Bijlage 21. (NIET ACTIEF OPENBAAR) Bijlage 11 bij de AOK - KOOPstartregeling.pdf

2021.003392.01/DBA

- 21 -

De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd de Erfpacht geheel of een gedeelte daarvan te vervreemden. 2.

Verlening toestemming opschortende voorwaarde De Erfverpachter zal de in het vorige lid bedoelde toestemming verlenen onder de opschortende voorwaarde dat: a.

in het geval de Erfverpachter een terugkooprecht als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 toekomt: de Erfpachter de Erfpacht in zijn geheel aan de Erfverpachter te koop aanbiedt en levert overeenkomstig het bepaalde in Afdeling B van Hoofdstuk 9; of

b.

in het geval een terugkooprecht ten behoeve van Erfverpachter als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 niet van toepassing is verklaard of wegens tijdsverloop niet van meer van toepassing is dan wel de Erfverpachter heeft verklaard geen gebruik te maken van het terugkooprecht: de Erfpachter en de Erfverpachter een Voorbereidingsovereenkomst hebben gesloten waarbij zij zich verbinden tot een gelijktijdige verkoop van de Erfpacht en de Bloot Eigendom gevolgd door een gelijktijdige levering van de Erfpacht en de Bloot Eigendom aan de Koper en de op grond van de Voorbereidingsovereenkomst te sluiten Verkoopovereenkomst Registergoed wordt uitgevoerd, zulks overeenkomstig het bepaalde in Afdeling C van Hoofdstuk 9.

3.

Situaties verlening toestemming zonder naleving lid 2 In afwijking van het hiervoor in lid 2 van dit artikel bepaalde zal de Erfverpachter de Erfpachter in het algemeen toestemming verlenen, zonder dat het in lid 2 van dit artikel bepaalde behoeft te worden nageleefd, tot: a.

de overdracht of verdeling van de Erfpacht aan een (Mede-)erfpachter of aan de Partner van de Erfpachter;

b.

de vestiging van een recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning krachtens erfrecht op de Erfpacht ten behoeve van een (Mede-)erfpachter of de Partner van de Erfpachter.

De in de vorige zin bedoelde verkrijger van de Erfpacht is uitdrukkelijk gebonden aan de Erfpacht- en KoopStartbepalingen, waaronder begrepen de in artikel 6.1 lid 2 beschreven zelfbewoningsplicht. Situatie overlijden; aanbiedingsplicht en betaling Vergoedingsbedrag, uitzondering en uitstel Artikel 7.3 1.

Situatie overlijden; aanbiedingsplicht Erfpacht of betaling Vergoedingsbedrag In het geval de Erfpacht geheel of gedeeltelijk krachtens erfrecht onder algemene titel overgaat geldt het volgende: a.

indien op grond van artikel 9.1 lid 2 de tijdelijke aanbiedingsplicht als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 (nog) van toepassing is, zijn de rechtverkrijgenden binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter verplicht tot te koop aanbieding van de Erfpacht aan de Erfverpachter overeenkomstig Afdeling B van Hoofdstuk 9; of

b.

indien de tijdelijke aanbiedingsplicht van Afdeling B van Hoofdstuk 9 niet (meer) van toepassing is of het recht van terugkoop door de Erfverpachter niet wordt uitgeoefend, zijn de rechtverkrijgenden binnen twee jaren na het overlijden van de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 22 -

Erfpachter verplicht om aan de Erfverpachter het Vergoedingsbedrag te betalen of zoveel eerder als het Vergoedingsbedrag krachtens de overige Erfpacht- en KoopStartbepalingen is verschuldigd. Het Vergoedingsbedrag wordt bepaald overeenkomstig hetgeen in Hoofdstuk 8 is bepaald. De Erfverpachter is verplicht om gelijktijdig met de betaling van het Vergoedingsbedrag de Bloot Eigendom aan de Erfpachter te leveren, die op zijn beurt verplicht is om de Bloot Eigendom te aanvaarden, zulks met inachtneming van het in artikel 5.2 onder b.5 bepaalde. Indien de in dit lid beschreven situatie zich voordoet binnen de in artikel 8.1 lid 1 bedoelde periode van het omzettingsverbod, is het omzettingsverbod niet van toepassing en geldt hetgeen in de voorgaande zin van dit lid is bepaald. 2.

Uitzondering verkrijging door (Mede-)erfpachter en/of de Partner Het in het vorige lid onder a en b van dit artikel bepaalde is niet van toepassing in het geval: -

de Erfpacht door het overlijden of binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter krachtens verdeling of legaat; of

-

het recht van vruchtgebruik of het recht van gebruik en bewoning van de Erfpacht binnen twee jaren het overlijden van de Erfpachter krachtens legaat,

wordt verkregen door de (Mede-)erfpachter en/of de Partner en de zelfbewoningsplicht van artikel 6.1 lid 2 wordt nageleefd. 3.

Uitstel in het geval vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning krachtens erfrecht In het geval artikel 7.2 lid 3 onder b van toepassing is, wordt de in lid 1 onder a van dit artikel bedoelde verplichting tot te koop aanbieding uitgesteld naar de datum waarop zes maanden zijn verstreken nadat het recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning is geëindigd, mits alsdan de tijdelijke aanbiedingsplicht nog van toepassing is, en wordt de in lid 1 onder b bedoelde verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag uitgesteld naar twee jaar nadat het recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en bewoning is geëindigd.

4.

Uitstel betaling Vergoedingsbedrag in geval tijdig kennisgeving voornemen tot verkoop Indien de rechtverkrijgenden binnen een jaar na het ontstaan van de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter het voornemen tot verkoop van de Erfpacht als bedoeld in artikel 9.7 lid 1 hebben kenbaar gemaakt en daaraan uitvoering hebben gegeven, wordt de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn van twee jaren vervangen door drie jaren gerekend vanaf het ontstaan van de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag. Indien de rechtverkrijgenden niet binnen de genoemde termijn van drie jaren zijn geslaagd de Erfpacht gelijktijdig met de Bloot Eigendom te verkopen, zal de Erfverpachter deze termijn met een redelijke duur verlengen, mits de rechtverkrijgenden voor afloop van deze termijn de Erfverpachter daartoe schriftelijk hebben verzocht en de rechtverkrijgenden naar het oordeel van Erfverpachter genoegzaam hebben aangetoond zich voldoende te hebben ingespannen om de Erfpacht gelijktijdig met de Bloot Eigendom op professionele wijze te verkopen.

Bepaling Vergoedingsbedrag, Terugkoopprijs, Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom; opvolgende Vervreemdingen Artikel 7.4

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA 1.

- 23 -

Bepaling Vergoedingsbedrag, Terugkoopprijs, Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom na tussentijdse Vervreemding(en) In het geval de Erfpacht krachtens artikel 7.2 lid 3 of artikel 7.3 lid 2 door een (Mede-)erfpachter of een Partner wordt verkregen, zal/zullen het Vergoedingsbedrag, de Terugkoopprijs respectievelijk de Verkoopprijs Erfpacht en de Verkoopprijs Bloot Eigendom –ongeacht het aantal tussentijdse verkrijgingen- in het kader van het sluiten van een latere Omzettingsovereenkomst, Terugkoopovereenkomst, Voorbereidingsovereenkomst of Verkoopovereenkomst Registergoed overeenkomstig de regeling van respectievelijk Hoofdstuk 8, Afdeling B van Hoofdstuk 9 of Afdeling C van Hoofdstuk 9 worden bepaald. Dit betekent dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag, de Terugkoopprijs respectievelijk de Verkoopprijs Erfpacht en de Verkoopprijs Bloot Eigendom uitgegaan wordt van de (oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht, Koperskorting (K) en deling in de waardeontwikkeling (Y) alsmede de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht (T1).

Bij de bepaling van het Vergoedingsbedrag, de Terugkoopprijs respectievelijk de Verkoopprijs Erfpacht en de Verkoopprijs Bloot Eigendom wordt er derhalve van uitgegaan alsof de oorspronkelijke Erfpachter verplicht is tot betaling van het Vergoedingsbedrag dan wel gerechtigd is tot de Terugkooprijs of de Verkoopprijs Erfpacht. Het in de vorige zinnen bepaalde is van overeenkomstige toepassing in het kader van de in artikel 2.3 en artikel 5.2 onder d of e te maken berekeningen.

2.

Overeenkomstige toepassing KoopStartprijsvorming bij tussentijdse Vervreemdingen In verband met het in het vorige lid bepaalde zullen de Erfpachter en zijn rechtsopvolger(s) zoveel mogelijk bewerkstelligen dat de tegenprestatie die een (Mede)erfpachter of Partner is verschuldigd aan de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s) zal worden bepaald overeenkomstig de in Hoofdstuk 8 beschreven formule. Dat wil zeggen dat de tegenprestatie zal zijn gebaseerd op basis van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tot verkrijging van de Erfpacht door de (Mede-)erfpachter of Partner verminderd met het Vergoedingsbedrag, waarbij voor de berekening van het Vergoedingsbedrag wordt uitgegaan van de (oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht, Koperskorting (K) en deling in de waardeontwikkeling (Y) alsmede de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht (T1). Indien van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken komen de gevolgen hiervan op geen enkele wijze voor rekening van de Erfverpachter.

HOOFDSTUK 8: OMZETTING ERFPACHT IN EIGENDOM EN BETALING VERGOEDINGSBEDRAG Omzettingsovereenkomst; berekening Vergoedingsbedrag Artikel 8.1 1.

Omzettingsovereenkomst; verkrijging volledig belang en Bloot Eigendom Na verloop van een periode van drie jaar na de Uitgifte van de Erfpacht is de Erfpachter op grond van een te sluiten Omzettingsovereenkomst gerechtigd om het volledig belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed te verkrijgen als gevolg van de in de volgende zin bedoelde verkrijging van de Bloot Eigendom door de Erfpachter, waartegenover de Erfpachter verplicht is om aan de Erfverpachter het Vergoedingsbedrag te voldoen, zulks

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 24 -

met inachtneming van het in dit hoofdstuk bepaalde. In het kader van de Omzettingsovereenkomst is de Erfverpachter verplicht om de Bloot Eigendom aan de Erfpachter te leveren, die op zijn beurt verplicht is om de Bloot Eigendom te aanvaarden. Als gevolg van de verkrijging van de Bloot Eigendom gaat de Erfpacht door vermenging teniet en wordt de Erfpachter volledig gerechtigd tot het Registergoed. In het geval de tijdelijke aanbiedingsplicht Erfpacht aan de Erfverpachter als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 van toepassing is en de daarvoor geldende periode van de aanbiedingsplicht langer is dan drie jaar dan zal ook voor de toepassing van dit artikellid deze langere periode gelden. 2.

Verbod omzetting periode drie jaar; derdenbeding ten behoeve van de gemeente De Erfpachter is niet eerder gerechtigd dan na verloop van de in lid 1 van dit artikel bedoelde periode van drie jaar de Bloot Eigendom te verkrijgen, hierna ook te noemen: het Omzettingsverbod. Het Omzettingsverbod vindt haar grondslag in het feit dat KoopStart voorziet in de verkrijging van een betaalbare woning door de daarvoor bestemde doelgroep zoals ook hiervoor in de Inleiding onder punt 6. is vermeld. Het Omzettingsverbod bindt niet alleen Erfverpachter en Erfpachter, maar aan het Omzettingsverbod kan ook de gemeente waarin het Registergoed is gelegen, hierna te noemen: de Gemeente, bij wege van onherroepelijk derdenbeding (als bedoeld in artikel 6:253 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek) rechten ontlenen. De Gemeente ontleent aan het onherroepelijk derdenbeding: -

het recht dat zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming binnen gemelde periode van drie jaar niet kan worden overgegaan tot levering door de Erfverpachter en verkrijging door de Erfpachter van de Bloot Eigendom;

-

het recht tot naleving van het Omzettingsverbod door zowel de Erfverpachter als de Erfpachter;

-

het recht om wegens niet-nakoming van het Omzettingsverbod tot inning van een door de Erfverpachter jegens de Gemeente te verbeuren en terstond opeisbare boete, waarvan het bedrag gelijk zal zijn aan de Koperskorting, zulks onverminderd het recht van de Gemeente op vergoeding van eventuele schade, rente en kosten.

In het geval de tijdelijke aanbiedingsplicht Erfpacht aan Erfverpachter als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 van toepassing is en de daarvoor geldende periode van de aanbiedingsplicht langer is dan drie jaar dan zal ook voor de toepassing van dit artikellid deze langere periode gelden. 3.

Verschuldigdheid Vergoedingsbedrag door Erfpachter aan de Erfverpachter Het Vergoedingsbedrag bestaat uit het bedrag dat de Erfpachter aan de Erfverpachter is verschuldigd en dat is opgebouwd uit de Koperskorting en het aandeel van de Erfverpachter in de waardeontwikkeling van het Registergoed, waarbij geldt dat het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed geen onderdeel uitmaakt van bedoelde waardeontwikkeling.

4.

Berekening Vergoedingsbedrag Het Vergoedingsbedrag wordt berekend volgens de volgende formule: Vergoedingsbedrag = K + (T2 – S - T1) x Y%.

5.

Waarden in formule

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 25 -

Door middel van de in het vorige lid van dit artikel bedoelde formule worden de navolgende waarden uitgedrukt: K:

de Koperskorting volgens artikel 4.2 lid 1;

S:

het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van het Registergoed te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 8.2 lid 2;

T1: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst, bepaald volgens Hoofdstuk 3 en artikel 4.1; T2: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de verklaring van de Erfpachter tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2 lid 1 (Waardepeildatum), die wordt vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 8.2 lid 2; Y:

het percentage waarvoor de Erfverpachter deelt in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4.

Procedure omzetting Erfpacht in Eigendom Artikel 8.2 1.

Kennisgeving voornemen tot aangaan Omzettingsovereenkomst In het geval de Erfpachter voornemens is om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, dient hij de Erfverpachter van dit voornemen schriftelijk op de hoogte te stellen en te verklaren bereid te zijn tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst. Indien de Erfpachter bij aangetekende brief de Erfverpachter op de hoogte heeft gesteld van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de eerste werkdag na de verzending van de aangetekende brief. Indien de Erfpachter de Erfpacht niet bij aangetekende brief op de hoogte heeft gesteld van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de datum waarop de Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding heeft ontvangen en die hij als zodanig schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd met vermelding van de datum van ontvangst. De Erfverpachter neemt de schriftelijke kennisgeving van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, niet eerder in behandeling dan twee jaar en zes maanden na de Uitgifte van de Erfpacht.

In het geval de tijdelijke aanbiedingsplicht Erfpacht aan Erfverpachter als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 van toepassing is en de daarvoor geldende periode langer is dan drie jaar dan neemt de Erfverpachter in afwijking van het in de vorige zin bepaalde, deze kennisgeving niet eerder in behandeling dan na het verstrijken van de termijn als bedoeld in Afdeling B van Hoofdstuk 9 minus zes maanden.

2.

Taxatierapport, aanbod omzetting en Vergoedingsbedrag De Erfverpachter zal binnen zes weken na ontvangst van de in lid 1 van dit artikel bedoelde schriftelijke kennisgeving: -

mede namens de Erfpachter de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3;

-

aan de Erfpachter een schriftelijk aanbod tot omzetting toesturen inclusief het

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 26 -

taxatierapport en de volgens artikel 8.1 opgestelde berekening van het Vergoedingsbedrag. De genoemde termijn van zes weken wordt opgeschort indien vertraging ontstaat doordat de Erfpachter niet of onvoldoende meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende (de) gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie. 3.

Opstelling en ondertekening Omzettingsovereenkomst De Erfpachter zal binnen twee weken na ontvangst van het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij het aanbod aanvaardt. Indien de Erfpachter schriftelijk het aanbod tot omzetting aanvaardt, de Erfpachter de gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling van de Omzettingsovereenkomst en geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, zal de Erfverpachter binnen één week de Omzettingsovereenkomst toesturen aan de Erfpachter. Ieder van de partijen is verplicht de Omzettingsovereenkomst te ondertekenen binnen één week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. Indien de Erfpachter als tweede ondertekent, is hij verplicht de Omzettingsovereenkomst onverwijld terug te sturen aan de Erfverpachter. De Erfpachter kan de Omzettingsovereenkomst ook binnen de gestelde termijn in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.

4.

Intrekking Erfpachter van voornemen van Omzettingsovereenkomst In het geval de Erfpachter: -

na het schriftelijk aanbod tot omzetting schriftelijk te kennen heeft gegeven niet akkoord te gaan met het aanbod tot omzetting;

-

na het schriftelijk aanbod tot omzetting niet binnen de gemelde termijn van twee weken, aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij akkoord gaat met het aanbod, en binnen gemelde termijn niet schriftelijk een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling; of

-

na ontvangst van de Omzettingsovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,

wordt de Erfpachter geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken. In het geval de Erfpachter: -

binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregeling, overgaat tot aanwijzing van een Taxateur; of

-

binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste) Omzettingsovereenkomst niet heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel niet in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft

ondertekend, wordt de Erfpachter eveneens geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken. In het geval de Erfpachter het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot omzetting niet aanvaardt of geacht wordt zijn verklaring tot het aangaan van de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 27 -

Omzettingsovereenkomst te hebben ingetrokken, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen omzetting in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen. In het in artikel 7.3 lid 1 onder b genoemde geval zijn de voorgaande zinnen van dit lid niet van toepassing en blijft de Erfpachter verplicht tot het aangaan van de Omzettingsovereenkomst. 5.

Verlenging termijnen Erfpachter De Erfpachter heeft het recht om de in lid 3 en 4 van dit artikel voor hem bedoelde termijnen ieder eenmaal met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen, mits hij binnen de oorspronkelijk genoemde termijn de Erfverpachter daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld.

6.

Financieringsvoorbehoud Erfpachter en voorbehoud toestemming Hypotheekhouder De Omzettingsovereenkomst kan door Erfpachter – en voor wat betreft de sub b. genoemde grond tevens door de Erfverpachter- worden ontbonden indien uiterlijk zes weken (of een tussen partijen overeengekomen andere termijn) na ondertekening van de Omzettingsovereenkomst: a.

de Erfpachter voor de financiering van het Vergoedingsbedrag te vermeerderen met ten hoogste tien procent (10%) van het Vergoedingsbedrag geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen;

b.

de in artikel 5.2 onder b.5. vereiste toestemming van de Hypotheekhouder niet is verkregen.

7.

Levering Bloot Eigendom De levering van de Bloot Eigendom door de Erfverpachter aan de Erfpachter vindt plaats binnen zes maanden na ontvangst van de in artikel 8.2 lid 1 bedoelde kennisgeving van het voornemen om de Omzettingsovereenkomst aan te gaan, doch niet eerder dan een maand na de datum van ontvangst door de Erfverpachter van de door de Erfpachter getekende Omzettingsovereenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De Erfpachter dient het Vergoedingsbedrag voorafgaand aan het verlijden van de akte van levering te hebben voldaan door creditering op de kwaliteitsrekening van de notaris die is belast met de levering van de Bloot Eigendom.

8.

Uitstel tijdstip levering ten gevolge van geschillenregeling Indien de termijn van levering van de Bloot Eigendom wordt overschreden in verband met de in artikel 3.6 omschreven geschillenregeling vindt de betreffende levering plaats binnen een periode van twee maanden nadat op grond van die geschillenregeling een bindend advies of een rechterlijke uitspraak is gedaan.

9.

Leveringsbepalingen Op de levering van de Bloot Eigendom zijn de volgende bepalingen van toepassing: a.

Notariskeuze De betreffende notariële akte van levering wordt verleden voor een door de Erfpachter aan te wijzen notaris.

b.

Juridische staat De Bloot Eigendom moet door de Erfverpachter worden geleverd vrij van hypotheek en/of beslag en de Erfverpachter zal instaan voor zijn bevoegdheid tot levering van de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 28 -

Bloot Eigendom. c.

Feitelijke staat; vrijwaring De aflevering geschiedt in de staat waarin het Registergoed zich ten tijde van de levering bevindt en in gebruik bij de Erfpachter en met inachtneming van het in de volgende zinnen bepaalde. De Erfpachter heeft bij de Uitgifte van de Erfpacht het Registergoed aanvaard in de staat waarin dit Registergoed zich toen bevond en heeft vanaf dat moment het uitsluitend gebruik en genot gehad als ware hij eigenaar van het Registergoed. In dat verband verstrekt de Erfverpachter de Erfpachter geen enkele garantie hoe ook genaamd ten aanzien van de staat of anderszins van het Registergoed. De Erfpachter vrijwaart de Erfverpachter terzake.

d.

Kosten en belastingen Alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, die verbonden zijn aan de levering van de Bloot Eigendom komen ten laste van de Erfpachter.

HOOFDSTUK 9: VERKOOP VAN DE ERFPACHT EN DE BLOOT EIGENDOM AFDELING A: INLEIDENDE BEPALINGEN Vervreemding Erfpacht; aanbiedingsplicht van Erfpacht aan de Erfverpachter of verkoop Erfpacht en Bloot Eigendom aan de Koper Artikel 9.1 1.

Vervreemding van de Erfpacht Indien de Erfpachter wenst over te gaan of in voorkomend geval moet overgaan tot verkoop van de Erfpacht is het in dit hoofdstuk en Hoofdstuk 7 bepaalde van toepassing.

2.

Toepasselijkheid tijdelijke aanbiedingsplicht van de Erfpacht aan de Erfverpachter In de akte van vestiging erfpacht kan worden bepaald dat, indien gedurende een in de akte van vestiging erfpacht vastgestelde periode na de Uitgifte van de Erfpacht zich een geval voordoet als in artikel 9.2 lid 1 is beschreven, de Erfpachter verplicht is om de Erfpacht aan de Erfverpachter te koop aan te bieden, die op zijn beurt een recht tot terugkoop heeft van de Erfpacht, zulks met inachtneming van het in Hoofdstuk 7 en Afdeling B van dit hoofdstuk bepaalde.

3.

Verstrijken periode vervallen tijdelijke aanbiedingsplicht Indien zich na het verstrijken van de in het vorige lid van dit artikel bedoelde periode een geval voordoet als bedoeld in artikel 9.2 lid 1 is het bepaalde in Afdeling B van dit hoofdstuk niet meer van toepassing.

4.

Niet toepasselijkheid tijdelijke aanbiedingsplicht: Vervreemding Erfpacht en Bloot Eigendom Indien de in lid 2 van dit artikel bedoelde tijdelijke aanbiedingsplicht in de akte van vestiging erfpacht niet van toepassing is verklaard of indien deze tijdelijke aanbiedingsplicht wegens tijdsverloop niet meer van toepassing is danwel de Erfverpachter heeft verklaard geen gebruik te maken van het recht tot terugkoop, is de Erfpachter bevoegd tot verkoop van de Erfpacht met inachtneming van het bepaalde in Hoofdstuk 7 en Afdeling C van dit hoofdstuk. Op grond van deze bepalingen dient een gelijktijdige verkoop en een gelijktijdige levering van zowel de Erfpacht als de Bloot Eigendom door respectievelijk Erfpachter en Erfverpachter aan de Koper plaats te vinden.

AFDELING B: OPTIONELE TIJDELIJKE AANBIEDINGSPLICHT ERFPACHT AAN

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 29 -

ERFVERPACHTER Aanbiedingsplicht van de Erfpachter Artikel 9.2 1.

Gevallen van aanbiedingsplicht Indien het bepaalde in artikel 9.1 lid 2 van toepassing is, is de Erfpachter verplicht om de Erfpacht onverwijld schriftelijk te koop aan te bieden aan de Erfverpachter zodra: a.

de Erfpachter voornemens is de Erfpacht geheel of gedeeltelijk te vervreemden; ofwel

b.

de Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van het Registergoed overeenkomstig artikel 6.1 lid 2 van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen, mits de Erfverpachter de Erfpachter een redelijke termijn heeft gesteld om alsnog aan de plicht tot zelfbewoning te voldoen.

Indien de Erfpachter de Erfpacht bij aangetekende brief aan de Erfverpachter heeft aangeboden, geldt als datum van ontvangst van de aanbieding de eerste werkdag na de verzending van de aangetekende brief. Indien de Erfpachter de Erfpacht niet bij aangetekende brief aan de Erfverpachter heeft aangeboden, geldt als datum van ontvangst van de aanbieding de datum waarop de Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding heeft ontvangen en die hij als zodanig schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd met vermelding van de datum van ontvangst. 2.

Bezichtiging Vanaf het moment van de in het vorige lid van dit artikel bedoelde aanbieding tot het moment van de levering als bedoeld in artikel 9.3 lid 6 is de Erfpachter in redelijkheid verplicht de Erfverpachter en/of een aspirant-koper/-huurder uiterlijk één week na een daartoe gedaan verzoek van de Erfverpachter in de gelegenheid te stellen het Registergoed te bezichtigen.

Terugkooprecht van de Erfverpachter Artikel 9.3 1.

Terugkooprecht en Terugkoopprijs De Erfverpachter heeft het recht om tot aankoop (ook aangeduid als terugkooprecht) van de Erfpacht over te gaan in de gevallen waarin de Erfpacht aan de Erfverpachter schriftelijk te koop wordt aangeboden. In het geval de Erfverpachter van zijn recht tot aankoop gebruik maakt, vergoedt de Erfverpachter aan de Erfpachter een koopprijs (Terugkoopprijs) overeenkomstig het in artikel 9.4 lid 1 bepaalde (Bepaling Terugkoopprijs). De Erfverpachter is verplicht om binnen twee weken na ontvangst van de in artikel 9.2 lid 1 bedoelde schriftelijke aanbieding, schriftelijk aan de Erfpachter te kennen geven of hij al dan niet gebruik maakt van zijn terugkooprecht. In het geval de Erfverpachter te kennen heeft gegeven gebruik te maken van zijn terugkooprecht is het bepaalde in de volgende leden van dit artikel en artikel 9.4 van toepassing. In het geval de Erfverpachter te kennen heeft gegeven geen gebruik te maken van zijn terugkooprecht, komt de in deze afdeling opgenomen tijdelijke aanbiedingsplicht te vervallen en is Afdeling C van dit hoofdstuk van toepassing.

2.

Taxatierapport, aanbod terugkoop en Terugkoopprijs In het geval de Erfverpachter gebruik maakt van zijn terugkooprecht zal de Erfverpachter binnen acht weken na ontvangst van de in artikel 9.2 lid 1 bedoelde schriftelijke

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 30 -

aanbieding: -

de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3;

-

aan de Erfpachter een schriftelijk aanbod tot terugkoop toesturen inclusief het taxatierapport en de volgens artikel 9.4 opgestelde berekening van de Terugkoopprijs.

De genoemde termijn van acht weken wordt opgeschort indien vertraging ontstaat doordat de Erfpachter niet of onvoldoende meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende de gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie. 3.

Opstelling en ondertekening Terugkoopovereenkomst De Erfpachter zal binnen twee weken na ontvangst van het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot terugkoop aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij het aanbod aanvaardt. Indien de Erfpachter schriftelijk het aanbod tot terugkoop aanvaardt, de Erfpachter de gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling van de Terugkoopovereenkomst en geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, zal de Erfverpachter binnen één week de Terugkoopovereenkomst toesturen aan de Erfpachter. Ieder van de partijen is verplicht de Terugkoopovereenkomst te ondertekenen binnen één week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. Indien de Erfpachter als tweede ondertekent, is hij verplicht de Terugkoopovereenkomst onverwijld terug te sturen aan de Erfverpachter. De Erfpachter kan de Terugkoopovereenkomst ook binnen de gestelde termijn in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.

4.

Intrekking te koop aanbieding In het geval de Erfpachter: -

na het schriftelijk aanbod tot terugkoop schriftelijk te kennen heeft gegeven niet akkoord te gaan met het aanbod;

-

na het schriftelijk aanbod tot terugkoop niet binnen de gemelde termijn van twee weken aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij akkoord gaat met het aanbod en binnen gemelde termijn niet schriftelijk een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling; of

-

na ontvangst van de Terugkoopovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,

wordt de Erfpachter geacht zijn te koop aanbieding van de Erfpacht te hebben ingetrokken. In het geval de Erfpachter: -

binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregeling overgaat tot aanwijzing van een Taxateur; of

-

binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste) Terugkoopovereenkomst niet heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel niet in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,

wordt de Erfpachter eveneens geacht zijn te koop aanbieding van de Erfpacht te hebben ingetrokken.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 31 -

In het geval de Erfpachter zijn te koop aanbieding van de Erfpacht intrekt of geacht wordt deze te hebben ingetrokken, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen terugkoop in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen. In de hiervoor beschreven gevallen is de Erfpachter bij een volgende voorgenomen Vervreemding verplicht om het in deze afdeling bepaalde wederom na te leven. In de in artikel 9.2 lid 1 onder b en artikel 7.3 lid 1 onder a genoemde gevallen van (verplichte) te koop aanbieding, is/zijn de Erfpachter of de rechtverkrijgenden niet bevoegd zijn/hun te koop aanbieding in te trekken en wordt/worden hij/zij ook niet geacht deze te hebben ingetrokken, maar blijft de verplichting voor de Erfpachter of de rechtverkrijgenden om een Terugkoopovereenkomst te sluiten bestaan, tenzij de Erfverpachter te kennen heeft gegeven geen gebruik te maken van zijn terugkooprecht. 5.

Verlenging termijnen Erfpachter De Erfpachter heeft het recht om de in lid 3 en 4 van dit artikel voor hem bedoelde termijnen ieder eenmaal met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen, mits hij binnen de oorspronkelijk genoemde termijn de Erfverpachter daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld.

6.

Teruglevering De levering (teruglevering) van de Erfpacht door de Erfpachter aan de Erfverpachter vindt plaats binnen vier maanden na de datum van ontvangst van de in artikel 9.2 lid 1 bedoelde schriftelijke aanbieding, doch niet eerder dan een maand na de datum van ontvangst door de Erfverpachter van de door de Erfpachter getekende Terugkoopovereenkomst, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De Erfverpachter dient de Terugkoopprijs voorafgaand aan het verlijden van de akte van levering te hebben voldaan door creditering op de kwaliteitsrekening van de notaris die is belast met de teruglevering van de Erfpacht.

7.

Uitstel tijdstip teruglevering ten gevolge van niet-medewerking bezichtiging Indien de terugkoopprocedure wordt vertraagd doordat de Erfpachter onvoldoende meewerkt aan de bezichtigingen als bedoeld in artikel 9.2 lid 2, ook na schriftelijke ingebrekestelling door de Erfverpachter, wordt de termijn van teruglevering verlengd met de aan die vertraging toe te rekenen periode.

8.

Uitstel tijdstip teruglevering ten gevolge van geschillenregeling Indien de termijn van teruglevering wordt overschreden in verband met de in artikel 3.6 omschreven geschillenregeling vindt de betreffende levering plaats binnen een periode van vier weken nadat op grond van die geschillenregeling een bindend advies is gedaan.

9.

Leveringsbepalingen Op de teruglevering van de Erfpacht zijn de volgende bepalingen van toepassing: a.

Notariskeuze De betreffende notariële akte van levering wordt verleden voor een door de Erfverpachter aan te wijzen notaris.

b.

Juridische en feitelijke staat De Erfpacht moet door de Erfpachter worden geleverd vrij van hypotheek en/of beslag. Het Registergoed moet worden afgeleverd leeg, ontruimd, vrij van roerende zaken, vrij van enig gebruiksrecht en in geen mindere staat dan die ten tijde van de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 32 -

taxatie als bedoeld in lid 2 van dit artikel. De Erfverpachter kan verlangen dat veranderingen, die onbevoegdelijk zijn aangebracht, bijvoorbeeld omdat een vereiste bouwvergunning/omgevingsvergunning of de vereiste toestemming van de vereniging van eigenaars ontbreekt, voor de levering ongedaan worden gemaakt. c.

Rechtstreekse levering De Erfverpachter is uitdrukkelijk bevoegd om de Erfpacht door te verkopen aan een derde en rechtstreekse levering door de Erfpachter aan die derde te verlangen, mits de tussen de Erfpachter en de Erfverpachter overeengekomen leveringstermijn daardoor niet wordt overschreden.

d.

Kosten en belastingen Alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, die verbonden zijn aan de levering van de Erfpacht komen ten laste van de Erfverpachter, zulks onverminderd het hierna onder e. van dit artikellid bepaalde.

e.

Kostenvergoeding bij teruglevering De Erfverpachter kan bij de teruglevering van de Erfpacht aan de Erfpachter in rekening brengen een vergoeding van ten hoogste één procent (1%) (inclusief eventuele omzetbelasting) over de Terugkoopprijs voor de door de Erfverpachter gemaakte kosten in verband met het proces van terugkoop en teruglevering van de Erfpacht. De Erfverpachter kan deze vergoeding uitsluitend in rekening brengen wanneer in de akte van vestiging erfpacht is bepaald dat de vergoeding in rekening wordt gebracht en wat de hoogte van het percentage van deze vergoeding is.

Vaststelling Terugkoopprijs Artikel 9.4 1.

Bepaling Terugkoopprijs De Terugkoopprijs die de Erfverpachter aan de Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Erfverpachter van de Erfpacht wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling van het Registergoed. De Terugkoopprijs wordt nader aangeduid in de volgende formule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%.

2.

Waarden in formule Door middel van de in het vorige lid van dit artikel bedoelde formule worden de navolgende waarden uitgedrukt: S:

het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed berekend volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.3 lid 2;

T1: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst, bepaald volgens Hoofdstuk 3 en artikel 4.1; T2: de Marktwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door de Erfpachter (Waardepeildatum) die wordt vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.3 lid 2; U:

de Uitgifteprijs volgens artikel 4.2;

X:

het percentage waarvoor de Erfpachter deelt in de stijging of daling van de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 33 -

Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4. AFDELING C: VERKOOP ERFPACHT EN BLOOT EIGENDOM AAN KOPER Verkoop van de Erfpacht en de Bloot Eigendom en Voorbereidingsovereenkomst Artikel 9.5 1.

Verkoop van de Erfpacht en gelijktijdige verkoop van de Bloot Eigendom De Erfpachter is in de hiervoor in artikel 9.1 lid 4 genoemde situatie gerechtigd om de Erfpacht aan een Koper te verkopen met inachtneming van de verkrijging van de toestemming van de Erfverpachter als bedoeld in Hoofdstuk 7 en voor het overige met inachtneming van het in deze afdeling bepaalde. Op grond van deze bepalingen dient een gelijktijdige verkoop en een gelijktijdige levering van zowel de Erfpacht als de Bloot Eigendom door respectievelijk Erfpachter en Erfverpachter aan de Koper plaats te vinden. Op deze wijze wordt bereikt dat de Koper het Registergoed kan verkrijgen en de Erfpachter de Verkoopprijs Erfpacht en de Erfverpachter de Verkoopprijs Bloot Eigendom kan realiseren.

2.

Voorbereidingsovereenkomst In verband met de in het vorige lid van dit artikel bedoelde verkoop van het Registergoed, bestaande uit de Erfpacht en de Bloot Eigendom, verbinden de Erfpachter en de Erfverpachter zich voorafgaand aan deze verkoop een Voorbereidingsovereenkomst te sluiten. In deze Voorbereidingsovereenkomst zullen worden vastgelegd: a.

dat de Erfpachter het initiatief zal nemen voor de verkoop en verantwoordelijk zal zijn voor het verkoopproces van het Registergoed (Erfpacht en Bloot Eigendom), waaronder de eventuele inschakeling van een makelaar en dat de verkoopkosten voor rekening komen van de Erfpachter;

b.

de verlening van een volmacht door de Erfverpachter aan de Erfpachter om het hiervoor onder a bedoelde verkoopproces mogelijk te maken, met dien verstande dat deze volmacht niet de bevoegdheid inhoudt om namens de Erfverpachter de verkoopovereenkomst met betrekking tot de Bloot Eigendom aan te gaan, met inachtneming van hetgeen in artikel 9.7 lid 10 is bepaald;

c.

de indicatieve Verkoopprijs Registergoed, welke is onderverdeeld in een indicatieve Verkoopprijs Erfpacht en een indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom conform de berekening van artikel 9.6 lid 2 om daarmee inzicht te geven in de te verwachten verkoopopbrengst van het Registergoed en de onderverdeling van deze verkoopopbrengst tussen Erfpachter en Erfverpachter;

d.

het waarde-effect van de verbeteringen zoals bedoeld in artikel 9.6 lid 1 en dat onderdeel zal uitmaken van de berekening van de Verkoopprijs Bloot Eigendom en de Verkoopprijs Erfpacht zoals bedoeld in artikel 9.6 lid 2, lid 3 en lid 4;

e.

de onderdelen die in de Verkoopovereenkomst Registergoed moeten worden opgenomen om de rechtsverhoudingen tussen de Erfpachter, Erfverpachter en de Koper te regelen, zoals in lid 3 onder a tot en met f van dit artikel is beschreven;

f.

dat de Erfverpachter ondanks dat hij de Verkoopovereenkomst Registergoed ondertekent het recht behoudt tot hertaxatie en de uitvoering van de correctie als bedoeld in artikel 9.8.

3.

Verkoopovereenkomst Registergoed

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 34 -

De Verkoopovereenkomst Registergoed zal worden vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst die zowel door de Erfpachter als de Erfverpachter als (gezamenlijke) verkopers zal worden getekend, waarbij gebruik zal worden gemaakt van een door de makelaardij of het notariaat gehanteerde modelkoopovereenkomst die dient te worden aangevuld met bepalingen waarin het volgende is vastgelegd: a.

de verkoop van de Erfpacht door de Erfpachter aan de Koper en de gelijktijdige verkoop van de Bloot Eigendom door de Erfverpachter aan de Koper;

b.

de Verkoopprijs Registergoed en de onderverdeling daarvan in een Verkoopprijs Erfpacht en een Verkoopprijs Bloot Eigendom conform de berekening van artikel 9.6 lid 3;

c.

dat de Koper de Verkoopprijs Erfpacht aan de Erfpachter en de Verkoopprijs Bloot Eigendom aan de Erfverpachter zal zijn verschuldigd;

d.

de verplichting van de Erfpachter en de Erfverpachter tot gelijktijdige levering van respectievelijk de Erfpacht en de Bloot Eigendom aan de Koper, als gevolg waarvan de Erfpacht door vermenging tenietgaat en de Koper volledig gerechtigd wordt tot het Registergoed;

e.

dat de garanties van de Erfverpachter jegens de Koper zich uitsluitend beperken tot het feit dat: -

hij in staat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en levering van de Bloot Eigendom, aangezien de Erfpachter en niet de Erfverpachter het uitsluitend gebruik en genot heeft gehad als ware hij eigenaar van het Registergoed; en

f.

de Bloot Eigendom niet is belast met hypotheek en/of beslag;

dat de kosten met betrekking tot de Voorbereidingsovereenkomst en de daarmee verband houdende taxatiekosten niet ten laste komen van de Koper;

g.

dat alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, die verbonden zijn aan de levering van de Erfpacht en de Bloot Eigendom niet ten laste komen van de Erfverpachter.

Bepaling Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom Artikel 9.6 1.

Verkoopprijs Registergoed verdeeld in Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom De Verkoopprijs Registergoed die de Koper is verschuldigd wordt onderverdeeld in de Verkoopprijs Erfpacht die door de Koper is verschuldigd aan de Erfpachter en de Verkoopprijs Bloot Eigendom die door de Koper is verschuldigd aan de Erfverpachter. De Verkoopprijs Bloot Eigendom bestaat uit de Koperskorting en het aandeel van de Erfverpachter in de waardeontwikkeling van het Registergoed, waarbij geldt dat het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed geen onderdeel uitmaakt van bedoelde waardeontwikkeling. De Verkoopprijs van de Erfpacht bestaat uit het verschil tussen de Verkoopprijs Registergoed en de Verkoopprijs Bloot Eigendom met inachtneming van het in de volgende leden van dit artikel bepaalde.

2.

Indicatieve Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom op basis van Marktwaarde Om een indicatie te verkrijgen van de door de Erfpachter te realiseren Verkoopprijs Erfpacht en de door de Erfverpachter te realiseren Verkoopprijs Bloot Eigendom, zal

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 35 -

daarvan een berekening worden gemaakt aan de hand van de Marktwaarde van het Registergoed (T2). De indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom wordt berekend volgens de volgende formule: de indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom = K + (T2 – S - T1) x Y%. De indicatieve Verkoopprijs Erfpacht wordt berekend volgens de volgende formule: de indicatieve Verkoopprijs Erfpacht = T2 – Indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom. De waarden in deze formules worden gedefinieerd in lid 5 van dit artikel. 3.

Berekening Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom op basis van Verkoopprijs Registergoed De Verkooprijs Erfpacht en de Verkoopprijs Bloot Eigendom zullen, behoudens het volgende lid van dit artikel, zijn gebaseerd op de te realiseren Verkoopprijs Registergoed (V). De Verkoopprijs Bloot Eigendom wordt berekend volgens de volgende formule: Verkoopprijs Bloot Eigendom = K + (V – S - T1) x Y%. De Verkoopprijs Erfpacht wordt berekend volgens de volgende formule: Verkoopprijs Erfpacht = V – Verkoopprijs Bloot Eigendom. De waarden in deze formules worden gedefinieerd in lid 5 van dit artikel.

4.

Correctie berekening Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom op basis van hertaxatie Marktwaarde In het geval een hertaxatie heeft plaatsgevonden als bedoeld in artikel 9.8 en de gehertaxeerde waarde hoger is dan de Verkoopprijs Registergoed (V), komt, uitsluitend in de verhouding tussen Erfpachter en Erfverpachter, voor de berekening van de Verkoopprijs Bloot Eigendom de gehertaxeerde Marktwaarde van het Registergoed (T3) in de plaats van de Verkoopprijs Registergoed (V). De gecorrigeerde Verkoopprijs Bloot Eigendom wordt berekend volgens de volgende formule: de gecorrigeerde Verkoopprijs Bloot Eigendom = K + (T3 – S - T1) x Y%. De gecorrigeerde Verkoopprijs Erfpacht wordt als gevolg daarvan berekend volgens de volgende formule: de gecorrigeerde Verkoopprijs Erfpacht = V – de gecorrigeerde Verkoopprijs Bloot Eigendom. De waarden in deze formules worden gedefinieerd in lid 5 van dit artikel.

5.

Waarden in formules In de formules in de leden 2, 3 en 4 van dit artikel worden de navolgende waarden uitgedrukt: K:

de Koperskorting volgens artikel 4.2 lid 1;

S:

het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden die worden vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.7 lid 2;

T1: de Marktwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van de Erfpacht volgens artikel 4.1; T2: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de verklaring van de Erfpachter tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst als bedoeld in artikel 9.7 lid 1 (Waardepeildatum) die wordt vermeld in het taxatierapport als bedoeld in artikel 9.7

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 36 -

lid 2; T3: de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de ondertekening van de Verkoopovereenkomst Registergoed (Waardepeildatum), die wordt vermeld in het rapport van de hertaxatie als bedoeld in artikel 9.8 lid 1; V:

Verkoopprijs Registergoed, waarbij geldt dat kosten en belastingen die verband houden met de verkoop en de levering niet in mindering worden gebracht, ongeacht of sprake is van een “kosten koper-transactie” of een “vrij op naam-transactie”;

Y:

het percentage waarvoor de Erfverpachter deelt in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4.

Procedure verkoop Erfpacht en Bloot Eigendom Artikel 9.7 1.

Kennisgeving voornemen tot verkoop Erfpacht In het geval artikel 9.1 lid 4 van toepassing is en de Erfpachter voornemens is om de Erfpacht te verkopen, dient hij de Erfverpachter van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen en te verklaren bereid te zijn tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst. Indien de Erfpachter bij aangetekende brief de Erfverpachter in kennis heeft gesteld van het voornemen om de Voorbereidingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de eerste werkdag na de verzending van de aangetekende brief. Indien de Erfpachter de Erfverpachter niet bij aangetekende brief in kennis heeft gesteld van het voornemen om de Voorbereidingsovereenkomst aan te gaan, geldt als datum van ontvangst van de mededeling van het voornemen de datum waarop de Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding heeft ontvangen en die hij als zodanig schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd met vermelding van de datum van ontvangst.

Indien afdeling B van dit hoofdstuk van toepassing is en de Erfverpachter op grond van het in artikel 9.3 lid 1 bepaalde te kennen heeft gegeven geen gebruik te maken van zijn terugkooprecht wordt, in zoverre in afwijking van het in de vorige zinnen bepaalde, de te koop aanbieding van de Erfpacht door de Erfpachter als bedoeld in artikel 9.2 lid 1 beschouwd als zijn kennisgeving tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst, tenzij Erfpachter heeft verklaard niet langer bereid te zijn om tot verkoop van de Erfpacht over te gaan.

2.

Taxatierapport, berekening en toesturen indicatieve Verkoopprijs Erfpacht en indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom De Erfverpachter zal binnen acht weken na de datum van verzending van de in lid 1 van dit artikel bedoelde schriftelijke kennisgeving: -

mede namens de Erfpachter de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3;

-

aan de Erfpachter toesturen het taxatierapport en de volgens artikel 9.6 lid 2 opgestelde berekening van de indicatieve Verkoopprijs Erfpacht, de indicatieve Verkoopprijs Bloot Eigendom en het waarde-effect van de verbeteringen.

De genoemde termijn van acht weken wordt opgeschort indien vertraging ontstaat doordat de Erfpachter niet of onvoldoende meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende de gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA 3.

- 37 -

Opstelling en ondertekening Voorbereidingsovereenkomst De Erfpachter zal binnen twee weken na ontvangst van het taxatierapport en de berekening zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij daarmee kan instemmen. Indien de Erfpachter schriftelijk heeft ingestemd met het taxatierapport en de berekening zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel, de Erfpachter de gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling van de Voorbereidingsovereenkomst en geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, zal de Erfverpachter binnen één week de Voorbereidingsovereenkomst als bedoeld in artikel 9.5 lid 2 toesturen aan de Erfpachter. Ieder van de partijen is verplicht de Voorbereidingsovereenkomst te ondertekenen binnen één week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. Indien de Erfpachter als tweede ondertekent, is hij verplicht de Voorbereidingsovereenkomst onverwijld terug te sturen aan de Erfverpachter. De Erfpachter kan de Voorbereidingsovereenkomst ook binnen de gestelde termijn in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.

4.

Intrekking Erfpachter van voornemen van Voorbereidingsovereenkomst In het geval de Erfpachter: -

na het schriftelijk aanbod tot omzetting schriftelijk te kennen heeft gegeven niet akkoord te gaan met het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst;

-

na het schriftelijk aanbod tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst niet binnen de gemelde termijn van twee weken aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij akkoord gaat met het aanbod, en binnen gemelde termijn niet schriftelijk een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling; of

-

na ontvangst van de Voorbereidingsovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,

wordt de Erfpachter geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst te hebben ingetrokken. In het geval de Erfpachter: -

binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 3.6 beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregeling, overgaat tot aanwijzing van een Taxateur; of

-

binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste) Voorbereidingsovereenkomst niet heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel niet in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,

wordt de Erfpachter eveneens geacht zijn verklaring tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst te hebben ingetrokken. In het geval de Erfpachter het in lid 2 van dit artikel bedoelde aanbod tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst niet aanvaardt of geacht wordt zijn verklaring tot het aangaan van de Voorbereidingsovereenkomst te hebben ingetrokken, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 38 -

Voorbereidingsovereenkomst in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen. 5.

Verlenging termijnen Erfpachter De Erfpachter heeft het recht om de in lid 3 en 4 van dit artikel voor hem bedoelde termijnen ieder eenmaal met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen, mits hij binnen de oorspronkelijk genoemde termijn de Erfverpachter daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld.

6.

Ontbindende voorwaarde Voorbereidingsovereenkomst De Voorbereidingsovereenkomst zal worden aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de Verkoopovereenkomst Registergoed uiterlijk twaalf maanden na de ondertekening van de Voorbereidingsovereenkomst -of een tussen de Erfverpachter en de Erfpachter in onderling overleg vast te stellen andere termijn- niet onvoorwaardelijk tot stand is gekomen en de daarop volgende levering van het Registergoed (bestaande uit de levering van de Erfpacht en de levering van de Bloot Eigendom) niet heeft plaatsgevonden.

7.

Onbevoegdheid Erfpachter tot verkoop De Erfpachter is niet bevoegd om over te gaan tot het in werking stellen van het verkoopproces van het Registergoed en tot verkoop van de Erfpacht zolang de Voorbereidingsovereenkomst niet door de Erfverpachter en de Erfpachter is ondertekend.

8.

Afzien verkoop na ondertekening Voorbereidingsovereenkomst De Erfpachter is bevoegd om vóór het verstrijken van de in lid 6 van dit artikel bedoelde termijn af te zien van de verkoop, waardoor de Voorbereidingsovereenkomst wegens vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigt. In dit geval is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de Voorbereidingsovereenkomst in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen de taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen.

9.

Verlenging termijn Voorbereidingsovereenkomst Indien de in lid 6 van dit artikel bedoelde termijn dreigt te verstrijken kunnen de Erfpachter en de Erfverpachter overeenkomen dat met instandhouding van de Voorbereidingsovereenkomst de termijn van de ontbindende voorwaarde wordt verlengd met een periode van twaalf maanden of een tussen de Erfverpachter en de Erfpachter in onderling overleg vast te stellen andere termijn.

10. Verstrekking en ondertekening Verkoopovereenkomst Registergoed De Erfpachter is verplicht om zo spoedig mogelijk na het bereiken van overeenstemming met de Koper een exemplaar van de Verkoopovereenkomst Registergoed ter beoordeling en ondertekening aan de Erfverpachter toe te sturen. Indien de Verkoopovereenkomst Registergoed voldoet aan het in artikel 9.5 lid 3 bepaalde, is de Erfverpachter verplicht om binnen een week na ontvangst van de Verkoopovereenkomst Registergoed een door de Erfverpachter getekende versie aan de Erfpachter te verstrekken. De Erfpachter is vervolgens verplicht om zo spoedig mogelijk een door alle partijen getekende versie van de Verkoopovereenkomst Registergoed aan de Erfverpachter te verstrekken. Indien de Verkoopovereenkomst Registergoed naar het oordeel van de Erfverpachter niet voldoet aan het in artikel 9.5 lid 3 bepaalde, of indien er gelet op de inhoud van de gemaakte afspraken die de Erfverpachter betreffen een of meer zwaarwegende redenen

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 39 -

aanwezig zijn om niet tot ondertekening over te gaan, dient de Erfverpachter dit binnen een week na ontvangst van de Verkoopovereenkomst Registergoed gemotiveerd aan de Erfpachter kenbaar te maken. Erfverpachter en Erfpachter zullen zich inspannen om in gezamenlijk overleg de gerezen bezwaren zo spoedig mogelijk op te lossen en indien nodig de Verkoopovereenkomst Registergoed aan te passen en tot ondertekening over te gaan. Het in het voorgaande van dit artikellid bepaalde laat onverlet de mogelijkheid dat de Erfverpachter een hertaxatie als bedoeld in artikel 9.8 verlangt en dat de Verkoopprijs Erfpacht en de Verkoopprijs Bloot Eigendom op basis van artikel 9.8 gecorrigeerd wordt vastgesteld zonder dat de in lid 11 van dit artikel bedoelde levering wordt uitgesteld. 11. Levering Registergoed bestaande uit Bloot Eigendom en Erfpacht De levering van de Erfpacht door de Erfpachter en de levering van de Bloot Eigendom door de Erfverpachter aan de Koper vinden in dezelfde akte van levering plaats. De Koper dient de aan de Erfpachter verschuldigde Verkoopprijs Erfpacht en de aan de Erfverpachter verschuldigde Verkoopprijs Bloot Eigendom voorafgaand aan het verlijden van de akte van levering te hebben voldaan door creditering op de kwaliteitsrekening van de notaris die is belast met de levering van het Registergoed (de Bloot Eigendom en de Erfpacht).

Hertaxatie Registergoed Artikel 9.8 1.

Hertaxatie na sluiten Verkoopovereenkomst Registergoed Indien de Verkoopprijs Registergoed (V) lager is dan de indicatieve Marktwaarde (T2) en voor deze afwijking naar het oordeel van de Erfverpachter geen redelijke verklaring kan worden gegeven, heeft Erfverpachter het recht te verlangen dat voor de bepaling van de Verkoopprijs Bloot Eigendom en de Verkoopprijs Erfpacht tot hertaxatie van het Registergoed wordt overgegaan. Erfverpachter dient binnen vier weken na ontvangst door Erfverpachter van de in artikel 9.7 lid 10 bedoelde Verkoopovereenkomst Registergoed schriftelijk aan Erfpachter mede te delen gebruik te maken van zijn recht om de Marktwaarde van het Registergoed per de datum van ondertekening van de Verkoopovereenkomst Registergoed (Waardepeildatum) door middel van een hertaxatie te doen vaststellen en aan de volgens artikel 3.5 aangewezen Taxateur opdracht te verstrekken voor het taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3. Bij deze hertaxatie wordt uitdrukkelijk niet het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed (S) opnieuw vastgesteld, maar wordt voor de berekening van de gecorrigeerde Verkoopprijs Bloot Eigendom en de gecorrigeerde Verkoopprijs Erfpacht uitgegaan van het reeds vastgestelde waarde-effect als bedoeld in artikel 9.6 lid 5.

2.

Uitslag gehertaxeerde Marktwaarde en berekening gecorrigeerde Verkoopprijs Bloot Eigendom en Verkoopprijs Erfpacht Indien uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde taxatie blijkt dat de gehertaxeerde Marktwaarde (T3) hoger is dan de Verkoopprijs Registergoed (V) die is genoemd in de Verkoopovereenkomst Registergoed, zal de gehertaxeerde Marktwaarde uitsluitend in de verhouding tussen de Erfverpachter en de Erfpachter gelden voor de berekening van de gecorrigeerde en daardoor definitieve Verkoopprijs Bloot Eigendom en Verkoopprijs Erfpacht als bedoeld in artikel 9.6 lid 4 en is de Erfpachter verplicht om het positieve verschil tussen het in artikel 9.6 lid 4 bedoelde bedrag van de gecorrigeerde Verkoopprijs

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 40 -

Bloot Eigendom en het in artikel 9.6 lid 3 bedoelde bedrag van de Verkoopprijs Bloot Eigendom via de kwaliteitsrekening van de notaris aan de Erfverpachter te voldoen. Indien vervolgens geen van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling als bedoeld in artikel 3.6, is de berekening van de definitieve Verkoopprijs Bloot Eigendom en de definitieve Verkoopprijs Erfpacht bindend. Indien een van de partijen een beroep doet op de geschillenregeling, wordt de berekening van de Verkoopprijs Bloot Eigendom en de Verkoopprijs Erfpacht (nogmaals) gecorrigeerd op basis van de uitkomst van de geschillenregeling. Indien uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde taxatie blijkt dat de gehertaxeerde Marktwaarde (T3) gelijk is aan of lager is dan de Verkoopprijs Registergoed (V), vindt geen correctie plaats. 3.