Db07.2 Bijlage Regionale bedrijventerreinenstrategie HR.pdf

20

21

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

4. Ruimtelijke strategie In dit hoofdstuk worden de doelstellingen vertaald naar een ruimtelijke strategie. In dit hoofdstuk staat welke plannen de komende jaren worden ontwikkeld om in voldoende aanbod te kunnen voorzien. In bijlage A staat de verdere onderbouwing van de cijfers. De cijfers betreffen een momentopname. Gezien de dynamiek van dit dossier is het van belang om deze cijfers goed te blijven monitoren. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk vijf.

4.1 Totale vraag bestaat uit maximaal 139 hectare t/m 2030 Uitbreidingsvraag t/m 2030 bestaat uit maximaal 111 hectare De uitbreidingsvraag is de vraag naar extra ruimte op bedrijventerreinen ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de regio Holland Rijnland in de periode 2021 tot en met 2030 is 51 tot 111 hectare bedrijventerrein. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -11 tot 62 hectare in de gehele regio Holland-Rijnland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. In totaal komt de uitbreidingsvraag in de periode 2021 t/m 2040 op zo’n 40 tot 173 hectare. Onderstaande tabel laat de uitbreidingsvraag voor de regio Holland Rijnland en de drie subregio’s zien.

Tabel 2: Uitbreidingsvraag Holland Rijnland in hectare netto

Periode 2021 tot en met 2030 2031 tot en met 2040 2021 tot en met 2040

Holland Rijnland

Bollenstreek

Economie071

Rijn- en Veenstreek

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

51

111

12

27

23

51

15

33

-11

62

-2

15

-6

29

-3

18

40

173

10

42

17

80

13

51

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), bewerking Stec Groep (2024). Door afronding kunnen optellingen afwijken.

De totale uitbreidingsvraag bestaat dus uit 51 tot 111 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. Deze vraag wordt in de provinciale prognose op het niveau van Holland-Rijnland vertaald naar

22

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

vijf type werkmilieus. Op hoofdlijnen vertalen we deze verdeling naar de drie subregio’s 8. We constateren dan de meerderheid van de vraag uit gaat naar een kavel in een regulier werkmilieu. Deze uitbreidingsvraag houdt rekening met de historische vestigingsdynamiek en daarmee ook met enige uitwisseling van en naar omliggende regio’s.

Tabel 3: Uitbreidingsvraag naar werkmilieus in hectare netto, 2021 t/m 2030 Werkmilieu

Holland Rijnland

Bollenstreek

Economie071

Rijn- en Veenstreek

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

Gemengd Stedelijk

4

8

1

2

2

4

1

2

Campus

5

12

1

2

3

7

1

2

Regulier

20

42

5

11

9

19

6

12

19

34

4

8

8

15

6

11

4

14

1

4

2

7

1

4

51

111

13

27

23

52

15

32

Grootschalige distributie Grootschalige productie Totaal

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), bewerking Stec Groep (2024). Door afronding kunnen optellingen afwijken.

Transformatieplannen resulteren in circa 28 hectare vervangingsvraag t/m 2030 Op verschillende locaties in de regio’s zetten de gemeenten in op transformatie naar en/of functiemenging met woningbouw. Hierdoor wordt een deel van de huidige voorraad aan bedrijventerrein onttrokken. In bijlage A.2 is een uitgebreide tabel op genomen met de verschillende transformatielocaties. Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 28 hectare in de regio Holland-Rijnland in de periode tot en met 2030, waar provinciaal akkoord op is gegeven. Harde plancapaciteit bestaat uit zo’n 38 hectare netto Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen: verspreid over de gehele regio is er zo’n 38 hectare hard planaanbod. Onderstaande tabel laat het harde planaanbod per bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland zien.

Tabel 4: Overzicht harde plancapaciteit (peildatum 2021)

8

Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Direct uitgeefbaar in ha netto

Niet direct uitgeefbaar in ha netto

Totaal in ha netto

Bollenstreek

Teylingen

BT Rijksstraatweg

0,8

0,0

0,8

Voorhout

0,4

0,0

0,4

De verdeling van de uitbreidingsvraag naar werkmilieu in de provinciale prognose niet is geraamd per subregio . We rekenen daarom indicatief verdeling naar werkmilieus per subregio door. Hierbij houden we rekening met de aard van de bedrijvigheid per subregio en de daaropvolgende verwachte uitbreidingsvraag naar type werkmilieu.

23

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Economie071

Rijn- en Veenstreek

Noordwijk

Space Business Park9

4,5

0,0

4,5

Katwijk

Florapark I

0,6

0,0

0,6

Florapark II

0,2

0,0

0,2

Klei-Oost Zuid

3,2

0,0

3,2

Vinkenwegzone / De Claver

0,8

0,0

0,8

Voorschoten

Dobbewijk

0,1

0,7

0,8

Zoeterwoude

Grote Polder

0,0

0,6

0,6

Alphen aan den Rijn

Molenwetering

2,4

0,0

2,4

Steekterpoort I

5,1

0,0

5,1

Steekterpoort II

0,0

10,0

10,0

Heimanswetering (Bos Beton locatie)

5,0

0,0

5,0

Schans II

0,8

0,0

0,8

Hoogewaard

3,0

0,0

3,0

26,9

11,3

38,2

Totaal Holland Rijnland

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten Holland Rijnland & provincie Zuid-Holland (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Zachte plancapaciteit bestaat uit circa 83 hectare netto Naast de harde plannen zijn er in de regio ook verschillende zachte plannen. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan/omgevingsplan moet worden vastgesteld. Onderstaande tabel laat het overzicht van het zachte planaanbod zien. Dit is het overzicht waar de provincie Zuid-Holland akkoord op heeft gegeven. In totaal bestaat de zachte plancapaciteit uit zo’n 83 hectare.

Tabel 5: Overzicht zachte plancapaciteit - provinciaal akkoord Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Noordwijk

’s-Gravendam-Oost

7,0

Teylingen

Greenib

4,0

Uitbreiding Akzo-terrein

1,0

Economie071

Katwijk

Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd)10

Leiden

9

Omvang in ha netto

Subregio

15,0

Tjalmastrook

3,4

Florapark West

9,6

Vlietzone-Midden

2,5

Op het terrein van het Space Business Park is er circa 4,5 hectare uitgeefbare grond. Deze gronden zijn specifiek bestemd voor kennisintensieve bedrijvigheid en bedrijven in de ruimtevaartsector. 10 Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd) wordt met zo’n 15 hectare netto specifiek ontwikkeld voor kennisintensieve bedrijvigheid.

24

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Rijn- en Veenstreek

Leiderdorp

IKEA-locatie

3,5

Zoeterwoude

Barrepolder (voorheen Groenendijk West)

7,0

Alphen aan den Rijn

Hoorn-West

4,4

Rijnpark-Hoogewaard-West

6,5

Groenzone & Uitbreiding Hoogewaard

0,5

Uitbreiding Hoogewaard, t.p.v.

3,8

wijzigingsbevoegdheid

Kaag & Braasem

Prinsenschouw

7,0

Drechthoek II

8,0

Totaal

83,2

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten Holland Rijnland & provincie Zuid-Holland (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

4.2 Vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieu Op basis van de uiteenzetting van de vraag en het aanbod maken we per werkmilieu inzichtelijk waar behoefte aan is. Eerst schetsen we het beeld van de gehele regio Holland-Rijnland. Vervolgens zoomen we in op de drie subregio’s. In deze vraag-aanbodconfrontaties zoomen we in op de periode 2021 tot en met 2030. Vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieu regio Holland Rijnland Onderstaand figuur laat de indicatieve vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de gehele regio Holland Rijnland zien.

Figuur 4: Kwalitatieve vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de periode 2021 t/m 2030 100 90 80 70 60 50 40 30

20 10 0 Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod laag hoog laag hoog laag hoog laag hoog

Gemengd stedelijk

Uitbreidingsvraag

Regulier

Vervangingsvraag

Grootschalig distributie

Hard planaanbod

Grootschalige productie

Zacht planaanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten Holland Rijnland & provincie Zuid-Holland (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Per werkmilieu constateren we het volgende: • Gemengd stedelijk werkmilieu – De vraag (4 tot 8 ha) is groter dan het aanbod (0 ha). Belangrijk aandachtspunt voor de behoefte aan het gemengd stedelijke werkmilieu is dat er een inschatting is gemaakt van het type werkmilieu waar het aanbod in voorziet. De zachte plannen verschillen sterk in mate van concreetheid waardoor diverse plannen die zijn geclassificeerd als regulier werkmilieu potentieel ook deels kunnen voorzien in een gemengd stedelijk werkmilieu. Daarnaast zien we zeker voor de vraag in dit werkmilieu ook kansen voor het faciliteren van deze vraag in gemengde gebieden en het stedelijk gebied, bijvoorbeeld in kantoren of leegstaande winkelplanden. • Regulier werkmilieu – De vraag bestaat uit uitbreidingsvraag (20 tot 42 ha) en vervangingsvraag (28 ha). De vraag overstijgt fors het harde planaanbod (28 ha). In de regio bevinden zich zachte plannen (60 ha) om in de resterende behoefte te voorzien. Het is daarom vooral van belang het zachte aanbod om te zetten in hard aanbod om zo concreet in de behoefte te kunnen voorzien. Wanneer al het zachte aanbod in de periode tot en met 2030 gerealiseerd wordt, overstijgt het aanbod de vraag. De bedrijventerreinenmarkt stopt echter niet na 2030. Daarna is er volgens de prognose ook nog een flinke uitbreidingsvraag.

Daarnaast zou een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kunnen worden door bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Nader onderzoek moet uitwijzen hoe groot deze potentie is. • Grootschalige distributie – In dit segment is de vraag (19 tot 34 ha) groter dan het aanbod (10 ha). We benadrukken dat deze vraag voornamelijk voortkomt uit bedrijven die momenteel al in de regio gevestigd zijn. Een deel van de geraamde vraag kan mogelijk gefaciliteerd worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. • Grootschalige productie – De vraag (4 tot 14 ha) overstijgt het harde planaanbod (0 ha). In de regio bevindt zich daarnaast zo’n 9 hectare zacht aanbod. Met het hard maken van het zachte aanbod kan voor een groot deel in de behoefte in dit werkmilieu worden voorzien. Ook voor dit werkmilieu geldt dat een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kan worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. Het gaat daarbij deels om het optimaler benutten van de ruimte op deze terreinen. Ook kunnen deze terreinen economisch beter benut worden. Het gaat dan bedrijventerreinen waar een hogere milieucategorie planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar deze ruimte momenteel gebruikt wordt door bedrijvigheid met een lagere milieuruimte.

Schuifruimte – met name in het reguliere segment – is hierbij van cruciaal belang om hier stappen op te kunnen zetten. • Campus - In bijlage A.1 gaan we uitgebreid in op de ruimtebehoefte in dit segment. Met name doordat dit werkmilieu zich minder goed laat ramen via de gebruikte BLM-methodiek in de provinciale prognose en de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus die in de regel afwijkend zijn van de meeste bedrijven in de overige werkmilieus, nemen we het campus werkmilieu niet mee in figuur 4. Vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieu regio Bollenstreek Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de subregio Bollenstreek zien. We zoomen zoals genoemd in deze vraag-aanbodconfrontaties primair in op de periode tot en met 2030. Voor de gemeenten in de Bollenstreek is het uitgangspunt om de daadwerkelijke behoefte door transformaties, de benodigde schuifruimte voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen en een kleine groei als tegenwicht voor de woon-werkbalans te faciliteren. Daarbij vormen in deze subregio de nu bekende zoekgebieden de grenzen van de groei.

25

26

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Figuur 5: Kwalitatieve vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu Bollenstreek in de periode 2021 t/m 2030 20 18 16 14 12 10

8 6 4 2 0 Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod laag hoog laag hoog laag hoog laag hoog Gemengd stedelijk

Uitbreidingsvraag

Regulier

Vervangingsvraag

Grootschalig distributie

Hard planaanbod

Grootschalige productie

Zacht planaanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Per werkmilieu constateren we het volgende: • Gemengd stedelijk werkmilieu – Vraag (1 tot 2 ha) en aanbod (0 ha) zijn min of meer met elkaar in balans. Belangrijk aandachtspunt voor de behoefte aan het gemengd stedelijke werkmilieu is dat er een inschatting is gemaakt van het type werkmilieu waar het aanbod in voorziet. De zachte plannen verschillen sterk in mate van concreetheid waardoor diverse plannen die zijn geclassificeerd als regulier werkmilieu potentieel ook deels kunnen voorzien in een gemengd stedelijk werkmilieu. Daarnaast zien we zeker voor de vraag in dit werkmilieu ook kansen voor het faciliteren van deze vraag in gemengde gebieden en het stedelijk gebied, bijvoorbeeld in kantoren of leegstaande winkelplanden. • Regulier werkmilieu – De totale ruimtevraag bestaat uit uitbreidingsvraag (5 tot 11 ha) en vervangingsvraag (1 ha). De vraag overstijgt het harde aanbod (6 ha). Het zachte planaanbod (12 ha) kan in de resterende behoefte voorzien. Het is vooral van belang het zachte aanbod om te zetten in hard aanbod om zo ook echt concreet in de behoefte te kunnen voorzien. Wanneer al het zachte aanbod in de periode tot en met 2030 gerealiseerd wordt, overstijgt het aanbod de vraag. De bedrijventerreinenmarkt stopt echter niet na 2030. Daarnaast zou een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kunnen worden door bestaande bedrijventerreinen beter te benutten.

Nader onderzoek moet uitwijzen hoe groot deze potentie is. • Grootschalige distributie – In dit segment is de vraag (4 tot 8 ha) groter dan het aanbod (0 ha). We benadrukken dat deze vraag voornamelijk voortkomt uit bedrijven die momenteel al in de subregio gevestigd zijn. Een deel van de geraamde vraag kan mogelijk gefaciliteerd worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. • Grootschalige productie – De vraag (1 tot 4 ha) overstijgt het aanbod (0 ha). Ook voor dit werkmilieu geldt dat een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kan worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. Het gaat daarbij deels om het optimaler benutten van de ruimte op deze terreinen. Ook kunnen deze terreinen economisch beter benut worden. Het gaat dan bedrijventerreinen waar een hogere milieucategorie planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar deze ruimte momenteel gebruikt wordt door bedrijvigheid met een lagere milieuruimte. Schuifruimte – met name in het reguliere segment – is hierbij van cruciaal belang om hier stappen op te kunnen zetten.

27

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

•

Campus - In bijlage A.1 gaan we uitgebreid in op de ruimtebehoefte in dit segment. Met name doordat dit werkmilieu zich minder goed laat ramen via de gebruikte BLM-methodiek in de provinciale prognose en de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus die in de regel afwijkend zijn van de meeste bedrijven in de overige werkmilieus, nemen we het campus werkmilieu niet mee in figuur 6.

Vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieu regio Economie071 Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de subregio Economie071 zien. We zoomen zoals genoemd in deze vraag-aanbodconfrontaties primair in op de periode tot en met 2030.

Figuur 6: Kwalitatieve vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu Economie071 in de periode 2021 t/m 2030 35 30 25 20

15 10 5

0 Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod laag hoog laag hoog laag hoog laag hoog

Gemengd stedelijk

Uitbreidingsvraag

Regulier

Vervangingsvraag

Grootschalig distributie

Hard planaanbod

Grootschalige productie

Zacht planaanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Per werkmilieu constateren we het volgende: • Gemengd stedelijk werkmilieu – De vraag (2 tot 4 ha) is groter dan het aanbod (0 ha). Belangrijk aandachtspunt voor de behoefte aan het gemengd stedelijke werkmilieu is dat er een inschatting is gemaakt van het type werkmilieu waar het aanbod in voorziet. De zachte plannen verschillen sterk in mate van concreetheid waardoor diverse plannen die zijn geclassificeerd als regulier werkmilieu potentieel ook deels kunnen voorzien in een gemengd stedelijk werkmilieu. Daarnaast zien we zeker voor de vraag in dit werkmilieu ook kansen voor het faciliteren van deze vraag in gemengde gebieden en het stedelijk gebied, bijvoorbeeld in kantoren of leegstaande winkelplanden. • Regulier werkmilieu – De vraag bestaat uit uitbreidingsvraag (9 tot 19 ha) en vervangingsvraag (12 ha). De vraag overstijgt het harde aanbod (6 ha). Het zachte planaanbod (19 ha) kan grotendeels in de resterende behoefte voorzien. Het is daarom vooral van belang het zachte aanbod om te zetten in hard aanbod om zo concreet in de behoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zou een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kunnen worden door bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Nader onderzoek moet uitwijzen hoe groot deze potentie is. • Grootschalige distributie – In dit segment is de vraag (8 tot 15 ha) groter dan het aanbod (0 ha).

We benadrukken dat deze vraag voornamelijk voortkomt uit bedrijven die momenteel al in

28

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

•

•

de regio gevestigd zijn. Een deel van de geraamde vraag kan mogelijk gefaciliteerd worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. Grootschalige productie – Het zachte aanbod (circa 7 ha) kan voorzien in de vraag (2 tot 7 ha). Cruciaal is dus dat het zachte aanbod hard wordt gemaakt om ook concreet in de geraamde vraag te kunnen voorzien. Ook voor dit werkmilieu geldt dat een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kan worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. Het gaat daarbij deels om het optimaler benutten van de ruimte op deze terreinen. Ook kunnen deze terreinen economisch beter benut worden. Het gaat dan bedrijventerreinen waar een hogere milieucategorie planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar deze ruimte momenteel gebruikt wordt door bedrijvigheid met een lagere milieuruimte. Schuifruimte – met name in het reguliere segment – is hierbij van cruciaal belang om hier stappen op te kunnen zetten. Campus - In bijlage A gaan we in op de ruimtebehoefte in dit segment. Met name doordat dit werkmilieu zich minder goed laat ramen via de gebruikte BLM-methodiek in de provinciale prognose en de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus die in de regel afwijkend zijn van de meeste bedrijven in de overige werkmilieus, nemen we het campus werkmilieu niet mee in figuur 8.

Op basis van aanvullend onderzoek naar de ruimtevraag van sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse Regio wordt geconcludeerd dat in de periode t/m 2030 de benodigde ruimte kan worden opgevangen op de beschikbare locaties. Daarna komt het einde van de plancapaciteit in zicht. In het onderzoek wordt daarom geadviseerd om de komende jaren te inventariseren of andere locaties ingezet kunnen worden om deze specifieke ruimtevraag te faciliteren.

Vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieu regio Rijn- en Veenstreek Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu in de subregio Rijn- en Veenstreek zien.

Figuur 7: Kwalitatieve vraag-aanbodconfrontatie per werkmilieu Rijn- en Veenstreek in de periode 2021 t/m 2030 50 45

40 35 30 25 20 15 10 5

0 Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod Vraag - Vraag - Aanbod laag hoog laag hoog laag hoog laag hoog Gemengd stedelijk

Uitbreidingsvraag

Regulier

Vervangingsvraag

Grootschalig distributie

Hard planaanbod

Grootschalige productie

Zacht planaanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Per werkmilieu constateren we het volgende: • Gemengd stedelijk werkmilieu – De vraag (1 tot 2 ha) en aanbod (0 ha) zijn min of meer met elkaar in balans. Belangrijk aandachtspunt voor de behoefte aan het gemengd stedelijke

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

•

•

•

werkmilieu is dat er een inschatting is gemaakt van het type werkmilieu waar het aanbod in voorziet. De zachte plannen verschillen sterk in mate van concreetheid waardoor diverse plannen die zijn geclassificeerd als regulier werkmilieu potentieel ook deels kunnen voorzien in een gemengd stedelijk werkmilieu. Daarnaast zien we zeker voor de vraag in dit werkmilieu ook kansen voor het faciliteren van deze vraag in gemengde gebieden en het stedelijk gebied, bijvoorbeeld in kantoren of leegstaande winkelplanden. Zo is wordt in de herontwikkeling van ‘Kop West’ in Alphen aan den Rijn zo’n 15.000 m2 bvo aan niet-woonfuncties gerealiseerd voor onder andere bedrijven t/m milieucategorie 3.2, kantoren tot maximaal 1.000 m2 bvo, creatieve bedrijvigheid en bedrijfsverzamelgebouwen. Regulier werkmilieu – De vraag bestaat uit uitbreidingsvraag (6 tot 12 ha) en vervangingsvraag (15 ha). De vraag overstijgt het harde planaanbod (circa 16 hectare). In de regio is daarnaast zo’n 29 hectare zacht planaanbod dat in het reguliere werkmilieu kan voorzien. Het is daarom vooral van belang het zachte aanbod om te zetten in hard aanbod om zo concreet in de behoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zou ook een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kunnen worden door bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Nader onderzoek moet uitwijzen hoe groot deze potentie is.

Binnen de Rijn- en Veenstreek zijn de zachte plannen voor driekwart geografisch geconcentreerd in de gemeente Alphen aan den Rijn en een kwart bevindt zich in de gemeente Kaag en Braassem. We vergelijken dit met de spreiding van de werkgelegenheid in de regio. Binnen de Rijn- en Veenstreek bevindt ruim 70% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen zich momenteel in de gemeente Alphen aan den Rijn. In Kaag en Braassem en Nieuwkoop zijn in beide gemeenten zo’n 15% van de banen op bedrijventerreinen gevestigd. De huidige bedrijvigheid in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem en Nieuwkoop kenmerkt zich door sterk gemeentelijk of zelfs kerngebonden te zijn. Aandachtspunt is dus of het te realiseren aanbod geografisch gezien aansluit bij de behoefte van lokale ondernemers. Aanvullend inventariseert de gemeente Nieuwkoop momenteel de mogelijkheden om ook binnen de eigen gemeente en zelfs op kernniveau aanvullend aanbod (circa 20 hectare) te creëren om in de lokale ruimtevraag te kunnen voorzien. De scope van de inventarisatie bestaat uit uitleglocaties aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen in de gemeente en potentiële locaties voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Grootschalige distributie – In dit segment is de vraag (6 tot 11 ha) min of meer in balans met het harde aanbod (10 ha).

We benadrukken dat deze vraag voornamelijk voortkomt uit bedrijven die momenteel al in de regio gevestigd zijn. De subregio Rijn- en Veenstreek vindt het belangrijk om logistieke bedrijvigheid (in algemene zin) die én voor distributie richting Rijnstreek van belang is én die bijdragen aan optimaler gebruik van de overslagterminal Alpherium te faciliteren. De subregio ontwikkelt Steekterpoort II (circa 10 ha hard aanbod) als plek voor (duurzame) logistiek die bij voorkeur gekoppeld is aan de containerterminal/vervoer over water. Daarnaast kan mogelijk een deel van de geraamde vraag gefaciliteerd worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten. Grootschalige productie – Tegenover de geraamde vraag (1 tot 4 ha) staat momenteel geen hard planaanbod. Wel bevindt zich in de subregio 1,5 hectare zacht aanbod (Hoogewaard) wat in de behoefte in dit werkmilieu kan voorzien. Voor deze locatie gaat het om het effectueren van een wijzigingsbevoegdheid. De inzet is om in overleg met de grondeigenaren HMC-ruimte voor categorie 4 bedrijven te verkennen en uiteindelijk te realiseren. Cruciaal is dat dit zachte aanbod hard wordt gemaakt om ook concreet in de geraamde vraag te kunnen voorzien. Naast bovengenoemde vindt de komende tijd een scenario-studie plaats naar de mogelijkheden en toekomstperspectief voor de Barrepolder.

Hierin worden verschillende scenario’s op haalbaarheid en wenselijkheid onderzocht, waaronder ook de mogelijkheid van Barrepolder als (duurzaam en circulair) bedrijventerrein. Ook voor dit werkmilieu geldt dat een deel van de geraamde vraag mogelijk gefaciliteerd kan worden door bestaande bedrijventerreinen die in dit werkmilieu voorzien beter te benutten, denk bijvoorbeeld aan Rijnhaven en Schans 1/De Vork. Het gaat daarbij deels om het optimaler benutten van de ruimte op deze terreinen. Ook kunnen deze terreinen economisch beter benut worden. Het gaat dan bedrijventerreinen waar

29

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

•

een hogere milieucategorie planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar deze ruimte momenteel gebruikt wordt door bedrijvigheid met een lagere milieuruimte. Schuifruimte – met name in het reguliere segment – en (financieel) instrumentarium zijn hierbij van cruciaal belang om hier stappen op te kunnen zetten. Campus - In bijlage A.1 gaan we uitgebreid in op de ruimtebehoefte in dit segment. Met name doordat dit werkmilieu zich minder goed laat ramen via de gebruikte BLM-methodiek in de provinciale prognose en de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus die in de regel afwijkend zijn van de meeste bedrijven in de overige werkmilieus, nemen we het campus werkmilieu niet mee in figuur 10.

4.3 Conclusies ruimtelijke strategie Overall concluderen we dat er op regionaal niveau kwantitatief gezien in de periode 2021 tot en met 2030 een totale ruimtevraag is van 79 tot 139 hectare netto waar een hard planaanbod van zo’n 38 hectare netto tegenover straat. Hiermee resteert een behoefte van 41 tot 101 hectare netto. Er zijn verschillende zachte plannen om in het gros van deze ruimtevraag te kunnen voorzien. In totaal gaat het om zo’n 83 hectare netto (met provinciaal akkoord). Wanneer al deze plannen gerealiseerd worden, resteert een aanvullende behoefte van maximaal 18 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. Kijken we naar de onderkant van de bandbreedte dan overstijgt het aanbod de vraag. Belangrijk hierbij is dat de bedrijventerreinenmarkt niet stopt na 2030. Volgens de prognose is er aan de bovenkant van de bandbreedte ook voor deze periode nog een flinke uitbreidingsvraag. Zoals toegelicht in paragraaf 3.1 hebben de Stedelijke As en enkele individuele gemeenten (zoals Nieuwkoop en Kaag en Braassem) de ambitie zoveel mogelijk de ruimtevraag aan de bovenkant van de bandbreedte te faciliteren. Voor de gemeenten in de Bollenstreek is het uitgangspunt om de daadwerkelijke behoefte door transformaties, de benodigde schuifruimte voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen en een kleine groei als tegenwicht voor de woon-werkbalans te faciliteren.

Daarbij vormen in deze subregio de nu bekende zoekgebieden de grenzen van de groei. In de gehele regio Holland Rijnland vormt de onderkant van de bandbreedte van de geraamde ruimtevraag de kritieke ondergrens. Zeker gezien het behoud van een acceptabele woon-werkbalans in de regio. Kwalitatief gezien zien we in de vraag-aanbodconfrontaties met name een mismatch in de grootschalige werkmilieus. Zeker voor deze werkmilieus is het van cruciaal belang dat we ons zoveel mogelijk inzetten om de bestaande werklocaties die momenteel beschikken over de kenmerken in dit type vraag te voorzien, zo optimaal mogelijk benutten. Schuifruimte – met name in het reguliere segment – is hierbij van cruciaal belang om hier stappen op te kunnen zetten. Daarnaast kan mogelijk op basis van de economische speerpuntsectoren selectiever vestigingsbeleid gevoerd worden, dit lichten we verder toe in paragraaf 5.2. Overall streeft de regio Holland Rijnland naar een evenwichtig palet van verschillende type werkmilieus passend bij de behoefte van onze ondernemers. Om concreet aan de slag te gaan om ruimte voor ondernemers te creëren gaan we het volgende doen: 1. We zetten ons in om de zachte planlocaties om te zetten in beschikbaar hard planaanbod zoals geformuleerd in paragraaf 3.1. 2. We zetten ons in om bestaande bedrijventerreinen beter te benutten.

Dit sluit aan op de doelstelling en afspraken in paragraaf 3.2. Hierin zien we mogelijk een rol voor de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij, dit lichten we verder toe in paragraaf 5.2. 3. We zoeken naar nieuwe potentiële locaties waar werkfuncties gefaciliteerd kunnen worden. Dit gaat zowel om bestaande locaties die nu geen bedrijventerrein zijn als nieuwe uitbreidingslocaties.

30

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Voorkeursvolgorde ontwikkeling nieuwe terreinen in lijn met NOVI en provincie Als regio Holland Rijnland willen we nu en in de toekomst te beschikken over genoeg en goede ontwikkelruimte voor zowel bestaande als nieuwe bedrijvigheid, maar ook voor andere opgaven, zoals natuur, landschap, infrastructuur en wonen. In samenwerking met gemeenten en grondeigenaren werken we toe naar werklocaties die zowel in kwantitatief- als kwalitatief opzicht aan de maat zijn. Daarbij gaan we zo efficiënt mogelijk om met de ruimte. Hiervoor hanteren we de voorkeursvolgorde vanuit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI): 1. Gebruik ruimte op bestaande terreinen 2. Ontwikkeling nieuwe terreinen aansluitend aan stedelijk gebied 3. Ontwikkeling nieuw bedrijventerrein in landelijk gebied Concreet betekent dit dat ruimte voor (nieuwe) bedrijvigheid in eerste instantie op moet worden gevangen op de bestaande bedrijventerreinen in de regio. Is dit niet mogelijk, dan wordt met het oog op een goede ruimtelijke ordening en behoud van landschappelijke waarden gekeken naar uitbreidingslocaties aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen of ander stedelijk gebied.

31

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

5. Monitoring, samenwerking en vervolg Dit hoofdstuk gaat volgend op de regionale visie (hoofdstuk 3) en de ruimtelijke uitwerking hiervan (hoofdstuk 4), in op de monitoring, samenwerking en het vervolg.

5.1 Belang van monitoring We benadrukken dat monitoring van cruciaal belang is. Zoals eerder genoemd betreffen zowel de behoeftecijfers, en met name de aanbodcijfers, een momentopname. Gezien de dynamiek op de bedrijventerreinenmarkt is het van belang om deze cijfers goed te blijven monitoren. Monitoring van de actuele vraag- en aanbodsituatie op de bedrijventerreinen is dan ook van groot belang voor een gezonde balans tussen vraag en aanbod. De regionale monitor bedrijventerreinen, die momenteel verder vormgegeven wordt in de subregio Economie071, kan hierin mogelijk ook voor de regio Holland Rijnland een belangrijke rol spelen.

5.2 Regionale samenwerking en vervolg In de regio Holland Rijnland wordt met dertien gemeenten op acht (onder andere op het gebied van Ruimte en Economie) verschillende thema’s samengewerkt. Deze samenwerking is voornamelijk beleidsinhoudelijk. We vinden het belangrijk om samen te werken voor vraagstukken die gemeentegrenzen overstijgen en nauw met elkaar samenhangen. De regio Holland Rijnland wordt hierin gezien als een optimale schaal voor het behalen van voordelen op het gebied van kennis, kwaliteit en financiën. Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland is een openbaar lichaam, opgericht op basis van de ‘Wet Gemeenschappelijke Regeling’ (WGR) door gemeenteraden en colleges van de deelnemende gemeenten en kent een algemeen en een dagelijks bestuur. De gemeenteraden zijn het hoogste orgaan en samen verantwoordelijk voor de koers, de uitvoering én de controle op samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. In de gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland zijn in grote lijnen de taken en verantwoordelijkheden van de organisatie Holland Rijnland vastgelegd. Elke vier jaar schrijft de organisatie in een agenda of werkprogramma hoe de taken en verantwoordelijkheden vertaald worden naar concretere acties. Het meeste recente werkprogramma gaat over de periode 2022 – 2026. In het algemeen bestuur worden, door elke Holland Rijnland gemeente, twee vertegenwoordigers aangewezen.

Het dagelijks bestuur is aangewezen door het algemeen bestuur en heeft een voorzitter. Het dagelijks bestuur doet, na advies van het portefeuillehoudersoverleg, voorstellen aan het algemeen bestuur of de colleges van burgemeester en wethouders (B&W) en de gemeenteraden. In regionale bestuursvergaderingen (portefeuillehoudersoverleggen) komen gemeentebestuurders, per

32

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

thema, bijeen om hierover met elkaar van gedachte te wisselen en adviezen te formuleren aan het algemeen en dagelijks bestuur van Holland Rijnland. De uiteindelijke winst van een succesvolle samenwerking zit niet in formele oplossingen uit weten regelgeving. Het vraag juist serieuze inzet van alle betrokkenen en het actief betrekken van de gemeentelijke vak-ambtenaren economie bij het bedrijventerreinendossier. Het is daarom in het belang van de gemeenten zich bewust te zijn van de rol die de regio speelt in het aanpakken van bepaalde maatschappelijke problemen en met elkaar het gesprek te blijven voeren over het doel, nut en de noodzaak van de samenwerking. De organisatie van Holland Rijnland heeft tevens een belangrijke rol in de informatievoorziening. Naast de formele processen doet de organisatie dit ook op informele wijze. Bijvoorbeeld door inhoudelijke vraagstukken toegankelijk te presenteren vóórdat er besluiten zijn genomen op één van de Holland Rijnlandcongresdagen of themacafés. Informatie over de belangrijkste ontwikkelingen, mijlpalen en (aanstaande) bijeenkomsten is te lezen in een maandelijkse nieuwsbrief. Haalbaarheidsonderzoek Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Specifiek zoomen we in deze paragraaf in op het Haalbaarheidsonderzoek Regionale Ontwikkelingsmaatschappij (ROM) binnen de Regionale Investeringsagenda.

De regio zet zich in voor het revitaliseren en herstructureren van bestaande bedrijventerreinen om hiermee bij te dragen aan toekomstbestendige werklocaties en een beter vestigingsklimaat. Beter benutten van bestaande bedrijventerreinen door intensiveren en verduurzamen van verouderde terreinen moet leiden tot ruimtewinst. Het zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met bestaande werklocaties is niet alleen vanuit economisch perspectief interessant, maar draagt ook bij aan het realiseren van verschillende maatschappelijke doelstellingen. Hiervoor onderzoeken we de oprichting van een regionale ontwikkelingsmaatschappij. Het haalbaarheidsonderzoek begint in de gemeenten Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude (Economie07-gemeenten), daarna breiden we uit naar de andere gemeenten. Een sterke economie die klaar is voor de toekomst, vraagt om goed doordachte werklocaties. Het doel van de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Bedrijventerreinen die Economie071 wil gaan oprichten is om deze puzzel te ondersteunen met financiële middelen. Het wordt een instrument om de economische potentie van bestaande bedrijventerreinen te vergroten. Middels de ROM-b wil de regio die terreinen slim gaan verdichten, verduurzamen en verbeteren.

Ons belang is dat er werk in de gemeenten blijft voor zowel de verzorgende als de stuwende economie voor onze inwoners en ondernemers. We trekken in dit haalbaarheidsonderzoek graag samen op met de provincie. Relatie met sleutelsectoren Economisch Koersdocument Momenteel werkt de regio Holland Rijnland aan een Economisch Koersdocument. In dit document worden onder andere verschillende sleutelsectoren voor de regio in beeld gebracht. Zoals toegelicht in paragraaf 2.3 is in de regio Holland-Rijnland de druk op de ruimte zo groot, ook vanuit andere functies, dat mogelijk selectiever vestigingsbeleid nodig is. Op basis van het definitieve Economische Koersdocument kan op termijn wellicht een aanzet worden gegeven voor selectiever vestigingsbeleid door het niet meer faciliteren van bepaalde werkmilieus en/of sectoren. Dit heeft – zeker op de langere termijn – impact op de geraamde uitbreidingsvraag en de hieruit voortkomende behoefte aan bedrijventerreinen.

33

34

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Bijlage A - Vraag en aanbod Provinciale behoefteraming belangrijke bouwsteen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie Zuid-Holland streeft naar een vitale, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit begint bij een goede balans tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. Daarnaast zet de provincie in op het beter benutten van de ruimte op bestaande bedrijventerreinen en het verduurzamen en voorbereiden van de bedrijventerreinen op de toekomst. Deze drie beleidslijnen staan centraal in de nieuwe bedrijventerreinenstrategie die Zuid-Holland begin 2021 heeft vastgesteld. Een actuele raming van de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen is hiervoor een belangrijke bouwsteen. Zo vormt de raming bijvoorbeeld input voor nieuwe regionale visies en afspraken over bedrijventerreinen.

Behoefteraming: vraag – aanbod bedrijventerreinen

Onder meer via regionale bedrijventerreinenvisies

Bron: Bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland (2021) en Stec Groep (2021).

In november 2021 is de nieuwe behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland vastgesteld. In deze paragraaf vertalen we de bevindingen vanuit de raming naar het niveau van de Holland Rijnland regio. De vraagraming bestaat uit een drietal onderdelen: • Uitbreidingsvraag: raming uitbreidingsvraag op basis van economische- en werkgelegenheidsscenario’s en trends. Op basis van de verwachte economische- en werkgelegenheidsontwikkeling (WLO Hoog en WLO Laag) in Zuid-Holland en inschattingen over de betekenis van trends als robotisering, circulaire economie en energietransitie op het (toekomstige) ruimtegebruik van bedrijven is een raming van de autonome uitbreidingsvraag naar ruimte op bedrijventerreinen van bedrijven in Zuid-Holland opgesteld. Ofwel: het verwachte extra ruimtebeslag dat nodig is op bedrijventerreinen ten opzichte van nu. • Vervangingsvraag: ruimtevraag doordat bestaande bedrijventerreinen transformeren. Er kan ook vraag naar bedrijventerreinen ontstaan doordat een gemeente een bestaand bedrijventerrein omzet naar een andere functie, zoals woningen. Voor de (actieve) bedrijven op het bedrijventerrein moet dan vervangende ruimte worden aangeboden. Vanuit de provinciale behoefteraming is bij alle regiogemeenten geïnventariseerd of dit soort plannen er

35

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

zijn, om hoeveel hectare het precies gaat, om welk type bedrijven en bovenal hoe concreet de plannen zijn. Additionele vraag: nieuwe, grote ruimtevragers van buiten of belangrijke beleidswijzigingen. Tot slot kan additionele ruimtevraag ontstaan door de komst van grote, nieuwe bedrijven van buiten de regio of Zuid-Holland, die niet in de reguliere raming te voorspellen zijn. En er kan extra (of andere) vraag ontstaan door grote beleidswijzingen en infrastructurele ontwikkelingen.

•

A.1 Uitbreidingsvraag t/m 2030 bestaat uit 51 t/m 111 hectare netto De uitbreidingsvraag is de vraag naar extra ruimte op bedrijventerreinen ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd. In de provinciale behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag naar regio’s geraamd, deze raming wordt weer opgesplitst naar subregio’s. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de regio Holland Rijnland in de periode 2021 tot en met 2030 is 51 tot 111 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 5 tot 11 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -11 tot 62 hectare in de gehele regio Holland-Rijnland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. In totaal komt de uitbreidingsvraag in de periode 2021 t/m 2040 op zo’n 40 tot 173 hectare. Onderstaande tabel laat de uitbreidingsvraag voor de regio Holland Rijnland en de drie subregio’s zien.

Tabel 6: Uitbreidingsvraag Holland Rijnland in hectare netto

Periode

Holland Rijnland

Bollenstreek

Economie071

Rijn- en Veenstreek

WLO

WLO

WLO

WLO

WLO

WLO

WLO

WLO

laag

hoog

laag

hoog

laag

hoog

laag

hoog

2021 tot en met 2030

51

111

12

27

23

51

15

33

2031 tot en met 2040

-11

62

-2

15

-6

29

-3

18

2021 tot en met 2040

40

173

10

42

17

80

13

51

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021). Door afronding kunnen optellingen afwijken.

De totale uitbreidingsvraag bestaat dus uit maximaal 111 hectare in de periode tot en met 2030. Deze vraag wordt in de provinciale prognose op het niveau van Holland-Rijnland vertaald naar vijf type werkmilieus. Op hoofdlijnen vertalen we deze verdeling naar de drie subregio’s 11. We constateren dan de meerderheid van de vraag uit gaat naar een kavel in een regulier werkmilieu. Deze uitbreidingsvraag houdt rekening met de historische vestigingsdynamiek en daarmee ook met enige uitwisseling van en naar omliggende regio’s.

11

De verdeling van de uitbreidingsvraag naar werkmilieu in de provinciale prognose niet is geraamd per subregio . We rekenen daarom indicatief verdeling naar werkmilieus per subregio door. Hierbij houden we rekening met de aard van de bedrijvigheid per subregio en de daaropvolgende verwachte uitbreidingsvraag naar type werkmilieu.

36

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Tabel 7: Uitbreidingsvraag naar werkmilieus in hectare netto, 2021 t/m 2030 Werkmilieu

Holland Rijnland

Bollenstreek

Economie071

Rijn- en Veenstreek

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO laag

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

WLO hoog

Gemengd Stedelijk

4

8

1

2

2

4

1

2

Campus

5

12

1

2

3

7

1

2

Regulier

20

42

5

11

9

19

6

12

19

34

4

8

8

15

6

11

4

14

1

4

2

7

1

4

51

111

13

27

23

52

15

32

Grootschalige distributie Grootschalige productie Totaal

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), bewerking Stec Groep (2024).

A.2 Vervangingsvraag bestaat uit zo’n 28 hectare netto t/m 2030 Vervangingsvraag is de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door onttrekking van een deel van de huidige voorraad werklocaties (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein of kantoorpand naar een woonfunctie). Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 28 hectare in de regio Holland-Rijnland in de periode tot en met 2030. Onderstaande tabel laat het overzicht van de transformatieplannen per subregio zien waar de vervangingsvraag uit voortkomt. Dit is het overzicht van de transformatielocaties waar de provincie Zuid-Holland akkoord op heeft gegeven.

Tabel 8: Vervangingsvraag per subregio – provinciaal akkoord Subregio

Omvang vervangingsvraag in ha netto

Duin- en Bollenstreek

0,8 ha

Economie071

12,0 ha

Rijn- en Veenstreek

14,9 ha

Holland Rijnland

27,7 ha

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

In de tabel op de volgende pagina is de vervangingsvraag per transformatielocatie uiteengezet. Ook wordt inzichtelijk gemaakt hoe concreet de transformatieplannen zijn.

37

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Tabel 9: Vervangingsvraag vanuit transformatielocaties – provinciaal akkoord VervangingsSubregio

Gemeente

Bedrijventerrein

vraag in ha

CompensatieHoe concreet is het plan?

Compensatielocatie

netto Bollenstreek

Hillegom Katwijk

Weeresteinstraat 164 (Lommerse Uitendaal) Uxem

0,8

Rijn- en Veenstreek

n.v.t.

n.v.t. Nee

1,0

Raadsbesluit

Vlietzone-Midden

Nee

Veilingterrein

0,9

Onderdeel woon-werkakkoord

Florapark-West (Katwijk)

Nee

Trekvliet

0,7

Onderdeel woon-werkakkoord

Florapark-West (Katwijk)

Nee

Wernink

3,5

Onderdeel woon-werkakkoord

Florapark-West (Katwijk)

Nee

Rooseveltstraat-West

2,0

Gebiedsvisie

Locatie zelf en deels elders

n.v.t.

Ikea-locatie

Nee

Meijekwartier en

2,8

Parkstrip)

Alphen

voorbereiding

Florapark-Werk

Baanderij (deelgebied Leiderdorp

Initiatieffase / BOPA in

Anterieure overeenkomst

(Gammablok)

Leiden

kaart?

1,1

Lammenschansdriehoek

Economie071

locatie op 3 ha

Rijnhaven-Oost

1,5

Kop-West

2,4

aan den Rijn Gnephoek

4,5

Gebiedsvisie en Ontwikkelkader Onherroepelijk

Uitbreiding Hoogewaard (via herstructurering) en beter

bestemmingsplan

benutten Hoogewaard (via afwijkingsbevoegdheid)

Bestemmingsplan Kop West

Uitbreiding Hoogewaard (ter plaatse van

vastgesteld en in werking

wijzigingsbevoegdheid)

Masterplanfase

• 1,4 ha uitbreiding Hoogewaard (ter plaatse van

(contourenplan is vastgesteld) en bestuurlijke overeenkomst (BOOG)

wijzigingsbevoegdheid) • 2 ha beter benutten Hoogewaard (via afwijkingsbevoegdheid)

Ja

Ja

Ja

38

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

• 1,1 ha via Rijnpark-Hoogewaard West BAM Zwammerdam

1,7

Initiatieffase

Prinsenschouw

Ja

Heimanswetering

2,3

Initiatieffase

Prinsenschouw

Ja

Molenwetering

0,8

Beter benutten Hoogewaard (via afwijkingsbevoegdheid)

Ja

Rijnhaven-West

1,0

Initiatieffase

Prinsenschouw

Ja

0,7

Initiatieffase

Prinsenschouw

Ja

0,0

Initiatieffase

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Verplaatsing bouwmarkt Heimanswetering (Kalkovenweg) Qbic – Rijnhaven Asfaltcentrale – Gnephoek Totaal

0,0

0,0

Omgevingsplan in voorbereiding

Initiatieffase / intentieovereenkomst Wijziging omgevingsplan

27,7

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

39

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

In de regio bevinden zich ook transformatieplannen die nog niet akkoord zijn bevonden door de provincie Zuid-Holland. Deze locaties zijn in te delen in: • Transformatielocaties waar momenteel het gesprek over wordt gevoerd tussen gemeenten en provincie, en mogelijk binnenkort akkoord worden bevonden door de provincie. • Transformatielocaties die nog niet besproken zijn met de provincie.

Tabel 10: Vervangingsvraag vanuit transformatielocaties – momenteel in gesprek, nog geen provinciaal akkoord Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Lisse

Dever (locatie Swets en

Vervangingsvraag in ha netto 2,0

Zeitlinger) Economie071

Rijn- en Veenstreek

Katwijk

’t Ambacht

1,4

Rijnoevers (Katwijkerweg en Valkenburgseweg)

2,7

Alphen aan den Rijn

Kringloop Alphen aan den Rijn

0,45

Kaag en Braassem

Westerdijk (Boot-Beton te Leimuiden)12

6,6

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Tabel 11: Vervangingsvraag vanuit transformatielocaties – nog niet besproken met provincie Vervangingsvraag in ha netto

Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Hillegom

Hillegommerbeek

n.n.b.

Hillegom

Hillegom-Noord

4,1

Lisse

Grevelingen-straat

4,5

Katwijk

Katwijkerbroek

5,6

Leiderdorp

Baanderij (deelgebied Werkbaan en

Economie071

n.n.b.

Touwkwartier) fase 2 Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

A.3 Additionele ruimtevraag Additionele ruimtevraag is vraag naar bedrijventerreinen die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel en grootschalig van aard. Daarnaast gaat het ook om de ruimte op bedrijventerreinen die nodig is als gevolg van de energietransitie. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations

12

Locatie al ruim decennium niet meer in gebruik. Met name door infrastructuur en ligging (in Heilige Geestpolder en weidevogelgebied) geen interesse vanuit markt. Wens van initiatiefnemer, politiek en bestuur is transformatie naar recreatie passend in het landschap.

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

(110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. En ook aan ruimte die nodig is voor (tijdelijke) opslag van duurzaam opgewekte energie. De ruimtebehoefte vanuit dit soort energie-infrastructuur zit niet in de reguliere raming van de ruimtevraag. Immers, die raamt de ruimtevraag vanuit bedrijven. Tot slot zal de transitieperiode naar een circulaire economie ook schuifruimte met zich meebrengen. Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. De komende jaren is er daarom naar verwachting vooral vraag naar locaties om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek. Het uiteindelijke doel is natuurlijk om bestaande locaties zo goed mogelijk in te zetten naar de toekomst toe en waar mogelijk nog intensiever en beter benutten. Maar om echt stappen te zetten in de transitie naar een circulaire economie is er naar verwachting meer ruimte nodig zijn om de omslag te maken. Belangrijk aandachtspunt hierbij is ook dat een deel van de circulaire economie een hoge milieuruimte vraagt.

Qua grootschalige vestigers heeft de regio Holland-Rijnland de afgelopen jaren vrijwel geen grootschalige distributiecentra aangetrokken. Deels is dit te verklaren doordat de regio minder hoog op het lijstje staat als logistieke vestigingslocatie bij ontwikkelaars en eindgebruikers (ten opzichte van logistieke hotspots als de A12-corridor en het Rotterdamse havengebied). En deels met het ontbreken van courant aanbod en krapte, zowel in de bestaande voorraad als op nieuw uit te geven terreinen. Tot slot kan additionele ruimtevraag ontstaan door de verplaatsing van bedrijvigheid momenteel gevestigd in het buitengebied naar bedrijventerreinen. Op diverse plekken in de regio speelt dat door aangescherpte regelgeving grootschalige bedrijvigheid die momenteel in het buitengebied gevestigd is, niet meer kan uitbreiden. De mogelijke verplaatsing (op termijn) van dit type bedrijvigheid naar bedrijventerreinen brengt naar verwachting additionele ruimtevraag met zich mee. De concrete ruimtelijke impact dient nader inventariseert te worden. Kijkend over de regiogrenzen Additionele vraag kan ook vanuit omringende regio’s komen, doordat daar bijvoorbeeld geen (geschikt) aanbod meer is en bedrijven in andere regio’s een alternatief gaan zoeken. Vanuit dat perspectief is met name Metropoolregio Amsterdam relevant voor Holland Rijnland.

Vanwege de sterke economische groei in die regio, in combinatie met een beperkt aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen, zou dit in potentie additionele vraag voor Holland Rijnland kunnen betekenen. We zien echter dat de (verhuis)dynamiek met deze regio tot nu toe minimaal is. Hetzelfde geldt voor de ruimtedruk vanuit de MRDH. Er is daar veel druk op de bedrijventerreinmarkt, bijvoorbeeld door transformatieplannen. Op dit moment zien we nog geen dynamiek naar Holland-Rijnland. Voor bedrijven uit de regio Rotterdam zijn de Hoeksche Waard en de Drechtsteden op dit moment nog belangrijke ‘overloopregio’. Voor de Haagse Regio zou de A4 -as een mogelijke ‘overloopregio’ kunnen worden, maar de afstand tot Leiden vinden we voor lokaal gewortelde bedrijven in de Haagse Regio toch nog fors. 95% van de bedrijfsverplaatsingen vindt binnen de eigen regio plaats, zo laat onderzoek van PBL en CPB zien. Het ontbreken van aanbod langs de A4 in Holland-Rijnland helpt uiteraard ook niet. Er is simpelweg geen aanbod dat bedrijven zou kunnen aantrekken.

A.4 Totale ruimtevraag t/m 2030 bestaat uit maximaal 139 hectare netto De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in de periode 2021 tot en met 2030 is 79 tot 139 hectare.

40

41

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Tabel 12: Overzicht totale ruimtevraag per subregio in hectare netto Ruimtevraag

2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 2021 t/m 2040

Holland Rijnland

Bollenstreek

Economie 071

Rijn- en Veenstreek

Uitbreidingsvraag

51 tot 111

13 tot 27

23 tot 52

15 tot 32

Vervangingsvraag

28

1

12

15

Totale ruimtevraag

79 tot 139

14 tot 28

35 tot 64

30 tot 47

Uitbreidingsvraag

-11 tot 62

-2 tot 15

-6 tot 29

-3 tot 18

Uitbreidingsvraag

40 tot 173

10 tot 43

16 tot 81

13 tot 50

Vervangingsvraag

28

1

12

15

Totale ruimtevraag

68 tot 201

11 tot 44

28 tot 93

28 tot 65

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024). Door afronding kunnen optellingen afwijken.

Figuur 8: Totale ruimtevraag in Holland Rijnland in hectare netto

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie gemeenten (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024). Door afronding kunnen optellingen afwijken.

A.5 Hard aanbod bestaat uit zo’n 38 hectare netto Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen: verspreid over de gehele regio is er zo’n 38 hectare hard planaanbod. Onderstaande tabel laat het harde planaanbod per bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland zien.

42

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Tabel 13: Overzicht harde plancapaciteit (peildatum 2021) Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Direct uitgeefbaar in ha netto

Niet direct uitgeefbaar in ha netto

Totaal in ha netto

Bollenstreek

Teylingen

BT Rijksstraatweg

0,8

0,0

0,8

Voorhout

0,4

0,0

0,4

Noordwijk

Space Business Park13

4,5

0,0

4,5

Katwijk

Florapark I

0,6

0,0

0,6

Florapark II

0,2

0,0

0,2

Klei-Oost Zuid

3,2

0,0

3,2

Vinkenwegzone / De Claver

0,8

0,0

0,8

Voorschoten

Dobbewijk

0,1

0,7

0,8

Zoeterwoude

Grote Polder

0,0

0,6

0,6

Alphen aan den Rijn

Molenwetering

2,4

0,0

2,4

Steekterpoort I

5,1

0,0

5,1

Steekterpoort II

0,0

10,0

10,0

Heimanswetering (Bos Beton locatie)

5,0

0,0

5,0

Schans II

0,8

0,0

0,8

Hoogewaard

3,0

0,0

3,0

26,9

11,3

38,2

Economie071

Rijn- en Veenstreek

Totaal Holland Rijnland

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

A.6 Zachte plancapaciteit bestaat uit circa 83 hectare netto Naast de harde plannen zijn er in de regio ook verschillende zachte plannen. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan/omgevingsplan moet worden vastgesteld. Onderstaande tabel laat het overzicht van het zachte planaanbod zien. Dit is het overzicht waar de provincie Zuid-Holland akkoord op heeft gegeven. In totaal bestaat de zachte plancapaciteit uit zo’n 83 hectare.

Tabel 14: Overzicht zachte plancapaciteit - provinciaal akkoord Omvang in ha netto

Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Noordwijk

’s-Gravendam-Oost

7,0

Teylingen

Greenib

4,0

Uitbreiding Akzo-terrein

1,0

13

Op het terrein van het Space Business Park is er circa 4,5 hectare uitgeefbare grond. Deze gronden zijn specifiek bestemd voor kennisintensieve bedrijvigheid en bedrijven in de ruimtevaartsector.

43

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Economie071

Rijn- en Veenstreek

Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd)14

15,0

Tjalmastrook

3,4

Florapark West

9,6

Leiden

Vlietzone-Midden

2,5

Leiderdorp

IKEA-locatie

3,5

Zoeterwoude

Barrepolder (voorheen Groenendijk West)

7,0

Alphen aan den Rijn

Hoorn-West

4,4

Rijnpark-Hoogewaard-West

6,5

Katwijk

Groenzone & Uitbreiding

0,5

Hoogewaard

Kaag & Braasem

Uitbreiding Hoogewaard, tpv wijzigingsbevoegdheid

3,8

Prinsenschouw

7,0

Drechthoek II

8,0

Totaal

83,2

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

In de regio bevinden zich ook zachte plannen die nog niet akkoord zijn bevonden door de provincie Zuid-Holland. Deze locaties zijn in te delen in: • Zachte plannen waar momenteel het gesprek over wordt gevoerd tussen gemeenten en provincie, en mogelijk binnenkort akkoord worden bevonden door de provincie. • Zacht plannen die nog niet besproken zijn met de provincie.

Tabel 15: Overzicht zachte plancapaciteit - momenteel in gesprek, nog geen provinciaal akkoord Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Lisse

Onderwaterlocatie (AchterwegZuid)

Rijn- en Veenstreek

Alphen aan den Rijn

Barrepolder

Kaag & Braasem

Veenderveld II16

Omvang in ha netto 6,7 (ha bruto)15 n.n.b. 29,0

14

Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd) wordt met zo’n 15 hectare netto specifiek ontwikkeld voor kennisintensieve bedrijvigheid. 15

Netto omvang van deze locatie is nog niet bekend en tevens afhankelijk van voor welke locaties het als compensatielocatie kan dienen. 16 De gemeente Kaag en Braassem is van mening dat bedrijventerrein A4 een beter alternatief is voor Veenderveld II. Veenderveld II is vanuit het oogpunt van de gemeente geen wenselijke optie. De gemeenteraad heeft benadrukt dat het gebied een te waardevolle polder is om te bestemmen voor een bedrijventerrein. Bovendien is het gebied lastig te bereiken, bevindt het zich in een ander peilgebied dan de aangrenzende grond, en zijn er veel leidingen en kabels aanwezig.

44

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

Bedrijventerrein A417

15,0

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

Tabel 16: Overzicht zachte plancapaciteit - nog niet besproken met provincie Omvang in ha netto

Subregio

Gemeente

Bedrijventerrein

Bollenstreek

Hillegom

Pastoorslaan Noord Hillegom18

11,6

Lisse

Mallegatspoort 2e fase

3,0

Lisse

Rooversbroekpolder19

n.n.b.

Economie071

Katwijk

Rijnsburg Noord

Rijn- en Veenstreek

Alphen aan den

Optimalisering/doorontwikkeling

Rijn

Hoogewaard

Nieuwkoop

n.n.b.20 n.n.b.

Doorontwikkeling Steekterpoort (zuidzijde N11)

n.n.b.

n.n.b.21

n.n.b.

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), inventarisatie gemeenten & provincie (2023/2024), bewerking Stec Groep (2024).

A.7 Behoefte aan maximaal 101 hectare netto t/m 2030 In de behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag in Holland Rijnland in de periode 2021 tot en met 2030 geraamd op circa 51 tot 111 hectare netto. Daarnaast verwachten we als gevolg van transformaties van bestaande bedrijventerreinen een vervangingsvraag van maximaal circa 28 hectare netto. Hiermee komt de totale ruimtevraag in de periode 2021 tot en met 2030 op zo’n 79 tot 139 hectare netto. Daar staat een beperkt planaanbod tegenover. Momenteel bestaat het harde planaanbod uit zo’n 38 hectare netto. Hiermee resteert in de periode tot en met 2030 een totale behoefte (totale ruimtevraag – hard planaanbod) van 41 tot 101 hectare netto. In de regio zijn daarnaast verschillende plannen om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen en deels in deze behoefte te voorzien. In totaal gaat het om zo’n 83 hectare netto (met provinciaal akkoord). Wanneer al deze plannen gerealiseerd worden, resteert een aanvullende behoefte van maximaal 18 hectare in het WLO-hoog scenario in de periode tot en met 2030. Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie in Holland-Rijnland zien. Ook geven we een doorkijk naar de periode tot en met 2040, onder andere gezien de relatief korte termijn tot 2030. Te zien is dat de bandbreedte van de uitbreidingsvraag fors groter is wanneer 17 18

Specifieke omvang nog niet bekend, naar verwachting circa 12 tot maximaal 15 hectare.

Uitgezonderd locatie Pastoorslaan 30. Het betreft een grootschalige bestaande bedrijfsbebouwing welke tijdelijk door het bedrijf Plasthill wordt gebruikt en waarover werkorganisatie HLTsamen al jaren in overleg is met Provincie Zuid-Holland om het bedrijf hier definitief te vestigen. Hun hoofdvestiging blijft aan Weerlaan 13 in Hillegom. 19 De ontwikkeling van Rooversbroekpolder is afhankelijk van keuzes die worden gemaakt in de op te stellen gebiedsvisie en pas mogelijk indien een ontsluitingsweg door de Rooversbroekpolder wordt aangelegd. 20 Voormalige GOM-gronden, omvang en invulling afhankelijk van participatietraject. 21 De gemeente Nieuwkoop inventariseert momenteel de mogelijkheden om binnen de eigen gemeente aanvullend aanbod (circa 20 hectare) te creëren om in de lokale ruimtevraag te kunnen voorzien. De scope van de inventarisatie bestaat uit uitleglocaties aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen in de gemeente en potentiële locaties voor nieuw te ontwikkelen terreinen.