5. Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon 2023-2033 (1)
Tekst van het document
Naar verwachting ontstaat er veel leegstand van
Ook de makelaars zien grote verschillen tussen
groter.
boerderijen in Hollands Kroon. Deze vrijkomende
gebieden binnen de gemeente. Zo zien ze dat in de
bedrijven zouden opgesplitst kunnen worden in
regio Anna Paulowna en Winkel en Nieuwe Niedorp de
Twee stromen vanuit de Randstad
meerdere wooneenheden of gebruikt worden als
woningwaarde en ook het inkomen hoger ligt. Ook
Makelaars geven aan dat er twee groepen vaak
woonwerklocatie. Zo behoud je ook het karakter van
appartementen doen het hier beter. Wieringen wordt
instromen in Hollands Kroon: huishoudens die zoeken
het buitengebied.
geprezen om de prachtige kleine dorpen/gehuchten,
naar een betaalbare woning en huishoudens die zoeken
moeten worden. Bij veel meer kleinschalige
maar het ligt ook ver weg. Mensen komen hier dus
naar een ruime groene woning. Vooral die laatste
Inzetten op doorstroming erg belangrijk
echt heen voor de perfecte woning en woonomgeving
groep zoekt vaak in kernen die op het oude vasteland
Ouderen in Hollands Kroon willen graag dicht bij
en zijn minder gebaat bij een korte woon-werk-afstand.
lagen, terwijl die eerste groep juist wel veel vaker
voorzieningen woningen, ook in appartementen.
Wieringermeer wordt volgens de makelaars meer
richting het oosten van de gemeente trekt.
gezien als agrarisch gebied met veel windmolens en is 5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 76
KADER: BIJZONDERE WOONVORMEN Voeg unieke woonproducten toe Een veelgehoord geluid vanuit het veld is de behoefte
Woontrends voor ouderen
Woontrends voor kleine huishoudens
aan unieke woonproducten waarmee je nieuwe groepen naar Hollands Kroon kunt trekken en meer
Compacte woningen
diversiteit in de dorpen krijgt. Denk aan wonen in relatie tot water of juist wonen op een boerenerf (zie pagina 79).
Patiowoningen met kleine tuin
Mixen van typen of doelgroepen
Woontrends voor duurzaam wonen Kangoeroewoningen Pop-up-house
‘Friends-woningen’
Huur en koop in één gebouw* Tiny houses
Wonen op het water
Hofjeswonen
Wonen met gelijkgestemden
Sociale huur, middenhuur en koop bij elkaar
* Wijs wel zo veel mogelijk toe aan leefstijlen met vergelijkbare ‘normen en waarden’. De praktijk laat zien dat mixen van leefstijlen in één portiek of rond één pleintje / groene ruimte tot botsingen kan leiden.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 77
KADER: FLEXWONINGEN Flexwoningen is geen doel op zich
Geschikte locatie: Het handboek stelt dat de locatie
Draagvlak: Het draagvlak is bij flexwoningen van
Dat de vraag naar flexwoningen groeit in Nederland
veilig moet zijn en de impact van de flexwoningen
enorm belang. De woningen moeten vaak snel
mag duidelijk zijn. Toch wordt het bouwen van
gering moet zijn. De woningen zijn als ze
gerealiseerd worden en bij geen draagvlak is de
flexwoningen vaak ook als doel op zich gezien. Een
bouwtechnisch voldoen aan de eisen een relatief
vertraging in onder andere wet- en regelgeving enorm
boodschap die we graag willen meegeven, is dat het
duurzame oplossing.
doordat er snel bezwaar gemaakt zal worden. De
belangrijk blijft om vanuit de doelgroep te redeneren.
afspraken tussen gemeente en corporaties bieden
Welke doelgroep willen we helpen en wat is het juiste
Financiering: Belangrijk is het rondkrijgen van de
product daarvoor? Hieronder worden vier belangrijke
financiering, de businesscase. De financiering is
voorwaarden gesteld om flexwoningen te plaatsen op
afhankelijk van de van de manier en termijn waarop de
basis van het handboek flexwoningen.
businesscase loopt en het aantal verplaatsingen. Hierbij
focus op de uitwerking.
is het belangrijk om verder te kijken dan alleen de Politiek draagvlak: Het is belangrijk om voldoende
eerste plaatsing van de flexwoningen. Het moet zo
politiek draagvlak te hebben. Het kan helpen dat zowel
georganiseerd worden dat de woningen afgeschreven
landelijk als per regio in beeld is hoeveel flexwoningen
worden na de gehele levensduur (meestal vijftig jaar).
de overheid wil plaatsen. De lokale discussie over hoe
Hierbij geldt dus ook dat er een andere locatie moet
de gemeente en woningcorporatie de woningen gaan
zijn waar de flexwoningen na de tijd geplaatst kunnen
realiseren moet weg zijn.
worden. Het rondkrijgen van de businesscase vormt in een aantal gevallen een struikelblok om flexwoningen toe te passen.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Voorbeeld flexwoning
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 78
KADER: VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING Mogelijkheden agrarische bebouwing
(overlast, bereikbaarheid, aantrekkelijkheid)
het een waardevolle toevoeging. Dit kan een
Zoals in veel landelijke regio's komen ook in Hollands
-
Is het vastgoed zelf behoudenswaardig of niet?
uitnodigende plek krijgen in de nieuwe woonvisie.
Kroon steeds meer agrarische gebouwen vrij. Op dit
-
Is de plek beeldbepalend en daarmee urgent?
moment is ombouw of vervanging van vastgoed tot
-
Is er reden om van één woonbestemming
Huidige verordening Hollands Kroon
meerdere woonbestemmingen te maken?
Hoewel de gemeente woningsplitsing in het
Wat is de impact op de woonomgeving?
buitengebied wel toestaat, gaat dit alleen over de
wonen vooral incidenteel van aard. De roep om dit vaker te realiseren groeit. Steeds meer provincies
-
bieden nieuwe planologische ruimte om wonen toe te
hoofdwoning. Hier is het mogelijk om te splitsen, mits
laten. Zo is het mogelijk om vrijkomende agrarische
Wanneer deze vorm van wonen zich vooral richt op het
het karakter/uitstraling behouden blijft, er geen extra
bebouwing te transformeren naar woningen, eventueel
bedienen van de lokale vraag, zoals het omzetten naar
voordeur in de voorgevel gerealiseerd wordt en het
met sloop en nieuwbouw. Echter mogen er maximaal
studio's voor starters, wordt daarmee een deel van de
parkeren centraal opgelost wordt. Echter kunnen
drie woningen op het bouwperceel komen. Hierdoor is
woonbehoefte van het dorp ingevuld, en zijn er minder
bijgebouwen niet gesplitst worden. Hier liggen dus nog
het lastig om er woonvormen te laten ontstaan
woningen op andere plekken nodig. Wanneer de
kansen.
woonvorm zich (ook) richt op toestroom van buiten de Vanuit woningmarktperspectief is er een vraag. Zeker
gemeente, bijvoorbeeld villa's op een voormalig
wanneer het gaat om locaties in of net buiten dorpen,
boerenerf, kan dat een plus zijn op de woonvraag.
of op bijzondere aantrekkelijke plekken, is het herbestemmen van agrarisch vastgoed tot meerdere
Deze vorm van wonen leidt niet snel tot grote aantallen
woningen een kans om in een behoefte te voorzien.
woningen op gemeenteniveau maar kan wel kwaliteit
Daarbij zijn nog wel vele afwegingen te maken:
toevoegen aan het woonprogramma en een oplossing
-
vormen voor beeldbepalende plekken. Daarmee vormt
Leent de locatie zich daadwerkelijk voor wonen
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 79
5.3 WOONBEHOEFTE SOCIALE HUUR Tot 2033: +475 sociale huurwoningen Het schema rechts laat zien wat de extra behoefte aan sociale huur is voor de komende tien jaar. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de reguliere behoefte naar sociale huurwoningen en de extra behoefte door buitenlandse instroom. De reguliere behoefte vanuit de
1 - NAT
2 - TEK
Ongeveer
Ongeveer
0
+150
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
3 - BIN
Actueel woningtekort
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
(laag) (midden)
+850
(hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
+375
(laag) (midden) (hoog)
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
400 575
+725
omliggende gemeente en de eigen gemeente komt in
1.000 woningen nodig
het hoge scenario uit op ca. 225 woningen netto toevoeging. Vanuit de totale buitenlandse instroom is de verwachting echter dat ongeveer een derde zich op
termijn gaat ‘settelen’ in de gemeente. Ca. twee derde van deze groep zal terecht komen in de sociale huur. Dit komt neer op ca. 250 woningen, waarbij het zwaartepunt van deze vraag terecht zal komen in het oosten van de gemeente. In totaal komt dit neer op een behoefte van 475 sociale huurwoningen (35% van
Modelmatige berekening m.b.v. Socrates: ook ca 23% nodig
30%
30%
15%
“ca. tweederde maakt aanspraak op sociale huur” + Ca. 250
Ca. 225 sociale huurwoningen toevoegen bij 1.000 totaal Ca. 475 sociale huurwoningen nodig bij 1.375 totaal (35%)
de nieuwbouwopgave). Op de volgende pagina gaan we in op de behoefte per kern.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 80
5.3 WOONBEHOEFTE SOCIALE HUUR Hoog aandeel sociale huur in het oosten In het schema rechts staat de behoefte aan sociale
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
huur onderverdeeld naar kernen en de scenario’s. De
LAAG
MIDDEN
HOOG
Anna Paulowna
30
45
60
arbeidsmigranten die zich binden. Zij leggen een extra
Breezand
10
20
25
druk op de woonvraag. De meest vraagvolgende weg
Den Oever
maatwerk
10
15
Hippolytushoef
20
30
40
Middenmeer
35
55
75
‘t Veld
10
15
20
Wieringerwaard
maatwerk
10
15
Wieringerwerf
45
70
95
dorpsvraag, zodat via doorstroming huizen vrijkomen
Winkel en Nieuwe Niedorp
20
35
45
voor arbeidsmigranten die zich binden. Procentueel
Woondorpen noordoost
maatwerk
10
15
Woondorpen noordwest
maatwerk
maatwerk
maatwerk
Woondorpen oost
20
30
40
Woondorpen zuidwest
15
25
30
225
360
475
vraag naar sociale huur bestaat uit twee delen: vanuit het dorp zelf en een speciale vraag vanuit
is om in de dorpen waar zij nu wonen extra sociale huur toe te voegen. Zo wordt verdringing voorkomen.
In de cijfers zit een 'plus' voor Wieringerwerf, Middenmeer en de woondorpen in het oosten. In absolute aantallen gaat het om enkele tientallen woningen, zoals: een extra hof- of rijwoningen voor de
betekent het dat de helft van de programmering in bovenstaande dorpen uit sociale huur moet bestaan. Het is ook mogelijk om de programmering meer te verspreiden over alle dorpen.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
* Door afronding kan de optelsom met vijf afwijken
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 81
5.3 WOONBEHOEFTE SOCIALE HUUR Voornamelijk behoefte aan rijwoningen De behoefte per kern is rechts ingevuld naar
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
woningtype. Dit is gedaan door de accenten per kern
RIJ
APPARTEMENT
HOFJE/PATIO
Anna Paulowna
+
+++
++
Vooral in kernen waar het aandeel ouderen hoog is, of
Breezand
++
de verwachting is dat dit erg zal toenemen én waar
Den Oever
0/+
Hippolytushoef
++
+
++
Middenmeer
++
+
+
Winkel Nieuwe Niedorp en deels in de vorm van ‘hof’-
‘t Veld
+
woningen. Daarbij ligt de behoefte van appartementen
Wieringerwaard
+
Wieringerwerf
++
++
+
Winkel en Nieuwe Niedorp
++
++
+
Woondorpen noordoost
+
0/+
Woondorpen noordwest
+
0/+
Woondorpen oost
++
0/+
Woondorpen zuidwest
+
0/+
met plussen aan te geven. Dit geeft aan waar het zwaartepunt van de nieuwbouwopgave op moet liggen.
voorzieningen zijn is er behoefte aan woonvormen voor ouderen. Deels in de vorm van appartementen, voornamelijk in Anna Paulowna, Wieringerwerf en
direct bij voorzieningen terwijl een collectieve woonvorm voor ouderen ook elders in de kernen een plek kan krijgen.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
0/+
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 82
5.3 WOONBEHOEFTE VRIJE HUUR Tot 2033: +100 vrije huurwoningen Het schema rechts laat voor het bovenste scenario zien dat er +100 woningen nodig zijn in de vrije huursector. Op de volgende pagina gaan we in op het midden- en laag-scenario en laten we zien waar die vraag moet landen. De vraag naar vrije huur (ongeveer 7% van de totale nieuwbouwopgave) is sterk afhankelijk van de in niet stedelijk gebied zoals Hollands Kroon. Toch is er
bijvoorbeeld senioren met een grote portemonnee die graag een ruim appartement zouden willen hebben
2 - TEK
Ongeveer
Ongeveer
0
+150
Actueel woningtekort
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
+850
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
+375
(laag) (midden) (hoog)
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
400 575
+725
1.375 woningen nodig
beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen vooral ook een vaste vraag naar vrije huurwoningen,
1 - NAT
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
SH
225
+ 250
VH
100
+ ca. 0
nabij voorzieningen. Ook is er altijd een groep die snel een tijdelijke woning zoekt en niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 83
5.3 WOONBEHOEFTE VRIJE HUUR Mix tussen hofwoningen en appartementen Het schema rechts laat de verschillende scenario’s zien en een verdeling van de behoefte naar woningtype. Gezien de geringe behoefte ligt het niet voor de hand om rijwoningen te bouwen. Toch blijft dit maatwerk.
LAAG
MIDDEN
HOOG
15
25
10
Wieringerwerf Winkel en Nieuwe Niedorp
Anna Paulowna
Ontstaat er ergens een klein initiatief of is er in een
Breezand
nieuwbouwplan een kleine behoefte naar vrije huur,
Den Oever
dan zal dit niet verkeerd gaan. Echter ligt over het algemeen de behoefte in de voorzieningenkernen. Hier zullen de komende jaren meer senioren naartoe
trekken en bestaat de behoefte aan beschutte woonvormen voor ouderen, deels in de sociale huur, deels in de koopsector, maar ook zeker in de vrije huursector. Door dit soort producten nabij voorzieningen aan te bieden ontstaat een aantrekkelijk product die senioren een geschikte plek biedt en tegelijkertijd de doorstroming zal stimuleren.
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
Hippolytushoef
APPARTEMENT
HOFJE/PATIO
30
0/+
0/+
15
20
0/+
0/+
10
15
20
0/+
0/+
15
20
25
0/+
0/+
RIJ
Middenmeer ‘t Veld Wieringerwaard
Woondorpen noordoost Woondorpen noordwest Woondorpen oost Woondorpen zuidwest * Door afronding kan de optelsom met vijf afwijken
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 84
5.3 WOONBEHOEFTE KOOP Tot 2033: +800 koopwoningen Het schema rechts laat voor het bovenste scenario zien dat er +800 woningen nodig zijn in de koopsector. Het zwaartepunt ligt hierbij op betaalbare koop onder de NHG-grens van 2022 (€ 3
.000). Dit is ook de grens
die gehanteerd wordt in het beleid vanuit het rijk. Hollands Kroon is van oudsher een betaalbaar deel van Dit vertaald zich naar de indeling rechts. De behoefte
de kernen.
Ongeveer
Ongeveer
0
+150
Actueel woningtekort
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
+850
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
+375
(laag) (midden) (hoog)
SH
225
+ 250
MH
100
+ ca. 0
Betaalbare koop (<355)
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
2 - TEK
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
400 575
+725
1.375 woningen nodig
de Provincie, je krijgt relatief veel ‘waar voor je geld’. per prijsklasse verdelen we op de volgende pagina naar
1 - NAT
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
Socrates, bewerking: 30-37%
425
Middeldure koop (355-500)
Socrates, bewerking: 19-21%
Dure koop (500+)
Socrates, bewerking: 10-12%
250 125
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 85
5.3 WOONBEHOEFTE KOOP Overal is er behoefte Het schema rechts laat de bandbreedte zien per kern
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
en het aandeel per prijsklasse. Het grootste deel van
LAAG
MIDDEN
HOOG
BETAALBAAR
MIDDEN-DUUR
DUUR
Anna Paulowna
60
100
130
35-70
20-40
10-20
gedaan in deze prijscategorie om o.a. lokale starters
Breezand
25
40
55
15-30
10-15
5-10
een grotere kans te geven. Door starters voorrang te
Den Oever
15
25
35
10-20
5-10
Maatw.
Hippolytushoef
40
65
85
20-45
10-25
5-15
Middenmeer
35
50
70
15-35
10-20
5-15
woningmarkt nu het hoogst is. Dit is bijvoorbeeld het
‘t Veld
20
30
40
10-20
5-15
5-10
geval in de kernen in het zuidoosten van de gemeente.
Wieringerwaard
15
25
35
10-20
5-10
Maatw.
Wieringerwerf
40
65
90
20-50
15-30
5-10
(ondersteund door de WoON2021 dataset in die
Winkel en Nieuwe Niedorp
45
75
100
25-55
15-30
Maatw.
gemeenten) gaan we er van uit dat de vraag naar
Woondorpen noordoost
15
20
30
5-15
5-10
Maatw.
Woondorpen noordwest
10
15
20
5-15
Maatw.
Maatw.
Woondorpen oost
20
30
40
10-20
5-10
Maatw.
Woondorpen zuidwest
30
50
70
15-35
10-20
5-10
het programma valt in de categorie betaalbaar. In elke kern wordt er daardoor een substantiële toevoeging
geven met een economische bescherming (zodra de wet dit toelaat) krijgen starters een nog betere kans, voornamelijk op plekken waar de druk op de
Toch zien we dat voor veel starters ook € 3
.000 te
hoog is. Op basis van ervaringen uit andere gemeenten
woningen onder de € 2 0.000 iets minder dan 20% is van de totale koopvraag. Dit gaat dus ongeveer om een derde van de vraag naar betaalbare koopwoningen.
* Door afronding kan de optelsom met vijf afwijken
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 86
5.3 WOONBEHOEFTE KOOP Nadruk op betaalbaar bouwen Het schema rechts laat de verdere inkleuring van de
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
woonbehoefte zien. Dit is gedaan door accenten bij
RIJ
2^1-KAP
VRIJ/KAVEL
APP
PATIO/HOF
Anna Paulowna
++
++
+
+
+
kern of cluster van kernen. De plussen kunnen alleen in
Breezand
+
+
+
horizontale richting met elkaar vergeleken worden.
Den Oever
+
+
Hippolytushoef
++
+
0/+
Middenmeer
++
++
+
‘t Veld**
++
0/+
+
Wieringerwaard
+
+
+
Wieringerwerf
++
++
0/+
+
++
hier zelf actief op in moeten zetten. In de overige
Winkel en Nieuwe Niedorp
++
+
+
+
0/+
kernen geldt: is er een initiatief voor een kleinschalige
Woondorpen noordoost
0/+
0/+
0/+
Woondorpen noordwest
0/+
0/+
0/+
Woondorpen oost
+
+
0/+
Woondorpen zuidwest
+
+
+
woningtypen aan te geven met plussen en minnen. Zo ontstaat een beeld waar de nadruk op moet liggen per
+ ++
In alle kernen is er behoefte aan rijwoningen, of andere woonproducten in het betaalbare segment. In
De voorzieningenkernen is er juist ook behoefte aan extra levensloopbestendige woningen. Overal geldt dat er behoefte is aan een (kleine) woonvorm voor ouderen. In de voorzieningenkernen zou de gemeente
woonvorm voor ouderen dan zou de gemeente hier welwillig tegenover moeten staan. Een mooi voorbeeld hiervan is het Polder Hofje.
.
In principe levensloopbestendig
* Door afronding kan de optelsom met vijf afwijken. ** Bij ‘t Veld is rekening gehouden met de vragenlijst voor ‘t Veld Noord.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 87
5.4 VERGELIJKING PLANNEN Voldoende zachte plannen op korte termijn De volgende pagina’s laten zien wat de match is tussen de plannen die Hollands Kroon al heeft en de bovenkant van de bandbreedte van de woonbehoefte voor de komende tien jaar. De bovenkant van de woonbehoefte gaat uit van 1.375 woningen voor de
Ongeveer
komende 10 jaar. Wetende dat niet alle plannen
1.375 woningen nodig
doorgaan is het verstandig om over te programmeren. Doorgaans is het verstandig om 30% extra plannen te maken bovenop de woonbehoefte. Vooral in de huidige
dus een plancapaciteit van 1.800 nodig
markt waarin het ontwikkelen van plekken steeds moeilijker wordt is de 30% geen overbodige luxe. Ook kan de gemeente er voor kiezen om te werken met ‘uitnodigingsplanologie’, waarbij de gemeente duidelijke kaders stelt voor particulieren. Zo kan de markt ook een deel van de vraag voor Hollands Kroon
Hard
+1.160
Zacht
+2.240
oppakken.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 88
5.4 VERGELIJKING PLANNEN PLANCAPACITEIT 1.375 WONINGEN
1.800 PROGRAMMA
HARD
(ZACHT)
Anna-Paulowna
105-220
285
220
415
Breezand
35-80
105
90
0
Den Oever
25-50
65
35
15
Hippolytushoef
75-145
190
35
75
Middenmeer
65-145
190
65
130
nieuwe locaties. In drie kernen, Anna Paulowna, ‘t Veld
‘t Veld
25-60
80
310
20
en Winkel en Nieuwe Niedorp, is juist sprake van een
Wieringerwaard
25-50
65
15
45
Wieringerwerf
95-205
265
125
380
Winkel N-Niedorp
80-170
220
215
1.110
Woondorpen noordoost
20-40
50
10
0
Woondorpen noordwest
15-30
40
0
0
Woondorpen oost
35-80
105
5
25
Woondorpen zuidwest
45-100
130
35
25
Genoeg plannen, match per dorp ontbreekt soms Het schema rechts laat zien wat de behoefte is per dorp in bandbreedtes, welk programma er nodig is en wat de match is met de plannen. In de meeste voorzieningen- en basiskernen past de plancapaciteit bij de woonbehoefte. Soms moeten er nog een aantal zachte plannen opgezet worden naar hard. In de woondorpen is bijna geen programma, terwijl hier wel een behoefte is. Hier moet gezocht worden naar
overprogrammering. Bouwen boven de woonbehoefte is niet per definitie verkeerd, maar je loopt de kans dat je van de woonbehoefte van andere kernen ‘afsnoept’. Juist door in alle dorpen nieuw te bouwen houd je kernen aantrekkelijk en behoud je hopelijk de basisvoorzieningen die soms nog aanwezig zijn.
De plannen van de gemeente onderverdeeld naar kern en hardheid. Aan de linkerkant staat de behoefte van de gemeente en het (extra) programma dat er nodig is. Aan de rechterkant staat de match met de plannen: GEEL = match met de behoefte, ROOD = te weinig plannen en GROEN = programma (veel)
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
hoger dan de behoefte. Bron: planlijst gemeente Hollands Kroon.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 89
5.4 VERGELIJKING PLANNEN Nog veel ruimte voor inkleuring plannen VRAAG Alle bouwstenen samen
PROGRAMMA 30% buffer
PLANNEN Hard / zacht / totaal voor zover bekend
1.375 woningen
1.800 woningen
1.160 / 2.240 / 3.400 woningen
Sociale huur (< € 808)
475
620
215 / 110 / 330
Vrije huur (> € 808)
100
130
0/0/0
Betaalbare koop (< € 355.000)
425
555
270 / 80 / 350
Koop (> € 355.000)
375
495
180 / 35 / 215
Het schema rechts laat het aantal plannen zien dat onderverdeeld is naar prijsklasse. Binnen deze verdeling is onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plannen. Ondanks dat er 1.160 harde plannen zijn in de gemeente Hollands kroon is nog niet voor alle harde plannen een onderverdeling gemaakt naar prijsklasse. Overal is dus nog ruimte voor een verdere inkleuring van de plannen, waardoor het mogelijk is om het nieuwbouwprogramma goed aan te laten sluiten bij de
woonbehoefte per kern. Een aantal opvallende punten: -
In alle woondorpen zijn nog geen plannen voor sociale huur. Hier moeten extra plannen voor gemaakt worden, of juist plannen omgezet worden. In Anna Paulowna zijn voldoende plannen;
-
Er zijn geen ingekleurde plannen voor woondorpen in het
De plannen van de gemeente per eigendom. Bron: planlijst gemeente Hollands Kroon. * Door afronding kan de optelsom met vijf afwijken
oosten en noordwesten; -
Er zijn enkele zachte plannen in de vrije huursector.
5 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 90
6
WONEN EN ZORG
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
-
We definiëren eerst de meest relevante soorten
De groep ouderen groeit sterk en voor andere
van wonen en zorg (6.2);
zorgvragers geldt dat enigszins. Hoewel de meeste
Daarna gaan we in op de behoefte van diverse
mensen in de bestaande woning blijven, deels
doelgroepen: ouderen en anderen (6.3);
aangestuurd door beleid, deels door eigen keuzes, is
Tot slot geven we enkele inzichten mee, als
aanvullende nieuwbouw nodig voor zorgvragers. De
Naast woningen is er (juist!) aandacht nodig voor een
opmaat naar een woonzorgvisie (6.4).
behoefte is divers: samen in een hof of individueel
woonomgeving die mensen uitnodigt tot sociale
wonen, huur en koop, betaalbaar of in het dure
deelname en zelfredzaamheid, werkafspraken en
segment. De aanvulling moet gezocht worden in de
arrangementen tussen zorgpartners, corporaties,
breedte, maar met speciale aandacht voor hofjes in
gemeente, vrijwilligers en mantelzorgers, buurtgenoten
meerdere dorpen en clusters waar de zorg inclusief is
om het benodigde zorgaanbod aan huis overeind te
in enkele grotere kernen. Wonen bij voorzieningen is
houden en aandacht te hebben voor elkaar. Juist in een
voor de meeste mensen een pré. Hippolytushoef is
uitgestrekt gebied als Hollands Kroon, is dat een
daar een goed voorbeeld van. Preciezer:
uitdaging. Daar is een woonzorgvisie het passende
-
beleidsmiddel voor.
-
In het ‘standaard’ woningbouwprogramma
waarschijnlijk ook in de vorm van ‘beschut wonen’ of zorg thuis; -
Honderden extra inwoners die een beroep doen op de WMO met zorg thuis.
honderden levensloopgeschikte woningen; -
6 WONEN EN ZORG
Ca. 0 ‘beschut wonen’: zelfstandig met zorg, liefst
Andere groepen zorgvragers, zoals GGZ en VG, groeien
in alle vier de voorzieningenkernen iets;
beperkt in aantal, maar ook voor hen is soortgelijke
Ca. 40 ‘W
aandacht van belang.
-wonen’: voorheen intramuraal maar
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 92
6.2 SOORTEN WONEN EN ZORG Meer mensen met een zorgbehoefte, meer
Zelfstandig wonen
Beschut wonen
1. Zelfstandig thuis zonder zorg
3. Beschut wonen zonder zorg
Het merendeel van de inwoners in Hollands Kroon woont op deze manier.
Waar mensen samen zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld een hofje.
Intramuraal wonen
Het aantal ouderen neemt de komende jaren toe. We onderscheiden drie groepen, variërend in hoe zwaar hun zorgbehoefte is (zie de figuur rechts): 1.
Mensen die zelfstandig wonen, met een Wmo-
Zonder zorg
ouderen
indicatie voor lichte (zorg)ondersteuning door 2.
Mensen met behoefte aan een ‘beschutte’ woonvorm: zij komen niet (meer) in aanmerking
voor intramuraal wonen, maar hebben wel behoefte aan een woonplek waar ze zelfstandig
Zorg op afroep
bijvoorbeeld thuiszorg;
kunnen wonen, met zorg nabij en waar naar hen
2. Zelfstandig thuis, zorg op afroep Qua woonsituatie als 1, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg.
4. Beschut wonen, zorg op afroep Qua woonsituatie als 3, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg. Dit kan ook begeleid wonen zijn.
3.
Mensen met een Wlz-indicatie die in aanmerking komen voor intramuraal wonen. Steeds vaker in een kleinschalige setting. Nog vaker (toch gewoon) zelfstandig. Huidig rijksbeleid is gericht op extramuralisering van de zorg.
Zorg 24 uur
omgekeken wordt;
5. Beschut wonen, 24u zorg Dit zijn vaak particuliere alternatieven voor het verpleeghuis. Zorg is Wlzgefinancierd.
6. Intramuraal met 24u zorg Dit is het verpleeghuis, in traditionele of moderne vorm, waar mensen onzelfstandig wonen. Zorg is Wlzgefinancierd.
Vormen van wonen met meer of minder zorg voor ouderen. Bron: KAW (2022).
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 93
6.3 DOELGROEPEN 1. Ouderen die zelfstandig wonen
voelt, de prijs goed is en de woning de uitstraling heeft
Verreweg het grootste deel van deze groep heeft nog
van een ‘normale’ woning.
geen zorgbehoefte en woont in een ‘normale’ woning,
senioren gezien. Zie de kaart op de pagina hierna. Op basis van de Primos-prognose voor Hollands Kroon
vaak een ruime gezins-koopwoning. Een deel van hen
Rechts staat hoeveel nultredenwoningen er in de
zijn er naar verwachting ongeveer 4.200 huishoudens
denkt erover na om kleiner te gaan wonen, maar stelt
sociale huur per cluster zijn. We weten niet hoeveel
waarvan de hoofdbewoner ouder is dan 75. Echter is
die stap uit omdat het nog niet dringend nodig is en
van zulke woningen er in de particuliere sector zijn,
de match met nultredenwoningen moeilijk te maken.
omdat een passend alternatief vaak ontbreekt. Dat
omdat dat nergens wordt bijgehouden.
Zo wonen er huishoudens in nultredenwoningen die
remt de doorstroming. Zo weten we vanuit andere
daar niet per se in hoeven te zitten.
regio’s dat ouderen vaak wel zouden willen verhuizen,
Nu ouderen steeds langer zelfstandig thuis moeten
maar de woning dan wel perfect aan moet sluiten bij al
wonen, is het des te belangrijker dat geschikte
hun wensen. Om die doorstroming te bevorderen, is
woningen op de juiste plek staan. Dat betekent: op
het nodig om meer geschikte woningen te bouwen, om
loopafstand van dagelijkse voorzieningen of
zo ouderen te verleiden de stap naar kleiner wonen te
ontmoetingsplekken. Er is uiteraard ook vraag naar
maken. In de voorzieningenkernen zoekt een deel een
geschikte woningen op andere plekken, voor mobiele
appartement met lift, maar een grote groep (pré-)
ouderen die een rustige buurt zoeken. Voor alle kernen
senioren zoekt juist een compacte grondgebonden
maakten we een analyse van de afstand van geschikte
woning met een badkamer en minimaal één
woningen tot vier soorten voorzieningen die voor
CLUSTER
AANTAL NULTREDEN
%
Anna Paulowna
135
12%
Breezand
50
19%
Den Oever
25
10%
Hippolytushoef
155
20%
Middenmeer
105
27%
't Veld
0
0%
Wieringerwaard
10
6%
Wieringerwerf
130
19%
Winkel - Nieuwe Niedorp
135
23%
Woondorpen in het noordoosten
5
10%
Woondorpen in het noordwesten
0
0%
Woondorpen in het oosten
20
12%
slaapkamer beneden en een klein(e) tuin of terras. Dat
ouderen belangrijk zijn: supermarkt, huisarts, apotheek
Woondorpen in het zuidwesten
0
0%
geldt voor de dorpen maar óók voor de grotere kernen.
en woonzorgvoorzieningen. Een afstand van 250 meter
HOLLANDS KROON
765
16%
Belangrijk is dat de woning niet als ‘een stap terug’
wordt doorgaans als maximale loopafstand voor
Aantal en percentage nultredenwoningen in de sociale huur per cluster.
Bron: VHE-lijsten corporaties (2023).
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 94
Hippolytushoef: geschikte woningen staan vaak nabij voorzieningen.
2
6.3 DOELGROEPEN DRIE SCENARIO’S Er zijn drie scenario’s mogelijk: 1.
2
De geschikte woningen staan in de buurt van voorzieningen die voor ouderen relevant zijn (= match)
2.
Er zijn wel voorzieningen, maar er staan geen geschikte woningen in de buurt (= kans)
3.
Er zijn geen voorzieningen, maar er staan wel
1
geschikte woningen (= mismatch). We spreken van een mismatch als het om grotere aantallen
woningen gaat. Hiernaast lichten we een aantal voorbeelden eruit.
1
De ligging van geschikte woningen (in groen) ten opzichte van belangrijke voorzieningen voor ouderen. Een loopafstand van 250 meter
tot voorzieningen is voor senioren die minder mobiel zijn acceptabel. Geschikte woningen staan dus idealiter binnen een straal van 250 meter van voorzieningen (op de kaart: binnen de cirkels). Bron: inventarisatie van voorzieningen via Google (zomer 2022), VHE-lijsten corporaties (2022).
Wieringerwerf: geschikte woningen voor ouderen staan niet altijd in de buurt van voorzieningen.
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 95
KADER: WOONVARIANTEN VOOR SENIOREN Een meer vraaggerichte kijk nodig
Tien ‘woonprofielen’
Recent onderzoek van Platform31 bevestigt dat de
1.
doorstroming onder ouderen niet of nauwelijks op gang komt doordat er een wereld van verschil is tussen wat
2.
Eigen plek: vrij en sociaal (grijs). Vrijheid en
10. Seniorenappartement: zelfstandig ouder
binding binnen een gemengde samenleving.
(donkergroen). Levensloopbestendig,
Privé-domein: privacy en rust (donkerblauw).
gelijksoortige mensen, privacy.
ouderen zoeken en het aanbod dat er is (of lees: het
Autonomie en homogeniteit, wonen met
aanbod waarvan wij denken dat past bij de oudere
gelijkgestemden.
anno 2022). Ouderen die een doorstroomwens hebben,
3.
geven dat ook aan, zo blijkt uit het WoON2021: er is überhaupt weinig aanbod, en aanbod dat er wél is,
Basis: functioneel en sociaal (lichtgroen). Functioneel, betaalbaar, met sociale binding.
4.
Woongebouw: comfortabel en vertrouwd
staat niet op de gewenste plek en heeft niet de
(blauwgroen). Bij voorzieningen, hoog comfort,
gezochte kwaliteit. Er moet dus meer aanbod komen.
gemak, wonen met gelijkgestemden. 5.
Tegelijk wordt de groep ouderen steeds diverser. Dat vraagt om meer woonvariaties die passen bij wat
Hechte buurt, ontmoeting, sterke sociale binding. 6.
ouderen écht zoeken. Platform31 heeft geprobeerd tien woonprofielen te schetsen, waarin een meer
6 WONEN EN ZORG
Buurtblok: sociaal en levendig (oranje). Levendig, divers, comfortabel wonen, hofje.
8.
noemen ze hierna, steeds met een aantal kenmerken die bij die groep passen.
Stadsappartement: dynamisch en op jezelf (paars). Stedelijk, divers, veel privacy.
7.
vraaggerichte kijk terugkomt, ook passend bij leefstijlen van ouderen (zie de figuur rechts). We
Gezinshuis: vertrouwd en gehecht (geelgroen).
Parkappartement: uitzicht en landschap (blauw). Goede ligging, wooncomfort, homogeen publiek.
9.
Woonhof: samen voor elkaar (groen). Sterke
Voor meer informatie: zie website Platform31 > Woonvarianten voor senioren:
gemeenschap, zorg voor elkaar, in een groep.
dertig praktijkvoorbeelden.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 96
KADER: WOONVARIANTEN VOOR SENIOREN gemeenschappelijk
Overzicht verschillende woonvormen Het assenkruis rechts laat verschillende woonvormen zien onderverdeeld naar collectiviteit en afhankelijkheid van zorg. In Hollands Kroon zien we een grote behoefte aan woonvormen waarin ouderen gemeenschappelijk kunnen wonen, grotendeels onafhankelijk, maar ook afhankelijk van zorg. Probeer hier in te voorzien en initiatieven te stimuleren. Zo kunnen ouderen oud worden in hun eigen dorp en dus
Woongroep
Geclusterd Woning Gemeenschappelijk Modern hofje
Woonzorggroep
Gemeenschappelijk wonen met zorg Cluster
wonen
Zorghof Serviceflat
vaak ook vertrouwde omgeving en verlicht je de druk
op de voorzieningenkernen. De verwachting is dat er
afhankelijk van zorg
onafhankelijk van zorg
tot 2040 behoefte is aan 260 beschutte woningen bij
Seniorenwoning
scenario 1. Wat senioren in Hollands Kroon precies als product willen is nog onbekend. Hier is verder onderzoek voor nodig.
Woonzorgcomplex
Aanleun
Levensloopbestendige woning
Mantelzorg woning
Individuele woning met e-Health individueel
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 97
6.3 DOELGROEPEN VERSCHILLENDE SCENARIO’S Voor de verschillende zorgdoelgroepen is de
scenario gaat bij de doelgroep ouderen uit van een
Scenario 2 (S2): matige extramuralisering; gaat
vraagontwikkeling van wonen en zorg in beeld
sterke extramuralisering van de cliënten met somatiek
ervan uit dat de extramuralisering verder doorzet,
gebracht. We werken hierbij met drie scenario’s
en in mindere mate cliënten PG. Bij de ggz-doelgroep
alleen minder sterk dan scenario 1. Ook het aandeel
aangezien toekomstige ontwikkelingen, zoals de mate
gaan we enerzijds wel uit van verdere
mensen dat Wlz-zorg thuis ontvangt neemt toe, maar
van inzet van technologie en overheidsbeleid, onzeker
extramuralisering, maar is de verwachting dat er in de
minder sterk dan in scenario 1.
zijn.
toekomst meer mensen zullen zijn met zwaardere psychische problemen. Dit heft het effect van de
Scenario 3 (S3): geen verdere extramuralisering.
Scenario 1 (S1): sterke extramuralisering; gaat ervan
extramuralisering (groten)deels op (geldt ook voor
Normen blijven zoals ze nu zijn (2020). Ook het
uit dat de extramuralisering verder doorzet voor alle
scenario 2). De verdere extramuralisering betekent een
aandeel ouderen dat Wlz-zorg thuis ontvangt, blijft
doelgroepen. Minder mensen dan voorheen krijgen een
grote opgave voor de woningvoorraad voor wat betreft
gelijk aan 2020 (21%).
indicatie voor Wlz-zorg en minder mensen met een
geschikte woningen waar ook de benodigde (zware)
Scenario 3 zal voor de ouderenzorg op
lichte zorgvraag krijgen een Wmo-indicatie. Meer
zorg geleverd kan worden. Daarnaast zal er een (nog)
termijn (financieel) niet houdbaar zijn doordat het
mensen met een zware zorgvraag zullen dus een
sterker beroep gedaan worden op de mantelzorgers en
aantal verpleeghuisplekken dan sterk zou moeten
beroep doen op de Wmo. Er wordt in dit scenario
het sociale netwerk en zal de inzet van techniek een
groeien en er onvoldoende zorgmedewerkers zullen
uitgegaan van een grotere zelfredzaamheid van
belangrijke rol spelen. Voor zorgorganisaties betekent
zijn. Om aan te geven hoe de situatie zich ontwikkelt
mensen met een lichte zorgvraag, waarbij mensen zelf
dit ook meer kortdurende opvang en crisisopvang,
als alles blijft zoals het nu is, laten we dit scenario wel
meer de regie nemen en verantwoordelijk zijn voor de
zodat cliënten na een (korte) periode van herstel weer
zien. Het nieuwe overheidsbeleid voor ouderen is
benodigde ondersteuning. Daarnaast zal het aandeel
naar huis kunnen. Ook vertaalt dit zich in een
gericht op scenario 1, alleen is dit op korte termijn nog
mensen met een Wlz-indicatie dat zorg thuis of in een
woonvraag waarbij je meer (pre)mantelzorgwoningen
niet gerealiseerd.
kleinschalige woonvorm ontvangt sterk toenemen. Dit
wil realiseren.
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 98
6.3 DOELGROEPEN BESCHUT WONEN Grote behoefte aan beschutte woonvormen Het aanscherpen van indicatiestellingen leidt ertoe dat
ONTWIKKELING VRAAG BESCHUT WONEN 300
ouderen met een (lichte) zorgvraag steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Deels gaat het om kwetsbare ouderen die een beschutte woonomgeving
200
nodig hebben, met ruimte voor zorg en activiteiten,
150
waar zorg binnen handbereik is (zoals: dicht bij een
158
100
verpleeghuis) en waar naar hen wordt omgekeken. Zij kwamen voorheen in aanmerking voor intramuraal wonen, maar met de huidige regelgeving niet meer.
50
48
68
0 2019
2025
2030
Beschut wonen S3
Rechts laten we voor Hollands Kroon zien hoe deze groep zich vanaf 2019 tot 2030 naar verwachting
260
250
2035
Beschut wonen S2
2040 Beschut wonen S1
SCENARIO
2019
2025
2030
2035
2040
SCENARIO 1
48
88
139
209
260
verwachten dat de werkelijke aantallen ergens tussen
SCENARIO 2
48
73
103
135
158
de scenario’s 1 en 2 uitkomen. Scenario 3 gaat ervan
SCENARIO 3
48
55
61
66
68
ontwikkelt, met een doorkijk naar 2040. We
uit dat de extramuralisering niet verder doorzet. Dat is niet realistisch gezien het rijksbeleid.
Onder: verwachte ontwikkeling van de behoefte aan beschutte woonvormen voor Hollands Kroon, in drie scenario’s. De geel gemarkeerde scenario’s zijn het meest waarschijnlijk. Afrondingsverschillen in de optelling zijn mogelijk. Boven:
grafische weergave hiervan. De aantallen zijn het gemiddelde van scenario’s ‘midden’ (M) en ‘hoog’ (H), afgerond op -tallen. Bron: CAK (2020), bewerking in woonzorgscan KAW (2023).
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 99
6.3 DOELGROEPEN WMO Wonen met een Wmo-ondersteuning
SCENARIO
Nu ouderen vaker en langer zelfstandig thuis moeten
ZELFSTANDIG WONEN MET WMO-INDICATIE
wonen en minder ouderen in aanmerking komen voor een intramurale woonplek (en dus beschut moeten wonen) stijgt ook de behoefte aan wonen met Wmo-
2019
2025
2030
2035
2040
SCENARIO 1
858
954
1.016
1.038
1.027
SCENARIO 2
858
970
1.052
1.112
1.129
SCENARIO 3
858
988
1.094
1.181
1.219
Verwachte ontwikkeling van de vraag zelfstandig wonen met Wmo-ondersteuning, over de periode 2019-
ondersteuning. Het schema rechts laat zien hoe die
2030 met een doorkijk naar 2040. Bron: CAK (2020), gemeente Hollands Kroon (2023), bewerking in
behoefte zich naar verwachting tot 2030 ontwikkelt,
woonzorgscan KAW (2023).
met een doorkijk naar 2040. Er zal vooral een groter beroep worden gedaan op
huishoudelijke ondersteuning. Er is ook meer vraag naar hulpmiddelen zoals scootmobiels en rolstoelen. Op pagina 61 lieten we de aanpasbaarheid van woningen zien. De aanpasbaarheid van woningen is het grootst in de koopsector.
6 WONEN EN ZORG
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 100