11 bp De Wederloop fase 1 (5 bijlage Toelichting)

Crijns Rentmeesters BV

Witvrouwenbergweg 12

BESTEMMINGSPLAN DE WEDERLOOP FASE 1 HILVARENBEEK ONTWERP TOELICHTING NL.IMRO.0798.BPWederloopfase1-ON01

Crijns Rentmeesters bv in samenwerking met P15 (stadslandschappen) 1 december 2022

5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan ‘De Wederloop fase 1’

PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan

De Wederloop fase 1

IMRO idn

NL.IMRO.0798.BPWederloopfase1-ON01

Versie concept

9 maart 2021

Versie voorontwerp

26 november 2021

Versie ontwerp

1 december 2022

Versie vastgesteld Opgesteld door

Bianca Göertz

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

2

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING_________________________________________________________ 8 1.1

Aanleiding __________________________________________________________ 8

1.2

Ligging en omvang plangebied _________________________________________ 9

1.3

Omschrijving van herbestemming _____________________________________ 10

1.4

Begrenzing _________________________________________________________ 12

1.5

Vigerende bestemmingsplannen _______________________________________ 13

1.5.1

Bestemmingsplan ‘Lage Haghorst 9’ __________________________________________ 13

1.5.2

Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ _____________________________________________ 15

1.5.3

Buitengebied Hilvarenbeek 2014, reparatieplan _________________________________ 16

1.5.4

Reparatieplan Buitengebied Hilvarenbeek 2019 _________________________________ 16

1.5.5

Parapluplan Parkeren Hilvarenbeek 2018 ______________________________________ 16

1.5.6

Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek ______________________________________ 17

1.5.7

Samenvatting ____________________________________________________________ 17

2. RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN DE OMGEVING _______________________ 18 2.1

Historische ontwikkeling landschap ____________________________________ 18

2.2

Bodembouw en waterhuishouding _____________________________________ 19

2.3

Historie omgeving Lage Haghorst ______________________________________ 19

2.4

Huidige ruimtelijke structuur __________________________________________ 20

2.5

Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst ________________________________ 21

3. HUIDIGE SITUATIE ________________________________________________ 22 3.1

Emmerseweg 9s ____________________________________________________ 22

3.1.1

Huidig gebruik ___________________________________________________________ 22

3.1.2

Inpassing in het landschap _________________________________________________ 23

3.1.3

Vergunning _____________________________________________________________ 23

3.1.4

Bebouwing ______________________________________________________________ 23

3.2

Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 ____________________________________ 24

3.2.1

Huidig gebruik ___________________________________________________________ 24

3.2.2

Inpassing in het landschap _________________________________________________ 24

3.2.3

Vergunning _____________________________________________________________ 25

3.2.4

Bebouwing ______________________________________________________________ 25

3.3

Lage Haghorst 9 ____________________________________________________ 25

3.3.1

Huidig gebruik ___________________________________________________________ 25

3.3.2

Inpassing in het landschap _________________________________________________ 26

3.3.3

Vergunning _____________________________________________________________ 26

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

3.3.4

Bebouwing ______________________________________________________________ 27

4. PLANBESCHRIJVING ______________________________________________ 31 4.1

Emmerseweg 9s ____________________________________________________ 31

4.1.1

Herontwikkeling __________________________________________________________ 31

4.1.2

Stedenbouwkundige invulling _______________________________________________ 31

4.1.3

Verkeer en parkeren ______________________________________________________ 32

4.1.4

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 32

4.2

Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 ____________________________________ 33

4.2.1

Herontwikkeling __________________________________________________________ 33

4.2.2

Stedenbouwkundige invulling _______________________________________________ 33

4.2.3

Verkeer en parkeren ______________________________________________________ 33

4.2.4

Natuurontwikkeling _______________________________________________________ 34

4.2.5

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 35

4.3

Lage Haghorst 9 ____________________________________________________ 36

4.3.1

Ontwikkeling ____________________________________________________________ 36

4.3.2

Melkveebedrijf ___________________________________________________________ 37

4.3.3

Zorgboerderij ____________________________________________________________ 37

4.3.4

Verkeer en parkeren ______________________________________________________ 39

4.3.5

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 42

4.4

Relatie met bebouwingsconcentratie ___________________________________ 44

4.4.1

Inleiding ________________________________________________________________ 44

4.4.2

Kwaliteitsverbetering Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst ______________________ 44

4.4.3

Ontwikkelperspectief bebouwingsconcentratie Lage Haghorst ______________________ 44

5. ZORGLANDGOED DE WEDERLOOP, FASE 2 ___________________________ 46 5.1

Inleiding ___________________________________________________________ 46

5.1.1

Aanleiding ______________________________________________________________ 46

5.1.2

Missie van de Wederloop __________________________________________________ 46

5.1.3

Visie van De Wederloop ___________________________________________________ 47

5.2

Transformatie _______________________________________________________ 47

5.3

Uitgangspunten voor het zorglandgoed _________________________________ 47

5.3.1

Inleiding ________________________________________________________________ 47

5.3.2

Basis __________________________________________________________________ 47

5.3.3

Doelstelling _____________________________________________________________ 48

5.3.4

Inrichting planlocatie ______________________________________________________ 48

5.3.5

Inrichtingsprincipes landgoed _______________________________________________ 48

5.3.6

Centraal zorggebouw(en) __________________________________________________ 49

5.3.7

Conceptueel inrichtingsplan _________________________________________________ 49

5.4

Fasering ___________________________________________________________ 49

6. BELEIDSKADER __________________________________________________ 51 ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

6.1

Rijksbeleid _________________________________________________________ 51

6.1.1

Nationale omgevingsvisie __________________________________________________ 51

6.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking _________________________________________ 51

6.2

Provinciaal beleid ___________________________________________________ 52

6.2.1

Brabantse omgevingsvisie __________________________________________________ 52

6.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant __________________________________ 53

6.3

Gemeentelijk beleid __________________________________________________ 61

6.3.1

Structuurvisie Hilvarenbeek _________________________________________________ 61

6.3.2

Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek ______________________________________ 63

6.3.3

Strategie vitalisering buitengebied. Niet agrarische functies ________________________ 65

6.3.4

Visie Ruimte voor Ruimte __________________________________________________ 66

6.3.5

Srv-locaties handelswijze __________________________________________________ 69

7. MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN ____________________________ 72 7.1

Bodemkwaliteit _____________________________________________________ 72

7.1.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 72

7.1.2

Toets __________________________________________________________________ 72

7.2

Water ______________________________________________________________ 74

7.2.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 74

7.2.2

Toets __________________________________________________________________ 75

7.3

Cultuurhistorie ______________________________________________________ 78

7.3.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 78

7.3.2

Toets __________________________________________________________________ 79

7.4

Archeologie ________________________________________________________ 80

7.4.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 80

7.4.2

Toets __________________________________________________________________ 81

7.5

Natuur en ecologie __________________________________________________ 82

7.5.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 82

7.5.2

Toets __________________________________________________________________ 83

7.6

Geluid _____________________________________________________________ 85

7.6.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 85

7.6.2

Toets __________________________________________________________________ 85

7.7

Geur ______________________________________________________________ 86

7.7.1

Inleiding ________________________________________________________________ 86

7.7.2

Beleidskader ____________________________________________________________ 86

7.7.3

Toets __________________________________________________________________ 87

7.8

Gezondheid ________________________________________________________ 90

7.8.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 90

7.8.2

Toets __________________________________________________________________ 91

7.9 7.9.1

Bedrijven en milieuzonering___________________________________________ 94 Beleidskader ____________________________________________________________ 94

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

7.9.2

7.10

Toets __________________________________________________________________ 94

Externe veiligheid ___________________________________________________ 96

7.10.1

Beleidskader ____________________________________________________________ 96

7.10.2

Toets __________________________________________________________________ 97

7.11

Luchtkwaliteit _______________________________________________________ 98

7.11.1

Inleiding ________________________________________________________________ 98

7.11.2

Beleidskader ____________________________________________________________ 98

7.11.3

Toets __________________________________________________________________ 99

7.12

MER ______________________________________________________________ 101

7.12.1

Beleidskader ___________________________________________________________ 101

7.12.2

Toets _________________________________________________________________ 102

8. JURIDISCHE VORMGEVING ________________________________________ 103 8.1

Inleiding __________________________________________________________ 103

8.2

Toelichting op de verbeelding ________________________________________ 103

8.3

Algemene toelichting op de regels ____________________________________ 103

8.4

Toelichting op de bestemmingen _____________________________________ 104

8.4.1

Agrarisch ______________________________________________________________ 104

8.4.2

Bedrijf – Nutsvoorziening __________________________________________________ 104

8.4.3

Groen _________________________________________________________________ 104

8.4.4

Natuur ________________________________________________________________ 104

8.4.5

Wonen ________________________________________________________________ 104

8.4.6

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie __________________________________ 105

9. UITVOERBAARHEID ______________________________________________ 106 9.1

Economische uitvoerbaarheid ________________________________________ 106

9.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid _____________________________________ 106

10. PROCEDURE BESTEMMINGSPLAN _________________________________ 108 10.1

Procedure _________________________________________________________ 108

10.2

Overleg ___________________________________________________________ 108

10.2.1

Inleiding _______________________________________________________________ 108

10.2.2

Provincie Noord-Brabant __________________________________________________ 108

10.3

Zienswijzen________________________________________________________ 109

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

BIJLAGEN: 1. Bronbestanden geur 2. Aanvullende notitie Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst 3. Onderbouwing droge ecologische verbindingszone 4. Berekeningen kwaliteitverbetering van het landschap 5. Flora en fauna onderzoek 6. Stikstofonderzoek 7. Bodemonderzoeken Emmerseweg 9s 8. Bodemonderzoek Emmerseweg 13 & Lage Haghorst 4 9. Bodemonderzoek Lage Haghorst 9 10. Omgevingsdialoog 11. Berekening toepassing beleidsregel met als doel omgevingskwaliteit

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De initiatiefnemers zijn eigenaar van drie veehouderijlocaties gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’. Deze bebouwingsconcentratie is gelegen tussen de kernen Haghorst en Diessen in gemeente Hilvarenbeek. Dit betreft de veehouderijlocaties gelegen aan Emmerseweg 9s, Lage Haghorst 4 (met de daarbij bestemde bedrijfswoning aan Emmerseweg 13) en het agrarisch bedrijf aan Lage Haghorst 9, een locatie waar naast een veehouderij tevens een zorgboerderij is bestemd. De planlocatie aan Lage Haghorst 9 heeft deelgenomen aan de Saneringsregeling varkenshouderijen (hierna ook Srv). De planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 4 worden gesaneerd door toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Bij deelname aan de regelingen Saneringsregeling varkenshouderijen en Ruimte voor Ruimte is het realiseren van een passende herbestemming op de saneringslocaties een voorwaarde. Met dit bestemmingsplan worden de planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en Lage Haghorst 9 herbestemd. Uiteindelijk wordt beoogd om aan Lage Haghorst 9 een zorglandgoed te realiseren. Met dit bestemmingsplan wordt het houden van intensieve veehouderij uitgesloten en wordt de zorgboerderij doorontwikkeld. Voor de ontwikkeling van het beoogde zorglandgoed wordt een separate procedure doorlopen in een tweede fase.

Naast herontwikkeling van de planlocatie aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 4 bij deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte en herontwikkeling van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 bij deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen wordt ook de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit toegepast op de planlocatie aan Lage Haghorst 4. Eén stal op deze locatie wordt gesloopt voor Ruimte voor Ruimte. Echter zijn op deze locatie ook voorzieningen aanwezig in de vorm van een half in aanbouw zijnde stal. Deze stal kan niet ingebracht worden in de beleidsregeling Ruimte voor Ruimte, maar wordt ingebracht in de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Hiermee is binnen het plangebied sprake van de realisatie van één woning in het kader van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit en realisatie van 1,2 bouwtitels. De woning in het kader van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant wordt gerealiseerd aan Emmerseweg 9s. De 1,2 bouwtitels Ruimte voor Ruimte zijn gereed gemaakt. De bouwkavels worden in een later stadium buiten dit plangebied bestemd. De gemeente Hilvarenbeek wil onder voorwaarden meewerken aan herbestemming van de drie planlocaties. Eén van de voorwaarden is dat alle intensieve veehouderij op de locaties van de initiatiefnemer gelijktijdig worden gesaneerd. Daarvoor is dit bestemmingsplan opgesteld.

Daarnaast wordt de zorgboerderij De Wederloop doorontwikkeld. De herbestemming van het zorglandgoed heeft een lang tijdstraject tot gevolg. In overleg met stakeholders zoals de provincie en de omgevingspartijen wordt de herbestemming van het zorglandgoed planologisch-juridisch in een tweede fase. Met dit bestemmingsplan wordt vooruitlopend daarop planologisch-juridisch geborgd dat de alle intensieve veehouderij wordt gesaneerd binnen de planlocaties van de initiatiefnemer en dat een passende herbestem-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

ming voor deze planlocaties wordt gerealiseerd. Ook worden hiermee 1,2 bouwtitels Ruimte voor Ruimte gerealiseerd. Deze herbestemming wordt hierna ook wel ‘fase 1’ genoemd. Om deze herbestemmingen planologisch mogelijk te maken dienen de vigerende bestemmingsplannen te worden herzien. Daarvoor is dit bestemmingsplan voor fase 1 opgesteld. In deze toelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de kaders voor een goede ruimtelijke ordening en dat de ontwikkeling past binnen de beleidskaders.

1.2 Ligging en omvang plangebied Het plangebied omvat de veehouderijlocaties gelegen aan Emmerseweg 9s, Lage Haghorst 4 met de bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 en Lage Haghorst 9. Het plangebied omvat hiermee ook gronden die niet in eigendom zijn van de initiatiefnemer, omdat deze gronden bestemmingsplanmatig verbonden zijn aan een veehouderijlocatie binnen het plangebied. De woning aan Emmerseweg 13 is als bedrijfswoning verbonden aan de veehouderijlocatie aan Lage Haghorst 4. Deze adressen zijn hierdoor beide onderdeel van één bestemmingsvlak en bouwvlak. Bij herbestemming van het bestemmingsvlak voor de intensieve veehouderij aan Lage Haghorst 4 behoort derhalve ook herbestemming van de bedrijfswoning aan Emmerseweg 13. Daarnaast is aan Emmerseweg 9t een nutsvoorziening gelegen, die in eigendom is van Enexis, maar die gelegen is binnen de agrarische bedrijfsbestemming van de veehouderij aan Emmerseweg 9s. Alle locaties samen worden aangeduid als ‘het plangebied’. Navolgende figuur geeft de ligging van de planlocaties op topografische kaart weer ten opzichte van de directe omgeving.

Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Planlocatie Lage Haghorst 9

Planlocatie Emmerseweg 9s

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied in de omgeving

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

1.3 Omschrijving van herbestemming 1.3.1.1

Inleiding

Er is sprake van sanering van alle intensieve veehouderijactiviteiten op de planlocaties van de initiatiefnemer aan Emmerseweg 9s, Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en Lage Haghorst 9 en het realiseren van passende herbestemmingen op deze locaties. Met de sanering van alle intensieve veehouderij op deze locaties verbetert het woon- en leefklimaat binnen de bebouwingsconcentratie en de wijdere omgeving aanmerkelijk. Deze herbestemming wordt hierna per planlocatie toegelicht. 1.3.1.2

Emmerseweg 9s

De veehouderij Emmerseweg 9s neemt deel aan de regeling Ruimte voor Ruimte en wordt herbestemd naar één woning. Op deze locatie wordt één nieuwe woning in het kader van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit gerealiseerd. Deze woning kan worden gerealiseerd door tegenprestaties hiervoor binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4. De bouwtitels Ruimte voor Ruimte die binnen het plangebied worden gerealiseerd afkomstig van de planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 4 worden niet voor bouwkavels binnen het plangebied gebruikt. Deze bouwkavels worden in een tweede fase of op andere locaties gerealiseerd. 1.3.1.3

Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

De varkenshouderij aan Lage Haghorst 4 wordt gesaneerd in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte en met toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Voor toepassing van deze beleidsregel wordt alle bebouwing binnen de planlocatie gesloopt en wordt op deze locatie nieuwe natuur ontwikkeld en hiermee uitvoering gegeven aan realisatie van een ecologische verbindingszone. De bedrijfslocatie aan Lage Haghorst 4 wordt bestemd naar een (nieuwe) natuurbestemming met ecologische waarden. De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 wordt in samenhang met sanering van de veehouderij bestemd als een woonbestemming met een bedrijf aan huis. De woonbestemming voorziet in de realisatie van een loods bij deze woning ten behoeve van dit bedrijf aan huis. De sanering van de varkenshouderij op deze locatie gaat gepaard met het inleveren van een nog rechtsgeldige en uitvoerbare omgevingsvergunning voor uitbreiding van de bestaande varkenshouderij. Deels is deze vergunning al uitgevoerd. Dit recht wordt ingeleverd. 1.3.1.4

Lage Haghorst 9

Herbestemming in fase 1 De intensieve veehouderijtak aan Lage Haghorst 9 wordt definitief gesaneerd door deelname van dit bedrijf aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. De zorgboerderij die op deze locatie nu als nevenfunctie aanwezig en vergund is, blijft bestaan en wordt in deze fase 1 uitgebreid voor wat betreft de bestaande dagbesteding. Tevens blijft voorlopig ook de melkveehouderijtak van het agrarische bedrijf bestaan. Deze melkveehouderijtak wordt na de sanering van de varkens de hoofdactiviteit binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

De zorgfunctie wordt na sanering van de varkenshouderijtak uitgebreid, zonder dat het bouwvlak hiervoor per saldo wordt vergroot. De bestaande dagbesteding zal in omvang worden vergroot om invulling te geven aan de urgente zorgvraag van deze tijd. Hierbij hoort ook een uitbreiding van de bebouwingsmogelijkheden voor de dagbesteding voor zorgbehoevenden. De huidige bedrijfswoning aan Lage Haghorst 9 blijft de bedrijfswoning bij het bedrijf. De agrarische functie blijft de hoofdfunctie. De bestaande nevenfunctie wordt weliswaar uitgebreid, maar blijft begrensd in maatvoering en aantal zorgbehoevende cliënten en beperkt tot het bieden van dagbesteding. De bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ blijft derhalve ook van toepassing. De bestaande functie- en bouwaanduidingen worden aangepast aan de beoogde situatie. Uiteindelijk leidt dat dus tot een 'Agrarisch bedrijf' met functieaanduiding 'overige veehouderij' voor het melkveebedrijf en behoud van de huidige functieaanduiding 'zorgboerderij' met een toename in omvang. In deze toelichting wordt de herbestemming van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 in fase 1 toegelicht en verantwoord, maar er wordt daarbij ook een doorkijk gemaakt naar het beoogde eindbeeld op deze locatie in fase 2 van de ontwikkeling naar het zorglandgoed De Wederloop.

Dit is noodzakelijk omdat het beoogde zorgconcept in fase 2 mede bepalend is voor de inrichting en situering van de verschillende functies en bebouwing op het terrein. Relatie met herbestemming in fase 2 Het uitgangspunt voor fase 2, het zorglandgoed, is een integrale benadering van natuur, beleving en zorg. Groen en dieren worden in het zorgconcept therapeutisch ingezet. Vanuit de wens beweging bij de zorgcliënten te stimuleren zijn de verschillende functies bewust niet in een enkel groot gebouw bedacht, maar verspreid over meerdere losse gebouwen gesitueerd met daartussen tuinen, routes en bewegingsruimte. Het toekomstige centrale woonzorggebouw zal worden geflankeerd door een horecagebouw en het activiteitengebouw nabij het uit te breiden dagbestedingsgebouw. Door de gekozen fasering zal de te realiseren bebouwing in fase 1 (deels ook) vooruitlopen op de later te realiseren ruimtelijke en functionele samenhang. Dit betekent specifiek dat het activiteitengebouw voor uitbreiding van de dagbesteding ten noorden van de af te breken varkensschuur zal worden gerealiseerd, en hiermee buiten het bestaande agrarische bouwvlak wordt gesitueerd. Hiervoor wordt het huidige bouwvlak van vorm veranderd. Hoofdstuk 5 van deze toelichting geeft een nadere toelichting op het beoogde zorgconcept en daarmee ook de ruimtelijke inrichting van het terrein.

1.3.1.5 Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst De bestaande bebouwingsconcentratie Lage Haghorst wordt aangepast op grond van de nieuwe inzichten die de gemeente Hilvarenbeek voor het gebied heeft. Deels wordt dit gevoed door de bestaande behoefte voor ontwikkelruimte in de omgeving en deels omdat de nu gehanteerde begrenzing van bestaande clusters te rigide en te hard is verankerd in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’. De ‘Visie Ruimte voor Ruimte (2011)’, dat als beleidskader onder deze begrenzing ligt, heeft nooit de bedoeling gehad om de clusters binnen de gemeente te voorzien van keiharde eindgrenzen, als op die grenzen geen specifieke kwaliteiten aanwezig waren. Door de begrenzing in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ te verankeren is dit wel gebeurd. Dit bestemmingsplan regelt daarom ook dat de clustergrens voor de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst minder hard wordt door deze begrenzing te heroverwegen, maar tegelijkertijd wel voorwaarden te stellen aan eventuele ontwikkelingen rondom deze clustergrenzen, rekening houdend met de

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

feitelijk aanwezige en potentiële waarden in het gebied. Hoofdstuk 2 van deze toelichting gaat daar verder op in.

1.4 Begrenzing Het plangebied bestaat uit de adressen en kadastrale percelen zoals opgenomen in navolgende tabel. Planlocatie

Kadastrale

Sectie

Nummer

gemeente Emmerseweg 9s

Oppervlakte in m² per

Oppervlakte in m²per

perceel

planlocatie

Hilvarenbeek

N

1532

1.745

Hilvarenbeek

N

1537

44

Emmerseweg 13 & Lage

Hilvarenbeek

N

1498

3.090

Haghorst 4

Hilvarenbeek

N

2208

655

Hilvarenbeek

N

2209

5205

Hilvarenbeek

N

1535

964

Hilvarenbeek

N

1539

25.893

Lage Haghorst 9

1.789

8.950

26.857

(gedeeltelijk) Totaal

37.596

Tabel 1: Beeld van kadastrale situatie binnen het plangebied

Navolgende figuren geven een uitsnede voor de kadastrale situatie van de planlocaties binnen het plangebied.

Planlocatie Emmerseweg 9s (en 9t)

Figuur 2: Kadastrale situatie binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s (en 9t)

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Figuur 3: Kadastrale situatie binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Planlocatie Lage Haghorst 9

Figuur 4: Kadastrale situatie binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9

1.5 Vigerende bestemmingsplannen 1.5.1

Bestemmingsplan ‘Lage Haghorst 9’

1.5.1.1

Inleiding

De planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 9 zijn met een gekoppeld bouwvlak aan elkaar verbonden. Voor de planlocaties aan Emmerseweg 9s en Lage Haghorst 9 is het bestemmingsplan ‘Lage Haghorst 9’ het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 september 2014 en is voor deze planlocaties onherroepelijk.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

1.5.1.2

Planlocatie Emmerseweg 9s

De planlocatie aan Emmerseweg 9s (en de nutsvoorziening aan Emmerseweg 9t) zijn in dit bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch’ met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de functie aanduiding ‘intensieve veehouderij’. De planlocatie is gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak. Dit betreft de ondergrond van de stal met verharding en de ontsluiting van het bedrijf. De planlocatie aan Emmerseweg 9s is aangeduid met de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’. Navolgende figuur geeft een het bestemmingsplan voor de planlocatie aan Emmerseweg 9s (en Emmerseweg 9t) weer.

Figuur 5: Planverbeelding van het bestemmingsplan 'Lage Haghorst 9' waarop de planlocatie aan Emmerseweg 9s (en 9t) is uitgelicht

1.5.1.3

Planlocatie Lage Haghorst 9

De planlocatie aan Lage Haghorst 9 is in dit bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch’ met de functie aanduiding ‘intensieve veehouderij’. Een gedeelte van het plangebied is aangeduid met de functieaanduiding ‘zorgboerderij’. Het plangebied is gedeeltelijk voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ aan de zuidwestzijde van deze planlocatie en voor een groot gedeelte met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. De planlocatie is gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak. De planlocatie aan Lage Haghorst 9 is ook gedeeltelijk voorzien van de bestemming ‘Agrarisch’ zonder bouwmogelijkheden en de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’ en is geheel voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – attentiegebied ehs’. Navolgende figuur geeft het bestemmingsplan voor de planlocatie aan Lage Haghorst 9 weer.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Figuur 6: Planverbeelding van het bestemmingsplan 'Lage Haghorst 9' waarop de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is uitgelicht

1.5.2

Bestemmingsplan ‘Buitengebied’

1.5.2.1 Inleiding Voor de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en de gronden aansluitend aan de planlocatie Lage Haghorst 9 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Hilvarenbeek het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 13 maart 2014 en is bij uitspraak van de Raad van State bij uitspraak d.d. 9 maart 2016 voor de planlocatie onherroepelijk geworden. 1.5.2.2 Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 De planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is bestemd als ‘Agrarisch’ en is aan de westzijde van de planlocatie voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. De planlocatie is grotendeels voorzien van een bouwvlak. De planlocatie aan Lage Haghorst 4 is voorzien van de functie aanduiding ‘intensieve veehouderij’. De gehele planlocatie is voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’. De noordzijde van de planlocatie is voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – ecologische verbindingszone’. Helemaal aan de westzijde van de planlocatie zijn de gronden aangeduid met ‘overige zone – landschapselement’. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het geldende bestemmingsplan voor de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Figuur 7: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied' waarop de ligging van de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is aangeduid

1.5.2.3 Planlocatie Lage Haghorst 9 De gronden aansluitend aan de planlocatie aan Lage Haghorst 9 zijn bestemd als ‘Agrarisch’ met de gebiedsaanduiding ‘overige zone – attentiegebied ehs’ en gedeeltelijk de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’.

1.5.3

Buitengebied Hilvarenbeek 2014, reparatieplan

In navolging van de uitspraak van de Raad van State inzake het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ op 9 maart 2016 zijn in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hilvarenbeek 2014, reparatieplan’ de in de uitspraak van de Raad van State genoemde reparaties gecorrigeerd. Deze correcties hebben geen wijzigingen van de verbeelding voor de planlocaties tot gevolg gehad. De regels uit dit reparatieplan zijn van toepassing op de planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en de gronden gelegen aansluitend aan de planlocatie aan Lage Haghorst 9.

1.5.4

Reparatieplan Buitengebied Hilvarenbeek 2019

Met het reparatieplan ‘Buitengebied Hilvarenbeek 2019’ is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ dat door de gemeenteraad van Hilvarenbeek op 13 maart 2014 is vastgesteld inclusief het bestemmingsplan ‘Buitengebied Hilvarenbeek 2014, reparatieplan’ dat is vastgesteld op 7 maart 2017 gedeeltelijk herzien. Het bestemmingsplan ‘Reparatieplan Buitengebied Hilvarenbeek 2019’ was noodzakelijk om de ontwikkelingen die na de laatste reparatie van het bestemmingsplan concreet en inzichtelijk waren geworden, planologisch/juridisch vast te leggen. Deze reparatie ziet toe op specifieke benoemde locaties en hebben geen betrekking op de planlocaties. Daarnaast zijn de regels uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gedeeltelijk herzien. De regels uit dit reparatieplan zijn van toepassing op de planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 en de gronden gelegen aansluitend aan de planlocatie aan Lage Haghorst 9.

1.5.5

Parapluplan Parkeren Hilvarenbeek 2018

Sinds 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de bouwverordening komen te vervallen, waardoor de gemeente Hilvarenbeek bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken of bouwen niet meer op basis van de bouwverordening kan toetsen aan de gemeentelijke parkeernor-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

men. De gemeente wil bij nieuwbouwplannen/wijzigingen van het gebruik of andere ruimtelijke besluiten eisen kunnen stellen aan het aantal parkeerplaatsen en hierbij toetsen aan het parkeerbeleid van de gemeente en de daarbij horende parkeernormen. Het ‘Parapluplan Parkeren Hilvarenbeek 2018’ is vastgesteld om het Parkeerbeleidsplan 2015–2020 en diens rechtsopvolger(s) in de geldende bestemmingsplannen in te passen. De regels uit het bestemmingsplan voor parkeren zijn overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

1.5.6

Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek

De gemeente Hilvarenbeek heeft op 7 oktober 2021 het ‘Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is vastgesteld voor het beschermen van diverse cultuurhistorische waarden die zichtbaar zijn op de gemeentelijke Cultuurhistoriekaart, waarbij tevens rekening wordt gehouden met het op overzichtelijke wijze regelen van wijzigingen in ruimtelijke plannen door een paraplubestemmingsplan. De regels voor behoud van cultuurhistorische waarden die voortvloeien uit het Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek zijn waar van toepassing overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

1.5.7

Samenvatting

Voor Lage Haghorst 9 en Emmerseweg 9s is het bestemmingsplan 'Lage Haghorst 9' uit 2014 het uitgangspunt. aangevuld met de regels uit: 

Parapluplan Parkeren (2018)



Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek (2021)

Voor de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ het uitgangspunt.Samengevat moet worden gesteld dat voor de gebieden die onder het plangebied van Buitengebied 2014 vallen de verbeelding uit het moederplan uit 2014 nog steeds geldend is, maar de regels op onderdelen zijn aangepast. De basis is echter nog steeds het bestemmingsplan Buitengebied 2014, met in achtneming van de aanpassingen die achtereenvolgend zijn doorgevoerd in: -

Buitengebied 2014, reparatieplan (2017), d.d. 7 maart 2017;

-

Parapluplan parkeren Hilvarenbeek 2018, d.d. 8 november 2018;

-

Reparatieplan Buitengebied Hilvarenbeek 2019, d.d. 15 oktober 2020;

-

Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek, 7 oktober 2021.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

2. RUIMTELIJKE STRUCTUUR VAN DE OMGEVING 2.1 Historische ontwikkeling landschap De ondergrond, vochtvoorziening en natuurlijke vruchtbaarheid zijn de belangrijkste factoren in de sturing van menselijk gebruik van het landschap. Dit heeft bepaald waar welke delen zijn ontgonnen en hoe dat landschap werd ingericht en gebruikt. Het landschap rondom Haghorst is ontgonnen vanaf de late middeleeuwen tot na de Tweede Wereldoorlog. Tot 1900 was Haghorst een vruchtbare enclave in een immens broekgebied, afgewisseld met heide en vennen. Richting Oirschot vond men vooral heide, stug gras en kreupelhout. In de richting van Moergestel en Tilburg was niets dan uitgestrekte moerasgebieden en rietvelden (het Broek) aanwezig. Richting Diessen sloten de akkers en beemden via het Laar aan op de dorpsakker en het dorp. Na 1900 werd begonnen met de ontginning van de Beerse Heide. Er is begonnen op de vochtige heide waar landbouwgronden kwamen met nieuwe wegen en boerderijen. Op de droge heide werd bos erbij geplant. Het landschap is dan nog kleinschalig en de historische opdeling is nog herkenbaar. Dit veranderde met de ruilverkaveling in het gebied. Landschappelijke beplantingen werden hierbij opgeruimd, nieuwe wegen werden getrokken, de vochtige gebieden werden dieper ontwaterd en kavels werden vergroot door samenvoeging en ruiling van gronden.

Vanaf 1970 is de schaalvergroting in de landbouw goed zichtbaar door de bouw van vele nieuwe bedrijfsgebouwen. Vanaf 2000 leidde het natuurbeleid tot verdere veranderingen in gebruik en landschapsinrichting. De onderliggende basisindeling is met enige moeite nog te onderscheiden. Uitsneden uit de historische atlas van circa 1900 en de topografische atlas van circa 2000 zijn opgenomen in navolgende figuur en geven een beeld van de ontwikkeling van de gronden gelegen tussen Diessen en Haghorst.

Figuur 8: Uitsnede uit de historische atlas uit circa 1900 en de topografische atlas uit circa 2000 voor de gronden gelegen tussen Diessen en Haghorst

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

2.2 Bodembouw en waterhuishouding Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Lage Haghorst’, gelegen tussen de kernen Diessen en Haghorst. Deze beide kernen zijn op circa 1 tot 1,5 kilometer tot de planlocaties gelegen. Het dorp Haghorst is ontstaan op de plek waar de kern nu nog steeds gelegen is. De leemhoudende zandgrond op een dekzandrug was heel geschikt als akkerland. Delen van deze dekzandrug zijn verspoeld en liggen nu los daarvan in een dekzandvlakte. Dit zijn de donken. De Reusel stroomt vanaf de watermolen van Baarschot richting een brede laagte; dit is het (Moergestels) Broek. De Wederloop is op hoogtekaarten ook goed te herkennen als een blauwe streep parallel aan de Reusel. De historische akkers zijn te herkennen op de bodemkaart. Daar domineren de hoge eerdgronden met een dik pakket zwarte humushoudende grond. Rondom de Reusel zijn beekeerdgronden te vinden. Dit is een bodemtype met een dunnere humusrijke bovenlaag die ontstaan onder invloed van hoge waterstanden. Hierdoor wordt organisch materiaal minder snel afgebroken. Op de voormalige (vochtige) heide zien we de daarvoor kenmerkende podzolbodems. Een veldpodzolbodem is kenmerkend voor heidevelden met een hoge grondwaterstand of ondoordringbare laag in de ondergrond. Naast de veldpodzol komt ook haarpodzol voor.

Dit bodemtype is kenmerkend voor drogere heide en bosgebieden meestal op een dekzandrug. Er is een verschil in de vochtvoorziening. Rondom de Reusel staat het grondwater vooral in de wintermaanden zeer hoog (20-60 cm-mv), maar ook in de zomer is hier de grondwaterstand hoger (± 120 cm-mv) dan op aangrenzend gelegen terreinen. Op de Beerse Heide zijn de grondwaterstanden in de winter laag (1,5 m-mv) om in de zomer nog verder te zakken tot meer dan 2,5 meter onder maaiveld. Indien de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) wordt vergeleken met de Gemiddeld Laagste Grondwaterstand (GLG) valt op dat de verschillen geringer zijn ter plaatse van de oude akkers. Hier is een verschil tussen de GHG (±80 cm-mv) in de wintermaanden en GLG (±160 cm-mv) in de zomermaanden. Dit geldt ook voor de grond rondom de planlocatie aan Lage Haghorst 9, dat deels een oud akkerland en deels lagergelegen beemden omvat.

2.3 Historie omgeving Lage Haghorst De planlocaties zijn gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst. Deze bebouwingsconcentratie maakt onderdeel uit van Haghorst en is gelegen ten noordoosten van Diessen, aan de rand van de gemeente Hilvarenbeek. Het huidige dorp Haghorst is ontstaan als ontginningsdorp aan de rand van de Beerse Heide na de aanleg van het Wilhelminakanaal in 1923. In deze tijd maakte het gebied deel uit van de zelfstandige gemeente Diessen die in 1997 opging in de gemeente Hilvarenbeek. Het nieuwe dorp Haghorst werd gesticht naast een sluis in het Wilhelminakanaal tussen de veel oudere buurtschappen Lage en Hoge Haghorst. Samen met het gehucht Den Opslag (dat viel onder Moergestel) markeren deze gehuchten een historisch akkerareaal op de rand van de Beerse Heide en een groot laaggelegen moerasgebied doorsneden door de Reusel. Haghorst was een herdgang van Diessen en viel onder de dingbank van Hilvarenbeek. De planlocaties zijn gelegen in de Lage Haghorst. Dit is het deel van Haghorst dat grensde aan het moeras en de Reusel. Het hoger gelegen deel tegen de Beerse Heide werd de Hoge Haghorst genoemd. De bebouwing lag erg verspreid langs enkele gebogen straten aan de rand van akkers. Deze akkers zijn ontstaan uit kleinere huisakkers en vanaf de 13e eeuw aaneengegroeid.

Zorgboerderij De Wederloop is vernoemd naar de waterloop van dezelfde naam die oostelijk van de Reusel stroomt aan

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

de achterzijde van het bij het agrarisch bedrijf horende gronden. De Weterloop/Wederloop is echter een typische opgeleide loop die we op meer plaatsen in Brabant, Gelderland en Overijssel zien. Dergelijke lopen vingen het kwelwater van de akkers op en maakte het mogelijk dit in te zetten voor de bevloeiing van beemden.

2.4 Huidige ruimtelijke structuur De huidige ruimtelijke structuur is nog steeds sterk geënt op de historische opbouw van het landschap met enerzijds een brede laagte waar de Reusel doorheen stroomt en anderzijds een dekzandrug met een centrale akkerkern (de Hoge Haghorst) en aansluitend daarop kampontginningen (Lage Haghorst, Broekeind/Den Opslag en Driehuizen). De oudste wegen volgen telkens de randen van de ontginningen en duiden daarmee de omtrek van de oudste akkerkern en de scheidingen tussen de diverse kampontginningen. De bebouwing concentreerde zich van oudsher langs de ontsluitingswegen aan de rand van akkergronden. Met de aanleg van het Wilhelminakanaal is een ontginningsdorp ontstaan aan de rand van de akkerkern en de Beerse Heide. Vooral na 1950 is de bebouwing verdicht tot open linten die zich concentreren rondom wegsplitsingen. Hierdoor zijn rondom het ontginningsdorp Haghorst meerdere bebouwingsconcentraties ontstaan. De van oorsprong kleinschalige rand met veel beplantingselementen rondom de centrale open akker is met de ruilverkaveling en schaalvergroting in de landbouw veranderd in een redelijk open landschap, dat wordt opgedeeld in landschapskamers door lineaire beplantingselementen als bomenrijen, lanen en groensingels.

Ook beplanting rondom woningen en bedrijven dragen bij aan het landschapsbeeld, maar zijn zelden van grote invloed op de ruimtelijke structuur omdat deze zich vooral aan de randen van de landschapskamers bevinden. Navolgende figuur betreft een beeld met de landschappelijke eenheden in de omgeving van het plangebied, ontleend aan de Structuurvisie Buitengebied.

Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Planlocatie Lage Haghorst 9

Planlocatie Emmerseweg 9s

Figuur 9: Beeld met landschappelijke en stedenbouwkundige eenheden in de omgeving van het plangebied (uit: Structuurvisie Buitengebied 2014)

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

2.5 Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst De Bebouwingsconcentratie Lage Haghorst begint bij een wegenwaaier. Hier splitsen de wegen Lage Haghorst, Schutweg en Oirschotse Dijk af van de Emmerseweg. Op de plekken waar wegen afsplitsen zijn telkens kenmerkende grasdriehoeken gelegen, ook wel bekend als ‘Markische driehoeken’. Voorbij een dergelijke driehoek bij de aftakking van de Beneficiestraat sluit de bebouwingsconcentratie aan op de zuidelijke bebouwingsconcentratie van het dorp Haghorst langs het laatste stuk van de Emmerseweg waar deze over gaat in de Sint Josephstraat. De bebouwingsconcentratie omvat zowel historische huisplaatsen als naoorlogse woningen en agrarische bedrijfsbebouwing van een vaak grote maat en schaal. De bebouwing heeft overwegend een grove korrel waarbij deze zich met name aan de noordkant van de concentratie bevindt. Door de parallel lopende wegen is de openheid binnen de concentratie beperkt en is een dubbele ontginningslijn ontstaan. Door de onderlinge afstand tussen de erven en de agrarische bebouwing binnen de erven behoud de concentratie zijn landelijke karakter en is er geen sprake van een volledig aaneengesloten lint, maar van solitaire erven in een relatief hoge concentratie. De functie van de bebouwing binnen de concentratie is hoofdzakelijk agrarisch met wonen.

Door deze agrarische functie en onbebouwde percelen tussen de erven ontstaat er een landelijke sfeer. De ruimtelijke analyse van de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst laat duidelijk de dichtheid van de bebouwing zien met daartussen open ruimte aan weerszijden van beboomde straten waardoor het geheel gesegmenteerd wordt. Groene Markische driehoeken waar straten afsplitsen verankeren de bebouwing in de ruimtelijke structuur via de daar samenkomende opgaande beplantingen. Opvallend is verder dat sommige (stal)gebouwen zich zowel aan de voor als achterzijde presenteren. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwingsconcentratie Lage Haghorst.

Planlocatie Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13

Planlocatie Lage Haghorst 9

Planlocatie Emmerseweg 9s

Figuur 9 ruimtelijke analyse bebouwingsconcentratie Lage Haghorst (P15 stadslandschappen)

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

3. HUIDIGE SITUATIE 3.1 Emmerseweg 9s 3.1.1

Huidig gebruik

De planlocatie aan Emmerseweg 9s is planologisch gekoppeld aan het bouwvlak van het bedrijf aan Lage Haghorst 9. Beide planlocaties zijn in gebruik voor de veehouderij. Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s is een varkensstal met een oppervlakte van circa 450 m² aanwezig. De bebouwing binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s is gelegen op enige afstand van de weg. Aan de voorzijde van de weg is een nutsvoorziening gelegen aan Emmerseweg 9t. Deze nutsvoorziening is niet in eigendom van de initiatiefnemer, maar van Enexis. De varkensstal is middels een half-verharde ontsluitingsweg bereikbaar. Navolgende figuur geeft een foto van deze planlocatie aan Emmerseweg 9s, gezien vanaf de Emmerseweg, met aan de rechterzijde van de foto, op de voorzijde van het perceel de nutsvoorziening van Enexis aan Emmerseweg 9t.

Figuur 10: Beeld van de planlocatie aan Emmerseweg 9s (en 9t) gezien vanaf de Emmerseweg

Navolgende figuur geeft een luchtfoto weer van de planlocatie aan Emmerseweg 9s.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Figuur 11: Luchtfoto van de planlocatie aan Emmerseweg 9s (en 9t)

3.1.2

Inpassing in het landschap

De terug-gelegen bebouwing is gesitueerd tegen een beboomde straat. Langs de Emmerseweg staan eiken. Ook de naastgelegen Markische driehoek is beplant met eiken, waardoor dit een markant punt is. Aan de voorzijde bij het transformatorhuisje is een kleine weide gelegen. Op de erfgrens is enige opgaande beplanting aanwezig in de vorm van bomen (Inlandse eiken en Ruwe berken) aan de noordzijde en een geschoren beukenhaag op de grens met de naastgelegen woning aan de zuidzijde.

3.1.3

Vergunning

Binnen de planlocatie aan Emmerseweg 9s is sprake van een stal voor het houden van varkens. Er is een vergunning Wet milieubeheer verleend voor het houden van 300 vleesvarkens. Navolgende tabel geeft deze vergunning weer.

Tabel 2: Vergunning voor het houden van dieren aan Emmerseweg 9s

3.1.4

Bebouwing

Binnen het plangebied is één stal aanwezig. Deze bebouwing is verder achter op het perceel gesitueerd en middels een ontsluiting bereikbaar vanaf de Emmerseweg.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

3.2 Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 3.2.1

Huidig gebruik

De planlocatie aan Haghorst 4 & Emmerseweg 13 bestaat uit de intensieve veehouderij gevestigd aan Lage Haghorst 4 en de bijbehorende bedrijfswoning gelegen aan Emmerseweg 13. De veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 is met een inrit ontsloten aan de Lage Haghorst. De bedrijfswoning aan Emmerseweg 13 is met een eigen inrit ontsloten aan de Emmerseweg. Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 is een stal aanwezig met een omvang van circa 800 m². Er is een omgevingsvergunning voor het houden van dieren en bouw verleend voor realisatie van een nieuwe varkensstal met een omvang van 3.482 m². Deze varkensstal was in aanbouw, maar de bouw is gedurende deze bestemmingsplanprocedure gestaakt wegens de beoogde herbestemming van deze locatie. Door deelname aan de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant ter compensatie van sloop van de reeds gerealiseerde bebouwing en inrichting van nieuwe natuur, wordt deze bouw ook niet afgemaakt en wordt de in aanbouw zijnde bebouwing ook geheel gesloopt. Circa de helft van de putten voor deze stal, met een omvang van 1.813 m² is nu gerealiseerd. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de planlocatie aan Lage Haghorst 4 in de huidige situatie. Voor deelname aan de regeling Ruimte voor Ruimte is ten tijde van deze foto begonnen met de sloop van de stal met een omvang van 800 m².

Figuur 12: Situatie binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 voor bouw van de nieuwe stal die thans in aanbouw is en waarbij gestart is met de sloop van de eerder aanwezige varkensstal

3.2.2

Inpassing in het landschap

Deze planlocatie wordt sterk ingekaderd door opgaand groen in de vorm van wegbeplanting. Zowel aan de Lage Haghorst als aan de Emmerseweg zijn grote bomen aanwezig; respectievelijk eiken en beuken. Aan de noordzijde vormt een onregelmatige rij berkenbomen het restant van een oude groene inpassing. De locatie wordt daarmee aan drie zijden sterkt ingekaderd.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Aan de zuidzijde bestaat de begrenzing uit een wal met wintergroene struiken (Laurierkers) als afscherming van de naastgelegen veehouderij. De tuin van de bedrijfswoning is aan de achterzijde afgescheiden middels een beukenhaag. Aan de voorzijde is de tuin juist open met een groot gazon dat aan de noordzijde wordt begrensd door een breed struikenvak met onder andere Laurierkers.

3.2.3

Vergunning

Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is sprake van een omgevingsvergunning voor het houden van varkens. Er is bij besluit van 1 april 2014 een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een nieuwe vleesvarkensstal en vier voersilo’s, het veranderen van een varkenshouderij en het slopen van de bestaande vleesvarkensstal binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4. Hiermee kunnen er binnen deze planlocatie 2.952 vleesvarkens worden gehouden. Navolgende tabel geeft deze verleende vergunning weer.

Tabel 3: Vergunning voor het houden van dieren Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13. Deze vergunning is in Web BvB Brabant opgenomen als ‘Lage Haghorst 11’

3.2.4

Bebouwing

Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 4 & Emmerseweg 13 is één stal voor het houden van 2.900 varkens in aanbouw en is een stal met een omvang van 800 m² aanwezig. Gedurende deze bestemmingsplanprocedure is de bouw van de nieuwe stal gestaakt, omdat deze herbestemming ziet op sanering van alle intensieve veehouderijactiviteiten van initiatiefnemer.

3.3

Lage Haghorst 9

3.3.1

Huidig gebruik

Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 was een agrarisch bedrijf met varkens en een melkveehouderijtak gevestigd. Navolgende figuur geeft een beeld van het gebruik van de locatie als (intensieve) veehouderij. Gedurende deze bestemmingsplanprocedure is de bebouwing voor de intensieve veehouderij gesloopt door deelname aan Saneringsregeling varkenshouderijen.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Figuur 13: Stallen voor de intensieve veehouderij binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9

Tevens is er op een gedeelte van het agrarische bedrijf een zorgboerderij als nevenfunctie toegestaan en aanwezig. De achtergelegen gronden op de planlocatie Lage Haghorst 9 zijn in gebruik voor de akkerbouw, als grasland en voor teelt.

3.3.2

Inpassing in het landschap

De planlocatie aan Lage Haghorst 9 is in beperkte mate landschappelijk ingepast. Aan de voorzijde grenst de planlocatie aan de straat Lage Haghorst waar plaatselijk enkele oude lindenbomen staan als restant van een wegbegeleidende beplanting. Voor de grote stalgebouwen houdt deze rij lindebomen op. Pas ter hoogte van de Markische driehoek is er weer sprake van wegbegeleidende beplanting. Deze staat aan de overzijde van planlocatie Lage Haghorst 9 en betreft een rij Tamme kastanjes langs de Benificiestraat. Ten zuiden van de bedrijfswoning is een weide met enkele -jonge- fruitbomen aanwezig. De bedrijfswoning heeft naar de straat toe een open tuin met voornamelijk gazon enkele struikengroepen, geschoren hagen en bolboompjes in deze hagen. De bedrijfsbebouwing kent geen landschappelijke inpassing. Wel is er aansluitend op de zorgboerderij enige functionele groenaanleg aanwezig die in het verlengde ligt van de achtertuin van de bedrijfswoning.

3.3.3

Vergunning

Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 was sprake van een intensieve veehouderij met varkens en een melkrundveetak. Er was een vergunning Wet milieubeheer verleend voor het houden van 178 stuks melkkoeien en 62 stuks jongvee als rundveetak en een omvang van 204 (kraam)zeugen, 760 biggen en 1.872 vleesvarkens voor de intensieve veehouderij. Navolgende tabel geeft deze vergunning weer.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Tabel 4: Vergunning voor het houden van dieren voor de planlocatie aan Lage Haghorst 9

In samenhang met deze bestemmingsplanprocedure is deze vergunning op 21 juli 2021 gewijzigd voor deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. Er heft een gedeeltelijke intrekking van het veebestand plaatsgevonden. Dit betreft de varkenshouderijtak bij het bedrijf. Dit is weergegeven in navolgende tabel.

Tabel 5: Tabel voor het houden van dieren na deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen

3.3.4

Bebouwing

De planlocatie is functioneel ingericht voor de veehouderij met de zorgtak als nevenactiviteit. Binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 is een bedrijfswoning aanwezig. Deze bedrijfswoning is gelegen aan de Lage Haghorst 9 en staat los van de agrarische bedrijfsbebouwing. Navolgende foto geeft een foto van deze bedrijfswoning weer.

Figuur 7: De bestaande bedrijfswoning van het gemengde agrarische bedrijf (foto: P15 (stads)landschappen)

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 weer voor sloop van de varkenshouderij en in de huidige situatie.

Figuur 14: Luchtfoto van het bedrijf voor deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen

Het agrarisch bouwvlak binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 heeft een omvang van 1,67 hectare. Deze gronden waren nagenoeg helemaal bebouwd of verhard voor de veehouderij en de zorgboerderij. Binnen de planlocatie waren aanwezig: een vleesvarkensstal (1), een jongveestal (2), een biggenstal (3), een spuiwatersilo (4) een zorgboerderij (5), een tuinhuis gebruikt als rokersruimte voor de zorgboerderij (6), een bedrijfswoning (7), bijgebouw met kantine, hygiënesluis, agrarische opslag, een paardenstal en een timmerruimte voor de zorgboerderij (8), een zeugenstal met aangebouwde opslagschuur voor machines en een werkbank (9), een kraamstal (10) een koeienstal (11) en kuilplaten (12). Aansluitend op de zorgboerderij is een boerenterras gemaakt met daarnaast een kleine tuin, een dierenperk en een vijver. Navolgende figuur betreft een beeld van deze bebouwing.

Figuur 15: Beeld van bebouwing en inrichting van het terrein binnen de planlocatie aan Lage Haghorst 9 voor sanering van de varkenshouderij

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

De initiatiefnemer heef deelgenomen aan de Saneringsregeling varkenshouderij en heeft de varkenshouderijtak gedurende deze bestemmingsplanprocedure gesloopt. Navolgende figuur geeft een luchtfoto met de huidige situatie.

Figuur 16: Luchtfoto van het bedrijf na deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen

Deze bestemmingsplanprocedure vindt plaats onder meer voor bestemming van de planlocatie aan Lage Haghorst 9 na deelname aan de Saneringsregeling varkenshouderijen. Wegens complexiteit van de herbestemming van de drie planlocaties duurt deze herbestemming langer dan voorzien. De stallen voor de varkenshouderij zijn dan ook al gesloopt en er is een vergunning verleend voor uitbreiding van de zorgboerderij. Hiervoor wordt een vergunde loods herinricht voor de zorgboerderij. Hiermee is een omvang van 500 m² vergund als zorgboerderij als ondergeschikte nevenfunctie bij het melkveebedrijf. Zorgboerderij ‘De Wederloop’ richt zich op dagbesteding voor specifieke doelgroepen. Op maandag tot en met zaterdag wordt op deze locatie zorg in de vorm van dagbesteding aangeboden. De activiteiten vinden plaats op een apart gedeelte aan de zuidwestkant van het erf. Een aantal gebouwen binnen de planlocatie zijn specifiek ingericht voor de zorgverlening, waarbij ook een boerenterras gerealiseerd is. Ten behoeve van de dagbesteding is een eigen moestuin aanwezig en worden kleine huisdieren gehouden. Het is binnen de planlocatie toegestaan een omvang van maximaal 500 m² te gebruiken voor dagbestedingsdoeleinden. Navolgende figuur geeft een foto van bebouwing voor dagbesteding weer.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

29

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Figuur 17: Boerenterras dat deel uitmaakt van de huidige zorgboerderij De Wederloop. (foto: P15 (stads)landschappen)

De zorgbehoevenden worden intensief begeleidt bij de aangeboden dagactiviteiten. De activiteiten vinden plaats op en rond de boerderij in een groene en aantrekkelijk omgeving. Navolgende figuur geeft een beeld van de inrichting van het zorgerf, aansluitend aan de bebouwing.

Figuur 18: Beeld van de inrichting aansluitend op het boerenterras bij de zorgboerderij met moes- en bloementuintjes.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

30

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

4. PLANBESCHRIJVING 4.1 Emmerseweg 9s 4.1.1

Herontwikkeling

Op de planlocatie aan Emmerseweg 9s wordt de varkensstal gesaneerd en wordt een woning gerealiseerd. Deze woning wordt gerealiseerd binnen een aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie in het kader van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. De planlocatie aan Emmerseweg 9s is planologisch gekoppeld aan de planlocatie Lage Haghorst 9. Deze koppeling komt te vervallen. De planlocatie aan Emmerseweg 9s krijgt een woonbestemming. Aan Emmerseweg 9t is een nutsvoorziening van Enexis gelegen. Deze voorziening is in de huidige situatie binnen het agrarische bestemmingsvlak opgenomen. Met dit bestemmingsplan wordt de bestaande nutsvoorziening in de bestaande omvang bestemd. Hiermee is de nutsvoorziening planologisch geborgd door het opnemen van de bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’.

4.1.2

Stedenbouwkundige invulling

De kavel aan Emmerseweg 9s betreft een bedrijfskavel die functioneel is ingericht voor het agrarisch bedrijf, rekening houdende met de nutsvoorziening die aan de voorzijde van het perceel gelegen is. Het betreft een kavel die aan de straatzijde wat smaller is en richting het achtergelegen gebied breder uitloopt. De kavel is gelegen in een bocht van de weg. Naar aanleiding van de vorm van de kavel, de ligging van de nutsvoorziening aan de voorzijde van het perceel en de ligging van kavel in de bocht van de weg is ervoor gekozen de woning verder achter op het perceel te situeren. Deze situering van de woning in een tweede lijn refereert ook aan het gebruik van de locatie als agrarische bedrijfslocatie. De ontsluiting blijft behouden voor de woning binnen de planlocatie. Door de woning op deze locatie te situeren wordt voorkomen dat een gesloten straatwand aan de voorzijde, in de bocht van de weg ontstaat. Het bijgebouw van de woning wordt voor de woning, aan de inrit gesitueerd. Dit geeft een meer organische inrichting van de planlocatie en refereert aan een boerenerf. Hierna is een schets met de beoogde inrichting van de planlocatie aan Emmerseweg 9s weergegeven.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

31

De Wederloop fase 1’ - Toelichting‘

Figuur 19: Schets voor de nieuwe woning aan Lage Haghorst 9s

4.1.3

Verkeer en parkeren

4.1.3.1

Verkeer

De planlocatie aan Emmerseweg 9s is met een inrit ontsloten aan de Emmerseweg. Deze inrit is ingericht voor het bereiken van de stal op deze locatie door vrachtverkeer. Bij sanering van de stal binnen de planlocatie blijft de ontsluiting ongewijzigd behouden. Met sanering van de veehouderij vervalt het vrachtverkeer en is sprake van gebruik van de inrit voor personenauto’s. Deze personenauto’s gaan direct vanaf het verlaten van de locatie op in het huidige verkeersbeeld. 4.1.3.2

Parkeren

Het parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. Er dient sprake te zijn van parkeren van tenminste twee auto’s, exclusief garage op eigen terrein. De planlocatie aan Emmerseweg 9s biedt hiervoor de ruimte. De aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

4.1.4

Landschappelijke inpassing

In samenhang met realisatie van de woning dient sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing van de planlocatie. Deze bestaat uit streekeigen beplanting. Ter afscheiding van de planlocatie met de belendende bestemming aan Lage Haghorst 1 word een haag van haagbeuken aangeplant. Aan de westzijde worden aansluitend aan de inrit naast de woning fruitbomen aangeplant. Daarnaast wordt binnen de planlocatie in ruime mate voorzien van de aanplant van solitaire bomen. Deze landschappelijke inpassing is opgenomen in figuur 19 van deze toelichting. De gestelde norm van realisa-