5. Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon 2023-2033 (1)
Tekst van het document
en het woningtekort in te lopen. Daarnaast is de
aanbodbepalend (waar kan het?). Wetende dat niet alle
1.800 te gaan zitten.
verwachting dat ongeveer een derde van de instroom
plannen haalbaar blijken is het verstandig om een
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 38
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE UITWERKING Voorstel: zet in op scenario hoog Het schema rechts laat de behoefte per kern zijn.
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
Daarin is een onderscheid gemaakt in drie
ACCENT NA 2033
LAAG
MIDDEN
HOOG
Anna Paulowna
105
165
220
waarschijnlijke scenario lijkt voor Hollands Kroon. Zo is
Breezand
35
60
80
het mogelijk om, met de vele harde plannen die de
Den Oever
25
50
50
Hippolytushoef
70
105
145
0/+
Middenmeer
65
105
145
+
‘t Veld
25
45
60
++
Wieringerwaard
25
40
50
Wieringerwerf
95
155
205
+
basis van de aantrekkelijkheid van kernen zoals te zien
Winkel en Nieuwe Niedorp
80
125
170
++
is op pagina 23. De behoefte na 2033 bestaat uit
Woondorpen noordoost
20
30
40
Woondorpen noordwest
15
25
30
Woondorpen oost
35
60
80
+
Woondorpen zuidwest
45
75
100
++
650
1.025
1.375
bandbreedtes: laag, midden en hoog. Het hoge scenario is uitgelicht, omdat dit het meest
gemeente heeft, nu veel huishoudens aan te trekken. Dit zorgt er voor dat het draagvlak onder voorzieningen toeneemt en kernen gewild blijven. De bandbreedtes zijn een resultaat van een naar rato verdeelde behoefte (75% van de totale behoefte) en een deel van de behoefte (25%) dat is verdeeld op
accenten. We hebben de afgelopen jaren gezien dat de instroom erg fluctueert. Juist door deze fluctuatie is de te verwachten woonbehoefte op de lange termijn onzeker.
3 DEMOGRAFIE
++
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 39
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE WOONDEAL De Woondeal – plus
Gelet op de ligging nabij Alkmaar en de fase van het
Bovenop de gemeentelijke behoefte (eigen aanwas, tekort
plan, zien we dat als een gegeven.
inlopen, gangbare migratie) kan Hollands Kroon ook in de
-
Anna Paulowna: een goede bereikbare
(boven)regionale behoefte voorzien. Dat is ook vastgelegd
voorzieningenkern met een relatief goede marktpositie.
in de Woondeal. Van een totale opgave van 40.000
In zachte plannen is ruimte voor extra programma van
woningen tot 2030 ligt een deel tussen Alkmaar en Den
ca. 400 woningen. Dit zou ook meer kunnen zijn, als er
Helder. Hierin heeft Schagen een eigen opgave van 2.000
ruimte voor te vinden is.
woningen, en hebben Hollands Kroon en Schagen samen
-
Winkel en Nieuwe Niedorp: planvorming voor ca.
nog eens 3.000 aan opgave. Een deel van die 3.000 kan
1.000 woningen. Is hoger dan de lokale behoefte.
terecht komen bij kernen in Hollands Kroon.
Gelet op de positie van deze kern (geen station, weinig
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
WOONDEAL
L
M
H
Anna Paulowna
105
165
220
Breezand
35
60
80
Den Oever
25
50
50
Hippolytushoef
70
105
145
Middenmeer
65
105
145
‘t Veld
25
45
60
Wieringerwaard
25
40
50
Wieringerwerf
95
155
205
+200 +1.000
+400
voorzieningen) vinden wij dit een groot aantal. De focus ligt logischerwijs op dit soort plekken:
-
Wieringerwerf: Hier ligt een plan voor iets minder
-
nabij Alkmaar en/of oriëntatie op de Randstad;
dan 200 woningen. In totaal zijn er harde en zachte
-
goed bereikbaar, liefst met OV;
plannen voor ongeveer 500 woningen. Dit is veel meer
-
voortbouwend op een bestaand voorzieningenaanbod;
dan de behoefte. Het product moet dus perfect
-
een relatief goede marktpositie, daarmee ook kansrijk
aansluiten bij de vraag.
Winkel en Nieuwe Niedorp
80
125
170
In de woondorpen in het zuidwesten zou het
Woondorpen noordoost
20
30
40
Woondorpen noordwest
15
25
30
Woondorpen oost
35
60
80
Woondorpen zuidwest
45
75
100
voor toestroom.
-
gezien de marktdruk logisch zijn om ook daar een deel In dit onderzoek staan vier 'woondeal-kernen' met elk hun
van de bovenlokale vraag te laten landen. Zo liggen
eigen achtergrond:
deze dorpen redelijk dicht bij Alkmaar en Schagen.
-
't Veld: hier is een concreet plan voor 250 woningen.
3 DEMOGRAFIE
+250
++
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023
40
4
BESTAANDE VOORRAAD
4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We staan stil bij de bestaande voorraad in Hollands
De ontstaansgeschiedenis van het gebied toont ook de
Kroon. Dat doen we aan de hand van de volgende
leeftijd van de woningen. Daarnaast zijn in de grotere
Er is nauwelijks aanbod voor koopstarters. Richting het
thema’s:
kernen ook de clusters van sociale huur. Een kern die
noorden en het oosten is er iets meer ruimte per euro
-
Samenstelling van de voorraad, o.a. naar eigendom
snel groeide, zoals Anna Paulowna, heeft ook relatief
te koop. Tot €40.000 bruto inkomen is er echter
en type (4.2);
veel koopappartementen en vrijstaande koopwoningen.
nauwelijks keuze.
Waarde en waardeontwikkeling van plekken en
Dat zijn vaak de meest gewilde producten. In het
producten (4.3);
algemeen zijn appartementen vaak relatief nieuw.
-
Kwaliteit van bestaande woningen en opgaven voor
alternatief.
Ruim de helft van de woningvoorraad is aanpasbaar bij een zorgvraag. Met name voor- en vroeg-naoorlogs zijn
verduurzaming (4.4);
De grootste opgaven in de kwaliteit van de voorraad
lastiger. Het ‘oude land’ kent vooral die woningen. In
-
Betaalbaarheid van wonen in het algemeen (4.5);
zijn te vinden in Den Oever en Breezand (koop, vaak
de grotere dorpen is de aanpasbaarheid relatief groot.
-
Aanpasbaarheid van woningen (4.6);
het buitengebied) en in Anna Paulowna, Hippolytushoef
-
Klimaatadaptatie, o.a. hittestress, wateroverlast en
en Middenmeer (sociale huur). Energiearmoede in de
Met groen wordt hittestress beperkt. Op kaarten in dit
verduurzamingskansen (4.7).
huursector is verspreid: investeren in de woningen met
hoofdstuk zijn gebieden zichtbaar waar dit beter kan.
een hoog gasverbruik kan dus in de volle breedte. In
Zie ook de win-winoplossingen voor verduurzaming
de koop zijn er clusters van risico’s te vinden in
(hoofdstuk 4.7). Weliswaar liggen de polders soms op
Westerland, Hippolytushoef, Wieringerwaard, Anna
kwetsbare diepte, maar zolang de systemen hun werk
Paulowna, Kreileroord en Barsingerhorn. Daar zou een
doen, is er weinig acuut risico op wateroverlast in de
aanpak zich op kunnen richten. Particuliere huur is
gemeente.
soms een wens, maar vaak een duur en tijdelijk
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 42
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Den Oever en Wieringerwaard: veel sociale huur
KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
In het schema rechts laten we per kern of cluster van
CLUSTER
AANTAL
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0TR
kernen zien hoe de woningvoorraad naar eigendom is
Anna Paulowna
2.435
24%
18%
21%
2%
0%
1.085
21%
9%
0%
215
3%
2%
0%
Breezand
1.090
16%
20%
39%
2%
0%
260
11%
6%
0%
125
4%
1%
0%
Den Oever
710
26%
6%
40%
1%
0%
240
22%
1%
1%
100
2%
0%
0%
Hippolytushoef
1.475
13%
20%
30%
2%
0%
770
19%
10%
3%
120
1%
1%
0%
De meeste koopwoningen staan in de woondorpen in
Middenmeer
1.125
27%
21%
20%
1%
2%
395
17%
4%
2%
125
3%
1%
0%
het noordoosten.
‘t Veld
765
22%
17%
41%
1%
0%
95
9%
1%
0%
90
1%
5%
1%
Wieringerwaard
565
28%
22%
23%
0%
1%
175
20%
3%
1%
60
1%
2%
0%
Wieringerwerf
1.810
30%
18%
19%
3%
0%
685
16%
7%
2%
230
2%
2%
0%
Winkel en Nieuwe Niedorp
1.940
18%
20%
33%
3%
0%
580
12%
7%
2%
235
4%
2%
0%
Woondorpen in het noordoosten
455
8%
12%
62%
5%
0%
50
8%
0%
1%
55
3%
1%
0%
relatief het grootste aandeel sociale huur. Zo is veel
Woondorpen in het noordwesten
265
6%
12%
75%
0%
0%
10
3%
0%
0%
30
3%
1%
0%
van de sociale huur op het oude eiland Wieringen
Woondorpen in het oosten
820
37%
15%
27%
0%
0%
165
13%
3%
0%
80
4%
0%
0%
geclusterd in Hippolytushoef, waardoor de omliggende
Woondorpen in het zuidwesten
1.380
5%
15%
65%
1%
0%
155
10%
0%
0%
135
3%
1%
0%
HOLLANDS KROON
14.825 21%
18%
32%
2%
0%
4.665
16%
6%
1%
1.595
3%
1%
0%
samengesteld. We zien dat in de hele gemeente bijna driekwart van de voorraad bestaat uit koopwoningen.
Bijna een kwart van de voorraad in Hollands Kroon is sociale huur. Anna Paulowna en Hippolytushoef hebben
dorpen vrijwel geen sociale huur hebben.
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = eigendomsvorm
Er is relatief weinig vrije huur in Hollands Kroon. Dit komt ook grotendeels door de betaalbare voorraad. Hierdoor is er minder vraag naar vrije huurwoningen.
komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijsten corporaties (2022), Kadaster (2022), WOZ-registratie Hollands Kroon (2022). De particuliere huurvoorraad bestaat uit twee soorten woningen: (1) tweede woningen, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwoning nog één andere woning bezit, en (2) vrije huur, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwoning twee of meer andere woningen bezit. Dat kunnen ook investerende partijen zijn. Tweede woningen kunnen verhuurd worden of voor eigen gebruik zijn, bijvoorbeeld als vakantieverblijf. N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden die volgens de BAG een woonbestemming hebben. De optelsom van alle woningen komt echter lager uit dan het aantal huishoudens. Dit komt waarschijnlijk door de huisvesting van arbeidsmigranten.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 43
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Oosten van de gemeente beduidend jonger
gemeente relatief oud. Dit was vroeger het eiland
Ook opvallend zijn de grote vrijstaande koopwoningen
Het schema hieronder laat per woningtype en per kern
Wieringen. Ook aan de westkant van de gemeente
in Middenmeer, wat wordt beïnvloed door het grote
of cluster van kernen het gemiddelde bouwjaar en de
staan redelijk oude woningen. De oostkant is relatief
aandeel agrarische ondernemingen.
gemiddelde oppervlakte van woningen zien.
jong. Bijna overal geldt dat appartementen vrij nieuw
De voorraad is vooral in het noordoosten van de
zijn, vooral ten opzichte van de rest van de voorraad. GEMIDDELD BOUWJAAR
KOOP
GGB 0TR
GEMIDDELDE OPPERVLAKTE
CORPORATIEHUUR GGB 0EGZ APP TR
VRIJE HUUR
CLUSTER
RIJ
2^1
VRIJ
APP
Anna Paulowna
1985
1986
1961
1997
1973
Breezand
1974
1970
1952
2007
1959
Den Oever
1964
1958
1951
1972
1965
1989
1985
1937
Hippolytushoef
1966
1980
1955
1996
1972
1984
1988
1949
1947
Middenmeer
1973
1979
1970
1998
1961
1997
1999
1963
1963
‘t Veld
1976
1977
1964
2000
1977
1983
1926
2002
Wieringerwaard
1989
1979
1941
1977
1972
1993
1977
Wieringerwerf
1973
1986
1972
1994
1965
1966
1986
1981
1962
1985
Winkel en Nieuwe Niedorp
1992
1984
1957
2002
1981
1997
2003
1974
1930
Woondorpen in het noordoosten
1964
1944
1946
1995
1978
1976
Woondorpen in het noordwesten
1958
1953
1938
1948
Woondorpen in het oosten
1970
1974
1959
1974
Woondorpen in het zuidwesten
1970
1951
1942
1979
1972
1969
HOLLANDS KROON
1977
1978
1955
1996
1972
1971
1973
EGZ
APP
1992
1968
1976
1955
2002
1989
1990
KOOP
GGB 0TR
GGB 0TR
CORPORATIEHUUR GGB 0APP TR
2^1
VRIJ
APP
1981
115
125
180
90
100
75
290
95
1975
125
120
215
80
100
80
310
110
105
105
130
115
90
60
95
95
110
120
155
95
95
65
115
135
135
115
135
305
85
95
75
80
200
130
110
115
165
90
95
50
230
55
110
120
170
70
85
65
115
135
170
100
125
95
65
85
150
85
115
120
150
90
95
80
105
130
80
1934
95
110
160
85
90
100
120
1943
120
150
220
90
1957
110
155
320
100
100
115
160
90
80
90
115
125
180
90
95
95
1969
1985
1936
1896
1959
1970
1984
1978
100
EGZ
VRIJE HUUR
RIJ
EGZ
70
APP
GGB 0TR
60
65 85
180
90
70
390
100
135
110
210
90
75
Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern of cluster van kernen. Bij bouwjaar: donkergroen = na 2005, lichtgroen = na 1990, lichtgeel = voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is relatief groot. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Hollands Kroon (2022), VHE-bestanden corporaties (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 44
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Combi plek en woning: hoge of lagere waarden
GEMEENTE
Een woning van een gewild type op een gewilde plek is
Hollands Kroon
€ 2.
0
doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het
Δ '1 -'22
47,8%
omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is
PRODUCT
VOORZ. KERN BASISKERN
WOONDORP
GEM.
Δ '1 -'22
BOUWJAAR
€ 2. 2
€ 2. 2
€ 2. 7
48,4%
Voor 1945 koop
€ 3.12
€ 2.9 0
€ 3.200
€ 3.100 47,9%
49,6%
48,6%
48,4%
1945-1975 koop
€ 2.9 0
€ 2. 7
€ 3.0 0
€ 2.92
1975-1990 koop
€ 2. 7
€ 2.97
€ 2.77
€ 2. 00 45,9%
VOORZ. KERN BASISKERN
WOONDORP
GEM.
Δ '1 -'22
GEM.
Δ '1 '22
WOONDORP
VOORZ. KERN BASISKERN
52,6%
1990-2000 koop
€ 2. 7
€ 2. 2
€ 2. 7
€ 2.
0 43,7%
App koop
€ 3.1 0
€ 2.900
€ 2.47
€ 3.02
40,5%
Na 2000 koop
€ 2. 7
€ 2.
0
€ 2.700
€ 2.
0 40,8%
Vrijstaand koop
€ 3.1 0
€ 3.000
€ 3.22
€ 3.12
43,3%
Voor 1945 huur
€ 2.
€ 2.
0
€ 3.0 0
€ 2. 2
van vraag en aanbod. We berekenen de m²-waarde
2^1 koop
€ 2.
0
€ 2.7 0
€ 2.77
€ 2. 2
53,3%
1945-1975 huur
€ 2. 00
€ 2. 00
€ 2.12
€ 2. 00 60,5%
door de WOZ-waarde van een woning te delen door de
Rij koop
€ 2.32
€ 2.32
€ 2.2 0
€ 2.32
50,3%
1975-1990 huur
€ 2.37
-
-
€ 2.3 0 52,4%
gebruiksoppervlakte ervan. Kanttekening hierbij: soms
App huur
€ 2.42
€ 2.300
€ 2.22
€ 2.400
50,1%
1990-2000 huur
€ 2.27
€ 2. 00
€ 2.200
€ 2.300 43,2%
hebben factoren als imago en natuurschoon in de
Egz huur
€ 2.300
€ 2.37
€ 2.37
€ 2.32
56,3%
Na 2000 huur
€ 2.22
€ 2.300
€ 2.42
€ 2.27
omgeving een groot effect op de m²-waarde.
Gemiddelde m²-waarde van woningen in Hollands Kroon, per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. De laagste combinaties zijn geel
dan ook een goede graadmeter voor de marktpositie ervan en wordt door de jaren heen gevormd op basis
0
47,9%
52,7%
gemarkeerd. In de laatste kolom: de ontwikkeling van de m²-waarde tussen 2018 en 2022. Bron: BAG, WOZ-registratie Hollands Kroon (2018, 2022).
Rechts staan de gemiddelde m²-waarde per product en
mindere voorzieningen en een mindere bereikbaarheid
bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. De
hebben ten opzichte van voorzieningenkernen en
basisdorp. Rijwoningen in woondorpen hebben de
woondorpen hebben gemiddeld genomen de hoogste
waarvan de woningvoorraad ook minder vrijstaande
laagste m²-waarde. Vaak zoeken mensen bij een
m²-waarde. Dit komt vooral door de karaktervolle
woningen heeft als een woondorp. Hierdoor is de m²-
rijwoning ook voorzieningen, of andersom
omgeving van veel woondorpen. Toch zit er ook
waarde vaak iets lager. ‘t Veld haalt als basisdorp de
geredeneerd, woningzoekenden die willen wonen in
onderling veel verschil tussen. De basiskernen hebben
m²-waarde omhoog terwijl Den Oever, Middenmeer en
een woondorp zoeken een vrijstaande woning met veel
de laagste m²-waarde. Vaak zijn dit kernen die
Wieringerwaard juist een lagere m²-waarde hebben als
groen er omheen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 45
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Vrijstaande koop voor 1945 het meest gewild
COMBINATIES OPVALLEND HOOG
M²-WAARDE
De schema’s op de vorige pagina lieten de gemiddelde
Vrijstaande koop in woondorpen
€ 3.22
Voor 1945 in Oude Niedorp, Barsingerhorn en Haringhuizen
m²-waarde per product en bouwjaarklasse zien. In de
Koopappartementen in voorzieningenkernen
€ 3.1 0
Na 1990 in Winkel en Nieuwe Niedorp
Vrijstaande koop in voorzieningenkernen
€ 3.1 0
voor 1945 en na 1990 in Nieuwe Niedorp
Vrijstaande koop in basiskernen
€ 3.000
Voor 1945 en na 1990 in 't Veld
van plekken, producten en bouwjaarklassen met de
Koopappartementen in basiskernen
€ 2.900
Na 1990 in 't Veld
hoogste en laagste waarden. In het kort:
2^1 koop in Voorzieningenkernen
€ 2.
Na 1990 in Winkel en Nieuwe Niedorp
schema’s hiernaast combineren we dat tot een top-6
-
Vrijstaande koopwoningen voor 1945 (vaak jaren ‘30 woningen) zijn het meest gewild. Deze
COMBINATIES OPVALLEND LAAG
M²-WAARDE
woningen hebben vaak ook een grote tuin wat ook
Huurappartementen in woondorpen
€ 2.22
Na 1990 in Breezand
Rij koop in woondorpen
€ 2.2 0
Vroeg naoorlogs in Kreileroord
Eengezins huur in voorzieningenkernen
€ 2.300
Na 1990 in Hippolytushoef en Wieringerwerf
type woning en de compacte indeling dit tot een
Huurappartementen in basiskernen
€ 2.300
na 1990 in Wieringerwaard en Breezand
gewild product.
Rij koop in basiskernen
€ 2.32
Vroeg naoorglos in Middenmeer en Den Oever
Appartementen in voorzieningenkernen hebben ook
Rij koop in voorzieningenkernen
€ 2.32
Vroeg naoorlogs in Hippolytushoef
een relatief hoge m²-waarde. Ook de makelaars en
Combinaties van opvallend hoge en opvallend lage m²-waarden. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Hollands Kroon (2022).
meespeelt. Daarnaast maakt het karakter van dit
-
0
EN DAN IN HET BIJZONDER:
EN DAN IN HET BIJZONDER:
corporaties zien de gewildheid van appartementen nabij voorzieningen. Appartementen verder van voorzieningen af zijn juist veel minder gewild. -
Over het algemeen scoren producten die niet per se passen bij het karakter van een woondorp het laagst. Het gaat dan om voornamelijk rijwoningen en appartementen. 4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 46
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoogste m²-waarde in het zuidwesten De kaart rechts laat de gemiddelde m²-waarde van woningen per gebied van 250 bij 250 meter in 2022 zien. Het gaat om de totale voorraad, dus zowel corporatiebezit als particulier bezit. De hoogste m²-waarden liggen in het zuidwesten van de gemeente. Hier is de overdruk vanuit het zuiden het grootst. Ook speelt de bouwperiode en het type woningen hier een grote rol in. In het noordwesten en
het noordoosten is het beeld diverser. Hier hebben vooral woningen in het buitengebied een relatief hoge m²-waarde. Belangrijk om hierbij te vermelden is dat sociale huurwoningen altijd een iets lagere m²-waarde hebben. Heb je dus een groot aandeel sociale huur, zoals Anna Paulowna, Hippolytushoef en Den Oever, dan ligt de m²-waarde standaard iets lager. In het oosten ligt de m²-waarde het laagst. Dit betekent dus ook dat de woningen hier nog het betaalbaarst zijn. Je krijgt hier relatief meer woning voor je geld.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 47
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Overal een inhaalslag te zien De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden tussen 2018 en 2022 zien. Overal is een duidelijke inhaalslag te zien. We zien de sterkste ontwikkeling in kernen die in 2018 al een relatief lage m²-waarde hadden. Zo maakt vooral het oosten van de gemeente een inhaalslag. In sommige gevallen kan het ook komen door veel vrijkomend
aanbod. Zo stijgt de m²-waarde vaak zodra een woning van eigenaar verandert. Andersom zien we dat kernen als ‘t Veld e Barsingerhorn, kernen die al een hoge m²-waarde hadden, juist een iets mindere ontwikkeling hebben.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 48
4.4 WOONKWALITEIT Grootste opgave in Den Oever
zuidwesten staan relatief veel woningen met een slecht
Het is belangrijk om te zorgen dat de woningvoorraad
energielabel. Hier zijn vanuit de corporaties
gewild blijft, ook bij een afnemende marktdruk. Terwijl
CORPORATIE LABEL E OF SLECHTER
PARTICULIER
LABEL D OF SLECHTER
HOOG RELATIEF GASVERBRUIK
investeringen nodig in de huurvoorraad. Ondanks dat
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
de afgelopen jaren alle woningen wel verkocht werden,
de huurprijs in sommige gevallen kan stijgen, nemen
Anna Paulowna
106
10%
230
21%
498
13%
worden woningzoekenden nu al kieskeuriger. Zo speelt
vaak de woonlasten af.
Breezand
28
11%
29
11%
514
35%
Den Oever
45
19%
126
52%
391
37%
Hippolytushoef
42
5%
106
14%
647
27%
Middenmeer
7
2%
31
8%
354
22%
NOS en RTL Nieuws). Investeer je te weinig in de
't Veld
6
6%
18
19%
161
17%
bestaande voorraad, dan loop je het risico dat er op
Wieringerwaard
9
5%
30
17%
152
19%
Wieringerwerf
37
6%
63
10%
448
17%
Winkel en Nieuwe Niedorp
4
1%
35
6%
580
21%
Woondorpen in het noordoosten
2
4%
2
4%
221
40%
Woondorpen in het noordwesten
0
0%
0
0%
116
38%
Woondorpen in het oosten
5
3%
14
8%
386
36%
Woondorpen in het zuidwesten
28
18%
56
36%
654
39%
Hollands Kroon
319
7%
740
16%
5.122
24%
de energetische kwaliteit een steeds belangrijkere rol in de keuze voor een woning (zie ook onderzoeken
naar nieuw label
termijn vraaguitval ontstaat. Met name door vergrijzing laatste jaren weinig in is geïnvesteerd. Met name in de woondorpen en in Breezand en Den
van oud label
komen er steeds meer woningen op de markt waar de
Oever staan relatief veel particuliere woningen met een hoog relatief gasverbruik. Kijk als gemeente naar
Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij verduurzamen nodig
instrumenten om het particulieren zo aantrekkelijk
is. Bij corporatiewoningen: energielabel E of slechter = onvoldoende (ter referentie hebben we ook label D of slechter opgenomen). Bij particuliere woningen:
mogelijk te maken om de woning te verbeteren en te verduurzamen. In Den Oever en de woondorpen in het
De verhoging van de verkoopprijs bij het verbeteren van een
bovengemiddeld relatief gasverbruik bij woningen van voor 1992 = verbetering nodig.
energielabel. Bron: NOS & NVM/Brainday.
Geel = hoog aandeel. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Hollands Kroon (2022), CBS
* Labelsprong weggelaten omdat deze in praktijk minder realistisch is.
4 BESTAANDE VOORRAAD
(via netbeheerders) (2020).
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 49
4.4 WOONKWALITEIT 2
1
Grote verduurzamingsopgave in Anna Paulowna De kaart rechts laat zien waar corporatiewoningen staan waarbij verduurzamen het meest urgent is: -
energielabel E, F of G (in rood): hier is verbetering
1
op korte termijn noodzakelijk, ook vanwege betaalbaarheid. Het gaat om zo’n 320 woningen in heel Hollands Kroon. -
energielabel D (in geel): binnen afzienbare tijd zijn
3
hier ook investeringen nodig. Dat zijn nog eens 320 woningen.
Een deel van de woningen staat waarschijnlijk al op de planning om verduurzaamd te worden. Het zegt dus vooral iets over dit moment. Zo mogen er geen
2
corporatiewoningen meer zijn met energielabel E, F of G vanaf 2030. Toch zorgt ook label D vaak voor een hoge energierekening en daardoor hoge woonlasten. Investeer daarom ook in deze woningen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
3
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 50
4.4 WOONKWALITEIT
1
Particuliere sector: opgave in het buitengebied De kaart rechts laat zien waar particuliere woningen
2
staan die bovengemiddeld veel gas verbruiken (in
2
aantal kuub gas per kuub woning, dus relatief). We keken naar woningen die gebouwd zijn voor 1992,
1
omdat eisen met betrekking tot isolatie vanaf dat jaar in het Bouwbesluit worden vastgelegd. Gasverbruik is meer dan stroomgebruik een goede indicator voor de energetische kwaliteit van particuliere woningen, die vaak nog geen vastgesteld energielabel hebben. De grootste opgave zit in de woningen in de linten van dorpen en in het buitengebied. Dit zijn vaak oude vrijstaande woningen en boerderijen.
3 4 BESTAANDE VOORRAAD
3
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 51
4.5 BETAALBAARHEID Laagste inkomens in voorzieningenkernen
groep laagste inkomens 45% is, is die groep dus
buitengebied en het zuidwesten van de gemeente. Hier
De kaartjes hieronder laten zien waar relatief veel
relatief groot. De groepen zijn het grootst in bepaalde
is dan ook meer instroom vanuit het zuiden van
lagere-, midden- en hogere-inkomensgroepen wonen.
buurten in Anna Paulowna (Kleine Sluis),
huishoudens die in dit deel van de regio een veel
De gegevens gaan over 2020, het meest recente jaar
Hippolytushoef (West) en Wieringerwerf (Centrum en
ruimere woning voor hun geld kunnen krijgen. Zo is
waarover het CBS inkomenscijfers heeft gepubliceerd.
Planetenwijk). De middeninkomens zijn over de hele
het aandeel hoge inkomens in het zuidwesten in Oude
Het CBS kijkt naar de 40% laagste inkomens en 20%
gemeente verspreid. De hoogste inkomens zijn vooral
Niedorp en Zijdewind het hoogst.
hoogste inkomens. Als voorbeeld: op plekken waar de
terug te vinden in de linten van de dorpen, het
Lage inkomens (40% als grens)
Middeninkomens (40% als grens)
4 BESTAANDE VOORRAAD
Hoge inkomens (20% als grens)
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 52
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Betaalbaarste voorraad in de kleine kernen
iberalisatiegrens (€ 0 ,0 ). In Breezand,
Het schema hieronder laat per kern of cluster van
Hippolytushoef en Wieringerwaard staan relatief veel
kernen zien wat de streefhuur van corporatiewoningen
goedkope woningen (voor jongeren). In de
(dus de huurprijs na mutatie) is en wat de gemiddelde
woondorpen staan bijna geen goedkope sociale
streefhuur is per type woning. Er zijn in de gemeente
huurwoningen.
Hollands Kroon geen corporatiewoningen boven de STREEFHUURPRIJS CORPORATIEWONINGEN GOEDKOOP
BETAALBAAR BETAALBAAR LAAG HOOG < € 47,19 < € 93, 0
DUUR
CLUSTER
AANTAL
Anna Paulowna
1.085
6%
77%
12%
3%
Breezand
260
20%
66%
13%
0%
Den Oever
240
8%
92%
0%
Hippolytushoef
770
18%
80%
Middenmeer
395
4%
't Veld
95
Wieringerwaard Wieringerwerf
GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE
EGZ
APP
1%
€
€ 7
2%
€ 7
€ 490
0%
0%
€ 30
€ 430
€
2%
0%
1%
€
€4 0
€
74%
5%
15%
1%
€
€
€ 20
7%
71%
7%
14%
0%
€ 20
€ 440
175
20%
79%
1%
0%
0%
€ 4
€ 470
€ 0
685
15%
66%
14%
5%
0%
€
0
€4
€ 70
Winkel en Nieuwe Niedorp
580
6%
56%
9%
23%
6%
€ 30
€ 7
€
Woondorpen in het noordoosten
50
0%
100%
0%
0%
0%
€ 10
Woondorpen in het noordwesten
10
0%
100%
0%
0%
0%
€
Woondorpen in het oosten
165
1%
66%
13%
19%
1%
€ 20
Woondorpen in het zuidwesten
155
5%
89%
3%
3%
0%
€ 70
HOLLANDS KROON
4.665
10%
73%
8%
7%
1%
€ 575
4 BESTAANDE VOORRAAD
< € 4 2,20
< € 0 ,0
ONBEKEND
0
'PATIO'
0
€
Samenstelling van het corporatiebezit naar streefhuur en de gemiddelde streefhuur per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = prijsklasse komt relatief veel voor c.q.
€ 90
€ 525
streefhuur is relatief hoog. Bron: VHE-bestanden corporaties (2023). € 600
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 53
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Huurprijs stijgt bij mutatie met gemiddeld € 45
op basis van WWS-punten meer huur vragen dan nu
In het schema rechts staat per kern of cluster van
gebeurt. Het verschil is lager bij appartementen en
kernen hoe groot het verschil is tussen de huidige
patiowoningen. In Anna Paulowna zal de huur van een
huurprijs en de streefhuur van corporatiewoningen. Dat
appartement na overdracht waarschijnlijk met € 0
is de prijs die corporaties na mutatie aan nieuwe
euro stijgen. Dit is in mindere mate het geval in
huurders vragen.
Breezand, ‘t Veld en Winkel en Nieuwe Niedorp.
VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. ACTUELE HUUR CLUSTER
EGZ
APP
Anna Paulowna
€ 40
€ 0
Breezand
€7
€3
Den Oever
€ 0
€
€ 40
€ 0
huur en de streefhuur het grootst. Voorbeeld: als elke
Hippolytushoef
€4
€ 10
€2
€ 30
huurder die nu een eengezinswoning huurt zou
Middenmeer
€7
€1
€ 0
€ 0
verhuizen dan betalen nieuwe huurders gemiddeld € 0
't Veld
€ 40
€ 30
euro meer voor dezelfde woning. Het verschil tussen
Wieringerwaard
€4
€1
€
€ 40
Wieringerwerf
€ 0
€ 10
€1
€3
Winkel en Nieuwe Niedorp
€ 40
€ 30
€4
€3
Woondorpen in het noordoosten
€4
€
€4
woondorpen in het oosten, Breezand en Middenmeer.
Woondorpen in het noordwesten
€9
Als woningen niet waren afgetopt was dit verschil
Woondorpen in het oosten
€ 70
waarschijnlijk nog groter geweest. Het verschil laat
Woondorpen in het zuidwesten
€
HOLLANDS KROON
€ 50
Bij eengezinswoningen is het verschil tussen de huidige
de streefhuur en actuele huur is het grootst in de woondorpen in het noordwesten, maar ook in de
tegelijk zien dat huurders eigenlijk meer kwaliteit krijgen dan waar ze voor betalen; corporaties kunnen
'PATIO'
GEMIDDELD € 0 € 0
€ 40
€9 € 10
€ 0
€ € 30
€ 35
€ 45
Verschil tussen de huidige huurprijs en streefhuur (nieuwe huurprijs na mutatie) van corporatiewoningen, per kern of cluster van kernen. Geel geeft aan waar het verschil groot is. Bron: VHE-bestanden corporaties (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 54
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Woonlasten en draagkracht: per dorp eigen accenten De kaart hiernaast laat per wijk (het kleinste schaalniveau waarop de data beschikbaar is) de netto woonlasten zien voor de sociale huur. In Hippolytushoef, Anna Paulowna en Winkel zijn de woonlasten het hoogst. Hier zullen huishoudens met een laag inkomen vaak minder geld over hebben aan het eind van de maand om te besteden aan andere dingen. De woonquote zal hier dan ook hoger liggen. Hiervoor lieten we zien dat vooral de kernen Anna Paulowna en Hippolytushoef een hoog aandeel lage inkomens hebben. In Winkel en Nieuwe Niedorp is dit veel minder het geval.
Hoewel de netto woonlasten in Wieringerwerf relatief laag zijn, zijn er wel veel huishoudens met een kleine portemonnee.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 55
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Risico op energiearmoede verspreid binnen de gemeente De energierekening bepaalt in steeds hogere mate hoeveel geld een huishouden overhoudt om van te leven. De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige sociale huurwoningen staan en waar óók veel lage-inkomensgroepen wonen. Daar is de kans op energiearmoede het grootst (een te groot deel van je maandinkomen kwijt zijn aan energielasten) en is de urgentie om te verduurzamen het hoogst. Eigenlijk zijn in bijna alle kernen clusters te herkennen waar het
risico op energiearmoede relatief hoog is. We zagen eerder al dat op dezelfde plekken vaak een hoog aandeel is van lage inkomens. Ook zijn het vaak plekken met vooroorlogse- of vroeg-naoorlogse woningen. Deze hebben vaak een slechtere energetische kwaliteit.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 56
4.5 BETAALBAARHEID PARTICULIERE HUUR Particuliere huur duur alternatief
kopen en te veel verdienen om in aanmerking te
een grote groep die tussen wal en schip valt. Deze
De schema’s rechts laten zien hoeveel je per maand
komen voor sociale huur, maar deels ook uit
groep heeft een te hoog inkomen om in aanmerking te
voor een vierkante meter woonoppervlakte betaalt in
huishoudens die door krapte op de koopmarkt
komen voor een sociale huurwoning en een te laag
de particuliere huursector, en ter referentie in de
gedwongen worden om te kiezen voor middenhuur, als
inkomen om een woning te kopen. Ervaring uit een
sociale huur- en koopsector.
enige alternatief.
andere gemeente leert ons dat er een grote verborgen vraag is van jongeren / starters die nog thuis wonen,
De laatste jaren zien we dat de vraag naar middenhuur
Door middenhuur meer te reguleren is de verwachting
maar eigenlijk op zichzelf zouden willen wonen. Of en
(woningen met een prijs tussen € 0 en ca. € 1.000
dat de huur met gemiddeld € 14 per maand per
hoe dat precies in Hollands Kroon is, hebben we niet in
per maand) toeneemt als gevolg van een tekort aan
woning daalt. Het aanbod aan middenhuur is in
beeld. Dit vergt nader onderzoek.
betaalbare koopwoningen. De bovengrens van
Hollands Kroon echter beperkt. Op dit moment zijn er
middenhuur verschuift waarschijnlijk naar € 1.100 bij
vijftien huurwoningen beschikbaar op Funda (peildatum
het intreden de nieuwe woningwet (1 januari 2024).
mei 2023). Het schema hiernaast laat ook zien dat
Het aanbod aan betaalbare koop en de vraag naar
particuliere huur een duur alternatief is t.o.v.
middenhuur zijn in de huidige markt vaak
corporatiehuur. Echter komen veel huishoudens niet in
communicerende vaten: bij een gebrek aan betaalbare
CORPORATIEHUUR
PARTICULIERE HUUR
KOOP
Eengezins
€ , 2
€ 11, 3
€ 11, 0
Appartement
€ ,
€ 11,22
€ 13,20
aanmerking voor een sociale huurwoning waardoor ze
HOLLANDS KROON
€ 5,80
€ 11,45
€ 11,70
koop stijgt de vraag naar middenhuur. En omgekeerd:
aangewezen zijn op een koopwoning of particuliere
Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie-, particuliere huur- en
voeg je betaalbare koop toe, dan ontspant de markt
huurwoning. Het is dan vooral ook een geschikt
koopwoningen, De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan vrijehuurwoningen op
voor middenhuur weer. De doelgroep voor middenhuur
alternatief voor mensen die er op dit moment op de
bestaat deels uit huishoudens die niet kunnen of willen
woningmarkt niet tussenkomen. Zo is er op dit moment
HOLLANDS KROON
Funda, actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die kopers op dit moment
kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. Bron: BAG (2022), WOZregistratie gemeenten (2022), VHE-bestanden corporaties (2023), hypotheker.nl (2023) en Funda (mei 2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 57
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Veel dure koopwoningen in woondorpen
(Kreileroord en Slootdorp) staan nog veel betaalbare
Het gaat hierbij ook nog eens om de WOZ-waarde. De
Het schema hieronder laat per kern of cluster van
woningen. Het gaat dan vooral om zeer betaalbare
transactieprijs ligt nog een stuk hoger. Echter zijn er
kernen zien hoeveel koopwoningen waard zijn en wat
rijwoningen en appartementen. Dit is echter veel
ten opzichte van andere gemeenten juist weer relatief
de gemiddelde WOZ-waarde per type woning is. In
minder het geval in het westen van de gemeenten.
veel betaalbare woningen, wat ook weer kansen biedt.
Den Oever en de woondorpen in het oosten
Hier zijn bijna geen woningen onder de < € 2 0.000. WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN
GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER TYPE
CLUSTER
AANTAL
< € 100.000
€ 100. - € 125.000
€ 12 . - € 150.000
€ 1 0. - € 175.000
€ 17 . - € 200.000
€ 200. - € 250.000
€ 2 0. - € 300.000
€ 300. - € 400.000
Anna Paulowna
2.435
0%
0%
0%
0%
1%
17%
19%
26%
25%
Breezand
1.090
0%
0%
0%
1%
2%
12%
15%
29%
30%
Den Oever
710
0%
0%
2%
5%
5%
33%
18%
20%
Hippolytushoef
1.475
0%
0%
0%
1%
3%
17%
23%
Middenmeer
1.125
0%
0%
0%
0%
2%
23%
't Veld
765
0%
0%
0%
0%
0%
Wieringerwaard
565
0%
0%
0%
1%
Wieringerwerf
1.810
0%
0%
0%
0%
Winkel en Nieuwe Niedorp
1.940
0%
0%
0%
Woondorpen in het noordoosten
455
0%
0%
Woondorpen in het noordwesten
265
0%
0%
Woondorpen in het oosten
820
0%
Woondorpen in het zuidwesten
1.380
HOLLANDS KROON
14.825
> € 400.000 ONBEKEND
RIJ
2^1
VRIJ
APP
'PATIO'
12%
€ 2 3.000
€ 349.000
€ 4 0.000
€ 249.000
-
10%
€ 27 .000
€ 31 .000
€ 433.000
€ 232.000
-
14%
4%
€ 224.000
€2
.000
€ 33 .000
€1
-
32%
19%
4%
€ 241.000
€ 311.000
€ 39 .000
€ 244.000
15%
33%
18%
10%
€2
.000
€ 349.000
€ 447.000
€ 223.000
7%
19%
25%
34%
15%
€ 273.000
€ 344.000
€ 497.000
€ 2 4.000
1%
21%
27%
29%
15%
6%
€2
.000
€ 30 .000
€ 424.000
-
€1
1%
24%
19%
27%
22%
7%
€ 2 0.000
€ 3 0.000
€ 473.000
€ 29 .000
€3
0%
0%
4%
13%
38%
37%
7%
€ 303.000
€ 3 7.000
€ 470.000
€ 324.000
-
1%
3%
4%
10%
14%
25%
36%
7%
€ 219.000
€ 29 .000
€ 434.000
€ 171.000
-
0%
0%
2%
3%
8%
28%
44%
16%
€ 322.000
€ 3 9.000
€ 4 3.000
-
-
0%
0%
1%
8%
31%
10%
17%
20%
13%
€ 230.000
€ 341.000
€ 0 .000
-
-
0%
0%
0%
0%
2%
7%
11%
22%
46%
11%
€ 24 .000
€ 323.000
€ 4 1.000
€ 23 .000
€ 211.000
0%
0%
0%
1%
2%
16%
17%
28%
28%
9%
€ 257.000
€ 339.000
€ 451.000
€ 261.000
€ 254.000
.000
€2
.000 .000 .000
Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = waardeklasse komt relatief veel voor c.q. waarde is relatief hoog. Bron: WOZregistratie Hollands Kroon (2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 58
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Vrijwel geen aanbod voor starters
Verdien je € 30.000 euro bruto per jaar, dan kun je
Koopstarters hebben steeds meer moeite met het
volgens De Hypotheker ongeveer € 12 .000 lenen.
vinden van betaalbare woningen in Hollands Kroon.
Daarvoor kun je in de huidige markt geen woning voor
Onder koopstarters verstaan we mensen die aan het
kopen. Verdien je € 40.000 bruto per jaar, dan hoort
begin van hun wooncarrière staan en willen kopen,
daar een hypotheek bij van € 1
zonder dat zij de overwaarde van hun vorige koopwoning kunnen inzetten. Doordat, voornamelijk tot
BIJ BRUTO JAARINKOMEN VAN:
TOT € 175.000
TOT € 250.000
€ 30.000
€ 40.000
Anna Paulowna
1%
4%
3
Breezand
3%
7%
1
Den Oever
0%
8%
1
stonden in mei slechts twee woningen te koop in
Hippolytushoef
2%
10%
Hollands Kroon (afgerond op € 17 .000).
Middenmeer
2%
4%
't Veld
2%
9%
Wieringerwaard
0%
8%
Wieringerwerf
3%
7%
.000. In dat segment
halverwege 2022, veel huishoudens hun woning met
CLUSTER
ACTUEEL AANBOD OP FUNDA
2 1
6 1 4
veel overwaarde konden verkopen, kwamen starters er
In theorie zou je, bij een inkomen van € 40.000 per
zelden tussen. Ook nu komen starters er door de hoge
jaar uit ongeveer 6% van de woningen moeten kunnen
Winkel en Nieuwe Niedorp
1%
3%
1
rente moeilijk tussen. Zowel de huizenprijzen als de
kiezen. Echter zijn ook deze woningen door de krapte
Woondorpen in het noordoosten
1%
3%
1
hypotheek die je voor een bepaald inkomen kan krijgen
op de markt vaak niet beschikbaar. Als ze al
Woondorpen in het noordwesten
1%
2%
zijn gedaald.
beschikbaar zijn, moet er vaak nog veel aan gebeuren.
Woondorpen in het oosten
1%
3%
Woondorpen in het zuidwesten
1%
2%
HOLLANDS KROON
2%
6%
Hier blijft amper geld voor over waardoor ook de Het schema hiernaast laat per kern of cluster van
woonlasten hoog zijn. De grootste kans van slagen
kernen zien welk deel van de voorraad je kunt kopen
heeft een starter in kernen als Hippolytushoef, ‘t Veld,
met een bruto jaarinkomen van € 30.000 en € 40.000.
Wieringerwaard en Den Oever. Wil je starters een
Daarmee ben je aangewezen op het goedkopere
betere kans geven en voorkomen dat dorpen vergrijzen
starterssegment, bijvoorbeeld als je alleen een woning
door het wegtrekken van starters dan zul je dus
wilt kopen.
betaalbaar bij moeten bouwen voor dit segment.
4 BESTAANDE VOORRAAD
1
3
1 2 2
26
Koopwoningen in de bestaande voorraad die je kunt kopen met € 30.000 of € 40.000 bruto jaarinkomen en actueel beschikbaar aanbod op Funda (inclusief ‘in onderhandeling’). Het prijssegment tot € 17 .000 past bij een bruto jaarinkomen tot € 40.000. Ter referentie: wat staat er te koop tot € 2 0.000. Bron: WO -registratie Hollands Kroon (2022), Funda (peildatum: mei 2023).
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 59
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Verhoogde kans op energiearmoede in noordoosten De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige particuliere woningen staan en waar óók veel lageinkomensgroepen wonen. Daar is het risico op energiearmoede het grootst. Over het algemeen geldt dat overal plekken zijn waar er risico is op energiearmoede. Toch springen een aantal kernen er uit. Zo is het risico erg hoog in Westerland, het westen van Hippolytushoef, het zuiden van Wieringerwaard, het noordoosten van Anna Paulowna,
Kreileroord en Barsingerhorn. Toch is er in het westen van de gemeente over het algemeen minder risico op energiearmoede dan in het oosten. Doordat het westen over het algemeen gewilder is, liggen de prijzen hier hoger en trekt het daardoor ook minder lage inkomens aan in de particuliere sector (voornamelijk koopwoningen).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 60
4.6 AANPASBAARHEID De halve voorraad is goed aanpasbaar Door de vergrijzing neemt de vraag naar woningen die
grotere ingrepen voor nodig die ook om aanpassingen
Onze inschatting is dat ongeveer 60% van de
geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag de
in het casco vragen (bredere deuren, ruimere hal en
koopvoorraad en 50% van de particuliere huurvoorraad
komende jaren toe. Veel bestaande woningen zijn met
badkamer, etc.). We richten ons hier alleen op het
in Hollands Kroon aanpasbaar is. Het gaat opgeteld om
kleine aanpassingen geschikt te maken voor ouderen,
verbeteren van de toegankelijkheid van woningen die
ruim 11.000 woningen, ongeveer 55% van de totale
vooral wanneer zij een lichte zorgvraag hebben. We
met kleine aanpassingen (tot ca. € 10.000) te
woningvoorraad. Echter zien we ook dat een steeds
schatten hierna in om hoeveel woningen het gaat. We
realiseren zijn. In de schema’s hieronder staat per
grotere groep behoefte heeft aan beschutte
maken daarbij onderscheid tussen drie soorten
bouwperiode en grootte van de woning hoe groot de
woonvormen. Dit is niet te realiseren met simpele
bewoners voor wie aanpassingen aan de woning nodig
kans is dat een woning aanpasbaar is.
aanpassingen in de bestaande voorraad.
zijn:
1. 2. 3.
mensen die slecht ter been zijn, maar niet of
CORPORATIE
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
% AANPASBAAR
AANTAL
nauwelijks gebruikmaken van hulpmiddelen;
< 1965
0%
5%
5%
Corporatiehuur
38%
1.682
mensen die gebruikmaken van een rollator;
1965-1980
15%
25%
25%
Particuliere huur
50%
677
1980-2003
40%
40%
75%
Koop
61%
8.838
> 2003
100%
100%
100%
HOLLANDS KROON
55%
11.197
mensen in een rolstoel.
EIGENDOM
Voor de eerste twee groepen is het verbeteren van de
KOOP/PART.
< 300 M³
300 - 350 M³
> 350 M³
toegankelijkheid van de woning voldoende om langer
< 1965
15%
20%
30%
eigendom, bouwperiode en grootte / inhoud. Gebaseerd op de Doorzonscan
zelfstandig te blijven wonen. Bij de laatste groep is ook
1965-1980
15%
60%
90%
van Aedes Actiz, aangevuld en bewerkt door KAW (2019). Boven: aandeel
een goede doorgankelijkheid belangrijk. Daar zijn
1980-2003
70%
70%
90%
> 2003
100%
100%
100%
Links: inschatting van de aanpasbaarheid van woningen, naar
woningen dat naar verwachting aanpasbaar is, onderverdeeld naar eigendom. Nultredenwoningen zijn hierin meegenomen. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestanden corporaties (2023), WOZregistratie Hollands Kroon (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 61
4.6 AANPASBAARHEID Voor- en vroeg-naoorlogs lastig aanpasbaar
behalve in het oosten van de gemeente. Deze
opgave ligt dus in het westen en noordoosten van de
De kaarten hieronder laten op een lager schaalniveau
woningen zijn dan over het algemeen ook beter
gemeente. Deels zullen bestaande woningen aangepast
zien hoe aanpasbaar de woningvoorraad is, met
aanpasbaar. Echter zijn de kernen in het oosten, mede
moeten worden en deels zal in de nieuwbouw gekeken
onderscheid naar huur en koop. Vooral de woondorpen
door de grote instroom van 25- tot 45-jarigen, het
moeten worden naar beschutte woonvormen.
bestaan relatief vaak uit vooroorlogse woningen,
minst vergrijsd binnen de gemeente. De grootste
Koop
4 BESTAANDE VOORRAAD
Huur
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 62
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Groen voorkomt hittestress De kaart rechts geeft aan waar hittestress kan optreden tijdens zomerse dagen. De gebieden in het rood zijn gevoeliger voor hittestress. Over het algemeen geldt: des te meer groen en water in de omgeving, des te lager de temperatuur komt te liggen. Zo kan beplanting voor gebouwen helpen om de hittestress te verminderen. Zo zorgen bomen voor een gevel in de zomer voor een koelere temperatuur binnen, terwijl ze in de winter juist de zon door laten doordat ze hun bladeren kwijt zijn.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 63
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Polders logischerwijs kwetsbaar bij overstroming De kaart rechts geeft het gebied aan dat overstroomd bij een doorbraak van bijvoorbeeld een dijk. Het geeft zo een duidelijk beeld welke gebieden bij een stijgende zeespiegel kwetsbaarder zullen zijn. Zo is duidelijk dat het overstromingsrisico ten zuiden van Wieringerwaard gering is, net als de noordwestkant van Wieringen. De Wieringermeer is daarentegen juist heel kwetsbaar. Zo liggen sommige delen meer dan vijf meter onder NAP.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 64
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Weinig kans op veel wateroverlast De kaart rechts laat zien waar er wateroverlast ontstaat na afloop van een extreme bui van 100 mm in twee uur. Door de verandering van het klimaat zullen deze buien in een steeds hogere frequentie
plaatsvinden. Door vergroening van de omgeving en het inrichten van plekken waar het water de grond in kan zakken kan de overlast tegengegaan worden. Er zijn volgens de kaart zeer weinig plekken waar kans is op wateroverlast. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van veel sloten nabij en in de bebouwde omgeving. Hierdoor kan het water makkelijker weglopen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 65
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Win-winoplossingen voor verduurzaming
De win-winoplossing is gedefinieerd als een oplossing
opwekking). Hierbij is ook een denkrichting voor de
Rechts geven we in een schema weer welke
die zowel een positief effect heeft op klimaatadaptatie
kosten meegegeven.
oplossingen er zijn op het gebied van klimaatadaptatie
(hittestress, wateroverlast, droogte en extreem weer)
en duurzaamheid en welke win-winkansen er liggen.
als op de energietransitie (energiereductie en energie
Focus op water
Focus op groene omgeving
Win-winoplossingen
Hittestress
Droogte
Wateroverlast
Energie besparen
Energie opwekken
= heeft een positieve bijdrage bij dat thema.
Overig
Indicatie omvang kosten*
Vergroenen tuinen / terreinen
Het heeft een positief effect op de biodiversiteit en groene tuinen nemen meer CO2 op dan versteende tuinen. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€€
Groendaken
Een groendak heeft een CO2 opname tot circa 3 kg/m2 per jaar. Uit onderzoek is gebleken dat de dakbedekking langer meegaat door het toepassen van een groendak. Dit heeft er mee te maken door het verminderen van de temperatuur van de dakbedekking en het feit dat de Uv-straling niet direct op het dak straalt.
€€€
Groene gevels / geveltuinen
Groene gevels hebben ook een dempende werking van 2,5 dB tot wel 3 dB. Daarnaast komt uit meerdere onderzoeken naar voren dat een groene omgeving bijdraagt aan de mentale gezondheid van mensen.
€€€
Bomen
Het heeft een positief effect op de biodiversiteit en een volwassen boom neemt gemiddeld 22kg CO2 op per jaar. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€€
Wadi’s
Een wadi verhoogt de biodiversiteit en is goed te combineren met recreatieve doeleinden. Kinderen kunnen er spelen en er kan een mooie mix van flora en fauna ontstaan.
€€€
Raingardens
Raingardens hebben een positief effect op de biodiversiteit. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€€€€
Blauwgroene daken
Blauwgroene daken dragen bij aan biodiversiteit, verdubbelt de levensduur van het dak, geeft een waardestijging tussen de 4% en 8% aan het pand, vangt tot 200 gr fijnstof per m² af en het heeft een positief effect op de mentale gezondheid en het concentratievermogen.
€€€
*De indicatie zoals gegeven biedt een denkrichting voor de kosten. 4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 66
5
KWALITTIEVE WONINGBEHOEFTE
5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
De schema’s in paragraaf .3 tonen veel informatie.
In dit hoofdstuk kleuren we de woningbehoefte verder
De druk op de sociale huurmarkt nam toe, de
Enkele hoofdpunten volgen nu. Het bouwprogramma
in. Dat doen we in de volgende volgorde:
slaagkans onder jongeren is laag. Nieuw aanbod aan
van in totaal 1.375 woningen tot 2033 bestaat bij
-
We laten zien wat de vraagdruk is, zowel voor de
appartementen is zeer gewild. Corporaties merken de
voorkeur uit 475 sociale huurwoningen. Met name in
sociale huurmarkt als ook de koopmarkt (5.2);
toestroom uit omliggende gemeenten en zij vragen om
het oosten is een plus nodig, omdat ook
Daarna schetsen we de woningbehoefte en we
goede samenwerking met de gemeente om in het
arbeidsmigranten zich vestigen. Er is nog steeds
vertalen dit naar een programma per kern (5.3);
aanbod te kunnen voorzien. Dat er groei is, is gunstig
behoefte aan rijwoningen, maar in een mix met hofjes
En tot slot vergelijken we dit met de plannen,
voor behoud van voorzieningen.
en appartementen. Met ca. 100 vrije huurwoningen lijkt
-
zowel kwantitatief als ook kwalitatief (5.4).
de vraag bediend. Het zwaartepunt ligt in de grotere Op de koopmarkt is de vraag naar appartementen sterk
dorpen en het zuidwesten. Er zijn ca. 800
Tussendoor laten we de belangrijkste uitkomsten uit de
toegenomen. Makelaars constateren dat de kwaliteit
koopwoningen nodig, verspreid over alle dorpen. De
gesprekken met de corporaties, huurdersorganisatie en
van woningen steeds belangrijker wordt. Zij zien veel
grootste uitdaging is voorlopig: voldoende betaalbaar
makelaars zien.
kansen in vrijkomend agrarisch vastgoed en adviseren
bouwen.
in te zetten op doorstroming. Toestromers zoeken enerzijds naar betaalbaar wonen, anderzijds is er een
Er zijn voldoende plannen op korte termijn en opties
markt voor mensen met meer middelen die ruimte en
daarna, maar in de meeste dorpen is er onvoldoende
groen zoeken. Het is tijd om nieuwe vormen van
ruimte. Daar is extra planvorming wenselijk. In Anna
wonen toe te voegen.
Paulowna, ‘t Veld, Wieringerwerf en Winkel en Nieuwe Niedorp is juist sprake van een overprogrammering. Er is nog genoeg ruimte voor verdere inkleuring plannen.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 68
5.2 VRAAGDRUK SOCIALE HUURMARKT Druk op de sociale huurmarkt toegenomen We laten in dit hoofdstuk eerst de belangrijkste uitkomsten zien wat
250
betreft de vraagdruk op de sociale huur- en koopmarkt. De
200
grafieken rechts laten het gemiddeld aantal reacties, de
150
inschrijfduur en de reële zoekduur in jaren zien van woningzoekenden in de sociale huur. De gegevens geven over het algemeen een goed beeld van de vraagdruk binnen de sociale
100 50 0
huurmarkt. Zo is het gemiddeld aantal reacties sinds 2019
2016
2017
2018
toegenomen. Ook in 2023 neemt het nog steeds toe. De extra druk
alsook een groeiende groep starters die vanwege de hoge koopprijzen steeds moeilijker een koopwoning kan krijgen. Een deel van deze groep ziet een sociale huurwoning dan ook als alternatief.
2020
2021
2022
2023
2021
2022
2023
Gem. aantal reacties woningzoekenden
op de sociale huurmarkt, en de daaruit resulterende langere
zoekduur, is een gevolg van zowel extra instroom van buitenaf
2019
6 5 4 3 2 1 0 2016
2017
2018
2019 Inschrijfduur
2020
Reele zoekduur (jaren)
Het gemiddeld aantal reacties van woningzoekenden in de sociale huur (boven), de inschrijfduur en reële zoekduur in jaren (onder) voor de gemeente Hollands Kroon. Bron: Woonmatch (2023).
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 69
5.2 VRAAGDRUK SOCIALE HUURMARKT Slaagkans jongeren / jonge starters laag De grafiek rechtsboven laat de slaagkans zien per leeftijdsgroep. Rechts staat een uitsplitsing daarvan naar kern voor de leeftijdsgroep 23 t/m 27 jaar. De grafiek onder laat het aandeel actief woningzoekenden zien per leeftijdsgroep.
SLAAGKANS
SLAAGKANS*
20%
20%
18%
KOLHORN DEN OEVER
16% 14% 12% 10% 8%
De slaagkans is voor alle leeftijdsgroepen onder de 65 jaar laag. Dit
6%
betekent vaak voor de groep <27 jaar dat ze überhaupt nog niet in
4%
aanmerking komen voor een woning. Waar de oudere groepen vaak
2% 0% t/m 22 jaar
al een woning hebben is dat bij de groep <27 vaak niet het geval.
aandeel woningzoekenden in de groep 23 t/m 27 jaar erg hoog als we meenemen dat er slechts vijf leeftijdsjaren in deze groep zitten. Zo is het aandeel woningzoekenden in de groep 28 t/m 39 jaar veel groter, maar bestaat deze groep ook uit een groter deel van de totale bevolking van Hollands Kroon. Deze groep verdient dus extra aandacht.
75+ 10%
Deze groep maakt in Winkel het minste kans op een woning. In Kolhorn en Den Oever is de slaagkans* veel hoger. Ook is het
23 t/m 27 jaar 28 t/m 39 jaar 40 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar
Actief woningzoekenden 35% 30%
HOLLANDS KROON WIERINGERWAARD
25%
WIERINGERWERF
20% 15%
SLOOTDORP
10%
MIDDENMEER
5% * Sommige kernen ontbreken, omdat hier geen data voor beschikbaar was.
ANNA PAULOWNA WESTERLAND
WINKEL 0%
0% t/m 22 jaar
23 t/m 27 jaar 28 t/m 39 jaar 40 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar
75+
23 t/m 27 jaar
De slaagkans van woningzoekenden (boven), een uitsplitsing van de slaagkans per kern (rechts) en het aantal actief woningzoekenden per leeftijdsgroep in de sociale huurmarkt (onder) voor de gemeente Hollands Kroon. Bron: Woonmatch (2023).
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 70
5.2 VRAAGDRUK SOCIALE HUURMARKT ACTIEF WONINGZOEKENDEN
Nieuw aanbod appartementen zeer gewild De grafieken rechts laten het aandeel actief woningzoekenden zien
30%
per woningtype en het gemiddeld aantal reacties van actief
25%
woningzoekenden. Hoewel woningen achter de schermen en in
20%
Woonmatch gelabeld zijn als appartement begane grond, appartement met lift, appartement zonder lift en maisonnette zien woningzoekenden dit vaak als één product. Het is daarom lastig om
15% 10% 5% 0% Appartement begane grond
iets te zeggen over de gewildheid van deze specifieke niet-
Appartement met lift
Appartement zonder lift
Eengezinswoning
Maisonette
grondgebonden producten. GEM. AANTAL REACTIES WONINGZOEKENDEN
Het gemiddeld aantal reacties per woningtype laat zien dat er over
400
het algemeen het meest gereageerd wordt op
350
maisonnettewoningen. Vaak is dit een ruim product nabij
300 250
voorzieningen. Echter is dit ook een product dat zeer weinig
200
aangeboden wordt in de gemeente. Appartementen met lift waren
150
minder gewild. Echter zorgt het juiste product nabij voorzieningen
100
voor een enorme stijging in het aantal reacties. Dit wordt vermoedelijk veroorzaakt door een recent opgeleverd
50 0 2018
appartementencomplex in Anna Paulowna.
2019
2020
Appartement begane grond
Appartement met lift
Eengezinswoning
Maisonette
2021
2022
Appartement zonder lift
Het aandeel actief woningzoekenden (boven) en het gemiddeld aantal reacties per woningtype (onder) voor de gemeente Hollands Kroon. Bron: Woonmatch (2023).
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 71
KADER: WAT ZEGGEN DE CORPORATIES Instroom vanuit omliggende gemeenten door
Betrek corporaties beter bij nieuwbouwplannen
Bestemmingsplan belemmert de groei
lagere slaagkans daar
Volgens de prestatieafspraken zou 25% van de
Corporaties geven aan dat de huidige
De corporaties zien steeds meer instroom van
nieuwbouwopgave sociale huur moeten worden. Echter
bestemmingsplannen vaak erg belemmerd werken. Zo
omliggende gemeente en dan met name Den Helder
staat hier niet in dat dat door corporaties gebouwd
is er weinig tot geen ruimte voor verdichting in de
omdat de slaagkans daar veel lager ligt. Met name voor
moet worden. Corporaties zouden dit graag wel zien
bestaande voorraad, terwijl daar wel kansen voor
de kernen die dicht bij Den Helder liggen (zoals in
om zo ‘nep sociale huur’ te vermijden. Ook zouden ze
liggen. Ook is regelgeving over bijvoorbeeld
Hollands Kroon) ligt er een grotere opgave en zorgt het
sneller en vaker bij plannen betrokken willen worden,
goothoogtes vaak achterhaald. Dit speelt specifiek op
ook voor verdringing van de lokale woningzoekenden.
vooral in de kleine kernen waar de nieuwbouwlocaties
Wieringen.
schaars zijn. Grote opgave op de regio afgekomen
Huisvesting arbeidsmigranten ligt vaak bij
De opgave die op de regio afkomt wordt steeds groter.
Betere verdeling sociale huur nodig
corporaties
Zo groeit de instroom van statushouders, wat vaak
Zo voorkom je dat er clusters zijn met veel sociale huur
De grote huisvestingsopgave van arbeidsmigranten die
grote gezinnen zijn, en ook van arbeidsmigranten. Dit
en clusters met juist bijna geen sociale huur. Hierdoor
zich definitief willen vestigen komt vaak op het bordje
heeft een invloed op de leefbaarheid van wijken.
zit er nu veel verschil in de leefbaarheid van buurten.
van corporaties terecht. Mede hierom is de vraagdruk
Corporaties zijn dan ook steeds vaker bezig met andere taken dan huisvesting.
enorm toegenomen. Daarnaast hebben corporaties Meeste woningen hebben een goed energielabel
weinig ruimte om meer bij te bouwen voor deze groep.
Sociale huurwoningen staan er over het algemeen
Ook zien ze dat deze groep zich vaak clustert op
Groene ambities gemeente vaak niet haalbaar
energetisch goed voor in Hollands Kroon. Echter zijn
bepaalde plekken waardoor de leefbaarheid op die
De gemeente wil zich graag profileren als een groene
het stroomnet en weigeraars (huurders die niet mee
plekken steeds meer in het geding komt. Daarnaast is
gemeente, alleen lopen corporaties hierdoor tegen
willen werken) nog grote obstakels om verder te
ook de communicatie met arbeidsmigranten erg lastig
haalbaarheidsproblemen aan bij ontwikkelingen.
verduurzamen. Echter zijn er ook nog clusters met
voor corporaties.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
mindere labels die vragen om verduurzaming.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 72
KADER: WAT ZEGT DE HUURDERSORGANISATIE Hoewel alle huurdersorganisaties benaderd zijn om een
Een goedkope woning kan duurder uitvallen door een
huurdersorganisatie de leefbaarheid van de buurt in het
bijdrage te leveren aan dit Woonbehoefteonderzoek is
hoge energierekening
gedrang.
helaas alleen de huurdersorganisatie van Woningstichting Anna Paulowna gesproken. We
Anna Paulowna populair door station
beschrijven de belangrijkste opmerkingen van de
De bereikbaarheid van Anna Paulowna zorgt er voor
huurdersorganisatie:
dat het extra aantrekkelijk is, met name voor jongeren / jonge starters. Deze groep is vaker afhankelijk van
Groei belangrijk om voorzieningen te behouden
het openbaar vervoer.
De huurdersorganisatie gaf aan dat groei overal gewenst is om zo het draagvlak onder voorzieningen in
Neem corporaties vroeg mee in bouwprojecten
stand te houden. Doe je niks, dan weet je dat dorpen
Naast de corporaties geeft ook de huurdersorganisatie
door vergrijzing aan inwoners inleveren en een
aan dat corporaties al vanaf het begin van het
belangrijke voorzieningen als een basisschool of een
planproces betrokken moeten worden. Dit gebeurt nog
supermarkt weg kan vallen.
te weinig in met name de kleine kernen.
Kijk naar totale woonlasten i.p.v. de kale huur
Zorg voor een goede spreiding van huurders
Een oproep vanuit de huurdersorganisatie is om meer
Om er voor te zorgen dat buurten leefbaar blijven, is
rekening te houden met de totale woonlasten i.p.v. de
een goede spreiding van huurders van groot belang.
kale huur.
Wanneer buurten te eenzijdig worden, komt volgens de
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 73
5.2 VRAAGDRUK KOOPMARKT GEMIDDELDE TRANSACTIEPRIJS PER M²
Vraag naar appartementen sterk toegenomen De grafieken rechts laten de gemiddelde transactieprijzen per
€ 4.000
vierkante meter en in totaal zien tussen 2021 en 2023 voor de
€ 3.600
gemeente Hollands Kroon. Op het eerste gezicht lijken beide
€ 3.200
grafieken hetzelfde te zeggen. Toch laat de vergelijking tussen beide grafieken een duidelijk beeld zien: huishoudens kiezen vaker
€ 2.800
voor een kleinere woning. Zo daalde de gemiddelde transactieprijs
€ 2.400
van woningen tussen 2022 en 2023, maar bleef de
€ 2.000 2021
vierkantemeterprijs gelijk. Woningzoekenden hadden door de hoge rente en tegenvallende verkopen minder te besteden dan in 2022.
Zo is ook de transactieprijs van appartementen sterk toegenomen. De prijs per m² ligt hoog, maar door het kleinere oppervlakte is dit
2022
2023
GEMIDDELDE TOTALE TRANSACTIEPRIJS € 600.000 € 500.000
type woning vaak betaalbaarder. De grootste concessie lijkt te zijn gedaan op vrijstaande woningen. De vraag is hier, blijkend uit de dalende m²-waarde, het sterkst afgenomen. De grootste vraag is
€ 400.000 € 300.000
dan ook naar betaalbare woningen. € 200.000 2021
2022
2023
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
De gemiddelde transactieprijzen (per m²) in Hollands Kroon tussen 2021 en 2023. Bron: NVM
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 74
5.2 VRAAGDRUK KOOPMARKT Dip op de woningmarkt duidelijk zichtbaar
wordt er overboden op woningen. Sinds het begin van
huidige aanbod steeds minder het geld waard. Het
De grafiek hieronder laat de looptijd van aanbod in
de Oekraïne-oorlog neemt dit af. Ook de looptijd in
resultaat is, zoals we op de vorige pagina konden zien,
dagen zien en het verschil tussen de vraagprijs en
dagen van woningen loopt sinds die tijd op.
een dalende transactieprijs.
transactieprijs voor de regio Noord-Holland Noord. Zit
Woningzoekenden wachten door de hoge rente met
dat verschil boven de 0%-lijn (gestreepte lijn) dan
het zoeken naar een nieuwe woning en vinden het
120,00
14% 12%
100,00 10% 80,00
8% 6%
60,00 4% 40,00
2% 0%
20,00 -2%
0,00
-4%
Looptijd van aanbod in dagen
Verschil vraagprijs/transactieprijs
De looptijd van het aanbod in dagen en het verschil tussen de vraagprijs en transactieprijs voor de regio Noord-Holland Noord tussen 2021 en 2023. Bron: NVM
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 75
KADER: WAT ZEGGEN DE MAKELAARS? Kwaliteit woningen wordt steeds belangrijker
Mochten ze verder van voorzieningen af wonen, dan is
Makelaars geven aan dat steeds meer mensen het
een kleine tuin en vaak ook een gemeenschappelijke
minder aantrekkelijk als woongebied.
energielabel van een woning belangrijk vinden. Mensen
ruimte een vereiste. Hierdoor komen er weer, vaak
Huisvesting arbeidsmigranten ingewikkeld
willen een terechte prijs betalen voor hun woning en
betaalbare, woningen vrij in de bestaande voorraad.
Ongeveer 1 op de 10 koopwoningen gaat nu naar
de bijkomende woonlasten spelen daarin een
Ook voor gezinnen moet bijgebouwd worden om de
arbeidsmigranten bleek uit de gesprekken. Toch zit een
belangrijke rol. Echter geven de makelaars ook aan dat
doorstroming op gang te helpen. Zo zitten er nu nog
groot deel van de arbeidsmigranten in grote
de woningvoorraad tot ongeveer € 3 0.000 er vaak
gezinnen in hun kleine starterswoning en willen ze
‘migrantenhotels’. De impact van zulke hotels op de
slecht bij staan. Hierin moet geïnvesteerd worden.
graag een stap maken.
omgeving is vaak groot en dit zou beter verspreid
Veel kansen in vrijkomend agrarisch vastgoed
Grote regionale verschillen
opvanglocaties is het draagvlak van de omgeving