20230620 Beantwoording vragen HH raad 20230620 agpt 12. Aanwijzing voorkeursrecht Stationskwartier

23

De VpB‐plichtige onderneming Grondbedrijf beperkt zich dus tot de BIE. Met de nieuwe BBV voorschriften is zo veel mogelijk aansluiting gezocht met de fiscale regelgeving maar er blijven verschillen. Deze verschillen tussen de BBV waarderingsgrondslagen en de fiscale grondslagen blijven buiten de gemeentelijke jaarrekening. Ten tijde van het opstellen van deze notitie wordt ervan uitgegaan dat het grondbedrijf van de gemeente Helmond door de ondernemerspoort komt en daarmee belastingplichtig is, maar er heerst nog veel onduidelijkheid met betrekking tot de fiscale openingsbalans en wijze van de fiscale jaarwinstbepaling. Daarom kan nog geen inzicht gegeven worden in de uiteindelijke VpB last. In de programmabegroting en programmarekening wordt vanaf 2016 een apart hoofdstuk gewijd aan de vennootschapsbelasting waarin inzicht gegeven zal worden in de VpB last op gemeentelijk niveau. Daar wordt dus de VpB last van alle gemeentelijk VpB ondernemingen gezamenlijk inzichtelijk gemaakt. 4.4 Ladder van duurzame verstedelijking Op dit moment is een voorstel tot wijziging van de ladder van duurzame verstedelijking in de inspraak.

Het doel van de wijzigingen is om de tekst te vereenvoudigen “door deze terug te brengen naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied niet kan worden ontwikkeld. Dit betekent dat alleen bij een ontwikkeling buiten bestaande stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is.” (zie p. 3 Voorstel wijziging van Bro art 3.1.6. lid 2 t/m 4 van 23 juni 2016) Dat vereenvoudiging gewenst is, is iedereen het mee eens, maar omdat dit nog een voorstel is, kan de uiteindelijke wijziging er anders uitzien. Niet geheel duidelijk blijft of de Ladder bij uitwerkingsplannen wel of niet van toepassing is. Voor Brandevoort 2 (incl. businesspark) is dit uiteraard zeer relevant. In geval de Ladder van toepassing is op bestemmingsplannen met een uitwerkingsplicht, zal eerst gekeken moeten worden of van “bestaand stedelijk gebied” sprake is. Zo nee, dan zal de behoefte moeten worden bepaald (waarbij verder dan de gemeentegrens moet worden gekeken) en zal moeten worden gemotiveerd waarom die behoefte in betreffend geval aanwezig is. Deze problematiek is geen onderwerp van deze nota grondbeleid. Toch wordt het hier genoemd omdat het enorme gevolgen voor de grondexploitatie kan hebben.

4.5 Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) In 2016 zijn enkele notities van de commissie BBV verschenen. In die notities worden zogenoemde “stellige uitspraken” gedaan. Deze uitspraken geven een richtlijn hoe met bepaalde situaties kan worden omgegaan. Het is geen wet en er is dus wel enige handelingsvrijheid voor een gemeente. Afwijkingen van stellige uitspraken dienen echter wel goed onderbouwd te worden. Voor de gemeente Helmond is het uitgangspunt om de stellige uitspraken over te nemen en toe te passen. In bijlage 2 zijn de veranderingen als gevolg van de nieuwe BBV voorschriften gedetailleerd beschreven. Daarbij wordt ook ingegaan op de vraag wat deze veranderingen voor Helmond betekenen. Bijlage 2 is afzonderlijke te lezen en gaat ook in op consequenties voor specifieke complexen in. Dat is geen onderdeel van de nota grondbeleid. Toch is ervoor gekozen om als achtergrond bijlage 2 integraal op te nemen.

24

In grote lijnen zijn de veranderingen als volgt.  Op de boekwaarde van ‘niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) kunnen niet langer rente of andere kosten worden bijgeschreven.  De looptijd van ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE) mag maximaal 10 jaar bedragen. Als de looptijd langer is, dan moet de gemeenteraad daartoe expliciet besluiten en motiveren inclusief aanvullende beheersmaatregelen. Volgens de BBV kan hierbij gedacht worden aan: 1. Het hebben van herleidbare afspraken voor de periode verder dan 10 jaar. 2. Voor de berekening van het eindsaldo (en het bepalen van de mogelijke verliesvoorziening) niet rekenen met een indexering op de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar. 3. Andere maatregelen die de omvang van het geïnvesteerd vermogen beperken en daarmee de risico’s verkleinen op onvoldoende dekking vanuit (nog te realiseren) grondexploitatiebaten.  Er mag alleen daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen aan de grondexploitaties worden toegerekend (voor Helmond is die nu berekend op 1,3%).  Voor het bepalen van een eventueel te treffen verliesvoorziening zijn alle gemeenten voortaan dezelfde disconteringsvoet te gebruiken. Deze is gesteld op 2%.  Als er nog geen grondexploitatie is vastgesteld is het onder voorwaarden mogelijk om voorbereidingskosten wel te activeren als kosten van onderzoek en ontwikkeling.

 Kosten die gemeenten in het kader van faciliterend grondbeleid kunnen verhalen vallen niet langer onder de grondexploitaties maar worden als vordering opgenomen op de balans. Algemeen beslispunt: De zogenoemde ‘stellige uitspraken’ van de Commissie BBV worden overgenomen en zijn verwerkt in deze nota grondbeleid en in de administratie van de grondexploitaties. Op enkele terreinen is ook een wat meer specifieke keuze nodig omdat daar meer beleidsvrijheid is. Die onderwerpen zijn vrij technisch van aard en daarom wordt voor een toelichting verwezen naar bijlage 2 van deze nota. De beslispunten zijn: 1. De looptijd van de grondexploitaties kunnen langer duren dan 10 jaar. Indien dat aan de orde is voor een exploitatie, zal dat besluit expliciet ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Daarbij zal geen indexering van opbrengsten worden toegepast op de periode na 10 jaar. 2. Bovenwijkse voorzieningen voor zover toerekenbaar aan een grondexploitatie vanaf het moment dat de betreffende grond in exploitatie is genomen op de post onderhanden werk activeren en zo dus aan die grondexploitatie toerekenen. 3. Om te voorkomen dat er verschillende rentepercentages moeten worden gehanteerd tussen grexen, geen gebruik maken van de coulanceregeling en jaarlijks de rente voor alle grondexploitaties opnieuw bepalen en toepassen.

25

5.

Financiële uitgangspunten

5.1. Inleiding Een belangrijke toets voor de beoordeling van de financiële situatie van het grondbedrijf is het niveau van de (vrije) reserve die kan dienen als buffer voor slechtere tijden. Bij de bepaling van de omvang van deze reserve moet onderscheid worden gemaakt tussen de gerealiseerde en nog te realiseren bedragen. De financiële positie (op langere termijn) van het grondbedrijf moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren resultaten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. 5.2 Uitgangspunten grondexploitatie In de kostprijscalculaties is een aantal uitgangspunten bepalend voor het resultaat. De belangrijkste zijn: LOOPTIJD

Dat is de verwachte looptijd van een grondexploitatie totdat die gerealiseerd is. Dit is gebaseerd op realistische verwachtingen. De looptijd wordt zo nodig jaarlijks bijgesteld. KOSTENSTIJGINGEN

Aan de kostenkant wordt voor de kostenstijging rekening gehouden met een inflatiepercentage over de nog te maken kosten. Jaarlijks wordt dit percentage voor het actualiseren van de grex opnieuw vastgesteld. OPBRENGSTENSTIJGING

Aan de opbrengstenkant wordt bekeken welke grondprijsontwikkeling naar de toekomst toe verwacht wordt. In Helmond zijn de grondprijzen voor woningbouw vanaf 2009 niet meer gestegen. In de kostprijscalculaties voor toekomstige opbrengsten wordt van een stijging van 0% uitgegaan tot 2018. Vanaf 2018 wordt rekening gehouden met een stijging van de opbrengsten met 1,5% per jaar (tot maximaal 10 jaar). Jaarlijks wordt dit percentage voor het actualiseren van de grex opnieuw vastgesteld. RENTEPERCENTAGE In de toerekening aan de grondexploitatie en voor de toekomstige rentekosten wordt tot en met 2015 een rentepercentage van 3,25% vanuit het concern in rekening gebracht. In het kader van de nieuwe BBV voorschriften is het niet meer toegestaan om rente over het eigen vermogen aan de grondexploitatie toe te rekenen. Jaarlijks zal binnen deze kaders de nieuwe aan de grondexploitatie toe te rekenen rente worden berekend.

26

5.3. Risicoanalyse Elementen die bij de bouwgrondexploitatie erg bepalend zijn, zijn de opbrengstverwachtingen en het tempo van gronduitgifte. In beide gevallen gaat het om zaken die door externe omstandigheden worden bepaald en waarop het grondbedrijf nauwelijks tot geen invloed kan uitoefenen. De hoogte van de rente kan eventueel bij een stijgende rente een risico inhouden, maar omdat in de grondexploitatie niet met de marktrente, maar de gecorrigeerde omslagrente volgens de BBV wordt gerekend, is dit risico beperkt. De gecorrigeerde omslagrente is immers een gemiddelde rente, die gematigd reageert op schommelingen van de marktrente. De rente is op dit moment laag. Eventuele verhoging van de rente zal vertraagd doorwerken in de grondexploitatie. RENTE Het totale geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf bedraagt eind 2015 € 235,4 miljoen. Het grootste deel van dit vermogen t.w. € 156,3 miljoen heeft betrekking op Brandevoort 2. Door de verlaging van de te hanteren rente conform de nieuwe regels van het BBV is de rentelast gedaald, maar door de grote boekwaarde blijft het risico groot. GRONDUITGIFTE

Een gronduitgifte conform de planningen in de grondexploitatie heeft uiteraard geen negatieve invloed op de financiële positie van het grondbedrijf. Een vertraagde afzet heeft daarentegen wel negatieve invloed op de resultaten doordat looptijden van de plannen langer worden. De afgelopen jaren is de afzet beperkt geweest en zijn de looptijden van de plannen verlengd. Die verliezen zijn inmiddels genomen. Op dit moment trekken met name de verkopen voor particuliere kavels en de industrieterreinen aan. Het grootste risico in een eventuele vertraagde afzet zitten in de complexen Brandevoort 2 en Suytkade. In de overige complexen zijn de effecten beperkt omdat een aantal complexen in een eindfase verkeert en bij de bedrijventerreinen de hoeveelheid uit te geven terrein niet groot is, zeker voor een stad met de omvang van Helmond. PLANCAPACITEIT De plancapaciteit voor wat betreft woningen in de gemeentelijke grondexploitaties is ongeveer 4.000 woningen. Dat is het deel van de woningbouwplannen, waarover de gemeente zelf risico loopt. In de berekeningen wordt ervan uitgegaan dat deze plancapaciteit in de grondexploitatie eind 2030 afgezet is. In de actualisering van de woningbehoefte prognoses Noord Brabant van 2014 gaat de provincie ervan uit, dat de gemeente Helmond in de periode 2016 ‐2030 nog behoefte heeft aan een toename van haar woningvoorraad van 5.690 woningen.

Dit betreft een netto toename en moet dus voor de bruto plancapaciteit nog verhoogd worden met de te slopen woningen in deze periode. In de provinciale cijfers is ook een positief migratiesaldo opgenomen in de woningprognoses. Indien dit geëlimineerd wordt, zal de verhouding voor de eigen behoefte ca 4.700 woningen zijn en voor het migratie saldo ongeveer 1.000 woningen.

27

De gemeentelijke capaciteit in de plannen (waarover wij risico lopen) valt dus ruimschoots binnen de totale provinciale prognose. Hierbij moet dan nog wel rekening gehouden met de particuliere plancapaciteit. Gezien het vorenstaande is er voorlopig geen behoefte aan extra plancapaciteit. Nieuwe plancapaciteit moet in de afweging een duidelijke maatschappelijke meerwaarde voor de stad hebben om aan de bestaande plancapaciteit te worden toegevoegd. In de Woonvisie 2016– 2020 is over nieuwe plancapaciteit het volgende opgenomen: “Er worden geen nieuwe woningbouwlocaties meer in uitleggebieden ontwikkeld, terwijl het splitsen van bestaande percelen voor de bouw van een extra woning in beginsel niet meer wordt toegelaten. Alleen bij uitzondering kan op basis van economische ‐vanuit gemeentelijk belang–, stedenbouwkundige, sociaal‐maatschappelijke‐ en/of volkshuisvestelijke gronden door het college gemotiveerd hierop een uitzondering worden gemaakt.” Regionaal vindt er op dit moment afstemming plaats over de gewenste woningbouw in de regio, zowel qua aantallen als op welke locatie. Deze discussie wordt vermoedelijk pas eind 2016 afgerond en voorlopig zijn hieruit nog geen conclusies te trekken. Voor de financiële positie van het grondbedrijf is het van groot belang te constateren dat op dit moment geen gemeentelijke plancapaciteit hoeft te worden geschrapt.

Dat zou immers betekenen dat de boekwaarde van bepaalde plannen zou moeten worden afgeboekt. Beslispunt: Toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties conform de criteria zoals deze zijn opgenomen in de Woonvisie 2016‐2020. De totale capaciteit aan nog uitgeefbare grond voor bedrijventerreinen binnen het Grondbedrijf bedraagt per medio 2016 nog ca. 62 ha. De risico’s van bedrijventerreinen in de grondexploitatie zijn over het algemeen beperkt. Dit geldt met name omdat een aantal exploitaties in een afrondende fase zitten. Dat beperkte risico geldt overigens niet voor het Businesspark Brandevoort. In de regio (SGE) vindt op dit moment overleg plaats om regionaal het aanbod van bedrijventerreinen goed af te stemmen op de vraag zowel qua hoeveelheid als aard van de terreinen. Er is een overcapaciteit die moet worden teruggebracht. In die afweging worden alle Helmondse bedrijventerreinen betrokken, waaronder Businesspark Brandevoort en potentiële nieuwe locaties BZOB‐oost en Varenschut. Deze discussie met de financiële consequenties zal uiteindelijk in alle 9 gemeenteraden afzonderlijk moeten worden gevoerd. Daarbij zal ook een voorstel worden betrokken om voor de gemeenten die nadeel ondervinden van deze exercitie een beperkte compensatie te realiseren. Ten aanzien van de uitgifte van bouwkavels voor bedrijven, blijft intensief ruimtegebruik het streven.

Uitgangspunt is om zoveel mogelijk werkgelegenheid per hectare te creëren. Dat kan alleen als de schaarse ruimte intensief wordt gebruikt. Daarbij moeten ook minimumeisen gesteld worden aan voldoende parkeergelegenheid en aan de invulling van openbare ruimte. Het bedrijventerrein moet op lange termijn ook aantrekkelijk zijn.

28

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN Onvoorziene omstandigheden kunnen zich uiteraard altijd voordoen. De aard van dergelijke risico’s brengt met zich mee dat de omvang feitelijk niet is in te schatten. Bij het inzichtelijk maken van de risico’s van de grondexploitatie, wordt veelal onderscheid gemaakt in twee soorten risico’s. Dat zijn: - Voorzienbare risico’s (dat zijn risico’s op planniveau ten aanzien van afzet en invulling ook wel aangeduid als exploitatierisico’s); - Onvoorzienbare risico’s of algemene risico’s (aangeduid als conjuncturele of marktrisico’s) De voorzienbare risico’s worden jaarlijks door actualisatie van de exploitatieopzetten voor de afzonderlijke plannen en voor het totaal berekend, waarna voor een verwacht verlies een voorziening wordt getroffen. Deze verliezen worden jaarlijks afgedekt. Voor de opvang van onvoorziene of algemene risico’s is het gewenst dat binnen de grondexploitatie wordt beschikt over een buffer die als algemeen weerstandsvermogen kan worden aangeduid. Weerstandsvermogen en beheersing onvoorzienbare risico’s In de resultaten van de grondexploitaties, zoals deze in de jaarrekening worden opgenomen, is zoveel mogelijk rekening gehouden met de op dat moment bekende omstandigheden en feiten. Naast deze omstandigheden en feiten zijn er ook nog onvoorziene risico’s. Het grondexploitatieproces is namelijk een langlopend proces.

De einddatum van de langstlopende exploitatie (Brandevoort 2) wordt verwacht op 1 januari 2031 op basis van de thans bekende gegevens. In onderstaande risicoanalyse wordt nader ingegaan op de onvoorziene risico’s in de grondexploitatie en de relatie met het weerstandsvermogen van de grondexploitatie. Iflo methode Vanuit het Ministerie van Binnenlandse zaken is de IFLO (Inspectie Financiën Lagere Overheden) norm opgesteld. De IFLO norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandsvermogen aan de boekwaarde van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit 2 elementen: - 10% van de boekwaarde van de exploitatie. - 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. Deze norm toegepast op de Helmondse situatie (peildatum september 2016) resulteert in het volgende bedrag (in miljoen): 10% van de netto boekwaarde (na aftrek voorziening) ad € 159,6 miljoen € 16,0 10% van de nog te maken kosten ad € 231,6 miljoen € 23,2 Totaal

€ 39,2

Risicoanalyse op projectniveau De Iflo methode is vrij algemeen van opzet. Het geeft minder inzicht in de specifieke risico’s van de complexen. Naast deze methode zijn daarom op projectniveau de projecten beoordeeld op hun onvoorziene risico’s. Dit betreft met name de complexen Brandevoort 2, 29

Suytkade, Centrum en de overige complexen. Binnen deze complexen kunnen zowel onvoorziene voor‐ als nadelen optreden qua programmering, fasering en opbrengstverwachting. Deze project specifieke risicoanalyse wordt niet gespecificeerd opgenomen in de jaarrekening vanwege de strategische en vertrouwelijke informatie die het bevat. De project specifieke risicoanalyse ligt iets hoger dan de risicoanalyse op basis van de IFLO methode. Weerstandsvermogen Van het beschikbare weerstandsvermogen kan het volgende overzicht gemaakt worden (peildatum september 2016): De algemene reserve grondbedrijf bedraagt € 41,0 miljoen. Uitgaande van de risico’s gebaseerd op de IFLO norm van € 39,2 miljoen bedraagt de ratio van het weerstandsvermogen dan € 41 / € 39,2 = 1,05. In de Financiële Verordening van de gemeente Helmond wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen voor de gehele gemeente tussen de 1,5 en 2,0. Dat wil zeggen dat alle (rest) risico’s voor 1,5 a 2,0 maal gedekt kunnen worden door beschikbare ruimte. Naast de algemene reserve grondbedrijf zijn er binnen de grondexploitatie nog te verwachten winsten ad € 42,2 miljoen aanwezig. Deze te verwachten winsten zijn niet direct beschikbaar omdat deze uiteindelijk (aan het einde van de verschillende complexen) nog gerealiseerd moeten worden. Bovendien is het maar de vraag of ze in totaliteit uiteindelijk gehaald kunnen worden.

De ratio van het grondbedrijf heeft een lagere ratio dan het gewenst niveau voor de totale gemeente. Uiteindelijk mag verwacht worden dat een belangrijk deel van de potentiële winsten gerealiseerd gaan worden, waardoor de ratio verbetert. Jaarlijks zal op basis van de risicoanalyse het weerstandsvermogen worden getoetst. Beslispunt: De risicoanalyse uit te voeren op basis van de IFLO methode en een project‐specifieke vertrouwelijke risicoanalyse. De uiteindelijk te realiseren positieve resultaten in te zetten ter verbetering van de ratio conform de Financiële Verordening.

30

6.

Grondprijzenbeleid

6.1. Ontwikkeling grondprijzen in Helmond afgelopen 4 jaar De grondprijzen in de gemeente Helmond zijn sinds de vorige nota Grondbedrijf nauwelijks gestegen met uitzondering van bedrijventerreinen en sociale woningbouw. De grondprijs voor bedrijventerreinen is een aantal jaren voor inflatie gecorrigeerd, waarbij vanaf 2016 van inflatiecorrectie voor bedrijventerreinen wordt afgezien. De grondprijs voor vrije sector kavels was al in 2009 € 322,50 per m2 en is dat nog steeds. Ook de grondprijzen voor sociale huur en sociale koop zijn tot 2016 ongewijzigd gebleven op € 226,‐ per m2. Na een regionale analyse van het systeem voor het berekenen van grondprijzen voor sociale woningbouw heeft de gemeenteraad in maart 2016 besloten om de grondprijzen voor sociale koop af te schaffen en voor sociale huur te verhogen naar € 275 per m2 of BVO. Na jaren van malaise op de woningmarkt is er inmiddels een duidelijke verbetering opgetreden. De verkoop is met name in 2016 zowel voor bedrijventerreinen als woningbouw flink aangetrokken. Het is de vraag hoe sterk de verbetering zal zijn. De voortekenen dat het zich voortzet zijn goed: het consumentenvertrouwen is goed en de hypotheekrente is erg laag. Ook zitten de huizenprijzen in de lift, waardoor bij steeds meer mensen hun huis niet meer “onder water staat”. Voor bedrijventerreinen is het herstel nog veel groter.

Daarbij moet worden opgemerkt dat die verkoop altijd behoorlijk fluctueert. Zie hoofdstuk 3. In de grondexploitaties gaan we in de grondexploitatie met ingang van 2018 uit van een stijging van 1,5% per jaar voor de grondprijzen. Dit is bedoeld om de inflatie door te berekenen. Vanwege de economische opleving vindt ook de accountant dit een realistisch scenario. Uiteraard zal van jaar tot jaar beoordeeld moeten worden of dit realistisch is. Als blijkt dat deze verwachting niet realistisch blijkt te zijn, zal dat uiteraard moeten worden gecorrigeerd. Bij het vaststellen van de hoogte van de grondprijzen dient uiteraard ook meegewogen te worden of Helmond zich ten opzichte van andere relevante gemeenten niet uit de markt prijst. Het is daarom van belang om goed in de gaten te houden hoe de grondprijzen in concurrerende plannen zich ontwikkelen (comparatieve methode). Maar ook moeten binnen Helmond grondprijzen worden vergeleken binnen en tussen plannen. Op dit moment zijn de grondprijzen in Helmond zeker concurrerend met de regio. 6.2. Differentiatie van grondprijzen De afgelopen jaren is de grondprijs voor vrije sectorkavels gelijk gebleven. Dit heeft uiteraard te maken met dalende VON‐prijzen als gevolg van de verslechterde woningmarkt. In sommige gemeenten is de grondprijs de afgelopen jaren gedaald. Dat is met name in gemeenten waar de grondprijs relatief hoog was.

Uit vergelijking van grondprijzen in de regio blijkt dat de verschillen tussen gemeenten kleiner zijn geworden, maar dat Helmond nog steeds relatief lage grondprijzen heeft vooral richting het stedelijk gebied. Richting de

31

Peel en dus aan de oostzijde van Helmond liggen de grondprijzen in Helmond hoger (zie paragrafen hierna) Eén van de uitgangspunten voor een goed werkend systeem van (marktconforme) grondprijzen is dat indien de waarde verschilt zowel binnen als tussen plannen, dit ook tot uitdrukking komt in de grondprijzen. Dit is met name ook van groot belang om de woningbouw niet te belemmeren en daardoor de rentelasten niet onnodig op te laten lopen. Differentiatie van grondprijzen is een middel om die waardeverschillen tot uitdrukking te brengen. DIFFERENTIATIE GRONDPRIJZEN TUSSEN PLANNEN. In de praktijk blijkt dat sommige plannen makkelijker en meer verkopen dan andere plannen. Dat is een indicatie dat de VON‐prijzen van de woningen die moeilijk te verkopen zijn, mogelijk te duur zijn. Dat kan ook betekenen dat dat wordt veroorzaakt door de hoogte van de grondprijzen op die locatie. Als dit aan de orde is, dan wordt de grond aangeboden tegen een grondprijs boven de marktwaarde. Dan doen we onszelf natuurlijk tekort. Door grondprijzen te differentiëren kan beter worden aangesloten bij de marktwaarde van de grond. Een voorstel daartoe zal altijd worden onderbouwd met bijvoorbeeld een onderzoek of taxatie. De (normatief) residuele methode is hiervoor geschikt.

Uitdrukkelijk is het niet de bedoeling om projectontwikkelaars een opening te geven om over ieder project te onderhandelen over de grondprijs. Beslispunt: Differentiatie van grondprijzen tussen grondexploitaties toestaan. Jaarlijks zullen de gedifferentieerde grondprijzen tussen complexen bij het grondprijzenbesluit worden vastgesteld. DIFFERENTIATIE GRONDPRIJZEN BINNEN EEN PLANGEBIED. Binnen ieder plangebied zijn er kavels die aantrekkelijker zijn dan andere kavels. Met name de tuin op het zuiden, vrij uitzicht en de vorm van de kavel zijn belangrijke afwegingsfactoren voor potentiële kopers. Kavels die op deze punten goed scoren zijn dus relatief aantrekkelijk en zullen bij gelijke grondprijs als eerste verkocht zijn. De minder aantrekkelijke kavels blijven dan over. Bij die kavels zal een druk op de grondprijs ontstaan met negatieve exploitatiegevolgen. Door wat te differentiëren met grondprijzen en de aantrekkelijke kavels wat duurder te maken, ontstaat financiële ruimte om minder aantrekkelijke kavels in prijs wat te verlagen. Het mandaat om dergelijk differentiatie toe te passen heeft met uitvoering te maken. Het is onpraktisch (met name de snelheid van handelen) om een dergelijke differentiatie aan de gemeenteraad voor te leggen.

Beslispunt: Er wordt voorgesteld om het College van B&W mandaat te geven om binnen plannen en op basis van marktconformiteit gedifferentieerde grondprijzen toe te passen met als gemiddelde uitkomst de vastgestelde grondprijs.

32

6.3. Grondprijzen in relatie tot de hele regio Grondprijzen worden jaarlijks bij de begroting voor het betreffende jaar vastgesteld. Bij het bepalen van de hoogte van grondprijzen is het van belang om te kijken of dit op dat moment marktconform is (comparatieve methode). Marktconformiteit wordt mede bepaald door de prijzen in de regio en dan met name in de bouwlocaties die concurreren met de Helmondse terreinen. Op dit moment zijn de Helmondse grondprijzen zeker concurrerend. Verder zal bij het vaststellen van de Helmondse grondprijzen rekening moeten gehouden met regionale afspraken bijvoorbeeld over de sociale grondprijzen en grondprijzen van bedrijventerreinen. 6.4 Grondprijzen WONINGBOUW SOCIALE HUUR De grondprijs voor sociale huur is na een regionale discussie vastgesteld op € 275 per m2 of per m2 BVO. De verwachting is niet dat dit de komende jaren gewijzigd gaat worden. Jaarlijks zal gemonitord worden of deze grondprijs marktconform is. SOCIALE KOOP Per maart 2016 is deze grondprijscategorie afgeschaft. Met name het ongewenste gebruik en de concurrentieverstorende werking waren de redenen voor het afschaffen van deze specifieke korting op de grondprijs. VRIJE SECTOR De grondprijzen voor de vrije sector zijn in Helmond de afgelopen vier jaren gelijk gebleven. De inflatie is al die tijd niet doorberekend.

De grondprijs voor vrije sector kavels in Helmond is in regionaal verband gemiddeld. Ten opzicht van de Peelgemeenten is de grondprijs iets hoger, maar ten opzichte van het stedelijk gebied is die lager. Een belangrijk aspect bij de bepaling van de grondprijs is het feit dat de regiogemeenten het afgelopen decennium meer mogelijkheden hebben gekregen om grond uit te geven en te bouwen. Dit levert uiteraard concurrentie op voor de Helmondse plannen. Het betekent ook een belemmering voor Helmond om erg uit de pas te lopen bij de grondprijzen van de aangrenzende gemeenten. De (zeker financieel) belangrijkste locatie voor de vrije sector in Helmond is Brandevoort 2. De von‐prijzen op deze locatie zijn vergelijkbaar met de Eindhovense locatie Meerhoven, terwijl de grondprijs in Eindhoven en ook in de andere gemeenten in het stedelijk gebied substantieel hoger zijn dan in Helmond. Voorlopig lijkt de 0‐lijn (afzien van grondprijsverhoging) reëel, maar als het enigszins mogelijk is, zou de grondprijsontwikkeling inflatievolgend moeten zijn. De verwachting is dat met ingang van 2018 indexering weer mogelijk zal zijn. Bij de vrije sector woningbouw worden bij kavels die groter zijn dan 750 m2 de m2 boven de 750 m2 verkocht tegen overhoekenprijs. Dit omdat de waarde van die “extra” grond beduidend lager is dan de eerste 750 m2.

Als we voor de hele kavel de vrije sector grondprijs zouden hanteren, is de totale prijs van de kavel niet meer marktconform en de kavel daarmee onverkoopbaar.

33

BEWONINGSPLICHT In het verleden is de bewoningsplicht in verkoopcontracten opgenomen om te voorkomen dat grond of woningen werden gekocht met de bedoeling er niet (of kort) te wonen en ze vervolgens met winst te verkopen. Op dit moment voegt de bewoningsplicht niet veel meer toe omdat: 1. De grondprijzen inmiddels marktconform zijn. 2. De bewoningsplicht nog maar voor een zeer beperkt aantal woningen geldt. 3. Het levert administratieve last, maar geen geld op. Voorgesteld wordt daarom om het anti‐speculatiebeding in de vorm van bewoningsplicht te schrappen. Beslispunt: De bewoningplicht af te schaffen. BEDRIJVENTERREINEN Grondprijzen voor bedrijventerreinen verschillen tussen gemeenten, maar ook tussen plannen binnen één gemeente. Daarom is het moeilijk vergelijkbaar. Bij de vestiging van een bedrijf heeft de grondprijs een relatief kleine invloed op de investeringsbeslissing. In deze beslissing spelen bebouwingsmogelijkheden, milieucategorie, locatie, arbeidsmarkt en bereikbaarheid een veel belangrijkere rol. Het beleid is er steeds meer op gericht om het prijsniveau van grond op een behoorlijk niveau te houden, waardoor bedrijven ook op bestaande locaties bereid zijn om te herinvesteren en niet nieuw te bouwen.

Hierdoor wordt bereikt dat revitalisering van deze bedrijventerreinen een natuurlijk proces wordt, waardoor dure overheidsinvesteringen tot een minimum beperkt kunnen blijven. Een inflatievolgende grondprijsontwikkeling is het doel, maar lijkt op dit moment niet zo realistisch. Jaarlijks zal worden bekeken of inflatiecorrectie voor bedrijventerreinen haalbaar is. De verwachting is dat over enkele jaren indexering weer mogelijk zal zijn. Nu zijn de grondprijzen voor bedrijventerreinen regionaal gezien concurrerend, maar is in vergelijking met particuliere terreinen de prijs van de gemeente aan de hoge kant. 6.5. Overige grondprijzen en erfpacht COMMERCIEEL VASTGOED Onder commercieel vastgoed worden diverse soorten vastgoed gerekend. Bijvoorbeeld vallen daar kantoren onder. De afgelopen jaren is deze categorie in Helmond steeds minder belangrijk geworden. De kantorenmarkt is in Helmond niet groot. Er is veel leegstand en er wordt meer kantoorruimte omgezet naar een andere bestemming. Er is op dit moment weinig nieuwbouw. De grondprijs voor kantoren is op dit moment € 200 per m2 BVO, excl belastingen. De verwachting is niet dat dit veel zal wijzigen in de komende jaren. Voor ander commercieel vastgoed is het bepalen van de grondprijs maatwerk. De grondwaarde wordt immers bepaald door wat er mogelijk is (d.w.z. welke opbrengst gegenereerd kan worden) op die grond.

Dat zal ook de marktwaarde van de grond zijn. Die kan eigenlijk niet anders bepaald worden dan op basis van een residuele benadering omdat 34

dat voor de investeerder bepaalt of de investering doorgaat. Bij het bepalen van de grondwaarde wordt rekening gehouden met de bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen per bouwproject. Onder commercieel vastgoed vallen o.a. hotel, leisure, winkels, supermarkten, horeca, kinderdagverblijven, benzinepompen, commerciële sport en commerciële zorg. De uiteindelijke grondprijzen zullen per project door het college worden vastgesteld onder voorwaarde dat de grondwaarde (residueel bepaald) marktconform is. In de praktijk wordt een dergelijk voorstel ambtelijk voorbereid en onderhandeld onder verantwoordelijkheid van de wethouder grondzaken. Zo nodig wordt daarbij externe ondersteuning ingezet bijvoorbeeld op juridisch gebied of voor waardebepaling. Dit alles is geen wijziging met huidige werkwijze. Een speciale categorie van commercieel vastgoed zijn de nutsvoorzieningen. De afgelopen decennia zijn die voorzieningen van door de overheid georganiseerde voorzieningen commercieel geworden en dienen daarom ook marktconform benaderd te worden. Onder nutsvoorzieningen vallen onder andere zend‐ en ontvangstinstallaties, transformatorstations, gasregulateurstations en glasvezelstations. De grondprijs die in Helmond wordt gehanteerd is op dit moment €200 per m2.

Er is geen initiatief om deze grondprijzen drastisch te veranderen, maar als er mogelijkheden zijn, dan zal dat via het grondprijzenvoorstel bij de begroting aan de gemeenteraad worden voorgesteld. MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Maatschappelijk vastgoed valt uiteen in 2 categorieën: openbaar bijzondere gebouwen (OBG) en openbaar bijzondere terreinen (OBT). Onder de laatste categorie vallen sportterreinen en andere terreinen voor vrije tijdvoorziening. Deze terreinen zijn dan inclusief de bijbehorende grond voor accommodaties. Deze categorie grond is nu te koop voor € 25 per m2. Bij huur is het voorstel om de vergoeding te verlagen van 5% naar 3,5% van de koopprijs omdat de rente inmiddels verlaagd is. Onder openbaar bijzondere gebouwen vallen onderwijsgebouwen, sporthallen, gymzalen, buurt‐ en gemeenschapshuizen, culturele gebouwen, peuterspeelzalen en niet‐commerciële zorg. De grondprijs voor deze categorie is vastgesteld op ca € 200 per m2 (ook BVO) exclusief belastingen. Deze grondprijs heeft te maken met het doorberekenen van kosten voor het bouwrijp maken van grond. Het toepassen van de residuele benadering is hier lastig omdat de opbrengstpotentie vaak laag is. Het is niet de verwachting dat deze grondprijs de komende jaren drastisch gaat wijzigen. OVERHOEKEN Indien grond niet als bouwkavel wordt verkocht gelden aangepaste prijzen.

Grond die grenst aan een bewoonde kavel of bedrijfskavel noemen we overhoeken. Dergelijke grond die niet meer nodig is, kan worden verkocht, verhuurd of in het uiterste geval in gebruik worden gegeven. Dat laatste gebeurt in principe niet omdat dergelijke grond toch een opbrengst moet genereren om de gemeentelijke lasten te dekken. Beleid van de gemeente is om de grond die niet (meer) nodig is, te verkopen. Soms is dat echter niet mogelijk. Bijvoorbeeld doordat kabels en leidingen in de grond liggen en het niet

35

wenselijk of haalbaar is deze te verleggen. Het kan ook zijn dat de potentiële koper niet wil of kan kopen. In die gevallen proberen we de grond te verhuren. Grondprijzen bij verkoop van overhoeken (voor zover deze grond niet bebouwd wordt) is 50% van de (vigerende) grondprijs van de kavel waar de grond bij getrokken wordt. Grondprijzen bij verhuur zijn € 2 per m2 waarmee bij benadering de rentelasten van die grond gedekt worden. Bij kleine perceeltjes gelden aangepaste (vaste) huurprijzen omdat anders de administratieve lasten hoger zijn dan de opbrengst. Bij verkoop van specifieke terreinen zoals percelen cultuurgrond gelden marktconforme prijzen. ERFPACHT Erfpacht wordt toegepast als alternatief voor aankoop van bouwpercelen. De gemeente Helmond zal in de meeste gevallen bij het uitgeven van reguliere bouwkavels (particulier en bedrijven) niet het initiatief nemen om grond uit te geven in erfpacht. Maar in sommige gevallen is uitgifte in erfpacht een gemeentelijke voorwaarde. Dat is wanneer de gemeente grip op de grond wil houden bijvoorbeeld vanwege een mogelijke toekomstige ontwikkeling of als uitgifte niet marktconform is (bijvoorbeeld voor sport). De erfpachtcanon dient over het algemeen minimaal de lasten (rente en bijkomende kosten) te dekken. De canon bij reguliere erfpacht wordt als volgt berekend.

Bij verhuur of uitgifte in erfpacht is de huursom of canon een bepaald percentage van de grondprijs bij verkoop. Uitgangspunt van onderhandeling is een canon van de gemeentelijke omslagrente + een percentage voor kosten en risico. De hoogte van dit opslagpercentage hangt bijvoorbeeld af van het risicoprofiel en specifieke omstandigheden. Ook kan van de omslagrente worden afgeweken als een langlopende lening op een bepaald moment in de markt duurder is dan de omslagrente. Over de exacte erfpacht voorwaarden wordt altijd onderhandeld en deze voorwaarden worden door het college vastgesteld. In de overeenkomst zullen ook passages worden opgenomen voor tussentijdse verkoop van de grond, indexering en herziening van de canon, looptijd van de erfpacht, voorwaarden voor oplevering etc. Voor erfpacht van sportvelden en andere maatschappelijke doeleinden gelden aangepaste (lagere) tarieven. Een speciale categorie is het verhuren of in erfpacht uitgeven van grond voor brandstofverkooppunten. Die huur of canon wordt dan gerelateerd aan de omzet. Het contract met de huurder of pachter wordt voor een langere tijd afgesloten. De prijs is dan 1,03 eurocent per liter. Dit is prijspeil 2012 en wordt jaarlijks geïndexeerd met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (jaarlijks met een maximum van 3%).

Overigens geldt hierbij wel een minimum huur of canon die wordt bepaald op 3,5% van de grondwaarde. Beslispunt: College heeft mandaat om binnen de in deze nota grondbeleid beschreven uitgangspunten grond in erfpacht uit te kunnen geven.

36

HUUR Soms is het niet mogelijk om grond van de gemeente te kopen. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn. Het kan bijvoorbeeld zijn dat er kabels en leidingen in de grond liggen en het te duur of onmogelijk is om deze te verleggen. In dat geval wordt de 1. Huur van grond bij commercieel vastgoed, kantoren, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed vastgesteld op een percentage van de grondprijs van de betreffende activiteit vastgesteld. Deze huurprijs wordt vervolgens jaarlijks geïndexeerd. 2. Huur van overhoeken voor particulieren is prijs per m2 per jaar met een minimum bedrag vanwege dekking van administratiekosten. Betreffende prijzen worden jaarlijks in het grondprijzenbesluit vastgelegd. Het kan ook zijn dat de gemeente besluit om vanwege strategische overwegingen grond van de gemeente niet te verkopen, bijvoorbeeld omdat er (al dan niet) concrete plannen zijn, om de grond te kunnen ruilen. Dergelijke grond kan worden verhuurd aan een hondensportvereniging of als paardenweitje aan een particulier. De huur wordt dan gerelateerd aan de pachtwaarde van die grond. 6.6. Tijdelijk beheer van grond De gemeente heeft ook grond in bezit dat nog wacht op daadwerkelijke realisatie van de bestemming (bijvoorbeeld voor woningbouw of bedrijventerreinen). De opbrengst conform het grondprijzenbeleid laat in dat geval nog even op zich wachten.

In de tussentijd wordt de grond tijdelijk beheerd. Vanuit de grondexploitatie wordt getracht om dit zoveel mogelijk te realiseren middels een rendabele exploitatie. Dat wil zeggen, dat de te maken kosten minder zijn dan de te realiseren opbrengsten. Hiertoe worden granen en maïs verbouwd, wordt gras verkocht en worden paardenweitjes verhuurd. Maar braakliggende stukken grond zijn een uitgelezen kans om initiatieven uit de samenleving te faciliteren en/of via co‐creatie burgers en bedrijven te betrekken bij een gewenste invulling. Daarbij kan in binnenstedelijk gebied gedacht kunnen worden aan tijdelijke speelplekken, hondenuitlaatterreintjes of eventueel groentetuintjes (“urban farming”). In het buitengebied kan ook gedacht worden aan alternatieven voor mais. Uitgangspunt is dat de gemeente zorgt dat er terreinen van niet gebruikte bouwgronden beschikbaar zijn voor dit soort burgerinitiatieven. Daarmee wordt ook invulling gegeven aan de motie over een bredere inzet van nog niet gebruikte bouwgronden.5 Indien dit niet mogelijk is, zullen deze terreinen zo goed mogelijk beheerd worden, zonder dat het openbare ruimte wordt. Uiteraard zijn hier wel kosten aan verbonden. Om deze exploitatie sluitend te houden zal het onderhoud zo extensief mogelijk zijn.

5

Motie “Bredere inzet nog niet gebruikte bouwgronden”, aangenomen tijdens raadsvergadering van 2 juni 2016.

37

De kosten en opbrengsten van tijdelijk beheer van grond en eventueel gebouwen komen ten laste en gunste van de grondexploitatie. De uitvoering van het tijdelijk beheer kan door het grondbedrijf eventueel worden uitbesteed aan andere (meer uitvoerende) afdelingen. Tot voor een aantal jaren werden initiatieven voor tijdelijk beheer door het grondbedrijf zelf genomen om geld te besparen en de grond te benutten. Zoals gezien, worden tegenwoordig er meer initiatieven genomen door burgers of bedrijven om gemeentegrond tijdelijk te beheren. Vaak kost dat geld of levert het in ieder geval minder op. In de gemeentelijke afweging zal dan de financiële consequenties moeten worden meegewogen en zal dekking moeten worden aangegeven. Gezien de financiële voorschriften zal de kostentoerekening en opbrengstderving ook zuiver moeten zijn. Een complexer initiatief is bijvoorbeeld het zogenoemde “energielandschap”. Daarbij worden stukken grond gebruikt om energie op te wekken bijvoorbeeld door er windmolens of zonnepanelen op te plaatsen. ‘Tijdelijk’ is dan minimaal een jaar of 15 om de investeringen terug te verdienen. Gezien de aard en tijdsduur van dergelijke initiatieven passen de afwegingen meer in milieubeleid dan grondexploitatie. Ook omdat binnen de voorschriften die grond dan zeer waarschijnlijk aan de grondexploitatie zal moeten worden onttrokken.

Uiteraard zit hier ook een belangrijk aspect van ruimtelijke‐ordening aan vast.

38

Bijlage 1: Diverse vormen van grondbeleid Algemeen Bij het gemeentelijke beleid rondom de bouwgrondexploitatie zijn twee hoofdtaken te onderscheiden namelijk de taak van het inrichten van de gemeentelijke openbare ruimte en de taak van het realiseren van bestemmingsplannen. Het inrichten van de openbare ruimte is een wettelijke taak van de gemeente en krijgt vooral invulling door het vaststellen van bestemmingsplannen. Vanwege haar wettelijke taak treedt de gemeente hier op als overheid. Bij de realisatie van bestemmingplannen gaat het primair om de zorg dat de gronden binnen de plangebieden geschikt of beter geschikt worden gemaakt voor bebouwing. Feitelijk gaat het hier om een productieproces waarbij grond wordt omgezet naar zogenoemde bouwrijpe grond. Dit productieproces kan de gemeente in eigen beheer doen, maar kan dit ook aan particulieren overlaten. Houdt de gemeente het productieproces in eigen beheer, dan treedt zij daarbij op als ondernemer en loopt zij het bijbehorende ondernemersrisico. Over de gevolgen van het wel of niet in eigen beheer bouwrijp en woonrijp maken van gronden wordt in de volgende paragrafen verder ingegaan.

Van het genoemde productieproces kan overigens nog het volgende schema worden gegeven: Grondverwerving Planontwerpproces Bouwrijpmaken, infrastructurele werken waaronder aanleg riolering, wegen, pleinen en plantsoenen Woonrijpmaken, inrichten van het plan op wijkniveau Verkoop bouwrijpe gronden De aan de grondexploitatie verbonden lasten en baten worden in onderstaand overzicht zichtbaar gemaakt. Lasten Grondverwerving Toeslagkosten planontwikkeling, voorbereiding en toezicht Bouw‐ en woonrijpmaken (aanleg riolering, wegen, pleinen, plantsoenen verlichting, etc. Rente Exploitatiekosten Baten Opbrengst grondverkopen Subsidies en bijdrage van derden Exploitatieresultaat (saldo baten en lasten) Via de realisatie van het exploitatieresultaat wordt invulling gegeven aan de tweede (afgeleide) doelstelling van de grondexploitatie zijnde het genereren van voldoende 39

financiële middelen zodat geen beroep op de algemene middelen nodig is om de grondexploitaties uit te voeren. Gemeentelijke grondexploitatie Voert de gemeente een actief grondbeleid dan wordt er naar gestreefd om alle gronden in het plangebied in eigendom te krijgen. Na het bouwrijp maken worden deze gronden, voor zover niet benodigd voor openbare voorzieningen, voor bebouwing beschikbaar gesteld. Het verhaal van kosten vindt plaats door de verkoop van gronden. Omdat de gemeente hier optreedt als ondernemer loopt zij ook het daarbij behorende ondernemersrisico. Dit risico is de afgelopen jaren beduidend vergroot. Hier staat tegenover dat de gemeente gemakkelijker invulling kan geven aan haar sociaal‐economisch en ruimtelijk beleid. Ook het kostenverhaal is door verkoop eenvoudig waarbij als de markt het toelaat de mogelijkheid bestaat om winst te maken. Om een actieve grondpolitiek te kunnen voeren is de gemeente genoodzaakt om al in een vroegtijdig stadium (strategische) gronden te verwerven. Via de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en onteigening tracht het Rijk de grondverwerving door gemeenten te vereenvoudigen. Private grondexploitatie Wordt het realiseren van bestemmingsplannen overgelaten aan het particuliere initiatief dan voert de gemeente een faciliterend grondbeleid.

De rol van de gemeente blijft in deze situatie beperkt tot het uitvoeren van haar publieke (wettelijke) taken als het vaststellen van het bestemmingsplan met bijbehorende toetsing op de uitvoering, het zorgen voor de voorzieningen van openbaar nut en verhalen van deze kosten op de particuliere grondexploitant. De mogelijkheid voor de gemeente om winst te maken is bij private grondexploitatie niet aanwezig. Hier komt zelfs bij dat het kostenverhaal beperkt mogelijk is. Verder heeft de gemeente bij een passief grondbeleid geen mogelijkheid om via de grondexploitatie invloed uit te oefenen op andere beleidsterreinen (programma’s). Grondexploitatie met publiek/private samenwerking De hiervoor omschreven gemeentelijke en private grondexploitatie zijn min of meer extreme modellen van de grondexploitatie. In het eerste model worden marktpartijen pas in een laat stadium door de gemeente ingeschakeld, terwijl in het laatste model de marktpartij het initiatief heeft, waarbij de rol van de gemeente vooral voorwaardenscheppend en toetsend is (beperkt tot haar overheidstaak). In de praktijk doen zich allerlei mengvormen voor. De keuze voor een van de modellen wordt onder meer bepaald door de grondpositie die de gemeente en private partijen innemen op een locatie. De traditionele rolpatronen vervagen en nieuwe samenwerkingsvormen (Publieke Private Samenwerking) dienen zich dan aan.

De wijze van samenwerken tussen de gemeente en private marktpartijen is veelal geformaliseerd in PPS contracten. Als de PPS constructie in een afzonderlijke privaatrechtelijke rechtspersoon is opgezet zijn daarbinnen meerdere organen (niveaus) waar de gemeente haar invloed kan uitoefenen. In het geval dat volstaan wordt met het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst dan 40

bepaalt de inhoud van de overeenkomst de ruimte waarbinnen de gemeente haar belangen kan behartigen. Over het algemeen is in geen van de gevallen het oordeel van de gemeente van doorslaggevende aard. Daarbij komt dat de gemeente ook steeds het belang van de gezamenlijke onderneming voor ogen moet houden. Zoals al is opgemerkt kan de invulling van de bedoelde samenwerking met private partijen in een groot aantal vormen plaatsvinden. Variërend van een samenwerkingsovereenkomst tot het oprichten van een nieuwe rechtspersoon waar de gemeente met private partijen financieel in deelnemen. Belangrijk is om vast te stellen dat private partijen in de samenwerking in beginsel geen ander doel hebben dan het genereren van winst dan wel het behalen van overige in geld uit te drukken voordelen (bouwproductie, etc.). Deze doelstelling van de private partijen kunnen in een samenwerking op gespannen voet staan met de meer publieke doelen van de gemeente. Hoge ambities op het gebied van o.a. kwaliteit zijn niet altijd te verenigen met de doelstellingen van de PPS constructie. De winstgevende doelstelling van PPS voor private partijen is er de oorzaak van dat samenwerking in onrendabele gebieden nauwelijks plaatsvindt. Hooguit via het sluiten van zogenoemde ‘packagedeals’ kunnen private partijen worden betrokken bij de realisatie van minder rendabele plannen.

De winstgevende doelstelling verklaart overigens ook dat PPS constructies in tijden van hoogconjunctuur toenemen. Als zekere voordelen voor de gemeente bij de samenwerking met private partijen kunnen worden genoemd: de ‘voeling’ met de markt door de private partijen en de mogelijkheid om bijzondere (complexe) projecten eerder tot realisatie te brengen. Daarnaast biedt samenwerking een mogelijkheid om private partijen (via ‘packagedeals’) bij onrendabele plannen te betrekken. Hierdoor kunnen risico’s worden gespreid. In een samenwerkingsverband bestaat de taak van de gemeente vooral uit het behartigen van belangen, het beoordelen van de planuitvoering en het beoordelen van de juiste nakoming van de samenwerkingsafspraken. Deze meer toetsende taken moeten ervoor zorgen dat de aan de PPS constructies verbonden publieke doelen worden bereikt en dat de (eventuele) winstparticipatie van de gemeente in de grondexploitatie gewaarborgd blijft. Bij samenwerking moeten deze activiteiten dan ook als belangrijke speerpunten bij de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid worden gezien. In Brandevoort 2 is een andere constructie voor gebiedsontwikkeling toegepast, namelijk het zogenoemde ‘bouwclaimmodel'. Deze constructie houdt in dat tussen de gemeente en een projectontwikkelaar met een grondpositie een samenwerkingsovereenkomst is gesloten.

Daarin is vastgelegd dat de projectontwikkelaar de grond aan de gemeente verkoopt tegen een lagere prijs dan de inkoopprijs van de ontwikkelaar. Dit in ruil voor ‘productierechten' voor woningbouw. De gemeente zorgt vervolgens voor een nieuw bestemmingsplan en het bouwrijp maken van het gebied. De bouwrijpe grond wordt (terug) verkocht aan de projectontwikkelaar met een korting als tegemoetkoming voor het verlies (disagio) op de eerdere grondtransactie. Daarna kunnen de woningen gebouwd worden.

41

Bijlage 2: BBV voorschriften 1. Inleiding De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) heeft in maart 2016 de notitie Grondexploitaties 2016 opgesteld. De notitie is een herziening van de notitie Grondexploitaties 2012. Sinds 2012 hebben zich 2 ontwikkelingen voorgedaan die de nieuwe herziening noodzakelijk maken: 1. In 2014 is een rapport verschenen van de Adviescommissie vernieuwing van de begroting en verantwoording van gemeenten. De Adviescommissie signaleert dat de jaarrekening van gemeenten mogelijk te weinig informatie bevat over grondexploitaties en doet verschillende aanbevelingen om de verslagleggingsregels op dit punt aan te vullen en te verduidelijken. 2. Met ingang van 1 januari 2016 kunnen gemeentelijke grondbedrijven vennootschapsbelastingplichtig zijn. Voor een goede uitvoering van de nieuwe belastingplicht is het noodzakelijk om in de notitie Grondexploitaties richtlijnen te geven inzake de afbakening van grondexploitaties en de aan de grondexploitatie toe te rekenen kosten. De notitie Grondexploitaties 2016 heeft alleen betrekking op actieve grondexploitaties. Hiermee wordt bedoeld dat de gemeente grond koopt (of heeft gekocht), die bouw‐ en woonrijp maakt en weer verkoopt of in erfpacht uitgeeft aan ontwikkelaars, aannemers en particulieren.

Voor passief grondbeleid (ook wel faciliterend grondbeleid genoemd) is een aparte notitie verschenen (ook maart 2016). Van faciliterend grondbeleid is sprake wanneer bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere grondeigenaren en de gemeente kostenverhaal pleegt. In deze toelichting op de BBV voorschriften komen beide onderdelen aan de orde, dus zowel het actief als passief grondbeleid. Daarbij worden de richtlijnen van de commissie BBV onderverdeeld naar stellige uitspraken en aanbevelingen:  Met stellige uitspraken geeft de commissie BBV een interpretatie van de regelgeving die leidend is. Dit betekent dat verwacht wordt dat stellige uitspraken worden gevolgd. Indien de gemeente toch een afwijkende interpretatie kiest (uiteraard ook “BBV proof”), dan moet zij dit expliciet motiveren en kenbaar maken bij de begroting en jaarrekening.  Bij aanbevelingen gaat het om uitspraken die “steun en richting geven aan de praktijk”. De commissie BBV spoort gemeenten aan om deze aanbevelingen te volgen omdat dat naar haar oordeel bijdraagt aan het inzicht in de financiële positie (transparantie). In deze nota grondbeleid wordt dieper ingegaan op de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV en worden deze uitgewerkt op welke manier de gemeente Helmond hieraan vorm wil geven. De bepalingen en richtlijnen treden in werking met ingang van het begrotingsjaar 2016.

42

2. Start en looptijd van grondexploitaties. Door de commissie BBV is in de notitie de volgende definitie opgesteld voor bouwgronden in exploitatie (BIE): Gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Bij deze definitie heeft de commissie BBV de volgende stellige uitspraak opgesteld: Het startpunt van een BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Een grondexploitatiecomplex (in de praktijk ook vaak aangeduid als een grondexploitatie of een grex) is een ruimtelijk plan, voorzien van een financiële vertaling. De grondexploitatieopzet daarbij bevat in elk geval:  een kaart  een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes  de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte  een grondexploitatiebegroting De commissie BBV definieert een grondexploitatiebegroting als de financiële vertaling van een grondexploitatie waarbij de kosten en opbrengsten zijn gefaseerd in de tijd, met een richttermijn van 10 jaar. De richttermijn van 10 jaar is daarbij voortschrijdend.

Daarmee wordt bedoeld dat de termijn van 10 jaar elk jaar met 1 jaar opschuift. Naar mate projecten een langere looptijd hebben en dus investeringen worden gedaan en kosten worden gemaakt die pas op (zeer) lange termijn kunnen worden terugverdiend zullen ook de risico’s en onzekerheden toenemen. De commissie BBV doet daarom de volgende stellige uitspraak: Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico‐beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Op grond van deze 2 stellige uitspraken zijn alle lopende grondexploitaties tegen het licht gehouden en beoordeeld op bovenstaande criteria. De gebiedsontwikkeling van de grex Smalstraat ligt al jaren stil en er zijn ook geen nieuwe ontwikkelingen gaande. Bij de jaarrekening 2015 is hierop reeds geanticipeerd en heeft een afboeking van de boekwaarde plaatsgevonden.

Voor de grex Goorloopzone Noord geldt dat voor een gedeelte van dit gebied het ruimtelijk plan niet meer volledig aansluit met de oorspronkelijke plannen van de grex. Op dit moment wordt onderzocht of het mogelijk is om dit weer in overeenstemming 43

te brengen. Lukt dit niet dan zal ook voor dit plan een gedeelte van de boekwaarde moeten worden afgeboekt en ten laste van het resultaat 2016 worden gebracht. Voor alle andere lopende grexen geldt dat voldaan wordt aan de eisen die gesteld worden aan een BIE. Voor de grexen Brandevoort 2, Automotive Campus en BZOB geldt dat bij de jaarrekening 2015 de verwachte einddatum van de grex op een later tijdstip ligt dan 2025. Inmiddels heeft op BZOB in 2016 een grote transactie plaatsgevonden en gezien de ontwikkelingen van de laatste maanden waarin de verkopen van industriegebieden ook op een aantal andere grexen een duidelijke stijgende lijn laten zien, verwachten wij dat de einddatum van de grex BZOB bij de jaarrekening 2016 binnen de gestelde termijn van 10 jaar zal liggen. Voor de grexen Brandevoort 2 en Automotive campus verwachten wij echter dat ook bij de jaarrekening 2016 de verwachte einddatum van deze grexen de 10 jaarstermijn zal overschrijden. Daarmee wijken wij dus af van de richttermijn die gesteld is in de stellige uitspraak. Brandevoort 2. In deze exploitatie is gerekend met een einddatum van het plan op 31 december 2030. De einddatum van dit plan is de afgelopen jaren als gevolg van de economische crisis verlengd.

De risico‐beperkende maatregelen zijn:  De gemeente heeft met een tweetal ontwikkelaars een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de afname van de grond voor de projectmatige woningbouw in dit plan.  Verder passen de nog te realiseren woningen in de woningbouwtaakstelling tot 2030.  In de jaarrekening 2015 is nog gerekend met de indexering van de opbrengsten na 10 jaar. In de jaarrekening 2016 wordt deze indexering na 10 jaar inmiddels niet meer toegepast.  Voor Brandevoort 2 is reeds een voorziening getroffen ad € 33,4 mio. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt op basis van de Iflo methode een risico becijferd van € 31,3 mio voor Brandevoort 2, waar tegenover de Algemene Reserve Grondbedrijf beschikbaar is. AUTOMOTIVE CAMPUS Voor het complex Automotive Campus geldt een verwachte langere looptijd tot 31‐12‐2026 maar mogelijk zelfs later. Voor dit complex geldt dat gelijksoortige risico‐beperkende maatregelen zijn of worden getroffen. Met dien verstande, dat er overeenkomsten zijn gesloten over afname van bedrijventerreinen en een samenwerkingsovereenkomst met de BOM is gesloten. Het is verder voorlopig een positieve grex. Beslispunt: De looptijd van de grondexploitaties kunnen langer duren dan 10 jaar. Indien dat aan de orde is voor een exploitatie, zal dat besluit expliciet ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd.

Daarbij zal geen indexering van opbrengsten worden toegepast op de periode na 10 jaar. Indien in de toekomst nieuwe grondexploitaties worden opgestart waarbij de verwachte looptijd langer zal zijn dan 10 jaar zal in het raadsbesluit waarin wordt besloten om de BIE te 44

starten ook vastgelegd moeten worden welke motivatie ten grondslag ligt aan de verwachte einddatum en welke risico‐beperkende maatregelen worden getroffen. 3. Autorisatieafspraken Voorbereidingskosten bij een BIE Door de scherpere afbakening van het startmoment van een BIE kunnen voorbereidingskosten die worden gemaakt in de periode voordat de grondexploitaties worden vastgesteld door de gemeenteraad nog niet op de balanspost onderhanden werk worden geactiveerd. Als de gemeente deze kosten wil gaan toerekenen aan de grondexploitatie dan zijn dit kosten van onderzoek en ontwikkeling van een bepaald actief. Deze kosten kunnen op basis van de BBV worden geactiveerd als immaterieel vast actief. De commissie BBV doet hieromtrent de volgende stellige uitspraak: Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden:  De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijsten van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening)  De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa.

Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie ofwel worden afgeboekt ten laste van het jaarrekeningresultaat  Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of – indien gedelegeerd‐ een collegebesluit. In de toekomst worden de voorbereidingskosten voor grondexploitatie als gevolg van de wijzigingen in het BBV opgenomen in het investeringsprogramma. Bij de jaarrekening zal worden toegelicht wat de stand van zaken is met betrekking tot voorbereidingskosten bij op te starten grondexploitaties. Bouwgronden in exploitatie (BIE) De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. De baten en lasten van een grondexploitatie worden via de exploitatierekening van de gemeente begroot en verantwoord. Daarmee wordt het budgetrecht jaarlijks op het niveau van de jaarschijf vastgelegd in de begroting. Volgens de gemeentewet is er sprake van een onrechtmatigheid wanneer een afwijking op deze jaarschijf wordt gerealiseerd. De weging van deze onrechtmatigheid is vervolgens afhankelijk van de gemaakte afspraken met de raad en in hoeverre de afwijking past binnen de door de raad vastgestelde grondexploitatiebegroting.

Het moge duidelijk zijn dat het erg moeilijk is om in te schatten wanneer welke uitgaven precies gaan plaatsvinden en wanneer opbrengsten gerealiseerd gaan worden. Grondexploitaties zijn van vele factoren afhankelijk die deels niet beïnvloedbaar zijn. Dit kan er dus toe leiden dat de feitelijke realisatie van geraamde kosten en opbrengsten niet in het begrotingsjaar tot stand komen. 45