11 bp De Wederloop fase 1 (5 bijlage Toelichting)
Tekst van het document
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
32
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
tie van landschappelijk inpassing met een omvang van 10% van het bestemmingsvlak wordt ruimschoots behaald. De landschappelijke inpassing wordt planologisch en in een overeenkomst met de gemeente Hilvarenbeek geborgd.
4.2 Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 4.2.1
Herontwikkeling
De varkenshouderij op de planlocatie aan Lage Haghorst 4 wordt gesaneerd door deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte en de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 wordt hierbij herbestemd naar een woonbestemming met daarbij een omvang van 450 m² aan toegestane bijgebouwen ten behoeve van een aan huis gebonden bedrijf op deze locatie. De planlocatie Lage Haghorst 4 krijgt een natuurbestemming, waarbij een ecologische verbindingszone wordt gerealiseerd. Een gedeelte van de gronden worden bestemd als woonbestemming voor Emmerseweg 13. Dit woonperceel wordt logisch vormgegeven en afgestemd op eerder gemaakte afspraken tussen de eigenaren van beide percelen.
4.2.2
Stedenbouwkundige invulling
De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 blijft ongewijzigd behouden. Achter de woning wordt realisatie van een nieuw bijgebouw toegestaan tot een maximum omvang van 400 m². Er is een bijgebouw van 50 m² aanwezig dat behouden blijft, De planlocatie aan Lage Haghorst 4 wordt geheel gesaneerd in samenhang hiermee geheel ingericht als natuur. In de noordzijde van deze planlocatie wordt een ecologische verbindingszone binnen deze natuurbestemming gerealiseerd.
4.2.3
Verkeer en parkeren
4.2.3.1
Verkeer
De planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is door twee inritten ontsloten. De bedrijfsbebouwing aan Lage Haghorst 4 is ontsloten aan de Lage Haghorst. Deze inrit komt met sanering van dit bedrijf geheel te vervallen. Met sanering van het agrarische bedrijf verdwijnt het gehele vrachtverkeer van de planlocatie. De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 is middels een eigen inrit ontsloten aan de Emmerseweg. Deze ontsluiting blijft ongewijzigd behouden. De personenauto’s die het perceel aan deze zijde verlaten gaan direct vanaf het verlaten van de locatie op in het huidige verkeersbeeld. De aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten aan Emmerseweg 13 zijn marginaal en de verkeersbewegingen voortvloeiende uit deze bedrijfsvoering gaan eveneens geheel op in het bestaande verkeersbeeld. 4.2.3.2
Parkeren
Het parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. Er dient bij de woning aan Emmerseweg 13 sprake te zijn van parkeren van tenminste drie auto’s, exclusief garage op eigen terrein. De planlocatie aan Emmerseweg 13 biedt hiervoor de ruimte. De aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan. Daarbij is verder alleen inpandige stalling toegestaan. Bij de planlocatie aan Lage Haghorst 4 is geen sprake meer van parkeren.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
33
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
4.2.4
Natuurontwikkeling
4.2.4.1
Ecologische verbindingszone
De Ecologische Verbindingszone Lage Haghorst (EVZ-LH) is gesitueerd tussen Diessen en Haghorst. Deze ecologische verbindingszone verbindt het dal van de Reusel met het bosgebied ‘het Stuk’ op de voormalige Beerse Heide en loopt door een landbouwgebied bij Lage Haghorst. De ecologische verbindingszone is ingetekend als een 50 meter brede strook. Het betreft geen prioritaire verbinding. De verbindingszone vormt een schakel tussen enkele bestaande natuurgebieden aan de zuidrand van ‘Het Groene Woud’. De nadere onderbouwing voor deze ecologische verbindingswonze is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Hierna volgt een samenvatting. 4.2.4.2
Doelsoort ecologische verbindingszone (EVZ)
De droge Ecologische Verbindingszone Lage Haghorst (EVZ-LH) is niet aangeduid als een soortgerichte corridor. Soortgerichte corridors bestaan uit ecologische verbindingen die specifiek aangewezen zijn voor wettelijke doelsoorten uit het natuurbeleid. De EVZ-LH betreft een landschapsverbinding, die vooral gericht is op het verbinden van bestaande natuurgebieden. Omdat een EVZ-visie ontbreekt voor de EVZ-LH is contact gezocht met de Werkeenheid Natuur van het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB). De Werkeenheid Natuur gaf aan dat voor deze EVZ de doelsoort struweelvogels het best zou passen. Het bijbehorende ecotoop is ruigte en struweel. Voor deze locatie vormen, gezien het karakter van de omgeving, struweelvogels uit de Grasmusgroep de doelsoort. De Grasmus-groep betreft broedvogels van struweelachtige begroeiingen en structuurrijke bosranden. Deze groep kunnen we in verschillende landschapstypen aantreffen: (struweelrijke) duinen, open, jonge bossen (lager dan 4-5 m), bosranden met struiken en kleinschalig agrarisch cultuurlandschap (heggen en hakhoutwallen). Veel soorten uit deze groep hebben een voorkeur voor vochtige ecotopen. Door verdroging en het verdwijnen van kleinschalige landschappen zijn veel soorten sterk achteruitgegaan in de laatste decennia. Voor de EVZ-LH dient vooral ingezet te worden op soorten van jonge bossen, bosranden en kleinschalige landschappen. 4.2.4.3
Uitwerking EVZ
Deze EVZ voert door agrarisch gebied en is nu gedacht als een lineaire verbinding die enkele bestaande landschapsstructuren volgt. In samenhang met de sanering van een intensieve veehouderij aan de Lage Haghorst zal tevens een stal worden afgebroken aan Lage Haghorst 4. Deze locatie komt dan vrij voor herinrichting als natuur. Tussen deze twee locaties is een door bomen omgeven driehoekige wei met aanliggende tuin gelegen. Navolgende figuur geeft een beeld van inrichting van deze EVZ.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
34
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Figuur 20: Beeld van inrichting van de EVZ binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4, de landschappelijke inpassing van de woning aan Emmerseweg wordt uitgewerkt in paragraaf 4.2.5. De ecologische verbindingszone wordt binnen Emmerseweg 13 doorgetrokken
Achter de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is een nieuw (zorg)landgoed in voorbereiding. Hiermee kan een bredere invulling aan de EVZ-LH worden gegeven. De EVZ wordt in de voorgestelde nieuwe opzet uitgewerkt als een landschapszone. 4.2.4.4
Ecologische Stapsteen
Er wordt op termijn ingezet op het realiseren van een landschapszone waarvan de herinrichting van deze planlocatie de eerste stap vormt. De EVZ hoeft gezien de doelsoort niet continu te zijn, vogels kunnen immers vliegen. Daarom heeft ook een stapsteen een duidelijke meerwaarde voor het functioneren van deze zone voor de natuur, direct na aanleg, maar ook naar de toekomst toe. Gezien de doelsoorten voor de EVZ-LH struweelvogels uit de Grasmus-groep zijn, is een dicht bos hier niet wenselijk. De stapsteen is derhalve uitgewerkt als een bosje met veel struiken en enkele opgaande bomen en is aldus te karakteriseren als middenbos met overstaanders.
4.2.5
Landschappelijke inpassing
De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 wordt herbestemd naar een burgerwoning. Deze locatie wordt in samenhang hiermee goed landschappelijk ingepast. De aanleg en in stand houding van dit landschappelijk inpassingsplan is als voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels. Navolgende figuur geeft deze landschappelijke inpassing weer. De te realiseren loods is hierbij indicatief ingetekend.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
35
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Figuur 21: Landschappelijk inpassingsplan Emmerseweg 13 met indicatieve situering loods
4.3
Lage Haghorst 9
4.3.1
Ontwikkeling
De planlocatie aan Lage Haghorst 9 heeft deelgenomen aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. Deze regeling verplicht de deelnemer naast het slopen en inleveren van de milieuvergunning tot het herbestemmen van de varkenshouderijlocatie waarvoor subsidie wordt ontvangen. Geregeld moet worden dat op die locatie geen intensieve veehouderij meer mag komen. Andere (bestaande) functies mogen wel worden voortgezet of worden ontwikkeld. Concreet betekent dat voor de planlocatie aan Lage Haghorst 9 het wegbestemmen van alle intensieve veehouderijvormen, het inleveren van de varkensrechten op vergunning en het saneren van alle varkensstallen binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9. Voor deelname van dit bedrijf aan deze regeling zijn stallen voor de intensieve veehouderij gesloopt en wordt het bouwvlak heringedeeld voor uitbreiding van de zorgfunctie binnen deze planlocatie. De rundveetak blijft de hoofdfunctie, waarbij de zorgfunctie als nevenactiviteit wordt vergroot. Per saldo wordt het bouwvlak voor de veehouderij verkleind. De sanering van de intensieve veehouderij en realisatie van deze bestemming binnen de planlocatie wordt ‘fase 1’ genoemd. Deze ontwikkeling voor de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is een tussenstap naar een beoogde meer grootschalige gebiedsontwikkeling op deze planlocatie en omliggende gronden.
Volledigheidshalve is deze gebiedsontwikkeling in hoofdstuk 5 van deze toelichting nader omschreven zodat het duidelijk wordt dat wanneer er sprake mocht zijn van een doorontwikkeling van het gebied, deze herbestemming in fase 1 hier kan worden ingepast en doorontwikkeld. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
36
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
4.3.2
Melkveebedrijf
De huidige melkveehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 blijft behouden. Mede in afwachting van de beoogde ontwikkeling in fase 2 van Zorglandgoed De Wederloop. Het huidige melkveebedrijf, met 178 stuks melkvee en 62 stuks jongvee blijft bestaan in de huidige omvang. Op termijn is het de bedoeling om ook deze veehouderijtak te staken, maar dat kan alleen op verantwoorde wijze gebeuren als daar een uitgebreidere zorgfunctie voor terug kan komen dan de nu beoogde uitbreiding van de dagbesteding. Daarnaast is de rundveehouderijtak ook onderdeel van het zorgconcept van zowel de huidige dagbesteding als straks van het concept van het zorglandgoed. Dieren maken expliciet onderdeel uit van de verschillende therapieën binnen het zorgconcept, net zoals de landelijke uitstraling en landelijke omgeving van de locatie. En straks ook van het hele zorglandgoed. Er zal daarbij altijd gebruik worden gemaakt van dieren, zij het in minder intensieve hoeveelheden en van een steeds gevarieerder aanbod. Mocht het zorglandgoed in fase 2 later om welke reden dan ook niet kunnen ontwikkelen, dan is herontwikkeling naar enig andere functie dan de melkveehouderij geen vanzelfsprekendheid. Nog los van de vraag of de ondernemer dat wenst of kan verantwoorden, ligt daar ook een nieuwe beleidsmatige en bestuurlijke afweging aan ten grondslag.
Om die redenen kan in fase 1 ook nog niet uitgegaan worden van sanering van de melkveehouderijtak op Lage Haghorst 9.Het houden van of later weer omschakelen naar varkens (en andere intensieve veehouderij) is in de regels van dit bestemmingsplan uitgesloten. Dit is een voorwaarde die voortvloeit uit deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen.
4.3.3
Zorgboerderij
4.3.3.1
Inleiding
Het is de bedoeling de zorgboerderij uit te breiden in capaciteit (het aantal personen) als het aanbod (specifieke zorg). Eerst is de intensieve varkenshouderij gesaneerd en zijn de gebouwen daarvan afgebroken. Het betreft dan specifiek de vleesvarkensstal, de biggenstal, de spuiwatersilo, de zeugenstal met opslag en stalling, de kraamstal en de kuilplaten. Nu wordt de uitbreiding van de dagbesteding gerealiseerd. Dit betekent niet alleen een uitbouw van de activiteiten van de huidige zorgboerderij, maar ook een fysieke uitbreiding daarvan. Ter plaatse van de huidige biggenstal worden een bespreekruimte, sport- en toiletvoorzieningen gerealiseerd. De bedrijfswoning aan Lage Haghorst 9 en bijgebouw met kantine, paardenstal en timmerruimte blijven gehandhaafd. Ter plaatse van een gedeelte van de schuur/zeugenstal is een nieuw gebouw opgetrokken ten behoeve van opslag, stalling van machines, werkbank en toebehoren dat in eerste instantie wordt gebruikt voor uitbreiding van de dagbesteding. Dit is ook als zodanig vergund. Ook de huidige koeienstal en rokersruimte blijven gehandhaafd en als zodanig in gebruik. Het is ook de bedoeling in deze fase een kweekkas en het tweede activiteitengebouw ‘De Waterlelie’ te bouwen. Verder wordt alvast een deel van de kweektuintjes bij de kas aangelegd en wordt een belevingstuin bij het tweede activiteitengebouw gerealiseerd. 4.3.3.2
Afbraak en nieuwbouw
In fase 1 is er sprake van een sterke afname van het bebouwd en verhard oppervlak. Tegenover de afbraak van de bedrijfsgebouwen (stallen), die voortvloeit uit het stoppen van de intensieve varkenshouderij, staat het (terug)bouwen van bebouwing ten behoeve van de uit te breiden zorgfunctie. Het gaat daarbij in fase 1 alleen om het uitbouwen van de huidige zorgboerderij.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
37
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Alle faciliteiten die worden toegevoegd zijn direct te relateren aan deze zorgboerderij en de dagbesteding die aldaar wordt aangeboden. Vanuit het zorgconcept wordt deze dagbesteding niet aangeboden in een enkel gebouw maar verspreid over meerdere gebouwen. Het nieuwe zorgerf ontstaat doordat twee centrale stallen worden afgebroken, wat ruimte schept tussen de overige gebouwen. Hier ontstaat daarmee ruimte voor een centrale ruimte die deels verhard wordt en deels zal worden uitgevoerd in gazon (met bloemen). De toegang loopt ook via dit nieuwe zorgerf. Aan het zorgerf worden enkele af te breken gebouwen voor de nieuwe zorgfunctie herbouwd, ongeveer op de plek waar een ouder gebouw stond. Aan de achterzijde van de huidige zorgboerderij wordt dit gebouw uitgebreid met extra ruimte voor de zorgcliënten en personeel. Ook biedt dit de mogelijkheid de ingang aan het zorgerf te realiseren in de nieuwe situatie. Zo ontstaat een rustige kant met tuin en terras weg van de verkeersbewegingen, zijnde het ophalen en brengen van zorgcliënten. Naast de vergrootte zorgboerderij is ook voorzien in de bouw van een extra zorgpaviljoen voor dagbesteding en activiteiten. Dit zorgpaviljoen 'De Waterlelie' wordt, vooruitlopend op fase 2, verder naar het noorden geplaatst. Daarmee komt dit gebouw te liggen aan de andere zijde van wat in fase 2 de hoofdingang en het centrale plein wordt.
Bij dit zorgpaviljoen wordt een eigen tuin gerealiseerd. Naast de zorgboerderij zal een kleine kas worden opgetrokken, met aansluitend een teelttuin. Ook deze loopt vooruit op de situatie in fase 2, wanneer deze tuin verder vergroot zal worden. Paden verbinden de onderdelen van het verspreide aanbod van dagbestedingsactiviteiten. Tussen de twee dagbestedingsgebouwen kan een horecapaviljoen met boerenterras worden gerealiseerd voor gebruikers van de dagbestedingsfaciliteiten. Dit horecapaviljoen wordt slechts op deze locatie gerealiseerd als fase 2 niet tot ontwikkeling komt en fase 1 het eindbeeld blijkt. In fase 2 wordt het horecapaviljoen elders gerealiseerd, namelijk aan de zuidzijde van de locatie. Navolgende figuur geeft de herinrichting van het plangebied weer in beide opties. Fase 1 als eindbeeld en wanneer fase 2 het eindbeeld wordt.
Figuur 22: Herinrichting van het plangebied in fase 1 als eindbeeld, dan wel fase 2 als eindbeeld
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
38
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
4.3.3.3
Beeldkwaliteitsaspecten
Omdat sprake is van nieuwbouw die deze nieuwbouw wordt ingepast tussen bestaande bebouwing dient de nieuwbouw zich te verhouden tot de te handhaven gebouwen. Een deel van de gebouwen die in fase 1 gehandhaafd blijft, wordt in fase 2 verwijderd (zoals de jongveestal). De huidige bebouwing is grotendeels functioneel van aard gericht op het agrarisch gebruik ervan. Vooral aan de woning en de zorgboerderij is in de vormgeving extra aandacht besteed. Deze gebouwen zijn het best te typeren als hedendaags landelijke architectuur. De bedrijfswoning betreft een eengezinswoning met gevels in lichte baksteen en een donkerrood pannendak. Het houtwerk als boeiborden en een dakgoot met klossen. De dakvorm is een zadeldak met een wolfseind. Het gebouwdeel aan de achterzijde is onder een eigen steekkap gebracht. De zorgboerderij is uitgevoerd als een stalachtig volume met een laag zadeldak gedekt met donkere pannen. Het volume wordt afgedekt door meerdere parallelle zadeldaken, wat een kenmerkend silhouet oplevert. De gevels zijn uitgevoerd in lichte baksteen of een combinatie van hout en glas. Het gebouw naast de bedrijfswoning, met daarin een paardenstal, kantine en timmerruimte, kent eveneens bakstenen gevels onder een rood pannendak. Een deel van de gevel is uitgevoerd in houten planken. Nieuwbouw kent telkens een rechthoekige basisplattegrond en een zadeldak.
Goot- en nokhoogten, alsook dakhelling zijn variabel en sterk afhankelijk van de functie van betreffend gebouw. Aanbouwen zijn mogelijk. Eventuele aanbouwen dienen onder een eigen (steek)kap gebracht te worden. Voor gebouwen met een woonfunctie is het toegestaan kleine dakkapellen toe te passen; bij overige gebouwen is het toepassen van dakramen of een lichtstraat in het dakvlak mogelijk. De meeste te handhaven gebouwen kennen een plint aan de onderzijde van de gevel. Deze is meestal uitgevoerd in een donkerdere tint baksteen met een rollaag. Het is aantrekkelijk voor nieuwe gebouwen ook een dergelijke plint toe te passen om daarmee de ruimtelijke en functionele samenhang te benadrukken. De combinatie van lichte baksteen in een natuurtint en houten beplanking is tevens het uitgangspunt voor toekomstige gebouwen. Afhankelijk van de functie kan een groter of kleiner deel van de gevel worden voorzien van een houten bekleding. Gevelopeningen zijn conform de huidige bebouwing altijd functioneel van aard en variabel van grootte. Hout kan ook als structureel element in combinatie met glas worden toegepast, vooral in kopgevels. Het hout kan zowel ongeverfd als geverfd worden toegepast, maar telkens op een gelijksoortige wijze per gebouw. Ook in de dakbedekking is variatie mogelijk.
Een pannendak in een rode of antraciet(grijze) kleur is toegestaan, wederom zolang het gehele dak van ene gebouw in een enkel materiaal en kleur wordt uitgevoerd. Verder is het mogelijk om een gebouw te voorzien van een dak van (geïsoleerde) golfplaten. Op de daken die een gunstige ligging kennen ten opzichte van de zon is het vanuit duurzaamheid wenselijk zonnepanelen of warmtecollectoren toe te passen. Deze dienen bij nieuwe gebouwen meegenomen te worden in het totaalontwerp.
4.3.4
Verkeer en parkeren
4.3.4.1
Verkeer
Inleiding De planlocatie aan Lage Haghorst 9 kent een goede bereikbaarheid voor autoverkeer in de regio. Via de Emmerseweg wordt in zuidelijke richting aangesloten op de provinciale weg N395 tussen Hilvarenbeek en Oirschot. De kern Diessen ligt op een afstand van circa één kilometer tot de planlocatie aan
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
39
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Lage Haghorst 9. Ten noorden van de planlocatie ligt de kern Haghorst, eveneens op een afstand van ruim één kilometer tot de planlocatie. Huidige situatie Binnen het plangebied is een agrarische bedrijf aanwezig dat bestaat uit een intensieve veehouderij en een melkveehouderij. Navolgende tabel geeft een beeld van de huidige verkeersbewegingen binnen het plangebied ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Omschrijving
Licht verkeer, aantal bewe-
Middelzwaar
gingen per dag
aantal bewegingen per week
Medewerkers
4
Leveranciers
4
Ondersteunende
diensten
vrachtverkeer,
Zwaar vrachtverkeer, aantal bewegingen per week
2
2
zoals veearts Diversen, waaronder deels
4
20
eigen landbouwvoertuigen Mesttransport
2
Bulkwagen (voer)
4
Veevervoer
4
Tabel 6: aantal verkeersbewegingen in de huidige situatie ten behoeve van het agrarisch bedrijf
Daarnaast is er reeds een zorgfunctie binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 aanwezig. Daarvoor vinden nu dagelijkse verkeersbewegingen plaats gedurende de openingsuren van de dagbesteding. Het vervoer van en naar dagbesteding wordt steeds in goed overleg uitgevoerd. Het is mogelijk om cliënten te halen of brengen, maar voor een groot gedeelte wordt het vervoer door de initiatiefnemers in eigen beheer uitgevoerd. Bij het vervoer wordt dan ook rekening gehouden met de zorgvraag van de deelnemer. In de huidige situatie worden zorgcliënten indien noodzakelijk met eigen busjes van de Wederloop gebracht en gehaald. Er zijn daarvoor 5 personenbusjes beschikbaar. Navolgende tabel geeft een beeld van de huidige verkeersbewegingen binnen het plangebied ten behoeve van de huidige zorgboerderij. Omschrijving
Licht verkeer, aantal bewe-
Middelzwaar
gingen per dag
aantal bewegingen per week
Medewerkers
6
Leveranciers
2
Vervoer cliënten, busjes,
16
vrachtverkeer,
Zwaar vrachtverkeer, aantal bewegingen per week
4
taxi’s Diversen,
boodschappen
2
en dergelijke Privé
10
Tabel 7: aantal verkeersbewegingen in de huidige situatie ten behoeve van de zorgboerderij
Beoogde situatie Met herbestemming van deze planlocatie wordt de intensieve veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 gesaneerd. Hiermee vervallen de vervoersbewegingen van al het vrachtwagenver-
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
40
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
keer ten behoeve van de varkenshouderij. Het aantal verkeersbewegingen dat resteert voor de melkveehouderij is opgenomen in navolgende tabel. Omschrijving
Licht verkeer, aantal bewe-
Middelzwaar
gingen per dag
aantal bewegingen per week
Leveranciers Ondersteunende
vrachtverkeer,
Zwaar vrachtverkeer, aantal bewegingen per week
2 diensten
2
zoals veearts Diversen, waaronder deels
2
8
eigen landbouwvoertuigen Tabel 8: aantal verkeersbewegingen in de huidige situatie ten behoeve van het agrarisch bedrijf
De zorgfunctie is met een vergunning uitgebreid tot een omvang van maximaal 48 personen. Er vindt hiermee zes dagen per week een toename aan vervoer met personenauto’s en busjes plaats. Hiermee zijn dagelijks circa 16 verkeersbewegingen worden toegevoegd. De ontsluiting van de planlocatie wordt daarvoor gestroomlijnd en heringericht. De ingang tot het zorgerf is de ingang voor al het verkeer. Zorggerelateerd verkeer wordt vervolgens doorgeleid naar het parkeerterrein of het tweede activiteitengebouw. De huidige ingang voor de intensieve veehouderij aan de Benificiestraat wordt de uitgang voor al het zorggerelateerd verkeer. Hierdoor ontstaat een eenrichtingsverkeerscircuit dat mogelijke congestie bij brengen en halen moet voorkomen. Navolgende figuur geeft een beeld van deze inrichting van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 voor verkeer en parkeren.
Figuur 23: Ontsluitingsstructuur/circulatieplan fase 1 P (parkeren) B (opstelplaats personenbusjes) (P15 stadslandschappen)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
41
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
4.3.4.2
Parkeren
Huidige situatie In de huidige situatie vindt al het parkeren ten behoeve van de huidige functies (de veehouderij en de zorgboerderij) plaats op eigen terrein. Het terrein wordt heden ontsloten via meerdere inritten op zowel de Lage Haghorst als de Benificiestraat. Er zijn verschillende kleine parkeerterreintjes aanwezig. Clienten komen niet met eigen vervoer maar worden veelal gehaald en gebracht. Aan de voorzijde van het plangebied is ruimte voor het parkeren van personenbusjes voor halen en brengen van cliënten, voor personenauto’s van bestuurders die cliënten komen brengen en voor de auto’s van het personeel. Binnen de planlocatie zijn hiervoor 10 parkeerplaatsen aangelegd plus enkele opstelplekken voor personenbusjes. Bij de bedrijfswoning zijn op de oprit tenminste twee parkeerplaatsen, exclusief garage, aanwezig. Parkeren In het kader van de uitbreiding van de zorgboerderij wordt ook de parkeervoorziening uitgebreid. Daarbij wordt in deze fase ingezet op het ontwikkelen van het zorgerf als visiteplaatje van de zorgboerderij. In fase twee zal een groot zorgplein bij het nieuwe zorggebouw deze functie overnemen. Met de afbraak van diverse stalgebouwen ontstaat ruimte om de ruimte tussen de stallen opnieuw in te richten als verblijfs- en verkeersruimte. Hier kunnen cliënten worden afgezet of opgehaald en zal ruimte zijn voor enkele opstelplaatsen voor de personenbusjes.
Het parkeren voor bezoekers en personeel wordt geconcentreerd op de plek die in fase 2 ook als parkeerplaats voor het nog te ontwikkelen zorglandgoed dienst zal doen. Op de plek van de sleufsilo’s wordt een nieuwe parkeerplaats gerealiseerd die is ingepast in de groene rand langs de straat. De weg en de parkeervakken zullen worden verhard. In fase 1 worden hier maximaal 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij het tweede activiteitengebouw ‘De Waterlelie’ is ruimte om maximaal 8 parkeerplaatsen te realiseren. Dit is ruim voldoende.
4.3.5
Landschappelijke inpassing
De sanering van veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is een eerste stap in een totale omvorming van agrarisch gebruik naar zorg en natuur. In deze eerste fase worden de activiteiten van de zorgboerderij uitgebreid. De landschappelijke inpassing van deze activiteiten in combinatie met de -nog enige tijd voort te zetten- melkveehouderij vraagt om maatwerk. Bestaande en nieuwe zorgactiviteiten met bijbehorende terreininrichting dienen eveneens inpasbaar te zijn in de beoogde opzet in fase 2. Er is daarom ingezet op het maken van een groene rand, het omvormen van het bestaande boerenerf naar een zorgerf en het verbinden van de uit elkaar gelegen zorgbebouwing. Deze zorgbebouwing is bewust gespreid om beweging te stimuleren en daarmee de zorgcliënten te activeren. Ook een deel van de parkeerplaats nabij de toekomstige hoofdingang aan de Benificiestraat wordt in deze fase gerealiseerd op de locatie waar in de huidige situatie de sleufsilo’s zijn. De groene rand is uitgewerkt als een afwisseling van groene ruimtes aan de Lage Haghorst en het begin van de Benificiestraat. De bestaande boombeplanting wordt doorgetrokken tot aan de rand van fase 1 in de bocht van de Benificiestraat. Hiervoor worden nieuwe lindebomen aangeplant. In lijn met de inrichting aan de zuidzijde zijn enkele fruitbomen voorzien aan de noordzijde.
Deze fruitbomen worden geplant in gras tussen twee weilanden, waarvan er een reeds aanwezig is. Tussen het zorgerf en de doorgaande weg
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
42
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
wordt een groenaanleg gerealiseerd met gras, een geschoren haag, struikengroepen en een enkele boom. Deze kleine bomen worden doorgezet rond de parkeerplaats. Ter ontsluiting van het tweede dagbestedingsgebouw ‘De Waterlelie’ aan de noordzijde van fase 1 wordt een gebogen pad aangelegd. Dit pad is het eerste deel van de beoogde kleine rondwandeling op het toekomstige zorglandgoed. Aan een zijde van het pad zullen bomen worden geplant. Achter deze bomen is voorzien in een struikenrand. Daarmee wordt ook fase 1 aantrekkelijk voor struweelvogels en kan de terreinaanleg in samenhang met de beoogde stapsteen Lage Haghorst 4 een belangrijke bijdrage leveren richting de in fase 2 te realiseren ecologische verbindingszone. Navolgende figuur geeft een beeld van landschappelijke inpassing van de planlocatie Lage Haghorst 9 in fase 1.
Figuur 24: Landschappelijke inpassing planlocatie Lage Haghorst 9 in fase 1
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
43
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
4.4 Relatie met bebouwingsconcentratie 4.4.1
Inleiding
De beoogde herontwikkeling is direct van invloed op het karakter van de directe omgeving en kent zo ook een relatie met de rest van de bebouwingsconcentratie. Het vervangen van stallen door andere functies waaronder wonen betekent meestal een verandering van korrelgrote en daarmee van de beleving van de plek. Het toevoegen van een woning ter plaatse van het huidige stalgebouw aan Emmerseweg 9s past binnen het ontwikkelperspectief van de bebouwingsconcentratie als geheel. Ook voor de tweede fase van Lage Haghorst 9 wordt aansluiting gezocht bij het ontwikkelperspectief zoals hieronder opgenomen. Omdat de eerste fase hierop vooruitloopt is daar nu al rekening mee gehouden. Effectief wordt met de groene inpassing fase 1 een deel van de niet te bebouwen rand van de grote Markische driehoek op de splitsing met de Benificiestraat gerealiseerd.
4.4.2
Kwaliteitsverbetering Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst
De kenmerkende opbouw kan naar de toekomst toe worden versterkt indien er functiewijziging plaatsvindt. Vooral de sanering van de groter korrels (stallen en bedrijfsbebouwing) kan een grote ruimtelijke en visuele impact hebben. Eventuele functiewijziging dient altijd gepaard te gaan met kwaliteitsverbetering. Dit kan dan gaan om verbetering van het (leef)milieu, maar ook om verbetering van de ruimtelijke structuur, verbetering van de sociale structuur, verbetering van de belevingswaarde of verbetering van de ecologische structuur. Het is belangrijk randvoorwaarden voor functiewijziging op te stellen. Daarmee wordt voorkomen dat bestaande kwaliteiten verloren gaan of structurele verbeteringen niet worden meegenomen bij herinrichting of herbestemming. Het is daarom belangrijk dat bij functiewijziging gelet wordt op:
het behoud van de groene en onbebouwde driehoeken op de splitsing van wegen;
het behoud van solitaire erven en gebouwclusters gescheiden door onbebouwde percelen;
vooral herontwikkelingsruimte te zoeken binnen bestaande erven en clusters;
functiewijziging in te zetten als mechanisme om de beleving van de clustering te versterken;
functiewijziging inzetten als mechanisme om het landschap en groene driehoeken te versterken;
functiewijziging inzetten als mechanisme om het leefmilieu te verbeteren;
het benadrukken van de ligging van een erf of gebouwcluster aan een zekere weg;
het creëren van nieuwe erven is alleen mogelijk bij groene driehoeken.
4.4.3
Ontwikkelperspectief bebouwingsconcentratie Lage Haghorst
Bebouwing clustert zich van oudsher rondom de Markische driehoeken met aansluitend een vorm van lintbebouwing. Dat zie we in deze bebouwingsconcentratie ook, met dien verstande dat altijd een zijde van de Markische driehoek open blijft en contact met het landschap. Dit kan een breed uitzicht zijn, maar ook een open strook tussen bebouwing die losse erven en clusters markeert. De kleinste Markische driehoek, waar de Oirschotsedijk zich afsplitst van de Emmerseweg, is beplant met bomen en kent aan de zuidzijde een waardevolle onbebouwde zijde. De middelste Markische driehoek, gelegen waar de Lage Haghorst zich afsplitst van de Emmerseweg, is geheel open en ken aan beide flanken geen bebouwing. Het openhouden van ruimte tussen de bebouwingsclusters is hier aan zowel de west- als oostzijde van belang. De bebouwing is hier niet sterk op de driehoek georiënteerd; dit kan bij toekomstige functiewijziging alhier verbeterd worden. De grote noordelijke Markische
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
44
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
driehoek, op de plek waar de Benifieciestraat zich afsplitst van de Lage Haghorst, wordt aan drie zijden begrenst door opgaand groen en is daarmee ruimtelijk sterk gedefinieerd. Deze driehoek kent aan de noordzijde bebouwing van een kleine korrel, maar wordt aan de oostzijde begrensd door een zeer forse bebouwingscluster met grote korrel. Dit zou in evenwicht gebracht moeten worden door nabij het bestaande noordelijke gebouw bebouwing toe te voegen aan de Benificiestraat. Daarbij is het van belang ten zuiden daarvan een ruimte open te houden om de bebouwing, zoals gebruikelijk binnen deze bebouwingsconcentratie, te segmenteren. Aan de noordzijde zijn enkele losse bebouwingsclusters gelegen. Deze dienen ook los te blijven en niet middels nieuwe bebouwing verbonden te worden met de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst. Wellicht kan de eveneens aan de noordzijde van de bebouwingsconcentratie gelegen EVZ een rol spelen als duurzaam scheidend element. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst. De gewenste structuur vanuit het ontwikkelingsperspectief is aangegeven met mogelijkheden voor nieuwbouw nabij de driehoeken en scheidend groen dat de losse gebouwclusters definieert en zo een gesegmenteerd lint in stand houdt.
Figuur 25. De kwaliteitsverbetering van de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst met de drie groene driehoeken als brandpunten van de bebouwing
Er wordt in fase 1 één woning gerealiseerd. 1,2 Woningbouwtitels worden dus nu gerealiseerd maar nog niet bestemd. Er wordt in fase 2 bekeken of deze bouwtitels in dit plan worden ingepast.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
45
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
5. ZORGLANDGOED DE WEDERLOOP, FASE 2 5.1 Inleiding 5.1.1
Aanleiding
De realisatie van Zorglandgoed De Wederloop betreft een omvangrijk en ambitieus plan dat met stakeholders nader wordt uitgewerkt en vormgegeven. De initiatiefnemer neemt deel aan de Saneringsregeling varkenshouderijen voor de sanering van de intensieve veehouderij aan Lage Haghorst 9. Bij deelname aan deze regeling dient een passende andere herbestemming te worden gerealiseerd. De realisatie van een zorglandgoed neemt jaren in beslag en dient gefaseerd plaats te vinden. Om vooruitlopend op de totaalrealisatie van het zorgland te voldoen aan de toenemende vraag aan zorg en aan de voorwaarde voor deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen wordt de dagbesteding in dit bestemmingsplan uitgebreid en wordt de intensieve veehouderij uitgesloten. De al in fase 1 te realiseren dagbestedingsactiviteiten worden ingepast in het grotere totaalplan voor het zorglandgoed dat thans ook wordt uitgewerkt en voorbereid. Derhalve is het belang de kaders voor fase 2 toe te lichten. Dit met name ook in relatie tot de ligging van de voorzieningen en bebouwing in fase 1. De thans in dit bestemmingsplan te realiseren zorgfuncties krijgen in de toekomst een plaats in het zorglandgoed. Voor de ontwikkeling van fase 2 wordt een bestemmingsplan dan wel een omgevingsplan opgesteld en in procedure gebracht.
De ontwikkelingen zoals omschreven in dit hoofdstuk worden dan nader uitgewerkt en deze zijn indicatief.
5.1.2
Missie van de Wederloop
De Wederloop heeft een duidelijke missie. Ieder mens heeft zijn eigen capaciteiten, wil, wensen en behoeften. Kortom zijn eigen ik, zijn eigen identiteit. De missie van het zorglandgoed is om met behulp van begeleiding de deelnemers te laten deelnemen aan activiteiten vanuit hun eigen identiteit. Uitgaande van wat elke deelnemer individueel kan en wil. De mogelijkheden staan voorop en worden daar waar mogelijk uitgebreid. Zo nodig met hulp of hulpmiddelen, maar niet meer dan nodig is, om het gewenst resultaat te bereiken. Het gewenste resultaat is behaald als de missie geslaagd is en niet als de activiteit geresulteerd heeft in een gewenst resultaat. De missie is er in slagen de deelnemers zo veel mogelijk zelf bewust te laten zijn van hun eigen identiteit en hun eigen kracht. Wat kan ik, voel ik, wil ik en wat heb ik al meegemaakt. Ondanks hun beperkingen komen de deelnemers dan zelf tot het inzicht dat ze nog dingen kunnen ondernemen en dat ze daar zelf zeggenschap over hebben. Ze kunnen zinvol bezig zijn. Dit verhoogt het zelfbeeld, het zelfvertrouwen en het welbevinden van deze mensen. Wat ons dan direct brengt tot de kern van onze missie. Mensen worden automatisch door elkaar en door de omgeving geprikkeld om te bewegen. De slogan luidt:” Zorgboerderij De Wederloop een natuurlijke stimulansen tot bewegen”. Daarbij speelt de natuur een grote rol.
Dieren en de natuurrijke omgeving worden ingezet om de mensen te activeren en ook tot rust te brengen. Het samenspel met de natuurrijke omgeving en de dieren maakt dat er een goede balans geboden kan worden in het aanbod van prikkels en prikkelarme momenten.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
46
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
5.1.3
Visie van De Wederloop
De Wederloop is een veelzijdige zorgboerderij waar op een invoelende wijze zorggedragen wordt voor een passende en zinvolle dagbesteding. Er wordt gezocht naar een balans in het aanbieden van de juiste hoeveelheid prikkels. De mogelijkheden van de deelnemer staan voorop en niet hun beperkingen. De individuele deelnemer en zijn of haar wensen en behoeften staan centraal. De zorg wordt verleend in een gemoedelijke sfeer waar alle tijd is voor de individuele deelnemer. De lijnen met hun mantelzorgers worden kort gehouden. Zij worden bij de zorg voor de deelnemer betrokken en zo nodig bijgestaan met advies. De Wederloop streeft ernaar dat zowel deelnemer, de medewerkers als vrijwilligers zich thuis voelen. Aan de integriteit van de deelnemers, medewerkers en vrijwilligers wordt veel waarde gehecht. Iedereen moet zichzelf kunnen blijven, als het waren hun eigen plek en inbreng hebben in een passend geheel.
5.2 Transformatie Het plan voor realisatie van een zorglandgoed binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 in fase 2 betreft een functiewijziging van het agrarisch gebruik naar de functies zorg en natuur. Het betreft een lokaal initiatief van een lokale ondernemer die vanuit een passie voor cliënt-specifieke zorg besloten heeft de huidige agrarische activiteiten te staken en gefaseerd de huidige zorgboerderij door te ontwikkelen tot een zorgonderneming met zowel intra- als extramurale zorg in een groene omgeving die onderdeel is van de geboden therapeutische zorg. Het achterliggende doel van deze transformatie is om uiteindelijk een zorgconcept aan te kunnen bieden dat past in de huidige tijd en bij de huidige vraag naar zorg. De sanering van de veehouderij en de ontwikkeling van nieuwe natuur zijn daarbij (maatschappelijke) ambities c.q. voordelen waardoor ook de ruimte wordt gecreëerd voor de beoogde ontwikkeling en bijdragen aan een hoogwaardig en duurzaam zorgconcept.
5.3 Uitgangspunten voor het zorglandgoed 5.3.1
Inleiding
Om de beoogde transformatie van agrarisch gebruik naar een zorglandgoed richting te geven zijn er door de initiatiefnemers een aantal uitgangspunten geformuleerd voor het nieuwe zorglandgoed. Deze punten zijn hierna opgenomen.
5.3.2
Basis
De ontwikkeling betreft een lokaal familie-initiatief.
Het einddoel is een zorglandgoed.
De transformatie naar het zorglandgoed gebeurt in fases, zonder dat kwaliteitsverlies op de geleverde zorg plaatsvindt.
Zo veel mogelijk hergebruik van het bestaande erf binnen het zorglandgoed.
Het bieden van zowel intra- en extramurale zorg.
Zorgfuncties in verschillende verspreid liggende gebouwen met functiescheiding en een bevatbare omvang voor cliënten.
Een passende maatvoering van bebouwing in de landelijke omgeving.
Beheer door eigenaren zelf.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
47
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
5.3.3
Doelstelling
Bewegen en een actief leven stimuleren.
Het aanbieden wandel- en zitmogelijkheden.
Het zorglandgoed moet een fijne plek zijn waar bewoners cliënten en bezoekers graag zijn.
Het gebruik en beheer van het landgoed inzetten voor groene therapie.
De opzet van het zorglandgoed is gericht op beleven en genieten.
Er ligt nadruk op de interactie tussen mens en dier.
Het toegankelijk en aantrekkelijk maken van de planlocatie voor lokale mensen en voor mensen van buiten en bezoekers.
Community care door de combinatie met dagbesteding en de verschillende doelgroepen wordt. Men kan elkaar in hun kracht zetten. Dit zorgt voor verbetering gemoedstoestand en zorgt ervoor dat je meer zorg kunt bieden met minder personeel.
5.3.4
Inrichting planlocatie
De landgoedwoningen worden ingezet als zorgwoningen.
Het doorontwikkelen van de faciliteiten van de zorgboerderij.
Het bieden van dagbesteding voor vaste bewoners en zorgcliënten.
De zorgfuncties verdelen over meerdere gebouwen met daartussen tuinen gelegen.
Het spreiden van drukte.
De primaire zorggebouwen en functies zijn gericht op een centraal gebied / punt binnen het zorglandgoed met korte loopafstanden.
Secundaire en meer extensieve functies en voorzieningen liggen verder van het centrum in een veel meer natuurlijke en rustigere setting.
Een gebouw voor dagbesteding.
Een gebouw voor bijeenkomsten met horeca en terras.
Een kleine teeltkas.
Diverse tuinen voor natuurbeleving en therapie.
Dierenweides en -verblijven voor diertherapie en natuurbeleving.
5.3.5
Inrichtingsprincipes landgoed
Het landgoed verbinden met de omgeving.
Het integreren van zorgfuncties in een groen raamwerk.
Het zorglandgoed aan laten sluiten op de bestaande recreatieve, cultuurhistorische en landschappelijke structuren in de omgeving.
Het zorglandgoed inzetten als onderdeel ecologische verbinding waarbij deze verbinding vooral wordt vormgeven als habitat (stapsteen).
Het realiseren van een diversiteit in habitats.
Het inzetten op algemene soorten als doelsoorten.
De natuur beleefbaar maken.
Het realiseren van totaalplan voor het landschap met gebouwen en natuur.
Gebruik maken van de kwaliteiten en potenties van de ondergrond en de overgang nat-droog en laag-hoog.
Het uitgangspunt is de groene hoofdstructuur die de oriëntatie verbetert en sturend werkt.
Gebouwen en andere functies benaderen als bewuste toevoegingen.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
48
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
5.3.6
Centraal zorggebouw(en)
Centraal zorggebied met alle primaire zorggebouwen op loopafstand.
Zorg in meerdere fysieke eenheden van bevatbare omvang.
Eenvoudig gefaseerd te ontwikkelen.
5.3.7
Conceptueel inrichtingsplan en fasering
Alle onderdelen van het totaalplan dienen in samenhang te functioneren en elkaar waar mogelijk moeten versterken. Daarom is een conceptueel inrichtingsplan opgesteld voor het nieuwe zorglandgoed. In deze fase van de planvorming is een handschets gemaakt die als input dient voor verder overleg en aanscherping in fase 1. Middels overleg met de diverse stakeholders zal het concept verder worden verfijnd en uitgewerkt tot een definitief inrichtingsplan. De functie van het schetsontwerp is het geven van een indruk van het op dit moment beoogde eindbeeld De beoogde functiewijziging van het agrarisch bedrijf binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 naar een maatschappelijke bestemming met zorg en natuur wordt gefaseerd gerealiseerd. Enerzijds is dit omdat het tijd kost om op voormalige landbouwgrond geschikte uitgangssituatie te creëren voor voldoende natuurlijke en ecologische kwaliteit. Anderzijds ligt er een ambitieus bouwprogramma dat gefaseerd wordt gerealiseerd zodat er een ingroeimodel ontstaat, waarbij uitgaande van de huidige zorgboerderij telkens een deel van de faciliteiten wordt gerealiseerd en uitgebreid. Zo kan de terreininrichting en realisatie van nieuwe gebouwen en de noodzakelijke personele bezetting groeien met de ontwikkeling van het zorglandgoed.
En kan de ontwikkeling ook financieel en bedrijfseconomisch meer verantwoord en in een passend tempo worden gerealiseerd. Navolgende figuren geven een beeld van de inrichting van het plangebied in fase 1 (in groen) en hoe dat in fase 2 is ingepast in het totaalbeeld.
Figuur 26: Conceptueel inrichtingsplan fase 2 waarin in groen (indicatief) is opgenomen hoe fase 1 in dit plan past
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
49
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Mocht fase 1 het eindbeeld blijken te zijn dan wordt slechts het horecapaviljoen dat in fase 2 in het zuiden van het plangebied gelegen is, toegevoegd aan de plannen in fase 1. Navolgende figuur geeft een beeld van fase 1 zoals nu beoogd en als eindbeeld mocht fase 2 uiteindelijk niet kan worden gerealiseerd.
Figuur 27: fase 1 zoals beoogd dan wel als eindbeeld
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
50
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
6. BELEIDSKADER 6.1
Rijksbeleid
6.1.1
Nationale omgevingsvisie
6.1.1.1
Beleidskader
Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -
Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
-
Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;
-
Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;
-
Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 6.1.1.2
Toets
Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is dit plan in fase 1 te kleinschalig van aard. Op microniveau komt deze ontwikkeling tegemoet aan de vraag naar goede zorg en voldoende woningen binnen de omgeving van Hilvarenbeek en de realisatie van een toekomstbestendig landelijk gebied.
6.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
6.1.2.1
Beleidskader
De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. De doelstelling van de ladder beoogt dus een ruimtelijke scheiding tussen stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
51
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt op basis van jurisprudentie, dat voor woningbouwlocaties vanaf circa twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. 6.1.2.2
Toets
Binnen het plangebied wordt in deze fase één woning toegevoegd. Het toevoegen van deze woning is niet ladderplichtig. De omvang aan bebouwing neemt binnen het plangebied per saldo af. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Deze herbestemming betreft geen stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Duidelijk is dat voor realisatie van fase 2 wel sprake is van een ontwikkeling die afgewogen moet worden op grond van de ladder. Hierover zal ter zijner tijd. ook regionale afstemming plaatsvinden en toetsing plaatsvinden.
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1
Brabantse omgevingsvisie
6.2.1.1 Beleidskader De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Hier moet mee worden omgegaan 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
52
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
6.2.1.2
Toets
Bij deze herbestemming speelt het volgende aandachtspunt een rol: meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden en worden vrijkomende agrarische bedrijfslocaties getransformeerd naar binnen het gebied passende functies voor de toekomst. Dit past binnen de Brabantse Omgevingsvisie. De Brabantse Omgevingsvisie wordt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant uitgewerkt in bindende regels.
6.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
6.2.2.1 Inleiding De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening onder gebracht. 6.2.2.2
Beleidskader
Aanduidingen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’, binnen de structuur ‘Gemengd landelijk gebied’. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de basiskaart Landelijk gebied weer uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant waarop het plangebied is aangeduid.
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 28: Aanduiding plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant op de basiskaart Landelijk gebied
De planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is op deze kaart aangeduid als deels gelegen binnen het Natuur Netwerk Brabant en is hierbinnen aangeduid als ecologische verbindingszone. De planlocatie aan Lage Haghorst 9 is hierop aangeduid als gelegen binnen een attentiezone voor de waterhuishouding. Hierna is een uitsnede van de kaart met instructieregels voor gemeenten voor natuur- en stiltegebieden opgenomen. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
53
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13
Planlocatie Lage Haghorst 9
Planlocatie Emmerseweg 9s
Figuur 29: Uitsnede van de kaart met instructieregels voor natuur- en stiltegebieden waarop het plangebied aangeduid
Regels voor ruimtelijke kwaliteit In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (artikel 3.9) ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Artikel 3.25 regels voor een ecologische verbindingszone Een ecologische verbindingszone maakt onderdeel uit het Natuur Netwerk Brabant.
Dit natuurnetwerk is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met natuurwaarden van (inter-)nationaal belang, zoals de bossen, de heide en vennen, de stuifduinen, de schraalgraslanden, de rivieren en beken. Het doel van het beleid voor dit netwerk is het veiligstellen van ecosystemen en het realiseren van leefgebieden met goede condities voor de biodiversiteit. Deze leefgebieden zijn belangrijk voor dier- en plantensoorten. Om de populaties gezond te houden en de genetische uitwisseling te bevorderen, moeten de gebieden groot genoeg zijn en de mogelijkheid bieden voor migratie tussen de gebieden. Om het natuurnetwerk als zo`n netwerk te laten functioneren worden ecologische verbindingszones gerealiseerd. Deze ecologische verbindingszones zijn (vaak) langgerekte landschapselementen die als groene schakels de Brabantse natuurgebieden met elkaar verbinden. Een ecologische verbindingszone is aangeduid met een concreet (zoek-)gebied. De inrichting, het beheer en de bescherming op perceelsniveau dienen nader in een bestemmingsplan te worden uitgewerkt.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
54
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Artikel 3.26 Attentiezone waterhuishouding Het doel van de regels voor de Attentiezone waterhuishouding is om ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen de attentiezone gelegen natte natuurparels tegen te gaan. Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door verandering van bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in een natte natuurparel kunnen hebben, is een vergunning nodig. Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat overleg met het waterschap nodig is. Een bestemmingsplan stelt in ieder geval regels over: 1.
het verzetten van grond van meer dan 100 m³ of op een diepte van meer dan 60 centimeter beneden maaiveld, voor zover geen vergunning is vereist op grond van de Ontgrondingenwet;
2.
de aanleg van drainage ongeacht de diepte, tenzij het gaat om vervanging van een bestaande drainage;
3.
het verlagen van de grondwaterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen, met uitzondering van grondwateronttrekkingen;
4.
het beperken van het buiten een agrarisch bouwperceel aanbrengen van oppervlakteverhardingen of verharde oppervlakten.
Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied. Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over ‘Landelijk gebied’. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Artikel 3.69 Afwijkende regels voor wonen In artikel 3.69 zijn regels opgenomen voor het in gebruik nemen van een bedrijfswoning als burgerwoning. De voorwaarden hiervoor zijn dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt. Deze regels zijn van toepassing voor het herbestemmen van de bedrijfswoning Emmerseweg 13. Artikel 3.71 Regels voor bestaande bedrijven binnen gemengd landelijk gebied In artikel 3.71 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn regels opgenomen voor bestaande niet agrarische bedrijven binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’. Er gelden de navolgende regels. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor een bestaande nietagrarische functie die: 1.
de bestaande planologische gebruiksactiviteit vastleggen;
2.
een toename van de gebruiksoppervlakte voor mestbewerking uitsluiten;
3.
kunnen voorzien in een redelijke uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
55
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
3. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. Deze regeling is relevant voor de doorontwikkeling van de bestaande zorgboerderij De Wederloop binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Artikel 3.78 bevat de regels voor maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’. Dit artikel bevat maatwerkregels voor ontwikkelingen die als doel een verbetering van de omgevingskwaliteit hebben. Als uitwerking van dit artikel is de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’ opgesteld. Dit artikel is hierna opgenomen. Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a.
de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert;
b.
de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd;
c.
de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden;
d.
de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77;
e.
is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt;
f.
de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en
g.
bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit , onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.
Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a.
als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit , qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort;
b.
als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken;
c.
(……niet van toepassing…..).
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
56
De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘
Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a.
de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
b.
of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie.
Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a.
artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a;
b.
artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en
c.
artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a.