Bijlage 1 Exploitatieplan Zuiderloo, eerste herziening (2020).pdf
Tekst van het document
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Colofon Status
:
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening (definitief)
Datum
:
dinsdag 22 december 2020
IMRO-idn
:
NL.IMRO.0399.bpZuiderloo-EX06
Aantal pagina’s
:
29 exclusief bijlagen
Aantal bijlagen
:
11
Opgesteld door
:
Maurits Materman; Maarten Buisman
Website
:
overmorgen.nl
2
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Inhoudsopgave
A. TOELICHTING EXPLOITATIEPLAN ZUIDERLOO
4
1.
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Structurele herziening Leeswijzer
5 5 5
Algemene toelichting
7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
7 7 8 9 9
2.
Bestemmingsplan Zuiderloo Doel en functie van het exploitatieplan Begrenzing van het exploitatieplangebied Rechtsgevolgen exploitatieplan Jaarlijkse herziening en eindafrekening
3.
Toelichting op de kaarten
10
4.
Toelichting op de regels
11
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
11 11 11 11 12 13 13
Algemeen en begrippen Fasering Omschrijving werken en werkzaamheden Eisen aan werken en werkzaamheden Eisen aan de uitvoering van werken en werkzaamheden Verordening doelgroepen woningbouw Verbods- en ontheffingsbepalingen
B. DE REGELS
14
C. DE EXPLOITATIEOPZET EN EXPLOITATIEBIJDRAGE
20
5.
Algemeen
21
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9
21 21 22 22 25 25 26 27 28
Parameters Ruimtegebruik Programma Gebiedseigen kosten Bovenwijkse voorzieningen Opbrengsten Vaststelling maximaal verhaalbare kosten Omslagmethode Exploitatiebijdrage
D. BIJLAGEN
29
3
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
A. TOELICHTING EXPLOITATIEPLAN ZUIDERLOO
4
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
1. Inleiding 1.1
Aanleiding De gemeente Heiloo is al langere tijd bezig met de ontwikkeling van de locatie Zuiderloo. Om het kostenverhaal te verzekeren en eisen te stellen aan de ontwikkeling van het gebied is een exploitatieplan opgesteld. Het exploitatieplan Zuiderloo is onlosmakelijk verbonden met het bestemmingsplan voor Zuiderloo. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van circa 550 woningen en worden de voorwaarden hiervoor vastgelegd. Daarnaast vormt het bestemmingsplan de grondslag onder de voorwaarden en berekeningen van het exploitatieplan. Het exploitatieplan Zuiderloo is op 5 februari 2018 vastgesteld door de raad en op 23 maart 2020 onherroepelijk geworden.
1.2
Structurele herziening Conform artikel 6.15 Wro moet een exploitatieplan worden herzien. Deze eerste herziening van het exploitatieplan Zuiderloo omvat zowel niet-structurele als structurele onderdelen. Bij een herziening op structurele onderdelen is artikel 6.14 Wro (en hierdoor ook afdeling 3:4 Awb) van toepassing. Hierdoor kan tegen het besluit direct beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Vooral de taxatie van de inbrengwaarde en de grondopbrengsten, gezien de marktontwikkelingen tussen 2017 en 2020, achten wij een structureel onderdeel van deze herziening. Deze eerste herziening heeft samenvattend betrekking op de volgende punten: 1. Een uitwerking en detaillering van de ramingen van de kosten met in achtneming van de aangegeven methoden van indexering; 2. Een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten; 3. Voor de raming van de plankosten gebruik maken van de ministeriele regeling; 4. De inbrengwaarde taxeren op prijspeil 1-1-2020; 5. De grondopbrengsten taxeren op prijspeil 1-1-2020; 6. De doelgroepenverordening van toepassing verklaren.
1.3
Leeswijzer Dit exploitatieplan bestaat uit de delen A, B, C en D. Deel A is een toelichtend deel. De delen B tot en met D zijn juridisch bindende delen: •
•
Deel A betreft de toelichting op het exploitatieplan Zuiderloo. De toelichting is als volgt opgebouwd: −
Hoofdstuk 2 betreft de algemene toelichting. De algemene toelichting (paragraaf 2.3 2.7) gaat achtereenvolgens in op de volgende onderdelen: koppeling met het ruimtelijk besluit, doel en functie van het exploitatieplan, begrenzing van het exploitatieplan, procedure en rechtsgevolgen alsmede de jaarlijkse herziening en eindafrekening;
−
In hoofdstuk 3 worden de kaarten behorend bij dit exploitatieplan toegelicht;
−
In hoofdstuk 4 worden de regels van dit exploitatieplan toegelicht. De exploitatieopzet wordt in deel A niet nader toegelicht, maar wordt waar nodig in de exploitatieopzet (deel C) zelf nader verklaard. Waar nodig wordt in de toelichting verwezen naar de kaarten en overige regelingen of tabellen die bijlagen vormen van het exploitatieplan en in onderdeel D zijn opgenomen;
Deel B betreft de eisen en de regels van het exploitatieplan. De regels zijn juridisch bindend op grond van artikel 6.13 lid 2 sub b en sub c Wro;
5
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
•
Deel C bevat de exploitatieopzet. De exploitatieopzet is (ook) juridisch bindend op grond van artikel 6.13 lid 1 sub c Wro. De berekening van de exploitatiebijdragen is juridisch bindend in het kader van de verlening van omgevingsvergunningen voor een bouwplan als bedoeld in artikel 6.17 Wro. Aan die vergunning wordt een betalingsvoorschrift verbonden waarvan het te betalen bedrag gebaseerd is op de exploitatieopzet;
•
In Deel D, tot slot, zijn de bijlagen opgenomen. De bijlagen waarnaar in de delen B en C wordt verwezen zijn juridisch bindende delen.
6
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
2. Algemene toelichting 2.1
Bestemmingsplan Zuiderloo Ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten in verband met de realisatie van het bestemmingsplan is onderhavig exploitatieplan opgesteld. Om de realisatie van het bestemmingsplan mogelijk te maken zijn diverse werken en werkzaamheden nodig binnen het exploitatieplangebied zoals bouwrijp maken, aanpassing en aanleg van wegen, riolen, voet- en fietspaden, en water- en groenvoorzieningen en (ondergrondse) infrastructuur.
2.2
Doel en functie van het exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld: 1. Indien het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaar van de binnen het exploitatieplangebied gelegen gronden, of doordat de gemeente zelf eigenaar is van bedoelde gronden; 2. Indien er geen locatie-eisen nodig zijn of - indien ze wel nodig zijn - op andere wijze is verzekerd dat de eisen worden nageleefd. Het exploitatieplan, de bijbehorende kaart(en) en de in het exploitatieplan opgenomen exploitatieopzet vormen de juridische basis om conform afdeling 6.4 van de Wro en afdeling 6.2 van het Bro de door de gemeente gemaakte en te maken kosten in het kader van de realisatie van bouwplannen te verhalen op eigenaren van de in het exploitatieplangebied gelegen gronden. Het kostenverhaal vindt plaats bij de verlening van een omgevingsvergunning dan wel door ontvangst van een bijdrage op basis van een gesloten anterieure overeenkomst of eventueel nog te sluiten posterieure overeenkomst.
De exploitatieopzet beschrijft welke kosten en opbrengsten er in het plan zijn en op welke wijze de kosten toegerekend worden aan de eigenaren die een mogelijkheid hebben tot het realiseren van een bouwplan. De regels over fasering en over de overige eisen aan het bouwrijp maken, de aanleg van voorzieningen van openbaar nut hebben tot doel het grondgebruik te sturen. Voor een deel van deze regels geldt dat de omgevingsvergunning niet kan worden verleend zolang niet aan de betreffende regels is voldaan. Dit geldt met name voor de faseringsregels. Voor een ander deel van de regels geldt dat ze ook los van een aanvraag voor omgevingsvergunning werking hebben. Bij overtreding ervan kan opgetreden worden met bestuursrechtelijke handhaving. Voor de regels zoals opgenomen in deel B van dit exploitatieplan geldt bovendien dat overtreding ervan een economisch delict is en daarmee strafbaar is. Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten gemaakt, zoals is uitgewerkt in deel C van dit exploitatieplan. Om tot de realisatie van bebouwing en van de voorzieningen van openbaar nut te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten gemaakt moeten worden. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren van de gronden in het exploitatieplangebied indien zij de bebouwing en de openbare voorzieningen zelf realiseren.
Onder voorzieningen van openbaar nut worden in dit verband met name infrastructurele voorzieningen als wegen, riolen, voet- en fietspaden, en water- en groenvoorzieningen verstaan.
7
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Indien en voor zover eigenaren zelf een (of meerdere) bouwplan(nen) gaan realiseren dient dit exploitatieplan ertoe om: 1. De noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen omgevingsvergunningen dan wel waarvan de berekening wordt opgenomen in een overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan (artikel 6.17 Wro); 2. Een fasering vast te leggen. Deze wordt opgenomen om een kader te creëren voor de realisatie (artikel 6.13 lid 1 onder c ten vijfde en 6.13 lid 3 Wro) zodat wordt gewaarborgd dat er een goede afstemming ontstaat tussen de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut, het bouwrijp maken van de kavels en het verlenen van de omgevingsvergunningen. In paragraaf 3.2 van de toelichting op de regels wordt de fasering nader toegelicht; 3. Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Deze worden opgenomen om te waarborgen dat bij realisatie specifieke eisen ten aanzien van deze werken en werkzaamheden én regels voor de uitvoering in acht worden genomen (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro).
2.3
Begrenzing van het exploitatieplangebied Het exploitatieplangebied omvat het gedeelte van het bestemmingsplan waarin de bouwplanmogelijkheden zijn gelegen waarvoor een kostenverhaalsplicht bestaat. Daarnaast omvat het exploitatieplangebied het gedeelte waarbinnen de werken en werkzaamheden plaatsvinden van de aanleg van de openbare ruimte en de aanleg van de nutsvoorzieningen. Het exploitatieplangebied volgt niet de begrenzing van het bestemmingsplangebied. De begrenzing is aangegeven op de Kaart Exploitatieplangebied zoals die als bijlage 1 in onderdeel D is opgenomen. De begrenzing is bepaald aan de hand van de criteria zoals die volgen uit de Wro. Het exploitatieplangebied mag niet groter zijn dan het bestemmingsplangebied en alleen die gronden zijn betrokken in het exploitatieplangebied waarop nieuwe bouwplannen zijn voorzien dan wel openbare voorzieningen worden gerealiseerd ten behoeve van de realisatie van het bestemmingsplan. Bestaande te handhaven bebouwing wordt aldus in beginsel niet opgenomen in dit exploitatieplan. Tot slot mogen ook onbenutte bouwtitels (indien reeds op basis van het oude bestemmingsplan een bouwvergunning/ omgevingsvergunning verkregen kon worden) voor bestemmingen die niet wijzigen, niet opgenomen worden in het exploitatieplan. Dit komt door een latere toevoeging aan artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wro.
De gronden die binnen het exploitatieplangebied zijn opgenomen kennen onderling een zodanige ruimtelijke en functionele samenhang dat sprake is van één exploitatiegebied. Het gaat om het uitgeefbare gebied voor het realiseren van 477 woningen in combinatie met de daaraan gerelateerde aan te leggen straten, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en verdere openbare ruimte.
8
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
2.4
Rechtsgevolgen exploitatieplan Dit exploitatieplan heeft gevolgen voor eigenaren van gronden in het exploitatieplangebied die bouwplannen kunnen gaan realiseren. Nadat het exploitatieplan in werking is getreden vormt dit plan een toetsingskader voor de omgevingsvergunning voor het bouwplan. De gemeente moet een aanvraag voor een omgevingsvergunning die in strijd is met het exploitatieplan of de krachtens dit plan gestelde eisen, weigeren. Tevens zal bij de verlening van de omgevingsvergunning op basis van het exploitatieplan een financieel voorschrift aan de omgevingsvergunning worden verbonden, inhoudende dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd is (artikel 6.17 lid 1 Wro). Eventuele betaling aan de gemeente is derhalve pas bij verlening van de omgevingsvergunning aan de orde. Dit werkt anders als de exploitatiebijdrage anderszins verzekerd is (artikel 6.17 Wro), bijvoorbeeld doordat de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met de grondeigenaar. De eigenaar draagt dan mee in de kosten op basis van privaatrechtelijke afspraken. De grondslag voor het verschuldigd worden en het moment van betalen etc. is dan in de overeenkomst afgesproken. Burgemeester en wethouders stellen bij de omgevingsvergunning een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage dient te worden betaald.
Als de in het voorschrift opgenomen betalingstermijn overschreden wordt, kunnen burgemeester en wethouders besluiten tot een bouwverbod of bouwstop, tot invordering bij dwangbevel of tot gehele of gedeeltelijke intrekking van de omgevingsvergunning (artikel 6.21 Wro). Zolang het exploitatieplan niet onherroepelijk is, geldt op grond van artikel 2.10 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een aanhoudingsplicht voor de omgevingsvergunning.
2.5
Jaarlijkse herziening en eindafrekening De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan tenminste één keer per jaar te herzien. In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat deze (eerste) herziening, een herziening betreft op zowel structurele – als niet structurele onderdelen. Hierdoor is artikel 6.14 Wro en daarmee ook afdeling 3:4 Awb van toepassing. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verstrekt. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatie-eisen, hetgeen kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende kaarten en andere bijlagen, bijvoorbeeld omdat ze zijn geactualiseerd. Aan het einde van de exploitatie vindt er een eindafrekening plaats. Het einde van de exploitatie betekent dat alle werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan zijn uitgevoerd. Binnen drie maanden na dat moment stelt het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herrekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een opnieuw berekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
9
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
3. Toelichting op de kaarten De volgende kaarten maken onlosmakelijk onderdeel uit van dit exploitatieplan: 1. Een kaart waarop de gebiedsafbakening is aangegeven (kaart exploitatieplangebied, deel D, bijlage 1). Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De motivering voor deze afbakening is gegeven in paragraaf 2.4. Deze kaart is juridisch bindend. 2. Een kaart waarop de kadastrale percelen zijn weergegeven die op 1-1-2020 nog ontwikkelt moeten worden. Tevens is op de ondergrond de bestemming zichtbaar (kaart grondeigendommen, deel D, bijlage 2).
10
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
4. Toelichting op de regels 4.1
Algemeen en begrippen De ontwikkeling van het plangebied Zuiderloo is een project dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatieplangebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De duur, de hoeveelheid werkzaamheden, de afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen voor een aantal regels met betrekking tot de realisatie van het plangebied. De regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken. De wettelijke basis voor het opnemen van regels in het exploitatieplan ligt in artikel 6.13 Wro. De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Dit hoofdstuk 3 bevat de toelichting op de regels. De regels bij dit exploitatieplan zijn vervat in deel B van dit exploitatieplan. Als onderdeel van de regels is een begrippenlijst opgenomen van de meest voorkomende begrippen in dit exploitatieplan.
4.2
Fasering Voor de realisatie van Zuiderloo geldt de koppeling dat op de gronden van een grondeigenaar eerst de voorzieningen van openbaar nut (wegen, riolen, voet- en fietspaden, en water- en groenvoorzieningen) aangelegd moeten worden of dat de grondeigenaar over de aanleg bindende afspraken met de gemeente heeft gemaakt in een anterieure of posterieure overeenkomst, voordat de omgevingsvergunning voor de opstalrealisatie op die grond kan worden verleend en de opstalrealisatie mag plaats vinden. De voorzieningen van openbaar nut moeten aangelegd worden conform de eisen van de in dit exploitatieplan genoemde documenten (kwaliteitshandboek en IPOR), . De voorzieningen van openbaar nut inclusief ondergrond kunnen aan de gemeente in eigendom en beheer worden overgedragen mits hierover de grondeigenaar met de gemeente een overeenkomst sluit, na afloop van de in het bestek beschreven onderhoudstermijn van de betreffende voorzieningen van openbaar nut. Artikel 2 van dit exploitatieplan stelt deze fasering bindend vast.
4.3
Omschrijving werken en werkzaamheden Artikel 3 van dit exploitatieplan bevat de omschrijving van de werken en werkzaamheden.
4.4
Eisen aan werken en werkzaamheden Artikel 4 van dit exploitatieplan bevat de regels met betrekking tot de werken en werkzaamheden. Het bouw- en woonrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte moeten plaatsvinden conform het IPOR (Inrichtingsplan Openbare Ruimte d.d. 21 maart 2013, vastgesteld door het college op 3 juni 2013) en het Stedenbouwkundig plan Zuiderloo van december 2012, gewijzigd 27 februari 2013 inclusief Addendum Stedenbouwkundig plan d.d. 28 mei 2013 en vastgesteld door het college op 3 juni 2013. Tevens geldt voor de uitvoering van werkzaamheden dat de bestaande waterlopen en bomen gelegen binnen de bestemming “Groen” gehandhaafd moeten blijven. Van artikel 4 kan worden afgeweken in het geval de gemeente heeft besloten de kwaliteitsvoorschriften openbare ruimte te actualiseren.
11
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
De afwijkingsbepaling is zo geformuleerd dat het initiatief bij de zelfrealiserende grondeigenaar ligt. Die moet aangeven aan de gemeente dat hij toepassing wil geven aan de geactualiseerde kwaliteitsvoorschriften. Indien niet via deze wijze toepassing wordt gegeven aan de geactualiseerde kwaliteitsvoorschriften openbare ruimte zal de gemeente dit exploitatieplan herzien.
4.5
Eisen aan de uitvoering van werken en werkzaamheden Artikel 5 bevat de regels omtrent de eisen aan uitvoering van werken en werkzaamheden. Hieronder volgt de toelichting op die regels.
4.5.1
Goedkeuring bestekken en tekeningen
Het is van belang om te waarborgen dat tijdens de uitvoering van werken en werkzaamheden overeenkomstig de eisen en regels van dit exploitatieplan wordt gewerkt. Tevens wil de gemeente zoveel mogelijk voorkomen dat bij uitvoering handhavend opgetreden moet worden. Om dit te bereiken moeten de voorlopige ontwerp inrichtingsplannen, de definitieve inrichtingsplannen, bestekken en tekeningen en de voor het werk benodigde onderzoeken, onderbouwingen en berekeningen voor de zelf te realiseren voorzieningen van openbaar nut ter toetsing aan de gemeente worden voorgelegd.
4.5.2
Aanbesteding
Op grond van Europees recht en - in lijn daarmee - op grond van gemeentelijk beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen en diensten. De desbetreffende Europese regels en beginselen zijn voor Nederland vervat in de Aanbestedingswet, het Aanbestedingsbesluit en het Aanbestedingsreglement Werken 2012 (ARW 2012). Ingevolge artikel 6.2.9 Bro zijn deze regels ook van toepassing voor dit exploitatieplan en schrijft de gemeente - aanvullend - haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor dat ook ziet op openbare aanbestedingen van werken en werkzaamheden beneden de drempel van de Europese regelgeving. Voor zover het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten niet van toepassing is, is het gemeentelijke Inkoop- en aanbestedingsbeleid van toepassing. In artikel 5.2 zijn de aanbestedingsregels opgenomen.
4.5.3
Eindinspectie en tussentijdse inspecties
De aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Hiermee worden de voorzieningen bedoeld zoals aangegeven in artikel 6.2.5 Bro. Met het oog op de overdracht van de openbare voorzieningen aan de gemeente is voorafgaande eindinspectie van de werken en werkzaamheden nodig. De gemeente wil alsdan kunnen controleren of de voorzieningen conform de eisen zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben om ze in beheer over te nemen. Tijdens het proces van uitvoering zijn ook tussentijdse inspecties nodig. Voor een goed beheer door de gemeente is ook gemeentelijk eigendom van de openbare voorzieningen nodig. Met het oog daarop stelt de gemeente zich op het standpunt dat de openbare voorzieningen eerst door de inspecteurs van de gemeente worden geïnspecteerd. Daartoe zal de zelfrealiserende grondeigenaar voor afronding van over te dragen openbare ruimte of openbare nutsvoorzieningen alle revisiegegevens, ‘as built’ tekeningen, bonnen en certificaten worden overdragen aan de gemeente. Daarna zullen de inspecteurs hun eindinspectie kunnen houden. In artikel 5.3 is aangegeven dat de inspecteurs te allen tijde vrije toegang hebben tot het exploitatieplangebied. Hun inspecterende bevoegdheid heeft echter ook betrekking op het
12
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
uitgeefbare gebied. Inspectie is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste maaiveldhoogte en tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer.
4.5.4
Vrijkomende grond
De binnen het exploitatieplangebied af te graven grond die bij het verrichten van de werken en werkzaamheden vrij komt wordt zoveel als mogelijk gebruikt voor het ophogen van gronden in het exploitatieplangebied. Het belang hiervan is gelegen in het kostenefficiënt omgaan met vervoer van gronden en in de noodzaak tot controle van de milieukwaliteit van de af- en aan te voeren gronden. In artikel 5.4 staan een aantal regels hierover opgenomen.
4.6
Verordening doelgroepen woningbouw Sinds 7 mei 2020 is de Verordening doelgroepen woningbouw Heiloo 2020 van kracht. Deze verordening is van toepassing op het onderhavige exploitatieplan. Het doel van de verordening is woningen in de sociale huur en middendure huur ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen en blijven gedurende een bepaalde periode. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden, zijn in de verordening de bepalingen opgenomen over de doelgroepen, huurgrenzen en instandhoudingstermijnen van deze woningbouwtypologieën. De verordening is als bijlage 12 opgenomen in dit exploitatieplan.
4.7
Verbods- en ontheffingsbepalingen Overtreding van de regels in deel B kunnen een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten zijn en zijn daarmee een strafbaar feit. Voorts is het zo dat het college van burgemeester en wethouders af kunnen wijken van een aantal regels. Dat kan alleen als het tot niet-structurele wijzigingen van dit exploitatieplan leidt. Artikel 6.15 lid 3 sub d Wro gaat er namelijk van uit dat voor structurele wijzigingen de figuur van de herziening van een exploitatieplan bedoeld is. Voor het nemen van besluiten tot zulke herzieningen is de gemeenteraad bevoegd. Tevens is dan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. In artikel 7 zijn de regels terzake bovenstaande elementen opgenomen.
13
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
B. DE REGELS
14
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Artikel 1 Begrippen Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het Bestemmingsplan Zuiderloo zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in het exploitatieplan voorkomen. Daarnaast geldt dat in deze regels wordt verstaan onder: Bestekken en tekeningen: De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier. De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst conform het bepaalde in artikel 5.1. Bestemmingsplan: Bestemmingsplan Zuiderloo 2015. Bouwkavels: De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn. Het betreffen de gronden die op de bestemmingsplankaart zijn aangegeven met de bestemming Woongebied of Woongebied, Uit te werken. Bouwplan: Een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bouwrijp maken: De werkzaamheden zoals genoemd in artikel 3.1. Voor zover betrekking hebbend op de voorzieningen van openbaar nut: de werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 3 in de fase van het bouwrijp maken.
Exploitatieplangebied: Het gebied waarbinnen bouwplannen worden gerealiseerd in de vorm van woningen, inclusief de daarbij behorende openbare ruimte, zoals weergegeven op de Kaart exploitatieplangebied. Exploitatieopzet: De exploitatieopzet als bedoeld in deel C van dit exploitatieplan. Exploitatiebijdrage: De door een grondeigenaar via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. Netto contante waarde: De huidige waarde op prijspeil 1-1-2020 van toekomstige kasstromen, rekening houdende met rente en indexatie. Startwaarde: de nominale waarde op huidig prijspeil 1-1-2020. Voorzieningen van openbaar nut: De binnen het exploitatieplangebied aan te leggen voorzieningen zoals nader benoemd in de artikelen 3.2 en 3.3. Werk: Een constructie voor zover onderdeel uitmakend van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied of de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
15
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Artikel 2 Fasering De opstalrealisatie van een bouwplan op het perceel van een grondeigenaar met te realiseren bouwplannen zal niet eerder starten dan nadat de grondeigenaar zich jegens de gemeente heeft verplicht om de op zijn perceel beoogde (en bestemde) voorzieningen van openbaar nut aan te leggen conform het bepaalde in artikel 3. Ingevolge dit artikel is het verboden om, zolang de voorzieningen van openbaar nut niet zijn aangelegd op het perceel van de grondeigenaar die een bouwplan wil realiseren een omgevingsvergunning voor woningbouw te verlenen, tenzij met de grondeigenaar een overeenkomst is gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over (onder meer) de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente of door de grondeigenaar.
Artikel 3 Omschrijving van de werken en werkzaamheden Artikel 3.1 Bouwrijp maken De bouwkavels dienen bouwrijp te worden gemaakt. Onder bouwrijp maken worden begrepen werkzaamheden die noodzakelijk zijn om bebouwing op de bouwkavels mogelijk te maken,: •
Sloop- en opruimingswerkzaamheden;
•
Het saneren van de verontreinigde bodem afgestemd op de bodemfunctie;
•
Het verrichten van grondwatersaneringen – steeds conform de daartoe genomen besluiten van het bevoegde gezag;
•
Het treffen van grondwater regulerende maatregelen;
•
Het treffen van infiltrerende voorzieningen, zoals het graven van greppels;
•
Het opschonen en dempen van watergangen;
•
Het uitvoeren van grondwerken (waaronder begrepen het zo nodig ophogen (van delen) van het exploitatieplangebied en het voorbelasten ervan;
•
Het uitvoeren van geluidwerende voorzieningen;
•
Het leggen van bruggen, duikers en drainage, de aanleg van kabels, buizen, leidingen en rioleringen met bijbehorende voorzieningen;
•
De aanleg van (openbare) bouwwegen.
Artikel 3.2 Aanleg nutsvoorzieningen In het exploitatieplangebied dienen nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, te worden aangelegd of aangepast. Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: •
Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas (indien de gemeente kiest voor een alternatief komt deze te vervallen) , water, elektra,
16
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
telefoon, centraal antenne systeem, data (glasvezel) inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten; •
Aanbrengen van openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.
Artikel 3.3 Inrichting openbare ruimte In het kader van de inrichting van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied, worden in hoofdzaak de volgende voorzieningen gerealiseerd: •
de aanleg van definitieve verhardingen (zoals openbare wegen, parkeergelegenheden, paden, pleinen, trottoirs en aansluitingen daarop);
•
het al dan niet door middel van beschoeiingen, etc. afwerken van de aangelegde waterpartijen;
•
de aanleg van openbare groenvoorzieningen, speelplaatsen, afvalinzamelingspunten of voorzieningen;
•
het plaatsen van openbare verlichting, straatmeubilair en brandkranen, het verzorgen van straatnaamgeving, het plaatsen van verkeersborden en bewegwijzering en het anderszins afwerken van de openbare ruimte met alle daarbij behorende werken en werkzaamheden, waaronder de aansluiting van op bestaande bovengrondse en ondergrondse infrastructuur.
Artikel 4 Eisen voor de werken en werkzaamheden Artikel 4.1 Eisen De werken en werkzaamheden zoals genoemd in artikel 3 dienen te worden aangelegd casu quo ingericht in overeenstemming met de eisen zoals verwoord in: •
Het bestemmingsplan Zuiderloo;
•
Het beeldregieplan Zuiderloo;
•
De regels van dit exploitatieplan (inclusief bijlagen);
•
De IPOR (Inrichtingsplan Openbare Ruimte, d.d. 3 juni 2013);
•
Het Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte woningbouwlocaties gemeente Heiloo 2019, d.d. 23 april 2019;
•
Herziene versie – Waterstructuurplan Zuiderloo te Heiloo d.d. 29 augustus 2016.
Voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden zoals genoemd in artikel 3 geldt dat de bestaande greppels/waterlopen en (historische) houtwallen gehandhaafd moeten blijven indien deze ‘Groen’ bestemd zijn.
Artikel 4.2 Afwijking Van artikel 4 lid 1 kan worden afgeweken in het geval de gemeente heeft besloten om eisen zoals bedoeld in artikel 4 lid 1, te actualiseren. Een verzoek tot afwijking zal worden gehonoreerd onder de voorwaarde dat de verzoeker conform de geactualiseerde eisen zal handelen.
17
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Artikel 5 Regels over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden Artikel 5.1 Goedkeuring bestekken, tekeningen, onderzoeken en berekeningen 1. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied en de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, voordat de bestekken en tekeningen en de voor het werk benodigde onderzoeken, onderbouwingen en berekeningen ter goedkeuring voor de onder artikel 3.2 genoemde voorzieningen of werkzaamheden zijn voorgelegd aan en zijn goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders; 2. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring. Indien geen goedkeuring wordt verkregen dienen nieuwe bestekken en tekeningen te worden gemaakt dat wel voldoet. De gemeente zal goedkeuring niet op onredelijke gronden weigeren. Het college van burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmaal met vier weken verdagen; 3. De bestekken en tekeningen worden getoetst aan: •
Het bestemmingsplan Zuiderloo;
•
het Stedenbouwkundig plan Zuiderloo van december 2012, gewijzigd 27 februari 2013 inclusief Addendum Stedenbouwkundig plan d.d. 28 mei 2013 en vastgesteld door het college op 3 juni 2013.
•
Het beeldregieplan Zuiderloo d.d. 22 maart 2013 en vastgesteld d.d. 3 juni 2013;
•
De regels van dit exploitatieplan (inclusief bijlagen);
•
Het IPOR (Inrichtingsplan Openbare Ruimte, d.d. 21 maart 2013 en vastgesteld d.d.3 juni 2013);
•
Het Kwaliteitshandboek Openbare Ruimte woningbouwlocaties gemeente Heiloo 2019, d.d. 23 april 2019;
•
Herziene versie – Waterstructuurplan Zuiderloo te Heiloo d.d. 29 augustus 2016.Het is verboden werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 uit te voeren in strijd met de bestekken en tekeningen en onderzoeken, onderbouwingen en berekeningen.
Artikel 5.2 Aanbesteding Er zal een aanbesteding plaats moeten vinden voor die werken en werkzaamheden die volgens de (Europese) aanbestedingsregels moeten worden aanbesteed. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbend op voorzieningen van openbaar nut en de daarmee samenhangende diensten, is derhalve de Aanbestedingswet het Aanbestedingsbesluit en het Aanbestedingsreglement Werken 2016 (ARW 2016) van toepassing. Voor zover de Aanbestedingswet het Aanbestedingsbesluit en het Aanbestedingsreglement Werken 2016 (ARW 2016) niet van toepassing zijn, is het dan geldende aanbestedingsbeleid van de gemeente van toepassing (thans is geldend het Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 van de gemeente Heiloo), tenzij het college van burgemeester en
18
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
wethouders hiervan gemotiveerd afwijkt overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van vorengenoemd beleidsstuk.
Artikel 5.3 Eindinspectie en tussentijdse inspecties 1. Met het oog op de naleving van de regels van dit exploitatieplan vinden inspecties plaats. In het bijzonder met het oog op de overdracht van de (ondergrond voor) voorzieningen van openbaar nut in beheer aan de gemeente vinden zowel tussentijds als direct voorafgaande aan deze overdracht inspecties plaats, een en ander zoals is vastgelegd in het Kwaliteitshandboek. 2. Inspecteurs van en namens de gemeente hebben te allen tijde vrije toegang tot het exploitatieplangebied inclusief de uitgeefbare gronden.
Artikel 5.4 Regels voor vrijkomende grond Werken en werkzaamheden met betrekking tot af te graven en af te voeren gronden binnen het exploitatieplangebied worden uitgevoerd door zoveel als mogelijk de af te graven en af te voeren gronden in te zetten voor het voorbelasten en ophogen van gronden in het exploitatieplangebied.
Artikel 6 Verordening doelgroepen woningbouw 1. Bij de uitvoering van dit exploitatieplan is de Verordening doelgroepen woningbouw Heiloo 2020 van kracht, zoals deze is in werking is getreden op 7 mei 2020. De verordening beschrijft de doelgroepen, huurprijsgrenzen en instandhoudingstermijnen.
Artikel 7 Verbods- en ontheffingsbepalingen 1. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de regels van dit exploitatieplan. Overtreding van de regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en is daarmee een strafbaar feit; 2. Het college van burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in de regels van dit exploitatieplan. Dat kan alleen als het tot niet-structurele wijzigingen van dit exploitatieplan leidt. 3.
Artikel 8 Slotbepalingen 1. Overtredingen van het bepaalde in deel B en de daarbij behorende bijlagen van dit exploitatieplan betreffen een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en zijn daarmee een strafbaar feit; 2. Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels Exploitatieplan Zuiderloo’.
19
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
C. DE EXPLOITATIEOPZET EN EXPLOITATIEBIJDRAGE
20
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
5.
Algemeen In dit hoofdstuk wordt de exploitatieopzet beschreven. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In deze exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Dit leidt vervolgens tot een exploitatiesaldo, uitgedrukt in de netto contante waarde per 1-1-2020. Ten slotte wordt aangegeven hoe de kosten kunnen worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. Aangezien er op dit moment nog geen uitwerking van het stedenbouwkundig plan is, is de exploitatieopzet bepaald aan de hand van een normatieve uitwerking van het ruimtegebruik. Op grond van artikel 6.13 vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant is in het exploitatieplangebied.
5.1
Parameters Aangezien de exploitatieopzet rekening houdt met fasering van kosten en opbrengsten zijn ook rente- en inflatie invloeden toegepast. De volgende financiële parameters zijn gehanteerd: • Startdatum van de exploitatieopzet 1 januari 2020; • Looptijd van de exploitatieopzet: in beginsel tot 10 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan; • Verwachte einddatum van de exploitatieopzet 31 december 2026; • Een rekenrente van 2,14%. Dit is het rentepercentage dat de gemeente als interne rekenrente hanteert. De discontovoet is 2% conform de regels van het BBV; • Uitgavenindexatie van 2,25% gedurende gehele looptijd; • Inkomstenindexatie van 1% gedurende gehele looptijd; • Prijspeildatum 1 januari 2020; • Resultaten worden gepresenteerd op Netto Contante Waarde per 1-januari-2020; • Alle bedragen in de exploitatieopzet zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven. Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van markt- en prijsontwikkelingen bepaald of gehanteerde parameters nog marktconform zijn.
5.2
Ruimtegebruik Het totale exploitatieplangebied is 23,7 ha. Tabel 1 toont het gehanteerde ruimtegebruik. Het toekomstig ruimtegebruik van de bestemming Woongebied - uit te werken (WGU) is normatief bepaald. Ruimtegebruik
Wijkweg/hoofdinfrastructuur Uitgeefbaar Verharding Groen/Water Totaal
Bestemd
Normatief
20.909
2.412 23.321
120.815 47.474 45.759 214.048
Totaal
20.909 120.815 47.474 48.171 237.369
%
9% 51% 20% 20% 100%
Tabel 1 Ruimtegebruik exploitatieplangebied Zuiderloo
21
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
5.3
Programma Het bestemmingsplan Zuiderloo bevat een programma van 550 woningen. Hiervan zijn op 1 januari 2020 reeds 380 woningen gerealiseerd of is een omgevingsvergunning voor afgegeven. Deze woningen maken onderdeel uit van het exploitatieplan Zuiderloo en zijn verwerkt in de boekwaarde van de gerealiseerde kosten en/of grondopbrengsten. Het exploitatieplan Zuiderloo betreft een programma van 477 woningen waarvan 170 woningen nog gerealiseerd dienen te worden. De differentiatie van het woningbouwprogramma in het exploitatieplan is overeenkomstig de uitgangspunten zoals in de toelichting van het bestemmingsplan Zuiderloo is opgenomen. Binnen het bestemmingsplan Zuiderloo is met een ontwikkelaar, in het kader van de samenwerkingsovereenkomst die met deze partij is gesloten, een woningbouwcategorisering afgesproken van categorie 1 & 2 - 30%; categorie 3 - 40% en categorie 4 - 30%. Dit is expliciet besloten door de raad op 2 juli 2012. Voor de resterende initiatieven is het uitgangspunt om conform de huidige woonvisie te ontwikkelen met het streven naar een invulling van categorie 1 & 2 - 40%; categorie 3 - 30% en categorie 4 - 30%. Met de reeds gerealiseerde woningen en contractueel vastgelegde woningaantallen leidt dit tot het volgende woningbouwprogramma in het exploitatieplan: Programma gerealiseerd te realiseren totaal verhouding Cat. 1
71
0
71
13%
Cat. 2
62
65
127
23%
Cat. 3
104
80
184
33%
Cat. 4
143
25
168
31%
Zuiderloo BP
380
170
550
abel 2 Differentiatie Bestemmingsplan Zuiderlooo.b.v. afspraken en woonvisie
5.4
Gebiedseigen kosten Onderstaand overzicht bevat per kostenpost het totaal van de nominale kosten dat is opgenomen in de exploitatieopzet. De artikelen 6.2.3. tot en met 6.2.5. van het Bro dienen als basis voor de opgestelde kostensoortenlijst. Voor alle kosten geldt dat het 100% gebiedseigen kosten zijn. Hiermee zijn deze kosten voor 100% toe te rekenen aan het exploitatieplan Zuiderloo. In dit hoofdstuk worden deze kostenposten beknopt toegelicht en onderbouwd. De kostenposten waarvoor geen boekwaarde of raming is opgenomen zullen niet verder worden behandeld in deze toelichting.
22
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
INVESTERINGEN
Totaal
INBRENGWAARDE 6.2.3.a-b Inbrengwaarde grond & opstal per perceel 6.2.3.c-d Inbrengwaarde sloop grond & opstal per perceel
19.279.483 158.337
KOSTENSOORTEN GRONDEXPLOITATIEWET 6.2.4.n Boekwaarde rente 6.2.4.a Onderzoeken 6.2.4.b Saneren & grondwerken 6.2.4.c(1) Voorzieningen bouwrijp 6.2.4.c(2) Voorzieningen woonrijp 6.2.4.g-j Plankosten (POK & VTU) 6.2.4.k Tijdelijk beheer 6.2.4.l Planschade 6.2.4.m Niet compensabele BTW 6.2.4.d-f Overige maatregelen 6.2.11.i Bijdrage bovenwijks nvt 1 Overige kosten administratief nvt 2 Overige kosten planinhoudelijk Totaal
792.227 829.190 2.168.879 2.467.469 5.666.812 3.659.647 110.520 37.081 840 2.006.615 37.177.100
5.4.1. Inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gestoeld op taxatie van een extern bureau. In artikel 6.13.5 van de Wro wordt geschreven hoe de inbrengwaarde van de gronden dienen te worden bepaald. Tiede Boer Randstedelijke Rentmeester en Taxateur heeft de taxatie voor de nog te realiseren gronden uitgevoerd en aangeleverd, d.d. 22 december 2020. Dit rapport is als bijlage 3 opgenomen in dit exploitatieplan. Gronden die zijn ontwikkeld hebben een boekwaarde en zijn niet opnieuw getaxeerd. De inbrengwaarde per grondeigenaar uit het vorige exploitatieplan is opgenomen als boekwaarde. De totale inbrengwaarde is getaxeerd op € 19,3 mln. Voor te slopen bebouwing is ca. € 0,2 mln. opgenomen in de raming. De onderliggende analyse is opgenomen in bijlage 4 van dit exploitatieplan.
5.4.2. Onderzoek Deze kostenpost bevat budget voor onderzoeken naar bodemgesteldheid, archeologie en akoestiek. Voor het betreffende plan is in totaal ca. € 0,83 mln. opgenomen voor dergelijke onderzoeken. Op dit moment is reeds ca. € 0,44 mln. besteed aan onderzoeken. Verwacht wordt nog ca. € 0,38 mln. te besteden aan dergelijke onderzoeken. De raming voor onderzoeken uit het onherroepelijke exploitatieplan gelden als uitgangspunt voor de nog te verwachte kosten voor onderzoeken. Deze raming ging uit van gemiddelde prijs van € 3,85 m² per m² plangebied. Dit bedrag is geïndexeerd met een percentage van 2% per jaar, zoals opgenomen in het onherroepelijke exploitatieplan.. Hiermee bedraagt de gemiddelde prijs per m² plangebied € 4,17 (prijspeil 1-1-2020). Gelet op het nog te realiseren plangebied (92.244 m²) bedraagt de raming voor nog te uit te voeren onderzoeken ca. € 0,38 mln. De raming is opgenomen in bijlage 5A - B.
23
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
5.4.3. Bodemsanering en grondwerken Deze kostenpost bevat ramingen voor saneringen en grondwerken, zoals egaliseren, ophogen of afgraven. Op basis van geadviseerde bedragen uit eerdere onderzoeken is een bedrag van ca. € 0,15 mln. opgenomen voor nog uit te voeren saneringen. Wanneer blijkt dat saneringen lager of hoger uitvallen zal dit bij jaarlijkse actualisatie van het exploitatieplan worden meegenomen. Het bedrag van ca. € 0,15 mln. is gebaseerd op de raming uit het onherroepelijke exploitatieplan. De bedragen voor sanering die nog uitgevoerd moeten worden zijn vervolgens jaarlijks geïndexeerd met 2%. Een nadere onderbouwing hiervan is opgenomen in bijlage 6B. Voor nog uit te voeren grondwerken geldt dat een raming van ca. € 0,92 mln. is opgenomen. Dit bedrag is gebaseerd op de raming uit het onherroepelijke exploitatieplan. De gemiddelde prijs per m² plangebied voor het grondwerk bedroeg in 2017 ca. € 9,24. Na een jaarlijks indexering van 2% bedraagt de gemiddelde prijs ca. € 10,0 per m² plangebied. Gelet op het nog te realiseren plangebied (92.244 m²) bedraagt de totale kosten voor nog te realiseren grondwerken ca. € 0,92 mln. Een groot deel is al gerealiseerd en is verwerkt in de boekwaarde (ca. € 1,1 mln.). De totale kosten voor sanering en grondwerken komt daarmee uit op ca. € 2,2 mln.
De opbouw van de kosten voor bodemsanering en grondwerken is in bijlage 6A - B nader toegelicht.
5.4.4. Aanleg voorzieningen Deze kostenpost bevat onder andere kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van civieltechnische kunstwerken. Voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied is een boekwaarde van ca. € 4,1 mln. opgenomen. Voor een deel van resterende werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken is een nieuwe raming opgesteld. Dit betreffen de werkzaamheden voor de gemeente en zijn geraamd op ca. € 0,79 mln. Voor het andere deel van de werkzaamheden is een oudere raming geactualiseerd. De werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden zijn geïndexeerd met een index van 2% per jaar. De totale raming van de nog uit te voeren werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken is begroot op ca. € 4,0 mln. Dit bedrag bestaat voor een deel uit aanleggen van de hoofdinfrastructuur binnen het plangebied en aanleggen van civieltechnische kunstwerken. Deze kunstwerken bestaan onder andere uit een geluidsscherm, aansluitingen op bestaande wegen en een gemaal. De ramingen die hieraan ten grondslag liggen zijn opgenomen in bijlage 7A - B - C.
5.4.5. Plankosten De plankosten bestaan uit kosten van voorbereiding en toezicht op uitvoering (VTU) van voorzieningen en werken, kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen, kosten voor het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities etc. en overige kosten van het, of in opdracht van het gemeentelijk apparaat.
24
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
De raming voor de resterende plankosten is bepaald met behulp van de Plankostenscan 2018 en bedraagt ca. € 3,66 mln. Deze Plankostenscan is opgesteld conform de vastgestelde ministeriële regeling. De plankostenscan is in bijlage 8 opgenomen.
5.4.6. Tijdelijk beheer Voor tijdelijk beheer geldt dat reeds ca. € 0,08 mln. aan kosten is gemaakt. Ca. € 35.000,- is opgenomen als raming voor het tijdelijk beheren van openbare ruimte (wegen en groen) van gronden voor de overdracht aan de gemeente (Beheer Openbare Ruimte).
5.4.7. Planschade vergoedingen In het verleden is er ca. € 37.000,- aan planschade uitgekeerd en dit is verwerkt in de boekwaarde. Gelet op vaststelling huidige bestemmingsplan en niet gehonereerde planschadeverzoeken in de afgelopen jaren is besloten om geen raming voor planschade meer te begroten. De totale kosten voor planschade komt daarmee uit op € 37.000,-.
5.4.8. Rentelasten In totaal is aan historische rentelasten ca. € 0,8 mln. opgenomen.
5.5
Bovenwijkse voorzieningen Voor een exploitatieplangebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die niet binnen het exploitatieplangebied liggen. Dit kunnen zowel voorzieningen zijn die gedeeltelijk of geheel aan het betreffende exploitatieplangebied worden toegerekend. De voorzieningen die (gedeeltelijk) zijn toe te rekenen aan het gebied Zuiderloo volgen uit de (door raad van Heiloo op 7 oktober 2019 vastgestelde) Nota Kostenverhaal. In het verleden zijn al diverse bijdragen betaald en zijn verwerkt in de boekwaarde. Dit betreft een bedrag van ca. € 1,2 mln. De resterende bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen is begroot op ca. € 0,8 mln. Dit is gebaseerd op het vastgestelde Nota Kostenverhaal en nog te realiseren woonprogramma. In totaal bedraagt het aan het exploitatieplangebied toerekenbare deel van de bovenwijkse voorzieningen nominaal ca. € 2,0 mln.
5.6
Opbrengsten In het exploitatieplan Zuiderloo is alleen sprake van uitgifte gronden. De totale grondopbrengsten bedragen ca. € 47,1 mln. Een groot deel bestaat uit de boekwaarde van gronden die al zijn gerealiseerd. De boekwaarde bedraagt ca. € 32,8 mln. op basis van de gerealiseerde woningen.
5.6.1.Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied De geraamde opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe kavels. Deze opbrengsten zijn getaxeerd door Tiede Boer Randstedelijke Rentmeester en Taxateur met behulp van de residuele waardemethode voor de verschillende gehanteerde categorieën van woningbouw. De taxatie is opgenomen in bijlage 9. Onderstaande tabel bevat de gehanteerde nominale opbrengsten voor de nog te realiseren woning categorieën op basis van de taxatie. In totaal wordt nog een te realiseren opbrengst verwacht voor de verschillende grondeigenaren van € 14,3 mln.
25
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Samenvatting programma categorie 1&2 <245.000von
3 <339.000 von
4 >339.000von
TOTALEN
segment
type
gem. kavel bvo
sociale huur App. sociaal sociale huur Rijwoning sociaal sociale koop Rijwoning Koop midden Koop app. midden Rijw. Middenh. midden Rijw. Groot midden Hoekw. Groot duur 2^1 kap klein duur 2^1 kap groot duur Vrijst. Klein duur Vrijst. Groot duur Kavel 750 duur Kavel 1000 duur Kavel 1250 duur Kavel 1500 M2 UITGEEFBAAR
75 90 110 150 150 210 225 275 350 500 750 1.000 1.250 1.500
100 95 120 150 150 165 180 190 230
gbo
von
€ grond
€ grond/m2 aantallen
€ 16.500 € 22.500 75 € 225.000 € 55.483 68 € 300.000 € 89.813 90 € 268.235 € 69.736 113 € 290.000 € 78.989 113 € 325.000 € 107.914 119 € 415.000 € 97.166 130 € 465.000 € 116.142 143 € 560.000 € 192.966 173 € 675.000 € 211.747 € 375.000 € 309.917 € 440.000 € 363.636 € 490.000 € 404.959 € 530.000 € 438.017
€ 220 € 250 € 504
0 0 65 20 € 465 20 € 527 20 € 514 20 € 432 7 € 422 6 € 551 6 € 423 6 € 413 0 € 364 0 € 324 0 € 292 0 14.340.734
Tabel 4 Samenstelling grondopbrengsten
Indien een initiatiefplan wordt ingediend met bouwkavels die dermate afwijken van de normkavels, heeft de gemeente de mogelijkheid om voor het bepalen van de grondprijzen een (residuele) berekening van het programma te maken op basis van de ingetekende bouwkavels.
5.7
Vaststelling maximaal verhaalbare kosten Voor het vaststellen van de maximaal te verhalen kosten geldt dat deze worden begrensd door het niveau van de toerekenbare opbrengsten als gevolg van de zogenoemde macroaftopping. Wanneer toerekenbare kosten lager zijn dan toerekenbare opbrengsten worden de toerekenbare kosten verhaald. Op het moment dat dit niet het geval is kunnen slechts de kosten worden verhaald tot het niveau van de toerekenbare opbrengsten als gevolg van gronduitgifte. Voor onderstaande tabel geldt dat de kosten en opbrengsten die zijn opgenomen zijn gepresenteerd op zowel nominale waarde als NCW per 1-1-2020. Het kasstroomoverzicht van het exploitatieplan is opgenomen in bijlage 10. MACRO AFTOPPING Verhaalbare kosten minus bijdragen Totaal inbrengwaarden (art. 6.13, lid 1.c, ten eerste Wro) Totaal andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13, lid 1.c, ten tweede Wro) Bruto te verhalen kosten
Contante waarde per 01-01-2020 € € €
19.625.806 17.938.004 37.563.810
Bijdragen en subsidies (art. 6.13, lid 1.c, ten derde Wro, juncto 6.2.7.b., Bro) € Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (art. 6.13, lid 1.c, ten derde WRO, juncto 6.2.7.c. Bro) €
782.351
Netto te verhalen kosten
€
36.781.459
Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) (art. 6.13, lid 1.c. ten derde Wro, juncto 6.2.7.a. Wro) Netto te verhalen kosten
€ €
43.250.555 36.781.459
Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van art. 6.16 Wro)
€
36.781.459
Kosten versus opbrengsten
Tabel 5 Berekening maximaal verhaalbare kosten
Voor Zuiderloo geldt dat de maximaal te verhalen kosten gelijk zijn aan het totaal van de geraamde kosten. Dit is in totaal ca. € 36,8 mln. op NCW per 1-1-2020.
26
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
Voor de gronden die in eigendom zijn van de gemeente heeft de gemeente een koopovereenkomsten gesloten met de marktpartijen BPD (Bouwfonds Property Development) en Timpaan. De gemeente geeft gronden uit aan deze marktpartijen en met de uitgifte vindt verrekening plaats van de historische en de nog te maken kosten. De gemeente voert voor deze gronden een grondexploitatie, en deze is onderdeel van de totale gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille.
5.8
Omslagmethode Om de exploitatiebijdragen te bepalen worden de kosten omgeslagen over het programma. Aangezien het een globaal bestemmingsplan met uit te werken gebieden betreft is de programmaverdeling nog onduidelijk. Om die reden is gekozen voor een normatief programma op basis van referentiewoningen binnen de categorieën, met een residuele berekening van de grondwaarde. Het normatieve programma dient vervolgens te worden omgezet in gewogen eenheden. Dit gebeurt conform de in de wet voorgeschreven methode op basis van de grondprijzen. De grondprijs per categorie is gebaseerd op de residuele berekening, zoals opgesteld door Tiede Boer Randstedelijke Rentmeester en Taxateur (zie bijlage 10).
In onderstaande tabel wordt deze systematiek weergeven. Voor het toekennen van het gewicht per woningcategorie is de gemiddelde grondwaarde (residueel bepaald) van een categorie 4 2^1 kapwoning klein als referentie genomen. Grondprijzen van de overige categorieën zijn hier tegen afgezet. Samenvatting programma categorie 1&2 <245.000von
3 <339.000 von
4 >339.000 von
segment
type
sociale huur App. sociaal sociale huur Rijwoning sociaal sociale koop Rijwoning Koop midden Koop app. midden Rijw. Middenh. midden Rijw. Groot midden Hoekw. Groot duur 2^1 kap klein duur 2^1 kap groot duur Vrijst. Klein duur Vrijst. Groot duur Kavel 750 duur Kavel 1000 duur Kavel 1250 duur Kavel 1500
TOTALEN
€ grond
aantallen GwE
€ 16.500 0 0,17 € 22.500 0 0,23 € 55.483 125 0,57 € 89.813 20 0,92 € 69.736 20 0,72 € 78.989 72 0,81 € 107.914 20 1,11 € 97.166 59 1,00 € 116.142 47 1,20 € 192.966 47 1,99 € 211.747 47 2,18 € 309.917 6 3,19 € 363.636 6 3,74 € 404.959 6 4,17 € 438.017 2 4,51 477 571,52
Tabel 6 Berekening gewogen eenheden
27
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
5.9
Exploitatiebijdrage Aangezien het exploitatieplan Zuiderloo een plan met een globaal karakter betreft wordt de exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid berekend. Wanneer een exploitant een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen indient, zal de totale exploitatiebijdrage van deze exploitant worden berekend. Deze is afhankelijk van de op dat moment in eigendom zijnde gronden en het te realiseren programma op de betreffende gronden. De rente als bedoeld in artikel 6.20 Wro bedraagt 2,14%. De exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid bedraagt € 64.358 op netto contante waarde per 1-1-2020. Onderstaande tabel geeft weer hoe bovenstaand bedrag tot stand is gekomen. Exploitatiebijdrage Maximaal te verhalen kosten Aantal gewogen eenheden Kosten per gewogen eenheid
NCW per 1-1-2020 € €
36.781.459 571,52 64.358
Tabel 7 Berekening exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid
Bovenstaand bedrag wordt per gewogen basiseenheid bij de afgifte van de omgevingsvergunning in rekening gebracht. De inbrengwaarde van de gronden en kosten die in de exploitatieopzet zijn meegenomen maar door de aanvrager van de vergunning zelf zijn gemaakt worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht. Tevens worden gronden ten behoeve van de openbare ruimte door de gemeente overgenomen tegen de getaxeerde inbrengwaarde. Wanneer de netto exploitatiebijdrage negatief wordt, betekent dit dat er geen bijdrage is verschuldigd.
28
Exploitatieplan Zuiderloo, 1e herziening
D. BIJLAGEN 1. Kaart exploitatieplanbegrenzing 2. Kaart nog te realiseren kadastrale percelen 3. Taxatie inbrengwaarde 4. Nadere onderbouwing sloopkosten 5. Nadere onderbouwing onderzoekskosten A. Raming onderzoekskosten B. Onderbouwing onderzoekskosten per 1-1-2020 6. Nadere onderbouwing bodemsanering en grondwerken A. Raming kosten sanering en grondwerk B. Onderbouwing kosten sanering en grondwerk per 1-1-2020 7. Nadere onderbouwing aanleg voorzieningen bouw- en woonrijp maken A. Raming aanleg voorzieningen bouw- en woonrijp maken B. Raming nog te verrichten werkzaamheden gemeente per 1-1-2020 C. Onderbouwing werkzaamheden derden en resterende werkzaamheden per 1-1-2020 8. Plankostenscan 9. Taxatie grondopbrengsten 10. Exploitatie Zuiderloo (fasering uitgaven en inkomsten)
29
1324 1325
Gemeente Heiloo
1326
1933
1333
1343
1334
1344 1345
1335 1327
1338
Zuiderloo
1767
1586
2504 2378 2396
1821
1833
756 1645
2241 2261 1585
2490 2489
761
2297
2278
1919
2295
2301
2298
1937 2328
1931 2293
1942 2292
2281
1947
1943 2291
1940
1962
2312
36
2494 1954
2303
2288
2467
2331
29
2287
2302
1956
1959 2286
391
2492
1966
1958
2307
2084 2352
35
1964
1965 2330 2384 2493
1955 1957
2491
37
1950
1945 2289
1963
1961
23523047
1952 1953
1944 2290
389
1949
1951 1941
2305
2354
1948 2355 2393
2329 1939
2327 2294
1946
2447
1938
2310
6 2054
2273
2280
1935
2356 1936 2385 2299
1930 1929
2115 2242
2348
1934
2300
1928
1927
2510 2347
1933 1921
1925 2296
Slootenslaan 8 2055
2260
1932
1926 309
2311
1917
1924
2114
2238 2277
1920 2326
1922
2239
2315 1918
1915
2357
1923
2509
2324 1916
23 1960 2333
1360 1970
1968
1967
1972 2334
2046 2110
32 30 1969
28
31
1971
1973 2284
Westerweg
393
2415
2282
33
2269
344 1993
346
348
34 2048
1974
2283 350
2416
2317
15
Vennewatersweg
2306 1226
352
1227
2316 401
2360
2
2512
1271
1422
1012
1423
7
1424
5
1351
1
970
103
101 99
49 9
4233 Havercamplaan
11 17
1223
1559
2645
683
684 685
2636
2180
2062
2637
2389
9
2659
25
plb-bk bk
2660
1995
13127 4 2165
731
2675
2017
2653
2166
2701
1776 2677
2182 2702
2421
2018 29
2678
11
2703
1998
8 2508
2725
1368
Nummer Eigenaar
38 2684
1862
Kadastrale sectie en nummer
997
3
10
2033
2687
2688
2187 2444
4
Hoogeweg
1
Krommelaan
2005
2188
2443
1123
Ruimtelijk ontwerp GBKN
1376
2036 2122
35
45
2271
2
389
2
630 40A
1599
2121
1197
1699
40
391
1266
1883
1778
2009
2272
Hoofdinfrastructuur
Vennewatersweg
2258
399 1270 2442
1607
72
2483
2440 2013
2481
2016 Vennewatersweg
2437
646
1430
2559 18
20
16 4180
1432
20 4182 22 4183
609 610
31
2993 3408 3409 3410 3411 3412 2560 2561 2562 2563 2564 3871
4 43 3
2987 513 4392 5148 515 5131
3872 2119
1996 4184 1
5132 5153 3 4185 4186 5 4187 7 4631 9
2197
2193
1089
4145
1992
16
18 4181 4276
648
2575
14
Warmoezierslaan 4114 79 4193 2777
33
1431
644
1779 2536
4511
3407
474 1993
642 1994
405
2196
4510 4391 2986
5113
2556 25573406
2441
4188
4194 4514
4189
4191 4513
4190 4497
4192
De Nollen 4796
2473 1988 2194 1989
Ypersteinerlaan
2716 2543
2106
600 2432
2555 12
640
403 2534
55
8 10
5112
3404 3405
1272
401
2535
2537
2984 2991 8
5139 5139 3403
475
638
4566
4546
2985
2553 2554
1271
Wonen nog75uit te werken
1835
55123288 29885138
3414 2552
634 636
1269
2485 2079
2142
2983
4897
29
395 1268 397
2164
2990
2633 2634 2635 2636 2637 2638 2639 2640
6
1267
2067
Woonstraat 2436
1809
2068
2
2778 4998
393
Wonen uitgewerkt
Groen
632 4997 1473
37
1701
2997
3884
4090
4256
2999
2989
1425
628
2998 2996
Handelsweg 25 27
1424
626 Kennemerstraatweg
4895 4896
624
2250 1808
Buiten beschouwing
385 387
19a
19
622 2924 1423
2922
3003 2995
19f
3885 23
620
383
1374 1375
2981
3002 19b
2994
618 1419 2921
2923
1000 2035
1700
1522
381
2034
Vennewatersweg
379
1521
Nijverheidsweg
19c 19d
19e
610 612 1661 1660 614 1640 616
377
927
1483
Kadastrale lijn
2038
377a
2689
3007
2039 2040 2974
2982
2627
3396
2975
641 604 606
1520
1863
2032 1831
3400 2628 17
369
608
1519 2189
1832
Exploitatieplangrens
2598 3397 3000
1636
602
1518
2686
2020 33
2006
1663
365
375
2123 2019
2548 2977
600
371 373
1264
2112
2008
11
15
367
1263
1671 2124
2685
2399
2604
3391
598
1260 1261
3398
2980 4666
3392
361
1262 6 2392
2400
2007
1234
2424 1670
31
2382 Groeneweg
4665
2976
2683
364
2547
2681
596
1931
4066
1673
624
1930 4685 4684
9
363
2423
2724 2383
4771
3399
594
1258
Krommelaan
2184
1777
2477 2478
1464
592
359
1257
2422
Vennewatersweg
2545 582
590
355
2107
5037
5038 1 t/m 37
1886 2373
2544 2715
475
1807
4772
353
1254
1667 1668
1997
5243
5245
5249 5248
2116
588 351
1666
1672 2580
2031 2676
2507
2656
1808
5
1463
1252
1665 2658
5258 5256 5239
349 b
1664
2652
5240
2964
1914
2500
1662
2654 2655
2776
580
2546
Kennemerstraatweg plb bk prlbk telkast
2225
2578
2390
360
5254 5246 5257 45125572
5238
349a
1661
2030
24
485
2775
578
1660 2217
6 2029
2657
525 5247
304515225337 5255
574 576
1281
799
2577
2420 1905
525 5235 5236 3040 5244
1809 5242 1338