Bijlage 1 22.148 Stec Groep Bedrijventerreinvisie Gemeente Heerlen 7-2__286774__
Tekst van het document
4.2
Agenderen transities (informatiebijeenkomsten, workshops, expertmeeting) Voor ondernemers en eigenaren is niet altijd bekend welke ontwikkelingen er zijn op gebied van energie, klimaat, circulaire transitie et cetera. En vooral: welke initiatieven in Heerlen of ‘bij de buurman’ spelen. Om het informatieniveau en kennis te vergroten gaat gemeente Heerlen themabijeenkomsten en best practices onder de aandacht brengen bij ondernemers en eigenaren. Dit kan per bedrijventerreinclusters in de gemeente. Concreet kan het gaan om twee of drie thema’s op jaarbasis.
4.3
Ruimte behouden voor circulaire transitie Voor de circulaire economie bestaan kansen/potentie op bedrijventerreinen. Om deze kansen te verzilveren gaat gemeente Heerlen zuinig om met de beschikbare (milieu)ruimte, zodat ruimtelijke clustering van bedrijven en (rest)stromen mogelijk blijft. Het beter inzichtelijk maken van goederen- en reststromen is een eerste stap.
4.4
Klimaatadaptatie en vergroening Groen biedt veel voordelen: het kan bijdragen aan minder wateroverlast, minder hittestress en een prettiger werkomgeving. Gemeente Heerlen zet daarom in op vergroening van de eigen openbare ruimte en helpt ondernemers met vergroenen van private kavels. Inzet op in beeld krijgen kansrijke plekken op bedrijventerreinen voor verdere vergroening en maatregelen voor klimaatadaptatie. Daar waar mogelijk worden ook (bestaande) subsidies (bij gemeente, provincie en rijk) ingezet om dit voor ondernemers betaalbaar te maken.
4.5
Bereikbaarheid (auto en fiets) blijven monitoren en verbeteren Inventariseren (per bedrijventerreincluster) welke knelpunten en mogelijke oplossingen er zijn ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. Per casus bekijkt de gemeente hoe hier concreet actie op te ondernemen. Prioriteit ligt hierbij bij de bereikbaarheid van de grotere (industriële en logistieke) terreinen in Heerlen Zuid (Avantis, Trilandis, De Beitel) in relatie tot de bereikbaarheidsstudie die hiervoor wordt uitgevoerd en het verbeteren van de verkeersveiligheid op de in het verkeersveiligheidsplan genoemde Industriestraat (Wijngaardsweg) en Koumen (De Koumen).
5. Hoge organisatiegraad op bedrijventerreinen 5.1
Basis op orde: samenwerken, schoon, heel en veilig Toekomstbestendige bedrijventerreinen, die schoon, heel en veilig zijn, vraagt aandacht voor alle terreinen om de basis op orde te houden. Dat betekent het op orde hebben en houden van de openbare en private ruimte, maar ook aandacht voor de organisatiegraad en
22
Bedrijventerreinvisie Heerlen
contact met ondernemers. Hierin pakken verschillende partijen (gemeente, BTM, ondernemers, vastgoedeigenaren en ondernemersverenigingen) gezamenlijk hun verantwoordelijkheid. De organisatiegraad die er op bedrijventerreinen in Heerlen is, is daarbij een sterk punt en belangrijke randvoorwaarde. Een groot aantal bedrijventerreinen in Heerlen is aangesloten bij BTM. Vanuit deze structuren zal door de verantwoordelijke partijen samen bekeken worden hoe de kwaliteit minimaal gelijk te houden en waar mogelijk te verbeteren.
23
24
Bedrijventerreinvisie Heerlen
4.2 Koers per bedrijventerrein in Heerlen Op basis van de visie op bedrijventerreinen kan – naast enkele generieke acties – ook op niveau van een bedrijventerrein(cluster) een koers worden uitgezet. Deze koers is ambtelijk besproken en bouwt voort op de (voorgestelde) profilering van de terreinen, lokale opgaven en of kansen/knelpunten. De komende periode wordt werk gemaakt van de geformuleerde acties. Aangezien er op 14 van de 17 bedrijventerreinen ook acties geformuleerd zijn is het van belang om te kiezen. Een deel van de acties kan geïntegreerd worden in reguliere werkzaamheden. Echter, het opstellen van een (gebieds)visie of het stimuleren/faciliteren van ontwikkelingen kan tijdrovend zijn. Gelet op de terreinen met de grootste opgave of het grootste potentiële effect (winst te behalen) wordt prioriteit gelegd bij het opstellen van plannen voor De Koumen en CMill. Gelet op het relatieve economische belang zou Avantis/Trilandis hier ook toe behoren. Echter, mede vanwege het specifieke Medlands-programma zal hier de komende jaren voldoende beleidsaandacht naartoe gaan. De koers zoals hierna opgesteld volgt ook deze lijn.
Tabel 1: Koers bedrijventerreinen met industrieel en (medisch) logistiek profiel Bedrijventerrein (cluster)
Huidige situatie
Strategie/koers
Acties
De Beitel/Baaks Soureth
Industrieel bedrijventerrein met ruimte voor onder andere grotere en zwaardere bedrijvigheid, extensief ruimtegebruik
Behouden als terrein voor grote bedrijven en hoge milieucategorie. Opgave om te intensiveren en in te spelen op transities
• Herontwikkeling bestaande panden en kavels en intensivering ruimtegebruik stimuleren • Voorkomen logistieke herontwikkeling op ongewenste plekken • Profiel met hoge milieucategorie en circulaire economie versterken • Voorkomen strijdige ontwikkelingen die dit profiel in de weg zitten. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d. • Vervolgstappen smart energy hub om netcongestie te verzachten
De Koumen
Bedrijven in maakindustrie, bouw en handel, deels ook hogere milieucategorie mogelijk
Behouden als industrieel bedrijventerrein met een gemengd profiel. Opgave om te intensiveren en in te spelen op transities
• Herontwikkeling bestaande panden en kavels en intensivering ruimtegebruik stimuleren via aanpassing planologische kaders • Profiel met industriële bedrijvigheid versterken • Voorkomen strijdige ontwikkelingen die dit profiel in de weg zitten. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d. • Versterking samenwerking tussen bedrijven
Avantis/Trilandis
Grootschalige bedrijven in (medische) logistiek
Versterken medtech samenwerking en profilering hierop
• Medlands-programma uitvoeren, waaronder arbeidsmarkt, onderwijs en mobiliteit
25
Bedrijventerreinvisie Heerlen
• Acquisitie Value Added bedrijven voor nog resterende kavels, bij herontwikkeling en gemeentegrensoverschrijdend • Verkennen van de potentie met betrekking tot medische productie • Voorkomen strijdige ontwikkelingen die dit profiel in de weg zitten. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d.
Tabel 2: Koers bedrijventerreinen met regulier profiel Bedrijventerrein
Huidige situatie
Strategie/koers
Acties
Emma/Nieuw Einde (Passartweg)
Diversiteit aan mkb bedrijven. Gebied oogt rommelig
Behoud, gebiedsvisie opstellen
• Ontwikkelvisie opstellen voor bedrijventerrein(en) en omgeving vanuit een integraal perspectief • Voorkomen ongewenste ontwikkelingen. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d.
C-Mill
Gemengde kleine en grote bedrijvigheid
Doorontwikkelen
• In goed contact blijven met de nieuwe eigenaar in verband met herontwikkeling en bereikbaarheid van de locatie
Wijngaardsweg
Diversiteit aan grotere en middelgrote mkb bedrijven
Behoud, intensiveren
• Herontwikkeling en intensivering op pand en kavelniveau stimuleren en faciliteren
Ten Esschen
Diverse groep bedrijven, recent enkele nieuwe ontwikkelingen
Behoud
• Nu geen actie vereist
Coriopolis
Hoogwaardig bedrijvenpark op korte afstand van centrum
Behoud, gebiedsvisie opstellen
• Opstellen gebiedsvisie in relatie tot onderwijsontwikkelingen naar het centrum • Als richtlijn en uitgangspunt van deze gebiedsvisie: bedrijvigheid in het hogere segment en/of hoogwaardige productie
Weggebekker
Autosloop/handel, goed ingepast
Behoud
• Vinger aan de pols door goed ondernemerscontact
26
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Tabel 3: Koers bedrijventerreinen met gemengd profiel Bedrijventerrein
Huidige situatie
Strategie/koers
Acties
In de Cramer
Reguliere bedrijvigheid, potentie tussen Woonboulevard en binnenstad wordt niet benut
Behoud en functieverbreding
• Opstellen herinrichtingsvisie en visie op mogelijke functieverbreding in relatie tot opgave Woonboulevard • Voorkomen ongewenste ontwikkelingen. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d.
De Kissel
Rommelig gebied met diversiteit aan bedrijven
Behoud
• Vinger aan de pols door goed ondernemerscontact • Voorkomen ongewenste ontwikkelingen. In dit kader wordt beleidsregel opgesteld ter voorkoming van vestiging van kleinere bedrijfsunits, garageboxen e.d.
Litscherveld
Woon-werkgebied
Behoud
• Nu geen actie vereist
Smitzerveld
Diversiteit van bedrijven in bouw, (groot)handel, dienstverlening
? (afhankelijk van gebiedsvisie)
• Integrale gebiedsvisie opstellen
Prinsenstraat
Woon-werkgebied
Behoud
• Nu geen actie vereist
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Bijlage 1 Participatie Verslag stakeholdersessie 29 mei 2024 Op woensdag 29 mei 2024 vond een stakeholderssessie in het kader van het opstellen van de bedrijventerreinenvisie voor de gemeente Heerlen plaats. Hierbij waren de volgende personen namens de volgende organisaties aanwezig: Geerd Simonis Brad Jongen Leo Crombach Ralf Steinbusch Frank Jeuring Ferdi Kirchheim Marc Croijmans Taurean L’Ortye Astrid Drittij-Frederix Hub Ploem Anneloes Bouma
Ondernemer/ Ondernemersfonds Heerlen Ontwikkelaar/ ON12 ON12 Ondernemer/ IKB BTM Ondernemershuis Heerlen Kwartiermaker Medlands Gemeente Heerlen Gemeente Heerlen Stec Groep Stec Groep
Er is een presentatie gegeven waarin de belangrijkste bevindingen uit de analysefase toegelicht zijn. Deze analyse zoomt in op de ruimtelijke en economische kenmerken van bedrijventerreinen in Heerlen (denk aan: omvang, werkgelegenheid, type banen, ruimtevraag, vestigingsdynamiek). Daarnaast is ook stil gestaan bij enkele trends, ontwikkelingen en transities waar ondernemers en bedrijventerreinen mee te maken krijgen en is in het bijzonder ook gekeken naar het vraagstuk verduurzaming (energie, klimaat). We sommen de belangrijkste reacties vanuit de stakeholders op die tijdens de sessie naar voren kwamen. We geven aan welk op welk thema de reactie betrekking heeft: •
• •
•
Algemeen: Stakeholders ervaren dat de onderlinge samenwerking tussen en met bedrijven op bedrijventerreinen beter kan. Over wat je buurondernemer doet en tegen welke problemen zij aanlopen, maar ook inhoudelijk over bijvoorbeeld trends en ontwikkelingen die op de eigen bedrijfsvoering van invloed zijn. Het is ook heel belangrijk voor bijvoorbeeld de circulaire economie om het bewustzijn over welke stromen er zijn in je omgeving te verhogen. Algemeen: Duidelijkheid over wat wel of niet mag in een gebied is heel belangrijk voor de markt. Dit biedt zekerheid voor investeringen. Profiel: Stakeholders geven aan dat voor het opstellen van een bedrijventerreinenvisie het van belang is dat duidelijk is wat de economische koers van de gemeente Heerlen/Parkstad is voor de komende 15 tot 20 jaar. Welke regio/stad willen we over 15 tot 20 jaar zijn op economisch gebied? Als je weet wat je wel en niet wil qua bedrijvigheid kan je hier ook op sturen. De door Stec Groep geschetste ruimtevraag van zo’n 50 tot 95 hectare naar bedrijventerrein areaal wordt door de ondernemers herkend. Zonder sturing leidt dit mogelijk tot schaarste. De profilering van locaties kan hier dan vervolgens aan worden opgehangen. Welke instrumenten heeft de gemeente om een profiel op een bedrijventerrein te bewerkstelligen? Wanneer de gemeente eigendom heeft is sturing makkelijk(er).
Een mogelijkheid om dit te bewerkstelligen is het voeren van actief grondbeleid door middel van het verwerven van strategische (grond)posities. De gemeente Maastricht wordt aangehaald als voorbeeld waar gestuurd is op profilering van enkele terreinen op basis van een Economische Visie op de gemeente en actieve grondpolitiek. Profiel: Op enkele bedrijventerreinen (bijvoorbeeld Trilandis en Avantis) is de profilering goed geslaagd. Niet ieder terrein hoeft een uitgekristalliseerd profiel te hebben.
27
Bedrijventerreinvisie Heerlen
•
•
•
•
•
•
Ruimtegebruik en intensivering: Een groot voordeel van het beter benutten van het ruimtegebruik op de bedrijventerreinen: op die plekken zijn vaak al (grootverbruik) stroomaansluitingen. In Heerlen zijn ruimtelijk weinig mogelijkheden om nog nieuw bedrijventerrein toe te voegen. Wellicht dat de randen van bestaande bedrijventerreinen nog mogelijkheden hiertoe bieden. Intensivering van het ruimtegebruik is vaak wel mogelijk (en gebeurt ook veelvuldig), maar hierbij zijn er ook beperkingen in de bestemmingsplanregels. Verdringing van lokaal mkb wordt aangehaald als risico van herontwikkeling door marktpartijen. Er hebben diverse logistieke herontwikkelingen plaatsgevonden. Arbeidsmarkt en type banen: Naast de gepresenteerde statistieken ten aanzien van het opleidingsniveau van arbeidsplaatsen bij bedrijven op Heerlense bedrijventerreinen is het voor de (interne en externe) beeldvorming belangrijk om te weten en uit te dragen dat tot wel de helft van de banen binnen Medlands (zowel in Heerlen als in Kerkrade) hoogopgeleide banen zijn. Dit zijn functies in de volle breedte, denk bijvoorbeeld aan artificial intelligence, datascience, juristen, HR, marketing, sales, etc.. Veel van deze hoogopgeleiden die in Heerlen werken wonen in Maastricht of Sittard. Het aantal banen in de medtech sector zal in de komende periode (sterk) groeien.
Nog beter gevoel krijgen bij het type banen bij bedrijven is noodzakelijk voor beleidskeuzes. Mobiliteit en bereikbaarheid: Er is aandacht gewenst voor en investeringen in de bereikbaarheid en mobiliteit van de gebruikers van de bedrijventerreinen in de bedrijventerreinstrategie. Dit thema is voor ondernemers heel belangrijk. Gelet op de groei van het aantal logistieke bewegingen en groei in personeel is dit een belangrijk aandachtspunt. Ook de OV-bereikbaarheid van de terreinen is een aandachtspunt. Verduurzaming: (Enkele) stakeholders zien een grote opgave om verouderd vastgoed uit de jaren 70 en 80 te verduurzamen. Het is vaak niet rendabel, men gaat vaker kiezen voor sloopnieuwbouw. Het is moeilijk om te formuleren wat de gemeente daarin moet faciliteren, ondernemers pakken dit vaak zelf al op. Verduurzaming: Op de Beitel hebben een aantal ondernemers een samenwerkingsverband opgezet om samen te werken aan oplossingen in het kader van netcongestie en verduurzamen van dit bedrijventerrein. Het is vooral heel belangrijk dat de gemeente dus goed weet wat er speelt en bijvoorbeeld voldoende contact heeft met de netbeheerder en partijen dus met elkaar kan verbinden. Ook op De Koumen zijn initiatieven vanuit de markt om in te spelen op de circulaire transitie.
Verduurzaming: De stakeholders geven aan dat bij ontwikkeling van een nieuw terrein (en/of herontwikkeling) je als gemeente best hoge eisen mag stellen over groen en blauw.
28
29
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Bijlage 2 Analyse bedrijventerreinen In deze bijlage beschrijven we de Heerlense bedrijventerreinen vanuit ruimtelijk, economisch en maatschappelijk perspectief. Dit doen we aan de hand van cijfers en kaartbeelden. Per onderwerp zijn relevante figuren toegevoegd. Aan het eind van deze bijlage een overzicht van de cijfers per onderwerp per bedrijventerrein.
2.1 Ruimtelijk perspectief op de Heerlense bedrijventerreinen Circa 343 hectare bedrijventerrein in de gemeente Heerlen De gemeente Heerlen telt 17 bedrijventerreinen, zie het overzicht in onderstaande tabel. Er zijn grofweg drie concentraties van verschillende bedrijventerreinen die op elkaar aansluiten. In het noorden van de gemeente zien we een cluster op de grens met Brunssum bestaande uit Nieuw Einde, Emma (grenzend aan Handelsterrein Emma in Brunssum) en Weggebekker. Een tweede cluster zien we in het oosten van de gemeente en bestaat uit De Koumen, Wijngaardsweg, Ten Esschen, Prinsenstraat e.o. en Smitzerveld. Verder is er een cluster in het zuiden van de gemeente bestaande uit Beitel, Baaks-Soureth, Trilandis en Avantis. Buiten deze clusters is er nog een aantal solitair gelegen terreinen. In totaal hebben de terreinen een netto uitgegeven oppervlakte van circa 343 hectare (circa 1/3e van het totaal in Parkstad Limburg).
Tabel 4: Overzicht bedrijventerreinen in de gemeente Heerlen Bedrijventerrein
Netto uitgegeven oppervlakte (in ha)
Bedrijventerrein
Netto uitgegeven oppervlakte (in ha)
Avantis
20,3
Litscherveld
1,3
Baaks-Soureth
7,7
Nieuw Einde
3,1
Beitel
118,0
Prinsenstraat e.o.
5,9
C-Mill
12,3
Smitzerveld
9,4
Coriopolis (SD)
8,2
Ten Esschen
11,1
De Kissel
12,8
Trilandis
39,4
De Koumen
49,9
Weggebekker
2,2
Emma (Heerlen)
6,0
Wijngaardsweg
20,3
In de Cramer
15,1
Totaal
342,8
Bron: REBIS (2023, peilmoment 31-12-2023) - afgerond op één decimaal
Ruimtegebruik op bedrijventerreinen niet altijd even intensief De kaart hieronder geeft inzicht in de Floor Space Index (FSI) van de bedrijventerreinen in Heerlen. De FSI is een indicator voor de intensiteit van bebouwing. De FSI wordt berekend door de totale voorraad vastgoed te delen door het netto uitgegeven oppervlakte van het terrein. De gemiddelde FSI van alle bedrijventerreinen in de gemeente is 0,31. Deze gemiddelde FSI is
Bedrijventerreinvisie Heerlen
relatief laag, er komt dus naar verwachting relatief veel extensief ruimtegebruik voor op de bedrijventerreinen in Heerlen. Over het algemeen zien we dat de FSI van de verschillende terreinen past bij de typering van de terreinen. We zien bij de logistieke terreinen dat de FSI relatief laag is. Bij terreinen waar verkleuring is toegestaan zien we een gemiddelde FSI. Ditzelfde geldt ook voor de industriële bedrijvenparken. We zien bij terreinen waar wonen en werken beiden is toegestaan dat de FSI relatief laag is. Dit komt omdat er in het geval van de Heerlense woon-werkgebieden geen sprake van hoogbouw is. Binnen de reguliere terreinen is er geen eenduidig beeld: hier is sprake van uiteenlopende waarden. Terreinen met een lage FSI bieden mogelijk kansen tot intensiever ruimtegebruik, waardoor de daar beschikbare grond beter kan worden benut. Dit is dus van toepassing op de meeste terreinen in Heerlen. Dit kan worden gerealiseerd door bijvoorbeeld meerlaags te bouwen of voor meervoudig ruimtegebruik te kiezen (bijvoorbeeld parkeren op het dak). Daarbij dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat maatwerk essentieel is; voor logistieke en industriële bedrijven is hoogbouw bijvoorbeeld soms geen optie. Een lage FSI hoeft niet altijd onwenselijk te zijn. De FSI is bijvoorbeeld laag op terreinen met een groene, parkachtige uitstraling.
Dit komt omdat relatief veel grond daar voor groen en water wordt benut. Minder intensief ruimtegebruik draagt in deze gevallen bij aan een prettiger werken leefklimaat op het terrein. In de eerste helft van 2024 sprake van frictieleegstand na een periode van te lage leegstand De leegstand op de terreinen in de gemeente is al jaren lang laag. Bij de peiling van de leegstand in de eerste helft van 2024 zien we een momentopname van frictieleegstand (6,3%). Dit komt onder andere door het aanbod van een aantal grootschalige panden. Het valt op dat de leegstand op meer dan drie kwart van de terreinen in Heerlen laag tot nihil (0%2%) is, dit is in lijn met wat we momenteel in de rest van Nederland zien. C-Mill heeft daarentegen een uitzonderlijk hoge leegstand van circa 28%. Alleen Avantis (6,5%), Smitzerveld (6%) en De Beitel (6%) schommelen rond het zogeheten frictieniveau. Dat niveau wordt landelijk beschouwd als een gezond leegstandsniveau, waarin voldoende ruimte beschikbaar is voor verhuizing en oprichting van bedrijven, zonder dat er negatieve leegstandseffecten ontstaan. De leegstand wordt uitgedrukt in het percentage m2 vastgoed dat op moment van registratie van de gegevens (in dit geval H1 2024) wordt aangeboden. Een te hoge mate van leegstand kan verkapt aanbod vormen of een indicatie zijn van niet-courant vastgoed.
Leegstand kan verloedering en vermindering van de sociale veiligheid in de hand werken, wat het vestigingsklimaat op het terrein en de aantrekkelijkheid van een stad niet ten goede komt. De over het algemeen zeer lage leegstand kan een teken zijn van krapte op de vastgoedmarkt. Het patroon is niet beperkt tot een bepaald type bedrijventerrein. Wat wel opvalt is dat de terreinen waar verkleuring is toegestaan de twee terreinen zijn met de hoogste leegstand. Vaak is verkleuring van een bedrijventerrein het gevolg van langdurige leegstand. Doordat er structurele leegstand ontstaat landen hier uiteindelijk afwijkende functies. De vastgoedvoorraad is relatief oud en biedt daarom kansen voor modernisering Onderstaande kaart laat het gemiddeld bouwjaar van het vastgoed zien per bedrijventerrein in Heerlen. Het boxplot hiernaast laat de spreiding zien van de gemiddelde vastgoedleeftijden op bedrijventerreinen. Het gemiddelde bouwjaar kan een indicatie geven van de staat, aantrekkingskracht, functionaliteit en prestatieniveau van het vastgoed. Grofweg kan uitgegaan worden van een levensduur van 25-35 jaar voordat bedrijfsvastgoed niet meer voldoet aan
30
Bedrijventerreinvisie Heerlen
moderne eisen. Bij deze analyse moet wel een belangrijke kanttekening geplaatst worden. Een pand kan bijvoorbeeld heel oud zijn, maar toch zeer goed onderhouden en gemoderniseerd zijn waardoor het pand alsnog voldoet aan moderne eisen.
Levenscyclus bedrijfspand Over het algemeen zijn een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Deze momenten zouden benut kunnen worden om ook een stap te zetten in beter benutten. Onderstaande figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvind. Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is. Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op nieuwe terreinen aanleg), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economisch (denk aan pand niet meer courant, andere sectoren die groeien) en technologische ontwikkelingen (denk aan digitalisering, robotisering). Desalniettemin geven deze termijnen wel een goed richtsnoer.
Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)
Het algemene beeld in Heerlen, op te maken uit zowel de kaart als het boxplot, is dat op driekwart van de terreinen het gemiddelde bouwjaar van het vastgoed 1990 of eerder is. Daarmee is de genoemde levensduur van 25-35 jaar overschreden. Baaks-Soureth en Weggebekker, met een gemiddeld bouwjaar van respectievelijk 1995 en 1998, naderen ook dit punt. Alleen op de terreinen met een logistiek profiel, die relatief jong zijn, voldoet de vastgoedvoorraad naar verwachting aan de moderne eisen. Over het algemeen kan veel van het vastgoed op bedrijventerreinen in Heerlen door de leeftijd minder aantrekkelijk zijn om de hierboven genoemde redenen. Wij zien daarom dat er veel potentie is voor het moderniseren van het bestaande vastgoed. Bij modernisering van het vastgoed kan verder worden gekeken naar koppelkansen zoals intensivering van het ruimtegebruik of verduurzaming. Het bedrijventerrein C-Mill (een voormalig Philips-terrein) valt op als voorbeeld hiervan: het gemiddelde bouwjaar ligt tussen 1900 en 1950, maar het terrein is opgekocht door een nieuwe eigenaar die de panden gaat herontwikkelen en verduurzamen. Hogere arbeidsintensiteit op centraal gelegen terreinen De arbeidsintensiteit, ofwel het aantal werknemers dat per netto in gebruik zijnde hectare op een bedrijventerrein is gevestigd, laat een wisselend beeld zien.
Doorgaans zien we dat de arbeidsintensiteit het hoogst is op locaties met veel kantoorruimte en hoogbouw. Vanuit
31
Bedrijventerreinvisie Heerlen
mobiliteitsperspectief kan het bovendien wenselijk zijn om zoveel mogelijk intensieve werkgelegenheid te huisvesten rondom de stations en nabij de woongebieden, zodat de trein of de fiets voor de werknemers die daar werken een aantrekkelijk(er) alternatief wordt voor de auto. In Heerlen herkennen we dit beeld. De twee aan het centrum grenzende terreinen hebben de hoogste arbeidsintensiteit. Deze terreinen zijn ook dicht in de buurt van een treinstation. We zien op bedrijventerreinen aan de rand van het stedelijk weefsel vaker dat de arbeidsintensiteit lager is. De hoogwaardige terreinen hebben een relatief hoge arbeidsintensiteit, en hetzelfde geldt voor de terreinen waar verkleuring is toegestaan. Industriële en reguliere terreinen hebben daarentegen een relatief lage arbeidsintensiteit.
2.2 Economisch perspectief op de Heerlense bedrijventerreinen Hoeveelheid werkgelegenheid in Heerlen zit sinds de crisis weer in de lift De totale werkgelegenheid in de gemeente neemt na een dip in de periode na de kredietcrisis van 2008 weer toe. Waar er in 2013 nog circa 48.000 banen waren in de gemeente ligt het totaal aantal banen nu op circa 55.500 (bron: ETIL, 2022). De toename van het totaal aantal bedrijfsvestigingen in de gemeente die we in de periode 2008-2013 zagen heeft zich doorgezet. Tussen 2013 en 2023 is het totaal aantal vestigingen met circa 22% gestegen naar ruim 7.700 bedrijfsvestigingen. Het belang van de bedrijventerreinen voor de gemeentelijke economie is groot Van de 55.500 banen in de gemeente bevindt circa een kwart zich op één van de bedrijventerreinen. Het gaat in totaal om zo’n 14.500 banen, dit betreft echter alleen de directe werkgelegenheid. Wanneer we hier ook indirecte werkgelegenheid bij optellen die bijvoorbeeld voortkomt vanuit allerlei (facilitaire) dienstverlening loopt het economisch belang van de bedrijventerreinen nog verder op. Ook op het gebied van toegevoegde waarde die op de bedrijventerreinen wordt gegenereerd is het economisch belang van de bedrijventerreinen groot.
Op basis van kengetallen van het EIB (2022) voor de COROP Zuid-Limburg schatten we in dat de banen op de Heerlense bedrijventerreinen jaarlijks circa € 1,35 miljard toegevoegde waarde genereren. Groei in werkgelegenheid in met name de logistieke sector, afname in de zakelijke dienstverlening en industrie Sinds 2013 is het aantal banen op de bedrijventerreinen ongeveer gelijk gebleven. Tussen de sectoren zijn wél aanzienlijke verschuivingen merkbaar. Onderstaand figuur laat de ontwikkeling per sector zien. In de periode 2019 tot 2023 zien we een forse afname van werkgelegenheid in de industrie sector (-9%). Dit heeft een groot effect aangezien deze sector in 2013 goed was voor 45% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. In 2023 is dit aandeel nog maar 19%. Een fors deel van de afname is toe te wijzen aan de SBI-sectie ‘Vervaardiging van overige goederen’. We zoomen in op deze ontwikkelingen door in onze eigen database (Database Locatiebeslissingen Nederland, 2000-heden) te zoeken naar ontwikkelingen op de bedrijventerreinen in Heerlen. De afname in werkgelegenheid in de vervaardiging van overige goederen kan bijvoorbeeld deels verklaard worden door de relocatie van WSP Parkstad Ondersteuning naar SD-terrein Zeswegen waardoor circa 1.500 banen zijn verdwenen van bedrijventerreinen.
Een andere reden hiervoor is de drastische afname van Beschut WOZL (sociale werkplaats) van bijna 1.000 naar circa 300 banen. Dit laatste kan worden verklaard door de veranderde wetgeving rondom sociale werkplaatsen. Verder zien we een aanzienlijke afname in de vervaardiging van metalen, dat verklaard wordt door bijvoorbeeld het verdwijnen van Scheldebouw dat een afname van circa 250 banen heeft veroorzaakt. Dit bedrijf heeft hun fabriek op de Beitel gesloten en voert in Heerlen op het Shared
32
33
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Services Campus nog haar R&D-werkzaamheden uit. Ook is er een afname bij VDL Castings geweest van ruim 200 banen. Verder is werkgelegenheid in de sector Dienstverlening en ICT met 9% afgenomen. In onze database zien we dat ook hier een aantal grote spelers vertrokken is. VGZ heeft haar klantenservicewerkzaamheden uitbesteed aan een externe partij (Soleo, vestiging Deventer) waardoor hun callcenter van het terrein Coriopolis verdwenen, wat een daling van bijna 300 banen betekent. Verder is ook de vestiging van Nationale-Nederlanden Levensverzekeringen van Coriopolis vertrokken naar Rotterdam, resulterend in een afname van ruim honderd banen. De hierboven beschreven afnames zijn echter op gemeentelijk niveau “gecompenseerd” door toenames in verschillende sectoren. Het meest opvallend is de grote groei van werkgelegenheid in de sector ‘Logistiek en groothandel’. Sinds 2013 nam daarin het aantal banen met ruim 1.000 toe (+54%). De komst van een CEVA Logistics vestiging naar Trilandis heeft hierin een zeer grote rol gespeeld door te zorgen voor 700 banen. Verdere verklaring hiervoor is de groei van online apotheker DocMorris van circa 530 banen naar circa 850 banen. Werkgelegenheid is ook toegenomen in de sectoren ‘Consumentendienstverlening’ (+24%), ‘Afval, energie en water’ (+10%) en ‘Overheid, zorg en onderwijs’ (+4%).
Figuur 4: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Heerlen naar sector 16.000 14.000 12.000
Afval, energie en water Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten
10.000 Dienstverlening & ICT 8.000 Industrie 6.000 Landbouw 4.000 Logistiek en groothandel 2.000 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Overheid, zorg en onderwijs
Bron: Etil (2023)
De ontwikkeling van de werkgelegenheid verschilt per bedrijventerrein Het aantal banen in 2016 t/m 2023 is in zijn totaliteit toegenomen, maar we zien wel verschillen in de richting en snelheid van de ontwikkelingen. Logischerwijs zien we een toename in de werkgelegenheid op de nieuwere bedrijventerreinen in de gemeente, deze terreinen waren de afgelopen jaren deels nog in uitgave (denk aan Trilandis en Avantis). Andere terreinen lieten een afname van het aantal banen zien, dit zijn de meer industriële terreinen (denk aan Beitel en De Koumen).
34
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Figuur 5: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2016-2023 3500 3000 2500 2000 1500 1000
2016
500
2023
0
Bron: Etil (2023)
De geconstateerde afname van werkgelegenheid in de industriële sector zien we terug op kaart 5: de twee industriële terreinen laten beide een afname zien van het aantal arbeidsplaatsen. Eveneens zien we de geconstateerde toename van werkgelegenheid in de logistieke sector terug op de kaart, aangezien de twee logistieke terreinen beide een forse positieve ontwikkeling laten zien. De verhuizingsdynamiek laat een regionale aantrekkingskracht van de bedrijventerreinen zien We zien voor de bedrijventerreinen in de gemeente voornamelijk een relatie met omliggende gemeenten. We zien in onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (Stec Groep, 2000 – heden) dat er een aantal grootschalige bedrijfsverplaatsingen tussen de gemeente Heerlen en omliggende gemeenten is voorgekomen de afgelopen 20 jaar. Denk bijvoorbeeld aan Interlinex uit Sittard, Raben uit Oss en J.H. Van der Heijden Internationale Transporten uit Wittem. We zien in de historische uitgiftecijfers dat er daarnaast meer dynamiek van kleinere bedrijven van en naar de gemeente Heerlen plaatsvindt. Dit kan bijvoorbeeld komen doordat het personeel uit de omgeving komt en/of doordat belangrijke leveranciers of afnemers in de omgeving gevestigd zijn. We zien in dat verband enige verhuisdynamiek met gemeenten als Kerkrade, Sittard-Geleen, Landgraaf, Beekdaelen en Maastricht.
Veruit de meeste verhuizingen van bedrijven vinden echter plaats binnen de gemeente Heerlen zelf.
Tabel 5: Top 5 gemeenten met de meeste verhuisdynamiek in 2011 t/m Q1 2024 Verhuizingen naar een bedrijventerrein in de gemeente Heerlen vanuit…
Aantal Verhuizingen vanuit bedrijfsverplaatsingen een bedrijventerrein in de gemeente Heerlen naar…
Aantal bedrijfsverplaatsingen
Kerkrade
6
Kerkrade
11
Sittard-Geleen
7
Maastricht
4
Beekdaelen
6
Landgraaf
3
Landgraaf
4
Sittard-Geleen
3
Maastricht
3
Beekdaelen
3
Bron: Vastgoeddata.nl
35
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Vraag naar circa 50 tot 70 hectare bedrijventerrein in Parkstad Limburg tot 2030 In bijlage 3 beschrijven we de vraagraming naar bedrijventerrein areaal in de gemeente Heerlen. Op basis van de twee methoden en rekening houdend met de dynamiek in Parkstad Limburg, verwachten we dat de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg tussen 40 en 50 hectare (methode 1) en 37 en 84 hectare (methode 2) ligt. Gelet op de uitgifte in de bestaande voorraad verwachten we dat de historische uitgifte een onderschatting geeft van de daadwerkelijke vraag naar bedrijventerrein in Parkstad Limburg. In de toekomst verwachten we dat een deel van de vraag opgevangen kan worden in die bestaande voorraad (intensivering, herontwikkeling, etc.). Tot 2030 verwacht Stec Groep een vraag in Parkstad Limburg van circa 50 tot 70 hectare, waarvan waarschijnlijk een deel in de bestaande voorraad geaccommodeerd kan worden. Na 2030 valt de vraag niet geheel weg. We verwachten dat in de periode 2031-2040 een additionele 40 hectare ruimtevraag reëel is. Het beperkte beschikbare aanbod resulteert in een resterende behoefte in de regio Er was op 31 december 2021 regionaal nog circa 55,9 hectare terstond uitgeefbaar. De regionale vraag van circa 50 tot 70 hectare in de periode 2022 t/m 2030 overstijgt daarmee het totale oppervlakte dat er in Parkstad Limburg beschikbaar was op 31-12-2021.
In Heerlen was op dat peilmoment nog circa 44 hectare bedrijfskavels uitgeefbaar op de bedrijventerreinen. In onderstaande tabel zijn de meest recente aanbodcijfers naar terrein uitgesplitst. We zien dat het actuele totaalaanbod op de Heerlense bedrijventerreinen 22,7 hectare is. Ongeveer 35% daarvan is in optie vergeven. Daaruit maken we op dat het aanbod in de relatief korte periode sinds 31-12-2021 bijna gehalveerd is. De druk op de ruimte is nog groter geworden.
Tabel 6: Beschikbaar aanbod op de bedrijventerreinen op 31-12-2023 Bedrijventerrein
Terstond uitgeefbaar areaal…
…waarvan onder optie
Avantis
6,9
0
Coriopolis (SD)
6,3
3,9
De Kissel
0,1
0,1
Ten Esschen
0,9
0
Trilandis
6,8
4,0
Wijngaardsweg
1,7
0
Gemeente Heerlen
22,7
8,0
Bron: REBIS (2023)
2.3 Maatschappelijk perspectief op de Heerlense bedrijventerreinen Veel praktisch geschoolden en middelbaar opgeleiden in Heerlen ten opzichte van nationaal gemiddelde Op basis van cijfers van het CBS en het UWV kunnen we uitspraken doen over het opleidingsniveau van de inwoners van de gemeente Heerlen. Uit de cijfers blijkt dat de regio relatief veel praktisch geschoolden en middelbaar opgeleiden kent in verhouding met het landelijk gemiddelde. Landelijk is gemiddeld 28% van de beroepsbevolking praktisch geschoold, 34% middelbaar opgeleid en 38% hoogopgeleid.
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Het beroepsniveau is niet in alle gevallen gelijk aan het opleidingsniveau van een werknemer. Doorgroeimogelijkheden of onder-gekwalificeerde arbeid kunnen ervoor zorgen dat het opleidingsniveau van een werknemer niet overeenkomt met het beroepsniveau. Een één op één match tussen deze gegevens is dan ook niet mogelijk, vanwege het ontbreken van statistische gegevens. Het opleidingsniveau van de bevolking geeft echter wel een goede indicatie van het type werkgelegenheid dat goed aan sluit bij de bevolking.
Twee derde van de werkenden in Parkstad Limburg woont er ook Op basis van Microdata van het CBS is inzicht in de gemeente van de personen die in Parkstad Limburg werken inzichtelijk. Twee derde van deze personen woont ook binnen de regio Parkstad. Wanneer we specifiek naar deze gegevens kijken voor de sectoren die veel voorkomen op de bedrijventerreinen, in Parkstad en in de gemeente Heerlen, zien we dat dit aandeel vaak nog hoger ligt. In de industriële sectoren schommelt dit aandeel namelijk tussen de 60 en 80%. In de logistieke sector ligt dit aandeel iets lager, hier gaat het om 55% van de werkenden in Parkstad die ook in Parkstad wonen. Ruimte voor verbetering van de klimaatadaptiviteit van de bedrijventerreinen In de bijlage zijn kaarten opgenomen waarop het percentage groen, de gemiddelde hittestress en de infiltratiemogelijkheden bij hevige regenval zijn weergegeven. Wanneer je deze kaarten op elkaar zou leggen zie je dat de hoeveelheid groen en daarmee de mate van verstening en verharding direct invloed heeft op de hittestress en infiltratiemogelijkheden. De groenkaart geeft het percentage vergroening weer per blok van 10 bij 10 meter (bron: RIVM). De hittestresskaart geeft het verschil in gevoelstempratuur op een warme zomerdag weer (bron: Atlas van de Leefomgeving).
De infiltratiemogelijkhedenkaart geeft de waterdiepte weer nadat er een intense regenbui valt, zoals die één keer per honderd jaar voorkomen (bron: Atlas van de Leefomgeving). Het valt op de groenkaart op dat er een aantal intens groene vlakken aanwezig is op de bedrijventerreinen, dit zijn kavels die op moment van dataverzameling door het RIVM (2018) nog niet uitgegeven waren. Het groen dat verder aanwezig is op de terreinen bevindt zich voornamelijk in de openbare ruimte, met name langs wegen en in bermen. We zien nauwelijks bedrijfskavels waarop een vlak van 10 bij 10 meter met meer dan 10% groen is bedekt. Naast de gevolgen voor biodiversiteit en duurzaamheid heeft een laag groengehalte ook negatieve effecten op de kwaliteit van het terrein als verblijfs- en werkomgeving. Mensen werken graag op en bezoeken graag een groene, aantrekkelijke en schone plek. Wanneer we kijken naar de hittestress in de gemeente Heerlen zien we dat die vooral prominent naar voren komt in de centra van de kernen. Op de bedrijventerreinen aan de rand van het stedelijk weefsel van Parkstad zien we dat de hittestress relatief laag is. Deze bedrijventerreinen lijken te profiteren van de groene wijdere omgeving. Wat betreft infiltratiemogelijkheden lichten met name de wegen op de terreinen op, bij hevige regenval zullen die relatief snel blank komen te staan.
Voor (met name logistieke) bedrijven die gebruik maken van een laadkuil kan dit al snel leiden tot overstromingen.
36
Kerncijfers bedrijventerreinen Heerlen Bedrijventerrein /werklocatie
Bruto oppervlakte
Netto oppervlakte
Netto uitgegeven oppervlakte
Werkgelegen heid 2023
Arbeidsplaat sen per hectare
Ontwikkeling banen per ha
Gemiddeld bouwjaar
Leegstand (Q1 2024)
Floor Space Index
(‘19-‘23)
Avantis
46,0
27,2
20,3
1.299
48
58%
2006
6%
0,33
Baaks-Soureth
11,4
10,3
10,3
103
13
-23%
1995
0%
0,31
Beitel
136,2
118,0
118,0
2.624
22
-11%
1987
6%
0,32
C-Mill
14,8
14,5
14,5
683
58
-20%
1950
37%
0,27
Coriopolis (SD)
18,6
14,5
14,5
1.501
103
-5%
1984
2%
0,23
De Kissel
16,7
11,0
10,9
341
26
-17%
1974
7%
0,36
De Koumen
57,1
49,9
49,9
1.378
28
2%
1988
1%
0,36
Emma (Heerlen)
18,7
16,6
6,0
220
13
16%
1987
0%
0,15
In de Cramer
17,2
15,1
15,1
1.520
102
-1%
1983
16%
0,34
Litscherveld
1,4
1,3
1,3
24
19
0%
1978
12%
0,39
Nieuw Einde
3,5
3,1
3,1
25
8
108%
1948
19%
0,28
Prinsenstraat e.o.
6,7
5,9
5,9
377
64
-4%
1976
8%
0,21
Smitzerveld
13,5
9,4
9,4
154
17
-24%
1973
4%
0,40
Ten Esschen
12,8
12,0
11,1
326
27
17%
1983
0%
0,17
Trilandis
54,8
46,2
39,4
3.090
67
21%
2011
0%
0,31
Weggebekker
3,6
2,2
2,2
20
9
11%
1998
0%
0,33
Wijngaardsweg
25,0
22,0
20,3
840
38
3%
1972
13%
0,42
Bron: REBIS Werklocaties (2023, peilmoment 31-12-2023), ETIL (2023), BAG (2021), Aanbodmonitor Stec Groep (2024).
Bijlage 3 Vraagraming Vraagraming voor Parkstad Limburg In opdracht van Parkstad Limburg raamde Stec Groep in 2022 de vraag naar bedrijfskavels voor de regio. We maakten gebruik van meerdere rekenmethodes voor een betrouwbare inschatting van de toekomstige ruimtevraag in Parkstad Limburg. De eerste volgt de provinciale methode en berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de historische uitgifte. De tweede methode gebruikt de ontwikkelscenario’s van het Centraal Planbureau: WLO Laag en WLO Hoog. Deze methode berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de ontwikkeling in werkgelegenheid, aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen en de terreinquotiënt (aantal vierkante meters bedrijventerrein per baan). In eerste instantie maken we een vraagraming voor de komende tien jaar, het gaat dus om de periode 2022 t/m 2031. Vervolgens bieden wij een inzicht in de periode daarna, het gaat om een doorkijk tot 2040.
Methode 1: Vraagraming op basis van historische uitgifte Door terug te kijken naar de uitgifte in het verleden is het mogelijk om de ruimtevraag in de toekomst naar bedrijventerreinen in te schatten. De provincie Limburg hanteert deze methodiek bij het inschatten van de ruimtevraag in de toekomst, maar ook voor het maken van programmeringsafspraken. In totaal is bijna 60 hectare bedrijventerrein uitgegeven in Parkstad Limburg in de periode 2011 t/m 2020. De gemeente Heerlen heeft over een periode van 10 jaar hierin een aandeel van ruim 60% en de gemeente Kerkrade is goed voor circa 28% van de uitgifte. Verder valt het op dat meer dan de helft van de uitgifte in de periode 2011 t/m 2020 plaatsvond tussen 2018 en 2020.
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2020
2021
Totaal 20112020
2011
2019
Tabel 7: Uitgifte bedrijventerreinen in Parkstad Limburg (2011-2021) (in hectare)
Beekdaelen
0
1,11
0
0,3
0
0
0,38
0,05
0
0
0
1,84
Brunssum
0
0,39
0
0,21
0
0,27
0,16
0
0
0
0
1,03
Heerlen
0
0,87
3,02
0,08
4,1
7,04
0,48
9,97
10,62
0
3,03
36,18
Kerkrade
0
0,39
4,12
1,45
0,11
0
0,36
0,71
8,81
0,16
0,17
16,11
Landgraaf
0
0
0
0
0
0
0
0,62
0
0,3
0
0,92
Simpelveld
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Voerendaal
0
0
0
0
0
0,67
0
0
0,2
0,22
0
1,09
Totaal Parkstad Limburg
0
2,76
7,14
2,04
4,21
7,98
1,38
11,35
19,63
0,68
3,20
57,17
Bron: Rebis Limburg, 2020. Bewerking Stec Groep. *De uitgifte gegevens van het jaar 2021 zijn onder voorbehoud en betreffen de gegevens voor de eerste drie kwartalen.
Wanneer we inzoomen op de grootschalige (groter dan 3 hectare) uitgifte in Parkstad in de afgelopen tien jaar zien we dat deze uitsluitend in Heerlen en Kerkrade zijn opgetreden. In de
Bedrijventerreinvisie Heerlen
gemeente Heerlen zijn twee grootschalige uitgiften voorgekomen in de periode 2012 t/m 2021. In 2019 is een kavel van circa acht hectare uitgegeven op Trilandis ten behoeve van uitbreiding van Medtech Logistiek.0F Op bedrijventerrein Willem Sophia is een kavel verkocht (9 ha) aan Berner. Tevens werd in 2021 een kavel van ruim twee hectare uitgegeven aan Commaxx op Rodaboulevard in Kerkrade. Net over de grens vestigde Amazon zich op Avantis op een kavel van circa 3 hectare. Een belangrijke kanttekening bij deze gegevens is het feit dat er geen herontwikkelingen zijn meegenomen in deze cijfers. In de gemeente Heerlen werden bijvoorbeeld op De Koumen en De Beitel grootschalige kavels herontwikkeld door Panattoni en Merle Vastgoed. In de gemeente Kerkrade vonden de laatste jaren ook veel herontwikkelingen plaats. In totaal werd er bijvoorbeeld ruim 12 hectare herontwikkeld door drie verschillende partijen op Dentgenbach. Op bedrijventerrein Julia in Kerkrade wordt ruim 9 hectare herontwikkeld (Ranpak). Ten slotte is op Spekholzerheide circa 2,7 hectare herontwikkeld door Wyckerveste. Ook staat een grootschalige herontwikkeling op Willem Sophia op de rol. Met behulp van extrapolatie kunnen we een inschatting maken van de toekomstige ruimtevraag. We doen dit met een scope van 10 jaar (t/m 2030).
We gaan hierbij uit van een intensivering van het ruimtegebruik van 10 tot 30% (conform uitgangspunten van de provincie Limburg). Wanneer we de uitgifte van de afgelopen tien jaar (circa 57 hectare) vermenigvuldigen met intensivering van het ruimtegebruik van circa 10 tot 30% schatten we de ruimtevraag voor de komende tien jaar (2021 t/m 2030) in op circa 40 tot 50 hectare.
Methode 2: Vraagraming op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling De verwachte werkgelegenheidsontwikkeling, het ruimtegebruik en het aandeel van werkzame personen op een bedrijventerrein geeft een indicatie van de benodigde ruimte op bedrijventerreinen om de autonome uitbreidingsvraag te duiden. Bovenlokale vraag valt dus buiten deze berekening. De berekening is als volgt:
Werkgelegenheid X Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen X Ruimtegebruik per werknemer Werkgelegenheid De ontwikkeling van de werkgelegenheid is voor de meeste reguliere segmenten een belangrijke parameter voor de behoefte aan bedrijventerrein. De totale werkgelegenheid in Parkstad Limburg is in de afgelopen 6 jaar (periode 2015 – 2021) toegenomen, van circa 102.900 naar 105.700 banen. Binnen de werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerrein zien we in dezelfde periode een nog iets sterkere stijging (van 24.100 naar 26.000 banen). In onderstaand figuur is de ontwikkeling van het totale aantal banen en het aantal banen op bedrijventerreinen in de regio weergegeven. We zien dat het aantal banen op bedrijventerreinen sinds 2015 relatief sneller is gestegen dan het totale aantal banen in de regio.
39
40
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Om de ruimtevraag in 2030 op basis van het WLO Laag en het WLO Hoog scenario te berekenen projecteren we de groeivoeten uit deze scenario’s uit 2012 op het meest recente bekende aantal banen in Parkstad uit 2021. In het WLO Laag scenario werd uitgegaan van een jaarlijkse ontwikkeling van -0,5% van het totaal aantal banen in de periode 2016 t/m 2030. In het WLO Hoog scenario betrof de jaarlijkse ontwikkeling van het aantal banen -0,05%. Aan het eind van 2030 zal het aantal banen volgens het WLO Laag scenario dus op circa 100.570 liggen en volgens het WLO Hoog scenario op 105.210.
Toelichting WLO scenario’s Zuid-Limburg •
•
Laag groeiscenario (beperkte demografische ontwikkeling samen met een gematigde economische groei van ongeveer 1% per jaar). Voor Zuid-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 8,4% in de periode 2012-2030. Hoog groeiscenario met een combinatie van een relatief hoge bevolkingsgroei met een hoge economische groei van ongeveer 2% per jaar. Voor Zuid-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 0,8% in de periode 2012-2030.
Locatietypevoorkeur Het aandeel van de werkgelegenheid in Parkstad Limburg dat op een bedrijventerrein is gevestigd is de afgelopen zes jaar van 23,4% naar 24,6% met circa 5% toegenomen. Op basis van deze ontwikkeling kunnen we een aanname doen van de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur in 2030. We schatten in dat circa 26% van de banen in Parkstad in 2030 op bedrijventerreinen te vinden zullen zijn. Dit aandeel ligt ongeveer in lijn met de verwachting wanneer we de ontwikkeling tussen 2015 en 2021 lineair doortrekken. Op basis van de locatietypevoorkeur van 26% zullen er 26.150 (WLO Laag) tot 27.350 (WLO Hoog) banen op bedrijventerreinen te vinden zijn in 2030.
Tabel 8: Ontwikkeling locatietypevoorkeur Parkstad Limburg 2015
2021
Ontwikkeling 2015-2021
Totaal aantal banen
102.851
105.736
2,8%
Banen op bedrijventerreinen
24.071
26.026
8,1%
Locatietypevoorkeur
23,4%
24,6%
5,2%
Bron: Parkstad Limburg aan het Werk (2021)
Terreinquotiënt (ruimtegebruik per werknemer) De terreinquotiënt betreft het ruimtegebruik per werknemer op een bedrijventerrein. Limburg heeft langjarig een robuust bestand om het ruimtegebruik te meten. Vandaar dat we gefundeerde analyses kunnen maken hieromtrent. Hoewel er in Parkstad voorbeelden van logistieke vestigingen met een hogere ruimtelijk intensiviteit gevestigd zijn, is de logistieke sector van nature ruimte-extensief. Daarnaast maken we voor het inschatten van het ruimtegebruik per werknemer gebruik van het trendoverzicht en de verwachte ontwikkelingen (bv. automatisering en robotisering wat leidt tot minder mensen en meer machines op een gelijk, danwel grotere ruimte).
41
Bedrijventerreinvisie Heerlen
De ontwikkeling van de terreinquotiënt in Parkstad sinds 2015 is weergegeven in onderstaande tabel. Sinds 2015 is de terreinquotiënt licht gedaald. Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer is dus iets afgenomen. Omdat wij verwachten dat ruimte-extensieve sectoren zoals de logistiek een belangrijkere rol gaan spelen in de economie op de bedrijventerreinen in Parkstad, verwachten we dat de terreinquotiënt in 2030 licht is gestegen in vergelijking met nu. We gaan daarom bij de berekening van de uitbreidingsvraag in 2030 uit van een terreinquotiënt van 394 m2.
Tabel 9: Ontwikkeling terreinquotiënt in Parkstad Limburg 2015
2021
Ontwikkeling 2015-2021
Banen op bedrijventerreinen
24.071
26.026
8,1%
Netto uitgegeven areaal (ha)
949
994*
4,7%
Terreinquotiënt (m2)
394
382
-3,2%
Bron: Parkstad Limburg aan het Werk (2021) REBIS (2021) *De omvang van het uitgegeven areaal in het jaar 2021 omvat de uitgifte t/m het derde kwartaal en is nog onder voorbehoud van correcties.
Circa 37 tot 84 netto hectare uitbreidingsvraag in Parkstad t/m 2030 Wanneer de toekomstige uitbreidingsvraag wordt berekend op basis van bovenstaande indicatoren volgt er een uitbreidingsvraag van circa 37 tot 84 hectare t/m 2030. We merken hierbij op dat het gaat om de autonome uitbreidingsvraag, bovenlokale vraag valt hier nog buiten.
Tabel 10: Verwachte ruimtevraag bedrijventerreinen in Parkstad Limburg Indicator
Raming 2030 horizon (WLO laag)
Raming 2030 horizon (WLO hoog)
Totale werkgelegenheid
100.570
105.210
Werkgelegenheid op bedrijventerreinen
26.150
27.350
Locatietype voorkeur (% werkgelegenheid op BT)
26%
26%
Terreinquotiënt BT-sectoren (ruimtegebruik per werknemer in m²)
394 m²
394 m²
Geschatte extra ruimtevraag op bedrijventerreinen
37 hectare
84 hectare
Bron: Stec Groep 2021 o.b.v. LISA, Rebis Limburg, ETIL en bureau-expertise.
Logistiek vastgoed in Parkstad Limburg zit in de lift De voorraad logistiek vastgoed in vierkante meters in de regio Parkstad is verdubbeld in de periode 2018 t/m 2020 (bron: NVM Logistiek vastgoed in cijfers 2021). Daarnaast is het aandeel van de logistieke voorraad in Parkstad in heel Zuid-Limburg in dezelfde periode gestegen. In 2018 bevond circa 20% van het logistiek vastgoed zich in Parkstad, in 2020 is dit al 30%.
42
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Doorkijk naar 2040 Ook na 2030 verwachten we dat de vraag naar bedrijfskavels zal blijven. Echter, het is op dit moment niet mogelijk om hier gefundeerde uitspraken over te doen. De werkgelegenheidsramingen in de WLO zijn hiervoor te oud. De vraag naar bedrijfskavels blijft echter wel bestaan, onder andere aangevuurd door de transitie naar een circulaire economie (meer retourstromen, productie en hergebruik van materialen, re- en nearshoring) en de energieen klimaattransitie. Daarnaast blijft de groei van lokaal en regionaal MKB resulteren in een aanvullende ruimtevraag. Parkstad Limburg kan hierin een rol van betekenis spelen gelet op het profiel van de regio en de ligging centraal in Europa (met grote consumentenconcentraties dichtbij). De ruimtevraag vanuit bedrijven kan echter ook voor een deel op de bestaande bedrijventerreinen geaccommodeerd worden. Immers, de bedrijvendemografie zal ook veranderen en bovendien hebben we gezien dat er op diverse terreinen nog intensiveringsmogelijkheden zijn. Rekening houdend met een beperkte afzwakking van de vraag, gaan we er voor de periode 2031 tot 2040 van uit dat een aanvullende behoefte van circa 40 hectare geaccommodeerd moet worden in Parkstad Limburg, waarvan gezegd dat dit deels op bestaande bedrijventerreinen kan plaatsvinden.
Conclusie vraagraming Op basis van de twee methoden en rekening houdend met de dynamiek in Parkstad Limburg, verwachten we dat de vraag naar bedrijventerreinen in Parkstad Limburg tussen 40 en 50 hectare (methode 1) en 37 en 84 hectare (methode 2) ligt. Gelet op de uitgifte in de bestaande voorraad verwachten we dat de historische uitgifte een onderschatting geeft van de daadwerkelijke vraag naar bedrijventerrein in Parkstad Limburg. In de toekomst verwachten we dat een deel van de vraag opgevangen kan worden in die bestaande voorraad (intensivering, herontwikkeling, etc.). Tot 2030 verwacht Stec Groep een vraag in Parkstad Limburg van circa 50 tot 70 hectare, waarvan waarschijnlijk een deel in de bestaande voorraad geaccommodeerd kan worden. Na 2030 valt de vraag niet geheel weg. We verwachten dat in de periode 2031-2040 een additionele 40 hectare ruimtevraag reëel is.
Op basis van de beleidsneutrale raming, is de regionale vraag (en daarmee ook grotendeels de vraag in Heerlen) te verdelen naar sector en grootteklasse. Zie onderstaande figuren. Figuur: Indicatieve verdeling vraag naar sectoren (binnenring laag, buitenring hoog) en grootteklasse in Parkstad-Limburg EIB hoog
14%
11%
22%
27%
Industrie & productie Bouw & installatie
41%
50%
17%
(Groot)handel & logistiek Consumentgerelateerd
18%
EIB Laag 0
50 <1 ha
100 1-3 ha
150
200 3-5 ha
250 >5 ha
300
Bedrijventerreinvisie Heerlen
We verwachten dat circa 40-50% van de ruimtevraag in Parkstad afkomstig is van bedrijven in groothandel en logistiek. Circa 20-25% betreft de ruimtevraag van productiebedrijven en ook circa 15-20% afkomstig van bouw & installatiebedrijven. Een beperkte deel van de ruimtevraag (10%) is afkomstig van consumentgerelateerde bedrijven, zoals dienstverleners, (perifere) detailhandel en bedrijven in sport/recreatie. Vertalen we deze indeling naar grootteklasse van de bedrijven dan heeft het XXL segment de grootste groeiverwachting. Meer dan 50% van de ruimtevraag komt voor rekening van dit segment (>5 ha), een en ander ligt in lijn met de uitgifte in de afgelopen 10 jaar. Toch verwachten we ook ruimtevraag vanuit MKB (hier <5 ha). Indicatief vertalen we de ruimtevraag naar type werklocaties. Hierbij maken we onderscheid in hoogwaardige (kantoorachtige) bedrijventerreinen, modern gemengde bedrijventerreinen en grootschalige/functionele bedrijventerreinen. De basis voor de verdeling is gelegen in de sectorale verdeling van de prognose en het type werklocatie (omvang, uitstraling, bereikbaarheid) wat gezocht wordt. Het gros van de bedrijven zoekt een functionele tot modern gemengde uitstraling. De ruimtevraag vanuit een hoogwaardige uitstraling is beperkt.
43
Bedrijventerreinvisie Heerlen
Bijlage 4 Trends Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We zoomen hieronder in op de drie meest relevante – en sterk samenhangende –technologisch-maatschappelijke megatrends, waarvan we de grootste ruimtelijke effecten verwachten in de komende jaren : • Circulaire economie • Energie & klimaat • Digitalisering
Figuur 6: Drie next economy-megatrends met sterke samenhang en impact op bedrijven
Bron: Stec Groep, 2022. Zie ook ons whitepaper.
Circulaire economie Landelijk doel is een 100% circulaire economie in 2050. Tussendoelstelling is 50% circulair in 2030. Er is nog een flinke weg te gaan; uit onderzoek van PBL (ICER 2021) blijkt nog maar 6% van de bedrijven in Nederland circulair. Het merendeel van de bedrijven richt zich daarbij nu op (down)recycling19F of claimt zijn product of dienst nog te voorbarig als circulair20F . Om flinke stappen te zetten in circulariteit moeten bedrijven en de samenleving als geheel hoger gaan opereren op de ‘Trap tegen troep’21F . Al met al staat de circulaire economie nog in de kinderschoenen, al zien we een duidelijke toename in het aantal circulaire activiteiten op bedrijventerreinen afgelopen paar jaar. We zien dat de transitie naar een meer circulaire bedrijfsvoering impact heeft op de ruimtevraag. De drie meest relevante voor de gemeente Heerlen zijn: • Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. • Tot 2032 is er vooral vraag naar plekken om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek. Op bedrijventerrein In De Cramer is bijvoorbeeld het Green Transformable Building Lab (GTB Lab) in ontwikkeling.
Het GTB Lab wordt gebruikt om een circulaire bouwmethodiek te ontwikkelen, testen en te demonstreren.
44
Bedrijventerreinvisie Heerlen
•
Steeds meer concentratie van circulaire ruimtevraag gaat plaatsvinden op plekken met een kwalitatief onderscheidend profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit en hoge milieuruimte.
Digitalisering Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra boost. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer ruimtevraag op bedrijventerreinen. Voor de gemeente Heerlen zijn de drie meest relevante ontwikkelingen: • We verwachten de komende jaren een sterke groei van robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. Logistiek en bouw kennen nog een lage robotdichtheid in Nederland, terwijl er een enorm potentieel is. Bovendien is krappe arbeidsmarkt een belangrijke versneller van deze trend. In Heerlen wordt op de Smart Services Campus digitalisering actief aangejaagd. Er is een digitaal loket en een fysieke werkplaats ingericht waar MKB’ers met al hun vraagstukken terecht kunnen. • Toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker komende vijf tot tien jaar tot toenemende ruimtevraag. Zo ontwikkelen GXO en JD Sports een nieuw en grotendeels geautomatiseerd distributiecentrum op een brownfield op De Beitel. Op langere termijn verwachten we dat er minder uitbreidingsruimte nodig is.
Na robotisering kunnen bedrijven immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan (mits planologisch mogelijk). Dit verhoogt de effectiviteit per kubieke meter in een pand en dus ook de effectiviteit van de operatie. • Een groeiende groep bedrijven overweegt én besluit daadwerkelijk om een deel van hun productieketen terug te halen of dichterbij te organiseren om zo kosten en leveringsrisico’s te reduceren22F . Dit is vooral interessant voor activiteiten die door automatisering en robotisering beter, sneller en goedkoper in Nederland gemaakt kunnen worden en voor kritieke componenten en producten. Uiteindelijk gaat het om relatief kleine volumes en is reshoring een ingrijpende keuze die niet zomaar gerealiseerd is. Het grootste ruimtelijk effect verwachten we door het aanhouden van grotere voorraadbuffers en spreiding van toeleveranciers door bedrijven. Energie & klimaat Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet sprake zijn van tenminste 55% CO2-reductie23F . Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. De overstap van fossiele naar duurzame grondstoffen is belangrijk om het vestigingsklimaat voor bedrijven te versterken.
Uiteindelijk hebben de energietransitie en klimaatadaptatie over de volle breedte van het bedrijfsleven en bedrijventerreinen impact. Innovatieve ontwikkelingen zoals ‘Smart Energy Hubs’ zien we steeds vaker onderdeel uitmaken van strategieën om de energietransitie te realiseren. De meest relevante ontwikkelingen voor de gemeente Heerlen zijn: • Flinke groei bij het MKB die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. • Komst van nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken en noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie-infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van
45
Bedrijventerreinvisie Heerlen
•
•
duurzaam opgewekte energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit. Klimaatdoelstellingen die vragen om extensivering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen om zo voor groen, wateropvang, voorkomen hittestress en biodiversiteit te zorgen. Dit kan zorgen voor meer ruimtevraag, maar tegelijkertijd ligt er natuurlijk ook een belangrijke uitdaging in het zo slim mogelijk ruimtelijk combineren van de duurzaamheidsopgaven. Dit kan bijvoorbeeld hand en hand gaan met het intensiveren van bedrijventerreinen. Denk aan groene bedrijfsdaken met zonnepanelen en halfverharding op parkeerplekken. Uitdagingen voor de verduurzaming van de zuidelijk gelegen terreinen binnen de gemeente. Deze komen voort uit de plannen voor de Einsteintelescoop. Die hebben ervoor gezorgd dat de plaatsing van windturbines verboden is binnen een bepaalde straal van de toekomstige locatie van de telescoop.