5. Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon 2023-2033 (1)
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK HOLLANDS KROON 2023-2033
In opdracht van de gemeente Hollands Kroon
AUTEURS Peter Leliveld
| p.leliveld@kaw.nl
Jeroen Drewes | j.drewes@kaw.nl Daniel Depenbrock
| d.depenbrock@kaw.nl
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
8
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
12
3 DEMOGRAFIE
25
4 BESTAANDE VOORRAAD
41
5 KWALITATIEVE WOONBEHOEFTE
67
6 WONEN EN ZORG
91
BIJLAGEN
106
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING Bouwsteen voor de woon(zorg)visie en plannen
Hollands Kroon groeit, op meerdere manieren
De vraag lijkt ook de komende jaren door te zetten. Daar
De gemeente Hollands Kroon wil in 2023 een nieuwe
De druk op de woningmarkt in Hollands Kroon loopt op.
passend op antwoorden, voorkomt verdringing, biedt
woonvisie vaststellen en maakt ook woonzorgbeleid. Ook
Verschuiving in doelgroepen leidt ook tot een andere
kansen voor nieuwe vormen van wonen en versterking van
nu al wordt gewerkt aan mogelijkheden om inwoners een
woonvraag. Dat gaat om aantallen, andere vormen,
voorzieningen. Speciale aandacht gaat uit naar betaalbaar
goede woonplek te bieden in een fijne omgeving, in alle
verbetering van de kwaliteit van woningen én buurten. Het
wonen – de juiste aantallen en het werken aan een
dorpen. Hollands Kroon kent voorzieningendorpen, dorpen
meeste staat er al – en de kwaliteit is gemiddeld genomen
ongedeelde samenleving gaan niet vanzelf. Enkele
met enkele voorzieningen en vele plattelandskernen. Elk
prima – maar juist met gerichte toevoeging en doelmatige
kengetallen:
hebben zij een eigen karakter en rol.
verbetering ontstaat de beste match tussen behoefte en
-
Tot 2033: +1.375 woningen, ca. 1.800 plannen nodig;
aanbod.
-
Anna Paulowna, Hippolytushoef, Middenmeer en
Met dit onderzoek brengen we in beeld wat de behoeften,
Wieringerwerf als grootste groeiers, maar in alle
kansen en opgaven zijn, op gemeenteniveau en zo precies
Hollands Kroon groeit nauwelijks nog door natuurlijke groei
mogelijk ook per dorp. Dat helpt om beleidskeuzes te
van huishoudens, maar er is een woningtekort uit het
maken en bij het werken aan plannen en projecten. Overal
verleden. Hollands Kroon kent een mix van toestroom, die
zijn meer woningen nodig, overal is aandacht nodig voor
de laatste jaren omsloeg in een netto instroom. Enerzijds
huur. Met name in het oosten is een plus nodig, omdat
bestaande buurten, voor betaalbaar wonen, wonen met
vaak gezinnen die vanuit de Randstad of vanuit Alkmaar,
ook arbeidsmigranten zich vestigen. Verder ongeveer
een zorgvraag.
Hoorn, kiezen voor Hollands Kroon. Het zwaartepunt ligt bij de zuidwestelijke kernen en Anna Paulowna. Anderzijds een
Dit document bevat een schat aan informatie, inzichten en
bijzondere rol voor arbeidsmigranten. Met name aan de
afwegingen, gevoed door data-analyse, gesprekken met
oostkant van de gemeente is dat merkbaar – daar wonen
professionals en interpretatie daarvan door KAW en
ook veel alleenstaanden. Overal in de gemeente is er groei.
specialisten binnen de gemeente Hollands Kroon.
Overal is vergrijzing merkbaar, ondanks instroom van gezinnen. In alle dorpen is een behoefte.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
dorpen bijbouwen. Woondeal-kansen in Anna Paulowna, ‘t Veld en Winkel en Nieuwe Niedorp; -
Hierbinnen bijna 500 woningen toevoegen in de sociale
100 in de vrije huur; -
Een gemengd programma, maar speciale aandacht voor ‘hofjeswonen’, nu nog een ontbrekende schakel;
-
Voor tijdelijk verblijven migranten: aanvullend 725 verblijfseenheden creëren (bijvoorbeeld in de vorm van een migrantenhotel).
In hoofdstuk 5 staat hierover detailinformatie. Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 5
SAMENVATTING Kwaliteit van het bestaande
Nieuwe Niedorp is juist sprake van overprogrammering. Er
begrip voor elkaar. Juist in een uitgestrekt gebied als
De grootste opgaven in de bestaande voorraad zijn te
is nauwelijks aanbod voor koopstarters. Richting het
Hollands Kroon. Andere groepen zorgvragers, zoals GGZ en
vinden in Den Oever en Breezand (koop) en in Anna
noorden en het oosten is er iets meer ruimte per euro te
verstandelijk gehandicapten, groeien beperkt in aantal,
Paulowna, Hippolytushoef en Middenmeer (sociale huur).
koop. De beste kansen liggen evenwel in de bestaande
maar ook voor hen is soortgelijke aandacht van belang.
Risico op energiearmoede in de huur is verspreid, in de
voorraad: doorstroming en renovatie stimuleren.
koop clusters in Westerland, Hippolytushoef,
Drie adviezen
Wieringerwaard, Anna Paulowna, Kreileroord en
Wonen en zorg
Barsingerhorn.
Ruim de helft van de woningvoorraad is aanpasbaar bij een
1.
Honoreer de behoeften door in alle dorpen ruimte te bieden (meer dan nu), aan de zuidwestkant en in de
zorgvraag. Met name voor- en vroeg-naoorlogs zijn lastiger.
voorzieningenkernen daar een ‘plus’ op te zetten, en
Toevoegen wat ontbreekt
Het ‘oude land’ kent vooral die woningen. In de grotere
in de oostelijke dorpen rekening te houden met
Corporaties merken de opgelopen vraag en vragen om
dorpen is de aanpasbaarheid relatief groot. Hier zijn ook de
goede samenwerking met de gemeente. Op de koopmarkt
grootste aantallen aangepaste woningen én de
is er behoefte aan een breed aanbod, maar speciale
voorzieningen. Ondanks de steeds grotere zorgvraag, zal
levensloopbestendige woningen. Honderden, maar
aandacht mag uitgaan naar alles behalve de gangbare
verspreid over alle dorpen de behoefte aan zorg thuis
ook 120 met een uitgesproken beschut zorgkarakter.
gezinswoningen. Appartementen, hofjes, nieuwe
groeien. Evengoed is toevoeging van woningen nodig: het
Daarnaast: een gevarieerd aanbod voor
woonvormen zoals herbenutten van agrarisch vastgoed.
‘standaard’ woningbouwprogramma bevat honderden
Een deel van de instroom komt wegens gunstige prijzen en
levensloopgeschikte woningen en opgeteld 120 speciale
een deel voor ruimte en rust.
woonzorgwoningen, liefst in elke voorzieningenkern iets.
onderzoek. Bedenk welke rol je als gemeente wilt
Daarnaast zijn er honderden extra inwoners die een beroep
spelen in het stimuleren van verbetering bij kopers.
Er zijn voldoende plannen op korte termijn en voor later,
doen op de WMO met zorg thuis. Naast woningen is er
Gevarieerde ‘doorstromingsbouw’ speelt bestaande
maar in de meeste dorpen is er onvoldoende ruimte. In
(juist!) aandacht nodig voor de woonomgeving,
huizen vrij, die met zo’n aanpak een tweede jeugd
Anna Paulowna, ‘t Veld, Wieringerwerf en Winkel en
werkafspraken tussen professionele en informele zorg en
kunnen krijgen, betaalbaar én aantrekkelijk.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
blijvende arbeidsmigranten; 2.
Zorg vooral bij voorzieningen voor
doorstromende senioren. 3.
Focus voor woningverbetering op de gebieden uit dit
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 6
SAMENVATTING Scenario hoog: komende 10 jaar +1.375
komende 10 jaar. Het laagste scenario gaat uit van +650
Het schema hieronder laat zien hoe de prognose voor
woningen. De druk op de woningmarkt is dan afgenomen,
Hollands Kroon is opgebouwd. Er zijn in Hollands Kroon
net als de instroom van (arbeids)migranten. De totale
+1.375 woningen nodig als je inzet op het hoge scenario,
woningbehoefte is vertaald naar een behoefte per kern of
uitgaande van een aanhoudende krapte op de markt en
cluster van kernen. Deels naar rato en deels met oog voor
een hoge instroom van (arbeids)migranten. Zet je in op het
de marktpositie van een kern. Bovenop de behoefte liggen
middenscenario, dan zijn er 1.025 woningen nodig de
woondeal-ambities.
1 - NAT
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
2 - TEK Actueel woningtekort
Ongeveer
Ongeveer
0
+150 Ongeveer
1.000
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
+850
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
(laag) (midden) +375 (hoog)
+375
Ongeveer 1.375 woningen nodig dus een plancapaciteit van 1.800 nodig SAMENVATTING EN ADVIEZEN
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
400 575
+725
BEHOEFTE TOT 2033
KERN
WOONDEAL
L
M
H
Anna Paulowna
105
165
220
Breezand
35
60
80
Den Oever
25
50
50
Hippolytushoef
70
105
145
Middenmeer
65
105
145
‘t Veld
25
45
60
Wieringerwaard
25
40
50
Wieringerwerf
95
155
205
+200
Winkel en Nieuwe Niedorp
80
125
170
+1.000
Woondorpen noordoost
20
30
40
Woondorpen noordwest
15
25
30
Woondorpen oost
35
60
80
Woondorpen zuidwest
45
75
100
+400
+250
++
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 7
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Bouwen naar behoefte
Concreet betekent dat: hoeveel woningen, in welke
Leeswijzer
In tijden waarin de woningmarkt fluctueert zoals het nu
kernen, wat voor type, voor welke prijs en voor wie.
Hierna plaatsen we Hollands Kroon in een bredere
doet en de toekomst vrij onzeker is, is het belangrijk
Daartegenover staat dat de gemeente al plannen voor
regionale context en benoemen we enkele belangrijke
om op een flexibele wijze vraaggericht te bouwen, als
woningbouw heeft liggen. Deze plannen vergelijken we
trends op het gebied van wonen. Daarna gaan we in op
aanvulling op de woningen die er al staan. Zo kunnen
met de vraag: passen de plannen die op de plank
de demografische ontwikkelingen en (de kwaliteit van)
huishoudens die in Hollands Kroon willen wonen een
liggen bij de behoefte, of zijn er bijstellingen nodig?
bestaande woningen. Vervolgens zoomen we in op de
woning vinden die zoveel mogelijk aansluit bij hun
vraag naar sociale huur, vrije huur en koop, in
wensen. Het vorige Woonbehoefteonderzoek komt uit
Werken met verschillende scenario’s
aantallen en naar type en prijssegment. Die vergelijken
2019, net voor de coronapandemie en voordat
In dit Woonbehoefteonderzoek laten we verschillende
we daarna met de plannen. Tot slot staan we stil bij
Hollands Kroon de overdruk vanuit de Randstad begon
scenario’s zien, uitgesplitst naar lokale en bovenlokale
het thema wonen en zorg. Bij de belangrijkste thema’s
te merken.
behoefte. Op deze manier heeft de gemeente de
zoomen we in op het niveau van kernen en clusters
mogelijkheid om vroegtijdig bij te sturen als de druk op
van kernen waar het gaat om de kleinste dorpen.
Sinds 2019 is landelijk de vraag naar woningen snel
de woningmarkt toe- of afneemt. Een onzekere factor
gestegen, ook in Hollands Kroon. Specifiek kwamen er
is bijvoorbeeld de mate van instroom van
ook meer arbeidsmigranten op de gemeente af (of in
arbeidsmigranten, en de stroom
ieder geval zijn zij vaker geregistreerd). In dit
‘betaalbaarheidsspeurders’ vanuit de Randstad (de
Woonbehoefteonderzoek laten we zien wat er in
groep die in Hollands Kroon meer woning voor hun
Hollands Kroon nodig is om zo goed mogelijk aan de
geld krijgt).
huidige en toekomstige vraag tegemoet te komen.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 9
1.2 WERKWIJZE Cijfers aangevuld met lokale marktkennis
Processtappen
Bij dit Woonbehoefteonderzoek maakten we deels
Op verschillende momenten presenteerden we de
gebruik van bestaande gegevens over woningen en
tussentijdse uitkomsten aan de werkgroep, bestaande
huishoudens in Hollands Kroon, o.a. van het CBS, het
uit de gemeente en de drie corporaties in de
Kadaster, de drie corporaties die woningen verhuren in
gemeente, en aan het college en de raad. Zij
de gemeente, de NVM, de provincie en de gemeente
beluisterden of zij zich in de uitkomsten herkenden en
zelf. We gebruikten ook relevante onderzoeken over de
gaven waar nodig sturing.
gemeente, bijvoorbeeld het Actualisatie Onderzoek
-
Arbeidsmigranten Noord-Holland Noord (Decisio,
de positie van de kernen onderling, de bestaande
2022). Deze gegevens vulden we aan met meerdere
interviews met marktkenners, om zo meer betekenis te
Eind april: de eerste uitkomsten over demografie, voorraad en enkele uitkomsten uit de gesprekken.
-
Eind mei: presentatie aan het college,
geven aan de cijfers en om de lokale situatie beter te
beleidsadviseurs en de raad. We presenteerden de
leren kennen. We spraken met makelaars,
belangrijkste uitkomsten van het concept-rapport
woningcorporaties en huurdersvertegenwoordigers en
over o.a. de woningbehoefte, de match met de
presenteerden aan de raad.
plannen en de behoefte aan wonen en zorg. Begin juni verwerkten we de laatste feedback vanuit de gemeente.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 10
1.3 GEBIEDSINDELING
Woondorpen in het noordoosten OL
Een indeling in clusters
DO
HF
De kaart hiernaast laat de gemeente Hollands Kroon zien met alle kernen daarbinnen. De
BZ
uitkomsten van het Woonbehoefteonderzoek presenteren we niet alleen op
Woondorpen in het oosten
WL EW
gemeenteniveau, maar we zoomen ook in op afzonderlijke kernen of clusters van kernen. Dat doen we volgens de gebiedsindeling op de kaart: -
AP
Bij Anna Paulowna, Hippolytushoef, Wieringerwerf en Winkel en Nieuwe Niedorp (de
WWF
voorzieningenkernen) en bij Breezand, Den Oever, Middenmeer, ‘t Veld en
WW
Wieringerwaard (de basiskernen) laten we de uitkomsten afzonderlijk per kern zien. -
woondorpen in het zuidwesten. De uitkomsten van de ‘gele kernen’ presenteren we
Woondorpen in het noordwesten
MM
KO
op het niveau van deze clusters.
BH LW
HH
Voorzieningenkernen: een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse
WI
voorzieningen waar ook naburige kernen op leunen (diverse supermarkten,
ZW TV
onderwijsvoorzieningen, detailhandel, vermaak). -
KR
NS
De woonkernen hebben we ingedeeld in vier clusters: woondorpen in het noordwesten, woondorpen in het noordoosten, woondorpen in het oosten en
-
SL
Basiskernen: een supermarkt, basisschool en minimaal 500 huishoudens, maar die
Woondorpen in het zuidwesten
NN ON
voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn aangewezen op regionale centra of voorzieningenkernen. -
Woonkernen: geen supermarkt en niet of nauwelijks andere voorzieningen.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 11
2
DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT We gaan in op de gemeente Hollands Kroon, de positie van
Uitkomsten in het kort
krijgt klimaatadaptatie en duurzaam bouwen urgentie.
haar kernen, in de context van landelijke en regionale
De druk op de woningmarkt en de betere mogelijkheden
Koopwoningen zijn duur, sociale huurwoningen schaars.
trends.
om thuis te werken uiten zich in een ‘olievlek’ vanuit de
Corporaties richten zich noodgedwongen op de laagste
-
Een schets van actuele trends en ontwikkelingen op
Randstad richting regio’s, waaronder ook Hollands Kroon.
inkomens. Zonder bijsturing ontstaat een gedeelde
het gebied van wonen, zowel landelijk als regionaal
Deels is dit een krapte-effect, maar het gaat ook om
samenleving, met daarin buurten met vooral mensen die
(paragraaf 2.2);
structurele veranderingen van wensen. Regionale
afhankelijk zijn, vaak kwetsbare groepen, soms leidend tot
Een analyse van de positie van kernen en gemeente in
woondeals helpen bij het oplossen van woningtekorten,
onderlinge spanningen. Steeds meer middeninkomens
de markt, waarbij gekeken wordt naar bereikbaarheid,
maar actuele obstakels zijn er nog steeds zoals de
komen er niet tussen: ook voor hen zijn (andere)
het voorzieningenniveau en de m²-waarde(stijging)
stikstofproblematiek, dure materialen, personeelstekort en
antwoorden nodig. Tot slot is er steeds meer behoefte aan
(2.3).
anno 2023 een dip op de markt door stijgende rente.
een ‘buffer’: wonen voor mensen die snel of tijdelijk iets
-
nodig hebben. Onder ouderen is er nog weinig doorstroming en onder jong en oud is er een behoefte aan (ook) kleinere
Hollands Kroon is gewild, maar kent niet de mate van
woningen. Zoals diverse vormen van levensloopgeschikt
overdruk die gemeenten zuidwaarts kennen. Binnen de
wonen, al dan niet met zorg. Meer mensen blijven
gemeente zien we dat een combinatie van voorzieningen,
zelfstandig wonen, ook met een intensieve zorgvraag. Dat
goede bereikbaarheid en een ligging aan de zuidwestkant
vraagt om nieuwe antwoorden, niet alleen met woningen
(nabij Alkmaar, Randstad) leidt tot de hoogste marktdruk.
maar ook in de omgeving en in samenwerkingen.
Kernen die op één of meer van deze onderdelen hoog scoren zijn: alle kernen aan de zuidwestkant van de
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Waar corporaties al grote slagen maken in verduurzaming,
gemeente, Anna Paulowna en in mindere mate
blijft de koopvoorraad achter. Bij nieuwe ontwikkelingen
Hippolytushoef.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 13
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke
verhuizen, ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen.
wonen. Dat betekent niet dat de vraag in meer
trends op de woningmarkt die ook van invloed zijn op
Daardoor komen gezinswoningen niet vrij en blijft de
landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan namelijk
de gemeente Hollands Kroon.
vraag naar die woningen toenemen, ondanks dat het
‘tweedelijnseffecten’ als gevolg van plek of prijs
aantal gezinnen afneemt. De honkvastheid van ouderen
(bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van groot
Huishoudensgroei gaat sneller dan
is deels te verklaren doordat de moderne oudere
dorp naar klein dorp, of: steeds verder, omdat
bevolkingsgroei. Het CBS verwacht dat het
vitaler en zelfredzamer is, deels doordat ze de
woningen daar nog betaalbaar zijn).
inwonertal nog tot 2070 toeneemt. Het tempo waarin
noodzaak (nog) niet zien om zorggeschikt te gaan
dat gebeurt, vlakt na 2040 iets af. De verwachting is
wonen, deels omdat een kleiner alternatief als een stap
Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna
dat het aantal huishoudens relatief nog sneller groeit.
terug voelt, en deels omdat kwalitatief goed en
nooit volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en
Mensen worden steeds ouder en vormen dus langer
betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.
I&O Research blijkt dat werkenden na corona
een huishouden en jongere huishoudens zijn ook
gemiddeld één dag thuis blijven werken (voorheen:
steeds vaker alleenstaand. Binnen Nederland nemen de
Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet
een halve). Er zijn wel grote verschillen tussen
verschillen toe: steden en plekken met voorzieningen
vóór coronapandemie. Dat huishoudens per saldo
sectoren: overheden, dienstverlening en de
groeien per saldo, in kleinere dorpen en aan de randen
de grote steden verlaten, komt volgens onderzoek door
cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer
van het land loopt het aantal huishoudens sneller
de Rabobank niet door corona, maar doordat de
plekgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand
terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de belangrijkste
huizenprijzen daar explosief stijgen. Mensen oriënteren
zal volledig thuis blijven werken en daarom zullen de
factor achter krimp wordt.
zich op het gebied eromheen, waar de prijzen lager
reisafstand tot het werk en de bereikbaarheid van de
liggen. Er is sinds het begin van de coronapandemie
woonplaats van belang blijven bij het kiezen van een
Meer ouderen, weinig doorstroming. Uit
geen versnelling van de uitstroom te zien en bovendien
woonplaats. Welke reisafstand men acceptabel vindt, is
verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet
gaan de meeste verhuizers alsnog in een andere stad
nu nog lastig te beoordelen.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 14
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Meer vraag naar klein wonen. Dat komt doordat
van wonen met zorg bijgekomen. Bij het ontwikkelen
Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige
het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, steeds
van zulke woonvormen is het zaak om oog te hebben
doelen vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt
meer huishoudens in grote en middelgrote kernen
voor de tweedeling tussen hogere- en lagere-
door naar lokaal beleid en plannen in de wijken.
willen wonen en er een groeiende belangstelling is
inkomensgroepen (langer gezond en meer zelfredzaam
Strategieën op hoofdlijnen worden vertaald naar
voor duurzaam wonen. De betekenis die mensen aan
versus eerder zorgvraag en gericht op veilig wonen).
concrete plannen in de komende jaren. Dat gaat over
klein wonen geven, verschilt per regio. In en rondom
woningen (energie, materiaal) maar zeker ook over de
grote steden is steeds meer vraag naar tiny houses,
Transitie wonen en zorg zet door. De meeste
woonomgeving (klimaatadaptatie, mobiliteit, circulair
terwijl huishoudens in landelijke gemeenten, zoals
traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels
en biobased bouwen). Er zijn proeftuinen en
Hollands Kroon, vaak juist een kleine, betaalbare, maar
verdwenen of van functie veranderd. Tegelijk groeit de
experimenten en er is een grote slag te maken met
wel ‘reguliere’ rijwoning zoeken. De toenemende vraag
groep 75-plussers. Juist vanaf die leeftijd neemt de
bekende middelen (‘no-regret -maatregelen’).
naar klein wonen is mede het gevolg van forse
zorgvraag gemiddeld toe. Zorg ontvangen gebeurt
Corporaties investeren al veel, mede als gevolg van de
prijsstijgingen op de koopmarkt, waarbij huishoudens
steeds vaker in de eigen woning. Er zijn meer
versterkingsopgave, maar particulieren blijven
vaker concessies doen op grootte en woningtype.
woningen voor ouderen nodig, met meer variatie, op
gemiddeld fors achter in het verduurzamen. Daar ligt
meer plekken. Waar precies hangt samen met wat
voor de komende jaren de grootste opgave.
Meer vraag naar (tussen)vormen van
mensen verwachten van hun buurt: de woonomgeving,
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
toegang tot professionele zorg, en zeker ook de
Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
zelfstandig wonen, hebben vaak behoefte aan zorg,
informele wereld daaromheen van mantelzorg en
Volgens onderzoeksbureau Platform31 heeft minstens
veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan
noaberschap tot ontmoeting.
10% van de woningzoekenden snel betaalbare
beschut wonen: zelfstandig met zorg op afroep. Op
woonruimte nodig. Denk aan recent afgestudeerden,
verschillende plekken in het land zijn nieuwe vormen
gescheiden mensen, statushouders en ggz-uitstromers.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 15
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe,
Veel corporaties richten zich geheel op lage
toenemende kwetsbaarheid. Vaak concentreren deze
flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of
inkomens. Corporaties kunnen onder de huidige
groepen zich in buurten met goedkope woningen waar
het verbouwen van leegstaand vastgoed tot
regelgeving maximaal 20% van de gereguleerde
de leefbaarheid toch al onder druk staat.
woonruimte. Spoedzoekers met weinig inkomen en een
huurwoningen toewijzen aan midden- of hogere-
beperkt netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te
inkomensgroepen, mits het om uitzonderingssituaties
Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds
kunnen vinden en komen vaak bij particuliere
gaat. Alleen als de markt in de vrije sector aantoonbaar
meer huishoudens komen financieel in de knel doordat
verhuurders terecht.
niet functioneert, kunnen corporaties daar ook
prijzen voor energie steeds hoger worden. Zij houden
ontwikkelen. Daar wordt nog beperkt gebruik van
steeds vaker ‘aan het eind van hun inkomen een stukje
Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal
gemaakt, ondanks dat daar sinds kort wettelijk gezien
maand over’. Dat gold al langer voor huishoudens in
en schip. Een steeds groter deel van de
minder belemmeringen voor zijn, om zo het gat ‘tussen
slecht geïsoleerde sociale huurwoningen, maar nieuw is
woningzoekenden verdient te weinig om in de huidige
wal en schip’ meer te dichten. Ook de Nationale Woon-
dat nu ook andere groepen geraakt worden, zelfs
markt een koopwoning te financieren, maar verdient te
en Bouwagenda gaat hier op in.
middeninkomens. Daar komen inflatie en de ‘reguliere’
veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te
stijging van huurprijzen en heffingen bij. Het
komen voor corporatiehuur. Anderen willen simpelweg
Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.
energieplafond helpt tijdelijk (maar niet voor iedereen).
niet kopen. Voor deze groep is de middenhuur het
Corporaties huisvesten in toenemende mate
De urgentie om te verduurzamen neemt daardoor des
enige alternatief om toe te treden of door te stromen
alleenstaanden, ouderen met een klein pensioen en
te sneller toe. In juni 2022 schatten het Nibud en
op de woningmarkt. Tegelijk zien we dat het aanbod
eenoudergezinnen. Er wonen steeds minder mensen
energiebedrijven dat één op de drie huishoudens
aan middenhuur in veel gemeenten relatief beperkt is.
met inkomen uit werk en juist steeds meer mensen
financieel in de problemen komt door de hoge
In Hollands Kroon is middenhuur een nichemarkt,
met een uitkering in een corporatiewoning. Er is een
energieprijzen.
omdat koopwoningen relatief betaalbaar zijn, maar dat
groter aandeel met een laag inkomen, lagere opleiding
betekent niet dat er geen vraag naar is.
of psychiatrische problemen, wat zorgt voor een
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 16
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Migratie heeft groeiende invloed op woonvraag.
vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen
Regionale woondeals. Rijk, provincies en gemeenten
In de eerste helft van 2022 kwamen er volgens het
met pensioen, terwijl de aanwas van onderop de
maken ‘woondeals’ om tempo te maken tegen het
CBS 195.000 migranten naar Nederland. 72.000
uitstroom niet compenseert. Het tekort aan personeel
woningtekort. Zo worden in de Kop van Noord-Holland
migranten vertrokken. Het aantal migranten nam sterk
speelt meer in vergrijsde gemeenten en sectoren (o.a.
7.400 woningen gebouwd tot ‘31.
toe vergeleken met de eerste helft van 2021, vooral
overheden). Daarnaast is Nederland koploper deeltijd-
door een extra toestroom van migranten uit Oekraïne.
werken. Recent zorgt een tekort aan bouwmateriaal en
Een dip op de woningmarkt? De ontwikkelingen
Hoewel een deel van de migranten later terugkeert
grondstoffen ook steeds vaker voor vertraging.
waar we de afgelopen jaren mee te maken kregen,
naar het land waar ze vandaan komen, zorgt de
zorgen vooralsnog voor een beperkte afname in het
instroom voor meer vraag naar woningen, bovenop het
Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op
vertrouwen van consumenten (maar wel met grote
tekort dat al bestaat door behoefte van Nederlandse
woningbouw. De Raad van State besloot in november
verschillen tussen groepen). De koopmarkt lijkt zich
huishoudens. In Hollands Kroon zal het grotendeels om
2022 dat voor álle projecten berekend moet worden
iets te ontspannen, maar het is onzeker of en hoelang
arbeidsmigranten gaan, hoewel het ook
hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote
die trend zich doorzet. We zien door het woningtekort
bovengemiddeld veel Oekraïners opvangt. Dit heeft
bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de
namelijk nog steeds een grote vraag naar extra
vooral consequenties voor de beschikbaarheid van
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij
woningen. Belangrijk voor Hollands Kroon is om die
sociale huurwoningen.
Natura 2000-gebieden. In het geval van Hollands Kroon
vraag te monitoren en daar adaptief op te
zijn het IJsselmeer en de Waddenzee de
programmeren. Stop niet met plannen maken!
Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt
dichtstbijzijnde Natura-2000 gebieden. Vertraging ligt
Anticyclisch programmeren is juist het middel om snel
de bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel
op de loer vanwege de verplichting om een berekening
te kunnen inspelen op de vraag wanneer die zich
gemeenten hebben een tekort aan personeel.
te laten maken. Er is namelijk onvoldoende capaciteit
(weer) aandient.
Projecten blijven hierdoor vaker liggen of duren langer.
bij bureaus die dat werk doen. Volgens tijdschrift
De belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is
Cobouw kan die vertraging oplopen tot een halfjaar.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 17
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 2019
‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt zich over het land
2020
De kaarten hiernaast laten de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter zien van bestaande koopwoningen per gemeente tussen 2019 en 2022. Zo ontstaat een er een goed beeld hoe de overdruk zich beweegt over de gemeenten. De ‘olievlek’ van stijgende transactieprijzen maakt twee bewegingen: het spreidt zich gemeente voor gemeente uit vanuit de Randstad en het maakt sprongen richting grote steden om vanuit daar een overdruk op omliggende gemeenten te veroorzaken. Zo zijn de prijzen
2021
2022
van de gemeente Zwolle eerder gestegen dan de omliggende gemeenten. Vaak zien we dat de sprongen slechts in kleine stappen
Legenda
gebeuren. Iemand uit Haarlem kan met veel overwaarde van de woning een grotere woning in Purmerend kopen. De lokale woningzoekende komt er daardoor niet meer tussen en zoekt naar een woning verder van de Randstad af. Echter kan ook die vaak de woning met veel overwaarde verkopen waardoor het makkelijker een woning verder van de Randstad af kan vinden. Starters komen zonder een extra pot geld in de vorm van een verkocht huis de woningmarkt op en komen er daardoor erg moeilijk tussen.
De kaarten laten de stijging van de verkoopprijzen per vierkante meter zien per gemeente in Nederland. Het laat duidelijk zien hoe de hoge verkoopprijzen als ‘olievlek’ over het land gaan. Bron: BAG (2019 t/m 2022) en CBS (2019 t/m 2022). Bewerking KAW.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 18
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT Voorzieningenniveau Om een goed beeld te krijgen van de aantrekkelijkheid van de kernen kijken we naar het voorzieningenniveau van een kern, de bereikbaarheid en de m²waarde(stijging). Per thema zullen we dit toelichten. De aanwezigheid van voorzieningen voor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een supermarkt, basisschool of huisarts, draagt doorgaans bij aan de mate waarin woningzoekenden naar een woonplaats kijken. Dat blijkt onder meer uit onderzoek naar verhuismotieven dat we eerder in Noord-Nederland deden (zie * onderaan de pagina). In Hollands Kroon herkennen we drie soorten kernen: -
Voorzieningenkernen met een ruim aanbod aan dagelijkse en nietdagelijkse voorzieningen waar ook naburige kernen op leunen (diverse supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel, vermaak).
-
Basiskernen met een supermarkt, basisschool en minimaal 500
Voorzieningenkern
huishoudens, maar die voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn aangewezen op regionale centra of voorzieningenkernen. -
Basiskern
Woonkernen waar geen supermarkt en niet of nauwelijks andere voorzieningen zijn.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonkern
* Dat blijkt o.a. uit recent onderzoek van KAW in de regio Groningen-Assen (2019) en Noordoost-Fryslân (2020) en dat strookt met het landelijke beeld over verhuismotieven en oriëntatiepatronen.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 19
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT Bereikbaarheid Een andere factor die bepalend is voor vestigingskeuzes is bereikbaarheid. Het gaat daarbij niet alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer, en dan in het bijzonder de trein. Hierbij is gekeken naar de afstand tot een grote stad met de auto, afstand tot een grote stad met het OV, afstand tot een oprit (provinciale- en snelwegen) en afstand tot een treinstation. De afstand met het OV weegt hierin minder zwaar omdat we weten dat de regio nog sterk auto-georiënteerd is. Hollands Kroon is voornamelijk per auto goed bereikbaar. We zien een paar bijzonderheden: -
Anna Paulowna heeft als enige kern een treinstation. Dit weegt zwaar mee.
Breezand profiteert hier ook van (10 min fietsen). Barsingerhorn en Haringhuizen profiteren van het station in Schagen. -
Over het algemeen is het westen van de gemeente beter bereikbaar dan het oosten, ondanks de aanwezigheid van de A7. De A7 is weliswaar belangrijk voor de bedrijvigheid in de gemeente, zoals Agriport, maar de afstand tot andere grote steden en ‘economische hotspots’ is nog steeds groot. Den Oever heeft bijvoorbeeld een busstation met directe verbindingen naar steden, maar de afstand tussen tot grote steden blijft groot, vooral met de auto en ten opzichte van andere kernen in de gemeente.
-
De afstand tot Den Helder weegt zwaar mee vanwege de (te verwachten) overdruk. 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Minder bereikbaar
Beter bereikbaar Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 20
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT M²-waarden De m²-waarde van een woning is niet zozeer bepalend voor waar iemand gaat wonen, maar een resultante ervan. Hoe gewilder een plek is, hoe hoger de prijs, en dat uit zich op termijn in een hogere waarde per vierkante meter woning. Duidelijk is dat de m²-waarde in het zuidwesten van de regio een stuk hoger ligt. De afstand tot grote steden als Alkmaar, de diversiteit in bouwjaar en opbouw, en het karakter van de dorpen hebben hier een grote invloed op. Zo zien we over het algemeen dat de kleinere woonkernen een hogere m²-
waarde hebben. De lagere m²-waarde in het oosten en noordoosten van de gemeente betekent niet per se iets negatiefs. De woningen zijn hier over het algemeen beter betaalbaar dan in het zuidwesten van de gemeente. Je krijgt dus meer vierkante meters voor je geld
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
€ 2.000 per m2
€ 3.500 per m2
woonoppervlakte
woonoppervlakte
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 21
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT Stijging m²-waarden De stijging van de m²-waarde tussen 2018 en 2022 laat vooral wat zien over de inhaalslag die kernen gemaakt hebben. Zo stijging de plekken die een zeer lage m²-waarde hadden vaak harder dan de plekken die al relatief duur waren. Zo is er o.a. een inhaalslag te zien bij Kreileroord, Middenmeer en Wieringerwaard. Echter is er overal een sterke stijging in m²-waarde geweest. Dat sommige kernen roder scoren laat vooral zien dat zij een mindere stijging hebben doorgemaakt, maar wel nog steeds sterk zijn gestegen.
38% 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
70% Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 22
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT De drie factoren bij elkaar De kaart rechts laat de optelsom van scores op voorzieningenniveau, bereikbaarheid en m²-waarde(stijging) zien. De opvallendste punten: -
De kernen in het zuidwesten van Hollands Kroon hebben de beste marktpositie. De voornaamste oorzaak daarvan is de kortere afstand tot de regio Alkmaar en de Randstad.
-
Anna Paulowna scoort zeer goed door o.a. de aanwezigheid van een station (goed verbonden met Den Helder en regio Alkmaar) en het voorzieningenniveau.
-
De kernen in het noordoosten van de gemeente scoren minder dan
Hippolytushoef. Dit heeft te maken met het bredere voorzieningenpakket van Hippolytushoef. -
De kernen in het oosten hebben gemiddeld genomen de minste marktpositie binnen de gemeente. Dit is een resultaat van de bouwperiode en de afstand tot andere grote steden.
Wat betekent dit? Vooropgesteld, overal moet er ruimte zijn voor nieuwbouw. We gebruiken de aantrekkelijkheid van de kernen om de totale woningbehoefte te vertalen naar kernen. Het grootste gedeelte van die ‘vertaling’ hangt echter af van de grote van de kern. Mindere marktpositie 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Goede marktpositie Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 23
2.3 POSITIE VAN KERNEN EN GEMEENTE IN DE MARKT Marktscan als regionale vergelijking De kaart rechts laat de marktpositie van Hollands Kroon zien in relatie tot omliggende gebieden. De kaart komt uit 2020, maar is gebaseerd op allerlei meetbare kenmerken die niet jaar op jaar veranderen, zoals woningkwaliteit, nabijheid van voorzieningen en bereikbaarheid. Zo ontstaat een beeld hoe de regio zich verhoudt tot omliggende gebieden. De kleuren wijken af van de kaarten hiervoor. Daarbij kijken we alleen naar de onderlinge positie van kernen binnen de gemeente, terwijl we hier kijken naar de landelijke marktpositie.
De gemeente heeft een lagere marktpositie dan gemeentes ten zuiden van Hollands Kroon. Vooral kernen met meer voorzieningen scoren gemiddeld genomen hoger. Toch zien we dat na 2020 steeds meer mensen richting Hollands Kroon komen. De betaalbaarheid van de woningen speelt daarin een grote rol. Anna Paulowna scoort binnen de gemeente hoog. Dit komt voornamelijk door het voorzieningenpakket en de aanwezigheid van een treinstation.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 24
3
DEMOGRAFIE
3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
randvoorwaarde voor groei. Daarmee kan de gemeente
We gaan in op demografische ontwikkelingen in de
Doordat er steeds minder mensen in één huis wonen,
haar tekort aan woningen inlopen, eigen vraag
gemeente. We kijken naar:
groeit het aantal huishoudens relatief sneller dan het
bedienen en toestroom goed opvangen. Naast groei
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens nu
aantal inwoners. De groei komt voort uit nieuwe
door toestroom uit Nederlandse gemeenten zullen met
en ontwikkelingen in de afgelopen jaren met
starters en toestroom van buiten. Daartegenover staat
name oostelijke dorpen ook vraag ervaren van
onderscheid naar leeftijdsgroepen en typen
vrijkomend aanbod door sterfte (groeiende groep
arbeidsmigranten die willen blijven. Voor een deel van
huishoudens (3.2);
ouderen) en vertrek (vaak jongeren). Hollands Kroon
hen is bovendien aanvullende huisvesting voor tijdelijk
De verhuisbewegingen tussen Hollands Kroon,
kent een mix van toestroom, die de laatste jaren
wonen nodig. Enkele kengetallen:
-
andere gemeenten/regio’s en het buitenland (3.3);
omsloeg in een netto instroom. Enerzijds vaak
-
Tot 2033: +1.375 woningen – het hoge scenario;
-
Een demografische terugblik op kernniveau (3.4);
gezinnen die vanuit de Randstad of vanuit Alkmaar
-
Daarvoor ca. 1.800 plannen nodig;
-
De verwachte kwantitatieve behoefte tot 2033 en
kiezen voor Hollands Kroon. Het zwaartepunt ligt bij de
-
Anna Paulowna, Hippolytushoef, Middenmeer,
een doorkijk naar 2040, ook naar cluster van
zuidwestelijke kernen en Anna Paulowna. Anderzijds
kernen en een reflectie op de woondeal (3.5).
een bijzondere rol voor arbeidsmigranten. Met name
Wieringerwerf en Winkel en Nieuwe Niedorp hebben de grootste woonbehoefte;
aan de oostkant van de gemeente is dat merkbaar –
-
Met in alle dorpen reden tot bijbouwen;
daar wonen ook veel alleenstaanden. Overal in de
-
Met Woondeal-kansen in Anna Paulowna, ‘t Veld,
gemeente is er groei. Overal is vergrijzing merkbaar, ondanks instroom van gezinnen.
Wieringerwerf en Winkel en Nieuwe Niedorp; -
Voor tijdelijk verblijven migranten: aanvullend 725 verblijfseenheden creëren (bijvoorbeeld in de vorm
Vooruitkijken is complex, vooral omdat migratie slecht
van een migrantenhotel).
voorspelbaar is. Goed aanbod is in elk geval een
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 26
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Groei door opstapeling van factoren
INWONERS
2012
2017
2022
Δ '12-'17
Δ '17-'22
Δ '12-'22
GEM. PER JAAR
0 tot 15 jaar
9.065
7.815
7.290
-1.250
-525
-1.775
-180
15 tot 25 jaar
5.250
5.640
5.835
390
195
585
60
+160 huishoudens per jaar gegroeid (gemiddeld groeipercentage
25 tot 45 jaar
11.450
10.265
10.835
-1.185
570
-615
-60
van 0,22% per jaar). De groei wordt voornamelijk veroorzaakt
45 tot 65 jaar
14.310
14.500
14.285
190
-215
-25
-5
65 jaar e.o
7.635
9.380
10.530
1.745
1.150
2.895
290
HOLLANDS KROON
47.710
47.600
48.775
-110
1.175
1.065
105
HUISHOUDENS
2012
2017
2022
Δ '12-'17
Δ '17-'22
Δ '12-'22
GEM. PER JAAR
gezinnen wordt deels gecompenseerd door instroom van buitenaf.
Alleenstaanden
5.355
5.840
6.875
485
1.035
1.520
150
Kijken we naar de instroom van inwoners dan valt op dat er een
Paren
6.940
6.900
7.090
-40
190
150
15
Gezinnen
7.535
7.450
7.410
-85
-40
-125
-15
zou beïnvloed kunnen zijn door het beter registreren van
HOLLANDS KROON
19.825
20.205
21.400
380
1.195
1.575
160
arbeidsmigranten in 2019. Duidelijk is dat de grootste groei zit in
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Hollands Kroon, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode
de leeftijdsgroep >65.
2012-2022. Bron: CBS (2012, 2017, 2022).
De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Hollands Kroon zien over de periode 2012-2022. De gemeente is sinds 2012 gemiddeld genomen met
door de instroom van arbeidsmigranten, maar ook door huishoudensverdunning en een netto instroom vanuit andere gemeenten. Zo zijn er steeds meer gezinnen in de leeftijdsgroep waar de kinderen uit huis gaan en een gezin opsplitst in een paar
en één of meerdere alleenstaanden. De daling van het aantal
zeer grote toename is in de leeftijdsgroep 25 tot 45 jaar. Ook dit is een gevolg van de grote instroom van arbeidsmigranten, maar
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 27
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Grijze druk neemt toe
2002
2022
Rechts staan de bevolkingspiramides voor Hollands Kroon voor de jaren 2002 en 2022 (rode staven), vergeleken met de gemiddelde leeftijdsopbouw van de regio Noord-Holland Noord (zwarte lijnen). Duidelijk is dat de groep (aanstaande) ouderen steeds groter wordt, ook ten opzichte van het aantal personen tussen de 20 en 65 jaar (de grijze druk). Waar in 2002 nog het grootste deel van de inwoners viel tussen de 30 en 55 jaar is dat in 2022 tussen de 50 en 75 jaar. De voet
van de piramide wordt steeds smaller, waardoor er weinig nieuwe aanwas van onderop is. Hierdoor wordt de eigen ‘demografische motor’ van de gemeente kleiner. Om het inwonertal op peil te houden, is dus nieuwe aanwas nodig, door natuurlijke groei (een geboorte-overschot) of door verhuizingen (een vestigings-overschot). Lukt dat niet, dan zal het inwonertal op termijn sneller gaan dalen, omdat de
Bevolkingspiramides voor Hollands Kroon in de jaren 2002 en 2022. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De
groep ouderen na ongeveer 2035 fors kleiner wordt
zwarte contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw van de regio Noord-Holland Noord weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer
door sterfte.
jongeren er wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. Bron: CBS (2002, 2022).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 28
TEXEL +6
3.3 VERHUISBEWEGINGEN RICHTING DEN HELDER +82
Groei door binnen- en buitenlandse migratie
NETTO IMMIGRATIE +839
Het overzicht rechts laat de netto instroom (instroom min uitstroom) zien per gemeente of regio naar Hollands Kroon voor de periode 2017-2021. Zo kreeg de gemeente netto 235 inwoners vanuit andere gemeenten in Nederland. In de 5 jaar daarvoor (20122016) verloor de gemeente bijna 900 inwoners aan andere gemeenten. Er is dus sprake van een omslag de
+235
+839
TUSSEN GEMEENTEN
IMMIGRATIE
OVERIG NL -148
SCHAGEN -337
laatste jaren. Dit zal nog meer gestimuleerd worden door de betaalbaarheid van woningen. Voornamelijk
vanuit overig Noord-Holland was de instroom groot.
MEDEMBLIK +25
Ook hier heeft een omslag plaatsgevonden t.o.v. 2012OPMEER +63
2016 (-190). De grootste instroom komt door de netto immigratie (+839). Deze instroom bestaat voor driekwart uit inwoners van Polen en Roemenië.
BERGEN -52
De kaart laat de netto instroom zien tussen 2017 en 2021. Een positieve waarde betekent dat de instroom groter is dan de uitstroom, er komen dus
mensen naar Hollands Kroon toe. Bron: CBS (2017 t/m 2021).
HOORN -43
DRECHTERLAND +20
ALKMAAR +10 OVERIG N-H +450
3 DEMOGRAFIE
STEDE BROEC -15
DIJK EN WAARD +93 KOGGENLAND +51
ENKHUIZEN -3
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 29
3.3 VERHUISBEWEGINGEN TREND Sterke fluctuaties in migratie
REGISTRATIE DOOR GEMEENTE
600
De grafiek rechts laat de binnen- en buitenlandse migratie zien voor de periode 2012-2021. Dit resulteert in het vestigingssaldo. Hollands Kroon kreeg tot 2018
400
‘CORONADIP’
altijd een lichte netto instroom van arbeidsmigranten. Vanaf 2018 is dit sterk toegenomen, waarna dit in de ‘coronajaren’ weer is afgenomen. Kanttekening is dat
200
de gemeente sinds 2019 het aantal arbeidsmigranten beter registreert. Het binnenlandse migratiesaldo is de laatste jaren juist toegenomen. Voornaamste oorzaak
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
hiervan is de druk op de woningmarkt. Zo zijn woningen in Hollands Kroon vaak nog redelijk betaalbaar in vergelijking met voornamelijk zuidelijke
-200
HUIZENPRIJZEN STIJGEN
gemeenten. Daarnaast werken mensen ook gemakkelijker thuis, waardoor de woon-werk-afstand minder belangrijk wordt. De verwachting is dat de
-400 Binnenlands migratiesaldo
immigratie de komende jaren weer gaat aantrekken en
Buitenlands migratiesaldo
Vestigingssaldo
de binnenlandse migratie zo blijft als de laatste jaren door de aanhoudende druk op de woningmarkt.
3 DEMOGRAFIE
De grafiek laat de wisseling zien van binnenlandse en buitenlandse migratie. De som van beide is het vestigingssalso. Bron: CBS (2012 t/m 2021).
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 30
TEXEL +192
3.3 VERHUISBEWEGINGEN PROFIEL DEN HELDER +895
Sterke verschillen in soort migratie
= meer dan 50% uit
Het overzicht rechts laat de netto immigratie zien per
Polen en/of Roemenië
gemeente tussen 2017 en 2021. Duidelijk is dat de immigratie sterk verschilt per gemeente. Ook de afkomst van de migranten verschilt sterk. Zo bestaat
HOLLANDS KROON +839
de instroom voor een aantal gemeenten in de regio voor het grootste gedeelte uit migranten uit Polen en Roemenië. Het gaat hier waarschijnlijk voor het
SCHAGEN +349
overgrote deel om arbeidsmigranten.
In bijna alle gemeenten met een grote instroom van
MEDEMBLIK +750
arbeidsmigranten zien we dat er een sterke afname is OPMEER +242
geweest vanaf 2019. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door corona. Vermoedelijk trekt dit de komende jaren weer aan (laat ook het Actualisatie Onderzoek Arbeidsmigranten Noord-Holland Noord
BERGEN +439
De kaart laat de netto instroom van migranten zien tussen 2017 en 2021. Des te geler de kleur, des te hoger de instroom van migranten. Bron:
STEDE BROEC +187
DIJK EN WAARD +599 KOGGENLAND +14
zien).
ENKHUIZEN +170
HOORN +882
DRECHTERLAND +169
ALKMAAR +885
CBS (2017 t/m 2021).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 31
3.3 VERHUISBEWEGINGEN VERGELIJKING Netto instroom vanuit de provincie
1
De tabellen rechts laten de verhuisbalans zien tussen Hollands Kroon en
GEMEENTEN NOORD-HOLLAND
andere gemeenten en provincies over de periode 2017-2021. De
Hollands Kroon
0
0
Alkmaar
591
581
Bergen (NH.)
68
120
-52
Met name de instroom vanuit overig Noord-Holland (o.a. Amsterdam) is
Den Helder
1.260
1.178
82
Dijk en Waard
809
716
93
groot. Hier zal de betaalbaarheid van woningen een grote rol in spelen.
Drechterland
68
48
20
Edam-Volendam
39
6
Enkhuizen
62
Hollands Kroon in. Hollands Kroon heeft verder sterke verhuisrelaties
Hoorn
297
met Den Helder en Schagen. Dit zal voor een belangrijk deel bestaan
Koggenland Medemblik
gemeente ontvangt netto inwoners vanuit de provincie Noord-Holland.
Ook vanuit de meeste omliggende gemeenten stroomden inwoners
uit huurders vanwege het inschrijfsysteem Woonmatch wat de
gemeenten delen. Het verloor echter inwoners aan Schagen en Hoorn, twee grotere
2 OVERIGE PROVINCIES
IN
0
Drenthe
10
Flevoland
UIT
SALDO
110
91
19
115
117
-2
Fryslân
331
416
-85
Gelderland
177
257
-80
Groningen
202
158
44
33
Limburg
64
56
8
65
-3
Noord-Brabant
156
152
4
340
-43
Overijssel
85
114
-29
126
75
51
456
431
25
Utrecht
145
188
-43
Zeeland
37
27
10
Zuid-Holland
410
404
6
TOTAAL NL
9.114
8.879
235
IN
UIT
SALDO
Opmeer
262
199
63
Overig Noord-Holland
1.617
1.167
450
Schagen
1.525
1.862
-337
Stede Broec
45
60
-15
Texel
57
51
6
NOORD HOLLAND
7.282
6.899
383
kernen met meer voorzieningen. Ook aan andere provincies in het land
Verhuisbewegingen tussen Hollands Kroon en (1) andere gemeenten in Noord-Holland en (2) overige provincies in Nederland, over de
verloor het inwoners, al zal dat hoogstwaarschijnlijk te maken hebben
periode 2017-2021. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de netto in- of uitstroom was. Bron: CBS (2017 t/m 2021).
met verhuizingen voor een studie.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 32
3.3 VERHUISBEWEGINGEN REGIO Jongeren verlaten de regio, instroom gezinnen
JONGEREN
TOT 15 JR
15-25 JR
25-50 JR
50-65 JR
65-85 JR
Hollands Kroon
244
-381
604
202
-148
7
528
Alkmaar
-10
501
950
163
-123
-26
1.455 712
De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar Hollands Kroon en omliggende regio’s toe verhuisden en welke per saldo wegtrokken. De gegevens gaan over de periode 2019-2022.
JONGE GEZINNEN OUDERE OF GEZINNEN OF JONGE OUDEREN ALLEENSTAANDEN ALLEENSTAANDEN
KINDEREN
OUDEREN 85-PLUS
SALDO
Bergen (NH.)
385
-592
382
268
157
112
De gemeente Hollands Kroon verloor de afgelopen jaren vooral
Den Helder
11
42
275
113
102
-10
533
jongeren en jonge ouderen aan andere gemeenten. Jongeren trokken
Dijk en Waard
646
-483
1470
267
70
-3
1.967
Drechterland
195
-227
371
85
-66
4
362
Edam-Volendam
200
-227
319
100
-43
-5
344
Enkhuizen
54
-40
59
25
-18
-1
79
vergelijkbaar met omliggende gemeenten als Dijk en Waard,
Hoorn
199
-121
727
-89
182
22
920
Medemblik, Opmeer en Schagen. Alle gemeenten behalve Amsterdam
Koggenland
145
-213
346
123
-43
31
389
trokken mensen aan in de leeftijdsgroep 25-50 en bijna alle
Medemblik
239
-393
275
134
77
97
429
Opmeer
96
-63
114
47
26
-4
216
-13.792
10.939
-29.716
-10.395
-3.937
-230
-47.131 901
hoogstwaarschijnlijk weg naar ‘studentensteden’ terwijl jonge ouderen waarschijnlijk naar kernen als Schagen trokken. Dit beeld is
gemeenten in de leeftijdsgroep 50-65. Het lijkt er dus op dat de grote steden als Amsterdam zorgen voor een druk naar buiten. Een
Overig NoordHolland * Schagen
324
-247
381
253
147
43
woningzoekende uit Amsterdam verhuist naar Alkmaar, iemand uit
Stede Broec
82
-165
142
-6
5
7
65
Alkmaar verhuist naar Schagen en iemand uit Schagen verhuist naar
Texel
62
-109
91
113
-4
-3
150
Anna Paulowna.
Gemiddelde migratiesaldi per leeftijdsgroep per jaar, voor Hollands Kroon en voor omliggende regio’s, over de periode 2019-2022. Let op: deze cijfers zeggen niets over de verhuisbewegingen tussen de ene en de andere gemeente of regio. In het grijs: Hollands Kroon en direct aangrenzende gemeenten. Bron: CBS (2019 t/m 2022). * De grote afwijkende waarden worden veroorzaakt door de gemeente Amsterdam. Netto verhuizen er meer dan 47.000 mensen vanuit Amsterdam weg uit de gemeente. Dit wordt grotendeels opgevuld door buitenlandse migratie. Bijna de helft hiervan komt uit de EU.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 33
3.3 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN KERNEN Vertrekplaats
Grote instroom Anna Paulowna De flowchart rechts laat de verhuisstromen zien binnen de gemeente Hollands Kroon tussen 2017 en 2022. Zo ontstaat er een beeld van de
Vestigingsplaats
Anna Paulowna 97
Anna Paulowna 4
Basingerhorn 120
Basingerhorn
Breezand Breezand 44
onderlinge verhuisrelaties. Links de vertrekplaats en rechts de vestigingsplaats. Is rechts groter dan links dan verplaatsen zich netto meer mensen naar een kern vanuit andere kernen in de gemeente dan dat er mensen vertrekken. Zo wordt duidelijk dat Anna Paulowna recentelijk inwoners aantrok vanuit andere kernen en dan met name Breezand en Wieringerwaard. Winkel
verloor daarentegen juist inwoners aan andere kernen. Huishoudens van buiten de gemeente kunnen hun woning namelijk goed verkopen en kopen met dat geld een woning in het zuidwesten van de gemeente. Hierdoor stijgen de prijzen en zijn woningzoekenden uit bijvoorbeeld Winkel genoodzaakt om een woning elders te gaan zoeken (vaak ergens anders in
Den Oever 34
Den Oever 3
Haringhuizen 22
Haringhuizen 13
Hippoly tushoef 94
Hippoly tushoef 3
Kolhorn 10 Kreileroord 147 utjewinkel 121
Kolhorn 111 Kreileroord utjewinkel 117
Middenmeer 4
Middenmeer 4
Nieuwe Niedorp 393
Nieuwe Niedorp 420
Oude Niedorp 42
Oude Niedorp 20
Slootdorp 42
Slootdorp 397
Westerland 192
Westerland 199
Wieringerwaard 422
Wieringerwaard 432
de gemeente). Ook Kreileroord raakte inwoners kwijt aan andere kernen binnen de gemeente en Middenmeer bleef juist gelijk. Toch zijn deze kernen
Wieringerwerf 720
Wieringerwerf 710
sterk gegroeid de laatste jaren. De instroom kwam dus waarschijnlijk vanuit het buitenland (gezien de groei aan alleenstaanden).
Winkel 471
Winkel 3 3
ijdewind 37 t Veld 14
ijdewind 30 t Veld 179
Flowchart van vertrekplaats en vestigingsplaats van kernen binnen de gemeente Hollands Kroon tussen 2017 en 2022. Bron: Gemeente Hollands Kroon
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 34
3.4 TERUGBLIK OP KERNNIVEAU Instroom arbeidsmigranten duidelijk zichtbaar
Vergrijzing: duidelijk zichtbaar
Groei beïnvloed door nieuwbouw
De schema’s op de volgende pagina laten zien hoe het
Gemiddeld genomen is 22% van de gemeente 65-
De groei in Hollands Kroon is op bepaalde plekken erg
aantal inwoners en huishoudens zich tussen 2012 en
plusser. In 2012 was dit nog maar 16%.
beïnvloed door nieuwbouw. Zo is er in Anna Paulowna,
2022 per kern of cluster van kernen ontwikkelde. We
Hippolytushoef en de woondorpen in het noordoosten
maar ook in ‘t Veld en Winkel en Nieuwe Niedorp
kijken ook naar de ontwikkeling van leeftijdsgroepen
hebben het hoogste aandeel ouderen, woondorpen in
bijgebouwd. Deze plekken zijn dan ook gegroeid in het
(jongeren, ouderen) en huishoudenstypen
het oosten en Middenmeer het laagst. Hier is het
aantal huishoudens. Daartegenover staat dat er in
(alleenstaanden, gezinnen).
aandeel jonge arbeidsmigranten dan ook relatief hoog,
Wieringerwerf juist zeer weinig bijgebouwd is. Hierdoor
wat het aandeel ouderen omlaag drukt. Zo is het
is de groei van huishoudens nagenoeg gelijk gebleven
Overal groeide het aantal huishoudens
aandeel jongeren als enige in woondorpen in het
ten opzichte van 10 jaar terug.
In Hollands Kroon groeide het aantal huishoudens
oosten gelijk gebleven.
tussen 2012 en 2022 met ongeveer 575. Deze groei is voor een groot gedeelte toe te schrijven aan de sterke
Veel alleenstaanden in oosten Hollands Kroon
groei die Middenmeer, woondorpen in het oosten en
Vooral de dorpen in het oosten van de gemeente, met
woondorpen in het noordwesten doormaakte. Voor de
de nadruk op Middenmeer bestaan voor een groot deel
eerste twee geldt dat de groei voornamelijk werd
uit alleenstaanden. Dit is voornamelijk ontstaan door
veroorzaakt door de instroom van arbeidsmigranten.
een grote instroom van alleenstaanden de afgelopen jaren.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 35
3.4 TERUGBLIK OP KERNNIVEAU INWONERS
JONGEREN (<25)
OUDEREN (>65)
HUISHOUDENS
ALLEENSTAANDEN
GEZINNEN
CLUSTER
2012
2022
Δ '12-'22
2012
2022
2012
2022
CLUSTER
2012
2022
Δ '12-'22
2012
2022
2012
2022
Anna Paulowna
8.355
8.675
3,8%
31%
27%
14%
21%
Anna Paulowna
3.445
3.765
9,3%
26%
30%
39%
35%
Breezand
3.350
3.425
2,2%
33%
27%
16%
21%
Breezand
1.350
1.470
8,9%
25%
31%
40%
36%
Den Oever
2.160
2.255
4,4%
27%
25%
20%
23%
Den Oever
935
1.020
9,1%
27%
34%
35%
32%
Hippolytushoef
5.155
4.990
-3,2%
28%
25%
19%
25%
Hippolytushoef
2.300
2.335
1,5%
33%
36%
34%
33%
Middenmeer
3.760
4.205
11,8%
31%
29%
17%
19%
Middenmeer
1.580
2.010
27,2%
27%
42%
38%
31%
't Veld*
2.020
2.350
16,3%
31%
27%
17%
22%
't Veld*
810
950
17,3%
23%
26%
41%
37%
Wieringerwaard
1.800
1.805
0,3%
30%
28%
14%
19%
Wieringerwaard
740
760
2,7%
27%
32%
38%
38%
Wieringerwerf
6.340
6.020
-5,0%
28%
26%
18%
24%
Wieringerwerf
2.730
2.750
0,7%
30%
34%
35%
31%
Winkel - Nieuwe Niedorp*
6.440
6.295
-2,3%
32%
29%
14%
21%
Winkel - Nieuwe Niedorp*
2.560
2.620
2,3%
26%
27%
42%
39%
Woondorpen in het noordoosten
1.245
1.225
-1,6%
24%
23%
21%
28%
Woondorpen in het noordoosten
535
550
2,8%
25%
32%
34%
30%
Woondorpen in het noordwesten
790
720
-8,9%
31%
24%
12%
22%
Woondorpen in het noordwesten
295
305
3,4%
20%
26%
39%
36%
Woondorpen in het oosten
2.470
2.715
9,9%
31%
31%
13%
15%
Woondorpen in het oosten
1.015
1.150
13,3%
27%
35%
40%
37%
Woondorpen in het zuidwesten*
3.820
4.080
6,8%
29%
25%
14%
21%
Woondorpen in het zuidwesten*
1.530
1.710
11,8%
23%
26%
40%
37%
HOLLANDS KROON
47.705
48.780
2,3%
30%
27%
16%
22%
HOLLANDS KROON
19.825
21.400
7,9%
27%
32%
38%
35%
Ontwikkeling van het inwonertal, het aantal jongeren (tot 25 jaar) en het aantal ouderen (65-plus) per kern of cluster
Ontwikkeling van het aantal huishoudens, alleenstaanden en gezinnen per kern of cluster van kernen. Geel = type
van kernen. Geel = groep komt relatief veel voor. Doordat buurtgrenzen zijn aangepast wijken sommige waarden af.
komt relatief veel voor. Doordat buurtgrenzen zijn aangepast wijken sommige waarden af. Bron: CBS (2012, 2022).
Bron: CBS (2012, 2022). * Herindeling buurten zorgt voor afwijking van cijfers. Doordat de buurten in Hollands Kroon recentelijk een nieuwe, en sterk veranderde, indeling hebben gekregen wijken sommige kernen of clusters van kernen af. De cijfers zijn namelijk een optelling van data op buurtniveau. De herindeling van buurten heeft het meeste effect voor ‘t Veld, Winkel en Nieuwe Niedorp en dorpen in het zuidwesten. o snoept ‘t Veld in de nieuwe buurtindeling een deel van Winkel en Nieuwe Niedorp af. Hierdoor lijkt het alsof ‘t Veld hard is gegroeid en Winkel en Nieuwe Niedorp is gekrompen. .
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 36
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE UITLEG Prognose per definitie complex Zoals hiervoor al te zien was, zijn er twee stromen die een grote invloed hebben op de te verwachte woningbehoefte voor Hollands Kroon: instroom vanuit andere Nederlandse gemeenten en een internationale instroom. Daarnaast zijn er ook demografische
1 - NAT
2 - TEK Actueel woningtekort
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
Ongeveer
Ongeveer
0
150
300 600 850
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
3 - BIN
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275 375
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
(laag) (midden) (hoog)
400 575 725
ontwikkelingen (sterfte, meer scheidingen) en is er een in te lopen woningtekort. Hiernaast laten we per blok zien wat de te verwachte groei is voor de komende tien jaar (tot 2033). We laten de prognose per blok
zien, omdat de verschillende groepen die op Hollands Kroon afkomen (binnenlands versus buitenlands) een verschillende woonvraag en bandbreedte hebben.
De sterfte als gevolg van vergrijzing wordt in Hollands Kroon gecompenseerd door huishoudensverdunning. Zo komt de natuurlijke ontwikkeling op ca. 0 uit.
De binnenlandse instroom is de afgelopen jaren sterk toegenomen in Hollands Kroon. Door de grote druk op de woningmarkt kozen huishoudens in toenemende mate voor Hollands Kroon. Ook statushouders vallen onder binnenlandse migratie. Zij zijn vaak elders in Nederland al ingeschreven.
Het woningtekort is het aandeel van Hollands Kroon in het landelijke woningtekort dat de afgelopen jaren is ontstaan.
3 DEMOGRAFIE
Het overige deel van de buitenlandse instroom zal op een andere manier gehuisvest worden. Dit is ook sterk afhankelijk van beleidsmatige keuzes. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan migrantenhotels, maar ook aan flexwoningen.
De buitenlandse instroom bestaat voor het grootste deel uit arbeidsmigranten vanuit Polen en Roemenië. Naar verwachting zoekt het bovenstaande deel een eigen woning en kan dus worden gezien als reguliere woningzoeker.
Woonbehoefteonderzoek Hollands Kroon - definitief - 26 juni 2023 37
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE UITWERKING Tot 2033: +1.375 woningen nodig In het schema rechts werken we een scenario uit die past bij de groeiambitie van Hollands Kroon en tevens realistisch is en binnen de bandbreedte van de prognose valt. Daarbij de kanttekening dat het vooral ook belangrijk blijft om de bestaande voorraad
1 - NAT
2 - TEK
Ongeveer
Ongeveer
0
+150
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
Actueel woningtekort
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
300 600
+850
(laag) (midden) (hoog)
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
200 275
+375
(laag) (midden) (hoog)
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
400 575
+725
aantrekkelijk te houden. Dit heeft namelijk ook een grote invloed op de wil van woningzoekenden om naar Hollands Kroon te verhuizen. Kijk hierbij niet alleen
Ongeveer
+375
1.000
naar de ‘reguliere’ woningtypen, maar voeg ook
bijzondere woonvormen toe. In de het scenario ‘hoog’ zit meegenomen dat er een overdruk zal ontstaan
Ongeveer 1.375 woningen nodig dus een plancapaciteit van 1.800 nodig
vanuit omliggende kernen zoals Heerhugowaard en Alkmaar. Zo hebben kernen met een goede
vanuit het buitenland (uiteindelijk) een vaste woning
overcapaciteit te hebben van ongeveer 30%. Voor
marktpositie een hogere woonbehoefte gekregen (zie
zal zoeken. Dit zorgt voor een plus van 375 woningen.
Hollands Kroon betekent het dan dat er concrete
ook de bijlage op pagina 107) Er zijn in Hollands Kroon
In totaal komt dit neer op een vraag van 1.375
plannen gemaakt moeten worden voor ca. 1800
de komende tien jaar ongeveer 1.000 woningen nodig
woningen. Waar die vraag zal landen is deels
woningen. Gezien de moeilijkheden die ontwikkelaars
om de instroom vanuit andere gemeenten te bedienen
vraagbepalend (wie wil waar wonen?) en deels
nu hebben is het zeker niet verkeerd om boven de