Bijlage 1 Exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2020).pdf
Tekst van het document
484
1827
Westerweg
2655
13
1633 1634
572
1210
11 1337
1971
570
2668
2576
2418
566 568
347
1825
1830
1414 562 1970 564
345 2063
349
2024
Legenda
1789
1209
2419
405
744 28512850
23
1680 358
745
1712
1582
1570
2881
746
686
2247
49
1688 1689 4178
1383
1028
2635
34 781
2023
51
15
1575 1574 1578 1573 1579 1572 1580 1571 1581
1558
1238
1844 2295 2296 3068 3067 2573 2574
1577
319
1802
2248
682
1814
Westerweg
1803
2025
4 48 8
47
18
2646
2634
30 32
13
1895
7
1225 1224
680 681
679
359
361
1191
2513 1678
3008
13
355
1824
2
5
81
252
5047 16
1576
1557
1239
1035 1036 1037 38 1033 1038 10391040 40 1032 1041 42 1031 1042 44 1030 46 48 1029
1677 1678 1679 1680 1681 1682 1683 1684 168516861687
1556
1240
2107
3
353
357
969
1425
3
Egelenburg
780
354
6
14
1
877 1800 1011
5048
79
250
4284
1801
10181019
3
2052
2222
5134
4
1555
1242 1241
2055
21032104
1402 19 1569 1222 1221 1690 21 1382 1568 1220 4540 1691 23 1401 1560 1219 1218 1692 1561 25 1693 1217 1381 1567 1400 27 1562 1694 1695 1216 2612 1277 135 1563 1696 4541 1215 2 6 1 3 649 1399 1564 4549 1278 29 31 1966 1214 137 1380 97 2 687 4548 1565 2614 2816 2531 1213 363 2 6 1 5 1279 95 33 1191 2817 650 1813 2a 2818 139 1379 93 1385 966 2616 2819 2044 35 1398 2557 2045 1386 742 1649 91 965 1280 4086 1470 89 1437 13871388 1471 37 1192 4961 2618 1212 1281 651 14381439 87 365 1472 1397 1378 4 4962 85 2 114112 39 1487 1440 13891390 1282 1211 83 4 14411442 690 652 741 367 1391 1396 81 6 110 108 41 691 692 6 1210 2558 8 79 1193 653 693 106 1812 10 1395 77 694 695 104 487 8 1392 1209 12 14 43 75 102100 15195091 369 1543 1154 12 10 73 696 697 151952 740 16 1394 1231 10 1951397413 98 96 8 71 1441 1208 698 Bestevaerslaan 17115496 6 69 4177 1155 1 1232 59 94 4 15175273 1443 67 699 1544 1207 12 3 2 92 275 1442 1393 15175475 1444 65 11571158 700 701 5 1114 90 2820 1942 15277613 63 1445 7 1396 61 12921291 1 5 7 7 88 59 705 1817 61 1545 1446 14 2714 639 9 702 703 706 14471448 1054 1583 112 3845 11 1941 57 1584 1053 3059 1074 110 2821 4882 13 15 371 1546 16 277 55 86 84 1585 2503 108 640 1547 1055 Zevenhuizerlaan 17 1473 1360 53 82 279 106 1586 1587 19 51 1076 tb130/150 1397 12731274 18 80 1588 49 1075 21 78 1275 de Kwekerij 1818 1548 2528 1589 47 45 737 426 23 25 281 76 1590 20 74 1591
1160 27 43 1435 41 371A 1276 1549 1159 1592 29 72 1593 31 70 1766 22 1550 8 283 68 1602 1161 1162 1594 1443 2498 736 1164 33 114 4219 4220 66 1595 Breedelaan 2545 1163 4883 35 1767 2177 1596 16 2529 37 2477 285 15971598 116 5080 6 1166 1551 1819 64 4222 2546 2455 4 3066 2497 1599 37 1165 62 1434 1444 24 118 14 1170 1600 373 60 1235 711 2 4 7 5 Hoogeweg 12 1601 35 5081 1167 58 24 3065 2 26 1552 56 712 120 33 1171 2514 287 29 2791 31 2547 713 714 32 54 4884 1801 10 2792 732 22 715 122 11721173 2793 2548 1553 20 52 716 2531 2527 1174 27 50 27943904 3905 289 30 25 23 2526 4992 717 48 28 4 718 719 18 2796 2795 21 19 2456 26a 2495 291 40 720 4221 1272 2 4 7 8 2561 46 730 2318 17 1802 26 26b 13 44 656 2549 1176 1081 2496 15 48 30633064 42 57 Hazelaar 1 38 13 1178 4870 26c 40 38 293 6 11 9 36 2550 36 Hazelaar 657 9 46 11 1177 1179 2476 375 44 1315 32 Zevenhuizerlaan 34 30 2096 17 4 28 512 34 2538 2 5 6 2 7 5 22723 711 19 726 295 2044 26 42 2712 2094 2459 729 2123 1180 2362 12 658 2499 4871 2527 1181 1182 2551 1184 2363 2539 728 11 2710 24 29 22 2364 3 514 725 956 1183 297 20 10 2 377a 1842 2460 2374 227 750 269 23 Hazelaar 377 2342 2338 18 16 957 2368 269415272693 1940 2046 2540 5 1130 14 12 2337 9 2045 299 12 936 6 10 1 1 0 4 2 6 9 0 2 8 2174 12951296 2343 Liguster 7 2445 2375 585 2696 1297 6 3 2439 584 1298 2159 1105 559 2564 4 715 2365 1300 2697 2 2122 5 2 8 2571 2160 12a 5 1106
2161 2695 2366 13011302 21232124 1103 1401 2500 849 1 6 301 Westerweg 1841 1098 586 2570 2367 2175 1107 7 2369 2321 2341 1675 1243 593594 9 Boswilg 592 2524 1 2506 2320 1893 2555 1674 1275 1244 2698 1 T/M 15 303 518 379 2719 1245 2176 9a 1452 1400 1580 2525 305 492 1276 520 307 2 9b 1372 381 2720 26 26d 269 291 2 6 7 9 491 Lijsterbes 1371 2427 1747 522 14 2554 512 332 1373 22712019 883 513 4 309 11 2345 Haagbeuk 520 490 2179 521 1247 311 2178 1455 511 2680 52 17 T/M 31 313 597 1248 509 2253 2681 1748 510 4853 2582 2725 4854 1239 2726 2346 2682 13 4855 25921592 315 4856 Kennemerstraatweg 2214a 54 16 2931 25923594 4857 1250 317 1742 447 2583 25925596 1743 Haagbeuk 528 2586 Meidoorn 4858 25927598 1756 4842 2556 319 Haagbeuk 4843 2587 530 2930 2370 4844 1911 1251 1118 1755 4845 2588 3 T/M 17 16a 2723 2584 321 4846 1119 2599 532 2589 4847 1 9 9 9 323 2600 2413 2699 2590 2371 624 1120 534 1 2601 2533 2607 2728 19 T/M 33 Boswilg 2585 2604 2001 325 1121 536 15 625 2602 340 2532 327 2603 2707 2613 4841 2608 1562 2000 4828 2605 2480 934 2414 18 329 342 2609 538 2704 1563 1753 2270 28 2412 933 331 2648 2075 540 2 6 0 6 1451 2610 1757 18a 2335 2614 2649 4840 Groeneweg 17 333 1404 542 4839 2647 20 2700 2673 2611 2650 4838 1817 2646 4837 544 1390 1751 2651 2618 1816 2642 2665 2662 2451 2463 4836 2060 2664 546 483 3032 2612 2619 2626 2336 1108 2 6 6 3 2 6 1 5 335 19 2963 2666 2450 2620 2640
2840 339 3 0 2 9 2 7 0 5 548 2671 2670 4272 2627 1328 2621 1994 2449 Hoogeweg 2672 550 1407 2464 3030 2622 2674 2616 4581 1408 2628 1329 5 552 7a 2708 2643 341 3038 2623 2 2706 7 1409 2617 554 1411 2624 1770 1901 1410 2644 2629 2625 556 21 9 2191 1769 5241 2190 1815 2633 558 2630 2064 1336 560 343 1814
4 1867
351a
2511 1823
2361
1426
1017
9
2487
2275 1913
1419
14091410 14111412 1413 14141415
2395
1914
4
1213 1016
1418
2093
2956
Het Zevenhuizen 1189 1014 1015
1421
2379
2349 1912
1202
1420
Ruimtegebruik Datum 01-06-2017 Schaal 1:3500 op A3
1504
1212 1201
1417
1034 5049
2054 2
77
5135 51332767
351
1416
1384
1349
2955
1355
1386 1385
1347 1348
1270
5136 2768
349
1
1354
1346
1336 1337
3
50 52
75
1064
1352 1353
4800
4797 3549
4893
1324
Gemeente Heiloo
1343
1333
1325
1345
1335 1327
1338
1767
Zuiderloo
1212 1201
1386
1349
1189 1014 1015
1417 1418
2093
1213 1016
1419
Datum 16-09-2020
1422
2379 14091410 14111412 1413 14141415
1424
1586
3008
682
1543
2504
1053
1055
690
691 692
694 695
1379
965
1212
698
1075
1378 1210
700 701
2820 705
702 703 2821
2545
2529
2546
1166
24752477
712
1171
2875
11721173 1174
2874 2549
2478 1176
1081
1833
756
2363
1645
2349 1912
1916
2509
1917
923
2296
1928
1927 2295
2299
1930 1929 1931
2294
2293
2310 2327 1942 2292
2273
1938
1948 2355 23931949
3203 2329
1939
1952
1941
3202
1957
1966
1958
2331
2287
2307
1959 2286
1360
1956 1967
1960 2333
1970
1968 2302
2269
2046 2110
1969
1972 2334
1973 2284
1974
1562
2412
2648
2075
3080 3079 3085 3077 3075
2048
2642 2640
2619
3013
3093
2416
2643
2625
1823
2512
1803 1802
780
1824
2926
2635
2513
2917
2637 781
2248
2914
2247 2419
2025
2578
2920
1905 2728
2029
1995 2030
3118
3117
3119
2729
1314
2701
2182
2922
2997 2991
2867
2703
2678
2856 2184
1777
2844
2854
2843
2855
1998
2724
2508
2725
1368
1830
2382
2399
3216 997
3150 3151 3152
1832
3135 1483
3137
BGT 1700
45
Kadastrale lijn110
3106 2271 2250
1701 Hoofdinfrastructuur - nog te realiseren
2686
2975
2422
2978
2423
1123
2436
1808
2009 2067
1269
2536
1835
2575
4145
2987
2873
2473
1431
600 1989
4
5
2777 4193
2119
1996 4184
515 4185
4183
610
4186 4187 4631
4188 4189
4194 4514 4191
4190 4497
4513
4192
4796 4800
4797 2373
2988 2544
4391
2987
5038
2716 2932
4510
4511
4181 4182
4276
5037
3038 2106
2986
3872 4179 4180
1432
2872
1992
2985
1430
2197
2193
4566
2984
2991
5112 5139 3414 3403 5113 3404 3405 2555 3407 2993 3408 2556 3406 2557 3409 3410 3411 2559 3412 2560 2561 2562 2563 2564 3871
2553 2554
609
2194 2432
2552
2441
1988
55
2142
4998
474
1779
1089
5228 2633 2634 2635 2636 2637 2638 2639 2640
1993
2016 2481
2196
4546
1272
1994
2440
2983
4897
3884
475
1271
2483
2537
4997
2442
2535 2534
2997
2990
1267
2258
3107
2996
3885
1424
1268
2485
1607
2437
2921
4256
2999
2924
1473
1809
2068
2998
2994
1423
2922
2778
2870
75
2923
1374
1599
2121
1270
Wonen nog uit te werken 72 bestemming Woongebied
4895 4896
5346
5368
1425
3179
2981 3003
2995
1419
4090
1883
2164
1640
1522
2122
3180
3002
5313
1660 1521
1376
2036 3181
5374
5370
1661
1375
2035
2982
3007
2039 2040
2038 5373
1266
2871
1778
Wonen nog uit te werken bestemming Woongebied - Uit te werken
641
2627
3396
2975
5372
2188
2443 1000
3400 2628
1636
927 2034
3162 3163 3164 3165 3166 3167
3000
1663
1260 1261
1519 1520
2905
2598
2977 2976
2995
2444
2688
3161
3138 3139 3140 3141 3142 3143 3144 3168 3169 3170 3171 3172 3173 3174 3175 3176 3177 3178
2548
2904 2187 2977
2604
3391
1264
2903
3398
2980 4666
3392
1257
1518
2967 2687
3160
2547 4665
2123
2971
19
5347
2681
1254
1263
1671
1930 4685 4684
5348
4066
1262
2985
2715
47
3397
2424 1670
4771
2478
1464
1252
5243
5245
5249 5248
1807
4772
1258
2980
1197
1699
2421
2981
2957
2982
3133
2005
2984
3158
3136
Exploitatieplangrens
2983 2976 2986
2965
3159 3182
1808
1666 1667
5258 5256
5239
2116
1463
1668
2112
3157
3153
2032
1831
1665
2964
3134
2020
2956
2969
3154 3155 3156
3149 2019
2007
Kadastraal nummer
2684
3215
2400 2008
2006
1234
3145 3146 3147 3148
3214
Legenda
2842
2996
2683
2835 2836 2837 2838 2839 2840 2841
1664
2973
2959
5240
2477
2958
2972
2966 2962 2974
5254 5246 5257 5252 5255
5253
2545
1662
2961
2845
2853
2857
2992
2507
2846
2852
2858 2868
2702
3116
2829 2830 2831 2832 2833 2834
2847
2851
2859
2017
1776
3120
2166
2866
3001
2165
49
5238
2960 2953 2968 2970
2828
2848
2860
2921
3121
2979
2850
52
5244
524
2500
2546
1661
2963
2849
2861
2865
3000
5235 5236
5242
5286 5291 5290 5289 5287 5288 5293 52925285
2776
2821
2955
2952
2864
2654
2390
2911
2939
5392
485
2775
2863
5
5297
5300
484
2954
2217 2420
2023
1971 1633 1634
1660
2919 2389
1827
1680
2063
1210
2820
2657
1825 2024
5241 5391
5282
1414 1970 5393
2862
3002
5305
5308
2062
2816 2817 2815 2818 2819
28222823 2824 2825 2826 2827
2910
4581
1329 5295
1815
3068
2811 2812 2813 2814
2913
2668
2576
2418
3064 3066
3090
48
4272
1328
5307
1410
1814 3043
3044 3087
4837
2963
5304 5296
5294
1409
1411
3186
3045
2804 2805 2806 2807 2808 2809 2810
2909
2918
48
3048
2930
2925
4838
4836
5303
1408 3038 2771
2190
2636
2180
4839
1816
1407
2912
2931
4840
1817
3199
2916
2052
1757
3197
2924
4828
933 1404
3195 2923
2927
2361
4841
1753
2772 2779
5
2728
2480
934
2774 2785
2634
1895
2777
2706
2633
2630
624
2773 2770 2783
1769
2360
1678
2769
2928
2644
2511
2222
2776
521
625
2000
2840
2628
2629
1119
520
4853 4854 4855 4856 4842 4843 4844 4857 4858 4845 4846 48 484
2931 2930
1121
2427 513
510
2723
3032
3201
509
2726
1251
1118
3053 3055
2765
2464
1227
2316
1867
2784
2725
1120
2781
3069
2624
2306
2890
2700 3071
3098
512 511
597
1239
2001
2796 2797 2798 2767 2780
2891
3026
2623
2617
1770
3102
2060 2615
1247
1999
2896 2895 2897
593 594
492
1756
2893
2786 2775 2763 2766 2762
3196
3103
2627
2622
2892 2888
2159 2160 216
2122 21232124
490
1248
1755
2898
2757
2889
3092
3025
2611 2612
2626
2620 2621
3012
2616
2283
1226
2791
2618
3011 2664 2663
1994
2317
2673
3010
1390 1108
2614
559
491
1371
1250
2748 2742 2759 2735 2752 2751 2749
2750 2738
2794
2610
584
592
1372
2682
2745
3027
2606
3009
585 586
2570
1373
2681
2743 2744 27542741
2790
2609
1563
4871
5277 2046
2045
1244 1245
2680
2746 2747
2532
3029
658
2732
2721
2737 2753
2371
2613
2608
2605
3040
2554
2793
3023
729
2733
2719
2758
3091
3019
4870 5278
728
18411098
2720
2739 2740
2370
2607
2604
1802
656 657
1842
2555 1400
3017 3018
3073
1451
849
1893
2254
3016
2599 2600 2601 2602 2603
2585
3122
2901
1993
2415
2282
1971
2941
3115
2588 2589 2590
2413
3086 3084 3082 3081 3074 3076 3083
2994
3006
1965 2384 2493
1955 2288
3126
3095
1748
2583
2584
3123
3113 2084 2352
1964 2330
1742
1401
2937
2755
1455
2591 2592 2593 2594 2595 2586 2596 2597 2598 2587
3185
3125
1911
3004
3129
2303
1945
2467
3003
2999 2500
4884
1801
1940 936 12951296 1297 1298 1300 1302 1301
2756
2582
3183 1743
3131 3130 2353
1962
1954
2289
1963
1950 2312
1953
3184
2346 3128
1961
1951
1940
1944 2290
2354
29902989
720 4221
725 1130
4883
1444
5081
1243
2525
2950
2179
3127
2281
1947
2447
1943 2291
2305
2356
1937 2328
1276
2948
883
2345
2280 1946
2949
2691 2054
1935
1936 2385
2298
3033
3015
2115 2348
3094
2524
1275 1452
1580
2242
2347 1934
2301
2300
1926
1925
2278 1933
1921
1675
1443
736 2177 3066 1235 3065 2791 2792 732 2793 27943904 3905 4992 2796 2795 1272 730 5080
1599 1600 1601
2368
2934 2935 2936
2899
2695
3014
1107
1674
2055
2260
1932 1919
2326 1924
2321
957
2900
1105 1106
1103
2367
2320
3105
2311
2445 2439
2365
2341
2114
2238
2277 1920
2297
1922
2239
2315 1918
1915
58
2343 2366
761 2324
956
4882
426
1276
2499
1184
3096
2693
737
726
1180 1181 1182 1183
2540
1104
718 719
639 640
1360 1275
4
1441
1941
12731274
2531
717
652 653
1442
30633064
2551
2722
2337 2375
2489
2460
2338
1585
2490 1914
2357
9
3104
716
651
Z
741
1179
2094 2539
2364 2342
2374
2241
2261
2275 1913
2723
715
650
742
1942
1178
1177
2476 2538
713 714
64
5351
740
3059
711
2550
2362
1583 1584 1585 1586 1587 1588 1589 1590 1591 1592 1593 1766 1594 4219 4220 1595 1767 1596 1602 15971598
1473
4222
2455 1170
1434 1167
2496
2459
706
O
53504540 4541
1280 1281 1282
1393 3845
4177
1435
1165
W
1690 1691 1692 1693 1694 1695 1696
1277 1278 1279
1394 1207
1076 11611162 1164 1163
744
1789
1395
1392 1208
699
N
2850 2851
1563 1564
1209
696 697
2548
3217
966
1211 693
1560 1561 1562
2881
746
745
1712
1582
1570
8
5376 2295 2296 3068 3067 2573 2574
1688 1689 4178
1402 1569 1568 1401 1567 1400 2612 2613 1399 1565 2614 2615 1385 2616 1398 1386 4086 13871388 4961 2618 1397 4962 1389 1390 1391 1396
1380 1213
1074
1549
2526 2495
2561
2645
1381 1214
1575 1574 1578 1573 1579 1572 1580 1571 1581
1558
1383 1382
1216 1215
1577
1030
1217
1159 1160
1552 1553
1821 2318
1054
2528
1551
1819
2514 2527 1504
1114
1546 1547
2497
1219 1218
1231 1155 12321157 11581292 1291
1548
2498
2378 96
1220
1154
1545
1550
1222 1221
4549 687 4548 2816 2817 2818 2819 14701471 1472 1487
2646
1559
1028
2558 1812
1544
1396
1397
686
2557
1193
1818
684 685
2531
1813
1192
3218
683
1223
1576
1557
1238
1029 1224
1814
970
4233
1225
680 681
679
969
1425 1191
1590 1591 1592 1593 1594 1713 1714 1596 1572 3021 1443 1573 3020 1444 1575 1576 1445 2713 1817 1446 2714 14471448
2487
1351
4284
1012
1423
2044 2045 1649 1437 1438 1439 1440 14411442
5
5047
1800 1011
1421
Schaal 1:3.500 op A3
1271
1678 1679 1680 1681 1682 1683 1684 1686 1687 1685
1556
1241 1240 1239
1035 1036 1037 1033 1038 10391040 1032 1041 1031 1042
2107
877
10181019
5049
2055
5048
5134
1801 1426
1017
1420
Te taxeren percelen
21032104
2956
1202
1416
1384
2054
5135
1355
1385
1347 1348
1270
5136 2955
1354
1346
1336 1337
1242
1064
1352 1353
1344
1334
1326
3549 4893
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo December 2020
Inhoudsopgave 1
Algemeen
3
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17
Opdracht Opdrachtgever Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Rechten van derden inzake taxatierapport Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Te taxeren belang Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties
3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5
2
Kadastrale aanduiding
6
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen
6 6 7 7 7
3
Omschrijving van het getaxeerde
7
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen
12 12 12 12 12 13 13
4
Waardebepaling
13
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid Markt Referenties
13 14 14 15 15 15
5
Taxatie
16
5.1
Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU)
16
2
5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
SWOT-analyse Backtesting Residuele grondwaarde berekening Verzoening waarden Waardebepaling Getaxeerde waarde
16 16 16 17 18 23
6
Verantwoording
23
7
Afkortingen en begrippen
24
7.1 7.2
Afkortingen Begrippen
24 24
Bijlage 1 Foto’s Bijlage 2 Bestemmingsplan Bijlage 3 Overzichtskaart getaxeerde percelen Bijlage 4 Plausibiliteitsverklaring
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
3
1
Algemeen
1.1
Opdracht Het vaststellen van de inbrengwaarde als onderdeel van de herziening van het exploitatieplan Zuiderloo in de gemeente Heiloo. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT. Taxateur merkt op dat deze taxatie geschiedt op een wettelijk grondslag, te weten de wet ruimtelijke ordening en het besluit ruimtelijke ordening. Bij tegenstrijdigheden zal het bepaalde in de wet en de daarmee samenhangende jurisprudentie, boven de regelgeving van het NRVT gaan.
1.2
Opdrachtgever De Buch/gemeente Heiloo Postbus 1301 1900 BH Castricum
1.3
Opdrachtnemer/taxateur De heer T. de Boer, registertaxateur /onteigeningsdeskundige, kantoorhoudende aan de Reigerlaan 28 te 2106 DE Heemstede. Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur onder nummer RT510156326. Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding.
1.4
Doel van de taxatie Getaxeerd dient te worden de inbrengwaarde van de objecten zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit in verband met een structurele herziening van het exploitatieplan
1.5
Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren.
1.5.1
Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.
1.5.2
Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende verklaart niet eerder bij het object betrokken te zijn geweest, behoudens de percelen 3015, 3016, 3017, 3018, 3019, 2419 (getaxeerd in juni 2018), 1678 en 2032 (getaxeerd in januari 2020) die getaxeerd zijn in opdracht van de gemeente Heiloo voor het vaststellen van de schadeloosstelling conform de onteigeningswet.
1.5.3
Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
4
1.6
Rechten van derden inzake taxatierapport Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ondergetekende wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij dit gebruik met onze schriftelijke toestemming geschiedt. Op grond daarvan aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld.
1.7
Voorwaarden Op deze taxatie zijn de Algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing.
1.8
Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g..
1.9
Informatiebronnen De taxatie is mede samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur heeft zelf de (minimaal) vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven. Voor de taxatie van het vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: • Kadastrale kaarten, eigendomsinformatie en de daar waar dat nodig de akte van levering, geleverd door het Kadaster.nl; • Planologische informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl en/of van de gemeente; • Informatie van opdrachtgever Kaart exploitatieplan Zuiderloo, Kaart met de te taxeren percelen en de publiekrechtelijke bestemming d.d. 16 april 2020 Overzicht eigendommen-/perceellijst
1.10
Juistheid gegevensbronnen De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.
1.11
Inspectie De taxateur heeft op 15 mei, 22 mei en 8 juli 2020 het getaxeerde ter plaatse, vanaf de openbare weg (geveltaxatie) en enkele objecten inpandig opgenomen.
1.12
Waardepeildatum Peildatum is de datum van herziening van het exploitatieplan, te weten 1 januari 2020.
1.13
Te taxeren belang Getaxeerd is het recht van eigendom. Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
5
1.14
Omschrijving waarde begrippen Definitie Marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Uitgangspunten: – rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; – er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft; – geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde. Onder de wettelijke transactiekosten wordt verstaan: De wettelijke transactiekosten zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten verbonden aan de notariële transportakte en de kosten verbonden aan de kadastrale inschrijving van de overdracht.
1.15
Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen materiële wijzigingen aangebracht in het object tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.
1.16
Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.
1.17
Eerdere taxaties De taxatie vindt plaats in het kader van de herziening van het Exploitatieplan Zuiderloo. De taxateur heeft kennis genomen van het taxatierapport d.d. 16 augustus 2017, opgesteld door ing. A.S. Dijkstra, verbonden aan LBP SIGHT dat gebaseerd was op het voorgaande Exploitatieplan Zuiderloo.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
6
2
Kadastrale aanduiding Kadastrale gemeente Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo Heiloo
2.1
Sectie E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E E
Nummer 1998 2068 2258 2555 2576 2576 2578 2578 2702 2996 2996 3095 3182 3182 1824 1827 2247 2513 2551 3199 3015 3016 3017 3018 3019 1455 1748 1776 2678 2725 1678 1823 2248 2511 2512 2009 2067 3214 3215 3216 2701 2703 1400 1401 3119 3087 2464 2121
Grootte in m2 2.525 4.140 1.706 1.557 1.810 1.810 5.282 5.282 588 5.725 5.725 8.623 12.041 12.041 410 4.777 310 2.070 20.869 124 4.810 493 116 716 235 1.600 125 605 1.045 1.030 540 240 1.230 75 1.475 1.230 770 3.551 1.020 1.415 771 1.230 395 365 1.749 4.675 670 925
Gerechtigde/eige naar Te taxerenin m2 (geanonimiseerd) 170 1.1 4.140 1.1 1.586 1.1 163 1.1 339 1.1 1.472 1.1 1.061 1.1 4.318 1.1 588 1.1 523 1.1 4.878 1.1 82 1.1 2.058 1.1 2.037 1.1 410 1.3 4.738 1.3 310 1.3 2.070 1.3 848 1.4 124 2.1 1.630 3 493 3 114 3 716 3 235 3 613 4 125 4 605 5 1.045 5 917 5 540 6 178 6 1.230 6 65 7 826 7 1.230 8 770 8 3.551 10 1.020 10 1.415 10 771 13.1 1.230 13.2 395 14 81 14 623 16 3.906 18 670 19.1 925 23
Bestemming Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied Hoofdinfrastructuur Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Hoofdinfrastructuur Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken
Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken Bestemming Woongebied uit te werken
Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbende bekend. Omdat dit buiten het kader van de taxatieopdracht valt hier is ook geen nader onderzoek naar gedaan. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat het getaxeerde leeg en ontruimd wordt geleverd, vrij van huur- en gebruiksrechten.
2.2
Publiekrechtelijke beperkingen Uit de eigendomsinformaties blijkt dat er ten aanzien van het getaxeerde sprake is van de navolgende (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving, ten aanzien van het object. Als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de (Erfgoedwet art. 3.1): Als beschermd stads- of dorpsgezicht (art. 9 lid 1 sub a Erfgoedwet): Als een door de gemeente of de provincie beschermd monument: Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Geen Geen Geen Paraaf
7
Wet voorkeursrecht gemeenten: kadastrale percelen 3015, 3016, 3017, 3018.
Ja, te weten de
Uit verkregen informatie is gebleken dat de voormelde aantekeningen betreffende de WvG kadastraal niet juist verwerkt zijn; het voorkeursrecht is reeds vervallen maar nog niet kadastraal doorgevoerd. Er zijn met betrekking tot het object besluiten ingeschreven in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB), geen andere inschrijvingen bekend dan: Geen Op de kadastrale eigendomsinformatie blijkt een aantekening van een publieke rechtelijke beperking, te weten een exploitatieplan, Wro.
2.3
Privaatrechtelijke beperkingen Er is geen kennis genomen van eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige privaatrechtelijke lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd. Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten. Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden (kadastrale registratie en eigendomsinformatie).
2.4
Belemmeringenwet privaatrecht Uit de eigendomsinformatie van het Kadaster blijkt dat er geen zakelijke rechten als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet privaatrecht op het perceel zijn gevestigd. Met uitzondering op perceel 2416 (voormalig nummer 186) rust een zakelijk recht, gerechtigde is gemeente Heiloo.
2.5
Overige beperkingen Uit onderzoek blijkt dat er geen overige van significante waardebeperkende omstandigheden zijn gebleken.
3
Omschrijving van het getaxeerde In onderstaand overzicht is elk perceel beknopt omschreven, met name omdat geen van de objecten door de taxateur betreden kon worden. Door begroeiing en/of bebouwing was het voor de taxateur niet altijd mogelijk zich een goed beeld van het perceel te vormen. Benadrukt wordt nog dat geen van de opstallen inpandig is opgenomen, maar ook alleen van de openbare weg zijn opgenomen. De waarnemingen vanaf de openbare weg zijn, daar waar mogelijk, aangevuld met luchtfoto’s van Google Maps en de GeoWeb applicatie van de NVM. Omschrijving per perceel Perceelnr. 2719
Globale omschrijving Getaxeerd is een oppervlakte van 545 m2, het perceel is 794 m2 groot. Betreft een verhard oprit/erf gelegen tussen de woningen Spanjaardlaan 6 en 8, Op het perceelgedeelte achter het woonhuis staat een Garage/schuur van beton met asbestverdachte dakbedekking. Ook staat er een eenvoudige en kleine kas. Oppervlakte van de garage is ca. 130 m2.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
Opmerking
8
2720
2721
2680 849
1400
1401
1893
3087
3199 3015
3016
3017
3018
3019
2464
1455
1748
Gehele kadastrale perceel. Achtertuin van woning Kennemerstraatweg 311. Op het getaxeerde staat een houten schuur, en ws. een tweede opstal. Dit was vanaf de openbare weg niet goed waarneembaar. Gehele kadastrale perceel. Achtertuin van woning Kennemerstraatweg 313, het perceel maakt de indruk later aan het woonperceel te zijn bijgevoegd. Het perceel is ingericht als tuin: voornamelijk gras met klein opp. verharding/terras. Getaxeerd is een opp. van 10 m2, perceel is 165 m2 groot. Achtertuin met klein opp. verharding/terras Getaxeerde oppervlakte 599 m2, perceel is 1242 m2 groot. Achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 24, ingericht als tuin met een kleine opstal/schuur. Gehele kadastrale perceel. Achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 26 met daarop een (aantal) houten opstallen. Getaxeerd 81 m2, perceel is 365 m2 groot. Eveneens achtertuin bij woning Zevenhuizerlaan 26 met daarop een (aantal) houten opstallen. Getaxeerd 409 m2, perceel is 815 groot. Tuin behorend bij woning Zevenhuizerlaan 28. Op het getaxeerde staan enkele kleine schuurtjes. Getaxeerd is een opp. van 3906 m2, perceel is 4675 m2 groot. Onderdeel van de achtertuin van de woning gelegen aan de Kennemerstraatweg 349. Het perceel is onbebouwd op een kleine houten opstal. Het perceel is grotendeels ingezaaid met gras er staan enkele bomen. Geheel. Thans grasland/bouwrijpe grond. Getaxeerd een opp.
van 1630 m2, perceel is 4810 m2 groot. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein. Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Deels onverhard en deels verhard erf/terrein Onderdeel van het bedrijfscomplex van een transportbedrijf. Gehele kadastraal perceel. Perceel is bebouwd met een houten opstal, voorzijde van de kavel is verhard middels klinkers. De opstal heeft een oppervlakte van ca. 72 m2, er zijn twee vlieringen aanwezig. De opstal is goed onderhouden, en is in gebruik als garage behorende bij de naastgelegen woning Spanjaardslaan 20.Het perceelgedeelte gelegen naast en achter de garage is ingericht en in gebruik als tuin. Getaxeerd een opp. van 613 m2, perceel is 1600 m2 groot. Achtertuin bij woning Spanjaardslaan 14, het perceel is ingericht als tuin. Opname van de openbare weg was niet mogelijk. Uit de luchtfoto lijkt er een kleine opstal op het perceel aanwezig. Gehele perceel.
Onderdeel van de achtertuin bij woning Spanjaardslaan 14, het perceel is ingericht als tuin.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
Voorheen 3088
Taxateur heeft het object van binnen kunnen opnemen.
9
2900
2899
2121 2122 2036 2035 2034 2009
2067
2068
2182
3214
3215 3216 997
2032 2419
2420 2578 2578
Gehele perceel. Achtertuin behorende bij de woning Spanjaardlaan 12, het perceel is ingericht als tuin en is onbebouwd. Opname vanaf de openbare weg was niet mogelijk. Gehele perceel. Behoort tot de woning Spanjaarlaan 12, als onderdeel van de achtertuin. Er lijkt bebouwing aanwezig, opname vanaf de openbare weg was echter niet mogelijk. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, zonder bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, zonder bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, zonder bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, zonder bebouwing. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/grasland, met een houten schuilstal. Gehele kadastrale perceel Een perceel grond deels bouwrijp gemaakt, toekomstige woningbouw. Onbebouwd. Gehele kadastrale perceel Een perceel grond deels bouwrijp gemaakt, toekomstige woningbouw. Onbebouwd. Gehele kadastrale perceel Een perceel grond deels bouwrijp gemaakt, toekomstige woningbouw. Onbebouwd.. Gehele kadastrale perceel. Betreft tuin bij de woning gelegen aan de Krommelaan 11. Het perceel is ingericht als tuin bestaande uit gazon, een berkenbeplanting, wilgen en een haag. Er staat een kas op het perceelgedeelte. Gehele kadastrale perceel Perceel met hoog opgaand groen. Op het perceel is een garage/opslagloods van beperkte omvang.
Gehele kadastrale perceel Perceel met hoog opgaand groen. Gehele kadastrale perceel Perceel met hoog opgaand groen. Getaxeerd 1086 m2 perceel is 2035 m2 groot. Tuin bij woonhuis Krommelaan 6, geen opstallen op het getaxeerde gedeelte. Gehele kadastrale perceel. Perceel weiland/bouwland. Gehele kadastrale perceel. Op dit perceel (Hoogeweg 34) is een paardenpension gevestigd. Op het perceel staan een paardenstal, een voormalige koestal en diverse kleinere opstallen met erf. De paardenstal is deels opgetrokken in steen (deels open front) en deels in damwandprofielplaten en hout met houten topgevels. Het lessenaars dak is gedekt met asbestverdachte golfplaten. De (voormalige koe)stal is geheel voorzien van gemetselde gevels (spouw) en voorzien van een met asbest gedekt zadeldak. Een deel van het erf is verhard. Alle opstallen zijn eenvoudig, verouderd en in matige staat van onderhoud. Gehele kadastrale perceel Een perceel met volkstuinen. Getaxeerd is opp. van 1061 m2, perceel is 5282 m2 groot. Perceel onbebouwde grond. Getaxeerd is opp. van 4318 m2, perceel is 5282 m2 groot.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
10
2017 2701 2702 2703 1776
2678 2725
2724
3119
2389 2390
1770
2413
3040 3073 1227
2511
2512 1994
Perceel onbebouwde grond. Gehele kadastrale perceel. Een perceel met volkstuinen. Gehele kadastrale perceel. Een perceel met volkstuinen. Gehele kadastrale perceel. Een perceel met volkstuinen. Gehele kadastrale perceel. Een perceel met volkstuinen. Gehele kadastrale perceel. Dit perceel ligt aan de Krommelaan. Op het perceel staat een loods met gemetselde gevels en met een zadeldak gedekt. De opstal is recent gerenoveerd, ten tijde van de opname werden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. Het dak is recent vernieuwd, zijn er twee grote dakkapellen geplaatst en is er een entresol gemaakt (opp. ca. 120 m2). De vloer is van beton, aan de voorzijde bevinden zich twee roldeuren. De oppervlakte van de loods bedraagt circa 240 m2. De opstal is goed onderhouden. Het (ruime) erf aan de voorzijde is voorzien van een betonverharding. Geheel Een perceel grasland, onbebouwd. Getaxeerd 917 m2 perceel is 1030 m2 groot Een perceel grasland gelegen ten noorden van de Vennewatersweg. Onbebouwd. Getaxeerde 901m2 perceel is 1155 m2 groot. Een perceel grasland gelegen ten noorden van de Vennewatersweg, viaduct onder het spoor. Onbebouwd. Getaxeerd 623 m2 perceel is 1749 m2 groot Perceel grasland, gelegen in de oksel van de spoorlijn en fietspad en het viaduct in de Vennewaterswerg. Geheel. Een perceel weiland onbebouwd. Getaxeerd 1056 m2 perceel is 1680 m2 groot.
Dit perceel gedeelte maakt deel uit van het erf bij de woning Hoogeweg 25. Het perceel gedeelte is deels verhard. Op het perceel staat een stenen schuur met zadeldak van asbestplaten. De oppervlakte van de schuur wordt geschat op circa 100 m2. Achter de schuur staat een kas met een oppervlakte van circa 100 m2. Getaxeerd 1541 m2, perceel is 3655 m2 groot. Een perceel deel uitmakend van de tuin behorende bij de woning Groeneweg 2. Het perceel is begroeid met hoog opgaand groen. Gehele perceel. Een perceel met een vrijstaande bungalow plaatselijk bekend als Groeneweg 1. Bouw is traditioneel, gemetselde muren. Bouwjaar 1970, woonopp. 163 m2 (BAG) Inhoud circa 485 m3. Stenen garage. Gehele perceel. Plaatselijk bekend als Groeneweg 1a. Perceel in gebruik als tuin. Zie 3040 Getaxeerd 2794 m2, perceel is 5142 m2 groot. Een perceel weiland, opgedeeld in kleinere kavels, ws. t.b.v. paarden beweiding. Heel smal strookje, 75 m2 geheel kadastrale perceel. Een smal strookje grond deel uitmakend van een groter perceel grasland direct gelegen naast de woning Westerweg 352. Getaxeerd 826 m2, perceel is 1475 m2 groot. Een perceel grasland gelegen achter de woning Westerweg 352. Getaxeerd is 1455 m2, perceel is 1825 m2 groot.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
Taxateur heeft het object van binnen kunnen opnemen.
11
2416
1678
2248
1827 1823 1824 1998
2068 2258 2555 2576 2576 2702 2996 2996 3095 3182 3182 1824 1827 2247
2513 2551
Een perceel weiland met een solistische boom en een klein opstal, ca. 30 m2 BVO. Gelegen achter het woonhuis Westerweg 346, onderdeel van hetzelfde kadastrale perceel. Getaxeerd 1505 m2, perceel is 2706 m2 groot. Een perceel weiland, onbebouwd. Gelegen achter het woonhuis Westerweg 348, onderdeel van hetzelfde kadastrale perceel. Geheel. Bebouwd met een woonhuis, traditionele bouwaard, gemetselde muren en pannen gedekt dak, aangebouwde garage. Bouwjaar 1920, woonoppervlakte 141 m2 (BAG). Achter het woonhuis staat nog een ruime garage/loods. Naar verkregen informatie bevindt zich in de garage/loods een zomerhuis.. Gelegen achter het woonhuis Westerstraat 354. Samenstel van garage, kantoor- of werkruimte en kas. Samengesteld dak. De oppervlakte bedraagt ca. 240 m2 BVO, bouwjaar 1947 (BAG). Onderhoud is goed. Getaxeerd is opp. van 4738 m2, perceel is 4777 m2 groot. Voormalig bouwterrein met diverse opstallen. Getaxeerd is opp. van 178 m2, perceel is 240 m2 groot. Smal strookje grond, deel van het erf van Westerweg 348. Getaxeerd is opp. van 410 m2, perceel is 429 m2 groot. Smal strookje grond, behoort bij perceel 1827. Hoofdinfastructuur Getaxeerd is een opp. 170 m2, het perceel is 2525 m2 groot. Getaxeerd is een opp. 4140 m2, het perceel is 4133 m2 groot. Ten tijde van de opname werd de kavel bouwrijp gemaakt. Gehele perceel. Perceel met opgaand groen Getaxeerd is opp.
van 163 m2, perceel is 1557 m2 groot. Smalle strook grond, onderdeel van het openbaar gebied Getaxeerd is opp. van 339 m2, perceel is 1810 m2 groot. Perceel onbebouwde grond. Getaxeerd is opp. van 1472 m2, perceel is 1810 m2 groot. Perceel onbebouwde grond. Gehele perceel. Getaxeerd is opp. van 523 m2, perceel is 5725 m2 groot. Perceel onbebouwde grond. Getaxeerd is opp. van 4878 m2, perceel is 5725 m2 groot. Perceel onbebouwde grond. Getaxeerd is opp. van 82 m2, perceel is 8623 m2 groot Perceel deel van het openbare gebied. Getaxeerd is opp. van 2058 m2, perceel is 12041 m2 groot Perceel onbebouwde grond. Getaxeerd is opp. van 2037 m2, perceel is 12041 m2 groot Perceel onbebouwde grond. Gehele perceel. Perceel grasland. Gehele perceel. Voormalig werkterrein. Gehele perceel. Deels bebouwd met loods met een oppervlakte van ca. 124 m2 (BAG), voor het overige verhard erf. Gehele perceel. Perceel grasland. Getaxeerd is opp. van 848 m2, perceel is 20.869 m2 groot. Perceel onbebouwde grond.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
Waardering zie toelichting.
Waardering zie toelichting.
12
3.1
Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten De taxatieopdracht behelst het taxeren van het geheel uitgaande van een marktwaarde vrij van huur en gebruik. Er is dan ook geen onderzoek gedaan naar de inhoud van de huur-, pacht en/of gebruiksovereenkomsten.
3.2
Locatieomschrijving Zuiderloo is een ontwikkelingsgebied gelegen direct naast de bestaande bebouwing van de gemeente Heiloo. Er wordt een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd, met veel aandacht aan duurzaamheid en aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De bestaande infrastructuur blijft grotendeels ongewijzigd, wel worden er nieuwe straten aangelegd. Voorzieningen als winkels, scholen, kinderdagverblijf, sportclubs en openbaar vervoer etc. zich bevinden op loop- en/of fietsafstand. Ook het NS-station bevindt zich op korte afstand.
3.3
Planologie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd bij de gemeente waarin het getaxeerde is gelegen, of via de site van www.ruimtelijkeplannen.nl. Bestemmingsplan Zuiderloo is vigerend, dit bestemmingsplan heeft de navolgende kenmerken: Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Planstatus: Datum vaststelling gemeenteraad Datum onherroepelijk Uitgebreide status: Bestemming in deze taxatie:
Dubbelbestemming
Heiloo Bestemmingsplan Zuiderloo NL.IMRO.0399.bpZuiderloo-0401 Onherroepelijk in werking 7 december 2015 19 oktober 2019 Vastgesteld (plan) deels onherroepelijk in werking (dossier) Enkelbestemming Woongebied (art. 15) Enkelbestemming Woongebied – uit te werken (art. 16) Enkelbestemming Verkeer- Verblijfsgebied (art. 11) Waarde – Archeologie
De taxateur gaat er in zijn waardering vanuit dat de bestemming voor het getaxeerde, onherroepelijk is. In zijn waardeoordeel heeft de taxateur een verschil in waarde geconcludeerd tussen de bestemmingen Artikel 16 “Woongebied - Uit te werken bestemming wonen” 1, en “Woongebied’. Dit omdat de eerste bestemming geen directe bouwtitel geeft. Voor de relevante gegevens uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de bijlagen. De gegevens zijn verkregen via de website ruimtelijkeplannen.nl.
3.4
Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde, aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.
3.5
Courantheid De getaxeerde objecten zijn courant, dan wel zijn ze onderdeel van een courant object.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
13
3.6
Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Er is door de taxateur geen onderzoek verricht naar verontreiniging van de bodem behorende bij de onroerende zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of aan de onroerende zaak die schadelijk zijn voor de mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. De taxatie geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming niet mogelijk is.
3.7
Asbesthoudende stoffen Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd, daar dit buiten het kader van deze taxatie valt.
4
Waardebepaling
4.1
Uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. − Bij de taxatie is verondersteld dat de objecten geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; − Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; − Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; − Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging. − Getaxeerd is de waarde conform het bepaalde in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening. Toelichting In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat, als er geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet.
Voor gronden die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of gronden die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling conform de Onteigeningswet.
Definities Werkelijke waarde De prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Complexwaarde Artikel 40d van de Onteigeningswet formuleert de egalisatieregel. Met de egalisatieregel worden de verschillende bestemmingen binnen één complex geëgaliseerd over alle gronden binnen dat complex. Gebruikswaarde Conform artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet moet bepaald worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (gebruikswaarde) of aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (complexwaarde).
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
14
Bestemmingen De te taxeren objecten hebben binnen het vigerende bestemmingsplan de navolgende bestemmingen: − Woongebied-Uit te werken − Woongebied − Verkeer-Verblijfsgebied
Overwegingen van de taxateur Taxateur is van mening dat het plangebied Zuiderloo aangemerkt dient te worden als een zelfstandig te exploiteren eenheid. Hiermee is er dus sprake van een complex in de zin van artikel 40d van de Onteigeningswet, zoals taxateur dat onder de definities nader heeft toegelicht. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingen: “Woongebied - Uit te werken”, “Woongebied” en “Verkeer-Verblijfsgebied”, in beginsel verdisconteerd moeten worden in één complexwaarde. Zoals gesteld dienen de gronden getaxeerd te worden op basis van de complexwaarde, waarbij daar waar de gebruikswaarde de complexwaarde overstijgt, de gebruikswaarde als inbrengwaarde getaxeerd dient te worden. In het bijzonder merkt de taxateur op dat hij van mening is dat de gronden die als tuin in gebruik zijn, naar zijn oordeel een hogere waarde vertegenwoordigen dan de complexwaarde. Taxateur is van mening dat de gronden met de bestemming “Woongebied – uit te werken” een (enigszins) lagere waarde toegekend moet worden, dan de gronden met de bestemming “Woongebied”. Dit omdat de bestemming “woongebied” een directe bouwtitel geeft, terwijl voor de gronden met de bestemming “Woongebied – uit te werken” hiertoe nog een uitwerkingsplan vastgesteld dient te worden. Deze procedure tot het vaststellen van een uitwerkingsplan kost tijd en brengt kosten en risico’s met zich mee.
Een redelijk handelend koper zal bij het verwerven van gronden rekening houden met deze kosten en risico’s. Vandaar dat de taxateur de waarde van de gronden met de bestemming “Woongebied- uit te werken” enigszins naar beneden bijstelt. De gemeente wenst enkele percelen grond, te weten de percelen 1678, 2248 en 2032 gelegen direct gelegen aan de Vennewatersweg aan te kopen voor de plande reconstructie van de Vennewatersweg. Deze percelen zijn ook betrokken bij de onderhavige taxatie voor de inbrengwaarde. Het voormelde bestemmingsplan dat nodig is om de reconstructie daadwerkelijk uit te voeren is nog niet rechtens onaantastbaar. Het ontwerpbestemmingsplan is op 4 juni 2020 ter inzage gelegd. Hiermee concludeert de taxateur dat de voormelde percelen grond nog betrokken dienen te worden in het exploitatieplan en de waardering derhalve plaatsvindt binnen deze kaders.
4.2
Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in afwijking van de algemene uitgangspunten, de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: Geen
4.3
Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
15
Op basis van EVS-2016 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een goede waardebepaling van het vastgoed. De BAR-methode is een veelgebruikte methode om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. De BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. De BAR-methode geeft in vergelijking met de DCFmethode geen inzicht in de kasstromen. Vergelijkingsmethode (vergelijkbare objecten gecorrigeerd voor verschillen). Deze methode maakt gebruik door te kijken naar de verkoop/verhuurprijzen van vergelijkend vastgoed in de omgeving van het te taxeren object. Omdat men hierbij te maken krijgt met een waardepeildatum, dienen de vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum te zijn verkocht of verhuurd. Kostenbenadering (zowel voor nieuwbouw, herbouw als voor gecorrigeerde vervangingswaardemethode). Bij gebrek aan voldoende marktgegevens, zoals het geval is bij incourant onroerend goed, is de kostenbenadering een voor de hand liggend alternatief om de marktwaarde te bepalen.
In de kostenbenadering moeten de stichtingskosten worden bepaald en vervolgens gecorrigeerd door de technische én functionele veroudering. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de Vergelijkingsmethode, dit omdat er meerdere verhandelde referentieobjecten beschikbaar zijn, hiermee is de vergelijkingsmethode een bruikbare en nauwkeurige methode om deze vast te stellen. Tevens heeft de taxateur de waarde bepaald middels een residuele grondwaarde berekening bepaald, dit om te bezien hoe de twee uitkomsten zich onderling verhouden. Mede in verband met het doel van de waardebepaling zijn andere methodieken, zoals gecorrigeerde vervangingswaarde en ‘discounted cash flow’ methoden, niet geschikt. De conclusie dan wel verzoening van de uitkomsten van de twee voormelde taxatiemethoden (vergelijkingsmethode en de residuele grondwaarde berekening) is in paragraaf 5.5 opgenomen.
4.4
Taxatieonzekerheid De onzekerheid bij de waardering zit met name in het feit dat de objecten niet op de gebruikelijke wijze geïnspecteerd konden worden. Verder zijn er diverse perceelgedeelten die onderdeel zijn van een groter perceel. Dergelijk perceelgedeelten worden niet vaak verhandeld, waarmee er maar beperkte referenties beschikbaar zijn. Dit maakt dat er sprake is van een bovengemiddelde taxatieonzekerheid.
4.5
Markt De vastgoedmarkt en met name de woningmarkt in Heiloo is, net als de rest van Nederland, goed tot uitstekend. De ligging nabij Amsterdam en nabij strand en duinen, maakt dat het een geliefde woonomgeving is. Door de ontwikkeling “Zuiderloo” wordt het woonareaal binnen Heiloo vergroot.
4.6
Referenties Voor het bepalen van de waarde heeft de taxateur diverse transacties onderzocht die rond het getaxeerde hebben plaatsgevonden. Voor de onderbouwing verwijst de taxateur naar het rekenblad. Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
16
5
Taxatie
5.1
Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Optimale aanwending / Highest And Best: Het betreft een wettelijke taxatie. De taxateur is in zijn waardeoordeel uitgegaan van de bestemming en/of gebruik die de hoogste waarde vertegenwoordigt. Hiermee is er derhalve bij alle getaxeerde objecten uitgegaan van de Highest And Best Use .
5.2
SWOT-analyse Het betreft een wettelijke taxatie, waarmee de taxateur geen ruimte en noodzaak ziet voor het uitvoeren van een SWOT-analyse.
5.3
Backtesting Taxateur heeft enkele objecten recent getaxeerd op deze objecten heeft een backtesting plaatsgevonden; de getaxeerde waarden zijn gelijk.
5.4
Residuele grondwaarde berekening Bij de residuele waarde methode wordt de grondwaarde berekend door de waarde van het gehele vastgoedobject te taxeren. Van deze waarde worden de totale bouwkosten afgetrokken. De waarde die rest, het residu, is de waarde die toegekend moet worden aan de grond. Door de gemeente is een aangepaste en geactualiseerde exploitatieberekening opgesteld met als (contante waarde) datum 1 januari 2020. Daar de exploitatie van reeds langer loopt, en er dientengevolge reeds kosten zijn gemaakt en opbrengsten zijn gerealiseerd is de taxateur van mening dat deze reeds gemaakte kosten en opbrengsten in de residuele grondwaarde betrokken moeten worden. Immers de werken en voorzieningen komen ook de nog in exploitatie ten goede die geheel of gedeelte gedekt worden door de inkomsten die reeds zijn gerealiseerd. Voor de berekening hanteert de taxateur de navolgende uitgangspunten: − totale exploitatie gebied 23.73.47 ha; − totale nog in exploitatie plangebied 9.22.24 hectare; − nog resterende exploitatieperiode 2020 tot en met 2026; − De nog te maken kosten zijn verdeeld over de resterende exploitatieperiode; − De nog te realiseren opbrengsten zijn verdeeld over de resterende exploitatieperiode; − Het jaarlijkse saldo van de kosten en opbrengsten is contant gemaakt naar 1 januari 2020.
Onderstaand zijn de vermelde kosten overgenomen uit het exploitatieplan (aangeleverd door opdrachtgever). De bedragen zijn afgrond.
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
17
Totaal
5.5
Gerealiseerd
Prognose
Inbrengwaarde grond & opstal per perceel Inbrengwaarde sloop grond en opstal per perceel
€ €
19.279.483 € 158.337 €
19.279.483 52.800 €
Boekwaarde rente Onderzoeken Saneren & grondwerken Voorzieningen bouwrijp Voorzieningen woonrijp Plankosten (POK & VTU) Tijdelijk beheer Planschade Niet compensabele BTW Overige maatregelen Bijdrage bovenwijks Overige kosten administratief Overige kosten planinhoudelijk Totaal
€ € € € € € € €
792.227 829.190 2.168.879 2.467.469 5.666.812 3.659.647 110.520 37.081
792.227 444.859 1.073.821 1.685.252 2.442.630 3.659.647 75.520 37.081
€ €
€ € € € € € € €
105.537
€ € € €
384.331 1.095.059 782.217 3.224.182
€
35.000
840 € 2.006.615 €
840 1.177.415 €
829.200
€
37.177.100 € Totaal
30.721.574 € Gerealiseerd
6.455.526 Prognose
Woningbouw
€
46.338.639 €
31.998.639 €
14.340.000
Tijdelijke exploitatie Subsidie Overige bijdragen Overige opbrengsten administratief Overige opbrengsten planinhoudelijk Totaal
€
7.742 €
7.742
€
830.469 €
830.469
€
47.176.849 €
32.836.850 €
14.339.999
Indexatie Saldo nominaal Index investringen Index opbrengsten Totaal
€ € € €
29.279.232 € -605.710 585.217 29.258.739 €
21.394.759 € € € 21.394.759 €
7.884.473 -605.710 585.217 7.863.980
Rente en saldoverloop Rente Saldo eindwaarde per 31 dec 2026 Saldo netto contante waarde per 1 jan. 2020
€ € €
531.938 29.790.677 € 25.937.578
€
531.938
21.394.759
Oppervlakte gehele plangebied Waarde per m2 van het gehele plangebied Waarde per m2
€ € €
237.374,00 m2 25.937.578 109
Oppervlakte nog in exploitatie te brengen Waarde totaal
€ €
92.224 m2 10.077.208
Verzoening waarden Op basis van de referenties komt de taxateur tot een waarde van € 85,= per m2 voor de gronden met de bestemming “Woongebied – uit te werken” en met de “Verkeer-Verblijfsgebied”. Derhalve voor de complexwaarde. Uit de voormelde berekening van de residuele grondwaarde blijkt een grondwaarde van (afgerond) € 109,= per m2. Waarmee de twee waarden onderling verschillen. De taxateur is van mening dat de waarden die op basis van referenteis is vastgesteld, als waarde aangehouden moet worden. Dit omdat de residuele grondwaarde een grotere mate van
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
18
taxatieonzekerheid heeft, daar deze tot stand is gekomen op basis van berekeningen en slechts indirect een relatie heeft met de markt. De aangevoerde referenties zijn allen gelegen nabij het getaxeerde en er was een vergelijkbaar planologisch regime vigerend. Met de referenties is er een goede en rechtstreekse relatie met de verkooptransacties van vergelijkbare gronden, en derhalve een goed beeld geven van de marktwaarde.
5.6
Waardebepaling Op basis van de referenties en de voormelde overwegingen is de taxateur tot de navolgende waardering gekomen. De gronden met de bestemming “Woongebied – uit te werken” zijn door de taxateur gewaardeerd op € 85,= per m2. Daar waar de waarde op basis van het feitelijk gebruik hoger is, heeft de taxateur deze waarde bepaald. De gronden met de bestemming “Woongebied” zijn door de taxateur gewaardeerd op € 92,50 per m2. Daar waar de waarde op basis van het feitelijk gebruik hoger is, heeft de taxateur deze waarde bepaald. De gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” zijn door de taxateur gewaardeerd op € 85,= per m2. Daar waar de waarde op basis van het feitelijk gebruik hoger is, heeft de taxateur deze waarde bepaald. Een veel voorkomend feitelijk gebruik is tuin behorende bij een woonhuis. De taxateur heeft de waarde van de gronden gesteld op € 150,= per m2 In het bijzonder heeft de taxateur van de navolgende percelen de gebruikswaarde bepaald. Perceel 1678 woonhuis De waarde van het object is middels referenties bepaald, de referenties zijn opgenomen in de bijlagen. Perceel 1776 De waarde is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
1776
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde
€
Waarde opstal Oppervlakte BVO in m2 Waarde per m2 € Waarde opstal Waarde afgerond
605 100,00 € 60.500,00
240 750,00 € 180.000,00 € 240.500,00 € 241.000,00
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
19
Perceel 2247 De waarde is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2247
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal
310 100,00
€
€ 31.000,00
124 450,00
€
€ 55.800,00 € 86.800,00 € 87.000,00
Waarde afgerond
Perceel 2248 De waarde is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2248
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal
€
€
1230 150,00 (tuin bij woonhuis) € 184.500,00
240 250,00 € 60.000,00 € 244.500,00 € 244.500,00
Waarde afgerond
Perceel 2464 De waarde is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2464
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Waarde afgerond
€
€
670 150,00 (tuin bij woonhuis) € 100.500,00
65 350,00 € 22.750,00 € 123.250,00 € 123.500,00
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
20
Perceel 2390 De waarde is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2390
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Grondwaarde
€
1056 150,00 (tuin bij woonhuis) € 158.400,00
Waarde opstal Oppervlakte in m2 100 Waarde per m2 € 350,00 Totaal opstal € 35.000,00 Kas € 5.000,00 Totale waarde opstallen € 40.000,00 € 198.400,00 Waarde afgerond € 198.000,00
Perceel 2413 De waarde van het object is middels referenties bepaald, de referenties zijn opgenomen in de bijlagen. Perceel 2419 De waarde van dit perceel is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2419
Grondwaarde Oppervlakte in m2 2785 Waarde per m2 € 75,00 (manage) Grondwaarde € 208.875,00 Correctie bodemverontreining € -35.000,00 €
173.875,00
€ € €
28.100,00 201.975,00 200.000,00
Waarde opstallen Voormalige koestal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 €
250 50,00 € 12.500,00
Paardenstal/veldschuur Oppervlakte in m2 Waarde per m2 €
312 50,00 € 15.600,00
Totale waarde opstallen Waarde afgerond
Perceel 2719 De waarde van dit perceel is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
2719
Grondwaarde Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Waarde opstal Oppervlakte in m2 Waarde per m2 Waarde opstal Waarde afgerond
€
€
545 150,00 (tuin bij woonhuis) € 81.750,00
130 200,00 € 26.000,00 € 107.750,00 € 108.000,00
Taxatie inbrengwaarde Zuiderloo te Heiloo. Versie december 2020
Paraaf
21
Perceel 3087 De waarde van dit perceel is door de taxateur als volgt bepaald: Perceel
3087
Grondwaarde Toegekend aan woonhuis (tuin) Overig als onbebouwde grond (complexwaarde)
1100 m2
Waarde /m2 € 150,00
€ 165.000,00
2806 m2
€ 85,00
€ 238.510,00
3906 m2 Waarde afgerond
€ 403.510,00 € 400.000,00
Voor de toedeling van de waarde van de overige getaxeerde objecten verwijst de taxateur naar onderstaand overzicht.