20230620 Beantwoording vragen HH raad 20230620 agpt 12. Aanwijzing voorkeursrecht Stationskwartier

Vragen over een geagendeerd onderwerp Onderwerp Raad Agendapunt Ingekomen Partij Antwoord

Gemeenteraad

: Vragen nav RV037 aanwijzing voorkeursrecht Stationskwartier : 20 juni 2023 : 12 : 19-6-2023 : Helder Helmond : 20-6-2023

De vraag: Op 21 maart 2023 heeft u besloten gronden aan te wijzen op grond van artikel 6 Wvg. Het besluit heeft een geldingsduur van maximaal 3 maanden en loopt dus komende woensdag af. Tenzij een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing van de gronden de aanwijzing laat voortduren. Een dergelijke aanwijzing heeft grote gevolgen voor grondeigenaren maar biedt gelijktijdig grote kansen voor de ontwikkeling van dit gebied. Heldere, open en publiekelijk besluitvormingsproces is daarmee van groot belang. Het verbaasd ons dat bij de vergaderstukken van de adviescommissie van 6 juni j.l. geen informatie is gedeeld over de Wvg iz dit plan. De commissie omgeving is hierdoor niet in de gelegenheid geweest beeldvormend en/of oordeelsvormend over dit besluit te vergaderen. Daarom stellen wij u de volgende vragen: 1) Waarom is er in de commissievergadering van 6 juni j.l. geen aanvullende informatie gedeeld over de betreffende Wvg procedure? 2) Hoeveel zienswijzen zijn er tussen 23 maart 2023 en 19 april 2023 binnen gekomen? 3) Zijn er nog zienswijzen of reacties binnengekomen buiten de betreffende termijn? 4) Er is ons veel aan gelegen beeld en oordeel te kunnen vormen rondom dit besluit.

Kan de voorlopige voorziening verlengd worden, teneinde de besluitvorming juist te kunnen doorlopen? 5) Heeft het college financiële middelen gereserveerd om aangewezen gronden te verkrijgen? en/of (vooruitlopend op de voorjaarsnota) Welke financiële middelen bent u voornemens te reserveren in de begroting 2024-2027? 6) Voor het verkrijgen van gronden is een beleid nodig rondom de verwerving van gronden. Wat is het beleid voor actieve grondpolitiek van dit college? Graag ontvangen wij een verwijzing naar de betreffende stukken. Of een toelichting van het voorgenomen te voeren beleid t.a.v. eventuele verwerving van gronden. Namens de fractie Helder Helmond Willem Boetzkes ----------------------------------------------Antwoord: 1) Waarom is er in de commissievergadering van 6 juni j.l. geen aanvullende informatie gedeeld over de betreffende Wvg procedure? Antwoord: Bespreking van het raadsvoorstel bij commissiebehandeling is in principe niet nodig en gebruikelijk bij de Wvg, daar in de oude situatie de gemeenteraad in een besloten raadsvergadering zonder commissiebehandeling vooraf een voorkeursrecht kon opleggen. Overigens is dat ook al zo gecommuniceerd in raadsinformatiebrief 39 van 23 maart met als bijlage het concept-raadsvoorstel. De Griffie heeft hiermee ingestemd en dit zo voorgelegd aan de agendacommissie. Daar is het kort besproken.

De agendacommissie stemde ermee in om het direct op de raadagenda te plaatsen. 2) Hoeveel zienswijzen zijn er tussen 23 maart 2023 en 19 april 2023 binnen gekomen? Antwoord: Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. 3) Zijn er nog zienswijzen of reacties binnengekomen buiten de betreffende termijn? Antwoord: Nee, er is geen enkele reactie of zienswijze na de termijn binnengekomen.

4) Er is ons veel aan gelegen beeld en oordeel te kunnen vormen rondom dit besluit. Kan de voorlopige voorziening verlengd worden, teneinde de besluitvorming juist te kunnen doorlopen? Antwoord: Het is niet mogelijk om te verlengen. De Wvg procedure kent strikte termijnen. Op 21 maart jl. heeft het college besloten om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op de betreffende onroerende zaken. Om te voorkomen dat dit voorlopig voorkeursrecht van rechtswege vervalt, dient het binnen drie maanden na dagtekening te worden gevolgd door een raadsbesluit, waarbij de desbetreffende gronden worden aangewezen. Dat is dus uiterlijk de raadsvergadering van 20 juni. 5) Heeft het college financiële middelen gereserveerd om aangewezen gronden te verkrijgen? en/of (vooruitlopend op de voorjaarsnota) Welke financiële middelen bent u voornemens te reserveren in de begroting 2024-2027? Antwoord: Bij de Voorjaarsnota worden middelen voor de ontwikkeling van het Stationskwartier geagendeerd en toekomstige uitgaven worden integraal afgewogen bij het opstellen van de programmabegroting 2024-2027. Verder zullen de gronden waarop de WVG is gevestigd onderdeel worden van de grondexploitaties in het gebied van het Stationskwartier.

In dit gebied liggen bestaande grondexploitaties (GREX Ehad terrein en GREX Cacaofabriek) en voor andere deelgebieden zullen te zijner tijd ook grondexploitaties worden geopend (Engelpark, Gouden Randje en Politiebureau). Binnen de betreffende grondexploitaties worden verwervingsbudgetten opgenomen. De (herziening van de bestaande) grondexploitaties met de verwachte financiële eindresultaten worden te zijner tijd aan uw raad voorgelegd. 6) Voor het verkrijgen van gronden is een beleid nodig rondom de verwerving van gronden. Wat is het beleid voor actieve grondpolitiek van dit college? Graag ontvangen wij een verwijzing naar de betreffende stukken. Of een toelichting van het voorgenomen te voeren beleid t.a.v. eventuele verwerving van gronden. Antwoord: Nota grondbeleid 2017-2020 is het huidige grondbeleid van de gemeente Helmond. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid.

NOTA GRONDBELEID 2017 - 2020

Inhoud 1.

2.

INLEIDING ............................................................................................................................... 5 1.1.

Regionale ontwikkelingen ........................................................................................... 6

1.2.

Samenvatting en beslispunten .................................................................................... 7

DOEL EN VISIE GRONDBELEID IN HELMOND .................................................................................. 11 2.1.

Doelstellingen van grondbeleid ................................................................................. 11

2.2.

Actief en faciliterend grondbeleid ............................................................................. 12

2.3.

Grondbeleid en flankerend beleid als aanjager van ontwikkelingen ........................ 13

2.4.

Risicobeheersing gemeentelijk grondbeleid ............................................................. 15

3.

AAN‐ EN VERKOPEN IN HET RECENTE VERLEDEN ............................................................................ 17

4.

WETTELIJKE ONTWIKKELINGEN .................................................................................................. 20

5.

6.

4.1.

Omgevingswet ........................................................................................................... 20

4.2

Aanvullingswet grondeigendom ................................................................................ 21

4.3

Fiscaliteit .................................................................................................................... 22

4.4

Ladder van duurzame verstedelijking ....................................................................... 24

4.5

Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ............................................................. 24

FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN ................................................................................................. 26 5.1.

Inleiding ..................................................................................................................... 26

5.2

Uitgangspunten grondexploitatie.............................................................................. 26

5.3.

Risicoanalyse ............................................................................................................. 27

GRONDPRIJZENBELEID ............................................................................................................. 31 6.1.

Ontwikkeling grondprijzen in Helmond afgelopen 4 jaar ......................................... 31

6.2.

Differentiatie van grondprijzen ................................................................................. 31

6.3.

Grondprijzen in relatie tot de hele regio ................................................................... 33

6.4

Grondprijzen .............................................................................................................. 33

6.5.

Overige grondprijzen en erfpacht ............................................................................. 34

6.6.

Tijdelijk beheer van grond ......................................................................................... 37

3

BIJLAGE 1: DIVERSE VORMEN VAN GRONDBELEID .............................................................................. 39 BIJLAGE 2: BBV VOORSCHRIFTEN .................................................................................................. 42 Afkortingen: BBV BIE BTW BV Bro Bvo CV EMU‐norm Gem Grex IFLO KB MAV NIEGG OBG OBT PPS SGE TCF von VpB (n)Wro WVG

Besluit Begroting Verantwoording provincies en gemeenten Bouwgrond In Exploitatie Belasting Toegevoegde Waarde Besloten Vennootschap Besluit ruimtelijke ordening Bruto vloeroppervlak Commanditaire Vennootschap norm Europese Monetaire Unie Grondexploitatiemaatschappij Grondexploitatie Inspectie Financiën Lagere Overheden Koninklijk Besluit Materieel Vaste Activa Niet In Exploitatie Genomen Gronden Openbare Bijzondere Gebouwen Openbare Bijzondere Terreinen Publiek Private Samenwerking Stedelijk Gebied Eindhoven Tax Control Framework vrij op naam Vennootschapsbelasting (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening Wet Voorkeursrecht Gemeenten

4

1.

Inleiding

De vorige Nota grondbeleid is tot stand gekomen in een periode waarin het economisch slecht ging. Inmiddels is het tij gekeerd. Zeker in 2016 gaat het economisch duidelijk beter. Daar komt bij dat de (hypotheek)rente erg laag is. Als gevolg hiervan worden er meer kavels op bedrijventerreinen en vrije sectorkavels verkocht. De verkoop van grond voor projectmatige bouw blijft nog achter, maar ook daar trekt het aan. Op dit moment blijft de verkoop in Helmond nog wel achter bij de Randstad en Eindhoven. De lage rente heeft uiteraard ook een gunstig effect op de grondexploitaties. Voor Helmond is dat belangrijk omdat we veel hebben geïnvesteerd en de rentelast dus een belangrijk onderdeel van de exploitatie is. Door de slechte woningmarkt van de afgelopen jaren is iedereen zich terdege bewust geworden van het risico dat gemeenten met grote aankopen in het kader van actief grondbeleid hebben genomen. Helmond heeft een relatief hoge boekwaarde met name als gevolg van grote aankopen voor Brandevoort 2. Verder zijn er behoorlijk hoge voorzieningen getroffen voor toekomstige verliezen. Het risicoprofiel is en blijft hoog. Het is dus erg belangrijk om dit risico goed te beheersen en voldoende buffer voor het afdekken van dit risico te hebben. Dit alles zou een reden kunnen zijn om van actief grondbeleid over te stappen op faciliterend grondbeleid.

Een zeer belangrijk onderdeel van de grondexploitatie is uiteraard de opbrengst van de verkoop van bouwgrond. Het grondprijzenbeleid is daarvoor bepalend. De grondprijzen hebben zich de afgelopen jaren gestabiliseerd of zijn licht gestegen met uitzondering van de sociale grondprijzen. De vrije sector grondprijzen zijn nog hetzelfde als 4 jaar geleden. Dat betekent dat in die tijd de inflatie niet is doorberekend. Voor bedrijventerreinen geldt dat tot vorig jaar de grondprijzen voor inflatie wel zijn gecorrigeerd. In 2016 zijn na een onderzoek in de regio naar de mogelijkheid om één systematiek voor het berekenen van grondprijzen toe te passen, de grondprijs voor sociale koop afgeschaft en voor sociale huur verhoogd naar € 275 per m2. Voor de komende periode is het voorstel om de grondprijs tussen plannen, maar ook binnen plannen meer te differentiëren. Hierdoor kan de specifieke marktwaarde beter in de grondprijs tot uitdrukking komen. In de grondexploitaties gaan we ervan uit dat de grondprijs voor vrije sector woningen met ingang van 2018 weer voor inflatie (1,5%) kan worden gecorrigeerd. Daar moet uiteraard t.z.t. nog expliciet toe worden besloten. De regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) wordt voor het grondbeleid steeds belangrijker omdat op diverse onderdelen daarvan afspraken worden gemaakt.

Denk daarbij aan afspraken over de systematiek van het berekenen van grondprijzen en mogelijke financiële arrangementen voor programmeringsafspraken voor woon‐ of bedrijvenlocaties. Naast de toegenomen regionale invloed, is de wetgeving op het terrein van stedelijke ontwikkeling voortdurend in beweging. Enkele jaren geleden is de nieuwe Wro ingevoerd. Nu is er al weer sprake van het invoeren van het omgevingsrecht waarbij een groot aantal wetten opgaan in de Omgevingswet. Dit zal grote gevolgen hebben voor planologie, voor vergunningverlening e.d. Voor de grondexploitatie zal het bijvoorbeeld betekenen dat de

5

huidige vorm van het exploitatieplan zal worden aangepast, maar ook dat de wetgeving rond eigendommen verandert. Het is nog niet duidelijk hoe het er precies uit gaat zien, maar dat zal in de komende 4 jaren duidelijk worden. Ook is van belang dat fiscale onderwerpen een steeds belangrijker rol spelen met name door de invoering van de vennootschapsbelasting. Tenslotte hebben de financiële voorschriften volgens de BBV een grote impact op de grexen. In hoofdstuk 4 van deze nota zal ingegaan worden op de mogelijke gevolgen van deze externe ontwikkelingen voor het grondbeleid en de grondexploitatie van de gemeente Helmond. Met deze nota wordt invulling gegeven aan artikel 17 van de Financiële verordening gemeente Helmond1. In de Financiële verordening is bepaald dat het college minstens eens in de vier jaar een nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de gemeenteraad voorlegt. Verder wordt ten aanzien van de grondexploitatie aangesloten bij het reguliere proces van planning & control van de gemeente Helmond, zeker ook voor wat betreft het afleggen van verantwoording over behaalde resultaten en risicobepaling en afdekking. Door deze nota vast te stellen wordt de grondexploitatie gedurende de periode van deze nota op de wijze gevoerd zoals hier beschreven. Uiteraard staan de besluiten en aanbevelingen op geen enkele wijze het budgetrecht van de gemeenteraad in de weg.

De nota is een beleidskader. Daarom heeft deze nota geen directe financiële gevolgen. Besluiten met directe financiële consequenties worden afzonderlijk genomen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de grondprijzen. 1.1. Regionale ontwikkelingen Zoals gezien, wordt de regionale (met name Stedelijk Gebied Eindhoven) context steeds belangrijker. Enerzijds omdat samenwerking in de regio steeds belangrijker wordt en anderzijds wordt samenwerking min of meer opgelegd. Bij dit laatste kan gedacht worden aan de ladder van duurzame verstedelijking. Volgens die ladder dienen diverse afwegingen te worden gemaakt voordat een gebied in ontwikkeling kan worden genomen. Een belangrijk onderdeel van die afwegingen is regionale afstemming. Zijn er in de regio al voldoende bouwlocaties beschikbaar? Verder stelt de provincie dat zij bij haar beoordeling van bestemmingsplannen de regionale afstemming een belangrijk onderdeel vindt. Zeker voor bedrijventerreinen zijn er volgens de provincie teveel beschikbare locaties. De provincie heeft ervoor gekozen een zienswijze in te dienen bij nieuwe plannen tot het moment dat de regio afspraken heeft gemaakt over vermindering van het aantal beschikbare locaties. Daarnaast hebben 9 gemeenten door het ondertekenen van het Bestuursconvenant SGE afspraken gemaakt om op een aantal terreinen het beleid op elkaar af te stemmen. 1

Officiële naam: Verordening op de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente Helmond. Artikel 17. Grondbeleid Het college biedt tenminste eens in de 4 jaar een nota Grondbeleid aan ter behandeling en vaststelling door de Raad. In deze nota wordt aandacht besteed aan: 1. De relatie met de programma’s van de programmabegroting 2. De strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente 3. De ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten en de verwachte resultaten daarvan 4. De grondverwerving en uitgifte van gronden alsmede het beleid ten aanzien van de grondprijzen 5. De uitgifte van gronden in erfpacht en de bijstelling van erfpachtvergoedingen

6

Met name op het terrein van grondprijzen zijn er afspraken gemaakt om de berekening van die grondprijzen op elkaar af stemmen en daarmee transparant te maken. Afspraken over de systematiek van bepalen van de grondprijzen zijn nodig om onnodige concurrentie te voorkomen en om een objectief kader te hebben voor de vaststelling van de grondprijzen. Hierdoor zou meer begrip voor de hoogte van en de verschillen tussen de tarieven moeten ontstaan. En zou de discussie over de hoogte van de grondprijzen moeten verdwijnen, zo was de gedachte. Regionale afspraken en lopende discussiepunten: 1. Voor bedrijventerreinen is per bedrijventerrein door een extern bureau op basis van de normatief residuele methode de grondprijzen bepaald. In de regio is afgesproken dat jaarlijks wordt beoordeeld of de individuele gemeente de grondprijzen binnen die bandbreedte vaststelt. De gemeente houdt daarmee het recht om zelf de grondprijzen vast te stellen, maar heeft bij afwijking van de bandbreedte in de regio (SGE) iets toe te lichten. 2. Ook voor grondprijzen voor sociale woningbouw zijn regionale afspraken gemaakt. a. Afgesproken is om een aparte grondprijs specifiek voor sociale koop af te schaffen. b. Voor de sociale huur is afgesproken om de grondprijzen te berekenen op basis van de residuele methode.

Op basis van een dergelijke berekening is bepaald dat de grondprijs minimaal € 275 per m2 of per m2 BVO zou moeten zijn. De grondprijs wordt uiteindelijk door de gemeente zelf vastgesteld. 3. Als onderdeel van de programmeringsafspraken over woonlocaties en bedrijventerreinen is discussie of een financieel arrangement kan worden ontworpen dat de lasten die dat voor bepaalde gemeenten heeft, te (her)verdelen. Er wordt gesproken over een systeem van verevenen. Dit is echter nog onduidelijk en, als het er al komt, zal een voorstel afzonderlijk aan de Raad worden voorgelegd 1.2. Samenvatting en beslispunten De omstandigheden waaronder deze nota grondbeleid is geschreven, is op een aantal punten anders dan de vorige nota. Dat betekent dat ook het beleid anders zal zijn. Daardoor worden ook in deze nota grondbeleid 2017‐2020 weer expliciet een aantal (nieuwe) beslispunten voorgelegd. Doordat er de laatste jaren verliezen zijn geleden op de grondexploitatie en doordat er betere mogelijkheden zijn ontstaan voor kostenverhaal is de roep om faciliterend grondbeleid luider geworden. Bij actief grondbeleid blijft echter ondanks het financiële risico de grip op de ontwikkeling maximaal. Alles overwegende wordt het volgende beslispunt voorgelegd:  Terughoudend zijn met het opstarten van nieuwe plannen en bestaande plannen eerst afmaken.

Voor nieuw op te starten plannen geldt als uitgangspunt dat de ontwikkeling zoveel mogelijk wordt overgelaten aan de markt. De rol van de gemeente beperkt zich zoveel mogelijk tot het uitvoeren van haar publieke (wettelijke) taken als het vaststellen van het bestemmingsplan met bijbehorende toetsing op de uitvoering, het zorgen voor de voorzieningen van openbaar nut en verhalen van deze kosten op de particuliere grondexploitant. Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken als op grond van algemene maatschappelijke belangen een 7

actieve rol van de gemeente gewenst is, danwel een positief financieel resultaat te verwachten is bij een actieve rol van de gemeente. Een belangrijke ontwikkeling is de grotere regionale component in besluitvorming en wetgeving. Regionaal (SGE) is op dit moment een discussie gaande om alle woningbouwinitiatieven kritisch te bezien en op elkaar af te stemmen. Verder is intern al eerder aangegeven dat Helmond grote risico’s heeft lopen door het actieve grondbeleid uit het verleden; met name in Brandevoort. Daarom het volgende beslispunt dat aansluit bij de vigerende Woonvisie:  Toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties conform de criteria zoals deze zijn opgenomen in de Woonvisie 2016‐2020. Doordat de woningmarkt aantrekt en we toch constateren dat in Helmond die verbetering achterblijft bij andere locaties, blijkt dat we meer moeten doen om de woningbouw in het algemeen, maar ook in specifieke onderhandelingen, te stimuleren.  Belangrijk onderdeel van het grondbeleid voor de komende jaren is flexibiliteit en maatwerk om adequaat in te kunnen spelen op veranderingen en ontwikkelingen. Het college krijgt de ruimte om binnen de kaders van deze nota tot maatwerkoplossingen in specifieke onderhandelingen te komen en ook om via flankerend beleid beleidsdoelstellingen zoals bijvoorbeeld duurzaamheid en voldoende woningen voor starters te realiseren.

Onderdeel hiervan zijn vraagtekens over marktconformiteit van enkele grondprijzen. Door grondprijzen verder te differentiëren denken we beter aan te kunnen sluiten bij de marktwaarde van grond. Zeker in een aantrekkende woningmarkt is het van groot belang in alle wijken daarvan te kunnen profiteren. Eventuele differentiatie zal objectief worden onderbouwd bijvoorbeeld door een onderzoek of taxatie. Vandaar het volgende beslispunten:  Differentiatie van grondprijzen tussen grondexploitaties toestaan. Jaarlijks zullen de gedifferentieerde grondprijzen tussen complexen bij het grondprijzenbesluit worden vastgesteld.  Verder wordt voorgesteld om het College van B&W mandaat te geven om binnen plannen en op basis van marktconformiteit gedifferentieerde grondprijzen toe te passen met als gemiddelde uitkomst de vastgestelde grondprijs. Behalve de grondprijzen wordt flankerend beleid steeds belangrijker enerzijds om beleidsdoelen te realiseren (dat gaat buiten deze nota om) maar ook om belemmeringen weg te nemen. De bewoningsplicht voelt voor potentiële kopers als een belemmering voor doorverkoop van de woning. Omdat de grondprijs steeds meer geacht wordt de marktwaarde te vertegenwoordigen wordt voorgesteld om:  De bewoningsplicht af te schaffen. Ander flankerend beleid dat de afgelopen jaren succesvol is gebleken, is het uitgeven van grond in erfpacht.

Dat geldt vooral voor bedrijventerreinen. Dat komt waarschijnlijk doordat de initiële investering daardoor lager wordt en de canon is door de lage rente ook relatief laag. Voor Helmond geldt dat we door de erfpacht onderscheidend zijn gebleken. Voorgesteld wordt daarom voor zowel woon‐ als werklocaties:

8

 College mandaat te geven om binnen de in deze nota beschreven uitgangspunten grond in erfpacht uit kunnen te geven. Voor een belangrijk deel wordt met name het financieel‐technische deel van het grondbeleid bepaald door de BBV‐voorschriften. Van belang is dat de voorschriften enerzijds tot doel hebben om de gemeente te dwingen een zuivere grondexploitatie te voeren met reële uitgangspunten en anderzijds probeert de administratieve last voor de gemeente zoveel mogelijk te beperken door de voorschriften af te stemmen op de vennootschapsbelasting.  De zogenoemde ‘stellige uitspraken’ van de Commissie BBV worden overgenomen en zijn verwerkt in deze nota grondbeleid en in de administratie van de grondexploitaties. Op enkele specifieke terreinen is ook een wat meer specifieke beslissing nodig omdat daar meer beleidsvrijheid is. De beslispunten zijn:  De looptijd van de grondexploitaties kunnen langer duren dan 10 jaar. Indien dat aan de orde is voor een exploitatie, zal dat besluit expliciet ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Daarbij zal geen indexering van opbrengsten worden toegepast op de periode na 10 jaar.  Bovenwijkse voorzieningen voor zover toerekenbaar aan een grondexploitatie vanaf het moment dat de betreffende grond in exploitatie is genomen op de post onderhanden werk activeren en zo dus aan die grondexploitatie toerekenen.

 Om te voorkomen dat er verschillende rentepercentages moeten worden gehanteerd tussen grexen geen gebruik maken van de coulanceregeling en jaarlijks de rente voor alle grondexploitaties opnieuw bepalen en toepassen. De conclusie met betrekking tot de BBV voorschriften is dat middels de werkwijze zoals die in bijlage 2 is beschreven wij voldoen aan de stellige uitspraken zoals die in de notitie van de commissie BBV zijn beschreven. Daarbij is gekozen voor een pragmatische werkwijze waarbij enerzijds sprake is van voldoende “bewegingsvrijheid” om binnen de gestelde kaders uitvoering te geven aan het grondbeleid en te kunnen anticiperen op marktontwikkelingen en anderzijds sprake is van op een gestructureerde manier regelmatig informatie aan de raad verstrekken. Daarbij is ook gebruik gemaakt van de aanbevelingen uit de notitie van de commissie BBV. Een belangrijk punt bij actief grondbeleid is de risico‐inschatting en risicobeheersing. Het voldoende afdekken van het berekende risico is van cruciaal belang voor een gezond financieel beleid van de gemeente. Daarbij spelen voor de grondexploitatie twee onderwerpen een grote rol. In de eerste plaats is het van groot belang om verstandig om te gaan met winstnemen en verlies afdekken.

Zoals de gemeente al jaren doet wordt winst pas genomen als het gerealiseerd is en verlies wordt afgedekt middels een voorziening op het moment dat het verwacht wordt. Dat leidt tot het volgende beslispunt:  Voor tussentijdse winstneming het voorzichtigheidbeginsel en realisatiebeginsel blijven hanteren conform beschrijving in deze nota en conform aanbeveling van de commissie BBV. In de tweede plaats dient een afweging (berekening) te worden gemaakt hoe hoog de algemene reserve dient te zijn om het risico op onvoorziene tegenvallers op te kunnen 9

vangen. De berekening van dat risico kan op basis van algemene uitgangspunten, maar ook meer specifiek op basis van risico’s in een bepaald project. Wij stellen een combinatie voor:  De risicoanalyse uit te voeren op basis van de IFLO methode en een project‐ specifieke vertrouwelijke risicoanalyse. De uiteindelijk te realiseren positieve resultaten in te zetten ter verbetering van de ratio conform de Financiële Verordening.

10

2.

Doel en visie grondbeleid in Helmond

2.1. Doelstellingen van grondbeleid In 2012 is het doel van het gemeentelijk grondbeleid als volgt gedefinieerd: Als hoofddoelstelling van het gemeentelijk grondbeleid geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen (dat kan zowel op nieuwe ontwikkeling als herontwikkeling betrekking hebben) die op een andere wijze niet tot stand komen. Speerpunt hierbij is het afmaken van lopende plannen en met name die, waar de gemeente in geïnvesteerd heeft. Afgeleide doelstelling is dat vanuit het grondbeleid geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Daarnaast zal geen mogelijkheid onbenut worden gelaten om extra financiële middelen te genereren die kunnen worden aangewend voor de dekking van het onrendabele deel van investeringen die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente gewenst zijn. Voor de periode 2017‐2020 blijft deze doelstelling hetzelfde. De primaire doelstelling is dus dat grondbeleid wordt ingezet om gemeentelijke plannen te realiseren. Dat kan door als gemeente zelf actief de ontwikkeling op te pakken. Het grondbeleid is dan de aanjager van de ontwikkeling. Het kan ook door als gemeente derden te faciliteren. De rol van het grondbeleid zal zich dan beperken tot het verhalen van de kosten op de realisator.

Afgeleide doelstelling is dat vanuit de grondexploitatie geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Dat betekent enerzijds dat voor verwachte verliezen binnen het totaal van grondexploitaties voldoende voorzieningen en reserves moeten worden gevormd om verliezen en risico’s af te dekken. Anderzijds betekent het dat In die plannen waar private partijen grondposities hebben verworven de gemeente de eigen (relevante) kosten via een anterieure overeenkomst of exploitatieplan zoveel mogelijk bij die partij neerlegt. Een tussenvorm kan zijn dat een pps‐achtige structuur wordt opgezet, waarin de kosten worden meegenomen. Publiek‐private samenwerking is daarbij zeker geen doel op zich. Steeds wordt de afweging gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Voorheen was de afgeleide doelstelling van grondbeleid uitgebreider en werd de grondexploitatie gebruikt om financiële middelen te genereren voor andere maatschappelijke uitgaven, waarbij het genereren van deze middelen altijd zal gebeuren in de afweging met het kwaliteitsbehoud van de bestemmingsplannen. Het realiteitsgehalte van deze afgeleide doelstelling is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen. De laatste jaren maakte de grondexploitatie als geheel immers verlies.

Uiteraard wordt er geen mogelijkheid onbenut gelaten om een positief resultaat te behalen uit de grondexploitatie, maar het is op dit moment realistischer om geen beroep hoeven te doen op de algemene middelen, dan dat het streven is om vanuit de grondexploitatie middelen te genereren voor extra uitgaven.

11

Daar komt bij dat het de verwachting is dat bijvoorbeeld vanwege leegstand, zuinig ruimtegebruik (van grond) en veroudering van openbare ruimte meer druk op herontwikkeling van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen zal ontstaan. Dat is vaak kostbaarder. Bij herontwikkeling kan de grondexploitatie een rol spelen. Van belang is dat daarbij een onderscheid tussen grondexploitatie en opstalexploitatie moet worden gemaakt. Het is niet toegestaan kosten van opstalexploitatie ten laste van de grondexploitatie te brengen. Bij herontwikkeling is vaak sprake van een combinatie. Maar ook dienen uiteraard de financiële gevolgen van initiatieven op het gebied van herontwikkeling uitdrukkelijk bij de (start)beslissing te worden betrokken. Herontwikkeling is over het algemeen kostbaar. Van geval tot geval zal de rol van de grondexploitatie (en de financiële consequenties) bij herontwikkeling moeten worden bezien en besloten. 2.2. Actief en faciliterend grondbeleid Het gemeentelijk beleid dat gericht is op de realisatie van bestemmingsplannen kan op verschillende manieren worden ingevuld. Via actief of faciliterend grondbeleid of via een mengvorm daarvan door samenwerking. In bijlage 1 van deze nota wordt op de mogelijke vormen van grondbeleid verder ingegaan.

Tot op heden is in Helmond indien de gemeente zelf initiatief neemt voor een ontwikkeling, vooral gebruik gemaakt van actief grondbeleid. In het verleden was één van de redenen voor actief grondbeleid dat kostenverhaal niet goed was geregeld. De gemeentelijke kosten bij zelfrealisatie door niet‐gemeentelijke grondeigenaren bleef vaak (voor een deel) ongedekt. Frustrerend was daarbij dat de zelfrealisatoren enorme winsten boekten. De afgelopen jaren is de mogelijkheid om kosten bij zelfrealisatie op de ontwikkelaar te verhalen echter aanmerkelijk verbeterd. In het verleden was dus een belangrijke reden om actief grondbeleid te voeren dat de gemeentelijke kosten om een plan te realiseren volledig uit de verkoop van grond konden worden gedekt. Bij actief grondbeleid start de gemeente, zoals gezien, een eigen grondexploitatie om de door haar gewenste programma’s te kunnen realiseren. Door op een actieve wijze als katalysator te fungeren, wordt voorkomen dat gewenste planontwikkeling niet, of (te) traag op gang komen. Ook het kostenverhaal is bij actief grondbeleid door de verkoop van grond eenvoudig, waarbij, als de markt het toelaat, ook nog de mogelijkheid bestaat om winst te maken. Maar het betekent ook dat de gemeente risico loopt als de exploitatie verliesgevend is of wordt.

Omdat vooral dit laatste punt steeds belangrijker wordt, wordt in het land steeds meer voor faciliterend grondbeleid gekozen. Maar dat heeft ook te maken met een andere kijk op de rol van de overheid. Steeds meer nadruk ligt op co‐creatie, samenwerken en faciliteren van initiatieven uit de samenleving. Behalve deze extreme vormen van grondbeleid zijn allerlei samenwerkingsvormen steeds belangrijker geworden. Met name het laatste decennium hebben zich steeds meer private partijen op de grondmarkt begeven. Via de aankoop van gronden hebben deze private partijen belangen verworven in de nog in exploitatie te nemen plannen. Een voorbeeld hiervan is Brandevoort. Door de belangrijke grondposities van enkele private partijen is het bouwclaimmodel

12

ontstaan, waarbij de private partijen cultuurgrond inbrachten onder de garantie dat zij tegen bepaalde voorwaarden bouwrijpe kavels van de gemeente kunnen afnemen. Maar ook zijn er steeds meer adviseurs die grondeigenaren actief benaderen en aansporen tot zelfrealisatie of lucratieve verkoop. In deze gevallen zal de gemeente zoveel mogelijk samenwerking zoeken met die private partijen. Daarbij probeert de gemeente zodanige afspraken te maken dat de regiefunctie in handen van de gemeente blijft en dat de private partijen bereid zijn om ook een bijdrage te leveren in de minder rendabele gebiedsdelen. Voor de private partijen moet deze samenwerking de basis vormen voor deelname in de realisatie van de plannen. Als argument voor samenwerking wordt vaak genoemd dat de private partijen meer ‘voeling’ met de markt hebben. Bij Publiek Private Samenwerking (PPS) zal steeds de afweging worden gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Deze planrealisatie staat in de samenwerking voor alle partijen voorop waarbij voor de prioriteitstelling en verdere voortgang de gemeente de regiefunctie houdt. Op voorhand verliesgevende plannen zijn in principe niet acceptabel tenzij is vastgesteld dat alternatieven niet aanwezig zijn en maatschappelijke belangen om uitvoering vragen.

Beslispunt: Terughoudend zijn met het opstarten van nieuwe plannen en bestaande plannen eerst afmaken. Voor nieuw op te starten plannen geldt als uitgangspunt dat de ontwikkeling zoveel mogelijk wordt overgelaten aan de markt. De rol van de gemeente beperkt zich zoveel mogelijk tot het uitvoeren van haar publieke (wettelijke) taken als het vaststellen van het bestemmingsplan met bijbehorende toetsing op de uitvoering, het zorgen voor de voorzieningen van openbaar nut en verhalen van deze kosten op de particuliere grondexploitant. Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken als op grond van algemene maatschappelijke belangen een actieve rol van de gemeente gewenst is of als een positief resultaat te verwachten is bij een actieve rol van de gemeente. 2.3. Grondbeleid en flankerend beleid als aanjager van ontwikkelingen Zoals gezien, is een doelstelling van het grondbeleid om ontwikkelingen in de stad te faciliteren. Daarmee is de grondexploitatie geen doel maar een middel. Het moet een katalysator zijn om gewenst ontwikkelingen tot stand te brengen. Dit alles natuurlijk wel binnen de financiële kaders van de grondexploitaties. Op dit moment (medio 2016) is Eindhoven qua woningbouw booming. Helmond begint langzaam ook te profiteren van de verbetering van de woningmarkt. Het lijkt erop dat Helmond iets meer moeite moet doen om groei te realiseren.

Dat bevordert de creativiteit, maar drukt ook de grondprijzen in vergelijking met Eindhoven. Helmond moet zich dus in positieve zin proberen te onderscheiden ten opzichte van plannen in Eindhoven en omgeving. Dat is in het verleden gedaan door vernieuwende architectuur (Dierdonk en Brandevoort), maar meer recent ook door een concept als de slimme wijk (wonen en werken). Daarnaast moet op meer micro niveau continu in de gaten worden gehouden of we nog voldoende vraaggericht ontwikkelen. In Brandevoort bijvoorbeeld blijkt vraag te zijn naar bungalows met kleinere tuinen zonder dat die aangeboden worden. Dat moet veranderen 13

en daar wordt nu op ingespeeld. Een voorbeeld is ook het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ook daar is vraag naar en zal dus ruimte voor moeten worden gereserveerd binnen de planuitwerking. Hiermee wordt dan ook invulling gegeven aan een aangenomen motie bij de begrotingsbehandeling in 2015.2 Naast grondbeleid in enge zin is er zogenoemd ‘flankerend beleid’ mogelijk om de woningmarkt te stimuleren. Ook hiervoor geldt dat de gemeenteraad een motie heeft aangenomen en het college oproept om te komen met voorstellen voor flankerend beleid.3 In deze nota worden hiervoor de kaders gesteld, maar geen specifieke voorstellen gedaan. De specifieke voorstellen (uiteraard voor zover er budget nodig is) zullen bij de begrotingsbehandeling(en) worden gedaan. Flankerend beleid is een container begrip waar van alles onder kan vallen. Het is er dan ook in verschillende vormen. 1. Het kunnen meer algemene beleidsmaatregelen zijn, die de woningmarkt in het algemeen of een speciale doelgroep stimuleren. Daarbij kan gedacht worden aan het verstrekken van leningen voor bijvoorbeeld starters, duurzaamheid of blijvers. 2. Het kan ook bestaan uit maatregelen die bedoeld zijn om de kosten voor ontwikkeling en bouw te verminderen en dus de exploitatie van de corporatie of ontwikkelaar verbeteren.

Dit kunnen bijvoorbeeld maatregelen zijn om procedures te verkorten wat zorgt voor minder rentelasten en sneller gereed zijn van de woning of bedrijf. De bewoning of exploitatie van het gebouw kan dan eerder starten. 3. Maatregelen die een directe relatie met de grondexploitatie hebben. Naar aanleiding van de regionale (SGE) discussie over de systematiek over grondprijzen loopt op dit moment ook in de regio een project om breder te kijken welk flankerend beleid er mogelijk is. Dat sluit dus aan bij de hiervoor genoemde motie. Bij die regionale inventarisatie wordt op basis van de hiervoor genoemde vormen van flankerend beleid en in overleg met vertegenwoordigers van de corporaties een groslijst van mogelijke maatregelen gemaakt. Die lijst zal aan de individuele gemeenten van het SGE worden voorgelegd en iedere gemeente is vrij om maatregelen al dan niet te implementeren. Het stimuleren van de woningbouw in Helmond (ook wel ‘bouwen, bouwen en bouwen’ genoemd) hangt af van de mogelijkheid om goed en snel in te kunnen spelen op veranderingen en ontwikkelingen zowel in de maatschappij als in specifieke onderhandelingen. Enerzijds heeft dat betrekking op algemeen beleid met een gunstig effect op een exploitatie, maar anderzijds ook op specifieke flexibiliteit en maatwerk die kunnen helpen een specifieke exploitatie rendabel te maken.

2

Motie ‘Verruimen mogelijkheden voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap”, aangenomen tijdens raadsvergadering 5 november 2015. 3 Motie waarbij het college wordt opgeroepen om “bij de behandeling van de voorjaarsnota 2016 in juni of bij de behandeling van de begroting 2017 in november met voorstellen te komen voor flankerend beleid, zoals de voortzetting van de starterslening, voortzetting en uitbreiding van de duurzaamheidsleningen en mogelijk andere maatregelen welke ten dienste komen aan het wonen in Helmond voor de sociale doelgroep”, aangenomen tijdens de raadsvergadering 29 maart 2016.

14

2.4. Risicobeheersing gemeentelijk grondbeleid De afgelopen jaren hebben in het teken gestaan van de economische crisis in Nederland en dan in het bijzonder de crisis op de woningmarkt. In die tijd was het vooral van belang om de gevolgen van deze crisis te beheersen. Bewust staat hier niet: “oplossen” van de crisis. Het is namelijk een illusie dat een gemeente de mogelijkheden en middelen heeft om een dergelijke crisis op te lossen. De crisis op de woningmarkt heeft te maken met beleid van banken, de economische crisis, het al of niet nemen van maatregelen door het Rijk. Het is vooral een vertrouwenskwestie. Enkele jaren geleden durfden mensen een huis te kopen zonder dat het eigen huis verkocht was. Dat gebeurde de laatste jaren vrijwel niet meer. Daardoor is de doorstroming op de woningmarkt voor een belangrijk deel weggevallen. Op dit moment gaat het veel beter met de economie en woningmarkt. Langzaam begint de woningmarkt aan te trekken. Maar de afgelopen jaren hebben wel geleerd dat er belangrijke risico’s schuilen in het voeren van een actief grondpolitiek en het hebben van een grote boekwaarde.

Ondanks de verliezen in de grondexploitatie in Helmond van de afgelopen jaren is in Helmond op de slechte omstandigheden voldoende geanticipeerd:  in de exploitaties hebben we in de crisisjaren geen opbrengststijging toegepast op gronden voor woningen,  de looptijden van belangrijke complexen zijn verlengd als gevolg van vertraagde afzet van grond en Helmond hoeft geen plannen te stoppen en daardoor gronden af te waarderen.  In diverse grondexploitaties zijn programma aanpassingen doorgevoerd waarbij met name een verschuiving heeft plaatsgevonden van appartementenbouw naar grondgebonden (sociale) woningbouw.  een adequate risicobeheersing waarmee het weerstandsvermogen op een aanvaardbaar peil gehouden wordt. Desalniettemin is het duidelijk dat de grondexploitatie een belangrijk aandachtspunt is voor de komende jaren en belangrijke financiële risico’s met zich brengt. Die aandacht spitst zich toe op 2 terreinen: 1. Hoe kunnen we de risico’s zo goed mogelijk beheersen? 2. Hoe kunnen we specifieke plannen of initiatieven vlottrekken? Ad 1: Voor het beheersen van de risico’s in de grondexploitatie hebben wij een adequaat risicobeheersingssysteem waarbij de risico’s met behulp van 2 verschillende methodes worden getoetst, de IFLO methode en de risicoanalyse op projectniveau. De uitkomst van deze toetsen bepaalt het niveau van het weerstandsvermogen.

Hiervoor is in de Financiële Verordening van de gemeente een gewenst niveau gedefinieerd. In hoofdstuk 5 gaan we hier dieper op in. Ad 2: Het vlottrekken van individuele plannen kan op verschillende manieren geschieden. Per definitie zullen de oplossingen verschillend zijn omdat de plannen verschillen. De maatregelen die betrekking hebben op de grondexploitatie kunnen betrekking hebben op: 1. het wegnemen van belemmeringen. Hierbij kan gedacht worden aan contractuele bepalingen die voor bepaalde mensen een belemmering vormen eventueel weg te

15

nemen. Als voorbeeld kunnen termijnen van afnemen van de kavel, start bouw etc. worden genoemd. In de huidige woningmarkt kost het meer tijd om een woning te verkopen en stellen banken hogere eisen voor een financiering. Ook kan gedacht worden aan de bewoningsplicht, eisen aan architect, erfafscheidingen en bouwvoorschriften. Mensen kunnen dit als belemmering ervaren. Het is zonde als louter om een dergelijke reden grond of een woning niet verkocht wordt. 2. het nemen van stimuleringsmaatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan het leveren van maatwerk om bepaalde plannen vlot te trekken. Afgelopen jaren is in dit kader al regelmatig gebeurd, zoals het bieden van de mogelijkheid tot het afnemen van grond in erfpacht, maar ook de (tijdelijke) mogelijkheid tot het leveren van grond via een abc‐levering4 zonder dat rente hoeft te worden betaald. Uiteraard zijn er grenzen aan het vlottrekken van individuele plannen. Die grenzen kunnen juridisch van aard zijn; bijvoorbeeld als gevolg van staatssteunwetgeving of lopende contracten. Maar ook kunnen de grenzen financieel van aard zijn. Het is bijvoorbeeld niet de bedoeling dat de gemeente rendement van de projectontwikkelaar veiligstelt of gemaakte fouten in het verleden (waardoor een onrendabele top is ontstaan) aanvult.

Beslispunten: Belangrijk onderdeel van het grondbeleid voor de komende jaren is flexibiliteit en maatwerk om adequaat in te kunnen spelen op veranderingen en ontwikkelingen. Het college krijgt de ruimte om binnen de kaders van deze nota tot maatwerkoplossingen in specifieke onderhandelingen te komen en ook om via flankerend beleid beleidsdoelstellingen zoals bijvoorbeeld duurzaamheid en voldoende woningen voor starters te realiseren.

4

Een ‘abc‐levering’ betekent dat bijvoorbeeld grond op het zelfde moment van ‘a’ naar ‘b’ en vervolgens van ‘b’ naar ‘c’ wordt geleverd. Stel dat ‘a’ de gemeente, ‘b’ een projectontwikkelaar en ‘c’ een particuliere huizenkoper is, dan wordt de grond door de gemeente pas geleverd en door de ontwikkelaar betaald als de woning geleverd wordt aan en betaald wordt door de particulier. In het verleden diende de ontwikkelaar vanaf het moment startbouw rente te betalen (die weer bij de particulier in rekening werd gebracht) aangezien de grond feitelijk geleverd is. De gemeente trad als een soort financier op. Om de bouw en dus de afzet van grond te stimuleren wordt deze rente niet meer in rekening gebracht.

16

3.

Aan‐ en verkopen in het recente verleden

De aan‐ en verkopen in het kader van grondexploitaties geeft uiteraard een beeld hoe de exploitaties er voor staan. Met name de verkopen bepalen of en hoe snel de geraamde inkomsten binnen komen. Maar in het algemeen geldt, dat de presentatie van de cijfers over aan‐ en verkopen genuanceerd moet worden beoordeeld. Bepaalde pieken en dalen zeggen niets over de algemene marktsituatie op dat moment. Zowel aan‐ als verkopen kunnen door grote transacties ineens onevenredig worden beïnvloed. Dat geldt zeker voor een middelgrote gemeente zoals Helmond. Bovendien kunnen als gevolg van gespreide betaling in de cijfers nog bedragen zijn opgenomen die verband houden met eerder afgesloten overeenkomsten of juist nog niet zijn opgenomen omdat de transactie nog niet is gepasseerd bij de notaris. In onderstaande tabel zijn immers de bedragen opgenomen, die in betreffend jaar zijn betaald (d.w.z. inclusief bijkomende kosten zoals sloop‐ en aankoopkosten). Ook zeggen cijfers uit het verleden niet zoveel over de toekomst. Het gaat om de tendensen die uit de cijfers te halen zijn.

17

De volgende tendensen zijn waarneembaar. 1. De aankoop van vastgoed door de gemeente Helmond is de afgelopen jaren flink afgenomen. Deze afname is verklaarbaar omdat er nog weinig nieuwe exploitaties door de gemeente worden opgepakt. Bovendien zijn van de lopende exploitaties bijna alle verwervingen gerealiseerd. Bijvoorbeeld voor Brandevoort 2 is ruim 90% verworven. Hierbij moet worden opgemerkt dat de laatste verwervingen in een plan over het algemeen de moeilijkste en meest tijdrovende verwervingen zijn. Dat geldt zeker als minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt en een traject van onteigening volgt. 2. De tweede tendens is dat ten aanzien van de verkopen van bouwgrond voor woningen blijkt dat er recent van een doorzettende opleving in verkopen sprake lijkt te zijn. Vooral de verkoop van vrije sectorkavels is toegenomen, terwijl de verkoop van grond voor projectmatige bouw daarbij nog achterblijft. Dat is opmerkelijk omdat dat meestal omgekeerd is. Maar ook voor projectmatige bouw lijkt een ommekeer aanstaande. 3. De derde tendens is dat de verkoop van kavels voor bedrijven aantrekt. Dat blijkt nog niet uit de gepresenteerde cijfers, maar in 2015 zijn veel onderhandelingen in gang gezet wat in de eerste helft van 2016 tot verkopen heeft geleid.

Van grote waarde bij de verkoop van bedrijventerreinen blijkt het gemeentelijke aanbod om, indien het bedrijf dat wenst, een erfpachtovereenkomst aan te gaan. Dat heeft in de periode 2015‐2016 tot 2 transacties en 1 bijna‐transactie geleid. De in de vorige nota grondbeleid opgenomen mogelijkheid om de verkoop van bouwterreinen te stimuleren door een erfpacht overeenkomst aan te gaan, blijkt dus in de praktijk te werken en is een mogelijkheid gebleken waarin Helmond zich kan onderscheiden. Doordat de mogelijkheid in de nota Grondbeleid 2013‐2016 door de gemeenteraad

18

was vastgelegd kon in de onderhandeling met de bedrijven snel worden gehandeld binnen de door de raad vastgestelde kaders.

19

4.

Wettelijke ontwikkelingen

4.1. Omgevingswet Het omgevingsrecht bestaat op dit moment uit tientallen wetten en honderden regelingen voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Zij hebben allemaal hun eigen uitgangspunten, werkwijzen en eisen. De overheid vindt dat de wetgeving daardoor te ingewikkeld is geworden voor de mensen die ermee werken, waardoor het het starten van projecten belemmert. De Rijksoverheid heeft zich tot doel gesteld om de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen. Maar ook om duurzame projecten (zoals windmolenparken) te stimuleren en gemeenten, provincies en waterschappen meer ruimte te geven om projecten uit te (laten) voeren. Zo kunnen zij hun omgevingsbeleid afstemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen. Verder moet er meer ruimte komen voor particuliere ideeën. Op 1 juli 2015 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Begin 2016 stemde ook de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel. Daarna volgde direct de publicatie in het Staatsblad. Verder moet er een invoeringswet en een invoeringsbesluit komen. De wet treedt in 2018 in werking. Met de Omgevingswet worden de regels voor ruimtelijke projecten gebundeld. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten zoals woningbouw op voormalige bedrijventerreinen of de bouw van windmolenparken.

De komst van de Omgevingswet betekent dat er veel verandert. De wet bundelt 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Dat is een enorm karwei en betekent erg veel voor de organisatie maar ook voor de automatisering. Het is absolute noodzaak om nu al bezig te zijn met de voorbereidingen. Anders lukt het niet om de wet in 2018 goed in te laten gaan. De relatie met de burger verandert. Dit komt doordat er meer algemene regels gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. De houding bij het beoordelen van plannen is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’. Zo ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met ideeën te komen. Voor de gemeente betekent het dat de bestemmingsplannen worden vervangen door één omgevingsplan. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincie en gemeente een omgevingsvisie te maken. In de omgevingsvisie moeten zij rekening houden met de verschillende belangen in een gebied. Nu beslissen de overheden vaak alleen over een deelproject. Ze kijken vaak niet naar de andere plannen voor het gebied. Voor burgers of bedrijven betekent het dat als zij straks een project of activiteit willen starten zij nog maar 1 vergunning (digitaal) hoeven aan te vragen bij 1 loket. Daarna neemt de gemeente of de provincie een beslissing.

Zijn de gemeente en de provincie allebei verantwoordelijk voor de vergunningaanvraag? Dan neemt maar 1 van beide de beslissing. Dit is makkelijker voor de aanvrager. Ook is de vergunningaanvraag zo sneller afgehandeld. 20

Om een vergunning te krijgen voor een ruimtelijk project, moeten bedrijven onderzoek doen (bijvoorbeeld bodemonderzoek). Door de Omgevingswet zijn onderzoeksgegevens straks langer geldig. Hierdoor is het makkelijker om ze opnieuw te gebruiken. Sommige onderzoeken zijn helemaal niet meer nodig. Dit betekent minder kosten. Wat dit allemaal gaat betekenen voor het grondbeleid is nog niet duidelijk. Wel is een feit dát het gevolgen zal hebben. Bijvoorbeeld ook het onteigeningsrecht gaat op de schop (zie volgende paragraaf). Maar ook zal bij het verdwijnen van bestemmingsplannen het exploitatieplan (in de huidige vorm) verdwijnen. De consequenties daarvan moeten worden uitgewerkt. Ook is nog niet duidelijk wat de wijzigingen gaan betekenen voor de doorbelasting van plankosten. De omgevingswet zou in 2018 in werking moeten treden. Dat is halverwege de periode waarop deze nota grondbeleid betrekking heeft. De komende tijd zal geanticipeerd moeten worden op deze nieuwe wet. De kennis zal moeten worden verworven en nagedacht zal moeten worden over eventuele organisatiegevolgen van deze wet. Door deze integrale wet zal integrale advisering en daarmee samenwerking tussen gemeentelijke beleidsterreinen en dus afdelingen, nog belangrijker worden.

4.2 Aanvullingswet grondeigendom Doel van de aanvullingswet is om het instrumentarium beter geschikt te maken voor de huidige opgaven in de fysieke leefomgeving. In de brief van de Minister aan de Tweede Kamer over dit onderwerp (Tweede Kamer, vergaderjaar 2015‐2016, 27 581, nr. 53) noemt zij expliciet: sloopopgave in krimpgebieden, binnenstedelijke transformaties, verwezenlijking van nieuwe woongebieden, herstructurering bedrijventerreinen, aanpak leegstaande kantoren en behoud van aantrekkelijke winkelgebieden. Op dit moment is de procedure als volgt. Als een gemeente grond nodig heeft en het blijkt niet mogelijk de grond minnelijk te verwerven, dan kan de gemeente een verzoek indienen bij de Kroon om de gronden aan te wijzen ter onteigening. Nadat een ontwerpbesluit ter inzage is gelegd voor zienswijzen neemt de Kroon een onteigeningsbesluit: het onteigenings‐ KB. De Raad van State geeft achter de schermen advies aan de Kroon over het te nemen Koninklijk Besluit (KB). Tegen het KB kan geen beroep worden ingesteld. Vervolgens kan de gemeente met het KB in de hand de grondeigenaar dagvaarden. De civiele rechter toetst het KB op rechtmatigheid en spreekt de onteigening uit. Door inschrijving van dat vonnis in het kadaster gaat de eigendom over op de gemeente. Daarna wordt de civielrechtelijke procedure over de financiële compensatie voortgezet.

De civiele rechter wijst nog een tweede vonnis over de te betalen schadeloosstelling. Hoe gaat dit straks? Als het aan de minister ligt, zal de civiele rechter alleen nog over geld gaan. De vraag of er überhaupt mag worden onteigend wordt door de bestuursrechter beantwoord. De procedure bij de Kroon komt te vervallen. De gemeente kan straks zelf een onteigeningsbesluit nemen. Dat besluit wordt net als een bestemmingsplan eerst voor zienswijzen ter inzage gelegd. Tegen het vastgestelde onteigeningsbesluit staat beroep open bij de Raad van State. Dit moet uiteindelijk leiden tot een onherroepelijk onteigeningsbesluit.

21

Dit zijn nog ideeën, die waarschijnlijk nog zullen veranderen. Duidelijk is wel dat gepoogd gaat worden de procedure aan te laten sluiten bij de Omgevingswet en de procedure wat eenvoudiger te maken, maar zonder te tornen aan zorgvuldigheid. Er zal wel naar verwachting meer initiatief genomen moeten worden genomen door de (potentieel) onteigende door bijvoorbeeld actief bezwaar te maken tegen een genomen (onteigenings)besluit. 4.3 Fiscaliteit HORIZONTAAL TOEZICHT BELASTINGDIENST De gemeente Helmond heeft al sinds 21 oktober 2011 een convenant met de belastingdienst gesloten in het kader van een nieuwe vorm van toezicht op de naleving van de landelijke belastingwetgeving. Deze nieuwe vorm van toezicht wordt ‘horizontaal toezicht’ genoemd. In plaats van controle achteraf zal de belastingdienst de vorm en intensiteit van zijn controle afstemmen op de mate waarin de gemeente zelf de fiscale risico’s in control heeft (beheerst). De belastingdienst en de gemeente streven hierbij naar een effectieve en efficiënte werkwijze op basis van vertrouwen, transparantie en begrip. Hiertoe is door de gemeente Helmond een fiscaal risicobeheersings‐ en controlesysteem ingesteld; het Tax Control Framework (TCF). In dit TCF zijn op basis van een risicoanalyse de belangrijkste aandachtgebieden bepaald.

Het grondbedrijf is op grond van kans en impact als een van de belangrijkste risicogebieden benoemd. In het TCF zijn de fiscale risico’s van het grondbedrijf geïnventariseerd en aan de hand daarvan een drietal actiepunten geformuleerd: - Opstellen financieel beleid voor hoe om te gaan met BTW op grondexploitaties en in het bijzonder de gemengde kosten - Opstellen procesbeschrijvingen grondbedrijf - Opstellen (met terugwerkende kracht) en implementeren audittrail voor bepaling labeling bij opdrachten. In dit kader is de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf opgesteld. In deze werkinstructie is het wettelijk kader in beeld gebracht bij de verschillende rollen (overheid en –al dan niet vrijgesteld‐ ondernemer) die de gemeente vervult bij de uitvoering van de taken op het gebied van grondexploitatie. In de werkinstructie is verder uitgewerkt op welke manier dit wettelijk kader in de dagelijkse praktijk wordt toegepast. Daarbij is gekozen voor een pragmatische werkwijze, met name met betrekking tot de zogenoemde gemengde kosten. Dit zijn kosten die niet direct zijn toe te rekenen aan een specifieke rol. Als laatste is in de werkinstructie het proces van de BTW‐labeling van de kosten beschreven en op welke manier dit toetsbaar wordt vastgelegd. De werkinstructie is besproken met de belastingdienst en deze heeft aangegeven hiermee akkoord te gaan.

Met de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf is een goede basis gelegd voor de toekomst. In het convenant met de belastingdienst is uitgesproken dat we gezamenlijk streven naar een permanent actueel inzicht in relevante gebeurtenissen en snelle standpuntbepaling. In 2012 heeft een evaluatie van de werkinstructie plaatsgevonden en daarbij is met de belastingdienst afgesproken dat de werkinstructie voldoet en dus niet aangepast hoeft te worden. Indien zich tussentijds situaties voordoen waarbij verschil van 22

inzicht met de belastingdienst kan ontstaan, wordt dit zo snel mogelijk voorgelegd aan de belastingdienst. Inmiddels is een regulier overleg met de belastingdienst ingesteld waar ook het grondbedrijf incidenteel aan deelneemt. VENNOOTSCHAPSBELASTING De wijzigingen in het BBV zoals die elders in deze nota zijn beschreven, hangen in belangrijke mate samen met de vennootschapsbelasting (VpB) die met ingang van 1 januari 2016 voor de gemeente is gaan gelden. Voor de fiscale winstbepaling is ten aanzien van het begrip grondexploitatie aangesloten bij de definitie zoals deze voor BIE vanaf 2016 is gaan gelden volgens de nieuwe BBV. De organisatorische eenheid van de gemeente die een bepaalde taak uitvoert, wordt (als organisatie van kapitaal en arbeid en als er sprake is van winstgevendheid) daarbij als ondernemer voor VpB aangemerkt en alle daarmee samenhangende opbrengsten en kosten worden in de fiscale winstbepaling getrokken. Voor de afbakening van het geheel van belastbare activiteiten kan de organisatorische indeling van belang zijn. Vandaar dat hierna in deze paragraaf ook op de gemeentelijke organisatie wordt ingegaan. De taken van de eenheid Grondbedrijf in de nieuwe organisatie richten zich volledig op de operationele grondexploitatiecomplexen.

De aangescherpte definitie van BIE zoals die in deze notitie is beschreven, heeft tot gevolg gehad dat grondbedrijf vreemde activiteiten niet meer onder de operationele grondexploitatiecomplexen mogen worden verantwoord. Door de zogenoemde “quickscan” in te vullen wordt “bepaald” of er sprake is van een structureel winstgevend grondbedrijf. Bij deze quickscan worden op voorhand alle activiteiten die niet samenhangen met het produceren van bouwgrond, zoals de bouw, renovatie en exploitatie van vastgoed, beheer van openbare ruimte (o.a. reststroken en overhoeken), het beheer van de overige gronden (passief vermogensbeheer o.a. in de vorm van landbouwexploitatie), erfpachtbeheer e.d. buiten beschouwing gelaten. Deze taken zijn na de reorganisatie losgekoppeld van de eenheid Grondbedrijf en ondergebracht bij de afdeling Accommodaties en Exploitaties. Administratief zijn deze taken ondergebracht bij hoofdproduct 890 Exploitatie gemeentelijke eigendommen. Deze taken behoren daarmee niet tot de verantwoordelijkheid van de eenheid Grondbedrijf en worden daarom bij de afbakening van de onderneming Grondbedrijf buiten de VpB‐plichtige onderneming gelaten. Hetzelfde geldt voor het faciliterend grondbeleid.

Bij faciliterend grondbeleid maakt de gemeente het voor particulieren en projectontwikkelaars mogelijk voor eigen risico en rekening bouwgrond te vervaardigen en kunnen de kosten die de gemeente maakt voor de openbare ruimte en nutsvoorzieningen op de betrokkenen worden verhaald. Deze activiteiten worden als zelfstandige overheidstaak niet in de VpB betrokken. Deze overheidstaak bestaat uit het opstellen van (met name anterieure) overeenkomsten met de derde partij. Deze taak is na de reorganisatie ondergebracht bij de juridische ondersteuning bij de afdeling Ondersteuning en Ontwikkeling. Administratief zijn deze taken ondergebracht bij hoofdproduct 885 Facilitair Grondbeleid. Deze taken behoren daarmee niet tot de verantwoordelijkheid van de eenheid Grondbedrijf en worden daarom bij de afbakening van de onderneming Grondbedrijf buiten de VpB‐plichtige onderneming gelaten.