Bijlage 21. (NIET ACTIEF OPENBAAR) Bijlage 11 bij de AOK - KOOPstartregeling.pdf

2023.005328.01/DBA

-1–

AKTE VASTSTELLING ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN (versie 1 januari 2024)

Heden zes december tweeduizend drieëntwintig, verscheen voor mij, mr. Willem Dirk Bahlman, notaris te Barneveld: mevrouw Jiska Wilhelmina Catherina Seynaeve-Holleman, geboren te Doetinchem op negen maart negentienhonderd achtenzeventig, werkzaam ten kantore van mij, notaris, kantoorhoudende te 6711 PS Ede, Stationsweg 36, te dezen handelend als gevolmachtigde van de te Leusden gevestigde stichting: Stichting OpMaat, kantoorhoudende Plesmanstraat 2, 3833 LA Leusden, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24357948. Van gemelde volmacht blijkt uit een onderhandse akte van volmacht die aan deze akte is gehecht. De verschenen persoon, handelend als gemeld, verklaarde het navolgende: ERFPACHT- EN KOOPSTARTBEPALINGEN INLEIDING 1.

Samenvatting van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen In deze akte wordt de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen vastgesteld. Deze inleiding betreft slechts een beknopte samenvatting van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. De volledige inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen is in de hoofdstukken 1 tot en met 12 opgenomen. Dit betekent dat de inleiding als een introductie wordt beschouwd en dat aan de hierna opgenomen Erfpacht- en KoopStartbepalingen beslissende betekenis wordt toegekend.

2.

Eigenwoningbezit en belangen particuliere kopers en volkshuisvesting De toepassing van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen beoogt het eigenwoningbezit van particulieren te bevorderen en een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van particuliere kopers van KoopStartwoningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting tot stand te brengen. Deze Erfpacht- en KoopStartbepalingen kunnen worden gebruikt door toegelaten instellingen (woningcorporaties) als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, door vastgoedondernemers, door gemeenten en door het Koopfonds, allen hierna genoemd erfverpachter.

3.

Eigendom in materiële zin en zelfbewoningsplicht Door de uitgifte in erfpacht van een woning of een appartement aan de particuliere koper wordt beoogd de eigendom in materiële zin van deze woning of dat appartement inclusief de (onder)grond aan de particuliere koper over te dragen. De particuliere koper heeft als erfpachter hetzelfde genot van de woning of het appartement als een eigenaar met inachtneming van het bepaalde in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. De particuliere koper is verplicht om de woning of het appartement zelf te bewonen. De erfverpachter heeft vanwege de hierna te noemen en te verlenen koperskorting met name een financieel belang bij de woning of het appartement.

4.

Betaalbaarheid woning; koperskorting en waardedeling Vanwege de betaalbaarheid van de woning of het appartement voorzien de Erfpacht- en

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-2-

KoopStartbepalingen in een regeling waarbij een koperskorting wordt verstrekt op de marktwaarde van de woning of het appartement. Vanwege deze koperskorting verkrijgt zowel de particuliere koper als de erfverpachter een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Indien de erfverpachter een toegelaten instelling (woningcorporatie) is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, voldoet de deling van de waardeontwikkeling aan de regels die hiervoor zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”). Indien de erfverpachter een vastgoedondernemer, een gemeente of het Koopfonds is, stelt deze erfverpachter de deling van de waardeontwikkeling zelf vast en is het waardeontwikkelingspercentage van de erfverpachter gelijk aan het percentage van de koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de regels die hiervoor voor woningcorporaties zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”). Vanwege de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling van de inkomstenbelasting (hypotheekrenteaftrek) bedraagt het belang van de particuliere koper bij de waardeontwikkeling minimaal vijftig procent (50%). 5.

Omzetting erfpacht in eigendom en verkrijging volledig belang De Erfpacht- en KoopStartbepalingen voorzien in een vergoedingsregeling (Hoofdstuk 8). Op grond van de vergoedingsregeling is de particuliere koper verplicht om aan de erfverpachter een vergoeding (vergoedingsbedrag) te betalen. Door het betalen van het vergoedingsbedrag wordt de particuliere koper gedurende zijn bewoning in staat gesteld om het volledige belang bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement alsmede de bloot eigendom daarvan te verkrijgen. De hoogte van de vergoeding is gelijk aan het bedrag van de oorspronkelijk door de erfverpachter verstrekte koperskorting vermeerderd of verminderd met een aandeel van de erfverpachter in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Het waarde-effect van de door de particuliere koper zelf aangebrachte verbeteringen maakt geen onderdeel uit van de waardeontwikkeling die wordt gedeeld. Deze regeling is zowel in het belang van de erfverpachter, omdat op deze wijze de voorbehouden koperskorting en het belang bij de waardeontwikkeling op termijn aan de erfverpachter worden vergoed als in het belang van de erfpachter, omdat hij in de gelegenheid wordt gesteld om de volledige eigendom en de waardeontwikkeling van de woning of het appartement te verkrijgen.

6.

Periode van omzettingsverbod KoopStart heeft als doel dat kopers die beperkte financiële mogelijkheden hebben, toch in de gelegenheid worden gesteld om een betaalbare woning te verkrijgen. De onder 4. bedoelde koperskorting is in dit verband een essentieel onderdeel van KoopStart. Daarmee is niet verenigbaar dat de koper binnen afzienbare tijd, zonder de woning of het appartement te verkopen, zou overgaan tot afkoop van de koperskorting en het verkrijgen van het gehele belang bij de waardeontwikkeling van de woning of het appartement (omzetting naar eigendom, Hoofdstuk 8). Dit betekent dat volgens de Erfpacht- en KoopStartbepalingen de omzetting van erfpacht naar eigendom zonder tegelijk de woning of het appartement te verkopen, niet eerder kan plaatsvinden dan na verloop van een periode van drie jaar na de verkrijging van de erfpacht of een nader overeen te komen

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-3-

langere periode. Mede vanuit volkshuisvestelijk belang wordt deze verplichting bij wege van een onherroepelijk derdenbeding ook gemaakt ten behoeve van de gemeente waarin de woning of het appartement is gelegen. 7.

Verkoop erfpacht en het optionele terugkooprecht van de erfverpachter Indien de particuliere koper wil overgaan tot verkoop van de erfpacht dan bestaat de mogelijkheid dat in de akte van vestiging van de erfpacht is bepaald dat hij de erfpacht eerst te koop moet aanbieden aan de erfverpachter, die daarmee een recht tot terugkoop heeft (Afdeling B van Hoofdstuk 9). In het geval de erfverpachter van dit terugkooprecht gebruik maakt is hij verplicht een terugkoopprijs te betalen. De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning of het appartement.

8.

Verkoop erfpacht en de gelijktijdige verkoop van de bloot eigendom Indien de particuliere koper wil overgaan tot verkoop van de erfpacht en het hiervoor onder 7. bedoelde terugkooprecht niet van toepassing is of niet wordt uitgeoefend, dan zal de erfpacht door de particuliere koper en gelijktijdig de bloot eigendom door de erfverpachter worden verkocht en geleverd (Afdeling C van Hoofdstuk 9). Op deze wijze verkrijgt de koper de volledige eigendom van de woning of het appartement. De verkoopprijs van de woning of het appartement zal vervolgens worden verdeeld tussen de particuliere koper en de erfverpachter. Dat houdt in dat de verkoopprijs van de bloot eigendom die toekomt aan de erfverpachter gelijk zal zijn aan het bedrag van de oorspronkelijk door de erfverpachter verstrekte koperskorting vermeerderd of verminderd met een aandeel van de erfverpachter in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning of het appartement. Het waarde-effect van de door de particuliere koper zelf aangebrachte verbeteringen maakt geen onderdeel uit van de waardeontwikkeling die wordt gedeeld. De verkoopprijs van de erfpacht die toekomt aan de erfpachter zal bestaan uit het verschil tussen de verkoopprijs van de woning of het appartement en de berekende verkoopprijs van de bloot eigendom.

9.

KoopStartwoning en hypotheek De particuliere koper is in verband met de verkrijging van de erfpacht bevoegd om daarop een hypotheekrecht te vestigen, waarbij het inschrijvingsbedrag gemaximeerd is. Verder zijn in hoofdstuk 5 en hoofdstuk 10 regelingen opgenomen die betrekking hebben op de situatie dat de erfpacht op grond van een hypotheekrecht of een executoriaal beslag wordt of is verkocht.

10. Sanctieregeling van vervallen onderdelen KoopStartregeling In hoofdstuk 11 is een sanctieregeling ten laste van de erfverpachter opgenomen in het geval de erfverpachter bepaalde verplichtingen niet nakomt. 11. Toepasselijkheid KoopStart bij vestiging erfpacht In deze akte is de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen opgenomen. Bij elke akte van vestiging van erfpacht zal:

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA -

-4-

naar de inhoud van de in de onderhavige akte opgenomen Erfpacht- en KoopStartbepalingen worden verwezen en zal deze van toepassing worden verklaard;

-

een exemplaar van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen aan het voor de erfpachter bestemde afschrift van de akte van vestiging van erfpacht worden gehecht dan wel anderszins aan de erfpachter worden verstrekt.

HOOFDSTUK 1: INLEIDENDE BEPALINGEN Inhoud Artikel 1.1 De Erfpacht- en KoopStartbepalingen bestaan uit de volgende hoofdstukken: -

Hoofdstuk 1:

Inleidende bepalingen;

-

Hoofdstuk 2:

Duur van de Erfpacht;

-

Hoofdstuk 3:

Taxatieregels;

-

Hoofdstuk 4:

Uitgifteprijs van de Erfpacht;

-

Hoofdstuk 5:

Bepalingen in verband met hypotheek;

-

Hoofdstuk 6:

Gebruik van het Registergoed door de Erfpachter;

-

Hoofdstuk 7:

Beperking bevoegdheid beschikking over de Erfpacht;

-

Hoofdstuk 8:

Omzetting Erfpacht in Eigendom en betaling Vergoedingsbedrag;

-

Hoofdstuk 9:

Verkoop van de Erfpacht en de Bloot Eigendom; Afdeling A: Inleidende bepalingen; Afdeling B: Optionele tijdelijke aanbiedingsplicht Erfpacht aan Erfverpachter; Afdeling C: Verkoop Erfpacht en Bloot Eigendom aan Koper;

-

Hoofdstuk 10: Regeling rondom executie van de Erfpacht;

-

Hoofdstuk 11: Sanctie vervallen Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

-

Hoofdstuk 12: Slotbepalingen.

Definities Artikel 1.2 In de Erfpacht- en KoopStartbepalingen wordt verstaan onder: a.

Bloot Eigendom: de Eigendom bezwaard met de Erfpacht;

b.

Eigendom: de eigendom van het Registergoed;

c.

Erfpacht: de erfpacht van het Registergoed;

d.

Erfpachter of (Mede-)erfpachter: ieder die geheel of gedeeltelijk gerechtigd is tot de Erfpacht;

e.

Erfverpachter: de eigenaar (Woningcorporatie, Vastgoedondernemer, Gemeente of het Koopfonds) van het Registergoed dat is belast met de Erfpacht;

f.

Gemeente: de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente die gebruik maakt van de KoopStartregeling en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Leusden gevestigde stichting: Stichting Opmaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-5-

betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen; g.

Hypotheekhouder: degene(n) ten behoeve van wie één of meer recht(en) van hypotheek op de Erfpacht is (zijn) gevestigd, waaronder begrepen de rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel van de hypotheekhouder;

h.

Koopfonds: de rechtspersoon die zich bezig houdt met de uitvoering van de regeling Nationaal Koopfonds Betaalbare Koopwoningen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, die (onder meer) als doel heeft om meer koopwoningen bereikbaar en betaalbaar te maken voor starters op de koopmarkt met een middeninkomen, die mede met gebruik van hiertoe door de rijksoverheid beschikbaar gestelde middelen koopwoningen bereikbaar en betaalbaar maakt voor deze doelgroep, en die belast is met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Leusden gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

i.

Koopovereenkomst: overeenkomst tussen de Erfverpachter en de Erfpachter tot vestiging van de Erfpacht door de Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter;

j.

Koper: de partij die als koper optreedt in de Verkoopovereenkomst Registergoed;

k.

Koperskorting: het bedrag dat in mindering strekt op de Marktwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van de Erfpacht en waarmee de Uitgifteprijs wordt bepaald (ook wel uitgedrukt in een percentage ten opzichte van de Marktwaarde);

l.

Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld;

m.

NRVT: de te Rotterdam gevestigde stichting: Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst of de Voorbereidingsovereenkomst niet meer bestaat dan wel geen landelijke modellen voor taxatierapporten meer beheert en/of geen toezicht meer houdt op het validatie-instituut NWWI, haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk werkende instelling die deze werkzaamheden ten doel heeft;

n.

NWWI: de te Utrecht gevestigde stichting: Stichting Nederlands Woning Waarde Instituut NWWI dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst de Terugkoopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst of de Voorbereidingsovereenkomst niet meer bestaat dan wel geen taxatierapporten van

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-6-

woningen meer valideert, haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk werkende instelling die deze werkzaamheden ten doel heeft; o.

Omzettingsovereenkomst: de overeenkomst op grond waarvan tegen betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter het volledig belang bij de waardeontwikkeling van het Registergoed alsmede de Bloot Eigendom door de Erfpachter van de Erfverpachter wordt verkregen, zoals uitgewerkt in Hoofdstuk 8;

p.

Partner: de (voormalige) echtgeno(o)t(e) van de Erfpachter, de (voormalig) geregistreerd partner in de zin van het wettelijk geregistreerd partnerschap van de Erfpachter of de persoon die met de Erfpachter samenwoont of heeft samengewoond, van welke samenwoning moet blijken uit een ten overstaan van een notaris gesloten samenlevingscontract, en waarbij geldt dat deze echtgeno(o)t(e), geregistreerd partner of samenwoner gedurende meer dan twaalf maanden met de Erfpachter op het adres van het Registergoed is ingeschreven (geweest) in de Basisregistratie Personen (BRP). In het geval het huwelijk, het geregistreerd partnerschap of de samenwoning ten gevolge van het overlijden van de Erfpachter binnen deze periode van twaalf maanden eindigt, wordt de echtgeno(o)t(e), de geregistreerd partner of samenwoner niettemin als Partner beschouwd;

q.

Project: een verzameling van meerdere nieuw te bouwen, in aanbouw zijnde en/of opgeleverde nog niet in gebruik genomen woningen of appartementen die als één geheel worden ontwikkeld, een eenheid vormen door bouwwijze, locatie en marktpositie en die tegelijkertijd of binnen een beperkte periode in verkoop worden gebracht en waarvan minimaal vijf KoopStartwoningen deel uitmaken; deze verzameling kan meerdere woningtypen bevatten;

r.

Registergoed: -

een perceel grond met de daarop aanwezige of te realiseren woning en bijgebouw(en) met toebehoren. Een eventuele afzonderlijke parkeervoorziening of stallingsruimte wordt mede tot het Registergoed gerekend; of

-

een voor wonen bestemd appartementsrecht, waaronder begrepen het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het woonappartement tezamen met een eventuele berging, parkeerplaats, stallingsruimte en/of een andere bijbehorend privé-gedeelte wordt als één appartementsrecht beschouwd, ongeacht of deze objecten uit meerdere appartementsindices bestaan;

s.

schriftelijk: per brief, per e-mail of via enig ander telecommunicatiemiddel dat in staat is geschreven tekst leesbaar en reproduceerbaar over te brengen;

t.

Staat van het Registergoed: de algehele staat van het Registergoed, waarbij worden betrokken de grootte en indeling van het Registergoed, de als onroerend aan te merken voorzieningen van het Registergoed en de staat van onderhoud van het Registergoed. Wanneer het Registergoed een appartementsrecht betreft, wordt de algehele staat van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke ruimten tot de Staat van het Registergoed gerekend;

u.

Taxateur(s):

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-7-

een als taxateur van registergoederen werkzaam persoon die is ingeschreven in het NRVT, Kamer Wonen of een opvolgend of soortgelijk register (wonen); v.

Terugkoopovereenkomst: overeenkomst tussen de Erfpachter en de Erfverpachter tot levering van de Erfpacht door de Erfpachter aan de Erfverpachter;

w.

Terugkoopprijs: de door de Erfverpachter aan de Erfpachter ter zake van de verkrijging van de Erfpacht verschuldigde koopprijs;

x.

Uitgifte: de vestiging van de Erfpacht door de Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter;

y.

Uitgifteprijs: de tussen de Erfverpachter en de Erfpachter ter zake van de Uitgifte van de Erfpacht geldende prijs;

z.

Vastgoedondernemer: een rechtspersoon of een personenvennootschap, die als doel heeft duurzaam vermogen te beleggen in vastgoed in het algemeen en in woningen in het bijzonder, waarbij sprake kan zijn van een zelfstandige bedrijfsdoelstelling of van een doelstelling die afgeleid is uit de kernactiviteiten van het bedrijf op het gebied van projectontwikkeling en die belast is met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon of personenvennootschap (als licentienemer) en de te Leusden gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

aa. Vergoedingsbedrag: het bedrag dat de Erfpachter aan de Erfverpachter is verschuldigd ter zake van omzetting van de Erfpacht in Eigendom; ab. Verkoopovereenkomst Registergoed: de koopovereenkomst waarbij de Erfpachter de Erfpacht en de Erfverpachter de Bloot Eigendom verkoopt aan de Koper, zoals uitgewerkt in Afdeling C van Hoofdstuk 9; ac. Verkoopprijs Bloot Eigendom: het gedeelte van de Verkoopprijs Registergoed dat toekomt aan de Erfverpachter wegens de verkoop van de Bloot Eigendom; ad. Verkoopprijs Erfpacht: het gedeelte van de Verkoopprijs Registergoed dat toekomt aan de Erfpachter wegens de verkoop van de Erfpacht; ae. Verkoopprijs Registergoed: de door de Koper verschuldigde koopprijs voor de verkrijging van het Registergoed; af.

vervreemden of Vervreemding: -

de overdracht van de Erfpacht;

-

de overgang krachtens verdeling van de Erfpacht;

-

de bezwaring van de Erfpacht met een recht van vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning;

alles hiervoor verstaan in economische en/of juridische zin; ag. Voorbereidingsovereenkomst

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

-8-

de overeenkomst die wordt gesloten tussen Erfverpachter en de Erfpachter, indien Erfpachter wenst over te gaan tot verkoop van de Erfpacht, en waarin ter voorbereiding op de verkoop van het Registergoed, bestaande uit de Erfpacht en de Bloot Eigendom, afspraken gemaakt worden over deze verkoop en de verdeling van de Verkoopprijs Registergoed, zoals uitgewerkt in Afdeling C van Hoofdstuk 9; ah. Waardepeildatum: de peildatum waartegen de Marktwaarde van het Registergoed door (een) Taxateur(s) wordt vastgesteld, waarbij, indien in het taxatierapport deze peildatum niet afzonderlijk vermeld staat, geldt dat deze peildatum gelijk is aan de datum waarop de taxatie wordt of is uitgevoerd, tenzij in deze Erfpacht- en KoopStartbepalingen een ander moment is bepaald; ai.

Woningcorporatie: een rechtspersoon, die krachtens artikel 19 van de Woningwet is toegelaten als instelling, die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is en die belast is met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Leusden gevestigde stichting: Stichting OpMaat of haar rechtsopvolger(s) (als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen.

Toetsing financiële draagkracht Erfpachter bij bestaande huurwoning Artikel 1.3 1.

Toetsing financiële draagkracht Erfpachter In het geval het Registergoed direct voorafgaand aan of ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst was of is verhuurd, is de Erfverpachter verplicht voorafgaand aan het sluiten van de Koopovereenkomst de financiële draagkracht van de Erfpachter te toetsen of te laten toetsen. In afwijking van het in de vorige zin bepaalde is deze toetsing niet van toepassing in het geval de Koopovereenkomst wordt gesloten met een Erfpachter die het Registergoed ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst ten minste twee jaren onafgebroken heeft gehuurd. De Erfpachter komt uitsluitend in aanmerking voor de Koperskorting, indien uit deze toetsing blijkt dat de Erfpachter niet de financiële mogelijkheden heeft om het Registergoed te kopen zonder de Koperskorting. De Erfpachter is gehouden om aan deze toetsing zijn medewerking te verlenen. De Erfverpachter is gerechtigd om van de resultaten kennis te nemen, verplicht daarnaar te handelen en deze vertrouwelijk te behandelen.

2.

Verplichting toetsing financiële draagkracht voor (toekomstige) verkopen; informatieplicht Indien op grond van het bepaalde in het vorige lid van dit artikel een toetsing van de financiële draagkracht van de Erfpachter verplicht is, geldt het volgende: a.

De Erfverpachter is verplicht om bij (toekomstige) verkopen van woningen waarbij KoopStart wordt aangeboden en waarbij op grond van het bepaalde in het vorige lid van dit artikel een toetsing van de financiële draagkracht verplicht is, de financiële draagkracht van de kopers (Erfpachters) van deze woningen te toetsen en de bij KoopStart behorende Koperskorting alleen te verstrekken indien uit de toetsing blijkt dat de kopers niet de financiële mogelijkheden hebben om het Registergoed te kopen zonder de bij KoopStart te verstrekken Koperskorting.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA b.

-9-

Op grond van zijn licentieovereenkomst met Stichting OpMaat is de Erfverpachter gehouden om deze toetsing van de financiële draagkracht te laten uitvoeren op een wijze die door Stichting OpMaat wordt voorgeschreven en waarbij Stichting OpMaat bepaalt op welke wijze wordt vastgesteld of de kopers al dan niet de financiële mogelijkheden hebben om het Registergoed te kopen zonder de bij KoopStart te verstrekken Koperskorting.

c.

De Erfverpachter geeft de Erfpachter op diens verzoek inzage in een controlerapport waarin de accountant heeft vastgesteld of de Erfverpachter voldaan heeft aan de verplichting om bij de woningen die in een bepaald kalenderjaar zijn verkocht met KoopStart de financiële draagkracht van de kopers te (laten) toetsen en de Koperskorting alleen heeft verstrekt aan kopers die niet de financiële mogelijkheden hadden om de betreffende woningen te kopen zonder de bij KoopStart verstrekte Koperskorting. De inzage heeft betrekking op een kalenderjaar dat ten hoogste twee jaar ligt voorafgaand aan het jaar waarin de Erfpachter het verzoek doet.

HOOFDSTUK 2: DUUR VAN DE ERFPACHT Duur Artikel 2.1 De Erfpacht wordt eeuwigdurend verleend. Opzegging van de Erfpacht Artikel 2.2 1.

(On)bevoegdheid tot opzegging Erfpacht De Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen. De Erfverpachter is slechts bevoegd de Erfpacht op te zeggen, indien de Erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

2.

Opzeggingsformaliteiten De opzegging geschiedt bij exploot, waarbij de Erfverpachter een termijn van ten minste zes maanden in acht neemt en indien van toepassing de eerste volzin van artikel 5.2 onder a in acht wordt genomen. Nadat het exploot is uitgebracht aan de Erfpachter moet de opzegging binnen acht dagen worden betekend aan de degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de Erfpacht in de openbare registers staan in geschreven. De Erfverpachter laat de opzegging in de openbare registers inschrijven.

Vergoeding bij einde Erfpacht Artikel 2.3 In het geval de Erfpacht eindigt, anders dan ten gevolge van de vermenging van de Erfpacht met de Eigendom als bedoeld in Hoofdstuk 8, Hoofdstuk 9, Hoofdstuk 11 of de uitoefening van de terugkoopgarantie van artikel 5.2 onder d of de biedgarantie van artikel 5.2 onder e, is de Erfverpachter verplicht aan de Erfpachter een bedrag te vergoeden dat gelijk is aan de Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van het einde van de Erfpacht, vast te stellen met in achtneming van Hoofdstuk 3 verminderd met het Vergoedingsbedrag berekend overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 8. De Erfverpachter is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft. HOOFDSTUK 3: TAXATIEREGELS

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 10 -

Algemene taxatieregels Artikel 3.1 1.

Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie In alle gevallen waarin de Marktwaarde van het Registergoed tussen de Erfverpachter en de Erfpachter moet worden bepaald, wordt die Marktwaarde door middel van taxatie vastgesteld.

2.

Normering taxatierapport Bij het opstellen van het taxatierapport wordt gebruik gemaakt van een model taxatierapport dat wordt beheerd door het NRVT en dat bestemd is voor de taxatie van woonruimte met als doel de vaststelling van de Marktwaarde ten behoeve van het bepalen van de prijs bij verkoop, aankoop of eventuele terugkoop, waaronder ook begrepen het vaststellen van het Vergoedingsbedrag. Het taxatierapport wordt gevalideerd door het NWWI. Indien ten tijde van de totstandkoming of afwikkeling van de Koopovereenkomst, Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst, de hertaxatie zoals bedoeld in artikel 9.8 of de eventuele terugkoop zoals bedoeld in artikel 5.2: -

het NRVT niet meer bestaat of geen landelijke modellen voor taxatierapporten meer beheert of niet meer toeziet op de kwaliteit van taxaties en taxatierapporten, wordt gebruik gemaakt van een model voor taxatierapport dat past bij het doel van de taxatie en dat als landelijke standaard beschouwd kan worden; bij gebreke daarvan worden zoveel mogelijk de normen en voorwaarden gehanteerd volgens de versie die laatstelijk heeft gegolden;

-

het NWWI niet meer bestaat of geen taxatierapporten van woningen meer valideert, wordt het taxatierapport beoordeeld door een ander landelijk werkend instituut dat belast is met de controle op de inhoud en de kwaliteit van het taxatierapport en op de onafhankelijkheid van de Taxateur.

3.

Vereisten met betrekking tot de Taxateur Met betrekking tot de persoon van de Taxateur gelden in aanvulling op de door het NRVT vastgestelde eisen voor de validatie van taxatierapporten de volgende vereisten: -

de Taxateur voldoet aan de ‘Werkgebied Regeling Taxateur’, zoals vastgesteld door het NRVT of een daarvoor in de plaats tredende regeling;

-

de Taxateur mag niet betrokken zijn bij de financiering van de Erfpacht of bij de totstandkoming van de Koopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst of de Verkoopovereenkomst Registergoed. In het geval van de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst of de hertaxatie zoals bedoeld in artikel 9.8 geldt daarnaast dat de Taxateur niet betrokken mag zijn geweest bij een transactie met betrekking tot het Registergoed en/of de Erfpacht, indien deze minder dan twee jaar voor de Waardepeildatum heeft plaatsgevonden;

-

de Taxateur is niet werkzaam bij dezelfde onderneming als de makelaar die betrokken is bij de Koopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst of de Verkoopovereenkomst Registergoed.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA 4.

- 11 -

Vereisten met betrekking tot de taxatie Met betrekking tot de taxatie van het Registergoed gelden in aanvulling op en in afwijking van de voorwaarden en normen van het NRVT en het NWWI de volgende vereisten: -

de taxatie betreft de vaststelling van de Marktwaarde van het Registergoed;

-

de taxatie wordt verantwoord door een vergelijking met ten minste drie referentiewoningen. Als referentiewoningen worden geen woningen gebruikt waarbij de transactieprijs uitsluitend was gebaseerd op een door middel van een taxatie vastgestelde waarde, waarop eventueel een korting is verleend, en waarbij (derhalve) geen vrije prijsvorming tot stand is gekomen (bijvoorbeeld KoopStart);

-

de aanwezigheid van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten;

-

het Registergoed wordt getaxeerd vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;

-

bij de taxatie ten behoeve van de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst en bij de hertaxatie zoals bedoeld in artikel 9.8 hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte van de Erfpacht;

-

indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de Marktwaarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd;

-

indien de werkelijke perceelsgrootte afwijkt van de in de akte van vestiging van erfpacht – eventueel bij benadering - vermelde perceelsgrootte en na uitmeting geen verrekening heeft plaatsgevonden, wordt in de taxatie bij de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst en in de hertaxatie zoals bedoeld in artikel 9.8 uitgegaan van de in de oorspronkelijke akte van vestiging vermelde perceelsgrootte;

-

de Waardepeildatum van de taxatie ligt niet eerder dan zes maanden voor het moment van het ondertekenen van de Koopovereenkomst, de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst danwel de Voorbereidingsovereenkomst.

5.

Bezichtiging In het geval ten gevolge van de uitvoering van bepalingen uit hoofde van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen een taxatie en/of inspectie van het Registergoed moet worden uitgevoerd zal de Erfpachter de Taxateur en de Erfverpachter uiterlijk één week na een daartoe gedaan verzoek van de Erfverpachter in de gelegenheid stellen het Registergoed te bezichtigen. De Erfverpachter is daarbij tevens bevoegd de technische staat van het Registergoed met bijbehorende voorzieningen zoals leidingen en bedradingen te controleren.

Bijzondere taxatieregels bij Uitgifte van de Erfpacht in een Project Artikel 3.2 Indien het Registergoed deel uitmaakt van een Project wordt de taxatie verricht door twee Taxateurs. Eén van de twee Taxateurs stelt dan het taxatierapport op, de andere Taxateur voegt een verklaring bij dat hij instemt met het taxatierapport. De twee Taxateurs zijn niet werkzaam bij dezelfde onderneming.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 12 -

Bijzondere taxatieregels bij Uitgifte van de Erfpacht bij bestaande woning Artikel 3.3 1.

Staat van het Registergoed In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij de Uitgifte in het taxatierapport de Staat van het Registergoed. De omschrijving van de Staat van het Registergoed wordt waar nodig geïllustreerd met foto’s. In elk geval wordt in het taxatierapport een foto opgenomen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de installatie(s) voor ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding en/of de installatie(s) voor energieopwekking) en de meterkast, voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn.

2.

Uitgifte van de Erfpacht aan huurder Bij de Uitgifte van de Erfpacht aan de huurder gaat bij bedoelde omschrijving de Taxateur uit van de Staat van het Registergoed ten tijde van de opnamedatum, met dien verstande dat verbeteringen die de huurder heeft aangebracht buiten beschouwing blijven.

Bijzondere taxatieregels bij omzetting, terugkoop en verkoop Artikel 3.4 1.

Staat van het Registergoed In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij de omzetting van de Erfpacht in Eigendom als bedoeld in artikel 8.2, bij de terugkoop van de Erfpacht als bedoeld in artikel 9.3 en bij de verkoop van de Erfpacht en de Bloot Eigendom als bedoeld in artikel 9.7, in het taxatierapport de Staat van het Registergoed. De omschrijving van de Staat van het Registergoed wordt waar nodig geïllustreerd met foto’s. In elk geval wordt in het taxatierapport een foto opgenomen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de installatie(s) voor ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding en/of de installatie(s) voor energieopwekking) en de meterkast, voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn.

2.

Taxatie van het waarde-effect van aangebrachte verbeteringen Met betrekking tot de taxatie van het waarde-effect van de verbeteringen van het Registergoed die onder verantwoordelijkheid van de Erfpachter bevoegdelijk zijn aangebracht geldt nog het volgende: -

in het taxatierapport wordt expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van het Registergoed heeft ondergaan ten opzichte van de taxatie bij Uitgifte. Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van het Registergoed die een waardeverhogend effect hebben;

-

de Taxateur stelt de Marktwaarden van het Registergoed vast met en zonder het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, zodat het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed berekend kan worden als het verschil van de twee bedoelde Marktwaarden;

-

van ingrijpende verbeteringen worden foto’s in het taxatierapport opgenomen.

Aanwijzing Taxateur bij omzetting, terugkoop en verkoop

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 13 -

Artikel 3.5 Voorafgaand aan de in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.3 lid 2, artikel 9.7 lid 2 of artikel 9.8 lid 1 bedoelde opdrachtverstrekking door de Erfverpachter wordt de Taxateur, ter keuze van de Erfpachter, (a) door de Erfpachter aangewezen uit een lijst van ten minste drie door de Erfverpachter voorgestelde Taxateurs, waarbij de kosten van de taxatie voor gezamenlijke rekening van de Erfverpachter en de Erfpachter komen ieder voor de helft, of, indien de Erfpachter geen keuze maakt uit de door de Erfverpachter voorgestelde Taxateurs, (b) aangewezen door de Erfpachter, waarbij de kosten van de taxatie voor zijn rekening komen. In alle gevallen voldoen de voor te stellen en aan te wijzen Taxateurs aan de vereisten die genoemd zijn in artikel 3.1 lid 3. In de in 8.2 lid 4 en lid 6, artikel 9.3 lid 4 en artikel 9.7 lid 4, lid 6 en lid 8 genoemde gevallen, waarbij de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst of de Voorbereidingsovereenkomst niet tot stand komt of wordt ontbonden, is de Erfpachter verplicht om alle kosten die de Erfverpachter in verband met de voorgenomen Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst of de Voorbereidingsovereenkomst in redelijkheid heeft gemaakt, waaronder begrepen taxatiekosten, voor zijn rekening te nemen. Geschillenregeling taxatie Artikel 3.6 1.

Keuze tussen bindend advies of rechter Indien de Erfverpachter en/of de Erfpachter zich niet kan/kunnen verenigen met het door de in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.3 lid 2, artikel 9.7 lid 2 of artikel 9.8 lid 1 bedoelde Taxateur opgestelde taxatierapport, zal de betreffende partij dat binnen twee weken na de dag van ontvangst door de Erfpachter van het in artikel 8.2 lid 2 bedoelde schriftelijk aanbod tot omzetting, het in artikel 9.3 lid 2 bedoelde schriftelijk aanbod tot terugkoop of van de in artikel 9.7 lid 2 bedoelde berekening, waaraan in bedoelde gevallen het taxatierapport als bijlage is toegevoegd, of van de in artikel 9.8 lid 2 bedoelde berekening van de gecorrigeerde Verkoopprijs Registergoed, Verkoopprijs Erfpacht en Verkoopprijs Bloot Eigendom, schriftelijk doen blijken aan de andere partij en is er sprake van een geschil. De Erfpachter heeft ter beslechting van het geschil het recht te kiezen tussen na te melden bindendadviesregeling of een procedure bij de gewone rechter. Indien de Erfpachter het initiatief neemt tot beslechting van het geschil, maakt hij zijn keuze uiterlijk de eerste werkdag na het verstrijken van de periode van een maand na de ontvangst door de Erfpachter van het hiervoor bedoelde schriftelijk aanbod tot omzetting of terugkoop of van de in artikel 9.7 lid 2 of in artikel 9.8 lid 2 bedoelde berekening kenbaar aan de Erfverpachter.

Maakt de Erfpachter geen tijdige keuze dan maakt de Erfverpachter de bedoelde keuze. Indien de Erfverpachter het initiatief neemt tot beslechting van het geschil, verzoekt hij eerst de Erfpachter een keuze te maken of het geschil zal worden beslecht door middel van na te melden bindendadviesregeling of door de gewone rechter. Bedoeld verzoek aan de Erfpachter geschiedt schriftelijk. De Erfpachter maakt zijn keuze schriftelijk kenbaar binnen een maand na ontvangst van het verzoek. De Erfverpachter is gebonden aan de door de Erfpachter gemaakte keuze. Maakt de Erfpachter geen tijdige keuze dan maakt de Erfverpachter de bedoelde keuze.

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA 2.

- 14 -

Bindendadviesregeling; benoeming Taxateurs Indien de Erfpachter en/of de Erfverpachter kiest/kiezen voor de bindendadviesregeling, zal het geschil bij wijze van bindend advies worden beslecht door drie Taxateurs van wie één aangewezen wordt door de Erfpachter, één door de Erfverpachter en de derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. Geen van deze Taxateurs is werkzaam bij dezelfde onderneming en mag evenmin betreffen een Taxateur die de opdracht heeft uitgevoerd zoals bedoeld in artikel 8.2 lid 2, artikel 9.3 lid 2, artikel 9.7 lid 2 of artikel 9.8 lid 1 of een Taxateur die op verzoek van de Erfpachter reeds een (contra-)taxatie van het Registergoed heeft verricht noch een Taxateur die werkzaam is bij dezelfde onderneming als deze betreffende Taxateur. Indien de Erfverpachter en de Erfpachter hiermee beiden instemmen, kan van het in de vorige zin bepaalde worden afgeweken. In het geval binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindend adviesregeling de Erfverpachter of de Erfpachter niet voldoet aan de verplichting tot aanwijzing van een Taxateur, wordt de betreffende Taxateur op verzoek van de andere partij door de rechter aangewezen. Zo spoedig mogelijk na de aanwijzing van de drie Taxateurs verstrekt de Erfverpachter mede namens de Erfpachter opdracht aan de Taxateurs voor de vaststelling van de Marktwaarde.

3.

Bindendadviesregeling; bindende uitspraak en kosten De vaststelling van de Marktwaarde door de drie Taxateurs als bedoeld in lid 2 van dit artikel is voor beide partijen bindend. Behoudens de in artikel 8.2 lid 4 en lid 6 of artikel 9.3 lid 4 en artikel 9.7 lid 4, lid 6 en lid 8 genoemde gevallen, waarbij de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst of de Voorbereidingsovereenkomst niet tot stand komt of wordt ontbonden, komen de kosten van de taxatie voor gezamenlijke rekening van de Erfverpachter en de Erfpachter ieder voor de helft.

HOOFDSTUK 4: UITGIFTEPRIJS VAN DE ERFPACHT Marktwaarde van het Registergoed ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht Artikel 4.1 Voordat de Erfverpachter overgaat tot verkoop en Uitgifte van de Erfpacht, wordt de Marktwaarde van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 vastgesteld. De Erfverpachter verstrekt een Taxateur opdracht om de Marktwaarde van het Registergoed vast te stellen. De kosten van deze taxatie komen voor rekening van de Erfverpachter. Uitgifteprijs en Koperskorting Artikel 4.2 1.

Uitgifteprijs is Marktwaarde minus Koperskorting De Uitgifteprijs van de Erfpacht is gelijk aan de Marktwaarde van het Registergoed verminderd met de Koperskorting. Het percentage van de Koperskorting wordt vastgelegd in de Koopovereenkomst en in de akte van vestiging van erfpacht. Het percentage van de Koperskorting bedraagt ten minste tien procent (10%).

2.

Onderverdeling Uitgifteprijs Indien het Registergoed een nieuw te bouwen of in aanbouw zijnde woning betreft, waartoe de Erfpachter met de Erfverpachter een Koopovereenkomst is aangegaan en met de Erfverpachter of met een derde (aannemer) een aannemingsovereenkomst is

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 15 -

aangegaan, wordt de Uitgifteprijs onderverdeeld in een afkoopsom voor de erfpachtcanon (ook wel te noemen: “koopsom”) en een aanneemsom beide inclusief omzetbelasting/overdrachtsbelasting. In deze Uitgifteprijs zal het eventuele renteverlies (vergoeding(srente), (bouw)rente en/of hypotheekrente) niet zijn begrepen. Bij de vaststelling van de Marktwaarde en de Uitgifteprijs wordt uitdrukkelijk geen rekening gehouden met het eventuele bedrag van meer- en/of minderwerk. Meerwerk zal bij de Omzettingsovereenkomst, de Terugkoopovereenkomst, de Voorbereidingsovereenkomst of de Verkoopovereenkomst Registergoed worden beoordeeld als een verbetering, zoals bedoeld in artikel 3.4 lid 2. Afkoopsom / canon Artikel 4.3 De Erfpachter is ter zake van de verkrijging van de Erfpacht een canon verschuldigd voor de in het Registergoed begrepen rechten op de grond. De Erfpachter koopt de canonverplichting af voor de gehele duur van de Erfpacht. De afkoopsom voor de erfpachtcanon maakt onderdeel uit van de Uitgifteprijs. Aandeel Erfpachter en Erfverpachter in waardeontwikkeling van het Registergoed Artikel 4.4 1.

Hoogte percentages deling in waardeontwikkeling De percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de stijging of daling van de Marktwaarde van het Registergoed worden in de betreffende Koopovereenkomst vastgesteld en in de akte van vestiging erfpacht vastgelegd. Het percentage waarvoor de Erfverpachter deelt in deze stijging of daling wordt ook aangeduid met Y en het percentage waarvoor de Erfpachter deelt in deze stijging of daling wordt ook aangeduid met X.

2.

Minimale en maximale deling in waardeontwikkeling en regelgeving In alle gevallen bedraagt het percentage in de deling van de waardeontwikkeling voor de Erfpachter minimaal vijftig procent (50%) en voor de Erfverpachter maximaal vijftig procent (50%). De relatie tussen de in het vorige lid bedoelde percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de waardeontwikkeling en de Koperskorting als bedoeld in artikel 4.2 lid 1, moet voldoen aan de regels die hiervoor zijn opgenomen in de op de Woningwet gebaseerde regelgeving ("fair valueverhouding") of daarvoor in de plaats tredende weten/of regelgeving. Wanneer de Erfverpachter een Vastgoedondernemer, een Gemeente of het Koopfonds is, is ter keuze van de Erfverpachter het waardeontwikkelingspercentage van de Erfverpachter gelijk aan het percentage van de koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de hiervoor bedoelde wet- en regelgeving.

HOOFDSTUK 5: BEPALINGEN IN VERBAND MET HYPOTHEEK Toestemming bij hypotheekverlening; beperking hypothecaire schuld Artikel 5.1 1.

Toestemming Erfverpachter vestiging hypotheek De Erfpachter mag de Erfpacht niet met hypotheken bezwaren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter.

2.

Vestiging hypotheekrecht zonder toestemmingsvereiste De in het vorige lid bedoelde toestemming van de Erfverpachter is niet vereist indien de

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 16 -

door de Erfpachter ten laste van de Erfpacht te vestigen hypotheekrechten in totaal geen hogere hoofdsom (inschrijving) hebben dan een bedrag gelijk aan ten hoogste éénhonderdentien procent (110%) van de Uitgifteprijs. De hiervoor bedoelde beperking tot vestiging van hypotheekrechten is met name bedoeld om te voorkomen dat het aangaan van een toekomstige Omzettingsovereenkomst, Terugkoopovereenkomst of Voorbereidingsovereenkomst en Verkoopovereenkomst Registergoed door de Erfpachter wordt bemoeilijkt wegens het bestaan van te hoge hypothecaire financieringen, waardoor de Erfpachter geheel of gedeeltelijk niet zou kunnen voldoen aan zijn aflossingsverplichting jegens de Hypotheekhouder en indien van toepassing de verplichting tot betaling van het Vergoedingsbedrag aan de Erfverpachter. Bepalingen bestemd voor de hypotheekvestiging en de hypotheekakte Artikel 5.2 In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard geldt het navolgende: a.

Termijn opzegging Erfpacht; beperking verrekening In het geval van beëindiging van de Erfpacht wegens opzegging door de Erfverpachter als bedoeld in artikel 2.2 vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de Hypotheekhouder is medegedeeld. Bij beëindiging van de Erfpacht op welke grond dan ook zal de Erfverpachter zich niet ten nadele van de Hypotheekhouder beroepen op de bevoegdheid om op de door de Erfverpachter verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft.

b.

Toestemming Hypotheekhouder Voor de volgende handelingen is -ongeacht of een dergelijke handeling tussen de Erfverpachter en de Erfpachter al dan niet mogelijk is- de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Hypotheekhouder vereist: 1.

een wijziging van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

2.

een wijziging van de bestemming als bedoeld in artikel 6.1 lid 1;

3.

de verhuur van het Registergoed als bedoeld 6.1 lid 2;

4.

de splitsing van de Erfpacht en de vestiging van ondererfpacht als bedoeld in artikel 7.1;

5.

de levering door de Erfverpachter en de aanvaarding door de Erfpachter van de Bloot Eigendom;

6.

het vervallen van de onderdelen van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen als bedoeld in artikel 11.1 lid 4.

c.

Gedwongen onderhandse verkoop en Omzettingsovereenkomst executiekoper Indien de Hypotheekhouder de Erfpacht via een gedwongen onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek wenst te verkopen, zal de Erfverpachter op verzoek van de Hypotheekhouder bereid en gerechtigd zijn om zijn medewerking te verlenen aan een gelijktijdige verkoop van de Bloot Eigendom aan de executiekoper zoveel mogelijk overeenkomstig hetgeen is bepaald in Hoofdstuk 8.

d.

Terugkoopgarantie: verkoop ex artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek De Erfverpachter is, behoudens in het geval uitvoering wordt gegeven aan het hiervoor onder c van dit artikel bepaalde, te allen tijde bereid om de Erfpacht via een gedwongen onderhandse verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aan te

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 17 -

kopen voor een koopprijs die als volgt wordt berekend: -

een bedrag van vijfentachtig procent (85%) van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van de hierna bedoelde ontvangst door de Erfverpachter (Waardepeildatum) van een kopie van de veilingopdracht zoals vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3;

-

verminderd met het Vergoedingsbedrag te berekenen overeenkomstig het in de artikelen 8.1, 3.5 en 3.6 bepaalde, met dien verstande dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag in de formule als bedoeld in artikel 8.1 lid 4 de Marktwaarde T2 wordt gesteld op hetzelfde procentueel berekende gedeelte van de Marktwaarde als omschreven in het vorige gedachtestreepje,

zulks met inachtneming van de in de volgende zin bedoelde voorwaarde. De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat: -

de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de Hypotheekhouder aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht heeft ontvangen;

-

de Erfverpachter ter zake van die aankoop en levering tot geen hogere kosten is gehouden dan die welke bij een reguliere onderhandse aankoop en levering verschuldigd zouden zijn geweest;

-

voor de hypothecaire financiering van de Erfpacht een garantie is verstrekt van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (zogeheten Nationale Hypotheek Garantie).

Indien de Erfpachter het bepaalde in artikel 3.1 lid 5 niet nakomt, zal de Taxateur een geveltaxatie van het Registergoed uitvoeren en zal in de berekeningen het hiervoor genoemde percentage van vijfentachtig procent (85%) worden vervangen door tachtig procent (80%). e.

Biedgarantie: verkoop ex artikel 3:268 lid 1 Burgerlijk Wetboek De Erfverpachter is te allen tijde bereid om de Erfpacht via gedwongen openbare verkoop in de zin van artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor een koopprijs die als volgt wordt berekend: -

een bedrag van tachtig procent (80%) van de Marktwaarde van het Registergoed geldend ten tijde van de hierna bedoelde ontvangst door de Erfverpachter (Waardepeildatum) van een kopie van de veilingopdracht zoals vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3;

-

verminderd met het Vergoedingsbedrag te berekenen overeenkomstig het in de artikelen 8.1, 3.5 en 3,6 bepaalde, met dien verstande dat voor de berekening van het Vergoedingsbedrag in de formule als bedoeld in artikel 8.1 lid 4 de Marktwaarde T2 wordt gesteld op hetzelfde procentueel berekende gedeelte van de Marktwaarde als omschreven in het vorige gedachtestreepje;

-

verminderd met de kosten als bedoeld in artikel 524a lid 1 letter b tot en met d Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het bedrag aan achterstallige lasten en belastingen voor zover dat op de veilingkoper verhaalbaar is,

zulks met inachtneming van de in de volgende zin bedoelde voorwaarde. De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat: -

de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de Hypotheekhouder aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht heeft

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 18 -

ontvangen; -

voor de hypothecaire financiering van de Erfpacht een garantie is verstrekt van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (zogeheten Nationale Hypotheek Garantie).

Indien de Erfpachter het bepaalde in artikel 3.1 lid 5 niet nakomt, zal de Taxateur een geveltaxatie van het Registergoed uitvoeren en zal in de berekeningen het hiervoor genoemde percentage van tachtig procent (80%) worden vervangen door vijfenzeventig procent (75%). f.

Derdenbeding ten behoeve Hypotheekhouder De hiervoor onder a tot en met e van dit artikel opgenomen regeling dient voor zover de Hypotheekhouder daaraan rechten of prestaties ontleent te worden beschouwd als een onherroepelijk derdenbeding, waarvan de aanvaarding door de Hypotheekhouder geschiedt in de betreffende akte van hypotheek, en waarbij door de aanvaarding geldt dat de Hypotheekhouder: -

wordt geacht bekend te zijn met de inhoud van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen;

-

zich verplicht om gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht aan de betreffende notaris een kopie van die opdracht aan de Erfverpachter te versturen.

De Erfpachter dient in de hypotheekakte voor zich en voor en namens de Erfverpachter de onder a tot en met e van dit artikel opgenomen rechten en verplichtingen jegens de Hypotheekhouder -voor zover nog nodig- te aanvaarden. De Erfpachter verleent hierbij aan de Hypotheekhouder de toestemming om de Erfverpachter op de hoogte te stellen van de hiervoor onder d en/of e van dit artikel bedoelde veilingopdracht. g.

Aanvaarding derdenbeding in de akte van hypotheek In verband met het hiervoor onder f van dit artikel bepaalde zal de volgende of daarmee inhoudelijk vergelijkbare tekst in de akte van hypotheek worden opgenomen: "Erfpacht- en KoopStartbepalingen / Ondererfpacht- en KoopStartbepalingen De partijen in de akte zijn bekend met en aanvaarden hetgeen is bepaald in artikel 5.2 van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen / Ondererfpacht- en KoopStartbepalingen, die van toepassing zijn op de in deze akte genoemde erfpacht / ondererfpacht en waarop de hypotheek betrekking heeft, en de daaruit voortvloeiende rechten, prestaties en verplichtingen en verplichten zich tot naleving daarvan."

HOOFDSTUK 6: GEBRUIK VAN HET REGISTERGOED DOOR DE ERFPACHTER Bewoning Artikel 6.1 1.

Bestemming en gebruik De Erfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen bepaalde. Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden.

2.

Zelfbewoning De Erfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en in het Registergoed zijn hoofdverblijf te hebben. De Erfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Erfverpachter kan de Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 19 -

de vorige zin bepaalde wordt afgeweken. 3.

Verbodsbepalingen en ontheffing Het is de Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor: a.

het maken van reclame anders dan voor eigen bedrijf of beroep;

b.

het opslaan of verkopen van motorbrandstoffen en andere licht ontvlambare, gevaarlijke of ontplofbare stoffen;

c.

het verrichten of nalaten van handelingen als gevolg waarvan bodemverontreiniging of anderszins achteruitgang van het Registergoed plaatsvindt of dreigt plaats te vinden;

d.

het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

De Erfverpachter kan van de onder a en b bedoelde verbodsbepalingen ontheffing verlenen voor een bepaalde tijd of tot wederopzegging en daaraan financiële en/of andere voorwaarden verbinden. Onderhoud en verzekering Artikel 6.2 1.

Onderhoud De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed behoren te onderhouden, in goede staat te houden en in stand te houden. De Erfverpachter is bevoegd de onderhoudstoestand van de opstallen te controleren indien hij een redelijk vermoeden heeft dat de Erfpachter in verzuim is in de nakoming van de onderhoudsverplichting en/of dat de veiligheid van de installaties of de constructie onvoldoende is. Indien de opstallen worden beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaan, is de Erfpachter verplicht onverwijld voor herstel of herbouw zorg te dragen.

2.

Verzekering De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed behoren te verzekeren tegen het risico van brandschade en andere schade waartegen objecten als een woning gebruikelijk worden verzekerd. Indien het Registergoed een appartementsrecht betreft en de vereniging van eigenaars in de hiervoor bedoelde verzekering(en) voorziet, is het in de vorige zin bepaalde niet van toepassing.

Lasten en belastingen Artikel 6.3 Voor rekening van de Erfpachter komen alle lasten en belastingen die worden geheven in verband met het Registergoed en de Erfpacht. Hoofdelijkheid Artikel 6.4 Indien de Erfpacht aan twee of meer personen toebehoort zijn zij hoofdelijk jegens de Erfverpachter verbonden voor de nakoming van de verplichtingen van de Erfpachter uit hoofde van de Erfpacht. Verhouding Erfpacht en appartementsrecht Artikel 6.5 1.

Gelijkstelling met appartementseigenaar Indien de Erfpacht is afgeleid van een appartementsrecht, wordt de Erfpachter overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:106 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)

2021.003392.01/DBA

- 20 -

als appartementseigenaar. 2.

Stemrecht vereniging van eigenaars Het aan het appartementsrecht verbonden stemrecht in de vereniging van eigenaars wordt uitsluitend uitgeoefend door de Erfpachter.

3.

Gemeenschappelijke schulden en kosten De Erfpachter is hoofdelijk en voor het geheel aansprakelijk voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde schulden, kosten en bijdragen die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen en is tot vrijwaring van de Erfverpachter gehouden. De draagplicht voor de in de vorige zin bedoelde schulden, kosten en bijdragen berust geheel bij de Erfpachter.

Gedoogplichten Artikel 6.6 1.

Gedogen aanwezigheid voorzieningen De Erfpachter is verplicht, op, in, aan of boven het Registergoed de aanwezigheid van door of vanwege de Erfverpachter of door de Erfverpachter aangewezen derden aangebrachte leidingen, kabels, vezels en andere inrichtingen voor communicatieve doeleinden, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden aangebracht, onderhouden en vernieuwd wanneer de Erfverpachter dat schriftelijk aan de Erfpachter kenbaar maakt.

2.

Schadevergoeding Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van de in het vorige lid vermelde werkzaamheden en de aanwezigheid van krachtens het vorige lid na de Uitgifte van de Erfpacht aangebrachte voorzieningen, zal na overleg met de Erfpachter door de Erfverpachter of de door de Erfverpachter aangewezen derde en op kosten van de Erfverpachter respectievelijk die derde worden hersteld dan wel aan de Erfpachter worden vergoed.

HOOFDSTUK 7: BEPERKING BEVOEGDHEID BESCHIKKING OVER DE ERFPACHT Toestemming splitsing Erfpacht en vestiging beperkte rechten Artikel 7.1 1.

Splitsing Erfpacht De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd de Erfpacht te splitsen door overdracht of toedeling van de Erfpacht op een gedeelte van het Registergoed of de Erfpacht te splitsen in appartementsrechten.

2.

Ondererfpacht en erfdienstbaarheden De Erfpachter is niet bevoegd tot het vestigen van een recht van ondererfpacht op het Registergoed. De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter niet bevoegd erfdienstbaarheden ten behoeve en/of ten laste van het Registergoed te vestigen. Het in dit lid en het vorige lid van dit artikel bepaalde geldt voor rechtshandelingen zowel in juridische als in economische zin.

Toestemming Vervreemding Erfpacht en voorwaarden Artikel 7.2 1.

Toestemming Vervreemding Erfpacht

Erfpacht- en KoopStartbepalingen (versie 1 januari 2024)