Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2025-2029 Heiloo

Grondexploitatie

1 2 3 4

+ + -

Vastgoedexploitatie Interessant voor + +

Grondeigenaar, Ontwikkelaar Grondeigenaar Niemand Ontwikkelaar

Figuur 8: Ontwikkelscenario’s

Scenario 1 Er is een positief financieel rendement te behalen op zowel de grond (grondexploitatie) als op de opstallen (vastgoedexploitatie). Dit scenario is voor zowel de grondeigenaar als voor de ontwikkelaar interessant. Dit project zal zonder meer gerealiseerd gaan worden. De vraag is dus niet of het opgepakt gaat worden, maar door wie. Er is concurrentie op de grondmarkt, immers, wie de grond heeft, heeft een positie in de ontwikkeling ervan. Dit heeft een prijsopdrijvend effect. Scenario 2 Er is een scenario mogelijk waarin wel een positief financieel rendement kan worden behaald op de grond, maar een negatieve vastgoedexploitatie. In deze gevallen zal de grondeigenaar willen gaan ontwikkelen, maar kan zij geen ontwikkelaar vinden die onder de gebruikelijke condities de vastgoedexploitatie wil uitvoeren. In sommige gevallen is dit toch gewenst, omdat er wel een maatschappelijk rendement te behalen valt. Er zal dan een modus gezocht moeten worden waarbij zowel de grondeigenaar als de ontwikkelaar baat hebben bij deze ontwikkeling. Dit kan op verschillende wijzen. Per geval zal bekeken moeten worden wat de meest geschikte wijze is. Scenario 3 In dit scenario is er geen financieel rendement te behalen op zowel de grondexploitatie als op de vastgoedexploitatie. Dergelijke projecten zullen dus niet door de markt worden opgepakt.

Ondanks dat er geen financieel rendement op deze projecten valt te behalen, is het voor de gemeente mogelijk toch van belang om deze projecten op te pakken, namelijk als er een maatschappelijk probleem mee opgelost kan worden. Alsdan kan de gemeente overwegen om het project toch in ontwikkeling te brengen. De gemeente behartigt dan een publiek belang en is bereid hierin te investeren, zonder (volledige) terugverdienmogelijkheden. Scenario 4 In dit scenario is er geen financieel rendement op de grondexploitatie, maar wel een positief rendement op de vastgoedexploitatie; de verwervingskosten en/of kosten voor het bouwrijp maken zijn niet terug te

17

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

verdienen met enkel de grondexploitatie. Maar als de ontwikkelaar voldoende rendement kan halen uit de vastgoedexploitatie, dan zal de ontwikkelaar de ontwikkeling willen trekken en de gronden willen verwerven. Onder aan de streep blijft er voor de ontwikkelaar immers een winst over. Omdat de gemeente alleen een rol heeft in de grondexploitatie, en daar een verlies op geleden wordt, is de rol van de gemeente in principe beperkt tot de publiekrechtelijke.

3.4.3. Keuze grondbeleid De gemeente maakt bij ruimtelijke ontwikkelingen een afweging op basis van twee hoofdvragen: draagt het initiatief bij aan een gemeentelijke ambitie, en hoe stelt de markt zich op? Is er sprake van een gemeentelijke behoefte, dan kan de gemeente kiezen voor een actieve rol: via risicodragend grondbeleid of als activerend facilitator van een marktinitiatief. Toont de markt geen initiatief, dan kan de gemeente zelf de regie nemen, bijvoorbeeld als grondproducent. Een goede ontwikkelstrategie en risicoanalyse zijn hierbij essentieel. Levert een ontwikkeling géén bijdrage aan gemeentelijke ambities, dan kan de gemeente alleen faciliterend meewerken, mits haar belangen niet worden geschaad en er geen financieel risico is. Ook het maatschappelijk en financieel rendement speelt een rol. Bij een positief maatschappelijk én financieel rendement (zoals in scenario’s 1 en 2) kan de gemeente actief grondbeleid voeren, waarbij eventuele winst ten goede komt aan andere maatschappelijke doelen. Bij een negatief financieel maar wél maatschappelijk rendement (scenario 3) kan de gemeente alsnog zelf een actieve rol overwegen, als de markt het laat afweten.

In het geval van het financiële scenario 4, dat een ontwikkeling een negatief financieel rendement oplevert op de grondexploitatie, maar wel een positief financieel rendement oplevert op de vastgoedexploitatie, zal de markt de ontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid oppakken. Conclusie Op basis van de analyses met betrekking tot het verwachte maatschappelijke en/of financiële rendement wordt bepaald welke vorm van grondbeleid gevoerd zal worden. Beleidsuitgangspunt 1 Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke rendement van een ontwikkeling zal gekozen worden voor een facilitair of voor een actief grondbeleid.

18

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

4.

Grondbeleidsinstrumenten

De gemeente heeft een aantal grondbeleidsinstrumenten, die ingezet kunnen worden om de gemeentelijke en ook maatschappelijke doelen te verwezenlijken. In dit hoofdstuk komen deze aan bod.

4.1

Instrumenten bij actief grondbeleid

4.1.1. Minnelijke verwerving De gemeente Heiloo kan gronden verwerven ten behoeve van ontwikkelingen. Minnelijke verwerving is altijd het uitgangspunt voor het verkrijgen van gronden. Dit betekent dat de gemeente ernaar streeft om op vrijwillige basis een koopovereenkomst met de eigenaar te sluiten Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd binnen de gestelde kaders (koop)overeenkomsten aan te gaan (artikel 160 lid 1 e). Overwegingen bij minnelijke verwerving Per situatie moet een beoordeling worden gemaakt in welke mate en op welke wijze verwerving plaatsvindt. De volgende overwegingen kunnen worden gemaakt voor het al dan niet minnelijk verwerven van grond in het kader van actief grondbeleid: • Valt het te verwachten dat de grond kan worden verworven voor een prijs die het mogelijk maakt later winst op de grond te maken, dan wel er geen verlies op te maken? • Is er voldoende budget beschikbaar? • Is de gemeente bereid het renterisico te dragen tot de tijd dat het project zal worden gerealiseerd of is een marktpartij gevonden die het risico overneemt? • Heeft de gemeente de mogelijkheid eventueel vervangende grond aan te bieden? • Zal aankoop leiden tot een betere onderhandelingspositie bij het onderhandelen met marktpartijen? • Is het wenselijk om een samenwerking met een marktpartij aan te gaan en afspraken te maken over grondverwerving ofwel facilitair

grondbeleid te voeren? Er zijn verschillende soorten te verwerven gronden te onderscheiden bij de gemeente: 1. Gronden waar (nog) geen voornemen is tot ontwikkeling Als een gemeente grond wil kopen waarvoor nog geen concreet ontwikkelingsplan is, moet dat alleen gebeuren als daar een goede reden voor is. Dit komt omdat het risico dan groter is. Soms koopt een gemeente grond om een gebied later te ontwikkelen, ook al is er nog geen officieel plan goedgekeurd door de gemeenteraad. Zulke stukken grond worden vaak ‘warme gronden’ genoemd. Bij het bepalen van de prijs van zulke grond wordt vaak al rekening gehouden met wat er in de toekomst misschien mee gebeurt. Daardoor wordt er vaak meer betaald dan wat de grond nu eigenlijk waard is volgens de huidige regels. Als de grond later echt ontwikkeld wordt, kan die hogere prijs worden terugverdiend. Maar als de plannen niet doorgaan of veel te laat komen, en de waarde van de grond daalt blijvend, dan moet de gemeente de waarde van de grond naar beneden bijstellen (afboeken). Besluitvorming raad Als er in de aankoopprijs rekening is gehouden met de toekomstige ontwikkeling en de aankoopprijs daardoor hoger is dan de waarde van de geldende bestemming loopt de gemeente met deze aankoop een mogelijk financieel risico. Wanneer de ontwikkeling namelijk niet (tijdig) doorgaat zal er afgeboekt moeten worden.

Gelet op dit mogelijke financiële risico zullen degelijke aankopen altijd aan de raad voorgelegd worden of wordt aan de raad voorgelegd om binnen een bepaald gebied binnen vastgestelde kaders te kunnen aankopen. Om in situaties met een gering financieel risico slagvaardig te kunnen handelen, wordt voorgesteld om grondaankopen tot een maximum van € 1.000.000 kosten koper mogelijk te maken zonder dat daarvoor een raadsbesluit nodig is. Deze aankopen zullen ter verantwoording in de eerstvolgende Nota Grondexploitatie worden opgenomen, om de financiële controle, beleidsmatige onderbouwing en transparantie te waarborgen,

19

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

en om te zorgen dat deze aankopen passen binnen het bredere gemeentelijk grondbeleid. Deze nota helpt de gemeenteraad om te besluiten welke grondplannen verstandig zijn en hoe het geld wordt beheerd. Beleidsuitgangspunt 2 Grondaankopen van maximaal € 1.000.000 kosten koper, kunnen zonder raadsbesluit door het college worden aangekocht. De verantwoording hiervan vindt plaats in de eerstvolgende Nota Grondexploitatie. 2. Ontwikkelgrond lange termijn en ruilobject Ontwikkelgronden voor de (middel)lange termijn zijn in het verleden verworven met het oog op toekomstige ontwikkelingen. Een bijzondere aanleiding kan zijn de verwerving van agrarische grond als ruilobject (compensatiegrond). De Omgevingswet versterkt met artikel 12.44 de juridische basis voor kavelruil (zie ook § 4.1.4), waarmee gemeenten (en ook andere partijen) effectiever kunnen sturen op ruimtelijke kwaliteit. Dit kan in landelijk gebied, bijvoorbeeld agrarische gronden, als stedelijk gebied, bijvoorbeeld verouderde bedrijventerreinen in woongebieden. Het instrument biedt daarmee aanvullende kansen om langetermijnposities strategisch in te zetten en ruilgronden beleidsmatig én financieel verantwoord te beheren. Grond als ruilobject wordt voor de verantwoording op de balans aangemerkt als materieel vaste activa (MVA).

Omdat er voor bovengenoemde gronden geen toekomstige ontwikkeling is voorzien zal bij de prijsbepaling enkel worden gekeken naar de waarde van de grond met de al geldende bestemming, vaak agrarisch. Besluitvorming raad Wanneer de prijs van de grond is bepaald op grond van de geldende bestemming, zal er geen sprake zijn van een duurzame waardevermindering en loopt de gemeente slechts een beperkt/geen financieel risico. De aankoop zal hierdoor niet aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd, maar ter informatie worden opgenomen in de eerstvolgende Nota grondexploitatie. Beleidsuitgangspunt 3 Als er een goede kans is, de voorwaarden redelijk zijn en de gemeente voordeel heeft van de percelen (ontwikkelgrond (middel)lange termijn en compensatiegronden), dan koopt de gemeente de grond. Bodemkwaliteit Als de gemeente een stuk grond wil kopen en daar afspraken over zijn gemaakt, dan wordt in het contract gezet dat de gemeente eerst de grond mag laten onderzoeken. Dat onderzoek is om te kijken of de grond schoon genoeg is. Dit gebeurt volgens de regels die daarvoor gelden (de NEN 5740). Soms is er daarna nog een extra onderzoek nodig. Dat wordt dan gedaan door een deskundig bedrijf. Als uit het onderzoek blijkt dat de grond niet goed is voor wat de gemeente ermee wil doen, dan gaan de gemeente en de verkoper opnieuw met elkaar praten.

Uit deze nieuwe onderhandelingen zullen er afspraken volgen hoe de grond wordt geleverd en wat het betekent voor de grondprijs.

4.1.2. Gemeentelijk voorkeursrecht In het traject van minnelijke verwerving heeft de gemeente een publiekrechtelijk sturingsinstrument. Het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 Omgevingswet geeft gemeenten de mogelijkheid een voorrangspositie te verkrijgen bij de verwerving van gronden en opstallen in een gebied waar ruimtelijke ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Hiermee wordt de mogelijkheid tot verwerving door de gemeente vergroot. Immers bij vervreemding (verkoop) moet de eigenaar het perceel (al dan niet met opstallen) eerst aan de gemeente aanbieden. Het beperkt de verhandelbaarheid, gaat speculatie tegen en biedt de gemeente inzicht in de bewegingen van de grondmarkt. Of het nodig, mogelijk en wenselijk is om gebruik te maken van de gemeentelijke bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen, is afhankelijk van de concrete

20

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

omstandigheden van een project, waaronder de fase en de juridische status van de planvorming. Het voorkeursrecht is slechts voor een bepaalde tijd geldig. Overwegingen voor het vestigen gemeentelijk voorkeursrecht Onderstaand wordt een overzicht van de strategische afwegingen voor inzet van het gemeentelijk voorkeursrecht gegeven: • Wil de gemeente de grond van de onderhavige locatie zelf verwerven en (tijdelijk) beheren? • Is er voldoende budget beschikbaar? • Is te verwachten dat ontwikkelaars grondposities willen innemen op de locatie? • Wil de gemeente het signaal afgeven dat de onderhavige grond in de toekomst zal worden ontwikkeld en wellicht een prijsopdrijvend effect veroorzaken? • Is te verwachten dat het vestigen van het voorkeursrecht de prijsontwikkeling 'dempt' of juist opdrijft in het geval van een niet-rendabele bestemming? • Beïnvloedt het vestigen van het voorkeursrecht de verhoudingen met grondeigenaren? Met het vestigen van een voorkeursrecht is de gemeente nog niet zeker van de verwerving. De grondeigenaar is niet verplicht zijn grond te koop aan te bieden aan de gemeente. Als de grond formeel wordt aangeboden aan de gemeente dan neemt het College binnen zes weken een beginselbesluit en volgen er onderhandelingen om tot overeenstemming te komen.

Lukt dit niet dan kan de aanbiedende partij de gemeente verzoeken om de rechtbank te vragen een waarde vaststellingsprocedure te starten. Deskundigen bepalen dan, op verzoek van de rechtbank, de waarde. Komen partijen dan nog niet tot overeenstemming dan wordt de rechter gevraagd de waarde vast te stellen. De aanbieder is niet verplicht om tot verkoop over te gaan. Doet hij dat wel én binnen 3 maanden na de uitspraak dan is de gemeente verplicht om aan te kopen tegen de door de rechter vastgestelde waarde. De gemeente betaalt in alle gevallen de totale proceskosten. Besluitvorming raad Als er sprake is van een actief grondbeleid en de gemeente wil een voorkeurspositie verkrijgen op een perceel grond, dan is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een sturingsmiddel wat gebruikt kan worden.

4.1.3. Onteigening Als minnelijke verwerving niet tot overeenstemming leidt en de gemeente de grond absoluut nodig heeft om planvorming te realiseren is het onteigeningsinstrument inzetbaar. De Raad verzoekt de Kroon de te verwerven percelen aan te wijzen als te onteigenen. Bij onteigening is sprake van gedwongen eigendomsovergang van de eigenaar naar de gemeente om redenen van algemeen belang. Deze wettelijke administratieve procedure vereist een zeer zorgvuldige voorbereiding. De start van een onteigeningsprocedure stopt het traject van de minnelijke verwerving niet. Dit blijft naast de onteigening doorlopen. Een belangrijk juridisch beginsel bij de inzet van het onteigeningsinstrument is het recht op zelfrealisatie. Dit houdt in dat onteigening niet mogelijk is wanneer de eigenaar bereid én in staat is om zelf de beoogde ontwikkeling te realiseren binnen een aanvaardbare termijn en in overeenstemming met het geldende planologische kader. De gemeente is verplicht om voorafgaand aan de inzet van onteigening te onderzoeken of sprake is van een reëel aanbod tot zelfrealisatie en dit zwaarwegend mee te nemen in de afweging. Het instrument van onteigening wordt alleen ingezet wanneer de verwerving noodzakelijk is en er redelijkerwijs geen andere mogelijkheden tot verwerving meer voorhanden zijn. Om onteigening mogelijk te maken, moet er een goede planologische onderbouwing zijn.

In de Omgevingswet betekent dit dat het geplande gebruik van de grond moet passen binnen het omgevingsplan, of op een andere manier planologisch geregeld zijn, bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning voor een activiteit die buiten het omgevingsplan valt. Zonder zo’n juridische basis kan de Kroon het verzoek om te mogen onteigenen niet in behandeling nemen.

21

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Het is goed om te realiseren dat onteigening een ingewikkeld en langdurig proces is dat stap voor stap en heel zorgvuldig doorlopen moet worden. De procedure kent diverse formele stappen, termijnen en toetsingscriteria (zowel op rechtmatigheid als op doelmatigheid). Vanwege deze complexiteit verdient het aanbeveling om tijdig externe specialistische juridische en taxatiedeskundigheid in te schakelen om de procedure (kosten)effectief en juridisch zorgvuldig te kunnen uitvoeren. Dat helpt om het proces efficiënt en zorgvuldig te laten verlopen, en om onnodige kosten of vertragingen te voorkomen. Of onteigening echt nodig, haalbaar en wenselijk is, hangt af van de situatie in een project. Als het zover komt, moet de eigenaar volledig worden gecompenseerd. Hoe hoog die vergoeding precies is, wordt uiteindelijk vastgesteld door de rechter. Overwegingen voor het voeren een onteigeningsprocedure Voordat het instrument wordt ingezet moet dit goed worden overwogen.

Hierna wordt een overzicht van de strategische afwegingen voor inzet van het onteigeningsinstrument gegeven: • Is er voldoende reden om het ingrijpende instrument van onteigening in te zetten? • Wil de gemeenteraad de druk verhogen om te komen tot minnelijke verwerving? • Is er voldoende budget beschikbaar (voor volledige schadeloosstelling)? • Heeft de gemeente eventueel vervangende grond tot haar beschikking? • Wil de gemeente de mogelijkheid van onteigening paraat hebben als onderhandelingsinstrument bij een samenwerking? • Is er sprake van een realistisch en juridisch houdbaar aanbod tot zelfrealisatie? • Is het planologisch kader (bijvoorbeeld via het omgevingsplan) voldoende helder en vastgesteld?

4.1.4. Kavelruil Kavelruil bij actief grondbeleid betekent dat de gemeente actief meedoet om stukken grond (kavels) te ruilen tussen verschillende eigenaren, bijvoorbeeld boeren, bedrijven of andere grondeigenaren. Het doel is om de grond slimmer in te delen, zodat iedereen er beter gebruik van kan maken, en de gemeente haar plannen (zoals woningbouw of natuurontwikkeling) makkelijker kan uitvoeren. Met de invoering van de Omgevingswet is kavelruil ook juridisch versterkt door artikel 12.44, waarin de zogenoemde kavelruilovereenkomst is opgenomen. Deze bepaling maakt het mogelijk dat de gemeente met andere partijen vrijwillig afspraken maken over het ruilen van grond, met als doel een betere inrichting van het gebied. • Kavelruil in het landelijk gebied Voor agrarische ondernemers is kavelruil een snel en eenvoudig alternatief voor verplichte herverkaveling. Met de kavelruil kunnen zij hun agrarische bedrijfsomstandigheden verbeteren door bijvoorbeeld kavels samen te voegen en die zo beter bereikbaar te maken. Kavelruil is ook een instrument om beleidsdoelen voor natuur, landschap, waterbeheer en recreatie te realiseren. De gemeente kan samen met agrarische ondernemers plannen ontwikkelen en uitvoeren.

Vrijwillige kavelruil kan daarbij helpen; • Stedelijke kavelruil Kavelruil is een nuttig instrument wanneer eigenaren hun plannen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet kunnen uitvoeren door een te sterke versnippering van eigendomsposities. Stedelijke kavelruil is bijvoorbeeld inzetbaar als perceelgrenzen moeten worden gewijzigd bij nieuwbouw op uitleglocaties. En als clusters van woningen, bedrijven, kantoren of winkels moeten worden gevormd bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden. Deelname aan de ruil en de kavelruilovereenkomst is vrijwillig. Dit geldt niet alleen voor de eigenaren, maar ook voor degenen die zakelijke rechten hebben op grond en gebouwen. Dit is anders dan bijvoorbeeld onteigening of herverkaveling, waarbij sprake is van gedwongen eigendomsoverdracht.

22

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Nieuwe mogelijkheden en voordelen: • De gemeente kan als initiatiefnemer, deelnemer of coördinator optreden in een kavelruilproces; • Artikel 12.44 maakt het mogelijk om afspraken uit de kavelruilovereenkomst ook publiekrechtelijk te borgen, bijvoorbeeld via het omgevingsplan of vergunningverlening; • Er kunnen ook andere doelen dan landbouw centraal staan, zoals stedelijke ontwikkeling, klimaatadaptatie, infrastructuur of natuurcompensatie; • Kavelruil kan nu ook in stedelijk gebied worden ingezet, bijvoorbeeld bij versnipperd eigendom op bedrijventerreinen of bij herontwikkeling van wijken; De kavelruilovereenkomst krijgt hierdoor een duidelijke juridische status, wat het vertrouwen en de samenwerking tussen partijen versterkt. Het instrument biedt dus nieuwe kansen om gebiedsontwikkelingen effectiever en met minder grondverwerving tot stand te brengen. Beleidsuitgangspunt 4 Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente bij de start van het verwervingstraject de afweging maakt al dan niet het ‘tweesporenbeleid’ te volgen. Er wordt een keuze gemaakt of naast minnelijke verwerving gebruik wordt gemaakt van het gemeentelijk voorkeursrecht, eventueel onteigening en kavelruil. De benodigde procedures kunnen dan parallel worden gevoerd met de minnelijke verwerving. Hiermee kan grondverwerving zoveel mogelijk zeker worden gesteld.

4.2

Instrumenten bij faciliterend grondbeleid

Wanneer sprake is van faciliterend grondbeleid, waarbij grondeigenaren en/of ontwikkelaars op eigen grond een plan realiseren, dan is een gemeente verplicht om de door haar te maken kosten (zoals planontwikkelingskosten of kosten van civieltechnische ingrepen) te verhalen. Dit kostenverhaal bestond al onder de Wro en heeft een plek gekregen in de Omgevingswet.

4.2.1. Kostenverhaal Eén van de belangrijkste onderdelen hierin is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de gebiedseigen kosten, en kan bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen, verhalen en mag er niet meer van afzien. Bij faciliterend grondbeleid sluit de gemeente via het privaat- of publiekrechtelijk spoor een overeenkomst met grondeigenaren (private partijen) om zo de gemaakte kosten (gemeente) te ‘verhalen’. De gemeente voldoet zo aan de verplichting van het kostenverhaal Deze wet onderscheidt een tweetal instrumenten om kostenverhaal zeker te stellen: 1. Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de overheid en de private partij waarin het kostenverhaal is verzekerd. De Omgevingswet onderscheidt twee soorten overeenkomsten: a) De anterieure overeenkomst: is een overeenkomst tussen de gemeente en een ontwikkelaar dat voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling wordt afgesloten. Hierin worden afspraken gemaakt over de verdeling van kosten en verantwoordelijkheden, zoals het aanleggen van infrastructuur of het betalen van bijdragen voor openbare voorzieningen (bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen). Het doel is om te zorgen dat de ontwikkelaar financieel bijdraagt aan de ontwikkeling en de gemeente geen risico’s loopt. Het biedt zekerheid voor beide partijen over de uitvoering van het project en het kostenverhaal.

Dit type overeenkomst voorkomt dat de gemeente achteraf opdraait voor kosten; b) De posterieure overeenkomst: de overeenkomst tussen de gemeente en een ontwikkelaar die wordt afgesloten nadat de grondontwikkeling heeft plaatsgevonden, vaak om afspraken te maken over latere betalingen, verplichtingen of verdere uitwisseling van grond of rechten. Het wordt soms gebruikt om kosten of bijdragen na de feitelijke ontwikkeling te regelen, bijvoorbeeld voor het onderhoud van infrastructuur of het financieren van aanvullende voorzieningen die pas na de ontwikkeling relevant worden.

23

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

2. Het publiekrechtelijk kostenverhaal: dit vindt plaats wanneer de overheid kosten in rekening brengt bij de eigenaren van onroerend goed die profiteren van de maatregel of voorziening. Het doel is om de kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele werken, die ten goede komen aan het onroerend goed, te verhalen op degenen die hiervan profiteren. Het is essentieel om te zorgen dat de ontwikkelaar zijn bijdrage levert aan de kosten die gepaard gaan met de aanleg van infrastructuur en openbare voorzieningen. De kostenverhaalsregels worden nu in het omgevingsplan opgenomen. Wanneer het kostenverhaal op een andere manier verzekerd is, via een anterieure overeenkomst of dat de kosten al betaald zijn, hoeft de gemeente geen kostenverhaalregels vast te stellen. Het bevoegd gezag kan in drie gevallen afzien van het toepassen van de wettelijke regeling voor het verhalen van kosten via de afdeling kostenverhaal. Artikel 8.14 van het Omgevingsbesluit regelt de situaties waarin een gemeente kan afzien van het verhalen van kosten bij gebiedsontwikkeling. Dit artikel biedt gemeenten de mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, geen kostenverhaal toe te passen.: a. het totaal van de verschuldigde geldsommen dat op grond van artikel 13.18 van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000; b.

er geen verhaalbare kosten als bedoeld in de onderdelen A5 tot en met A9 van Bijlage I van het Omgevingsbesluit zijn, zoals sloopkosten, bouwrijp maken, compensatie natuur en groen en aanleg openbaar gebied ; c. de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Als één van deze drie situaties zich voordoet, mag het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal. Het betreft een facultatieve bevoegdheid. Kostensoortlijst De kostensoortenlijst geeft aan welke kosten gemeenten kunnen doorberekenen aan initiatiefnemers van bouwprojecten of gebiedsontwikkelingen. Dit is belangrijk bij het verhalen van kosten voor publieke voorzieningen, zoals wegen, groenvoorzieningen of riolering. De kostensoortenlijst die voorheen was opgenomen in artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is onder de Omgevingswet verplaatst naar artikel 8.15 en Bijlage I van het Omgevingsbesluit. Deze lijst bevat een limitatieve opsomming van kosten die gemeenten publiekrechtelijk mogen verhalen bij gebiedsontwikkeling. De kostensoortenlijst is uitgebreid ten opzichte van de vorige regeling. Zo zijn nu ook kosten voor de aanleg van warmtenetten en faciliteiten voor ondergrondse afvalopslag opgenomen. Gemeenten gebruiken de kostensoortenlijst bij het opstellen van omgevingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen.

Dit zorgt voor duidelijkheid en rechtszekerheid voor zowel gemeenten als initiatiefnemers. Voor een volledig overzicht van de kostensoorten kun je Bijlage I van het Omgevingsbesluit raadplegen. Kostenverhaalsgebied Een kostenverhaalsgebied is het geografisch afgebakende gebied waarin de gemeente publiekrechtelijk kosten kan verhalen op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat hierbij om kosten die de gemeente maakt voor de aanleg van publieke voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de betreffende gebiedsontwikkeling. Voorzieningen kunnen onder andere bestaan uit infrastructuur (wegen, paden, verlichting), groenvoorzieningen en watergangen, riolering en overige nutsvoorzieningen en plankosten en onderzoekskosten. De aanwijzing van een kostenverhaalsgebied is een essentieel onderdeel van het publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet en wordt vastgelegd in het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Binnen dit gebied gelden de kostenverhaalsregels zoals opgenomen in het desbetreffende besluit. Indien er geen anterieure overeenkomst tot stand komt met de initiatiefnemer, fungeert het kostenverhaalsgebied als

24

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

basis voor de kostenverhaalsbeschikking. De gemeenteraad kan de begrenzing in een omgevingsplan alleen aanpassen via een wijziging van het omgevingsplan.

4.2.2. Methode: met of zonder tijdvak Ten aanzien van kleinschalige ontwikkelingen biedt de Omgevingswet de mogelijkheid om kosten te verhalen via twee systemen: kostenverhaal met tijdvak (integraal) en kostenverhaal zonder tijdvak (organisch). Dit zijn beiden publiekrechtelijke instrumenten bij facilitair grondbeleid. Per locatieontwikkeling zal bij de ontvangst van een principeverzoek ingeschat worden of de leges die in rekening worden gebracht voldoende dekking bieden voor de te maken gemeentelijke kosten. Als een tekort wordt verwacht, kan er een intentieovereenkomst worden gesloten, waarin een voorschot voor de plankosten wordt opgenomen. Vervolgens wordt, na beoordeling, een anterieure overeenkomst opgesteld en aangeboden aan de initiatiefnemer. Er zijn twee systemen voor kostenverhaal onder de Omgevingswet: 1. Kostenverhaal met tijdvak: Dit systeem wordt toegepast voor gebiedsontwikkelingen met een duidelijk eindbeeld, fasering en einddatum, zoals bij traditionele gebiedsontwikkelingen. In dit geval kunnen de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling vooraf goed worden berekend, en kan de kostenverhaalprocedure volgens een vastgesteld tijdschema plaatsvinden. Hier geldt er een macroaftopping.

De totale kosten die de gemeente wil terughalen van alle eigenaren in het gebied, mogen niet hoger zijn dan de totale opbrengsten die daar worden verwacht (zoals verkoop van grond of woningen). Dit zorgt ervoor dat bouwen financieel aantrekkelijk blijft voor ontwikkelaars, en ze niet te veel hoeven te betalen. 2. Kostenverhaal zonder tijdvak: Dit systeem is bedoeld voor organische gebiedsontwikkeling waarbij er geen duidelijk eindbeeld, fasering of einddatum is. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt. Omdat het moeilijk is om de kosten en opbrengsten vooraf te berekenen, wordt er geen gedetailleerde raming vereist bij het vaststellen van het omgevingsplan. In plaats daarvan wordt het maximum bedrag aan kosten dat mag worden verhaald vastgesteld (een kostenplafond) evenals het maximale bedrag per activiteit. In dit geval is macro-aftopping niet goed mogelijk. In plaats daarvan wordt er gekeken naar de waardevermeerdering van de grond. De uiteindelijke kosten en bijdragen worden pas bij de aanvraag van de omgevingsvergunning geconcretiseerd.

4.2.3. Privaatrechtelijk spoor Gemeenten hebben in het algemeen de voorkeur voor het sluiten van een anterieure overeenkomst omdat er ruimere onderhandelingsmogelijkheden zijn dan bij een posterieure overeenkomst - met name omdat zij zich nog niet heeft vastgelegd door het kostenplan – maar ook hoeft er geen kostenplan te worden vastgesteld. Daarnaast kan de gemeente in een anterieure overeenkomst een hogere kwaliteit in de uitvoering bedingen. De Omgevingswet biedt in artikel 13.13, eerste lid, een expliciete grondslag voor een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal bij locatieontwikkeling: “De rechtspersoon waarvan het bestuursorgaan een orgaan is, kan met degene die kosten is verschuldigd een overeenkomst aangaan over kostenverhaal.” Bij een posterieure overeenkomst gelden uitsluitend de uitgangspunten uit het kostenplan. Minimaal de volgende zaken komen aan bod in een anterieure overeenkomst: • Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels), woningaantallen, bouwrijp maken, woonrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte; • Benodigde grondtransacties; • Kostenverhaal van gebiedseigen kosten (exploitatiebijdrage en betalingsmomenten); • Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening/kosten en bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen als daarvan sprake is;

25

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

• • •

Voorwaarden tot het zeker stellen van het kostenverhaal (bv. vooruitbetaling of het afgeven van een bankgarantie); Planschadeovereenkomst; Eventuele nadere afspraken over duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie; de gemeente verkent per ontwikkeling of, en hoe, hieraan invulling wordt gegeven.

4.2.4. Publiekrechtelijk spoor In plaats van het oude exploitatieplan is het publiekrechtelijke kostenverhaal nu geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dit systeem maakt het mogelijk om de kosten van noodzakelijke voorzieningen te verhalen via deze instrumenten, afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling. In situaties waarbij de gemeente er niet in geslaagd is met (alle) (particuliere) eigenaren in het exploitatiegebied een (anterieure) overeenkomst te sluiten, kan het kostenverhaal alsnog via het omgevingsplan worden geregeld. Dit kan voor zowel kostenverhaal met als zonder tijdvak, afhankelijk van de aard van het gebiedsontwikkelingsplan. De term grondexploitatiekosten is vervangen door kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De plicht tot jaarlijkse actualisatie van de cijfers is eveneens opgeheven. Als bij kostenverhaal geen anterieure overeenkomst tot stand komt met de ontwikkelende partij in het kader van privaatrecht, verplicht de Omgevingswet om over te gaan op publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit systeem maakt het mogelijk om de kosten van noodzakelijke voorzieningen te verhalen via deze instrumenten, afhankelijk van het type gebiedsontwikkeling.

Het publiekrechtelijke kostenverhaal wordt gevormd door een combinatie van twee instrumenten die de Omgevingswet biedt: • de kostenverhaalregels in het omgevingsplan; dit kan voor zowel kostenverhaal met als zonder tijdvak, afhankelijk van de aard van het gebiedsontwikkelingsplan. • voorschriften aan een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de kostenverhaalsbeschikking. Onder de Omgevingswet maken de kostenverhaalregels onderdeel uit van het omgevingsplan of de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het onder de Wro zelfstandige planfiguur exploitatieplan is daarmee komen te vervallen. In het omgevingsplan kunnen op grond van de Omgevingswet ook regels over locatie-eisen, aanbesteding en woningbouwcategorieën worden opgenomen. Deze moesten onder de Wro worden opgenomen in het exploitatieplan. Een specifieke grondslag daarvoor is onder de Omgevingswet niet meer nodig. Beleidsuitgangspunt 5 Als er geen anterieure overeenkomst kan worden gesloten waarin de financiële bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit (volgens artikel 13.22 van de Omgevingswet) wordt vastgelegd, moet worden onderzocht of deze bijdrage op grond van artikel 13.23 alsnog kan worden opgenomen in het omgevingsplan. PTP-criteria Als de gemeente het publiekrechtelijk spoor volgt is het van belang goed inzicht te hebben op de in verhaalbare kostensoorten.

De gemeente moet zich aan drie beginselen houden. Voldoen ze daar niet aan, dan kunnen ze niet worden verhaald. Aan de hand van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (de zogenaamde PTP-criteria) moet worden bepaald of de kosten geheel of deels aan een kostenverhaalsgebied kunnen worden toegerekend. Deze criteria omvatten: • Profijt: het kostenverhaalsgebied moet nut hebben van de voorzieningen en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt; • Toerekenbaarheid: er moet causaal verband zijn tussen de kosten en hetgeen in het kostenverhaalsgebied wordt ontwikkeld; • Proportionaliteit: de kosten worden verdeeld naar rato van het profijt. Als een locatie meer profijt heeft van een voorziening of maatregel dan draagt deze locatie meer bij.

26

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

5.

Grondbeleid in de praktijk

In hoofdstuk 4 zijn de onderwerpen faciliterend en actief grondbeleid toegelicht. Dit hoofdstuk zal allereerst de rolverdeling tussen de gemeente en marktpartijen schetsen om vervolgens in te gaan op de keuze tussen het voeren van faciliterend of actief grondbeleid.

5.1

Rolverdeling tussen de gemeente en marktpartijen

Onderstaand overzicht geeft een samenvatting van de rolverdeling tussen de gemeente en een marktpartij aan bij faciliterend en actief grondbeleid.

Figuur 9: Rolverdeling gemeente en marktpartij bij faciliterend en actief grondbeleid.

Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente geen grond in eigendom en schetst randvoorwaarden (het beleid) waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. De verwerving, het bouw-, en woonrijp maken en het bouwen van het vastgoed ligt bij de marktpartij. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente wel de beschikking over de grond en maakt zelf bouw- en woonrijp. Het bouwen wordt overgelaten aan een marktpartij.

5.2

Keuze tussen faciliterend of actief

Tijdens de crisis in 2009 zijn er grote verliezen genomen in de gemeente Heiloo als gevolg van hoge afschrijvingen op de waarde van grond. Reden hiervan was het niet tot ontwikkeling kunnen brengen van de gronden omdat geen ontwikkelende partij voor de locaties werd gevonden en de BBV schrijft dan voor dat afwaarderingen op de gronden onder bepaalde voorwaarden aan de orde is. De gemeente voert een situationeel grondbeleid en neemt in de basis een actieve houding aan ten aanzien van strategische verwerving maar voert in basis een faciliterend grondbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen, tenzij het verdedigbaar is actieve grondpolitiek te voeren. Het schema op de volgende bladzijde gaat in op de vraag wanneer de gemeente welk grondbeleid kiest. Belangrijk is dat de gemeente een afweging maakt hoe zij tegen een ruimtelijke ontwikkeling aankijkt. Het meest essentieel bij het kiezen van een route is of een ontwikkeling bijdraagt aan een gemeentelijke ambitie en daarmee een bestuurlijke prioriteit heeft. Vervolgens bepaald de houding van de markt de keuze: wil de markt initiatief nemen of is hiervoor stimulering van gemeentezijde nodig. Het kan ook zijn dat de gemeente als grondproducent zelf regie wil voeren en daarmee het initiatief bij zichzelf wil houden.

27

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Als het marktinitiatief niet bijdraagt aan een gemeentelijke ambitie of behoefte kan de gemeente faciliterend meewerken zolang de ontwikkeling de belangen van de gemeente niet schaadt en de gemeente financieel geen ‘kleerscheuren’ oploopt. Vervult of realiseert het initiatief een gemeentelijke ambitie of behoefte, dan kan de gemeente zich actiever opstellen. Hierbij maakt de gemeente een afweging of zij de medewerking risicodragend oppakt (actief grondbeleid) of dat een activerende faciliterende rol past, waarbij zij een marktinitiatief actief ondersteunt. Een goede ontwikkelstrategie en risico-inventarisatie zijn essentieel en dragen bij aan een weloverwogen keuze. Voor welke route de gemeente ook kiest, de gemeente maakt in beginsel een afweging tussen de doelstellingen die zij met een ontwikkeling wil bereiken en stelt zichzelf hierbij de volgende vragen: - Draagt deze ontwikkeling bij aan de bestuurlijke ambities? - Neemt de markt initiatief? - Kan het ambitieniveau door een anterieur spoor gehaald worden? - Welk risico wil en kan ik lopen? - Kan ik bij actief grondbeleid een financieel resultaat behalen? Toetsingscriteria Faciliterend passief: Geen of lage prioriteit, terughoudende opstelling, toetsing vanuit de publiekrechtelijke taakstelling.

Vraag

Antwoord

Toelichting

Gemeentelijke ambitie

Nee

Het initiatief tot ruimtelijke ontwikkeling vervult geen bestuurlijke ambitie of opgave. De ontwikkeling voegt geen dimensie toe aan de beleidsvelden van de gemeente. De ontwikkeling heeft een lage of geen prioriteit.

Marktinitiatief

Ja

De markt pakt het initiatief op. De gemeente spoort de markt niet aan. Zij bekijkt het initiatief vanuit een passieve rol.

Grondpositie

Markt

De grondpositie is in eigendom van de initiatiefnemer. De gemeente heeft geen ambitie om het eigendom te verkrijgen.

Risicoprofiel

Defensief

De gemeente werkt alleen mee aan het initiatief als zij verwacht dat hieraan geen maatschappelijke, bestuurlijke en financiële risico's zijn verbonden. De gemeente verhaalt de kosten volledig op de initiatiefnemer. De gemeente werkt niet mee aan het initiatief als dit de gemeente geld kost.

Rendement

Wel voor De gemeente verwacht geen rendement. Haar rol is passief en zuiver facilitair. Als het initiatief geen Initiatiefnemer doorgang vindt, verslechtert de positie van de gemeente niet

Rol van de gemeente

Reguliere taakstelling

De gemeente behandelt het initiatief zuiver vanuit haar publiekrechtelijke rol. Zij toetst het initiatief op de geldende beleidskaders en wetgeving. De gemeente zorgt voor kostenverhaal.

Toetsingscriteria Faciliterend activerend: Hoge prioriteit, verleiden, verbinden, actief stimuleren, regierol vervullen, markt neemt initiatief en is eigenaar van de grond

Vraag

Antwoord

Toelichting De ruimtelijke ontwikkeling speelt in op de ambities of vervult een behoefte van de gemeente. De ontwikkeling heeft prioriteit binnen de gemeente.

Gemeentelijke ambitie

Ja

Marktinitiatief

Als de markt initiatief neemt, dan ondersteunt de gemeente actief. Als de markt geen initiatief Ja, vanaf start of neemt, dan spoort de gemeente de markt actief aan, verbindt en vervult een makelfunctie om de na aansporing ontwikkeling van de grond te krijgen en te realiseren.

Grondpositie

Markt

De grondpositie laat de gemeente bij de markt. Ondanks de actieve houding heeft gemeente geen ambitie om op te treden als grondproducent.

Risicoprofiel

Beheersbaar

De gemeente participeert niet in de ontwikkeling van de grond. Zij ondersteunt het initiatief actief en bepaalt vooraf wat de grenzen zijn. Bijvoorbeeld participeren in het haalbaarheidsonderzoek.

Rendement

De ontwikkeling draagt bij aan de verbetering van de leefomgeving- en kwaliteit van de gemeente. Maatschappelijk Het draagt bij aan de gemeentelijke ambities en vervult de behoefte. De gemeente wordt er beter rendement van.

Rol van de gemeente

Actieve regie, sturend, verbindend

De gemeente treedt op als partner, ondersteunt het initiatief en voert bij ontbreken van marktinitiatief actief de regie. Zij bepaalt samen met de markt de gewenste aanpak en uitkomst. De gemeente kan stimuleringsmaatregelen inzetten om het initiatief van de grond te krijgen.

28

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Toetsingscriteria Actief: Hoge prioriteit, grondproducent, geen initiatief vanuit de markt, maximaal resultaat uit de grondexploitatie, grond en regie in handen van gemeente, hoger risicoprofiel.

Vraag

Antwoord

Toelichting

Gemeentelijke ambitie

Ja

De ruimtelijke ontwikkeling draagt bij aan gemeentelijke ambities en vervult een behoefte van de gemeente. De ontwikkeling heeft een bestuurlijke prioriteit.

Marktinitiatief

Nee

De markt neemt geen initiatief om te ontwikkelen en is niet te stimuleren om de ruimtelijke ontwikkeling op te pakken. De gemeente neemt zelf het initiatief, stuurt en voert de regie.

Grondpositie

Gemeente

De gemeente (het administratieve grondbedrijf) heeft de grond in eigendom of gaat de gronden verwerven.

Risicoprofiel

Risicovol/ Beheersbaar

De gemeente ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De risico's zijn te beheersen met een goede ontwikkelstrategie, risico-inventarisatie en project- en risicomanagement.

Rendement

De ontwikkeling draagt bij aan de verbetering van de leefomgeving- en kwaliteit van de gemeente. Het Maatschappelijk draagt bij aan de gemeentelijke ambities en vervult een behoefte: de gemeente wordt er beter van. en/ of financieel Dit rechtvaardigt een actieve houding van de gemeente. Sec een goed financieel resultaat kan ook een rendement overweging zijn om een ontwikkeling zelf ter hand te nemen.

Rol van de gemeente

Als eigenaar van de grond treedt de gemeente op als grondproducent en regisseur van de Regie, ontwikkeling. Zij houdt de touwtjes stevig in handen en stuurt op resultaten en financieel resultaat. grondproducent

Figuur 10: Toetsingscriteria voor de keuze voor facilitair of actief grondbeleid

29

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

6.

Verantwoording voor en over het grondbeleid in de gemeente

6.1

Organisatie en rolverdeling

Het grondbeleid van de gemeente wordt vastgesteld door de raad en is een weergave van het te volgen beleid over ruimtelijke ontwikkelingen. De nota is een belangrijk instrument van de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Het is vervolgens de verantwoordelijkheid van het college om het vastgestelde grondbeleid uit te voeren en toe te passen op de projecten in de ruimtelijke ontwikkeling. Over eventuele majeure afwijkingen en op verzoek, volgens artikel 169 lid 4 Gemeentewet, wordt de raad geïnformeerd. De controlerende taak van de gemeenteraad komt terug in de P&C-cyclus. Bij de begroting en jaarrekening wordt via de paragraaf grondbeleid door het college periodiek verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en de financiële voortgang van de grondexploitaties. De rolverdeling tussen de raad en het college is op hoofdlijnen als volgt: • de gemeenteraad stelt kaders over de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium; • de gemeenteraad stelt middelen ter beschikking; • het college handelt, koopt en verkoopt binnen deze kaders; • de gemeenteraad controleert de uitvoering van deze kaders; • individuele aankoop- en verkooptransacties die niet passen binnen de kaders, dienen eerste aan de raad te worden voorgelegd.

Om bij besprekingen precontractuele verwachtingen in de richting van de (verkopende) eigenaren te vermijden, zal elke keer opnieuw duidelijk worden gemaakt dat de afspraken onder voorbehoud van instemming van het college c.q. raad zijn gemaakt en bevestigd zullen moeten worden door een college- c.q. raadsbesluit. Concreet betekent dit dat: • het college alleen is gebonden aan hetgeen schriftelijk is vastgelegd, nadat hiertoe door het college is besloten; • bij bestuurlijk overleg altijd ambtelijke ondersteuning aanwezig is voor vastlegging van het resultaat; • onderhandelingen door het college altijd gevoerd worden onder voorbehoud van goedkeuring door de raad als het onderwerp van onderhandeling de bevoegdheid van de raad betreft; • onderhandelingen door een collegelid pas status krijgen als het resultaat van die onderhandelingen schriftelijk is bevestigd in een collegevergadering. Door de invoering van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de invoering van het dualisme heeft de gemeente de wettelijke verplichting een transparant grondbeleid te voeren, waarbij onder meer inzicht dient te worden gegeven in de financiële positie, risicoprofielen bij (voorgenomen) grondexploitaties/ locatie-ontwikkelingen, het weerstandsvermogen en risicomanagement.

Een transparant grondbeleid wordt aan de raad verschaft door: • in het desbetreffende programma zowel de begroting als in de jaarrekening de voornemens evenals de verantwoording van de verschillende complexen op te nemen; • het te voeren grondbeleid op te nemen in de paragraaf grondbeleid, welke een van de verplichte paragrafen is in zowel de begroting als in de jaarrekening.

6.2

Financiële Kaderstelling

Het college is binnen een gemeente het uitvoerende bestuursorgaan. Die uitvoering kan door de raad echter aan kaders worden gebonden, die vastgesteld zijn door de raad. Met betrekking tot grondexploitatie stelt de raad de investeringsbudgetten en de kapitaallasten vast. Dit gebeurt jaarlijks bij de vaststelling van de begroting of via een aparte begrotingswijziging. Bij deze vorm van kaderstelling is het college dan bevoegd om investeringen te doen tot het maximum van de door de raad gevoteerde kredieten. Het grondbeleid zal veelal ook omvatten de aanschaf van ruilgronden en grond voor algemeen nut (parken en wegen).

30

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

6.3

De paragraaf grondbeleid

6.3.1. Begroting Het college moet volgens artikel 16 van het BBV jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens voor het komende jaar neerleggen. Dat gebeurt via Programma 3A Wonen en Leefomgeving en Programma 2B, Economische Vitaliteit in de Paragraaf Grondbeleid. De paragraaf over het grondbeleid bevat ten minste: a) Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; b) Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c) Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d) Een onderbouwing van de geraamde winstneming; e) De beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken. Ad a. De paragraaf grondbeleid geeft de visie op het grondbeleid in relatie tot de wijze waarop wordt getracht de doelstellingen, zoals opgenomen in het programmaplan, te realiseren. Transparantie van grondbeleid voor de raad is om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege het financiële belang en de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s. Immers via grondbeleid kan een nadere invulling aan het uitvoeren van bepaalde beleidsvoornemens worden gegeven. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld volkshuisvesting.

Gezien het grote financiële belang van grondbeleid en de rol die het grondbeleid kan spelen bij het uitvoeren van bepaalde programma’s is een overzicht van het grondbeleid van belang voor de raad. Bovendien kunnen de twee redenen waarom transparantie van het grondbeleid van belang is voor de raad elkaar (negatief) beïnvloeden. enerzijds kan het grondbeleid tot extra baten of extra lasten leiden, anderzijds dient het grondbeleid het uitvoeren van programma’s te ondersteunen. Ad b. De paragraaf dient ook een aanduiding te bevatten van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert, bijvoorbeeld waarom bij welke projecten voor actief of faciliterend grondbeleid wordt gekozen. Ad c. Voorts dient een actuele prognose te worden gegeven van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie. Ad d. en e. Daarnaast moet inzicht worden gegeven in de onderbouwing van de winstneming en de uitgangspunten voor de reserves voor grondzaken (indien aanwezig). Dit in relatie tot de risico’s die aan grondexploitaties zijn verbonden. De informatie mag van een dusdanig niveau zijn dat geen bedrijfsgeheimen worden prijsgegeven. Bij de prognose van de te verwachten resultaten moet ook worden ingegaan op de verliesvoorzieningen die worden getroffen.

6.3.2. Jaarrekening De jaarrekening biedt inzicht in de gerealiseerde kosten en opbrengsten van de door de raad vastgestelde grondexploitaties. De jaarrekening biedt eveneens inzicht in de eventuele afwijkingen in het inhoudelijke programma en in de tijdsplanning ten opzichte van de door de Raad vastgestelde uitgangspunten. Het college brengt in de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening verslag uit over het gevoerde grondbeleid en legt daarover verantwoording af. Onderwerpen die aan bod komen zijn de winstnemingen/verliesnemingen, risico’s en weerstandsvermogen. Verder wordt eventueel verslag gedaan van strategische aankopen en van afgesloten plannen.

6.3.3. Verantwoording over de projecten In de paragraaf grondbeleid, zowel in de begroting als in de jaarrekening, rapporteert de gemeente over de (financiële) voortgang van de Bouwgrond In Exploitatie (BIE)-grex projecten. Hoewel het aantal

31

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

grondexploitatie projecten, waarbij de gemeente actief grondbeleid voert, afneemt, vormen ze nog wel een belangrijk onderdeel in de verantwoording van het college aan de raad. Er gaan immers substantiële geldstromen om in de projecten. Daarnaast wordt gerapporteerd over de faciliterende projecten waar een hoog ambitieniveau vanuit de gemeente aanwezig is, we spreken wel van de faciliterende activerende projecten. Tot slot, indien aanwezig, wordt gerapporteerd over de MVA-projecten/gronden (projecten/gronden die onder de materiële vaste activa gewaardeerd zijn), die al dan niet via een strategische verwerving zijn verkregen. In Bijlage I wordt de indeling van RO-projecten inzichtelijk gemaakt aan de hand van het gekozen grondbeleid waar ten minste over wordt gerapporteerd.

6.4

De controle van de uitvoering

Het is aan de raad om te controleren of het college, bij de uitvoering van het grondbeleid, binnen de door de gemeenteraad vastgestelde beleidskaders is gebleven. De wijze van verslaglegging over het gevoerde grondbeleid zal zodanig vorm moeten worden gegeven dat de raad in staat is haar controlerende functie naar behoren uit te voeren.

6.5

Planning & control

De verslaggeving regels voor de grondexploitaties liggen vast in de financiële verordening van de gemeente (ex art. 212 Gemeentewet). In deze verordening liggen de kaders vast voor het financiële beleid, het financiële beheer en de financiële organisatie. Deze verordening wordt “Financiële verordening van de gemeente” en is door de Raad vastgesteld. Een beknopt overzicht van de P&C-cyclus en hoe de verantwoording over het gevoerde beleid daarin terugkomt is in onderstaand figuur weergegeven. De gemeente kan ervoor kiezen om naast de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening een meerjarenperspectief grondexploitaties, nota actualisatie grondexploitaties en/of een jaarlijks geactualiseerd projectenboek op te stellen.

Figuur 11: P&C-cyclus met daarin de verantwoording over het gevoerde beleid

32

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

6.6

Jaarlijkse herziening

Er zal jaarlijks een herziening van de exploitatieopzet moeten plaatsvinden, alleen al vanwege waarderingen die voor de jaarrekening relevant zijn. De diepgang van die jaarlijkse herziening kan echter verschillen. Hierna zal worden uitgegaan van wat de Commissie BBV als minimaal vereist ziet met betrekking tot de jaarlijkse herziening. De herzieningen betreffen minimaal: • verwerking van de financiële – en inhoudelijke voortgang van het project; • toetsing en eventuele bijstelling van parameters voor de kosten, opbrengsten en rente; • inschatting voor het verdere verloop van het project.

6.7

Vennootschapsbelasting (Vpb) en resultaat

Vpb: Bij actief grondbeleid wordt de gemeente gezien als ondernemer en daarom is zij voor de fiscale dienst Vpb-plichtig. In het kader van de Vpb-plicht wordt het grondbedrijf jaarlijks getoetst en gemonitord. Toetsing vindt plaats na afloop van het boekjaar op basis van gerealiseerde cijfers. In de jaarrekening wordt inzicht gegeven in het verloop een de consequenties van de Vpb-impact van het grondbedrijf. Beleidsuitgangspunt 6 Verschuldigde vennootschapsbelasting voortvloeiend uit het grondbedrijf wordt ten laste gebracht van de bestemmingsreserve grote projecten. Winstneming: Indien plannen een financieel positief resultaat opleveren, moet er voortkomend uit de BBV tussentijds winst worden genomen. Deze winst kan worden gestort in de bestemmingsreserve grote projecten. Beleidsuitgangspunt 7 De winsten komen ten gunste van de bestemmingsreserve grote projecten. Als in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen verliezen op eindwaarde van een complex worden geprognosticeerd, dan moet voor het volledige verlies een voorziening worden gevormd. Dit gebeurt op eindwaarde. Dit geldt zowel voor de grondexploitaties, als voor de facilitaire projecten. Dit is vastgelegd in de BBV. Dit verlies komt ten laste van de bestemmingsreserve grote projecten.

Beleidsuitgangspunt 8 Voor een negatief resultaat wordt op eindwaarde een voorziening getroffen ten laste van bestemmingsreserve grote projecten.

6.8

Risicomanagement en de grondexploitatie

6.8.1. Risicomanagement Grondbeleid speelt een cruciale rol in de ruimtelijke ordening en het ontwikkelen van vastgoedprojecten. Het omvat een breed scala aan strategische en operationele beslissingen met betrekking tot de aankoop, het gebruik, de verkoop en de ontwikkeling van grond. Een belangrijk aspect van grondbeleid is risicomanagement, waarbij men de potentiële risico’s identificeert, analyseert, beoordeelt en beheert die zich voordoen bij de grondexploitatie. Dit gebeurt minimaal jaarlijks in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening en bij het afsluiten van projectfasen (van initiatieffase tot beheerfase). Met de invoering van het BBV zijn gemeenten en provincies verplicht om een adequaat risicomanagement op te zetten en uit te voeren. Voor een adequaat risicomanagement is de financiële transparantie van plannen en projecten een essentiële voorwaarde. Deze transparantie wordt binnen de gemeente gegenereerd door het actueel houden van de grondexploitaties en het opnemen van meerdere uit te werken scenario’s.

33

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

6.8.2. Grondexploitatie en Risico’s Grondexploitatie verwijst naar het proces waarbij grond door overheden of projectontwikkelaars wordt aangekocht, ontwikkeld en verkocht voor verschillende doeleinden, zoals woningbouw, commerciële ontwikkelingen of infrastructuurprojecten. Dit proces gaat gepaard met verschillende risico’s, die zowel financieel als operationeel van aard kunnen zijn. Enkele van de belangrijkste risico’s zijn: • Marktrisico: De waarde van grond kan fluctueren door veranderingen in de vastgoedmarkt. Dit kan leiden tot lagere verkoopprijzen of een lagere vraag naar ontwikkelde percelen; • Beleggingsrisico: Overheden of projectontwikkelaars investeren aanzienlijke middelen in de aankoop en ontwikkeling van grond. Onvoorziene ontwikkelingen, zoals een stagnatie in de markt of een vertraging in vergunningen, kunnen de winstgevendheid onder druk zetten; • Wet- en regelgeving: Grondexploitatie wordt sterk beïnvloed door wet- en regelgeving.

Veranderingen in deze regels kunnen de ontwikkeling van een project vertragen of de haalbaarheid ervan in gevaar brengen; • Omgevingsrisico’s: Grond kan onvoorziene milieukwesties met zich meebrengen, zoals bodemverontreiniging of natuurbeschermingsgebieden, die de kosten verhogen of de ontwikkeling bemoeilijken; • Financieringsrisico: Het verkrijgen van financiering voor een project kan problematisch zijn als er onzekerheden zijn over de marktomstandigheden, de kosten of de verwachte opbrengsten. Om deze risico’s effectief te beheren, wordt risicomanagement toegepast. Dit proces omvat meerdere fasen: • Identificatie van risico’s: Het eerste proces is het identificeren van mogelijke risico’s die zich tijdens de grondexploitatie kunnen voordoen. Dit kan zowel interne als externe risico’s omvatten, zoals veranderingen in wetgeving, prijsfluctuaties of externe economische factoren; • Risicoanalyse en -beoordeling: Na identificatie van de risico’s worden deze geanalyseerd op basis van de waarschijnlijkheid van optreden en de impact op het project. Risico’s kunnen worden geclassificeerd in hoge, gemiddelde of lage risico’s, en vervolgens worden er prioriteiten gesteld voor mitigatie; • Mitigeren van risico’s: Risicomanagement richt zich op het verminderen van de kans dat risico’s optreden en het minimaliseren van de gevolgen als ze zich voordoen.

Dit kan door middel van het afsluiten van verzekeringen, het opstellen van duidelijke contracten met aannemers, het zorgen voor diversificatie in investeringen, of door het plannen van alternatieve routes wanneer een probleem zich voordoet; • Monitoring en aanpassing: Risicomanagement is een dynamisch proces, wat betekent dat het regelmatig moet worden geëvalueerd en aangepast aan veranderende omstandigheden. Het monitoren van de voortgang van het project, samen met de marktomstandigheden, stelt projectontwikkelaars in staat om tijdig in te grijpen als er zich nieuwe risico’s voordoen. Beleidsuitgangspunt 9 De gemeente voert een actief risicomanagement door: • de uitgangspunten in de lopende grondexploitaties continu te monitoren en zo nodig bij te stellen; • de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten; • activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden van het weerstandsvermogen van de gemeente.

6.8.3. Bewaken en bijsturen van de grondexploitatie Risicobeheersing vindt plaats door het benoemen en monitoren van mogelijke risico’s in de grondexploitatie, zoals vertragingen, tegenvallende grondverkopen of prijsdalingen. Instrumenten binnen de planexploitatie, zoals signalering van verwachte of daadwerkelijke budgetoverschrijdingen, helpen bij het tijdig herkennen van deze risico’s.

34

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Als tijdens een tussentijdse herziening tegenvallers worden vastgesteld, kunnen deze worden opgevangen door: • Dekking uit de post ‘onvoorzien’ binnen de grondexploitatie; • Het vormen van een afzonderlijke voorziening ten laste van de bestemmingsreserve grote projecten. Deze bestemmingsreserve fungeert als financiële buffer voor het opvangen van risico’s die voortkomen uit de grondexploitaties. Deze reserve wordt gevoed door (tussentijdse) winstnemingen uit de diverse projecten. Bij verlieslatende projecten kan een onttrekking uit deze reserve plaatsvinden. Als een project bij afronding een positief resultaat heeft, wordt dit toegevoegd aan de reserve. Wanneer de bestemmingsreserve grote projecten niet toereikend is om tekorten of risico’s af te dekken, kan een beroep worden gedaan op de Algemene reserve van de algemene dienst. Belangrijk hierbij is dat het grondbedrijf en de algemene dienst financieel gescheiden opereren. Weerstandsvermogen en -ratio Een voldoende weerstandsvermogen is essentieel vanwege het hogere risicoprofiel van grondexploitaties in vergelijking met reguliere gemeentelijke activiteiten. Door de lange doorlooptijd van projecten is er een verhoogd risico op marktschommelingen, wat invloed kan hebben op de waardering van gronden en het eindresultaat van exploitatieprojecten.