Krakeel_Wolfsbos consolidatieversie.pdf

In bepaalde gevallen staat de gewenste ontwikkeling van de streekcentra, in samenhang met het streven naar een evenwichtige opbouw van de kern, op gespannen voet met het elders in het POP geformuleerde beleid ter bescherming van de omgevingswaarden. In dergelijke gevallen kan de realisatie van de gewenste ontwikkeling de voorkeur krijgen, mits sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang en afwezigheid van reële alternatieven. Het toepassen van compensatie, in geval omgevingswaarden worden aangetast, is onderdeel van de besluitvorming. Volgens de provincie zijn het toekomstige woonmilieu, de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing vaste uitgangspunten bij plannen voor woningbouw. Meer concreet wordt aangegeven, dat de toekomstige stedenbouwkundige structuur aan dient te sluiten op de bestaande ruimtelijke kenmerken (verkaveling, karakter bestaande bebouwing, aanwezige beplantingen, enzovoort). In algemene zin wordt een bepaald woonmilieu gekenmerkt door de bereikbaarheid, de ligging ten opzichte van voorzieningen en de dichtheid van de bebouwing. Voor de ontwikkeling van de bedrijvigheid is de doelstelling voor de streekcentra, dat er voortdurend voldoende mogelijkheden zijn voor de vestiging van bedrijven op bedrijventerreinen, met inachtneming van de verscheidenheid die zich in de vraag naar soorten terreinen kan voordoen.

Het beleid is erop gericht nieuwe bedrijven te stimuleren zich te vestigen in de streekcentra, om te bewerkstelligen dat het economische milieu er wordt versterkt. De streekcentra vormen de spil in de verzorgingsstructuur. Nieuwe voorzieningen met een regionale functie worden in principe in de streekcentra gesitueerd. Ten aanzien van de in het POP II genoemde aspecten milieu, water, archeologie en ecologie zijn onderzoeken uitgevoerd, waarbij voor een nadere uitwerking wordt verwezen naar hoofdstuk 5. In hoofdstuk 5 is eveneens nader uitgewerkt hoe de bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

32

21 augustus 2008

gemeente toepassing geeft aan het aspect duurzaam bouwen. Het plangebied is gelegen nabij een waterwingebied voor de bereiding van drinkwater. Op basis van de Provinciale Omgevingsverordening (POV) zijn grondboringen dieper dan 50 meter niet toegestaan.

3.4.

Gemeentelijke beleid

In juni 2000 is de Toekomstvisie voor Hoogeveen vastgesteld door de gemeenteraad. De Toekomstvisie strekt zich uit tot 2030 en gaat over de ontwikkeling van Hoogeveen in brede zin. Voor de dorpen van Hoogeveen ligt de nadruk op wonen in het groene Drenthe dichtbij alle voorzieningen van de stad. De Toekomstvisie verkiest kwaliteit boven kwantiteit en het versterken van het bestaande boven groei. In de Toekomstvisie wordt ingezet op beheerste groei om in de toekomst de aanwezige voorzieningen in stand te kunnen houden. Deze doelstelling kan alleen worden gehaald, indien een kwaliteitsimpuls wordt bewerkstelligd. Deze kwaliteitsimpuls heeft met name betrekking op het wonen, werken, de voorzieningen en het landschap. Dit betekent het aanbieden van hoogwaardiger woonmilieus, verbeteren van de kwaliteit van de winkels en sportaccommodaties en het behoud en versterken van de cultuurlandschappen. De uitgangspunten van de Toekomstvisie zijn nader onderzocht. Op grond van deze onderzoeksresultaten is als vervolg op de Toekomstvisie de Structuurvisie Hoogeveen 2015–2030 uitgebracht, die door de gemeenteraad is vastgesteld op 23 december 2004. Deze Structuurvisie is eigenlijk de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie.

Hij spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente en beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor het buitengebied, de dorpen en de stad. De Structuurvisie is een voorbeeld van planning van onderop, vanuit het lokale denken. Deze Structuurvisie heeft daarom het POP II niet als vertrekpunt genomen, maar neemt eerder een voorschot op POP III. Deze aanpak past overigens goed binnen de Nota Ruimte van het Rijk, die niet zozeer de fysieke ruimte vastlegt maar eerder bevoegdheden en figuurlijke ruimte geeft aan het lokale bestuur, om zelf vorm en inhoud te geven aan buitengebieden, dorpen en steden. De gemeente formuleert in de Structuurvisie en ook in de Nota Wonen 2005 een groeiambitie. Deze ambitie komt voort uit de krappe woningmarkt en de verwachte huishoudens- en bevolkingsgroei tot 2015. In de Structuurvisie is de ambitie van de gemeente voor de komende 15 jaar, met een doorkijk naar het jaar 2030, neergelegd ten aanzien van veel beleidsterreinen, waaronder het wonen. Het doel van de gemeente is om de woningvoorraad tussen 2000 en 2015 te laten groeien met 3.200 woningen, waarvan 510 gerealiseerd moeten worden in de dorpen. Voor de realisatie van de groeiambitie zal met name worden ingezet op inbreiding in de bestaande kernen, zowel in de kern Hoogeveen als in de buitendorpen.

De opgave voor de kern Hoogeveen bedraagt 2.700 woningen. Binnen dit aantal zit ook een vraag naar landelijk wonen van 640 woningen. Voor deze groep, die groen en ruim wil wonen, kan geen ruimte worden gevonden in de kern Hoogeveen. Gelet op de barrières rondom Hoogeveen en de daadwerkelijk vraag die aanwezig is naar landelijk wonen, is besloten deze vraag te realiseren in de dorpen en in het landelijk gebied. De Structuurvisie laat zien dat door een stevige verdichting en herstructurering van bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

33

21 augustus 2008

delen van Hoogeveen, alle woningen binnen de huidige grenzen gebouwd kunnen worden. Het uitbreiden van de dorpen zal 'lucht brengen' in de bestaande buurten van Hoogeveen, waar ingezet wordt op kleinschalige in plaats van grootschalige herontwikkeling. Een kleinschalige herontwikkeling van buurten met een gedifferentieerd woningaanbod naar soort en financieringscategorie is voor alle partijen en met name voor de bewoners veel beter te overzien. Met het bouwen van nieuwe woningen voor alle doelgroepen binnen de stadsgrenzen wordt voorkomen, dat hogere inkomensgroepen en jongeren uit Hoogeveen wegtrekken. In zijn algemeenheid is te verwachten dat de wijk Wolfsbos, zowel stedenbouwkundig als demografisch in de komende jaren een gematigde ontwikkeling door zal maken. Er is op dit moment alleen nog ruimte voor nieuwbouw op een locatie op de hoek van de Buizerdlaan, De Groenling en de Wolfsbosstraat. Tussen het scholenpark en 'De Valkenstede' woonzorgcentrum gebouwd worden.

zal

in de

toekomst

nog

een

Bepaalde locaties en gebieden worden wellicht op kleine schaal aangepakt om het woon- en leefklimaat te verbeteren, zoals het omzetten van bepaalde huurwoningen in koopwoningen. Naast bijvoorbeeld straatmeubilair en speelvoorzieningen is het openbaar groen een belangrijk aspect als het gaat om de beleving van de leefbaarheid in de wijk. De samenhang tussen de speelvoorzieningen en de aankleding van de buurt en het openbaar groen zou in bepaalde gevallen verbeterd kunnen worden Deze gebundelde aanpak zal een versterkend effect hebben en de speellocaties ten goede komen.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

34

21 augustus 2008

4. Gewenste Ontwikkeling / Planuitgangspunten 4.1.

Ruimtelijke structuur

4.1.1.

Algemeen

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en functionele kwaliteiten te stimuleren of juist af te remmen. Het zal voor de komende tien jaar een juridische basis vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het gebied. Het is daarom van belang de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan iets nader te beschrijven. 4.1.2.

Wonen

Het beleid voor het plangebied komt kort geformuleerd neer op het behoud en versterking van de kwaliteit van het woonmilieu. Die kwaliteit komt ook tot uiting in de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken en dit wordt onder meer bereikt door: 1. het toekomstige woonmilieu, de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing als vaste uitgangspunten bij nieuwbouwplannen te laten zijn; de toekomstige stedenbouwkundige structuur dient aan te sluiten op de ruimtelijke kenmerken, zoals verkaveling, karakter bestaande bebouwing en aanwezige beplantingen; 2. het grotendeels handhaven van de huidige bouwmassa, waardoor de aanwezige structuur van de bebouwing aanwezig blijft; 3. speciale aandacht voor het behoud en de versterking van de groenstructuur; 4. het weren uit de woonstraten van het verkeer met een bestemming elders; 5. het realiseren van nieuwe woningen op mogelijk vrijkomende terrein(en), passend in de schaal en het architectonische karakter van de wijk; 6. het bevorderen van optimale ontwikkelingsmogelijkheden voor het woongenot van de bestaande woningen door passende regelingen; 7. het bevorderen van de instandhouding en het geven van uitbreidingsmogelijkheden van de voorzieningen voor de leefbaarheid van de wijk; 8.

het bouwen van levensloopbestendige woningen die voor vele doelgroepen in verschillende levensfasen geschikt zijn, waardoor gedifferentieerde wijken ontstaan; 9. het bouwen of verbouwen van woningen met een optimale energie- en waterbesparing, door het toepassen van een combinatie van maatregelen uit het nationale pakket Duurzaam Bouwen; 10. de verkeersveiligheid, sociale veiligheid en inbraakpreventie belangrijke aspecten te laten zijn bij het bouwen van woningen.

Binnen de begrenzing van het onderhavige plan Wolfsbos staan circa 1.900 woningen met ongeveer 4.300 bewoners, voornamelijk gebouwd in de zestiger en zeventiger jaren van de vorige eeuw. Voornamelijk in het zuiden van de wijk staan de duurdere koopwoningen.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

35

21 augustus 2008

Afbeelding 11

Woningcategorieen

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

36

21 augustus 2008

De wijk Wolfsbos wordt door een belangrijke verkeersroute (de Buizerdlaan) in twee woonmilieus onderscheiden (zie afbeelding 11): 1. Gebied Wolfsbos-Noord waarvan het woonmilieu wordt verscheiden en ruim, en waar de huursector dominant is.

getypeerd

als

De onderscheiden kwaliteiten van dit woonmilieu zijn: I. veel verschillende bevolkingsgroepen; II. vrijwel geen sociale samenhang; III. gedifferentieerd woningaanbod; IV. ruime woonomgeving; V. buurtwinkelvoorzieningen.

2. Gebied Wolfsbos-zuid, waarvan het woonmilieu wordt getypeerd als comfortabel en onderscheidend.

De onderscheiden kwaliteiten van dit woonmilieu zijn: I. stedelijk activiteitenpatroon; II. eenzijdig woningaanbod; III. duurdere grote koopwoningen; IV. ruime woonomgeving / veel groen; V. geen voorzieningen.

4.1.3.

Bedrijven en detailhandel

In Wolfsbos zijn geen bedrijven gevestigd. Het wijkwinkelcentrum 'De Wielewaal' en zijn omgeving is een paar jaar geleden opgeknapt en heringericht en er heeft een herschikking van winkels plaatsgevonden. Het winkelfront is hierbij dichtgebouwd en op het voormalige parkeerterrein aan de zuidzijde zijn woningen gebouwd. Nieuwvestiging van winkels in dit winkelcentrum was niet mogelijk, omdat de gemeente de zogenaamde nuloptie hanteert, wat inhoudt dat de totale winkeloppervlakte niet mag toenemen. Het winkelcentrum is goed bereikbaar met de auto en heeft door de herinrichting voldoende parkeerplaatsen. Bovendien is het goed bereikbaar met het openbaar vervoer met een bushalte 'voor de deur'.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

37

21 augustus 2008

Afbeelding 12

Bestaande verkeersmaatregelen

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

38

21 augustus 2008

4.1.4.

Verkeer en vervoer

Vervoerswijze en tracékeuze zullen (nog) meer dan tot nu toe moeten stoelen op de visie, dat het kostbare en kwetsbare woonmilieu van de gemeente Hoogeveen in het algemeen en die van de wijk Wolfsbos in het bijzonder, zowel moet worden beschermd, als hoogwaardig ontsloten. Het particuliere autoverkeer zal ontmoedigd moeten worden, ten gunste van het langzaam verkeer en het openbaar vervoer. Concreet houdt dit in, dat de verkeersruimten niet wezenlijk worden uitgebreid, maar dat de bestaande infrastructuur beter moet worden benut door een herinrichting van de ruimte. Binnen het grootste deel van het plangebied vinden verkeersbewegingen plaats voor het bestemmingsverkeer (erftoegangswegen). Alleen de Buizerdlaan, de Mr. Cramerweg en de Wolfsbosstraat hebben een min of meer doorgaande functie en dus een grotere stroomfunctie. Door middel van beheersmaatregelen zullen dan ook binnen deze gebieden doorgaande verkeersbewegingen en een hogere snelheid ontmoedigd moeten worden. De wijze van bestemmen (verkeersdoeleinden) belet deze ontwikkeling niet. Afbeelding 12 geeft een overzicht van de bestaande verkeersmaatregelen die al zijn genomen. 4.1.5.

Groen en water

Belangrijke grote groenelementen binnen deze wijk zijn de groene driehoek ten noorden van de Valkenlaan, de groene ruimte langs de Hoogeveense Vaart en de groene ruimte rondom de voormalige Bentincksdijk. Het beleid is er op gericht het groen dat verder in de wijk aanwezig is te behouden en waar nodig te versterken en uit te breiden. De bestaande bomenstructuur is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast zijn de kenmerkende groene hofjes en pleintjes met soms een speelvoorziening bestemd tot groenvoorzieningen.

4.2.

Functionele structuur

4.2.1.

Het bouwprogramma

Het provinciale beleid ten aanzien van het wonen is in het Provinciaal Omgevingsplan (POP I en II) van Drenthe (1998 en 2004) weergegeven. Hierbij is het beleid vooral gericht op de afbakening van kernen voor het wonen en op de aantallen. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de concentratie van wonen en de bescherming van waardevolle gebieden. In de Beleidsnota Wonen Drenthe (2001) heeft de provincie een actualisatie van het POP I-beleid gegeven. Deze nota richt zich ook op de zorg voor woonkwaliteit en zorg voor doelgroepen die in de knel komen. De provincie wil de gesignaleerde knelpunten oplossen met behulp van de zogenoemde 'knelpuntenpot' bedoeld voor specifieke projecten zoals woningen voor starters. 4.2.2.

Nieuwbouwlocaties

1. In het plan is een gebied opgenomen met een uit te werken bestemming naar woondoeleinden.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

39

21 augustus 2008

Het betreft de hoek Buizerdlaan / Wolfsbosstraat met de vigerende bestemmingen uit te werken woondoeleinden, openbaar groen en verblijfsgebied, waar in de toekomst (levensloopbestendige) woningen gebouwd kunnen worden, door middel van de uit te werken bestemming woondoeleinden. De hoek Buizerdlaan / Wolfsbosstraat vormt één van de oriëntatiepunten in de route Buizerdlaan - Boekweitlaan - Lomanlaan. Langs deze route is geen stedenbouwkundige structuur aanwezig. De oriëntatiepunten worden gekenmerkt door incidentele bijzondere bebouwing in de vorm van een kerk of door hoogbouw. Ook deze hoek vraagt om een dergelijk bijzonder gebouw dat de hoek een accent geeft. In de vormgeving van het gebouw moet dit tot uitdrukking worden gebracht. Daarom wordt er gedacht aan een appartementencomplex in minimaal twee en maximaal vier lagen, met een accent tot maximaal zes lagen. Het accent van extra bouwlagen zou kunnen voorkomen dat het gebouw als 'platte doos' overkomt. Waar het mogelijke accent geplaatst wordt hangt af van de precieze invulling van het gebied en de vorm van het gebouw. De bebouwing dient de buurt niet af te sluiten. De relatie van het gebied tussen de Sperwerlaan en de Wolfsbosstraat met het hertenkamp en de route naar het Zuiderpark moet juist versterkt worden. De hoofdbestemming van het gebouw is gericht op wonen.

Uit volkshuisvestingsoverwegingen wordt uitgegaan van het realiseren van levensloopbestendige of generatiebestendige woningen, in aansluiting op de bestaande ouderenwoningen in de naastgelegen flat 'De Buizerd'. Wel is de mogelijkheid aanwezig, om op de begane grond kantoor- en praktijkruimten te realiseren. Wanneer het voorontwerp van de uitwerking zover gereed is, zal het plan eerst voorgelegd worden aan het Waterschap. 2. Een tweede nieuwbouwlocatie binnen het plangebied is een uit te werken bestemming naar wooncentrum in het gebied tussen de Mr. Cramerweg en de Valkenlaan, de zogenaamde 'Groene Driehoek'. Het verzorgingshuis 'Jannes van der Sleedenhuis' in Hoogeveen heeft te kennen gegeven naar een nieuwe locatie op zoek te zijn, omdat de bestaande vestiging niet meer voldoet aan de normen en behoeften van deze tijd.

Voor de nieuwe locatie zijn een viertal redenen aan te voeren: a. b. c. d.

Binnen de driehoek Mr. Cramerweg - Valkenlaan - Wolfsbosstraat is het uitgangspunt om te bouwen in het groen in een bijzondere doeleindensfeer. Om de oost - west verbinding tussen de wijk Krakeel en het Centrum gevoelsmatig te verkorten is het gewenst deze verbindingsas te versterken met nieuwe bebouwing. De nieuwe locatie past binnen het plan voor de toekomstige spreiding van woonzorglocaties in Hoogeveen. Een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

Voor het bouwen op deze locatie gelden de volgende uitgangspunten: a. b.

het kenmerkende van dit gebied is dat er wel bebouwing mogelijk is, maar dat het ' groen' bepalend blijft en verharding tot het meest noodzakelijke wordt beperkt; de 'Groene driehoek' heeft een groen karakter die bestaat uit gebouwen in het

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

40

21 augustus 2008

c. d. e.

f. g. h.

groen dat gehandhaafd moet worden en waar zorgvuldig mee moet worden omgegaan, ten behoeve van de groene beleving van het gebied is een maximaal bebouwingspercentage opgenomen van 20%; bebouwing en noodzakelijke terreinverharding zijn zoveel mogelijk geconcentreerd ten opzichte van elkaar en de openbare weg; ten behoeve van een goede aansluiting op de ruimtelijke structuur van het gebied mag de bebouwing maximaal uit 5 lagen bestaan; de richting van de bebouwing haaks op de Mr. Cramerweg situeren, waarbij tevens de overhoekse structuur van de bestaande bebouwing langs de Valkenlaan gevolgd wordt en waarbij de gevelopbouw een afspiegeling moet zijn van een helder architectonisch concept; ontsluiting vanaf de Valkenlaan en het parkeren beneden het maaiveld situeren zodat de auto's niet direct in het zicht staan; het principe duurzaam bouwen toepassen door zo weinig mogelijk oppervlakteverharding toe te passen en de wateropvang in waterpartijen te laten plaatsvinden; bestaande waterpartijen mogen worden aangepast, maar bij de definitieve inrichting moet minimaal dezelfde oppervlakte aan water zijn teruggebracht.

Wanneer het voorontwerp van de uitwerking zover gereed is, zal het plan eerst voorgelegd worden aan het Waterschap. 3. Een derde nieuwbouwlocatie binnen het plangebied en ook binnen de ' Groene Driehoek' is een uitbreiding van de Scholengemeenschap Wolfsbos. Hierbij wordt ernaar gestreefd de nieuwbouw zoveel mogelijk in de nabijheid de bestaande gebouwen te realiseren, om het bestaande groen zo min mogelijk aan te tasten. Ook de maximale hoogte zal aansluiten bij de reeds bestaande hoogte van de gebouwen die nu is toegestaan.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

41

21 augustus 2008

Afbeelding 13

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

42

21 augustus 2008

5.

Randvoorwaarden Omgeving / Milieu

5.1.

Bodem

De wijk Wolfsbos van Hoogeveen is te typeren als een woonwijk. Binnen deze wijk is een variatie van gebruiken aanwezig, waaronder wonen, werken, wegen, etc. Het gebied was van oorsprong een hoogveengebied wat in de afgelopen eeuw is afgegraven. Het gebied, wat in de jaren 70 is ontwikkeld tot onder meer woningbouw, had daarvoor een agrarisch gebruik. Binnen het plangebied waren destijds watergangen aanwezig. Alsgevolg van de herontwikkeling van de hele wijk Wolfsbos zijn deze watergangen gedempt. Vermoedelijk is hier grond uit de directe omgeving voor gebruikt, maar daarover bestaat geen zekerheid. Gedempte watergangen krijgen daarom standaard een aanduiding potentieel ernstig verontreinigd. Gemeente Hoogeveen heeft de ervaring dat de gedempte watergangen in Hoogeveen zelf voornamelijk gedempt zijn met grond uit de directe omgeving en voornamelijk geen ernstige verontreinigingen bevat. Alleen een milieuhygiënisch bodemonderzoek kan hierin duidelijkheid verschaffen. 5.1.1.

Onderzoek

In een dossieronderzoek is een inventarisatie gemaakt van alle potentiële bodemverontreinigende activiteiten (=PBVA). Hierbij zijn de volgende archieven geraadpleegd: I. Kamer van koophandelregister; II. Ondergrondse tankenbestand (op basis van actie tankslag I en II); III. Archief van Stichting Bodem Sanering in gebruik zijnde Bedrijfsterreinen; IV. Hinderwetarchief; V. Archief van de vigerende Wet Milieubeheer vergunningen.

In verband met de aanwezigheid van dempingen van watergangen, (voormalige) erfverhardingen, stortplaatsen en dergelijke is een luchtfoto onderzoek uitgevoerd. Een onderscheid in potentie (urgentie of ernst) is aan te brengen op basis van de activiteiten en/of gebruikte producten. Als voorbeeld kan worden gegeven dat een benzineservicestation sneller tot een bodemverontreiniging leidt dan een autodetailhandel zonder reparatie. De activiteiten zijn landelijk in vier categorieën ingedeeld: Potentieel Urgent (PU), Potentieel Ernstig (PE), Potentieel Verontreinigd (PV) en potentieel Niet Verontreinigd (NV). Grafisch zijn de posities van de locaties in afbeelding 13 opgenomen. Zoals voorgaand al opgemerkt zijn de potentieel verontreinigde locaties afkomstig uit historische gegevens en bestaan vooral uit gedempte sloten. Hoewel er geen aanleiding is (ernstige) verontreiniging aan te treffen, kan alleen een analyse van bodemmonsters daarover uitsluitsel geven. Delen van het gebied zijn in het verleden milieuhygiënisch onderzocht. De meeste onderzoeken zijn niet meer als actueel te beschouwen, aangezien wettelijk is bepaald dat gegevens slechts gedurende 5 jaar mogen worden gebruikt.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

43

21 augustus 2008

Op basis van de huidige situatie, gebruik en historische informatie, kan geconcludeerd worden dat er potentieel bodemverontreinigingen te verwachten zijn, die een belemmering kunnen gaan vormen voor een eventuele herontwikkeling van (een deel van) het gebied. Alvorens (een deel van) het gebied ontwikkeld gaat worden, dient hier bodemonderzoek plaats te vinden ter plaatse van alle geconstateerde potentiële bodemverontreinigende activiteiten. Het is overigens gebruikelijk dat bij bouwactiviteiten de kwaliteit van de bodem wordt onderzocht. In een beperkt aantal gevallen is onderzoek voorhanden. In vervolgonderzoek zal de beschikbare informatie worden meegewogen of eventuele verontreinigingen voldoende in beeld zijn gebracht en of een sanering dient te worden uitgevoerd. Te allen tijde dient verontreinigde bodem op een verantwoorde wijze te worden afgevoerd. Conclusie In het kader van geplande bouw is het in sommige situaties noodzakelijk om een bodemonderzoek (conform de geldende normering) ter plaatse van de geplande opstallen uit te voeren. De beoordeling van de noodzaak hiervan ligt bij het Ingenieursbureau van de gemeente Hoogeveen. In alle situaties moet men streven naar een gesloten grondbalans. In situaties, waar grond vrij gaat komen, wordt sterk aanbevolen om de kwaliteit van de vrijkomende bodem analytisch vast te stellen.

Uiteraard dient het onderzoek representatief te zijn voor de hele vrijkomende partij. Grondverzet Indien bij werkzaamheden grond vrijkomt gelden de navolgende beperkingen: I.

grond met bijmenging met puin of andere bodemvreemde materialen dient bij voorkeur binnen het betreffende perceel te worden verwerkt; II. bij grond ter plaatse van locaties met potentiële bodemverontreinigingen dient men te letten op bijzonderheden, waardoor een eventuele bron/oorzaak van de hogere concentraties van verontreinigingen kunnen worden achterhaald; III. graafwerkzaamheden op en of nabij locaties met een potentiële bodemverontreiniging en werkzaamheden waarbij verontreinigde grond en of –grondwater vrijkomt moeten vooraf aan de gemeente worden gemeld; IV. indien tijdens graafwerkzaamheden een brandstof-, verfgeur, andere bodemvreemde geuren of bijzonderheden (bijzonderheden die mogelijk duiden op de aanwezigheid van een mogelijke bodemverontreiniging zoals bijvoorbeeld ondergrondse tanks of leidingen) worden waargenomen moet dit onmiddellijk aan de gemeente worden gemeld.

5.2.

Archeologie

Door archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef is een inventarisatie gemaakt van eventuele archeologisch belangrijke en interessante locaties binnen de bebouwde kom van de gemeente Hoogeveen. Hiervan is verslag gedaan in rapport nummer 2006-03/16 van juni 2006. Voor een groot deel van de bebouwde kom van Hoogeveen zijn geen archeologische onderzoeken bekend. Ook zijn geen gegevens voorhanden over vondsten in het verleden. De Geomorfologische Kaart van Nederland en de Bodemkaart van Nederland geven voor de bebouwde kom vrijwel geen informatie. Hierdoor is ook op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) het plangebied een grijze vlek.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

44

21 augustus 2008

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek is gebleken dat Hoogeveen in een veengebied ligt waarvan weinig prehistorische vondsten bekend zijn. Als dorp is Hoogeveen aan het begin van de 17e eeuw gesticht en kent sindsdien een continue bewoning. De eerste twee eeuwen kende Hoogeveen een kleine bevolkingsgroei, maar na de Tweede Wereldoorlog is het inwoneraantal snel gestegen. Uit de directe omgeving van Hoogeveen zijn niet veel meldingen bekend van archeologisch waardevolle terreinen. De bekende vondsten zijn allen gedaan op zandgronden ten noorden en zuidwesten van Hoogeveen. Van de verveende gebieden is in een aantal onderzoeken vastgesteld dat alle eventueel aanwezige resten uit historische periodes zijn vernietigd. Binnen de bebouwde kom is op sommige plaatsen uit milieukundig bodemonderzoek echter gebleken dat de mogelijkheid bestaat dat nog gave podzolbodems voorkomen. Hiermee bestaat ook de kans dat dergelijke bodems, en daarmee mogelijke onverstoorde archeologische grondsporen, ook in de ongekarteerde zones van de bebouwde kom van Hoogeveen kunnen worden verwacht. Bij bodemingrepen die dieper gaan dan 30 cm beneden maaiveld is het derhalve van belang de gaafheid van de bodem vast te stellen.

Indien uit de voorgeschiedenis van het terrein niet blijkt dat eerdere bodemingrepen hebben plaatsgevonden – waarmee vaststaat dat de gaafheid van de bodem is verstoord – dient een inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van dat onderzoek kan worden besloten of een uitgebreid onderzoek noodzakelijk is. In september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. De Wamz biedt de mogelijkheid aan gemeenten en provincie een vrijstellingenbeleid te formuleren voor de onderzoeksplicht. De provincie heeft hier invulling aan gegeven. De provincie hanteert een vrijstellingsmogelijkheid van 500 m2 van het totaal te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwblok van een samenhangend project. De vrijstelling geldt alleen voor archeologische verwachtingszones, tenzij binnen een afstand van 50 meter een archeologisch monument aanwezig is. Ook geldt de vrijstelling niet voor bekende vindplaatsen die op de archeologische monumentenkaart van Drenthe staan aangegeven.

Aangezien binnen het plangebied geen archeologisch monument aanwezig is hanteert de gemeente een vrijstellingbeleid van 500 m2. Deze vrijstellingsmogelijkheid is in de voorschriften opgenomen bij bestemmingsbepalingen met bouwmogelijkheden groter dan 500 m2.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

45

21 augustus 2008

5.3.

Water

5.3.1.

Waterbeleid

Afbeelding 14

Waterhuishouding

Watersysteem bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

46

21 augustus 2008

Het plan ligt in het stroomgebied van de Hoogeveense Vaart. Binnen het plangebied komen enkele watergangen van het waterschap voor. Sommige van de watergangen bestaan uit vijverpartijen die door ondergrondse voorzieningen met elkaar in verbinding staan. In het plangebied wordt een waterpeil gehanteerd van NAP +10,70m (zowel zomer- als winterpeil). Waterketen (riolering) Het plan ligt in een gebied met een gemengd rioolstelsel. Indien het regenwater wordt afgekoppeld van het bestaande stelsel heeft het de voorkeur om het regenwater te infiltreren. Een andere mogelijkheid is afvoer van regenwater via een bodempassage. In Wolfsbos is 5,5 ha. reeds afgekoppeld. Om de kwaliteit van het water te waarborgen wordt bij nieuwe bouwprojecten gestimuleerd om niet uitlogende materialen te gebruiken. Gegevens ten behoeve van de nadere inrichting van het plan Gemiddeld ligt de wijk Wolfsbos op ongeveer NAP+12,00m en varieert tussen NAP+11,65 en NAP+12,20. Het plan ligt in een relatief vlak gebied. De vijverpartijen zijn goed te onderscheiden op de hoogtekaart ze hebben een peil van NAP+10,70. Ten zuiden loopt de Hoogeveense Vaart die een peil heeft van NAP +11,10m. Het plangebied bestaat uit zandgronden met lokaal een veenlaag. Daarnaast komt in grote delen van het plangebied een slecht doorlatende laag (keileemlaag) voor. Deze kan tot vlak onder maaiveld liggen.

Bij nieuwe ontwikkelingen mag het regenwater niet worden geloosd op het riool. Het dient ter plaatse te worden geïnfiltreerd of via een bermpassage te worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Vanwege de slecht doorlatende laag kan plaatselijk grondwateroverlast optreden. Bij de afwatering van het perceel moet daarmee rekening worden gehouden. Dat geldt ook voor het bouwpeil (vloerpeil) van de bebouwing. Het aanwezige oppervlaktewater mag niet vervuild raken door de agrarische activiteit of door de bouwactiviteiten. Het afstromende regenwater moet zo schoon mogelijk blijven. Waterplan en project grondwateroverlast Wolfsbos In 2005 hebben Gemeente Hoogeveen en Waterschap Reest & Wieden het Waterplan Hoogeveen vastgesteld. Een maatregel die voortkomt uit het waterplan is het opstellen van een afkoppelkansenkaart/afkoppelplan. Dit plan moet inzicht geven waar en hoe er binnen de gemeente Hoogveen kan worden afgekoppeld. Voor Wolfbos zal dit plan ook duidelijkheid bieden ten aanzien van de verdere afkoppelkansen en mogelijkheden. Een doel dat is gesteld in het waterplan is het aanpakken van grondwateroverlast in Hoogeveen. Gemeente Hoogeveen en Waterschap Reest en Wieden hebben gezamenlijk een plan van aanpak gemaakt om de wateroverlast in de wijk Wolfsbos aan te pakken. Eén van de stappen die is geformuleerd is het ontwerp van een regenwaterstructuur.

Deze structuur heeft tot doel het verwerken, bergen en afvoeren van regenwater en drainagewater. Bij het realiseren van deze structuur worden naast het oppervlaktewater ook het stratenpatroon en groenstroken ingezet, als gevolg hiervan kunnen deze elementen ook een functie voor waterberging krijgen. bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

47

21 augustus 2008

5.3.2.

Waterparagraaf

Proces De initiatiefnemer heeft het waterschap op tijd ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de initiatiefnemer goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Voor een nadere uitwerking wordt verwezen naar de bijlage II. Wateradvies Waterschap Reest en Wieden Het waterschap heeft de procedure in het kader van de watertoets gevoerd conform de Handreiking Watertoets II. Het waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven.

5.4.

Ecologie

In verband met de op 1 april 2002 in werking getreden Flora- en faunawet en de thans geldende Natuurbeschermingswet 1998, is het noodzakelijk om vooraf te toetsen of ruimtelijke ingrepen en andere plannen en activiteiten niet conflicteren met aanwezige beschermde plant- en diersoorten en habitats. In dit kader heeft een beoordeling van de aanwezige natuurwaarden in het bestemmingsplangebied plaatsgevonden, op basis van éénmalig veldonderzoek en het raadplegen van verspreidingsgegevens uit atlassen en de databank van de Provincie Drenthe. Gebiedsgericht beleid en waardevolle landschapselementen Het bestemmingsplangebied ligt niet in of binnen de invloedssfeer van de EHS en Natura 2000-gebieden. Flora- en faunawet Binnen het bestemmingsplangebied zijn – met uitzondering van broedvogels - geen juridisch zwaarder beschermde soorten van Flora- en faunawet Tabel 2/3 of 'bedreigde' of 'ernstig bedreigde' soorten van Rode lijsten bekend. Op basis van de aanwezige biotopen kunnen echter wel vleermuizen verwacht worden. Van het door Ecogroen Advies uitgevoerde onderzoek is verslag gedaan in rapport “Natuurtoets bestemmingsplan Wolfsbos” van 13 september 2006. Aandachtspunten bij ruimtelijke ingrepen en activiteiten Bij de planning van ruimtelijke ingrepen wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van beschermde soorten.

Elk voornemen voor een ruimtelijke ingreep in het gebied zal worden getoetst aan de effecten die dit voornemen heeft op de aanwezige beschermde soorten. De gemeente verleent alleen medewerking aan een ruimtelijke ingreep als vooraf zekerheid is over het verkrijgen van een ontheffing dan wel een vrijstelling voor het toebrengen van schade aan beschermde soorten. Voor schade aan soorten met een middelhoog tot hoog beschermingsregiem (Tabel 2/3) dient een ontheffing te worden bij Dienst Regelingen-LNV, of, indien geen ontheffing verkregen kan worden, dient schade voorkomen te worden. Het laatste kan het geval zijn bij soorten die strikt beschermd zijn in Tabel 3 van de Flora- en faunawet o.a. vleermuizen en broedvogels in groen en bebouwing.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

48

21 augustus 2008

5.5.

Duurzaamheid

Hoogeveen streeft naar een duurzame ontwikkeling. Dit kan zich in verschillende vormen uiten. Een van de meest bekende begrippen is het duurzaam bouwen. Hierbij wordt bij nieuwbouw of renovatie van gebouwen vooral gelet op de gebruikte materialen en het energieverbruik. Dit kan ook breder worden getrokken tot duurzame stedenbouw of duurzame ontwikkeling. Dan gaat ook de inrichting van de omgeving een rol spelen. Binnen het plangebied Wolfsbos heeft ook het waterbeheer een duidelijk verband met duurzaamheid. Zoals in de waterparegraaf al is omschreven wordt er gezocht naar mogelijke oplossingen voor de grondwaterproblematiek in een deel van de wijk. Het verkleinen van die problemen heeft een gunstig effect op bijvoorbeeld het behoud van de woningen en de gezondheid, waarmee een bijdragen aan duurzaamheid van de gehele wijk wordt geleverd. Bij de locaties waar nog uit te werken doeleinden zijn aangegeven zal een duurzame inrichting de leidraad zijn.

5.6.

Geluid

Bij alle aanpassing en/of herziening van bestemmingsplannen wordt een inventarisatie gemaakt van de geluidbelasting in het plangebied (op grond van de Wet geluidhinder). Daarbij kan het gaan om geluid afkomstig van lucht-, weg- of railverkeer en / of van bedrijven. Ook wordt bekeken of er wettelijk vastgestelde geluidzones binnen het plangebied vallen. Het plangebied Wolfsbos valt buiten de geluidzone van het vliegveld Hoogeveen. 5.6.1.

Wegverkeer

Bij de beoordeling van de gevolgen van wegverkeersgeluid wordt rekening gehouden met nieuwbouw- en uitbreidingsmogelijkheden die het plan biedt. Capabel BV heeft in haar rapport, nummer 206303-I van 1 februari 2007, berekend met welke verkeersgeluidbelasting rekening moet worden gehouden. Hierbij is gekeken naar de huidige situatie en de verwachte situatie aan het eind van de planperiode in 2017. Bij de geluidberekeningen is uitgegaan van de gebiedsontsluitingswegen die ook in de toekomst een maximum toegestane snelheid van 50 km/uur blijven houden. Binnen het plangebied liggen geen wegen met een hogere maximumsnelheid. Direct ten zuiden van het plangebied ligt de A37. De wettelijk bepaalde zone van deze weg heeft een breedte van 400 meter aan weerszijden van de weg. Deze zone valt gedeeltelijk binnen het plangebied. Ook de A37 is daarom meegenomen in de geluidberekeningen. De geluidbelasting op de eerstelijnsbebouwing door wegverkeer binnen 'zones langs wegen' is vastgesteld langs: I. de Mr. Cramerweg; II. de Wolfsbosstraat; III. de Buizerdlaan; IV. de A37

met 2006 als referentiejaar en 2017 als prognosejaar. Voor dit bestemmingsplan hoeven alleen die woningen te worden getoetst waar ten opzichte van de vigerende plannen een uitbreiding mogelijk is. Mocht blijken dat bij bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

49

21 augustus 2008

die woningen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan een hogere geluidgrenswaarde worden aangevraagd om de uitbreiding alsnog mogelijk te maken. Binnen dit plangebied zijn geen extra uitbreidingen opgenomen. In het verleden zijn al hogere geluidgrenswaarden verleend langs de gebiedsontsluitingswegen. Uit het geluidonderzoek is gebleken dat het aantal woningen met een geluidbelasting van meer dan 55 dB(A) iets toeneemt gedurende de planperiode van 2006 tot 2017. Deze toename is echter kleiner dan in eerdere prognoses (onder meer het Bestemmingsplan verkeerdoeleinden van 1996) werd verwacht. Ook blijkt op de meeste plaatsen de hoogte van de geluidbelasting 2 à 3 dB lager uit te vallen dan eerder werd berekend. De toenemende verkeerdrukte op de A37 zal er naar verwachting toe leiden dat de geluidbelasting als gevolg van de snelweg met 1 à 2 dB zal toenemen in de periode tot 2017. Op de hoek Wolfsbosstraat - Buizerdlaan is een bestemmingsvlak Wu (uit te werken woondoeleinden) opgenomen. Om de bebouwingsmogelijkheden – wat betreft geluidbelasting – van deze locatie te beoordelen is de geluidbelasting op de toekomstige rooilijn doorgerekend. De geluidbelasting als gevolg van het verkeer vanaf de Buizerdlaan zal in 2017 ten hoogste 58 dB(A) bedragen. Als gevolg van het verkeer op de Wolfsbosstraat bedraagt de geluidbelasting maximaal 51 dB(A).

Dit valt binnen de mogelijkheden van het verlenen van hogere geluidgrenswaarden. Deze procedure is tegelijkertijd met het vaststellen van het ontwerpplan opgestart. Direct ten zuiden van de Mr. Cramerweg zijn plannen in voorbereiding voor uitbreiding van het scholencomplex en het zorgcomplex. Voor beide gebouwen gelden ook geluidnormen. Ook hier is doorgerekend welke geluidbelasting op de rooilijn wordt verwacht. Deze geluidbelasting zal in 2007 ten hoogste 55 dB(A) bedragen. Voor zorg- en onderwijsgebouwen kan voor deze geluidbelasting een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Ook hier zijn geen akoestische belemmeringen aanwezig voor de nieuwe gebouwen. De procedure tot het vaststellen van een hogere grenswaarde is tegelijkertijd met het vaststellen van het ontwerpplan opgestart. 5.6.2.

Industrielawaai

Binnen het plangebied zijn geen grote lawaaimakers gevestigd. Ook is er geen geluidzone die over het plangebied loopt.

5.7.

Luchtkwaliteit

Bij ieder besluit dat de kwaliteit van de lucht kan beïnvloeden moet worden gekeken naar de verwachte luchtkwaliteit (Besluit Luchtkwaliteit 2005). Bij bestemmingsplannen is het van belang te bezien hoe de luchtkwaliteit zich gedraagt gedurende de planperiode. Hierbij worden de volgende stoffen beoordeeld: stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes als PM10 (ook wel fijn stof genoemd), benzeen, zwaveldioxide (SO2), kool(stof)monoxide (CO) en lood. In de (directe) omgeving van het plangebied zijn geen industriële bronnen aanwezig die een negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. Dit houdt in dat de verkeersbewegingen bepalend zijn voor de luchtkwaliteit in het gebied. Op basis van de verkeersgegevens heeft Capabel een berekening gemaakt van de luchtkwaliteit voor het referentiejaar 2006 en de prognosejaren 2010 en 2015. bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

50

21 augustus 2008

Daarvoor zijn maatgevende berekeningspunten langs de rand van wegen (5 m uit het hart van de weg) gebruikt. Uit het verslag (rapport nummer 206303-I van 1 februari 2006) blijkt dat gedurende de planperiode geen overschrijding van de luchtkwaliteitseisen plaatsvindt, ook niet op of langs drukke tracés als de Mr. Cramerweg en de A37.

5.8.

Bedrijvigheid

In het plangebied komt weinig bedrijvigheid voor. Meest voorkomend zijn bedrijven en instellingen met een lage milieubelasting. Deze kunnen goed samengaan met een woonomgeving. Winkels en voorzieningen zijn vooral geconcentreerd rond De Wielewaal, waardoor dit een centraal punt is in de wijk. De meeste bedrijven en instellingen vallen onder de werking van de Wet milieubeheer. Op basis hiervan zijn veelal algemene regels van toepassing om overlast en milieuschade te voorkomen.

5.9.

Externe veiligheid

Binnen het plangebied zijn, naast het BP tankstation aan de Buizerdlaan, geen inrichtingen aanwezig, die verhoogde risico's met zich meebrengen voor de in de omgeving gelegen objecten en waarvoor veiligheidafstanden inacht moeten worden genomen. 5.9.1.

BP tankstation Zuid-Oost Buizerdlaan 147

Ten zuiden van de Mr. Cramerweg binnen het plangebied bevindt zich aan de Buizerdlaan 147 een tankstation BP waar ook LPG wordt verkocht. Voor deze inrichting gelden veiligheidsafstanden als gevolg van de aanwezigheid van de LPG-installatie. Voor de beoordeling van de veiligheid wordt gebruik gemaakt van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) gaat uit van vaste grenswaarden die niet mogen worden overschreden. Onderzoek heeft aangetoond, dat het meeste risico op een ongeval zich voordoet tijdens het vullen van de voorraadtank. Daarom wordt voor de risocobepaling uitgegaan van het vulpunt. De maatgevende plaatsgebonden risicocontouren rond het vulpunt (PR 10-6 = 45 meter en PR 10-5 = 25 meter) liggen binnen het plangebied. Binnen de grootste contour van 45 meter zijn geen woningen of andere kwetsbare objecten aanwezig. Binnen deze risicocontouren is het niet toegestaan kwetsbare objecten te realiseren. Het bestemmingsplan geeft hier dan ook geen mogelijkheden toe. De contouren voor het plaatsgebonden risico liggen niet in andere bestemmingsplannen. De contouren zullen niet worden opgenomen op de plankaart. In de voorschriften is geregeld dat geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen de PR-contouren kunnen worden gerealiseerd.

Omgekeerd is – in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) – geregeld dat het vulpunt niet zodanig mag worden verplaatst dat er (beperkt) kwetsbare objecten binnen de PR-contouren komen te liggen. Het aandachtsgebied ten aanzien van het groepsrisico (GR) heeft een straal van 150 meter en ligt voor het grootste deel gedeeltelijk binnen het plangebied, maar deels ook binnen het gebied Krakeel. Het groepsrisico kent geen grenswaarden, maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat deze waarde wel mag worden overschreden, maar dat dan een afweging plaats moet vinden over de aanvaardbaarheid van het risico. De oriënterende waarde wordt in de meeste gevallen uitgedrukt in het aantal bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

51

21 augustus 2008

personen dat gemiddeld per hectare aanwezig is. In de bestaande situatie is er sprake van een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico. Dit is een reeds bestaande situatie. Er wordt in dit bestemmingsplan geen mogelijkheid geboden binnen het aandachtsgebied voor het groepsrisico van het tankstation nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten als woningen en scholen te realiseren. Er is dus geen toename van het groepsrisico binnen het aandachtsgebied.

Op 1 juli 2007 is de Regeling externe veiligheid inrichtingen in werking getreden. Met betrekking tot het groepsrisico moet worden vastgesteld dat dit risico niet toeneemt ten gevolge van dit plan. Verder zal de overschrijding van de oriënterende waarde afnemen ten opzichte van de huidige situatie als gevolg van de aanpassing van de rekentool. Op grond hiervan is er geen reden aan te nemen dat hier een onaanvaardbaar (groeps)risico aan de orde is.

Afbeelding 15 5.9.2.

Route gevaarlijke stoffen

Binnen het plangebied bevinden zich géén vastgestelde transportroutes voor gevaarlijke stoffen over de weg waarvoor op basis van de “Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen (WVGS)” en de “Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS)” veiligheidafstanden in acht moeten worden genomen voor eventuele planontwikkeling. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de rijksweg A37 welke een aangewezen onderdeel is van de route gevaarlijke stoffen. Het aandachtsgebied moet op de plankaart worden aangegeven.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

52

21 augustus 2008

Binnen of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich géén vastgestelde transportroutes voor gevaarlijke stoffen over het spoor waarvoor op basis van de “Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen (WVGS) en de “Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS)” veiligheidafstanden in acht moeten worden genomen voor eventuele planontwikkeling. 5.9.3.

Aardgas hoofdtransportleidingen

Binnen het plangebied bevindt zich een hoofdgastransportleiding. Overeenkomstig de informatie van de Gasunie gaat het om de leiding N-521-21 met een diameter van 150 mm en een druk tussen 50 en 80 bar (kaart N 690-KT 22B). Hiervoor moeten op basis van de “Circulaire zonering langs hogedruk aardgas-transportleidingen (1984)” de veiligheidafstanden inacht worden genomen voor de planontwikkeling. Deze veiligheidszone heeft een breedte van 5 meter aan weerszijden van de leiding. Binnen deze zone mogen geen zogenaamde (beperkt) kwetsbare objecten worden geplaatst. De ligging van deze leiding en de bijbehorende veiligheidszone zijn op de plankaart aangegeven.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

53

21 augustus 2008

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

54

21 augustus 2008

6.

Beschrijving van het plan

6.1.

Het plan

De woningen zijn een mengeling van portiekwoningen in drie of vier, zogenaamde maisonnettes bij het winkelcentrum in vijf lagen, rijtjeswoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen. In het zuidwesten staat in het verlengde van de Wolfsbosstraat de hoogste flat van Hoogeveen 'De Arend', twaalf woonlagen, met een hoogte van 36,00 meter. De vrijstaande woningen zijn vooral te vinden in de Meerkoetlaan in het zuidoosten van het plangebied. Voor senioren is er het woonservicecentrum 'Valkenstede' met 124 koopappartementen, in het noorden van het plangebied. Tegenover 'De Arend' aan de Buizerdlaan staat nog het flatgebouw 'De Buizerd' , met 31 flatwoningen voor senioren. In het midden van het plangebied liggen een tweetal kerken, een viertal scholen, waaronder de Regionale Scholengemeenschap Wolfsbos, een buurthuis met een speeltuin en een verenigingsgebouw (Odd Fellowhuis), een dependance van de bibliotheek, een kinderhotel en een kinderdagcentrum en tot slot een politiebureau. In het winkelcentrum zijn twee horecavestigingen en aan de zijkant van het centrum is nog een kantoorruimte. Als belangrijk groenelement is te noemen de zogenaamde 'Groene Driehoek' ten noorden van de Valkenlaan, die een verbinding heeft met de nog van oudsher aanwezige Bentincksdijk die in het zuiden aansluit op de groene kanaalstrook langs de Hoogeveense Vaart.

Ten oosten van het winkelcentrum ligt nog een drietal woonwagenstandplaatsen. Een uit te werken bestemming naar woondoeleinden is opgenomen voor de hoek Buizerdlaan/Wolfsbosstraat, ten einde op deze locatie woningbouw mogelijk te maken. Ten slotte is er naast 'Valkenstede' een uit te werken bestemming naar een wooncentrum opgenomen voor een vestiging van het verzorgingshuis Jannes van der Sleedenhuis.

6.2.

Plantoelichting

6.2.1.

Toelichting op de systematiek

Als opzet voor de planologische regeling van dit gebied, is gekozen voor een plankaart met flexibele bestemmings- en bebouwingsvoorschriften, waarin het door de gemeente vastgestelde beleid wordt omschreven. Hiermee wordt een materiële rechtszekerheid beoogd; alleen activiteiten die in het karakter van de wijk passen zijn toegestaan. De in het plangebied voorkomende stedenbouwkundige kwaliteiten worden door de keuze van de bestemming en de daarin gegeven bebouwingsvoorschriften zoveel mogelijk gewaarborgd. Hoewel deze kwaliteiten niet voor alle in het plangebied voorkomende gebieden even waardevol zijn, is gekozen voor een uniforme wijze van bestemmen voor het gehele gebied.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

55

21 augustus 2008

6.2.2.

Toelichting op de bestemmingen

6.2.2.1. Woningen

Woondoeleinden

De woonfunctie binnen het plangebied blijft volledig gehandhaafd. Alle bestaande woningen zijn als zodanig bestemd. Voor de bouwstrookdiepte is een maat van twaalf meter aangehouden, zodat over het algemeen de meeste woningen nog naar achteren kunnen uitbreiden. Voor enkele grotere vrijstaande woningen op grote kavels is een bouwstrookdiepte van vijftien meter opgenomen. In enkele gevallen is de afstand tussen de achtergevels echter zo beperkt, dat er uit stedenbouwkundig oogpunt geen uitbreiding toelaatbaar wordt geacht en is er dus geen uitbreidingsmogelijkheid aangegeven. Voor de verschillende woningtypen zijn door middel van bouwklassen passende maxima voor de goot- en bouwhoogte, dakhelling en kapvorm aangegeven. Bijgebouwen Bij de meeste woningen mogen bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 60 m² worden gebouwd, mits zowel het bij het hoofdgebouw aansluitende erf minstens voor de helft vrij van bebouwing blijft, als het bij het hoofdgebouw aansluitende erf dat voor de voorgevel is gelegen minstens voor de helft vrij van bebouwing blijft.

Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor het vergroten van de gezamenlijk toegestane oppervlakte aan bijgebouwen tot ten hoogste 100% van de oppervlakte van het hoofdgebouw, met een maximum van 100 m², mits zowel het erf dat voor de voorgevel gelegen is, als het erf dat achter de voorgevel gelegen is, minstens voor de helft vrij van bebouwing blijft. Nevenfuncties van woningen In het algemeen mogen woningen en de daarbij behorende bijgebouwen gedeeltelijk worden gebruikt voor een beroep aan huis voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent dat slechts maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen tot ten hoogste 75 m² gebruikt mag worden voor het aan-huis-verbonden beroep. 6.2.2.2. Woondoeleinden uit te werken Voor de hoek Buizerdstraat/De Groenling/Wolfsbosstraat is een uit te werken bestemming opgenomen, omdat nog niet precies bekend is waar en hoeveel woningen er komen. Wel is bepaald dat de dat het aantal bouwlagen minimaal twee en maximaal vier moet bedragen, met een incidentele overschrijding tot maximaal zes bouwlagen. Tevens is bepaald dat het parkeren binnen dit gebied moet plaatsvinden, waarbij het aantal parkeerplaatsen afgestemd moet zijn op zowel het totale aantal woningen, als het type woning die binnen dit gebied zal worden gerealiseerd. 6.2.2.3.

Woonwagenlocatie Voor de woonwagenlocatie aan De Wielewaal met een drietal standplaatsen is deze bestemming opgenomen. Per standplaats is een bouwvlak, met maxima voor gooten bouwhoogte en dakhelling aangegeven.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

56

21 augustus 2008

6.2.2.4. Wooncentrum Voor het zorgcentrum 'Valkenstede' op de hoek van de Mr. Cramerweg en de Valkenlaan waar bijzondere woonvoorzieningen zijn gerealiseerd, is deze specifieke bestemming opgenomen. Omdat de locatie deel uitmaakt van de 'Groene Driehoek' is er een minimaal bouwvlak opgenomen, met maxima voor goot- en bouwhoogte en een bebouwingspercentage. 6.2.2.5. Wooncentrum uit te werken Deze bestemming is opgenomen voor een nieuw te realiseren wijkzorgsteunpunt, maar er is op dit moment nog niet precies bekend hoeveel zorgwoningen en andere voorzieningen zullen worden gerealiseerd. Wel is bepaald dat er in maximaal vijf bouwlagen mag worden gebouwd . Het uitgangspunt is verder dat de groene ruimte zoveel mogelijk wordt ontzien, door het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen buiten het zichtveld te laten plaatsvinden. Verder mogen de bestaande waterpartijen wel worden gewijzigd, maar bij de definitieve inrichting moet dezelfde oppervlakte minimaal weer worden aangelegd. 6.2.2.6. Maatschappelijke doeleinden Onder deze bestemming vallen doorgaans de educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en openbare dienstverlening.

Voor al deze voorzieningen zijn een bouwvlak, een maximale goot- en bouwhoogte, dakhelling en een bebouwingspercentage opgenomen, afgestemd op de bestaande of toekomstige bouwmassa. 6.2.2.7. Centrumdoeleinden Het winkelcentrum aan de De Wielewaal valt onder deze bestemming. Er is een bouwvlak opgenomen, met een maximale goot- en bouwhoogte. 6.2.2.8. Gemengde doeleinden Het op de begane grond gelegen leegstaande voormalige bankfiliaal onder een flat aan De Wielewaal valt onder deze bestemming. Bouwvlakken zij opgenomen met een maximale goot- en bouwhoogte en dakhelling.

6.2.2.9. Dienstverlening Het pand aan de Leeuweriklaan 9 is bestemd voor kantoren als ook voor dienstverlenende voorzieningen. Bij dienstverlenende voorzieningen kan gedacht worden aan educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening.

6.2.2.10. Nutsdoeleinden Het trafogebouw ten zuiden van het benzineverkooppunt bestemming gekregen vanwege zijn terreingrootte.

heeft

en

aparte

6.2.2.11. Speelterrein De speeltuin op een locatie gelegen tussen De Vink en de Koekoeklaan valt onder deze bestemming. Voor het gebouwtje dat op dit terrein aanwezig is, is een bouwvlak opgenomen.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

57

21 augustus 2008

6.2.2.12. Tuin De gedeelten van de percelen waar geen (bij)gebouwen mogen worden gebouwd, hebben deze bestemming gekregen. Meestal liggen deze gronden tussen de voorgevel van de gebouwen en de openbare weg. Ook kan aan de zijkant van de gebouwen deze bestemming gelegen zijn, om een bepaalde openheid te kunnen houden. 6.2.2.13. Groenvoorzieningen Overeenkomstig de grotendeels bestaande situatie zijn de structuurbepalende elementen zoals beschreven in hoofdstuk 2, bestemd tot “groenvoorzieningen”. Het overige aanwezige 'kleinschalige woongroen' en/of ondergeschikte groen is geregeld binnen de bestemming “verkeersdoeleinden”. 6.2.2.14. Verkooppunt motorbrandstoffen Het benzinestation aan de Mr. Cramerweg valt als enige onder deze bestemming. 6.2.2.15. Verkeersdoeleinden Onder deze bestemming vallen alle wegen binnen het plangebied. Ook de parkeervoorzieningen, eventuele uitbreiding van de parkeervoorzieningen, ondergeschikte groenvoorzieningen en kleine gedeelten van voortuinen (in bruikleen gegeven) zijn hierbij opgenomen. 6.2.2.16. Garageboxen Alle garageboxen verspreid over het gehele plangebied en die niet gelegen zijn op een bouwperceel behorende bij een woning, zijn onder deze bestemming geregeld. Water 6.2.2.17.

Al het water binnen het plangebied en van belang voor de waterhuishouding met de bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, zoals bruggen en duikers vallen onder deze bestemming. Gebouwen zijn niet toegestaan. 6.2.2.18. Leidingzone (dubbelbestemming) Hieronder valt de leidingzone Een op grond van de basisbestemming toelaatbaar gebouw mag binnen deze zone niet worden gebouwd. Overige regelingen 6.2.2.19. In dit bestemmingsplan worden de gronden in het plangebied voor verschillende doeleinden bestemd. Daarbij worden voorschriften gegeven voor het gebruik van de gronden en gebouwen, voorzover dat in het belang van een goede ruimtelijke ordening nodig is. Een bestemmingsplan bevat dus niet alle bepalingen die het bouwen op en het gebruik van de grond regelen. Zo zijn er bijvoorbeeld nog andere gemeentelijke verordeningen, de milieuwetten en de waterschapskeur, waarin eisen en beperkingen kunnen voorkomen, waarover het bestemmingsplan zich niet uitspreekt. Bij een procedure waarbij vergunningen (bijvoorbeeld een bouwvergunning) worden verleend, kunnen die andere regels beperkingen opleggen op andere gronden dan planologische. Het betreft een grotendeels flexibel plan, waarbinnen nieuwe ontwikkelingen worden gestimuleerd.

Mochten zich gedurende de looptijd van het plan nieuwe wensen openbaren, dan kunnen deze binnen de grenzen die in het plan zijn aangegeven door middel van vrijstellingen of wijzigingsbevoegdheid nader gestalte krijgen.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

58

21 augustus 2008

7.

Handhaving

7.1.

Algemeen

Het bestemmingsplan wil een sturend instrument zijn voor de ruimtelijke en functionele inrichting van de wijk Wolfsbos. Aan de hand van de in het bestemmingsplan opgenomen voorschriften worden voorgenomen activiteiten (bouwactiviteiten en gebruik van gronden en gebouwen) getoetst. Middels het stelsel van vergunningsverlening worden de voorschriften toegepast. Als blijkt dat zonder of in afwijking van de voorschriften activiteiten plaatsvinden, is handhaving in enge zin aan de orde, gericht op het ongedaan maken van een overtreding. Handhaving is belangrijk om de sturing die het bestemmingsplan beoogt tot haar recht te laten komen. Handhaving heeft echter alleen zin wanneer de noodzaak en het nut hiervan kunnen worden aangetoond, een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) heeft plaatsgevonden en draagvlak onder betrokkenen kan worden verkregen voor het beleid.

7.2.

Inventarisatie

Er heeft een grondige inventarisatie van het plangebied plaatsgevonden. Hierbij is gekeken naar het grondgebruik, de verschillende functies en de bebouwing. Daarnaast wordt door middel van de inspraakmogelijkheden eenieder in de gelegenheid gesteld de plankaart te controleren op onjuistheden. Hiermee is een zo correct mogelijke plankaart de procedure ingegaan.

7.3.

Beleidskeuzen

Recentelijk is door gemeente Hoogeveen de Kadernota Handhaven in Hoogeveen (2005 - 2006) vastgesteld. Deze nota is de start van programmatisch handhaven in de gemeente Hoogeveen. Programmatisch handhaven is een structurele en integrale aanpak van de handhaving, waarbij de uitvoering onder andere is gebaseerd op een handhavingsprogramma. Daarbij wordt door het bestuur de prioriteiten bepaald en worden handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. In deze aanpak worden beleid en uitvoering opgevolgd door evaluatie en bijsturing. Programmatisch handhaven is daarmee een cyclisch, democratisch, integraal en transparant proces. Voor nadere details omtrent het gemeentelijke handhavingsbeleid wordt verwezen naar het rapport Handhaven in Hoogeveen, kadernota integrale handhaving 2005 - 2006.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

59

21 augustus 2008

7.4.

Inzet gemeentelijk apparaat

Een belangrijk aspect met betrekking tot handhaving is ook de tijd en inzet van de betrokken ambtenaren. Zij werken met het plan en moeten dan ook zeker het gevoel hebben dat met de voorschriften te werken valt en bovenal dat de betreffende voorschriften zo belangrijk zijn dat het nut van handhaving wordt ingezien. Aan de controle van het onderhavige plan wordt binnen de interne organisatie inhoud gegeven door een aantal ambtenaren die zich continu met handhaving bezighouden.

bestemmingsplan Wolfsbos 2006 vastgesteld

60

21 augustus 2008

8.

Uitvoerbaarheid

8.1.

Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente en zullen uit de daarvoor gereserveerde algemene middelen betaald worden. Voorzover er sprake is van functieveranderingen, zullen de kosten voor ontwikkeling van dergelijke initiatieven gedragen worden door particulieren. Aan de wijziging van een functie wordt alleen meegewerkt, wanneer de particulier heeft aangetoond dat de wijziging van de functie financieel haalbaar is. Hiermee wordt geacht dat de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is aangetoond.

8.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Buurtbeheer is een manier van werken waarbij de wijk als een eenheid wordt gezien. Binnen buurtbeheer wordt nauw samengewerkt binnen twee vormen van beheer, te weten het (fysiek-) technisch beheer (onder andere gemeente en woningcorporaties) en het sociaal beheer (o.a. welzijnswerk, politie enz.) De medewerkers kijken bij problemen altijd naar de samenhang en de grotere verbanden en proberen die integraal aan te pakken. Uitgangspunt is dat bewoners en uitvoerders in de wijken centraal staan, bijvoorbeeld bij het ontwikkelen van plannen waar vanaf het begin de communicatie met bewoners gevraagd wordt. Bewoners en gebruikers worden daarnaast betrokken bij de uitvoering en het beheer. In 1992 is de wijk Wolfsbos door de gemeente aangewezen als 'proefgebied' voor de implementatie van buurtbeheer Als belangrijkste reden hiervoor gold het argument dat de wijk die in het eind van de jaren zestig en begin jaren zeventig tot stand is gekomen toe zou zijn aan een kwaliteitsimpuls ter vergroting van de leefbaarheid. Hoewel de wijk zeker niet in aanmerking komt voor termen als verloedering en verpaupering, is het niet moeilijk te constateren dat het leefmilieu n bepaalde delen van de wijk onder druk is komen te staan. Verschillende externe factoren zijn hiervoor verantwoordelijk, zoals: I.