11 bp De Wederloop fase 1 (5 bijlage Toelichting)
Tekst van het document
Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte regeling (oud,vervallen maar toepasbaar tot 1-1-2023) In artikel 3.80 was de Regeling Ruimte voor Ruimte opgenomen. Deze regels zijn van toepassing voor herbestemming van de planlocatie aan Emmerseweg 9s. Deze regeling is hierna opgenomen. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere Ruimte voor Ruimte kavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a.
er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;
b.
de Ruimte voor Ruimte kavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
c.
een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;
d.
er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.
Lid 2 Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per Ruimte voor Ruimte kavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beeindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; b. de onder a bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; c. de onder a bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; e. de ten behoeve van de onder a bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is;
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
57
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
f. de rechten, bedoeld onder e moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beeindigd; g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a. bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; i. in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij. Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een Ruimte voor Ruimte kavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3.500 Ruimte voor Ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld. 6.2.2.3
Toets
Regels voor ruimtelijke kwaliteit De gemeente Hilvarenbeek heeft in navolging van de provinciale regels voor kwaliteitverbetering van het landschap de regels voor kwaliteitverbetering van het landschap nader uitgewerkt in de Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek en de beleidsregels ‘Bestemmingswinst en kwaliteitsverbetering van het landschap’. In paragraaf 6.3.2. van deze toelichting is dit nader toegelicht met betrekking tot herbestemming van het plangebied. Artikel 3.25 regels voor een ecologische verbindingszone Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 en Emmerseweg 13 kan na sanering van deze intensieve veehouderij een ecologische verbindingszone worden gerealiseerd. Deze ecologische verbindingszone wordt in dit bestemmingsplan bestemd en in overleg met stakeholders (het waterschap en natuurbeherende organisaties) nader ingericht. Deze inrichting is onderdeel van de tegenpresatatie bij toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Artikel 3.26 Attentiezone waterhuishouding Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 wordt een intensieve veehouderij gesaneerd. Deze locatie wordt volledig gebruikt ten behoeve van de melkveehouderij met de zorg-gerelateerde nevenactiviteiten. In de voorbereiding van fase 2 wordt een zorglandgoed gerealiseerd. Dit betreft de realisatie van een rood-met-groen ontwikkeling.
Binnen deze ontwikkeling wordt de invloed van deze ontwikkeling op de waterhuishouding onderzocht en toegelicht. In samenhang met de realisatie van nieuw ‘rood’ wordt tevens een omvang van 15 hectare aan nieuw groen aangelegd, rekening houdend met de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plangebied. De herinrichting van het plangebied in fase 1
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
58
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
heeft geen negatieve invloed op waterhuishoudkundige doelen. Er is sprake van een forse afname van het verhard oppervlak. Afdeling 3.6 Vitaal platteland Alle planlocaties binnen het plangebied zijn gelegen binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’. In deze afdeling zijn in artikel 3.69 regels opgenomen voor hergebruik van een bedrijfswoning als reguliere woning en zijn in 3.71 voorwaarden opgenomen voor uitbreiding van een niet-agrarische functie in het landelijk gebied. De regels voor realisering van bouwtitels door toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte zijn opgenomen in artikel 3.80 (oud). De realisatie van de woning vindt plaats door toepassing van de regeling maatwerk met als doel omgevingskwaliteit zoals opgenomen in artikel 3.78. Artikel 3.69 Afwijkende regels voor wonen In artikel 3.69 zijn regels opgenomen voor het in gebruik nemen van een bedrijfswoning als burgerwoning. Hiervan is sprake van herbestemming van de woning aan Emmerseweg 13 bij sanering van het bedrijf aan Lage Haghorst 4. Er wordt voldaan aan de voorwaarden dat geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt. Het is daarbij aan de gemeente om te bepalen wat een aanvaardbare omvang van de functie c.q. bebouwing is.
In deze specifieke situatie is er sprake van sanering van een varkensbedrijf met nog uitvoerbare en rechtsgeldige vergunningen voor uitbreiding. Artikel 3.71 Regels voor bestaande bedrijven binnen gemengd landelijk gebied Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is een maatschappelijke nevenfunctie bij de veehouderij tot een omvang van 500 m² toegestaan en aanwezig. Deze functie is omschreven in paragraaf 3.1 van deze toelichting. De varkenshouderijtak aan Lage Haghorst 9 neemt deel aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. Na sanering van de intensieve veehouderij wordt de rundveehouderij de hoofdfunctie op dit bedrijf. De bestaande zorgboerderij wordt in samenhang met deze sanering van de intensieve veehouderij uitgebreid. In dit bestemmingsplan wordt de planologische gebruiksactiviteit hiervoor vastgelegd. Er is geen sprake van mestbewerking binnen het plangebied. De regels hiervoor zijn dus niet relevant. Binnen het agrarische bouwvlak binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 wordt de bestaande zorgfunctie uitgebreid. Dit is toegelicht in paragraaf 4.3 van deze toelichting. Deze uitbreiding past voor wat betreft activiteit en functie in de omgeving. Het zorgconcept van zorgboerderij De Wederloop is vooral gericht op het bieden van afwisseling gerelateerd aan een landelijke en agrarische omgeving met toepassing van ‘groen’ en ‘dieren’.
De zorg die verleend wordt is vooral gericht op het bieden van rust en ruimte. Natuur(beleving) wordt actief in het activiteitenaanbod betrokken onder andere middels diertherapie en tuinieren. Voor deze activiteiten is ruimte nodig. Er is grote vraag aan het kunnen bieden van deze vorm van dagbesteding. Het huidige (regionale) aanbod voor dergelijke dagbesteding is gering en kan niet voorzien in de vraag. Al enkele jaren kent zorgboerderij De Wederloop een wachtlijst voor cliënten. De beoogde uitbreiding van dagbesteding in fase 1 speelt daar op in en voorziet in een passend aanbod. De bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’ is een bebouwingsconcentratie waar het bedrijfsmatig agrarisch gebruik de drager van het landschap was. Mede door maatschappelijke en economische ontwikkelingen is er steeds meer sprake van een gemengd grondgebruik met naast agrarische be-
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
59
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
drijfsfuncties ook woonbestemmingen en (niet-agrarische) functies die passend zijn in het buitengebied. Deze ontwikkeling leidt tot een versterking van de omgevingskwaliteit. De intensieve veehouderij wordt in fase 1 volledig gesaneerd, waarmee de overbelaste milieusituatie in de bebouwingsconcentratie gedeeltelijk wordt weggenomen. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Deze herontwikkeling gaat gepaard met een forse kwaliteitsverbetering binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4. Dit betreft sloop van in aanbouw zijnde stallen met bijbehorende verharding en realisatie van een ecologische verbindingszone. Dit plan draagt bij aan ontstening van het buitengebied en realisatie van nieuwe natuur. In de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’ is aangegeven dat voor realisatie van een vrijstaande woning een minimale inspanning van € 125.000,als bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit wordt vereist. Hiermee is met dit plan een investering van € 125.000,- vereist. Onderdeel van de beleidsregel is een rekenmodule, waarmee de fysieke tegenprestatie kan worden berekend. Daarvan is sprake van binnen het plangebied. De ingevulde rekenmodules is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De planlocatie aan Emmerseweg 9s, de locatie waar de woning wordt toegevoegd is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie.
De planlocatie betreft een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. De landschappelijke inpassing binnen de planlocatie is in dit bestemmingsplan verzekerd. Er is met toevoeging van de beoogde woning geen sprake van een aanzet voor stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte regeling Deze regeling is vervallen maar op grond van overgangsregels kunnen Ruimte voor Ruimte bouwtitels worden gerealiseerd tot 1 januari 2023. Aan deze termijn wordt voldaan. Het bewijsstukkendossier is voor deze datum afgrond. Met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte vindt een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit plaats doordat in samenhang met realisatie van de woning binnen deze locatie op een planologisch aanvaardbare locatie sloop en milieuwinst plaatsvindt binnen deze bebouwingsconcentratie. Met de sanering van de veehouderij aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 4 wordt 1,2 bouwtitel Ruimte voor Ruimte gerealiseerd. In lid 2 van artikel 3.80 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan bouwtitels Ruimte voor Ruimte dienen te voldoen. Het toetsingsformulier Ruimte voor Ruimte, waarbij aan deze voorwaarden is getoetst, maakt als bijlage onderdeel uit van deze toelichting.
Deze bestemmingsplanprocedure ziet tot op realiseren van een passende herbestemming voor de veehouderij aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13, zoals vereist op grond van lid 2 sub h van de regeling. De locatie aan Emmerseweg 13 krijgt een woonbestemming. Op de ondergrond van de stallen aan Lage Haghorst 4 wordt een nieuw natuurgebied gerealiseerd dat tevens invulling geeft aan de geprojecteerde droge ecologische verbindingszone. De veehouderij aan Emmerseweg 9s wordt bestemd naar een bouwkavel voor een woning. De planlocatie aan Lage Haghorst 4 kan niet volledig gesaneerd worden met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. De varkensstallen binnen deze planlocatie zijn nog in aanbouw en nog niet in gebruik genomen. Dit naar aanleiding van de omgevingsdialoog die is ontstaan in het overbelaste urgentiegebied Lage Haghorst/Emmerseweg. Hiervoor is destijds door de provincie onder andere. ook het Urgentieteam ingevlogen. Reeds in 2014 is al afgesproken tussen diverse partijen (gemeente omwonenden, ondernemer, provincie) om deze varkensstallen voorlopig niet te gaan realiseren, lopende de zoektocht naar haalbare saneringsmogelijkheden voor desbetreffende varkenshouderij.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
60
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Het saneren (alsmede het niet verder uitbreiden) van deze varkenshouderij aan Lage Haghorst 4 heeft een zeer grote milieutechnische en maatschappelijke meerwaarde. Het leidt niet alleen tot een kwaliteitsverbetering van het landschap en versterking van de natuur, maar ook tot oplossen van overbelaste situaties en het verbeteren van het algemene woon- en leefklimaat binnen de bebouwingsconcentratie. 6.2.2.4
Conclusie
Hierbij is van groot belang dat de sanering van de drie intensieve veehouderijlocaties van initiatiefnemer door de gemeente onlosmakelijk aan elkaar worden verbonden. Ook al is er niet in alle gevallen een directe (juridische en/of planologische) relatie tussen die locaties. De gemeente Hilvarenbeek vindt het echter onwenselijk en niet uit te leggen dat sanering van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 via de landelijke Saneringsregeling varkenshouderijen gepaard zou kunnen gaan met de ontwikkeling van de varkenshouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 en zelfs ook aan Emmerseweg 9s. De gemeente acht de sanering van al die locaties daarbij van veel meer toegevoegde waarde voor het algemeen belang dan eventuele voorzetting van de intensieve veehouderijtak op één of meerdere locaties. Binnen het plangebied kan alle veehouderij gesaneerd worden door toepassing van de regelingen: Saneringsregeling varkenshouderijen, Ruimte voor Ruimte en beleidregel maatwerk omgevingskwaliteit. Daarbij zijn bebouwing en voorzieningen niet dubbel ingebracht. De verantwoording voor toepassing van deze regelingen vindt plaats in dit hoofdstuk..
6.3 Gemeentelijk beleid 6.3.1
Structuurvisie Hilvarenbeek
6.3.1.1
Inleiding
De Structuurvisie Hilvarenbeek is door de gemeenteraad vastgesteld op 25 februari 2010. De Structuurvisie is een toekomstvisie en toetsingskader voor initiatieven. In de Structuurvisie Hilvarenbeek zijn kaders opgenomen voor ontwikkelingen op het gebied van woon- en werkomgeving, welzijn en voorzieningen, economie en werken en mobiliteit en bereikbaarheid. 6.3.1.2
Beleidskader
Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen Voor wat betreft de agrarische bedrijvigheid en de mogelijkheden voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen is het volgende in de structuurvisie opgenomen: ‘De ruimtelijke druk op het buitengebied wordt steeds groter. Verrommeling van het platteland is een actuele dreiging. De trend van de afnemende betekenis van agrarische bedrijvigheid in het buitengebied zal zich de komende jaren doorzetten. De verwachting is dat het huidige aantal actieve agrarische bedrijven zal afnemen. Het gemiddelde agrarische bedrijf zal in de toekomst groter in omvang zijn dan de huidige maatstaven. Vele agrarische percelen en agrarische bebouwing komen hierdoor (gedeeltelijk) vrij en zullen een andere functie in de toekomst vervullen. Andere economische activiteiten gaan plaatsvinden in de buitengebieden’.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
61
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Beleid ten aanzien van maatschappelijke ondersteuning en voorzieningen voor goed wonen en leven De gemeente Hilvarenbeek streeft naar een integraal en samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg binnen Hilvarenbeek. Met de komst van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) hebben gemeenten meer verantwoordelijkheden op het brede veld van zorg, wonen en welzijn gekregen. De gemeente Hilvarenbeek beoogt in het beleid het accent te leggen op de sociale samenhang in en de leefbaarheid van de kernen binnen de gemeente Hilvarenbeek, het voorzieningenaanbod en het bieden van ondersteuning. Het doel hiervan is een toereikend, bereikbaar en toegankelijk voorzieningenaanbod te realiseren. De prioriteit ligt daarbij op het op peil houden van de leefbaarheid en het versterken van de sociale infrastructuur. De gemeente Hilvarenbeek wil dat onder meer doen door:
het ondersteunen van initiatieven die burgers ondernemen om leefbaarheid en zelfredzaamheid te vergroten;
het stimuleren burgerparticipatie;
het opstellen van soepele toetsingscriteria voor initiatieven die de leefbaarheid in de kernen, Biest-Houtakker, Esbeek, Haghorst en Baarschot in stand houden of verbeteren. Dit geldt voor initiatieven op het sociaal, cultureel en commercieel vlak;
ruimte te creëren voor de verschillende spelers (aanbieders, maatschappelijke organisaties) zodat zij hun eigen rol, vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, op een goede manier kunnen vervullen.
Specifiek voor wat betreft de realisatie van zorgfuncties is hierbij opgenomen dat de gemeente Hilvarenbeek planologisch ruimte wil bieden voor de vestigingsmogelijkheden van zorgvoorzieningen die bestemd zijn voor inwoners van Hilvarenbeek. Deze maatschappelijke voorzieningen kunnen ook worden gevestigd of uitgebreid in het buitengebied. De gemeente stimuleert deze initiatieven zoals zorg-gerelateerde dagopvang waar mogelijk. Bij de afweging of de gemeente aan een initiatief planologische medewerking verleent, hanteert de gemeente de volgende criteria:
de functionele bijdrage aan het lokale zorgsysteem;
de inpasbaarheid in maat en schaal van het buitengebied;
de effecten op de kwaliteit van de omgeving;
de effecten op functies in de omgeving;
de in de structuurvisie per zone benoemde toetsingscriteria voor nieuwe initiatieven.
Wonen In de Structuurvisie zijn de kaders voor ontwikkelingen op het gebied van wonen geformuleerd. Het moet voor iedereen fijn wonen zijn in Hilvarenbeek. Een leefbare en fijne woonomgeving betekent een goede balans tussen woningvoorraad en woningbehoefte. Daarnaast is kwaliteit van de woning en de woonomgeving van groot belang. Het beleid van de gemeente Hilvarenbeek is er op gericht om de bestaande bewoners te behouden en een goede wooncarrière te bieden voor alle doelgroepen. Het uitgangspunt hierbij is dat in het kader van de leefbaarheid niet geënt wordt op de kwantiteit, maar de kwaliteit. Gelet op de demografische cijfers en het woonbeleid zijn de speerpunten van woonbeleid voor Hilvarenbeek gericht op het bevorderen van de diversiteit van het woningaanbod door middel van:
een meer gedifferentieerd aanbod in de sociale sector (zowel huur als koop);
meer aanbod voor senioren (meer levensloopbestendige woningen in combinatie met (zorg)voorzieningen);
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
62
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
het bevorderen van betaalbare woningen voor starters;
het uitgangspunt is dat gebouwd wordt naar behoefte. Dit is vertaald in de woonvisie.
Het vergroten van de diversiteit van het aanbod van de wijken draagt bij aan het stimuleren van de doorstroming. 6.3.1.3
Toets
Zorg De ontwikkeling van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 draagt bij aan het op peil houden van de leefbaarheid binnen de gemeente Hilvarenbeek en het versterken van de sociale infrastructuur. De uit te breiden dagbestedingsvoorziening op de planlocatie aan Lage Haghorst 9 draagt bij aan verbetering van het lokale zorgsysteem. De maat en schaal van de voorziening past binnen het buitengebied. De herbestemming heeft door sanering van de veehouderij een positief effect op de omgeving en creëert ook een gunstiger zorgklimaat. Uit breed overleg met zorgaanbieders blijkt ook dat vraag is naar de binnen de planlocatie aangeboden zorgfunctie. Wonen De realisatie van woningen draagt bij aan het woonbeleid van de gemeente Hilvarenbeek. De woning binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s wordt gerealiseerd in samenhang met sanering van de intensieve veehouderij. De woon- en leefomgeving binnen de bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’ verbetert met sanering van de drie veehouderijlocaties substantieel. De woning past binnen de vraag naar woningen in de gemeente Hilvarenbeek en wordt gerealiseerd op een aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie.
6.3.2
Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek
6.3.2.1
Beleidskader
De Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek heeft betrekking op het buitengebied van de gemeente en bevat een toetsingskader voor gewenste ontwikkelingen. De structuurvisie bevat geen nieuw beleid maar wel een aantal benodigde aanvullingen op of detailleringen van het bestaande beleid. Het doel van vaststelling van de structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek is om met deze visie te beschikken over een eenduidig kader voor ontwikkelingen en tegenprestaties, zoals die in het bestemmingsplan buitengebied zijn vertaald in ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de toepassing van een binnenplanse wijziging of omgevingsvergunning kan dan getoetst worden aan de zorgplicht en kwaliteitsverbetering omdat in de structuurvisie wordt voorzien in een objectieve en door de provincie reeds getoetste beleidslijn. Daarnaast kan de Structuurvisie als toetsinstrument worden ingezet bij buitenplanse ontwikkelingen, die ook dan objectiveerbaar worden getoetst op de invulling van de zorgplicht en ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De gemeente Hilvarenbeek vereist dat elke ruimtelijke ontwikkeling die een wezenlijk ruimtelijk effect heeft op de omgeving gepaard moet gaan met kwaliteitsverbetering van het landschap. Ten aanzien van ontwikkelingen in het buitengebied is het belangrijk om eerst te kijken naar de impact van de ruimtelijke ontwikkeling op de omgeving. Die impact wordt onder meer bepaald door:
de omvang van de ontwikkeling (is daarvoor wel of geen substantiële vergroting van een bestemmingsvlak of bouwvlak of bouwvolume nodig);
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
63
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
is er sprake van nieuw ruimtebeslag of wordt er gebruik gemaakt van bestaande terreininrichtingen of bebouwing; de aard van de locatie en de omgeving; de aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving (zoals verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie, beperking gebruiksruimte);
betreft het een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling;
de ‘gewenstheid’ van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens.
Rekening houdend met deze impact op de omgeving worden drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen (met de bijbehorende kwaliteitsverbetering) onderscheiden:
Categorie 1: geen tegenprestatie. Dit betreft ruimtelijke ontwikkelingen die bij recht in het bestemmingsplan worden toegestaan en derhalve geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen.
Categorie 2: de basisinspanning. Dit betreft ruimtelijke ontwikkelingen die beperkte kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen, waarbij de kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd door onder andere te voorzien in een goede landschappelijke inpassing op eigen erf en/of direct aansluitend aan eigen erf en een goede milieukundige en duurzame terreininvulling;
Categorie 3: de basisinspanning-plus. Dit betreft ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt verplicht, maar waarbij deze tot onvoldoende kwaliteitsverbetering leidt. Hierbij dient bovenop de basisinspanning ook een kwaliteitstoevoeging buiten het eigen erf plaats te vinden, al dan niet genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen).
In afwijking op de regels voor kwaliteitverbetering van het landschap is een uitwerking van de regels voor kwaliteitverbetering niet van toepassing bij toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte of toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie geborgd door de voorwaarden die verbonden zijn aan het verkrijgen van een bouwtitels. 6.3.2.2
Toets
Binnen het plangebied worden drie planlocaties voor de intensieve veehouderij herbestemd. Twee planlocaties (Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en Emmerseweg 9s) worden herbestemd bij deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte in combinatie met toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. De intensieve veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is gesaneerd door deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. Voor deze ontwikkelingen is geen sprake van realisatie van extra kwaliteitverbetering van het landschap. Er volstaat een standaard inpassing. De ontwikkeling van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 betreft een ruimtelijke ontwikkeling die beperkte kwaliteitsverbetering van het landschap vereist. De kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing op eigen erf en/of direct aansluitend aan eigen erf en een goede milieukundige en duurzame terreininvulling. In deze toelichting is aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitsvoorwaarden zoals gesteld in de visie voor het buitengebied. Deze herbestemming is een kwaliteitverbetering op zichzelf. Een intensieve veehouderij wordt gesaneerd en het vrijkomende agrarische erf wordt benut voor een gewenste en passende functie op deze locatie.
Het door-ontwikkelen van de zorgboerderij wordt concreet verantwoord in paragraaf 4.3.3. van deze toelichting. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
64
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
6.3.3
Strategie vitalisering buitengebied. Niet agrarische functies
6.3.3.1
Beleidskader
De gemeente Hilvarenbeek heeft op 11 juni 2020 de ‘Strategie vitalisering buitengebied’ vastgesteld. In deze strategie wordt omschreven welke ruimte en mogelijkheden de gemeente voor nieuwe functies biedt en welke voorwaarden zij hieraan verbindt. Als een concrete nieuwe ontwikkeling niet toegestaan kan worden op basis van het geldende bestemmingsplan, dan wordt bekeken of de ontwikkeling past binnen de (ruimere) kaders van deze strategie.Deze strategische visie is een nadere uitwerking van de Structuurvisie (2010) en de structuurvisie Buitengebied (2014). Het bevat concrete kaders en instrumenten om ontwikkelingen te kunnen beoordelen en om de voorwaarden concreet te maken waaraan voldaan zal moeten worden. De ‘Strategie vitalisering buitengebied. Niet agrarische functies’ biedt een beleidskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente Hilvarenbeek. Initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan passen, maar wel leiden tot een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving binnen de gemeente Hilvarenbeek kunnen na vaststelling van de visie mogelijk worden gemaakt. De visie gaat specifiek over niet-agrarische ontwikkelingen, bijvoorbeeld een vrijkomende agrarische locatie, zoals een Ruimte voor Ruimte woning, maar ook ontwikkeling van een al bestaande niet-agrarische functie.
Het uitgangspunt van de visie is dat veel mogelijk is, maar dat alle ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan de kwaliteit van het buitengebied bijvoorbeeld door aanleg van nieuwe natuur of door sloop van gebouwen of een andere vorm van kwaliteitsverbetering. Een initiatiefnemer moet zelf motiveren waarom zijn ontwikkeling goed is voor de omgeving. En wat hij bijdraagt aan toegevoegde waarde voor de omgeving. 6.3.3.2
Toets
Inleiding Dit bestemmingsplan regelt de sanering van drie varkenshouderijlocaties. Hiervoor wordt één woning gerealiseerd aan Emmerseweg 9s. Lage Haghorst 4 & Emmersweg 13 De locatie aan Lage Haghorst 4 wordt herbestemd naar natuur. Deze tegenprestatie wordt ingebracht als kwaliteitverbeterende maatregel door toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. De bestaande bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 wordt omgezet naar een burgerwoning. Er is hier sprake van een categorie-2 ontwikkeling. Dit betreft namelijk een wijziging van de bestemming ‘Agrarisch-Agrarisch bedrijf, mits het bestemmingsvlak met tenminste 60% wordt verkleind, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige agrarische bedrijfsbebouwing resteert. Op grond van het gemeentelijke beleid wordt voor de extra m² bijgebouwen wel een extra LIRinspanning gevraagd. Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 13 is sprake van een bebouwingswinst van € 30.758,-. De bestemmingswinst wordt veroorzaakt door het bestemmen van ruimere bebouwingsmogelijkheden voor bijgebouwen op deze locatie. Er dient een sprake te zijn van kwaliteitverbetering van het landschap met een omvang van 20% van de bestemmingswinst, zijnde € 6.152,-. Op grond van gemeentelijk beleid dient tenminste 50% van deze kwaliteitverbetering binnen het plangebied te worden gerealiseerd.
Er is sprake van realisering van een omvang van € 6.569,- aan kwaliteit-
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
65
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
verbetering binnen het landschap. De volledige berekening is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Navolgende tabel geeft samengevat de invulling van de kwaliteitsverbetering van het landschap binnen deze planlocatie weer.
Tabel 9: Tabel met kwaliteitverbetering voor de planlocatie aan Emmerseweg 13
Emmerseweg 9s Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s is sprake van sanering van de intensieve veehouderij door toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Dit is een sluitende kwaliteitsregeling die geen extra kwaliteitsverbetering vereist. De woning wordt gerealiseerd door toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit. Deze tegenprestatie wordt gerealiseerd aan Lage Haghorst 4. Lage Haghorst 9 De derde planlocatie, gelegen aan Lage Haghorst 9 wordt doorontwikkeld, nadat er gesaneerd is via de Srv-regeling. De bestemming is ‘Agrarisch’ met een bouwvlak met aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - overige veehouderij’ met de nu reeds vergunde en gerealiseerde ‘zorgboerderij’. Deze zorgfunctie wordt in dit bestemmingsplan vergroot. De huidige omvang aan toelaatbare bebouwing wordt vergroot van 500 m² naar 1.000 m² zorgbebouwing. Hiervoor moet een kwaliteitsverbetering van het landschap worden geleverd. In de bijlagen bij deze toelichting in een verantwoording van de bestemmingswinst en de geleverde kwaliteitsverbetering van het landschap voor het totaalplan opgenomen. Hier is de ontwikkeling van één woning aan Emmerseweg 9s buiten beschouwing gelaten, omdat deze regeling op zich een ‘gesloten kwaliteitsregeling’ is. Uit de berekeningen blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de kwalitatieve voorwaarden van de gemeente.
6.3.4
Visie Ruimte voor Ruimte
6.3.4.1
Beleidskader
In september 2011 is door de gemeente Hilvarenbeek de ‘Visie Ruimte voor Ruimte’ vastgesteld. Deze gebiedsvisie wordt gehanteerd als handreiking bij het toetsen van Ruimte voor Ruimte initiatieven binnen de gemeente Hilvarenbeek en bevat voorwaarden waaronder Ruimte voor Ruimte woningen binnen bebouwingsconcentraties kunnen worden gerealiseerd. Het buitengebied van Hilvarenbeek maakt een transitie door waarbij het aantal agrarische bedrijven afneemt. Het is de ambitie van de gemeente Hilvarenbeek om verrommeling te voorkomen. Waar mogelijk wil de gemeente Hilvarenbeek sloop van vrijkomende agrarische bedrijven stimuleren. De gebiedsvisie wordt door het college van burgemeester en wethouders gehanteerd als handreiking bij het toetsen van initiatieven.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
66
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’ uit de Visie Ruimte voor Ruimte (2011)’, waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid.
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 30: Beeld van de bebouwingsconcentratie 'Lage Haghorst' uit de ‘Visie Ruimte voor Ruimte (2011), waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid
In de Visie Ruimte voor Ruimte zijn randvoorwaarden voor realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen binnen deze bebouwingsconcentratie opgenomen. Dit betreft de navolgende voorwaarden:
Het behoud van het karakter van de solitaire erven; bouwen uitsluitend binnen bestaande erven, uitbreiding van erven of het creëren van nieuwe erven waar mogelijk;
Het behoud van groene en onbebouwde invulling Markische driehoeken binnen de bebouwingsconcentratie;
bij verdichting van de bebouwingsconcentratie zal de bebouwing zich binnen het erf moeten bevinden of op de Markische driehoeken moeten richten.
Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de Visie Ruimte voor Ruimte waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
67
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 31: Uitsnede Visie Ruimte voor Ruimte 2011 waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid
In 2018 is de Visie Ruimte voor Ruimte geëvalueerd door de gemeenteraad. De conclusie is dat de visie uit 2011 nog bruikbaar is. Er is er een inspanningsverplichting door de gemeenteraad geformuleerd om de sloop en sanering van veehouderijen in het kader van Ruimte voor Ruimte dan wel enige andere substantiële vorm van ruimtelijke kwaliteitswinst binnen de gemeente Hilvarenbeek te realiseren om één of meerdere Ruimte voor Ruimte bouwtitels in het buitengebied te mogen toevoegen. Reeds in het bestemmingsplan Buitengebied in 2014 heeft de gemeenteraad ook gesteld dat de begrenzing van de bebouwingsconcentraties niet hard is. Ondanks dat deze begrenzing uit de Visie Ruimte voor Ruimte 2011 één op één is overgenomen in dat bestemmingsplan Buitengebied 2014. In het bestemmingsplan is die begrenzing harder geworden dan de visie uit 2011. Dit is inherent aan het juridische en beleidsmatige verschil tussen een visie en een bestemmingsplan. Om de flexibiliteit voor ontwikkelingen, met name aan de randen van concentraties en op plekken waar versterking en kwaliteitsverbetering aan de orde kunnen zijn, is ervoor gekozen om een wijzigingsbevoegdheid voor de begrenzing op te nemen in het bestemmingsplan Buitengebied. Dit is opgenomen in artikel 31.4 van dit bestemmingsplan.
De toelichting zegt hier onder andere ook over: ‘De bebouwingsconcentraties in de gemeente Hilvarenbeek zijn duidelijk als ruimtelijke eenheden herkenbaar. De begrenzing komt voort uit de aanwezige bebouwing en landschappelijke elementen die bepalend zijn voor de uitstraling van de plek. De ruimtelijke eenheid wordt daarnaast in de meeste gevallen bepaald door een historische structuur. Alles wat een bebouwingsconcentratie zijn identiteit geeft, dus ook kenmerkende open ruimtes, is binnen de grenzen van het cluster opgenomen.’ 6.3.4.2
Toets
Binnen het plangebied worden drie planlocaties herbestemd. De planlocaties betreffen alle drie locaties die bestemd zijn voor en in gebruik zijn als intensieve veehouderij. Twee planlocaties, de planlocaties aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en Emmerseweg 9s worden herbestemd bij deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte en toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. De veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 wordt gesaneerd door deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
68
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
De planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 wordt herbestemd naar een woonbestemming aan Emmerseweg 13. De locatie aan Lage Haghorst 4 wordt bestemd en heringericht als nieuwe natuur met een ecologische verbindingszone. Op de planlocatie aan Emmerseweg 9s wordt een woning gerealiseerd op de locatie waar in de huidige situatie een stal voor de intensieve veehouderij aanwezig is. Drie bestaande erven worden getransformeerd. Dit past binnen de Visie Ruimte voor Ruimte van de gemeente Hilvarenbeek. In paragraaf 2.4 van deze toelichting is gemotiveerd waarom de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst in samenhang met dit bestemmingsplan wordt herbegrensd. Deze herbegrenzing leidt tot kwaliteitverbetering in de omgeving en het landschappelijk versterken van de Markische driehoek nabij het plangebied. Juist het toevoegen van beperkte bebouwing aan de noord-westzijde van het cluster Lage Haghorst, ter hoogte van de Markische driehoek en het verbinden van de driehoek met een nieuwe zichtlijn naar het achterliggende agrarische gebied door een natuurlijke zichtlijn, versterkt het karakter van de Markische driehoek. Dit is eveneens nader toegelicht in paragraaf 4.4 van deze toelichting.
6.3.5
Srv-locaties handelswijze
6.3.5.1
Beleidskader
Inleiding Op 14 april 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilvarenbeek een algemene Handelswijze vastgesteld voor het omgaan met de herbestemming van intensieve veehouderijlocaties die gebruik maken van de Saneringsregeling varkenshouderijbedrijven van het Rijk. In dit plan betreft dit de planlocatie aan Lage Haghorst 9. Deze handelswijze moet als richtlijn worden gebruikt bij het herbestemmen van die locatie. Handelswijze De handelswijze gaat uit van enkele basisprincipes die op alle Srv-locaties worden toegepast. Bij het herbestemmen van de resterende functie of voor een nieuwe functie geldt in principe een “Ja, mits…” benadering, zonder op voorhand alles toe te willen laten. De volgende basisprincipes gelden daarbij: 1.
het uitsluiten van alle vormen van intensieve veehouderij;
2.
er moet altijd sprake zijn van ‘een goede ruimtelijke ordening’;
3.
Srv-locaties hebben een urgent karakter in verband met de subsidietermijnen. Procedures moeten urgent opgepakt worden, maar de ondernemer moet ook urgent de planvorming aanleveren;
4.
Dubbeling van (sanerings)regelingen wordt niet toegelaten. Eenmaal gesaneerde gebouwen of ingeleverde productierechten mogen niet nogmaals worden ingezet. Ook als de Srv-regeling dat wel mogelijk maakt;
Procesmatig stappenplan Procesmatig vertaalt de handelswijze zich ook in het navolgende volgende stappenplan. Stap 1) Het herbestemmen van de locatie op grond van alleen de deelname aan de Srv: a)
De locatie neemt deel aan de Srv en moet in dat kader herbestemd worden;
b)
Er is geen andere ontwikkeling die geregeld moet worden;
c)
Na saneren van de varkenshouderij en alle andere intensieve veehouderijtakken resteert de functie(s) die voorheen ook bestond(en) en legaal aanwezig was(waren);
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
69
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
d)
De nieuwe bestemming voorziet is maximaal 1 bestemming(svlak). Het splitsen van de bestemming is niet aan de orde;
e)
In ieder geval worden bestaande woningen positief bestemd, hetzij als burgerwoning, hetzij als bedrijfswoning;
f)
Bij gemengde agrarische bedrijven wordt de overblijvende agrarische bedrijfstak positief bestemd;
g)
Bestaande nevenactiviteiten mogen voortgezet worden. Het college beoordeelt of er na de sanering sprake is van een nieuwe hoofdactiviteit of (aan de woning of agrarische bedrijfsvoering) ondergeschikte nevenactiviteit.
De tweede stap is het verder ontwikkelen van de locatie met als één van de voornaamste doelen voor de varkenshouder het genereren van middelen om op verantwoorde wijze de sanering van de varkenshouderij uit te kunnen voeren én te kunnen voorzien in een nieuwe activiteit om in een nieuw inkomen te kunnen voorzien. Stap 2) Het afwegen en herbestemmen van de locatie op grond van deelname aan de Srv en een aanvullende gewenste ontwikkeling: a)
Hiervoor moet altijd een concreet verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan worden ingediend bij de gemeente;
b)
Uitgangspunt voor de aanvullende gewenste ontwikkeling is de ‘fictieve herbestemming’ zoals na toepassing van Stap 1 opgelegd zou worden;
c)
De geldende beleidsregels en –visies van de gemeente worden in acht genomen;
d)
De geldende (interim) Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant wordt in acht genomen;
e)
In voorkomend geval is het college bereid om de beleidsruimte van de gemeenteraad op te zoeken, mits daarvoor aanleiding is in de vorm van een maatschappelijke meerwaarde en/of de varkenshouder kan onderbouwen dat er anders niet op verantwoorde wijze gesaneerd kan worden.
6.3.5.2
Toets
Ontwikkeling Bij doorontwikkeling van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 doet zich na de eerste stap ook stap 2 voor: na de sanering van de varkenshouderij resteert in principe een agrarisch bedrijf, een overige veehouderij, zijnde het melkveebedrijf, met de huidige nevenactiviteit, zorg met dagbesteding. Stap 2 betreft dan alleen nog het uitbreiden van de zorgfunctie. Dit wordt beoordeelt aan de hand van de bovenstaande punten a) tot en met e) uit het stappenplan. De ontwikkeling wordt hierna aan deze stappen getoetst. Ad a) Concreet verzoek Er is een concreet verzoek door de initiatiefnemer ingediend. Ad b) Fictieve herbestemming De fictieve bestemming is ‘agrarische bedrijf’ met de volgende aanduidingen/ontwikkelruimte: -
‘Overige veehouderij’ (het melkveebedrijf);
-
500 m² bouwmogelijkheden ten behoeve van uitbreiding van zorgboerderij;
-
Ondersteunende horeca is toegestaan in relatie tot deze zorgboerderij.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
70
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Gezien het ruimtebeslag van de resterende functies en de maatvoering van het geldende bouwvlak is er geen noodzaak tot een verkleining van het bouwvlak bij deze ‘fictieve bestemming’. Omdat er met de realisatie van het activiteitengebouw geanticipeerd wordt op de (nu) beoogde inrichting van het zorglandgoed in fase 2 vindt een vormverandering van het bouwvlak plaats. Ad c) Geldende beleidsregels en visies De geldende beleidsregels en -visies moeten in ach worden genomen. Dat betekent dat het beleid en de visies uit de voorgaande paragrafen van toepassing zijn. Voor de uitbreiding van de zorg-tak zal gekeken moeten worden naar met name de strategische visie ‘Vitalisering Buitengebied’. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.3.3 uit deze toelichting. Ad d) Interim omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is toegelicht in paragraaf 6.2.2 van deze toelichting. De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden uit deze verordening. Ad e) Verantwoording maatschappelijke meerwaarde De beoogde ontwikkeling heeft een maatschappelijke meerwaarde door het leveren van een zorgproduct waar een bestaande grote behoefte aan is. Hierbij wordt voort geborduurd op het bestaande concept van zorgboerderij De Wederloop dat zich de afgelopen jaren bewezen heeft.
Deze maatschappelijke meerwaarde voegt echt iets toe aan het ruimtelijke product binnen de gemeente Hilvarenbeek, maar ook daar buiten. Dit rechtvaardigt en is ook in lijn met de positieve grondhouding voor dit bestemmingsplan bij de meeste partijen uit de fysieke leefomgeving, maar ook binnen de zorgsector. Onder meer wordt verwezen naar de buurtdialoog die draagvlak laat zien, de adviezen vanuit de afdeling WMO van de gemeente en het uitgevoerde onderzoek door ZET, een specialistisch en onafhankelijk onderzoeksbureau in de zorgsector.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
71
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
7. MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN 7.1
Bodemkwaliteit
7.1.1
Beleidskader
Voorafgaand aan het volgen van een ruimtelijke procedure dient te worden nagegaan of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreinigingen geen onaanvaardbare risico’s opleveren voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet.
7.1.2
Toets
7.1.2.1
Planlocatie Emmerseweg 9s
Door Archimil is een verkennend bodemonderzoek binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 uitgevoerd. Dit onderzoek met datum 8 oktober 2021 en rapportnummer C217819.015/PHE behoort als bijlage bij deze toelichting. De aanbevelingen uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. Naar aanleiding van de conclusies merken wij het volgende op: 1. Ons inziens behoeven er, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan de gewenste bestemmingswijziging en toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie. 2. Gelet op de aangetroffen concentratie aan barium in het grondwater is het uitvoeren van een nader onderzoek naar de herkomst volgens de Circulaire Interventiewaarden Bodemsanering niet noodzakelijk. Aangezien direct contact met het grondwater niet te verwachten is blijft het risico uit oogpunt van volksgezondheid en milieuhygiëne beperkt. 3. Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. 7.1.2.2
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Door Archimil is een verkennend bodemonderzoek binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 uitgevoerd. Dit onderzoek met datum 11 oktober 2021 en rapportnummer C217819.016/PHE behoort als bijlage bij deze toelichting. De aanbevelingen uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. Naar aanleiding van de conclusies merken wij het volgende op: 1. Ons inziens behoeven er, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan de gewenste bestemmingswijziging en toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
72
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
2. Gelet op de aangetroffen concentratie aan barium in het grondwater is het uitvoeren van een nader onderzoek naar de herkomst volgens de Circulaire Interventiewaarden Bodemsanering niet noodzakelijk. Aangezien direct contact met het grondwater niet te verwachten is blijft het risico uit oogpunt van volksgezondheid en milieuhygiëne beperkt. 3. Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. 7.1.2.3
Planlocatie Lage Haghorst 9
Door Archimil is een verkennend bodemonderzoek binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 uitgevoerd. Dit onderzoek met datum 11 oktober 2021 en rapportnummer C217819.017/PHE behoort als bijlage bij deze toelichting. De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna opgenomen. Naar aanleiding van de conclusies merken wij het volgende op: 1. Ons inziens behoeven er, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan de gewenste bestemmingswijziging en toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie. 2. Hoewel geen sprake is van een bodemverontreiniging met asbest willen wij adviseren om, gelet op het aangetroffen gehalte aan asbest en het gebruik van de locatie (zorgboerderij), de toplaag van de onverharde drupzone te (laten) verwijderen en af te voeren naar een erkende verwerker. Indien het dak behouden blijft dan adviseren wij om ter plaatse een regengoot aan te brengen. 3. De lichte verontreinigingen met PCB’s, minerale olie en zink in de boven- of ondergrond vormen geen aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek conform de Circulaire Bodemsanering [8]. De aanwezigheid van bovengenoemde componenten vormt, gezien de concentraties, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaar. 4.
Gelet op de aangetroffen concentratie aan dichloormethaan en barium in het is het uitvoeren van een nader onderzoek naar de herkomst volgens de Circulaire Interventiewaarden Bodemsanering niet noodzakelijk. Aangezien direct contact met het grondwater niet te verwachten is blijft het risico uit oogpunt van volksgezondheid en milieuhygiëne beperkt. 5. Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
73
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
7.2
Water
7.2.1
Beleidskader
7.2.1.1 Inleiding Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante plannen en besluiten. Een watertoets maakt mogelijke negatieve invloeden van het initiatief inzichtelijk. Tevens geeft de watertoets oplossingsrichtingen aan waarmee mogelijke optredende negatieve invloeden beperkt of ongedaan gemaakt kunnen worden. De planlocatie valt onder het beheer van waterschap De Dommel. De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van afvalwater dat afkomstig is van huizen en bedrijven. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor de aansluiting op het riool. Vanaf dit aansluitpunt neemt de gemeente de verantwoordelijkheid over. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de zorg voor het overtollige regenwater en grondwater. 7.2.1.2
Waterbeheerplan 2022-2027
Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de watertransitie met als doel een toekomstbestendige waterhuishouding in 2050. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. Hierbij ligt in tegenstelling tot eerder beleid met name de nadruk op de volgende focuspunten:
van beekdalgericht naar gebiedsgericht: de aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied;
van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners worden keuzes gemaakt over meerdere opgaven in een gebied;
van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.
7.2.1.3
Keur Waterschap De Dommel 2015
Voor waterhuishoudkundige ingrepen binnen het plangebied is de ‘Keur Waterschap De Dommel 2015’ van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de Keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap. 7.2.1.4
Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater,
Brabantse waterschappen De drie Brabantse waterschappen hanteren dezelfde beleidsuitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze uitgangspunten zijn geformuleerd in de ‘Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’. Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
74
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m². 7.2.1.5 Hydrologisch neutraal bouwen Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits ‘vasthouden-bergen-afvoeren’. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken. 7.2.1.6
vGRP 2017-2021
Het waterbeleid van de gemeente Hilvarenbeek is vastgelegd in het ‘Verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) 2017-2021’ en het hemel- en grondwaterbeleid Hilvarenbeek dat als bijlage 1 bij dit vGRP is bijgevoegd. In het vGRP is schoon water schoon houden één van de belangrijkste pijlers binnen het hemelwaterbeleid. Het vertrekpunt in nieuwe situaties is het principe dat stedelijk afval- en hemelwater gescheiden worden ingezameld en dus niet wordt aangekoppeld. Voor de hemelwaterafvoer van particuliere verhardingen met meer dan 250 m² nieuw verhard oppervlak is het uitgangspunt dat deze op eigen terrein wordt verwerkt met een mogelijkheid tot overloop naar een laagte, een gemengd riool, een regenwaterriool of een watergang zodat er bij overbelasting geen problemen ontstaan. De gemeente Hilvarenbeek gaat hiermee verder dan het beleid van het waterschap. Voor de hemelwaterafvoer van particuliere verhardingen met meer dan 250 m² nieuw verhard oppervlak is uitgangspunt dat deze op eigen terrein wordt verwerkt met een mogelijkheid tot overloop naar een laagte, een gemengd riool, een regenwaterriool of een watergang zodat er bij overbelasting geen problemen ontstaan. Ten aanzien van dimensionering van de hemelwatervoorzieningen geldt de navolgende dimensionering bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 250 m²:
Eis hemelwaterafvoer: bui 10 (T=10, 35,7 mm);
Ontwerp compensatieberging: minimaal 30 mm op basis van de themakaart Keur;
Lediging: lediging van de voorziening in circa 24 uur.
7.2.2
Toets
7.2.2.1
Keur
De planlocaties aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en Emmerseweg 9s zijn op de kaart behorende bij de Keur niet aangewezen als gelegen in beschermd gebied of attentiegebied van de keur. De planlocatie aan Lage Haghorst 9 is aangeduid als gelegen binnen een attentiegebied voor de waterhouding. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de keurkaart waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
75
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 32: Uitsnede keurkaart waterschap De Dommel waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid
Binnen het plangebied worden alle opstallen voor de intensieve veehouderij gesloopt. Dit betreft dan specifiek de vleesvarkensstallen, de biggenstal, de spuiwatersilo, de zeugenstal met opslag en stalling en de kraamstal. Er vindt in fase 1 in beperkte mate nieuwbouw plaats. Er is in deze fase sprake van een substantiële afname van bebouwing. Deze herbestemming heeft geen negatief effect op de waterhuishouding in het gebied. 7.2.2.2 Verhard oppervlak Met de herbestemming van het plangebied in fase 1 vindt een forse afname van het verhard oppervlak plaats. In de regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat nieuwe verharding hydrologisch neutraal wordt gebouwd. Navolgende tabel geeft dit in beeld. Adres
Verhard oppervlak in huidige situatie
Verhard oppervlak in beoogde situatie
Emmerseweg 9s
Varkensstal 450 m²
1 woning met bijgebouwen, circa 200 m²
Lage Haghorst 4 &
Varkensstal 800 m² + huidige (en te behouden)
Sanering van de gehele veehouderij. Toe-
Emmerseweg 13
bebouwing zijn de bedrijfswoning aan Emmerse-
staan van een loods als bijgebouw bij wo-
weg 13. Tevens is een varkensstal met een om-
ning, maximum omvang van 400 m² wordt
vang van 1.867 m² in aanbouw.
toegestaan als bijgebouw bij de woning.
Diverse bebouwing voor veehouderij en zorgboer-
Zorgboerderij met bijbehorende gebouwen
derij. Totale omvang 5.618 m²
en één rundveestal als nevenactiviteit. Totale
Lage Haghorst 9
omvang aan bebouwing 5.365 m² Tabel 10: Tabel met sloop en nieuwbouw binnen het plangebied
7.2.2.3
Bodemaspecten
Binnen het plangebied is sprake van een forse afname van het verhard oppervlak. De ontwikkeling is hiermee hydrologisch neutraal. Binnen de planlocaties is geen oppervlaktewater gelegen. Het plangebied is gelegen op een hoge zwarte enkeerdgronden bestaand uit leemarm en zwak lemig fijn zand (zEZ21). Navolgende figuur geeft een uitsnede van de kaart met bodemkundige hoofdeenheden, waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
76
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 33: uitsnede kaart met bodemkundige hoofdeenheden, waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid
De GHG bedraagt binnen het planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst & Emmerseweg 13 40 tot 60 cm-mv. De GHG bedraagt binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 80-100 cm-mv. Navolgende figuur geeft een kaart met de GHG binnen de planlocaties.
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 34: Uitsnede kaart GHG waarop de ligging van de planlocaties is aangeduid
7.2.2.4
Omgang met hemelwater
Bij alle nieuwbouw binnen het plangebied wordt het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. Dit wordt in de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten nader uitgewerkt. De verplichting tot het hydrologisch neutraal bouwen is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. De bodem binnen het plangebied is geschikt voor de infiltratie van het afstromende hemelwater. 7.2.2.5 Huishoudelijk afvalwater na herontwikkeling Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s wordt één woning gerealiseerd. Deze woning wordt aangesloten op het bestaande lozingsstelsel voor het lozen van afvalwater. Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 13 vinden geen wijzigingen plaats aan lozing van afvalwater.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
77
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
De ontwikkeling binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 dient nader te worden uitgewerkt. In de straat Lage Haghorst bevind zich drukriolering voor het transport van huishoudelijk afvalwater. Door diverse ontwikkelingen in het buitengebied is de drukriolering in het buitengebied steeds zwaarder belast. De regel is dat er niet meer dan 500 liter huishoudelijk afvalwater per uur aangeboden mag worden per adres/perceel. De wijze van omvang van huishoudelijk afvalwater en de omvang hiervan wordt nader uitgewerkt gedurende deze procedure. Voorkomen wordt dat overlast voor de omgeving kan ontstaan. Het schoon hemelwater wordt, waar dit nog niet gebeurd is, afgekoppeld van het riool. Enkel bij een extreem zware bui zal het hemelwater middels een overstort vanuit bijvoorbeeld de infiltratiekratten of grindkoffers worden geloosd op het hemelwaterriool.
7.3 Cultuurhistorie 7.3.1
Beleidskader
7.3.1.1 Inleiding Als gevolg van de Wet Modernisering Monumentenzorg dient binnen een bestemmingsplan aandacht aan het aspect cultuurhistorie te worden besteed. Als gevolg van deze wet dient dit aspect gebiedsgericht benaderd te worden. Cultuurhistorische waarden zijn waarden die samenhangen met de archeologisch, historisch- landschappelijk, historisch-, geografisch en/of historisch- bouwkundig waardevolle zaken, zoals archeologische elementen, beplanting, reliëf (bij voorbeeld bolle akkers) verkaveling, slotenpatroon en bebouwing. 7.3.1.2 Gemeentelijke beleid De gemeente Hilvarenbeek heeft op 26 juni 2013 de ‘Cultuurhistoriekaart’ vastgesteld. Op 14 november 2013 is een aangepaste versie van deze kaart vastgesteld. De ‘Cultuurhistoriekaart’ maakt inzichtelijk waar in de gemeente Hilvarenbeek bovengronds erfgoed aanwezig is. Het gaat hier om gebouwde en landschappelijke elementen die de identiteit van de gemeente vertegenwoordigen. De kaart omvat een overzicht van de cultuurhistorische waarden die aanwezig zijn binnen de gemeentegrenzen. Voor het opstellen van de cultuurhistoriekaart heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de geologische, historisch-geografische en historisch-bouwkundige gegevens van het gebied. De ‘Cultuurhistoriekaart’ bevat een inventarisatie van bovengrondse cultuurhistorische elementen.