1 Concept bestemmingsplan

Bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever Gemeente Hollands Kroon

Ontwerp 18 oktober 2023 NL.IMRO.1911.BPDenOeverhz004-on01

Opgesteld door:

HzA stedebouw & landschap Achterstraat 26A 1621 GH Hoorn tel 0229 -216757 info@hzabv.nl www.hzabv.nl

In opdracht van:

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

2

Toelichting

Bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever

Ontwerp 18 oktober 2023

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

3

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

4

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING ----------------------------------------------------------------------------------- 7

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding ----------------------------------------------------------------------------------------------------------7 Plangebied ---------------------------------------------------------------------------------------------------------8 Geldende juridische regeling ----------------------------------------------------------------------------------9 Leeswijzer -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10

2.

RUIMTELIJKE PLANBESCHRIJVING --------------------------------------------- 11

2.1 2.2

Bestaande situatie ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 Beoogde ontwikkeling ----------------------------------------------------------------------------------------- 14

3.

BELEIDSKADER------------------------------------------------------------------------- 18

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Algemeen --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 Beleid hogere overheden ------------------------------------------------------------------------------------- 18 Beleid provincie Noord-Holland ----------------------------------------------------------------------------- 22 Regionaal beleid Kop van Noord-Holland ---------------------------------------------------------------- 25 Beleid gemeente Hollands Kroon --------------------------------------------------------------------------- 28 Conclusie beleidskader --------------------------------------------------------------------------------------- 32

4.

RUIMTELIJKE KADER ----------------------------------------------------------------- 33

4.1 4.2 4.3 4.4

Algemeen --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 33 Landschappelijke inpassing ---------------------------------------------------------------------------------- 33 Beeldkwaliteit ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 38 Conclusie ruimtelijke ontwikkeling -------------------------------------------------------------------------- 40

5.

OMGEVINGSASPECTEN ------------------------------------------------------------- 41

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14

Algemeen --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41 Duurzaam ruimtegebruik -------------------------------------------------------------------------------------- 41 Watertoets -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 47 Bodemsituatie---------------------------------------------------------------------------------------------------- 49 Erfgoed ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 50 Natuurtoets ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 52 Geluid -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 54 Verkeer en parkeren ------------------------------------------------------------------------------------------- 54 Bedrijven en milieuzonering ---------------------------------------------------------------------------------- 56 Luchtkwaliteit----------------------------------------------------------------------------------------------------- 59 Externe veiligheid ----------------------------------------------------------------------------------------------- 60 Kabels en Leidingen

------------------------------------------------------------------------------------------- 63 Vormvrije m.e.r.-beoordeling --------------------------------------------------------------------------------- 63 Conclusie toets van de omgevingsaspecten ------------------------------------------------------------- 64

6.

JURIDISCHE PLANOPZET ----------------------------------------------------------- 65

6.1 6.2 6.3 6.4

Algemeen --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 65 Juridische vormgeving ----------------------------------------------------------------------------------------- 65 Verantwoording keuze van de bestemmingen ---------------------------------------------------------- 66 Handhaving ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 67

7.

HAALBAARHEID ------------------------------------------------------------------------ 68

7.1 7.2 7.3 7.4

Algemeen --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 68 Maatschappelijke uitvoerbaarheid -------------------------------------------------------------------------- 68 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie ----------------------------------------------------- 69 Sociale en maatschappelijke effecten van realisatie hotel ------------------------------------------- 69

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

5

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 7. Bijlage 8. Bijlage 9. Bijlage 10.

Schetsontwerp Waddenpoort, WRK Architecten, 26 oktober 2020 Wateradvies, 11 februari 2022 Verkennend bodemonderzoek, Vlam Bodem Advies,8 juli 2021 Toets in het kader van de natuurwetgeving, Van der Goes en Groot, 13 juni 2021 Stikstofberekening, Van der Goes en Groot, 10 oktober 2023 AERIUS projectberekening aanlegfase, 10 oktober 2023 AERIUS projectberekening gebruiksfase, 10 oktober 2023 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling, HzA stedebouw & landschap, 10 september 2022 Toets ladder voor duurzame verstedelijking 18 oktober 2023 Informatie- en participatieverslag, WRK architecten, 6 oktober 2023

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

6

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Den Oever ligt pal aan de Afsluitdijk en grenst aan de Waddenzee en het IJsselmeer. Hierdoor is Den Oever zowel de noordelijke toegang tot Noord-Holland als een poort naar de Waddenzee. Om dit unieke gebied meer bekendheid te geven is het gebied de afgelopen jaren aantrekkelijker gemaakt met onder andere de plaatsing van het Waddenbelevingspunt en het Zuiderstrand. Het gebied rond de Havenweg is getransformeerd van een standaard bedrijfsterrein tot een recreatietransferium met potentie. Initiatiefnemer heeft de ambitie om op de locatie een hotel met uitzichtpunt (Waddenpoort) te realiseren, in combinatie met een bijpassende terreininrichting en de realisatie van voldoende parkeerplaatsen (zie afb.1). Dit past binnen de ambities van de gemeente voor deze plek, en binnen het Masterplan Waddenpoort. Met de eigenaar van de supermarkt is afstemming over de toekomstige inrichting en gebruik van het parkeerterrein. De beoogde ontwikkeling is binnen de regels van het geldende bestemmingsplan Den Oever (vastgesteld 29 november 2006) niet realiseerbaar. De beoogde planlocatie heeft op dit moment een bestemming bedrijfsdoeleinden, met een bouwvlak. Ter plaatse is het gebruik als hotel of restaurant niet toegestaan. Ook het hoogteaccent is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk.

De gemeente Hollands Kroon staat positief tegenover de beoogde ontwikkeling en wil met een bestemmingsplanprocedure een passend juridisch planologisch kader creëren waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. Het bestemmingsplan ‘Waddenpoort Den Oever’ maakt de beoogde ontwikkeling van een hotel en parkeerplaatsen mogelijk. De opzet van het bestemmingsplan is afgestemd op de actuele weten regelgeving en op de systematiek van recent opgestelde bestemmingsplannen in de gemeente Hollands Kroon. De voorliggende toelichting bij het bestemmingsplan motiveert, dat op het gebied van beleid, ruimtelijke kwaliteit, milieutechnisch onderzoek, economische haalbaarheid en afweging van maatschappelijke belangen medewerking kan worden verleend aan de ontwikkeling van dit plan.

afb.1 Impressie hotel met uitzichtpunt (bron: WRK Architecten,schetsontwerp 26 oktober 2020)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

7

1.2

Plangebied

De planlocatie ligt langs de Havenweg, als zuidelijke rand van de bebouwde kom van Den Oever. Het beoogde hotel ligt in een beeldbepalende zone langs de N99, nabij de A7 en aansluiting op de Afsluitdijk. De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door een supermarkt en het Transferium Den Oever, aan de westzijde door o.a. de brandweerkazerne en een tankstation. (zie afb.2).De percelen zijn kadastraal bekend als Wieringen sectie F perceel 2283, 2265, 2266, 2267, 2268, 2269, 2270, 2271 (gedeeltelijk), 2273, 2275 en 2205 (gedeeltelijk) en hebben een gezamenlijke omvang van ca. 1,2 ha (zie afb.3).

afb.2Ligging planlocatie aan de Havenweg en N99 (plangrens indicatief, bron: googlemaps)

afb.3Kadastrale situatie (plangrens indicatief)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

8

1.3

Geldende juridische regeling

De planologische ruimte voor ontwikkelingen op de locatie is vastgelegd in het bestemmingsplan Den Oever, vastgesteld 26 september 2006. In dit plan heeft de planlocatie de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden I’ en de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’. Ter plaatse van de bestemming bedrijfsdoeleinden I zijn bedrijven tot en met een milieucategorie 3 toegestaan, met wenselijke afstond tot gevoelige functies van 50 m. Binnen de bestemming bedrijfsdoeleinden is een bouwvlak aangegeven waarbinnen gebouwen ten behoeve van de bestemming dienen te worden gerealiseerd. Er geldt géén maximum bebouwingspercentage. De maximum bouwhoogte is 9 meter ten westen van de toegangsweg, en 10 meter ten oosten van de toegangsweg. De planlocatie ligt gedeeltelijk binnen de milieucirkel van de waterzuivering. Op de locatie is op basis van het geldende bestemmingsplan horeca (hotel of restaurant) niet toegestaan(zie afb.4). Tevens is het bestemmingsplan Parkeren en Wonen van toepassing. Dit is een facetplan dat als het ware over alle geldende bestemmingsplannen heen wordt gelegd. In dit bestemmingsplan is een koppeling gemaakt naar de beleidsregels voor parkeren in de gemeente Hollands Kroon. Hiermee wordt voldaan aan de wettelijke verplichting dat bestemmingsplannen voor 1 juli 2018 moeten zijn voorzien van een parkeerregeling.

De algemene regel is dat een omgevingsvergunning voor het bouwen en gebruiken van een bouwwerk slechts wordt verleend als er in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand gehouden. Of daarvan sprake is, wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeerregels.

afb.4 Uitsnede plankaart bestemmingsplan Den Oever 1 (vastgesteld 29 november 2006), planlocatie indicatief

Bestemmingswijziging Het bestemmingsplan Den Oever is een conserverend plan. Nieuwe ontwikkelingen zijn hierin niet meegenomen. Het gewenste initiatief is in strijd met het toegestane gebruik en bouwregels uit de voorschriften ‘Bedrijfsdoeleinden’. Het beoogde hotel en restaurant kunnen niet binnen de huidige bestemming worden gerealiseerd. De bestemmingswijziging ‘Waddenpoort De Oever’ betreft het verkleinen van het bestaande bouwvlak en tevens het toevoegen van nieuwe bouwvlakken, en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van horeca en het (gedeeltelijk) aanpassen van de toegestane bouwhoogte ten behoeve van de realisatie van een toren.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

9

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. In voorliggende toelichting van het bestemmingsplan is de uitvoerbaarheid van het planvoornemen in het kader van de goede ruimtelijke ordening verantwoord. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken: 1. Inleiding 2. Planbeschrijving aan de hand van de bestaande situatie en de beoogde ontwikkeling. 3. De hoofdlijnen van de voor de planlocatie relevante beleidskadersvan hogere overheden, de provincie Noord-Holland, de regio Kop van Noord-Holland en de gemeente Hollands Kroon. 4. Het ruimtelijk kader waarbinnen ontwikkelingen in dit gebied plaats kunnen vinden. Het Masterplan Waddenpoort vormt hiervoor een belangrijke basis. 5. Afweging van de verschillende omgevingsaspectenen toets aan de wet- en regelgeving op het gebied van o.a. duurzaamheid, water, bodem, archeologie, flora en fauna, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Een belangrijke invalshoek in dit hoofdstuk is de motivering in relatie tot het provinciaal beleid van de nut en noodzaak (aan de hand van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking), de ruimtelijke kwaliteit (afweging kwalitatieve aspecten, aardkundig monument). 6. Juridische vormgeving van het plan. 7.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Bij de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt de bestemmingsplanprocedure omschreven.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

10

2.

RUIMTELIJKE PLANBESCHRIJVING

2.1

Bestaande situatie

Het voorliggend bestemmingsplan ‘Waddenpoort Den Oever’ omvat een terrein tussen N99 en de Havenweg, de supermarkt Dekamarkt en de brandweerkazerne van Den Oever. Het gebied ligt in de zgn. Strip, een reeks van beeldbepalende gebouwen die het aanzicht van Den Oever vanuit het zuiden vormen. De (doorgetrokken) Havenweg functioneert als ontsluiting van dit gebied. De weg wordt begeleidt door een karakteristieke bomenrij. Ten oosten van de Havenweg ligt het parkeerterrein rond de supermarkt en het bustransferium. In de huidige situatie heeft het terrein 92 parkeerplaatsen. Ten westen van de Hevenweg ligt het terrein braak, in afwachting van ontwikkeling.

afb.5Zicht op het braakliggende terrein vanaf de N99 (bron: googlemaps)

afb.6Zicht vanaf zuidzijde, entree vanaf de Havenweg (bron: googlemaps)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

11

Ligging in de omgeving Den Oever ligt pal aan de Afsluitdijk zowel aan de Waddenzee als het IJsselmeer. Hierdoor is Den Oever zowel de noordelijke toegang tot Noord-Holland als een poort naar de Waddenzee. De Waddenzee en de Waddenkust van het vasteland van de Kop en Texel vormen samen de ‘Waddenbaai’. De ‘Waddenweg’ N99 ontsluit een groot deel van deze kust van Den Helder, over Wieringen naar de Afsluitdijk.De A7 is de verbindingsroute door de noordelijke provincies van Nederland en verbindt Amsterdam met Noord-Duitsland. De kruising van beide wegen is nabij de planlocatie. De situering op deze plek van een bustransferium is logisch. De aanwezigheid van het bustransferium zorgt er voor dat de locatie van Waddenpoort een echt OV-knooppunt is. Ook is deze plek aangemerkt als Toeristisch Overstappunt Wieringen, inclusief bewegwijzering. De locatie is een ´recreatietransferium´. In en rond de locatie liggen een aantal bijzondere musea, uniek voor Nederland. Aan de noordzijde van de Havenweg ligt het Viking Informatiecentrum (VIC), een bezoekersruimte met vondsten uit de Vikingtijd en een toeristisch informatiepunt. Langs de Afsluitdijk ligt nabij Den Oever het kazemattenmuseum en even verderop het Afsluitdijk Wadden Center. Het omringende landschap maakt de locatie uniek. Den Oever is een van de twee historische haven plaatsen op het voormalige eiland Wieringen.

Gelegen aan zowel de Waddenzee als het IJsselmeer heeft voormalige eiland een bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische waarde die door het natuurlijke reliëf uniek is in Noord-Holland en daarmee aantrekkelijk voor recreanten en toeristen.

afb.7 Ov knooppunt Waddenpoort

afb.8 Toeristisch overstappunt Wieringen

afb.9 Viking informatiecentrum en toeristisch informatiepunt afb.10 Afsluitdijk Wadden informatie centrum

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

12

afb. 11Zicht naar het zuiden: voormalige eiland Wieringen met karakteristieke kleinschalige invulling en natuurlijk reliëf

afb. 12Zicht naar het noorden: haven van Den Oever en De Nieuwe Afsluitdijk

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

13

2.2

Beoogde ontwikkeling

Het plan geef invulling aan het verder ontwikkelen van het recreatietransferium aan de N99, nabij de afrit van de A7. Hier passeren dagelijks duizenden mensen op weg naar Den Helder, Texel en in de zomer de Noordzeekust. In het transferium kunnen zij ontspannen een hapje eten, boodschappen doen of informatie over het gebied krijgen. Daarnaast biedt het plan voor een hotel op het recreatietransferium ook de mogelijkheid op deze bijzondere plek te overnachten.

2.2.1 Beoogde ruimtelijke ontwikkeling Met het plan Waddenpoort wil initiatiefnemer een in het oog springend hotel van hoogwaardige kwaliteit realiseren(zie bijlage 1).

afb.13

Sfeerimpressies van de beoogde ontwikkeling Waddenpoort, zicht vanaf N99 (bron: WRK Architecten)

Hotel met restaurant en leisure Waddenpoort springt in het oog door enerzijds de hoogte (herkenningspunt) en strategische locatie bij het recreatietransferium, anderzijds de bijzondere uitstraling van het hotel, met veel hout en geïntegreerd in een groen ‘landschap’(zie afb.13). Het plan beoogt de realisatie van twee hotelvleugels die worden geschakeld door een toren met kamers en leisure en bijbehorende voorzieningen. De lagere bebouwing begeleidt de twee hoofdroutes in het plan: de N99 en de Havenweg. De toren sluit aan op het ritme van de gebouwen in De Strip (zie afb.14).Door de insnoeringen blijft het een ‘licht’ gebouw en komt het landschap tot in het binnenterrein. De daken zijn groen afgedekt, met een oplopend maaiveld. Voor de constructie van het gebouw wordt gedacht aan modulaire houtbouw, met houten gevels die knipogen naar de karakteristieke Wieringer bouwstijlen (zie bijlage 1). De hoteltoren vormt een hoogteaccent en uitkijktoren. Vanaf het restaurant en het panoramaterras in de top is er ver zicht op het IJsselmeer, de Waddenzee, de Nieuwe Afsluitdijk, op het voormalige eiland Wieringen en op de Wieringermeerpolder. In de kern van het gebouw is een nieuw Viking informatiecentrum voorzien.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

14

afb.15 Structuur van het gebouw, indicatief (bron: WRK architecten)

Terreininrichting Het terrein rond het hotel wordt ingericht als nieuw ‘landschap’, met aandacht voor klimaatadaptatie, water en groen. Aan de zijde van de N99 is er sprake van glooiing in het maaiveld, bestaande uit grondwallen en een hellend daklandschap. Vanaf de parkeerplaats/ het recreatietransferium loop je als het ware ‘de heuvel op’ naar de entree van het hotel en het Viking informatiecentrum op de eerste verdieping. Het landschapsontwerp refereert naar kenmerkende Wieringer landschapselementen, waardonder het karakteristieke wandelpad op de Wierdijk, de rijke akkerlandbeplantingen en het natuurlijke reliëf. Hierdoor heeft het hotel een stevige groene voet, met ook op het binnenterrein een landelijke uitstraling.

afb.16 Sfeerimpressie landschappelijk ontwerp rondom hotel (bron: WRK Architecten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

15

fastfoodrestaurant met drive thru nieuw hotel met toren nieuw supermarkt bestaand

afb.17 Impressie bestaande bebouwing en mogelijke nieuwe bebouwing, indicatief (bron: WRK architecten)

2.2.2 Beoogde functionele ontwikkeling Programma Door de locatie en de geplande voorzieningen is het hotel zowel voor de toeristische als de zakelijke markt interessant. Voor het hotel wordt vooralsnog gedacht aan de volgende invulling: • 94 kamers waarvan 4 longstay suites • fitnessruimte • vergaderruimte/kantoor • Viking informatiecentrum • restaurant en dakterras met panoramisch uitzicht Ontsluiting en parkeren De planlocatie wordt ontsloten vanaf de Havenweg, vanaf waar zowel het parkeerterrein van de Dekamarkt, het recreatietransferium als het hotel bereikbaar zijn. Er komt een extra inrit ter hoogte van het hotel. Het bestaande parkeerterrein van de Dekamarkt en het recreatietransferium zal worden heringericht. Het aanbod van parkeerplaatsen in dit gebied wordt dan als volgt (zie afb.18): • In het plan worden 100 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de hotelontwikkeling. • Voor het recreatietransferium blijven 3 plaatsen beschikbaar. • De Dekamarkt houdt 51 parkeerplaatsen, op een afsluitbaar terrein. De parkeerbalans is nader uitgewerkt in paragraaf 5.8. Het openbaar vervoer is nabij, het busstation/transferium op de Havenweg is een knooppunt voor aansluitingen naar Hoorn, Alkmaar, Den Helder en Leeuwarden.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

16

afb.18 Indicatieve inrichting parkeerterrein, rode lijnen zijn huidige kadastrale grenzen (bron: WRK 09-06-2022)

Bereikbaarheid hulpdiensten De planlocatie ligt naast het markante gebouw van de brandweervan Den Oever. De ligging aan de Havenweg, met een directe aansluiting op de N99 en het nationale wegennet, en de kazerne zorgen voor een goede bereikbaarheid van de planlocatie voor hulpdiensten. Bij de uitwerking van het bouwplan zal nader overleg plaatsvinden met de adviseur brandveiligheid van de Veiligheidsregio over te plaatsen brandkranen en andere risicogerichte oplossingen. Bedrijfsafval Bij de uitwerking van het bouwplan zal de wijze van afvalinzameling en de locatie hiervan in overleg met de HVC worden bepaald.

afb.19

Sfeerimpressie binnenterrein met landelijk karakter (bron: WRK architekten)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

17

3.

BELEIDSKADER

3.1

Algemeen

Op diverse bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken geformuleerd die relevant zijn voor de planlocatie. In dit hoofdstuk volgt een korte samenvatting van de betreffende nota's. Hierbij wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Vervolgens wordt aangetoond dat het initiatief past binnen de beleidskaders van de verschillende overheden.

3.2

Beleid hogere overheden

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale omgevingsvisie volgt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012 op en vormt de opmaat voor de Omgevingswet. Deze structuurvisie vormde het integrale kader voor de ruimtelijke en mobiliteitsontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid richt zich in de visie op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, over aan provincies en gemeenten.

Voor beoogde ontwikkeling zijntevens de volgende nationale belangen uit de NOVI relevant, waarvoor de besluiten zijn vastgelegd in het Barro/Bro: • Realisatie van een goede omgevingskwaliteit (zie paragraaf 3.2.3) • Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang (zie paragraaf 3.2.2). Cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten Ten noorden en ten oosten van de planlocatie is op ca. 1 km het Werelderfgoed de Waddenzee aanwezig. Vanuit de SVIR is een belangrijk beleidsuitgangspunt hiervoor het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS (nu: NNN, ofwel Natuurnetwerk Nederland), inclusief de Natura 2000-gebieden en het Werelderfgoed. De Waddenzee maakt deel uit van het Europese Natura 2000-netwerk en van het NNN. Bovendien is de Waddenzee door de Unesco aangewezen als natuurlijk werelderfgoed. Het integrale beleid van het Rijk voor de Waddenzee staat weergegeven in de Structuurvisie Derde Nota Waddenzee. De hoofddoelstelling is de duurzame bescherming en ontwikkeling van de Waddenzee als natuurgebied. De ontwikkeling van het hotel met informatiecentrum in het plangebied is bedoeld om meer nadruk te leggen op de natuurlijke en cultuurhistorische waarden van zowel het voormalige eiland Wieringen als het Werelderfgoed Waddenzee en draagt zo in positieve mate bij aan de beleving daarvan.

De ontwikkelingen in het plangebied vinden niet plaats in de Waddenzee en hebben daar dan ook geen directe invloed op. De effecten van de ontwikkeling op de natuurwaarden van het waddengebied en de Waddenzee zijn beschreven in paragraaf 5.6 (Natuurtoets). De overige effecten van de ontwikkeling op de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied zijn beschreven in paragraaf 5.5 (Erfgoed).

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

18

Afweging Voorliggend bestemmingsplan draagt niet direct bij aan de doelstelling van het Rijk maar vormt ook geen belemmering voor het behalen van de Rijksdoelstellingen. Geconcludeerd kan worden dat de Nationale Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Barro (in werking getreden op 30 december 2011) stelt regels betreffende de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De laatste versie van de Barro is op 1 december 2020 geconsolideerd, waarna de Barro gekoppeld is aan de NOVI. Met de Barro maakt het rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor het overige hebben provincies en gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR, maar stelt ook regels die in omgevingsplannen moeten worden opgenomen.De nationale belangen die voor dit plan van belang zijn, zijn: - Waddenzee en waddengebied - Zorgvuldig ruimtegebruik (toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking) Waddenzee en Waddengebied Onder titel 2.5 van het Barro staan regels ter bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de Waddenzee en het Waddengebied. Zo moet er een beoordeling worden gemaakt of er door het vaststellen van het bestemmingsplan (significante) effecten op landschap en cultuurhistorie van de Waddenzee en Waddengebied aan de orde zijn (2.5.6 Barro).

In bestemmingsplannen die betrekking hebben op het Waddengebied moet voor nieuwe bebouwing of gebruik worden beoordeeld of dit leidt tot aantasting hiervan, zoals het verdwijnen van de open horizon, rust, weidsheid of verstoring van de nachtelijke duisternis (van de Waddenzee). Ook gelden er op grond van artikel 2.5.12 een aantal beperkingen ten aanzien van de bouwhoogten die in het bestemmingsplan voor nieuwbouw mogen worden toegelaten. Voor het stedelijk gebied moeten in het bestemmingsplan regels worden opgenomen, die ertoe strekken dat de maximaal toelaatbare bouwhoogten aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. De planlocatie valt binnen het in het Barro aangewezen Waddengebied (zie afb.20).

afb.20 Overzichtskaart Barro Waddenzee en Waddengebied

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

19

Voor bebouwing in het Waddengebied is in de verordening opgenomen dat nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied mogelijk is, mits aan regels wordt voldaan. Het recreatietransferium en bedrijventerrein aan de Havenweg zijn aan te merken als bestaand stedelijk gebied1. Daarvoor geldt als voorwaarde dat nieuwe bebouwing mogelijk is, wanneer de maximaal toelaatbare bouwhoogten aansluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Hierover moeten regels in het bestemmingsplan worden opgenomen. In het Masterplanen koersdocument Waddenpoort Den Oever (vastgesteld 2016 door gemeenteraad Hollands Kroon) is de afweging gemaakt dat een hoogteaccent op een locatie bij het recreatietransferium verantwoord is (zie paragraaf 3.5.2). De wijze waarop dit past binnen de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van Wieringen is uitgewerkt in paragraaf 4.2.

afb.21 Sfeerimpressie topview hotel Waddenpoort (bron: WRK architekten)

Hotel Waddenpoort ligt op enige afstand van de kustlijn, en heeft daarmee geen directe effecten op de cultuurhistorische kwaliteiten van de Waddenzee die in het Barro onder artikel 2.5.2 worden omschreven, zoals in de bodem aanwezige archeologische waarden of het ensemble Afsluitdijk. Artikel 2.5.2 geeft aan dat als landschappelijke kwaliteiten van de Waddenzee aangemerkt worden de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis. Significante gevolgen voor de landschappelijke kwaliteiten zijn uitgesloten. De sfeerimpressie laat zien dat het dorp Den Oever tussen het beoogde nieuwe hotel en de Waddenzee in ligt, en daarmee de landschappelijke kwaliteiten van de Waddenzee niet beïnvloed. Lichtuitstraling naar boven en over het wateroppervlak van de Waddenzee en het IJsselmeer wordt voorkomen. Het hotel wordt deels afgeschermd door bestaande bebouwing en ligt op zodanige afstand van de Waddenzee dat het slechts beperkt vanaf het buitenwater zichtbaar is. Hotel Waddenpoort is een landmark in het verlengde van de Afsluitdijk. Vanaf de Waddenzee ligt het hotel achter de skyline van het havengebied van Den Oever. Den oever ligt voor een belangrijk deel achter de Waddendijk. De bebouwing in (de omgeving van) Den Oever heeft over het algemeen een hoogte van maximaal 9 à 10 meter.

Beeldbepalende gebouwen en objecten in (de omgeving van) Den Oever zijn: • • • • • • • • •

Molen de Hoop, vlucht 17 meter Michaëlskerk Oosterland (ca. 5 m NAP), basis van de monumentale toren is ca. 23 meter Gebouwen en bedrijfsloodsen visafslagen haven ca. 10 meter Woningen Noorderoeverdijkca. 11 meter Vml. munitieopslag Gesterweg ca. 12 meter Voorstraat 12 meter Monumentale heftorens Stevinsluizen, weerszijden afsluitdijk, tot ca. 7 meter boven wegdek Windturbine met een ashoogte van ca. 43 m en een diameter van de turbinemast van ca. 4 meter, bij begin Afsluitdijk. Beplanting rond knooppunt A7 en N99: 15 à 20 meter.

1

Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaa lculturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

20

Het centrale uitgangspunt is dat hotel Waddenpoort qua massa aansluit op de bestaande gebouwde hoogte in de omgeving. De bebouwing van Den Oever heeft over het algemeen een hoogte van 9 à10 meter. Het centrale deel van hotel Waddenpoort sluit met een hoogte van max. 10 meter hier op aan. Hotel Waddenpoort krijgt ruimtelijke en functioneel een bijzondere functie als basis voor verkenning van Wieringen en de Afsluitdijk. Dit komt ook in de architectuur tot uitdrukking. Aan de landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing van het gebouw op de plek worden hoge eisen gesteld (zie verantwoording in paragraaf 4.2). De nagestreefde markantheid rechtvaardigt een verbijzondering in de vorm van een ranke opbouw tot een hoogte van 30 meter + NAP, zonder dat daarbij afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en stedenbouwkundige waarden van het Waddengebied en de bebouwde omgeving van Den Oever. Het gebouw ligt in lijn met andere ‘herkenningspunten’ langs de Afsluitdijk, zoals het monument, de sluizen en de windmolen. Het hotel ligt binnen de begrensde ruimte van Den Oever. De herkenbaarheid van het beginpunt Afsluitdijk is door het verschil in identiteit niet in het geding. Ten aanzien van het gestelde in artikel 2.5.12 kan gesteld worden dat de regels voor de bouwhoogtes in het bestemmingsplan aansluiten bij bestaande bouwhoogten in de omgeving.

Concluderend kan gesteld worden dat het bestemmingsplan niet voorziet in afwijkende maximale bouwhoogten en in bijzondere functies die een effect zouden kunnen hebben op de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis. Zorgvuldig ruimtegebruik: toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (art.3.1.6. lid 2 Besluit ruimtelijke ordening) is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat de ruimte in het stedelijk gebied zo goed mogelijk benut wordt. Hiermee wordt voorkomen dat het buitengebied in Nederland wordt volgebouwd. Per 1 juli 2017 geldt de volgende, nieuwe, Laddersystematiek: “De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.” Uit jurisprudentie blijkt dat er in dit geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Beoogde ontwikkeling betreft een functiewijziging van bedrijven naar ondermeer horeca-1 en -2. Gelet op de aard van de functiewijziging, die ook gezien de maximaal toegestane bouwhoogte substantieel is, is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (bron: ABRvS 15 februari 2017; ECLI:NL:RVS:2017:437). In paragraaf 5.2.1 wordt nader ingegaan op de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Afweging Bij elk ruimtelijk plan geldt nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde planontwikkeling raakt geen andere rijksbelangen. Het planvoornemen voldoet aan de verplichtingen van een zorgvuldig ruimtegebruik die voortkomen uit het Barro.

3.2.3 Wet beheer rijkswaterstaatwerken Voor concrete ontwikkelingen en werkzaamheden nabij bepaalde waterstaatwerken van het Rijk, zoals de snelweg A7, op grond van artikel 2 Wet beheer rijkswaterstaatwerken een vergunning bij Rijkswaterstaat moeten worden aangevraagd. In voorkomende gevallen kan het langs de snelweg tevens vereist zijn rekening te moeten houden met het kader ‘Beoordeling van objecten langs (auto)snelwegen’ van Rijkswaterstaat. Hierin staan criteria om objecten langs auto(snel)wegen (zoals reclame, informatieborden, kunst, verlichting, het leggen van kabels in de grond enzovoorts) te toetsen op verkeersveiligheid in relatie tot afleiding. Naast de vergunning is voor het gebruik van staatsgrond ook nog toestemming nodig van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het RVB kan aan een dergelijke privaatrechtelijke regeling nog meer voorwaarden stellen. Zoals het betalen van een (marktconforme) gebruiksvergoeding.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

21

Afweging Bij de realisatie van het hotel en de inrichting van het omliggende terrein dient het kader van het Rijk voor werken in de zone direct langs de rijksweg A7 ook te worden betrokken. Betekenis nationaal beleid voor dit project: Met de ontwikkeling van de planlocatie moet op basis van de Nationale Omgevingsvisie rekening gehouden worden met de nationale belangen ‘Waddenzee en Waddengebied’ en ‘Duurzaam ruimtegebruik’’. Deze belangen worden met beoogde ontwikkeling van een hotel met hoogteaccent niet geschaad: • het bestemmingsplan voorziet niet in afwijkende maximale bouwhoogten en in bijzondere functies die een effect zouden kunnen hebben op de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid met inbegrip van de duisternis; • het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking omdat er sprake van een maatschappelijke behoefte.

3.3

Beleid provincie Noord-Holland

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH 2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. De Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving.De beweging 'Sterke kernen, sterke regio's' beoogt handvatten te geven om de werkgelegenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid op peil te houden.

En om dorpen, steden en regio's de krachtige identiteit die ze zo kenmerkt te laten behouden of te ontwikkelen.De aanwezigeNoordzee- en Waddenkust hebben potentie om een hoogwaardig recreatief en toeristisch ‘product’ te worden in de Noordkop,in balans met het veelzijdige landschap. Hierbij is regionale samenwerking van essentieel belang. De provincie wil graag ruimte bieden aan gemeenten om in regionaal verband te komen tot goede afspraken. De regionale samenwerkingsagenda vormt hierbij bij uitstek een belangrijk instrument. Hierbinnen kunnen meer specifieke instrumenten ingezet worden. Bijvoorbeeld de regionale afspraken over wonen om de woningbouw regionaal af te stemmen op de vraag (kwantitatieve en kwalitatief). Ditzelfde geldt voor de monitor bedrijventerreinen, regionale visies detailhandel en regionale visies verblijfsrecreatie, bedoeld om de programmering van werklocaties regionaal af te stemmen. Uit de toets aan het regionale afwegingskader voor verblijfsrecreatie in Noord-Holland Noord blijkt dat het hotel bijdraagt aan het versterken van het voorzieningenniveau en economische ontwikkeling van de regio(dit is in paragraaf 3.4. en 5.2.1 nader toegelicht). Afweging De beoogde ontwikkeling, liggend in bestaand stedelijk gebied, is in lijn met de Omgevingsvisie NH2050.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

22

3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De Omgevingsverordening NH is op 22 oktober 2020 vastgesteld door Provinciale Staten en met ingang van half november 2020 van kracht. Met de omgevingsverordening heeft de provincie een eenvoudiger, duidelijker en meer integraal systeem van regels vast willen stellen. Met meer ruimte voor lokaal en regionaal maatwerk en bestuurlijke afwegingsruimte. De nieuwe regels richten zich op het ‘hoe’: hoe kom je tot een goede fysieke leefomgeving? De fysieke leefomgeving staat voor alles wat mensen zien, voelen en ruiken zoals gebouwen, wegen, parken, bossen, rivieren en een schone lucht. Voorheen richtten de regels zich vooral op het ‘wat’: wat mag niet en welke uitzonderingen gelden? Het gaat dus meer om het doel en minder om het middel. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn daarvoor de eerste stappen gezet. In de nieuwe verordening zijn de kernkwaliteiten van de landschappen vastgelegd en worden ze beschermd.

De verordening kent drie regimes gericht op behoud en ontwikkeling van natuur, landschap en werelderfgoed: 1. Natuurnetwerk Nederland (NNN) 2. Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) 3. Unesco-werelderfgoed (Stelling van Amsterdam, Beemster en Nieuwe Hollandse Waterlinie). De beoogde planlocatie valt buiten deze specifieke gebieden. ad 2. Géén onderdeel van het BPL Over de gehele lengterichting van Wieringen is het reliëf van de keileembulten te zien. Met name bij Oosterland, Stroe en Westerland zijn ze goed te herkennen. Hiermee is de natuurlijke vorming van het reliëf door landijs afleesbaar in het landschap. Het laat ook nog steeds zien dat Wieringen een eiland was in een overwegend laaggelegen gebied. Het contrast tussen dit glooiende landschap en de vlakke polders in de omgeving, maakt deze kernkwaliteit extra bijzonder. Het stedelijk gebied van Den Oever ligt buiten de grenzen van het BPL. Het voormalige eiland Wieringen is op basis van de omgevingsverordening een aardkundig monument. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk indien de leesbaarheid van de aardkundige kernkwaliteit in stand blijft. Dit betekent dat het bodemprofiel en reliëf (bijv. door activiteiten als heien, graven en egaliseren) niet significant mogen worden aangetast.

Bij ontwikkelingen die beroering tot een diepte van 1m onder maaiveld vergen is in beginsel geen sprake van aantasting van de aardkundige kernkwaliteit. Het stedelijk gebied van Den Oever ligt buiten de grenzen van het BPL.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

23

afb.22

Aardkundige en landschappelijke karakteristiek (bron: BPL Wieringen, provincie Noord-Holland)

De provinciale belangen in en rond de planlocatie zijn vervat in richtlijnen voor het hele grondgebied van de provincie, en in de volgende werkingsgebieden: • Bodemsanering • Terreinen binnen de vastgestelde kritische afstand van Natura2000 • Peilbesluit. Uit de OVNH2020 zijn de volgende instructieregels van invloed op het plan Waddenpoort: Nieuwe stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.3 Omgevingsverordening NH2020) In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd, en nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers. De planlocatie aan de Havenweg ligt binnen bestaand stedelijk gebied, in Noord-Holland Noord. Op grond van artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Afweging: Door de provincie worden geen voorwaarden gesteld aan een functiewijziging zoals met voorliggende ontwikkeling wordt beoogd.

Wel stimuleert de provincie het benutten van de binnenstedelijke ruimte, dit onder meer ter bescherming van het landelijk gebied. Op de regionale afstemming van dit plan wordt nader ingegaan in paragraaf 3.4.1 en 5.2.1.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

24

Verblijfsrecreatie (artikel 6.16 Omgevingsverordening NH2020) Er is sprake van een ‘ruimtelijke spanning’ tussen de ruimtebehoefte van verblijfsrecreatie en de openheid van het provinciale landschap. Het is daarom van belang dat er zorgvuldig wordt omgegaan met nieuwe ontwikkelingen en het aanbod daadwerkelijk benut wordt door de functie waarvoor het bedoeld is, namelijk kort verblijf ten behoeve van toeristisch overnachten. Het artikel heeft betrekking op alle vormen van verblijfsrecreatie. Een ruimtelijk plan moet waarborgen dat een nieuwe ontwikkeling aansluit op deze ambities en daadwerkelijk regioversterkend is en blijft. Hierover dient afstemming plaats te vinden binnen de regio. Voor verblijfsrecreatie zijn in de omgevingsverordening de volgende regels opgenomen: 1. Een ruimtelijk plan borgt bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie de geformuleerde ambities van de binnen een regio opgestelde afspraken voor verblijfsrecreatie. 2. Een ruimtelijk plan voorziet bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf waarbij de verblijfsrecreant elders een hoofdverblijf heeft. 3. Een ruimtelijk plan dat verblijfsrecreatie mogelijk maakt (bestaand en nieuw) stelt regels ter waarborging van een bedrijfsmatige exploitatie. Afweging: De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een hotel voor kort verblijf.

Op de regionale afstemming en de ‘nut en noodzaak’ van dit plan wordt nader ingegaan in paragraaf 3.4.1 en 5.2.1. Betekenis provinciaal beleid voor dit project: De planlocatie ligt volledig binnen bestaand stedelijk gebied en is geen onderdeel van het Beschermd provinciaal landschap Wieringen. Uit de voorliggende toelichting blijkt dat voorliggend plan past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid.

3.4

Regionaal beleid Kop van Noord-Holland

De provincie laat open welke afspraken worden vastgelegd (inhoudelijke of procedurele) maar verwacht dat er tenminste procedurele werkafspraken worden gemaakt over de manier waarop overige stedelijke voorzieningen, waaronder vormen van verblijfsrecreatie, regionaal worden afgestemd. Wanneer gemeenten een plan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vaststellen, is het uitgangspunt dat zij passende regionale afspraken hebben gemaakt.

3.4.1 Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord Onderzoek laat zien dat de verblijfsrecreatie voor een uitdaging staat doordat vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten. Het bestaand aanbod staat onder druk. Tegelijkertijd kent de sector een hoge ontwikkeldynamiek. Gemeenten, ondernemers en belangenorganisaties moeten met elkaar slimme keuzes maken om een vitale sector te zijn en te blijven. Met de Regionale Visie Verblijfsrecreatie NHN (december 2017, vastgesteld 2018) wordt richting gegeven aan de verbetering van de vitaliteit van het bestaande en toekomstige aanbod. In de visie is een perspectief geschetst over op welke manier nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen regionaal af te stemmen en in te vullen. Dit is in lijn met de kaders die bepaald zijn in de Omgevingsverordening NH2020. De Regionale Visie Verblijfsrecreatie NHN heeft als doel om in 2030 de meest vitale verblijfsregio van Nederland te zijn. De gemeenten, waaronder de gemeente Hollands Kroon, willen met de visie de markt uitdagen om te komen met mooie onderscheidende concepten die de regio versterken. Deze visie is in samenspraak met de markt (verblijfsrecreatiebedrijven), natuurorganisaties en brancheorganisaties tot stand gekomen.

De visie geeft een inspirerend toekomstbeeld voor verblijfsrecreatie met concrete handvatten om initiatieven voor uitbreiding, herontwikkeling en nieuwbouw te toetsen. En geeft daarnaast aanbevelingen voor een gerichte aanpak van het bestaande aanbod. In de visie zijn zeven leidende (ontwikkel)principes opgenomen:

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

25

• • • • • • •

samenwerken aan een vitale verblijfsrecreatiesector; ruimte voor onderscheidend aanbod; kiezen voor recreatief ondernemerschap bij nieuwe ontwikkelingen; versterken van de omgeving (ruimtelijk en economisch); waar mogelijk het bestaande aanbod hergebruiken; versterken van het bestaande ondernemerschap; creëren van nieuwe waarde voor niet-vitaal aanbod.

Een vitaal verblijfsrecreatief initiatief in NHN beschikt over samenhang tussen drie componenten: 1. Regioversterkend:het initiatief ligt in een uitstekende verblijfsomgeving en versterkt de kenmerken van de deelregio waarop zij georiënteerd is (inclusief ruimtelijke kwaliteit); 2. Meerwaarde in de markt:er is marktruimte voor het onderscheidende marktgerichte concept; 3. Economisch haalbaar:het initiatief is economisch haalbaar en heeft een langjarige focus op toeristisch-recreatieve exploitatie met voldoende ondernemersprikkels. Financiers weten dat hun investering rendeert omdat de toeristisch-recreatieve huurmarkt wordt aangesproken. In de visie is Noord-Holland Noord opgedeeld in zeven marktgerichte deelregio's. Het plangebied ligt in de deelregio ‘Agrarisch buitengebied’, op de rand van de deelregio ‘Waterrijk’. Efficiënte hotels aan hoofdwegen, vooral gericht op de zakelijke markt, vormen onderdeel van het concept ‘Agrarisch buitengebied’ dit concept. Daarnaast is behoeve aan innovatieve initiatieven gericht op nieuwe toeristisch-recreatieve doelgroepen en uitgekiend recreatieconcept. Nieuwe locaties kunnen enkel ontwikkeld worden als het initiatief op NHN-schaal onderscheidend is en aantoonbaar niet op bestaande locaties gerealiseerd kunnen worden.

De initiatiefnemer dient goed na te denken over de meest gewenste ligging van de ontwikkeling, bijvoorbeeld ten opzichte van recreatieve routestructuren. ‘Waterrijk’ richt zich op een zoektocht naar andere (ontontdekte) concepten ten behoeve van extra levendigheid en belevingswaarde op en rondom het water en de aanliggende stad (in dit geval: het dorp Den Oever). Toegevoegde waarde op deze locatie zijn de nabijgelegen dorpskern en haven van Den Oever en het belevingscentrum Afsluitdijk met uitkijktoren. Nieuwe locaties kunnen enkel ontwikkeld worden als het initiatief op NHN-schaal onderscheidend is en aantoonbaar niet op bestaande locaties gerealiseerd kunnen worden. De initiatiefnemer dient goed na te denken over de meest gewenste ligging van de ontwikkeling, bijvoorbeeld ten opzichte van recreatieve routestructuren. Afweging Met het plan is sprake van de realisatie van een hotel geschikt voor zowel de zakelijke als de toeristische markt, met een bezoekerscentrum specifiek voor Wieringen (Viking informatie centrum) en een hoogwaardige uitstraling. De dorpskern en haven van Den Oever en De Nieuwe Afsluitdijk, het belevingscentrum Afsluitdijk met uitkijktoren liggen nabij. Het oorspronkelijke Wieringer landschap is op de plek voelbaar en beleefbaar. Een mix van verblijfsrecreatie en dagrecreatie. Dit maakt de locatie uniek.

De locatie ligt gunstig ten opzichte van alle (recreatieve) routes: fiets, auto, openbaar vervoer. De realisatie van het hotel zal naar verwachting een positieve economische impact hebben op de Den Oever en de omgeving. Van deze impact profiteren toeristen, ondernemers en ook inwoners van Den Oever. ‘Regioversterken’, ‘Meerwaarde in de markt’ en ‘Economisch haalbaar’ zijn de drie componenten waaraan ieder nieuw verblijfsinitiatief moet voldoen. Deze componenten zijn concreet gemaakt door diverse toets-vragen; de criteria. Deze criteria dienen doorlopen en goed onderbouwd te worden passend in de geest van de visie, alvorens de gemeente bestemmingsplanwijziging kan overwegen. Het plan is aan de bedoelde criteria getoetst (zie paragraaf 5.2.1). Uit het onderzoek komt naar voren dat de ontwikkeling van toegevoegde waarde en onderscheidend is ten opzichte van het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de regio. Ook is een inschatting gemaakt van de impact op de regio. Het initiatief is in lijn met de regionale visie op de verblijfsrecreatie voor Noord-Holland Noord.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

26

3.4.2 Programma De Kop Werkt! De Kop Werkt! is een regionaal stimuleringsprogramma van de vier kopgemeenten Texel, Den Helder, Hollands Kroon en Schagen en de provincie Noord-Holland. De gemeenten werken samen aan een toekomstbestendige regio. Dat doen zij doorcontinu kansen te benutten die de kracht van de regio versterken. Daarbij gaat het om de ontwikkeling van havens, agribusiness, energiesector, toerisme, bereikbaarheid en leefomgeving. De toeristische sector één van de pijlers onder de economische groei van de Noordkop. In het Regionaal Ambitiedocument zijn doelen vastgelegd waaraan tussen 2016 en 2020 wordt gewerkt in de Kop van Noord-Holland. Het document beschrijft zes aandachtsgebieden (Attractieve Noordzeekust, Offshore maintenance & energyport, Waddenbaai, Grootschalig energie- en productielandschap, Seed Valley en Biovalley en Algemene Regionale Opgaven) die raakvlakken hebben met de bestuursopdrachten en elkaar daarmee versterken. Per doel zijn concrete opgaven geformuleerd die richting geven aan de activiteiten in de komende periode. De planlocatie ligt als schakel in het aandachtsgebied Waddenbaai. De uitvoering van het project Waddenpoort is een van de acties binnen de opgave van een Waddenbaai als ecologische en recreatieve ambitie.De schakel Waddenpoort Den Oever is een recreatieve uitvalsbasis aan de A7 en Waddenweg N99.

Het dorp heeft zich ontwikkeld van verborgen eindpunt naar een kruispunt. Deze entree van Noord-Holland vormt tevens de entree naar Waddenzee en IJsselmeer, geeft toegang tot De Nieuwe Afsluitdijk met route naar Friesland en vormt de kop van het voormalig eiland Wieringen en de Waddendijk. Het vissersdorp is een knooppunt voor waddentochten, watersport-, fiets-, wandelroutes en dé plek om een visje te eten. Een recreatieve bootverbinding met Texel maakt een nieuwe fietsverbinding tussen Texel-Friesland mogelijk.

afb.23 Ambitiekaart Waddenbaai (bron: Regionaal ambitiedocument De Kop Werkt!)

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

27

Betekenis regionaal beleid voor dit project: De gemeenten Den Helder, Hollands Kroon, Schagen en Texel hebben een gezamenlijk belang in de ontwikkeling van de regio. Destinatiemarketing is daar een onderdeel van. Voorliggend plan past binnen het regionale afsprakenkader en vormt een verrijking van de in de regio aanwezige verblijfsrecreatie. De aansluiting van het voorliggend plan op de regionale verblijfsrecreatie- en leisureambities (toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking) is nader uitgewerkt in paragraaf 5.2.1.

3.5

Beleid gemeente Hollands Kroon

3.5.1 Omgevingsvisie Hollands Kroon De omgevingsvisie Hollands Kroon (2016) is een integrale visie en een helder fundament voor het beleid van Hollands kroon en de uitvoering ervan voor de periode tot 2030. Het betreft naast ruimtelijke ordening ook onderwerpen als veiligheid, economische en technologische ontwikkelingen, natuur, milieu en bereikbaarheid. Dit moet meer samenhang brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving om flexibeler in te kunnen spelen op de veranderingen in de maatschappij. Vooral op strategisch niveau is deze samenhang van belang. Daarom worden in deze omgevingsvisie zoveel mogelijk onderwerpen binnen verschillende thema’s, zoals Algemeen, Leven, Ondernemen, Groen, Toerisme & Recreatie en Water inhoudelijk met elkaar verbonden. De omgevingsvisie vervangt daarmee een belangrijk deel van de eerdere sectorale beleidsdocumenten. Kenmerkend in de visie is het ‘ja, tenzij’ principe. Dit betekent dat de gemeente altijd positief tegenover nieuwe initiatieven staan en samen wil kijken hoe deze initiatieven gerealiseerd kunnen worden. Voor de ontwikkeling van de planlocatie zijn de thema’s ruimtelijke kwaliteit,vrijetijdsbusiness en cultuurhistorie van belang. Ruimtelijke kwaliteit De gemeente Hollands Kroon wil de ruimtelijke kwaliteit en diversiteit van haar landschap en de dorpen onderbouwd ontwikkelen, verbeteren en indien nodig transformeren.

Elk initiatief moet een bijdrage leveren aan de identiteit en kwaliteit van de specifieke plek. Vrijetijdsbusiness Volgens de Omgevingsvisie richt Hollands Kroon zich steeds meer op betekenistoerisme. Hierbij is de cultuurhistorie van groot belang. “De Duitse en Belgische toeristen zijn en blijven belangrijk voor ons, toch beseffen wij dat we ons steeds meer moeten richten op binnenlands toerisme. Hollands Kroon is vooral voor natuur- en sportliefhebbers een populaire gemeente. Met hun bestedingen dragen recreanten en toeristen bij aan de mogelijkheden voor het duurzaam in stand houden en onderhouden van het landschap. De bestedingen van de toerist zijn voor Hollands Kroon van economisch belang”. Daarnaast draagt recreatie & toerisme bij aan: • Instandhouding voorzieningen, leefbaarheid; • Imagoversterking voor wonen, werken, studeren; • Kansen voor jongeren/allochtonen/laag opgeleiden. De gemeente Hollands Kroon heeft geen specifiek beleid voor hotels. Voor horeca is vooral ruimte in de centra van de vier hoofdkernen en bij toeristische knooppunten. Initiatieven worden per plan beoordeeld. Voorliggend initiatief past binnen de door de gemeente geschetste doelen. Cultuurhistorie Den Oever ligt op de grens van het aardkundig monument Wieringen en het cultureel Erfgoed, Waddenzee.

Hollands Kroon koestert het cultureel erfgoed en bevordert de bewustwording om dit "kapitaal" in stand te houden.

Toelichting bestemmingsplan Waddenpoort Den Oever, ontwerp 18 oktober 2023

28

Afweging De planlocatie op de kruising tussen N99 en A7 is een toeristisch knooppunt. De ontwikkeling van het toeristisch knooppunt geeft betekenis aan de plek als recreatietransferium en versterkt de beleefbaarheid van zowel cultuurhistorisch Wieringen met het kleinschalige reliëfrijke landschap en het havenstad Den Oever alsook de wijdsheid van Markermeer en IJsselmeer, gedeeld door De Nieuwe Afsluitdijk. De ontwikkeling van een hotel op deze locatie is passend binnen de gemeentelijke ambities in de Omgevingsvisie.

3.5.2

Masterplan en koersdocument Waddenpoort Den Oever

Den Oever ligt pal aan de Afsluitdijk en grenst aan de Waddenzee en het IJsselmeer. Hierdoor is Den Oever zowel de noordelijke toegang tot Noord-Holland als een poort naar de Waddenzee. Om dit unieke gebied meer bekendheid te geven, heeft de gemeente Hollands Kroon besloten het gebied aantrekkelijker te maken. Omdat de dijk die tussen de haven en het dorp ligt moet worden versterkt, is dit het juiste moment om ook het dorp mooier te maken. De havens van Den Oever worden nu vooral gebruikt voor garnalenvisserij en de industrie. De toeristische functie van dit gebied is nog niet goed ontwikkeld. Waddenpoort Den Oever zorgt ervoor dat het unieke van het dorp (de visserij en industriële functie, het havengebied, het dorp en het achterland) wordt versterkt en het daardoor leefbaarder en aantrekkelijker wordt. Zowel voor de inwoners als voor (toekomstige) toeristen en bedrijven. Om het dorp Den Oever een impuls te geven is er een plan vastgesteld met de titel ‘koersdocument Waddenpoort Den Oever’. Dit plan beschrijft vijf onderdelen die aangepakt worden. Onder elk onderdeel valt een aantal deelprojecten. Het koersdocument Waddenpoort Den Oever (2016) vormt de verdere uitwerking van het Masterplan Historische havens Den Oever (2012) en de Structuurvisie Recreatietransferium (2011).

Belangrijk is de goede balans tussen de visserij- en (nautische) industrie én het toerisme/recreatie: 1. Herontwikkeling havens en dijkversterking; 2. Recreatie en toerisme; 3. Binnendorpse ontwikkelingen; 4. Natuur; 5. Waddenbelevingspunt. Bij de entree van de dorpskern wordt als deelproject binnen het onderdeel ‘Recreatie en toerisme’ een recreatietransferium ontwikkeld. De bouwkavels van dit transferium liggen op een langwerpige strip, tussen de Havenweg en de N99. Deze zogenoemde transferiumstrip is een belangrijk onderdeel van het masterplan Waddenpoort (zie afb.24 en afb.25). Ook ligt er in het gebied een regionaal knooppunt van Openbaar Vervoer, waar veel inwoners en bezoekers op- en overstappen. Sinds 1999 heeft de voormalige gemeente Wieringen als doel gehad de plek om te vormen tot een aantrekkelijke verblijfsplek, informatief startpunt en een pleisterplaats voor eten, drinken en boodschappen. Het recreatietransferium is de eerste ontmoetingsplek van toeristen met Wieringen en Den Oever. Vanaf hier kunnen recreanten en toeristen het eiland en het dorp bezoeken en ‘ontdekken’. Daarnaast vervult deze plek ook voor Den Oever een centrale functie als plek om boodschappen te doen (supermarkt en andere levensmiddelen winkels) en ontmoetingsplek: een nieuw ‘dorpsplein’.