BIJL 4.1 Bijlagen bij wijziging omgevingsplan gemeente Hilversum

door kleinschalig groen van geveltuinen, voorstoepjes en terrassen. Doorlopende hagen zorgen voor een samenhangend landschappelijke beeld en leveren een belangrijke bijdrage aan de biodiversiteit. De hagen schermen de luwe verblijfsplekken af van de doorgaande routes en begeleiden verschillende routes door het gebied. De hagen en opgaande beplanting creëren besloten verblijfsruimten. Bij de belangrijkste toegangen tot het gebied, vanaf de Larenseweg, de Kleine Drift en de Noorderweg, worden grote beeldbepalende bomen aangeplant. De bomen onderscheiden zich van de omgeving door hun bladkleur, bloei of groeiwijze en vormen zo herkennningspunten langs de routes. Tuinen om in te verblijven De beplanting in de Buurttuin biedt een afwisselend beeld, wat het hele jaar aantrekkelijk is. De tuin wordt omzoomd door hagen en vormt een fijne beschutte plek. In de tuin wordt het regenwater geïnfiltreerd en geborgen. Dit wordt zichtbaar gemaakt door kleine hoogteverschillen in het maaiveld, waardoor water in wadi’s blijft staan. In de Stadstuin wordt het hoogteverschil tussen de tunnel en de Zuiderweg, de Larenseweg en de Buurttuin opgelost in een

samenhangend groenbeeld. Het beeld en de sfeer van de Stadstuin sluit aan bij de inrichting van het stationsgebied aan de centrumzijde. Richtlijnen groen 1. Het Bruisend Hart vormt een onderdeel van de Groene Loper. 2. Verbindt groengebieden binnen Hilversum met elkaar. 3. Bouw natuurinclusief volgens de leidraad ‘Natuurinclusief Bouwen voor nieuwbouw’ 4. Zie rapport Spoorbouwmeester Klimaatadaptieve stations, 2023. 5. Zorg voor een natuurlijke inrichting en beheer van binnenstedelijk groen, zowel openbaar als privé. 6. Verbeter de bodem- en waterkwaliteit. 7. Het groen is goed te beheren en beplanting staat in de volle grond of op grondpakketten van voldoende dikte. 8. Het groenbeeld wordt bepaald door gevarieerde beplanting en afwisseling tussen en zonnige plekken. 9. Hagen zorgen voor een samenhangend ruimtelijk beeld en leveren een belangrijke bijdrage aan de biodiversiteit. 10. Het groen bepaalt het karakter en herkenbaarheid van de plek binnen zijn omgeving.

Referentiebeelden groen in Bruisend Hart

39

Sfeerimpressie Larenseweg richting spoor 40

Principes natuur, landschap en ecologie 41

5.7 Water en klimaatadaptatie De buitenruimte moet klimaatveranderingen kunnen opvangen. Het klimaat wordt elk jaar een beetje warmer. Periodes van droogte en extreme regenval komen steeds vaker voor. In het gebied komt een aantal straten samen, begeleid door bomen. Samen met de boomgroepen in het Bruisend Hart zorgen ze voor schaduw en koelte in het gebied. Om hittestress te voorkomen, worden de randvoorwaarden uit Programma Groen Hilversum 2040 als minimum gebruikt. Deze randvoorwaarden zijn gebaseerd op de basisveiligheidsniveaus uit de intentieovereenkomst Klimaatbestendige Nieuwbouw.

Naast het verruimen van de hoofdafvoer van gemengd rioolwater uit Hilversum Oost, is het belangrijk om bij ontwikkelingen te zorgen dat er zo min mogelijk regenwater wordt afgevoerd via gemengd riool naar de zuivering. Dat is niet alleen voor het beperken van overlast door water op straat, zeker ook voor duurzaam waterbeheer. In het gemeentelijk watermanagement plan (GWP) is eén van de belangrijkste doelstellingen ten aanzien van duurzaam waterbeheer (én volksgezondheid!) het scheiden van schoon hemelwater en vuil afvalwater en het lokaal benutten van hemelwater voor planten en bomen bij droogte en aanvulling van grondwater door infiltratie.

De beplanting in het gebied houdt met zijn bladeren ook regenwater vast. Dit kan bij een volgroeide boom wel 20% zijn van wat er valt. Hoe meer beplanting en onverhard terrein, hoe meer water in het gebied wordt vastgehouden of verdampt. In het Bruisend Hart wordt veel onverhard infiltratieoppervlak toegepast, maar op een aantal plaatsen ontbreekt dit door parkeergarages, ondergrondse voorzieningen en dakconstructies. De precieze waterberging voor het gebied en de benodigde capaciteiten en voorzieningen worden in de uitwerking van het ontwerp openbare ruimte uitgewerkt.

Sinds de jaren vijftig kennen we in Hilversum bij hevige regenval wateroverlast en schade, vooral in postcodegebied 1221 en in het centrum. Er staat op die momenten veel water op straat, water loopt de huizen in aan de Lorentzweg en Kleine Drift en er staat water in de Beatrixtunnel. Water uit het Centrum, Noord, Trompenberg, Boomberg en Oost wordt via het hoofdriool in de Minckelersstraat vervoerd naar de bufferbakken en rioolwaterzuivering bij Anna’s hoeve. Uit metingen blijkt dat vernauwingen en drempels in het hoofdriool leiden tot een beperkte waterafvoer, het werkt als een flessenhals. Met het voorgenomen besluit om een overdekte gracht aan te leggen wordt het hoofdriool veel groter, waardoor het probleem van de flessenhals wordt opgelost en extra berging wordt aangelegd. Het nieuwe hoofdriool is een rechthoekige buis van 2x3 meter over 1 kilometer lang.

In het Bruisend Hart wordt regenwater zichtbaar opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem. In de Buurtuin komen wadi’s om tijdelijk water te bergen. Ook wordt ook ruimte gezocht om de daken van omliggende bebouwing af te koppelen. Voor de openbare ruimte geldt de norm dat de eerste 70mm die valt tijdens een intensieve bui binnen het plangebied wordt opgevangen en geïnfiltreerd. In droge perioden wordt het opgeslagen regenwater gebruikt voor besproeiing van het groen.

Richtlijnen klimaatadaptatie 1. Richt de openbare ruimte in met veel begroeiing, dit zorgt voor verkoeling en gaat wateroverlast tegen. 2. Verblijfsplekken en belangrijke looproutes zijn voor 40% beschaduwd, bij voorkeur met groen. 3. Op privéterrein wordt hemelwater vastgehouden. Eventueel wordt overtollig hemelwater ook opgevangen in regentonnen en/of reservoirs in wanden of kelders van gebouwen en gebruikt voor groen. 4. Het hemelwater loopt nergens het riool in. 5. In de openbare ruimte wordt regenwater zoveel mogelijk op maaiveld verzameld en naar wadi's geleid. Daar wordt het tijdelijk geborgen en kan het infiltreren.

Referentiebeelden water (en water infiltratie) in Bruisend Hart

42

Op privéterreinen treft de eigenaar maatregelen om de eerste 60 mm neerslag in een uur op eigen terrein te infiltreren. Dit gebeurt binnen de (toekomstige) perceelgrenzen en zonder dat water op straat komt te staan.

Principes klimaatadaptatie water 43

5.8 Circulariteit en energietransitie Het gebruik en de verschillende functies bij een station veranderen met de tijd door ontwikkelingen in transport en techniek. Het gebied en de gebouwen zijn flexibel om de veranderende wensen in gebruik te kunnen inpassen. De gebruikte materialen zijn herbruikbaar. Energie wordt zo veel mogelijk binnen het gebied opgewekt en opgeslagen. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de kaders en richtlijnen voor een toekomstgericht gebied. Circulair Het ontwerpen van gebouwen gebeurt op basis van de huidige wensen, bijvoorbeeld voor wonen. Ze zijn voorbereid op een mogelijke verandering van functie in de toekomst. Gebouwen aan de centrale openbare ruimte hebben een begane grond met een hoogte van minimaal 3,6 meter en voor de kelders een vrije verdiepingshoogte van 3 meter. Daarbij hebben de begane grond en de kelder een constructie die bestaat uit kolommen, waardoor ze vrij in te delen zijn. De gebouwen voldoen aan de wettelijke MilieuPrestatie Gebouwen (MPG). Ook de inrichting van de buitenruimte is bewust ontworpen voor meerdere soorten van gebruik en is niet specifiek voor één gebruik of groep ingericht. Het groen dient als verblijfsgebied voor dieren, ontmoetingsplek voor mensen. Er is geen speeltuin, maar er zijn wel speelmogelijkheden. Er is geen sportveldje of -toestel maar mensen kunnen wel buiten sporten of een balletje trappen.

De materialen in de buitenruimte zijn zo goed als allemaal herbruikbaar en bij de aanleg wordt minimaal 50% hergebruikt materiaal toegepast.

Richtlijnen circulair 1. Gebouwen voldoen aan de MPG. 2. Bij de aanleg van de openbare ruimte wordt minimaal 50% hergebruikte materialen toegepast. 3. Giftige materialen worden vermeden. 4. Meervoudig gebruik gaat voor enkelvoudig gebruik.

44

Energietransitie Hilversum staat, net als de rest van Nederland, voor een belangrijke opgave. In 2050 is er geen gebruik meer van fossiele brandstoffen. Dit betekent dat alle nieuwe gebouwen in het Bruisend Hart aardgasvrij zullen zijn. Ook alle bestaande gebouwen rondom het gebied moeten duurzame manieren vinden om te verwarmen, te koelen en te koken. Een eerste verkenning maakt duidelijk dat er kansen liggen voor zonnepanelen en dat een collectief bodemenergiesysteem voor de opslag van warmte en kou het meest efficiënt is. Op een slim warmte- en koudenet kunnen alle gebouwen in het gebied worden aangesloten. De collectieve warmte- en koudevoorziening die hier mogelijk is, is een 5e generatie warmtenet. Dit is een lage temperatuur-warmtenet (ZLT) waarmee de aangesloten gebouwen kunnen verwarmen en koelen. Het warmtenet bestaat uit een dubbele ringleiding, waarop de gebouwen, het bodemenergiesysteem (opslag) en de warmte- en koudebronnen zijn aangesloten. Een 5e generatie warmtenet heeft een centrale technische ruimte. De gebouwen hebben een eigen techniekruimte om de temperatuur uit het warmtenet te verhogen naar circa 35 graden voor ruimteverwarming, en 60 graden voor warm tapwater. De koude- en warmtebron liggen zo’n 100 meter uit elkaar. De bronputten bevinden zich in de openbare ruimte, ze nemen alleen ondergrondse ruimte in en hebben een putdeksel.

Richtlijnen energie 1. Voor het gebied is uitgegaan van één Warmte Koude Opslag (WKO) voor gebouwverwarming en koeling in de nieuwbouw. 2. Nieuwe gebouwen zijn voor warmte (en kou) aangesloten op – en hebben installaties die te koppelen zijn aan – collectieve systemen voor warmte- en koudeopslag in de bodem. 3. Begroeide daken en gevels worden ingezet voor isolatie en koeling van gebouwen en buitenruimtes.

Principe warmtenet 45

5.9 Ondergrondse infrastructuur en milieu De ontwikkeling van het Bruisend Hart is niet alleen een transformatie boven de grond. Ook ondergronds heeft het plan grote impact. De ondergrond is al op verschillende manieren in gebruik, waar rekening mee gehouden moet worden. Dat gebruik wordt in de toekomst alleen maar intensiever, onder andere door vergroening, de energietransitie, klimaatadaptatie, fietsen- en parkeerkelders, etc.). Ook vanuit milieuregelgeving bestaan kaders waar bij de ontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. In deze paragraaf staan deze kaders beschreven. Ondergrondse infrastructuur Binnen het plangebied ligt een hoofdriool. Dit loopt nu gedeeltelijk onder het Oosterspoorplein door. Om het nieuwe stationsgebouw mogelijk te maken, is het noodzakelijk dit hoofdriool gedeeltelijk te verleggen tussen de Noorderweg en de Kleine Drift. Ook is er een hogedrukgasleiding. Deze loopt vanaf de westkant van het spoor richting de Larenseweg. De gasleiding blijft behouden. De nieuwe bebouwing wordt op voldoende afstand geplaatst zodat de gasleiding bereikbaar blijft voor onderhoud. Nieuw riool en infiltratievoorzieningen Het infiltratieriool, dat begint bij de Kleine Spoorbomen en onder de Noorderweg doorloopt, wordt doorgetrokken onder de LarensewegKleine Drift.

Onder de fietstunnel onder het station ligt aan de Oosterspoorpleinzijde een waterbergingskelder met pompen. De afvoer hiervan gaat

Kabels en leidingen

46

door middel van een persleiding via de centrumzijde van het station. Bij verdere uitwerking van het stationsgebied aan de centrumzijde en het Bruisend Hart wordt een nieuwe afvoersituatie gekozen. Daarbij wordt rekening gehouden met de nieuwe leiding naar het riool in de Zuiderweg, aan de kant van het Bruisend Hart. Het gebied krijgt wadi's in het groen voor het tijdelijk bufferen en laten infiltreren van regenwater. Voor de nieuwe gebouwen is het uitgangspunt dat ze alleen een droogweerafvoeraansluiting krijgen en geen hemelwaterafvoeraansluiting. Afvalinzameling Voor bewoners van de nieuwe gebouwen in het Bruisend Hart komen er ondergrondse afvalcontainers. Hiervoor zijn enkele mogelijke locaties op de kaart aangegeven. De Grondstoffen- en Afvalstoffen Dienst (GAD) houdt een maximale loopafstand van 200 meter aan. In dit geval zijn locaties gekozen met loopafstanden van 125 meter. Alle andere gebruikers verzamelen zijn zelf verantwoordelijk voor het

verzamelen van hun afval op eigen terrein, het scheiden daarvan en het aanbieden aan een afvalverwerker. Bodem en grondwater Binnen het plangebied zijn verschillende verontreinigingen in de vaste bodem aanwezig. Voor het gehele gebied wordt actualiserend onderzoek uitgevoerd, zodra de gronden beschikbaar zijn. Verontreinigingen in de bodem leveren over het algemeen geen belemmeringen op voor een ontwikkeling, omdat sanering mogelijk is. Er wordt rekening gehouden met functiegericht saneren van de verontreinigingen. Ter plaatse van groen wordt hiervoor een leeflaag aangebracht. Ook het aanbrengen van verharding kan een maatregel zijn. Bij bouwwerkzaamheden is het streven verontreinigingen zo veel mogelijk weg te nemen en geen restverontreiniging achter te laten. Grondwaterverontreinigingen kunnen het gebruik van grondwater belemmeren. Hierbij valt te denken aan grondwateronttrekking voor de aanleg van kelders, bij warmte- en koudeopslag en hemelwaterinfiltratie. De verontreiniging mag hierbij horizontaal

verspreiden, maar niet in de diepte verplaatsen. Bij de aanleg van kelders of woningen boven verontreinigingen moet worden getoetst of er voor het nieuwe gebruik geen risico’s worden verwacht door uitdamping. Als dit wel het geval is, dan is het nodig maatregelen in de bebouwing te treffen, zoals een dampdichte vloer en actieve ventilatie. Geluid en luchtkwaliteit Het Bruisend Hart ligt direct aan het spoor. Dit brengt spoorweglawaai met zich mee. Daarbij zijn er in het gebied enkele doorgaande verkeerswegen die ook voor een geluidsbelasting zorgen. De ‘knip’ in de Kleine Drift tussen de Larenseweg en de Zuiderweg en de sluiting van de Kleine Spoorbomen zorgt dat er minder doorgaand autoverkeer in het gebied komt. Dit verbetert de luchtkwaliteit en vermindert geluidoverlast. Voor de bebouwing langs het spoor moet voor de toekomst rekening worden gehouden met een hogere geluidsbelasting. De nieuwe gebouwen langs het spoor schermen de buurt af van spoorgeluid. Overige belemmeringen Volgens het onderzoek dat in 2017 is gedaan in het kader van de HOV in het Gooi, ligt het Bruisend Hart niet binnen een aandachtsgebied voor ontplofbare oorlogsresten. Ook ligt het gebied niet binnen beschermd provinciaal landschap of Natuurnetwerk Nederland. Daarmee zijn er vanuit de provinciale milieuverordening geen extra belemmeringen te verwachten.

Globale posities ondergrondse afvalcontainers

Belemmeringen en milieuverontreinigingen

Transport gevaarlijke stoffen Het spoor binnen Hilversum wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen tussen Amersfoort – Amsterdam en richting Almere en verder. Sinds 1 april 2015 is in Nederland het Basisnet in werking. Hierin staan risicoplafonds voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Dit betekent dat er voor alle gebouwen langs het spoor aandacht is voor het voorkomen van calamiteiten. Daartoe is gekozen om in het aandachtsgebied externe veiligheid voor de nieuwe gebouwen op de begane grond geen kwetsbare functies, zoals verblijfsruimtes in woningen te maken.

47

6. Uitvoering en fnanciële doorrekening Op hoofdlijnen staat in dit hoofdstuk de belangrijkste aspecten van de businesscase en de ontwikkelstrategie toegelicht. Grondeigendom en WVG De gemeente Hilversum heeft voor het projectgebied het Bruisend Hart een Wet voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) vastgesteld. Dit betekent dat iedere grondeigenaar die van plan is om zijn grond te verkopen, deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Daarnaast benadert de gemeente grondeigenaren om gronden te verwerven. Dit heeft ervoor gezorgd dat de gemeente al een groot deel van het plangebied in eigendom heeft verkregen. Andere partijen met veel grondbezit zijn NS Vastgoed en Dudok Wonen. De gemeente heeft goed contact met Dudok Wonen over grondtransacties die eventueel nodig zijn voor de aanleg van een buurttuin en/of sociale woningbouw. NS Vastgoed heeft aangegeven op langere termijn (na 2030) zelf haar grondeigendom te willen ontwikkelen. Als de gemeente niet alle gronden verkrijgt en een grondeigenaar zich beroept op zijn zelfrealisatierecht moet de gemeente een kostenverhaal afspreken met deze grondeigenaar. Kostenverhaal betekent dat de kosten die door de gemeente worden gemaakt, kunnen worden verhaald op de ontwikkelende partij.

Het kostenverhaal kan middels het privaatrecht (in de vorm van een anterieure of posterieure overeenkomst) of middels het publiekrecht (in de vorm van een publiekrechtelijk kostenverhaal) afgesproken worden. Het publiekrechtelijk kostenverhaal stond onder de oude wetgeving (Wro) ook wel bekend als het exploitatieplan. De gemeente heeft de sterke voorkeur om privaatrechtelijk tot een overeenstemming te komen, door een anterieure overeenkomst te sluiten.

48

Businesscase De gemeenteraad heeft de wens om de ontwikkeling van het Bruisend Hart kostenneutraal te laten uitkomen. Dat wil zeggen dat de kosten (exclusief verwerving Wvg) en opbrengsten gelijk zijn. Door het opstellen van een opstalexploitatie (OPEX) is de verwachte residuele grondwaarde berekend. Dit is de opbrengstenkant voor de gemeentelijke grondexploitatie. Deze residuele grondwaarde is gebaseerd op de stedenbouwkundige uitgangspunten en het voorlopig opgestelde programma in het gebied. Daarnaast is er een kosteninschatting gemaakt voor de grondexploitatie. Deze bestaat uit kostenposten, zoals de gemeentelijke inzet, grondwerk voor het verleggen van kabels en leidingen, bouw- en woonrijp maken, inrichting van het park, aanleg van de verharde openbare ruimte en een bijdrage aan de nieuwe fietsenstalling voor het station. De gehanteerde kosten zijn op prijspeil 2024, en er zijn geen kosten- en opbrengstenstijging en rente opgenomen. Op basis van de huidige uitgangspunten sluit het plan op een tekort. Daarmee voldoet het stedenbouwkundig plan niet aan de wens van de gemeenteraad om kostenneutraal (exclusief de verwervingskosten) te zijn. Planning en fasering De sociale veiligheid en verkeersveiligheid in het gebied laten op dit moment te wensen over. Het is daarom wenselijk om het gebied zo snel mogelijk een positieve kwaliteitsimpuls te geven.

We zien hiervoor mogelijkheden vanaf 2027, op de gronden die de gemeente al grotendeels in bezit heeft gekregen, of die in het bezit zijn van

Dudok Wonen. Het gaat om de driehoek Larenseweg-Kleine DriftZuiderweg, waar de Buurttuin moet komen, en om de driehoek Larenseweg-Swammerdamstraat. Door vanaf medio 2027 te starten met de sloop van de bebouwing op de driehoek Larenseweg-Kleine Drift-Zuiderweg (m.u.v. gemeentelijk monument Larenseweg 2) kan er centraal in het gebied een nieuwe openbare ruimte worden gecreëerd: de Buurttuin. Vervolgens kan er – in lijn met Café Dudok dat behouden blijft – nieuwe bebouwing komen, inclusief de parkeergarage. Aan de andere zijde van het gebied zorgen de bestaande woningen aan de Zuiderweg voor sociale controle op de openbare ruimte. Na de Buurttuin is het mogelijk het Oosterspoorplein in de volgende ontwikkelfase (na 2030) te bebouwen en de Stadstuin te realiseren. Het moment waarop de benodigde ondergrondse infrastructuur wordt aangelegd is nog niet bekend. Hiervoor is nader onderzoek nodig. In het nog nader uit te werken faseringsplan wordt ook een tijdelijke fietsenstalling aan de oostzijde van het station opgenomen. Deze is te gebruiken tijdens de bouwwerkzaamheden op het Oosterspoorplein. Het is de bedoeling dat de bouw op het Oosterspoorplein pas van start gaat als de werkzaamheden aan de centrumzijde zijn afgerond. Dit om te voorkomen dat er aan twee zijden van het station tegelijk gewerkt wordt en overlast en beperkte toegankelijkheid ontstaat.

Indicatieve aanduiding plandelen 49

Foto entree station en fietsentunnel vanuit het Oosterspoorplein

7. Vervolgproces Dit stedenbouwkundig plan staat niet op zichzelf; het sluit aan bij de ambities die staan omschreven in de Omgevingsvisie, de Gebiedsagenda 1221 en de Structuurvisie Bruisend Hart. En het vormt de basis voor de uitwering in een omgevingsplan. Bij het omgevingsplan wordt ook een nieuw welstandskader voor dit gebied vastgelegd. Dit stedenbouwkundig plan geeft een eerste aanzet voor dat kader. Een nadere uitwerking in de vorm van een beeldkwaliteitsplan of beeldkwaliteitsparagraaf met richtlijnen voor de beeldkwaliteit, wordt apart van dit stedenbouwkundig plan opgesteld. De inrichting van het openbaar gebied wordt verder uitgewerkt in het ontwerp openbare ruimte als vervolg op dit stedenbouwkundig plan.

7.1 Omgevingsvisie en omgevingsplan In de ontwerp Omgevingsvisie voor Hilversum staat de wens om een compacte stad te blijven en binnen de huidige stad te ontwikkelen, met name rond de stations zoals in het Bruisend Hart. Een van de ambities is om in de stad meer ruimte te maken voor groen, wandelen en fietsen en minder voor de auto. Specifiek voor het Bruisend Hart is benoemd dat er bij station Hilversum goede fietsenstallingen en veilige wandel- en fietsroutes komen. De nog op te stellen omgevingsplanwijziging voor het Bruisend Hart is straks onderdeel van het omgevingsplan voor heel Hilversum. Het bevat de regels voor de fysieke leefomgeving. Voor ieder gebied is bepaald welke activiteiten wel of niet zijn toegestaan, zoals wonen,

recreatie en bedrijvigheid. In het omgevingsplan staan de regels die aan de activiteiten worden gesteld. De regels in het omgevingsplan zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart is het kader voor de verdere uitwerking in het omgevingsplan. Het geeft voor de gebouwen weer wat de positie van rooilijnen, gebouwhoogtes en gewenste voordeuren is. Daarbij is een indicatief stedenbouwkundig programma van het gebied bepaald. Als voorbeeld zijn er enkele thematische kaarten gemaakt die aangeven hoe het programma over het gebied is verdeeld. De kaarten schetsen waar welke functie in het gebied een plek kan krijgen en hoe de verschillende functies te bereiken zijn. Het omgevingsplan zal per bouwvlak omschrijven welke functies waar mogelijk zijn. Sommige onderdelen zullen flexibel in te vullen zijn. Andere onderdelen, zoals de stationshal, de fietsenstalling en de parkeergarage, staan vast. De omgevingsplanwijziging wordt samen het toekomstige welstandskader door de gemeenteraad vastgesteld. Het omgevingsplan beschrijft de kaders voor de verdere uitwerking. Voorstellen voor afwijkingen en wijzigingen (bijvoorbeeld voor hoogte of gebruik) op het omgevingsplan zijn voorstelbaar mits ze de ambities van het stedenbouwkundig plan versterken of verrijken.

Daarbij geldt dat afwijkingen de goedkeuring moeten hebben van de supervisor en indien nodig worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

7.2 Welstandskader, beeldkwaliteit In dit stedenbouwkundig plan is een eerste aanzet gegeven voor de

gewenste uitstraling en het beeld van de verschillende gebouwen. Er zijn verschuivingen ten opzichte van de huidige situatie. Hierdoor is het bestaande welstandskader niet meer passend. Het nog op te stellen nieuwe welstandskader voor het Bruisend Hart (Beeldkwaliteitsplan: BKP) benoemt de toetsingscriteria voor de nieuwe gebouwen. De kaders sluiten aan bij de ambities van het stedenbouwkundig plan en zijn helder en toetsbaar beschreven. Het BKP wordt in overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Monumenten (CRK+M) en de supervisor opgesteld en door de raad vastgesteld als nieuw welstandskader voor het gebied.

7.3 Ontwerp openbare ruimte In het stedenbouwkundig plan is de inrichting van de openbare ruimte op hoofdlijnen bepaald en verbeeld om een indruk te geven hoe het gebied er uit komt te zien. Het betreffen vooral de functionele onderdelen. De verschillende inrichtingselementen zijn benoemd en op delen zijn eerste ideeën geschetst. De nadere uitwerking gebeurt later in een ontwerp openbare ruimte. Daarbij worden keuzes vastgelegd voor materiaalgebruik en detaillering, soorten beplanting, precieze maaiveldhoogtes en de positie van verschillende inrichtingselementen. Ook worden in deze fase de kruisingen van de verschillende verkeersstromen ontworpen. Dit wordt omschreven in een programma van eisen. Het ontwerp openbare ruimte wordt besproken met de supervisor en de CRK+M en vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij kunnen betrokkenen en belanghebbenden op onderdelen meedenken. De exacte wijze waarop de participatie vorm krijgt, moet nog worden bepaald.

51

Bijlagen Bijlage A: Verhaal van de plek Stationsgebieden zijn plekken die regelmatig veranderen door economie en technologie. Ook het gebied rond het Oosterspoorplein heeft door de spoorwegen een dynamische geschiedenis. Sporen van een dynamische geschiedenis Het gebied net ten oosten van het dorp Hilversum was voor de aanleg van de spoorlijn grotendeels onbebouwd. Er kwamen diverse zandwegen bij elkaar, zoals de Laarderweg en de Kleine Drift, die nu nog de structuur van de wijk bepalen. De aanleg van de spoorlijn Amsterdam-Amersfoort en de bouw van een gasfabriek maakte de oostrand van het dorp tot een aantrekkelijke vestigingsplaats voor diverse fabrieken. Er ontstond een gemengde wijk met spoorwegarbeiders en fabrieksarbeiders uit heel Nederland. Naast de combinatie van industrie en wonen in één wijk is het voor buurten uit deze periode kenmerkend dat ze ontstaan door het stapsgewijs volbouwen van oude landelijke wegen. De Geuzenbuurt is het duidelijkste voorbeeld van deze weinig planmatige stedenbouw. Achter de huizenrijen gaat vaak een verborgen wereld van kleine hallen en fabrieken schuil.

Huurwoningen aan de Zuiderweg gebouwd rond 1890.

52

Drie Billards Amsterdamsch Café en Van Vollenhoven (nu ‘Ki-Bar’).

Ook vestigden veel vermogende Amsterdammers en forensen zich in Hilversum. Tegenover het eindstation van de tramlijn AmsterdamHilversum, aan het westelijke uiteinde van de Laarderweg, lag de drukste spoorwegovergang. Een ‘tijdelijke’ voetgangersbrug maakte het voor inwoners makkelijker om het spoor over te steken. Zo werden de voorzieningen aan de westzijde van het spoor beter bereikbaar voor de bewoners aan de oostzijde. Rondom het aankomen, oversteken en overstappen ontstond een levendige buurt met meerdere cafés en kroegen. Enkele kenmerkende gebouwen maken deze periode nog voelbaar. Bijvoorbeeld het stationsgebouw van de Gooische Stoomtram, de voormalige tramremise en de vroegere uitspanning aan de Larenseweg 2, waar later de Ki-bar een tijd was gevestigd. Om de snelgroeiende industrie- en forensenstad leefbaarder te maken vonden tussen de Eerste Wereldoorlog en de Tweede Wereldoorlog ingrijpende ruimtelijke veranderingen plaats. Ook deze periode heeft een stempel gedrukt op de omgeving van het huidige Oosterspoorplein. De wijk ‘Over ’t Spoor’ kreeg gelijkwaardige voorzieningen, zoals scholen en een badhuis. De arbeidershuisvesting

Opening van het nieuwe stationsgebouw van de Gooise Stoomtram in 1902

Amsterdamsch Café en Vleeschhouwerij aan de Larenseweg, gebouwd door architect H. de Groot 19311932.

werd meer planmatig aangepakt met de bouw van tuindorpen. De vraag van bewoners om de sociale veiligheid van de Kleine Drift te vergroten werd beantwoord met de komst van een politiepost op een prominente straathoek, gehuisvest in een bijzonder gebouwtje ontworpen door W.M. Dudok. Hier is duidelijk de invloed van de Amsterdamse school-bouwstijl zichtbaar. Vanaf de tweede helft van de jaren 1920 werden versleten eindnegentiende-eeuwse panden vervangen door nieuwbouw in de stijl van het zakelijk expressionisme, waaronder enkele kenmerkende woonwinkelpanden en het huidige Café Dudok. Het overkoepelende ideaal van deze architectuur was dat van de tuinstad. Dit ideaal is nog steeds leesbaar in enkele gebouwen rondom het huidige Oosterspoorplein, zoals woonhuizen aan de Zuiderweg en de Eemnesserweg. Om natuurgebieden te sparen was er vanaf de jaren 1950 weinig uitbreidingsruimte voor fabrieken. Dit luidde langzaam het einde van de industrialisatie in, waardoor met name het karakter van de wijk aan de oostzijde van het spoor ingrijpend veranderde. Veel fabrieksen bedrijfspanden verdwenen en de Gooische Stoomtram werd

Splitsing LaarderwegEemnesserweg in 1932.

Voetgangersbrug, foto M. Drop 1961. Gebouwd 1912.

1880

1931

1962

2014

Stedebouwkundige structuren 1880

Stedebouwkundige structuren 1931

Stedebouwkundige structuren 1962

Stedebouwkundige structuren 2014

In 1874 wordt de Oosterspoorweg geopend. Deze snijdt door de rand van het dorp Hilversum en krijgt hier een station. Hierdoor worden diverse oude wegen onbruikbaar. Ten oosten van de lijn bevindt zich van nog voornamelijk boerenland (Engen). De nieuwe spoorwegen geven een inpuls aan de industriële en stedelijke ontwikkeling van Hilversum.

Met de komst van de Gooische Spoortram in 1881 wordt de buurt rondom de spoorwegovergang een overstapplaats van regionale betekenis. Hilversum breidt zich uit met arbeidersbuurten en fabrieken aan de oostzijde van het spoor. Om de barrièrewerking van het spoor te verkleinen wordt in 1912 een ‘tijdelijke’ voetgangersbrug geopend.

In 1965 werd de voetgangersbrug verwijderd. De gebouwen aan de oostzijde van het station worden gesloopt en maken plaats voor een parkeerplaats en stationshal. Er wordt een kleine reizigerstunnel onder het spoor gemaakt.

De centrumzijde van het stationsgebied verandert in de jaren ‘70 en ‘80 ingrijpend. De Schapenkamp wordt verbreedt en rechtgemaakt en de oude stationsbuurt wordt deels gesloopt. Voor het station ontstaat een uitgestrekt verkeersplein. In de daaropvolgende decennia verrijzen enkele grotere gebouwen, waaronder het GAK gebouw (1984), het nieuwe NS station (1992) en het Entrada-complex (2012).

In het interbellum krijgt het stadsdeel haar huidige vorm met meer voorzieningen, tuindorpen en tuinwijken.

In 2007 wordt een openbare fiets- en voetgangerstunnel opgeleverd en wordt het Oosterspoorplein heringericht. De stationshal aan de oostzijde wordt gesloopt en de spoorwegovergang (‘grote spoorbomen’) wordt gesloten.

53

1880-1912

1912-1939

in de jaren 1940 opgeheven. Tegenwoordig worden overgebleven industriële panden vaak beschermd en getransformeerd, waarbij het gekoesterde industriële karakter behouden blijft. Het Oosterspoorplein ontstond na de sloop van een voormalige locomotiefwerkplaats en de omliggende bebouwing. Deze maakten in de jaren 1960 plaats voor een stationshalletje en een parkeerplaats. Deze parkeerplaats is in 2007 heringericht als een plein, waar de halfronde vorm verwijst naar de draaischijf van de verdwenen locomotiefwerkplaats. Omdat de spoorpassage een verdieping lager lag dan de omliggende straten, is gekozen om het plein als een doorlopende helling te ontwerpen met diverse bomen en een aantal plantvakken. Van station naar verblijfsplek Verkeer en vervoer zijn een sleutelfactor in de dynamische ontwikkelingsgeschiedenis van de omgeving van het Oosterspoorplein. Juist doordat het bij de aanleg van de spoorwegen nog grotendeels onbebouwd was, kregen industrie en andere bedrijvigheid hier veel ruimte. Rondom de kruising van uitvalswegen en verschillende vervoersmiddelen ontstond een levendige buurt. Hilversum groeide over het spoor en aan de oostzijde van het spoor ontstond een volwaardig stadsdeel. Een volwaardig entreegebied aan de oostzijde van het station is tot nu toe echter achterwege gebleven.

Het is een belangrijke knoop in de verkeersstructuur, maar er zijn nu weinig publieke ontmoetings- en verblijfsplekken. De vernieuwing van het stationsgebied biedt de kans voor een nieuwe invulling met een hoge verblijfskwaliteit: niet alleen een plek voor een haastige overstap, maar een gebied waar men elkaar treft. Kortom, een ontmoetings- en verblijfsplek. Locomotiefwerkplaats, gebouw jaren 1880.

54

Politiepost, gebouwd in 1913. Cafés en logementen aan de Kleine Drift zorgden voor overlast. De bewonersvereniging ‘Over ‘t Spoor’ verzocht de gemeente om een politiepost te plaatsen. Die werd gebouwd naar ontwerp van Dudok.

1939-1970

1970-2014

VERSCHILLENDE PERIODEN IN HUIDIGE SITUATIE

In 1964 werd het terrein van de spoorwegen aan de oostzijde van het spoor heringericht als een stationsplein. De bestaande panden en locomotiefhal maakten plaats voor een parkeerplaats. Onder het spoor werd een kleine tunnel aangelegd en er werd een nieuw stationshalletje gebouwd. De voetgangersbrug werd verwijderd.

In 1992 maakte het negentiende-eeuwse stationsgebouw aan de westzijde plaats voor een nieuw stationsgebouw met kantoren. Samen met de verbrede binnenring werpt het gebouw een nieuwe barrière op tussen de wijken ten oosten en ten westen van het spoor.

Huidige situatie met de Kwekerij als tijdelijke invulling Oosterspoorplein.

55

Bijlage B: Globale bouwhoogtes Plangebied en omgeving inclusief stationsgebied

56

Bijlage C: Indicatieve programma kaarten

Indicatieve programmakaart Laag -1 (Voorbeelduitwerking) 57

58

Indicatieve programmakaart Laag 0 (Voorbeelduitwerking)

Indicatieve programmakaart Laag 1 (Voorbeelduitwerking) 59

60

Indicatieve programmakaart Laag 2 (Voorbeelduitwerking)

Indicatieve programmakaart Laag 3 (Voorbeelduitwerking) 61

62

Indicatieve programmakaart Laag 4 (Voorbeelduitwerking)

Indicatieve programmakaart Laag 5 (Voorbeelduitwerking) 63

64

Indicatieve programmakaart Laag 6 (Voorbeelduitwerking)

Indicatieve programmakaart Laag 7 (Voorbeelduitwerking) 65

Bronvermelding Geraadpleegde literatuur historische analyse Anton Kos (2013) Historische Atlas van Hilversum Roel Leenders (2003) Hilversum: slopen en bouwen 1971-2003 Kees van Aggelen (2000) Ontstaansgeschiedenis van Over ‘t Spoor 1874-1915

Historische beelden Kadaster, topotijdreis.nl Streekarchief Gooi en Vechtstreek te Hilversum, gooienvechthistorisch.nl Collectie Cees van Aggelen

Referentiebeelden architectuur hoofdstuk 5.1. Cultureel kwartier de Nieuwe Kolk in Assen, architect De Zwarte Hond, uitsnede foto Gerard van Beek https://dezwartehond.nl/projecten/cultureel-kwartier-de-nieuwe-kolk/ Raakspoort in Haarlem, architect Bolles + Wilson, uitsnede foto Christian Richters https://www.architectural-review.com/today/bolles-wilson-town-hall-and-cinemacomplex-haarlem De Smaragd in de Indische Buurt, Amsteram, architect M3H Architecten, uitsnede foto Allard van der Hoek

Colofon

https://m3h.nl/project/insulindeweg-amsterdam-smaragd/

Dit stedenbouwkundig plan is een product van:

Ontwerp voor woonblokken Leeuwepoort, Leidsche Rijn, architect; Studio Ard Horksbergen Leidse Rijn; impressie gebiedsontwikkelaar AM.

De Gemeente Hilversum: Rob van den Boer, Djacco van den Bosch, Marijn Burger, Jasper Brus, Lotte van Oevelen, Daniel Grootendorst, Fiona Sinoo

https://architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx?id=56161 Tugelawegblokken, Transvaalbuurt in Amsterdam, architect M3H architecten, uitsnede foto Allard van der Hoek https://m3h.nl/project/tugelawegblokken-amsterdam/ Brede School Houthaven in Amsterdam, architect Marlies Rohmer Architecture&Urbanism https://rohmer.nl/projects/energieneutrale-brede-school-houthaven

66

Ruimtelijk advies en verbeeldingen: Adviesbureau Haver Droeze (Amersfoort)

Bijlage 2

Ladder en Dienstrichtlijnen

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart

projectnummer 0492681.100 definitief revisie 01 14 februari 2025

www.anteagroup.nl

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 definitief revisie 01 14 februari 2025

Opdrachtgever Gemeente Hilversum Postbus 9900 1201 GM HILVERSUM

datum 14 februari 2025

beschrijving definitief

vrijgave CS

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding en doel Locatie Bestaande situatie Bouwplan Leeswijzer

4 4 5 6 7

2.

Ladder voor duurzame verstedelijking

8

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.5

De ladder Wonen Onderzoeksgebied Kwantitatieve behoefte woningen Kwalitatieve behoefte Kantoren en bedrijven Maatschappelijk Conclusie ladder

8 9 9 10 11 12 12 13

3.

Dienstenrichtlijn

14

3.1 3.2 3.3

De dienstenrichtlijn Afwijkingsmogelijkheden Conclusie dienstenrichtlijn

14 14 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel De gemeente Hilversum is voornemens het Bruisend Hart te ontwikkelen tot een levendige en veilige plek. Een aantrekkelijke, groene en veilige plek waar mensen zich welkom voelen. Het Bruisend Hart wordt een natuurlijke verbinding tussen het centrum en Hilversum-Oost. In het Bruisend Hart wordt een gemengd gebied gerealiseerd met woningen, werkplekken, maatschappelijke functies, horeca, winkels en een grote fietsenstalling. Het wordt een levendige, groene plek, passend in het stoere industriële en monumentale karakter van de wijk. Een plek voor inwoners om elkaar te ontmoeten en waar kinderen veilig kunnen spelen. Een goed bereikbare plek waar fietsers en voetgangers de ruimte hebben. Een plek voor de buurt én voor de stad. In samenspraak met de buurt is in de gebiedsagenda 1221 opgenomen dat het wenselijk is om het Oosterspoorplein en omgeving te ontwikkelen tot een duidelijk hart van de buurt en aantrekkelijk entreegebied van Hilversum-Oost. In de Structuurvisie Bruisend Hart is de ontwikkeling van het gebied verder uitgewerkt.

Deze benoemt de belangrijkste opgaven voor deze locatie: • Verbeteren sociale veiligheid • Verbeteren verkeersveiligheid • Vergroenen • Voorkomen wateroverlast bij hevige neerslag • Verbeteren verbinding met de buurt en het centrum • Realiseren van een ‘Bruisend Hart’ voor de wijk en een levendige plek voor de stad Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een ruimtelijke procedure nodig. In dit kader moet de voorgenomen ontwikkeling getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking en dient de voorgenomen ontwikkeling beschouwd te worden in het kader van de dienstenrichtlijn.

1.2

Locatie De locatie is het huidige Oosterspoorplein en omliggend gebied en bestaat grofweg uit het gebied tussen het spoor, de Larensweg-Swammerdamstraaten de Zuiderweg. Hiermee valt ook een deel van de Kleine Drift binnen het plangebied. In onderstaande afbeelding is het gebied weergegeven.

blad 4 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Figuur 1-1 Locatie plangebied (bron: Streetsmart)

1.3

Bestaande situatie In de bestaande situatie ligt het plangebied binnen het bestemmingsplan ‘Over t Spoor’ zoals vastgesteld op 12 januari 2011, wat sinds 1 januari 2024 is opgegaan in het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Hilversum. Het grootste deel van de huidige bebouwing heeft de enkelbestemming ‘Gemengd-1’. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor: • Dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; • Wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit; • Bedrijven, uitsluitend op de begane grond, behorende tot ten hoogste categorie 2 van de bij de regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; • Detailhandel, ter plaatse van de functie aanduiding ‘detailhandel’; • Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond, behorende tot ten hoogste de categorie B van de in de bijlage bij de regels opgenomen ‘Staat van Horeca-activiteiten’, ter plaatse van de aanduiding Horeca. De functieaanduiding detailhandel bevindt zich onder andere op vrijwel het gehele gebied tussen de Kleine Drift, de Larenseweg en de Zuiderweg, en het gebied ten noorden van de Larenseweg. De functieaanduiding horeca ligt op meerdere plaatsen in het plangebied, zoals deels ten noorden van de Larenseweg en op meerdere plaatsen in het gebied tussen de Kleine Drift, de Larenseweg en de Zuiderweg.

In de huidige situatie zijn er circa 39 woningen aanwezig in het plangebied, waarvan er 1 wordt behouden.

blad 5 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Figuur 1-2 Bestemmingsplan 'Over 't Spoor' (bron: ruimtelijkeplannen)

1.4

Bouwplan Het bouwplan bestaat uit vier verschillende blokken met een verschillende invulling. In onderstaande tabel is het bouwplan weergegeven per bouwblok en onderdeel. Ook zijn de totale indicatieve oppervlakten per bouwblok en onderdeel weergegeven. Tabel 1: Indicatief bouwprogramma

Indicatief programma / m² bruto vloer opp.

Bouwblok A (Stationsgebouw)

Wonen Detailhandel en dienstverlening Horeca Kantoren en bedrijvigheid Station (incl. commercieel) Maatschappelijk

5.930 340

Bouwblok B (Kleine blok aan spoor: Stadskamer)

Bouwblok C (Larenseweg)

Bouwblok D (In park: De uitspanning)

5.520 520

11.450

330 1.740

Totaal m²

860 330

2.060 3.800

580 720

580 720 blad 6 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Parkeren Fietsenstalling Totaal m²

1.5

2.200 2.320 10.910

2.060

8.960

330

2.200 2.320 22.260

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierin wordt de kwalitatieve en kwantitatieve vraag uiteengezet naar de functies waarvan het planologisch maximaal toegestane toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de Europese dienstenrichtlijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling.

blad 7 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

2.

Ladder voor duurzame verstedelijking

2.1

De ladder Wat is de ladder voor duurzame verstedelijking? De Ladder voor duurzame verstedelijking (Hierna: ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand en is vastgelegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De ladder is van toepassing als sprake is van een nieuw stedelijke ontwikkeling. De ladder bestaat uit twee treden: 1. 2.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In deze onderbouwing wordt de behoefte van de verschillende functies die in het plan mogelijk worden gemaakt, beschreven. Daarmee wordt invulling gegeven aan de eerste trede van de ladder. Wat betreft de tweede trede ligt het plangebied in het stedelijk gebied van Hilversum met verschillende stedelijke functies in de directe nabijheid. De locatiekeuze hoeft hiermee niet verder onderbouwd te worden vanuit de systematiek van de ladder. Wanneer is sprake van een stedelijke ontwikkeling? Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft daarvoor geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. In beginsel is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij nieuwbouw of een uitbreiding van het brutovloeroppervlakte vanaf 500 m² voor bedrijfsmatige functies. Voor woonfuncties ligt de ondergrens op basis van jurisprudentie op 12 woningen. Voorliggende ontwikkeling bevat verschillende onderdelen die afhankelijk van de situatie afzonderlijk ‘ladderplichtig’ kunnen zijn.

Is Bruisend Hart een stedelijke ontwikkeling? Bij de ontwikkeling van Bruisend Hart worden verschillende functies toegevoegd (zie tabel 1). Hieronder wordt per functie toegelicht of het een stedelijke ontwikkeling is of niet. Wonen Er worden 38 bestaande woningen verwijderd en één woning behouden. Er worden 150 woningen toegevoegd. Per saldo betekent dit een toename van 112 woningen. Dit is een stedelijke ontwikkeling waar de ladder op van toepassing is. Detailhandel en dienstverlening In het onderzoekgebied is in de bestaande situatie op verschillende plaatsen detailhandel en dienstverlening toegestaan. In de toekomstige situatie is 1.440 m2 aan detailhandel en dienstverlening toegestaan, inclusief het commerciële programma op het station. Er is hiermee geen sprake van een toename van het maximaal planologisch toegestane wat in de huidige situatie naar schatting circa ruim 4.500 m 2 betreft. Omdat er geen toename is van het maximaal planologisch toegestane is de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot detailhandel en dienstverlening niet ladderplichtig. Horeca Horeca bevindt zich in de bestaande situatie op verschillende locaties. Daarnaast is er in het plan sprake van een zeer beperkte ruimte voor horeca: 330 m² bvo, wat lager is dan de naar schatting 400 m2 die in de huidige situatie is toegestaan.

Wel is in de bestaande situatie alleen horeca toegestaan van ten hoogste categorie B. Hiermee wordt nachthoreca, zoals bar/dancings en discotheken, uitgesloten. In de nieuwe situatie zal dat ook

blad 8 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

zo zijn. Omdat er geen toename is van het maximaal planologisch toegestane is de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot horeca niet ladderplichtig. Kantoren en bedrijvigheid Kantoren zijn momenteel niet toegestaan binnen het plangebied. Dit betekent dat er een toename is van het maximaal planologische toegestane van circa 3.800 m². Hiermee is de uitbreiding van deze functie ‘ladderplichtig’. Onder bedrijvigheid worden onder andere bijvoorbeeld kleine opnamestudio’s en bedrijvigheid in een lichte milieucategorie toegestaan. In de huidige situatie is dit onder gemengd-1 in vrijwel het hele plangebied toegestaan, waardoor er voor dit deel geen toename van het planologisch maximaal toegestane is. Bedrijvigheid is daarmee niet ladderplichtig. Maatschappelijke voorzieningen Er is in totaal 720 m² aan maatschappelijke voorzieningen voorzien. Deze functie is momenteel toegestaan onder dienstverlening, waarvan de definitie luidt: “het verlenen van (bedrijfsmatige) diensten en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten aan personen zoals reisbureaus, kapsalons, wasserettes en instellingen inzake welzijn en gezondheidszorg, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting”. Hiermee is de functie niet ladderplichtig. Station De stationsvoorzieningennemen beperkt toe.

Het gaat om een nieuw stationsgebouw, enondersteunende commerciële activiteiten, die binnen het plangebied op de begane grond al zijn toegestaan. Er is daarom voor de functie station en commerciële functie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is deze functie niet ladderplichtig. Fietsenstalling en parkeergarage De functies parkeren en fietsenstalling worden gezien als infrastructuur, ondersteunend aan de andere ontwikkelingen. Zij vormen op zichzelf geen nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar zijn een logisch gevolg van de overige ontwikkelingen. Daarom worden zij niet apart onderbouwd.

2.2

Wonen

2.2.1

Onderzoeksgebied Het onderzoeksgebied van de ladder baseren we op de verhuisstromen van, naar en binnen de gemeente Hilversum. Circa 32,3% van het aantal verhuisbewegingen vindt plaats binnen de gemeente Hilversum. Dit is lager dan het landelijke gemiddelde van 40%. Het aantal gevestigde personen (33,4%) is nagenoeg gelijk aan het aantal vertrokken personen (34,2%). Gezien het relatief hoge aandeel migratie uit en naar de gemeente Hilversum is het relevant om naast de lokale markt ook de bovenlokale (of subregionale) woningmarkt te beschouwen. Tabel 2: Verhuizingen in aantal en percentage naar type verhuizing, gemiddeld 2018-2022 (Bron: CBS, 2023)

Type verhuizing Binnen gemeente Hilversum Gevestigde personen Vertrokken personen Totaal

Aantal bewegingen 5022 5188 5308 15519

Percentage 32,36 33,43 34,20 100

In tabel 2 zijn de verhuisbewegingen van de top 6 van herkomstgemeenten en bestemmingsgemeenten weergegeven in 2022. Opvallend is dat deze lijstjes grotendeels overeenkomen: de top 3 bestaat uit Amsterdam, Gooise Meren en Utrecht.

blad 9 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum Tabel 3: Verhuisbewegingen van en naar de gemeente Hilversum in 2022 (herkomstgemeente betreft verhuizingen naar Hilversum; Bestemmingsgemeenten betreft verhuizingen uit Hilversum) (bron: CBS, 2023)

# 1 2 3 4 5 6

Herkomstgemeenten Amsterdam Gooise Meren Utrecht Wijdemeren Almere Huizen Totaal

Aantal 1747 414 370 338 203 169 5404

% 53,9 12,8 11,4 10,4 6,2 5,2 60,0

# 1 2 3 4 5 6

Bestemmingsgemeenten Amsterdam Gooise Meren Utrecht Wijdemeren Huizen Almere Totaal

Aantal 859 400 388 376 295 266 5465

% 33,2 15,5 15,0 14,5 11,4 10,3 47,3

Op basis van bovenstaande verhuisbewegingen wordt het onderzoeksgebied in deze ladderonderbouwing afgebakend als de gemeenten in de sub regio Gooi en Vechtstreek en de gemeente Amsterdam. De gemeente Amsterdam heeft een grote invloed op het onderzoeksgebied. Voor de volledigheid is ook de behoefte binnen het onderzoeksgebied exclusief de gemeente Amsterdam inzichtelijk gemaakt.

2.2.2

Kwantitatieve behoefte woningen Bevolkingsprognose: Aantal huishoudens in het onderzoeksgebied groeit met circa 77.820 tot 2035 In onderstaande tabel is de prognose van het aantal inwoners en huishoudens in het hele onderzoeksgebied, het onderzoeksgebied exclusief Amsterdam en van de gemeente Hilversum weergegeven. In het hele onderzoeksgebied stijgt het aantal inwoners tot 2035 met 11,3%. Door huishoudensverdunning is de toename van het aandeel huishoudens groter dan het aantal inwoners. Het aantal huishoudens tot 2035 neemt toe met 72.820 (11,8%). Deze verwachte groei is een goede indicator voor de toekomstige woningvraag in het onderzoeksgebied, omdat het aantal huishoudens zich min of meer direct vertaalt naar de vraag naar woningen. Ieder huishouden wil immers bij voorkeur een zelfstandige woning bewonen. Binnen het onderzoeksgebied, exclusief Amsterdam, neemt het aantal inwoners met 4,6% toe en het aantal huishoudens met 5,5% tot 2035. Het inwonertal van de gemeente Hilversum zal naar verwachting tot 2035 toenemen tot 96.160 (2,9%) en het aantal huishoudens tot 45.700 (3,3%). Tabel 4: Bevolking- en huishoudensprognose .

Onderzoeksgebied

Jaar 2023 2030 2035 Saldo

Bevolking 1.165.490 1.255.100 1.297.040 131.550

Huishoudens 616.030 666.700 688.850 72.820

Gooi en Vechtstreek (Onderzoeksgebied excl. Amsterdam) Bevolking Huishoudens 243.960 111.640 251.220 115.720 255.070 117.820 11.110 6.180

Gemeente Hilversum

Bevolking 93.430 95.380 96.160 2.730

Huishouden 44.220 45.290 45.700 1.480

Op basis van de ‘Regionale Woonmonitor’ van de regio Gooi en Vechtstreek bedraagt de kwantitatieve vraag in het onderzoeksgebied exclusief Amsterdam tot 2030 9.250 nieuwbouwwoningen. Omdat er ook woningen worden gesloopt, betreft de totale behoefte 11.000 woningen (Regionale Woonvisie Gooi en Vechtstreek). Inclusief Amsterdam stijgt de behoefte in het onderzoeksgebied tot boven de 50.000 woningen. Het verschil met de bevolkings- en huishoudensprognose valt hoofdzakelijk te verklaren vanuit een achterstand in woningbouw die ingehaald moet worden. Het valt te verwachten dat de groei na 2030 doorzet in lijn met de huishoudensgroei, waarmee het aannemelijk is dat de huishoudensgroei vrijwel gelijk is aan de kwantitatieve vraag, exclusief een eventuele vervangingsopgave. ABF regio Amsterdam kent tevens een bestaand tekort van naar schatting 65.590 woningen per 2025 (Primos ABF Research, 2024). Hier bovenop komt een verwachte groei van circa 66.640 woningen tot 2035 voor een totale behoefte van 132.230 woningen.

blad 10 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Aanbod: Harde planvoorraad van circa 3.019 woningen binnen onderzoeksgebied, exclusief Amsterdam De actuele planvoorraad is gebaseerd op het overzicht van de regionale woonmonitor behorend tot het ‘Regionaal Actieplan Wonen (RAP2)’ van de regio Gooi en Vechtstreek. Voor de ladder is alleen de harde planvoorraad relevant. Dit zijn plannen die al planologisch zijn vastgesteld. Binnen het onderzoeksgebied, exclusief Amsterdam, bedraagt de totale planvoorraad 11.407 woningen, waarvan 3.019 woningen in harde plannen en 8.388 in zachte plannen. Tabel 5: Planvoorraad Gooi en Vechtstreek

Blaricum Gooise Meren Hilversum Huizen Laren Wijdemeren Totaal

Zachte plannen 359 2.254 3.774 314 88 1.599 8.388

Harde plannen 1.119 1.387 355 112 46 3.019

Op basis van de planmonitor Noord Holland is de actuele harde planvoorraad voor Amsterdam 101.170 woningen. Een deel van deze behoefte kan in de regio opgepakt worden, waardoor ook deze capaciteit meegenomen kan worden. Confrontatie: resterende behoefte van tenminste 8.988 na oplevering Er is in het onderzoeksgebied, exclusief Amsterdam behoefte aan circa 11.000 woningen tot 2030. In de jaren daarna is het aannemelijk dat er tot 2035, gestuurd door verdere bevolkingsgroei, nog een behoefte aan tenminste 2.100 woningen netto bij komt. Dat betekent een totale behoefte van 13.100 woningen tot 2035. Als tevens rekening gehouden wordt met de resterende behoefte uit de gemeente Amsterdam dan komt hier nog 132.230 bovenop voor een totale behoefte aan 145.330 woningen Aan de aanbodkant is er een harde planvoorraad van 3.019 woningen in de regio zonder Amsterdam. De gemeente Amsterdam kent een harde planvoorraad van 101.170 woningen. Hiermee komt de totale harde planvoorraad inclusief de gemeente Amsterdam op 104.189. Wanneer de harde planvooraad van de behoefte wordt afgetrokken blijft er in de regio exclusief Amsterdam een resterende behoefte over aan 10.081 woningen. Wordt Amsterdam ook meegenomen dan neemt de totale behoefte toe naar 41.141. De voorgenomen ontwikkeling ziet in een beperkte toename van het aantal woningen.

De 112 woningen in de voorgenomen ontwikkeling passen bij de directe vraag uit gooi- en vechtstreek. Indien de gemeente Amsterdam wordt meegenomen wordt de behoefte enkel groter. Er wordt dan ook geconcludeerd dat er met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in een kwantitatieve behoefte.

2.2.3

Kwalitatieve behoefte Vooral behoefte aan sociaal en betaalbaar segment Tot 2030 is het streven in de Gooi en Vechtstreek om 11.000 woningen te realiseren. De regio blijft streven naar een regionaal woningbouwprogramma met een verdeling van 1/3 sociaal segment, 1/3 middelduur en 1/3 duur, zoals afgesproken in de regionale woonvisie. De druk op de woningmarkt is groot in de Gooi en Vechtstreek. Dit drijft de prijzen van koopwoningen op, maar toont ook aan dat er behoefte is aan voldoende woningen in deze regio. Naast sociale woningbouw zet de gemeente in op woningen in het midden en hoge segment om de doorstroming op gang te houden.

blad 11 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

Aanbod sluit aan bij behoefte In het Omgevingsplan is bepaald dat ten minste 33% van de woningen in het sociale huursegment moet worden gebouwd en 50% in het middeldure segment, met een diversiteit in omvang, ook binnen deze segmenten. Dit sluit grotendeels aan bij de uitgangspunten uit de regionale woonvisie, met een oververtegenwoordiging van middelduur ten koste van het duurdere segment. De voorgenomen ontwikkeling met een toevoeging van 112 woningen voldoet aan deze kwalitatieve behoefte.

2.3

Kantoren en bedrijven In 2023 is de ‘Monitor Economie 2023’ opgesteld door de gemeente Hilversum (Gemeente Hilversum, 2023). In dit document wordt onder andere ingegaan op de kantorenmarkt aan de hand van de publicatie ‘Monitor Plabeka 2022-2023 (BureauBuiten, 2023). In deze publicaties is de behoefte, leegstand en planvoorraad in de gemeente Hilversum bepaald welke als marktgebied gehanteerd wordt in dit onderzoek. Op basis van beide bronnen wordt geconstateerd dat de leegstand van kantoren in de regio Hilversum circa 6% bedraagt, maar waarschijnlijk lager is. Uitsluiting hierover kan niet gegeven worden vanwege een onvolledige database. Geconcludeerd wordt dat dit onder het gewenste frictieniveau van 8% ligt. Als gekeken wordt naar de courante voorraad, gedefinieerd als panden die korter dan 3 jaar leegstaan, dan ligt deze met 4% aanzienlijk lager dan de gezonde courante frictieleegstand van 8%. In recente jaren is het totale oppervlak van kantoren tevens gedaald. Zo is in 2022 waarschijnlijk circa 36.200 m² kantoorruimte onttrokken aan de markt als gevolg van herontwikkeling naar onder andere woningbouw. Tegelijkertijd daalt de leegstand nog steeds en dalen vierkante meter prijzen niet, wat duidt op een aanhoudende vraag. De totale voorraad van de kantorenmarkt in 2023 bedroeg 623.100 m². De leegstand bedroeg 38.700, oftewel circa 6%.

De voorgenomen ontwikkeling voegt maximaal 6.000 m² bvo toe aan deze voorraad. Dit brengt zonder verdere realisatie van kantoorpanden het totaal in Hilversum naar 629.100 m² voorraad, waarvan zonder verdere uitgifte de leegstand op 44.700 m² zou komen. Dit komt neer op een percentage van 7% wat nog steeds onder het gewenste leegstandsniveau is. In de ‘Monitor Economie 2023’ en de ‘Monitor Plabeka 2022-2023 wordt gesproken over een harde planvoorraad van 10.000 m² in het stationsgebied van Hilversum. Het is onduidelijk in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling van Bruisend Hart in dit totaal meegenomen is. Er vanuit gaande dat de voorgenomen ontwikkeling hier buiten valt, dan komt de totale voorraad uit op 639.100 m² en, zonder uitgifte, de leegstand op 54.700 m², gezamenlijk goed voor een leegstandsniveau van 8,5% dat net niet aan de leegstandsnorm voldoet. Dit is echter inclusief incourante leegstand van 2% en op basis van onvolledige cijfers, waardoor er in de feitelijke situatie na oplevering waarschijnlijk nog steeds sprake van krapte op de kantorenmarkt zal blijven. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er courante kantoorruimte toegevoegd aan de bestaande voorraad op een aantrekkelijke locatie. Door de ligging in stedelijk gebied direct bij het station wordt er gezorgd voor een gemengd milieu dat ook vanuit omliggende plaatsen goed bereikbaar is.

De toevoeging geeft ruimte voor nieuwe bedrijven om te starten en voor bestaande bedrijven om door te schuiven door het bestaande aanbod aan te vullen met kwalitatief goede ruimte. Hiermee wordt zowel in een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte voorzien.

2.4

Maatschappelijk Maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kinderopvang, huisarts, tandarts et cetera zijn essentieel voor de leefkwaliteit van de stad. De nabijheid van deze voorzieningen bepalen de woonkwaliteit en aantrekkelijkheid van de buurten. Dit is dan ook in de Omgevingsvisie en in de Sociale Visie vastgelegd. In de huidige situatie zijn maatschappelijke functies reeds toegestaan. In het kader van goede ruimtelijke ordening en gezien het belang van de maatschappelijke functies is onderstaand een kwalitatieve onderbouwing van de behoefte weergegeven.

blad 12 van 15

Ladder voor duurzame verstedelijking Bruisend Hart projectnummer 0492681.100 14 februari 2025 revisie 01 Gemeente Hilversum

De ontwerp-Omgevingsvisie kent drie opgaven: ‘Duurzaam’, ‘Actief’ en ‘Meedoen’. Die laatste opgave gaat over “welvaart die zo goed mogelijk is verdeeld en een stevige sociale cohesie: Hilversummers die vitaal, gezond en veilig aan de samenleving kunnen meedoen”. In de Sociale Visie “Wij zijn Hilversum 2023-2033” (vastgesteld door de gemeenteraad in april 2023) is een van de opgaven ‘Sterke Buurten’. Een van de doelen binnen deze opgave is ‘Het realiseren van voldoende geschikte en betaalbare woningen en goede voorzieningen’ (verder: woningen en voorzieningen). We verwachten dat de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen de komende jaren groeit. Dat komt door veranderingen in de vraag- en aanbodzijde: -