Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2025-2029 Heiloo

Het aanwezige weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van: De hoogte van de bestemmingsreserve grote projecten + De som van de geprognosticeerde batige (positieve) resultaten in de lopende gemeentelijke grondexploitaties -/- De aanwezige risico’s binnen die grondexploitaties

+

De gegarandeerde baten en lasten die specifiek zijn toe te rekenen aan de bestemmingsreserve grote projecten voor de komende jaren

De weerstandsratio geeft inzicht in de mate waarin het grondbedrijf in staat is om zelf financiële risico’s op te vangen, zonder direct beroep te doen op andere gemeentelijke middelen. De ratio is de uitkomst van de formule: Weerstandsratio = Aanwezig weerstandsvermogen / Benodigd weerstandsvermogen De ratio wordt als volgt ingedeeld: Weerstandsratio Beoordeling 2,0 uitstekend 1,4 – 2,0 ruim voldoende 1,0 – 1,4 voldoende 0,8 – 1,0 matig 0,6 – 0,8 onvoldoende < 0,6 ruim onvoldoende Jaarlijks, voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening, worden de hoogte van de algemene reserve, het aanwezige en het benodigde weerstandsvermogen beoordeeld. De risico’s van de lopende grondexploitaties worden geëvalueerd en verwerkt in het risicoregister van het grondbedrijf. Op basis daarvan wordt de weerstandscapaciteit en de weerstandsratio vastgesteld. Dit vormt onderdeel van de Nota Actualisatie Grondexploitaties (NAG), die gelijktijdig met de jaarrekening wordt opgesteld.

35

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Binnen de gemeente Heiloo is de bestemmingsreserve grote projecten als incidenteel weerstandsvermogen aangemerkt. Deze reserve is de enige vrije reserve binnen de grondexploitatie en vergelijkbaar met de Algemene reserve op concernniveau, met als primaire doelstelling het afdekken van risico’s die direct gerelateerd zijn aan het taakgebied grondexploitatie Beleidsuitgangspunt 10 De gemeenteraad ontvangt ten minste eenmaal per jaar ter vaststelling de geactualiseerde Nota Actualisatie Grondexploitaties (NAG), bestaande uit een overzicht van alle actieve grondexploitaties.

36

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

7.

Uitgiftebeleid

7.1

Algemeen

De afgelopen jaren zijn er vele maatschappelijke, economische en juridische ontwikkelingen geweest. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt, zoals een krapte op de woningmarkt. Daarnaast zijn de bouwkosten de afgelopen jaren ook enorm gestegen. De huidige economische situatie vraagt om weer naar de uitgiftevormen en prijzen te kijken.

7.2

Uitgiftevormen

7.2.1. Verkoop De meest voorkomende manier is de verkoop van grond. Het gehele eigendom gaat hierbij over van de gemeente naar de kopende partij. De gemeente ontvangt bij verkoop de verkoopsom en het risico gaat direct over op de kopende partij.

7.2.2. Erfpacht Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (de bloot eigenaar) te houden, te gebruiken en het genot ervan te trekken. Een erfpachtrecht ontstaat door inschrijving van een notariële akte tot uitgifte van een perceel grond in erfpacht in de openbare registers van het kadaster. Bij uitgifte in erfpacht wordt als tegenprestatie een jaarlijkse canon in geld in rekening gebracht. Gronduitgifte in erfpacht vindt in de gemeente incidenteel plaats. De gemeente gaat uit van een maximum van 50 jaar, om zo om grip te houden op haar vastgoed. En daarnaast is eeuwigdurend erfpacht onwenselijk, omdat dit nagenoeg als eigendom beschouwd kan worden. • Commerciële doeleinden Bij het afsluiten van nieuwe erfpachtcontracten voor commerciële maatschappelijke doeleinden bedraagt de erfpachtcanon een percentage van de grondprijs (maatwerk met taxatie). Het gehanteerde canonpercentage wordt berekend aan de hand van de gemiddelde rekenrente van de gemeente van de afgelopen drie jaar. • Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Bij de gronduitgifte in erfpacht voor niet-commerciële maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk wordt een vaste prijs gehanteerd (zie Nota Grondprijsbeleid). Deze wordt vaak toegepast bij sportverenigingen of buurthuizen.

De gemeente heeft een rijk verenigingsleven en biedt de mogelijkheid om een groot aantal sporten te beoefenen. Naast de diverse sportvelden en een zwembad zijn er ook diverse “indoor” sporten mogelijk. Een deel van deze sportaccommodaties is in eigendom van particuliere instellingen. Het overgrote deel is in eigendom van de gemeente en wordt beschikbaar gesteld aan de diverse sportverenigingen.

7.2.3. Recht van opstal Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is het beperkt zakelijk recht van de opstaller om in, op of boven een onroerende zaak van een ander (de bloot eigenaar) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Zonder het recht van opstal wordt het opstal door natrekking eigendom van de eigenaar van de grond. Een recht van opstal ontstaat door inschrijving van een notariële akte tot vestiging van een opstalrecht in de openbare registers van het kadaster. Bij de vestiging van een recht van opstal wordt een jaarlijkse retributie overeengekomen, of de retributie wordt afgekocht. Dit is vergelijkbaar met de canonberekening over erfpacht, alleen zijn de retributies vaak lager dan erfpachtcanons, omdat het gebruiksrecht beperkter is (alleen opstal en geen gebruiksrechten grond). Het vestigen van een recht van opstal op gemeentegrond vindt binnen de gemeente op beperkte schaal plaats. De gemeente Heiloo hanteert doorgaans een termijn van 30 tot 50 jaar voor het recht van opstal, afhankelijk van het specifieke project en de afspraken met de betrokken organisatie. De retributie kan jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI) om inflatie te compenseren.

37

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

• Tiny Houses/ Flexwonen Het recht van opstal voor Tiny Houses/Flexwonen wordt bepaald door de grondwaarde van vrije sector woningen, die residueel wordt bepaald, te vermenigvuldigen met de gemiddelde rekenrente van de gemeente van de afgelopen drie jaar. Tiny Houses/Flexwonen kan ook via verkoop van grond worden gerealiseerd, mits dat past bij het beleid (bijvoorbeeld bij permanente woonvormen). Bij tijdelijke huisvesting of als de gemeente zeggenschap over de grond wil behouden, is een recht van opstal vaak meer geschikt. De keuze hangt dus af van het doel, de looptijd en het grondbeleid van de gemeente. Bij bepaalde projecten kunnen er aanvullende afspraken en voorwaarden gelden. Het is daarom belangrijk om bij dergelijke projecten de betrokken documenten en overeenkomsten te raadplegen voor gedetailleerde informatie. • Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Voor deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen een nieuw verzoek en de verlenging van een bestaand opstalrecht. Voor verlenging zal volgens onderstaande staffel de prijs voor het opstalrecht worden berekend parallel aan de berekening van de erfpachtcanon. • Benzineverkooppunten Indien van toepassing: Bij de uitgifte van benzineverkooppunten is het gebruikelijk om de grond uit te geven tegen een marktconforme huur met een afhankelijk recht van opstal voor minimaal een periode van 10 jaar.

In voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs te bepalen. • Nutsvoorzieningen Grond onder nutsvoorzieningen wordt door een recht van opstal uitgegeven, doorgaans 30 tot 50 jaar, maar dit kan sterk variëren afhankelijk van de situatie en het type nutsvoorziening (zoals elektriciteit, gas, water, telecom, etc.). Verleggingskosten zijn geregeld in de AVOI (Algemene Verordening Openbare Infrastructuur). Als voor nutsvoorzieningen een grotere oppervlakte noodzakelijk is, wordt de retributie bepaald op basis van taxatie. Bij het verplaatsen van een trafo zal in voorkomende gevallen maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs vast te stellen. • Windmolens, reclamezuilen, zendmasten en zonnepanelen Grond onder windmolens en reclamezuilen wordt door een recht van opstal van 25 jaar met mogelijkheid tot verlenging uitgegeven. In voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de grondprijs vast te stellen. • Overige gevallen In andere voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de hoogte van de retributie vast te stellen. Beleidsuitgangspunt 11 Per uitgifte zal bepaald moeten worden of uitgifte plaatsvindt in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten.

7.2.4. Pacht Pacht is een overeenkomst waarbij de eigenaar (verpachter) een perceel grond in gebruik geeft voor bedrijfsmatige landbouw en de andere partij (pachter) zich verbindt tot een tegenprestatie. De voornaamste pachtvormen zijn reguliere pacht en geliberaliseerde pacht. Ieder pachtregime kent haar eigen regels. • Reguliere pacht Reguliere pacht is een pachtovereenkomst van langer dan zes jaren. In het verleden heeft de gemeente een beperkt aantal pachtcontracten gesloten over los land die als reguliere pacht zijn geregistreerd bij de Grondkamer. Dit heeft als gevolg dat de pachtprijzen aan een maximum zijn gebonden, de pachter een eerste

38

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

recht van koop heeft (voorkeursrecht), het indeplaatsstellingsrecht van toepassing is en de overeenkomst steeds stilzwijgend wordt verlengd voor een periode van zes jaren. Opzeggen van de pachtovereenkomst is slechts in enkele gevallen mogelijk. De pachtprijs wordt bepaald via het pachtprijzenbesluit dat jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld. Bij reguliere pacht streeft de gemeente ernaar om in overleg met pachters duurzaam bodembeheer, gewasdiversiteit en het niet-gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen te stimuleren. Deze afspraken kunnen worden vastgelegd in aanvullende bepalingen of samenwerkingsovereenkomsten. Pachters worden gestimuleerd ecologische verbindingszones en bufferstroken in stand te houden of te realiseren. • Geliberaliseerde pacht Voor agrarische gronden die al dan niet zijn aangekocht voor ontwikkelings- en/of uitbreidingsplannen en waarbij het niet gewenst is een langdurige gebruiksrelatie aan te gaan, kent de gemeente de uitgiftevorm van geliberaliseerde pacht. Dit is een kortlopende pacht met een looptijd van zes jaren of korter en is alleen mogelijk voor los land. Geliberaliseerde pacht geeft meer vrijheid dan reguliere pacht: er gelden geen maximum pachtprijzen, de pachter heeft geen eerste recht van koop (voorkeursrecht), geen indeplaatsstellingsrecht en geen stilzwijgende verlenging van de overeenkomst.

Een geliberaliseerde pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd door de Grondkamer. De kosten hiervan en de eenmalige administratiekosten ad € 100,- incl. BTW worden door de pachter betaald aan de gemeente. Geliberaliseerde pacht kent vrije tarieven die aan de hand van taxaties tot stand komen. De uitgangspunten bij deze taxaties verschillen per geval en zijn maatwerk. De kosten voor de Grondkamer en de taxatie zijn voor rekening van de pachter. De gemeente Heiloo wil geliberaliseerde pacht ook inzetten als instrument om tijdelijk natuurvriendelijk grondgebruik te faciliteren. Denk aan extensieve beweiding, tijdelijk grasland met bloemrijke akkerranden of het beschikbaar stellen voor bodemherstel. Bij uitgifte worden waar mogelijk duurzaamheidscriteria of natuurbeheerdoelstellingen opgenomen in de pachtovereenkomst. Ook wordt gestimuleerd dat pachters zich houden aan principes van kringlooplandbouw en waterbewust bodembeheer.

7.2.5. Bruikleen Slechts in uitzonderlijke situaties van zeer beperkte duur (korter dan één jaar), geeft de gemeente gronden in bruikleen. Bruikleen is een overeenkomst om niet, zodat geen tegenprestatie kan worden bedongen. Bruikleen wordt gebruikt ter overbrugging van een periode tot invulling van een definitieve bestemming of ontwikkeling. Het voordeel van deze gebruiksvorm is dat de situatie snel kan worden beëindigd en het perceel wordt beheerd (onderhouden) door de gebruiker. Vanuit het verleden heeft de gemeente nog te maken met het in bruikleen geven van gemeentegronden grenzend aan particulier eigendom. Daar waar het gaat om niet-strategische gronden wordt deze beheervorm afgebouwd. Het in gebruik geven van gronden wordt vastgelegd in een bruikleenovereenkomst.

7.3

Waarderingsmethodieken

Voor het bepalen van de grondprijzen zijn er verschillende waarderingsmethoden. De meest voorkomende zijn: • Grondquote zie (zie §7.3.1); • Kostprijsmethode (zie §7.3.2); • Inschrijvings- of biedingsprocedure(zie §7.3.3); • Comparatieve methode(zie §7.3.4); • Residuele methode(zie §7.3.5).

7.3.1. Grondquote Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt

39

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen. Voordelen van de grondquote: • De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen; • De grondprijs is snel bepaald. Nadeel van de grondquote: • De berekende grondprijs heeft geen relatie met het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan eenzelfde grondquote gehanteerd.

7.3.2. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is. Voordelen van de kostprijsmethode: • Er wordt goed inzicht gegeven in de opbouw van de kosten; • De grondprijs zorgt in ieder geval voor een sluitende exploitatie. Nadelen van de kostprijsmethode: • De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld; • De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, omdat de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen.

7.3.3. Inschrijvings-/Biedingsprocedure bij gronduitgifte Bij de uitgifte van grond door overheden of semipublieke instellingen kan ook gebruikgemaakt worden van een inschrijvings- of biedingsprocedure. Dit gebeurt onder andere bij verkoop van bouwgrond aan projectontwikkelaars of ondernemers. Het doel is om op een transparante en objectieve manier te komen tot een eerlijke toewijzing én een passende prijs. Voordelen van de inschrijvings-/biedingsprocedure: • Alle partijen krijgen gelijke kansen om mee te dingen naar de grond; • De geboden prijzen weerspiegelen de werkelijke waarde van de grond op dat moment, omdat de prijs tot stand komt via concurrentie; • Bij een combinatie van prijs en planbeoordeling worden partijen gestimuleerd om creatieve en duurzame voorstellen te doen; • Draagt bij aan het publieke vertrouwen en verantwoord grondbeleid.

Nadelen van de inschrijvings-/biedingsprocedure: • Kleine ontwikkelaars of startende ondernemers kunnen zich moeilijker staande houden in een competitieve inschrijving met grote marktpartijen; • Bij puur prijsgestuurde biedingen kunnen partijen te hoog bieden (met financiële risico’s) of juist te laag (waardoor de overheid opbrengst misloopt); • Het opzetten en uitvoeren van een eerlijke en juridisch waterdichte procedure vergt veel tijd en kennis van aanbestedingsrecht en planvorming; • Een partij die wint op basis van de hoogste prijs of het mooiste plan, is niet altijd de partij die het plan uiteindelijk goed uitvoert of afrondt.

7.3.4. Comparatieve methode Grondprijzen worden bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt. Voordelen comparatieve methode:

40

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

• De grondprijs is snel bepaald; • De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen. Nadelen van de comparatieve methode: • De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. De comparatieve methode leidt veelal tot terugkijken en conserverende grondprijzen (‘elkaar nadoen’); • De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, omdat de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen; • Het is geen objectieve methode.

7.3.5. Residuele methode Bij de residuele grondwaardemethode vormt de grondprijs de restwaarde (residu) van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten). Voordelen van de residuele methode: • De grondprijzen zijn marktconform; er bestaat een nauwkeurige relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde; • Transparantie, vooral naar marktpartijen, omdat de residuele methode ook door marktpartijen wordt gebruikt; • De onderhandelingspositie met marktpartijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt helder welke factoren van invloed op de hoogte van de grondprijs. Nadelen van de residuele methode: • Marktkennis is een vereiste bij deze methodiek om de marktconformiteit van de input te waarborgen en de gevoeligheden van de berekening te overzien. Een complicerende factor tijdens het onderhandelen is dat de grondwaarde in de residuele benadering sterk beïnvloed wordt door de bouwkosten van een project. In een marktconform grondprijsbeleid zullen discussies met marktpartijen ontstaan, met name over de hoogte en aard van de bouwkosten; • Elke situatie is anders, bij elke uitgiftecategorie en berekening is kennis van de markt noodzakelijk; • De rekenmethode is in verhouding tot bijvoorbeeld de comparatieve methode relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief.

7.4

Uitvoeringsnota Grondprijzen

Het college is op grond van artikel 160 lid 1 onder d Gemeentewet bevoegd te besluiten tot het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling. Het vaststellen van grondprijzen is een voorbereidende handeling voor het aangaan van de privaatrechtelijke rechtshandeling tot grondverkoop/gronduitgifte en behoort daarom ook tot de bevoegdheid van het college. Het college zal daarom de Nota Grondprijsbeleid 2025-2029 vaststellen. In deze nota worden de grondprijzen vastgesteld voor de verschillende functies; soms in vaste prijzen, soms met bandbreedtes of ondergrenzen en met ruimte voor maatwerk. De nota geldt voor alle in eigendom, erfpacht of anderszins uit te geven gronden binnen de grenzen van de gemeente Heiloo. Met de nota wordt een eenduidig gemeentelijk handelen benadrukt en oneerlijke concurrentie voorkomen doordat derden in vergelijkbare omstandigheden met vergelijkbare grondprijzen worden geconfronteerd. Het grondprijzenbeleid wordt in ieder geval iedere vier jaar door het college herzien, waarbij voorafgaand aan de vaststelling ervan, de raad zal worden geïnformeerd. Actualisatie kan, als daar aanleiding toe is, ook tussentijds plaatsvinden. Dit kan een gehele of gedeeltelijke actualisatie zijn.

Voor zover de Nota Grondprijsbeleid niet van toepassing is (bijvoorbeeld bij bebouwd onroerend goed) en verkoop niet bij openbare inschrijving plaatsvindt, zal de verkoopprijs worden vastgesteld via een taxatie van een gecertificeerd en zo nodig externe taxateur. De raad stelt wel indirect grondprijzen vast van gronden die bij de gemeente in eigendom zijn en zijn gelegen binnen een actief project en waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. Zo behoudt zij het budgetrecht.

41

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

8.

Grondprijsmethodiek per functie

In dit hoofdstuk wordt per functie weergegeven welke grondwaardemethode wordt gehanteerd. Deze methoden zijn bepaald om de algemene manier van grondwaardebepaling binnen de gemeente inzichtelijk te krijgen.

8.1

Projectmatige woningbouw

Voor het bepalen van grondprijzen voor projectmatige woningbouw wordt een splitsing gemaakt tussen de grondwaarde bepaling van sociale sector woningen en vrije sector woningen.

8.1.1. Sociale sector Onder sociale huurwoningen wordt verstaan: • Woningen in beheer van een woningcorporatie en vallend onder de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) als bedoeld in artikel 47 van de woningwet of; • Woningen waarbij: - De aanvangshuur niet hoger is dan € 900,07 per maand (prijspeil 2025); - De maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal punten dat volgt uit het landelijke woningwaarderingsstelsel; - De maximale huurverhoging aansluit bij de huurverhoging zoals die jaarlijks door de rijksoverheid wordt bepaald voor sociale huurwoningen; - Er verhuurd wordt aan inwoners met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens; - Er een instandhoudingstermijn als zijnde een sociale huurwoning geldt voor ten minste 25 jaar. Voor sociale huurwoningen zijn de opbrengsten (huur) namelijk vaak lager dan de bouw- en exploitatiekosten. Daarmee wordt de residuele waarde negatief. Omdat dit in de huidige markt nog steeds van toepassing is, wordt voorgesteld om een vaste grondprijs voor sociale woningen in de huursector te hanteren. Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, aangezien deze verschillende grondwaardes vertegenwoordigen.

8.1.2. Sociale koop In het verleden is besloten om voor kavels waarop sociale koopwoningen worden gerealiseerd een residuele grondwaardebepaling aan te houden. Net als bij sociale huurwoningen zijn de opbrengsten hier vaak lager dan de bouw- en exploitatiekosten, waardoor een residuele waarde negatief wordt. Daarom wordt ook voor deze categorie voorgesteld om vaste grondprijs per woning. In voorkomende gevallen zal maatwerk worden geleverd om de wijze van uitgifte te bepalen. Bij lokale initiatieven van sociale aard zal de keuze voor maatwerk aan de raad worden voorgelegd.

8.1.3. Vrije sector woningen Voor vrije sector woningen wordt de residuele grondwaardemethodiek gehanteerd. De residuele grondprijs is het verschil tussen de marktwaarde van de te ontwikkelen woningen VON (excl. btw) en de bouw- en bijkomende kosten. De marktwaarde van een woning is vaak lastig in te schatten. Een hulpmiddel kan hierbij zijn het hanteren van de gemiddelde vierkante meter gebruiksoppervlak prijs. Ook kunnen marktonderzoeken helpen bij het inschatten van de VON-prijs.

8.2

Individuele woningbouw

Het hanteren van de residuele grondwaarde bij de uitgifte van bouwkavels aan particulieren is niet aan te bevelen. Dit vanwege het feit dat we te maken hebben met individuele afnemers waarbij het zeer lastig is om de stichtingskosten van de opstal en de VON-prijs vast te stellen. Voor uitgifte van bouwkavels aan particulieren is uitgangspunt dat verkocht wordt tegen de marktwaarde. De marktprijs per m² is afhankelijk van ligging en

42

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

locatie en kan onder andere worden bepaald door marktonderzoek of toetsing aan bv. een residuele grondwaarde in hetzelfde plangebied. Vervolgens vindt de uitgifte van particuliere bouwkavels plaats door middel van inschrijving en vervolgens eventueel loting bij de notaris. In sommige gevallen kan de prijs bepaald worden door een biedingsprocedure. Particulieren kunnen dan op een specifieke kavel inschrijven. Deze methodiek zou toegepast kunnen worden als er sprake is van een gewilde of incidentele kavel.

8.3

Maatschappelijke voorzieningen

Onder deze categorie worden voorzieningen verstaan die een ideële en/of publieke functie dienen. Wanneer gronden geleverd dienen te worden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden (zorgvoorzieningen, sport, onderwijs en cultuur) zal de gemeente per geval bekijken welke uitgiftevorm zal worden gekozen. Bij deze categorie ontbreekt een echte marktsituatie voor de bepaling van een grondprijs per m². Het realiseren van deze voorzieningen ten behoeve van het maatschappelijk belang staat voorop. Voorgesteld wordt dan ook om per locatie prijsafspraken te maken waarbij in ieder geval de kostprijs van de grond betrokken wordt. Als de realisatie van een maatschappelijke voorziening van gemeentewege plaats vindt en het eigendom blijft bij de gemeente, dan moet op basis van de BBV-voorschriften de grond worden ingebracht tegen kostprijs.

8.4

Commerciële voorzieningen

Bij verkoop van grond voor een commerciële bestemming geldt dat de uitgifteprijs marktconform dient te zijn. Staatssteunregels vereisen dit. Als er een markt ontbreekt (bij maatschappelijke bestemmingen en sociale woningbouw) gelden staatssteunregels niet en kan de grondprijs afwijkend worden bepaald en is het mogelijk om een vaste prijs te hanteren. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de verkoop van kavels ten behoeve van bijvoorbeeld transformatorhuisjes en glasvezelstations. Marktconformiteit kan bij commerciële bestemmingen op twee manieren worden vastgesteld: met een openbare aanbesteding of middels een taxatie. Wanneer er met één partij onderhandeld wordt (bijvoorbeeld bij bouwclaims), dan zal een taxatie van de grondprijs uitgevoerd moeten worden. In alle andere gevallen zal met een biedprocedure de partij gegund krijgen die de hoogste grondwaarde biedt en/of de beste voorwaarden levert.

8.5

Bedrijventerreinen

Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een ruimte die bestemd is om gebruikt te worden voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Vaak maakt een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand. De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is weer afgestemd op het gebruik. Bij bedrijfskavels worden vaste m²-prijzen gehanteerd, al dan niet bepaald aan de hand van de vergelijkende methode, en wordt niet gewerkt met de residuele benadering. Het is namelijk zeer lastig om voor individuele afnemers de stichtingskosten van de opstal en de commerciële waarde van de opstal vast te stellen. Vandaar dat voor bedrijventerreinen en/of kantoorlocaties geadviseerd wordt voor de uitgifte op basis van een vaste prijs per m² uitgeefbaar of eventueel een vaste prijs per m² Bruto Vloer Oppervlakte (BVO). Uitgangspunt bij de prijsvorming vormt o.a. de op dat moment geldende marktconforme grondprijs in de regio. Verder is de kwaliteit van het bedrijventerrein, onder andere vanwege aard, omvang, functie en ligging in vergelijking met andere locaties, bepalend voor de m²-prijs. Binnen het plangebied kan ook nog onderscheid in de prijs per m² gemaakt worden op basis van de ligging (zichtlocatie).

Wanneer de uitgeefbare gronden binnen een ontwikkeling liggen waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld, zullen de uitgifteprijzen nooit onder de in de grondexploitatie opgenomen prijzen worden verkocht, tenzij hiervoor een separaat raadsbesluit is genomen. Voor de meeste lopende erfpachtcontracten en huurovereenkomsten dient daarnaast periodiek een grondwaarde te worden bepaald voor de betreffende percelen. Deze worden vastgesteld door het college volgens de geldende (erfpacht)voorwaarden. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist.

43

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

8.6

Snippergroen

De gemeente Heiloo verkoopt geen gemeentelijk groen (snippergroen). Gemeentelijk groen is bedoeld voor algemene voorzieningen en algemeen gebruik. Dit staat in het Groenbeleidsplan Heiloo 2024-2034.

8.7

Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente

Het kan ook voorkomen dat de gemeente grond levert aan andere organisatieonderdelen binnen de gemeente ten behoeve van bijvoorbeeld huisvesting van onderwijs, het realiseren van sportvoorzieningen of maatschappelijke voorzieningen. Vanuit de grondexploitatie worden de gronden bouwrijp geleverd en vervolgens wordt na de realisatie ook zorg gedragen voor het woonrijp maken. Hierbij zal de kostprijs worden doorberekend. Beleidsuitgangspunt 12 Voor het bepalen van de wijze waarop de uitgifteprijzen worden bepaald wordt per categorie de volgende methode gebruikt: Categorie Methode Bedrijventerrein Marktconforme prijs per m² kavel of BVO Projectmatige bouw - Sociale huur Vaste prijs per woning - Sociale koop Vaste prijs per woning - Overige categorieën Residuele grondwaarde, evt. prijs per m² kavel Individuele woningbouw Marktwaarde, evt. inschrijving/bieding Per geval bekijken/ kostprijs (indien eigendom bij Maatschappelijke voorzieningen gemeente blijft) Commerciële voorzieningen Vergelijkende methode/ vaste prijs Uitgifte aan andere organisatieonderdelen Kostprijs binnen de gemeente

44

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

9.

Beleidsuitgangspunten

In deze nota zijn diverse beleidsuitgangspunten geformuleerd, al dan niet in lijn met het bestaande beleid, waarvoor expliciete goedkeuring van de raad vereist is. Deze beleidsuitgangspunten zijn in dit hoofdstuk gebundeld. Het voorstel aan de raad is om akkoord te gaan met deze uitgangspunten. Nr. Beleidsuitgangspunt

1

2

3

4

5

6

Gewijzigd Toelichting t.o.v. Nota Grondbeleid 2017 Afhankelijk van het financiële én maatschappelijke Nee rendement van een ontwikkeling zal gekozen worden voor een facilitair of voor een actief grondbeleid. Grondaankopen van maximaal € 1000.000 kosten Ja Ten opzichte van de Nota koper, kunnen zonder raadsbesluit door het Grondbeleid 2017 is hier niets college worden aangekocht. De verantwoording over opgenomen. Om hiervan vindt plaats in de eerstvolgende Nota slagvaardig en snel te kunnen Grondexploitatie. handelen is het in bepaalde gevallen wenselijk zonder raadsbesluit gronden te kunnen verwerven. Als er een goede kans is, de voorwaarden redelijk Nee zijn en de gemeente voordeel heeft van de percelen (ontwikkelgrond (middel)lange termijn en compensatiegronden), dan koopt de gemeente de grond. Uitgangspunt bij verwerving is dat de gemeente bij Ja Het instrument stedelijke de start van het verwervingstraject de afweging kavelruil is geïntroduceerd door maakt al dan niet het ‘tweesporenbeleid’ te de invoering van de volgen. Er wordt een keuze gemaakt of naast Omgevingswet. Dit instrument minnelijke verwerving gebruik wordt gemaakt van bestond dus nog niet ten tijde het gemeentelijk voorkeursrecht, eventueel van de Nota Grondbeleid 2017. onteigening en kavelruil. De benodigde procedures kunnen dan parallel worden gevoerd met de minnelijke verwerving.

Hiermee kan grondverwerving zoveel mogelijk zeker worden gesteld. Als er geen anterieure overeenkomst kan worden Ja Door de invoering van de gesloten waarin de financiële bijdrage aan Omgevingswet is het mogelijk ruimtelijke kwaliteit (volgens artikel 13.22 van de om op basis van een Omgevingswet) wordt vastgelegd, moet worden Omgevingsplan een financiële onderzocht of deze bijdrage op grond van artikel bijdrage af te dwingen. Dit was 13.23 alsnog kan worden opgenomen in het nog niet mogelijk ten tijde van de omgevingsplan. Nota Grondbeleid 2017. Verschuldigde vennootschapsbelasting Nee voortvloeiend uit het grondbedrijf wordt ten laste gebracht van de bestemmingsreserve grote projecten.

45

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

7 8

9

10

11

12

De winsten komen ten gunste van de Nee bestemmingsreserve grote projecten Voor een negatief resultaat wordt op eindwaarde Nee een voorziening getroffen ten laste van de bestemmingsreserve grote projecten. De gemeente voert een actief risicomanagement Nee door: - de uitgangspunten de lopende grondexploitaties continu te monitoren en zo nodig bij te stellen; - de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten; - activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden van het weerstandsvermogen van de gemeente. De gemeenteraad ontvangt ten minste eenmaal Nee per jaar ter vaststelling de geactualiseerde Nota Actualisatie Grondexploitaties (NAG), bestaande uit een overzicht van alle actieve grondexploitaties. Per uitgifte zal bepaald moeten worden of uitgifte Nee plaatsvindt in de vorm van verkoop, erfpacht of via andere zakelijke rechten. Voor het bepalen van de wijze waarop de uitgifteprijzen worden bepaald wordt per categorie de volgende methode gebruikt: Categorie Methode Bedrijventerrein Marktconforme prijs per m² kavel of BVO Projectmatige bouw - Sociale huur Vaste prijs per woning - Sociale koop Vaste prijs per woning - Overige categorieën Residuele grondwaarde, evt. prijs per m² kavel Individuele woningbouw Marktwaarde, evt.

inschrijving/bieding Per geval bekijken/ kostprijs (indien eigendom bij Maatschappelijke voorzieningen gemeente blijft) Commerciële voorzieningen Vergelijkende methode/ vaste prijs Uitgifte aan andere organisatieonderdelen binnen de Kostprijs gemeente

46

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Bijlage I: Ontwikkelingen binnen het ruimtelijk domein Onderstaand schema laat de indeling van projecten in het ruimtelijk domein zien op basis van het grondbeleid. We spreken van ‘ruimtelijke plannen’ en ‘gebiedsontwikkelingsprojecten’. Ruimtelijke plannen zijn per definitie faciliterende projecten en bestaan uit ‘enkelvoudige plannen’ en ‘locatieontwikkelingen’. Bij deze locatieontwikkelingen heeft de gemeente weinig tot geen ambitie en faciliteert door het toetsen van initiatieven vanuit haar publiekrechtelijk taakstelling. Deze plannen zijn over het algemeen kleinschalig en niet complex. Voor locatieontwikkelingen geldt dat de gemeente verplicht is te voldoen aan het kostenverhaal via (anterieure of posterieure) overeenkomsten. Indien met de initiatiefnemer geen overeenkomst tot stand komt, moet de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen, bijvoorbeeld via een kostenverhaalsbeschikking als onderdeel van de omgevingsvergunning. Gebiedsontwikkelingsprojecten kunnen faciliterend of actief zijn. Voor wat betreft de faciliterende projecten heeft de gemeente een hoge prioriteit of ambitie en de gemeente zal een actievere rol innemen dan bij ruimtelijke plannen. De gronden zijn in bezit van marktpartijen en de markt zal (na aansporing) overgaan tot ontwikkeling. Kostenverhaal vindt verplicht plaats via een anterieure of posterieure overeenkomst.

Grondexploitatie projecten (BIE-grexprojecten) vertegenwoordigen het actieve grondbeleid van de gemeente. De gemeente is eigenaar van de grond en ontwikkelt deze zelf. Door middel van grondverkoop kan zij een prijs vragen voor de gronden waarmee de investeringen worden gedekt. Gebiedsontwikkelingsprojecten zijn over het algemeen grootschalig en complex.

Figuur 12: indeling van projecten in het ruimtelijk domein

47

Nota Grondbeleid Gemeente Heiloo 2025-2029

Tijdens de begroting en jaarrekening wordt via de paragraaf grondbeleid ten minste gerapporteerd over de gebiedsontwikkelingsprojecten.

Figuur 13: Stroomschema voor de keuze welk grondbeleid te voeren

48