Raadsinformatiebrief 2023-68 inzake Programmatische uitgangspunten stationsgebied en beantwoording motie Stationsgebied M21-138
Tekst van het document
22
Vervaardiging van producten van rubber en kunststof
23
Vervaardiging van overige goederen (geen metaal)
31
Vervaardiging van meubels
95
Reparatie van computers en consumentenartikelen
20 21
Vervaardiging van chemische producten Vervaardiging van farmaceutische grondstoffen en producten
25
Vervaardiging van producten van metaal
26
Vervaardiging van computer en elektronische apparatuur
27
Vervaardiging van elektrische apparaten
28
Vervaardiging van overige machines en apparaten
29
Vervaardiging van auto's, aanhangwagens en opleggers
30
Vervaardiging van overige transportmiddelen
32
Vervaardiging van overige goederen
33
Reparatie en installatie van machines en apparaten
71
Architecten, ingenieurs en technisch ontwerp en advies
High tech maak & life sciences
Engineering &
Gradatie en mengbaarheid
BIJLAGE
design
69
74
Speur- en ontwikkelingswerk Industrieel ontwerp en vormgeving, fotografie, vertaling en overige consultancy
10
Vervaardiging van voedingsmiddelen
11
Vervaardiging van dranken
70
Holdings, concerndiensten en managementadvisering
73
Reclame en marktonderzoek
Bouw
43
Gespecialiseerde werkzaamheden in de bouw
Groothandel en reparatie van auto’s
45
Food
Business
72
Handel in en reparatie van auto’s, motorfietsen en aanhangers
Vervoer en opslag
Media & ict
(uitgezonderd 451, 452, 454, 45205) Groothandel en handelsbemiddeling (niet in auto’s en motorfietsen)
46
(uitgezonderd 46499)
52 53
Opslag en dienstverlening voor vervoer (uitgezonderd 5221) Post en koeriers
18
Drukkerijen en reproductie van opgenomen media
58
Uitgeverijen
59
Productie en distributie van films, en tv-programma's
60
Verzorgen en uitzenden van radio, tv programma's
61 62 63
Telecommunicatie Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie Dienstverlening op het gebied van informatie
BIJLAGE 3
70
BIJLAGE 3 DISTRIBUTIEVE BEREKENING
DAGELIJKSE DETAILHANDEL • •
•
•
•
•
•
Bij de distributieve berekening voor de dagelijkse detailhandel in de gemeente Hilversum zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: Inwoners. Voor het draagvlak is uitgegaan van 91.733 inwoners in 2022. Op basis van de huishoudensprognose van Primos zal de bevolking van de gemeente Hilversum tot 2027 groeien met 3,8% naar 95.225 inwoners. Deze bevolkingsgroei zet door waardoor er in 2032 97.335 inwoners woonachtig zijn in de gemeente Hilversum. Bestedingen per hoofd. De bestedingen zijn gebaseerd op de Omzetkengetallen 2021 (Panteia en INretail). Per jaar besteedt een gemiddelde Nederlander € 2.654 in fysieke winkels in de dagelijkse sector. Het inkomen in het onderzoeksgebied ligt hoger dan het landelijk gemiddelde, waardoor het feitelijke bestedingsbedrag hoger ligt. De bestedingen zijn gecorrigeerd naar het gemiddeld 13,3% hogere inkomen (met een prijselasticiteit van 0,4). De bestedingen worden constant verondersteld. Koopkrachtbinding. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van het onderzoeksgebied voor dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding op 84%. De afvloeiing bedraagt 17%, waarvan 10% online afvloeiing en 7% fysieke afvloeiing. Na de correctie voor de online afvloeiing ligt de fysieke koopkrachtbinding op 93% 32.
We veronderstellen dat de fysieke binding gelijk blijft naar de toekomst toe. Koopkrachttoevloeiing. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in het onderzoeksgebied dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachttoevloeiing op 13%. We veronderstellen dat de toevloeiing naar de toekomst toe gelijk zal blijven. Gemiddelde vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde fysieke supermarkt of winkel in de dagelijkse sector per jaar en per m² wvo omzet. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector € 7.823 per m² wvo per jaar (exclusief BTW) (Omzetkengetallen INretail 2020). Gevestigd aanbod. De dagelijkse sector telt momenteel in totaal 34.429 m² wvo in het onderzoeksgebied.
32 Berekening: Koopkrachtbinding / (100 – onlineafvloeiing) = 84 / (100 – 10) = 93%
BIJLAGE 3
PARAMETER
71
HUIDIGE FUNCTIONEREN (2022)
2027
2032
Inwoners
91.733
95.225
97.335
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.654
€ 2.654
€ 2.654
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 243
€ 253
€ 258
€ 256
€ 266
€ 272
Koopkrachtbinding
93%
93%
93%
Gebonden bestedingen in € mln.
€ 239
€ 248
€ 254
Koopkrachttoevloeiing
13%
13%
13%
Omzet door toevloeiing in € mln.
€ 36
€ 37
€ 38
Totale bestedingen in € mln.
€ 275
286
€ 292
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 7.823
€ 7.823
€ 7.823
Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren
€ 7.990
€ 8.294
€ 8.478
Haalbaar aanbod in m² wvo
35.163
36.501
37.310
Aanbod in m² wvo huidige situatie
34.428
34.429
34.429
2.072
2.881
Bestedingspotentieel in € mln. incl. inkomenscorrectie
Uitbreidingsruimte TABEL 30 FUNCTIONEREN DAGELIJKS AANBOD EN INDICATIEVE UITBREIDINGSRUIMTE Bron: Sweco
NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL
Bij de distributieve berekening voor de niet-dagelijkse detailhandel in de gemeente Hilversum zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • Inwoners. Voor het draagvlak is uitgegaan van 91.733 inwoners in 2022. Op basis van de huishoudensprognose van Primos zal de bevolking van de gemeente Hilversum tot 2027 groeien met 3,8% naar 95.225 inwoners. Deze bevolkingsgroei zet door waardoor er in 2032 97.335 inwoners woonachtig zijn in de gemeente Hilversum. • Bestedingen per hoofd. De bestedingen zijn gebaseerd op de Omzetkengetallen 2021 (Panteia en INretail). Per jaar besteedt een gemiddelde Nederlander een bedrag in fysieke winkels. Het inkomen in het onderzoeksgebied ligt hoger dan het landelijk gemiddelde, waardoor het feitelijke bestedingsbedrag hoger ligt. De bestedingen zijn gecorrigeerd naar het gemiddeld 13,3% hogere inkomen (met een prijselasticiteit van 0,4). Door het toenemende onlinekoopgedrag van de consument voorzien we naar de toekomst toe een afname van de bestedingen in de niet-dagelijkse sectoren. Deze afname wordt ingeschat op 10% van het huidige bestedingsbedrag. De bestedingen worden constant verondersteld.
BIJLAGE 3
Bestedingen per hoofd 2022 Bestedingen per hoofd toekomstige situatie
72
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN/OM HET HUIS
€ 755
€ 238
€ 995
€ 680
€ 214
€ 896
TABEL 31 BESTEDINGEN NIET-DAGELIJKSE DETAILHANDEL PER HOOFD Bron: Panteia; INRetail; Sweco
•
•
•
Koopkrachtbinding. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van
het onderzoeksgebied voor niet-dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in het onderzoeksgebied. − Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding voor de sectoren Mode & Luxe en Vrije Tijd op 46%. De afvloeiing bedraagt 54%, waarvan 37% online afvloeiing en 17% fysieke afvloeiing. Na de correctie voor de online afvloeiing ligt de fysieke koopkrachtbinding op 73%33. We veronderstellen dat de fysieke binding gelijk blijft naar de toekomst toe. − Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding voor de sector In/om het Huis op 45%. De afvloeiing bedraagt 55%, waarvan 28% online afvloeiing en 27% fysieke afvloeiing. Na de correctie voor de online afvloeiing ligt de fysieke koopkrachtbinding op 63%34. We veronderstellen dat de fysieke binding gelijk blijft naar de toekomst toe. Koopkrachttoevloeiing. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in het onderzoeksgebied dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied. Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO 2021) ligt de koopkrachttoevloeiing op 46% voor de sectoren Mode & Luxe en Vrije Tijd. Voor de sector In/om het Huis ligt de koopkrachttoevloeiing op 37%. We veronderstellen dat de toevloeiing naar de toekomst toe gelijk zal blijven. Gemiddelde vloerproductiviteit.
De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel in de niet-dagelijkse sector per jaar en per m² wvo omzet. Voor de verschillende sectoren is gekozen om in de toekomst uit te gaan van het huidige feitelijk functioneren als ‘norm’ voor goed functioneren. Hierdoor wordt gecompenseerd voor het feit dat huurprijzen en andere lasten hoger liggen dan gemiddeld en er daardoor geen onrealistische hoeveelheid uitbreidingsruimte uit de berekeningen komt. Om meerdere redenen is gekozen voor deze wijziging in rekenwijze: − Structurele trend in afname Recreatief (Mode & Luxe en Vrije Tijd) en Doelgericht (In/om het huis) winkelaanbod: indien de landelijk gemiddelde
vloerproductiviteit gehanteerd wordt in de Recreatieve en Doelgerichte
33 Berekening: Koopkrachtbinding / (100 – onlineafvloeiing) = 46 / (100 – 37) = 73% 34 Berekening: Koopkrachtbinding / (100 – onlineafvloeiing) = 45 / (100 – 28) = 63%
BIJLAGE 3
73
sectoren onstaat in veel gemeenten onrealistisch veel uitbreidingsruimte. Dit is gezien de historische ontwikkeling van de afgelopen jaren niet logisch. In deze sector is al jaren sprake van een gestage afname van het aantal winkels en aantal m² wvo. − Schuldenlast ondernemers: veel ondernemers uit de sectoren hebben zwaar geleden onder de coronamaatregelen. Dit betekent dat er sprake is van een hoge schuldenlast onder hen. De kans op toename van de leegstand als gevolg van bedrijfsbeëindigingen en faillissementen is groot. − Omzetkengetallen zijn structureler: de laatste jaren is veel ervaring opgedaan door bureaus met het toepassen van de huidige omzetkengetallenmethodiek. Om die reden is bijvoorbeeld afgesproken dat het 5-jaarsgemiddelde uitgangspunt moet zijn in berekeningen en niet het meest recente omzetkengetal. Bovendien is er consensus onder bureaus dat de landelijke vloerproductiviteit niet altijd de norm is voor goed functioneren. Bureaus hebben om die reden afgesproken dat maatwerk mogelijk is. Dat is in dit geval toegepast. MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN/OM HET HUIS
€ 2.005
€ 1.464
€ 2.943
€ 3.853
€ 2.268
Gemiddelde vloerproductiviteit in € 2.943
€ 3.853
€ 2.268
Gemiddelde vloerproductiviteit in € 2.390 € per m² wvo (2022) Gerealiseerde vloerproductiviteit in € per m² wvo (2022) € per m² wvo (toekomstig) TABEL 32 VLOERPRODUCTIVITEIT Bron: Omzetkengetallen INretail, 2021; Sweco
•
Gevestigd aanbod. De sector Mode & Luxe telt momenteel in totaal 34.777 m²
wvo in het onderzoeksgebied. Voor de sector Vrije Tijd is het huidige aanbod 8.375 m² wvo en voor de sector In/om het Huis ligt het metrage op 43.649 m² wvo.
BIJLAGE 3
74
PARAMETER
2027 Mode & Luxe
Vrije Tijd
2032 In/om het
Mode &
Huis
Luxe
Vrije Tijd
In/om het Huis
Inwoners
95.225
95.225
95.225
97.335
97.335
97.335
Bestedingen per hoofd in €
€ 680
€ 214
€ 896
€ 680
€ 214
€ 896
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 65
€ 20
€ 85
€ 66
€ 21
€ 87
€ 71
€ 22
€ 93
€ 72
€ 23
€ 95
Koopkrachtbinding
73%
73%
63%
73%
73%
63%
Gebonden bestedingen in € mln.
€ 52
€ 16
€ 58
€ 53
€ 17
€ 60
Koopkrachttoevloeiing
46%
46%
37%
46%
46%
37%
Omzet door toevloeiing in € mln.
€ 44
€ 14
€ 34
€ 45
€ 14
€ 35
Totale bestedingen in € mln.
€ 96
€ 30
€ 92
€ 98
€ 31
€ 95
€ 2.943
€ 3.853
€ 2.268
€ 2.943
€ 3.853
€ 2.268
€ 2.750
€ 3.600
€ 2.119
€ 2.811
€ 3.679-
€ 2.166
32.491
7.824
40.779
33.211
7.998
41.683
34.777
8.375
43.649
34.777
8.375
43.649
-2.286
-551
-2.870
-1.566
-377
-1.966
Bestedingspotentieel in € mln. incl. inkomenscorrectie
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren Haalbaar aanbod in m² wvo Aanbod in m² wvo huidige situatie Uitbreidingsruimte
TABEL 33 TOEKOMSTIGE INDICATIEVE UITBREIDINGSRUIMTE NIET-DAGELIJKSE SECTOREN Bron: Sweco
BIJLAGE 4
75
BIJLAGE 4 DICHTHEDENANALYSE HORECA, SPORTSCHOLEN EN DIENSTEN
HORECA
Benchmark
KERN
HORECA VESTIGINGEN
DICHTHEID
INWONERS
Vestigingen per 10.000 inwoners
Alkmaar
360
110.783
32,5
Almelo
164
73.155
22,4
Dordrecht
295
119.537
24,7
Ede
265
119.986
22,1
Gouda
200
74.095
27,0
Hengelo
231
81.476
28,4
Purmerend
192
92.240
20,8
Roosendaal
251
77.244
32,5
Veenendaal
136
67.671
20,1
Zaandaam
273
70.880
38,5
Gemiddelde dichtheid
26,9
TABEL 34 BENCHMARK KERNEN HORECA Bron: VAstgoeddata.nl, 2022; CBS Statline 2022; Primos 2022
Dichtheden analyse MARKTRUIMTE
DICHTHEID Vestigingen per 10.000
Dichtheid gemeente Hilversum Dichtheid benchmark
2032
Vestigingen
M² BVO
Vestigingen
M² BVO
28,7
2
403 m²
8
1.442 m²
29,5
10
2.125 m²
17
3.409 m²
26,9
-15
-3.069 m²
-9
-1.900 m²
inwoners
Landelijke dichtheid
2027
TABEL 35 DICHTHEDEN EN MARKTRUIMTE HORECA GEMEENTE HILVERSUM Bron: Vastgoeddata.nl, 2022; Locatus, 2022; CBS Statline 2022; Primos 2022
BIJLAGE 4
76
SPORTSCHOLEN
DICHTHEID
MARKTRUIMTE
Vestigingen per 25.000 inwoners
2027
2032
4,0
5 vestigingen
6 vestigingen
2,7
0 vestigingen
1 vestigingen
Landelijke dichtheid Dichtheid gemeente Hilversum
TABEL 36 DICHTHEDEN EN MARKTRUIMTE SPORTSCHOLEN GEMEENTE HILVERSUM Bron: Locatus, 2022; CBS Statline 2022; Primos 2022; Eigen inventarisatie
DIENSTEN
DICHTHEID
Dichtheid gemeente Hilversum
MARKTRUIMTE
Vestigingen per 10.000 inwoners
2027
2032
29,2
10 vestigingen
16 vestigingen
TABEL 37 DICHTHEDEN EN MARKTRUIMTE DIENSTENSECTOR Bron: Locatus 2022; CBS Statline 2022; Primos 2022;
MEMO Datum
24 mei 2023
Aan
Gemeente Hilversum
Van
abcnova, Jeroen Oomens, Tootje Molenaar
Betreft
Programma stationsgebied blok 1, 2 en 3
1.
INLEIDING
Het Stationsgebied van Hilversum wordt de komende jaren getransformeerd. Tot 2030 worden verschillende ambities in een integrale gebiedsontwikkeling aangepakt. Het toekomstbeeld is een Stationsgebied dat een waardige entree vormt voor Hilversum en onderdak biedt aan een diversiteit van activiteiten en mensen. Het Stationsgebied is het podium voor de mediastad, met kantoren en ateliers. Ook verbindt het Stationsgebied het centrum met de oostzijde van Hilversum. De gemeente Hilversum gaat niet zelf ontwikkelen in het stationsgebied, maar zal een marktpartij aantrekken om binnen kaders en randvoorwaarden de herontwikkeling voor eigen rekening en risico op te pakken. Tegen deze achtergrond heeft de gemeente Bureau Stedelijke Planning (SWECO) de opdracht gegeven om een programmatische en ruimtelijke vertaling per bouwblok te maken van de beleidsmatige uitgangspunten. In deze memo wordt stil gestaan bij de uitkomsten van de studie van Bureau Stedelijke Planning én geven wij advies over de wijze waarop de onderzoekresultaten kunnen worden vertaald naar een aantrekkelijke propositie voor marktpartijen.
2.
CONSTATERING EN OVERWEGINGEN
Een marktvraag is gebaat bij een robuust en zo helder mogelijke propositie. Heldere kaders en randvoorwaarden waar nodig en flexibiliteit waar mogelijk stelt marktpartijen in staat om hun kennis en expertise te vertalen naar een voor de gemeente Hilversum waardevolle propositie (financieel én kwalitatief). Een programmatische verdeling van op basis van beleidsmatige uitgangspunten, zoals in het programmatisch en ruimtelijk voorstel per bouwblok van Bureau Stedelijke Planning, levert een “gespikkeld” en complex programma op. Deze complexiteit draagt niet bij aan een succesvolle uitvraag bij marktpartijen. Er liggen (markt)kansen in een herverdeling op basis van het voorstel door BSP. Aan deze herverdeling liggen de onderstaande overwegingen ten grondslag: •
Het primaire belang van de gemeente Hilversum is om in het stationsgebied een levendig (woon)milieu te realiseren dat past bij de dynamiek en diversiteit van het stationsgebied.
•
In het projectgebied worden 7 bouwblokken gebouwd, verdeeld over twee deelgebieden: Stationsplein (bouwblok 1 t/m 3: deelgebied 1) en Koninginneweg (bouwblok 4 t/m 7: deelgebied 2).
•
In de uitvoeringsnota (2021) is uitgegaan van een ontwikkelstrategie waarbij alle sociale huurwoningen in het gebied worden geconcentreerd in één bouwblok: bouwblok 1. De raad heeft het college per motie verzocht te onderzoeken of deze woningen meer verdeeld kunnen worden over het gebied.
•
Bureau Stedelijke planning stelt voor om de sociale woningen te verdelen over de twee deelgebieden. Op het Stationsplein worden de sociale woningen in dit voorstel verdeeld over blok 1 en 2 en gemixt met andere woningtypen en niet-wonen functies. Daarnaast komen er sociale huurwoningen aan de Koninginneweg.
Pagina 2 van 3
•
Het combineren van sociale huurwoningen met vrije sector (koop)woningen (hogere segment) heeft in potentie een negatief effect op het ontwikkelresultaat van de vrije sector woningen. De combinatie van deze producten in een relatief klein bouwblok is een risico voor de opbrengstwaarde/drukt in potentie de opbrengst van de vrije sector woningen.
•
Het combineren van sociale huurwoningen in één blok met middeldure huurwoningen (lagere segment) leidt tot een propositie waarbij de woningen in zijn geheel door corporaties kan worden ontwikkeld, maar waarmee ook op blokniveau een mix van sociale huur en vrije sector huur wordt bereikt.
•
De Woningcorporaties beogen in het stationsgebied voor verschillende doelgroepen te ontwikkelen. De verwachting is dat ook binnen het sociale segment een mix van doelgroepen ontstaat en gebrek aan diversiteit wordt voorkomen.
•
De woningcorporaties hebben aangegeven omwille van de exploitatie de door hen te exploiteren woningen het liefste in één bouwblok onder te brengen.
•
De propositie van blok 2 en blok 3 in combinatie met de ondergrondse fietsenstalling van ProRail/NS is complex. Door de sociale huurwoningen/corporaties uit blok 2 te laten, ontstaat een aantrekkelijkere marktpropositie (lagere complexiteit) voor blok 2 en blok 3. Dit vergroot de slagingskans van de tender en draagt per saldo bij aan de succesvolle realisatie van de maatschappelijk eveneens belangrijke fietsenstalling.
•
Indien de sociale huurwoningen worden verdeeld over 2 blokken, waarvan één op Stationsplein en de andere aan de Koninginneweg, dan zijn de sociale huurwoningen op gebiedsniveau verdeeld over beide deelgebieden. Daarmee is op gebiedsniveau sprake van een mix van sociale huurwoningen en vrije sector wonen die aansluit bij de beleidsuitgangspunten van de gemeente.
3.
VOORSTEL
Ten behoeve van een solide marktpropositie en een optimalisatie van het financiële en kwalitatieve ontwikkelresultaat voor deelgebied 1 als geheel, stellen wij voor om de sociale huurwoningen en de middenhuur (laag) woningen op het Stationsplein te concentreren in blok 1. Hiermee ontstaat een aantrekkelijke woning-propositie die in zijn geheel bij een woningcorporatie(s) kan worden ondergebracht. Hiermee ontstaat in blok 1 een propositie van circa 140 woningen gecombineerd met circa 2.300 m2 overige functies (kantoren, horeca, retail). Conform de fasering in het gebied ligt het in de lijn der verwachting dat blok 1 pas medio 2030 opgeleverd zal worden. Of bij aanbesteding/tenderen van de propositie voor blok 1 (medio 2029 één-op-één kan worden gegund aan een corporatie óf dat er een markttender moet worden uitgeschreven, waarbij de corporaties in positie worden gebracht om het woningdeel af te nemen, kan op een later moment worden besloten. Op basis van de huidige inzichten kan in elk geval worden geconstateerd dat het mogelijk is om de woningen onder te brengen bij de corporaties. Wij adviseren de volgende besluiten in elk geval vast te leggen: •
Programma sociale woningen/middenhuur (laag) formeel vast te leggen voor blok 1. o
Politiek: er wordt immers gestart met de ontwikkeling van het woonprogramma in het stationsgebied, waarbij (conform de planning in de uitvoeringsnota 2021) pas als slotstuk van fase 1 het sociale woonprogramma wordt gerealiseerd.
o
Corporaties: garanties bieden aan de corporaties dat de sociale huurwoningen en middenhuur (laag) woningen in zijn geheel in blok 1 zullen worden gerealiseerd en daarmee te borgen dat ook in deelgebied 1 aan de sociale doelstellingen van het woonbeleid wordt voldaan.
•
Prestatie afspraken met de corporaties te maken op projectniveau. Hiermee ontstaat een juridische basis om bij aanbesteding/tender rechtstreeks te gunnen aan de corporaties (met het oog op het Didam-arrest). Of bij gunning die juridische basis nog altijd voldoende is en óf allicht niet ook het commerciële programma, al dan niet met aanvullende
Memo 24 mei 2023
Pagina 3 van 3
voorwaarden, ook direct aan de corporaties kan worden gegund is onderhevig aan de ontwikkeling van de jurisprudentie voor wat betreft het Didam arrest. Dit voorstel komt neer op de onderstaande verdeling van woonprogramma bij een minimale ontwikkeling van 254 woningen op het Stationsplein. Het niet-wonen programma dat wordt gehanteerd is conform de uitgangspunten van Bureau Stedelijke Planning. Sociale huur
Blok 1
73
Blok 2/3
Middenhuur
Middenhuur
Betaalbare
(laag)
(hoog)
koop
55
Dure huur
Dure koop
12 37
58
Totaal
140 7
12
104
De 12 betaalbare koopwoningen in blok 1 zijn grondgebonden beneden-bovenwoningen. Deze zijn op basis van het Stedenbouwkundig Plan ruimtelijk onvermijdelijk. Aandachtspunt voor wat betreft het programma is dat de verhouding tussen woonsegmenten binnen blok 1 en binnen blok 2 en blok 3 ongeveer gelijk blijven wanneer een ontwikkelaar er in slaagt méér woningen te realiseren binnen de overige vigerende kaders (waaronder het bestemmingsplan). Aandachtspunt voor wat betreft het niet-wonen programma is dat het metrage niet-wonen uit de analyse van Bureau Stedelijke Planning leidend is. De exacte functies kunnen hierbinnen variëren. Het primaire doel, een levendig en divers gebied, met een zo maximaal mogelijk woonprogramma zal daarbij tijdens de marktbenadering expliciet als uitgangspunt dienen. Het resterende (woon)programma wordt geprogrammeerd aan de Koninginneweg. Ook daarin is een deel sociale huurwoningen voorzien. Voor de verdeling van woningen over dit deelgebied volgt te zijner tijd een nieuw voorstel.
Memo 24 mei 2023
Kenmerk P04240
Larenseweg 32 Postbus 1854 12OO BW HILVERSUM
ïelefoon 035 - 646 16 00
College van Burgemeester en Wethouders t,a.v, de heer A, Scheepers Postbus 9900 1201 GM HILVERSUM
van 09.00 tot 13,00 uur
zg zx
www.dudokwonen. nl
U
o Datum Hilversum. 15 augustus 2023 BÍjlagen
Eehandelaar Monica Stekelenburg, Vastqoed acquisiteur
o
Betreft: Conceptplannen Stationsgebied Geachte heer Scheepers,
In het afgelopen jaar zijn wij, de corporaties De Alliantie, G&O en Dudok Wonen, allen werkzaam in de gemeente Hilversum, een viertal keren uitgenodigd door het projectteam Stationsgebied van de gemeente Hilversum. Doel was om mee te denken in de totstandkoming van de conceptplannen voor het stationsgebied. Wij waarderen het zeer dat het projectteam gekozen heeft voor deze vroegtijdige samenwerking. Het projectteam heeft in de loop van de tijd een steeds duidelijker beeld geschetst van de beoogde invulling van het ontwikkelgebied. Als basis is het document "u itgangspu nten stationsgebied door Bu reau Stedelijke Plann ing" (SWECO) d.d. 06-05-2023 gebruikt. Op basis van dit document is een verdeling van de typologieen over de 7 gebouwen geprogrammeerd. Dít plan is aan ons gepresenteerd. In eerste aanleg was er sprake van een gespreide invulling van de sociale huurwoningen over de 7 gebouwen. Mede op verzoek van de corporaties is uiteindelijk gekozen om de sociale huurwoningen te concentreren in gebouw 1. Onderstaand vindt u de verschillende onderbouwingen die ten grondslag liggen aan deze keuze:
Door de woningen te concentreren in 1 gebouw: r wordt de exploitatie en beheer van de woningen efficiënter, goedkoper en beheersbaarder; . kan de VvE structuur eenvoudig worden ingericht (kostenbesparend); . kunnen de corporaties gezamenlijk dit gebouw ontwikkelen, wat gunstig is voor de kwaliteit en doorlooptijd van de ontwikkeling en bouw van het geheel; . kan er meer aandacht zijn voor de leefbaarheid voor deze specifieke doelgroep; r wordt er ontwikkeld en gebouwd door partijen die hierin gespecialiseerd zijn; . hoeven er geen dure tenderkosten gemaakt te worden en wordt de realisatietijd
.
korter; kunnen de corporaties doorontwikkelen onafhankelijk van de huidige stagnerende situatie in de vastgoed (koop)markt; Bank NL64 BNGH 0285 1345 82 KvK 32023773 BTW N1807r59906-801
Kenmerk PO424O
a
worden de overige te ontwikkelen gebouwen grotendeels gevrijwaard van sociale huur wat het aantrekkelijker maakt voor marktpartijen om deel te nemen aan de tender(s). Dit zal een positieve uitwerking hebben op het grondbod en de inschrijfbereidheid van marktpartijen.
Wij zijn daarom zeer verheugd dat het projectteam met onze aanbevelingen ervoor heeft gekozen om de programmering aan te passen. wij vinden het weljammer dat het, zoals het er nu uitziet, niet mogelijk is om de ontwikkeling eerder te staÉen, ons is aangegeven dat dit pas rond 2030 mogelijk zal zijn. Mocht er na het lezen van deze brief interesse zijn in een nadere toelichting dan maken wij graag een afspraak met u.
Wij verheugen ons op een goede samenwerking in dit mooie project voor Hilversum
Met vriendelijke groet,
E. van de Voort Alliantie Ontwikkelino
enburg Dudok Wonen
F.J. Duij G&O