1 Concept bestemmingsplan

Het karakteristieke gebouw van een nieuw Viking informatiecentrum / VVV gebouw in combinatie met aantrekkelijke horecagelegenheden vormt in de structuurvisie de basis voor de succes van het gebied als transferium: de bezoeker wordt verleidt om hier naar toe te gaan. Deze verleiding begint al op de N99 en de A7, waar een uitkijktoren de plek markeert. Vanuit de toren (een aantrekkelijke plek op hoogte) is zicht over het IJsselmeer, de Waddenzee en het voormalige eiland tot in de Wieringermeer. De inrichting zal hier op worden afgestemd. Op het transferium komen verschillende verkeersstromen bij elkaar en routes worden op een logische wijze vervolgd: auto, bus, vrachtverkeer, fiets en/of wandel. Afweging De beoogde ontwikkeling past ruimtelijk en functioneel binnen het Masterplan Waddenpoort. Een uitbreiding van de hotelcapaciteit is vanuit het Masterplan niet specifiek benoemd, maar past binnen de regionale ambities.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

29

afb.24 Waddenpoort in vogelvlucht impressie (bron: Masterplan Historische Havens Den Oever)

afb.25

Kaartbeeld Masterplan Waddenpoort

3.5.3 Welstandsnota en beeldkwaliteitsplan De gemeente Hollands Kroon heeft welstandsbeleid. Grote delen van de gemeente zijn aangegeven als welstandsvrije en welstandsluwe gebieden. De Strip is een welstandsluw gebied. Welstandstoetsing is hiermee aan de orde.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

30

Welstandsnota Het initiatiefplan betreft de realisatie van een hotel, fastfoodrestaurant en parkeerplaatsen. Voor het bouwplan is een licht preventief welstandstoezicht aan de orde. Met andere woorden: de omgevingsvergunning voor het bouw- of verbouwplan moet voldoen aan globale welstandsregels. De welstandsregels waar het bouw- of verbouwplan aan moet voldoen zijn: • geen grove ontkenning of vernietiging van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een initiatief; • geen grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is; • geen materiaalgebruik wat in de omgeving ongebruikelijk is; • geen toepassing van felle of contrasterende kleuren; • geen toepassing van opdringerige reclames. Deze regels zijn beperkt en hebben als doel excessen te voorkomen. De initiatiefnemer is zelf grotendeels verantwoordelijk voor de uiterlijke verschijningsvorm van het bouw- of verbouwplan. Het bouw- of verbouwplan dient overigens wel te voldoen aan de planologische toetsing (bestemmingsplan, beheersverordening enz.) en bouwtechnische toetsing (bouwbesluit, bouwverordening). Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever De Strip bepaalt het aanzicht van het dorp Den Oever vanaf de N99. Voor het gebied is in 2010 het Beeldkwaliteitsplan bedrijventerrein Den Oever vastgesteld.

Het plan omvat de richtlijnen voor de beeldkwaliteit ten aanzien van bouwen en gebruik van de terreinen van het gebied dat globaal door de Havenweg en de N99 wordt begrensd. Het beeldkwaliteitsplan beoogt samenhang in de hele Strip te waarborgen. In het beeldkwaliteitsplan zijn zowel inrichtingseisen voor het bedrijventerrein als geheel als voor de individuele kavels opgenomen. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn de volgende beeldkwaliteitseisen relevant: Algemeen • De bebouwing dient zowel georiënteerd te zijn op de Havenweg als op de N99. • De sloot langs de N99 dient voor waterberging en tevens voor versterking van het ruimtelijk beeld. Verbreding is wenselijk. Er dient een geleidelijke overgang tussen land en water met een rietoever tot stand te worden gebracht. Criteria voor de ontsluiting en inrichting van de kavel • De ontsluiting van de kavel geschiedt vanaf de Havenweg. • De opslag van materieel en goederen op het terreindient in de bebouwing te worden opgenomen. Vanaf de Havenweg en N99 heeft de kavel een representatieve uitstraling die de dubbele oriëntatie van het gebouw ondersteunt. • Het parkeren geschiedt op het eigen erf. • Het parkeren plaatsen in een groenstructuur van hagenen of struiken. • Het terrein zo weinig mogelijk verharden en zoveel mogelijk inrichten met grasdoorlatende verharding. Criteria voor de bebouwing • Vrijstaand op eigen kavel.

• De schaal van de bebouwing is ‘kleinschalig’ en gebaseerd op een spel van rechthoekige plattegronden. • De bebouwing heeft een representatief aanzien aan zowel de zijde van de N99 als aan de Havenweg door bijvoorbeeld toepassing van transparante gevels. • De geleding in en de verhouding van het gebouw isevenwichtig. • De kleurstelling van wanden en daken varieert tussenhoutkleur, bruin, grijs, antraciet, donkergroen en zwart. • De materialisatie en vormgeving moet een representatief karakter hebben (bijvoorbeeld baksteen, hoogwaardig plaatmateriaal en relatief veel transparant materiaal)en onderling op elkaar afgestemd worden. • De detaillering is eenvoudig, maar zorgvuldig.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

31

Overgang privé-openbaar • De erfafscheidingen tussen privé en openbaar gebied bij voorkeur met een haag dan wel met goed vormgegeven spijl– en gaashekwerken tot maximaal 1,5 m. • Maximaal 2 reclame-uitingen aan of op de gevels, geen vrijstaande reclameobjecten, afgezien van vlaggenmasten (laatstgenoemde niet aan de zijde van de N99). Afweging Voor het initiatiefplan is een schetsontwerp gemaakt. Het ontwerp sluit in hoofdlijnen aan bij de ambities en regels voor De Strip uit het beeldkwaliteitsplan (het hoogteaccent wijkt qua hoogte af). Omdat het een welstandsluw gebied betreft, is toetsing van het plan door de welstandscommissie Hollands Kroon niet noodzakelijk. Initiatienemer is zelf verantwoordelijk. In hoofdstuk 4 is de landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit van het plan nader uitgewerkt. In voorliggend bestemmingsplan zijn bouwregels uitgewerkt.

3.5.4 Gemeentelijk parkeerbeleid De ‘Parkeerregeling Hollands Kroon 2018’ is van toepassing op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Hollands Kroon, daar waar het betreft nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van een functie. De regeling is niet van toepassing op bestaande situaties. Daarnaast kan de regeling niet gebruikt worden om de grootte van een bestaand parkeertekort aan te tonen. De gemeente hanteert voor het bepalen van de parkeerbehoefte de richtlijnen van het CROW (CROW-kencijfers, publicatie 317 - kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). De richtlijnen van het CROW gaan uit van een bandbreedte van minimale en maximale parkeerkerncijfers, waarbij Hollands Kroon in het algemeen er voor kiest om uit te gaan van het gemiddelde van de minimale en maximale parkeerkencijfers (afgerond naar boven). Zie voor de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen paragraaf 5.8. Betekenis van het gemeentelijk beleid voor dit project: De ontwikkeling van het beoogde plan is binnen de omgevingsvisie Hollands Kroon mogelijk. Het plan sluit aan op de ambities uit het Masterplan Waddenpoort en het gemeentelijke ruimtelijke kwaliteitsbeleid voor het voormalige eiland Wieringen. Toetsing aan het gemeentelijk parkeerbeleid van concrete bouwplannen is aan de orde. Welstandstoetsing is niet nodig.

3.6

Conclusie beleidskader

Op basis van het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleidskader is de voorgestelde bestemmingswijziging van de locatie niet bezwaarlijk: • Op basis van het nationaal beleid (Nationale Omgevingsvisie) zijn er geen bezwaren tegen het ontwikkelen van de locatie. Het planvoornemen voldoet aan de verplichtingen van een zorgvuldig ruimtegebruik die voortkomen uit het Barro. Zie hiervoor ook de nadere verantwoording waarom beoogde ontwikkeling regioversterkend, een meerwaarde in de markt en economisch haalbaar is in paragraaf 5.2.1.Het bestemmingsplan sluit aan op de bebouwingsstructuur in de omgeving en heeft geen effect op de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis van de Waddenzee. • De planlocatie ligt op basis van de regels uit de Omgevingsverordening NH2020 binnen het bestaand stedelijk gebied en maakt geen onderdeel uit van het Bijzonder provinciaal landschap Wieringen. • De ontwikkeling van het beoogde plan is binnen de omgevingsvisie Hollands Kroon mogelijk. Het plan sluit aan op de ambities uit het Masterplan Waddenpoort en het gemeentelijke ruimtelijke kwaliteitsbeleid voor het voormalige eiland Wieringen.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

32

4.

RUIMTELIJKE KADER

4.1

Algemeen

Wieringen ontleent haar identiteit aan het karakteristieke grondgebruik in combinatie met het hoogteverschil, en aan de vele dorpen en buurtschappen. Ontwikkelingen in de dorpen zijn van invloed op de identiteit van het Wieringer landschap. Het beeldkwaliteitsplan Wieringen 2011, vastgesteld door raad van de voormalige gemeente Wieringen in november 2011, is opgesteld als instrument om de ruimtelijke kwaliteit bij functieveranderingen in het landelijk gebied te waarborgen. Voorliggend initiatief ligt in (de rand van) de kern Den Oever. Specifiek voor de ontwikkelingen in De Strip is het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever opgesteld (2010). De transformatie van de zone tot recreatietransferium is vastgelegd in het Masterplan Waddenpoort. In voorliggend hoofdstuk wordt onderbouwd op welke wijze het voorliggende plan Waddenpoort Den Oever zich voegt in het Masterplan Waddenpoort en Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever.

4.2

Landschappelijke inpassing

4.2.1 Historische en landschappelijke context Het voormalige eiland Wieringen is ontstaan als een keileemopduiking in de Zuiderzee. De hogere ligging van Wieringen is te danken aan de voorlaatste ijstijd. Het ijs kwam tot halverwege Nederland en zorgde, door de grote druk voor opstuwing van het land. Onder het ijs ontstond keileem, een mengsel van klei, zand en keien. De vele grote keien die nu nog op Wieringen worden gevonden zijn meegebracht door dit ijs. Door de aanwezigheid van het Amstelmeer is de keileemopduiking vanuit het westen nog als eiland herkenbaar. Op Wieringen is het stuwwallenlandschap zichtbaar door het kenmerkende glooiende en reliëfrijke karakter. De verschillen in hoogte zijn van grote invloed geweest op de ontwikkeling van landschap en bewoning op Wieringen. Op de luchtfoto en aan de hand van het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) is het kenmerkende glooiende reliëfrijke karakter van het stuwwallenlandschap en de relatieve kleinschaligheid op Wieringen te zien. De hoogteligging van de planlocatie is van oorsprong ca. 0,7m +NAP. Voor Wieringer begrippen is dit beperkte hoogte.

afb.26

AHN laat reliëf en kleinschaligheid van het landschap zien (bron: PDOK.nl)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

33

Op Wieringen is het contrast tussen het tamelijk vlak, laaggelegen, open graslandgebied (koog) en het glooiend hoger gelegen, tamelijk besloten gebied van de bovenwal met bebouwing en beplanting opvallend. De walsloot volgt de 0-lijn en vormt duidelijk de grens tussen bovenwalland en koog. De ligging (aan de achterkant) maakt de overgang kwetsbaar. De belangrijkste (historische) routes over het eiland liggen op de hogere delen. Langs deze ‘dragers’ komt de meeste bebouwing en beplanting voor. Bebouwing en bomen accentueren op deze wijze het hoogteverschil. De Koningsweg en de Gemeenelandsweg vormen samen de historische route op het bovenwalland tussen de twee havens op het voormalige eiland: De Haukes en Den (zie afb.27). De N99 is als onderdeel van de Zuiderzeewerken aangelegd. Deze weg doorkruist oorspronkelijke landschappelijke structuren. Door de N99 is het voormalige. eiland beter bereikbaar geworden. In ruimtelijk opzicht vormt de weg een barrière. Tot ver in de 20e eeuw was de bewoning beperkt tot de hogere delen. Wegen liepen dood of gingen over in karrensporen zodra de rand van de koog was bereikt. De ruilverkaveling heeft een op landbouwkundig gebruik aangepaste patroonsverandering in het landschap veroorzaakt.

afb.27 Historische routes en bebouwing op de hogere delen

Voor de waardering van het landschap zijn o.a. de glooiing belangrijk, de zonering van besloten, kleinschalige kernen met open, lager gelegen kogenland (met natuurwaarden), herkenbare historische routes, zichtlijnen en de ‘menselijke’ schaal belangrijk. In het beeldkwaliteitsplan Wieringen 2011 is voor deze kwaliteiten een schatkaart getekend. Hoewel formele toetsing aan het beeldkwaliteitsplan voor beoogde ontwikkeling niet noodzakelijk is, is het plan wel illustratief voor de ruimtelijke karakteristiek van het eiland (zie afb.28). De beoogde ontwikkeling ligt in de rand van Den Oever, op de overgang tussen het bovenwalland en de koog, en voegt zich binnen de landschappelijke en cultuurhistorische context.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

34

afb.28 Schatkaart Wieringen (bron: Beeldkwaliteitsplan Wieringen 2011)

4.2.2 Relatie met de omgeving Karakteristieke bebouwingsstructuur Den Oever Parallel aan de ontwikkeling van het landschap is het gebied door mensen in gebruik genomen en zijn karakteristieke bebouwingsstructuren ontstaan, die de cultuurhistorische waarde en eigenheid van het landschap benadrukken. Den Oever vormt van oudsher de havenplaats op de rand van het eiland. Het vissersdorp Den Oever is eind 15de eeuw ontstaan op de noordoostpunt van Wieringen. De naam verwijst naar de ligging aan zee. Oorspronkelijk was Den Oever niet meer dan een gehucht, maar in de 17de, 18de eeuw werd het dorp door passerende scheepvaart steeds welvarender. Pas in de jaren twintig van de vorige eeuw kwam Den Oever onder invloed van de Zuiderzeewerken verder tot ontwikkeling. Ten oosten van het dorp kwam in 1932 de Afsluitdijk gereed. Gelijk met de aanleg van de Afsluitdijk ontstond er ook een omvangrijk complex van haven, sluizen en verdedigingswerken bij Den Oever, en is de huidige N99 aangelegd. De historische linten zijn in de structuur van Den Oever nog goed herkenbaar. Hiertussen heeft zich nieuwbouw ontwikkeld. Door de groei van de plaats en de haven in de 20e eeuw ‘zijn de oudere buurtschappen ’t Hof en De Gest ingesloten in de dorpsbebouwing. De visserijachtergrond heeft in de achtergebieden een karakteristiek verdicht gebied met veel visboetjes (schuurtjes) doen ontstaan.

De nieuwbouw van Den Oever is vooral uit de jaren ‘60 (Amsteldiepstraat) en ’80 (Molgerdijk, de Martekrogt en de Noord-Gesterweg). De projectmatige opgezette wijken kenmerken zich door uniformiteit en rijenwoningen. De Havenweg is rond 1990 ontstaan, waarna zich ten zuiden van deze weg bedrijvigheid heeft gevestigd. De randen van Den Oever zijn van oudsher ‘rommelige’ en diffuus. De noordrand ligt met de achterkant naar de dijk toe, een verbinding tussen Den Oever en de Deltadijk mist. De westelijke rand heeft een harde overgang naar de koog. Deze rand zou beter ingepast kunnen worden.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

35

afb.29 Topografische kaart, historische bebouwing ca. 1925 (bron: topotijdreis.nl)

afb.30 Topografische kaart, huidige bebouwing ca. 2021 (bron: topotijdreis.nl)

.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

36

DNA van de plek De planlocatie ligt in de zuidrand van het dorp. Met het Masterplan Waddenpoort en het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever krijgt dit gebied, dat voorheen werd gedomineerd door volkstuinen en kleinschalige bedrijvigheid, een nieuwe aansprekende uitstraling. De Strip bestaat uit losse gebouwen die door architectonische vormentaal, kleur en materiaalgebruik een eenheid vormen. Tussen de panden door is, als een ‘transparant gordijn’ een visuele relatie met de dorpskern van Den Oever mogelijk. Het beoogde initiatief past binnen deze structuur (zie afb.29).

afb.31Structuur van De Strip (bron: WRK Architekten)

Relatie met de omgeving Het nieuwe hotel bij het recreatietransferium ligt op een markant punt op het eiland (zie afb.30): • Vanaf de belangrijkste transportroutes N99 en A7 vormt de hoteltoren een belangrijk oriëntatiepunt, als baken in het landschap. • Het panoramaterras overziet de omgeving: Waddenzee, IJsselmeer, Afsluitdijk, het voormalige eiland Wieringen met het reliëf, de pittoreske dorpjes en het historische vissersdorp Den Oever, de grootschalige Wieringermeerpolder met het dichte Robbenoordbos. • De plek bij het recreatietransferium als startpunt voor voetgangers en fietsers om de omgeving te verkennen. De architectuur van het gebouw speelt in op deze markante ligging (zie paragraaf 4.3).

afb.32 Relatie met de omgeving (bron: WRK Architekten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

37

4.3

Beeldkwaliteit

Landmark Vanuit het Masterplan dat vervaardigd is voor Den Oever en De Strip is er altijd gedacht aan een ‘hoog’ element dat zowel kon fungeren als informatie/reclame voorziening alsmede uitkijkpunt. De functionaliteit van een uitkijkpunt en hoogte accent in de bebouwing is nu samengevoegd in het ontwerp van het hotel. Het concept van een solitair uitkijkpunt blijft met beoogde ontwikkeling bestaan. Afbeeldingen 31 t/m 34 geven een impressie van de landmark vanuit verschillende punten. De impressies tonen aan dat het hoogteaccent passend is binnen het silhouet van Den Oever en het DNA van de plek:

afb.33 Impressie landmark vanaf afslag A9 Amsterdam (bron: WRK Architecten)

afb.34Impressie landmark vanaf Havenweg uit het dorp (bron: WRK Architecten)

afb.35 Impressie landmark vanaf afslag A9 Afsluitdijk (bron: WRK Architecten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

38

afb. 35 Impressie landmark vanaf N99 Den Helder (bron: WRK Architecten)

Wieringer bouwstijl Voor het bouwplan is door WRK Architecten een eerste schetsontwerp gemaakt. Het schetsontwerp zoekt inspiratie in een traditionele Wierschuur: robuust, stevige spanten met ‘vierkant’, donkere houten gevels(zie afb.34). Vorm en uitstraling passen bij de functie van het gebouw en vormen een moderne vertaling van karakteristieke Wieringer bebouwing.

afb.37 Moderne vertaling van de Wierschuur (bron: WRK architecten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

39

4.4

Conclusie ruimtelijke ontwikkeling

Het initiatief past binnen de historische en landschappelijke context van de locatie: • De beoogde ontwikkeling ligt in de rand van Den Oever, op de overgang tussen het bovenwalland en de koog, en voegt zich binnen de landschappelijke en cultuurhistorische context. • De planlocatie ligt in de zuidrand van het dorp. Met het Masterplan Waddenpoort en het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever krijgt dit gebied, dat voorheen werd gedomineerd door volkstuinen en kleinschalige bedrijvigheid, een nieuwe aansprekende uitstraling. Het initiatief past binnen deze structuur. • De architectuur van het gebouw speelt in op de markante ligging als oriëntatiepunt, observatiepunt en startpunt voor verkenning van de omgeving. Het hoogteaccent is passend in het silhouet van Den Oever. Vorm en uitstraling passen bij de functie van het gebouw en vormen een moderne vertaling van karakteristieke Wieringer bebouwing. In de opzet van het plan wordt de aanwezige landschappelijke structuur, kenmerkend voor de Wieringen, gerespecteerd en versterkt. Er vindt geen aantasting van het open landschap plaats omdat de gebouwen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied van Den Oever. De opzet van het plan sluit aan bij het Masterplan Waddenpoort en het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Den Oever en geeft aan de locatie een passende invulling.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

40

5.

OMGEVINGSASPECTEN

5.1

Algemeen

Een belangrijk onderdeel van de verantwoording vormt de afweging van de milieuaspecten (geluid, luchtkwaliteit etc.) en de omgevingsaspecten (water, natuur, cultureel erfgoed etc.). Op basis van het voorgenomen gebruik en de beoogde planlocatie zijn de volgende omgevingsaspecten nader onderzocht: toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking, watercompensatie, bodemkwaliteit, geluidhinder, natuurbescherming, stikstofdepositie, externe veiligheid, m.e.r.-beoordeling. De resultaten van het onderzoek zijn in dit hoofdstuk verwoord. Ook de hier nog niet genoemde omgevingsaspecten zoals duurzaamheid, verkeer en parkeren, archeologie, cultureel erfgoed, milieuzonering en externe veiligheid worden beschreven.

5.2

Duurzaam ruimtegebruik

5.2.1

Toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking

TOETS AAN DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Het hotel is te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierop is artikel 3.1.6 lid 2 Bro van toepassing, ook wel de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder vergt dat de behoefte aan de voorzieningen inzichtelijk wordt gemaakt. HzA stedebouw & landschap is gevraagd de ladderonderbouwing van het hotel te verzorgen (zie bijlage 9). In het onderzoek is rekening gehouden met trends in de hotelmarkt en het beoogde plan in relatie tot het planaanbod in de regio. Het plan is tevens getoetst aan het ontwikkelkader in de Regionale Visie Verblijfsrecreatie NHN (december 2017, vastgesteld 2018). Het plan voldoet. Plannen die passen in de regionale visie worden als regionaal afgestemd beschouwd. Het plan heeft een positieve grondhouding vanuit het regio overleg Recreatie & Toerisme (RAC). Verzorgingsgebied Voor dit onderzoek wordt uitgegaan van het verzorgingsgebied Noord-Holland Noord, met uitzondering van de Zuidkust. Binnen deze regio’s is het aannemelijk dat gasten in hotels Wieringen/Afsluitdijk bezoeken, en omgekeerd vanuit Waddenpoort de regio wordt verkend. De regio Zeekust is hierin recreatief bezoek te ver. Ook als zakelijk alternatief ligt het op meer dan 20 m aanrijtijd.

Het huidige aanbod aan hotelkamers in het verzorgingsgebied is in beeld gebracht. De B&B’s zijn verder niet meegerekend, omdat deze over het algemeen klein zijn, met een capaciteit van 4 of minder kamers, en daarmee een ander marktsegment aanboren dan de hotelmarkt. Het aantal kamers dat door alle hotels in Noord-Holland Noord (met uitzonering van de zuidelijke kuststrook) wordt aangeboden bedraagt op dit moment 1922. Trends Zowel in de leisure als in de zakelijke markt doen zich ontwikkelingen voor die aansluiten bij het concept van hotel Waddenpoort. Het voormalige eiland Wieringen, de haven van Den Oever, en de bezoekerscentra rond de Afsluitdijk zijn hierbij interessante bestemmingen die historie, natuur, kust e.d. bieden. Op het gebied van de zakelijke markt ligt Waddenpoort op een kruising van regionale routes, in een dynamische omgeving (Agriport, Kooijpunt, Oostoever), en is via N99 en A7 goed te bereiken, ook vanuit de noordelijke provincies.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

41

Waddenpoort ligt op een locatie die zowel de zakelijke markt als de toeristische markt kan bedienen. Gezien de afwezigheid van grotere zakelijke hotels in de regio wordt uitgegaan van een verdeling 60% toeristisch en 40% zakelijk. Verzorgingsgebied beschikt over te weinig bedden per 10.000 inwoners. Het gemiddeld aantal hotelbedden in Nederland per 10.000 inwoners is op dit moment ca. 162 (bron: Stec Groep 2021). In het verzorgingsgebied wonen ca. 572.583 inwoners. Wanneer uitgegaan wordt van ca. 2.000 hotelbedden, dan is het gemiddeld aantal hotelbedden per 10.000 inwoners in het verzorgingsgebied 35. Dit betekent dat het aantal hotelbedden in de verzorgingsregio ver onder het landelijke gemiddelde ligt. Dit is deels te verklaren door de alternatieve verblijfsrecreatie die wel in het gebied aanwezig is, zoals de B&B’s, de vakantieparken en de groepsaccommodaties. Deels kan men dus niet verblijven op een plek waar men dit graag zou willen. Vraagraming: behoefte van 233 tot 270 bedden in verzorgingsgebied Voor de middellange termijn is de marktruimte berekend via een top-down raming. Het aantal kamernachten in het marktgebied is berekend op 513.520, waarvan 204.408 zakelijk en 308.112 toeristisch. De groeiraming neemt de middellange termijn in beschouwing (komende 5-7 jaar).

De uitgangssituatie (2023) is 6 jaar doorgetrokken op basis van een globale analyse van de verwachte trends en prognoses in de deelmarkten. Uitgegaan wordt van de volgende prognoses: • Zakelijk: De zakelijke (individuele en groeps-)markt is doorgaans sterk gelieerd aan de economische ontwikkeling. De prognose is positief voor de middellange termijn. De economie trekt volgens het Centraal Plan Bureau (CPB) dit jaar aan tot 1,7% . Er is geen reden aan te nemen dat deze groeiprognoses voor de regio Noord-Holland Noord voor de langere termijn substantieel afwijkt; • Toeristisch: Voor de toeristische markt wordt uitgegaan van de (landelijke) prognose voor korte hotelvakanties van 4% groei per jaar. Zowel voor de gemeente als voor de regio zijn potenties aanwezig waarmee een dergelijke groei mogelijk moet zijn, waarbij de Waddenzee met Afsluitdijk (ontwikkeling project Waddenpoort), de historische haven van Den Oever en het landschappelijke en cultuurhistorisch bijzondere voormalige eiland Wieringen genoemd moeten worden. Bovenstaande groeivoeten leiden tot 619.869 kamernachten voor de middellange termijn (zakelijk: 230.009 en toeristisch: 389.860). Dit zijn 106.349 extra kamernachten. Om de marktruimte te berekenen wordt uitgegaan van een normatieve kamerbezetting van circa 80 - 90%. De gemiddelde kamerbezetting is hoger dan de normatieve kamerbezetting van 73,2 in 2023.

Dit is deels te verklaren door het gebrek aan hotels in de regio. Uitgaande van deze norm en de groeivoeten zoals hierboven genoemd en toegelicht is op de middellange termijn ruimte voor 233 tot circa 270 kamers ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent dat er in Noord- Holland Noord ruimte is voor de 94 extra hotelkamers. Additioneel kunnen hotels die inspelen op een ‘niche’ een eigen markt creëren. De centrale ligging van het project aan ontsluitingswegen en de dagrecreatieve mogelijkheden va het project Waddenpoort in combinatie met het eiland Wieringen, kan zorgen voor deze additionele vraaggeneratie. Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten verwacht Er staan op dit moment in het ruimtelijke verzorgingsgebied geen hotels leeg of te koop. Bij Den Helder wordt een tweetal nieuwe hotels verwacht (Kooijpunt en De Nieuwe Werf). Over de Kooijpunt zijn ons geen gegevens bekend. De Nieuwe Werf is in de behoefteraming meegenomen. Er is sprake van een kwalitatief onderscheidend concept Hierboven is al een aantal keren aangehaald dat er hier sprake is van een kwalitatief onderscheidend product. Enerzijds ingegeven door de locatie (Waddenpoort, Vikingen, Wieringen), anderzijds door de duurzame vormgeving van het gebouw (deels in hout) en het panoramarestaurant. Dit is een uniek concept dat geen concurrentie vormt met andere hotels.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

42

REGIONALE AFSTEMMING Holland boven Amsterdam is een populaire bestemming voor toeristen en recreanten. Jaarlijks verblijven er miljoenen gasten bij één van de ruim 220.000 slaapplaatsen in de hotels, pensions, bungalowparken of op campings in de regio. Om de toppositie van de Noord-Hollandse verblijfsrecreatie te behouden moeten ondernemers hun aanbod aanpassen aan de veranderende consumentenbehoeften. Om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven voor toeristen hebben de NHN-gemeenten in samenspraak met de markt (verblijfsrecreatiebedrijven), natuurorganisaties en brancheorganisaties een regionale visie op de verblijfsrecreatie ontwikkeld. De gezamenlijke visie ‘Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord’ heeft als doel om in 2030 de meest vitale verblijfsregio van Nederland te zijn. De gemeenten willen met de visie de markt uitdagen om te komen met mooie onderscheidende concepten die de regio versterken, door investeringen in de regio, op een duurzame wijze, waarbij kwaliteit en een verantwoorde landschappelijke inpassing belangrijke voorwaarden zijn. Ontwikkelingen die voor de lange termijn goed zijn voor de lokale en regionale economie, met onderscheidende concepten die het imago van de regio echt versterken. Plannen die passen in de regionale visie worden als regionaal afgestemd beschouwd.

Het initiatief voldoet als volgt aan de door de regio gehanteerde criteria voor verblijfsrecreatie2: Regioversterkend Regionaal uitgangspunt: Ontwikkelingen in de markt sluiten goed aan op deze plek. Regionaal toetsingskader: 1. Verblijfskwaliteit van de locatie past bij de doelgroep; 2. De kenmerken van de deelregio worden versterkt door het verblijfsconcept; 3. Spin-off vrijetijdsvoorzieningen in omgeving; 4. Vestiging in bestaande bebouwing en/of op recreatiebestemming is onderzocht; 5. Indien uitbreiding: bijdrage kwaliteitsverbetering bestaand recreatieterrein; 6. Bijdrage realisatie regionale duurzaamheidsambitie. Regionale afweging: Het initiatief ligt in een uitstekende verblijfsomgeving en versterkt de kenmerken van de deelregio waarop zij georiënteerd is (inclusief ruimtelijke kwaliteit). De planlocatie vormt een dynamisch knooppunt, waar de kernkwaliteiten van het Werelderfgoed Waddenzee, de vissershaven van Den Oever, het cultuurhistorische eiland Wieringen, de Nieuwe Afsluitdijk, en de A7 als innovatieas elkaar ontmoeten (zie afb.38).

2

Voor de afweging is gebruik gemaakt van de inputgegevens van BestWestern, najaar 2021

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

43

afb.38

Dynamisch knooppunt Den Oever (bron: schetsontwerp WRK Architecten)

Ontwikkelingen in de Leisure Markt en de Zakelijke markt sluiten goed aan op deze specifieke plek. Leisure Markt: • Nederlandse markt door Covid zeer gericht op herontdekking eigen land. Vooral historie, natuur, kust, sustainability; • België, Frankrijk, Duitsland en Denemarken interessante markt die hard groeit (bereikbaar zonder vliegen); beweging van recreatiemarkt naar hotelmarkt door hogere bestedingspatronen, meer comfort gewenst; • 55+ markt actiever en bereid om meer te betalen voor betere kwaliteit en uitgebreidere diensten (F&B, Wellness, Activiteiten); • Fietsen is the bomb! Vooral elektrisch; veel vraag naar routes met informatie, liefst in combinatie met boottochten/overvaren; • Naast korte verblijven en weekendjes, ook midweek verblijven door gasten die niet (meer) werken en of geen schoolgaande kinderen (meer) hebben. Zakelijke Markt: MICE: Meetings (vergaderingen), Incentives (belonings- en motivatiereizen), Conventions (congressen), Exhibitions (beurzen). • Veel zakelijke ontwikkeling in directe omgeving; • Dicht bij Amsterdam voor internationale gasten en goed bereikbaar; • Gerichte zakelijke markt voor (internationale) bedrijven in omgeving; • Groot bereik voor bedrijfsuitjes, diner, teambuilding, etc. voor regio Amsterdam en verder. • Verdere groei in omgeving is gaande en wordt verwacht. Meerwaarde in de markt Regionaal uitgangspunt:

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

44

Ontwikkelingen vormen een meerwaarde, er is marktwaarde voor het onderscheidende concept. Regionaal toetsingskader: 1. Conceptbeschrijving met marktfocus: het marktgerichte (belevings-) concept sluit aan op bepaalde segmenten/ leefstijlprofielen en richt zich daar met zijn marketing/communicatie ook specifiek op 2. Aanwezigheid specifieke voorzieningen voor meerdaagse bezoekers; 3. Er moet sprake zijn van een toeristisch-recreatieve doelgroep; 4. Marktruimte-onderbouwing: onderbouwing voor ofwel de financiering van initiatieven door middel van uitponding (koopmarkt), ofwel de exploitatie ten behoeve van toeristisch-recreatief nachtverblijf (verhuurmarkt). Ingeval Hotel Waddenpoort is sprake van een verhuurmarkt en dient aangetoond te worden dat er voldoende marktruimte is voor het initiatief. Afweging: Er is marktruimte voor het onderscheidende marktgerichte concept. De kansen zijn als volgt beoordeeld: • Geen internationale branded hotels in de regioNoordkop; • Beweging van hotelontwikkelingen naar het noorden van Amsterdam; • Geen internationaal netwerk voor zakelijke markt (positionering); • Missing link lokaal destinatiemanagement met internationale sales en marketing; • Naast gericht verblijf of transferverblijf aanwezig; • Sterke combinatie leisure en zakelijke markt; • Additionele arbeidsmarkt op niveau.

Economisch haalbaar Regionaal uitgangspunt: Het initiatief is economisch haalbaar en heeft een langjarige focus op toeristisch-recreatieve exploitatie met voldoende ondernemersprikkels. Financiers weten dat hun investering rendeert omdat de toeristisch-recreatieve huurmarkt wordt aangesproken. Regionaal toetsingskader: 1. Aangetoonde financiële haalbaarheid; 2. Commitment exploitant; 3. Ervaring exploitant in recreatiesector; 4. Indien uitponding: bedrijfsmatige exploitatie overeenkomst

en

overige

bepalingen

in

anterieure

Afweging: Er is een commitment met Best Western voor de ontwikkeling van het hotel. Best Western® Hotels & Resorts biedt een wereldwijd netwerk van hotels in bijna 100+ landen en gebieden wereldwijd. Het aanbod varieert van traditionele hotelmerken, tot uitgebreide verblijfsmogelijkheden of unieke boetiek- en luxehotels. Deze ervaring brengt het concern in. Best Western acht beoogde ontwikkeling interessant en haalbaar, en heeft daarbij kansen (zie hierboven), maar ook bedreigingen goed in beeld: • onduidelijke positionering kan project niet de aandacht geven die het verdiend/nodig heeft; • duidelijke positionering met betrekking tot kwaliteitsniveau is van belang; • goede partner in operatie en commercie onontbeerlijk; • arbeidsmarkt in algemeenheid is zeer moeilijk (wellicht biedt achterland voldoende aanbod?). Uit een CompSet met 3 hotels in de regio (Van der Valk Wieringermeer, Van der Valk Hoorn, Charmehotels Vigilante Makkum) blijkt een vergelijkbare ADR (gemiddelde dagprijs). Ook zijn de opbrengsten uit GRR (Gross Operating Profit per Available Room) en Food & Beverage bij initiatiefnemer goed in beeld. Op basis van deze cijfers is het plan economisch haalbaar. Het betreft een particulier initiatief waarbij de risico’s door initiatiefnemer worden gedragen. Voor het project is een franchisenemer bekend.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

45

Op basis van bovenstaande beoordeling past de beoogde hotelontwikkeling bij de Waddenpoort aan op het regionale toetsingskader en is daarmee regionaal afgestemd.

5.2.2 Duurzaamheid en energiebesparing Duurzaam bouwen vertaalt zich in de zorg voor het milieu, zoals het energiezuinig bouwen, het bevorderen van zonne-energie, duurzaam materiaal gebruik en gescheiden afvalverwerking. De eisen aan de particuliere woningbouw staan beschreven in het Bouwbesluit. Het is van belang om al in een vroeg stadium duurzaamheid te zien als integraal onderdeel van de nieuwbouw en de duurzaamheidsambities vanuit het gemeentelijk beleid over te brengen aan de initiatiefnemer. Voor vragen op het gebied van duurzaam (verbouwen, energiebesparing of energie opwekken) kunnen inwoners en ondernemers tegenwoordig bij het Duurzaam Bouwloket terecht. De gemeente Hollands Kroon participeert hierin. Van de zijde van de initiatiefnemer is aangegeven dat op de volgende wijze energiezuinig en duurzaam wordt gebouwd: • er wordt gebouwd met gebruikmaking van duurzame bouwmaterialen; • het pand wordt energieneutraal gebouwd (EPC 0). De panden krijgen geen aansluiten op het aardgasnetwerk. De gebouwen worden voorzien een warmtepompsysteemen fotovoltaïsche zonnepanelen; • bij de inrichting van het terrein wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie: groene inrichting, vasthouden water in het gebied, stimuleren gebruik fiets en openbaar vervoer voor bezoek omgeving e.d.

afb.39 Impressie duurzame energieopwekking op de daken (bron: WRK Architecten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

46

Betekenis voor dit project: Op basis van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking betreft het een verantwoorde ontwikkeling. Het project is in regionaal opzicht kortgesloten. Duurzaamheid vormt een belangrijk onderwerp in het sociaal-maatschappelijke debat en is daarmee een belangrijk aandachtspunt in het beleid van de gemeente Hollands Kroon. Het bestemmingsplan staat duurzaamheid niet in de weg, en andersom ook niet. Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

5.3

Watertoets

De planlocatie valt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie) en op middellange termijn (Waterprogramma 2016-2021) opgesteld. In het Waterprogramma 2016-2021 (voorheen waterbeheersplan) zijn de programma's en beheerstaken van het hoogheemraadschap opgenomen met de programmering en uitvoering van het waterbeheer. Het programma is nodig om het beheersgebied klimaatbestendig te maken, toegespitst op de thema’s waterveiligheid, wateroverlast, watertekort, schoon en gezond water en crisisbeheersing. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk. Bij de ontwikkeling van het Waterprogramma is hieraan invulling gegeven door middel van een partnerproces en de ontwikkeling van gezamenlijke bouwstenen. Keur en Uitvoeringsregels Op grond van de Waterwet is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden.

De Keur geeft vorm aan de inhoud van de Waterwet met concrete doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met (a) bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en (b) vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. In de Keur 2016 van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels die op de website van het hoogheemraadschap te vinden zijn (https://www.hhnk.nl/keur). Huidige waterhuishouding In de dorpskom van Den Oever komt geen open water voor als gevolg van de relatief hoge ligging van het dorp. Water komt wel voor in de vorm van sloten langs de Havenweg en langs de N99, die begeleidt worden door secundaire waterlopen. De waterlopen zijn door duikers met elkaar verbonden (zie afb.37). Het streefpeil in dit peilgebied is -1,40 NAP (winterpeil). Het terrein ligt deels braak en is deels ingericht als parkeerterrein en toegangsweg.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

47

afb.40 Waterlopen en kunstwerken in omgeving planlocatie aan de Havenweg Den Oever (bron: HHNK Legger 2021)

Watertoets Via de Digitale Watertoets is aan het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) op 17 november 2021 gevraagd een reactie te geven op het plan. HHNK heeft op 17 februari 2022 gereageerd. De reactie als aanvulling op de digitale watertoets vormt gezamenlijk het totale wateradvies van het hoogheemraadschap (zie bijlage 2). Uit de Watertoets blijkt dat er een normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het plan een dusdanige invloed op de waterhuishouding heeft dat er aanvullende maatregelen (waaronder compensatie) moeten worden genomen. Initiatiefnemers zullen bij uitwerking van het schetsplan hierover in nader overleg gaan met het hoogheemraadschap. Specifiek overleg is noodzakelijk ten behoeve van de watercompensatie en vanwege de aanwezigheid van een persleiding. Waterkwantiteit Met de realisatie van de bebouwing ten behoeve van het hotel, de toename van het aantal parkeerplaatsen en de extra ontsluitingsroutes in het plangebied zal de hoeveelheid verharding binnen de planlocatie met ca. 4.000 m2 toenemen (dit is indicatief op basis van het huidige schetsplan, mogelijk is dit minder). In de digitale watertoets wordt gesproken over het dempen van de aanwezig wegsloot langs de Havenweg en voorzien van duikers, ten behoeve van parkeerplaatsen. Het schetsplan is ondertussen zodanig aangepast dat de wegsloot langs de Havenweg niet zal worden gedempt.

Het watersysteem heeft een belangrijke functie voor het gebied. Dit is een deel water aan- en afvoer maar zeker ook voor de waterberging en om klimaatbestendig te kunnen zijn. Tevens is deze wegsloot ook bedoelt als afwatering vanaf de openbare weg. Een dusdanige toename van het verharde oppervlak heeft negatieve gevolgen voor het watersysteem. Het hemelwater stroomt versneld af en komt direct tot afvoer. Compensatie in de vorm van waterberging of infiltratie is noodzakelijk om deze negatieve effecten op te heffen. Bij een verhardingstoename van meer dan 2000 m2 berekent het hoogheemraadschap aan de hand van diverse plangebiedkenmerken een specifiek compensatiepercentage. Het Hoogheemraadschap verzoekt in het algemeen om in het ontwerp van het plan het principe van ruimtelijke adaptatie op te nemen. Zo zou kunnen worden gedacht aan het aanbrengen van 'groene daken' op nieuwe gebouwen, eventueel met meervoudig ruimtegebruik en waterberging

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

48

capaciteit. Ook kan bij bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen gebruik worden gemaakt van waterdoorlatende verharding met bijbehorende afvoer vertragende onderlaag of waterberging op straat en in verlaagde groenstroken. In de terreininrichting is ruimte gereserveerd voor een klimaatadaptieve inrichting van de buitenruimte, met veel groen, mogelijkheden voor extra water en de toepassing van groene daken. Waterkwaliteit en riolering De gemeente streeft bij nieuwe ontwikkelingen naar het zo veel mogelijkafkoppelen van de hemelwaterafvoer van de rioolwaterafvoer. n het plan wordt een gescheiden riolering aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Het regenwater wordt afgekoppeld en op gebufferd op het terrein en op natuurlijke wijze verder afgevoerd, natuurlijke infiltratie en oppervlakkige afvoer via het terrein. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Afvalwater zal worden afgevoerd via het bestaande rioolstelsel. De capaciteit van dit stelsel is afgestemd op de functie van bedrijvigheid in het gebied en is daarmee voldoende. De waterkwaliteit wordt voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater in de omgeving.

De ontwikkeling heeft geen verslechtering van de waterkwaliteit tot gevolg. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt bij alle bouwplannen een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK'shoudende bouwmaterialen. Persleiding Langs het plangebied bevindt zich, parallel langs de Havenweg, een persleiding van HHNK.Deze persleiding zal waarschijnlijk worden verlegd, maar zekerheid is hier niet over.Dit heeft invloed op de wijze van verharding op en parallel aan deze leiding. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden. Dit houdt in dat beperkingen kunnen gelden ten aanzien van eventuele (bouw)werkzaamheden. Het is binnen deze zone niet zonder overleg met het hoogheemraadschap toegestaan om objecten te plaatsen of werkzaamheden uit te voeren die een risico vormen voor het functioneren van de rioolpersleiding, zoals: • het planten van bomen en/of diepwortelende beplanting; • het uitvoeren van zware transporten; • het opstellen van materieel op het tracé van de leiding; • de opslag van (zwaar) materiaal; • het werken aan- en/of realiseren van werken boven het tracé van de leiding; • het graven of heien nabij de leiding. Betekenis voor dit project Het watersysteem en de rioolpersleiding vormen aandachtpunten bij de verdere uitwerking van het plan.

Met het Hoogheemraadschap zal bij de verdere uitwerking van het plan overeenstemming worden bereikt over de inrichting van de watercompensatie en de maatregelen bij de uitvoering van werkzaamheden nabij de persleiding.

5.4

Bodemsituatie

In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart gebracht te worden. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daarbij is wettelijk bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers en het milieu. Voor een bestemmingsplanwijziging is het dan ook noodzakelijk dat de kwaliteit van de bodem wordt vastgelegd.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

49

In de zomer van 2021heeft Vlam Bodem Advies bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Havenweg 10 in Den Oever in verband met de bestemmingswijziging op de locatie(zie bijlage 3). Doel van het onderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.De locatie is op basis van vooronderzoek verdacht op het voorkomen van lichte verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie. De locatie is asbest onverdacht. Onderzoeksresultaten In de bovengrond zijn geen verhogingen aangetoond en in de ondergrond zijn maximaal licht verhoogde concentraties met kobalt en PCB aangetoond. Het grondwater is eveneens niet verontreinigd met de geanalyseerde parameters. Op basis van de onderzoeksresultaten dient de hypothese verdacht formeel gezien te worden geaccepteerd gezien de aangetoonde lichte verontreinigingen in de ondergrond. Echter geven de onderliggende resultaten geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader onderzoek. Met dit onderzoek zijn milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen aangetroffen voor de voorgenomen aankoop en bestemmingsplanwijziging op locatie. Betekenis voor dit project Ten aanzien van het aspect bodemverontreiniging zijn er geen belemmeringen voor deze ontwikkeling.

5.5

Erfgoed

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplicht gemeenten om rekening te houden met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische monumenten. Archeologie is sinds 1 juli 2016 geregeld in de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die op termijn naar de Omgevingswet over gaan, blijven van kracht tot die wet in werking treedt. Ze zijn opgenomen in het overgangsrecht van de Erfgoedwet.

5.5.1 Landschap en cultuurhistorie De locatie ligt in het karakteristieke Wieringer landschap op het bovenwallandbinnen de stedelijke context van Den Oever. De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 (Leidraad) is geraadpleegd om inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarden van de planlocatie. De Leidraad verdeelt en beschrijft 20 ensembles en 10 provinciale structuren die zich onderscheiden in de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van landschap en cultuurhistorie. Ambities en ontwikkelprincipes in de Leidraad geven richting bij het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ook is de aardkundige waarde van Wieringen is beschreven in de Leidraad. Op basis van de Omgevingsverordening NH2020 is formele toetsing aan de Leidraad niet noodzakelijk. Ten behoeve van de zorgvuldige landschappelijke inpassing van de planlocatie zijn wel de cultuurhistorisch aspecten die via het ruimtelijke traject belangrijk voor Wieringen zijn beoordeeld, zoals het karakteristieke landschapspatroon en de ruimtelijke context van de planlocatie (zie hiervoor ook hoofdstuk 4).

Verantwoording landschap en cultuurhistorie De algemene ambitie volgens de Leidraad is om ruimtelijke ontwikkelingen: • bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek, • bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid en • helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

50

De beoogde planontwikkeling sluit op de volgende wijze aan op bovenstaande ambities: 1. Het kleinschalige en gevarieerde (keileem)landschap van Wieringen wordt verder versterkt De beoogde ontwikkelingvoegt zich in het cultuurhistorische en kleinschalige landschap van Wieringen. De planlocatie is gesitueerd binnen het bestaand stedelijk gebied van Den Oever. De ontwikkeling sluit aan op de karakteristiek van Wieringer, waarbij dorpen met bebouwing en beplanting zijn geconcentreerd op de hogere delen in het landschap. 2. Het plan stoort de (beleving van de) openheid van de koog niet Het plan heeft geen effect op de beleving van de openheid van de koog, noch tast het deze aan. Met het accent op de locatie als landmarkt wordt juist de openheid van de koog goed beleefbaar. 3. Het plan versterkt de historische ruimtelijke dragers De kavel oriënteert zich op de Havenweg en de N99. De N99 is een onderdeel van de historische afsluitdijk. Betekenis voor dit project: Er zijn met onderhavige ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen op het gebied van cultureel erfgoed te verwachten. Met dit plan wordt de karakteristieke kleinschalige landschappelijke karakteristiek van Wieringen, het ‘verhaal’ van het eiland, versterkt.

5.5.2 Archeologie Het Verdrag van Malta (1992), beoogt het cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor de ruimtelijke ordening is het van belang dat de Wamz uitgaat van de koppeling van archeologische waarden aan de ruimtelijke ordening. Voor bestemmingswijzigingen betekent dit dat de verplichting is neergelegd om bij de vaststelling van de wijziging rekening te houden met in de grond aanwezige, dan wel te verwachten, archeologische waarden. Zo nodig dient door de initiatiefnemer, voorafgaand aan bodemingrepen, archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Op 14 juli 2022 is de beleidskaart Archeologie van de gemeente Hollands Kroon vastgesteld. De kaart met toelichting geeft een overzicht van de bekende archeologische waarden en de verwachte archeologische waarden.

Daarnaast geeft de kaart voor elke locatie in de gemeente aan hoe om te gaan met archeologie bij ruimtelijke ingrepen. Dit schept duidelijkheid en hiermee wordt onnodig archeologisch onderzoek of vernietiging van waardevolle archeologische resten voorkomen. In het geldende bestemmingsplan is geen archeologische beschermingsregeling voor het projectgebied van kracht. De beleidskaart Archeologie van de gemeente Hollands Kroon geeft voor de planlocatie aan dat bij ingrepen van meer dan 2.500 m2 en een diepte van 40 cm een archeologisch onderzoek aan de orde is (op basis van de middelhoge verwachting voor dit gebied). Van een dergelijk grootschalige ingreep is echter lang geen sprake. In dit bestemmingsplan is wel, aansluitend op de beleidskaart Archeologie, de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’ voor het hele plangebied opgenomen. Betekenis voor dit project: Het aspect archeologie staat de ontwikkeling niet in de weg. Op basis van de archeologische beleidskaart heeft het hele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Indien bij bodemingrepen archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

51

5.5.3 Aardkundige waarden Het landschap van Wieringen is relatief oud en kent een grote tijdsdiepte. De belangrijkste landschappelijke ontwikkelingslaag is de ontwikkeling van de stuwwal en de afzetting van keileem aan het oppervlak. De grote diversiteit en samenhang van de verschillende landschapseenheden in de stuwwalzone uit zowel Pleistoceen als Holoceen geven een compleet beeld van de belangrijkste vormingsprocessen van Noord-Holland. Het voormalige eiland Wieringen (met uitzondering van Den Oever en de polder Waard Nieuwland) is aangewezen als Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Het voormalige beschermingsregime Aardkundig monument is geborgd in de kernkwaliteiten van het BPL Wieringen. Afweging De locatie aan de Havenweg valt buiten de begrenzing van het BPL Wieringen. In het gebied is geen beschermingsregime voor aardkundige waarden. Betekenis voor dit project: De planlocatie maakt geen onderdeel uit van het BPL Wieringen. Bescherming van aardkundige waarden is op de planlocatie niet van toepassing.

5.6

Natuurtoets

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. In deze zijn de oude Boswet, Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet samengevoegd tot één Natuurwet. Uitgangspunt van de wet is dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit nadrukkelijk is toegestaan. In de praktijk betekent dit dat bij een ruimtelijke ingreep of voorgenomen activiteit bekeken moet worden of er sprake is van effecten of beschermde dieren en planten (soortenbescherming) en in bepaalde gevallen op natuurgebieden (gebiedsbescherming).

5.6.1 Toetsing in het kader van de Wet natuurbescherming Ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Van der Goes en Groot heeft ten behoeve van de realisatie van Waddenpoort een quickscan opgemaakt van de aanwezige natuurwaarden op de planlocatie. De op de planlocatie aanwezige natuurwaarden en de impact van de beoogde ontwikkeling op nabij gelegen beschermde gebieden zijn als volgt beoordeeld (zie bijlage 4): Soortenbescherming • Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën, vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen. • Gezien de uitgevoerde toetsing, kunnen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen ‘vrijgestelde’ soorten verblijvend aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte ‘vrijgestelde’ soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan. • In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot half juli.

• Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door vogels met jaarrond beschermde nesten (Buizerd, Ransuil, Kerkuil), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. Het plangebied biedt geen essentieel leefgebied voor deze soorten en ze kunnen gemakkelijk uitwijken. • Voor incidenteel aanwezige kleine marterachtigen wordt geen belangrijk negatief effect verwacht vanwege de grootte van het plangebied en de ruime aanwezigheid vergelijkbaar en beter biotoop in de naaste omgeving. De dieren kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken. • In de bebouwing/bomen rondom het plangebied kunnen mogelijk vleermuizen verblijven. Tijdens de werkzaamheden moet worden voorkomen dat ’s nachts felle verlichting aan blijft

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

52

•

staan, zodat eventueel aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen in de omgeving van het plangebied niet worden verstoord. Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.

Op basis van de quickscan is aanvullend soortenonderzoek niet noodzakelijk. Gebiedsbescherming Gezien de aard van de plannen, de reikwijdte daarvan en de locatie van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden is, buiten eventuele indirecte gevolgen door toegenomen stikstofemissie, op voorhand uit te sluiten dat beschermde gebieden onder de Wnb of andere (provinciaal) beschermde of aangewezen gebieden, direct beïnvloed worden door de plannen(zie nadere toelichting in bijlage 4). Het geplande project leidt tot verhoogde emissie van stikstof. Ten behoeve van de planontwikkeling is een analyse nodig van de hierdoor veroorzaakte extra depositie van stikstof op gevoelige habitattypen in nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Als deze depositie boven 0,00 mol/ha/jaar komt bestaat een vergunningsplicht. Het aanvullend onderzoek naar de stikstofdepositie op Natura 2000-gebied is beschreven in paragraaf 5.6.2.

5.6.2 Aanvullend onderzoek stikstofdepositie Op basis van verkeersaantrekkende werking en activiteiten, bouwfase en gebruiksfase van het initiatief is de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden beoordeeld (zie bijlage 5, 6 en 7). De effectbeoordeling van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebied is als volgt: • De maximale projectbijdrage van aanleg en gebruik van de planlocatie is 0,05 mol/ha/jaar op Natura 2000-gebieden. De stikstofdepositie die uitvoering van de plannen zal veroorzaken vormt mogelijk een vergunning plichtig percentage van de kritische depositiewaarden van de voorkomende stikstofgevoelige habitattypen. Er is mogelijk sprake van significante gevolgen waardoor de instandhoudingsdoelstellingen van de betrokken Natura 2000-gebieden in gevaar zouden kunnen komen. • Op basis van het kleine verschil tussen de Achtergrondwaarde plus depositie van het project en de Kritische depositiewaarde, dat minder dan 70 mol N betreft, bij het habitattype ‘Schorren en zilte graslanden (buitendijks), kan niet uitgesloten worden dat de toename in depositie door het project geen significante negatieve effecten zal hebben op het betreffende habitattype. Een Ecologische Voortoets zal daarom benodigd zijn alvorens een mogelijke vergunning voor de Wet natuurbescherming te kunnen verkrijgen. • De Aeriusberekening ten tijde van het toetsingsmoment is bepalend.

Het toetsingsmoment in Aerius voor een bedrijfswijziging is het moment van realisatie van de bedrijfswijziging. Effecten van een latere wijziging in Aerius hebben hier geen effect op. • Conclusies omtrent soortbescherming of overige gebiedsbeschermende natuurwetgeving zijn omschreven in een gelijktijdig uitgevoerde quickscan (zie bijlage 4). Betekenis voor dit project • Gebiedsbescherming in het kader Natura 2000, weidevogelleefgebied en NNN, buiten indirecte gevolgen door toegenomen stikstofdepositie, is niet aan de orde. • Uit het aanvullend onderzoek stikstofdepositie blijkt dat een Ecologische Voortoets nodig is voordat een mogelijke vergunning voor de Wet natuurbescherming kan worden verkregen. • Er is ecologisch onderzoek gedaan (quickscan) naar de aanwezigheid van beschermde soorten, deze zijn niet aangetroffen. en ten behoeve van de sloop van het gebouw en de bestemmingswijziging naar wonen. • Het voorzorgsbeginsel uit de Wet natuurbescherming blijft van toepassing. Van grondeigenaren en gebruikers mag worden verwacht dat ingrepen en handelingen die negatieve effecten kunnen hebben op planten- of diersoorten, zodanig worden uitgevoerd dat schade tot een minimum beperkt blijft.