B5 Taxatierapport 106602 Inbrengwaarde Alcazar Puttershoek inclusief bijlagen DEF

5.2.4. Bestemmingsplanwijziging noodzakelijk voor ontwikkeling Alcazar locatie Voor de ontwikkeling van de Alcazar locatie is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De gemeente heeft aangegeven zich hiervoor te willen inspannen. Het adviesbureau Mees, Ruimte en Advies, stelt momenteel een bestemmingsplan op in lijn met de voorgestelde ontwikkelplannen zoals hiervoor omschreven. Wij veronderstellen dat de beoogde ontwikkeling naar woningbouw mogelijk is op het moment van taxatie (zie bijzonder uitgangspunten). Voor de parkeerplaatsen langs de Groeneweg is een bestemmingswijziging noodzakelijk vanwege het wegnemen van de functieaanduiding parkeerterrein. De nieuwe bestemming Verkeer dient de functie als openbare parkeervoorziening (Verkeer is in de Toelichting van het bestemmingsplan als volgt omschreven: 3.14 Verkeer; Wegen en straten, wandel- en fietspaden, parkeer- en groenvoorzieningen zijn bestemd als ‘Verkeer’. In deze bestemming zijn tevens parkeerterreinen, een tunnel, een busstation en garageboxen opgenomen. Het complex, zoals eerder omschrijven, volgt de contouren van het concept bestemmingsplan met uitzondering van het parkeerterrein. Binnen de aangegeven kaders van het bestemmingsplan (zie kaart hierna) kunnen maximaal 73 woningen worden gerealiseerd.

Het bestemmingsplan maakt binnen het gebied onderscheid in de woonmogelijkheden: • Ter hoogte van W-1: Vrijstaande -, twee-aaneengebouwde -, patio- en aaneengebouwde woningen en ter hoogte van de aanduiding ‘gs’ gestapelde woningen. • Ter hoogte van W-2: Vrijstaande -, twee-aaneengebouwde -, patio- en aaneengebouwde woningen. • Ter hoogte van W-3: Vrijstaande woningen.

106602/O1/2.0 Pagina 30 van 79

Daarnaast biedt het concept bestemmingsplan de mogelijkheid tot een wijzigingsbevoegdheid op de daarvoor aangegeven percelen met de aanduiding ‘ W-4’ (zie kaart hierna). De wijzigingsbevoegdheid staat toe dat men extra woningen realiseert als wordt voldaan aan een aantal eisen waaronder het aantonen van de behoefte en het voorzien in voldoende parkeergelegenheid. In de taxatie geldt het bijzondere uitgangspunt dat de wijzigingsbevoegdheid NIET wordt opgenomen in het bestemmingsplan en dat ter plaatse dus geen woningbouw gerealiseerd kan worden. De ‘siertuin’ waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking had vormt daarom geen onderdeel van de ontwikkeling en blijft zijn huidige functie behouden.

Beoogde bouwvlakken en wijzigingsmogelijkheden concept bestemmingsplan Alcazar-locatie (Bron: Mees, ruimte & advies)* * Nota Bene: het betreft een verouderde versie van de concept bestemmingsplankaart. Wij ontvingen geen nieuwe versie van de kaart. Conform overleg met de opdrachtgever op 15 april 2021 hanteren wij het uitgangspunt dat er twee parkeerkoffers met de functieaanduiding ‘verkeer’ worden opgenomen aan de overzijde van de Groeneweg. De wijzigingsbevoegdheid wordt zoals eerder benoemd NIET meegenomen als bestemming wonen en vormt daarmee geen onderdeel van de integrale ontwikkeling.

5.3. Omgeving: het object ligt in een woonwijk dichtbij voorzieningen Het plangebied ligt aan de rand van het dorp Puttershoek dat onderdeel vormt van de gemeente Hoeksche Waard. Het plangebied is omsloten door een park en de polder. Achter het park ligt de woonwijk ‘De Biezen’ die werd voltooid in de jaren 90. Aan de oostzijde van het plangebied bevinden zich enkele kantoorpanden. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een groot parkeerterrein dat werd gebruikt bij evenementen in het Alcazar-pand. Van de heer Streefkerk begrepen wij dat er voor het parkeerterrein ook plannen zijn voor ontwikkeling van een woongebied.

106602/O1/2.0 Pagina 31 van 79

Impressie parkeerterrein ten Zuiden van complex

Impressie park ten Noorden van het complex

Impressie Groeneweg Bron: Google maps

Impressie woonwijk achter plangebied

Puttershoek ligt grofweg tussen Dordrecht en Rotterdam. En is met beide steden verbonden door middel van twee busverbindingen: bus 166 en bus 167. Beide bussen rijden richting Zuidplein in Rotterdam (30 minuten) en Dordrecht Centraal (50 minuten). Vanaf het plangebied is het 500 meter lopen naar de bushalte. Met de auto is Puttershoek bereikbaar vanaf de A29 (circa 6 km) en de A16 (circa 10 km).

Walkscore van het getaxeerde. Bron: vastgoedata.nl In de omgeving van de te taxeren percelen bevinden zich in zeer beperkte mate voorzieningen. De bereikbaarheidsscore (walkscore) van de locatie is 3 uit 100. Deze score geeft inzicht in de bereikbaarheid van voorzieningen in de buurt. Wanneer er veel voorzieningen in de buurt zijn, kan de score maximaal 100 zijn. Met voorzieningen bedoelen we: restaurants, bars, supermarkten, parken, scholen, winkels en entertainment. 106602/O1/2.0 Pagina 32 van 79

Puttershoek is een klein dorp met net iets meer dan 7.000 inwoners. Het heeft een kleine dorpskern met twee supermarkten en een aantal aanvullende winkels, zoals een Hema en enkele kledingwinkels. Ook heeft het dorp drie basisscholen.

6. Gebruikswaarde: lager dan complexwaarde

De gebruikswaarde van de opstallen en gronden in het plangebied ligt lager dan de complexwaarde. Dit is de waarde bij voortzetting van het huidige gebruik van de vier percelen in overeenstemming met de vigerende bestemmingen, voor zover de bouw- en gebruiksmogelijkheden kunnen worden voortgezet op basis van de overgangsbepalingen in het nieuwe plan, prijspeil heden. Perceel Norfolk Participaties 1 BV Gemeente Hoeksche Waard Van Zwieten Streefkerk 4 B.V.

Omschrijving Evenementenlocatie met parking Natuurgronden Tuin behorend bij woning Parkeerterrein

Waarde bepaling Huurwaarde kapitalisatie methode Vergelijkingsmethode Vergelijkingsmethode Vergelijkingsmethode

Waarde Lager dan complexwaarde Nihil € 460,- kosten koper € 57.300,- kosten koper

6.1. Gebruikswaarde eigendom Norfolk participaties 1 BV lager dan complexwaarde Het vastgoed van Alcazar Events is gebonden aan het specifieke huidige gebruik als horeca- en evenementen locatie. De exploitatie als (grootschalige) evenementen locatie bepaalt de waarde van het vastgoed bij voortzetting huidig gebruik. Naar aanleiding van de bezichtiging en de gevoerde gesprekken met de exploitant/eigenaar Alcazar Events komen wij tot de volgende analyse: • de locatie en opstallen waren tot ruim 10 jaar geleden in gebruik als een grootschalige discotheek; • vanwege het volledig wegvallen van de doelgroep en markt voor grootschalige discotheken is in 2010 de locatie door huidige eigenaar (destijds management) overgenomen en aangekocht van de bank na faillissement van de discotheek; de discotheek markt was toen al fors tanende vanwege gebrek aan belangstelling; • de exploitatie is vanaf dat moment gewijzigd naar een eventlocatie voor bedrijfsfeesten, huwelijken enz. met enkel in het weekend restaurant en daghoreca functie. • in 2018 kocht Norfolk participaties 1 BV de evenementenlocatie exclusief het parkeerterrein aan de overzijde van de Groeneweg en gaf zij de vorige eigenaar het object ‘om niet’ in gebruik. Norfolk participaties 1 BV kocht het object met het oog op herontwikkeling, voert zelf geen evenementenexploitatie en ontvangt ook geen kasstromen uit het object.

Vanwege het specifieke karakter van het object gaf opdrachtgever Stebru Ontwikkeling BV AdHoc horecamakelaars opdracht om het object te taxeren. AdHoc vermeldt in haar rapport van 4 juni 2021 een waarde van € 2.185.000,- kosten koper op basis van een normatieve exploitatie van een evenementenlocatie, dat sprake is van ‘eigen gebruik’ (geen verhuursituatie op de peildatum) en dat de evenementenlocatie en het parkeerterrein beschikbaar zijn voor de exploitatie (parkeerterrein nodig om grootschalige evenementen te kunnen houden). AdHoc heeft geen analyse gemaakt van de omzetcijfers van de afgelopen jaren, vanwege de specifieke tijdelijke situatie rond COVID en het feit dat ook al in 2017/2018 sprake zou zijn van een specifieke situatie omdat de 106602/O1/2.0 Pagina 33 van 79

vorige eigenaren hintten op een verkoop aan ontwikkelaar Norfolk participaties 1 BV. In 2017/2018 lag de omzet tussen de € 1,0 en € 1,5 miljoen, substantieel lager dan de circa € 2,5 miljoen waar AdHoc mee rekent in de taxatie. Volgens AdHoc niet representatief vanuit ‘goed ondernemerschap’ gedacht. AdHoc heeft er ook geen rekening mee gehouden dat: Norfolk participaties 1 BV het object heeft verworven met het oog op herontwikkeling. Norfolk participaties 1 BV enkel de evenementenlocatie heeft verworven en NIET het bijbehorende parkeerterrein aan de overzijde van de Groeneweg. Deze parkeervoorziening is essentieel om de evenementen voor de circa 2.700 bezoekers te kunnen organiseren. Norfolk participaties 1 BV zelf geen evenementenexploitatie voert en gevoerd heeft. Norfolk participaties 1 BV het object ‘om niet’ in gebruik heeft gegeven aan de vorige eigenaar voor voortzetting van de evenementenexploitatie. Er komt dan ook geen kasstroom uit het object voor Norfolk participaties 1 BV en het is ook onduidelijk of Norfolk participaties 1 BV het object kan doorverkopen/verhuren aan een derde die de evenementenexploitatie kan voortzetten. Deze specifieke omstandigheden leiden ertoe dat de gebruikswaarde lastig is in te schatten, maar taxateur concludeert dat de gebruikswaarde in ieder geval lager zal liggen dan de complexwaarde.

6.2. Gebruikswaarde eigendom van ‘Streefkerk 4 B.V.’: € 57.300,- kosten koper Dit perceel van 1.146 m² draagt bij voortzetting van het huidig gebruik de functie ‘parkeerterrein’. Het parkeerterrein is in principe gekoppeld aan het gebruik van de Alcazar locatie als evenemententerrein. De evenementenlocatie is echter verkocht aan Norfolk participaties 1 BV, waardoor Streefkerk 4 B.V. het parkeerterrein voor alternatieve doeleinden kan aanwenden of zou kunnen verhuren aan Norfolk participaties 1 BV. Hierbij kan gedacht worden aan taxistandplaatsen, busplaatsen of rustplaatsen voor vrachtwagens. Omdat de marktvraag naar dergelijke invulling in de regio Puttershoek echter marginaal is, schatten wij de waarde op € 50,- per m². Dit brengt de totale huidige waarde van het parkeerterrein op € 57.300,- kosten koper

6.3. Gebruikswaarde eigendom van gemeente Hoeksche Waard: nihil Onder de huidige bestemming is het deel van perceel D2167 dat onderdeel uitmaakt van het plangebied aangemerkt als openbaar groen/geluidswal. Omdat geen bebouwing mogelijk is, volgt de waarde van het perceel uit de groenbestemming. Deze bestemming genereert geen opbrengsten en brengt wel kosten voor beheer met zich mee. De gronden krijgen daarom een waarde nihil.

6.4. Gebruikswaarde eigendom van ‘Van Zwieten’: € 460,- kosten koper Dit perceel van 5,4 m² is bij de voortzetting van het huidig gebruik onderdeel van de naastliggende woning (deze laatste is geen onderdeel van het plangebied). De waarde is overeenkomstig de waarde van een grote tuin in verhouding tot de woning. Wij schatten deze op circa € 85,- per m². De waarde bedraagt afgerond € 460,- kosten koper.

106602/O1/2.0 Pagina 34 van 79

7. Complexwaarde: € 1,6 miljoen exclusief BTW

De complexwaarde van het gebied bedraagt afgerond € 1,6 miljoen exclusief BTW. Dit komt neer op € 126,90 per m² plangebied. De waarde van de ontwikkelgronden is het saldo van de grondopbrengsten in bouwrijpe staat van het totale vastgoedprogramma en de grondexploitatiekosten (inclusief toerekening van de bovenwijkse ingrepen). Navolgend een overzicht van de opbouw van de complexwaarde. Reële waarde Grondexploitatiekosten Saneren - grond Saneren - Asbest gebouwen Sloop - verharding en groen Sloop - bebouwing Sloop -Afvoeren geluidswal Bouwrijp maken WRM - Verharding WRM - Groen WRM - overige inrichting Extra voorbelasten voor max zetting 10 cm in 30 jaar Voorziening veiligheidsmaatregelen Bovenwijkse voorzieningen (bruggen) Dempen water 40m2 Aanleg parkeerplaatsen overzijde Groeneweg Bijdrage bomenverordening (stelpost) Gemeentelijk kostenverhaal Onvoorzien Planontwikkeling Voorbereiding en toezicht Saldo grondexploitatiekosten

Nominale waarde

Contante waarde

-50.000 -10.000 -80.000 -182.896 -106.650 -266.428 -354.323 -67.490 -50.000 -165.000 -50.000 -67.440 -4.000 -97.900 -82.428 -121.249 -175.580 -96.569 -231.766 -2.259.719

-51.000 -10.200 -81.600 -186.554 -108.783 -271.757 -376.010 -71.621 -53.060 -168.300 -51.000 -71.568 -4.080 -103.892 -84.077 -123.674 -181.718 -99.945 -239.867 -2.338.704

-49.038 -9.808 -78.462 -179.378 -104.599 -261.304 -334.271 -63.671 -47.171 -161.827 -49.038 -63.624 -3.923 -92.360 -80.843 -118.917 -169.823 -93.403 -224.167 -2.185.627

Grondopbrengsten Koopwoning Overig Saldo grondopbrengsten

3.904.055 31.246 3.935.301

4.061.779 32.508 4.094.287

3.755.343 30.056 3.785.398

Saldo grondexploitatie

1.675.582

1.755.583

1.599.771

7.1. Waarde bouwrijpe grond vastgoedprogramma € 3,35 miljoen exclusief BTW De reële waarde van de bouwrijpe grond onder het vastgoedprogramma, uitgaande van een ontwikkeling van 67 woningen (waarvan 6 rijwoningen, 10 tweekappers, 12 Bebo woningen, 36 meergezinswoningen, 3 vrije kavel woningen) en uitgifte van tuin van 367,6 m² bedraagt € 3,35 miljoen exclusief BTW. Dit komt per m² uitgeefbaar plangebied (bouw- en woonrijp) neer op een residuele waarde van ongeveer € 312,- exclusief BTW, prijspeil heden.

106602/O1/2.0 Pagina 35 van 79

Berekening grondwaarden op taxatiedatum: 5 maart 2021 (bedragen per woning/eenheid) Omschrijving Vrije kavels Benedenwoning - Bovenwoning - 2onder1kap middelduur duur betaalbaar Bedragen per VON-prijs (incl. BTW) € 223.440 € 293.760 € 525.000 € 199.000 € + Netto opbrengst bij oplevering € 184.661 € 242.777 € 433.884 € 164.463 € - Bouwkosten bij oplevering € 114.333 € 153.000 € 260.000 € € - Bijkomende kosten bij oplevering € 15.321 € 20.502 € 34.840 € € - Algemene kosten € 5.186 € 6.940 € 11.794 € € - Winst en risico € 9.233 € 12.139 € 21.694 € 16.446 € = Residuele grondwaarde bij oplevering € 40.588 € 50.196 € 105.556 € 148.017 € - Rente kosten op grond € € € € € = Residuele grondwaarde bij start bouw € 40.588 € 50.196 € 105.556 € 148.017 € = Vaste grondprijs = Residuele grondwaarde bij start bouw - Gehanteerde grondprijs = Over- of onderwinst Grondquote Aantal wooneenheden Totale grondwaarde tijdstip taxatie Totaal grondwaarde

€ € € €

€ €

€ 40.588 € 40.588 € € 22,0% 6 243.528 € 3.935.301

€ 50.196 € 50.196 € € 20,7%

MGW middelduur 280.695 231.979 157.156 21.059 7.129 11.599 35.037 35.037

MGW - duur

€ € € € € € € € €

353.156 291.865 201.562 27.009 9.143 14.593 39.557 39.557

MGW penthouse € € € € € € € € €

554.625 458.368 306.338 41.049 13.895 22.918 74.167 74.167

Tuin

€ € € € € € € € €

-

EGW rijwoning

-

€ € € € € € € € €

388.313 320.919 190.750 25.561 8.652 16.046 79.911 79.911

€ € € €

79.911 79.911 24,9%

€ 105.556 € 105.556 € € 24,3%

€ 148.017 € 148.017 € € 90,0%

€ 35.037 € 35.037 € € 15,1%

€ 39.557 € 39.557 € € 13,6%

€ 74.167 € 74.167 € € 16,2%

85 85 -85

6 10 301.176 € 1.055.565 €

3 444.050 €

25 875.926 €

9 356.015 €

2 148.333 €

368 31.246

6 479.463

7.1.1. Ontwikkelwaarde 67 woningen: € 18,7 miljoen exclusief BTW Omschrijving Benedenwoning - betaalbaar Bovenwoning - middelduur 2onder1kap - duur Vrije kavels MGW - middelduur MGW - duur MGW - penthouse EGW - rijwoning Totaal Ontwikkelwaarde (excl. 21 % BTW)

Aantal 6 6 10 3 25 9 2 6 67

m² GO VON prijs per m² GBO 59 € 3.800 € 82 € 3.600 € 150 € 3.500 € - € 500 € 70 € 4.025 € 92 € 3.825 € 145 € 3.825 € 136 € 2.850 € 6.024

VON prijs per VON prijs totaal woning 223.440 € 1.340.640 293.760 € 1.762.560 525.000 € 5.250.000 199.000 € 597.000 280.695 € 7.017.364 353.156 € 3.178.405 554.625 € 1.109.250 388.313 € 2.329.875 € 22.585.094 € 18.665.367

Ter hoogte van de Groeneweg 4, in de directe nabijheid van het plangebied, werd vorig jaar de ontwikkeling ‘Heeren van Rustenburg’ opgeleverd. Dit project bestaat uit 12 rijwoningen, 6 hoekwoningen, 10 twee-ondereen-kapwoningen, 5 rijbungalows en 1 vrijstaande woning. De woningen zijn verkocht tussen maart en september 2020. Qua ligging en verwachte uitstraling/architectuur van de woningen is het project vergelijkbaar met de op de Alcazar-locatie beoogde woningen. De gehanteerde VON-prijzen voor de eengezinswoningen op de Alcazar locatie liggen, gecorrigeerd voor prijseffecten daarom in lijn met de ontwikkeling de Heeren van Rustenburg. Het nabijgelegen project ‘Het nieuwe hofje ’s-Gravendeel’ met benedenwoningen en bovenwoningen laat opbrengstpotenties zien van circa € 3.700,- per m² voor benedenwoningen van 62 m² en opbrengstpotenties van circa €3.500,- per m² voor bovenwoningen van circa 63 m². Door de afwijkende woninggroottes, betere kwalitatieve afwerking en betere locatie van het project op de Alcazar locatie verwachten wij dat de prijzen op de Alcazar locatie hoger liggen dan in het project in ’s-Gravendeel. Project

Plaats

's-Gravendeel

's-Gravendeel

106602/O1/2.0 Pagina 36 van 79

Wijk Bouwjaar M2 GBO Kaveloppervlakte Transactieprijsprijs per woning Transactieprijs prijs per m2GBO Ondertekening akte Eigenschappen

2020 62 € 230.000 € 3.710 13/1/2021 Achtertuin en zijtuin, inpandige berging

2020 63 €

220.000

€

3.492 4/1/2021

Inpandige berging

Referentietransacties nieuwbouw – rijwoningen woningen in Puttershoek (bron: Realworks/Funda) De nieuwbouwreferenties voor twee-onder-een kapwoningen in het naastgelegen project ‘Heeren van Rustenburg’ tonen opbrengstpotenties van € 3.100,- VON per m² GBO in de wijk, € 3.200,- VON per m² GBO aan het water en € 3.400,- per m² GBO aan de Groeneweg met een fors perceeloppervlakte. De afwerkingen van de woningen in het project beschouwen wij, gecorrigeerd voor tijdseffecten, gelijkwaardig aan de toekomstige ontwikkelingen op de objectlocatie. Qua perceeloppervlaktes komen de ontwikkelplannen op de taxatielocatie het meest overeen met de woningen in de wijk en aan het water. De meeste percelen voor twee-onder-een kapwoningen zijn in de ontwikkelplannen gemiddeld 264 m². Twee percelen langs de Groeneweg hebben een kleiner kaveloppervlakte van 175 m² en 233 m². De percelen zijn daarmee iets kleiner dan de percelen in het project Heeren van Rustenburg. Wij vinden de opbrengstpotentie voor twee-onder-een kapwoningen op de objectlocatie dan ook gelijkwaardig aan dit referentieproject (gecorrigeerd voor tijdseffecten). De door ons gehanteerde VON-prijzen zijn ook in lijn met de tweekappers in de bestaande voorraad van Puttershoek. Wij hanteren daarom een opbrengst van € 3.400,- VON per m² GBO voor de twee-onder-een kapwoningen. Project

2onder1kap - de Heeren van Rustenburg

2onder1kap - de Heeren van Rustenburg

2onder1kap - de Heeren van Rustenburg

Plaats Wijk Bouwjaar M2 GBO Kaveloppervlakte Transactieprijsprijs per woning Transactieprijs prijs per m2GBO Ondertekening akte

Puttershoek Oudeland 2020 160 m² 332 m² € 490.000 v.o.n.

Puttershoek Oudeland 2020 166 m² 303 m² € 525.000 v.o.n.

Puttershoek Oudeland 2020 160 m² 528 m² € 565.000 v.o.n.

Numansdorp

€ 3.062,52

€ 3.162,65

€ 3.403,61

€ 3.404,46

3 april 2020

13 maart 2020

12 maart 2020

23 november 2020

2021 157 m² € 534.500 v.o.n.

106602/O1/2.0 Pagina 37 van 79

Eigenschappen

In woonwijk, inclusief garage op eigen terrein

Aan het water, inclusief garage op eigen terrein

Aan de Groeneweg, inclusief garage op eigen terrein

Referentietransacties nieuwbouw – twee-onder-een kapwoningen in Puttershoek (bron: Realworks/Funda)

106602/O1/2.0 Pagina 38 van 79

Project

Gele lis 21 Puttershoek

Oogstlaan 3 Puttershoek

Plaats Bouwjaar M2 GBO Kaveloppervlakte Vraagprijs per woning Vraagprijs per m2GBO Datum aangemeld

Puttershoek 2007 179 m² 245 m² € 475.000 v.o.n.

Puttershoek 2017 168 m² 260 m² € 550.000 v.o.n.

€ 2.653,63,52

€ 3.273,81

10 april 2021

2 april 2021

Eigenschappen

Geschakeld via Inclusief garage, garage, inclusief eigen parkeerplaats eigen nabij Groeneweg parkeerplaats Huidig en nieuw aanbod – twee-onder-een kapwoningen in Puttershoek (bron: Realworks/Funda) Voor de appartementen hanteren wij een breder referentiekader dan voor de overige woningen. Dit komt omdat in en rondom Puttershoek geen appartementen zijn verkocht in het afgelopen jaar. Wij bekeken onder andere transacties in ’s-Gravendeel, Numansdorp, Rhoon, Barendrecht en Dordrecht. Hier opvolgend vindt u een selectie van de referentietransacties en het huidige appartementen aanbod in de omgeving van Puttershoek. -

-

-

-

-

Het appartementencomplex op de Alcazar-locatie heeft licht hogere opbrengstpotentie dan de referenties in s-Gravendeel. Dit wordt met name veroorzaakt door de ligging. De referentie in ’sGravendeel ligt bijna direct langs de snelweg, wat een licht waarde verminderend effect heeft op de VON-prijzen. Daarnaast kan, door de forse prijsstijgingen in het afgelopen half jaar ten opzichte van deze transactie uit mei 2020, een tijdsindex worden toegepast op de transactieprijs. Het appartementencomplex op de Alcazar-locatie heeft een hogere opbrengstpotentie dan de referenties in Numansdorp. De locatie in Puttershoek is centraler gelegen en dichter bij Rotterdam en Dordrecht. Het appartementencomplex op de Alcazar-locatie heeft een lagere opbrengstpotentie dan de referentie in Rhoon. Rhoon ligt dichter bij Rotterdam en heeft een betere bereikbaarheid onder andere met de metro. Het appartementencomplex op de Alcazar-locatie heeft een lagere opbrengstpotentie dan de referenties van transactieprijzen in Dordrecht centrum. Deze referenties liggen op een toplocatie in het oude centrum van de stad aan het water. Het appartementencomplex op de Alcazar-locatie heeft een lagere opbrengstpotentie dan de referenties van transactieprijzen in Barendrecht. Deze referenties liggen op een toplocatie nabij het centrum van Barendrecht in een park en bosrijke omgeving.

106602/O1/2.0 Pagina 39 van 79

Project

Project bij de watertoren fase 1

Fonteinkruid 13

3281, Numansdorp

3281, Numansdorp

Plaats Wijk Bouwjaar M2 GBO Transactieprijsprijs per woning Transactieprijs prijs per m2GBO Ondertekening akte Eigenschappen

‘s-Gravendeel 2020 122 € 431.035,- v.o.n.

‘s-Gravendeel 2020 122 € 431.035,- v.o.n.

Numansdorp

Numansdorp

2021 99 € 349.000,- v.o.n.

2021 113 € 432.000,- v.o.n.

€ 3.533,07

€ 3.533,07

€ 3.525

€ 3.823

2 juni 2020

2 juni 2020

2 oktober 2020

23 oktober 2020

Gelegen aan overkamppark

Balkon aanwezig

Vooruin en Zijtuin

Project

Basita - Rhoon

De Nieuwe Botter

Kromhout aan het water Portiekwoning

Plaats Wijk Bouwjaar M2 GBO Transactieprijsprijs per woning Transactieprijs prijs per m2GBO

Rhoon 2020 92 € 370.000,- v.o.n.

Barendrecht Buitenoord 2021 114 € 535.000,- v.o.n.

Dordrecht Noordflank 2021 66 € 303.000,- v.o.n.

€ 4.021

€ 4.692,98

€ 4.590,91

Ondertekening akte Eigenschappen

17 oktober 2020

18 februari 2021

18 november 2021

Levensloopbestendi g, met priveparkeerplaats

Uitzicht op park Buitenoord, priveparkeerplaats

Stadsappartementen aan het water, priveparkeerplaats Referentietransacties nieuwbouw – appartementen omgeving Puttershoek (bron: Realworks/Funda) Voor vrijstaande kavels hanteren wij, conform opgave van de opdrachtgever, een gemiddeld kaveloppervlakte van 398 m² met een VON-prijs van € 500,- per m² kavel, wat uitkomt op € 199.000,- per kavel. In het ontwikkelprogramma worden 3 vrijstaande kavels ontwikkeld. Dit resulteert in een totale opbrengst van € 0,6 miljoen VON.

106602/O1/2.0 Pagina 40 van 79

In de omgeving worden meerdere kavels vrij op naam verkocht in Puttershoek, Zuid-Beijerland en Numansdorp. In Zuid – Beijerland liggen de prijzen van de kleinste kavels van circa 485 m² rond de € 402,- per m² VON. Deze transacties zijn echter van 2020 en dienen gecorrigeerd te worden voor prijseffecten. Ook zijn de kavels groter dan de kavels op de Alcazar locatie. Wij verwachten daarom dat de kavelprijzen op de Alcazar locatie hoger liggen. In het project ‘De Boogaard’ in Numansdorp worden 112 vrije kavels uitgegeven in de polder. De kleinste kavels van circa 454 m² hebben een kavelprijs van € 482,- per m² VON. Door de grote hoeveelheid kavels en het grotere oppervlak van de kavels in Numansdorp verwachten wij dat de prijzen van vrije kavels op de Alcazar locatie hoger liggen dan in Numansdorp. Project

De Posthoorn Puttershoek

Ambachtersheerenlaan – Zuid-Beijerland

De Boogaard Numansdorp

Plaats Aantal

Puttershoek 5 kavels, nog niet in verkoop 2021 NVT 599 – 999 m² € 264k – 420k € 440 - € 420 Rand van Puttershoek nabij de Oude Maas

Zuid-Beijerland 10 kavels, alles verkocht

Numansdorp 112 waarvan 13 beschikbaar 2021 NVT 454 – 1.605 m2 € 219k. - € 651k. € 482 - € 406 In de polder

Verkoop Bouwjaar M2 kavel Kavelprijs koopprijs per m² kavel Eigenschappen

2020 - 2021 NVT 485 – 944 m² € 195k. - € 300k. € 402 - € 317 Aan de rand aan de bebouwde kom

7.1.2. Bouwkosten: € 11,7 miljoen exclusief BTW Omschrijving Benedenwoning - betaalbaar Bovenwoning - middelduur 2onder1kap - duur Vrije kavels MGW - middelduur MGW - duur MGW - penthouse EGW - rijwoning Totaal

Aantal

m² BVO

6 6 10 3 25 9 2 6 67

82 113 200 398 98 130 204 182 1.407

Bouwkosten per BVO € € € € € € € €

1.400 1.350 1.300 1.600 1.550 1.500 1.050

€ € € € € € € €

Bouwkosten per woning

Bouwkosten totaal

114.333 153.000 260.000 157.156 201.562 306.338 190.750

€ 686.000 € 918.000 € 2.600.000 € € 3.928.889 € 1.814.058 € 612.676 € 1.144.500 € 11.704.123

De bouwkosten zijn gebaseerd op ervaringscijfers van vergelijkbare projecten, kengetallen uit het Bouwkostenkompas en referentiecijfers uit de Fakton database. Wij beschikken niet over beelden van de ontwikkelplannen en daarom houden wij rekening met een afwerkingsniveau/uitstraling van de woningen die in de ontwikkeling de Heeren van Rustenburg zijn gerealiseerd. Voor de twee-onder-een kapwoningen gaan wij uit van een nul-op de meter afwerking. Voor de overige woningen hanteren wij de BENG norm. Voor de 106602/O1/2.0 Pagina 41 van 79

meergezinswoningen gaan wij uit van een appartementenblok van vier bouwlagen. In het bijlagenboek zijn enkele uitsneden opgenomen uit Bouwkostenkompas 2021 als referenties voor de gehanteerde bouwkosten.

Bron: bouwkostenkompas.nl (2021).

7.1.3. Bijkomende kosten, AK en winst & risico: € 3,3 miljoen exclusief BTW Naast de bouwkosten (BK) worden in de berekening opslagen gehanteerd voor bijkomende kosten (BKK), algemene kosten (AK) en winst & risico (W&R) voor de ontwikkelaar. Hieronder volgt de onderbouwing van deze opslagen. Bijkomende kosten: 13,4 % over BK, 1,57 mln. exclusief BTW Bijkomende kosten (kosten voor adviseurs, aansluitkosten nutsvoorzieningen, bouwleges, et cetera) voor grondgebonden woningen liggen doorgaans tussen de 12% en 15%. Uit onze raming voor de bijkomende komt een totaalbedrag aan bijkomende kosten van € 1,57 miljoen exclusief BTW. Dit komt neer op 13,4 % bijkomende kosten over de bouwkosten. Gelet op het beperkte formaat van de ontwikkeling is het reëel dat de bijkomende kosten in het midden van de bandbreedte liggen. De bijkomende kosten worden niet gerekend over de vrije kavels.

Indicatieve opbouw bijkomende kosten (BKK)

Architect Adviseurs (cons/grondmech/instal/etc.) Leges Welstandstoets Aansluitkosten nuts Verzekeringen/GIW/bankgarantie Notaris en kadaster Makelaar Marketing Woningborg Onvoorzien / overig Totaal Totaal BKK Totaal BK Percentage BKK tov BK

€ / woning Totaal aantal woningen waarvan vrije kavels waarvan regulier

2,70% over bouwkosten

0,60% over bouwkosten 0,90% over VON-prijs

2,00%

€ € € € € € € € € € €

Ontwikkeling 67 3 64

5.000 € 3.000 € 4.862 € € 3.000 € 1.080 € 1.750 € 3.092 € 1.000 € 1.250 € 456 € 24.490 €

320.000 192.000 311.150 2.250 192.000 69.144 112.000 197.893 64.000 80.000 29.164 1.569.601

€ €

1.569.601 11.704.123 13,4%

Algemene kosten: 4 % over BK en BKK - € 0,53 mln. exclusief BTW De algemene kosten van de ontwikkelaar worden geschat op 4,0 % over de bouw- en bijkomende kosten. Grondslag ligt in het relatief kleine programma dat in één fase verkocht kan worden. Dit ligt aan de onderzijde 106602/O1/2.0 Pagina 42 van 79

van de bandbreedte die wij in de markt zien voor dergelijke ontwikkelingen (doorgaans 4,0 % tot 6,0 % mede afhankelijk van de organisatievorm van de ontwikkelaar). Dit komt mede door de hoge bouwkostengrondslag en de beperkte doorlooptijd. De algemene kosten worden niet gerekend over de vrije kavels. Winst en risico: 5 % over de ontwikkelomzet - € 0,96 mln. exclusief BTW Voor winst en risico gaan wij uit van 5,0 % over de ontwikkelomzet voor het koopprogramma. Wij verwachten dat de afzetrisico’s op deze locatie beperkt zijn, vanwege de kwaliteit van de locatie en het gedifferentieerde woonprogramma. Opslagen bij vrije kavels Voor de vrije kavels rekenen wij met een opslag van 10% over de ontwikkelomzet voor verkoopkosten en vergoeding voor algemene kosten/ winst en risico van de ontwikkelaar. Rentelasten tijdens de bouw: geen, worden doorbelast aan koper In de berekening wordt ervan uitgegaan dat alle rentelasten op de stichtingskosten van de koopwoningen worden doorbelast op de koper, zoals gebruikelijk in de huidige markt. In de waardering worden voor de koopwoningen daarom geen rentekosten ten laste gebracht van de grondwaarde.

7.2. Grondexploitatiekosten: € 2,26 miljoen exclusief BTW Op basis van de beschikbare informatie, kengetallen en ervaringen met vergelijkbare projecten is een inschatting gemaakt van de grondexploitatiekosten (GREX-kosten. In de bijlage zijn enkele uitsneden opgenomen van kengetallen uit het Bouwkostenkompas 2021 en het prijzenboek Urban Reality 2020. De grondexploitatiekosten omvatten onder andere kosten voor de sloop van de bestaande opstallen, sanering van daken van bestaande opstallen, sloop van de opstallen, verharding en geluidswal, het bouwrijp maken en inrichten van het gebied, bijdrage voor bovenwijkse kosten en plankosten. In totaal hanteren wij een post van € 2.259.719,- exclusief BTW en inclusief opslagen voor onvoorzien, plankosten en voorbereiding en toezicht. Dit is in lijn met de prijsindicatie van De Groot & Schagen aannemingsbedrijf (d.d. 7 juli 2020) die wij van opdrachtgever ontvingen. Hierna onderbouwen wij per kostenpost hoe wij tot deze kosten zijn gekomen.

Grondexploitatiekosten Kostenpost Saneren - grond Saneren - Asbest gebouwen Sloop - verharding en groen Sloop - bebouwing Sloop -Afvoeren geluidswal Bouwrijp maken WRM - Verharding WRM - Groen WRM - overige inrichting Extra voorbelasten voor max zetting 10 cm in 30 jaar Voorziening veiligheidsmaatregelen Bovenwijkse voorzieningen (bruggen) Dempen water 40m2 Aanleg parkeerplaatsen overzijde Groeneweg Bijdrage bomenverordening (stelpost) Gemeentelijk kostenverhaal Onvoorzien Planontwikkeling Voorbereiding en toezicht Totaal kosten

Aantal eenheden 1 1 4.000 5.715 3.555 13.321 4.049 2.700 1 1 1 1 1 979 1 1

Prijs per eenheid 50.000 10.000 20 32 30 20 88 25 50.000 165.000 50.000 67.440 4.000 100 82.428 121.249

Eenheid stuk m² m² m² BVO m² m² m² m² stuk stuk stuk stuk stuk m² kavel stuk stuk

t.o.v. start kavel2 2 2 2 2 -

Jaartal start 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2023 2023 2023 2021 2021 2023 2021 2023 2021 2021

Doorlooptijd (>=1) Jaar einde 1 2.021 1 2.021 1 2.021 1 2.021 1 2.021 1 2.021 1 2.023 1 2.023 1 2.023 1 2.021 1 2.021 1 2.023 1 2.021 1 2.023 1 2.021 1 2.021

Index GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten GWW-kosten Inflatie

Resultaat 50.000 10.000 80.000 182.896 106.650 266.428 354.323 67.490 50.000 165.000 50.000 67.440 4.000 97.900 82.428 121.249 175.580 96.569 231.766 2.259.719

106602/O1/2.0 Pagina 43 van 79

7.2.1. Saneringskosten: stelpost € 50.000,- exclusief BTW Grondsanering Zoals benoemd in hoofdstuk 5.1.5 blijkt uit recente onderzoeken dat er onder een deel van de grondwal bodemverontreiniging aanwezig is. Deze dient afgedekt dan wel verwijderd te worden wanneer de bestemming verandert naar wonen. Van de opdrachtgever ontvingen wij een grove raming met een grote bandbreedte. De raming werd niet onderbouwd door onderzoeken, offertes dan wel prijsopgaven van experts op het gebied van grondsanering. De juistheid van de ramingen van de opdrachtgever zijn daarom voor ons niet te verifiëren en de forse bandbreedte van € 0,5 miljoen tot € 1,8 miljoen toont het risicoprofiel hiervan aan. Gelet op het bovenstaande hanteren wij het volgende bijzondere uitgangspunt: Omdat de kosten voor het saneren van de bodem ter hoogte van de grondwal onbekend zijn, nemen wij een stelpost op van € 50.000,-. Mocht uit nader onderzoek blijken dat er aanvullende kosten nodig zijn, dan behouden wij ons het recht de taxatie hierop aan te passen (zie bijzondere uitgangspunten). Asbestsanering gebouwen In het verkennend bodemonderzoek wordt genoemd dat er waarnemingen zijn geweest van asbest in het dak. Wij hebben geen onderzoek ontvangen waaruit de grootte of ernst van de asbestsanering in het dak blijkt. Noch zijn wij op de hoogte van een dergelijk onderzoek. De Groot en Schagen Aannemingsbedrijf B.V.

stelde wel een budgetraming op (d.d. 14 oktober 2020), gebaseerd op visuele waarnemingen en een verwachting vanwege bouwperiode. Wij nemen deze budgetraming van € 10.000,- exclusief BTW over.

7.2.2. Sloopkosten: € 370.000,- exclusief BTW Sloop bebouwing In het plangebied bevindt zich een groot horecapand van 5615 m² BVO exclusief kelder (opgave opdrachtgever plattegronden: ‘2 a – BVO.pdf’ en ‘1 a – BVO.pdf.) Omdat het exacte kelderoppervlakte onbekend is, houden wij rekening met 100 m² BVO-kelderoppervlakte. Dit brengt het totaal op 5715 m² BVO. Uit referenties van BouwkostenKompas (zie bijlage) blijkt dat de sloop van kantoorgebouwen tussen de € 28,- en € 37,- per m² BVO bebouwing kost. Voor bedrijfspanden liggen de kosten iets lager tussen de € 27,- en € 30,- per m² BVO bebouwing. Gelet op de vele zalen en grootte van het gebouw gaan wij uit van het midden van de bandbreedte voor kantoorgebouwen en de bovenkant van de bandbreedte voor bedrijfspanden. In de taxatie hanteren wij daarom een bedrag van € 32,- exclusief BTW per m² BVO. Dit komt neer op € 183.000,- exclusief BTW. Sloop verharding en groen Op het terrein moet ca. 4.000 m² oppervlakte aan verharding (betonstraatstenen) en groen verwijderd worden. In het prijzenboek 2020 (zie bijlage) wordt voor de verwijdering van verharding gerekend met circa € 34 ,- per m² en voor openbare ruimte tussen de € 3,- en de € 14 ,- per m² kavel afhankelijk van de mate van beschoeiing. Op basis van deze getallen hanteren wij een gemiddeld bedrag voor het verwijderen van groen en verharding van € 20,- per m².

Het totaalbedrag voor verwijderen van verharding en groen bedraagt daarmee circa € 80.000,exclusief BTW. Sloop en afvoeren geluidswal Voor het verwijderen van de geluidswal zijn hogere kosten geraamd dan voor het verwijderen van de overige verharding en groen in het gebied. De kosten van het verwijderen van een geluidswal zullen hoger liggen dan de kosten voor het verwijderen van groen en verharding maar (los van de sanering) lager dan de sloop van bebouwing. Wij houden daarom rekening met € 30,- per m² kosten voor het slopen en afvoeren van de geluidswal voor in totaal 3.555 m². In totaal namen wij een kostenpost op van € 106.650,- exclusief BTW.

106602/O1/2.0 Pagina 44 van 79

Locatie geluidswal – Alcazar complex. Bron: Buro Antares, Gericht en aanvullend bodemonderzoek d.d. 6-10-2020

7.2.3. Bouwrijp maken inclusief additionele restzettingseis: € 431.428,- exclusief BTW Het bouwrijp maken van het gebied bestaat uit diverse grondwerkzaamheden, waaronder het op hoogte brengen van het gebied en de aanleg van riolering. Wij gaan daarom uit van kosten voor bouwrijp maken van gemiddeld € 20,- per m² plangebied. Dit komt neer op een kostenpost van € 266.428,- exclusief BTW. Additionele restzettingseis grondverbetering Uit overleg met de opdrachtgevers op 15 april 2021 blijkt dat de gemeente voor het openbaar gebied aanvullend aan de HOR versie 2019 een extra zettingseis stelt van 10 cm in 30 jaar. Deze eis is ook opgenomen in artikel 6.1. van de concept Anterieure overeenkomst (d.d. 31 maart 2021). Wij ramen de kosten hiervoor op € 165.000,exclusief BTW. Dit bedrag komt overeen met de prijsopgave van De Groot en Schagen Aannemingsbedrijf B.V. (e-mail d.d. 11 november 2020) en houdt rekening dat de grond in de grondwal kan worden gebruikt voor de voorbelasting. Mocht uit nader onderzoek blijken dat de grond dusdanig vervuild is dat deze niet hergebruikt kan worden, dan behouden wij ons het recht voor de taxatie hierop aan te passen (zie bijzondere uitgangspunten).

7.2.4. Inrichting van toekomstig openbaar gebied: € 471.800,- exclusief BTW Woonrijp maken - verharding Zestig procent van de openbare ruimte wordt ingericht met verharding. Voor het aanleggen van wegen en parkeerplaatsen, in totaal circa 4.049 m² aan verhard oppervlak, hanteren wij een gemiddeld bedrag van € 87,50,- per m² verharding. Dit bedrag is in overeenstemming met kengetallen uit BouwkostenKompas exclusief grondwerkzaamheden die worden meegenomen in het bouwrijp maken van de locatie. De kosten voor het aanleggen van wegen, trottoirs en maaiveld parkeerplaatsen bedragen daarom afgerond € 354.300,- exclusief BTW. Woonrijp maken – groen Veertig procent van het openbare gebied wordt groen ingericht. Dit gaat om 2.700 m² oppervlakte. Dit betreft een groene randzone met meerdere half-verharde voetpaden en bomen. Wij hanteren hiervoor een bedrag van gemiddeld € 25,- per m² in overeenstemming. De totale kosten voor groenvoorzieningen bedragen daarom ongeveer € 67.500,- exclusief BTW. Woonrijp maken – overige inrichting

106602/O1/2.0 Pagina 45 van 79

Voor overige inrichting van de openbare ruimte hanteren wij een stelpost van € 50.000,- exclusief BTW. Onder overige inrichting vallen onder andere kosten voor de realisatie van ondergrondse dan wel bovengrondse vuilcontainers, speeltoestellen, bankjes et cetera.

7.2.5. Voorziening veiligheidsmaatregelen: € 50.000,- exclusief BTW Uit gesprekken met de huidige exploitant van de horecagelegenheid Alcazar bleek dat langs het gebied een olieleiding loopt. Uit kadastraal onderzoek blijkt dat het gaat om een olieleiding onder de parkeergronden aan de overzijde van de Groeneweg. Het betreft het kadastrale perceel F 534 (Mijnsheerenland) waar twee zakelijke rechten zijn gevestigd van de N.V. Rotterdam-Rijn Pijpleiding Maatschappij en B.V. Transportnet Zuid-Holland. Van de opdrachtgever vernamen wij dat aanvullende maatregelen moeten worden getroffen in het gebied ten behoeve van de veiligheid. De grond rondom de pijpleiding moet in ieder geval een klein stuk worden opgehoogd. Wij ramen deze kosten op € 50.000,- exclusief BTW.

7.2.6. Bijdrage bovenwijkse voorzieningen: € 67.400,- exclusief BTW De gemeente stelt dat voor de ontsluiting van het plangebied drie voetgangers- en fietsbruggen moeten worden aangelegd om het gebied te ontsluiten. Gelet op de waterbreedte rondom het complex gaan wij uit van bruggen met een gemiddelde lengte van 6,5 meter en een breedte van 3 meter. Volgens het prijzenboek 2019 (Urban Reality) (zie bijlage) liggen de kosten voor standaard fiets- en voetgangersbruggen rond de € 1.260,- per m² (exclusief opslagen en indexatie). Wanneer wij een percentage van 2% (2 jaar) en 10 % indirecte bouwkosten rekenen, komen wij tot een bedrag van circa € 27.500,- exclusief BTW per brug. Op basis van onze referenties ramen wij de kosten per brug op € 28.000,- exclusief BTW en € 84.000,- exclusief BTW totaal. De bruggen dienen ter ontsluiting van fiets- en voetgangersverkeer vanuit de nieuwe woonwijk naar de omliggende wijken, het park en de dorpskern. Vooral de bewoners van de nieuwe woonwijk profiteren hier dus van (aantrekkelijker woonwijk), voor de bewoners van de omliggende wijken zijn de voorzieningen van ondergeschikt belang. Wel verwachten wij dat de toekomstige bewoners van de nog te ontwikkelen woningen op het parkeerterrein aan de overzijde van de Alcazar-locatie met de bruggen een snelle verbinding naar park, omliggende wijken en dorpskern krijgen en hier dus profijt van hebben.

Daarom rekenen wij de kosten van de drie bruggen voor 80 % toe aan de ontwikkeling van de Alcazar-locatie. Dit komt neer op een totaal bedrag van € 67.400,- exclusief BTW.

7.2.7. Dempen 40 m² water: € 4.000,- exclusief BTW Stebru dempt 40 m² water aan de noordwestzijde van het complex. Conform een prijsopgave van De Groot & Schagen Aannemingsbedrijf B.V. (9 maart 2021) bedragen de kosten voor het dempen van de sloot € 4.000,exclusief BTW.

7.2.8. Aanleg parkeerplaatsen overzijde Groeneweg: € 97.900,- exclusief BTW De gemeente en Stebru kwamen overeen dat Stubru 29 parkeerplaatsen realiseert aan de overzijde van de Groeneweg voor de ontwikkeling op de Alcazar locatie. Wij hanteren een kostenposten van € 100,- per m² parkeerterrein voor de realisatie van de parkeerplaatsen. De totale kosten voor de parkeerkosten bedragen daarmee € 97.900,- exclusief BTW.

7.2.9. Bijdrage bomenverordening: € 82.428,- exclusief BTW De gemeente stelde in lijn met de bomenverordening een kapitaalswaarde van € 112.428,- exclusief BTW vast voor de te kappen bomen in het plangebied. Stebru investeert in 60 nieuwe bomen. Hierdoor is een aftrekpost

106602/O1/2.0 Pagina 46 van 79

van € 30.000,- van toepassing. De netto bijdrage aan de bomenverordening bedraagt dus € 82.428,- exclusief BTW.

7.2.10. Gemeentelijk kostenverhaal: € 121.250,- exclusief BTW In lijn met de door de gemeente ingevulde plankostenscan (15 september 2021) brengen wij een kostenpost van € 121.250,- exclusief BTW voor gemeentelijk kostenverhaal ten laste van de ontwikkeling.

7.2.11. Planschade: nihil Planschade heeft betrekking op de schade die omwonenden oplopen als direct gevolg van de gebruiks- en genotsbeperkingen die ontstaan op hun vastgoed bij ontwikkeling. De gebiedsontwikkeling bevindt zich in de nabijheid van een woonwijk met een tussengelegen park. Gelet op de huidige bestemming van het getaxeerde (horeca/evenementen) zal de gebiedsontwikkeling naar verwachting eerder een positief dan een negatief effect hebben op de omgeving en de waarde van het omliggende vastgoed. Een waardeverlies boven het normaal maatschappelijk risico achten wij niet reëel en daarom verwachten dat de planschadeclaim nihil is.

7.2.12. Onvoorziene kosten, planontwikkeling, en voorbereiding & toezicht € 503.900,- exclusief BTW Voor plankosten, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) en onvoorziene kosten wordt een opslag aangehouden die past bij een ontwikkeling van een dergelijke omvang en complexiteit. In de waardering wordt uitgegaan van de volgende opslagen: • Onvoorziene kosten - 10,0% over de grondexploitatiekosten. In totaal € 175.600,- exclusief BTW • Planontwikkelingskosten – De gemeente stelde de gemeentelijke plankosten vast op € 121.250,exclusief BTW. Deze kosten zijn apart opgenomen in de grondexploitatie. Naast de gemeentelijke plankosten maakt Stebru aanvullende kosten voor planontwikkeling. Hierbij moet gedacht worden aan kosten voor onder andere archeologisch onderzoek en adviseurskosten. Wij ramen deze kosten, aanvullend op de gemeentelijke plankosten, op 5% van de grondexploitatie en onvoorziene kosten. Dit komt neer op een bedrag van € 96.570,- exclusief BTW. De ontwikkeling betreft geen langjarige complexe gebiedsontwikkeling, maar bevat wel een aantal complicaties, zoals het verwijderen van de geluidswal, de grondvervuiling en de veiligheidsmaatregelen voor een bestaande leiding in het gebied. Dit beoordelend achten wij de aanvullende 5% reëel. • VTU-kosten – VTU staat voor Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering.

Onder deze post vallen de kosten voor engineering, het toezicht en het projectmanagement. De VTU-kosten zijn vastgesteld op 12,0% over de grondexploitatiekosten en onvoorziene kosten en bedragen in totaal € 231.800,- exclusief BTW.

7.3. Correctie voor tijdseffecten: -/- € 75.800,- exclusief BTW De hiervoor genoemde grondexploitatiekosten en grondopbrengsten hebben het prijspeil heden. Het betreft echter een gebiedsontwikkeling waarin de opbrengsten en kosten verspreid over circa 3 jaar worden gemaakt.

7.3.1. Verwachte doorlooptijd 3 jaar Momenteel doorlopen Stebru en de gemeente het planologische proces voor bestemmingswijziging. Tijdens dit proces kunnen sloopwerkzaamheden al worden voltooid. Wij verwachten dat de grond binnen een jaar bouwrijp is opgeleverd. In jaar 2 kan Stebru starten met de vastgoedontwikkeling. Het betreft een relatief kleine ontwikkeling van 67 woningen. Deze kunnen in een keer op de markt worden gebracht, vanwege het gedifferentieerde programma. Een jaar na de start van de vastgoedontwikkeling start de inrichting van de openbare ruimte.

7.3.2. Gelijke stijging van bouwkosten en VON-prijzen De woningmarkt bevond zich tot begin dit jaar in een duidelijk stijgende lijn. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen en verkoopaantallen fors gestegen vooral als gevolg van de lage rente, krapte op de woningmarkt 106602/O1/2.0 Pagina 47 van 79

en de economische groei. Door de corona uitbraak was de verwachting dat de woningmarkt zou koelen, maar tot op heden is daar nog geen sprake van. Sterker nog, de prijzen stegen harder dan in de afgelopen 10 jaar. De prijsstijgingen kwamen tot stand door de krapte op de markt en het uitblijven van faillissementen en ontslagrondes omdat de overheid steunmaatregelen trof om de economie op gang te houden. Hoe de markt zich zal ontwikkelen op het moment dat de maatregelen stoppen en in welke mate wij de komende jaren nog hinder ondervinden van COVID-19 is op dit moment lastig te beoordelen. De prognoses van verschillende instellingen fluctueren op dit punt. Vanwege deze onzekerheden zien wij dat ontwikkelaars zich behoudend opstellen in het inrekenen van toekomstige prijsstijgingen en daarom houden wij rekening met een inflatoire prijsontwikkeling vanaf de taxatiedatum. Dat betekent dat wij veronderstellen dat de VON-prijzen, bouwkosten, grondwaarden en grondexploitatiekosten met gemiddeld 2% per jaar stijgen gedurende de looptijd. Hierna de gehanteerde indices.

7.3.3. Disconteringsvoet 4,0 % per jaar Een ontwikkelaar koopt de gronden om marge te maken op de vastgoedontwikkeling (winst en risico in de vastgoedontwikkeling). In de markt zien wij dat marktpartijen bij een ontwikkeling met een looptijd van 1 tot 3 jaar de daadwerkelijke rentelasten van het financieringsarrangement opnemen en de risico’s in deze 3 jaar in de kasstromen verwerken. Gelet op het risicoprofiel en doorlooptijd van de ontwikkeling wordt in de waardering daarom een disconteringsvoet van 4,0% opgenomen, die het gemiddelde financieringsarrangement weerspiegelt waarover een ontwikkelaar kan beschikken bij een dergelijke ontwikkeling.

106602/O1/2.0 Pagina 48 van 79

8. Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende, mevrouw K.J.J. Wu MSc RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, in Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed- Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer RT515452958.

controlerend taxateur namens Fakton Valuation: verder te noemen “taxateur”, verklaart: Taxateur heeft het taxatierapport met nummer 106602/O1/2.0 van het object aan de Groeneweg te Puttershoek, getaxeerd door G.M. Thomassen MSc MRICS RT, beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. • Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 5 november 2021 beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Aldus naar eer en geweten getekend te Rotterdam op 9 november 2021.

……………………………………… K.J.J. Wu MSc RT

106602/O1/2.0 Pagina 49 van 79

9. Bronvermelding

Documenten ontvangen van opdrachtgever

106602/O1/2.0 Pagina 50 van 79

Titel document

Kenmerk (indien van toepassing)

Opsteller

Datum document

onbekend

onbekend

De groot & Schagen Aannemingsbedrijf B.V.Buro Antares

07/07/2020

Gemeente Hoeksche Waard Onbekend

15/09/2021

De groot & Schagen Aannemingsbedrijf B.V. De groot & Schagen Aannemingsbedrijf B.V.

[datum]

Buro Antares Ingenieurs en adviseurs

06/10/2020

Ars Virens Bureau voor buitenruimte Ars Virens Bureau voor buitenruimte RoosRos RoosRos

10/06/2020

RoosRos

22/06/2020

RoosRos RoosRos Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend

10/02/2021 26/03/2021 16/07/2020 17/03/2021 11/02/2021 26/07/2021

NL.IMRO.1963.BPGroenew 16PTH20-ON01 NL.IMRO.1963.BPGroenew 16PTH20-ON01

Mees ruimte en advies

18/05/2021

Mees ruimte en advies

25/03/2021

NL.IMRO.1963.BPGroenew 16PTH20-ON01

Mees ruimte en advies

25/03/2021

Complex -

Onderscheid en definitie 4 gebieden Alcazar.pdf

Kostenramingen - Prijsopgave kosten bouw en woonrijp maken Alcazar locatie - Budgetraming bodemsanering Groeneweg Puttershoek - Plankosten herontwikkeling Alcazar in Puttershoek - Kostenraming sloop bouwrijp (excel) - Prijs voorbelasten Alcazar te Puttershoek (email) - Prijs dempen 40 m² sloot

Documenten betreffende verontreiniging: bodemonderzoeken, asbestonderzoek et cetera - Gericht en aanvullend bodemonderzoek Grondwal Groeneweg 16 te Puttershoek

ADI/400563/14-okt2020\Versie 1

WdG/21/029

ADI\400563\06-102020\Versie 01

14/10/2020

05/10/2020

09/03/2021

Milieucertificaten als asbestbodemsanering, legionella etc. Bouwplannen (massa, overzicht te realiseren programma inclusief oppervlakte GBO en BVO) -

Definitief Schetsboek Alcazar

-

Concept Schetsboek Alcazar

-

Plankaart 30-03-2020 Plankaart 22-06-2020 incl. oppervlaktes) Plankaart 22-06-2020 (excl. oppervlaktes) Plankaart 10-02-2021 Plankaart 26-03-2021 Samenvatting m2 Alcazar (excel) Samenvatting m2 Alcazar (excel) Woningprogramma Alcazar Woningbouwprogramma Alcazar

-

Bestemmingsplan informatie -

Plankaart conceptbestemmingsplan Alcazar Concept Regels bestemmingsplan Project Herontwikkeling Alcazar (inclusief bijlages) Concept Toelichting Project Herontwikkeling Alcazar (inclusief bijlages)

18/05/2020 30/03/2020 22/06/2020

106602/O1/2.0 Pagina 51 van 79

Plattegronden van eventuele bestaande opstallen -

Kaarten huidige bebouwing en BVO’s

Overige documenten Parkeerkoffers 1 en 2 zuidzijde Groeneweg tbv plan Alcazar - Nota Kostenverhaal 2021 gemeente Hoeksche Waard

onbekend

onbekend

RoosRos Architecten

15/06/2021 01/06/2021

03/09/2021

-

40 m² dempen Alcazar

Gemeente Hoeksche Waarde en adviesbureau Over Morgen BV Gemeente Hoeksche Waard en Stebru Ontwikkeling BV Gemeente Hoeksche Waard en Stebru Ontwikkeling BV Onbekend

-

Overdrachtstekening Alcazar

RoosRos Architecten

-

Notitie opdrachtomschrijving inbrengwaarderaming groeneweg Puttershoek Emails Kostenraming bomen verordening

Kadastrale gegevens

Bouwkostenkompas.nl Prijzenboek 2019 en 2020

30433472/N02/rko

Puttershoek D 727 Puttershoek D 980 Puttershoek D 2167 Puttershoek D 2271 Puttershoek D 2272 Puttershoek D 2273 Puttershoek D 2276 Puttershoek D 2277 Puttershoek D 2278 Puttershoek D 2279 Mijnsheerenland F 534 Hyp4 dl 73888 nr. 160 Hyp4 dl 72429 nr. 99 Hyp4 dl 76161 nr. 53

27/07/2020 21/01/2021 – 1/4/2021 Onbekend

Tussen 08/06/2020 en 12/03/2021

Urban Reality

2019 en 2020

Database NVM-realworks en funda Middels de ondertekening van de offerte heeft opdrachtgever bevestigd dat hij / zij de taxateur juist en volledig heeft geïnformeerd voorafgaand aan het opstellen van het concept rekenmodel/ rapport. Wij gaan ervan uit dat wij juist en volledig zijn geïnformeerd. Mocht op een later moment anders blijken, dan behouden wij ons het recht voor de taxatie aan te passen.

106602/O1/2.0 Pagina 52 van 79

Bijlagen

9.1. Bijlage 1: Opdrachtbrief

106602/O1/2.0 Pagina 53 van 79

Fakton Valuation B.V. T.a.v. de heer G.M. Thomassen Postbus 30188 3001 DD ROTTERDAM

Postbus 2003 3260 EA Oud-Beijerland Bezoekadressen Kijk op www.gemeentehw.nl 14 0186 | 088 - 647 36 47 info@gemeentehw.nl www.gemeentehw.nl

*Z376C9DBC7B* Onderwerp Meerwerk actualisatie taxatie Alcazar Datum

Beste meneer Thomassen, Ik geef u hierbij opdracht voor het meerwerk actualisatie taxatie inbrengwaarde Alcazar in Puttershoek. Een en ander volgens uw email van 26 mei 2021. En voor een bedrag van € 3.500,- exclusief BTW.

2 juni 2021

Contactpersoon M. Koorn

Voorwaarden van de levering Als basis voor deze opdracht gelden de onderstaande documenten in deze volgorde: 1. Algemene Inkoop voorwaarden Hoeksche Waard 2019. 2. Uw offerte van 26 mei 2021.

Bijlage -

Sturen van een factuur? U kunt na afloop van de opdracht uw factuur sturen naar facturen@gemeentehw.nl.

Ons kenmerk Z18/37678 D

Vergeet niet om ons kenmerk 37678/RT25015/68011102 op de factuur te vermelden. Wilt u tevens de getekende afleverbon en/of urenstaat met de factuur meesturen. U zorgt zo voor een tijdige betaling. Heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact met mij op. Ik beantwoord ze graag. Ik ben op maandag tot en met donderdag bereikbaar tussen 8.00 en 17.00 uur via telefoonnummer 14 0186 of 088 - 647 38 04. Met vriendelijke groet, Namens burgemeester en wethouders,

Michel Koorn Senior Projectleider Ruimtelijke Ontwikkeling

Deze brief is digitaal goedgekeurd en daarom niet persoonlijk ondertekend.

Meer dan waard.

9.2. Bijlage: 2 Algemene Voorwaarden Fakton Valuation B.V. april 2017

106602/O1/2.0 Pagina 54 van 79

ALGEMENE VOORWAARDEN VAN FAKTON VALUATION B.V. 1.

Definities

Voorwaarden volledig van kracht blijven en zullen

Diensten: alle werkzaamheden op het terrein van ontwikkel-,

partijen gebonden zijn zich in te spannen om in goed

beleggings- en portefeuilletaxaties, alsmede auditing en

overleg een vervangend beding vast te stellen dat

opleiding, welke werkzaamheden onderwerp zijn van een

geldig is en de oorspronkelijke bedoelingen van

Overeenkomst of anderszins door Fakton Valuation in opdracht

partijen zo veel als mogelijk benadert.

en/of ten behoeve van Opdrachtgever zijn verricht, al dan niet onder beschikbaarstelling van goederen, alsmede alle daaruit

3.

Totstandkoming van Overeenkomsten

voortvloeiende resultaten;

3.1

Offertes binden Fakton Valuation niet en gelden

E-mailbericht: een elektronische overbrenging van handels- en

slechts als een uitnodiging tot het verstrekken van een

administratieve

opdracht.

gegevens,

waaronder

offertes,

orders,

opdrachten en adviezen, zodanig dat het bericht door een

3.2

Een

Overeenkomst

komt

tot

stand

nadat

ontvanger die beschikt over een gangbare inrichting en

Opdrachtgever een Offerte van Fakton Valuation

aansluiting voor het ontvangen van e-mailberichten kan worden

schriftelijk en/of per E-mailbericht heeft geaccepteerd

gelezen en opgeslagen;

en Fakton Valuation niet binnen 5 (vijf) werkdagen na

Offerte: een vrijblijvende uitnodiging aan derden tot het

ontvangst van die acceptatie het aanbod jegens

verstrekken van een opdracht, daaronder mede verstaan

Opdrachtgever schriftelijk en/of per E-mailbericht

aanbiedingen;

heeft herroepen, dan wel indien Fakton Valuation een

Opdrachtgever: iedere natuurlijke of rechtspersoon die aan

telefonisch, schriftelijk of per E-mailbericht verstrekte

Fakton Valuation opdracht heeft gegeven tot het leveren van

opdracht schriftelijk en/of per E-mailbericht aan

diensten, alsmede haar rechtsopvolger(s);

Opdrachtgever heeft bevestigd, dan wel indien door

Overeenkomst: iedere overeenkomst die tussen Fakton

Fakton Valuation uitvoering aan een opdracht wordt

Valuation en Opdrachtgever tot stand is gekomen, elke wijziging

gegeven.

of aanvulling daarop, alsmede alle (rechts)handelingen ter

3.3

Indien Fakton Valuation op verzoek van Opdrachtgever

uitvoering van die overeenkomst en alle (rechts)handelingen

enige prestatie levert voordat een Overeenkomst tot

benodigd voor het aangaan daarvan;

stand is gekomen en de opdracht alsnog niet of pas

Fakton Valuation: de besloten vennootschap met beperkte

later tot stand komt door toedoen van Opdrachtgever,

aansprakelijkheid

te

zal Opdrachtgever Fakton Valuation alle reeds

Rotterdam, de gebruik(st)er van deze algemene voorwaarden,

Fakton

gemaakte kosten, alsmede het onderhanden werk en

mede omvattende de aan haar gelieerde ondernemingen die

de reeds gereserveerde capaciteit en uren van

deze algemene voorwaarden hanteren;

medewerkers, zoals m.b.t. projectmanagement, tegen

Voorwaarden: deze

Valuation

algemene

B.V.,

gevestigd

voorwaarden,

zoals

de gebruikelijk door Fakton Valuation gehanteerde

gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 62050869.

tarieven betalen. 3.4

Offertes zijn te allen tijde onder voorbehoud van een wijziging in de eisen die het Ministerie van Financiën of

2.

Toepasselijkheid

andere

regelgevende/toezichthoudende

instanties

2.1

De Voorwaarden maken deel uit van alle Offertes en

tijdens

de

Overeenkomsten en zijn van toepassing op alle overige

geoffreerde

(rechts)handelingen van Fakton Valuation, alsook op

Offertes met betrekking tot financieringsproducten

(stilzwijgend tot stand gekomen) doorlopende en/of

onder

aanvullende opdrachten van Opdrachtgever, al dan

(hypotheek)rente.

niet in de zin van artikel 15.2 van de Voorwaarden. 2.2

2.3

3.5

opdrachtuitvoering

aan

door

ons

oplossingen

Bovendien

zijn

voorbehoud

stellen.

van

wijzigingen

in

de

In geval van afwijkingen van de opdracht ten opzichte

In het geval dat de Voorwaarden en een Overeenkomst

van de onderliggende Offerte of Overeenkomst, zal

onderling tegenstrijdige clausules zouden bevatten,

Fakton Valuation Opdrachtgever hierover in een zo

prevaleert de Overeenkomst.

vroeg mogelijk stadium inlichten.

Indien enig onderdeel van de Voorwaarden nietig is of vernietigd wordt, zullen de overige bepalingen van de

4.

Wijzigingen en aanvullingen Overeenkomst

overeengekomen

4.1

Wijzigingen of aanvullingen op enige bepaling in een

Opdrachtgever een deugdelijke zekerheid stelt bij

Overeenkomst en/of de Voorwaarden kunnen slechts

gebreke waarvan onmiddellijk het verzuim intreedt.

schriftelijk en/of per E-mailbericht worden overeen4.2

6.5

plaatsvindt

of

dat

Indien de opdracht is verstrekt door meer dan één

gekomen.

Opdrachtgever, dan zijn alle Opdrachtgevers hoofdelijk

Ingeval een wijziging uitstel van de uitvoering van een

aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen

Overeenkomst inhoudt, behoudt Fakton Valuation zich

zoals

het recht voor om Opdrachtgever alle reeds gemaakte

in

dit

artikel

aangegeven

(ongeacht

de

tenaamstelling van de declaratie).

kosten, alsmede het onderhanden werk en de reeds

6.6

Door het enkele verstrijken van een betalingstermijn of

gereserveerde capaciteit en uren van medewerkers,

door het niet tijdig stellen van een deugdelijke

zoals met betrekking tot projectmanagement, tegen

zekerheid na een verzoek van Fakton Valuation

gangbare tarieven en als direct opeisbaar in rekening

daartoe is Opdrachtgever in verzuim. Vanaf dat

te brengen. Wanneer het uitstel onredelijk lang duurt,

moment zijn alle vorderingen van Fakton Valuation op

zal Opdrachtgever op basis van artikel 15.5 van de

Opdrachtgever, inclusief de wettelijke rente daarover,

Voorwaarden alsnog het gehele in de Overeenkomst

uit hoofde van de betreffende Overeenkomst en

begrote bedrag onmiddellijk opeisbaar verschuldigd

daarmee

zijn.

onmiddellijk opeisbaar en is Opdrachtgever verplicht om

5.

Prijzen

5.1

Alle prijzen van Fakton Valuation zijn uitgedrukt in

5.2

bedrag

samenhangende

Fakton

overeenkomsten,

Valuation

alle

eventuele

(buiten)gerechtelijke kosten te vergoeden. 6.7

Na 60 dagen betalingsachterstand zal Fakton Valuation

Euro’s en exclusief omzetbelasting.

een incassobureau inschakelen, teneinde de vordering

In geval van prijsoverschrijding van een Offerte of

te doen incasseren.

Overeenkomst als gevolg van wijzigingen in de verkoopcondities van leveranciers en andere door

7.

Uitvoering van Overeenkomst

Fakton Valuation ingeschakelde derden, valutakoersen,

7.1

De uitvoering door Fakton Valuation van een

in-

en

uitvoerrechten,

Overeenkomst geschiedt op basis van de op het

verzekeringstarieven,

vrachttarieven, overige heffingen of belastingen en

moment

verhoging van het prijsindexcijfer van het CPB, zal

Overeenkomst geldende omstandigheden en, voor

Fakton

tijdig

zover afhankelijk van prestaties van derden, op de

inlichten. Tenzij anders schriftelijk overeengekomen,

door die derden aan Fakton Valuation verstrekte

geldt dat overschrijdingen tot 10% door Opdrachtgever

gegevens.

als

Valuation

begrotingsrisico

Opdrachtgever

worden

hiervan

geaccepteerd.

7.2

Bij

van

het

sluiten

van

de

betreffende

Opdrachtgever dient Fakton Valuation onverwijld te

overschrijdingen boven 10% zullen partijen over de

informeren omtrent feiten en omstandigheden die van

gevolgen hiervan in overleg treden.

belang zijn voor de uitvoering van de Overeenkomst. Meerkosten voortvloeiend uit extra werkzaamheden

6.

Betaling

als gevolg van deze (nieuwe) informatie zijn voor

6.1

Fakton Valuation zal maandelijks achteraf factureren,

rekening van Opdrachtgever. 7.3

tenzij in de Offerte anders is aangegeven. 6.2

6.3

6.4

Opdrachtgever zal aan Fakton Valuation alle voor de