B5 Taxatierapport 106602 Inbrengwaarde Alcazar Puttershoek inclusief bijlagen DEF
Tekst van het document
Herontwikkeling evenementenlocatie naar woningbouw Taxatie Inbrengwaarde Alcazar Puttershoek DEFINITIEF Kenmerk: 106602 9 november 2021
Kenmerk 106602/O1/2.0 Datum opdracht: Rotterdam, 15/9/2021 Datum publicatie: Rotterdam, 9/11/2021 Hoofdtaxateur: de heer G.M. Thomassen MSc MRICS RT, RICS Registered Valuer onder nummer 6739098 en ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer RT727607474. Plausibiliteitstoets: mevrouw K.J.J. Wu MSc RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam, in Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed- Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer RT515452958.
Opdrachtgevers: Gemeente Hoeksche Waard Ter attentie van Michel Koorn 3260 EA Oud-Beijerland
en
Stebru Ontwikkeling B.V. Ter attentie van Judith Fledderus 2914 VJ Nieuwenkerk a/d IJssel
Kwalificaties taxateur •
• • • • •
De taxateur is professioneel en gekwalificeerd, zoals benoemd in PS2 van de RICS Wereldwijde taxatiestandaarden 2020. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele, lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Deze taxatie is onafhankelijk en objectief uitgevoerd. De taxateur treedt op als extern taxateur. Fakton Valuation B.V. verklaart geen andere belangen te hebben dan de objectieve waardering van dit object en verklaart niet te hebben gehandeld op een wijze die belangenverstrengeling teweeg kon brengen. Taxateur heeft geen ander financieel belang bij het getaxeerde dan de vergoeding die zij ontvangt voor het uitbrengen van deze waardering, zoals blijkt uit de inhoud van de opdrachtbrief (zie bijlage). Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse certificerings- en permanente educatievereisten van het NRVT en de RICS.
Voorwaarden • • • •
Algemene Voorwaarden Fakton Valuation B.V. april 2017 (zie bijlage). International Valuation Standards 2020, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valuation Global Standards (Red Book) van 31 januari 2020. RICS Rules of Conduct versie 2 maart 2020. NRVT-taxatiereglementen en praktijkhandreikingen 2020.
Beperkingen in gebruik, distributie en publicatie • • • •
•
Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in het rapport genoemde opdrachtgever en het beschreven doel. Wij verstrekken het taxatierapport, zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever, niet aan derden. Fakton Valuation B.V. neemt geen enkele verantwoordelijkheid voor het gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met de schriftelijke toestemming van Fakton Valuation B.V. Onze voorafgaande schriftelijke toestemming is vereist voor elke openbaarmaking van ons taxatierapport of delen daarvan. Dit geldt ook voor publicatie op internet, het openbaar maken of verzenden aan derden van een ander verslag waarin onze naam wordt genoemd en ook het gebruik van onze naam in elk ander document dat openbaar wordt gemaakt of ter beschikking wordt gesteld aan derden. In al deze gevallen dient u ons tijdig een concept van het document te verstrekken, voordat het wordt verspreid. Bijlagen van een taxatierapport maken een onverbrekelijk deel uit van het taxatierapport.
106602/O1/2.0 Pagina 1 van 79
INHOUD 1. Inleiding .............................................................................................................................................. 5 1.1. Aanleiding: ontwikkeling woningbouw op Alcazar locatie ............................................................... 5 1.2. Vraagstelling: Bepaal de inbrengwaarden van de objecten binnen de Alcazar locatie.................... 5 1.2.1. Waarderingsgrondslag: Inbrengwaarde (werkelijke waarde) ................................................................. 5 1.2.2. Bijzondere uitgangspunten van toepassing ............................................................................................. 6 1.2.3. Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking ................................................ 7
1.3. Leeswijzer ......................................................................................................................................... 7
2. Aanpak................................................................................................................................................ 7 2.1. Werkwijze ......................................................................................................................................... 7 2.2. Taxatiedatum: 5 maart 2021 ............................................................................................................ 8 2.3. Bezichtigingsdatum: 5 maart 2021 ................................................................................................... 8 2.4. Taxatiemethodiek ............................................................................................................................. 8 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4.
Waardering op basis van huidige bestemming: huurwaardekapitalisatie methode ............................. 8 Waardering op basis van huidige bestemming: vergelijkingsmethode .................................................. 8 Waardering object bij herontwikkeling: complexwaardemethode ........................................................ 8 Waardering object bij (her)ontwikkeling: residuele (grond)waardemethode ....................................... 9
3. Inbrengwaarde: € 1.599.771,- exclusief BTW .................................................................................. 10 4. Reflectie op waarden ....................................................................................................................... 11 4.1. Reflectie op waardering huidig gebruik en herontwikkeling; SWOT-analyse. ............................... 11 4.2. De waarde is wel gewijzigd ten opzichte van de conceptrapportage ............................................ 12 5. Object-, complex en omgevingskenmerken..................................................................................... 12 5.1. Perceel en objectkenmerken .......................................................................................................... 14 5.1.1. Percelen en objecten Norfolk Participaties 1 BV: Evenementenlocatie ...............................................14 5.1.2. Perceel gemeente Hoekse Waard: openbaar groen..............................................................................17 5.1.3. Perceel van Zwieten: tuin bij bestaande woning op naastgelegen perceel .........................................18 5.1.4. Perceel Streefkerk 4 B.V.: parkeerruimte ...............................................................................................19 5.1.5.
Verontreiniging: mogelijk lichte verontreiniging in de ondergrond alle percelen ...............................21 5.1.6. Monumentale status: geen .....................................................................................................................22 5.1.7. Hoogte: -1 meter NAP, geluidswal + 2 meter NAP ................................................................................23 5.1.8. Archeologische verwachting: laag tot hoog ...........................................................................................23 5.1.9. Vigerend bestemmingsplannen: ‘Groeneweg 16 en 18 Puttershoek’, ‘Puttershoek’ en ‘Landelijk Gebied Binnenmaas’ .............................................................................................................................................24 5.1.10. Waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden en kwalitatieve/bijzondere verplichtingen: geen ........27 5.1.11. Wet voorkeursrecht gemeente: Niet van toepassing ............................................................................27
5.2. Complex: Alcazar locatie ................................................................................................................. 28 5.2.1. Eigendomsverdeling: 68,9% Norfolk Participaties 1 BV, 23,2% gemeente Hoeksche Waard, 0,04% van Zwieten, 7,8% Streefkerk 4 B.V. ....................................................................................................................28 5.2.2. Plan Alcazar locatie: woningbouwprogramma in een groene leefomgeving .......................................28 5.2.3. Programma Alcazar: 64 woningen, 3 vrije kavels, parkeren grotendeels in openbare ruimte ...........30 5.2.4. Bestemmingsplanwijziging noodzakelijk voor ontwikkeling Alcazar locatie ........................................30
5.3. Omgeving: het object ligt in een woonwijk dichtbij voorzieningen ............................................... 31 106602/O1/2.0 Pagina 2 van 79
6. Gebruikswaarde: lager dan complexwaarde ................................................................................... 33 6.1. Gebruikswaarde eigendom Norfolk participaties 1 BV lager dan complexwaarde ........................ 33 6.2. Gebruikswaarde eigendom van ‘Streefkerk 4 B.V.’: € 57.300,- kosten koper ................................ 34 6.3. Gebruikswaarde eigendom van gemeente Hoeksche Waard: nihil ............................................... 34 6.4. Gebruikswaarde eigendom van ‘Van Zwieten’: € 460,- kosten koper ............................................ 34 7. Complexwaarde: € 1,6 miljoen exclusief BTW ................................................................................. 35 7.1. Waarde bouwrijpe grond vastgoedprogramma € 3,35 miljoen exclusief BTW .............................. 35 7.1.1. Ontwikkelwaarde 67 woningen: € 18,7 miljoen exclusief BTW ............................................................36 7.1.2. Bouwkosten: € 11,7 miljoen exclusief BTW ...........................................................................................41 7.1.3. Bijkomende kosten, AK en winst & risico: € 3,3 miljoen exclusief BTW ...............................................42
7.2. Grondexploitatiekosten: € 2,26 miljoen exclusief BTW.................................................................. 43 7.2.1. Saneringskosten: stelpost € 50.000,- exclusief BTW .............................................................................44 7.2.2. Sloopkosten: € 370.000,- exclusief BTW ................................................................................................44 7.2.3. Bouwrijp maken inclusief additionele restzettingseis: € 431.428,- exclusief BTW ..............................45 7.2.4. Inrichting van toekomstig openbaar gebied: € 471.800,- exclusief BTW .............................................45 7.2.5. Voorziening veiligheidsmaatregelen: € 50.000,- exclusief BTW ...........................................................46 7.2.6. Bijdrage bovenwijkse voorzieningen: € 67.400,- exclusief BTW ...........................................................46 7.2.7. Dempen 40 m² water: € 4.000,- exclusief BTW .....................................................................................46 7.2.8. Aanleg parkeerplaatsen overzijde Groeneweg: € 97.900,- exclusief BTW ...........................................46 7.2.9. Bijdrage bomenverordening: € 82.428,- exclusief BTW ........................................................................46 7.2.10.
Gemeentelijk kostenverhaal: € 121.250,- exclusief BTW ......................................................................47 7.2.11. Planschade: nihil ......................................................................................................................................47 7.2.12. Onvoorziene kosten, planontwikkeling, en voorbereiding & toezicht € 503.900,- exclusief BTW .....47
7.3. Correctie voor tijdseffecten: -/- € 75.800,- exclusief BTW ............................................................. 47 7.3.1. Verwachte doorlooptijd 3 jaar ................................................................................................................47 7.3.2. Gelijke stijging van bouwkosten en VON-prijzen ...................................................................................47 7.3.3. Disconteringsvoet 4,0 % per jaar ............................................................................................................48
8. Plausibiliteitsverklaring .................................................................................................................... 49 9. Bronvermelding ................................................................................................................................ 50 Documenten ontvangen van opdrachtgever ........................................................................................... 50 Bijlagen .................................................................................................................................................. 53 9.1. Bijlage 1: Opdrachtbrief .................................................................................................................. 53 9.2. Bijlage: 2 Algemene Voorwaarden Fakton Valuation B.V. april 2017............................................. 54 9.3. Bijlage 3: Taxatiemethodieken .......................................................................................................
55 Vergelijkingsmethode ...........................................................................................................................................55 Inkomstenbenadering ..........................................................................................................................................55 Kostenbenadering.................................................................................................................................................55 Residuele (grondwaarde)methode ......................................................................................................................55
Specifieke taxatiemethodieken ............................................................................................................... 56 Complexwaarde ....................................................................................................................................................56 Marktwaarde Verhuurde Staat ............................................................................................................................56
9.4. Bijlage 4: Artikelen 40b tot en met en 40f onteigeningswet .......................................................... 58 106602/O1/2.0 Pagina 3 van 79
9.5. Bijlage 5: Plankaart ontwikkelplannen ........................................................................................... 59 9.6. Bijlage 6: Plankaart concept bestemmingsplan .............................................................................. 60 9.7. Bijlage 7: Kadastrale berichtgeving................................................................................................. 61 9.8. Bijlage 8: Bouwkostenreferenties ................................................................................................... 62 9.9. Bijlage 9: Opbouw bijkomende kosten ........................................................................................... 64 9.10. Bijlage 10: Rekenbladen ................................................................................................................. 65 9.10.1. Resultaat ..................................................................................................................................................65 9.10.2. Inbrengwaarde .........................................................................................................................................65 9.10.3. Ruimtestaat ..............................................................................................................................................65 9.10.4.
Kasstromenoverzicht ...............................................................................................................................66 9.10.5. Vastgoedtypes en grondwaarde bouwrijpe kavels ................................................................................67 9.10.6. Input GREX ...............................................................................................................................................68
9.11. Bijlage 11: referenties grondexploitatiekosten (sloop, BRM en WRM).......................................... 68 9.12. Bijlage 12: Plankostenscan.............................................................................................................. 72 9.13. Bijlage 13: Grondonderzoeken en kostenramingen ....................................................................... 73 9.14. Bijlage 14: Kostenraming dempen 40 m² water ............................................................................. 74 9.15. Bijlage 15: Overzicht onderhoudsstroken ...................................................................................... 75 9.16. Bijlage 16: Bijdrage bomenverordening ......................................................................................... 76 9.17. Bijlage 17: Concept anterieure overeenkomst ............................................................................... 77 9.18. Prijsaanbieding Alcazar te Puttershoek – De Groot & Schagen...................................................... 78 9.19. Kostenindicatie voorbelasten – De Groot & Schagen..................................................................... 79
106602/O1/2.0 Pagina 4 van 79
1. Inleiding
1.1. Aanleiding: ontwikkeling woningbouw op Alcazar locatie Norfolk Participaties 1 B.V. (onderdeel Stebru ontwikkeling BV, hierna Stebru) is eigenaar van percelen grond met opstallen plaatselijk bekend als Groeneweg 16 te Puttershoek. Dit object heeft een horeca bestemming en is in gebruik als evenementenlocatie. Stebru wil deze positie ontwikkelen en doet dit op verzoek van de gemeente Hoekse Waard (hierna gemeente) tezamen met de omliggende gronden van de gemeente en overige eigenaren. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken, is de gemeente voornemens om zich in te spannen om de hiervoor benodigde bestemmingsplanwijziging te faciliteren. De gemeente is verplicht om tegelijkertijd de met de ontwikkeling gepaard gaande kosten, waaronder ambtelijke kosten voor bestemmingsplanherziening, de inbrengwaarde van haar gronden in het gebied en kosten voor toerekenbare bovenplanse voorzieningen, te verhalen. De gemeente en Stebru zijn voornemens om deze afspraken vast te leggen in een anterieure overeenkomst.
1.2. Vraagstelling: bepaal de inbrengwaarden van de objecten binnen de Alcazar locatie In verband met de beoogde herontwikkeling van het gebied naar woningbouw en het door de gemeente beoogde verhaal van de inbrengwaarde van haar grond, vraagt u ons de inbrengwaarden van de gronden en opstallen binnen het exploitatiegebied van de Alcazar locatie te bepalen. Doel van de taxatie:
bepalen van de inbrengwaarden van de objecten ten behoeve van een beoogde ontwikkeling
Taxatietype:
volledige taxatie
Te taxeren belang:
het volledig eigendom
Waardepeildatum (bezichtigingsdatum):
5 maart 2021
1.2.1. Waarderingsgrondslag: Inbrengwaarde (werkelijke waarde) Inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 1 onder c ten 1e van de Wet ruimtelijk ordening (Wro): Als geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b en 40f van de onteigeningswet. Omdat de taxatie plaatsvindt in het kader van een inbrengwaarde van een gebiedsontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de uit de onteigeningswetgeving, zijnde de ‘werkelijke waarde’. Werkelijke waarde zoals gedefinieerd in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet: De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. In deze definitie is de fictie van redelijk handelende partijen opgenomen. De voorkeur wordt gegeven het begrip ‘werkelijke waarde’ te interpreteren als marktwaarde onder de volgende uitgangspunten: a.
De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaatsgevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven;
106602/O1/2.0 Pagina 5 van 79
b. c. d.
De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; Om de marktwaarde te schatten, moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik.
De toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Extra aandacht is nodig voor de invloed van het werk en plan van het werk waarvoor onteigend wordt: bij het bepalen van de schadeloosstelling mag geen rekening worden gehouden met voor- en nadelen van het werk en het plan van het werk waarvoor onteigend wordt (artikel 40C Ow, eliminatieregel). Marktwaarde ('market value') zoals gedefinieerd in IVS 104 paragraaf 30.1 is: het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang . (Definitie gebaseerd op International Valuation Standards 2017, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valuation – International Valuation Standards 2020)
1.2.2. Bijzondere uitgangspunten van toepassing De volgende bijzondere uitgangspunten zijn van toepassing: • De waardering van de complexwaarde vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat op de taxatiedatum sprake is van een bestemmingsplan dat de beoogde ontwikkeling naar woningbouw conform ‘20210726 Woningbouwprogramma Alcazar’ d.d. 26 juli 2021 mogelijk maakt. Daarbij geldt ook dat de wijzigingsbevoegdheid NIET wordt opgenomen in het bestemmingsplan en dat ter plaatse dus GEEN woningbouw gerealiseerd kan worden. De ‘siertuin’ waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking had vormt GEEN onderdeel van de ontwikkeling en blijft zijn huidige functie behouden. • De waardering van de inbrengwaarde vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat sprake is van een ontwikkeling waarbij een ontwikkelaar vrijwillig overgaat tot herontwikkeling van de gronden naar woningbouw en de gemeente bereid is haar grond hiervoor in te brengen. Van een formele onteigening is daarom geen sprake en een volledige schadeloosstelling conform de onteigeningswet is daarom niet van toepassing. • Het plan bevat onvoldoende parkeerplaatsen om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. Daarom dient de ontwikkelaar ten zuiden van de Groeneweg 29 parkeerplaatsen te realiseren en hiervoor grond te verwerven. De aangeleverde tekening ‘4285 Alcazar - Parkeerkoffer 1 en 2_2021-0726’ d.d.
26 juli 2021 geldt hierbij als uitgangspunt. De ontwikkelaar draagt dit risico en de bijbehorende kosten. • Tijdens de uitvoering van de taxatie kwam een grote mate van onzekerheid naar voren met betrekking tot de saneringswerkzaamheden en de kosten voor het afvoeren van de in potentie vervuilde geluidswal op de huidige gronden van de gemeente. De exacte aard en omvang van de verontreiniging is niet bekend. Uit de risico inschatting van Stebru komt naar voren dat de kosten afhankelijk van de vervuiling tussen de € 460.000,- en € 1.800.000,- liggen. Wij kunnen deze inschatting niet verifiëren. Hierdoor is het niet mogelijk een standhoudende kosteninschatting te maken. Wij nemen daarom een stelpost op van € 50.000,- hetgeen regulier is bij een dergelijke ontwikkeling voor het saneren van de bodem. Mocht uit nieuwe onderzoeken blijken dat de bodemsaneringskosten hoger liggen, dan
106602/O1/2.0 Pagina 6 van 79
behouden wij ons het recht voor de taxatie aan te passen. Bij beperkte toename van de kosten ligt het voor de hand om deze naar rato van grondeigendom te verdelen (sluit aan op complexwaardemethodiek), maar als de kosten exorbitant hoog worden in relatie tot de omvang van de ontwikkeling dan geldt doorgaans dat de veroorzaker van de verontreiniging de kosten dekt. Afhankelijk van de uitkomsten van aanvullend onderzoek moet de inbrengwaarde dan worden herzien.
•
Tijdens het overleg van 15 april 2021 met de opdrachtgevers bleek dat zij aanvullende eisen wensen op te nemen over de maximale zettingseis van 10 cm in 30 jaar. Opdrachtgevers zijn voornemens deze eis mee te nemen in de anterieure overeenkomt. Wij hanteren daarom het uitgangspunt dat een aanvullende zettingseis van toepassing is.
1.2.3. Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking Na opdrachtverstrekking zijn diverse (bijzondere) uitgangspunten gewijzigd die de waarde beïnvloedden (met name planaanpassingen waardoor omvang complex / kosten / opbrengsten wijzigen). Zie hiervoor ook de toelichting op de waardemutaties van de verschillende conceptversies.
1.3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze rapportage leest u onze aanpak voor de taxatie. Deze aanpak leidde tot de uitkomst van de waardering van de gebruikswaarde (hoofdstuk 3) en de complexwaarde met bijzondere uitgangspunten (hoofdstuk 4). Vervolgens geven wij een korte reflectie op de totstandkoming van de waardes. In hoofdstuk 6 tot 8 volgt de onderbouwing van de werkelijke waarde. Wij analyseerden de object en omgevingskenmerken en bestudeerden de ontwikkelplannen voor het plangebied (hoofdstuk 6). In hoofdstuk 7 geven wij inzicht in de gebruikswaarde op basis van voorzetting huidig gebruik van de verschillende eigendommen. In hoofdstuk 8 onderbouwen wij de complexwaarde bij herontwikkeling onder bijzondere uitgangspunten.
2. Aanpak
2.1. Werkwijze Na de opdrachtverstrekking deden wij onderzoek naar de kenmerken van het te taxeren object door (aanvullende) gegevens die verstrekt zijn door de opdrachtgever en uit openbare bronnen te analyseren. Daarnaast bestudeerden wij nogmaals de informatie zoals verzameld voor eerdere taxatieopdrachten (data opdrachten: 10 september 2020 / 23 maart 2021). Op basis hiervan is een duidelijk beeld verkregen van de kenmerken en de afbakening van het te taxeren object. Wij bezochten de locatie op 21 september 2020 en 5 maart 2021. Vervolgens is op basis van marktonderzoek de opbrengstpotentie in huidige staat en bij het beoogd eindbeeld bepaald. Hierbij zijn de kenmerken van het ontwikkelprogramma afgewogen tegen referenties en beschikbare bronnen, om te komen tot een inschatting van de marktconforme opbrengstpotentie en de stichtingskosten van het vastgoed. Daarnaast is op basis van beschikbare informatie en kengetallen een raming gemaakt van de grondexploitatiekosten. Specifieke aandacht is uitgegaan naar de bovenwijkse investeringen die de gemeente en de ontwikkelaar doen om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, en de toerekenbaarheid van deze kosten naar de ontwikkeling van de Alcazar-locatie en overige locaties die van voornoemde investeringen profiteren.
De werkelijke waarde van de eigendommen van Norfolk Participaties 1 B.V., de gemeente en andere eigenaren die bezit hebben binnen het complex volgt uit de vergelijking tussen de waarde bij voortzetting van het huidige 106602/O1/2.0 Pagina 7 van 79
gebruik (gebruikswaarde) van de opstallen/gronden en de waarde die volgt uit de ontwikkeling van het complex (complexwaarde). Om de werkelijke waarde van de eigendommen te bepalen, doorliepen wij de volgende stappen: 1. Waardebepaling bij voortzetten van het gebruik dat mogelijk is binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan (gebruikswaarde) voor zover de overgangsbepalingen van het nieuwe bestemmingsplan dit toelaat; 2. Waardebepaling bij herontwikkeling naar een woonomgeving met inachtneming van specifieke afspraken die de verkoper en koper maakten (complexwaarde zoals is opgenomen in de onteigeningswet); 3. Bepaling inbrengwaarde door weging van hiervoor genoemde twee waarderingen en toepassing van het egalisatieprincipe indien van toepassing (in principe geldt de hoogste van de gebruikswaarde en complexwaarde als inbrengwaarde, maar uitzonderingen hierop zijn mogelijk).
2.2. Taxatiedatum: 5 maart 2021 De peildatum van de taxatie is 5 maart 2021.
2.3. Bezichtigingsdatum: 5 maart 2021 Op 5 maart 2021 vond de bezichtiging van het object en de directe omgeving plaats. Het object is volledig geïnspecteerd. Met exploitant en ook eigenaar van Alcazar Events, de heer J. Streefkerk, is het volledige plangebied van alle eigenaren met opstallen doorlopen. De heer Streefkerk heeft de historie van de eventsexploitatie en de verwerving in het verleden ook mondeling toegelicht. Op 5 maart 2021 bezichtigden wij het object en de directe omgeving extern om te constateren of de kenmerken van het object gewijzigd waren vanaf 21 september 2020. De uiterlijke kenmerken waren ongewijzigd en wij veronderstellen dat intern ook geen waarde beïnvloedende wijzigingen hebben plaatsgevonden.
2.4. Taxatiemethodiek Deze taxatie heeft betrekking op het bepalen van de inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijk ordening (Wro). Voor het bepalen van de inbrengwaarde zijn artikelen 40b tot en met en 40f van de onteigeningswet relevant. Deze artikelen zijn opgenomen in de bijlage. Navolgend een beknopte omschrijving van de gehanteerde taxatiemethodes.
2.4.1. Waardering op basis van huidige bestemming: huurwaardekapitalisatie methode De waarde van de gronden en opstallen van Alcazar Events in huidige staat en met de huidige horecabestemming is getaxeerd door de huurwaarde uit de evenementenexploitatie af te leiden en deze huurwaarde van de opstallen en grond te vermenigvuldigen met een voor deze branche en voor dit soort exploitatie gekende kapitalisatiefactor. De omzet en vervolgens de huurwaarde van de exploitatie wordt door middel van vergelijking met de branchecijfers én de gerealiseerde jaarcijfers van Alcazar Events geraamd.
2.4.2. Waardering op basis van huidige bestemming: vergelijkingsmethode De waarde van de gronden en opstallen van de gemeente en Van Zwieten in huidige staat worden bepaald door vergelijking met transacties van vergelijkbare gronden en opstallen.
2.4.3. Waardering object bij herontwikkeling: complexwaardemethode De waarde van de individuele objecten bepaalden wij op basis van een complexwaarde. Hierbij zijn de kosten en opbrengsten van de integrale ontwikkeling in kaart gebracht volgens de residuele grondwaardemethode. De resulterende waarde van het complex rekenen wij vervolgens naar rato van het kaveloppervlak toe aan de individuele objecten.
106602/O1/2.0 Pagina 8 van 79
Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden verdeeld over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenspel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.
2.4.4. Waardering object bij (her)ontwikkeling: residuele (grond)waardemethode De residuele grondwaarde is het residu van de opbrengsten en kosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico en rente) van het te ontwikkelen en/of te transformeren vastgoed en de kosten van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. In de waardering maken wij onderscheid tussen de vastgoedontwikkelingsfase, om de waarde van bouwrijpe gronden te bepalen, en de grondexploitatie, om de waarde van de grond in huidige staat te bepalen. Ook houden wij rekening met tijdsinvloeden (prijsontwikkelingen en financieringskosten).
Figuur: residuele grondwaarde methodiek (omcirkeld het transactiemoment in het vastgoed ontwikkelingsproces dat wordt getaxeerd)
106602/O1/2.0 Pagina 9 van 79
3. Inbrengwaarde: € 1.599.771,- exclusief BTW
De inbrengwaarde (werkelijke waarde) van het object bedraagt met inachtneming van de in dit rapport genoemde uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, per 5 maart 2021:
€ 1.599.771,- exclusief BTW Zegge: EENMILJOEN VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIGDUIZEND ZEVENHONDERDEENENZEVENTIG EURO exclusief BTW Inbrengwaarde van eigendommen
Eigendom Norfolk Participaties 1 BV Eigendom gemeente Hoeksche Waard Eigendom Mevr. S.A.T. van Zwieten Eigendom Streefkerk 4 B.V. Inbrengwaarde Complex Alcazar Locatie
Gemeten oppervlakte binnen complex 8.692 2.928 5,4 981 12.606
% eigendom complex 68,9% 23,2% 0,0% 7,8% 100,0%
Inbrengwaarde (€ excl. BTW) € € € € €
1.103.028 371.568 685 124.490 1.599.771
Inbrengwaarde per m² (€ excl. BTW) € € € € €
126,90 126,90 126,90 126,90 126,90
Tabel: inbrengwaarde (exclusief BTW)
De inbrengwaarde is afgeleid van de gebruikswaarde en complexwaarde. In de waardering is de volledige schadeloosstelling op basis van het huidig gebruik niet berekend. De waardering van de inbrengwaarde vond plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat sprake is van een ontwikkeling waarbij een ontwikkelaar op eigen initiatief vrijwillig overgaat tot herontwikkeling van de gronden naar woningbouw en de gemeente bereid is haar grond hiervoor te verkopen. De ontwikkelaar heeft daarbij de keuze om het object te blijven gebruiken binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan of te kiezen voor herontwikkeling. Van een formele onteigening is geen sprake en een volledige schadeloosstelling conform de onteigeningswet is daarom niet van toepassing. Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap te Rotterdam op 9 november 2021. Handtekening taxateur
G.M. Thomassen MSc MRICS RT RICS Registered Valuer
106602/O1/2.0 Pagina 10 van 79
4. Reflectie op waarden
4.1. Reflectie op waardering huidig gebruik en herontwikkeling; SWOT-analyse. Ter onderbouwing van de getoonde waarden maakten wij door middel van onderstaande SWOT-analyse de belangrijkste sterke en zwakke punten van het getaxeerde inzichtelijk, samen met de belangrijkste kansen en bedreigingen ten aanzien van het huidige gebruik en de herontwikkeling naar woningbouw. SWOT staat voor Strengths, Weaknesses, Opportunities en Threats. STRENGTHS
WEAKNESSES
Vanuit meerdere ruimtelijke oogpunten, zoals ligging, bereikbaarheid en ontsluiting, is de locatie in potentie een efficiënte uitbreidingslocatie als woongebied.
De bestaande exploitatie als horeca- en evenementenlocatie is enigszins strijdig met het woonkarakter van de direct omgeving. De exploitatie wordt al jaren gevoerd vanuit het oogpunt dat het object op termijn wordt aangewend voor herontwikkeling. Ook de impact van COVID19 pandemie heeft de exploitatie de afgelopen jaren financieel en technisch onder druk gezet.
De vraag naar woningen blijft onverminderd groot en het lijkt er ook op dat de komende jaren de woningprijzen blijven stijgen. Naar de beoogde woningmix met gestapeld en grondgebonden woningen in diverse prijsklassen en aantallen in het plan is voldoende marktvraag. De eigenaren binnen het complex willen meewerken aan verkoop van hun eigendommen, zodat Norfolk participaties 1 BV de ontwikkeling kan uitvoeren. Onteigening is niet nodig, de ontwikkeling vindt plaats op basis van vrijwillige basis.
Met de splitsing van de evenementenlocatie en het parkeerterrein aan de overzijde van de Groeneweg en het ontbreken van een exploitatieovereenkomst is het niet zondermeer mogelijk de volledige capaciteit van de evenementenlocatie financieel te gelde te maken.
OPPORTUNITIES
THREATS
De bestaande evenementen exploitatie ‘Alcazar’ is
Onzekerheid over de omvang van de
gezien de omvang ruimtelijk minder passend voor de
bodemverontreiniging.
woonomgeving in de directe nabijheid. Een
Onhaalbare business case bij herontwikkeling voor
herontwikkeling met wonen en aansluiting naar de
initiatiefnemer Norfolk participaties 1 BV, vanwege
bestaande omgeving ligt ruimtelijk voor de hand.
de waarde die het object bij voortzetting evenementenexploitatie volgens AdHoc horecamakelaars heeft en de specifieke eisen die de gemeente stelt aan de woningprogrammering.
106602/O1/2.0 Pagina 11 van 79
4.2. De waarde is wel gewijzigd ten opzichte van de conceptrapportage Gedurende onze werkzaamheden hebben wij op 14 april 2020 een concept van de waarden naar de opdrachtgever verstuurd. Naar aanleiding hiervan vond een inhoudelijke bespreking op 15 april 2020 plaats. Deze bespreking gaf aanleiding tot aanscherping van de waardering. Op het moment dat deze aanscherping tot een wijziging van de waarde heeft geleid van meer dan 5%, volgt in het rapport een toelichting. Aanpassingen die tot kleinere waarde mutaties hebben geleid, lichten wij niet nader toe. Rapport
Datum
Marktwaarde
Toelichting waarde mutatie
Eerste concept
14/04/2021
€ 2.051.509
Wijziging van de plangrenzen van het complex en uitgangspunten aangeleverd door de opdrachtgever met betrekking tot het nieuwe bestemmingsplan de hoeveelheid parkeerplaatsen en afspraken omtrent de aanvullende zettingseis voor het openbaar gebied.
Tweede concept
30/04/2021
€ 1,792.829
Wijzigingen in woningoppervlaktes (BVO/ GO) en wijzigingen van het totale complex
€ 1.718.575
Aanvullende ramingen voor grondexploitatiekosten, bouwkosten woningen en ontvangst van taxatie van AdHoc horecamakelaars
€ 1.993.468
Aanvullende stukken voor woningprogramma, tekening scope plangebied, parkeerkoffers, exploitatiebijdrage en het betrekken van de siertuin van 1.130 m² in het complex.
€ 1.599.771
Ten opzichte van de versie 15/10 is de siertuin geen onderdeel van het complex. De wijzigingsbevoegdheid wordt uit het bestemmingsplan gehaald, ter plaatse van de siertuin mogen geen woningen gerealiseerd worden. Daarmee valt de siertuin buiten het complex.
Definitief concept
Definitief concept 2
Definitief
18/06/2021
15/10/2021
5/11/2021
5. Object-, complex en omgevingskenmerken
Het getaxeerde bestaat uit een viertal eigendommen die samen het complex vormen, zijnde het totaal aan gronden om de beoogde ontwikkeling met alle opstallen te realiseren. De gemeente stelt momenteel een bestemmingsplan op voor de ontwikkellocatie. Alle gronden die in het concept bestemmingsplan worden meegenomen voor toekomstige ontwikkeling worden gerekend tot het complex, omdat alle gronden benodigd zijn om het plan te kunnen ontwikkelen (uitgeefbare grond, infrastructuur, parkeerplaatsen, groen).
106602/O1/2.0 Pagina 12 van 79
Uitsnede kadastrale kaart. (bron: kadaster) eigen bewerking eigendomsverhouding bij benadering.
Beoogde bouwvlakken en wijzigingsmogelijkheden concept bestemmingsplan Alcazar-locatie (Bron: Mees, ruimte & advies, d.d. 03-03-2021).* * De taxatie vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat de wijzigingsbevoegdheid uit het plan wordt geschrapt en ter plaatse GEEN woningbouw kan plaatsvinden. 106602/O1/2.0 Pagina 13 van 79
5.1. Perceel en objectkenmerken Het getaxeerde bestaat uit verschillende percelen van vier eigenaren. Hierna beschrijven wij per eigendom de objectkenmerken.
5.1.1. Percelen en objecten Norfolk Participaties 1 BV: Evenementenlocatie Datum Kadastrale kadastrale aanduiding berichtgeving 15/9/2020 D 2271 17/9/2020 D 2278 17/9/2020 D2279 17/9/2020 D 980 Subtotaal administratief oppervlak
Omschrijving
:
Adres Postcode Plaats
: : :
Kadastrale Getaxeerde oppervlakte oppervlakte Eigenaar (m² kavel) (m² kavel) 6.580 6.580 Norfolk Participaties 1 BV 10 10 Norfolk Participaties 1 BV 2 2 Norfolk Participaties 1 BV 2.100 2.100 Norfolk Participaties 1 BV 8.692 8.692
Evenementencentrum Alcazar Events met bijbehorende gronden, inclusief parkeerterrein en buitenruimte, tezamen circa 8.692 m² kavel Groeneweg 16 en 18 3297 LA Puttershoek
Op het perceel staat een evenementengebouw (circa 5.700 m² BVO) en een bijgebouw. Overige delen van het perceel zijn bijna volledig verhard en worden gebruikt als parkeerlocatie. In het evenementengebouw bevinden zich tien feestzalen met elk een eigen thema. De locatie diende voorheen als feestlocatie en is nu nog in gebruik voor onder andere (bedrijfs-)feesten, trouwerijen en als restaurant.
Uitsnede kadastrale kaart (bron kadaster) Eigendommen Norfolk Participaties 1 B.V. binnen complex bij benadering
106602/O1/2.0 Pagina 14 van 79
Uitsnede BAG-register (bron: BAG-register): locatie evenementencentrum eigendom Norfolk Participaties 1 BV.
Entrée Alcazar evenementen locatie
Parkeerterrein Alcazar
Straataanzicht Alcazar Evenementenlocatie
Bijgebouw evenementenlocatie Alcazar
106602/O1/2.0 Pagina 15 van 79
Impressie een van de feestzalen (atelier)
Impressie een van de feestzalen (skihut)
Impressie van de kelder
Impressie vanaf eerste etage (music Impressie kelder hall)
Trafohuis
Zicht op Groeneweg vanaf terrein Alcazar locatie
106602/O1/2.0 Pagina 16 van 79
5.1.2. Perceel gemeente Hoekse Waard: openbaar groen Datum kadastrale berichtgeving
Kadastrale aanduiding
Kadastrale Getaxeerde oppervlakte oppervlakte Eigenaar (m² kavel) (m² kavel)
9/6/2020
D 2167 (gedeeltelijk)
38.664
2.928 Gemeente Hoeksche Waard
Subtotaal administratief oppervlak
38.664
2.928
Omschrijving
:
Adres Postcode Plaats
: : :
Circa 2.928 m² openbaar groen en een geluidswal aan de noord- en oostzijde van het terrein van evenementencentrum Alcazar Events Groeneweg 3297 LA Puttershoek
De gemeentegronden die onderdeel vormen van het plangebied zijn onderdeel van het kadastrale perceel D2167. De ondergrond betreft een groenstructuur met meerdere bomen, en een geluidswal. Op de grond bevinden zich geen opstallen enkel een tweetal pompkasten voor zuurstofvoorziening in de nabijgelegen vijver. Wij konden geen vermelding vinden van voornoemde pompkasten in de kadastrale stukken. Rondom het complex ligt een gemeentelijke groenstrook. Deze groenstrook vormt geen onderdeel van het complex gezien de strook noodzakelijk is voor waterbeheer en woningbouw om die reden niet mogelijk is. Ook blijkt uit gesprekken met de gemeente en Strebru (19 mei 2021) dat de omliggende groenstrook niet nodig is om tot het benodigde percentage groen in het gebied te komen. De groenstrook behoudt dan ook de huidige functie. De ruimte is wel nodig tijdens de realisatie van de woningen. Daarom worden de kosten van deze groenstrook wel meegenomen in de grondontwikkeling.
Uitsnede kadaster: (bron: kadaster) objecten op de locatie: Eigendom gemeente Hoeksche Waard
106602/O1/2.0 Pagina 17 van 79
Indicatie groenstroken: (bron: RoosRos) Onderhoudsstroken, niet zijnde onderdeel van het complex.
Impressie openbaar groen en geluidswal
Twee pompkasten ten behoeve van nabijgelegen vijver
5.1.3. Perceel van Zwieten: tuin bij bestaande woning op naastgelegen perceel Datum kadastrale berichtgeving
Kadastrale aanduiding
12-4-2020 D 2276 (gedeeltelijk) Subtotaal administratief oppervlak
Omschrijving
:
Adres Postcode Plaats
: : :
Kadastrale oppervlakte (m² kavel) 1.542 1.542
Getaxeerde oppervlakte Eigenaar (m² kavel) 5,4 Mevr. S.A.T. van Zwieten 5,4
Perceel van 1.542 m² met tuin en vrijstaande woning waarvan 5,4 m² tuin wordt meegenomen in de ontwikkeling Groeneweg 18 3297 LA Puttershoek
106602/O1/2.0 Pagina 18 van 79
Uitsnede kadaster: (bron: kadaster) objecten op de locatie: Eigendom Mevr. S.A.T. van Zwieten
Impressie tuin Mevr. S.A.T. van Zwieten (begroeiing op de linkerkant van de foto)
5.1.4. Perceel Streefkerk 4 B.V.: parkeerruimte Datum kadastrale berichtgeving
Kadastrale aanduiding
29-3-2020 F 534 (gedeeltelijk) 17-9-2021 D 981 Subtotaal administratief oppervlak
Omschrijving Adres Postcode Plaats
: : : :
Kadastrale oppervlakte (m² kavel) 14.250 100 14.350
Getaxeerde oppervlakte Eigenaar (m² kavel) 979 Streefkerk 4 B.V. 2 Streefkerk 4 B.V. 981
Parkeerterrein behorende bij de huidige evenementen locatie - Alcazar Langs de Groeneweg Niet van toepassing Mijnsherenland
106602/O1/2.0 Pagina 19 van 79
Uitsnede kadaster: (bron: kadaster) indicatie objecten op de locatie: Eigendom Streefkerk 4 BV (parkeerterrein).
Parkeerterrein vanaf de Groeneweg
106602/O1/2.0 Pagina 20 van 79
Uitsnede locatie parkeerkoffers (parkeerkoffer 1, links – parkeerkoffer 2, rechts). Bron: Roosros 16/06/2021
5.1.5. Verontreiniging: mogelijk lichte verontreiniging in de ondergrond alle percelen Bodemverontreiniging: tekenen van ernstige bodemverontreiniging. Op 9 januari 2020 is een Verkennend onderzoek NEN 5749 uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek (inclusief asbest) en aanvullend onderzoek door Tauw, d.d.: 09/01/2020, kenmerk: R001 1271403AHD-V04-nja-NL) naar mogelijke bodemverontreiniging op de percelen van Norfolk Participaties 1 BV en de gemeente Hoeksche Waard. De resultaten van het uitgevoerde (historische) bodemonderzoek geven aan dat de (voormalige) activiteiten en/of de onderzoeklocatie voldoende zijn onderzocht in het kader van de Wet bodembescherming. Uit het verkennend onderzoek blijkt dat er hoogstens lichte verontreiniging is aangetoond, waarbij er geen beperkingen zijn voor de voorgenomen herontwikkeling. Rondom het bestaande gebouw zit puin en baksteen in de grond en de grond is daar in enige mate verontreinigd. Afvoer kan nodig zijn bij een gebruik als tuin, en eventueel vrijkomend materiaal kan niet overal worden hergebruikt. Het advies uit het verkennend onderzoek luidde om voorafgaand aan eventuele ontwikkelingen in beeld te brengen hoever de verontreiniging doorloopt binnen de grenzen van het perceel en de mogelijke ontgravingen inclusief asbestonderzoek. Daarnaast wordt ook geadviseerd onderzoek te doen naar PFAS.
Grondwerkers accepteren namelijk enkel nog grond wanneer deze voldoet aan de tijdelijke toepassingseis voor PFAS. Op 14 oktober 2020 ontvingen wij een rapportage ‘Gericht en aanvullend bodemonderzoek – Grondwal Groeneweg 16 te Puttershoek’ d.d. 6 oktober 2020 opgesteld door Buro Antares (kenmerk: ADI\400563\06-102020\Versie 01). Uit deze rapportage blijkt dat de grondwal maximaal licht verontreinigd is en in aanmerking komt voor hergebruik. Echter, in de onderliggende oorspronkelijke bodem zijn wel tekenen van ernstige bodemverontreiniging gevonden. Bij het wijzigen van de bestemming van de grondwalgronden naar wonen dient de grond daarom ter plaatse van de verontreiniging gesaneerd te worden. De exacte omvang van de verontreiniging is niet bekend.
106602/O1/2.0 Pagina 21 van 79
Uitsnede kaart. Bron: Bodemloket
Asbestverontreiniging gronden: geen Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek en aanvullende bodemonderzoek op de gronden van Norfolk Participaties 1 BV blijkt dat in de monsters van de bodem geen asbest boven de rapportagegrens is aangetroffen. Voor het parkeerterrein van Streefkerk 4 B.V. geldt dat de gronden in de toekomst gebruikt gaan worden voor de functie verkeer. Het is niet aannemelijk dat met het huidige gebruik (parkeerterrein) sprake is van asbestverontreiniging.
Asbestverontreiniging gebouwen Norfolk Participaties 1 BV: Asbest in deel van dak Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek en aanvullende bodemonderzoek blijkt dat er visuele waarnemingen zijn van asbestdaken op een gedeelte van de bebouwing op de gronden van Norfolk Participaties 1 BV (Stebru). Op de gronden van de gemeente Hoeksche Waard, Van Zwieten en Steefkerk bevinden zich geen objecten en dus is geen gebouw gebonden asbest aanwezig.
5.1.6. Monumentale status: geen De kadastrale berichtgeving en het monumentenregister vermelden niet dat het gewaardeerde een monumentale status heeft. De taxateur vernam ook niet op andere wijze dat er sprake is van een monumentale status. Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten blijkt dat de locatie niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijks beschermd stads- of dorpsgezicht (volgens artikel 35 van de Monumentenwet 1988).
106602/O1/2.0 Pagina 22 van 79
5.1.7. Hoogte: -1 meter NAP, geluidswal + 2 meter NAP Uit raadpleging van het Actueel Hoogtebestand Nederland blijkt dat de objecten ongeveer 1 meter onder NAP liggen (net als de naastgelegen woonwijken). Uitzondering is de erfscheiding tussen de eigendommen van Norfolk Participaties 1 BV (Stebru) en de gemeente. Daar is een hoogte van 2 meter boven NAP waar te nemen. Deze hoogte is te verklaren door een geluidswal die rondom het perceel staan. Op basis van de bodemonderzoeken gaan wij ervan uit dat de grond voor de geluidswal gemengd is met puin. De grond moet daarom worden afgevoerd. Schone grond moet worden aangevoerd.
Uitsnede hoogtekaart. Bron: AHN
5.1.8. Archeologische verwachting: laag tot hoog Uit raadpleging van de indicatieve archeologische monumenten- en waardenkaart (AMK, IKAW) blijkt dat de objecten geen archeologische waarde hebben en een zeer lage trefkans op archeologische resten in de bodem en onder water. Een rapport van BAAC uit september 2019 naar mogelijke archeologische waarde in de gronden van Norfolk Participaties 1 BV trekt echter de conclusie dat binnen dit eigendom een lage tot hoge archeologische verwachting geldt. Uitzondering hierop is de vier meter diepe kelder in het gebied. Als de grond wordt verstoord adviseert BAAC een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een verkennend boor- en proefsleuven onderzoek. Het rapport van BAAC is een bureau onderzoek naar mogelijke archeologische waarden in en rond de eigendommen van Norfolk Participaties 1 BV. Wij nemen daarom aan dat ook voor de eigendommen van de gemeenteen Van Zwieten een lage tot hoge archeologische verwachting geldt.
106602/O1/2.0 Pagina 23 van 79
5.1.9. Vigerend bestemmingsplannen: ‘Groeneweg 16 en 18 Puttershoek’, ‘Puttershoek’ en ‘Landelijk Gebied Binnenmaas’ De verschillende eigendommen vallen onder drie verschillende bestemmingsplannen: Eigendom Norfolk Participaties 1 BV (Stebru) Gemeente Hoeksche Waard Van Zwieten
Kadastrale percelen D 2271, D2278, D 2279 en D 980 D 2167 (gedeeltelijk) D 2276 (gedeeltelijk)
Bestemmingsplan Groeneweg 16 en 18 Puttershoek Puttershoek Groeneweg 16 en 18 Puttershoek
Streefkerk 4 B.V.
F 534 (gedeeltelijk)
Landelijk Gebied Binnenmaas
Norfolk Participaties 1 BV (Stebru) : Percelen D 2271, D 2278, D 2279 en D 980 Naam bestemmingsplan : Groeneweg 16 en 18 Puttershoek Planstatus : Vastgesteld op 10 juli 2014 Bestemming : Enkelbestemming - Wonen Enkelbestemming - Horeca Dubbelbestemming - Waarde Archeologie 3 Geluidsaanduiding - Geluidszone - industrie
Bestemmingsplankaart. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Op de percelen D2278 en D2279 rust de bestemming horeca. Op de percelen D2271 en D 980 rust voor ook voor het grootste gedeelte de bestemming horeca, echter rust op het meest zuidoostelijke deel van deze percelen een woonbestemming. Ter plaatse van de aanduiding ‘Horeca’ is zowel horeca tot en met categorie 5 als ondergeschikte detailhandel mogelijk inclusief bijbehorende gebouwen. Daarnaast gelden op verschillende plekken maximale bouwhoogtes voor erf- en terreinafscheiding tussen de 1 en 2 meter.
106602/O1/2.0 Pagina 24 van 79
Ter plaatse van de aanduiding ‘Wonen’ is enkel een vrijstaande woning toegestaan met aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven in categorie 1 van de bij het bestemmingsplan behorende staat van bedrijfsactiviteiten. Het bouwvlak van de woning valt buiten de kadastrale percelen in eigendom van Norfolk Participaties 1 B.V. Tot slot loopt er een cirkel voor geluidshinder door het gebied. Binnen de geluidscirkel mogen conform vigerende bestemming geen nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen worden gebouwd. Voor alle specifieke bouwvoorschriften verwijzen wij naar het bestemmingsplan en de toelichting daarop, te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl. Gemeente Hoeksche Waard: D 2167 (gedeeltelijk) Naam bestemmingsplan : Puttershoek Planstatus : Vastgesteld op 11 april 2013 Bestemming : Enkelbestemming - Groen Dubbelbestemming - Waarde Archeologie 3 Functieaanduiding - Geluidswal Maatvoering - maximale goothoogte 2,5 m
Bestemmingsplankaart. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Het getaxeerde eigendom van de gemeente valt onder het bestemmingsplan ‘Puttershoek’. Op het getaxeerde rust de enkelbestemming ‘Groen’ met de functie-aanduiding ‘geluidswal’. Voor alle specifieke bouwvoorschriften verwijzen wij naar het bestemmingsplan en de toelichting daarop, te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl. Van Zwieten: Perceel D 2267 Naam bestemmingsplan Planstatus Bestemming
: : :
Groeneweg 16 en 18 Puttershoek Vastgesteld op 10 juli 2014 Enkelbestemming - Wonen Enkelbestemming - Horeca 106602/O1/2.0 Pagina 25 van 79
Dubbelbestemming Geluidsaanduiding
- Waarde Archeologie 3 - Geluidszone - industrie
Bestemmingsplankaart. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Op perceel D2276 rust de aanduiding ‘wonen’. Ter plaatse van de aanduiding ‘Wonen’ is enkel een vrijstaande woning toegestaan met aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven in categorie 1 van de bij het bestemmingsplan behorende staat van bedrijfsactiviteiten. Op perceel D 2276 bevindt zich al een woning. Dit houdt in dat het gedeelte van het perceel dat onderdeel is van het complex voor de Alcazar ontwikkeling enkel aangewend kan worden als tuin. Streefkerk 4 B.V.: Perceel D 981, F 534 Naam bestemmingsplan : Planstatus : Bestemming :
Landelijk Gebied Binnenmaas Vastgesteld op 24 december 2013 Enkelbestemming: verkeer, functieaanduiding: parkeerterrein
106602/O1/2.0 Pagina 26 van 79
Bestemmingsplankaart. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Op perceel F 534 rust de bestemming ‘Verkeer’ met de functieaanduiding ‘parkeerterrein’. Daarnaast rust op het gedeelte van dit kadastrale perceel behorende bij het complex de aanduiding ‘veiligheidszone – leidingstrook’. Dit houdt in dat geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan. Wel is een afwijkingsbevoegdheid van toepassing wanneer een aanvaardbaar verblijfsklimaat kan worden gerealiseerd. Een klein gedeelte van het plangebied valt op perceel D 981 (2 m²) en valt onder het bestemmingsplan ‘Puttershoek’ met enkelbestemming ‘horeca’.
5.1.10. Waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden en kwalitatieve/bijzondere verplichtingen: geen Eigendom Norfolk Participaties 1 BV (Stebru) Gemeente Hoeksche Waard Van Zwieten Streefkerk 4 B.V.
Kadastraal perceel D 2271, D 2278, D 2279 en D 980 D 2167 (gedeeltelijk) D 2276 (gedeeltelijk) F 534 (gedeeltelijk)
Verplichting of beperking Geen Geen Geen Zakelijk recht (Belemmeringenwet)
Op het perceel D2167 kwamen wij tijdens de bezichtiging een tweetal pompkasten tegen. Deze vinden wij echter niet terug in de kadastrale berichtgeving. Wel noemt de kadastrale berichtgeving een zakelijk recht van de gasunie ergens op het perceel. Uit de kadastrale berichtgeving blijkt niet waar binnen het perceel dit zakelijk recht gevestigd is. Wij zijn niet op de hoogte dat dit zakelijk recht op het getaxeerde rust en hanteren daarom het uitgangspunt dat dit zakelijke recht op een deel van het perceel valt dat niet behoort tot het getaxeerde. Op het gedeelte van perceel F 534 behorende tot het complex rusten twee zakelijk rechten van de N.V. Rotterdam-Rijn Pijpleiding Maatschappij en B.V. Transportnet Zuid-Holland. De zakelijke rechten hebben betrekking op een pijpleiding onder het parkeerterrein.
5.1.11. Wet voorkeursrecht gemeente: Niet van toepassing Er is geen vermelding op de kadastrale uittreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n). 106602/O1/2.0 Pagina 27 van 79
5.2. Complex: Alcazar locatie 5.2.1. Eigendomsverdeling: 68,9% Norfolk Participaties 1 BV, 23,2% gemeente Hoeksche Waard, 0,04% van Zwieten, 7,8% Streefkerk 4 B.V. De toekomstige ontwikkeling van de Alcazar locatie vindt deels op gronden van Norfolk Participaties 1 BV (Stebru) en deels op gemeentelijke gronden en deels op gronden van derden. De marktwaarde van de gebiedsontwikkeling wordt als geheel berekend (‘het Complex’), waarna op basis van eigendomsverhoudingen binnen het complex de marktwaarde van de gebiedsontwikkeling naar rato van kaveloppervlakte wordt toebedeeld aan de eigenaren. Datum kadastrale berichtgeving
Kadastrale aanduiding
Kadastrale oppervlakte (m² kavel) 6.580 10 2 2.100 38.664 1.542 14.250 100 63.248
15-9-2020 D 2271 17-9-2020 D 2278 17-9-2020 D2279 17-9-2020 D 980 9-6-2020 D 2167 (gedeeltelijk) 12-4-2020 D 2276 (gedeeltelijk) 29-3-2020 F 534 (gedeeltelijk) 17-9-2021 D 981 Subtotaal administratief oppervlak Eigendom Norfolk Participaties 1 BV Eigendom gemeente Hoeksche Waard Eigendom Mevr. S.A.T. van Zwieten Eigendom Streefkerk 4 B.V.
68,9% 23,2% 0,04% 7,8%
Getaxeerde oppervlakte Eigenaar (m² kavel) 6.580 Norfolk Participaties 1 BV 10 Norfolk Participaties 1 BV 2 Norfolk Participaties 1 BV 2.100 Norfolk Participaties 1 BV 2.928 Gemeente Hoeksche Waard 5,4 Mevr. S.A.T. van Zwieten 979 Streefkerk 4 B.V. 2 Streefkerk 4 B.V. 12.606 8.692 m² kavel 2.928 m² kavel 5 m² kavel 981 m² kavel
Overzicht kadastrale gegevens. Bron: Kadaster en opgave opdrachtgever
5.2.2. Plan Alcazar locatie: woningbouwprogramma in een groene leefomgeving Stebru Ontwikkeling BV heeft het initiatief om op de locatie Alcazar Puttershoek een inbreidingsprogramma met dorps woonmilieu te realiseren. Een groene omgeving en ervaring staan hierbij centraal. Zo worden parkeerplaatsen voorzien van TTE-roosters en is er veel aandacht voor de openbare ruimte. Het gebied wordt ingericht met 46% uitgeefbare ruimte, 35% verharding en 19% groen. Ruimtestaat Alcazar Complex
Norfolk Participaties 1 BV (m² kavel)
Gemeente Hoeksche Waard (m² kavel)
Van Zwieten (m² kavel)
Streefkerk 4 B.V.
Totaal (m² kavel)
%
Uitgeefbaar Verharding Groen (incl. groenstrook gemeente)
4.674 2.411 1.607
1.891 1.639 1.092
5,4 -
2 979,0 -
6.572 5.028 2.700
46% 35% 19%
Totaal
8.692
4.622
5,4
981
14.300
100%
Ruimtestaat: verhouding uitgeefbaar, verharding, groen (bron: cijfers opdrachtgever) Conform opgave van de opdrachtgever gaan wij uit dat 6.572 m² van het plangebied wordt uitgegeven voor woningbouw. Van deze uitgeefbare grond ligt 4.674 m² op eigendommen van Stebru, 1.891 m² op eigendommen van de gemeente , 5,4 m² op eigendom van mevrouw Van Zwieten en 2 m² op eigendom Streefkerk B.V. Daarnaast gaan wij, conform opgave van de opdrachtgever, ervan uit dat 367,6 m² plangebied uitgeefbaar is aan derden voor verkoop. Dit betreft een stuk grond van 106 m² dat wordt verkocht aan de Groeneweg 14 en 261,6 m² dat wordt verkocht aan de Groeneweg 18. Voor de overige gronden, inclusief de 106602/O1/2.0 Pagina 28 van 79
onderhoudsstroken van de gemeente, hanteren wij een verhardingspercentage van 60% verharding en 40% groen.
Plankaart ontwikkelingen exclusief parkeerplaatsen aan overzijde van de Groenweg (bron: RoosRos architecten). Grotere versie in bijlage.
106602/O1/2.0 Pagina 29 van 79
5.2.3. Programma Alcazar: 64 woningen, 3 vrije kavels, parkeren grotendeels in openbare ruimte Woonprogramma: 6 rijwoningen, 10 Tweekappers, 12 Beneden-boven woningen, 36 appartementen en 3 vrije kavels. Omschrijving Benedenwoning Bovenwoning Twee-onder-één-kap Villa (vrije kavel) Appartement Appartement Appartement Rijwoningen Totaal
betaalbaar middelduur duur duur duur middelduur duur - penthouse duur
Aantal
m² GO
6 6 10 3 25 9 2 6 67
59 82 150 92 70 145 136
m² GO totaal 353 490 1.500 2.308 628 290 818 6.386
Vormfactor
m² BVO
72% 72% 75%
82 113 236 130 98 204 182
71% 71% 71% 75%
m² BVO totaal 490 680 2.360 3.251 884 408 1.090 9.163
m² kavel
m² kavel totaal
398
1.194
1.194
Het beoogde programma voor de Alcazar locatie bestaat uit 6 rijwoningen, 10 twee-onder-een kapwoningen, 12 beneden-bovenwoningen (hierna BeBo), 36 appartemeten en 3 vrije kavels. Parkeerprogramma Parkeeroplossing Openbare ruimte Alcazar locatie Op uit te geven kavels Openbare ruimte overzijde Groeneweg totaal
pp 85 22 29 136
In het plangebied komen 85 parkeerplaatsen rond de woningen op het Alcazar terrein. Op de uitgeefbare kavels is daarnaast ruimte voor 22 parkeerplaatsen. Om aan de parkeernormen van de gemeente te voldoen, realiseert Stebru hier bovenop ook 29 parkeerplaatsen aan de overzijde van de Groeneweg. Dit brengt het totaal op 136 parkeerplaatsen.