Raadsinformatiebrief 2023-68 inzake Programmatische uitgangspunten stationsgebied en beantwoording motie Stationsgebied M21-138
Tekst van het document
Daarnaast houden wij rekening met het aandeel dat vanuit huis werkt en geen kantoor- of bedrijfsruimte nodig heeft. Wel heeft een deel van deze groep behoefte aan een werkplek nabij de woning, zoals een werkplek in een horecagelegenheid of een flexibel te huren kantoor/vergaderplek. Dit nemen wij mee bij de kansrijke doelgroepen. Het aandeel van de totale vraag dat zich richt op bedrijfsruimten tot 500 m² is gebaseerd op de omvang van de huidige voorraad per sector in Hilversum. In Hilversum is er tot 2032 een vraag naar ca. 8.000 tot 16.000 m² kleinschalige bedrijfsruimten in mengbare sectoren.
19 SBI 016, 451, 452, 454, 45205, 473, 46499, 493, 5221, 7711, 96012
MARKTONDERZOEK WERKEN
35
GROEIPROGNOSE 2022-2032*
RUIMTEVRAAG 2022-2032 (M2)
LAAG
HOOG
LAAG
HOOG
Creatief/ambachtelijk
0,7%
2,0%
400
1.300
Engineering
5,2%
5,3%
1.100
1.200
Food
1,4%
6,6%
600
3.900
Gespecialiseerde bouw
2,8%
3,8%
4.000
5.700
0
0
1.700
2.700
Groothandel en handel in autoonderdelen
0,0%
0,0%
High tech maak & life sciences
0,5%
0,8%
Kunst
1,9%
4,3%
100
200
Media & ICT
0,3%
2,3%
100
700
Vervoer en opslag
0,0%
0,0%
0
0
8.000
15.700
Totaal
TABEL 11: PROGNOSE RUIMTEVRAAG GOED MENGBARE BEDRIJFSRUIMTEN HILVERSUM 2022-2032 PER SECTOR Bron: Sweco o.b.v. Vastgoedregister Gemeente Hilversum 2011-2016-2021. N.B.: bovenstaande ruimteprognose betreft alleen het aandeel dat in bedrijfsruimten huisvest. Het aandeel dat in kantoren huisvest, is hier buiten beschouwing gelaten. *Op basis van historische ontwikkeling, bijgesteld o.b.v. verwachtingen voor periode 2022-2032
AANBOD VAN BEDRIJFSRUIMTE •
•
•
•
De leegstand van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen is de afgelopen jaren afgenomen van 8,2% in 2017 tot 4,3% in 2020.20 Dit percentage ligt onder de frictieleegstand. Bedrijfsmakelaars in Hilversum geven aan dat er in de markt sprake is van een substantiële vraag naar bedrijfsruimte, deze vraag kan niet opgevangen worden met het huidige aanbod. Zij geven aan dat deze vraag vooral gericht is op (kleinschalige) creatieve industrie/ambachten, bouwbedrijven en dienstverlenende activiteiten als voornaamste gebruikers. 21 Het actuele aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte (<500 m2) dat beschikbaar is op de markt in de gemeente Hilversum bedraagt ca. 3.100 m2.22 Daarvan bevindt zich ongeveer een kwart in gemengde woon-werkgebieden en driekwart op bedrijventerreinen (Kerkelanden/Havenkwartier). Van de bestaande plannen is het metrage voor kleinschalige bedrijfsruimte veelal nog onbekend (Tabel 12). Hierdoor is een confrontatie van vraag en aanbod niet mogelijk. We adviseren om bij het vaststellen van het programma voor de andere locaties het opgenomen programma voor het Stationsgebied mee te wegen en onderling af te zetten tegen de maximale marktruimte.
20 Monitor Economie 2021 (Gemeente Hilversum) 21 Monitor Economie 2021 (Gemeente Hilversum) 22 Funda in Business: meetmoment 30 november 2022
MARKTONDERZOEK WERKEN
36
PLANNAAM
TOELICHTING
BEDRIJFSRUIMTE (M2)
1221
Een aantal ontwikkellocaties in
Nog niet bekend,
postcodegebied 1221, ten oosten van het
waarschijnlijk netto
station. Een deel van de arbeidsplaatsen in
afname
een werkomgeving die veel ruimte vraagt (b.v. logistiek) wordt vervangen door arbeidsplaatsen die minder ruimte vragen (zoals de creatieve sector). Aandacht voor: betaalbare werkruimte, startende en doorgroeiende bedrijven, onderwijs, creatieve sector en ZZP’ers. Circusterrein
Potentiële transformatielocatie: van
(overgangsgebied
braakliggend terrein naar wonen, werken
Kerkelanden)
en maatschappelijke voorzieningen
Arenapark
Het Arenapark wordt ontwikkeld tot
Nog niet bekend
Zeer beperkt deel
gemengd woon-werkgebied. In totaal komt hybride werkvloeren hier ca. 70.000 m2 aan werkfuncties23. Dit
(combinatie
bestaat vrijwel geheel uit kantoren. Een
bedrijfsruimte en
zeer beperkt deel daarvan zijn hybride
kantoor)
werkvloeren (gecombineerd kantoren / bedrijfsruimte). Dit plan is nog niet door de Raad besloten. Crailo
Transformatielocatie tussen Bussum,
Het aanbod in het
Hilversum en Laren met in totaal 5 ha
onderzoeksgebied
bedrijventerrein. Het gedeelte dat in de
(gemeente Hilversum)
gemeente Hilversum ligt is een
bestaat uit 0,5 – 1,0 ha
poortgebouw met kleinschalige bedrijven / gemengd voor voorzieningen en mobihub van 0,5 – 1,0
kleinschalige bedrijven,
ha.
voorzieningen en mobihub.
TABEL 12: PLANNEN VOOR BEDRIJFSRUIMTE IN GEMENGDE GEBIEDEN IN HILVERSUM Op basis van Monitor Economie 2021 (Gemeente Hilversum), Bestemmingsplan Buurtschap Crailo (2021)
MARKTRUIMTE EN KANSRIJKE DOELGROEPEN VOOR BEDRIJFSRUIMTE •
•
Op basis van de verwachte marktvraag tot 2032 en de vestigingscriteria voor bedrijfsruimten zijn met name de sector Creatief/ambachtelijk, Engineering, Food en Media & ICT kansrijk op deze locatie (Tabel 13). De sectoren Creatief/ambachtelijk en Food zijn op deze locatie ook kansrijk in combinatieconcepten. Denk bijvoorbeeld aan een atelier met verkoopgedeelte of aan een koffiebranderij met horeca. Dit draagt bij aan de levendigheid in het gebied.
23 Collegebesluit Arenapark (11 oktober 2022)
MARKTONDERZOEK WERKEN
•
•
37
De sectoren Engineering en Media & ICT bestaan overwegend uit kantoorvloeren en in mindere mate uit bedrijfsruimten. De vraag vanuit deze sectoren zal niet gericht zijn op losse bedrijfsruimte, maar vooral op hybride werkvloeren. Hybride werkvloeren zijn combinaties van bedrijfsruimte met kantoren. Voor de sectoren Gespecialiseerde bouw, Groothandel en handel in autoonderdelen, High tech maak & life sciences en Vervoer en opslag is de autobereikbaarheid veelal een belangrijk vestigingscriterium. Het Stationsgebied in Hilversum kent een beperkte autobereikbaarheid en is in algemene zin aantrekkelijker voor functies waarbij een goede OVbereikbaarheid belangrijk is. MARKTRUIMTE
MATCH SECTOR MET VESTIGINGSCRITERIA
Creatief/ambachtelijk
+/-
+
Engineering
+
+
Food
+
+/-
++
-
-
-
+
-
Kunst
-
+/-
Media & ICT
+/-
++
Vervoer en opslag
-
-
SECTOR
Gespecialiseerde bouw
KANSRIJK?
Groothandel en handel in autoonderdelen High tech maak & life science
TABEL 13 KANSRIJKHEID SECTOREN VOOR BEDRIJFSRUIMTEN OP BASIS VAN MARKT EN VESTIGINGSCRITERIA Bron: Sweco (2022) zie Bijlage 2 voor SBI codes
MARKTONDERZOEK WERKEN
38
4.2 BEHOEFTERAMING KANTOREN In deze paragraaf is de marktbehoefte aan kantoren in de regio Gooi en Vechtstreek in beeld gebracht. Hierbij gaat het om de behoefteprognose van kantoorhoudende sectoren24 voor de periode 2022-2032. VRAAG NAAR KANTOREN
Prognose werkgelegenheid en toegevoegde waarde • In Gooi en Vechtstreek is de kantoorhoudende werkgelegenheid 2010-2020 gegroeid met 4% (ca. 0,4% per jaar). In 2015-2020 was de jaarlijkse groei 1,6%. • De grootste sector is Advisering & Onderzoek met ca. 12.400 arbeidsplaatsen in 2020. Deze sector is ook het hardst gegroeid sinds 2010 (+26%) • De werkgelegenheid in Informatie & communicatie daalde in de periode 20102020 licht (-5%), terwijl de toegevoegde waarde fors toenam (+16%). • In vergelijking met Gooi & Vechtstreek is de sector Informatie & Communicatie in de gemeente Hilversum sterk oververtegenwoordigd.
Verhuur en handel onroerend goed Overige zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Informatie & communicatie Financiële instellingen Advisering en onderzoek 0 2010
5.000 2015
10.000
15.000
2020
FIGUUR 12 ONTWIKKELING KANTOORHOUDENDE WERKGELEGENHEID GOOI & VECHTSTREEK 2010-2020 Bron: Sweco o.b.v. LISA
•
Wij hanteren drie scenario’s voor de prognose van de ruimtevraag: laag, midden en hoog. Deze scenario’s stellen we op voor de werkgelegenheidsontwikkeling en de ontwikkeling van de toegevoegde waarde (Tabel 14).
24 Onder kantoorhoudende sectoren verstaan wij bedrijven die in de SBI-indeling vallen onder de sectoren Informatie
& Communicatie, Financiële instellingen, Verhuur en handel van onroerend goed, Advisering & Onderzoek, Overige zakelijke dienstverlening en Openbaar bestuur.
MARKTONDERZOEK WERKEN
JAARLIJKSE GROEI
SCENARIO
39
GEBASEERD OP
VRAAG 20222032 (M²)
Scenario’s werkgelegenheid Laag
0,4%
Midden
1,0%
Hoog
1,6%
Groei kantoorhoudende werkgelegenheid
41.000
G&V 2010-2020. Groeiscenario Economisch Perspectief 2040. Groei kantoorhoudende werkgelegenheid G&V 2015-2020.
97.000 167.000
Scenario’s toegevoegde waarde Ontwikkeling TW kantoorhoudende sectoren Laag
0,2%
Hilversum 2015-2020 en ontwikkeling in
48.000
hybride sectoren. Midden
0,7%
Hoog
1,0%
Groei TW kantoorhoudende sectoren G&V 2010-2020.
172.000
Bijstelling naar boven o.b.v. hoge groei TW hybride sectoren G&V 2010-2020, en hoge
250.000
groei 2015-2020. TABEL 14 SCENARIO'S WERKGELEGENHEID EN TOEGEVOEGDE WAARDE KANTOREN 2022-2032
Historische opname • De opname van kantoorruimten in Gooi en Vechtstreek betrof in de afgelopen periode gemiddeld ca. 29.000 m² per jaar. Extrapolatie van de gemiddelde opname leidt tot een vraag van ca. 290.000 m² tot 2032. • De opname is een combinatie van verplaatsings- en uitbreidingsvraag. Over het algemeen betreft ca. de helft van de opname uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag komt hiermee neer op ca. 145.000 m² tot 2032. De totale vraag naar kantoren in de regio Gooi en Vechtstreek bedraagt hiermee 41.000 (scenario Laag) tot 250.000 m² (scenario Hoog) tot 2032. AANBOD VAN KANTOREN •
•
• •
Het actuele aanbod (beschikbaar op de markt) op kantorenlocaties in Gooi en Vechtstreek bedraagt ca. 110.000 m2. Hiervan bevindt zich 46.000 m2 in Hilversum en 7.000 m2 op het Arenapark.25 De leegstand op kantoorlocaties in Gooi & Vechtstreek en Hilversum is de afgelopen jaren sterk gedaald, tot rond het frictieniveau (de ruimte die nodig is voor om voldoende dynamiek op de kantorenmarkt te faciliteren). Binnen de regio Gooi en Vechtstreek bestaat er naast het Stationsgebied (10.000 m²) alleen harde plancapaciteit op het Arenapark van 70.000 m².26 Daarnaast is het mogelijk dat er in de komende periode onttrekkingen van kantoren uit de markt mogelijk zijn (bijvoorbeeld door sloop of transformatie).
25 Funda in Business (21-2-2022) 26 Collegebesluit Arenapark (11 oktober 2022)
MARKTONDERZOEK WERKEN
40
Dit metrage is nog niet bekend en is niet meegenomen in de marktruimteberekening. MARKTRUIMTE VOOR KANTOREN •
•
• •
De marktruimte voor kantoren in de regio Gooi en Vechtstreek tot 2032 is alleen in de lage scenario’s negatief. De marktruimte loopt op tot 180.000 m² in het hoge scenario op basis van toegevoegde waarde (Tabel 15). Gezien het gebrek aan aanbod in de regio in de afgelopen jaren is het goed denkbaar dat de vraag de komende jaren boven het scenario van de historische opname ligt. Het Stationsgebied van Hilversum is een aantrekkelijke locatie voor kantoren door de goede OV-bereikbaarheid. Onduidelijk zijn de (structurele) gevolgen van COVID 19 op het hybride werken: door het deels thuiswerken is er sprake van een substantiële verborgen leegstand. Deze wordt landelijk geschat op zo’n 6% van het totale kantooroppervlak.27 Daarnaast zijn de economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne momenteel onzeker. De sterk gestegen energieprijzen en de hoge inflatie hebben wel al een remmend effect op de economie.
SCENARIO
VRAAG
PLANCAPACITEIT
MARKTRUIMTE
Banen Laag
41.000
70.000
-29.000
Banen Midden
97.000
70.000
27.000
Banen Hoog
167.000
70.000
97.000
TW Laag
48.000
70.000
-22.000
TW Midden
172.000
70.000
10.2000
TW Hoog
250.000
70.000
180.000
Hist. opname
145.000
70.000
75.000
TABEL 15 BEHOEFTE KANTOREN GOOI EN VECHTSTREEK 2022-2032
KANSRIJKE DOELGROEPEN VOOR KANTOREN •
•
De sector Advisering & Onderzoek is de sterkst groeiende sector in de regio sinds 2010. Daarnaast kent de sector Informatie & Communicatie een zeer sterke basis in Hilversum door de profilering als Mediastad. Het Mediapark zit vol en mediabedrijven zijn reeds verspreid door heel Hilversum. Om deze reden zien wij mediabedrijven als kansrijke doelgroep voor het Stationsgebied. Om onderscheidend te zijn ten opzichte van het Mediapark adviseren wij om in het Stationsgebied met name te focussen op kleine en middelgrote
27 Bron: Colliers, 2022
MARKTONDERZOEK WERKEN
•
41
bedrijven in de media en creatieve zakelijke dienstverlening. Hieronder vallen bijvoorbeeld reclamebureaus, architecten, grafisch vormgevers en productontwerpers. Het Arenapark positioneert zich daarnaast meer op sport, technologie en gezondheid. Zo wordt het Stationsgebied de plek voor de (kleine en middelgrote) creatieve sector waarbij sterk wordt ingezet op flexibiliteit en ontmoeting in een levendige omgeving. Door de sterke functiemix zijn hier volop kansen voor synergie met bijvoorbeeld congres-, hotel- en horecavoorzieningen.
FIGUUR 13 KANSRIJKE DOELGROEPEN KANTOREN: MEDIA & CREATIEVE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING, FLEXIBEL KANTOORCONCEPT
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
42
5 MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de mogelijkheden voor commerciële voorzieningen in het nieuwe Stationsgebied van Hilversum. Dit wordt gedaan middels een marktruimtestudie voor de verschillende functies. Op basis van de marktruimte kan een eerste indicatie gegeven worden van de mogelijkheden die er zijn voor commerciële functies in het onderzoeksgebied. Vervolgens kunnen de uitkomsten vertaald worden in de ruimtelijke verdeling van de commerciële functies in het gebied, op grond van de verschillende kwaliteiten van de plint.
5.1 MARKTRUIMTE DETAILHANDEL
De marktruimte voor detailhandel wordt berekend aan de hand van een distributieve berekening (DPO). De distributieve berekening geeft de kwantitatieve behoefte weer voor detailhandel. Zie Bijlage 3 voor de berekening en de uitgangspunten daarbij. •
•
•
•
Dagelijkse detailhandel. Uit de distributieve berekening blijkt dat er voldoende
marktruimte is in de gemeente Hilversum voor een uitbreiding van het dagelijkse aanbod. De marktruimte zal de komende jaren langzaam verder toenemen door het groeiende draagvlak. Mode & Luxe. In de sector Mode & Luxe is geen verdere uitbreiding mogelijk op basis van de kwantitatieve behoefte. Duidelijk wordt dat het huidig functioneren van de sector op peil is, echter door de bestaande trends (afnemende koopkracht en toename online bestedingen) is verdere uitbreiding van het aanbod kwantitatief niet verantwoord. Vrije Tijd. De sector Vrije Tijd functioneert momenteel goed, echter geldt hier ook dat door de huidige ontwikkelingen in de markt uitbreiding van het aanbod kwantitatief niet verantwoord is. In/om het huis. De sector In/om het huis heeft met dezelfde ontwikkelingen te maken. Dit betekent dat het huidige aanbod goed functioneert maar dat verdere uitbreiding van het aanbod niet verantwoord is. Daarbij komt ook nog eens dat deze sector anders dan de twee eerdergenoemde sectoren niet een typische sector is voor een centrum- c.q. Stationsgebied, maar meer voor de zogenaamde PDV-locaties, buiten de reguliere winkelgebieden.
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
43
MARKTRUIMTE 2027
MARKTRUIMTE 2032
Dagelijkse detailhandel
2.072 m² wvo
2.881 m² wvo
Mode & Luxe
-2.286 m² wvo
-1.566 m² wvo
Vrije Tijd
-551 m² wvo
-377 m² wvo
In/om het Huis
-2.870 m² wvo
-1.966 m² wvo
TABEL 16 KWANTITATIEVE MARKTRUIMTE DETAILHANDEL GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco
Op basis van de uitkomsten van de distributieve berekening (zie Bijlage 3) blijkt dat er kwantitatief gezien alleen marktruimte is om het dagelijkse aanbod in de gemeente Hilversum verder uit te breiden. Vanuit het bestemmingsplan voor het Stationsgebied is vastgesteld dat in het gebied slechts ruimte is voor 1.000 m² bvo aan detailhandel. Daarnaast wordt aangegeven dat de detailhandel in het Stationsgebied niet dient te concurreren met het centrum van Hilversum en dat er door de ligging de focus dient te liggen op to-go concepten. Wanneer dit naar de praktijk wordt vertaald dan blijkt dat er ruimte is voor ca. 800 m² wvo aan detailhandel met units die niet groter mogen zijn dan 250 m² bvo (ca. 200 m² wvo). Op basis van de bovenstaande marktruimte dient deze ruimte voornamelijk ingericht te worden met dagelijkse detailhandel (bakker, toko, etc.), maar hier zouden winkels als een lectuurzaak, een bloemist en andere frequent benodigde niet-dagelijkse artikelenwinkels door het karakter van het gebied ook niet misstaan. Door het relatief kleine metrage dat toegevoegd kan worden is het niet schadelijk om hier een of meer vestigingen van winkels te realiseren die formeel behoren tot de niet-dagelijkse sector. HORECA
De marktruimte voor horeca is berekend aan de hand van een dichthedenanalyse. De analyse is uitgevoerd in vergelijking met de landelijke gemiddelde horecadichtheid (aantal verkooppunten per 10.000 inwoners), de huidige dichtheid in de gemeente Hilversum en een benchmark van vergelijkbare kernen. Het huidige aanbod in de gemeente Hilversum ligt iets boven de landelijke dichtheid. Landelijk zijn er momenteel 28,7 horecavestigingen per 10.000 inwoners. In Hilversum is dit 29,5 vestigingen per 10.000 inwoners. Voor een stad als Hilversum, met een regionale functie, is het normaal dat de dichtheid voor horeca hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Voor de kernen uit de benchmark (zie Bijlage 4) blijkt dat hier de dichtheid iets onder het landelijk gemiddelde ligt met 26,9 horecavestigingen per 10.000 inwoners28. Dit geeft aan dat Hilversum in kwantitatieve zin een bovengemiddeld horeca aanbod heeft. Veel steden en centra met een regionale functie kennen een dichtheid die vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde.
28 Dit betreft de steden die ook zijn gehanteerd in de Gebiedsfoto (BRO 2021)
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
•
•
•
44
Landelijke dichtheid. Uit de marktruimteberekening vanuit de landelijke
dichtheid blijkt dat er in de huidige situatie geen ruimte is voor het toevoegen van horeca in de gemeente Hilversum. Met de blik op tabel 17 (2027 en 2032) zien we dat dit overschot al snel omslaat in substantiële marktruimte. Bestaande dichtheid. Als we ervan uitgaan dat de huidige horeca dichtheid de wenselijke hoeveelheid is dan blijkt dat door de verwachte bevolkingsgroei de marktruimte voor horecavestigingen fors zal toenemen de komende vijf tot tien jaar. Benchmarkdichtheid. Wanneer uitgegaan wordt van de dichtheid van de benchmark dan zien we dat er momenteel een overaanbod aan horeca gevestigd is in Hilversum. Ook met de toenemende bevolking zal er ook in de toekomst toe sprake blijven van een overschot aan horeca. MARKTRUIMTE 2027
Op basis van landelijke dichtheid Op basis van huidige dichtheid Hilversum Op basis van benchmark
MARKTRUIMTE 2032
Vestigingen
M² bvo
Vestigingen
M² bvo
2
403 m²
8
1.442 m²
10
2.125 m²
17
3.409 m²
-15
-3.069 m²
-9
-1.900 m²
TABEL 17 MARKTRUIMTE HORECA IN DE GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco
De verschillen tussen de uitkomsten van de dichthedenanalyses laten zien dat de marktruimte voor horeca meer is dan alleen de uitkomst van een dichthedenanalyse (als methode voor het berekenen van een kwantitatieve behoefte), maar voor een groot deel ook kwalitatief bepaald wordt. De kracht van een locatie, of de kracht van een formule of ondernemer bepaalt voor een belangrijk deel ook de behoefte aan horeca. Op basis van kwalitatieve argumenten zoals de wens om een leefbaar en aantrekkelijk Stationsgebied te realiseren en de centrale ligging en functie van het Stationsgebied is te beargumenteren dat het (beperkt) toevoegen van horeca aan het Stationsgebied zowel kwantitatief als kwalitatief passend is. HOTEL
De marktruimte voor hotels in de gemeente Hilversum is opgesteld aan de hand van het afwegingskader hotels 2020, opgesteld door de gemeente. Het afwegingskader berekent de totale vraag aan hotelkamers in de MRA. Gebaseerd op deze vraag voor 2022 is de vraag voor de gemeente Hilversum voor 2027 en 2032 opgesteld. Het afwegingskader geeft aan dat de berekende marktruimte voor de volledige MRA geldend is voor 2020 tot 2022. Het kader is echter opgesteld vóór de coronacrisis. Momenteel stijgt het aantal bezoekers aan de MRA weer naar het niveau van voor de coronacrisis en er wordt verwacht dat de hotelsector in 2024
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
45
volledig hersteld is. Deze aannames maken het mogelijk er van uit te gaan dat de berekende marktruimte voor de MRA tot 2027 nog van toepassing is. PARAMETER
BEREKENING
Marktruimte MRA in hotelkamers (na voorzien in harde plan capaciteit)
9.200
Overnachtingen buiten Amsterdam, Amstel-Meerlanden en Waterland
10%
Marktruimte Zaanstreek, IJmond, agglomeratie Haarlem, Gooi en
920
Vechtstreek en Flevoland Overnachtingen Gooi en Vechtstreek
16%
Marktruimte Gooi en Vechtstreek
147
Aandeel hotelkamers Hilversum
28%
Marktruimte Hilversum 2027 (in aantal kamers)
41
TABEL 18 MARKTRUIMTE HOTELS GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco; Gemeente Hilversum
Uitgaande van de verwachting dat naar de toekomst toe de groei van het toerisme in de MRA verder door zal zetten is het te verwachten dat de vraag naar hotelovernachtingen in Hilversum ook verder toe zal nemen. Op basis van de huidige trends en de toeristische ontwikkelingen in de MRA nemen we aan dat er tussen 2027 en 2032 de mogelijkheid is voor een groei van 50%. Dit betekent dat er in 2032 marktruimte is voor een toevoeging van nog eens 20 hotelkamers, bovenop de eerder genoemde 41 kamers voor 2027. Hierbij is de harde plancapaciteit al meegerekend; deze 41 kamers in 2027 komen dus bovenop de bestaande plancapaciteit van de verschillende planlocaties in Hilversum. Naast de behoefte vanuit toerisme zorgt de centrale ligging van Hilversum tussen Utrecht en Amsterdam en de stationslocatie in combinatie met het Mediapark ook voor mogelijkheden vanuit de zakelijke markt. Hilversum ligt gunstig tussen de twee grote steden en in heeft met de ontwikkeling van Arenapark en het al bestaande Mediapark ook voor zakelijke bezoekers overnachtingsmogelijkheden nodig. Een hotel in het Stationsgebied kan hier goed in voorzien door de centrale ligging in de stad, nabij een intercitystation met treinen naar zowel Amsterdam als Utrecht.
Aantal kamers M² bvo*
MARKTRUIMTE 2027
MARKTRUIMTE 2032
41
61
2.050 m²
3.050
TABEL 19 MARKTRUIMTE HOTELS GEMEENTE HILVERSUM 2027 EN 2032 Bron: Sweco *een gemiddeld hotel kent een metrage van 50 m² bvo per hotelkamer, in dit metrage zijn ook de gemeenschappelijke ruimtes opgenomen
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
46
Uit de coronacrisis hebben veel sectoren lessen kunnen trekken, ook de hotelsector. Met een groeiende marktruimte bestaat de mogelijkheid om het hotel multifunctioneel in te richten. Op deze manier is er voldoende ruimte om het aantal hotelkamers in de toekomst uit te breiden maar ook om het weer te verminderen. Het realiseren van een hotel op een centrale plek in de gemeente Hilversum past binnen de berekende marktruimte. Het Stationsgebied is hiervoor een aantrekkelijke plek in de gemeente. De locatie is zowel bereikbaar met het OV als met de auto, iets waar hotels afhankelijk van zijn. Daarnaast zorgt een hotel de gehele dag door voor levendigheid op de locatie. De marktruimte die beschikbaar is voor hotels in Hilversum is berekend na het meenemen van de harde plancapaciteit. Het Stationsgebied is een goede locatie voor vestiging van een nieuw hotel. Om deze reden is het zinvol om de marktruimte die ontstaat richting 2027 volledig te gebruiken in het Stationsgebied. OVERIGE FUNCTIES
Naast het toevoegen van horeca, detailhandel en een hotelfunctie zijn er ook mogelijkheden voor andere functies in het Stationsgebied. Kijkend naar andere stationsgebieden en wat er momenteel in het plangebied gevestigd is, dan zien we ruimte voor kleinschalige dienstverlening gecombineerd met bedrijvigheid of detailhandel (denk bijvoorbeeld aan een fietsenmaker). Ook biedt de ligging bij het station de mogelijkheid voor het vestigen van sport en cultuur. Om niet te concurreren met het centrum van Hilversum is het vestigen van extra cultuur geen optie in het gebied. Het vestigen van sport in het Stationsgebied is, zo blijkt ook uit andere stationsgebieden, een goede mogelijkheid. De marktruimte voor het vestigen van een sportschool is onderzocht met een dichthedenanalyse. Landelijk gezien ligt de dichtheid voor sportscholen op 4,0 sportscholen per 25.000 inwoners. In de gemeente Hilversum zijn momenteel 10 sportscholen gevestigd (hierbij zijn kleinere studio’s niet meegeteld). Dit brengt de huidige dichtheid in Hilversum op 2,7 sportscholen per 25.000 inwoners. Op basis van deze dichtheden en het groeiend inwoneraantal van de gemeente Hilversum ontstaat er naar de toekomst ruimte voor toevoeging van een sportschool. MARKTRUIMTE 2027 MARKTRUIMTE 2032 Op basis van landelijke dichtheid
5
6
Op basis van huidige dichtheid Hilversum
0
1
TABEL 20 MARKTRUIMTE (IN AANTAL VESTIGINGEN) SPORTSCHOLEN GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco
De gemiddelde sportschool heeft een metrage van 500 m² bvo. Een belangrijke nuance hierbij is dat er grote verschillen zijn in de metrages van sportscholen. Voor de marktruimte in Hilversum betekent dit het volgende:
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
47
MARKTRUIMTE 2027 MARKTRUIMTE 2032 Op basis van landelijke dichtheid
2.500 m² bvo
3.000 m² bvo
0 m² bvo
500 m² bvo
Op basis van huidige dichtheid Hilversum
TABEL 21 MARKTRUIMTE (IN M² BVO) SPORTSCHOLEN GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco; eerder onderzoek Bureau Stedelijke Planning (tegenwoordig onderdeel van Sweco)
Voor de dienstensector is een dichthedenanalyse uitgevoerd voor de gehele sector op basis van de huidige dichtheid in de gemeente Hilversum. Een landelijke dichtheid voor deze sector ontbreekt. De dienstensector in de gemeente Hilversum kent 268 vestiging met een totaal metrage van 13.134 m² bvo. De huidige dichtheid in de gemeente Hilversum ligt op 29,2 vestiging per 10.000 inwoners. Een gemiddelde vestiging in de dienstensector in de gemeente Hilversum kent een metrage van ca. 49 m² bvo. Op basis van deze dichtheid, het groeiende inwoneraantal van de gemeente Hilversum en het gemiddelde metrage per vestiging ontstaat er naar de toekomst ruimte voor uitbreiding van de bestaande dienstensector. MARKTRUIMTE 2027 MARKTRUIMTE 2032 Marktruimte in vestigingen Marktruimte in m² bvo TABEL 22 MARKTRUIMTE IN DE DIENSTENSECTOR GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco; Locatus november 2022
10
16
500 m²
800 m²
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
48
CONCLUSIE
Op basis van bovenstaande marktruimte voor commerciële voorzieningen concluderen we dat er een interessante programmamix kan worden opgesteld. Tabel 23 geeft de marktruimte voor de commerciële voorzieningen in de gemeente Hilversum weer.
FUNCTIE
MARKTRUIMTE GEMEENTE HILVERSUM 2027
2032
Detailhandel • • •
Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In/om het Huis
2.072 m² wvo
2.881 m² wvo
-2.286 m² wvo
-1.566 m² wvo
-551 m² wvo
-377 m² wvo
-2.870 m² wvo
-1.966 m² wvo
Horeca
-3.069 – 1.442 m² bvo
1.900 – 3.409 m² bvo
Hotel
2.049 m² bvo
3.073 m² bvo
Sportschool
0 m² bvo
500 m² bvo
Diensten29
500 m² bvo
800 m² bvo
•
TABEL 23 MARKTRUIMTE COMMERCIËLE VOORZIENINGEN GEMEENTE HILVERSUM Bron: Sweco
Vanuit het bestemmingsplan is vastgesteld dat in het gebied in totaal 1.000 m² bvo aan detailhandel en dienstverlening mogelijk is. Naast deze eis dienen de units van de detailhandel niet groter te zijn dan 250 m² bvo. Dit past ruim binnen de marktruimte voor detailhandel. De volledige bandbreedte uit het bestemmingsplan kan dan ook gevuld worden met deze functie. Net als voor de detailhandel is in het bestemmingsplan ook voor horeca vastgesteld dat er maximaal 1.000 m² bvo kan landen. De units voor horeca mogen hierbij niet groter zijn dan 200 m² bvo per unit. Ook komt de momenteel in het noorden gelegen coffeeshop (100 m² wvo; ca. 125 m² bvo) mogelijk terug in Blok 7. Dit betekent dat er effectief nog ca. 875 m² bvo aan horeca beschikbaar is. Voor de horecasector geldt dat er in de toekomstige situatie enige marktruimte is voor toevoeging van horeca aanbod in Hilversum. Het toevoegen van horeca aan het Stationsplein is ook op basis van kwalitatieve argumenten mogelijk. Een stationslocatie is een goede locatie voor het vestigen van horeca door het grote aantal bezoekers. Daarnaast zien we dat horeca een steeds belangrijkere rol speelt in het leven van mensen, en mensen steeds vaker horeca bezoeken, zeker in de centrumgebieden. Toevoeging van horeca in het Stationsgebied, al dan niet middels verplaatsing van bestaande horeca van elders is goed te onderbouwen.
29 De kwantitatieve marktruimte voor commerciële dienstverlening is niet berekend voor de gemeente Hilversum. De
dienstensector wordt voor het Stationsgebied als een ondersteunende functie gezien, die vooral in combinatie met andere functies gerealiseerd kan worden in het gebied.
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
49
Wat de functie hotel betreft, adviseren wij om een groot deel van de marktruimte te benutten voor het Stationsgebied. Het Stationsgebied is een passende plek voor een hotel. Wat diensten betreft adviseren wij juist niet alle marktruimte te benutten en de m2 te verspreiden over de gemeente. In Tabel 24 staat een overzicht van het maximale metrage aan commerciële functies dat wij adviseren in het Stationsgebied. FUNCTIE Detailhandel
METRAGE 800 m² bvo (ca. 650 m² wvo)
Horeca
1.000 m² bvo
Hotel
2.300 m² bvo
Sportschool
500 m² bvo
Diensten
200 m² bvo
Totaal
5.100 m² bvo
TABEL 24 MAXIMAAL HAALBARE PROGRAMMERING COMMERCIËLE VOORZIENINGEN STATIONSGEBIED Bron: Sweco
5.2 CONCEPTUELE VERTALING PROGRAMMA COMMERCIELE VOORZIENINGEN Het Stationsgebied dient de nieuwe entree te worden tot Hilversum. Om dit te realiseren dienen de voorzieningen die zich hier vestigen een open en welkome uitstraling te hebben, daarnaast is het niet de bedoeling dat het Stationsgebied zal concurreren met het centrum van Hilversum. Hiervoor is het van belang dat goed gekeken wordt naar wat er voor concepten in het Stationsgebied landen. DETAILHANDEL
De locatie waaromheen de detailhandel zich dient te focussen in het Stationsgebied is het verlengde van de Stationsstraat en het verlengde van de Leeuwenstraat. Door hier detailhandel te realiseren wordt de connectie met het centrum versterkt. Detailhandel dient in het plangebied voornamelijk te voorzien in de dagelijkse detailhandel en frequent bezochte niet-dagelijkse detailhandel die zich in het gebied kunnen vestigen. Deze kunnen bijvoorbeeld een samenwerking aangaan met dienstverlening of een creatief bedrijf of ambacht. Kleinschalige supermarkten, of to-go concepten zien we niet als passend in het gebied. Dit heeft te maken met de al aanwezige Albert Heijn To Go in het station.
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
50
HORECA
De horeca voor het Stationsgebied dient zich te concentreren op het Stationsplein. Hier is voldoende ruimte voor terrassen en kan het voordeel worden gehaald van zowel ochtend- als avondzon. Aantrekkelijke concepten voor beide horeca locaties zijn er in verschillende vormen. De horeca met avondzon kan inspelen op een restaurant behorend bij een hotelconcept. De horeca met ochtendzon kan inspelen op de vele reizigers die via het station Hilversum in en uit gaan met koffietentjes en lunchmogelijkheden aan deze zijde van het stationsplein. HOTEL
Een hotel kan een blikvanger zijn en zorgen voor verlevendiging in het plangebied. Blok 3 heeft met zijn deel gelegen aan het Stationsplein (inclusief hoogte accent) een blikvanger die goed zichtbaar is wanneer bezoekers Hilversum binnenkomen vanuit het station. Conceptueel is het een goed idee om te kijken naar een hotel dat flexibiliteit en functiemenging kan bieden. Door de locatie gelegen aan het Stationsplein is het hotel ook een blikvanger voor de stad Hilversum. De wens om de functie en rol als mediastad ook in het Stationsgebied zichtbaar te laten worden kan vertaald worden in het concept en thema van het hotel. SPORTSCHOOL EN OVERIGE DIENSTEN
Diensten zijn minder van belang in het verbinden van het Stationsplein met het centrum. Door ze aan de rand van het plangebied, maar toch aan het Stationsplein te vestigen blijven ze echter wel goed zichtbaar. De iets grotere afstand tot de bezoekers van het gebied is voor functies als deze niet onoverkomelijk. Vaak bezoeken mensen de sportschool en diensten met een bepaald doel en weten ze hierdoor de vestiging toch wel te vinden. De diensten die zich hier vestigen dienen een open plint te hebben zodat een levendig straatbeeld wordt gerealiseerd.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
51
6 MARKTONDERZOEK MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
In dit hoofdstuk gaan we in op de behoefte naar maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied. METHODIEK •
•
•
•
De behoefte aan wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen is onderzocht op basis van het toe te voegen aantal woningen / inwoners in het Stationsgebied (2032) vermenigvuldigd met de referentienorm. Voor het Stationsgebied gaan we uit van 365 toe te voegen woningen. De doelgroepen zijn met name jongeren, starters en ouderen. Het aandeel gezinnen is beperkt en daarmee ook het aantal 0 tot 18 jarigen. De behoefte aan bovenwijkse maatschappelijke voorzieningen is onderzocht op basis van het toe te voegen aantal woningen / inwoners in de gemeente Hilversum (2032) vermenigvuldigd met de referentienorm. Voor de gemeente Hilversum gaan we uit van een groei van ca. 5.600 inwoners (ca. 3.905 huishoudens tot 2032)30. De behoefte aan hoger onderwijs is niet met een referentienorm te berekenen. Hoger onderwijs creëert als voorziening ook vraag van buiten Hilversum en is afhankelijk van initiatiefnemers die zich op deze locatie willen vestigen. Vanuit het bestemmingsplan zijn de volgende maatschappelijke voorzieningen benoemd: sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder begrepen: gezondheidszorg, zorg- en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, bibliotheken, openbare dienstverlening, verenigingsleven.
MARKTRUIMTE
De marktruimte is met de referentienormen voor alle type maatschappelijke voorzieningen in beeld gebracht (Tabel 25).
30 Primos 2022.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
VOORZIENING
VOEDINGSGEBIED31
NORM
BRON
52
VRAAG (AFGEROND) Stationsgebied
Gemeente Hilversum
MAATVOERING
ADVIES
Eenheid
M2 BVO
Zorg / welzijn Huisarts
wijk
0,48 fte per 1.000 inwoners
NZA
0,2
2,7 fte per 1.000 inwoners
120 m2 per fte
Gezien beperkte hoeveelheid huisartsen, fysiotherapeuten en tandartsen in omgeving en vergrijzing: 1 huisarts, 1 à 2 fysiotherapeuten en 1 tandarts toevoegen in Stationsgebied. Mogelijk gecombineerd in gezondheidscentrum.
300
Fysiotherapeut
wijk
1,53 fte per 1.000 inwoners
NZa / Vektis / CBS
0,8
8,6 fte per 1.000 inwoners
50 m2 per fte
Tandarts
wijk
0,56 fte per 1.000 inwoners
Stipo 2022
0,3
3,1 fte per 1.000 inwoners
70 m2 per fte
Apotheek
bovenwijks
0,15 fte per 1.000 inwoners
Eigen benchmark
0,1
0,7 fte per 1.000 inwoners
150 m2 per apothee k
Mogelijk toevoegen in gezondheidscentrum, maar op 1 km afstand zitten aantal apotheken.
-
Centrum jeugd en gezin (CJG)
bovenwijks
50 m2 per 1.000 woningen
Eigen benchmark
17
200 m2 per 1.000 woningen
1.400 m2 per CJG
Geen nieuw CJG nodig op basis van norm.
-
Verslavingszorg
bovenwijks
10 m2 per 1.000 woningen
Eigen benchmark
3
40 m2 per 1.000 woningen
zeer uiteenlopend
Geen verslavingszorg toevoegen in Stationsgebied op basis van norm. Verslavingszorg Jellinek op 600 meter afstand.
-
Jeugd / kinderopvang Kinderdagverblijf (KDV)
wijk
200 m2 per 1.000 woningen
Eigen benchmark
67
780 m2 per 1.000 woningen
zeer uiteenlopend
Weinig KDV in omgeving, alleen Klein Draekesteijn. Stationsgebied is gezien benodigde buitenruimte niet meest ideale locatie voor KDV.
-
Buitenschoolse opvang (BSO)
wijk
190 m2 per 1.000 woningen
Eigen benchmark
64
740 m2 per 1.000 woningen
zeer uiteenlopend
Vaak in combinatie met basisschool. Past niet bij locatie.
-
Primair onderwijs
wijk
4,13 vestiging per DUO 1.000 4 tot 12 jarigen
0,2
1,2 vestiging per 1.000 4 tot 12 jarigen
1.480 m2 per Het Stationsgebied is vestiging een mogelijke locatie voor een basisschool, maar past niet bij doelgroepen en gebiedspositionering.
Voortgezet onderwijs
bovenwijks
1,17 vestiging per 1.000 12 tot 18 jarigen
DUO
0,0
0,0 vestiging per 1.000 12 tot 18 jarigen
0,06 vestigingen per 1.000 inwoners
Eigen benchmark
0
0,3 vestiging per 1.000 inwoners
500 – m2 per Bibliotheek op 1 km 1.500 vestiging afstand. Geen extra bibliotheek nodig op basis van norm.
Eigen benchmark
38
420 m2 per 1.000 inwoners
zeer uiteenlopend
Onderwijs
n.v.t.
Geen voortgezet onderwijs nodig op basis van norm.
-
-
Culturele voorzieningen Bibliotheek
bovenwijks
-
Openbare dienstverlening / verenigingsleven Buurthuis/ wijkcentrum
wijk
75 m2 per 1.000 inwoners
Totaal
Bijvoorbeeld in de vorm van repair café (zie kansrijke productmarktcombinaties), passend bij gebied
50
350 TABEL 25: BEREKENING BEHOEFTE AAN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
53
CONCLUSIE •
In het Stationsgebied is er ruimte voor in totaal ca. 350 m2 aan maatschappelijke voorzieningen.
• •
•
In het Stationsgebied adviseren wij een gezondheidscentrum met huisarts, fysiotherapeut en tandarts. De vestiging van een hoger onderwijs instelling (bijvoorbeeld op het gebied van media) kan bijdragen aan de profilering, diversiteit en levendigheid van het Stationsgebied maar is sterk afhankelijk van een concrete initiatiefnemer. Een maatschappelijk concept als een repair-café zou ook goed passen in het Stationsgebied (zie kansrijke product-marktcombinaties).
31 Het voedingsgebied is het schaalniveau waarop een voorziening functioneert. De maximale afstand die inwoners af
willen leggen tot de voorzieningen en de bereikbaarheid daarvan speelt hierbij een belangrijke rol.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
54
7 KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
7.1 MULTI-CRITERIA ANALYSE MULTI-CRITERIA ANALYSE
De mogelijke functies voor het Stationsgebied zijn afgewogen op wenselijkheid en haalbaarheid met een multi-criteria analyse. Hierbij weegt de marktbehoefte zwaar mee omdat het risico op leegstand de ontwikkeling niet haalbaar maakt.
MARKTPERSPECTIEF
BIJDRAGE STEDELIJKE DOELSTELLINGE N
PASSEND BINNEN GEBIEDSPOSITIONERING
SYNERGIE
TOTAAL
FUNCTIES
++
++
+
+
++
Kantoren
+
++
++
++
++
Bedrijfsruimten
+/-
+
+
+/-
+/-
Detailhandel
+
+
+
+
+
Hotel/congres
+
+
++
++
++
Leisure
+/-
+
+/-
+
+/-
Horeca
+
+
++
+
+
+
+
+/-
+/-
+/-
~
+
+
+
+
Wonen
Maatschappelijke voorzieningen Hoger onderwijs
TABEL 26 MULTI-CRITERIA ANALYSE AFWEGING FUNCTIES STATIONSGEBIED Bron: Sweco
Legenda +/+ = zeer positief; + = positief; +/- = neutraal; - = negatief; -/- = zeer negatief, ~ = afhankelijk van initiatiefnemer
Uit de multi-criteria analyse blijkt dat de meest kansrijke functies voor het Stationsgebied wonen, kantoren en hotel/congres zijn. De overige functies die zijn opgenomen in de multi-criteria analyse zorgen ervoor dat het Stationsgebied een goede mix aan functies krijgt waardoor het gebied de gehele dag door een levendig en aantrekkelijk klimaat krijgt.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
55
7.2 KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING Voor de ontwikkeling van het Stationsgebied is een kansrijk programma opgesteld. Het programma is zo samengesteld dat er in het totale gebied een aantrekkelijke functiemix ontstaat. Het programma is gebaseerd op: • De kwaliteiten, knelpunten en de positionering van het gebied; • De kansrijke doelgroepen en product-markt combinaties; • De marktruimte en beleidsmatige wenselijkheid van de functies; • De ligging en kenmerken van de blokken in het gebied; • Het vergroten van de synergie tussen de functies. Bij het opstellen van de programmamix zijn de metrages vanuit het stedenbouwkundig plan (met uitwerking per blok) aangehouden (Tabel 27). STATIONSPLEIN Blok 1
KONINGINNEWEG
Blok 2
11.365 m2
Blok 3
9.863 m2
Blok 4
7.551 m2
4.197 m2
Subtotaal: 28.779 m2
Blok 5 2.873 m2
Blok 6 2.699 m2
Blok 7 1.746 m2
Subtotaal: 11.515 m2 Totaal: 40.294 m2
TABEL 27 MAXIMAAL M2 PER BLOK ZOALS UITGEWERKT IN STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Wij adviseren een programma met: • 70% wonen, bestaande uit diverse woningtypen in verschillende prijssegmenten. Dit leidt tot ca. 365 woningen in totaal. • 17,5% werken, bestaande uit kantoren en overige werkfuncties. • 12,5% voorzieningen, bestaande uit diensten, sportschool, detailhandel, horeca/hotel, hoger onderwijs en andere maatschappelijke voorzieningen (gezondheidscentrum en repair café). De verdeling van de functies naar de blokken is weergegeven in onderstaande tabel.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
56
[KOP] WONEN KANTOREN WERKHORECA/ HOGER DIENSTEN SPORT- DETAIL- MAATSCH. TOTAAL FUNCTIES HOTEL ONDERWIJS SCHOOL HANDEL VZ. Stationsplein Blok 1
9.075
1.700
100
195
295
(80%)
(15%)
(1%)
(1,5%)
(2,5%)
11.365
1.504 (15%)
557
804
(6%)
(8%)
139 won.
Blok 2
6.998 (71%)
9.863
92 won.
Blok 3
2.514
2.340
2.047
650
(33%)
(31%)
(27%)
(9%)
7.551
18.587
5.544
2.704
650
195
295
804
blok 1
(65%)
(19%)
(9%)
(2%)
(1%)
(1%)
(3%)
t/m 3
255 won.
24 won.
Totaal
28.779
Koninginneweg
Blok 4 Blok 5
2.667
1.330
200
(63%)
(32%)
(5%)
2.873
4.197
2.873
(100%)
Blok 6
2.699
2.699
(100%)
Blok 7
1.646
100
(99,5%)
(0,5%)
1.746
Totaal
9.885
1.330
100
200
4 t/m 7
(85%)
(12%)
(1%)
(2%)
11.515
110 won. Totaal 28.472
5.544
1.330
2.804
650
195
295
804
200
(70,5%)
(14%)
(3,5%)
(6,5%)
(1,5%)
(0,5%)
(0,5%)
(2%)
(0,5%)
365 won. TABEL 28 KANSRIJK PROGRAMMA PER FUNCTIE EN BLOK
40.294
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
57
7.3 VLEKKENPLAN De ruimtelijke vertaling van het programma is hieronder uitgewerkt in een vlekkenplan. Hierop is per blok weergegeven waar elke functie waar het beste zou kunnen landen.
FIGUUR 14 VLEKKENPLAN BLOK 1 T/M 7, PLINT (LINKS) EN BOVENLAGEN (RECHTS)
Het Stationsgebied bestaat uit twee delen: Het Stationsplein en De Koninginneweg. Het Stationsplein (blok 1 t/m 3) is de entree van Hilversum: een levendig gebied met horeca, diensten en detailhandel in de plint. Hier ontstaan logische looproutes tussen het centrum en het station. De Koninginneweg (blok 4 t/m 7) is een wat rustiger deelgebied, met hoofdzakelijk woonfuncties. Blok 4 grenst aan het Stationsplein en is daarom geschikt voor kantoren/bedrijfsruimten en maatschappelijke functies. Voor het realiseren van een aantrekkelijk gebied is een goede ruimtelijke uitwerking van het programma van belang. Hieronder geven we advies over de ruimtelijke uitwerking per functie.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
KANTOREN EN BEDRIJFSRUIMTE
Wij adviseren de werkfuncties te clusteren rondom het Stationsplein, met name kantoren. Vooral blok 1, 2, 3 en 4 zijn hiervoor geschikt. Deze blokken zijn goed zichtbaar en bereikbaar vanaf het station. MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
Wij zien ruimte voor een gezondheidscentrum en een functie als een repair café. Wij adviseren deze functies te clusteren in blok 4. Daarnaast zien we ook ruimte voor hoger onderwijs in blok 3. Deze voorziening draagt bij aan de levendigheid van het gebied. COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
Wij adviseren om de commerciële voorzieningen te clusteren rondom het Stationsplein in de looproute naar het centrum. Hierbij ligt het zwaartepunt in de plint van blok 2. Daarnaast is er ook in blok 1 en in blok 3 ruimte voor commerciële voorzieningen. Door het vestigen van de commerciële voorzieningen rondom het Stationsplein wordt een aantrekkelijk plein gecreëerd waar zowel bewoners als bezoekers elkaar kunnen ontmoeten. Voor de connectie met het centrum van Hilversum is het wenselijk dat de commerciële voorzieningen een routing richting de binnenstad vormen. Daarom is het wenselijk om de voorzieningen aan het verlengde van de Leeuwenstraat en het verlengde van de Stationsstraat te vestigen. WONEN
Wij adviseren woningen te realiseren aan zowel de kant van het Stationsplein als de kant van de Koninginneweg. Bijna alle blokken zijn geschikt voor het realiseren van woningen. Vanwege het ontbreken van een binnenterrein is blok 3 minder geschikt voor woningen. Wij adviseren hierom om een beperkt aantal woningen in de bovenste lagen van blok 3 te realiseren zodat er voldoende licht in de woningen is. Het grootste deel van de woningen in het Stationsgebied bestaat uit appartementen. Hiernaast adviseren wij om ook eengezinswoningen te realiseren in de vorm van beneden-bovenwoningen. Boven deze benedenbovenwoningen kunnen weer appartementen gerealiseerd worden. In totaal komen wij in ons voorgestelde programma op de realisatie van 365 woningen. Het totale metrage voor de functie wonen is 28.472 m2. Een groot deel van de woningen zal gerealiseerd worden in het betaalbare segment. In totaal is de verdeling per prijssegment: ca. 33% sociaal, 15% middenhuur laag, 10% middenhuur
58
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
59
hoog, 25% betaalbare koop en 17% duur. De totale verdeling voor woningtypen in
het gebied is 80% appartementen en 20% grondgebonden woningen. Het aantal geadviseerde woningen is lager dan het aantal woningen dat gebouwd zou kunnen worden als we alleen rekening houden met de vraag naar woningen in een woon-werkmilieu. Deze vraag is namelijk een stuk hoger. Het maximale aantal woningen wordt beperkt door de ruimte die het stedenbouwkundig plan biedt en door de ruimte die nodig is voor andere functies. In de tabel hieronder is de verdeling van het prijssegment en woningtype per blok weergegeven. In de blokken adviseren wij een programma met diverse woningtypen en woningsegmenten. BLOK 1
BLOK 2
BLOK 3
BLOK 4 T/M 7
BLOK 1 T/M7
Totaal aantal
Totaal aantal
Totaal aantal
Totaal aantal
Totaal aantal
woningen: 139
woningen: 92
woningen: 24
woningen: 110
woningen: 365
91% appartement
88% appartement
100% appartement
54% appartement
80% appartementen
9% grondgebonden
12% grondgebonden
29% dure huur
46% grond gebonden
20% grondgebonden
40% sociale huur
21% sociale huur
21% betaalbare koop 42% sociale huur
33% sociale huur
50% dure koop
21% dure huur
15% middenhuur laag
9% middenhuur hoog 26% middenhuur hoog
20% betaalbare koop
10% middenhuur hoog
18% betaalbare koop
17% dure koop
8% dure huur
33% middenhuur laag 10% middenhuur laag 43% betaalbare koop
25% betaalbare koop 9% dure koop TABEL 29 VERDELING WONINGEN NAAR TYPE EN PRIJSSEGMENT PER BLOK
In deze verdeling is blok 4 t/m 7 samengenomen. In blok 4 en 5 zien wij, vanwege de ruimere opzet van de blokken kans voor woningen in de duurdere sector. In blok 6 en 7 zien wij met name kans voor woningen in het sociale en betaalbare segment vanwege de minder ruime opzet en de ligging (met name blok 7) met aan de oostkant het spoor en aan de noordkant een kruising van wegen. Naast verschil in prijssegmenten tussen de blokken is er ook verschil tussen de blokken in woningtypen. De meeste blokken lenen zich goed voor appartementen, maar een aantal blokken zijn ook geschikt voor grondgebonden woningen. Op basis van de vorm en de locatie/ligging van de blokken is bepaald welke woningtypen het meest passend zijn. Verdeling sociale huurwoningen over het Stationsgebied In de uitwerking van het programma zijn de sociale huurwoningen over het gebied verdeeld. Binnen het gebied is er gekeken naar geschikte plekken voor sociale huurwoningen in relatie tot de doelgroepen. Aan het Stationsplein zien wij blok 1 en 2 als geschikte plekken voor met name starters. Een deel hiervan heeft behoefte aan een sociale huurwoning. Wij adviseren de sociale huurappartementen daarom met name te realiseren in de delen van deze blokken die langs drukkere pleinen/wegen liggen: deel B en C in blok 1 en deel B en C in
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
60
blok 2. Aan de Koninginneweg zien wij met name plek voor sociale huurwoningen in blok 6 en 7, vanwege de minder ruime opzet en de ligging tussen het spoor en een kruising van wegen. Deze verdeling van de sociale huurwoningen zorgt voor concentratie van het sociale huursegment in (delen van) blokken, maar tegelijkertijd voor een evenwichtige verdeling van het sociale huursegmenten en andere segmenten door het hele gebied. Deze verdeling houdt bovendien rekening met de verschillende woonwensen van verschillende typen woningzoekenden in het sociale segment. Een evenwichtige verdeling door het hele gebied is van belang voor de leefbaarheid in het Stationsgebied. De door ons geadviseerde verdeling van woningen naar prijssegment is een manier om binnen het Stationsgebied een evenwichtige verdeling van prijssegmenten te realiseren. De precieze verdeling van de woningen over de blokken ligt echter niet vast. Hierin is nog een zekere vrijheid voor de verdeling van de woningen over de blokken en over het hele gebied. Wel geven we voor de verdeling van de woningen naar prijssegment de volgende richtlijnen mee: • Plaats niet alle sociale huurwoningen aan één kant van het Stationsgebied. Wij adviseren om aan zowel De Koninginneweg als Het Stationsplein sociale huurwoningen te realiseren.
Op deze manier zijn niet alle sociale huurwoningen geconcentreerd aan één kant van het Stationsgebied, maar zijn beide zijden een gebied met woningen in verschillende prijssegmenten. • Concentreer de sociale huurwoningen wel in delen van blokken. Dit draagt bij aan de praktische uitvoerbaarheid (bijv. in het tender proces en het beheer van de woningen) van het realiseren van woningen. Daarnaast kan het waardevol zijn om een corporatie te betrekken bij de ruimtelijke inpassing van de sociale huurwoningen. Op deze manier kan er direct rekening gehouden worden met de vereisten en richtlijnen van ontwikkeling door de corporatie. FLEXIBILITEIT BINNEN HET PROGRAMMA
Uitbreiding kantoren in blok 2 en 3 In dit programma gaan we uit van twee lagen kantoren in blok 2 en blok 3. Dit kan uitgebreid worden tot drie lagen kantoren in blok 2 en 3. Dit leidt tot een toename van 1.700 m2 kantoren en een afname van 1.700 m2 woningen. De verdeling van de functies is dan als volgt: •
66% wonen. Ca. 341 woningen in totaal. De verdeling van de woningsegmenten
en woningtypen per blok veranderen hierdoor ook. •
21,5% werken.
•
12,5% voorzieningen.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
61
Bovenstaand programma leidt ook tot een levendig en aantrekkelijk gebied. De gemeente kan de aspecten uit de multi-criteria analyse meenemen om te komen tot een keuze in de bandbreedte (Tabel 26): • Het marktperspectief voor wonen is iets beter (++) dan het marktperspectief voor kantoren (+). • Kantoren dragen zeer positief (++) bij aan de gebiedspositionering, woningen dragen positief (+) bij. Met name door de oriëntatie op het Stationsplein en uitgang van het station dragen kantoren in het gevelbeeld bij aan de positionering. Alternatief voor hoger onderwijs en sportschool Het hoger onderwijs in blok 3 kan ook ingevuld worden een andere functie (bijvoorbeeld als zich geen passende initiatiefnemer aandient). Ook de sportschool in blok 1 kan eventueel ingevuld worden met een andere functie. De functie detailhandel/diensten kan niet uitgebreid worden, omdat het bestemmingsplan ruimte biedt aan maximaal 1.000 m2 BVO. Voor woningen, kantoren en horeca is er voldoende marktruimte en voldoende ruimte in het bestemmingsplan. De Stationsstraat wordt de belangrijkste looproute tussen het station en het centrum. Daarom adviseren wij eerder horeca en/of kantoren in plaats van woningen als alternatief- voor onderwijs in blok 3. Horeca en kantoren zorgen voor een levendigere en meer open plint dan woningen en dragen bij aan de positionering van het gebied.
De Leeuwenstraat wordt ook gebruikt als looproute tussen het station en het centrum. Daarom adviseren wij in blok 1 ook extrahoreca of kantoren als alternatief voor de sportschool.
7.4 REFERENTIES EN PRODUCTMARKTCOMBINATIES Met productmarktcombinaties leggen we de link tussen de beoogde doelgroepen en bijpassende vastgoedproducten. In dit hoofdstuk laten we aan de hand van een aantal referentieconcepten zien welke productmarktcombinaties passen bij de positionering van het Stationsgebied. De referentieconcepten zijn geordend naar hoofdfunctie: wonen, werken en commerciële en maatschappelijke voorzieningen.
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
62
REFERENTIECONCEPTEN WONEN
STADSWONINGEN TWEE VERDIEPINGEN – MOODZ, ZOHO KWARTIER ROTTERDAM Met een combinatie van grondgebonden benedenwoningen en maisonettes, zoals in Moodz, Rotterdam kunnen in een stedelijke setting geschikte woningen voor gezinnen gecreëerd worden. Een alternatief is boven-benedenwoningen, waarbij ook de bovenwoningen een eigen voordeur aan de straat krijgen. Bron: www.woneninmoodz.nl/
WONINGEN VERSCHILLENDE HOOGTES – KOER, ROTTERDAM Het project KOER, Rotterdam heeft een mix van verschillende woningtypen rondom een gemeenschappelijke binnentuin. Daarnaast delen de bewoners gemeenschappelijke voorzieningen zoals werkplekken en een lobby.
Bron: https://vorm.nl/projecten/koer https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?ID=53291
AANTREKKELIJKE EN FLEXIBEL IN TE RICHTEN MICRO APPARTEMENTEN Synchroon en Shift A+U werken aan micro-appartementen in de Randstad. Het slimme interieurontwerp zorgt voor aantrekkelijke studio’s met een relatief klein oppervlak. Bewoners delen voorzieningen zoals wasserette, kookstudio’s, logeerappartementen en werkplekken. Denkbaar is dat zulke gemeenschappelijke ruimtes op de begane grond gerealiseerd worden zodat ze bijdragen aan een levendige plint. Bron: https://www.domus.nl/
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
63
REFERENTIECONCEPTEN WERKEN
LOODS 6 - AMSTERDAM Loods6 is een bedrijfsverzamelgebouw voor creatieve bedrijven op het gebied van o.a. kunst en design. Het pand bestaat uit werkplaatsen, winkels, galeries, horeca, fitness en ateliers. In Loods6 zijn o.a. bedrijven in de architectuur, fotografie, media, communicatie, marketing en grafisch ontwerp gevestigd Bron: loods6.nl
CREATIVE VALLEY – UTRECHT Creative Valley is een multitenant kantoorgebouw met gezamenlijke faciliteiten als een restaurant en vergaderruimten. Werkplekken, studio's en private lofts zijn flexibel te huren en daarmee passend voor veel type bedrijven. Het draait er om inspiratie, interactie en het faciliteren van ontmoetingen. In de plint bevinden zich horeca, een supermarkt en een sportschool. Bron: creativevalley.nl
STUDIO ZAND - AMERSFOORT StudioZAND is een voorbeeld van een bedrijfsruimte in de maakindustrie gecombineerd met retail. StudioZAND is een porseleinwerkplaats met een eigen galerie. Hier zijn behalve de producten uit eigen atelier ook serviesgoed en sieraden van andere bekende en jonge ontwerpers te koop. Bron:studiozand.nl
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
64
REFERENTIE CONCEPTEN COMMERCIËLE VOORZIENINGEN
VLAAMSCH BROODHUYS Het Vlaamsch Broodhuys is de perfecte combi tussen een bakker en een lunchroom en kent inmiddels 19 vestigingen. Klanten kunnen er terecht voor hun brood of koffie to go, maar ook om te lunchen, een stuk taart te eten en/of koffie te drinken ter plekke. Het brengt daarom een fijne dynamiek mee. Bron: visitgo.nl/nl
LOLA BIKES & COFFEE Dienstverleners die slim inspelen op de functie van het station en daarbij ook nog een ander verdienmodel (horeca) integreren bieden een bijzondere beleving en hebben door twee inkomstenbronnen meer overlevingskans. Lola Bikes & Coffee uit Den Haag is een goed voorbeeld met een combi van functies. Bron: Lolabikesandcoffee.nl / Racefietsblog.nl
THEMA HOTEL MET FUNCTIEMENGING Hotels kunnen zich onderscheiden door bijvoorbeeld hun functie en thema. Voor Hilversum Mediastad is het thema Media een aantrekkelijke manier om zich te onderscheiden, op basis van het thema kan ook gekeken worden naar mogelijke functies die zich kunnen mengen met de hoofdfunctie, hotel. Denk bijvoorbeeld aan het Top 2000 Café waar een connectie mee gezocht kan worden. Maar ook andere werkfuncties die aansluiten bij het thema media zijn te combineren met de hotelfunctie Bron: Guest House Hotel / Beeld & Geluid
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
65
HET SPORTLOKAAL – ARNHEM Het Sportlokaal is een kleinschalige sportschool met een gevarieerd aanbod aan trainingen. Er zijn groepslessen als Bokszaktraining, Crossgym, Buitenlessen en Yoga. Ook bieden zij persoonlijke trainers en fysiotherapie. Voor na het sporten is er ruimte voor een drankje als de aangeboden shakes. Bron: hetsportlokaal.nl
REFERENTIECONCEPTEN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
REPAIR CAFÉ Een repair café is een plek waar gereedschappen beschikbaar zijn om zelf of samen je spullen te maken. Het brengt mensen in contact met elkaar. Het is daarnaast circulair door het delen van gereedschappen en het hergebruiken van spullen. De foto is een voorbeeld van een Repair Cafe in Berlijn, maar ook in Nederland zijn repair cafés te vinden, bijvoorbeeld in Utrecht. Bron:repairecafe.org
7.5 RANDVOORWAARDEN EN FASERING De recente grote stijging van de bouwkosten en financieringsrentes zetten de financiële haalbaarheid van ontwikkellocaties onder druk. Marktpartijen zullen voorzichtiger zijn en minder risico nemen. Om de kans op een succesvolle tender in deze economische omstandigheden te vergroten adviseren we vanuit het programma gezien: • Het gebied gefaseerd te tenderen. De marktruimte voor het Stationsgebied is in beeld gebracht voor een periode van 10 jaar. De realisatie van blok 1 t/m 3 is al op de korte termijn beoogd. De geconstateerde marktruimte voor wonen is voldoende groot om te verwachten dat dit niet tot verminderde afzetsnelheden zal leiden. Fasering maakt de ontwikkeling minder risicovol
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING
•
•
•
•
•
66
voor investeerders en ontwikkelaars. Ook kan gemakkelijker worden ingespeeld op veranderende marktomstandigheden. Het bundelen van de verschillende functies in het bouwblok in één aanbesteding, zodat rendabele en minder rendabele functies elkaar in balans brengen, en een ontwikkelcombinatie (risicospreiding en met specialismes per partij) zich hierop in kan schrijven. Zorg voor enige flexibiliteit in het programma, zodat de opdrachtnemer in staat is te draaien aan de kosten en opbrengsten knoppen. Bijvoorbeeld een bandbreedte in het aantal te realiseren vierkante meters, of aantallen woningen, of alternatieve invullingen (na akkoord en overleg met gemeente). Het bestemmingsplan biedt een grotere ontwikkelruimte dan het stedenbouwkundig plan. Ook de berekende marktruimte is voor een deel van de functies groter dan de ruimte die het stedenbouwkundig plan biedt, dus ruimte voor flexibiliteit is mogelijk. Een laat moment van levering van de grond legt minder druk op de voorfinanciering van projecten, en maakt de ontwikkeling ook interessant voor kleinere partijen (al dan niet als onderdeel van een consortium). Vertaal het bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan in een eenduidig kavelpaspoort per bouwblok, waarin uitgangpunten over het ontwerp, functie, planning en uitgifte zijn vastgelegd.
Enerzijds dient het kavelpaspoort als duidelijk toetsingskader, anderzijds biedt dit de opdrachtnemer ook zekerheid tijdens het ontwikkeltraject. De timing van de tenders goed af te stemmen met andere wonen/werken projecten in Hilversum (met name Arenapark). Ook voor het hotel is het van belang om in de keuze van het concept op de kwalitatieve behoefte af te stemmen met Arenapark en het Media Park.
Daarnaast kunnen er ook andere afwegingen dan vanuit het programma zijn om van de fasering af te wijken.
BIJLAGE
67
BIJLAGE 1 MENGBAARHEID WONEN EN WERKEN
EEN + TWEE PERSOONSHUISHOUDEN TOT 35 JAAR -Goed mengbaar
EEN + TWEE PERSOONSHUISHOUDEN 35 - 54 JAAR -Over het algemeen goed mengbaar
EMPTY NESTERS
SENIOREN
GEZINNEN < 35 GEZINNEN > 35 JAAR JAAR
-Over het algemeen mengbaar
-Enigszins mengbaar
-Moeilijk mengbaar Conflicten verkeer en jonge spelende kinderen
-Enigszins mengbaar afhankelijk zelfstandigheid en leeftijd kinderen
BOUWNIJVERHEID -Werkplaats voor kleinere bedrijvigheid in de bouw/ZZP -Eventueel nabij eigen woning -Opslag voor gereedschap
++
++
+
+/-
+/-
+/-
BUSINESS -Kantoorhoudende bedrijvigheid -Beperkte verkeersaantrekkende werking (focus OV) -Geen milieuhinder
++
++
++
+
+
+ / ++
CREATIEVE EN AMBACHTELIJKE BEDRIJVIGHEID -Bedrijfsruimten gerelateerd -Grotendeels kleinschalig -Beperkte verkeersaantrekkende werking -Mogelijk enige geluidsoverlast (bijv. zaagmachines)
++
++
+
+/-
-
+/-
ENGINEERING & DESIGN -Grotendeels kantoorhoudend -Beperkte verkeersaantrekkende werking (focus OV) -Beperkte milieuhinder
++
++
+
+/-
+/-
+/-
FOOD -Bedrijfsruimten gerelateerd -Logistieke stromen aan- afvoer -Mogelijk milieuhinder (geur, geluid)
+
+
+/-
-
--
-
HIGH TECH MAAK EN LIFE SCIENCES & HEALTH -Grotendeels bedrijfsruimten gerelateerd -Logistieke stromen aan- afvoer -Milieuhinder
+
+
-
--
--
--
KUNST -Diverse werkvloeren -Beperkte verkeersaantrekkende werking -Beperkte milieuhinder
++
++
++
+/-
-
+/-
MEDIA & ICT -Kantoorhoudende bedrijvigheid -Beperkte verkeersaantrekkende werking (focus OV) -Geen milieuhinder
++
++
++
+
+
++
90%
90%
75%
45%
35%
50%
INSCHATTING GESCHIKTHEID GEMENGDE MILIEUS
BIJLAGE
68
BIJLAGE 2 SBI CODES WERKFUNCTIES
Sector
Sbi code
Kunst
90
Kunst
Creatief/
13
Vervaardiging van textiel
ambachtelijk
14
Vervaardiging van kleding
15
Vervaardiging van leer, lederwaren en schoenen
16
Houtbewerking en vervaardiging van producten van hout
17
Vervaardiging van papier, karton en papier- en kartonwaren