Collegebrief inzake Beantwoording toezeggingen 7 april 2021 (T21-43, T21-44 en T21-33)
Tekst van het document
voor
de prestatieafspraken over de sociale voorraad.
dynamiek
en
kwaliteitsverbetering
van
de
sociale
huurvoorraad als geheel. Er is echter nog steeds veel vraag naar sociale huurwoningen. Het instrument verkoop moet daarom met
terughoudendheid ingezet worden, zeker in gemeenten met een beperkte voorraad (Laren, Blaricum, Wijdemeren). De effecten van verkoop op de beschikbaarheid en betaalbaarheid moeten worden gemonitord. Investeren in de sociale voorraad kan en moet dus, maar wel binnen het kader dat de omvang van de
voorraad sociale huurwoningen minimaal op peil (2015, zie figuur 14) blijft. Dit zorgt voor de dynamiek die nodig is om de voorraad
Kenmerk van al deze formules is dat de corporatie zijn financiële vermogen inzet om de bewoning voor de doelgroep mogelijk te maken. Dit kan op verschillende manieren: Door een deel van het eigendom bij de corporatie te laten, bijvoorbeeld alleen de grond (KoopGoedkoop en Kopen naar Wens) Door een korting te geven op de aankoopprijs (90% vrij op naam, KoopGarant)
Door een terugkoopgarantie te geven en de waardeontwikkeling te delen (KoopGarant)
aan te passen aan de toekomstige vraag en tegelijkertijd waarborgen we hiermee dat mensen aan de onderkant van de woningmarkt
voldoende
gemeenten
en
kansen
behouden.
woningcorporaties
hierover
Lokaal maken afspraken
in
woonvisies en prestatieafspraken.
39
DE INCLUSIEVE REGIO
Passend toewijzen Sinds 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verplicht sociale huurwoningen passend toe te wijzen.
Figuur 15. Passend toewijzen
Dit houdt in dat minimaal 95 procent van de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag, een woning met een huur tot de aftoppingsgrenzen moet worden aangeboden (figuur 15). Deze
maatregel is bedoeld om mensen zo veel mogelijk te laten wonen in een woning die past bij hun inkomen. Door passend toewijzen verandert er het nodige voor zowel woningzoekenden als voor de woningcorporaties. Woningzoekenden met lagere inkomens komen bijvoorbeeld niet meer in aanmerking voor alle woningen binnen de sociale huurvoorraad. Afhankelijk van hun inkomen en de huishoudenssamenstelling gelden maximale huurprijzen. Woningcorporaties passen hun huurbeleid aan op deze nieuwe wetgeving, waardoor er evenwicht moet zijn in vraag en aanbod in de verschillende inkomenscategorieën. De regio heeft als standpunt dat de slagingskansen van
mensen met recht op huurtoeslag niet mogen afnemen door passend toewijzen. Dit zal, in overleg met de woningcorporaties, worden gemonitord samen met de slagingskansen van andere
doelgroepen. Een mogelijk effect van passend toewijzen kan zijn dat grote gezinnen met een laag inkomen vaker terecht komen in een kleine woning. Ook deze effecten zullen de komende jaren gemonitord moeten worden. De afgelopen jaren zien we dat het aantal huishoudens dat ‘duur scheef woont’ (zie pagina 41) in
de regio sterk is toegenomen, van 4 procent in 2009 naar 26 procent in 2015. Huishoudens die duur scheefwonen lopen een verhoogd risico op betalings- en schuldenproblematiek. Door passend toewijzen zal het aandeel dure scheefwoners waarschijnlijk afnemen. De regio wil het aandeel dure scheefwoners terugbrengen naar maximaal 10 procent in 2030.
40
DE INCLUSIEVE REGIO
WAT IS SCHEEFWONEN EIGENLIJK? Scheefwonen is een veel gehoorde en vaak ook beladen term. Maar wat betekent het nu precies? Hieronder
een uitsplitsing naar drie typen van scheefwonen. Voor goedkope en dure scheefheid maken we gebruik van de definities zoals die zijn gehanteerd in het Woononderzoek Nederland 2015 (WoON 2015), uitgevoerd in opdracht van de Rijksoverheid. Goedkope scheefheid
Dit is de meest bekende variant van het scheefwonen. Volgens de in het WoON 2015 gehanteerde definitie woont een huishouden goedkoop scheef als het een belastbaar inkomen heeft boven de lage inkomensgrens van het inkomensafhankelijke huurbeleid en een bruto huur onder de liberalisatiegrens. Anno 2016 betekent dit concreet dat iemand goedkoop scheef woont als hij een inkomen heeft boven € 35.739 en een huur onder de € 710 per maand. Dure scheefheid De definitie van dure scheefheid in het WoON 2015 luidt als volgt: “Het huishouden komt op grond van zijn inkomen, huishoudsamenstelling en leeftijd in aanmerking voor huurtoeslag, en heeft een bruto huur boven de aftoppingsgrens. “ Voor tweepersoonshuishoudens betekent dit bijvoorbeeld een inkomen van maximaal € 30.000 en een huur boven € 586,68 per maand. Kwalitatieve scheefheid Voor kwalitatief scheefwonen bestaat geen eenduidige definitie, maar hiermee wordt bedoeld dat een huishouden, los van het inkomen, woont in een woning die niet (meer) bij hun huidige gezinssamenstelling of woonwensen past. Voorbeelden zijn een groot gezin in een kleine tweekamer flat of alleenstaande senioren in grote eengezinswoningen.
Foto: Flickr
41
DE INCLUSIEVE REGIO
Woonruimteverdeling
KEUZES MAKEN MET HET DRIEKAMERMODEL
Omdat er sprake is van schaarste aan sociale huurwoningen geeft de Huisvestingswet de
Woningcorporaties investeren in verschillende maatschappelijke doelen. Bijvoorbeeld de
mogelijkheid om toewijzingsregels op te stellen. Deze regels moeten zorgen voor een eerlijke en transparante verdeling van de sociale huurwoningen over de verschillende doelgroepen. In Gooi
en Vechtstreek bestaat een regionale Huisvestingsverordening en één regionaal systeem voor woonruimteverdeling. Via Woningnet kunnen woningzoekenden reageren op het hele aanbod binnen de regio. Bepaalde doelgroepen hebben via de reguliere woningtoewijzing een (te) lage slagingskans of er kan sprake zijn van noodsituaties (bijvoorbeeld bij medische problematiek of huiselijk geweld). De Huisvestingswet en de regionale Huisvestingsverordening bieden dan mogelijkheden om deze groepen door het verlenen van voorrang (o.a. mensen met sociaal economische binding), urgentie (o.a. mantelzorgers en vergunninghouders) of loting (jongeren)
betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in de regio, maar ook in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid van wijken en buurten. Onder andere door de verhuurdersheffing is het investeringsvermogen van woningcorporaties
afgenomen. Omdat een Euro maar één keer kan worden uitgegeven gebruiken veel corporaties het zogenaamde DrieKamerModel om investeringen in verschillende maatschappelijke doelen inzichtelijk te maken en tegen elkaar af te wegen. In de maatschappelijke kamer vallen onder andere uitgaven voor het betaalbaar houden van de huren (aftopping), onrendabele investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en
meer kansen te bieden.
leefbaarheid. In de vastgoedkamer draait het om het zo efficiënt mogelijk beheren en
De werking van het woonruimteverdeelsysteem wordt periodiek geëvalueerd. Eén keer in de vier
genereren die kunnen worden ingezet in de maatschappelijk kamer. Ten slotte is er de
jaar moet de Huisvestingsverordening opnieuw worden vastgesteld. Op dat moment (of
vermogenskamer, oftewel het financiële hart van de corporatie. De vermogenskamer vormt de
tussentijds indien nodig) kunnen aanpassingen worden gemaakt. Op dit moment zijn er een aantal
schakel tussen de vastgoedkamer en de maatschappelijke kamer en zorgt ervoor dat de
ontwikkelingen die de komende tijd aandacht vragen. Zo is er als gevolg extramuralisaties in de
corporatie financieel gezond blijft en geldstromen goed van de ene naar de andere kamer
geestelijke gezondheidszorg een ‘nieuwe’ doelgroep die zelfstandig gehuisvest moet worden. Over
kunnen stromen.
exploiteren van het vastgoed van de corporatie, met als doel om zo veel mogelijk middelen te
nieuwe huisvestingsvraagstukken die voortkomen uit maatschappelijke ontwikkelingen (zoals extramuralisatie), maar ook vanuit leefbaarheidsopgaven en het vergroten van kansen voor jongeren op de woningmarkt, kunnen op regionaal niveau afspraken gemaakt worden, die Maatschappelijke kamer
mogelijk leiden tot aanvullingen op of aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem. Tot slot heeft ook de regio Gooi en Vechtstreek te maken met toenemende huisvestingsvraag van
statushouders sinds 2014. Mogelijk wordt de automatische urgentieregeling voor deze groep geschrapt uit de Huisvestingswet. Gemeenten moeten dan zelf bepalen of urgentie noodzakelijk is
voor deze doelgroep. De taakstelling en daarmee de noodzaak voor gemeenten om statushouders te huisvesten blijft echter gehandhaafd.
Vastgoed kamer
Het DrieKamerModel © Ortec Finance
Vermogens kamer
42
DE BOUWENDE REGIO
43
DE BOUWENDE REGIO Nieuwbouw en transformatie opgave De meest recente huishoudensprognose van de provincie Noord-Holland (figuur 5) laat zien dat er tussen 2015 en 2030 nog circa 11.000 huishoudens bij komen in de
regio. Dit betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad nodig blijft. In de periode 2010 tot 2015 was de nieuwbouwproductie in de regio stabiel en lag gemiddeld iets boven de 500 woningen per jaar. De komende jaren vindt de woningbouw in de regio voor een groot deel plaats op een beperkt aantal grote nieuwbouwlocaties. De geplande woningbouwproductie tot 2030 kan gerealiseerd worden binnen de nu al
bekende planvoorraad. Voor de lange termijn zal de regio de mogelijkheden en wenselijkheid van verdere grootschalige nieuwbouw onderzoeken.
De regio Gooi en Vechtstreek streeft naar meer evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor
het regionaal vraaggestuurd bouwprogramma. Voor de periode 2015 t/m 2020 is een versnelling nodig om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. Tot 2030 bevat het programma 9.250 nieuwbouwwoningen en 2.275 toevoegingen
2015
2030
door transformaties. Het realiseren van dit bouwprogramma, met behoud van
bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, is een belangrijke regionale opgave voor de komende periode.
44
DE BOUWENDE REGIO
Wat gaan we doen?
9.250 nieuwbouwwoningen tot 2030
Minimaal 20 procent woningtoevoegingen door transformaties
Het nieuwbouwprogramma bevat voor de periode 2015 tot en met
Voor de periode 2105 t/m 2019 gaan we uit van 175 transformaties
2019 per jaar 750 woningen. Vanaf 2020 is een nieuwbouwproductie
per jaar. Voor de periode 2020 tot 2030 bedraagt het programma
van 550 woningen per jaar nodig. In totaal komt het regionaal
gemiddeld 140 transformaties per jaar. In totaal bevat het regionaal
vraaggestuurde bouwprogramma op 9.250 nieuwbouwwoningen
vraaggestuurde bouwprogramma 2.275 transformaties voor de
voor de periode 2015 tot 2030.
periode 2015 tot 2030. Dit komt neer op minimaal 20 procent van
het totaal aantal woningtoevoegingen.
1/3 van de woningtoevoegingen betaalbaar
Strategisch inzetten nieuwbouw
We handhaven de afspraak om 1/3 van de woningtoevoegingen in
Nieuwbouw wordt ingezet als strategisch instrument om waar nodig
het
voor
tekorten in bepaalde segmenten op te lossen, leefbaarheid in kleine
tot maximaal € 710 en voor
kernen te helpen borgen, lange verhuisketens in gang te zetten en
betaalbare
huurwoningen
segment
te
een huurprijs
realiseren.
Dit
betekent
koopwoningen een verkoopprijs van maximaal € 180.000 (prijspeil
verduurzaming van de regionale woningvoorraad te realiseren.
2016).
45
DE BOUWENDE REGIO
Wat gaan we doen?
1.000 woningen in het middeldure huursegment
Onderzoek nieuwbouwambities lange termijn
De regio wil tot 2030 1.000 middeldure huurwoningen (€ 710 - €
Het woningbouwprogramma tot 2030 kan gerealiseerd worden
850) toevoegen aan de woningvoorraad. Hiervoor gaan we actief in
binnen de nu reeds voorziene plannen. Voor de lange termijn wil de
gesprek met de (beleggers)markt waarvoor onder andere een
regio de noodzaak en wenselijkheid van verdere grootschalige
‘biedboek middeldure huur ‘ wordt gemaakt.
nieuwbouw onderzoeken. Factoren als behoud van ruimtelijke kwaliteit, sociale en economische vitaliteit en woningbehoefte zullen
hierbij afgewogen moeten worden.
46
DE BOUWENDE REGIO
Vraaggestuurd regionaal bouwprogramma Voor het opstellen van het regionale bouwprogramma tot
(de trend dat er steeds minder mensen in één woning wonen).
Voor de periode 2105 t/m 2019 gaan we uit van gemiddeld
2030 is gebruik gemaakt van de prognose 2015-2040 van de
Aandachtspunt is dat de groei de komende jaren voornamelijk
175 transformaties per jaar. Voor de periode 2020 tot 2030
provincie Noord-Holland. Deze prognose is gebaseerd op het
voor rekening komt van één- en tweepersoonshuishoudens in
bedraagt het programma 140 transformaties per jaar.
Primos model dat periodiek wordt opgesteld in opdracht van
de leeftijdscategorie boven 65 jaar (figuur 3).
het Rijk en is bewerkt door de provincie zodat op regionaal en lokaal
niveau
een
vraaggestuurde
prognose
van
de
bevolkings- en huishoudensontwikkeling gemaakt kan worden. Omdat wordt uitgegaan van de toekomstige behoefte aan
woonruimte in de regio spreken we van een vraaggestuurd regionaal bouwprogramma .
Wanneer vraag en aanbod op de woningmarkt te sterk uiteen
lopen, bijvoorbeeld bij onvoldoende aanbod van nieuwbouw, dan heeft dit consequenties voor de functioneren van de woningmarkt als geheel. Woningprijzen in de bestaande woningvoorraad zullen als gevolg van schaarste stijgen, waardoor het voor starters en doorstromers moeilijker wordt
Gooi en Vechtstreek is een gewilde en strategisch gelegen
om aan een woning te komen. De doorstroming en dynamiek
woonregio in de Noordvleugel van de Randstad. Het is een
op de woningmarkt worden daarmee belemmerd.
woningmarktregio
met
veel
vraagdruk
in
vrijwel
alle
segmenten en in zowel de grotere als de kleine kernen.
Hierdoor is het nieuwbouwprogramma een belangrijk sturend instrument voor de bevolkingsontwikkeling. Omdat de markt een grote opnamecapaciteit heeft, is de bevolkingsontwikkeling min of meer te sturen door de grootte van het nieuwbouwprogramma. Worden in een bepaalde periode veel
nieuwbouwwoningen
opgeleverd,
dan
zal
de
bevolking
groeien. Worden er geen of weinig woningen opgeleverd dan
krimpt de bevolking als gevolg van huishoudensverdunning
Figuur 16. Regionaal woningbouwprogramma 2015-2030
2015-2030 nieuwbouw
9.250
2015-2019 Per jaar
3.750 750
2020-2030 Per jaar
5.500 550
Het vraaggestuurde regionale bouwprogramma bestaat uit doelstellingen voor zowel nieuwbouw als transformatie. Het nieuwbouwprogramma voor de regio bevat voor de periode 2015 t/m 2019 per jaar 750 woningen. Vanaf 2020 neemt de
2015-2030 transformatie 2.275
vraag iets af en is een nieuwbouwproductie van 550 woningen per jaar nodig. In totaal komt het regionaal vraaggestuurde
bouwprogramma op 9.250 nieuwbouwwoningen tot 2030. Onder transformatie worden alle toevoegingen anders dan
nieuwbouw verstaan (definitie ‘toevoegingen anderszins’ CBS).
2015-2019 Per jaar
875 175
2020-2030 Per jaar
1.400 140
47
DE BOUWENDE REGIO
INTERVIEW: TRANSFORMATIE VAN WINKELPANDEN NAAR WONINGEN Door de opkomst van online winkelen, verandert de functie van stads- en dorpscentra. Winkelen wordt steeds meer een uitje en een
Kansen voor transformatie
beleving. Ook neemt het aantal benodigde vierkante meters winkelruimte af. Aanleiding voor Ellen van Vossen, dorpsmanager vanuit
de Stichting Pro-Bussum, om samen met eigenaren van panden na te denken over de functie van winkelpanden in een aantal
Het behoud van karakteristieke landschappen en de groenblauwe
aanloopstraten. Dit leidde tot een pilot aan de Brinklaan in Bussum waar voor tien winkelpanden de mogelijkheid ontstond om bij
kwaliteit is een speerpunt voor de regio (zie ook de Regionale
leegstand de panden om te bouwen naar woningen.
Samenwerkingsagenda). Om waardevolle landschappen zo veel
mogelijk te ontzien en toch aan de toekomstige vraag naar
Het omzetten van winkels naar woningen is een kostbare operatie. Zaten eigenaren van winkelpanden hier wel op te
woningen te kunnen voldoen, wil de regio maximaal gebruik
wachten?
maken
Leegstand is een groot probleem voor zowel de eigenaren van de panden als voor het centrumgebied als geheel. Uiteindelijk is het
van de mogelijkheden
van
transformaties
binnen
bestaand stedelijk gebied. Denk hierbij aan leegkomende
belangrijk dat panden een functie houden en rendement opleveren, uiteraard moet de investering uiteindelijk wel terug te verdienen
kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, scholen en kerken. Ook het
zijn.
splitsen van grote woningen in kleinere eenheden kan voorzien in de groeiende vraag naar huisvesting één- en tweepersoons-
huishoudens.
Waarom de functie wonen? Al snel kwam de functie wonen in beeld. Dit komt omdat de panden zich hier goed voor lenen en de locatie zeer geschikt is. Er is
veel vraag naar kleinere woningen op centrumlocaties voor alleenstaanden of stellen.
Transformaties leveren vaak woningen op in gewilde woon-
milieus. We zien dat centrum-dorpse en centrum-(klein)stedelijke
Wat moest er allemaal gebeuren om wonen mogelijk te maken?
woonmilieus de laatste jaren steeds meer in trek zijn. Vooral
Het belangrijkste is dat het bestemmingsplan moest worden aangepast. Daarvoor moeten veel zaken onderzocht worden, onder
voor kleinere huishoudens (zowel jong als
andere de geluidsbelasting, fijnstof en parkeerdruk. Lange en kostbare trajecten die sommige eigenaren ook afschrikken. Als er
oud)
bieden
transformaties aantrekkelijke woonproducten op gewilde locaties.
De regio Gooi en Vechtstreek heeft de ambitie om tot 2030 minimaal 20 procent van de woningtoevoegingen door middel
van transformaties aan de woningvoorraad toe te voegen.
vervolgens een pand vrijkomt moet er natuurlijk ook verbouwd worden. In overleg met de architect proberen we dan zoveel mogelijk woonfuncties aan de straatkant te realiseren, zodat we een levendig straatbeeld houden. Op dit moment worden drie van de tien
panden verbouwd. Is deze aanpak ook geschikt voor andere dorpen en steden in de regio Gooi en Vechtstreek? We hebben hier niet te maken met een typisch Bussums probleem, maar een ontwikkeling die je in heel Nederland terug ziet. Het versterking van de economische functie van centra en het toevoegen van woningen in een gewild woonmilieu, is een logische
combinatie die ook past bij het dynamische karakter van veel kernen in Gooi en Vechtstreek. Ik denk dat deze aanpak daarom ook zeker voor andere gemeenten interessant kan zijn.
48
DE BOUWENDE REGIO
WAT IS BETAALBAARHEID? De regio Gooi en Vechtstreek zet in op betaalbare nieuwbouw. Maar wat is nu een betaalbare koopwoning voor
Betaalbaarheid
mensen met een kleine beurs? Het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) berekent jaarlijks
Naast het aantal woningen, zijn ook het type woningen en de
doelgroepen waarvoor wordt gebouwd, van belang voor een evenwichtige
woningmarkt.
Voldoende
differentiatie
in
de
normbedragen voor de maximale hypotheekuitgaven per inkomensgroep. Deze normbedragen worden onder andere gebruikt door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het uitgangspunt is dat bij een maximale hypotheeklast bij de
laagste inkomens minimale bedragen beschikbaar moeten blijven voor de overige uitgaven naast het wonen. De
woningbouwprogramma’s is nodig om de woningmarkt goed te
maximale hypotheeklast staat niet gelijk aan de maximale koopsom. Door de inbreng van eigen middelen (spaargeld)
laten functioneren. In de praktijk blijkt dat het in de regio Gooi
kan de koopsom hoger liggen.
en Vechtstreek lastig is om voldoende betaalbare koop (tot
€180.000) en sociale huurwoningen (tot €710) te realiseren.
De rentestand heeft een grote invloed op de maximale hypotheeklast. Hoe lager de rente, hoe meer geleend kan
Door de hoge woningprijzen in de regio is het verdienpotentieel
worden tegen dezelfde hypotheeklasten (zie onderstaande tabel). De huidige lage rentestanden (2016) zorgen ervoor
op bouwgrond navenant groot. Het realiseren van sociale
dat huishoudens dus meer kunnen lenen. Tegelijkertijd zijn dezelfde lage rentestanden mede oorzaak van de stijgende
huurwoningen en middeldure huurwoningen moet een bewuste
woningprijzen, waardoor het effect op de betaalbaarheid (deels) teniet wordt gedaan.
keuze zijn, waarbij de lagere grondopbrengsten moeten worden afgewogen tegen het maatschappelijk rendement.
De afgelopen jaren heeft de regio de afspraak gehanteerd dat 1/3 van de nieuwbouw in het betaalbare segment moet worden gerealiseerd. Dit uitgangspunt blijft gehandhaafd, waarbij de definitie voor nieuwbouw goedkope koop is aangepast, zodat deze
beter
aansluit
bij
de
inkomens-
en
Bruto jaarinkomen
€35.000
€50.000
€70.000
Rente 2,75%
155.757
227.684
362.225
Rente 5,00%
143.241
208.566
325.047
financieringsmogelijkheden van de beoogde doelgroep. Het uitgangspunt 1/3 betaalbaar geldt zowel, voor huur- als voor
Maximale hypotheek volgens Nibud financieringsnormen 2016
koopwoningen en voor zowel nieuwbouw als transformatie. Wanneer
we
deze
doelstelling
confronteren
met
de
woningbouwplannen voor de komende jaren, dan zien we dat
Met betaalbaarheid als uitgangspunt hanteert de regio Gooi en Vechtstreek een maximale koopgrens van €180.000 voor nieuwe woningtoevoegingen in de categorie betaalbaar ( figuur 17).
een extra inspanning nodig is om voldoende plancapaciteit in deze categorie beschikbaar te maken (figuur 19).
49
Definities betaalbaarheid Bij het formuleren van doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid is het belangrijk om eenduidige definities te hanteren. In de onderstaande figuur zijn de definities voor de verschillende inkomensgroepen en de prijscategorieën voor huur- en koopwoningen opgenomen. De betaalbaarheid van het wonen voor alle doelgroepen is steeds het uitgangspunt. Soms zijn hiervoor wettelijke kaders (inkomenseisen sociale huursector) beschikbaar. In andere gevallen is de relatie met betaalbaarheid bepaald op basis van landelijk gehanteerde normen (NIBUD). Op deze manier wordt zichtbaar wat huishoudens met verschillende inkomens daadwerkelijk aan woonlasten kunnen dragen. Voor wat betreft de betaalbaarheid ligt de focus in deze regionale woonvisie op de groep met de lage- en
middeninkomens tot €44.658,-. Iets minder dan de helft van alle huishoudens in de regio valt binnen deze groep. De hier gepresenteerde huur- en koopgrenzen zijn van toepassing op woningtoevoegingen door nieuwbouw of transformatie. Figuur 17. Huur- en koopgrenzen
€ € €
HUUR
INKOMENS
KOOP
Doelgroep Sociale Huur primair+ secundair tot € 35.739
Betaalbaar
< Liberalisatiegrens € 710
Lage middeninkomens € 35.739 tot € 39.874
< € 160.000
€ 160.000 tot € 180.000
1/3 betaalbaar Middelduur
Middeninkomens
€ 710 – € 850
€ 39.874 tot € 44.658
€ 180.000 tot € 200.000
1.000 woningen middeldure huur
Focusgroep Regionale Woonvisie
Duur
Hoge (midden)inkomens
> € 850
vanaf € 44.658
> €200.000
50
DE BOUWENDE REGIO
18. Woningtypen planvoorraad Grondgebonden
De planvoorraad Om te bouwen is ruimte nodig, ruimte die schaars is in de regio Gooi en Vechtstreek. Ieder jaar
Regio
Weesp
planmonitor wonen (www.planmonitorwonen.nl). Hierdoor ontstaat een goed overzicht van de
Muiden
planvoorraad voor de komende jaren. De zes grootste bouwlocaties in de regio bevatten samen de helft (figuur 22) van de planvoorraad. Bloemendalerpolder (Weesp; 2.750 woningen) en de Krijgsman (Gooise Meren; 1.300 woningen) zijn veruit de grootste locaties. Deze grote woningbouwlocaties hebben een grote invloed op de totale bouwproductie in aantallen, maar ook in segmentering in de regio en zijn daarom van strategisch belang voor het behalen van de regionale ambities. Kleinere bouwlocaties vinden we in vrijwel alle kernen. In het kader van
47%
Wijdemeren
brengen de regiogemeenten daarom alle toekomstige bouwmogelijkheden in beeld in de
Appartementen 53%
82%
18%
77%
23%
27%
Laren
73% 45%
Huizen
55%
17%
Hilversum
83%
27%
73%
Blaricum
72%
28%
doorstroming en leefbaarheid van kleinere kernen hebben ook deze locaties een belangrijke
functie. De kernen groeien organisch door kleinere uitbreidingsplannen en transformaties. Om een gewenst woningbouwprogramma ook daadwerkelijk te realiseren blijkt in de praktijk een planvoorraad nodig te zijn die ongeveer 30 tot 50 procent groter is dan de gewenste productie in
19. Planvoorraad en nieuwbouwprogramma 2025+
28%
2.750 nieuwbouw
een bepaalde periode. Dit komt omdat een deel van de geplande woningen niet of later dan
3.513 planvoorraad
gepland gerealiseerd worden, als gevolg van planwijziging, planuitstel of uitval. In figuur 19 is te
Gewenste planvoorraad bedraagt minimaal 130% van het nieuwbouwprogramma
zien dat er voor de periode tot 2019 voldoende capaciteit beschikbaar is om het regionaal
vraaggestuurde bouwprogramma uit te kunnen voeren, ook als we de extra benodigde
2020-2024
2.750 nieuwbouw
planvoorraad van 30 tot 50 procent in ogenschouw nemen. Voor de twee perioden na 2019 zien
28%
3.530 planvoorraad
we dat de planvoorraad bijna 130 procent van het regionale vraaggestuurde bouwprogramma bedraagt. Bij eventuele uitbreiding van de planvoorraad, bijvoorbeeld ter vervanging van planuitval, ligt de focus op binnenstedelijke locaties, transformatielocaties en locaties rondom
openbaar vervoer knooppunten.
2015-2019
3.750 nieuwbouw
55%
5.804 planvoorraad 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
51
DE BOUWENDE REGIO
Woningtypen
20. Planvoorraad per segment (voor zover bekend)
Wanneer we kijken naar het type woningen dat de komende jaren gerealiseerd gaat worden, dan zien we dat op regionaal niveau iets meer grondgebonden woningen (54%) dan appartementen (46%) zijn gepland. We zien vooral veel grondgebonden woningen gepland op de grotere
Huur tot €710
22%
woningbouwlocaties zoals Blaricummermeent (Blaricum), Ter Sype (Wijdemeren) en Bloemen-
dalerpolder (Weesp) (figuur 22).
Huur €710-€850
40%
Van het totaal aan geplande woningen in de regio bestaat 22 procent uit huurwoningen in het
6%
sociale segment (<€710 per maand) en 9 procent uit koopwoningen tot € 200.000. De totale
4%
planvoorraad goedkope woningen komt hiermee op 31 procent (figuur 20). Iets onder de
Huur €850> Koop tot €200k Koop €200k-€275k
9%
doelstelling van 1/3 betaalbaar. Aandachtspunt is wel dat in deze woonvisie, vanuit het perspectief
Koop €275k>
19%
van betaalbaarheid, een maximale koopprijs van € 180.000 wordt gehanteerd voor het segment betaalbare koop. De huidige monitor planvoorraad is hierop nog niet op ingesteld. Mogelijk is dus de planvoorraad tot € 180.000 kleiner dan de 9% die is aangegeven in figuur 20.
Er staan ruim 400 woningen gepland in het middeldure huursegment (€ 710 - € 850), dat is 6
21. Aandeel betaalbaar in planvoorraad
procent van de totale planvoorraad. Voor een belangrijk deel van de nieuwbouwplannen (circa 5.000 woningen) zijn prijscategorieën nog niet bekend. Dit geldt met name voor de koopwoningen. Dit betekent dat gemeenten hier nog sturingsmogelijkheden hebben als het gaat om het toevoegen van gewenste segmenten. De gemeenten Weesp, Laren en Hilversum hebben het grootste aandeel betaalbaar (huur en koop) in hun totale planvoorraad voor de komende jaren (figuur 21). Van alle geplande woningen in het betaalbare segment in de regio is 55 procent
voorzien in Hilversum. Gemeenten hanteren verschillende strategieën bij het realiseren van het betaalbare segment. Zo bestaat de geplande betaalbare nieuwbouw in Weesp volledig uit koopwoningen, terwijl in Laren en Wijdemeren een relatief groot deel van de planvoorraad uit huurwoningen bestaat. Dit heeft te maken met de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Weesp heeft binnen de regio het hoogste percentage sociale huurwoningen in de voorraad. Laren en Wijdemeren hebben relatief kleine sociale huurvoorraad.
Regio Wijdemeren Weesp Laren Huizen Hilversum Gooise Meren
Blaricum 0%
10%
20%
% huur tot € 710
30%
40%
50%
60%
%koop tot € 200k
52
DE BOUWENDE REGIO
Strategisch inzetten nieuwbouw Nieuwbouw heeft impact op het ruimtegebruik en het aanzien van de regio. Dit vraagt bij elk nieuwbouwprogramma weer om een kritische analyse, met vragen als: Waar moet nieuwbouw plaats vinden? Welke type woningen zijn nodig op de korte en op de lange termijn? En welke
kwaliteiten moeten nieuwbouwwoningen hebben om een bijdrage te leveren aan de diversiteit van
Lange termijn
Uit analyse van de planvoorraad blijkt dat het woningbouwprogramma tot 2030 gerealiseerd kan worden binnen de nu reeds voorziene plannen. Voor de lange termijn
woonmilieus en de identiteit van de regio?
wil de regio de noodzaak en wenselijkheid van verdere grootschalige nieuwbouw
Binnen de looptijd van deze regionale woonvisie zal naar verwachting minder dan 10 procent aan
vitaliteit en woningbehoefte zullen hierbij afgewogen moeten worden. De prognoses
de huidige bestaande woningvoorraad worden toegevoegd. Toch is nieuwbouw een strategisch en
geven aan dat de groei van het aantal huishoudens in Nederland vanaf 2040
krachtig middel om de ambities uit deze regionale woonvisie te verwezenlijken. Wanneer
waarschijnlijk stabiliseert.
onderzoeken. Factoren als behoud van ruimtelijke kwaliteit, sociale en economische
nieuwbouw wordt ingezet als strategisch instrument, biedt het mogelijkheden om meerdere ambities in één keer te verwezenlijken. Met nieuwbouw kan worden ingespeeld op tekorten in bepaalde segmenten van de woningvoorraad, waardoor vraag en aanbod meer in evenwicht komen. Ook kunnen, door het toevoegen van de juiste segmenten op de juiste plaats (denk aan
22. Grootste nieuwbouwprojecten in de regio
in eengezinswoningen wonen), lange
Anna´s Hoeve (Hilversum)
verhuisketens worden gerealiseerd, waardoor er ook in de bestaande voorraad meer beweging
Ter Sype (Wijdemeren)
seniorenwoningen in wijken
waar veel senioren
ontstaat. Bij het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen speelt nieuwbouw ook een belangrijke rol. Vanaf 2020 moeten nieuwbouwwoningen energieneutraal gebouwd worden en technieken om
Monnikenberg (Hilversum)
woningen zelfs netto energie te laten opwekken worden steeds bereikbaarder. De regio stimuleert
Blaricummermeent (Blaricum)
innovatie en experimenten op dit gebied.
De Krijgsman (Gooise Meren)
Ontwikkelende partijen en gemeenten hebben een verantwoordelijkheid om nieuwbouw in te
Bloemendalerpolder (Weesp)
zetten als strategische instrument, vanuit het perspectief om de regionale woningvoorraad als
geheel toekomstbestendig te maken.
0
500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000
Opleveringen vanaf 2016
53
DE BOUWENDE REGIO
Middeldure huurwoningen Verschillende onderzoeken wijzen op een groeiende vraag
arbeidsmobiliteit kan het ontbreken van een middensegment
locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van
naar huurwoningen in het middensegment. In de regio Gooi
op de huurwoningmarkt consequenties hebben voor de
een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al
en Vechtstreek definiëren we het middensegment huur als
regionale economie.
dan niet in een ontwikkeling te participeren. Waar je bij
huurwoningen met een huur tussen €710 en € 850 per maand. Historisch heeft Nederland een relatief grote sociale huursector en een klein aandeel vrije sector huur (5% van de totale woningvoorraad). De belangrijkste doelgroepen voor middensegment huurwoningen zijn jongeren, jonge gezinnen
en senioren eigenarenbewoners. Huishoudens tot 35 jaar komen door hun inkomen vaak (net) niet in aanmerking voor
een sociale huursector. Tegelijkertijd zijn hun woon-, werk- en huishoudenscarrières nog in ontwikkeling. Een deel van deze groep zal daarom (nog) geen woning willen kopen, een ander deel kan belemmeringen ondervinden bij het krijgen van een hypotheek en relatief hoge koopprijzen in de regio Gooi en
Vechtstreek. De tweede, maar lastiger te bereiken groep potentiële vragers, zijn seniore eigenarenbewoners die het in
de eigen woning opgebouwde vermogen liquide willen maken. Deze grote groep neemt in de toekomst in omvang nog flink toe, maar is overwegend naar tevredenheid gehuisvest. Er is ook een economisch belang bij de huisvesting van de
groep jongeren en jonge gezinnen. Onvoldoende aanbod in het
middensegment
hindert
het
functioneren
van
de
woningmarkt. Onder meer via het drukkend effect op de
Belangrijke spelers bij het creëren van aanbod in het segment middeldure huur zijn (institutionele)beleggers. Zij beleggen
veelal geld van grote fondsen (waaronder pensioenfondsen) in vrije sector huurwoningen. Hier liggen kansen voor de regio
corporaties als huurder niet te veel mag verdienen, kijken de beleggers
juist
of
er
voldoende
wordt
woningmarktgebied
is
de
Gooi
regio
verdiend. en
Als
vechtstreek
aantrekkelijk voor beleggers.
Gooi en Vechtstreek. Het aantal huurwoningen in bezit van
De ambitie van de regio is om tot 2030 1.000 middeldure
institutionele beleggers in de regio is nu zeer laag. In
huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Aan-
Nederland investeerden institutionele beleggers in 2015 in
dachtspunt hierbij is dat, samen met de markt, wordt
circa 6.500 nieuwbouw huurwoningen. De beleggers geven
onderzocht hoe deze woningen ook op termijn voor midden-
aan deze capaciteit nog te kunnen verdubbelen. Bijna 90
inkomens beschikbaar kunnen blijven en passen binnen de
procent van de beleggers geeft aan vooral te willen investeren
kwalitatieve kaders van gemeenten, bijvoorbeeld als het gaat
in het middensegment huur (€ 710 - € 850). Ze zien echter
om beeldkwaliteit en minimale grootte van de woningen.
onvoldoende aanbod doordat ontwikkelaars, gemeenten en de
Omdat het een relatief klein en nieuw segment is, is het
bouwsector zich teveel richten op koopwoningen.
belangrijk om de wensen en kansen van de regio kenbaar te
Ook
woningcorporaties kunnen een
rol spelen
in het
middensegment. Bijvoorbeeld door vanuit het liberaliseerbare
maken aan de markt. Hiervoor wordt onder andere een ‘biedboek middeldure’ huur gemaakt.
deel van de corporatiewoningen aanbod te realiseren en ter
Op dit moment zijn in de regio ruim 400 middeldure
compensatie meer sociale huur toe te voegen.
huurwoningen opgenomen in de nieuwbouwprogramma’s. De
De verwachting is dat de komende tijd meer geïnvesteerd gaat worden in het vrije sector segment door beleggers. Investeringsafwegingen
van
beleggers
zijn
sterk
plancapaciteit in dit segment zal dus de komende jaren vergroot moeten worden om aan de regionale doelstelling te voldoen.
54
“
Zowel voor lage inkomens als voor lage middeninkomens is de betaalbaarheid in het geding. Dit komt doordat de koopprijzen hier relatief hoog zijn. Online enquête de Dag van het Wonen
” 55 Afbeelding: Capital Value
DE VERNIEUWENDE REGIO
56
DE VERNIEUWENDE REGIO Vernieuwing van de bestaande woningvoorraad Gooi en Vechtstreek is een regio waar mensen met plezier wonen. Dit komt onder andere door de grote diversiteit aan woonmilieus en woningtypen. Woningeigenaren,
particulieren en woningcorporaties, investeren in ouderhoud, woningverbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Hierdoor vindt er continue vernieuwing plaats. Dorpen en steden in de regio zijn in beweging en passen zich aan aan nieuwe ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen.
Niet in alle wijken en dorpen verloopt de verbetering van de bestaande woningvoorraad even goed. Soms is extra aandacht nodig. Vaak gaat het om een combinatie van fysieke en sociale problemen die extra investeringen vragen. Om een effectieve aanpak
te kunnen
formuleren moeten aandachtswijken en hun
problematiek in kaart worden gebracht. Steeds vaker zien we dat bij de aanpak van
buurten het initiatief vanuit bewoners komt. Dit zorgt voor een rolverschuiving tussen overheid en burgers, nieuwe samenwerkingsvormen en nieuwe geldstromen. De regio streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent continue investeren in onderhoud, aanpasbaarheid en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Naast de focus op vastgoed zal er ook aandacht moeten zijn voor
de aanpak van sociale problematiek en de kwaliteit van de openbare ruimte. Steeds vaker wordt vernieuwing geïnitieerd door burgers. De regio wil deze nieuwe vorm
van burgerparticipatie bij vernieuwing van wijken en buurten stimuleren, onder andere door het gezamenlijk opbouwen van kennis en het delen van goede voorbeelden.
57
DE VERNIEUWENDE REGIO
Wat gaan we doen?
Aandachtswijken in kaart brengen
Ontwikkelen van kennis en instrumenten voor buurt gestuurde initiatieven
De regiogemeenten gaan aan de slag met het in kaart brengen van
Buurt gestuurde initiatieven zijn collectieve activiteiten van burgers
aandachtswijken (en dorpen) en de achterliggende problematiek. Dit
die zich richten op het verbeteren van hun woningen of
resulteert in een regionale ‘kaart’ van aandachtswijken. Deze kaart
woonomgeving. De regiogemeenten bundelen kennis en capaciteit
vormt de onderlegger voor gerichte aanpak van deze wijken en
om gezamenlijk deze vragen te onderzoeken. Speciaal aandachts-
dorpen.
punt hierbij zijn gedeeld eigendomssituaties (VvE’s).
Opstellen goede voorbeeldenboek ‘buurt gestuurd’ De
regio
wil
samenwerken’
een
goede
opstellen
met
voorbeeldenboek
aansprekende
‘buurt
gestuurd
voorbeelden
en
aandacht voor rollen, financiering en instrumentarium.
58
DE VERNIEUWENDE REGIO
Aandacht voor wijken en dorpen De diversiteit aan woningtypen en woonmilieus binnen regio maken dat er niet één type buurt of één
type probleem is aan te wijzen. Daarom is het van belang om een goede analyse te maken van de wijken en dorpen die extra aandacht nodig hebben en van de problemen die daar spelen. Die kunnen
betrekking hebben op fysieke aspecten zoals de kwaliteit van de woningen of de inrichting van het openbaar gebied,. Maar ook kunnen er sociale en economische problemen spelen, zoals onveiligheid, werkeloosheid, verdwijnen van voorzieningen enzovoorts. De regio wil daarom aandachtswijken en dorpen en de achterliggende problematiek goed in kaart brengen, zodat een onderlegger ontstaat voor gerichte aanpak van deze wijken en dorpen. Veel informatie over leefbaarheid is op gemeentelijk niveau al beschikbaar. Een ander hulpmiddel is de landelijke Leefbarometer. Wijken en buurten in de regio Gooi en Vechtstreek scoren hierin relatief goed. De lagere scores (matig of voldoende) vinden we terug in een beperkt aantal buurten in Weesp, Hilversum, Bussum en Huizen. Toch betekent dit niet dat er geen aandachtsgebieden zijn. Door de
veelheid aan gebruikte indicatoren kunnen lagere scores op bepaalde indicatoren verhuld worden door hoge scores op andere indicatoren. De komende jaren zien we drie typen wijken waar extra aandacht
nodig kan zijn: Naoorlogse grootschalige uitbreidingswijken uit de jaren ’50 tot en met ’70 (in de meer verstedelijkte
gemeenten Hilversum, Bussum, Huizen en Weesp) Dorpen met een afnemend voorzieningenniveau (zoals Ankeveen en Nederhorst den Berg) Vooroorlogse wijken met relatief kleine arbeiderswoningen en veel particulier bezit
59
DE VERNIEUWENDE REGIO
Van overheid gestuurd naar buurt gestuurd De opkomst bewonersinitiatieven past binnen een bredere herijking van de verzorgingsstaat in
Nederland. De overheid krijgt steeds meer een stimulerende, faciliterende of een co-producerende rol. Niet in de laatste plaats omdat er steeds minder publieke middelen beschikbaar zijn. Dit betekent zeker
niet dat nieuwe initiatieven altijd vanzelf en volledig buiten het blikveld van de overheid zullen ontstaan. Actief burgerschap, in de vorm van bewonersinitiatieven, ontstaat vaak juist in nauwe contacten tussen bewoners en professionals (overheden en instellingen). Naast de buurt gestuurde initiatieven zal ook een gecoördineerde aanpak vanuit gemeenten, woningcorporaties, welzijnsinstellingen en andere betrokken organisaties nodig blijven. Waarbij de mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren in
leefbaarheid binnen de Woningwet 2015 ook meer gereguleerd zijn. Binnen de regio Gooi en Vechtstreek noemen we de samenwerkingsvorm tussen burgers en overheden ‘buurt gestuurd’. In deze nieuwe samenwerking tussen burger en overheid is het belangrijk dat de betrokkenheid van burgers niet wordt ingevuld, maar juist aangevuld. Bij de meeste initiatieven ontstaat
namelijk op enig moment behoefte aan informatie, kennis en advies of het wegnemen van regels of procedures. Hoewel er op verschillende plaatsen al ervaring wordt opgedaan met vormen van buurt
gestuurd werken, is het instrumentarium dat hier bij hoort nog volop in ontwikkeling. Vraagstukken die hierbij
aan
de
orde
komen
zijn
de
rolverdeling
tussen
burger
en
overheid
en
nieuwe
financieringsvormen. Belangrijk is ook de vraag hoe buurt gestuurde initiatieven gestimuleerd kunnen worden in wijken en buurten waar dat wel nodig lijkt, maar waar ze niet altijd vanzelf ontstaan. De regiogemeenten bundelen kennis en capaciteit om gezamenlijk deze thema’s te onderzoeken om
zodoende samen te investeren in het instrumentarium en experimenten voor buurt gestuurde initiatieven. Een middel hierbij is het samenstellen van een goede voorbeeldenboek, waarin ook
aandacht wordt besteed aan rollen, financiering en instrumentarium.
WAT VERSTAAN WE ONDER ‘BUURT GESTUURD’? Buurt gestuurde initiatieven zijn collectieve activiteiten van burgers die zich richten op het verbeteren van hun woningen of woonomgeving. Op woningniveau kan dit betrekking hebben op gezamenlijk onderhoud, verduurzaming of het levensloopbestendig maken van woningen. Ook kunnen de activiteit worden ontplooid
rondom veiligheid in de buurt, sociale cohesie of inrichting en beheer van de collectieve ruimte. Bewoners bepalen hierbij zelf wat ze willen, hoe ze dat willen
bereiken en wanneer ze dat doen. Gemeenten en instellingen hebben daarbij een stimulerende, faciliterende of een coproducerende rol.
60
DE VERNIEUWENDE REGIO
GEDEELD EIGENDOM IN DE PRAKTIJK Woningcorporatie Dudok Wonen is actief in de samenwerking met VvE’s om te investeren
Nieuwe financieringsvormen
in verbetering en verduurzaming van complexen. Vier appartementencomplexen aan de
Bij de investeringen in wijken en buurten speelde het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing
Oosterengweg in Hilversum, waar zowel huurders als kopers wonen, hebben in 2015 groot
(ISV) van 2000 tot 2014 een belangrijke rol. Het ISV bundelde subsidieregelingen voor wonen,
onderhoud uitgevoerd. Doordat er gezamenlijk is aanbesteed en bouwbegeleiding is
ruimte, groen en de fysieke stadseconomie, met als doel het verbeteren van de kwaliteit van de
ingekocht, konden de werkzaamheden heel kostenefficiënt worden uitgevoerd.
leef- en werkomgeving. Niet alleen vormde ISV de financiële bron voor stedelijke vernieuwingen,
Dudok Wonen heeft een coördinerende rol gespeeld in het bij elkaar brengen en op koers
het betekende ook dat de overheid (gemeenten) een centrale rol in de organisatie hiervan had.
houden van alle partijen (onder andere kopers, huurders, aannemers en beheerder). Ook
Sinds het wegvallen van het ISV wordt gezocht naar alternatieven, zowel voor de financiering als
heeft de woningcorporatie bij de oprichting van de VvE’s de nodige voorzieningen gepleegd
de organisatie van de aanpak van bestaande wijken en dorpen. Hierbij staan twee bewegingen
om het onderhoud en verduurzaming van de complexen op termijn mogelijk te maken. Zo
centraal: Die van publiek naar privaat gefinancierd en die van overheidsgestuurd naar een aanpak
is er per complex een meerjarenonderhoudsbegroting aangeleverd en ook zijn financiële
waarin burgerinitiatief centraal staat. Gelukkig zien we al veel voorbeelden van nieuwe
middelen in de vorm van een zogenaamde bruidsschat beschikbaar gesteld. Bovendien is
geldstromen in de wijk. Bijvoorbeeld straten die gezamenlijk zonnepanelen of isolatiemaatregelen
er een investeringsfonds voor duurzaamheidsmaatregelen opgericht. Alle eigenaren, dus
inkopen. Investeringen in duurzaamheid kunnen op termijn een belangrijke aanjaagfunctie voor
ook Dudok Wonen, dragen hier maandelijks via de VvE-bijdrage aan bij. Vanuit dit
wijkvernieuwing gaan krijgen.
Investeringsfonds zijn de duurzaamheidsmaatregelen gefinancierd.
Gedeeld eigendom
Oorspronkelijk was gepland om de kozijnen, deuren en het glas te vervangen en voegwerk
We zien een groei van het aantal complexen in gedeeld eigendom. Bij gedeeld eigendom is er vrijwel altijd sprake van een Verenigingen van Eigenaars (VvE). Door de verkoop van appartementen door woningcorporaties zien we ook steeds meer VvE’s waarin corporaties een eigenaarsrol hebben. Door de gedeelde eigendomsstructuur vragen investeringen in onderhoud en verduurzaming meer tijd en overleg. Ook hebben veel VvE’s in het verleden te weinig reserves opgebouwd om noodzakelijk onderhoud te plegen. Om investeringen in onderhoud en verduurzaming te stimuleren lopen in de regio verschillende initiatieven. Zo heeft de gemeente
Hilversum,
in
samenwerking
met
het
Stimuleringsfonds
stimuleringslening speciaal voor VvE’s ingevoerd.
Volkshuisvesting
(SVn),
een
te herstellen. Door de voordelen uit de samenwerking konden ook kozijnen van de trappenhuizen worden vervangen en voorzien van dubbel glas. Vanuit het
investeringsfonds is spouwmuurisolatie aangebracht en zijn de gevel schoon gemaakt en waterafstotend gemaakt. Het resultaat is dat er een aantal appartementen van energielabel D naar B zijn gegaan. Het groot onderhoud heeft ook een andere betrokkenheid bij de eigenaars opgeleverd, naast trots dat dit allemaal gerealiseerd is, is er nu ook de behoefte om het gebouw verder te verbeteren. De volgende stappen zijn het vervangen van de intercom installaties en het
verder opknappen van de entrees.
61
DE ZORGZAME REGIO
62
DE ZORGZAME REGIO Wonen met zorg De beleidsvelden wonen en zorg hebben veel raakvlakken met elkaar. Net zoals bij het beleidsveld wonen, zijn ook in de zorg de afgelopen jaren een aantal
systeemwijzigingen doorgevoerd. Denk daarbij aan de extramuralisatie van mensen vanuit instellingen naar zelfstandig wonen (al dan niet met zorg en/of begeleiding) en het scheiden van wonen en zorg. Mensen wonen door strenge indiceringen langer zelfstandig, ook als er sprake is van fysieke, mentale of sociale beperkingen. Dit vraag naast passende woonvormen ook aandacht voor ondersteuning en begeleiding
in brede zin. Van medische zorg tot begeleiding bij de (re)integratie in wijken en buurten van mensen die vanuit instellingen weer zelfstandig gaan wonen. Naast deze
beleidsontwikkelingen zien we ook dat de inwoners van de regio Gooi- en Vechtstreek, net als de rest van Nederland, ook de komende jaren nog verder vergrijzen. De regio Gooi en Vechtstreek wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans is, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hiervoor is
samenwerking tussen alle betrokken partijen en een goede koppeling tussen sociaal en fysiek domein een voorwaarde. Ook wil de regio meer dynamiek op de woningmarkt creëren door senioren met een (latente) verhuiswens te coachen en senioren meer bewust te maken van de toekomstmogelijkheden in hun huidige woonsituatie. Tot slot ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten.
Foto: Rigo
63
DE ZORGZAME REGIO
Wat gaan we doen?
Stimuleren doorstroming senioren
Strategisch inzetten van nieuwbouw voor senioren
Met het stimuleren van doorstroming van senioren die kwalitatief
De diversiteit aan woonmilieus en woningtypen moet worden
scheefwonen
behouden
worden
lange
verhuisketens
gerealiseerd.
en
versterkt. ook
Dit op
maakt de
de
langere
totale
regionale
Uitgangspunt van de regio is dat de doorstroming niet mag worden
woningvoorraad,
termijn,
meer
belemmerd door een gebrek aan kennis of informatie over de
toekomstbestendig. Het strategisch inzetten van nieuwbouw biedt
mogelijkheden die er zijn. Met de inzet van een wooncoach wordt
hierbij kansen. Door geschikte woningen te bouwen in buurten waar
voorzien in de informatiebehoefte die er is bij senioren.
veel senioren nu nog in (te grote) eengezinswoningen wonen, komt de doorstroming op gang.
Innovatieve woonzorg vormen faciliteren
Regie op extramuralisatie
We zien steeds meer (kleinschalige)collectieve initiatieven die
Mensen met een zwaardere zorg indicaties (o.a. vanuit de
invulling geven aan een gedifferentieerde vraag naar wonen met
geestelijke gezondheidszorg) worden steeds vaker behandeld in een
zorg.
initiatieven
eigen woonomgeving. Hiervoor zijn niet alleen woningen nodig,
ondersteunen. Door het bieden van goede kaders en één regionaal
maar dit vraagt vooral extra inzet van alle betrokken partijen:
aanspreekpunt worden initiatiefnemers sneller op weg geholpen. Dit
gemeenten, woningcorporaties en zorgorganisaties. Gezien de
biedt tevens kansen om leegstaand ‘regulier’ zorgvastgoed een
kwetsbaarheid van deze groep neemt de regio Gooi en Vechtstreek
nieuwe bestemming te geven.
de regiorol op zich om te komen tot een goed format voor
De
regio
Gooi
en
Vechtstreek
wil
deze
succesvolle huisvesting én een zo goed mogelijke integratie in wijken en buurten.
64
DE ZORGZAME REGIO
Wat gaan we doen?
Regionale afspraken over huisvesting kwetsbare groepen Corporaties en gemeenten maken op korte termijn afspraken over taken, rollen en risico’s rondom de huisvesting van kwetsbare doelgroepen. De regio heeft hierbij een regisserende rol.
23. Aandeel 65-plussers per wijk
65
DE ZORGZAME REGIO
Dynamiek en innovatie Vergrijzing zet door De vergrijzing in de regio Gooi en Vechtstreek varieert per
betekent echter niet dat het aanbod ook altijd kwalitatief
dat senioren (met zorgindicatie) in de sociale huursector
volledig aansluit op de vraag.
voorrang krijgen bij toewijzing van een voor hen geschikte
gemeente, maar ligt gemiddeld op het provinciaal gemiddelde.
Op basis van de nu bekende plannen kunnen we concluderen
Zoals in veel regio ’s neemt het aantal 65-plussers fors toe de
dat ruim de helft van de woningen die de komende jaren
komende jaren en verdubbelt het aantal huishoudens boven
worden bijgebouwd in de regio, nultreden woningen zullen
de 75 jaar (figuur 3). Landelijk vindt er vergroening van de
zijn.
bevolking plaats nadat de vergrijzing zijn hoogtepunt heeft bereikt, maar dat is in deze regio niet overal zo. Delen van de regio trekken structureel 45-plussers aan, die na 20 jaar ook 65-plussers zijn, Laren en Blaricum blijven zo ook op de langere termijn vergrijsde gemeenten. In de kernen Bussum en Hilversum zien we naast een toename van het aantal
ouderen ook een toename van jongeren (5 – 29 jaar).
om in de eigen buurt of wijk te blijven wonen een belangrijke rol, maar ook financiële consequenties van verhuizen vormen een belemmering. Bovendien zien ouderen soms op tegen het geregel rondom een verhuizing of weten ze simpelweg de weg
Strategische inzetten van nieuwbouw
naar het aanbod niet te vinden.
Een mogelijkheid om meer dynamiek en doorstroming te
In de regio Gooi en Vechtstreek hanteren we als uitgangspunt
realiseren is het strategisch inzetten van nieuwbouw van voor ouderen geschikte woningen. Bij voorkeur in wijken en buurten waar deze ouderen op dit moment al wonen. Een aantal experimenten in de regio hebben aangetoond dat deze aanpak ook daadwerkelijk verhuisstromen op gang brengt
Zorggeschikte woningen
woning. De motieven hiervoor zijn divers. Vaak speelt de wens
(bijvoorbeeld complex de Reiger van corporatie het Gooi en
dat
de
doorstroming
van
senioren
niet
mag
worden
belemmerd door een gebrek aan kennis of informatie over de mogelijkheden die er zijn. De inzet van een senioren
wooncoach kan helpen om de kennis over mogelijkheden te vergroten en aanwezige belemmeringen weg te nemen. Onder
andere de woningcorporaties de Alliantie en Vidomes (regio Delft) hebben hier goede ervaringen mee opgedaan. Wanneer
In de regio Gooi en Vechtstreek is de vergrijzing eerder
Omstreken in Hilversum). Bijkomend voordeel is dat hierdoor
ingezet dan in veel andere regio’s in Nederland. Het
lange verhuisketens ontstaan en hiermee bijvoorbeeld (een-
onderwerp staat daarom al langere tijd op de regionale
gezins)woningen beschikbaar komen voor meerpersoons-
bestuurlijke agenda. In 2010 is al een uitgebreide analyse
huishoudens.
bij het toekomstbestendig maken van de woning. Bij de inzet
Senioren wooncoach
aanhaking op bestaande zorg- en welzijnsnetwerk in wijken te
gemaakt van de toegankelijkheid en zorggeschiktheid van de woningvoorraad in de regio. De uitkomst van deze analyse
was dat de volledige (regionale) vraag naar toegankelijke of zorggeschikte
woningen
in
aantallen
kan
worden
geaccommodeerd. Wel bestaan er lokale verschillen. Dit
Voor ouderen geldt dat verhuizing naar een meer geschikte woning door ouderen wordt vaak uitgesteld, ondanks het feit
senioren er voor kiezen om in hun huidige woning te blijven wonen, kan de senioren wooncoach hen ook op weg helpen
van een senioren wooncoach is het belangrijk een goede verzorgen, onder andere met de uitvoeringsdiensten van de gemeenten. Wanneer er over en weer een signaleringsfunctie is, kunnen deze initiatieven elkaar versterken.
66
DE ZORGZAME REGIO
Innovatie woonvormen We zien steeds meer (kleinschalige) collectieve initiatieven die invulling geven aan een gedifferentieerde vraag naar wonen met zorg. Een goed voorbeeld van een dergelijke initiatief is het concept Thuishuis, dat zich richt op alleenwonenden
ouderen. Particuliere
initiatieven
en
samenwerking
tussen
zorgorganisaties en woningcorporaties uit de regio hebben al veel goede voorbeelden opgeleverd. Binnen de regio zijn er
mogelijkheden en bestaat de wens om innovatie woonzorg initiatieven verder te ondersteunen. Dit biedt ook kansen om
leegstaand
‘regulier’
zorgvastgoed,
bijvoorbeeld
verzorgingstehuizen, een nieuwe bestemming te geven. (Particuliere) initiatiefnemers van innovatieve woonvormen zijn soms professioneel georganiseerd, maar bestaan soms ook uit vrijwilligers. Vaak zijn initiatieven niet lokaal gebonden,
maar wordt gezocht naar een locatie in een groter gebied. Het bieden van goede kaders en één regionaal aanspreekpunt
helpt initiatiefnemers om sneller de haalbaarheid van hun initiatief binnen de regio te toetsen.
wonen nu eerder en langer in een reguliere woning, waar zij begeleiding
ontvangen.
de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) worden steeds vaker
huisvesting is een gezamenlijke taak voor gemeenten,
behandeld in een eigen woonomgeving. Omdat deze mensen
zorgorganisaties en woningcorporaties in de regio. Hierbij is de
voorheen in instellingen woonden, betekent dit extra druk op
zorgkant verantwoordelijk is voor het in kaart brengen van de
de bestaande woningvoorraad, met name in het segment
kwantitatieve en kwalitatieve vraag en de woonkant voor een
sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens. Omdat ook
passend
veel
zijn
woningbouwprogramma is met de huisvestingsvraag van
aangewezen, bestaat er risico op verdringingseffecten in de
kwetsbare groepen, op basis van prognoses, reeds rekening
vorm
gehouden. Uitgangspunt is het creëren van een passend,
andere
van
doelgroepen
langere
juist
op
wachttijden
dit
dan
segment
vanuit
het
extramuralisatiebeleid wenselijk is. Ook daarom is het van
belang
dat
er
de
komende
jaren
voldoende
begeleiding
aanbod.
In
van
het
mensen
naar
vraaggestuurde
zelfstandige
regionale
gedifferentieerd en regionaal gespreid aanbod.
sociale
huurwoningen in de regio beschikbaar komen.
Om de extramuralisatie succesvol te laten verlopen zijn niet alleen woningen nodig, maar dit vraagt ook extra inzet van
alle betrokken partijen: gemeenten, woningcorporaties en zorgorganisaties. Gezien de kwetsbaarheid van deze groep neemt de regio Gooi en Vechtstreek de regiorol op zich om te
BLIJVERSLENING
komen tot een goed format voor een succesvolle huisvesting én een zo goed mogelijke (re)integratie in de wijken en
Speciaal voor mensen die zo lang mogelijk thuis willen blijven
buurten.
wonen heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) de
‘blijverslening’ ontwikkeld. Deze lening, met een laag
Mensen die vroeger in instellingen woonden (intramuraal) en/of
mogelijk,
Kwetsbare groepen
Regie op extramuralisatie
zorg
extramuralisatie. Ook mensen met een zwaardere indicatie in
Dit
noemen
we
Niet iedereen is in staat om volledig zelfstandig en op eigen
kracht te wonen. Het zorgen voor voldoende en passende huisvesting voor deze kwetsbare groepen en het, indien
rentepercentage, kan worden ingezet om aanpassingen aan
de woning te kunnen financieren, denk dan bijvoorbeeld aan het plaatsen van een slaapkamer of badkamer op de begane grond of aan het verwijderen van drempels.
67
DE ZORGZAME REGIO
24. Kansenmatrix kwetsbare doelgroepen
Wat
Maatregel(en)
Regievoering
Facilitering
Eerste kans
Vroegsinalering bij overlast en/of huurachterstanden
Hulpaanbod op vrijwillige basis
Verhuurder (corporatie)
Uitvoeringsdienst gemeente
Tweede kans
Bij aanhoudende overlast en/of huurachterstanden en daardoor dreigende uitzetting
Verplichte hulp op basis van zorgcontract (Huren onder Voorwaarden)
Verhuurder (corporatie)
Uitvoeringsdienst gemeente
Derde kans
Na uitzetting en verplichte 'time-out' periode volgt een herkansing
Na uitzetten en verplichte ‘time-out’ periode wordt beoordeeld onder welke voorwaarden de huurder een 3e kans krijgt.
Uitvoeringsdienst gemeente in samenwerking met de regio Gooi en Vechtstreek
Verhuurder (corporatie), zorgorganisaties
68
DE ZORGZAME REGIO
In de regio zijn verschillende regelingen en huisvestings-
samenwerking tussen de verschillende betrokkenen kan
wordt, gelijktijdig met het opstellen van de regionale
vormen voor kwetsbare groepen. Het gaat onder andere om
preventieve hulp en ondersteuning, oftewel een Eerste Kans,
woonvisie, gewerkt aan een regionale ‘nota Bescherming en
bijna
worden geboden.
Opvang’. Corporaties en gemeenten maken in dit kader op
250 plekken waar mensen met een
psychische
aandoening onder begeleiding kunnen wonen verdeeld over de regio. Ook is er het zogenaamde ‘Tweede Kansbeleid’ voor huurders voor wie een ontruimingsvonnis is aangevraagd, vanwege een huurachterstand en/of overlast. Deze Tweede Kans gaat altijd samen met verplichte hulpverlening; het
‘huren onder voorwaarden’.
Preventieve maatregelen zullen niet altijd afdoende zijn en in een beperkt aantal gevallen zal zelfs de Tweede Kansregeling overlast. In die gevallen komt de betreffende persoon niet meer
in
aanmerking
voor
een
sociale
huurwoningen.
Eventuele terugkeer naar reguliere huisvesting (of naar alternatieve of meer beschermde woonvormen) zal, na een
geen huurcontract meer kunnen krijgen is er de regeling
‘time out’ periode, onder strikte voorwaarden en na een
‘huren onder voorwaarden’. Het opstellen en uitvoeren van
strenge beoordeling, pas kunnen gebeuren (Derde kans).
een goed ‘zorgcontract’ is hierbij een essentieel voorwaarde om mensen succesvol, mogelijk onder begeleiding, weer
zelfstandig te laten wonen. De coördinatie van het Tweede Kansbeleid en Huren onder
Voorwaarden gebeurt vanuit de regio Gooi en Vechtstreek, maar het is een gedeelde verantwoordelijkheid van corporaties
en gemeenten in de regio om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk mensen te maken krijgen met deze regelingen. Door signalering
de huisvesting van kwetsbare doelgroepen.
geen uitkomst bieden, bijvoorbeeld in het geval van blijvende
Voor mensen die vanwege wanbetaling en/of overlast zelf
vroegtijdige
korte termijn afspraken over taken, rollen en risico’s rondom
van
problemen
en
efficiënte
In figuur 24 zijn de maatregelen die betrekking hebben op de Eerste, Tweede en Derde kans schematisch weergegeven. De
huidige
regelingen
voor
kwetsbare
groepen,
zoals
huisvestingsurgentie en huren onder voorwaarden (al dan niet met urgentie) kunnen beter op elkaar afgestemd worden. Gezien de kwetsbaarheid van deze groepen neemt de regio Gooi en Vechtstreek de regiorol op zich om te komen tot een goed format voor een succesvolle huisvesting én een zo goed
mogelijke (re)integratie in de wijken en buurten. Hiervoor
69
DE DUURZAME REGIO
70
DE DUURZAME REGIO Verduurzaming woningvoorraad Verduurzaming speelt een centrale rol in het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad in de regio Gooi en Vechtstreek. Op dit moment komt ongeveer één
derde van het totale energieverbruik in Nederland van woningen en gebouwen. Het terugdringen van het energieverbruik in de bebouwde omgeving levert niet alleen milieuwinst op, maar leidt ook tot lagere energielasten voor huurders en kopers. Bovendien zijn goed geïsoleerde woningen comfortabeler om in te wonen en levert het verduurzamen de nodige economische impulsen en banen op.
De regio heeft forse ambities op het gebied van duurzaamheid. De regio zet in op energieneutraliteit in 2050 door het terugdringen energieverbruik en opwekken van duurzame energie. In de woningvoorraad kan nog veel energie bespaard worden.
Door het uitvoeren van energetische maatregelen in bestaande woningen, door het nemen
van
extra
energiebesparende maatregelen
in
nieuwbouw
en
door
bewustwording en gedragsverandering. Hiervoor zijn zowel particuliere investeringen als investeringen van woningcorporaties nodig.
71
DE DUURZAME REGIO
Wat gaan we doen?
Behalen doelstellingen energieakkoord
Corporatiebezit gemiddeld naar label B in 2020
De regio Gooi en Vechtstreek onderschrijft de doelstellingen uit het
De doelstelling voor corporatiewoningen is om in 2020 gemiddeld
nationale energieakkoord voor de woningvoorraad tot 2020. De
energielabel B te halen. Gemeenten en corporaties zorgen voor
lange termijn ambitie van de regio is een energieneutrale gebouwde
afstemming en monitoring van de energetische programma’s.