Bijlage 1: Bestemmingsplan (ontwerp)

4.3.2 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 Het Regionaal Actieprogramma Wonen is vastgesteld met het doel om tot een regionaal woonbeleid in kwantitatieve en kwalitatieve zin, waarbij op regionaal niveau de afstemming tussen vraag en aanbod centraal staat, te komen. In het Regionaal Actieprogramma zijn de afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd. Planspecifiek Binnen de regio Gooi en Vechtstreek vindt de woningbouw voornamelijk plaats op een beperkt aantal grote nieuwbouwlocaties. De geplande woningbouwproductie tot 2020 en zelfs tot 2030 kan gerealiseerd worden

26

binnen de nu al bekende planvoorraad. De meest recente huishoudensprognose van de provincie NoordHolland laat zien dat er tussen 2015 en 2030 nog circa 11.000 huishoudens bij komen in de regio. De regio zal de mogelijkheden en wenselijkheid van de verdere nieuwbouw voor de lange termijn moeten onderzoeken. De meeste bouwlocaties bevinden zich binnen bestaand stedelijk gebied. Voor Hilversum worden circa 3.194 woningen voorzien. De behoefte naar kwalitatief goede woningen zal in deze regio voorlopig aanhouden. Het toevoegen van 24 woningen in binnenstedelijk gebied past dan ook binnen het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 van de regio Gooi en Vechtstreek.

4.3.3 Regiokaart 2025 Gooi en Vechtstreek De regiokaart bevat het overzicht van vastgesteld ruimtelijk beleid van de zeven gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek. De regiokaart uit 2015 geeft de lopende en nieuwe ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten in de regio voor de komende 10 jaar weer. De belangrijkste opgaven zijn: Landschap:

•

Behoud en versterken van natuurgebieden, landschappen, agrarische activiteiten en cultuurhistorie.

•

Versterken van de ecologische hoofdstructuur en vermindering van de versnippering door infrastructuur, ook grensoverschrijdend (Heuvelrug, Vechtlandschap, Randmeren en Eemland).

Recreatie:

• •

Verbeteren van het recreatief medegebruik van het buitengebied door kwaliteitsverbetering van wandel- en fietspaden, recreatieve knooppunten en de bereikbaarheid ervan. Bevorderen van dag- en verblijfstoerisme gericht op cultuurhistorie en (natuur-)monumenten ruimte bieden aan hotels in stedelijk en pensions in landelijk gebied.

Economie:

• •

Nieuwe bedrijfslocaties: Crailo (Hilversums deel) en Monnikenberg (Hilversum).

•

Ruimte voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid (waaronder medische zorg), zowel binnenstedelijk als in de ‘groene randen’.

•

Stop op de uitbreidingsmogelijkheden voor kantoren en winkels; meer concentratie rondom de stedelijke knooppunten van het openbaar vervoer.

Herstructurering en transformatie van bestaande bedrijfsterreinen; innovatieve en creatieve bedrijvigheid en/of huisvesting doelgroepen.

Wonen:

• • •

Totale plancapaciteit in de regio ca. 13 duizend woningen.

•

Binnenstedelijke woningbouwlocaties: in alle gemeenten met een totale plancapaciteit van ongeveer 6 duizend woningen. Ongeveer de helft hiervan is ‘planologisch hard’ te noemen.

•

Transformatie van voormalige kantoren of bedrijfsgebouwen.

Uitvoering op basis van het Regionaal Actieprogramma Wonen 2020; betreft 4 duizend woningen. Uitbreidingslocaties, zoals Anna's Hoeve, Monnikenberg met een totale plancapaciteit van ruim 5 duizend woningen. Grotendeels in procedure en deels in uitvoering.

27

Bereikbaarheid:

• • • • • •

Verbreding A1-west (bij Muiden/Weesp) naar 2 x 6 stroken + dubbele wisselstrook + aquaduct. Verbreding A6 (vanaf Muiden naar Almere) naar 2 x 4 stroken + 2de Hollandse Brug. Verbreding A1-oost (Eemnes – Hoevelaken) naar 2 x 4 stroken. Verbreding A27 (Eemnes – Utrecht) naar 2 x 3 stroken. Aanleg HOV Hilversum – Huizen. Behoud capaciteit doorgaande wegen binnen de regio.

Planspecifiek Het beoogde plan heeft voornamelijk betrekking op de opgaven voor economie en wonen. De regio Gooi en Vechtstreek maakt onderdeel uit van de economische Metropoolregio Amsterdam (MRA). Voor de kantorensector geldt dat er leegstand optreedt en de ontwikkeling van nieuwe locaties verloopt traag. Dit is een algemene trend die geldt voor de gehele MRA. Er moet ruimte komen voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid en zorg, zowel binnenstedelijk als in de groene randen. Door het bestaande kantoorgebouw te slopen wordt ruimte gecreëerd voor woningbouw en op kleinere schaal voor kantoren. Hiermee wordt aangesloten op de ambities vanuit de regio Gooi en Vechtstreek.

4.4 Gemeente 4.4.1 Structuurvisie Hilversum 2030 Op 15 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Hilversum 2030 vastgesteld. Deze visie schetst het beeld van Hilversum in 2030. Hilversum werkt constructief mee aan initiatieven vanuit de samenleving. Tenzij bijvoorbeeld zwaarwegende maatschappelijke belangen en/of te verwachten hinder voor bewoners zich hier tegen verzet. Hilversum wil flexibel zijn en energie steken in oplossingen. Uitgangspunt is ontwikkelend beheren. Dit is een duurzame manier van stedelijke vernieuwing. Hierbij zijn (vaak kleinschalige) ontwikkelingen en beheermaatregelen organisatorisch en financieel in één proces ondergebracht. Deze aanpak maakt het mogelijk op ontwikkelingen in de samenleving te reageren en anticiperen. De gemeente ziet voor zichzelf een regierol. Speerpunten van de visie zijn:

• • • • •

goede woongemeente; groen buitengebied; centrumgemeente; mediastad & creatieve sector; stedenbouw & architectuur.

Planspecifiek Het plangebied ligt in het gebied aangegeven als 'Villapark' en Beschermd stadsgezicht. Hier ligt de nadruk op het beschermen van stedenbouwkundige structuren, de eenheid in het stedenbouwkundig beeld en de combinatie van gebouw en ruimte. Duurzaam gebruik is belangrijk voor de instandhouding. Het Noordwestelijk Villagebied beschikt nog steeds over de oorspronkelijke karakteristieken: vrijstaande, individueel vormgegeven villa's op grote, lommerrijke kavels langs gekromde wegen. Het gebied heeft een parkachtige structuur met brede lanen. De verschillende villaparken in het gebied verschillen van elkaar in structuur. Het kantoorgebouw past niet in dit villagebied. De nieuwe gebouwen met verschillende functies en woningen zullen beter aansluiten op de karakteristieke omgeving. Het plan is niet strijdig met de Structuurvisie.

28

4.4.2 Woonvisie Hilversum 2021 tot 2030 In de nieuwe woonvisie voor de periode van 2021 tot 2030, zoals vastgesteld in juli 2021, heeft de gemeente Hilversum haar ambities neergelegd voor wat betreft het woonbeleid. In de woonvisie wordt het woonbeleid via vier thema's in beeld gebracht, te weten: 1. 2. 3. 4.

Hilversumse woningmarkt onder druk Ontbrekende schakels in de woningmarkt Langer en weer zelfstandig thuis wonen van mensen met een zorgvraag Duurzame en energiezuinige woningen

ad.1 Vastgesteld is dat de bevolking van Hilversum de komende jaren groeit . Ook de woningbehoefte groeit. Volgens de prognose van de provincie Noord-Holland zijn er zeker 3.000 extra woningen nodig tot en met 2030. Deze prognose is als uitgangspunt voor de woonvisie gehanteerd. ad.2 De gemeente wil sturen op woningmarktsegmenten die ontbreken. Door ontbrekende segmenten kunnen niet alle mensen naar een passende woning verhuizen. Dit heeft als gevolg dat deze mensen in hun huidige woning blijven, die weer voor andere woningzoekenden uitkomst zou bieden. De doorstroming op de woningmarkt stokt hierdoor. Beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens is daarbij een prioriteit. Het bevorderen van doorstroming uit deze woningen moet primair bijdragen aan de beschikbaarheid van woningen. Dat vraagt strategische toevoegingen aan de woningvoorraad. ad.3 De gemeente Hilversum wil vanuit de woonvisie in alle wijken huisvesting bieden aan mensen met een zorgof ondersteuningsvraag. Doel is een ongedeelde samenleving waar ruimte is voor mensen in een kwetsbare situatie. Hiertoe werkt de gemeente aan een drempelloze woningvoorraad en woonomgeving met in alle wijken toegankelijke woningen en ontmoetingsmogelijkheden. ad. 4 De gemeente Hilversum zet in op duurzame en energie zuinige woningen. De uitwerking hiervan is beschreven in de Transitievisie Warmte.

Deze visie wordt eind 2021 voorgelegd ter besluitvorming. Bij nieuwbouw volg de gemeente de normen van het Bouwbesluit. Eventueel aanvullende inzet rond gebiedsontwikkelingen wordt vastgelegd in de Transitievisie. Planspecifiek Met het initiatief worden in totaal 24 woningen ontwikkeld. Twaalf van deze woningen zijn van het middeldure segment en twaalf woningen zijn van het duurdere segment. Het bouwen van middeldure koopwoningen bevordert de doorstroming binnen de woningmarkt. Met de ontwikkeling worden woningen toegevoegd aan de woningmarkt van Hilversum op een binnenstedelijke locatie. De wens uit de Woonvisie om ook sociale huurwoningen te bouwen (33%) is niet mogelijk gebleken. Het geringe aantal woningen en de geringe ruimte die beschikbaar is voor woningbouw vereisen een afweging in het woonprogramma en keuzes in de woningsegmentering. De Stedenbouwkundige visie Noordwestelijk Villagebied schrijft voor dat verdichting van het Noordwestelijk Villagebied niet gewenst is. Om sociale woningbouw economisch realiseerbaar te krijgen is een bepaalde hoeveelheid wooneenheden vereist. Dit leidt onvermijdelijk tot verdichting en een stedenbouwkundig ongewenst plan. Daarmee wordt afgeweken van de Woonvisie. De woningen zullen voldoen aan de toegankelijkheidsvereisten vanuit het bouwbesluit.

De beoogde appartementen zijn gelijkvloers en daarmee geschikt voor bewoners met een zorgbehoefte.

29

De nieuw te bouwen woningen zullen gebouwd worden conform het bouwbesluit. Daarmee wordt voldaan aan de duurzaamheidsambitie van de gemeente. Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de woonvisie en de beoogde woningen bijdragen aan de totale opgave van 3.000 woningen die binnen de gemeente Hilversum nog gerealiseerd moeten worden. Het algemene uitgangspunt dat bij woningbouwplannen is 1/3e sociale woningbouw en 50% woningen in het middensegment (middelduur) wordt gerealiseerd dient te worden gezien in relatie tot de algehele woningbouwontwikkeling voor de hele stad. Per locatie wordt vervolgens gezocht naar het meest optimale programma. Voor Heuvellaan 50 is een verdeling van 50% wonen-50% werken als uitgangspunt door de gemeente meegegeven, waarbij minimaal de helft van het aantal woningen uit koopwoningen in het middensegment (middelduur) bestaat. De voorwaarden voor de (middeldure) woningen zijn in de anterieure overeenkomst vastgelegd. Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw Voor nieuwbouwwoningen op grond van de gemeente of van derden heeft de gemeente een zelfbewoningsplicht ingesteld. Deze geldt voor woningen die nog gebouwd moeten worden (nieuwbouw) en woningen die worden gebouwd door 'transformatie', doordat de bestemming wordt gewijzigd naar wonen.

Bij nieuwbouwwoningen op grond van derden kan alleen een zelfbewoningsplicht worden afgesproken wanneer voor het bouwplan de medewerking van de gemeente nodig is. In dat geval kan de zelfbewoningsplicht anterieur worden vastgelegd. De zelfbewoningsplicht is een beleidsregel waarin de regels voor zelfbewoning staan opgenomen. We kunnen dan afspraken maken met de ontwikkelaar over het opnemen van de regels in het koopcontract.

4.4.3 Welstandsnota Hilversum 2014 De welstandsnota heeft als doel vooraf helderheid te bieden over de welstandcriteria die door de gemeente worden gehanteerd bij het beoordelen van bouwinitiatieven. Waarbij behoud van de bestaande kwaliteiten voorop staat. Het is belangrijk dat het bestemmingsplan en de welstandsnota goed op elkaar zijn aangesloten. Daarom is in Hilversum de afspraak gemaakt dat bestemmingsplannen met ontwikkelingsmogelijkheden vooraf om advies aan de commissie voor welstand en monumenten worden voorgelegd, waarbij het in eerste instantie gaat om de kwalitatieve paragrafen en de wijzigingsbevoegdheden. Omdat in een bestemmingsplan de bestemming aan de grond wordt gegeven met de daarbij behorende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, behoren welstandscriteria niet via het bestemmingsplan, maar via de welstandsnota geregeld en eventueel gewijzigd te worden. Door aan de welstandsnota specifieke criteria toe te voegen die gelden voor deze locatie kunnen aanvragen voor omgevingsvergunning vervolgens ook aan deze criteria getoetst worden.

4.4.4 Parkeernota Hilversum 2017 Met een nog altijd licht stijgend autobezit en met de toename van het aantal huishoudens in de gemeente blijft het een opgave om de schaarse parkeerruimte zo goed mogelijk te verdelen. Hilversum kent een aantal reguleringsmiddelen, waarvan betaald parkeren (in Hilversum altijd gecombineerd met parkeren voor vergunninghouders) en de parkeereis bij ruimtelijke ontwikkelingen de belangrijkste zijn. In de Parkeernota Hilversum 2017 wordt nader invulling gegeven aan het parkeerbeleid voor de komende jaren (scope 2025). Uiteraard staat parkeren niet op zich; het heeft een nauw verwantschap met onder andere wonen, economie, centrum en mobiliteit. Gelet op de aanstaande veranderingen als gevolg van de Omgevingswet is het nog belangrijker geworden om parkeren goed te borgen in de stad en de mogelijkheid van flexibiliteit in te bouwen. Het bereikbaar en leefbaar houden van buurten is daarbij het uitgangspunt, waarbij klantvriendelijk parkeren voor bewoners, ondernemers en bezoekers van Hilversum nadrukkelijk betrokken is. Het doel van de parkeernota, waar al het autoparkeerbeleid in één document is ondergebracht, is veelledig:

30

• • •

het beter inspelen op de veranderingen die in de hedendaagse samenleving zichtbaar zijn;

• • •

effectiever gebruik beschikbare parkeerplaatsen;

het bereikbaar en leefbaar houden van de buurten van Hilversum; het creëren van een evenwichtige parkeerbalans door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen; het verbeteren van processen rondom invoering betaald parkeren; het bijdragen aan een hoogwaardig woon- en werkklimaat van Hilversum.

Planspecifiek In toelichting paragraaf 5.3.1 is nader ingegaan op het aspect parkeren.

4.4.5 Structuurvisie Archeologie 'De ondergrondse stad' De gemeente Hilversum heeft het archeologisch erfgoed en mogelijke verstoringen daarvan in kaart gebracht. Op 11 mei 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Archeologie ‘De ondergrondse stad’ vastgesteld. Een belangrijk uitgangspunt is daarbij dat de verstoorder betaalt. ‘De ondergrondse stad’ is een logisch gevolg van internationale afspraken over behoud en bescherming van het archeologisch erfgoed die al in 1992 in het Europese Verdrag van Malta werden gemaakt en in 2006 zijn verankerd in nationale wetgeving. Als gevolg van deze afspraken gaat de gemeente de kennis over de ontwikkeling van het landschap en de bewoningsgeschiedenis gebruiken om vindplaatsen van archeologisch erfgoed in kaart te brengen. Inmiddels is een archeologische beleidskaart ontwikkeld die het mogelijk maakt archeologisch onderzoek in te plannen. Wanneer sprake is van verstoring van de bodem (bijvoorbeeld bij bebouwing) dan stelt de archeologische beleidskaart (en bijbehorende regels) de initiatiefnemer in staat om te beoordelen waar onderzoek moet plaatsvinden. Allereerst wordt onderzocht of erfgoed aanwezig is, vervolgens om welk erfgoed uit welke periode het gaat. Uiteindelijk wordt het erfgoed opgegraven, worden de sporen van bewoning en gebruik vastgelegd en dienen de voorwerpen als illustratiemateriaal voor de geschiedenis van Hilversum.

In toelichting paragraaf 5.6.3 van deze toelichting is opgenomen op welke wijze is omgegaan met archeologie in het plangebied.

4.4.6 Visie noordwestelijk villagebied De visie voor het noordwestelijk villagebied bestaat uit een uitgebreide analyse van de architectuur en de cultuurhistorische structuur, de landschappelijke structuur en de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur. Vanuit deze analyse zijn vervolgens richtlijnen op gesteld. Deze richtlijnen bevatten bouwstenen voor de nog te ontwerpen regelgeving zoals bestemmingsplannen, de welstandsnota en de Monumentenverordening. Uit de visie blijkt dat de Heuvellaan wordt gedomineerd door kantoorbebouwing. Deze dominantie wordt in de visie niet gewaardeerd. Daarnaast zet de visie in op het versterken van de lanen. In het verlengde hiervan wordt voorgesteld stevige laanbeplanting toe te passen. Planspecifiek Met de herinrichting van het gebied wordt het dominante kantoorgebouw verwijderd. De beoogde nieuwbouw past, qua maat- en schaal, binnen het noordwestelijk villagebied. Op basis van de gebiedsanalyse en beleidsanalyse zijn bouwstenen geformuleerd. Met deze bouwstenen is vervolgens een passende invulling van het gebied bepaald. De stedenbouwkundige invulling is in oktober 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad. Op basis van dit voorstel is ingestemd met het verder voorbereiden van de planologische procedure.

31

4.4.7 Economisch perspecief 2040 De gemeente Hilversum streeft naar een toekomst waarin Hilversum een sociaal inclusieve stad blijft waar inwoners prettig wonen, werken en verblijven. Hoewel Hilversum een goed portfolio heeft met sterke sectoren zoals Media & ICT, wordt de economische vitaliteit in Hilversum hard geremd door een slecht vestigingsklimaat. Het slechte vestigingsklimaat heeft meerdere oorzaken. De matige bereikbaarheid van Hilversum is één van de oorzaken. De allerbelangrijkste is echter het structurele tekort aan ruimte voor bedrijvigheid. Om antwoord te geven op specifieke opgaven waar Hilversum zich voor gesteld ziet is het Economisch perspectief opgesteld. Hierin worden antwoorden gegeven op de verschillende opgaven en richting gegeven aan het economisch perspectief. Zo is het wenselijk dat er ruimte komt voor een field lab waarin cross-overs tussen zorg en ICT toegepast kunnen worden maar er is ook een noodzaak voor het behoud en creatie van voldoende ruimte om te werken en ondernemen. Er zijn verspreid over de gehele gemeente meer plekken nodig om te werken hierbij wordt ingezet op een mix van werken en wonen. Planspecifiek Met de beoogde ontwikkeling blijft 'werken' behouden naast het wonen. Het plan kent een gebalanceerde mix tussen werken en wonen. Het plan is daarmee in overeenstemming met het Economisch perspectief 2040.

4.4.8 Natuurinclusief bouwen (november 2021) De gemeente Hilversum wil natuurinclusief bouwen stimuleren door bouwers te informeren en te enthousiasmeren. Alleen projecten waar de gemeente Hilversum zelf de regie voert is natuurinclusief bouwen randvoorwaarde. De Leidraad Natuurinclusief Bouwen is bij beide de basis. De huidige natuurwetgeving ziet op schadebeperking en niet op het vergroten en verbeteren van de leefomgeving van gebouwbewonende diersoorten. De beleidsnotitie 'Natuurinclusief bouwen' beschrijft het beleid om de leefomgeving van deze dieren in Hilversum te verbeteren door enerzijds natuurinclusief bouwen te stimuleren en anderzijds natuurinclusief bouwen als randvoorwaarde te stellen. Daarvoor is de Leidraad Natuurinclusief Bouwen ontwikkeld. Met de leidraad wil de gemeente Hilversum haar inwoners en initiatiefnemers informeren over gebouwbewonende diersoorten en de realisatie van goede leefomstandigheden van deze diersoorten stimuleren. Het gaat hierbij zowel om verblijfplaatsen voor deze dieren ín gebouwen, alsmede om een geschikte omgeving rondom die gebouwen. Een leefomgeving voor dieren is geschikt als zij voldoet aan de vier V’s. Naast de Veiligheid (huisvesting) voorzien de maatregelen ook in voorzieningen die zorgen voor Vocht en Voedsel. Als deze drie V’s in orde zijn zullen de dieren zelf zorgen voor Voortplanting.

In het plan wordt voorzien in de aanplant van nieuwe bomen. Door nieuwe bomen te planten, voornamelijk op de huidige plek van het kantoorgebouw, versterkt het gebied met bomen en zal er bij ernstige hitte minder hittestress worden ervaren. Hierbij worden soorten gekozen die toekomstbestendig zijn (hitte en droogte aankunnen) en een toegevoegde waarde hebben voor de biodiversiteit. Naast de aanplant van bomen wordt ook binnen het plangebied hemelwater geinfiltreert.

4.4.9 Groenbeleidsplan Het Groenbeleidsplan Hilversum 2030, de groene structuurvisie van Hilversum (vastgesteld door de raad op 9 januari 2013) is een sectoraal plan met een integrale, samenhangende en geactualiseerde visie op het groen in de gehele gemeente Hilversum. Het groen in en rondom Hilversum staat onder druk en de verwachting is dat deze druk de komende jaren verder zal toenemen. Bijvoorbeeld door de toenemende verstedelijkingsdruk, decentralisatie van groenbeleid en bezuinigingen. Dit maakt het noodzakelijk om actief groenbeleid te voeren.

32

Het groenbeleidsplan heeft onder andere aandacht voor: versterking van de Ecologische Hoofd Structuur (EHS), het veiligstellen van de groenstructuur die het groene imago van Hilversum bepaalt, groen in bouwplannen, de aanpak van de stadranden, versterking van groen in het centrum, kleine groenplannen op buurtniveau en spelen in het groen. In het plan is voorzien in afdoende groen. De planlocatie is omzoomd door groen en binnen het plangebied is ook voorzien in groen. Daarnaast is in het ontwerp rekening gehouden met bestaande bomen en blijven deze, indien mogelijk, behouden.

4.4.10 Water managementplan 2021-2026 Het gemeentelijk watermanagementplan beschrijft de visie op de watertaken, met welke ambitie de opgaven worden ingevuld, de uit te voeren maatregelen, welke eisen aan de uitvoering daarvan worden gesteld en welke personele en financiële middelen daarvoor nodig zijn. De visie van Hilversum op de gemeentelijke watertaken is grotendeels een voortzetting van het huidige beleid, gericht op uitvoering van de gemeentelijke watertaken en instandhouding van de huidige toestand en goede werking van de riolering. Stevige versterkingen van de visie ten opzichte van voorgaande rioleringsplannen zijn ten aanzien van de maatschappelijke en bestuurlijke opgaven voor klimaatadaptatie en de extra inzet op duurzaamheid. De visie heef de volgende speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5.

Gezonde en veilige leefomgeving met hoge ruimtelijke kwaliteit; Klimaatbestendig Hilversum; Duurzaam Hilversum; Slim koppelen met andere ruimtelijke/maatschappelijke opgaven; Communicatie met bewoners, bedrijven en andere beheerder

De belangrijke opgave uit het Watermanagementplan 2021-2026 voor nieuwbouw is de volgende opgave:

•

Bij nieuwbouw/nieuwe ontwikkelingen moet al het hemelwater lokaal binnen de ontwikkeling worden opgevangen, vastgehouden en geïnfiltreerd. Het hemelwater van deze oppervlakken voert niet meer af naar het rioolstelsel. Hiermee wordt het rioolstelsel ontlast, gaat schoon hemelwater niet langer naar de zuivering, wordt het grondwater aangevuld en droogtestress verminderd. Voor de bergingsnorm voor hemelwater wordt verwezen naar het waterbeleidsplan van de gemeente.

Planspecifiek Voor de openbare ruimte is afwatering en infiltratie van hemelwater een belangrijk onderwerp. Al het hemelwater dat valt in het projectgebied wordt volledig in de bodem geïnfiltreerd. Het heuvelachtige gebied zorgt ervoor dat bij piekbuien veel water naar de lage delen in het maaiveld zal stromen. De zandige bodem is geschikt om water te laten infiltreren en in de groene tuinen kan water ook eenvoudig infiltreren. Infiltratiestroken en wadi’s voorzien in plekken waar hemelwater kort geborgen kan worden en geïnfiltreerd kan worden. Daarmee komt de huidig aanwezige wadi in het noordoosten van het projectgebied ook terug in het huidige ontwerp. Het grondwater zit hier meer dan 10 meter onder maaiveld, waardoor er in de bodem veel ruimte is voor infiltratie. Voldoende capaciteit voor infiltratie van het hemelwater wordt bereikt door aanvullend op wadi’s verticale infiltratieputten aan te leggen. Infiltratieputten zijn ten opzichte van een IT riool beter onderhoudbaar. Ze zijn makkelijker door te spuiten. De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van de verschillende infiltratievoorzieningen en aanpassingen in het geval de werking onvoldoende blijkt. Alleen schoon hemelwater kan worden geinfiltreerd.

33

hoofdstuk 5 Ruimtelijk plan In dit hoofdstuk komt de toekomstige situatie aan de orde.

5.1 Ruimtelijke structuur 5.1.1 Stedenbouwkundige structuur Algemeen In de toekomstige situatie wordt het kantoorgebouw gesloopt waarna het terrein wordt herontwikkeld. Het uitgangspunt dat 50% wonen en 50% werken zou worden gerealiseerd is in het proces veranderd. Mede als gevolgd van een andere doelstelling: het woonprogramma en de beoogde doelgroepen. Dit heeft geleid tot een bijstelling van het stedenbouwkundig plan. Daarmee wordt nu voorzien in circa 45% werken en 55% wonen. Met de verschuiving van een klein deel van het werken naar iets meer wonen past het plan in functioneel opzicht binnen de, in overwegende mate, woonbuurt. Het plan ziet op een kantoorgebouw van ca. 2.100 m² en een kantoorvilla van ca. 700 m² gerealiseerd. In functioneel opzet wordt planologisch een ruimere regeling opgenomen. Daarmee is het mogelijk de gebouwen in te zetten voor kantoren, dienstverlening of bedrijvigheid in een lage bedrijfscategorie (1 en 2). Deze lagere milieucategorieën van bedrijvigheid laten zich goed inpassen in de woonomgeving. In de stedenbouwkundige opzet is aansluiting gezocht bij het omliggende gebied. De nieuwe verkaveling laat zich, in stedenbouwkundig opzicht, beter voegen in het omliggende gebied dan de huidige invulling met een omvangrijk kantoorgebouw. De beoogde bebouwing in een kleinere korrel past beter in het gebied dan het huidige gebouw.

In totaal worden 24 woningen gerealiseerd waarvan twaalf met een oppervlakte van ca. 87 m2 in het middeldure segment (50%) en twaalf met een oppervlakte van ca. 210 m² in het dure segment (50%). Binnen het plangebied worden ten behoeve van de kantoren en woningen 78 parkeerplaatsen gerealiseerd. Om aan te sluiten op de kenmerken van het beschermd stadsgezicht zullen de tuinen worden voorzien van minimale verharding en zullen de erfgrenzen voornamelijk met groen aangegeven worden. Voor het plan is door Bosch & Slabbers een schetsontwerp, verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit plan is als bijlage bij deze plantoelichting opgenomen. Op basis van een gebiedsanalyse zijn principes en bouwstenen geformuleerd op basis waarvan het schetsontwerp is opgesteld. Het projectgebied is verdeeld in een voorzijde “Aan de Heuvellaan” en binnengebied “in het park”. Dit concept wordt doorgevoerd in de architectuur. Deze grens is niet hard, maar vloeiend waardoor architectuur en beplanting samen de ruimtelijke structuur gaan vormen. De woningen aan de Heuvellaan vormen de voorkant. De woningen in het binnengebied vormen met de groene omgeving het decor voor de gebouwen aan de Heuvellaan. Dit wordt gedaan door een stevige aanplant van de kavels, meer bomen te planten en natuurlijke materialen te gebruiken in de architectuur.

Ook een stevige groene buffer langs de uiterste projectgrens versterkt dit groene beeld. Zo krijgt de plek vanaf de Heuvellaan een groene aanblik. Het werkprogramma wordt ingevuld aan de hand van een villa en groter gebouw. Beiden volumes oriënteren zich naar de Heuvellaan en hebben een adres en entree aan de Heuvellaan. Het grotere kantoorgebouw krijgt een afwijkende bouwstijl en volume. Het volume verhoudt zich tot het MCO en de woningen in het gebied. De bouwstijl is afwijkend ten opzichte van de woningen aan de Heuvellaan, maar is juist overeenkomstig met de woningen in het binnengebied. Op navolgende afbeelding staat de inrichtingsschets van het beoogde plan weergegeven:

34

Inrichtingsschets beoogde situatie (bron: KOW)

5.1.2 Milieubeoordeling De milieueffectrapportage (verder: m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (verder: Wm). Naast de Wm is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. b.

c.

d.

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

35

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• •

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;

•

De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel activiteiten uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 woningen of meer en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat het in dit geval slechts om 24 woningen gaat en 2.756 m² aan bedrijfsvloeroppervlak, is een m.e.r.-beoordeling niet vereist en kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage. Ladder voor duurzame verstedelijking Voor de toetsing aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt verwezen naar toelichting paragraaf 4.1.3.

5.2 Wonen, werken en voorzieningen 5.2.1 Wonen Het voormalige VARA-terrein wordt herontwikkeld tot woon- en werkgebied. Binnen het plangebied worden 12 twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden twee blokken met elk 6 benedenbovenwoningen gebouwd. Het totaal komt daarmee uit op 24 woningen. Hiervan worden twaalf woningen in het middeldure segment gerealiseerd en twaalf woningen in het dure sector. In het plan worden geen sociale woningen gerealiseerd, zie ook toelichting paragraaf 4.4.2.

5.2.2 Werken Binnen het plangebied worden een werkvilla en groter gebouw voor het werken ontwikkeld. Hoewel benoemd als kantoor en kantoorvilla wordt functioneel meer ruimte geboden voor bedrijvigheid. Naast kantoren worden ook dienstverlenende functies toegelaten. Ook wordt bedrijvigheid in een lage milieucategorie (cat. 1 en 2) toegestaan. Door deze verruiming in gebruik zijn de panden te gebruiken voor een ruime doelgroep. Hiermee wordt maximaal ingespeeld op de vraag naar bedrijfsruimten in Hilversum.

36

5.2.3 Voorzieningen Er worden met dit initiatief geen nieuwe voorzieningen zoals winkels of maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt binnen het plangebied.

5.3 Verkeer 5.3.1 Autoverkeer Ontsluiting Om de verkeersgeneratie te berekenen is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Het plangebied bevindt zich in een 'matig stedelijk' gebied in de 'rest bebouwde kom'. In onderstaande tabel staat de verkeersgeneratie weergegeven. Soort woning/kantoor Twee-onder-één-kap Bebo's Kantoorvilla Kantoor Totaal

Aantal woningen/oppr. 100 m² bvo 12 12 714 m² 2.042 m² -

CROW-verkeersgeneratie 7,8 5,6 7,2 7,2 -

Totale verkeersgeneratie 93,6 67,2 51,1 147,0 358,9

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeersgeneratie van 358,9 voertuigbewegingen per etmaal. De verkeersgeneratie wordt opgevangen met de huidige ontsluiting. Het plangebied blijft net als in de huidige situatie ontsloten via de Heuvellaan. De woningen en kantoren zijn te bereiken middels nieuw aan te leggen toegangswegen. Snelheid Binnen het gehele plangebied zal een snelheidsregime van 30 km/uur gelden. Parkeren Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormen. De Hilversumse parkeernorm dateert uit 2017 en is gebaseerd op de CROW-getallen uit 2012. Voor de herontwikkeling van de Heuvellaan wordt voldaan aan de vastgestelde parkeernorm en wordt het parkeren op eigen terrein opgelost. Een deel van de twee-onder-een-kapwoningen heeft de parkeerbehoefte (eigengebruik en bezoek) naast de woning op eigen terrein geïntegreerd. Daarnaast zijn er woningen die geen privé-parkeerplaats hebben maar gebruik maken van de collectieve oplossing samen met de bedrijfsfuncties. Om die reden bestaat de parkeerbalans uit twee onderdelen, namelijk: 1) parkeerbalans wonen met parkeren op eigen terrein, en 2) parkeerbalans wonen en werken als collectief. Voor het wonen met parkeren op eigen terrein zijn 18 parkeerplaatsen benodigd.

Voor het wonen en werken met parkeren op het collectiefterrein zijn, met inbegrip van dubbelgebruik, 64 parkeerplaatsen benodigd. De onderstaande afbeelding laat zien hoe het benodigde parkeren op locatie wordt opgelost.

37

Overzicht parkeren

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

5.3.2 Langzaam verkeer Ten behoeve van het langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) wordt aangesloten op de huidige situatie.

5.4 Groen, blauw en natuur 5.4.1 Groen In de huidige situatie wordt de Heuvellaan gekenmerkt door de stenige uitstraling en het ontbreken van het karakteristieke beeld van de groene slingerende weg voor de rest van het gebied. Er is gekozen om de nieuwe bebouwing op meer afstand van de straat te situeren om daarmee meer ruimte te bieden voor een groene aansluiting op de Heuvellaan. Het plangebied krijgt een groen karakter dat aansluit bij de omgeving van het Noordwestelijk Villagebied. De twee monumentale bomen (Tamme Kastanje en Beuk) binnen het plangebied blijven behouden. Met deze opzet wordt aansluiting gezocht bij de bestaande stedenbouwkundige opzet in de omgeving. Door het opnemen van de bestemming Tuin - 1, Tuin - 2 en Groen wordt dit karakter geborgd. Specifiek voor de bestemming Groen geldt dat daarmee een groene buffer wordt gemaakt met de achterliggende woningen aan de Godelindeweg en is daarmee ook belangrijke ecologische verbinding. Deze robuuste groenstructuur is essentieel voor de groenstructuur van het villagebied en de hier voorkomende natuur.

38

5.4.2 Blauw In de toekomstige situatie is er geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied. De bestaande vijver, zoals aangelegd omstreeks 1988, komt in de nieuwe situatie niet meer terug. Ook zijn er geen waterkeringen en kunstwerken te vinden binnen en in de omgeving van het plangebied. Met het introduceren van wadi's in het plangebied wordt de oppervlakte van de vijver verspreid over het gebied waarmee de waterberging bevorderd wordt.

5.4.3 Natuur Het beoogde initiatief voorziet in de sloop van een kantoorgebouw en het ontwikkelen van woningbouw en nieuwe kantoren. Om de kwaliteiten en knelpunten van het kantoorgebouw en de omgeving vast te stellen is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd door SWECO (2 oktober 2018, SWECO, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Het verkennend ecologisch onderzoek heeft de volgende conclusies opgeleverd. Gebiedsbescherming De 'Oostelijke Vechtplassen' bevinden zich op een afstand van ca. 3 km. De werkzaamheden hebben geen direct effect op de kwalificerende natuurwaarden van dit Natura 2000-gebied. Onderzoek naar de stikstofdepositie veroorzaakt door het project zal een indirect effect op dit Natura 2000-gebied moeten uitsluiten. De stikstofdepositie wordt later in deze paragraaf behandeld. De voorgenomen werkzaamheden hebben geen effect op beschermde gebieden in het kader van het NNN. De NNN gebieden liggen op circa 0,5 km van het plangebied. Er is geen nader veldonderzoek of effectonderzoek noodzakelijk. Ook maatregelen om effecten te beperken zijn niet aan de orde. Soortenbescherming Er is een vaste verblijfplaats in de vorm van een paarplaats van de beschermde, niet-vrijgestelde, gewone dwergvleermuis in het plangebied aanwezig. Een kraamkolonie of winterverblijfplaats is niet aangetroffen.

Ook de aanwezigheid van vogelsoorten beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest in het gebouw is volledig uit te sluiten. Zeker is dat algemene vogelsoorten in het plangebied tot broeden komen. Voor de planontwikkeling betekent dit dat bij de bouw voldaan moet worden aan de algemene zorgplicht. De voorgenomen ontwikkeling is van invloed op de verblijfplaats van een gewone dwergvleermuis en kan van invloed zijn op broedende vogels. Voor het mogen verwijderen van het vleermuisverblijf dient een ontheffing soortbescherming Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Het aanvragen van een ontheffing gericht op het mogen verstoren van broedende vogels is niet aan de orde; deze kan en wordt niet afgegeven. Door het nemen van passende voorzorgsmaatregelen kan het verstoren van broedvogels worden voorkomen en in overeenstemming met de wet gehandeld worden. Actualisatie natuurtoets Omdat het eerdere onderzoek van Sweco dateert uit oktober 2018 is door Sweco in de nazomer van 2021 een actualiserend onderzoek uitgevoerd naar het al dan niet nog aanwezig zijn van verblijfplaatsen. Uit het nadere onderzoek is gebleken dat er geen vaste verblijfplaats in de vorm van een paarplaats van de beschermde, niet-vrijgestelde, gewone dwergvleermuis in het plangebied aanwezig is. Ook een kraamkolonie of winterverblijfplaats is niet aangetroffen.

De onderzoeksresultaten van 2018 zijn daarmee door dit onderzoek achterhaald voor wat betreft de aanwezigheid van verblijfplaatsen, deze zijn in 2021 niet meer aangetroffen. De aanwezigheid van vogelsoorten beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest in het gebouw is volledig uit te sluiten. Zeker is dat algemene vogelsoorten wel in het plangebied tot broeden komen. Daarmee is door Sweco geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet van invloed is op de verblijfplaats van een gewone dwergvleermuis of een vogelsoort beschikkend over een jaarrond beschermd, vast nest. Stikstofdepositie In de Wet natuurbescherming is voorgeschreven dat voor alle activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op Natura 2000-gebieden een vergunning vereist is. Verzuring en vermesting is één van die

39

mogelijk negatieve effecten. Voor ieder habitattype binnen een Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor verzuring en/of vermesting is een kritische depositiewaarde (KDW) vastgesteld. De KDW geeft de grens aan waarboven het risico bestaat dat de kwaliteit van het habitat significant wordt aangetast door de verzurende en/of vermestende invloed van atmosferische stikstofdepositie. Het initiatief gaat in de bouw- en de gebruiksfase gepaard met enige uitstoot van stikstof. De bouwfase is, als gevolg van de nieuwe 'Stikstofwet' vrijgesteld. Om die reden is enkel een AERIUS-berekeningen uitgevoerd naar de gebruiksfase, gebruik makend van de AERIUS Calculator (Buro SRO, 3 februari 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Met het oog op de Wet natuurbescherming is het plan uitvoerbaar. Natuurinclusief bouwen Op locatie zal, waar mogelijk, natuurinclusief gebouwd gaan worden. In toelichting paragraaf 4.4.8 is hier uitvoeriger op ingegaan. Het plangebied ligt in het gebied Noordwestelijk Villagebied. Dat betekent dat circa 75% van de voorzieningen moet worden opgelost in de gebouwen. Omdat dit een totaalplan betreft en er gelegenheid is om tot meer maatwerk te komen gaat het om 75% in het totaal van de gebouwen.

Per gebouw kan het aantal punten/voorzieningen dus verschillen. Als verplichte voorziening zijn in tabel 2 van de Leidraad Natuurinclusief Bouwen opgenomen:

• •

Kraamverblijf voor de laatvlieger in gebouwen meer dan 3 verdiepingen; Kraamverblijf voor de gewone grootoorvleermuis in gebouwen met minder dan 3 verdiepingen.

Daarnaast is op de ecologische kansenkaart te zien dat op het perceel vooral moet worden ingezet op het behouden en verbeteren van ecologische verbindingen door boomstructuren (laanbeplanting), met name aan de noordrand van het perceel.

5.5 Duurzaamheid en leefbaarheid 5.5.1 Duurzaamheid Op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie worden verschillenden maatregelen genomen:

• • •

Woningen worden gasloos en voldoen aan de BENG-normen. Standplaats oude en nieuwe bomen worden duurzaam ingepast.

• • •

Eventueel (bij)gebouwen en bergingen met groene (sedum) daken en zonnepanelen. De zandige bodem is geschikt om water te laten infiltreren.

Mogelijk hergebruik van materialen op de nieuwe locatie. In samenwerking met de sloper zullen zoveel mogelijk materialen van het kantoorpand direct of indirect hergebruikt worden.

Door het aanplanten van bomen zal minder hittestress worden ervaren.

5.5.2 Leefbaarheid Geluid De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen de geluidszone van twee wegen. Op een afstand van minimaal 55 m uit de wegas bevindt zich de Godelindeweg en op minimaal 75 m uit de wegas de Krugerweg. Voor de overige wegen rond het plangebied geldt een snelheidsregime van 30 km/uur zonder geluidzone. Derhalve is door Adviesburo van der Boom een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd (16 december 2021, Adviesburo van der Boom, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Uit het onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen. De geluidbelasting door wegverkeer op de buitenring (Godelindeweg en Krugerweg) bedraagt ten hoogste 47 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh op de hoogst geluidbelaste gevel. De voorkeursgrenswaarde van

40

48 dB wordt daarmee niet overschreden op de gevels van de woningen. Er is voor de geluidbelasting door wegverkeer geen hogere waarde nodig. Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh. Aan dit toetsingskader wordt voor de gezoneerde wegen zonder maatregelen voldaan. De geluidbelasting door niet gezoneerde 30 km wegen bedraagt ten hoogste 41 dB en ligt daarmee ruim lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh voor gezoneerde wegen. Geconcludeerd kan worden dat er voor het aspect geluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening wanneer wordt voldaan aan het bouwbesluit. Er zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig voor de gevels van de woningen. Het aspect geluid zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het project. Reflectie van geluid Door adviesburo Van der Boom (bijlage 10) is ook in beeld gebracht of er negatieve gevolgen als gevolg van weerkaatsing van geluid ontstaat. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door alle wegen samen op de achtergevels van bestaande woningen toeneemt door reflecties van de achterliggende nieuwbouw. De geluidbelasting door alle wegverkeer samen is laag en ligt na realisatie van het plan met 42 - 48 dB ruim beneden de voorkeursgrenswaarde van 53 dB zonder aftrek die als toetswaarde wordt gehanteerd.

Geur Geurcontouren worden vastgesteld door het bevoegd gezag (gemeente of provincie). Met onderhavig plan zijn geen nieuwe inrichtingen opgenomen die geurhinder kunnen veroorzaken. Licht Er bestaan nog geen specifieke wetten rond lichthinder. Indirect echter wel, want lichtoverlast valt vaak binnen gemeentelijke milieuwetgeving. Verder heeft de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde (NSVV) een aantal richtlijnen uitgebracht voor het beoordelen van lichthinder. Deze gelden als algemeen maatgevend. Met het initiatief wordt een relatief groot kantoorgebouw gesloopt en hiervoor in de plaats worden woningen en andere functies ontwikkeld die beter passen binnen de omgeving. Gesteld kan worden dat deze woningen en de andere functies geen lichthinder veroorzaken. Lucht De voorgenomen ontwikkeling kan gezien de zeer beperkte omvang aangemerkt worden als een NIBMproject. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. De ontwikkeling heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel aangetoond te worden dat de huidige luchtkwaliteit voldoet aan de jaarlijkse grenswaarde.

Zowel voor stikstofdioxide als voor fijnstof PM10 dient de jaarlijkse grenswaarde van 40 μg/m³ niet overschreden te worden. Voor fijnstof PM2,5 geldt een grenswaarde van 25 μg/m³. Om zicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit Atlas Leefomgeving worden gebruikt. Uit raadplegen van de 'Atlas leefomgeving' blijkt dat de achtergrondconcentraties over 2020 voor stikstofdioxide en fijnstof ter plaatse van het plangebied respectievelijk 13,9 μg/m³ (NO2), 16,1 μg/m³ (PM10) en 8,8 μg/m³ (PM2,5) bedragen. Hiermee voldoet de luchtkwaliteit ruimschoots aan de gestelde grenswaarde. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

41

5.5.3 Bedrijven en milieuzonering Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend.

De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

•

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;

•

het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Er is daarom gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van het plangebied. In de directe nabijheid van de planlocatie is een autogarage, muziekcentrum en kantoor aanwezig. Het plangebied kan daarmee getypeerd worden als het omgevingstype 'gemengd gebied'. Op een afstand van ca. 30 m ten zuiden van het plangebied bevindt zich het 'Muziekcentrum van de omroep'. Uit het raadplegen van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' blijkt dat bij een dergelijke functie een richtafstand van 30 m geldt. In een gemengd gebied kan de richtafstand met één stap verminderd worden waardoor de gestelde richtafstand 10 m bedraagt. In het plangebied worden naast wonen ook andere werkfuncties ontwikkeld. Ook rond het plangebied zijn diverse kantoren aanwezig. In een gemengd gebied geldt een richtafstand van 0 m voor die andere functies. Aan de noord-westzijde is een garagebedrijf gevestigd. Voor de bedrijfsvoering van dit garagebedrijf is de woning aan de Godelindeweg 2 nu de maatgevende woning. In aansluiting op het garagebedrijf wordt een gebouw met een gemengde werkbestemming gesitueerd. Dit gebouw is niet aan te merken als een gevoelige functie.

Daarmee blijft de woning aan de Godelindeweg 2 de maatgevende woning en wordt het bedrijf niet verder in zijn bedrijfsvoering belemmerd. Een garagebedrijf is een categorie 2 bedrijf. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter, rustige woonwijk, of 10 meter gemengd gebied, aan deze richtafstanden wordt voor wat betreft de nieuw te realiseren woningen voldaan. De afstand tot de woningen is circa 30 meter. Daarmee is er sprake van een goed woon- en leefklimaat. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

42

5.6 Cultuurhistorische waarden 5.6.1 Historisch-geografische waarden Het plangebied is onderdeel van het beschermd stadsgezicht 'Het Noordwestelijk Villagebied'. In april 2021 is een Cultuurhistorische verkenning voor het plangebied uitgevoerd (Helsdingen, cultuurhistorische verkenning, bijlage 5). Middels dit onderzoek is er uitgebreider gekeken naar de cultuurhistorische aspecten van het perceel aan de Heuvellaan 50. Helsdingen concludeert in haar rapportage dat het perceel en de opstallen een indifferente monumentwaarde vertegenwoordigen. Vanwege deze redenen is er geen bezwaar tegen de sloop van de voormalige VARA-studio. Ook de tuin heeft geen beschermingswaardige tuinhistorische waarde. Wel geeft Helsdingen aan dat het wenselijk is om de ‘monumentale’, d.w.z. waardevolle beuk en kastanje te laten staan en om de groenstroken en het beplantingsassortiment daar waar mogelijk te behouden als groene erfafscheiding, de oorspronkelijke functie van de groenstroken. In het oorspronkelijke beeld bestaan de groenstroken uit bomen van de eerste grootte, deels inheems, deels exotisch, met een onder beplanting van sierheesters. Het plangebied is gelegen binnen een beschermd stadsgezicht. In het kader van het opstellen van het stedenbouwkundigplan en inrichtingsplan is nadrukkelijk de ligging van het plangebied binnen het beschermd stadsgezicht meegenomen.

In opzet van de verkaveling en in de ruimtelijke verschijningsvorm is gezocht naar een passende invulling binnen het beschermd stadsgezicht. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een door de raad vastgesteld verkavelingsplan.

5.6.2 (Steden)Bouwkundige waarden In het plangebied zijn geen bouwkundige gemeentelijke- of rijksmonumenten aanwezig.

5.6.3 Archeologische waarden In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'. Planspecifiek Om de archeologische verwachting binnen het plangebied te specificeren is een archeologische vooronderzoek uitgevoerd (Transect, 3 maart 2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6). Uit dit onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat voor het plangebied een hoge verwachting geldt op de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode Laat-Paleolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen. Er zijn echter in de directe omgeving geen archeologische vindplaatsen bekend, ondanks dat in de directe omgeving enkele onderzoeken hebben plaatsgevonden. Op basis van historisch kaartmateriaal is vastgesteld dat het plangebied pas sinds het begin van de 20e eeuw bebouwd is. Op geraadpleegde kaartmateriaal uit de periode ervoor, uit de eerste helft van de 18e eeuw en 19e eeuw, is te zien dat het plangebied in een niet ontgonnen heidegebied ligt. Ook op jonger kaartmateriaal staat geen bebouwing aangegeven, waardoor voor de Nieuwe tijd (1500- heden) en ook voor

43

de Late Middeleeuwen (1000 – 1500 na Chr.) een lage verwachting op het aantreffen van archeologische (nederzettings)resten bestaat. Op basis van het veldonderzoek is vastgesteld dat de hoge verwachting uit het bureauonderzoek voor het zuidelijk deel van het plangebied naar laag kan worden bijgesteld. Dit is gebaseerd op de hoge mate van verstoring van de ondergrond in het plangebied. Vermoedelijk heeft de verstoring te maken met de realisatie van het huidige kantoorcomplex, waaronder die van een kelder en een parkeerplaats. De bodem is daarbij naar verwachting zodanig omgewerkt dat eventueel aanwezige archeologische resten vernietigd zullen zijn. In het noordelijk deel van het plangebied geldt nog wel een hoge archeologische verwachting. Dit is gebaseerd op de aanwezigheid van een relatief gave bodemopbouw en de ligging van het plangebied op een stuwwal in een archeologisch-rijk landschap. Uit het veldonderzoek is gebleken dat de top van de stuwwal grotendeels intact is en dat daarin een oude verweringslaag (Bw-horizont) aanwezig is. In de top van de stuwwal kunnen grondsporen van nederzettingen, sporen van landgebruik of grafvelden aanwezig zijn uit de periode Neolithicum- Late Middeleeuwen. Sporen uit de periode Paleolithicum-Mesolithicum of Nieuwe tijd worden daarentegen niet verwacht. Resten uit deze perioden zullen namelijk zijn verploegd.

Resten uit de Nieuwe tijd worden niet verwacht omdat op basis van historisch kaartmateriaal geen aanleiding bestaat ze te vermoeden. De ligging van het archeologisch relevante gebied staat op de navolgende afbeelding weergegeven.

Boorpuntenkaart (bron: Transect)

Geadviseerd wordt om voor het noordelijke gedeelte, zoals op bovenstaande afbeelding staat weergegeven, een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een inventariserend proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek wordt gedaan vooruitlopend op de bouw. Om de archeologische waarden te beschermen wordt voor het noordelijke plandeel nog wel een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Hiermee wordt geborgd dat het nadere onderzoek uitgevoerd wordt vooruitlopend op de bouw.

5.7 Bodem en watersysteem 5.7.1 Bodem Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

44

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk. Planspecifiek Door Tauw is in november 2015 een eerste verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond zijn ten hoogste lichte verontreinigingen aangetoond. De ondergrond is niet verontreinigd. Daar de grondwaterspiegel zich dieper bevindt dan 5 m-mv, is de kwaliteit van het grondwater niet onderzocht. In de licht puinhoudende grond is een gemiddeld gewogen asbestgehalte aangetoond dat net boven de rapportagegrens, maar ruim onder de interventiewaarde ligt. Het betreft echter een zeer kleine verhoging van het gehalte ten opzichte van de rapportagegrens. Tevens zijn, behoudens lichte puinbijmengingen, geen asbestverdachte materialen aangetroffen op het maaiveld of in de grond. Het uitvoeren van een nader asbestonderzoek daarom niet zinvol. Met de bestemmingswijziging naar o.a. 'Wonen' vindt er een wijziging naar een strenger bodemgebruik plaats. Om deze reden is door SWECO een tweede verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (6 september 2017, SWECO, zie bijlagen bij toelichting bijlage 8).

Met dit onderzoek zijn de uitkomsten van het eerdere bodemonderzoek voor wat betreft de bodem herbevestigd. Het uitgevoerde bodemonderzoek heeft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat de opgestelde hypothese 'onverdachte locatie', strikt genomen niet juist is. Echter zijn er enkel relatief lage gehalten aangetroffen waardoor er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek is. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie. In de halfverharding ten behoeve van het toekomstig gebruik verwijderd wordt, is geadviseerd om de halfverharding op aanwezigheid van asbest te onderzoeken. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast, gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

5.7.2 Watersysteem Watercompensatie In de huidige situatie bestaat het plangebied voor een groot gedeelte uit verharding, bestaande uit het kantoorgebouw, parkeerplaatsen, wegen en paden. Met de beoogde ontwikkeling wordt de bestaande bebouwing en overige verharding verwijderd. Hiervoor in de plaats worden nieuwe woningen, een kantoorpand en kantoorvilla gerealiseerd. Bij een toename van meer dan 1.000 m² aan verharding in stedelijk gebied moet 10% daarvan worden gecompenseerd. In de bestaande situatie is circa 4.800 m 2 aan verharding aanwezig. In de nieuwe situatie bedraagt dit circa 5.200 m2. Daarmee is er een toename van 400 m2 aan verharding. Om deze toename goed te bergen en tevens te voldoen aan de gemeentelijke afkoppelplicht voor hemelwater bij nieuwbouw is in het plan voorzien in drie infiltratiegebieden ter plaatse van het parkeren. Door het toepassen van open verharding is infiltratie mogelijk. Daarnaast wordt voorzien in een wadi in het centrum van de planlocatie. Zo nodig worden verticale infiltratieputten toegevoegd om voldoende bergings- en infiltratiecapaciteit te waarborgen. Het hemelwaterplan met waterbalans wordt bij de vergunningaanvraag ter toetsing voorgelegd aan de gemeente. De normen voor hemelwaterberging op eigen terrein zijn terug te vinden in het actuele waterplan van de gemeente.