Raadsinformatiebrief 2023-68 inzake Programmatische uitgangspunten stationsgebied en beantwoording motie Stationsgebied M21-138
Tekst van het document
Raadsinformatiebrief Van
Burgemeester en Wethouder/Burgemeester
Zaak nr.
1355919
Aan
Gemeenteraad
RIB nr.
2023 - 68
Portefeuillehouder
A.R.C. Scheepers
Datum
6 september 2023
Informatie bij
M. Koolhaas
Tel. nr.
06-38788005
Onderwerp Programmatische uitgangspunten stationsgebied en beantwoording motie Stationsgebied M21-138
Kernboodschap Op 15 september 2021 bij de behandeling van de uitvoeringsnota heeft de raad een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt om te onderzoeken hoe gemengd wonen binnen de verschillende bouwblokken gerealiseerd kan worden en de resultaten van dit onderzoek voor te leggen aan de gemeenteraad. Met deze raadsinformatiebrief informeren wij uw raad hoe wij de door u aangenomen motie hebben uitgevoerd, evenals de programmatische uitgangspunten die worden meegenomen in de marktuitvraag van bouwblok 2/3.
Aanleiding In 2021 is de uitvoeringsnota Stationsgebied 2021 vastgesteld door de raad. Bij deze vaststelling heeft de raad middels aangenomen motie M21-138 het college verzocht om te onderzoeken hoe gemengd wonen binnen de verschillende bouwblokken gerealiseerd kan worden en de resultaten van dit onderzoek voor te leggen aan de gemeenteraad. Bureau Stedelijke Planning (Sweco) heeft voor de gemeente de beleidsmatige vastgestelde uitgangspunten voor het stationsgebied (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan) vertaald naar een programmatische en ruimtelijke vertaling per bouwblok (bijlage 1), zoals medegedeeld in de beeldvormende sessie d.d. 29 maart 2023. Om tot een aantrekkelijk marktuitvraag voor de eerste deelontwikkeling (blok 2/3) te komen zijn de resultaten van deze programmatische en ruimtelijke vertaling per bouwblok getoetst met de markt en besproken met de woningcorporaties (Dudok Wonen, Gooi en Omstreken, De Alliantie). Op basis hiervan heeft RYSE een memo en advies opgesteld (bijlage 2) en hebben de woningcorporaties een brief gestuurd (bijlage 3).
Figuur 1: Ruimtelijk vertaling uit rapportage Bureau Stedelijke Planning (Sweco)
Op basis van de programmatische en ruimtelijke vertaling zoals opgesteld door Bureau Stedelijke Planning en het advies van RYSE heeft het college besloten de volgende programmatische uitgangspunten voor blok 2/3, en daarmee samenhangend blok 1, mee te nemen in de marktuitvraag: - De metrages niet-wonen per bouwblok conform de programmastudie van Bureau Stedelijke planning: 12.000 m2 totaal; - De verdeling van sociale huurwoningen over de twee deelgebieden (Stationsplein én Koninginneweg) conform de programmastudie van Bureau Stedelijke Planning; - Het aandeel sociale huur en middenhuur (laag) op het Stationsplein te concentreren in bouwblok 1 conform het advies van RYSE.
Consequenties
Totaal Stationsplein
73 29%
Blok 4 t/m 7 Totaal Koninginneweg TOTAAL STATIONSGEBIED
% de el i
To t
Aa n
aa l
n
% op
n
ko re
de el i Aa n
Aa n
55 39%
Du
la ag de el in M id de % nh uu rho Aa og nd ee Be l i n % ta al ba re ko op Aa nd ee Du l i n % re hu ur
ruu
n
73 52%
de nh
de el i
Blok 1 Blok 2/3
M id
Aa n
So
ci
al e
hu
ur
%
Het collegebesluit betekent het volgende voor het woningbouwprogramma op het Stationsplein:
0 37 32%
12 9% 58 51%
7
6%
12 11%
140 114
55 22%
37 15%
70 28%
7
3%
12
5%
254
46 42% 46 42%
0
0
22 20% 22 20%
23 23
21% 21%
19 17% 19 17%
110 110
119 33%
55 15%
37 10%
92 25%
30
8%
31
364
9%
Verhouding woningbouwprogramma versus niet-woningbouwprogramma uitgedrukt in aandeel (%) van totaal metrage:
Blok 1 Blok 2/3 Totaal Stationsplein
Totaal Woningen metrage Aandeel in % Totaal niet wonen metrage Aandeel in % Totaal 9075 80% 2292 20% 9512 55% 7902 45% 18587 65% 10194 35%
11367 17414 28781
Blok 4 t/m 7 m2 Totaal Koninginneweg
9885 9885
86% 86%
1630 1630
14% 14%
11515 11515
Totaal Stationsgebied
28473
71%
11824
29%
40296
Het sociale woningbouwprogramma wordt door dit collegebesluit verdeeld over bouwblok 1 en één of meer nader te bepalen bouwblok(-ken) aan de Koninginneweg (blok 4 t/m 7). Voor deze bouwblokken wordt dezelfde hoge kwaliteit gevraagd als voor de overige bouwblokken, de uitvraag wordt hier specifiek op gericht.
Vervolgtraject De aanbesteding voor blok 2/3 zal in 2023 verder worden voorbereid zodat deze in 2024 in de markt kan worden gezet, waarna in 2025 kan worden gestart met de realisatie van de ondergrondse fietsenstalling. INDICATIEVE PLANNING REALISATIE STATIONSGEBIED 16-05-2023 De planning is afhankelijk van verschillende faseringsvraagstukken en afhankelijkheden die spelen binnen het programma Stationsgebied. Deze planning is onder voorbehoud van wijzigingen.
Ondergrondse parkeergarage Koninginneweg 2026 - 2027
Bouwblok 4 t/m 7 2027 - 2029
Bouwblok 2 en 3 2027 - 2028
Ondergrondse fietsenstalling 2025 – 2026 (opening in 2028) Bouwblok 1 2029 - 2030
Figuur 2: Indicatieve planning Realisatie Stationsgebied, d.d. 16-05-2023
Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris,
de burgemeester,
mr. C.P. Torres Barrera
dr. ir. G.M. van den Top
Bijlage(n) 1. Adviesrapport SWECO - 52100590_Hilversum Stationsgebied eindrapport - 11-05-2023 2. Memo RYSE - optimalisatie programmastudie SWECO Def 20230524 3. Brief woningbouwcorporaties Deze raadsinformatiebrief is digitaal beschikbaar op internet onder “Vergaderstukken”, B en W-vergadering van 5 september 2023
HILVERSUM STATIONSGEBIED PROGRAMMA 6 MEI 2023
HILVERSUM STATIONSGEBIED PROGRAMMA 6 MEI 2023
Status: Eindrapport Datum: 6 mei 2023 Een product van: Sweco Nederland B.V. De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt 088 - 811 6600 www.sweco.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategie Dr. Aart Jan van Duren Ir. Joris Quaedflieg Bianca Lemm MSc Floor Planken MSc Ilse de Vries MSc Désirée Eriks MSc Ir. Astrid Potemans Voor meer informatie: Ir. Joris Quaedflieg, joris.quaedflieg@sweco.nl Review: Dr. Aart Jan van Duren In opdracht van: Gemeente Hilversum
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Sweco Nederland B.V.©. Projectnummer: 52100590 Referentie: 52100590_Hilversum Stationsgebied
MANAGEMENT SAMENVATTING .............................................................................. 6 INLEIDING 1
9
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED ............................ 10 1.1 PLANNEN VOOR HET STATIONSGEBIED 1.2 POSITIONERING 1.3 SWOT ANALYSE
2
BELEIDSANALYSE ............................................................................................... 14
3
MARKTONDERZOEK WONEN ............................................................................ 19 3.1 VERHUISSTROMEN EN ONDERZOEKSGEBIED 3.2 HUISHOUDENSGROEI 3.3 HUISHOUDENSONTWIKKELING EN GESCHIKTHEID WOON-WERKMILIEU 3.4 TOEKOMSTIG AANBOD IN DE REGIO 3.5 MARKTRUIMTE 3.6 KANSRIJKE DOELGROEPEN 3.7 KANSRIJK WONINGPROGRAMMA
4
MARKTONDERZOEK WERKEN ........................................................................... 34 4.1 BEHOEFTERAMING BEDRIJFSRUIMTEN 4.2 BEHOEFTERAMING KANTOREN
5
MARKTONDERZOEK COMMERCIËLE VOORZIENINGEN ................................... 42 5.1 MARKTRUIMTE 5.2 CONCEPTUELE VERTALING PROGRAMMA COMMERCIELE VOORZIENINGEN
6
MARKTONDERZOEK MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ........................... 51
7
KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING..................................... 54 7.1 MULTI-CRITERIA ANALYSE 7.2 KANSRIJK PROGRAMMA EN RUIMTELIJKE VERTALING 7.3 VLEKKENPLAN 7.4 REFERENTIES EN PRODUCTMARKTCOMBINATIES 7.5 RANDVOORWAARDEN EN FASERING
BIJLAGE 1 MENGBAARHEID WONEN EN WERKEN BIJLAGE 2 SBI CODES WERKFUNCTIES BIJLAGE 3 DISTRIBUTIEVE BEREKENING BIJLAGE 4 DICHTHEDENANALYSE HORECA, SPORTSCHOLEN EN DIENSTEN
MANAGEMENT SAMENVATTING
6
MANAGEMENT SAMENVATTING
AANLEIDING EN UITGANGSPUNTEN
Het Stationsgebied van Hilversum wordt de komende jaren getransformeerd tot een levendig entreegebied. In dit rapport adviseren wij een kansrijk programma en de ruimtelijke vertaling daarvan naar de bouwblokken. De uitgangspunten voor dit onderzoek zijn het in 2022 vastgestelde bestemmingsplan, het stedenbouwkundig plan uit 2019 inclusief actualisatie uit 2022, en het beeldkwaliteitsplan uit 2020. KANSRIJK PROGRAMMA
Voor het Stationsgebied adviseren wij een programma dat bestaat uit: FUNCTIE
AANDEEL
PROGRAMMA SECTOR (M²) 33% sociale huur 25% middeldure huur
70%
Wonen
= 365 won.
28.470 m²
25% betaalbare koop
DOELGROEP Gezinnen, jongeren, starters, studenten en senioren Jongeren, starters, senioren, expats en ‘creatievelingen’ Starters, (jonge) gezinnen, empty nesters en senioren Gezinnen, expats, urban
17% duur
professionals, empty nesters, senioren
Werken
17,5%
6.870 m²
Kantoren en bedrijfsruimtes/ateliers
Kleine en middelgrote bedrijven (media en creatieve zakelijke dienstverlening)
Diensten, sportschool, Voorzieningen
12,5%
4.955 m²
detailhandel, horeca/hotel, hoger onderwijs en gezondheidscentrum
TABEL 1 PROGRAMMA STATIONSGEBIED. Bron: Sweco
Dit komt neer op een totaal van 40.295 m2, uitgaande van de maximale ruimte die het stedenbouwkundig plan biedt. Het programma is samengesteld door de verschillende mogelijke functies te wegen op vier criteria: marktperspectief, bijdrage aan stedelijke doelstellingen, passend
MANAGEMENT SAMENVATTING
7
binnen gebiedspositionering en synergie. De functies met de beste beoordeling en de meeste synergie onderling, vormen het programma. Met dit programma wordt het Stationsgebied een aangename en levendige plek om te wonen, te werken en te verblijven. Het programma draagt bij aan de uitstraling van Hilversum als Mediastad en legt de functionele verbinding tussen het station en het centrum. Binnen dit programma is nog ruimte om te variëren: • In blok 2 en 3 zijn twee lagen kantoren geprogrammeerd. Dit kan uitgebreid worden tot drie lagen. Dit ter vervanging van een gedeelte van de woningen. Het toevoegen van kantoren in deze twee blokken direct aan de uitgang van het station, draagt iets meer bij aan de positionering van het gebied, maar leidt wel tot iets minder woningen. • Het hoger onderwijs in blok 3 en de sportschool in blok 1 kunnen ook ingevuld worden met extra horeca en/of kantoren. Deze keuze kan gemaakt worden als er geen initiatiefnemer voor hoger onderwijs en/of een sportschool wordt gevonden. Detailhandel/diensten is niet mogelijk omdat de maximale ruimte die het bestemmingsplan biedt voor deze functie al benut is. De voorkeur gaat echter uit naar een invulling die zoveel mogelijk tegemoetkomt aan diversiteit in functies. Ruimtelijke vertaling naar de bouwblokken Het Stationsplein (blok 1 t/m 3) is een levendig gebied met horeca, diensten en detailhandel in de plint.
Dit wordt versterkt door het plaatsen van een deel van de werkfuncties in de plinten. Het woonprogramma bevindt zich vooral op de verdiepingen en daarnaast in stedelijke gezinswoningen. In blok 3 bevinden zich hoger onderwijs, horeca, woningen en een hotel. De Koninginneweg (blok 4 t/m 7) bevat voornamelijk woonfuncties. Blok 4 grenst aan het Stationsplein en is daarmee geschikt voor kantoren/bedrijfsruimte en maatschappelijke functies. Het noordelijke deel van blok 4 is ook geschikt voor woningen. Blokken 5 t/m 7 zijn voornamelijk geschikt voor woningen.
MANAGEMENT SAMENVATTING
8
FIGUUR 1 VLEKKENPLAN BLOK 1 T/M 7, PLINT (LINKS) EN BOVENLAGEN (RECHTS)
AANBEVELINGEN
De recente grote stijging van de bouwkosten en financieringsrentes zetten de financiële haalbaarheid van ontwikkellocaties onder druk. Marktpartijen zullen voorzichtiger zijn en minder risico nemen. Om de kans op een succesvolle tender in deze economische omstandigheden te vergroten adviseren we vanuit het programma gezien: • Het gebied gefaseerd te tenderen. De marktruimte voor de verschillende functies is namelijk berekend tot 2032. • Het bundelen van de verschillende functies in het bouwblok in één aanbesteding. • Zorg voor enige flexibiliteit in het programma. • Vertaal het bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan in een eenduidig kavelpaspoort per bouwblok, waarin uitgangpunten over het ontwerp, functie, planning en uitgifte zijn vastgelegd. • De timing van de tenders goed af te stemmen met andere wonen/werken projecten in Hilversum (met name Arenapark). Daarnaast kunnen er ook andere afwegingen dan vanuit het programma zijn om van de fasering af te wijken.
INLEIDING
9
INLEIDING
Het Stationsgebied van Hilversum wordt de komende jaren getransformeerd. Tot 2030 worden verschillende ambities in een integrale gebiedsontwikkeling aangepakt. Het toekomstbeeld is een Stationsgebied dat een waardige entree vormt voor Hilversum en onderdak biedt aan een diversiteit van activiteiten en mensen. Het Stationsgebied is het podium voor de mediastad, met kantoren en ateliers. Ook verbindt het Stationsgebied het centrum met de oostzijde van Hilversum. Tegen deze achtergrond is de gemeente op zoek naar een programmatische en ruimtelijke vertaling van de beleidsmatige uitgangspunten per bouwblok. Deze vertaling kan worden meegegeven als randvoorwaarde in de tenders aan de marktpartijen. Hierin moet in ieder geval rekening worden gehouden met het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan. In dit document leest u de programmatische visie voor het Stationsgebied. Het doel van deze visie is om diverse functies en de bijbehorende doelgroepen zo optimaal mogelijk op elkaar af te stemmen om zo te komen tot een levendig gebied. Hierbij is het van belang dat de verschillende functies elkaar versterken. In deze visie zijn alle functies afgewogen en beoordeeld: wonen, werken en voorzieningen (zowel commercieel als maatschappelijk). Tot slot geven we ook doelgroepen en productmarktcombinaties in het Stationsgebied.
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
10
1 TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
1.1 PLANNEN VOOR HET STATIONSGEBIED Het Stationsgebied van Hilversum wordt de komende jaren getransformeerd. Tot 2030 zijn er een aantal werkzaamheden gepland: de realisatie van een ondergrondse fietsenstalling, de uitbreiding van de stationshal, het verleggen van de centrumring en de realisatie van zeven bouwblokken. De ontwikkeling kent twee deelgebieden (Figuur 2): • Het Stationsplein (bouwblokken 1 t/m 3). Deze blokken worden naar verwachting gerealiseerd tussen 2024-2026. • Koninginneweg (bouwblokken 4 t/m 7). Deze blokken worden naar verwachting gerealiseerd tussen 2026-2029. Onder de blokken 4 t/m 7 is een parkeergarage voorzien.
FIGUUR 2 BOUWBLOKKEN INCLUSIEF INDICATIEVE BOUWHOOGTES Bron: Stedenbouwkundig plan Stationsgebied Hilversum, De Zwarte Hond & OKRA (2023)
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
11
1.2 POSITIONERING LOCATIE EN HUIDIGE POSITIONERING STATIONSGEBIED
Het Stationsgebied ligt midden in Hilversum en grenst aan het centrum. Het Stationsgebied wordt momenteel nog niet echt beleefd als onderdeel van het centrum. Aan de westzijde van het station is momenteel het busstation te vinden. Daarnaast staan hier ook kantoorgebouwen. Vanaf het Stationsgebied loop je direct het centrum in en met ca. 5 minuten lopen sta je midden in het centrum van de stad. Aan de oostzijde van het Stationsgebied bevinden zich momenteel verschillende horecazaken en kleinschalige winkels. De oostzijde grenst aan het gebied 1221: een wijk met woon- en werkfuncties die in ontwikkeling is. Hilversum is van oudsher een brinkdorp. Dit is nog steeds terug te zien in de opbouw en de identiteit van Hilversum. De ligging van Hilversum in het groen is een belangrijke waarde. De plaats Hilversum is door de jaren heen sterk gegroeid tot een stad met oude dorpse structuren. Een belangrijke sector in de stad is media. Hilversum is de Mediastad van Nederland en wil ook in de toekomst een aantrekkelijke vestigingsplaats blijven voor gevestigde multimediabedrijven en startups. Hilversum heeft een zeer centrale ligging in Nederland. Vanaf Intercitystation Hilversum is het ca. 20 minuten met de trein naar zowel Amsterdam Centraal als Utrecht Centraal. Ook de middelgrote steden Amersfoort en Almere zijn met respectievelijk ca. 15 en 25 minuten met de trein bereikbaar.
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
Het Stationsgebied moet een waardig visitekaartje voor Hilversum ‘De Mediastad in het groen’ worden. Door de ontwikkeling van het Stationsgebied zet Hilversum zich verder op de kaart. Het huidige Stationsgebied maakt plaats voor een aangename en gezellige plek: een warm welkom voor iedereen. Het Stationsgebied wordt ‘the place to be’: een levendig gebied waar altijd wat te beleven is. Binnen het Stationsgebied is creativiteit ook een centraal thema: er is ruimte voor creatieve bedrijvigheid, het is een podium voor media-innovaties en er is aantrekkelijk woonaanbod voor onder andere creatievelingen. Het Hilversumse Stationsgebied wordt een plek waar groen, media en hoogwaardige architectuur de uitstraling bepalen. De vijf pijlers in het Stedenbouwkundig plan (2022) voor het nieuwe Stationsgebied zijn: 1. Warm thuiskomen in een levendig centrum: het Stationsplein wordt een warme en groene entree voor Hilversum. 2. Het kloppende hart van de Mediastad: het Stationsplein vormt het podium voor Hilversumse media-innovaties.
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
3.
4. 5.
12
Twee wijken aan weerszijden van het spoor visueel en fysiek verbonden: Hilversum zet in op een alzijdig station. Door het centrum tot aan het station te continueren, wordt de oostzijde van Hilversum bij het centrum betrokken. Het Hilversumse landschap ervaarbaar: nieuwe brinken en lommerrijke lanen refereren aan het karakteristieke Hilversumse landschap. Een toekomstbestendige ontwikkeling: het Stationsgebied wordt in alle facetten duurzaam.
FIGUUR 3 STATIONSGEBIED HILVERSUM Bron: De Zwarte Hond & OKRA (2023),
TOEKOMSTIGE POSITIONERING VAN HET STATIONSGEBIED
13
1.3 SWOT ANALYSE Met behulp van een SWOT analyse zijn de kwaliteiten, knelpunten, kansen en bedreigingen voor toekomstige doelgroepen in het Stationsgebied in beeld gebracht. De goede bereikbaarheid en centrale ligging bieden eens kans voor een nieuw gebied dat geschikt is voor verschillende functies en doelgroepen. Daarnaast kan het Stationsgebied in de toekomst met de juiste doelgroepenmix functioneren als een iconisch entreegebied en podium voor de Mediastad. KWALITEITEN
KNELPUNTEN
•
Zeer goede bereikbaarheid met het OV.
•
•
Korte afstand tot het centrum van Hilversum.
•
Centrale en strategische ligging van
Spoor als fysieke barrière tussen het oostelijke en westelijke deel van Hilversum.
•
Het Schapenkamp is een belangrijke
Hilversum in het land (in de driehoek tussen
toegangsweg maar ook een barrière tussen het
Amsterdam, Utrecht en Amersfoort).
station en het centrum.
KANSEN
BEDREIGINGEN
•
•
•
Bereikbaarheid: kansrijke doelgroepen voor wonen en werken.
vergt goede/zorgvuldige aanpak en afstemming
Goede verbinding creëren tussen het station,
met de huidige gebruikers.
het centrum en de achterliggende wijken. •
Ruimte voor vergroening.
•
Het creëren van een aantrekkelijke entree in de stad en een podium van Hilversum als media- en werkstad.
•
Toevoegen van woningen in woningmarktsegmenten die onder druk staan in Hilversum.
•
Het behouden en aantrekken van jongvolwassenen met betaalbare woningen op een centrale plek.
•
Huidige gebruikers in bestaande bebouwing. Dit
Aantrekkelijk vestigingsklimaat voor kantoren en bedrijvigheid creëren, bijdragen aan economie.
•
Doorontwikkeling van Media & ICT sector.
•
Creëren van flexwerkplekken voor ZZP'ers.
•
Toename verkeersdruk door toevoeging van gebouwen (met name de woningen).
BELEIDSANALYSE
14
2 BELEIDSANALYSE
LOKAAL BELEID HILVERSUM
Wonen
Woonakkoord Regio Gooi en Vechtstreek: Samen bouwen aan een vitale en toegankelijke regio Hilversum is onderdeel van de Gooi en Vechtstreek. Deze regio werkt actief samen op het gebied van wonen. In 2021 is er een regionaal woonakkoord gesloten tussen de gemeenten, de corporaties en de provincie Noord-Holland. Hierin staat het waarborgen van een vitale en toegankelijke regio centraal. In het woonakkoord zijn vier ambities geformuleerd: • De vitale en toegankelijke regio : meer (betaalbare) woningen bouwen en de kloof tussen huur en koop dichten. • De juiste woning op de juiste plek : in relatie tot de integrale opgave (o.a. milieu, werkgelegenheid, leefbaarheid en landschap). • Integraliteit en stapeling van opgaven : keuzes maken, consequenties afwegen en leren door experimenteren. Gemeenten en woningcorporaties staan de komende jaren voor een stapeling van opgaven. Dit vraagt om een integrale benadering. • Waarmaken: Het regionale samenspel. Het waarmaken van de opgaven vraagt om een hecht en effectief regionaal samenspel.
Woonvisie 2021-2030: Hilversumse woningmarkt toegankelijk voor iedereen Hilversum gaat voor een woningmarkt waarin er voor iedereen een passende woning is. Centrale thema’s zijn: • Hilversumse woningmarkt onder druk: Er is een toenemende druk op de woningmarkt in Hilversum. Hilversum wil ervoor zorgen dat ook doelgroepen die nu lastig een woning kunnen vinden een passende woning krijgen. Ze zetten hiervoor in op: a. Woningbouw: 3.000 extra woningen b. Samenwerking met ontwikkelende partijen c. Goede benutting bestaande voorraad • Ontbrekende schakels in de woningvoorraad: De gemeente wil sturen op het toevoegen van woningmarktsegmenten die momenteel ontbreken. Ze zetten hiervoor in op: a. Benutting bestaande voorraad b. Woningen toevoegen in segmenten die het meest onder druk staan: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop c. Ruimte voor bijzondere doelgroepen
BELEIDSANALYSE
•
15
Langer en zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag: De gemeente wil in
alle wijken mogelijkheden voor huisvesting bieden aan mensen met een zorgof ondersteuningsvraag. •
Duurzame en energiezuinige woningen.
De ontwikkelingen in het Stationsgebied zijn een goede kans om een bijdrage te leveren aan het bouwen van extra woningen en het toevoegen van woningmarktsegmenten die het meest onder druk staan. Daarnaast zijn energie en duurzaamheid twee centrale thema’s bij het ontwikkelen van de woningen en de openbare ruimte in het Stationsgebied. Werken
Economisch perspectief 2040 •
• •
De gemeente Hilversum heeft de ambitie om het economische vestigingsklimaat te verbeteren. Hilversum zet in op het creëren van ruimte op formele bedrijventerreinen, kantoorlocaties en informele werklocaties. Het Stationsgebied is een van de locaties voor het realiseren van nieuwe kantoren en bedrijfsruimte. Media & ICT is de belangrijkste economische sector in de gemeente Hilversum en de wens is om dit te behouden en te versterken. Hilversum heeft daarnaast de ambitie om de gehele creatieve sector te versterken, o.a. door het verbeteren van het vestigings- en ontwikkelingsklimaat. De creatieve sector bestaat uit media en entertainment, creatieve zakelijke dienstverlening en kunsten.
Voorzieningen
Detailhandelsbeleid Gooi en Vechtstreek (2019) •
•
•
Centrum Hilversum is het regionale hoofdcentrum. Toevoegingen aan het centrum
dienen het centrum sterker en compacter te maken. a. Nieuwe clusters buiten de bestaande hoofdstructuur zijn ongewenst. b. Uitbreiding van verspreide bewinkeling is niet mogelijk Ongewenste detailhandelsbestemming terugdringen . Plancapaciteit op plekken waar geen detailhandel gewenst is wordt teruggedrongen door de bestemming te wijzigen naar niet-detailhandelsfuncties. Hierbij is er aandacht voor het in beweging brengen van solitaire winkels om naar de hoofdstructuur te verplaatsen. Blurring/branchevervaging. Binnen de reguliere hoofdstructuur kan blurring worden toegestaan. In clusters met volumineuze branches dient het echter te worden tegengegaan. Dit om te voorkomen dat deze gebieden verkleuren naar reguliere winkelgebieden.
BELEIDSANALYSE
16
Detailhandelskader gemeente Hilversum (2017) •
•
• •
Structuur is het uitgangspunt. De bestaande detailhandelsstructuur is de
standaard. Uitbreiding of nieuwe concentraties van detailhandel buiten deze structuur zijn niet toegestaan. Sterke, compacte gebieden. De winkelgebieden worden compacter maar daarmee niet zwakker. Een goede concentratie van de juiste winkels op de juiste plekken maakt dat de winkelgebieden toekomstbestendiger worden. Functies grijpen in elkaar. Het aanbod binnen de structuur bestaat uit een aantrekkelijke mix van winkels, horeca, cultuur en evenementen. Hilversum Mediastad. Inwoners, bezoekers en ondernemers moeten, net zoals men dat kan in de media, hun verhaal kunnen vertellen in Hilversum en met nieuwe verhalen en inspiratie naar huis gaan.
Horeca kader gemeente Hilversum (2017) •
• •
Tweedeling horecafuncties centrum. Het centrum kent een tweedeling voor
verschillende horecafuncties in het centrum. Een gebied met een focus op uitgaanshoreca, en een gebied met een focus op daghoreca en restaurants. De tweedeling is voornamelijk gemaakt om de uitgaanshoreca te concentreren, daghoreca en restaurants kunnen zich ook in dit gebied vestigen. Het vestigen van uitgaanshoreca in het andere gebied is lastiger. Uitgaansgebied. Het uitgaansgebied Groest ligt tegen het station en het stationsplein aan. Restaurant/winkelzone. De zone met een focus op daghoreca en restaurants is gelegen vanaf de Groest naar het westen.
Hotelkader gemeente Hilversum (2020) •
•
• •
Hotel ontwikkelingen. Toevoegingen in de hotelsector dienen het bestaande
voorzieningenaanbod te versterken. Dit dient te gebeuren vanuit selectieve en duurzame groei waarin bestaande ondernemers de ruimte moeten krijgen om te groeien. Levendig klimaat. Een nieuw hotel dient bij te dragen aan een levendig en bruisend Hilversum. De wens is het toeristisch-recreatief aanbod te versterken door samenwerking tussen de hotelsector en het recreatieve/culturele aanbod. Vestigingsklimaat. Het vestigingsklimaat dient versterkt te worden met congresen vergaderfaciliteiten in zowel de stad als op het Media Park en Arena Park. Leefbaarheid. Een nieuwe hotelontwikkeling dient niet alleen in de structuur van de stad te passen maar ook bij de identiteit van het desbetreffende gebied.
BELEID STATIONSGEBIED HILVERSUM (BESTEMMINGSPLAN 2022)
De bouwregels in het bestemmingsplan Stationsgebied 2022 zijn: • Binnen de bestemming Centrum - Koninginneweg is bovengronds maximaal 13.000 m2 brutovloeroppervlak aan bebouwing toegestaan (exclusief parkeergarage). • Binnen de bestemming Centrum - Stationsplein is bovengronds maximaal 38.500 m2 brutovloeroppervlak aan bebouwing toegestaan.
BELEIDSANALYSE
17
FIGUUR 4 UITGANGSPUNTEN IN BESTEMMINGSPLAN STATIONSGEBIED HILVERSUM
Wonen Binnen de bestemmingen Centrum - Koninginneweg én Centrum - Stationsplein gezamenlijk, is in totaal 35.000 m2 bruto vloeroppervlak aan woonfuncties toegestaan en niet meer dan 450 zelfstandige woningen. Het precieze aantal is afhankelijk van de verdeling tussen woningen en werkruimte, het type woningen en de grootte van de woningen. Van het totale aantal woningen wil de gemeente minimaal 33% in het sociale segment en minimaal 50% in het middeldure segment bouwen. Het resterende deel kan in het dure segment gerealiseerd worden. Het Stationsgebied leent zich voor verschillende doelgroepen. Denk aan woningen voor gezinnen, studentenwoningen en appartementen voor starters en (creatieve) professionals. De woningen kunnen zowel in de plint als op hogere verdiepingen worden gebouwd. Dit draagt bij aan het creëren van een levendige sfeer, zowel overdag als in de avonduren. Werken Het bestemmingsplan biedt naast wonen ook ruimte aan werkfuncties: kantoren, ondernemingen in de creatieve sector, multimediabedrijven en bedrijven t/m categorie 21. De focus voor kantoren en bedrijfsruimte in het Stationsgebied ligt op de creatieve sector, die bestaat uit de sectoren media en entertainment, creatieve zakelijke dienstverlening en kunsten. Er is ruimte voor startende en gevestigde bedrijven en
1 zoals genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van bedrijfsactiviteiten met de SBI-2008
code 016, 451, 452, 454, 45205, 473, 46499, 493, 5221, 7711 en 96012
BELEIDSANALYSE
ZZP’ers. Door het plaatsen van de werkfuncties in de plinten en aan het Stationsplein, ontstaat er interactie tussen passanten en professionals. Voorzieningen Het bestemmingsplan biedt ook ruimte aan voorzieningen: • Max 1.000 m2 detailhandel en dienstverlening en max 250 m2 bvo per vestiging). • Max 1.000 m2 horeca (exclusief hotel/congres) en max 200 m2 bvo per vestiging). • Max 2.500 m2 hotel inclusief bijbehorende horeca en congres- en vergaderfaciliteiten. • Max 400 m2 stationshal uitbreiding.
FIGUUR 5 MAXIMAAL TOEGESTANE RUIMTE IN BESTEMMINGSPLAN VOOR VOORZIENINGEN
Daarnaast zijn detailhandel en horeca in het plangebied voornamelijk gericht op kort verblijf. Dit betekent dat de focus ligt op to-go achtige concepten en door de gestelde metrages is er beperkte ruimte voor deze functies. Reden voor deze beperking is het tegengaan van een concurrerende functie met het centrum van Hilversum. Naast commerciële functies is er in de buitenruimte plek voor ontmoetingen, ontspanning en evenementen. Maatschappelijke voorzieningen die mogelijk zijn vanuit het bestemmingsplan zijn gezondheidszorg, zorg- en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, bibliotheken, openbare dienstverlening en verenigingsleven.
18
MARKTONDERZOEK WONEN
19
3 MARKTONDERZOEK WONEN
3.1 VERHUISSTROMEN EN ONDERZOEKSGEBIED Het onderzoeksgebied van dit marktonderzoek is bepaald aan de hand van de verhuisstromen naar Hilversum in de afgelopen jaren. In totaal vestigden zich tussen 2011-2020 97.789 personen in Hilversum. Van het aantal personen dat zich tussen 2011-2020 binnen Hilversum heeft gevestigd komt 52% uit de gemeente zelf. 48% van de personen komt uit een andere gemeente (Tabel 2). Het aandeel personen dat vanuit een andere gemeente naar Hilversum verhuist is relatief hoog. Dit duidt op een functionerende woningmarkt die duidelijk verder reikt dan alleen de gemeente zelf. VERHUIZINGEN
AANTAL VERHUISDE PERSONEN
Binnen gemeente
50.817
Vanuit andere gemeente
47.062
Totaal
97.879
TABEL 2 AANTAL VERHUIZINGEN BINNEN HILVERSUM EN VANUIT ANDERE GEMEENTE 2011 - 2020 Bron: Sweco met data van CBS (2022)
Van het aantal verhuisde personen vanuit een andere gemeente komt een groot deel uit de gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek (Blaricum, Gooise Meren, Huizen, Laren en Wijdemeren). De regio Gooi en Vechtstreek heeft in 2021 het ‘Woonakkoord regio Gooi en Vechtstreek: samen bouwen aan een vitale en toegankelijke regio’ gesloten. Hierin legt de regio gezamenlijke ambities vast met als hoofddoel: meer woningen realiseren. Vanwege de regionale woningmarkt, het regionale Woonakkoord en opgaven in de Gooi en Vechtstreek kiezen we ervoor om naast de ontwikkelingen in Hilversum ook naar de ontwikkelingen in de hele regio te kijken. Naast de grote instroom vanuit Gooi en Vechtstreek, komt het grootste deel van de verhuisde personen uit Amsterdam. Ook zien we veel instroom vanuit andere (middel)grote steden in de buurt van Hilversum, zoals Utrecht, Almere en Amersfoort en kleinere gemeenten nabij Hilversum zoals de voormalige gemeente Weesp2 en Soest. Ondanks de relatief sterke verhuisrelatie nemen we deze gemeenten niet mee in het onderzoeksgebied. Deze steden hebben namelijk ook sterke verhuisrelaties met andere gebieden, waardoor demografische ontwikkelingen maar gedeeltelijk bijdragen aan de vraagontwikkeling van Hilversum. In dit onderzoek gaan we daarmee uit van een behoudende prognose van het aantal huishoudens. 2 Sinds maart 2022 onderdeel van gemeente Amsterdam
MARKTONDERZOEK WONEN
20
3.2 HUISHOUDENSGROEI STERKE HUISHOUDENSGROEI HILVERSUM EN GOOI EN VECHTSTREEK
In de aankomende 10 jaar groeit het aantal huishoudens in zowel gemeente Hilversum als in de hele regio Gooi en Vechtstreek (Tabel 3). • In Hilversum groeit het aantal huishoudens tussen 2022-2032 met 3.140. • In de regio Gooi en Vechtstreek groeit het aantal huishoudens tussen 20222032 met 5.990. 2022
2032 GROEI 2022-2032
Hilversum
43.235
46.375
+3.140
Regio Gooi en Vechtstreek
109.265
115.255
+5.990
TABEL 3 HUISHOUDENSPROGNOSE 2022-2032 Bron: Sweco met data van Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021)
GROEP ALLEENSTAANDEN GROEIT HET MEEST IN HILVERSUM EN DE REGIO
Momenteel is de huishoudensgroep alleenstaanden de grootste groep in Hilversum. De aankomende jaren groeit deze groep verder. Daarnaast groeit met name het aantal paren met kinderen (gezinnen). • Tussen 2022 en 2032 neemt het aantal alleenstaanden in Hilversum flink toe met 1.835. Dit kan voor een deel worden verklaard door de vergrijzende bevolking in Hilversum. Daarnaast neemt het aantal paren met kinderen in die periode ook flink toe met 845 huishoudens. • Het aantal eenoudergezinnen en paren zonder kinderen neemt tot 2032 ook toe, maar in mindere mate. Zij groeien tot 2032 respectievelijk met 165 en 210 (Figuur 6; Figuur 7). 25000 20000
18035
19870
15000
10755 10965
10965 11810
10000 3310 3475
5000 0 Alleenstaand
Eenouder 2022
Paar zonder kinderen Paar met kinderen 2032
FIGUUR 6 HUISHOUDENS NAAR TYPE IN HILVERSUM IN 2022 EN 2032 Bron: Sweco met data van Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021) NB: In bovenstaande figuur is huishoudenstype ‘overig’ niet meegenomen
MARKTONDERZOEK WONEN
2000
21
1835
1500 845
1000 500
165
210
0 Alleenstaand
Eenouder
Paar zonder kinderen Paar met kinderen
FIGUUR 7 ONTWIKKELING HUISHSOUDENS IN HILVERSUM NAAR TYPE TUSSEN 2022-2032 Bron: Sweco met data van Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021) NB: In bovenstaande figuur is huishoudenstype ‘overig’ niet meegenomen
De huishoudenssamenstelling in Gooi en Vechtstreek is vergelijkbaar met de samenstelling in Hilversum. Momenteel is de groep alleenstaanden de grootste groep in de Gooi en Vechtstreek. Deze groep zal de aankomende jaren verder toenemen. Ook het aantal paren met kinderen neemt de aankomende jaren verder toe (Figuur 8; Figuur 9) • Tussen 2022 en 2032 neemt het aantal alleenstaanden toe met 3.955. Ook in de hele regio kan dit voor een groot deel verklaard worden door vergrijzing. Het aantal paren met kinderen neemt in die periode toe met 1.365. • Het aantal eenoudergezinnen neemt ook licht toe tussen 2022 en 2032 met 400. Het aantal paren zonder kinderen neemt in deze periode toe met 175. 50000
41800
45795
40000 30000
29610 29785
29310 30675
Paar zonder kinderen 2032
Paar met kinderen
20000 8145 8545
10000 0 Alleenstaand
Eenouder 2022
FIGUUR 8 HUISHOUDENS NAAR TYPE IN REGIO GOOI EN VECHTSTREEK IN 2022 EN 2032 Bron: Sweco met data van Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021) NB: In bovenstaande figuur is huishoudenstype ‘overig’ niet meegenomen
5000 4000
3995
3000 2000
1365
1000
400
175
0 Alleenstaand
Eenouder
Paar zonder kinderen Paar met kinderen
FIGUUR 9 ONTWIKKELING HUISHSOUDENS IN REGIO GOOI EN VECHTSTREEK NAAR TYPE TUSSEN 2022-2032 Bron: Sweco met data van Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021) NB: In bovenstaande figuur is huishoudenstype ‘overig’ niet meegenomen
MARKTONDERZOEK WONEN
22
3.3 HUISHOUDENSONTWIKKELING EN GESCHIKTHEID WOON-WERKMILIEU Voor de ene huishoudensgroep is wonen in een woon-werkgebied aantrekkelijker dan voor de andere. Daarom gaan we vanwege de beoogde ontwikkeling van een woon-werkgebied in het Stationsgebied niet uit van de totale vraag naar wonen, maar brengen we specifiek de vraag naar wonen in een woon-werkgebied in beeld. Op basis van de tabel in Bijlage 1 is de mengbaarheid van de doelgroepen met de verschillende typen bedrijvigheid bepaald. Voor het Stationsgebied gaan we uit van bedrijvigheid die zich met name bevindt in de sectoren: Engineering, creatieve en ambachtelijke bedrijvigheid en Media & ICT. Deze sectoren zijn redelijk tot goed mengbaar. Huishoudensgroei en mengbaarheid Gooi en Vechtstreek HUISHOUDENSTYPE
HH 2022
HH2032
ONTW. 20222032
MENGBAARHEID
AANTAL MENGBAAR TOT 2032
Een-/tweepersoonshuishoudens Jongvolwassenen < 35 jaar Eenpersoons
7.825
7.765
-60
90%
-
Tweepersoons
3.785
3.250
-535
90%
-
Eenpersoons
9.030
9.170
140
90%
126
Tweepersoons
3.635
3.455
-180
90%
-
Eenpersoons
14.485
15.060
575
80%
460
Tweepersoons
15.070
14.115
-955
80%
-
Eenpersoons
10.460
13.800
3.340
50%
1.670
Tweepersoons
7.120
8.965
1.845
50%
923
Volwassenen 35 – 54 jaar
Emptynesters 55 – 74 jaar
Senioren > 75 jaar
Gezinnen Gezinnen < 35 jaar Eenouder
785
890
105
50%
53
Tweeouder
2.760
3.485
725
50%
363
Eenouder
7.360
7.655
295
60%
177
Tweeouder
26.550
27.190
640
60%
384
108.865
114.800
5.935
Gezinnen > 35 jaar
Totaal
TABEL 4 HUISHOUDENSGROEI NAAR TYPE EN LEEFTIJD GOOI EN VECHTSTREEK 2022-2032 Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021)
4.156
MARKTONDERZOEK WONEN
23
Op basis van de ontwikkeling van de huishoudensgroepen en de mengbaarheid van deze groepen komen we tot een vraag naar woningen in een woon-werkmilieu van ca. 4.150 in de Gooi en Vechtstreek (Tabel 4). Als we kijken naar de vraag naar woningen in een woon-werkmilieu in alleen gemeente Hilversum komen we op een vraag van ca. 2.150 (niet weergegeven in tabel).
3.4 TOEKOMSTIG AANBOD IN DE REGIO TOTALE PLANCAPACITEIT
Plancapaciteit Hilversum en Gooi en Vechtstreek In deze paragraaf geven we een beeld van de woningbouwontwikkelingen in Gooi en Vechtstreek. We kijken hierbij naar alle woningbouwontwikkelingen. In de volgende paragraaf gaan we specifiek in op woningbouwplannen binnen een woon-werkmilieu en nabij een OV-knooppunt. • De totale plancapaciteit in Gooi en Vechtstreek tot 2030 is ca. 7.400 woningen. Van deze plannen zijn er ca. 2.550 hard (Figuur 10). 8000
7409
6000
5003
4000 2406
2203
2553
2000 350 0 2022-2024
2025-2029 Hard
Totaal 2022-2029
Totaal
FIGUUR 10 PLANCAPACITEIT GOOI EN VECHTSTREEK NAAR OPLEVERJAAR TOT 2032 Bron: Monitor Plancapaciteit (augustus 2022)
•
•
Een groot deel van de plannen richt zich op appartementen. Dit geldt voor zowel de harde plannen (60%) als voor de totale plancapaciteit (46%). Bij de totale plancapaciteit is voor een deel van de plannen het woningtype nog onbekend (26%). Het grootste deel van de plannen betreft een koopwoning. Dit geldt met name voor het harde planaanbod (55%). Over het hele aanbod is de verhouding koop en huur bijna gelijk (resp. 39% en 37% en voor 23% nog onbekend). Zowel bij de harde plannen als bij de totale plancapaciteit is voor een deel van de plannen het eigendom nog onbekend.
MARKTONDERZOEK WONEN
100% 90% 80% 70%
24
100%
3% 26% 37%
90%
23%
70%
60%
28%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
19%
80%
60%
46%
20% 10%
30% 20% 10%
0%
39%
55%
37%
26%
0% Hard App
Totaal GG
Onb
Hard Huur
Totaal Koop
Onb
FIGUUR 11 PLANCAPACITEIT GOOI EN VECHTSTREEK TOT 2032 Bron: Monitor Plancapaciteit (augustus 2022)
PLANCAPACITEIT WOON-WERKGEBIED EN NABIJ TREINSTATION
Het Stationsgebied ontwikkelt zich tot een woon-werkgebied waar woningen, voorzieningen en werkfuncties zijn gecombineerd. Ook is het Stationsgebied een multimodale hub: de locatie heeft een zeer goede OV-bereikbaarheid en veel (middel)grote steden zijn hierdoor goed bereikbaar. Beide eigenschappen van het gebied zijn van belang bij het vergelijken met het concurrerende aanbod. Vanwege de ontwikkeling tot een woon-werkgebied en de goede OVbereikbaarheid is er bij het bepalen van het concurrerende aanbod tot 2030 specifiek gekeken naar plannen voor nieuwe woningen in Gooi en Vechtstreek die voldoen aan de volgende eisen: • De locatie ligt nabij een OV-knooppunt op maximaal ca. 15 minuten lopen naar het treinstation. De treinstations in Gooi en Vechtsteek zijn: Bussum Zuid, Hilversum, Hilversum Mediapark, Hilversum Sportpark, Naarden – Bussum, Weesp. • De nieuw te bouwen woningen komen in een woon-werkgebied. Dit betekent nieuwbouw van een woon-werkgebied of woningen die in een al bestaand sterk gemengd gebied/ woon-werk gebied worden gebouwd. De plannen die aan deze eisen voldoen zijn weergegeven in Tabel 5.
MARKTONDERZOEK WONEN
NAAM EN GEMEENTE
AANTAL WONINGEN
Stationsgebied
25
STATUS + TYPE LOCATIE JAAR OPL. 3
Ca. 340 Nvt
Station Hilversum.
(Hilversum)
PROGRAMMA
CONCURRENTIE SCORE4
Wonen + niet-woonfuncties, waaronder kantoren, creatieve bedrijven en in
n.v.t.
beperkte mate retail en horeca. Van Son
174 Zacht
(Hilversum)
2022-2024
Hilversum, nabij station en
Woningen + bedrijfsruimte
+
binnenstad. (treinstation is ca. 10 minuten lopen)
P-Garage Noordse Bosje
102 Zacht 2025-2029
In binnenstad van Hilversum.
Woningen + winkels
+
(treinstation is ca. 10 minuten lopen)
(Hilversum) Grote
77 Hard
Sigarenfabriek
2022-2024
In woonwijk nabij centrum
Woningen voor ouderen +
(treinstation is ca. 15 minuten lopen) zorginstelling
--
(Hilversum) Zuiderweg/
58 Zacht
Lijsterweg
2022-2024
Nabij treinstation
Woningen nabij
(treinstation is ca. 5 minuten lopen)
voorzieningen.
Nabij centrum Hilversum
Woningen nabij
+
(Hilversum) Spelevaart
20 Onbekend
(Hilversum)
2025-2029
Koornstraat / KPN (Hilversum)
59 Hard 2022-2024
Oude Torenstraat 13 + vm. Postkantoor
87 Hard 2022-2024
(treinstation is ca. 15 minuten lopen) voorzieningen
-
In centrum Hilversum
+
Appartementen, winkels en
(treinstation is ca. 10 minuten lopen) kantoren Nabij centrum Hilversum
Woningen (appartementen)
(treinstation is ca. 10 minuten lopen) nabij voorzieningen
+/-
(Hilversum) Prins
29 Hard
Bernhardstraat /
2022-2024
Aloysius
In centrum Hilversum en vlakbij
Woningen (appartementen)
station
nabij voorzieningen
+/-
(treinstation is ca. 5 minuten lopen)
(Hilversum) Neuweg 9
35 Hard
(Hilversum)
2024-2029
Nabij centrum Hilversum (ten
Woningen (appartementen)
Zuiden)
nabij voorzieningen
+/-
(treinstation is ca. 10 minuten lopen) Schapenkamp 2 / Silverpoint
145 Hard 2022-2024
Tegenover treinstation
Woningen (appartementen)
(treinstation is ca. 5 minuten lopen)
nabij voorzieningen
In centrum Hilversum
Woningen (appartementen)
++
(Hilversum) C&A pand / Kerkstraat
36 Hard 2022-2024
(treinstation is ca. 10 minuten lopen) nabij voorzieningen
3 Woningbouwplannen met een onbekende oplevertermijn zijn niet meegenomen (in totaal zijn er plannen voor ca.
1.700 woningen met een onbekende levertermijn. Ca. 1000 van deze woningen zijn gepland in het Arenapark. 4 Concurrentie met het Stationsgebied
+/-
MARKTONDERZOEK WONEN
26
(Hilversum) Comeniuslaan
15 Zacht
(Gooise Meren)
Nabij treinstation Naarden-Bussum
Woonhofje
-
Aan Oostkant Hilversum
Distributiecentrum wordt
-
(treinstation ca. 15 minuten lopen)
getransformeerd naar
2022-2024
Hunkemöller
295 Zacht
(Hilversum)
Onbekend
woningen Korte Noorderweg
278 Zacht
(Hilversum)
Onbekend
Wybertjesfabriek
54 Zacht
(Hilversum)
Onbekend
Bruisend Hart/
80 Zacht
Oosterspoorplein
Nabij centrum Hilversum
Woningbouw op
(treinstation ca. 10 minuten lopen)
bedrijventerrein
Woonwijk ten Oosten van centrum
Woningen nabij
(treinstation ca. 10 minuten lopen)
voorzieningen
Vlakbij treinstation
Levendig plein met wonen
Onbekend
-
en werken
(Hilversum) Arenapark
1.0005 Zacht
(Hilversum)
Onbekend
Op huidig kantorenpark in Zuiden
Een bruisende buurt met
van Hilversum
plek voor wonen en werken
(nabij treinstation Hilversum Sportpark) Totaal
Totaal excl.
2.544
837
plannen met onbekend opleverjaar
TABEL 5 PLANNEN IN EEN WOON-WERKGEBIED OF WONINGEN IN BINNENSTAD/ NABIJ VOORZIENINGEN IN GOOI EN VECHTSTREEK DICHTBIJ EEN TREINSTATION EN MET OPLEVERING TOT 2030 (MAX. 15 MINUTEN LOPEN NAAR TREINSTATION) Bron: Monitor Plancapaciteit (augustus 2022)
In totaal zijn er in Gooi en Vechtstreek plannen voor ca. 2.500 woningen in een woon-werkgebied nabij een OV-knooppunt. Voor veel van deze woningen is het opleverjaar echter nog niet bekend. Bij het bepalen van de plancapaciteit tot 2030 voor woningen in een woon-werkgebied in de regio nemen we deze daarom niet mee (het Stationsgebied wordt immers op korte termijn al gerealiseerd). Dit resulteert in ca. 840 plannen in een woon-werkmilieu tot 2030. Ontwikkelingen rondom Stationsgebieden in vergelijkbare steden nabij Hilversum Zoals eerder beschreven in de paragraaf over verhuisstromen trekt Hilversum relatief veel personen aan uit Amsterdam en Utrecht. De goede verbinding met beide steden maakt Hilversum een zeer interessante locatie voor personen die in Amsterdam of Utrecht werken, maar hier niet kunnen of willen wonen. Om deze reden geven wij ook inzicht in ontwikkelingen nabij een treinstation in een aantal andere kleinere en middelgrote steden die ook een goede OV-verbinding hebben 5 Monitor Plancapaciteit (2022) – In collegebesluit 11 oktober 2022 is 850-900 woningen opgenomen.
-
MARKTONDERZOEK WONEN
27
met Amsterdam en Utrecht (Tabel 6). Deze plannen kunnen enigszins concurrerend zijn met de plannen voor het Stationsgebied in Hilversum 6. De plannen zijn niet meegenomen in de uiteindelijke berekening van de marktruimte voor woningen in een woon-werkgebied. Bij het bepalen van de marktruimte focussen we namelijk op het onderzoeksgebied regio Gooi en Vechtstreek. NAAM EN GEMEENTE LES Mondriaanplein
AANTAL WONINGEN7
STATUS + TYPE LOCATIE 8 JAAR OPL.
650 Zacht 2024-2027
Amersfoort
GEMENGD?
SCORE
Ja
+
Ja
+/-
Ontwikkeling nabij het Ja
+/-
Nabij station, voorm. wagenwerkplaats en momenteel evenementenlocatie
Stationsgebied Driebergen-Zeist
500-1.500 Zacht
Gebied nabij station
2030-2035
Utrechtse Heuvelrug / Zeist De Poort van
Ca. 2.050 Hard
Woerden: Nieuw-
(Snellerpoort)
Middelland,
en zacht
Stationsgebied,
(Nieuw-Mid.L.,
Snellerpoort
Stationsg.)
Woerden
2033-2040
Weesperwerf Weesp Hyde Park9 Haarlemmermeer
Ca. 100 Zacht 2022-2024 Ca. 3.500 Zacht 2022-2029
station van Woerden
Nieuwe woningbouw
Nee
+/-
Ja
+/-
nabij station Nieuwe hoogstedelijke stadswijk in Hoofddorp
TABEL 6 WONINGBOUWPLANNEN NABIJ STATION IN ANDERE STEDEN Bron: Monitor Plancapaciteit (2022); Planregistratie Wonen provincie Utrecht (2022);
Als we kijken naar de plannen in andere kleine en middelgrote steden met een goede verbinding naar Utrecht en Amsterdam zien we dat voornamelijk de ontwikkelingen LES Mondriaanplein in Hilversum en Hyde Park in Hoofddorp concurrerend kunnen zijn voor de ontwikkelingen in het Stationsgebied in Hilversum. Deze plannen worden naar verwachting beide voor 2030 opgeleverd en krijgen ook een gemengd woon-werkwoonmilieu. De andere plannen worden naar verwachting pas later opgeleverd. Ook de ontwikkelingen rond Stationsgebied Driebergen-Zeist kunnen enigszins concurrerend zijn. Deze worden naar verwachting wel iets later (2030-2035) opgeleverd.
6 Er is gekeken naar plannen rondom de treinstations in de steden/dorpen: Amersfoort, Houten, Driebergen-Zeist,
Woerden, Weesp, Hoofddorp 7 Opgenomen in de plancapaciteit op plancapaciteit.nl 8 Woningbouwplannen met een onbekende oplevertermijn zijn niet meegenomen (in totaal zijn er plannen voor ca. 1.700 woningen met een onbekende levertermijn. Ca. 1.000 van deze woningen zijn gepland in het Arenapark. 9 HydePark van Herk blok 11.12, HydePark Msolutions blok 21, HydePark I BLOK 7.8.9, HydePark II BLOK 29, HydePark III BLOK 13.16, HydePark IV BLOK 1.5.14, HydePark Va BLOK 22, HydePark VI BLOK 19, HydePark VII BLOK 18.7.8.9b, HydePark IX BLOK 3.4, HydePark RPD BLOK 10
MARKTONDERZOEK WONEN
28
3.5 MARKTRUIMTE TOTALE MARKTRUIMTE VOOR WONINGEN •
•
Uitgaande van de totale huishoudensgroei en de totale harde plancapaciteit is er binnen de regio Gooi en Vechtstreek een marktruimte van ca. 3.380 woningen. Uitgaande van de totale huishoudensgroei en de totale harde plancapaciteit is er binnen de gemeente Hilversum een marktruimte van ca. 2.045 woningen. VRAAG
AANBOD
BEHOEFTE
Gooi en Vechtstreek
5.935
2.553
3.382
Gemeente Hilversum
3.055
1.011
2.044
TABEL 7 TOTALE MARKTRUIMTE WONINGEN TOT 2032 Bron: Monitor Plancapaciteit (augustus 2022) en Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021)
MARKTRUIMTE IN WOON-WERKMILIEU NABIJ OV-KNOOPPUNT
Het Stationsgebied in Hilversum ontwikkelt zich tot een stedelijk en gemengd woon-werkmilieu. Zoals eerder beschreven brengt wonen in een woon-werkmilieu een andere dynamiek met zich mee dan wonen in een monofunctioneel gebied. Om deze reden brengen we ook de marktruimte voor woningen in een specifiek woon-werkmilieu in beeld (Tabel 8). Hiervoor gebruiken we de vraag (Tabel 4) en het aanbod (Tabel 5) van woningen in een woon-werkgebied. • De marktruimte voor woningen in een woon-werkgebied tot 2032 in de hele Gooi en Vechtstreek is ca. 3.330. • De marktruimte voor woningen in een woon-werkgebied tot 2032 in gemeente Hilversum is ca. 1.330. • De marktruimte voor woningen in een woon-werkgebied in zowel Hilversum als in de hele regio Gooi en Vechtstreek tot 2032 is ruim voldoende om de ca. 450 woningen die in het bestemmingsplan voor het Stationsgebied zijn opgenomen te ontwikkelen. VRAAG
AANBOD
BEHOEFTE
Gooi en Vechtstreek
4.156
837
3.329
Gemeente Hilversum
2.154
822
1.332
TABEL 8 MARKTRUIMTE NAAR WONINGEN IN EEN WOONWERKMILIEU TOT 2032 Bron: Monitor Plancapaciteit (augustus 2022) en Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021)
MARKTONDERZOEK WONEN
29
3.6 KANSRIJKE DOELGROEPEN Op basis van de locatiekwaliteiten van het Stationsgebied, de groei van verschillende huishoudensgroepen en de kernmerken en woonwensen van deze huishoudensgroepen komen we tot de kansrijke doelgroepen voor de woningen in het Stationsgebied in Hilversum (Tabel 9). DOELGROEP
GROEI10
Jongvolwassenen Alleen of samen
-
WOONWENSEN11
LOCATIEWENSEN
•
Hoge verhuisgeneigdheid (71%)
•
Dicht bij OV.
•
Vaker voorkeur voor grondgebonden
•
Dicht bij (dagelijkse)
< 35 jaar
(70%) dan voor appartement (30%)
Kleine huishoudens Alleen of samen
Eenp. +
35-55 jaar
Tweep. -
Liever koop (70%) dan huur (%)
•
Levendige woonomgeving.
•
Gemiddelde verhuisgeneigdheid (32%)
•
Dicht bij OV.
•
Vaker voorkeur voor grondgebonden
•
Dicht bij (dagelijkse)
(76%) dan voor appartement (24%) Voorkeur koop (76%) ten opzichte van
+
voorzieningen.
•
•
KANSRIJK
+
voorzieningen.
•
Mogelijkheid parkeren auto.
•
Nabij dagelijkse voorzieningen
huur (24%) Empty Nesters Alleen of samen
Eenp. +
55-75 jaar
Tweep. -
•
Hoge verhuisgeneigdheid (44%)
•
Voorkeur voor appartement (55%) en grondgebonden (45%)
fysio, huisarts) erg belangrijk.
•
Voorkeur voor huur (48%) en koop (52%)
•
Gematigd gebruik van OV.
Senioren
•
Lage verhuisgeneigdheid (20%)
•
Dichtbij dagelijkse
Alleen of samen
•
Voorkeur voor appartement (76%) ten
65 jaar of ouder
++
opzichte van grondgebonden (24%).
•
Jonge gezinnen < 35 jaar
+
•
Vaker voorkeur voor huur (65%) dan voor
Plek voor auto maar ook dichtbij het OV.
•
Levensloopbestendig.
•
Hoge verhuisgeneigdheid (63%)
•
In de buurt van voorzieningen
•
Vaker voorkeur voor appartement (72%)
voor kinderen (scholen, sport,
dan voor grondgebonden (28%)12
etc.)
Vaker voorkeur voor huur (61%) dan voor
+
voorzieningen en zorg.
koop (35%)
•
+
en andere voorzieningen (zoals
•
Veilige woonomgeving.
•
In de buurt van voorzieningen
+
koop (39%). Oudere gezinnen
•
Gemiddelde verhuisgeneigdheid (32%)
> 35 jaar
•
Vaker voorkeur voor grondgebonden
+
voor kinderen/ jeugd (scholen,
(89%) dan voor appartement (11%)
•
Vaker voorkeur voor koop (87%) dan voor
sport, etc.)
•
Veilige woonomgeving.
huur 13%) TABEL 9 DOELGROEPEN EN HUN KENMERKEN EN WENSEN
10 In regio Gooi en Vechtstreek 11 Op basis van de woonvoorkeuren van huishoudens uit de Gooi en Vechtstreek uit het Woon Onderzoek Nederland,
2021 (WoON 2021) 12 Grootste deel van de huishoudens wil specifiek een appartement in het huursegment (58%)
+
MARKTONDERZOEK WONEN
30
In het bestemmingsplan is voor het gebied een verdeling voor de prijssegmenten vastgelegd: min. 33% sociale huur, min. 50% middelduur en max. 17% vrije sector. Hiermee wordt een groot deel van de woningen betaalbaar. Het grote aandeel betaalbare woningen in het Stationsgebied speelt ook mee bij het bepalen van de kansrijke doelgroepen. De ontwikkeling van het Stationsgebied biedt ruimte voor relatief veel woningen en ook voor buurten met verschillende woonsferen binnen het gebied. Zo zal in het gebied rondom blok 1 t/m 3 naar verwachting meer reuring zijn dan in het gebied van de blokken 4 t/m 7. Dit zorgt ervoor dat het gebied geschikt is voor veel verschillende huishoudensgroepen. De kansrijke doelgroepen zijn dus divers. Hieronder beschrijven we de kansrijke doelgroepen: • Jongvolwassenen tot 35 jaar. Jongvolwassenen wonen vaak graag dichtbij voorzieningen en gebruiken relatief vaak het OV. Daarnaast is betaalbaarheid van woningen voor deze groep erg van belang. Ondanks de afname van deze groep in de aankomende jaren zien wij jongvolwassenen vanwege hun voorkeuren en de kenmerken van het Stationsgebied wel als een kansrijke doelgroep. Passende woningen in het Stationsgebied bieden kans om jongvolwassenen te behouden in Hilversum. • Kleine huishoudens 35-75 jaar: volwassenen zonder kinderen en empty nesters.
Het Stationsgebied kan interessant zijn voor een- en tweepersoonshuishoudens zonder kinderen of juist voor huishoudens bij wie de kinderen uit huis zijn. Een deel van deze groep woont graag dichtbij voorzieningen en zoekt de levendigheid van de stad in hun vrije tijd graag op. • Senioren. Voor senioren is de nabijheid van dagelijkse voorzieningen erg belangrijk. Dit draagt eraan bij dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en hun dagelijkse benodigdheden kunnen halen. Daarnaast is het Stationsgebied ook interessant voor de vitale senior: het is dichtbij andere culturele, retail en entertainment voorzieningen in Hilversum. Ook zijn andere steden gemakkelijk te bezoeken. • Stedelijke gezinnen. De rustigere delen van het Stationsgebied kunnen interessant zijn voor gezinnen die graag in de stad willen wonen. Voor (met name jongere) gezinnen is ook de betaalbaarheid van de woningen van belang. Doelgroepen naar deelgebied Het Stationsplein wordt een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen. In de complexen aan het Stationsplein zien wij met name ruimte voor jongvolwassenen en kleine huishoudens tussen de 35-75 jaar die graag willen wonen in een levendig gebied. Aan de randen van blok 1 en 2 (aan de kant van Schapenkamp) zien wij ook ruimte voor stedelijke gezinnen. De Koninginneweg wordt een minder sterk gemengd gebied.
De kantoren en voorzieningen concentreren zich met name in het zuidelijke deel. Aan de Koninginneweg zien wij ruimte voor met name stedelijke gezinnen en senioren, maar ook voor kleine huishoudens tot 75 jaar is deze plek geschikt.
MARKTONDERZOEK WONEN
31
3.7 KANSRIJK WONINGPROGRAMMA Op basis van de vastgelegde kaders in het bestemmingsplan, de kansrijke doelgroepen en de ruimtelijke uitgangspunten is een kansrijk programma opgesteld. Het precieze aantal woningen wordt ook mede bepaald door de beschikbare bvo’s in het gebied. In hoofdstuk 7: ‘kansrijk programma en ruimtelijke vertaling’ gaan we in op een kansrijke programmamix in het gebied met daarbij een passend aantal woningen. In onderstaande tabel geven we een kansrijk woonprogramma weer. Hierbij gaan we in op de grootte van de woningen die nodig is om aantrekkelijke woningen te realiseren, de doelgroepen voor de woningen en de verdeling van woningtypen en prijssegmenten 13. Het programma bestaat uit: • Voornamelijk appartementen. 80% van de woningen is een appartement en 20% van de woningen is een eengezinswoning. • Diverse prijssegmenten: 33% sociale huur, 25% middeldure huur, 25% betaalbare koop en 17% duur.
13 Voor het bepalen van de prijzen is gebruik gemaakt van Funda prijzendata van aanbod van vergelijkbare
woningtypen.
MARKTONDERZOEK WONEN
SEGMENT Appartementen Sociale huur (studio’s)
32
AANDEEL GROOTTE GBO (IN M2) 10%
25-30
(tot €442,4614) Sociale huur
GEM. PRIJS/M2
DOELGROEPEN
n.v.t. Studenten, jongeren, starters
18%
40-55
n.v.t. Jongeren, starters, senioren
15%
50-55
Ca. €19,- Jongeren, starters, senioren
10%
55-60
Ca. €19,- Starters, senioren,
(tot €76315) Middenhuur laag
(€ 763 tot €926)16 Middenhuur hoog
(€926 tot €1.144)17
'creatievelingen', expats
Dure huur
7%
60-80
(vanaf €1.144)
Ca. €19,- Empty nesters, senioren, 'creatievelingen', expats, Friends-woningen
Betaalbare koop
15%
60-80
(tot €355.000)
Ca. €4.450,- Starters, (jonge) gezinnen, empty nesters, senioren
Dure koop
5%
80-100
(vanaf €355.000)
Ca. €4.500,- (Jonge) gezinnen, expats/ urban professionals, empty nesters, senioren
Grondgebonden Sociale huur woningen
(tot €763 )
Be-Bo of GG
Betaalbare koop
met
(tot €355.000)
appartementen
5%
70-80
10%
70-85
Ca. €4.500,- Starters en gezinnen
5%
85-100
Ca. €4.750,- Gezinnen
Dure koop
erboven
n.v.t. Gezinnen
(vanaf €355.000)
Totaal
100% TABEL 10 KANSRIJK WONINGPROGRAMMA
Binnen dit woningprogramma zien wij de volgende woningtypen als kansrijk: • Betaalbare studio’s voor studenten, jongeren en alleenstaande starters: voor het behouden en aantrekken van deze doelgroep is het bieden van betaalbare woningen van groot belang. Woningen voor deze doelgroep zijn over het algemeen goed mengbaar met andere functies. •
Beneden-Bovenwoningen voor starters en gezinnen met een kleine (stads)tuin/ balkon en gezamenlijk groen: voor gezinnen die graag in de stad willen blijven wonen.
•
Boven de eengezinswoningen kunnen er appartementen zijn. Betaalbare appartementen: deze appartementen kunnen starters behouden en/of aantrekken en kunnen ook interessant zijn voor eenpersoonshuishoudens in verschillende leeftijdsgroepen en ouderen. Deze appartementen zijn goed te mengen met andere functies. Bijvoorbeeld met werkfuncties of voorzieningen in de plint.
14 Kwaliteitskortingsgrens 2022 15 Liberalisatiegrens 2022 16 Grond- en Huurprijzen Hilversum 2022 17 Grond- en Huurprijzen Hilversum 2022
MARKTONDERZOEK WONEN
•
•
33
Ruimere appartementen: voor bijvoorbeeld empty nesters en ouderen die de
overstap willen maken vanuit een eengezinswoning en graag in een stedelijke, levendige omgeving (blijven) wonen. De appartementen hebben naast een slaapkamer ook een extra kamer voor bijvoorbeeld een hobby of een logé. De appartementen voor mensen die graag in een levendig gebied willen wonen zijn goed te mengen met voorzieningen of de lichtste categorie bedrijvigheid. Luxe grotere appartementen: voor ouderen die graag luxe willen wonen en voor een- en tweepersoonshuishoudens die meer te besteden hebben (denk bijvoorbeeld aan expats). Deze woningen kunnen worden ingepast op de bovenste verdiepingen van hogere gebouwen.
TOELICHTING WONINGPROGRAMMA EN AANVRAAG WONINGBOUWIMPULS
Vanuit de aangevraagde subsidie vanuit de Woningbouwimpuls (WBI) is het van belang dat minstens 50% van de woningen betaalbaar zijn. Betaalbare woningen zijn: • Sociale huurwoningen. • Huurwoningen voor middeninkomens, momenteel ligt deze grens op een huurprijs van €1.023/maand.18 • Betaalbare koopwoningen met een prijs tot €355.000. In het Stationsgebied is in het bestemmingsplan al vastgelegd dat tenminste 33% bestaat uit sociale huurwoningen. Om in het gebied uit te komen op 50% betaalbaar volgens de criteria van het WBI moeten er daarnaast voldoende huurwoningen zijn met een huurprijs van maximaal €1.023 per maand. De gemeente Hilversum hanteert een andere prijsindeling als het gaat om middenhuur, namelijk: • Middenhuur laag: €763 tot €926 • Middenhuur hoog: €926 tot €1.144 Om er voor te zorgen dat er voldoende huuraanbod buiten de sociale huursector is met huurprijs van maximaal €1.023, is er in dit programma geadviseerd om 15% middenhuur laag en 10% middenhuur hoog te realiseren. Omdat de categorie tot €1.023 die voor het WBI gehanteerd wordt eigenlijk binnen zowel middenhuur laag als middenhuur hoog valt, is er ook de mogelijkheid om wat meer huur in de categorie middenhuur hoog en minder in de categorie middenhuur laag te laten vallen.
Hierbij is het wel van belang dat er uiteindelijk in het middenhuur hoog segment voldoende woningen met een huurprijs van maximaal €1.023 gerealiseerd worden. Daarnaast kunnen ook koopwoningen met een prijs van maximaal €355.000 bijdragen aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen.
18 Dit is de grens voor 2022. Grens wordt voor nieuwe jaren aangepast conform indexering.
MARKTONDERZOEK WERKEN
34
4 MARKTONDERZOEK WERKEN
4.1 BEHOEFTERAMING BEDRIJFSRUIMTEN VRAAG NAAR BEDRIJFSRUIMTE •
• •
•
• •
De berekening van de marktruimte richt zich op kleinschalige bedrijfsruimten die mengbaar zijn met wonen wat betreft omvang en sector (zie Tabel 11) en waarvan de vestigingscriteria passen bij de Stationslocatie. Onder kleinschalige bedrijfsruimte wordt werkruimte verstaan tot 500 m². De markt voor kleinschalige bedrijfsruimten is voor het grootste deel lokaal van aard: deze bedrijven verhuizen met name binnen de grenzen van de eigen gemeente. Dit geldt nog sterker voor het type bedrijven dat goed past bij de stationslocatie. Om deze reden hanteren wij de gemeente Hilversum als onderzoeksgebied. Dit neemt niet weg dat de locatie ook aantrekkelijk is voor bedrijven van buiten de gemeente. Door de nieuwe profilering als gemengde woonwerklocatie en op het thema media is de Stationslocatie ook aantrekkelijk voor bedrijven van buiten Hilversum. Dit betreft naar verwachting wel een klein aandeel. De bedrijfsactiviteiten die uitgesloten zijn in het bestemmingsplan19 hebben we ook uitgesloten van dit onderzoek. Wij hanteren een laag en een hoog scenario. Deze bandbreedte is gebaseerd op de historische ontwikkeling van de werkgelegenheid en de trends en ontwikkelingen die de komende periode naar verwachting invloed hebben op de ruimtevraag. Hierin is ook een beperkt aandeel groei opgenomen door bedrijven die zich van buiten Hilversum in de gemeente vestigen.