen, dienen te verdwijnen. Wanneer in de directe omgeving geen geschikte locaties zijn zullen deze bedrijven zich verplaatsen buiten de regio. Hierdoor gaat werkgelegenheid dus verloren.

Deze negatieve impact geldt met name wanneer de grote werkgevers (Pyxis, Plukon en Ooyevaar) worden verplaatst. Zij staan echter open voor een verplaatsing in de regio of binnen de gemeente. Hier kunnen zodoende oplossingen voor worden gezocht. De scenario’s B en C hoeven zodoende niet te leiden tot een verlies aan werkgelegenheid.

Wanneer het echter lukt om de grote werkgevers in de regio te plaatsen kan dit op termijn ook gunstige economische effecten teweegbrengen. Waar de bedrijven nu op het terrein aan de Gildenweg beperkt zijn in investeringen en uitbreidingen is dit elders misschien wel mogelijk. Dit kan een toename van de werkgelegenheid betekenen. Bedrijfsverplaatsingen

Het in grotere mate transformeren van het terrein brengt meer bedrijfsverplaatsingen met zich mee. Dit is een positieve ontwikkeling tot het daadwerkelijk transformeren van het terrein. Echter, heeft dit impact op de financiële haalbaarheid.

Bedrijfsbeëindigingen

Een aantal ondernemers hebben aangegeven bij gedwongen verplaatsing wegens transformatie hun bedrijf te beëindigen. Aangezien ogenschijnlijk niemand graag ziet dat bedrijven worden beëindigd wordt dit, naarmate de transformatie intensiveert, als een negatief effect aangegeven.

82

Bereikbaarheid en mobiliteit Subthema

Toelichting effecten

Verkeerssituatie

Een beperking van de overlast in scenario A zal met name moeten worden gevonden in het beperken van de ervaren verkeersoverlast door met name vrachtverkeer en doorgaand verkeer. Wanneer eventueel nieuwe maatregelen worden genomen ten aanzien van verkeersbelemmeringen en doorstroming kan de verkeerssituatie in en rondom het terrein worden verbeterd. In dit scenario vindt echter geen afname plaats van het vrachtverkeer. Dus een mogelijke omleiding van het vrachtverkeer rondom de Gildenweg kan elders tot onwenselijke verkeerssituaties leiden. In de scenario’s B en C valt daar voorlopig nog weinig over te zeggen. Dit ligt volledig aan de invulling van eventueel nieuwe toegangswegen en verbindingen. Echter, kan aangenomen worden dat met nieuwe planvorming de verkeerssituatie ten aanzien van doorstroming en ontsluiting in elk geval verbeterd wordt.

Reistijd

Met de verkeerskundige ingrepen zal de reistijd voor bestemmings- en doorgaand verkeer toenemen. Dit wordt veroorzaakt door onder meer de geslotenverklaring van de Zuiderdracht voor doorgaand vrachtverkeer en het in tweeën splitsten van de aan- en toevoerroutes van bestemmingsverkeer aan de Gildenweg. Het (vracht) verkeer moet zodoende alternatieve routes gaan zoeken wat in vele gevallen de reistijd zal doen toenemen. In scenario

Duurzaamheid Subthema

Toelichting effecten

Verduurzamingsopgave

In de scenario’s A en B is het mogelijk om het terrein te verduurzamen en te

bedrijventerreinen

revitaliseren. Met name het revitaliseren van het terrein in scenario A lijkt met het oog op de openbare ruimte noodzakelijk. In scenario B is het de vraag of verduurzaming op een dergelijk klein oppervlakte loont. In scenario C is logischerwijs geen mogelijkheid meer tot het verduurzamen van het bestaande terrein. In de scenario’s B en C kunnen bij verplaatsing van bedrijven in de gemeente wel elders duurzame panden worden gerealiseerd. Dit komt de verduurzamingsopgave ten goede.

Verduurzamingsambities

In alle drie de scenario’s kan worden ingezet op verduurzaming van of het bedrijventerrein of het duurzaam inrichten van nieuwe functies. Scenario C is echter het hoogst gewaardeerd, omdat het duurzaam inrichten van nieuwe woningen aan de hand van nieuwe technieken vaak meer oplevert dan het verduurzamen van een verouderd bedrijventerrein.

83

Bijlage 2: Geluidzone industrie Geluidzone

Bron: Arcadis (2019) Akoestisch onderzoek Plukon te Blokker - aanvraag veranderingsvergunning uitbreiding ontvangsthal en emballage.

84

Woonadressen binnen de geluidszone

Boekert 1

Veilingweg 2

Boekert 3

Veilingweg 4

Boekert 9

Veilingweg 3

Boekert 2

Veilingweg 5

Boekert 2 a

Zuiderdracht 2

Boekert 4

Zuiderdracht 2 a

Boekert 6

Zuiderdracht 4

Boekert 8

Zuiderdracht 6

Boekert 12

Zuiderdracht 8

Boekert 12 a

Zuiderdracht 10

Boekert 14

Zuiderdracht 12

Oosterblokker 2 & 2 a

Zuiderdracht 12 a

Oosterblokker 6

Zuiderdracht 14

Oosterblokker 8 Oosterblokker 3 Oosterblokker 5 & 5 a Oosterblokker 7 & 7 a Oosterblokker 9

85

Bijlage 3: Compensatie bij bedrijfsverplaatsingen

Naast de kosten en opbrengsten door transformatie brengt het verplaatsen van bedrijven ook een kostenplaatje met zich mee. Deze bedrijven hebben namelijk recht op compensatie/ een schadevergoeding. Deze compensatie betreft voor de ondernemers verschillende relevante aspecten als de huidige waarde van het vastgoed, de kosten van de nieuwe locatie, financiële gevolgen voor de bedrijfsvoering en de verhuiskosten. In de berekening van de financiële haalbaarheid is hiervoor een opslag van 50% op de verwervingskosten gehanteerd, omdat het door de verscheidenheid aan aspecten en variabelen is het lastig een inschatting te maken van de kosten die gemoeid zijn met verplaatsing. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om bedrijven al in bestaande panden te vestigen, wat kostenverlagend werkt. Onderdeel van scenario B is de verplaatsing van de bedrijven Pyxis en De Ooyevaar. Dit zijn de twee grootste bedrijfsverplaatsingen. Er is daarnaast ook sprake van de verplaatsing van meerdere bedrijven met een kleinere pand- en perceelomvang en enkele bedrijfsverzamelgebouwen. In vergelijking met scenario C volledige transformatie ligt het investeringsniveau beduidend lager. De relatief kapitaalintensieve productielijn van Plukon hoeft in scenario B immers niet verplaatst te worden.

Om toch een indicatie te geven van de mogelijke kosten voor compensatie bij een gedwongen bedrijfsverplaatsing brengen we in kaart wat de kosten zijn voor nieuwbouw ten behoeve van de drie grootste bedrijven Pyxis en De Ooyevaar in scenario B en Pyxis, De Ooyevaar en Plukon in scenario C. De kosten van verplaatsing van een logistiek bedrijf naar een nieuwbouw pand op bedrijventerrein Zevenhuis kan ingeschat worden op basis van de grondprijs en kostenkengetallen: •

De grondprijs voor grootschalige kavels op Zevenhuis bedraagt € 155,- per m²;

•

De bouwkosten voor een nieuw logistiek pand worden ingeschat op gemiddeld € 800,- per m² bvo32.

•

Het bebouwingspercentage ligt bij nieuwbouw van logistieke panden op 50-60 %.

Door deze bedragen te vermenigvuldigen met de benodigde perceel- en pandoppervlakte kan op basis van deze kengetallen een inschatting gemaakt worden van de kosten voor nieuwbouw van een logistiek pand op bedrijventerrein Zevenhuis. Verplaatsing naar een bestaand pand brengt naar verwachting minder kosten met zich mee. De kosten voor de verplaatsing van een autorecyclingbedrijf kan eveneens ingeschat worden op basis van de grondprijs en kostenkengetallen: •

De grondprijs op geschikte bedrijventerreinen in de regio bedraagt afhankelijke van de locatie €150,- tot €200,- per m²;

•

De bouwkosten voor een vergelijkbare stellage als de huidige zijn relatief laag. Een verbetering ten opzichte van de huidige locatie komt niet voor rekening van de gemeente;

•

De kosten voor een fundering van een autopers. Hiervoor zijn geen kengetallen beschikbaar;

•

De kosten voor het aanbrengen van een beschermende HDPE-folie. Deze bedragen gemiddeld €150 per m2.33

32 33

Arcadis (2019) Vormfactoren & kostenkengetallen Nederlandse Assets 2019/2020 https://www.kunststofforte.nl/product/hdpe-folie-zwart/

86

Door deze bedragen te vermenigvuldigen met de benodigde perceel- en pandoppervlakte kan op basis van deze kengetallen een inschatting gemaakt worden van de kosten voor verplaatsing naar een nieuwe locatie. In scenario C is daarnaast eveneens sprake van verplaatsing van Plukon. De kosten per m² voor verplaatsing van een voedselverwerkingsbedrijf naar een nieuwbouw pand liggen in de meeste gevallen hoger dan die van een logistiek bedrijf. Door de vaak specifieke vereisten die gesteld wordt aan de maatvoering in verband met de inrichting van de productielijn zijn hier geen eenduidige kengetallen voor beschikbaar. Als basis kunnen de kosten voor een logistieke bedrijfshal genomen worden, waar de kosten voor de specifieke vereisten nog bovenop komen. Binnen West-Friesland kunnen voedselverwerkende bedrijven zich vestigen op Agriport A7, waar de grondprijs doorgaans lager ligt dan op Zevenhuis. Afhankelijk van de benodigde oppervlakte kan aan de hand van de kengetallen een inschatting gemaakt worden van een schadevergoeding in het geval van onteigening en verplaatsing van een bedrijf. De daadwerkelijke bedragen dienen nader onderzocht te worden, net als het in kaart brengen van eventuele kostenverlagende opties. Het is daarnaast niet per definitie zo dat de gemeente verantwoordelijk gehouden wordt voor alle gemaakte kosten.

Indien aangetoond kan worden dat verplaatsing ook voor het bedrijf een verbetering oplevert, bijvoorbeeld een betere bereikbaarheid of een efficiëntere indeling van de productielijn, is er voldoende reden om aan te nemen dat het bedrijf zelf eveneens een deel van de investering op zich neemt. Om de kosten voor compensatie te minimalisering kan de gemeente ervoor kiezen een uitsterfregeling op te nemen in het bestemmingsplan. In grote lijnen houdt dit in dat op grond van een nieuw bestemmingsplan wordt opgenomen dat het bestaande gebruik doorgezet mag worden, maar niet opnieuw een aanvang mag nemen als dat eenmaal wordt beëindigd 34. Dit wordt in de volgende paragraaf nader toegelicht.

34

Mr. H. Koolen (2017) Persoonsgebonden overgangsrecht en de uitsterfregeling in het bestemmingsplan: tijdelijkheid met een eeuwig randje.

87

Over Ecorys

Ecorys is een toonaangevend internationaal onderzoeks- en adviesbureau dat zich richt op de belangrijkste maatschappelijke uitdagingen. Door middel van uitmuntend, op onderzoek gebaseerd advies, helpen wij publieke en private klanten bij het maken en uitvoeren van gefundeerde beslissingen die leiden tot een betere samenleving. Wij helpen opdrachtgevers met grondige analyses, inspirerende ideeën en praktische oplossingen voor complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken. Onze bedrijfsgeschiedenis begon in 1929, toen een aantal Nederlandse zakenlieden van wat nu beter bekend is als de Erasmus Universiteit, het Nederlands Economisch Instituut (NEI) oprichtten. Het doel van dit gerenommeerde instituut was om een brug te slaan tussen het bedrijfsleven en de wereld van economisch onderzoek. Het NEI is in 2000 uitgegroeid tot Ecorys. Door de jaren heen heeft Ecorys zich verspreid over de wereld met kantoren in Europa, Afrika, het Midden-Oosten en Azië. Wij werven personeel met verschillende culturele achtergronden en expertises, omdat wij ervan overtuigd zijn dat mensen met uiteenlopende eigenschappen een meerwaarde kunnen bieden voor ons bedrijf en onze klanten. Ecorys excelleert in zeven werkgebieden: •

Economic growth;

•

Social policy;

•

Natural resources;

•

Regions & Cities;

•

Transport & Infrastructure;

•

Public sector reform;

•

Security & Justice.

Ecorys biedt een duidelijk aanbod aan producten en diensten: •

voorbereiding en formulering van beleid;

•

programmamanagement;

•

communicatie;

•

capaciteitsopbouw (overheden);

•

monitoring en evaluatie.

Wij hechten waarde aan onze onafhankelijkheid, onze integriteit en onze partners. Ecorys geeft om het milieu en heeft een actief maatschappelijk verantwoord ondernemingsbeleid, gericht op meerwaarde voor de samenleving en de markt. Ecorys is in het bezit van een ISO14001-certificaat dat wordt ondersteund door al onze medewerkers.

88

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726

W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK