Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2025-2029 Heiloo

2019

AUTEUR: DATUM:

MARIEKE BREMMER 11-9-2025

0

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ................................................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 3 1.2 Leeswijzer ........................................................................................................................................................... 4 2. Beleidskaders en wet- en regelgeving .................................................................................................................... 5 2.1 Europees beleid .................................................................................................................................................. 5 2.2 Rijksbeleid (landelijk) .......................................................................................................................................... 5 2.2.1. Omgevingswet ............................................................................................................................................... 5 2.2.2. Didam-arrest .................................................................................................................................................. 6 2.2.3.

Klimaat ........................................................................................................................................................... 6 2.3 Provinciaal beleid................................................................................................................................................ 8 2.4 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................................ 8 3. Grondbeleid ........................................................................................................................................................ 10 3.1 Faciliterend grondbeleid ................................................................................................................................... 10 3.2 Actief grondbeleid ............................................................................................................................................ 12 3.3 Samenwerkingsvormen .................................................................................................................................... 13 3.3.1. Bouwclaim model ........................................................................................................................................ 13 3.3.2.

Joint venture model ..................................................................................................................................... 14 3.3.3. Concessie model ........................................................................................................................................... 14 3.4 Afwegingskader grondbeleid ............................................................................................................................ 15 3.4.1. Maatschappelijk rendement ........................................................................................................................ 15 3.4.2. Financieel rendement................................................................................................................................... 16 3.4.3. Keuze grondbeleid ........................................................................................................................................ 18 4. Grondbeleidsinstrumenten.................................................................................................................................. 19 4.1 Instrumenten bij actief grondbeleid ................................................................................................................. 19 4.1.1.

Minnelijke verwerving .................................................................................................................................. 19 4.1.2. Gemeentelijk voorkeursrecht ....................................................................................................................... 20 4.1.3. Onteigening ................................................................................................................................................. 21 4.1.4. Kavelruil ....................................................................................................................................................... 22 4.2 Instrumenten bij faciliterend grondbeleid ........................................................................................................ 23 4.2.1. Kostenverhaal .............................................................................................................................................. 23 4.2.2. Methode: met of zonder tijdvak ................................................................................................................... 25 4.2.3. Privaatrechtelijk spoor ................................................................................................................................. 25 4.2.4.

Publiekrechtelijk spoor ................................................................................................................................. 26 5. Grondbeleid in de praktijk ................................................................................................................................... 27 5.1 Rolverdeling tussen de gemeente en marktpartijen ........................................................................................ 27 5.2 Keuze tussen faciliterend of actief .................................................................................................................... 27 6. Verantwoording voor en over het grondbeleid in de gemeente ........................................................................... 30 6.1 Organisatie en rolverdeling ............................................................................................................................... 30 6.2 Financiële Kaderstelling .................................................................................................................................... 30 6.3 De paragraaf grondbeleid ................................................................................................................................. 31 6.3.1.

Begroting ..................................................................................................................................................... 31 6.3.2. Jaarrekening ................................................................................................................................................. 31 6.3.3. Verantwoording over de projecten .............................................................................................................. 31 6.4 De controle van de uitvoering .......................................................................................................................... 32 6.5 Planning & control ............................................................................................................................................ 32 6.6 Jaarlijkse herziening .......................................................................................................................................... 33 6.7 Vennootschapsbelasting (Vpb) en resultaat ..................................................................................................... 33 6.8 Risicomanagement en de grondexploitatie ...................................................................................................... 33 6.8.1.

Risicomanagement ...................................................................................................................................... 33 6.8.2. Grondexploitatie en Risico’s ......................................................................................................................... 34 6.8.3. Bewaken en bijsturen van de grondexploitatie ............................................................................................ 34

1

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

7.

Uitgiftebeleid ...................................................................................................................................................... 37 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 37 7.2 Uitgiftevormen.................................................................................................................................................. 37 7.2.1. Verkoop ........................................................................................................................................................ 37 7.2.2. Erfpacht........................................................................................................................................................ 37 7.2.3. Recht van opstal ........................................................................................................................................... 37 7.2.4. Pacht ............................................................................................................................................................ 38 7.2.5. Bruikleen ......................................................................................................................................................

39 7.3 Waarderingsmethodieken ................................................................................................................................ 39 7.3.1. Grondquote .................................................................................................................................................. 39 7.3.2. Kostprijsmethode ......................................................................................................................................... 40 7.3.3. Inschrijvings-/Biedingsprocedure bij gronduitgifte ...................................................................................... 40 7.3.4. Comparatieve methode ............................................................................................................................... 40 7.3.5. Residuele methode ....................................................................................................................................... 41 7.4 Uitvoeringsnota Grondprijzen .......................................................................................................................... 41 8. Grondprijsmethodiek per functie ........................................................................................................................

42 8.1 Projectmatige woningbouw .............................................................................................................................. 42 8.1.1. Sociale sector ............................................................................................................................................... 42 8.1.2. Sociale koop ................................................................................................................................................. 42 8.1.3. Vrije sector woningen .................................................................................................................................. 42 8.2 Individuele woningbouw .................................................................................................................................. 42 8.3 Maatschappelijke voorzieningen ...................................................................................................................... 43 8.4 Commerciële voorzieningen ............................................................................................................................. 43 8.5 Bedrijventerreinen ............................................................................................................................................

43 8.6 Snippergroen .................................................................................................................................................... 44 8.7 Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente ................................................................... 44 9. Beleidsuitgangspunten ........................................................................................................................................ 45 Bijlage I: Ontwikkelingen binnen het ruimtelijk domein ............................................................................................... 47

2

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Voor u ligt de Nota Grondbeleid 2025-2029. Het grondbeleid wordt door de Raad vastgesteld en vormt samen met het grondprijsbeleid het beleidskader van Vastgoed en Grondzaken. Het grondbeleid wordt vastgesteld voor 4 jaar. Na 4 jaar wordt het beleid tegen het licht gehouden en zo nodig geactualiseerd. De aanleiding voor actualisatie van het grondbeleid is tweeledig: enerzijds de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 en anderzijds wil de gemeente zelf de afweging kunnen maken welke rol zij bij welk initiatief speelt. Met de invoering van de Omgevingswet is het omgevingsrecht samengevoegd in één wet. De Omgevingswet vraagt om een integrale benadering van de fysieke leefomgeving met alle daarbij horende aspecten, zoals bouwen, milieu, water, landschap en mobiliteit, gezondheid en veiligheid. De Omgevingswet biedt nieuwe mogelijkheden om kosten te verhalen. Van faciliterend grondbeleid naar situationeel grondbeleid De maatschappij is continu in verandering, waarbij maatschappelijke vraagstukken en economische ontwikkelingen steeds meer de politieke agenda vullen. Situationeel grondbeleid is een beleid, waarbij beleidsmaatregelen en beslissingen rondom grondgebruik of -verkoop worden afgestemd op de specifieke situatie en omstandigheden van een bepaald moment of locatie.

Het houdt in dat er niet één vast beleid wordt gehanteerd, maar dat het beleid flexibel wordt toegepast, afhankelijk van het initiatief. Bij situationeel grondbeleid wordt bijvoorbeeld gekeken naar factoren zoals de economische situatie, de lokale behoefte aan grond of woningen, de omgeving, en eventuele maatschappelijke doelen die behaald moeten worden. Dit kan leiden tot verschillende benaderingen van grondbeheer, zoals het aanpassen van verkoopprijzen, het tijdelijk vasthouden van grond, of het creëren van mogelijkheden voor tijdelijke bestemmingen of functies, waarbij modulair en circulair bouwen een uitgangspunt is. In de praktijk betekent dit dat er geen standaard oplossing is voor hoe grond wordt ingezet, maar dat het beleid telkens weer kan worden aangepast aan wat op dat moment het beste is voor het gebied en de mensen die er wonen.

Deze nota geeft een (inleidend) theoretisch kader over het onderwerp grondbeleid en zodoende dient het ter naslag voor zowel bestuurders als medewerkers van de BUCH-organisatie Grondbeleid is het samenhangende geheel van handelingen over grondtransacties en (locatie)ontwikkelingen en wordt gebruikt als sturingsinstrument om gemeentelijke ambities uit andere beleidsterreinen te realiseren, zoals ruimtelijke ordening, wonen, economische ontwikkeling, maatschappelijke voorzieningen, energietransitie, infrastructuur en een circulaire en natuurinclusieve leefomgeving. In deze Nota staat welk beleid de gemeente voert en welke instrumenten de gemeente inzet om het beleid uit te voeren. De uitgangspunten van het grondbeleid vormen een belangrijk instrument van de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Daarin kan de raad bijvoorbeeld aangeven of de gemeentegrond zelf aankoopt (en dus een actief beleid voert) of dit volledig overlaat aan de markt (en dus meer een regisserende rol heeft). Bij het bepalen van het gemeentelijke grondbeleid dient de gemeente rekening te houden met opgelegd Europees, rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Het grondbeleid heeft als doel: • Het faciliteren en sturen van bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; • Het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente, grondeigenaren, veelal projectontwikkelaars; • Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

3

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

1.2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de beleidskaders behandeld, die van toepassing zijn op het grondbeleid. Hierbij komt het gemeentelijk beleid, het provinciaal beleid, het Rijksbeleid en het Europees beleid aan de orde. In het derde hoofdstuk worden de typen grondbeleid beschreven, te weten het faciliterend grondbeleid, het actief grondbeleid en het situationeel grondbeleid. Hierbij wordt zowel naar het privaatrechtelijke als het publiekrechtelijke deel gekeken. Hier worden ook de verschillende samenwerkingsvormen beschreven. En als laatste paragraaf het afwegingskader voor de keuze van het grondbeleid. Hoofdstuk 4 behandelt de verschillende grondbeleidsinstrumenten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid. Het grondbeleid in de praktijk is het onderwerp van hoofdstuk 5. Rolverdeling tussen de gemeente en marktpartijen en keuze faciliterend of actief grondbeleid wordt hierin beschreven. Hoofdstuk 6 is de organisatie en rolverdeling binnen de gemeente over het grondbeleid. Het uitgiftebeleid wordt beschreven in hoofdstuk 7. De uitgiftevormen en waarderingsmethodieken zijn de onderwerpen in dit hoofdstuk. Hoofdstuk 8 behandelt de grondprijsmethodiek per functie. In het laatste hoofdstuk 9 worden alle beleidsuitgangspunten samengevat die in deze nota worden beschreven. In de toelichting wordt aangegeven in hoeverre het afwijkt van de voorgaande Nota Grondbeleid 2017.

4

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

2.

Beleidskaders en wet- en regelgeving

Welke vorm van grondbeleid een gemeente voert is een politieke keuze van de gemeenteraad. Deze kan per ruimtelijke ontwikkeling of project verschillen. Er is echter een aantal kaders waar de gemeente rekening mee moet houden. Denk aan Europees- en rijksbeleid, wet- en regelgeving, provinciaal en gemeentelijk beleid die van invloed zijn op het gemeentelijk grondbeleid. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op deze kaders en ontwikkelingen.

2.1

Europees beleid

De Europese regelgeving met betrekking tot staatssteun is een steeds belangrijker rol in het grondbeleid gaan spelen. Staatssteun is het geval wanneer een overheid een onderneming op een bepaalde manier begunstigt, bijvoorbeeld door een subsidie, belastingvoordeel, of door grond en vastgoed tegen een lagere prijs dan de marktwaarde te verkopen. Deze begunstiging mag alleen plaatsvinden onder strikte voorwaarden en in sommige gevallen pas na goedkeuring door de Europese Commissie. Als een overheid het onderwerp niet tijdig onderkent, kan het leiden tot onnodige vertraging en zelfs juridische gevolgen. Als de gemeente transacties met grond of gebouwen (verkoop, aankoop, uitgifte in erfpacht/opstal of verhuur) met een onderneming aangaat voor een prijs die afwijkt van de marktconforme waarde, kan er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Dit geldt ook voor situaties waarbij de gemeente grond voor een lagere prijs verkoopt dan de marktwaarde, of als er geen marktconforme procedures worden gevolgd. Bij besluiten met betrekking tot het vervreemden van onroerende zaken zal de gemeente moeten onderzoeken of staatssteun aan de orde is, vooral in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Grondexploitatiewet (Weg).

Verloopt de verkoop van gemeentegrond via één van de volgende verkoopprocedures, dan gaat de Europese Commissie ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun: • •

Openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure: gemeentegrond wordt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure, verkocht aan de hoogste bieder; Onafhankelijke taxatie van de marktwaarde: de marktwaarde van de gemeentegrond wordt vóór de verkoop door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Volgens deze marktwaarde wordt de gemeentegrond verkocht.

Voor gemeenten is het van cruciaal belang om de Europese regels rond staatssteun in acht te nemen bij grondtransacties. Het naleven van deze regels zorgt ervoor dat onterecht verstrekte voordelen of subsidies kunnen worden voorkomen, wat niet alleen juridische complicaties maar ook financiële risico’s voor de gemeente uitsluit. Door transparant en volgens de voorgeschreven procedures te handelen, kunnen gemeenten bijdragen aan een eerlijke en marktconforme verdeling van publieke middelen, wat de rechtmatigheid van hun handelen versterkt en de kans op juridische conflicten verkleint.

2.2

Rijksbeleid (landelijk)

Op landelijk niveau zijn verschillende wetten, die invloed hebben op het te voeren grondbeleid van de gemeente, samengevoegd in de nieuwe wetgeving Omgevingswet. Naast de Omgevingswet zijn in de financiële verordening (art. 212) van de Gemeentewet en in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) kaderstellende voorschriften opgenomen.

2.2.1. Omgevingswet Met de Omgevingswet bundelt de overheid de regels voor ruimtelijke projecten. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten. De wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten (zoals de Wro en de Bro) voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur.

5

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Met de nieuwe Omgevingswet wil het kabinet: • de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar afstemmen; • duurzame projecten (zoals windmolenparken) stimuleren; • gemeenten, provincies en waterschappen meer ruimte geven om hun omgevingsbeleid beter af te stemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen. Doordat meer algemene regels gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen, biedt de wet meer ruimte voor particuliere ideeën. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. De houding bij het beoordelen van plannen is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’, waardoor meer ruimte ontstaat voor ideeën van bijvoorbeeld bedrijven en organisaties. Het onderwerp grondeigendom is (vooralsnog) buiten de Omgevingswet gehouden en wordt geregeld in de Aanvullingswet grondeigendom. In de Aanvullingswet wordt een deel van de bestaande instrumenten voor grondbeleid samengebracht, vereenvoudigd, geharmoniseerd en geïntegreerd in het stelsel van het omgevingsrecht. Het gaat om de instrumenten die ingrijpen in het eigendomsrecht van de grond: voorkeursrecht, onteigening, herverkaveling en kavelruil in landelijk gebied. Het wetsvoorstel maakt ook kavelruil in stedelijk gebied mogelijk. Deze instrumenten worden toegevoegd aan de Omgevingswet.

Verder wordt via de Aanvullingswet een aantal wijzigingen aangebracht in de bestaande regeling voor het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. Deze regeling is al in de Omgevingswet opgenomen. Het doel van de wijzigingen is om het kostenverhaal te vereenvoudigen, te verbeteren en flexibeler te maken.

2.2.2. Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de een-op-een gronduitgiften door overheden aan derden. Dit oordeel kwam voort uit een rechtszaak die werd aangespannen door een ondernemer die vond dat hij ook gelijke kansen moest krijgen bij de (grond)verkoop van het oude gemeentehuis in Didam, terwijl de gemeente al vergevorderde onderhandelingen met een andere partij had. De rechtbank stelde de ondernemer in het gelijk. Deze uitspraak heeft directe gevolgen voor de verkoopprocedures van gemeenten en de uitvoering van hun grondbeleid. De Hoge Raad oordeelde dat overheidsinstanties bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten altijd het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren. Dit betekent dat gemeenten bij de uitgifte van grond actief de mogelijkheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, zodat iedereen gelijke kansen krijgt. In het geval van een voorgenomen grondverkoop moet er in principe – met uitzondering van één situatie – ruimte zijn voor mededinging. Dit houdt in dat de gemeente ervoor moet zorgen dat er voldoende openbaarheid en transparantie is rondom de verkoop. Gemeenten dienen daarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria te hanteren om te bepalen welke koper het beste uit de bus komt.

De uitzondering betreft het geval waarin vooraf duidelijk is dat er slechts één potentiële koper is voor de grond. In dat geval moet de gemeente de redenen voor deze situatie duidelijk onderbouwen, en de onderbouwing moet voldoen aan strikte eisen.

2.2.3. Klimaat Het klimaat verandert. In Nederland nemen we onze verantwoordelijkheid om klimaatverandering (meer extremen in neerslag / wateroverlast, droogte, hitte en kans op overstromingen) zoveel als mogelijk tegen te gaan en zo ons land leefbaar te houden voor de toekomstige generaties. Een ambitieus klimaatbeleid biedt naast milieuwinst ook kansen voor onze economie, onze welvaart en ons duurzame verdienvermogen. Het Rijk heeft het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie opgesteld, om te werken aan een klimaatbestendige en water robuuste leefomgeving in 2050.

6

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

De Nederlandse overheid wil klimaatverandering tegengaan en stelt daarom het doel dat Nederland in 2030 55% minder CO2 uitstoot ten opzichte van 1990. Deze doelstelling is vastgelegd in de Klimaatwet. Om deze doelstelling te realiseren, heeft het kabinet het pakket aan maatregelen voor het Klimaatakkoord vastgesteld en de doelstelling om 100% circulair te zijn in 2050. Gemeenten hebben van het Rijk een regierol toebedeeld gekregen als het gaat om de Energietransitie en een aantal projecten rondom Duurzame Mobiliteit. Bouwontwikkelingen in de gemeente Heiloo moeten passen binnen de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs en de doelstellingen van het programma klimaat. Binnen de gemeente Heiloo wordt hiervoor het Convenant Toekomstbestendig Bouwen gebruikt, wat het vertrekpunt is van ontwikkelingen. De handreiking circulair bouwen geeft toelichting wat we verstaan onder toekomstbestendig bouwen. Op 1 juli 2023 is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet Vet) in werking getreden. De wet heeft tot doel de energietransitie in Nederland te versnellen en regelt onder andere de inzet van hernieuwbare energie, het verminderen van CO2-uitstoot, en het bevorderen van energiebesparing. Het speelt een belangrijke rol in de uitvoering van de klimaatdoelen van Nederland, zoals die zijn vastgesteld in het klimaatakkoord van Parijs.

De wet bevat onder andere regels voor de toewijzing van subsidies voor duurzame energieprojecten, de inzet van duurzame energie en de verduurzaming van de industrie. Een onderdeel van de wet zijn dat bedrijven en de overheid hun energiebalans moeten verduurzamen. Dat betekent dat ze minder afhankelijk moeten worden van fossiele brandstoffen (zoals aardgas en olie) en meer gebruik moeten maken van hernieuwbare energie. Dit omvat zowel de industrie als de woningbouw. Samengevat is de Wet Vet een belangrijke stap in de transitie van Nederland naar een duurzamere energievoorziening. De wet helpt bedrijven, de overheid en burgers om gezamenlijk te werken aan het behalen van de klimaatdoelen, de uitstoot van CO2 te reduceren, en over te stappen naar hernieuwbare energiebronnen. Te veel stikstofneerslag is slecht voor de natuur. Daarom hebben de gemeente en ontwikkelende partijen een natuurvergunning of een ander toestemmingsbesluit nodig voor activiteiten (bijvoorbeeld in de landbouw, woningbouw, wegenbouw of de industrie) waar stikstof bij vrij komt. Tot 29 mei 2019 was toestemming hiervoor gebaseerd op het Programma Aanpak Stikstof. Op 29 mei 2019 heeft de Raad van State het PAS ongeldig verklaard. De overheid werkt aan een nieuwe aanpak stikstof. Projectontwikkelaars en gemeenten hebben rekening te houden met de nieuwe aanpak. Regionale Energie Strategie (RES).

Een RES is een gezamenlijk plan van gemeenten, provincies en waterschappen in een regio om bij te dragen aan de nationale klimaatdoelen door duurzame elektriciteit op land op te wekken en gebouwen te verduurzamen. Het heeft verschillende belangrijke functies: • Vertaling van nationale afspraken naar de regio: Regionaal vertalen van de nationale afspraken uit het Klimaatakkoord voor de sectoren Elektriciteit en Gebouwde Omgeving via regionale warmteplannen, energie- infrastructuurplannen en de opgave voor hernieuwbare energie opwekking; • Bouwstenen voor de ruimtelijke plannen: Het levert bijdragen aan de ontwikkeling van ruimtelijke plannen, zoals de Provinciale Omgevingsverordening (POVI), Gemeentelijke Omgevingsverordeningen (GOVI) en andere instrumenten uit de Omgevingswet; • Organiseren van interactie en samenhang tussen regionale structuren onderling: Via de RES kan de besluitvorming voor de ruimtelijke inpassing van de duurzame energieopwekking en de energie infrastructuur worden voorbereid in goed overleg met alle maatschappelijke partners en betrokkenen binnen de regio. Uitgaande van de sectorale verdeling van het Klimaatakkoord gaat het in de regio om onderstaande structuren: o Elektriciteit en Gebouwde Omgeving: RES o Industrie: industriële clusters o Mobiliteit: MIRT/ Beter Benutten o Landbouw & Landgebruik: Gebiedscommissies

7

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

•

2.3

Wet Bodembescherming: De Wet Bodembescherming is een Nederlandse wet die is bedoeld om de bodem te beschermen tegen verontreiniging en schade. De wet heeft tot doel te zorgen voor een duurzame en veilige bodemkwaliteit, zodat de bodem zijn functies voor het milieu, de natuur, en de mens kan blijven vervullen. De wet legt de verantwoordelijkheid voor bodemverontreiniging bij de veroorzaker ervan. Dit betekent dat bedrijven of personen die de bodem vervuilen, verantwoordelijk zijn voor het opruimen van de verontreiniging. Deze wet is bedoeld om schadelijke effecten op de gezondheid, het milieu en de natuur te voorkomen door tijdig in te grijpen bij bodemverontreiniging en door het stimuleren van preventieve maatregelen.

Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie NH2050 is vastgesteld op 19 november 2018 door Provinciale Staten. Deze visie vervangt de eerdere Structuurvisie Noord-Holland 2040 en legt de ambities en beleidslijnen vast voor de fysieke leefomgeving van de provincie tot 2050. De Omgevingsvisie NH2050 benadrukt het belang van een balans tussen economische groei en leefbaarheid, met aandacht voor thema's als wonen, werken, mobiliteit en landschap. In januari 2025 heeft de provincie een participatieplan vastgesteld voor de herziening van de Omgevingsvisie, met als doel de visie aan te passen aan de huidige en toekomstige behoeften van NoordHolland. Deze herziening wordt eind 2026 verwacht. De actuele provinciale Woonvisie van Noord-Holland is de Woonagenda Provincie Noord-Holland 2020-2025, die op 31 maart 2020 door Provinciale Staten is vastgesteld. Deze agenda vormt de uitvoeringsagenda voor het woonbeleid van de provincie voor de genoemde periode en is een vervolg op de Omgevingsvisie NH2050. De Woonagenda richt zich op het versnellen van de woningbouwproductie, het stimuleren van regionale samenwerking en het verduurzamen van woningen. Deze is uitgewerkt per regio tot een Regionaal Aktie Programma (RAP) Wonen. De Regionale Actie Programma’s (RAP) zijn voor de provincie het instrument om de doelstellingen van de Provinciale Woonvisie te bereiken.

Het RAP 2016 t/m 2020 is een document dat de belangrijkste ambities en afspraken op het gebied van wonen weergeeft. De regio Alkmaar zet in op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag. De nieuwbouwprogrammering is flexibel om jaarlijks zo goed mogelijk te kunnen aansluiten bij de vraag. Voor nieuwbouwprogrammering worden naast de actuele provinciale prognose voor demografie en nieuwbouw ook andere recente prognoses gehanteerd. Uitgangspunt is dat iedere gemeente in de regio Alkmaar de lokale uitbreidingsbehoefte kan faciliteren. Ook is afgesproken dat gemeenten niet meer dan het gemeentelijk aandeel in de prognose benutten. De prognoses worden jaarlijks tegen het licht gehouden en indien nodig herzien.

2.4

Gemeentelijk beleid

Naast Europees-, Rijks- en provinciaal beleid gelden er binnen de gemeente opgestelde beleidskaders die van invloed zijn op het gemeentelijke grondbeleid. Het grondbeleid is facilitair van aard en ondergeschikt aan het materiele beleid zoals door uw raad vastgesteld. Enkele van die beleidsstukken zijn: • Toekomstvisie Heiloo 2030; • Nota Omgevingskwaliteit 2023 • Woonvisie Heiloo 2019; • Grondexploitaties actualisatie nota 2021; • Nota Structuurvisie 2030 Koers in Beeld; • Omgevingsvisie Heiloo 2024 (momenteel in ontwikkeling) • Nota Kostenverhaal Heiloo 2025 (momenteel in ontwikkeling); • Convenant Toekomstbestendig Bouwen.

8

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Onderstaand is een schema waarin het Europees, Rijks, Provinciaal en Gemeentelijk beleid op het gebied van grondbeleid wordt weergegeven. Dit schema toont de verschillende niveaus van beleid en de bijbehorende verantwoordelijkheden:

Beleidsniveau

Beleid en Taken Staatssteunregelingen: Europese regels voor staatssteun bij grondtransacties, bijvoorbeeld bij verkoop onder marktwaarde.

Europees Beleid

Ruimtelijke ordening: Richtlijnen voor de duurzame ontwikkeling van land en onroerend goed in de lidstaten. Klimaat- en duurzaamheidsbeleid: Richtlijnen voor de energietransitie, inclusief hernieuwbare energie en energie-infrastructuur, de circulaire economie, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Omgevingswet: Wet die het beleid rondom ruimtelijke ordening, milieu en infrastructuur regelt.

Rijksbeleid Klimaatakkoord: Nationale afspraken over verduurzaming van de energievoorziening, inclusief het bevorderen van hernieuwbare energie en energiebesparing. Regionale Energie Strategieën (RES): Provincies vertalen nationale klimaatafspraken naar regionale plannen voor duurzame energieopwekking en infrastructuur.

Provinciaal Beleid

Provinciale Omgevingsverordening (POVI): Regels voor ruimtelijke ordening en grondbeleid binnen de provincie: Provinciale Omgevingsverordening NH2022: Bouwen volgens het Basisveiligheidsniveau klimaatbestendige Nieuwbouw (Artikel 6.75 Klimaatadaptatie). Natuur- en Milieuvergunningen: Provincies coördineren de vergunningverlening voor natuur en milieu-impact bij grondontwikkelingsprojecten. Omgevingsplan: regels over het gebruik van grond en bebouwing, maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving, zoals milieu, infrastructuur, natuur en energie. Grondbeleid en Grondverkoop: Gemeenten bepalen hoe ze grond beheren en verkopen, rekening houdend met marktwaarde en staatssteunregels.

Gemeentelijk Beleid

Woningbouw- en Infrastructuurprojecten: Gemeenten zorgen voor de planning en uitvoering van woningbouw en infrastructuur, in lijn met nationale en provinciale richtlijnen. Duurzaamheid: Gemeenten dragen bij aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving voor bewoners en ondernemers: Circulaire Economie, Klimaatadaptie & Natuur inclusief bouwen, Energie.

Figuur 1: Wet- en regelgeving.

9

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

3.

Grondbeleid

De mate waarin en de wijze waarop de gemeente haar rol in de ruimtelijke ontwikkeling invult, wordt vaak geformuleerd in termen van actief en faciliterend (voorheen passief) grondbeleid. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en ontwikkelproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in juridisch-planologische zin. Daarnaast bestaan er zogenaamde tussenvormen, situationeel grondbeleid, waarin publieke en private partijen met elkaar samenwerken. Beide vormen kennen hun voor- en nadelen. Wat een voordeel voor actief grondbeleid is, zal in algemene zin als een nadeel voor faciliterend grondbeleid zijn. Van beide hoofdvormen worden de voornaamste voor- en nadelen verderop benoemd. De keuze die het gemeentebestuur uiteindelijk maakt over het te voeren grondbeleid, wordt grondpolitiek genoemd. Bij faciliterend en actief grondbeleid behoren bepaalde grondbeleidsinstrumenten en activiteiten, die in het volgende hoofdstuk worden beschreven.

FACILITEREND GRONDBELEID

ACTIEF GRONDBELEID

De gemeente beperkt zich tot haar regulerende taak en geeft kaders aan voor de private sector. De aankoop, exploitatie en verkoop van grond wordt overgelaten aan private partijen

De gemeente verwerft, maakt bouw- en woonrijp en geeft de grond zelf uit aan derden (verkoop van grond door gemeente)

Instrumenten en activiteiten •Ruimtelijke instrumentarium - Kostenverhaal - Omgevingsvergunning - Kostenverhaalsregels omgevingsplan (voorheen: exploitatieplan) •Anterieure overeenkomst •(Bouw-)regelgeving •Posterieure overeenkomst •Legesverordening Kostenverhaal: worden verrekend bij de ontwikkelende partij via exploitatiebijdrage

Instrumenten en activiteiten •(Actieve) Verwerving Strategische verwerving Vestiging voorkeursrecht Onteigening •Tijdelijk Beheer •Bouw- en woonrijp maken •Gronduitgifte

Kostenverhaal: verdisconteerd in grondprijs

Figuur 2: Instrumentarium en activiteiten bij faciliterend of actief grondbeleid

3.1

Faciliterend grondbeleid

Als de gemeente het verwerven, produceren en uitgeven van (bouw)grond overlaat aan derden is er sprake van faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid gaat in beginsel gepaard met kostenverhaal, de wet verplicht dit immers. Bij faciliterend grondbeleid onder de Omgevingswet stuurt de gemeente via regels, plannen en overeenkomsten, zonder zelf eigenaar te zijn van de grond. De focus ligt op samenwerking, kostenverhaal en kwaliteitsborging, met meer nadruk op participatie en maatwerk dan voorheen. Onderstaand figuur laat enkele voor- en nadelen van faciliterend grondbeleid zien.

10

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

VOORDELEN VAN EEN FACILITEREND GRONDBELEID •

• •

Beperkt risico voor de gemeente, de financiële risico’s van de grondexploitatie liggen bij externe marktpartijen; Financieel en organisatorisch beslag ligt grotendeels bij derden; Gemeente kan zich richten op scheppen juiste voorwaarden via omgevingsplan en vergunningen

NADELEN VAN EEN FACILITEREND GRONDBELEID •

• • •

Het primaat van het ontwikkelen ligt bij de private eigenaar, het sturen in de projecten gebeurt aan de hand van het (gemeentelijke) beleidskader; Minder, of geen, invloed op exploitatiewinst; Omvang kostenverhaal kent wettelijke beperkingen; Minder invloed op de planning en timing van gewenste locatieontwikkelingen.

Figuur 3: Voor- en nadelen faciliterend grondbeleid

De indruk kan ontstaan dat aan faciliterend grondbeleid geen financiële risico’s zijn verbonden voor de gemeente, maar dit is wel het geval. Bij faciliterende projecten wordt doorgaans een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. Afspraken hierover worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst (zie hiervoor de grondbeleidsinstrumenten). In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht of doordat de openbare ruimte die de gemeente zal aanleggen, duurder is dan voorzien. Afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn, kunnen de meerkosten dan bij de gemeente terecht komen. Binnen het faciliterende grondbeleid is nog onderscheid te maken in faciliterend passief en faciliterend activerend. In beide gevallen heeft een marktpartij de grond in handen en zal uiteindelijk overgaan tot het ontwikkelen ervan. Het verschil is dat bij faciliterend passief de gemeente lage prioriteit geeft aan de ontwikkeling. In de praktijk zal een initiatiefnemer bij de gemeente een verzoek indienen om te mogen ontwikkelen, de gemeente toetst of het initiatief past binnen het beleid en geeft al dan niet de benodigde vergunning uit.

Bij faciliterend activerend grondbeleid zal de gemeente een marktpartij aansporen om tot een ontwikkeling over te gaan omdat de gemeente een hoge prioriteit heeft in de ontwikkeling. Deze prioriteit komt voort uit politieke of maatschappelijke doelstellingen die zij heeft geformuleerd. Wanneer een marktpartij over wil gaan tot de ontwikkeling van zijn of haar grond, dan moet de gemeente -bij facilitair grondbeleid- begeleidende kosten maken voor de ontwikkeling. Zo dient de gemeente het initiatief te beoordelen en te toetsen of de plannen passen binnen het bestaand beleid, waarna al dan niet een principe besluit volgt. Het kan ook voorkomen dat er in een later stadium kosten moeten worden gemaakt door de gemeente voor het aanleggen van infrastructuur. Onderstaand laat een processchema zien met daarin de basisstappen behorend bij facilitair grondbeleid.

Figuur 4: Processchema faciliterend grondbeleid

11

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

3.2

Actief grondbeleid

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente beschikking over de grond of verwerft de gemeente actief grond en maakt deze bouwrijp. Het aanleggen van riolering, bouwwegen, etc. is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Bouwrijp maken is het proces waarbij een stuk grond zodanig wordt voorbereid dat de feitelijke bouwactiviteiten kunnen starten. Dit omvat werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een terrein geschikt te maken voor bebouwing, zoals het aanleggen van infrastructuur, het verwijderen van obstakels en het aanpassen van het maaiveld. Nadat de grond bouwrijp is gemaakt, worden de bouwkavels uitgegeven/verkocht aan kopers die binnen de grenzen van het omgevingsplan tot ontwikkeling kunnen overgaan. Na realisatie van de bebouwing verzorgt de gemeente het woonrijp maken, waarbij de definitieve inrichting van het openbaar gebied plaatsvindt. Onderstaand is een processchema weergegeven met daarin de basisstappen behorend bij actief grondbeleid.

Figuur 5: Processchema actief grondbeleid.

Bij een actief grondbeleid voeren de volgende punten de boventoon: • de gemeente voert geheel zelf de grondexploitatie of doet dat voor een groter of kleiner deel samen met een marktpartij, ze heeft een maximaal sturende en inhoudelijke rol in de gebiedsontwikkeling; • de opbrengsten kunnen zelf worden geïncasseerd en worden gebruikt ter dekking van kosten en verevening; • eventuele (financiële) mee- en tegenvallers zijn voor rekening van de gemeente. Actief grondbeleid vereist voldoende financiële armslag van de gemeente voor (grond)verwervingen, overige investeringen en rentelasten om de financiële risico’s af te dekken. Ook vereist een actief grondbeleid doorgaans forse inspanningen van het ambtelijk apparaat. Onderstaand figuur laat enkele voor- en nadelen van actief grondbeleid zien.

VOORDELEN VAN EEN ACTIEF GRONDBELEID • Maximale sturing op gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, zoals wonen, werken en natuur; • Maximale sturing op inhoud, kwaliteit en fasering in planontwikkeling. Dit uit zich in: 1. Het behoud van initiatief en de mogelijkheid tot het kiezen van partners bij de ontwikkeling binnen de wettelijke mogelijkheden; 2. De gemeente kan zelf bepalen welke bestemmingen waar/wanneer worden gerealiseerd en heeft de regie in handen; 3. Mogelijkheid om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren; 4. De exploitatiewinsten komen ten goede aan de gemeente; • Sterke onderhandelingspositie.

NADELEN VAN EEN ACTIEF GRONDBELEID • Negatieve resultaten en risico’s zijn voor rekening van de gemeente; • Er is financiële en organisatorische ruimte nodig; • Benodigde vakspecialisten voor uitvoering zijn schaars; • Vereist forse inspanning van het ambtelijk apparaat.

Figuur 6: Voor- en nadelen actief grondbeleid

12

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

3.3

Samenwerkingsvormen

Zoals gezegd kent het grondbeleid ook zogenaamde tussenvormen of samenwerkingsvormen. Zowel bij actief als faciliterend grondbeleid is steeds meer sprake van samenwerking met marktpartijen, waarbij via verschillende samenwerkingsvormen ruimtelijke doelstellingen worden gerealiseerd. Bij de samenwerking speelt de inbreng van (markt-)kennis en verdeling van risico’s, tekorten en opbrengsten een belangrijke rol. Bij het voeren van zowel actief als faciliterend grondbeleid zijn diverse samenwerkingsvormen mogelijk. Dit wordt ook wel Publiek Private Samenwerking (PPS) genoemd. Per situatie en locatie wordt een strategische keuze gemaakt of de gemeente actief of faciliterend grondbeleid voert, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm het meest geëigend is. PPS betekent dat de gemeente en één of meerdere marktpartijen samenwerken. Een belangrijk kenmerk van een PPS is dat sprake is van enige vorm van risicodeling. Een PPS kan meerwaarde opleveren omdat het de slagkracht vergroot, er meer deskundigheid en marktkennis aanwezig is en/of omdat de risico’s voor de gemeente gereduceerd worden.

VOORDELEN VAN EEN PPS

NADELEN VAN EEN PPS

• Verdeling van de risico’s. Negatieve grondexploitatieresultaten worden gedeeld met de partners; • De gemeente is mede-initiatiefnemer en heeft daarmee mogelijkheden tot sturing en regie; • Profijt van elkaars expertise.

• Positieve grondexploitatieresultaten worden gedeeld met de partners; • Samenwerken is ook compromissen zoeken en sluiten, waarbij mogelijk niet alle ambities van de gemeente worden gehaald; • Complexe besluitvormingsprocedures, afstemming en terugkoppeling met besturen/directies van de partijen.

Figuur 7: Voor- en nadelen van Publiek Private Samenwerking

Er zijn drie hoofdvormen van PPS-constructies, die onderling verschillen in de verdeling van risico’s en zeggenschap tussen de partijen: • Bouwclaim model (zie §3.3.1); • Joint venture model (zie § 3.3.2); • Concessie model (zie § 3.3.3).

3.3.1. Bouwclaim model Deze vorm van PPS wordt ook wel het coalitiemodel genoemd. Bij deze samenwerkingsvorm is de grond binnen een plangebied veelal geheel of gedeeltelijk in bezit van private partijen. De private partij verkoopt de betreffende gronden aan de gemeente die de grondexploitatie voert met de afspraak dat de gemeente zich verplicht bouwrijpe kavels terug te leveren, al dan niet gekoppeld aan een bouwplicht. Tussen de gemeente en de private partij(en) worden vooraf afspraken gemaakt over het aantal terug te leveren bouwkavels. De bouwkavels kunnen ook elders binnen de gemeente liggen. Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt, worden bouwrijpe kavels tegen een vooraf afgesproken prijs terug geleverd aan de private partij(en). Een essentieel moment is het formele oplevermoment van de bouwrijpe kavel door de gemeente aan de ontwikkelaar. Dit moment markeert de overgang van verantwoordelijkheden en is meestal schriftelijk vastgelegd, inclusief een opleverdossier (met tekeningen, peilen, aansluitpunten), verdeling van risico’s (zoals schade aan riolering of bouwweg) en afspraak over het tijdstip waarop gestart mag worden met bouwen. De meerwaarde van het bouwclaim model voor de gemeente zit in het afdekken van risico’s door bij de aankoop van de grond al prijsafspraken over de afname te maken.

Er ontstaat grip op de ontwikkeling, omdat in een vroeg stadium gezamenlijke planvorming plaatsvindt. De afnameplicht geeft de gemeente overigens geen volledige zekerheid. De afname- en bouwplicht kunnen bijvoorbeeld voorwaardelijk zijn gekoppeld aan

13

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

bestemmingswijziging en verkoopresultaat, afhankelijk van wat in de bouwclaim overeenkomst wordt overeengekomen. Deze PPS is aantrekkelijk voor de gemeente, omdat de gemeente veelal 100% van de gemaakte kosten voor de planontwikkeling kan verhalen. De gemeente voert de grondexploitatie en de gemaakte kosten worden verrekend in de uitgifteprijs van de grond. Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij het bouwclaim model: • Prijsbepaling voor de overname van de gronden; • Spanningsveld met Europese aanbestedingsregels; • Duidelijke afspraken over bouwrecht of bouwplicht.

3.3.2. Joint venture model Deze vorm van PPS wordt ook wel het alliantiemodel genoemd. De meest uitgesproken vorm van PPS is de joint venture waarbij gemeente en marktpartij(en) samen een rechtspersoon (grondexploitatiemaatschappij, afgekort GEM) oprichten voor de realisatie van een project waarin voor gezamenlijke rekening en risico planontwikkeling en de grondexploitatie wordt gevoerd. Vanzelfsprekend wordt ook de zeggenschap over de grondexploitatie gedeeld. In dit model zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente minder groot, vanwege de gedeelde zeggenschap binnen de GEM. Een joint venture kan verschillende juridische entiteiten hebben. De keuze voor een joint venture met oprichting van een gezamenlijk rechtspersoon, heeft voordelen ten opzichte van een samenwerking met een private partij door middel van alleen een overeenkomst. Het biedt de mogelijkheid op een bedrijfsmatige manier in te spelen op de dynamiek van ontwikkelprocessen. Bovendien worden financiële risico’s in belangrijke mate buiten de eigen organisatie en door de gezamenlijke rechtspersoon gedragen. Daarnaast staat de gezamenlijke rechtspersoon op enige afstand van partijen, zodat voor het betreffende project als één gezicht naar buiten kan worden getreden. Aan de oprichting van een GEM gaat een samenwerkingsovereenkomst vooraf.

Na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst, waarbij ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn bepaald en gecontroleerd op financiële haalbaarheid en risico’s, wordt een GEM opgericht, waarin de gemeente en ontwikkelaar(s) participeren in een bepaalde risico- en winstverhouding. De GEM verwerft grond binnen het plangebied, is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte. De GEM heeft dus het karakter van een publiek-privaat grondbedrijf. Het grondexploitatierisico wordt gedragen door de GEM en wordt dus uiteindelijk verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Doorgaans zijn de private partijen in de GEM ook (in belangrijke mate) de preferente afnemers van bouwgrond ten behoeve van risicodragende opstalontwikkeling. De grondprijzen zijn marktconform en er worden afspraken gemaakt over de grondafname. Partijen stellen een onafhankelijke projectdirecteur aan die de operationele leiding van de GEM ter hand neemt. De projectdirecteur stuurt de planontwikkeling en -realisatie aan, bereidt besluitvorming voor en zorgt voor periodieke rapportages waaronder actualisatie van de grondexploitatie. De grondexploitatie van de GEM staat op afstand van de gemeentelijke organisatie.

Met behulp van een GEM kunnen kennis en middelen worden georganiseerd, worden risico’s gereduceerd en wordt professionele sturing gegeven aan de ruimtelijke processen. Belangrijk is hoe de risico’s zijn ondergebracht in de grond- en opstalexploitatie. De gemeente participeert normaal gesproken niet in de opstalexploitatie van commerciële ontwikkelaars.

3.3.3. Concessie model Bij de ontwikkeling van een plangebied kan een gemeente er ook voor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal randvoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling, zowel wat betreft de grondexploitatie als wat betreft de opstalexploitatie, overgelaten aan

14

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

een private partij. De gemeente heeft eerst het initiatief. De gemeente vraagt projectontwikkelaars om hun plannen voor de ontwikkeling van het plangebied in te brengen. Na selectie verkoopt de gemeente de grond. Vervolgens ontwikkelt en realiseert de geselecteerde ontwikkelaar het plangebied. De gemeente houdt daarbij toezicht op de kwaliteit, op basis van vooraf opgestelde randvoorwaarden en op het plan waarmee de ontwikkelaar is gecontracteerd. Tijdens de realisatiefase draagt de gemeente haar taken en bevoegdheden met betrekking tot de aanleg van de openbare voorzieningen over aan de private ontwikkelaars. Dit model is bijvoorbeeld interessant voor uitbreidingslocaties op agrarisch grondgebied, kleinschalige ontwikkelingen of ontwikkelingen op deelplanniveau, omdat in dat geval de kans op onvoorziene ontwikkelingen die mogelijk om gemeentelijke bijsturing vragen, relatief klein is.

3.4

Afwegingskader grondbeleid

Voor de gemeente Heiloo zijn alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar, omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemeen belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin waarde toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Daarnaast wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling.

3.4.1. Maatschappelijk rendement Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente wordt steeds vaker een beroep gedaan op het maatschappelijk rendement van projecten. Dit geldt met name bij woningbouwinitiatieven van bijvoorbeeld woningcorporaties en maatschappelijke instellingen. Maatschappelijk rendement kan op twee manieren ontstaan: 1. Direct rendement: Het project zelf levert iets op voor de maatschappij, zoals woningen of een park. 2. Indirect rendement: Het project levert geld op, en dat geld wordt gebruikt voor een ander maatschappelijk doel, zoals een school of speeltuin. Hoewel maatschappelijke meerwaarde belangrijk is, vereist dit een heldere en toetsbare afweging. De gemeente hanteert daarom een expliciet afwegingskader voor maatschappelijk rendement dat van toepassing is op alle vormen van grondbeleid (actief, faciliterend en publiek-private samenwerking). Hierbij wordt maatschappelijke waarde beoordeeld op basis van vooraf vastgestelde criteria, waaronder: 1. Bijdrage aan gemeentelijke beleidsdoelen Projecten moeten aantoonbaar bijdragen aan vastgestelde beleidsdoelen uit gemeentelijke visies en programma’s, zoals de woonvisie, klimaatstrategie of omgevingsvisie.

Voorbeelden: • Betaalbaarheid: realisatie van sociale huur, middenhuur of betaalbare koopwoningen volgens de Woonvisie Heiloo 2019; • Duurzaamheid: toepassing van de thema’s circulariteit, energiezuinige gebouwen, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen conform het Convenant Toekomstbestendig Bouwen; • Leefbaarheid: projecten die sociale cohesie, veiligheid of wijkvoorzieningen versterken (zoals zorgwoningen, ontmoetingsplekken of onderwijsvoorzieningen). 2. Maatschappelijke doelgroepen en urgentie Het initiatief moet gericht zijn op doelgroepen ( zoals starters, senioren, mensen met een zorgvraag) waarvoor een aantoonbare maatschappelijke behoefte bestaat. 3. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid Projecten dienen te voldoen aan eisen voor een goede ruimtelijke inpassing en bijdragen aan een duurzame leefomgeving. De beoordeling sluit aan bij Convenant Toekomstbestendig Bouwen.

15

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

4. Financiële haalbaarheid en risicoverdeling Hoewel maatschappelijke waarde belangrijk is, moet het plan ook financieel verantwoord zijn: • De initiatiefnemer toont aan dat het project financieel haalbaar is, met een reëel dekkingsplan. • De financiële risico’s voor de gemeente zijn beperkt, transparant en indien nodig beheersbaar gemaakt via anterieure overeenkomsten. • Bij faciliterend grondbeleid is een passend kostenverhaal vereist; bij actief beleid gelden heldere rendements- en risico-eisen. Zonder aantoonbare financiële onderbouwing en risicoanalyse wordt het maatschappelijk rendement als onvoldoende beoordeeld. Initiatiefnemers dienen deze aspecten onderbouwd aan te leveren. De gemeente behoudt altijd de regie op de integrale afweging van maatschappelijke én financiële belangen. Alleen projecten die aantoonbaar bijdragen aan gemeentelijke doelstellingen én voldoen aan ruimtelijke en financiële randvoorwaarden komen in aanmerking voor ondersteuning of facilitering. Door deze benadering voorkomt de gemeente dat het begrip maatschappelijk rendement vrijblijvend wordt ingezet en waarborgt zij een transparante, rechtvaardige en doelgerichte grondbeleidspraktijk.

3.4.2. Financieel rendement Naast het directe maatschappelijke rendement van een ontwikkeling is ook het financiële rendement van belang voor de keuze van het te voeren grondbeleid. Er moet een afweging gemaakt kunnen worden of het te behalen maatschappelijke rendement in verhouding staat tot het financiële rendement. Voorheen werd vooral gekeken naar het financiële rendement voor de gemeente. Wanneer het plan voor de gemeente niet financieel haalbaar was, werd dit plan meestal niet door de gemeente opgepakt en werd het overgelaten aan de markt. Projectontwikkelaars kunnen hun verdiensten immers halen uit zowel grondexploitatie als uit de vastgoedexploitatie en soms zelfs de huur- en beheerexploitatie. De gemeente heeft deze mogelijkheid niet, zij voert enkel een grondexploitatie. Om het financiële rendement te bepalen wordt per ontwikkeling gekeken naar een aantal factoren, waaronder: • De mogelijkheid tot waardeontwikkeling voor de gemeente: Sommige ontwikkelingen kunnen leiden tot een waardestijging van gemeentelijke gronden of vastgoed. Ook kan een gebied aantrekkelijker worden, wat indirect bijdraagt aan toekomstige opbrengsten. Dit maakt het project financieel interessanter op lange termijn.

De gemeente weegt deze potentiële groei mee in de besluitvorming; • De grondposities: De vraag of de gemeente zelf gronden in bezit heeft of deze nog moet verwerven, speelt een grote rol. Bij eigen grond is er meer grip op de ontwikkeling en mogelijk meer opbrengst. Bij verwerving is er sprake van extra kosten en mogelijk meer risico. De bestaande grondpositie beïnvloedt zo het financiële perspectief; • De prijs van het onroerend goed: De waarde van het vastgoed (zoals woningen of bedrijfspanden) bepaalt voor een groot deel het verwachte financiële rendement. Hogere verkoop- of huuropbrengsten zorgen voor meer inkomsten. De marktwaarde hangt af van locatie, kwaliteit en vraag. De gemeente houdt hier rekening mee bij het opstellen van de grondexploitatie; • Het risicoprofiel: Het risicoprofiel geeft aan hoeveel onzekerheden er zijn binnen een ontwikkeling. Denk aan marktrisico’s, planologische risico’s of vertragingen in besluitvorming. Hoe hoger het risico, hoe voorzichtiger de gemeente moet zijn in haar financiële inschatting. Een hoog risicoprofiel vraagt vaak om extra financiële buffers; • De bouw-/ontwikkelkosten: Onder deze kosten vallen onder meer het bouwmateriaal, arbeid, vergunningen en advieskosten. Hogere kosten drukken het financiële rendement. De gemeente beoordeelt of deze kosten in verhouding staan tot de verwachte opbrengsten.

Eventuele subsidies of bijdragen van derden kunnen hierbij een rol spelen; • De ontwikkelingstermijn: De tijd die nodig is om een project te realiseren heeft invloed op de financiering en het rendement. Hoe langer de ontwikkeling duurt, hoe langer het duurt voordat inkomsten binnenkomen.

16

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Ook kunnen kosten stijgen in de loop der tijd. De gemeente kijkt daarom kritisch naar de planning en haalbaarheid. • Total Cost of Ownership (TCO): Binnen de circulaire economie wordt deze term gebruikt voor de totale kosten die gemoeid zijn met een product of dienst gedurende gehele levenscyclus. Hierbij wordt ook rekening gehouden met factoren als onderhoud, reparaties, energieverbruik en de restwaarde aan het einde van de levensduur. De methode voor het toepassen van TCO en met name restwaarde wordt nader onderzocht door de gemeente. Scenario’s Per ontwikkeling is er een viertal scenario’s mogelijk, waarbij gekeken wordt naar het financiële rendement op de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Afhankelijk van het scenario zal het interessant zijn voor de gemeente en/of een ontwikkelaar om een ontwikkeling te realiseren. De scenario’s zijn weergegeven in onderstaande tabel en worden hieronder verder uitgewerkt (+ betekent een positief financieel rendement, betekent een negatief rendement). De grondeigenaar kan zowel de gemeente, de ontwikkelaar of een derde (die de grondexploitatie voert) zijn. Scenario