bijlage 2 Rapportage adviesbureau ‘Herbestemmingsonderzoek’ Het Oude Slot.pdf

Wat zijn de eventueel al aanwezige ambities, doelen en ideeën voor herbestemming?

voorname randvoorwaarde. Respect voor het pand, zijn

Het gebouw staat momenteel feitelijk (grotendeels) sinds

De initiële ambitie is om een bestaande

binnen het object, de karakteristieke waarden moeten

november 2023 leeg. Het laatste volwaardig gebruik van

beleidsdoelstelling in het object te kunnen inpassen

zichtbaar blijven.

het gebouw betrof de exploitatie als cultureel centrum

en ontwikkelen. Als dit niet het geval is dient

en diende voornamelijk als trouwlocatie. Dit gaf dermate

er te worden vastgesteld of er een alternatieve

Passende functie voor gebouw en omgeving: De

veel overlast voor omwonenden dat uiteindelijk is

(commerciële) exploitatie mogelijk is die de kosten voor

nieuwe functie moet passen binnen de contouren en het

besloten om de overeenkomst met de exploitant te

instandhouding voldoende kan dekken, ofwel dient het

karakter van het pand, de cultuurhistorische waarden

eindigen waardoor het gebouw leeg is komen te staan.

monument te worden verkocht. In dat laatste geval geldt

en de omgeving en enige onevenwichtige overlast voor

de vraag; kan de cultuurhistorische waarde van de pand

omwonende dient daarbij te worden gewaarborgd.

voldoende worden geborgd bij verkoop.

Ook het (gemeentelijk)beleid speelt hierbij een rol. Wat

Wat is het vraagstuk? De wens is om de bestaande scenario’s die gebaseerd

historie en de omgeving. De nieuwe functie moet passen

is mogelijk binnen het bestemmingsplan? En welke route

zijn op de richtlijnen uit het vastgoedbeleid nader

Wat is de gewenste visie/functie?

moet er bewandeld worden als het bestemmingsplan

te onderzoeken en uit te werken met als doel om

Herbestemming t.b.v. een maatschappelijke

geen ruimte biedt voor herbestemming? Deze vragen

vervolgens het voorkeursscenario verder te gaan

gebruiksfunctie.

zullen binnen dit onderzoek beantwoord gaan worden.

ontwikkelen.

We moeten ons echter niet laten beperken door enkel de mogelijkheden die bestemmingsplan biedt, maar verder kijken dan dat. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

36

Rendement: De nieuwe functie moet in voldoende evenwicht zijn met de eigenaarslasten en het onderhoud van het monument. Het onderzoek moet aantonen welke functies realistisch en haalbaar zijn en inzicht geven in de investeringen, jaarlijkse kosten en opbrengsten. Mochten een economisch resultaat onvoldoende mogelijk blijken, dan bestaat de overweging om het object te verkopen.

Welke verwachtingen zijn er? Dat na het college en raadsbesluit de gemeente het scenario gaat uitdiepen in een onderzoek tot herbestemming.

Evt. subsidies (SIM, procesbegeleiding, restauratie) Er wordt al gebruik gemaakt van een SIM subsidie. Subsidie procesbegeleiding bij herbestemming is nader te overwegen zodra het voorkeursscenario verder dient te worden uitgewerkt.

Is er een opvolgend locatiebezoek nodig voor bijvoorbeeld bouwhistorie of inspectie van de onderhoudstoestand? Nee, het bestaande bouwhistorisch onderzoek en onderhoudsrapport geven dit goed weer.

Zijn er al gegevens aanwezig? Zowel bouwtekeningen, een volledig bouwhistorisch onderzoek en een onderhoudsrapport met bijbehorende meerjarenbegroting zijn aanwezig.

Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

37

Bijlage 2 - Marktkansen

maken om toegang te krijgen tot een auto, fiets, boot,

1. Maatschappelijke en sociale trends

telefoon of wasmachine zonder daar zelf eigenaar van te

Na een groei van ten minste 2 procent per jaar in de voorgaande jaren valt de economische

zijn. Delen is het nieuwe bezit aan het worden.

groei in Nederland terug tot 1,8 procent in 2019 en 1,5 procent in 2020. De CBS-index van het

1.2 Vrije tijd

consumentenvertrouwen laat zien dat het consumentenvertrouwen weer in de lift is. Deze lag

internet en sociale netwerken een enorme ontwikkeling

Het afgelopen decennium is er in de wereld van

in januari 2024 namelijk op -28 ten opzichte van -49 in januari 2023. Het ondernemersvertrouwen

geweest. Een smartphone is niet meer weg te denken

groeide de afgelopen jaren ook. Dit komt vooral door het einde van de corona pandemie. De

los. Aan deze ontwikkelingen zit ook een keerzijde.

Nederlandse economie groeit op een lager tempo dan voorheen, maar doet het vooralsnog goed.

uit het dagelijks leven en we twitteren en posten erop Steeds meer groeit de behoefte om elkaar in het echt ontmoeten, face to face. Er is een grote behoefte aan

1.1 Consumptie

Nederlanders dat online winkelt ligt al op 79 procent

‘echte’ belevingen en authenticiteit is al enkele jaren in

De consumptie was in januari 2024 0,3 procent hoger

en er wordt verwacht dat 95 procent van de aankopen

opmars. Mensen zijn meer op zoek naar betekenis en

dan het jaar daarvoor. Dit komt voornamelijk door de

in 2040 via het internet gedaan zullen worden. De

zoeken hier dan ook naar in hun vrije tijd. We willen

gunstige ontwikkelingen van het besteedbaar inkomen.

consument beslist waar en wanneer hij koopt en

onze geest verrijken of een duidelijk doel hebben

Deze is namelijk de afgelopen jaren voortdurend

dankzij het internet zijn ze beter geïnformeerd over

waarbij cultuur, kennis en natuur centraal staan.

toegenomen. Ook gedurende de coronacrisis kwam de

de prijzen en producten. Wat consumenten kopen

Hierdoor is er een duidelijk trend waarneembaar dat

toename niet onder de 1,5 procent per jaar. Vanaf begin

moet weerspiegelen wie ze zijn en wie ze willen zijn in

men meer en intensiever wil genieten van de vrije tijd.

2022 loopt de toename wel terug.

relatie tot hoe ze de wereld zien. Ze zijn geïnteresseerd

Mensen gaan voor betaalbare, unieke, betekenisvolle

in producten die met hun eigen stijl en smaak

belevingen. Uniciteit en authenticiteit worden daarbij

Zowel de consument als de producent worden zich

vormgegeven kunnen worden en een persoonlijke

belangrijk gevonden. Denk hierbij aan streekproducten,

steeds meer bewust van hun invloed op het milieu.

benadering hoort hierbij. De bezinningsmarkt is

biologisch, slow cooking en gezamenlijke activiteiten.

Men let daarbij niet alleen meer op het milieu, maar

daardoor steeds meer in opkomst. Hierbij wordt bewust

Onderscheidende combinaties worden steeds

ook op dierenwelzijn en fair trade. Dit beïnvloedt

gebruik gemaakt van streekproducten, authentiek

belangrijker en de concurrentie groeit

de productkeuze van de consument en zorgt voor

en duurzaam voedsel. Bezinningsaanbieders kunnen

Wat betreft de thuisbelevingen zijn er ook een aantal

veranderingen in de markt. De consument is bewuster

optimaal gebruik maken van de emotionele waarden die

kenmerkende veranderingen zichtbaar. Steeds vaker

geworden van het klimaat en wat voor invloed hun

dit verlangen naar authenticiteit aandrijft.

besteden we thuis meer tijd aan sociale media, we

koopgedrag heeft op het milieu. Velen zijn bereid om

lezen een boek via de iPad terwijl de ander foto’s op de Heeft de consument een product nodig, dan is ‘kopen’

televisie laat zien vanaf zijn smartphone. Ook wordt er

aanpassing te doen in hun koopgedrag en dit betekent

niet meer vanzelfsprekend. Lenen, huren of leasen

meer bewust geleefd, met verantwoord en biologisch

dat wanneer er een duurzamer alternatief is, veel

van producten wordt steeds meer gangbaar. Veel

voedsel. In een samenleving waar vergrijzing een grote

mensen dit willen overwegen voor een kleine meerprijs.

producten zijn af te nemen als dienst of abonnement.

rol speelt is er meer aandacht voor gezondheid en

Duurzaamheid speelt daarom een prominente rol in het

Veel consumenten hebben inmiddels liever toegang tot

vitaliteit. Men besteed meer tijd aan bewegen, goede en

dagelijks leven en zo ook bij de aanschaf van producten.

muziek of series dan dat ze stapels met cd’s of dvd’s

gezonde voeding en een bewuste lifestyle.

Dat steeds meer aankopen via digitale kanalen

bezitten. Er zijn inmiddels tal van aanbieders – zowel

plaatsvinden, is niet iets nieuws. Het aantal

bedrijven als consumenten onderling – die het mogelijk Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

38

1.3 Groei & krimp De Nederlandse bevolking groeide in 2023 met 136 393 inwoners (inclusief correcties). Dat zijn 7,6 mensen per duizend inwoners. Aan het eind van 2023 telde de bevolking 17 947 684 mensen. De Nederlandse bevolking zal naar verwachting blijven groeien, tot bijna 20 miljoen inwoners in 2060. De groei was vooral te zien in de grote steden en een krimp was vooral in de buitengebieden te zien. Echter het aantal gemeenten dat te maken heeft met een krimp in het inwonerstal wordt minder. Bijna alle gemeenten kregen er in 2023 inwoners bij als gevolg van migratie. Het aantal 80-plussers zal naar verwachting in 2040 zijn verdubbeld en het aandeel van 65-plussers in de bevolking zal stijgen naar bijna 26 procent. Het overgrote deel van de gebieden zal vergrijzen, wat niet alleen sociale, maar ook economische gevolgen heeft: naarmate we ouder worden, kopen we minder frequent producten en geven we meer uit aan services en diensten.

Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

39

2. Economische ontwikkelingen

een lichte toename vergeleken met het jaar daarvoor.

De Nederlandse economie keert terug naar een matiger groeitraject. Na een solide groei van 4,5%

Het is het derde jaar op rij met een toename bij deze logiesaccommodaties. Bij de groepsaccommodaties

in 2022, wordt verwacht dat het bruto binnenlands product (bbp) in 2023 met slechts 0,8% zal

bleef het aantal gasten met 1,6 miljoen ongeveer gelijk.

groeien. De stijgende energieprijzen hebben een domino-effect op vrijwel alle prijzen, waardoor

Eet- en drinkgelegenheden

de koopkracht en uitgaven van huishoudens worden belemmerd. Bovendien hebben centrale

Wat opvalt is dat er in Nederland steeds meer buiten

banken wereldwijd hun beleid aangescherpt, wat resulteerde in hogere rentetarieven, wat op

jaar het aantal bedrijven in de branche aan het afnemen.

zijn beurt de woningmarkt vertraagt en de investeringen onder druk zet. De afkoeling van de mondiale economie heeft ook een negatieve invloed op de Nederlandse uitvoer. Als gevolg hiervan ontwikkelt de economie, die al enkele jaren oververhit is, zich op een evenwichtiger niveau, met

de deur wordt gegeten. Tegelijkertijd is in het afgelopen Naast het avondeten zijn ook de andere maaltijden erg in opkomst als het gaat om buiten de deur eten. Steeds meer mensen kiezen ervoor om voordat men naar het werk of school gaat, ergens buitenshuis te ontbijten. Veel horecagelegenheden zijn steeds vroeger open om

naar verwachting een groei van 1,3% in 2024 en 1,1% in 2025.

ook in de ontbijtbehoefte te voorzien. Daarbij hechten

2.1 Horeca en recreatie

verduren gehad. Na een omzet groei van zo’n 25% in vier

beter assortiment en gezonder aanbod. Dit sluit aan

De sector horeca en recreatie profiteert optimaal van de

jaar tijd heeft de sector dankzij de corona pandemie in

op de trend dat gemak en gezondere voeding voor

aantrekkende economie. De positieve ontwikkelingen

een jaar tijd al 40% minder omzet gedraaid als in 2019.

de jongerendoelgroep belangrijk is in het maken van

in het bestedingspatroon van consumenten en het

Nu de laatste coronamaatregelingen al vanaf maart

keuzes. Daarbij komt dat alle consumenten steeds vaker

groeiend inkomende toerisme, zorgen voor een

2022 vervallen zijn is de toekomst voor de sector positief

willen weten wat ze consumeren. Dit heeft tot gevolg dat

positieve stemming in de horeca en recreatie. Dit

en de groei is nu al terug te zien in de cijfers.

consumenten steeds meer waarde hechten aan lokale

resulteert in omzetgroei, meer investeringen en

vooral jongeren aan meer service, een kwalitatief

en biologische producten.

kwaliteitsverbetering. Dit zien we ook terug in de cijfers,

Verblijfsrecreatie

Eet- en drinkgelegenheden hebben daarom in het

in 2023 is de omzet van de horeca bijna verdubbeld

In 2023 verbleven er 49,7 miljoen gasten in de

derde kwartaal 0,9 procent meer omgezet dan een

vergeleken met 2020, het begin van de corona

Nederlandse hotels en op campings en huisjesterreinen.

kwartaal eerder. De omzet van kantines en catering

pandemie.

Dat is 8,1 procent meer dan een jaar eerder. Nog niet

steeg met 1,4 procent het sterkst. Cafés en restaurants

Duurzaamheid is ook steeds belangrijker in de horeca

eerder ontvingen deze accommodaties zoveel gasten.

hebben beide 0,8 procent meer omgezet. De omzet van

en recreatie. Consumenten willen weten waar de

Vooral het aantal buitenlandse gasten nam toe; dat

fastfoodrestaurants steeg met 0,6 procent. Het volume

ingrediënten vandaan komen en hoe de producten

steeg met bijna een kwart naar 20,4 miljoenen en is

van eet- en drinkgelegenheden nam af met 1,1 procent.

geproduceerd zijn. Ze verwachten dat bedrijven

weer terug op het niveau van voor de coronacrisis. Het

transparant en eerlijk zijn en dat horecabedrijven

aantal Nederlandse gasten bleef ongeveer gelijk.

2.2 Vrijetijdsbesteding

streven naar zero-waste. Zo is ook de plant-based

Met 32,6 miljoen ontvingen hotels in 2023 van alle

Gemiddeld hebben Nederlanders van 12 jaar en ouder

markt aan het uitbreiden. De consument laat zien dat

logiesaccommodaties de meeste gasten. Dat is 11

iets meer dan 42 uur vrije tijd. Daarvan gaat het meeste

hij duurzaamheid belangrijk vindt en zijn gedrag daar

procent meer dan een jaar eerder. Kampeerterreinen en

op aan media en ICT (19,6 uur per week). Acht uur per

daadwerkelijk op aanpast.

huisjesterreinen zagen het aantal gasten tegelijkertijd

week wordt besteed aan het onderhouden van sociale

De Horeca heeft het de afgelopen jaren zwaar te

naar 5,2 miljoen en 10,4 miljoen gasten toenemen,

contacten. Verder wordt er wekelijks gemiddeld 1 uur Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

40

en 45 minuten gesport en wordt twee uur per week

Nederland gegroeid en diverser geworden. Sommige

en onderzoeksmethoden. De komende jaren worden

vrijgemaakt om te rusten.

trends brengen een uitdaging mee voor de toekomst: zo

de zorgkosten alleen maar hoger en het tekort aan

neemt de sportdeelname onder jongeren af en blijven

personaal neemt toe. Digitale technologie kan de

Musea

kwetsbare groepen achter in hun sportdeelname.

kwaliteit van de zorg doen stijgen en tegelijk de kosten

In 2022 registreerden musea in totaal 23,5 miljoen

Daarentegen groeit de groep wekelijkse sporters onder

inperken. Een voorbeeld hiervan is robotisering en

bezoeken, ondanks de verplichte sluiting gedurende

65-plussers sterk. De sportbranche zal daarom in de

ook in Nederland zien we steeds meer zorgrobots en

de eerste vier weken van het jaar. Hoewel de terugkeer

toekomst om moeten gaan met een gemiddeld ouder

operatierobots.

van het publiek een positieve ontwikkeling is voor de

wordende sportpopulatie en tegelijkertijd moeten

sector, ondervinden musea toenemende financiële

proberen om het sportaanbod aantrekkelijk te houden

Volgens de Miljoenennota 2024 zullen de zorgkosten

druk door stijgende kosten. Ondanks een inflatie van

voor jongeren. De behoeften van Nederlandse sporters

met 5,1 procent stijgen; van 105,9 miljard euro in 2023

10% zijn de overheidssubsidies voor musea van 2021

lijken ook te veranderen door de toegenomen welvaart

naar 111,3 miljard euro in 2024. De stijgende zorgvraag,

tot 2022 slechts met 1% gestegen. Veel musea hebben

en het gebrek aan tijd. Sporters willen meer ongebonden

toenemende zorgkosten en een krappere arbeidsmarkt

tijdens de coronacrisis aanzienlijk moeten putten

kunnen sporten. Echter het aanbod van sportfaciliteiten

vraagt om verandering. Onder andere door innovatie,

uit hun reserves en zijn grotendeels afhankelijk van

is dermate groot dat de markt is verzadigd. Daarbij is

meer zorg dichtbij de burger (eerstelijns- en thuiszorg)

subsidies. Hierdoor bevinden veel instellingen zich nu

het risico tot overcapaciteit aanwezig en hierdoor zullen

en minder langdurig verblijf in een zorginstelling

in financiële moeilijkheden. In 2022 behaalde 49% van

de marges op langere termijn onder druk blijven staan.

of ziekenhuis. Daarnaast kan veel ziekteleed en

de musea, vooral middelgrote instellingen, een negatief

Onderscheidende concepten met nauwe samenwerking

dus zorgkosten bespaard worden als men meer

bedrijfsresultaat. De verwachting is dat de financiële

met de gezondheidssector zullen toegevoegde waarde

investeert in eigen gezondheid. Dit vraagt om andere

druk de komende jaren zal blijven toenemen en meer

kunnen blijven leveren, waardoor ondernemingen in de

waardeproposities met bijpassende verdienmodellen.

musea in de problemen zullen komen als de subsidies

sportsector bestaansrecht behouden.

2.4 Vastgoed

niet evenredig stijgen.

2.3 Gezondheidszorg

In 2023 werden beleggers geconfronteerd met een

Desalniettemin laten de toenemende

De komende jaren verandert de zorg ingrijpend, zowel

nieuwe realiteit in de vastgoedmarkt. Dalende prijzen

bezoekersaantallen zien dat musea populair zijn bij

voor de cliënt als de zorgmedewerker. Verandering

en toenemende financieringskosten zorgden voor

een breed publiek. Echter, de eigen inkomsten van

is noodzakelijk door noodzakelijke bezuinigingen,

afwaarderingen en druk op rendementen, waardoor

musea zijn niet voldoende om de stijgende kosten te

personeelstekorten en de vergrijzing. Eén van de

de investeringsmarkt onvoorspelbaarder werd. Hoewel

compenseren. De toegankelijkheid van musea dreigt in

grootste ontwikkelingen die de zorg verandert is de

gehoopt werd op een snel herstel, hielden aanhoudende

het geding te komen als zij hun toegangsprijzen mogelijk

ouder wordende bevolking. Nederland vergrijst in een

rentestijgingen en trage transacties dit tegen. Met de

moeten verhogen. Om dit te voorkomen en verdere

hoog tempo en dat leidt tot meer vraag naar zorg. Zo

inflatiepiek achter de rug, lijkt de rente nu te stabiliseren

achteruitgang in de sector tegen te gaan, is het cruciaal

neemt ook de behoefte aan beschermd wonen met

op een hoger niveau, waardoor ruimte ontstaat voor

dat subsidies meestijgen met de inflatie. Op deze

diensten en zorg de komende jaren verder toe. Er

herbeoordeling van vastgoedwaarden en nieuwe

manier kunnen musea blijven innoveren, hoogwaardige

komen steeds meer ouderen die behoefte hebben aan

investeringsmogelijkheden. Ondanks de verbeterde

ervaringen bieden en bijdragen aan het versterken van

betaalbare appartementen in de buurt van zorgcentra.

stabiliteit zal het echter nog even duren voordat

verbindingen in onze samenleving.

Daarnaast wordt er door de (zorgbehoevende) mensen

institutionele beleggers weer actief worden, na een

een steeds hoger kwaliteitsniveau verwacht en geëist.

periode van verdere stabilisatie.

Sport

Denk hierbij aan snelle hulp ter plaatse, de beste

In de afgelopen tien jaar is de sportbranche in

medicijnen en verpleging en de nieuwste technieken Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

41

Woningmarkt

bedroeg 422,4 duizend euro.

staat. Schaarste wordt niet alleen weerspiegeld

Door stijgende financieringslasten en onzekerheid

Het totaal aantal verkochte woningen neemt daarom

in het gebrek aan kwalitatief geschikte panden

rondom huurregulering was het afgelopen jaar

ook de laatste jaren af. Volgens het kadaster werden

voor bedrijven die op zoek zijn naar nieuwe

moeizaam voor woningbeleggingen. Met een volume

er in 2020 nog 236.481 woningen verkocht en door de

huisvesting, maar ook in een tekort aan beschikbare

van €1,9 miljard bleven deze ver achter bij voorgaande

jaren heen is dit aantal in 2023 gedaald naar 182.403.

bouwkavels voor nieuwbouwprojecten. Bovendien

jaren. Zo werd er slechts €1,1 miljard geïnvesteerd in

worden nieuwbouwplannen bemoeilijkt door hoge

nieuwbouw – een terugval van 59% ten opzichte van

Recreatiewoningen

stichtingskosten en stijgende grondprijzen. Zelfs

2022. Het beleggingsvolume in bestaande bouw lag

Het aantal verkochte recreatiewoningen in Nederland

de mogelijkheid om aangesloten te worden op

hoger, en kwam uit op €818 miljoen. Kanttekening bij

is in 2018 met 4,8 procent toegenomen ten opzichte

het stroomnetwerk is onzeker. Daarnaast worden

deze cijfers: maar liefs 57% hiervan werd opgekocht

van 2017 en de gemiddelde transactie prijs is gestegen

marktpartijen geconfronteerd met hogere rentetarieven

door partijen met een uitpondstrategie. Op termijn

met 1,7 procent. Op 1 januari 2019 bedroeg het aantal

en lagere economische activiteit. Kortom, diverse

verdwijnen deze woningen dus van de huurmarkt.

aangeboden recreatiewoningen bijna 2.600, een daling

factoren belemmeren op dit moment de dynamiek

Daarentegen biedt het vooruitzicht op een dalende

van 7,2% ten opzichte van het aanbod op 1 januari 2018.

in de bedrijfsruimtemarkt, wat zowel het regionale

financieringsrente in de tweede helft van dit jaar

De Waddeneilanden en Zeeland zijn de duurste regio’s

bedrijfsleven als de bredere nationale economie treft

perspectief op meer beweging bij investeerders. Daarom

en de Veluwe is een van de goedkoopste regio’s in

door het ontbreken van groeikansen.

verwachten we een beleggingsvolume van €2,5 miljard,

Nederland. Er is sprake van een langzame verschuiving

een lichte stijging ten opzichte van 2023.

van woningen naar een duurdere prijsklasse. Er

In de logistieke vastgoedmarkt spelen over het

Door de bevolkingsgroei wordt het woningtekort

ontstaat een luxe topsegment van ruime en duurdere

algemeen dezelfde ontwikkelingen als in het regulier

alsmaar groter en in combinatie met een achterblijvende

recreatiewoningen op gewilde locaties. Dat hier vraag

bedrijfsmatig vastgoed. Er is een tekort aan beschikbare

woningproductie is het woningtekort in 2023 opgelopen

naar is blijkt uit het grotere wordende aandeel. De

en kwalitatief geschikte logistieke ruimten, grond is

tot 390.000 woningen, waar dit in 2022 nog 315.000 was.

groei in het luxe topsegment gaat ten koste van het

nauwelijks beschikbaar en nieuwbouw is kostbaar. Deze

Naar verwachting zal de krapte op de woningmarkt pas

middensegment, dat een steeds kleiner aandeel van de

situatie heeft een negatieve invloed op de mobiliteit van

rond 2028 afzwakken.

markt vormt.

gebruikers. Bovendien is de lagere opname van logistiek

Toch gaven gemeenten in 2023 minder vergunningen

vastgoed een gevolg van economische ontwikkelingen

voor nieuwbouwprojecten af. In 2023 werd volgens het

De lage rente heeft voor een sterk toegenomen vraag

die in 2023 minder gunstig zijn geworden. Hierdoor ligt

CBS voor bijna 55 duizend nieuw te bouwen woningen

naar recreatiewoningen gezorgd. Kopers beschouwen

de opname aanzienlijk lager dan in voorgaande jaren.

een vergunning afgegeven. Dat is 15 procent minder

de recreatiewoning als een alternatieve belegging,

dan in 2022. Vooral voor koopwoningen werden minder

nu spaargeld en obligaties weinig opleveren. Toch

De vraag naar duurzaam kantoorvastgoed zal naar

vergunningen afgegeven (-23%). Voor huurwoningen

blijft eigen recreatief gebruik het voornaamste

verwachting snel toenemen vanwege ESG-doelen en

was dit 6 procent minder dan in 2022. Hoge grond-

aankoopmotief. Een meerderheid combineert het

CSRD-verplichtingen van bedrijven. Momenteel zijn

en bouwkosten, regulering van huurwoningen voor

recreatieve gebruik met de verhuur aan derden op

er in de G5 en Zwolle minder dan 30 energieneutrale

het middensegment, een nieuwe PFAS-norm en de

momenten dat zij er zelf geen gebruik van maakt.

kantoorgebouwen, maar tot 2030 wordt verwacht dat

stikstofcrisis zijn de belangrijkste struikelblokken voor

er ongeveer 700.000 m² aan netto-zero kantoorruimte

de nieuwbouwproductie.

Commercieel vastgoed

aan de markt zal worden toegevoegd, waarvan ongeveer

In december 2023 waren bestaande koopwoningen

De markt voor bedrijfsruimten staat voor diverse

400.000 m² in Amsterdam. Echter, uit een analyse van

gemiddeld 1,6 procent duurder dan een jaar eerder.

uitdagingen, waarbij de beperkte beschikbaarheid

grote bedrijven blijkt dat meer dan twee derde van de

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen

van panden en ontwikkelingsmogelijkheden centraal

huidige kantoorruimte niet voldoet aan hun eigen net Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

42

zero-doelstellingen. Dit creëert een groeiende vraag

om transacties aan te gaan, wat naar verwachting zou

is somber vanwege hogere kosten voor veel

naar duurzame kantoren op ov-knooppunten. Het tekort

leiden tot een stijging van het aantal transacties in het

melkveehouderijen, dalende zuivelprijzen en strengere

aan duurzaam kantoorvastgoed zal naar verwachting

komende jaar in vergelijking met 2022 en 2023.

financieringseisen. Hierdoor wordt verwacht dat veel

leiden tot aanzienlijke huurstijgingen, vooral in steden

De situatie op de agrarische vastgoedmarkt

ondernemers hun activiteiten zullen stopzetten of

met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden zoals

varieert per sector. In de afgelopen jaren hebben

overwegen te verplaatsen binnen of buiten Nederland.

Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Zwolle.

akkerbouwbedrijven aanzienlijke winsten behaald

In 2023 domineerden overheidsregelingen zoals de

Amsterdam dreigt ook een tekort te krijgen, wat

dankzij hoge productprijzen. Wel was 2023 een

Lbv, Lbv-plus en Rood voor Rood-regelingen de markt

eigenaren van kantoorvastgoed aanzet tot actie om aan

uitdagend jaar vanwege extreme weersomstandigheden

voor pluimvee- en vleeskalverhouderijen, waarbij veel

deze groeiende vraag te voldoen.

die resulteerden in een lagere oogst. Dit kon

agrariërs hiervan gebruik maakten. Deze trend zal naar

deels worden opgevangen door de relatief hoge

verwachting ook in 2024 voortduren, waardoor reguliere

Net als in andere sectoren, heeft de gestegen

productprijzen, maar de recordwinsten van 2022

pluimvee- en vleeskalverhouders het moeilijk kunnen

rente in 2023 een enorme impact gehad op de

werden niet geëvenaard. Daarnaast wordt de markt

hebben om te concurreren.

winkelvastgoedmarkt. Met €990 miljoen lag het

voor akkerbouwbedrijven sterk beïnvloed door de

Het jaar 2023 begon gunstig voor varkenshouderijen,

volume 51% lager dan het jaar ervoor. Toch neemt

schaarste aan grond. Succesvolle akkerbouwbedrijven

met gestegen varkensprijzen en dalende voerkosten.

de interesse in winkelvastgoed toe. Dit komt deels

zijn op zoek naar grond om te kunnen uitbreiden. Maar

Dit resulteerde in een positiever bedrijfseconomisch

doordat de prijsbodem bereikt lijkt, maar ook door

zij concurreren met diverse partijen, waardoor de prijs

resultaat vergeleken met 2022. Echter, de marktactiviteit

onzekerheid in andere sectoren. De financieringspremie

van akkerbouwgrond snel oploopt. Deze prijs steeg

is nog laag vanwege onzekerheden rondom

voor retail is dan ook maar beperkt gestegen. In 2024

in een jaar tijd met 7,6 procent naar iets meer dan 91

beëindigingsregelingen, wat leidt tot een afnemend

verwachten we met name in de tweede helft weer

duizend euro per hectare

aantal te koop gezette bedrijven. Vanaf juli 2023 kunnen

meer beleggingstransacties, vooral op high street-

In 2023 stagneerde de verkoop van intensieve

veehouderijbedrijven zich opgeven voor een landelijke

locaties en supermarktgedreven winkelvastgoed. Een

veehouderijen verder, met slechts 17 verkochte

beëindigingsregeling, wat naar verwachting zal

beleggingsvolume van €1,2 miljard lijkt haalbaar, al

bedrijven gedurende het hele jaar, vergeleken met 26

resulteren in meer varkenshouderijen op de markt in de

hangt dit af van het rentebeleid van de ECB en de

in 2022. Beëindigingsregelingen, zoals Lbv-plus, leiden

komende maanden, vooral van eigenaren die besluiten

verwachtingen hierover bij marktpartijen.

ertoe dat veel bedrijven niet op de vrije markt worden

tot verkoop na jaren van afwachten.

aangeboden, terwijl de ‘rood-voor-rood’ regeling Agrarisch vastgoed

aantrekkelijk is voor ondernemers om agrarische

In 2023 vertoonde de markt voor agrarisch vastgoed een

opstallen te slopen voor woningbouw of andere

lichte verbetering ten opzichte van het voorgaande jaar.

doeleinden. Daarnaast is er een gebrek aan kwalitatief

Het aantal agrarische bedrijven dat te koop werd gezet,

goede intensieve veehouderijen op de markt, vooral in

bedroeg 400, wat overeenkwam met het niveau van

sectoren met hoge winst in voorgaande jaren, zoals de

2020. Gedurende het jaar speelde grond een cruciale

varkenshouderij, wat het verkoopproces vertraagt.

rol in de besluitvorming rondom verkoop en aankoop,

In de eerste helft van 2023 bleef de markt voor

waardoor de transactieprijzen stegen. Vanwege de

melkveehouderijen stabiel, met een gemiddelde

schaarste aan grond, die zeer gewild is voor diverse

verkoopprijs van 3 miljoen euro. Ondanks een

doeleinden zoals mestuitrijding, schaalvergroting

daling was dit historisch gezien nog steeds hoog,

en woningbouw, was er een toenemende vraag. Dit

vooral vanwege schaarste aan bedrijven met goede

resulteerde in een grotere bereidheid onder agrariërs

vergunningen en grond. Echter, het vooruitzicht Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

43

3. ecologische en technologische ontwikkelingen De snelle ontwikkeling en toepassing van nieuwe technologie, waarbij onder andere machines zelfstandig nadenken, opdrachten van mensen uitvoeren en steeds meer digitale informatie beschikbaar komt, zijn in volle gang. Op werkplekken worden steeds vaker 3D printers gebruikt. In Nederland zijn al de eerste brug én rotonde gebouwd met de techniek van dit driedimensionale printproces. Kunstmatige intelligentie (AI) is inmiddels breed

overgang naar een duurzame energievoorziening is

beschikbaar en stimuleert creativiteit. Nu al kan

belangrijk om klimaatverandering tegen te gaan. Ook

iedereen met AI-tools eenvoudig teksten, beelden en

zijn er in Nederland steeds minder fossiele brandstoffen,

muziek creëren. Toch moeten bedrijven goed nadenken

vooral aardgas, beschikbaar. En wil Nederland niet

over hoe ze zich in een AI-wereld onderscheiden. Hoe

volledig afhankelijk zijn energie uit andere landen.

creativiteit de inzet van AI echt waardevol kan maken en hoe we met AI innovatie kunnen versnellen én klantwaarde kunnen verhogen. grote hoeveelheden big data worden met sensortechnologie verzameld en geanalyseerd. Ook kunnen sensoren blootstellingen, o.a. aan gevaarlijke stoffen, meten. De ‘realtime’ inzet van drones en sensoren voor inspecties, noodsituaties, of luchtfotografie maken ‘early warning’ en sneller ingrijpen mogelijk. Deze sensoren kunnen detecteren, patronen opmerken en waarschuwen om gevarenpunten, ongevallen, acute- of beroepsziekten te voorkomen. Deze hulpmiddelen vergroten de productiviteit en verlichten het werk.

Ecologie en verduurzaming Nederland werkt aan een energiesysteem waarbij nauwelijks nog CO2 vrij komt. In 2050 moet de energievoorziening bijna helemaal duurzaam en CO2neutraal zijn. De regeringsleiders van de Europese Unie (EU) hebben in december 2020 afgesproken te streven naar een Europees CO2-reductiedoel van 55%. Een Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

44

Bijlage 3 - Omgevingswet

Bodemkwaliteit als onderdeel van de leefomgeving Om de wet uit te voeren, beschikken overheden over

De wijze waarop de overheid vorm kan en soms moet

Algemene inleiding

zes kerninstrumenten, waaronder de omgevingsvisie,

geven aan de bescherming van de bodem wordt

De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 van kracht

het programma, decentrale regels, algemene rijksregels,

geregeld via verschillende kerninstrumenten in de

werd, introduceert een grondige herziening van het

de omgevingsvergunning en het projectbesluit. Deze

Omgevingswet. Dit omvat allereerst de nationale

wettelijk kader met betrekking tot de leefomgeving

instrumenten bieden overheden de middelen om

voorschriften zoals vastgesteld in het Besluit kwaliteit

in Nederland. Deze wet heeft als doel om een

beleid te formuleren en uit te voeren dat aansluit bij de

leefomgeving (Bkl). Daarnaast spelen ook de decentrale

samenhangende aanpak te bieden voor alle aspecten

doelstellingen van de Omgevingswet en de specifieke

bevoegdheden een rol, denk bijvoorbeeld aan

van de fysieke leefomgeving, waaronder ruimtelijke

behoeften van hun gemeenschappen.

provinciale en waterschapsverordening. Bovendien

ordening, natuur, milieu, bouwen, wonen en infrastructuur.

is het omgevingsplan van de gemeente een cruciaal

Bodem

instrument dat relevante regelgeving moet bevatten

De regelgeving opgenomen in de Omgevingswet die

voor bodembescherming. Bij het opstellen van deze

Voor initiatiefnemers van herbestemming betekent dit

gaan over bodem is gebaseerd op drie pijlers, namelijk:

regels dienen de decentrale overheden zich te houden

dat zij te maken krijgen met een vernieuwd juridisch

• het voorkomen van nieuwe verontreiniging of

aan de instructies zoals vastgelegd in het Bkl.

kader. Dit omvat niet alleen directe initiatieven maar ook

aantasting;

plannen van anderen die de omgeving beïnvloeden.

• het meewegen van de bodemkwaliteit als onderdeel

Beheer van historische verontreiniging

van de brede afweging over de kwaliteit van de

Met de nieuwe Omgevingswet ligt het bevoegd gezag

Een belangrijk aspect van de Omgevingswet is de nadruk

leefomgeving;

bij het college van B&W. Bij ontwikkelingen waarbij

op participatie en betrokkenheid van belanghebbenden

• en het op duurzame en doelmatige manier beheren

sprake is van bestaande bodemverontreiniging, is

bij besluitvormingsprocessen met betrekking tot de

van de historische verontreinigingen

het vereist om actie te ondernemen. Bijvoorbeeld,

leefomgeving. Dit betekent dat burgers en bedrijven

wanneer een industrieterrein wordt omgevormd tot

meer mogelijkheden hebben om hun mening te geven,

Preventie

een woonwijk, moet het omgevingsplan mogelijk een

ideeën in te brengen en invloed uit te oefenen op

Iedereen is verplicht om bij dreigende

saneringsverplichting bevatten om ervoor te zorgen

besluiten die hen direct of indirect raken. Het streven

bodemverontreiniging maatregelingen te treffen die

dat de woonwijk daadwerkelijk bewoonbaar wordt.

naar vertrouwen tussen overheid, burgers en bedrijven

redelijkerwijs gevraagd kunnen worden. Dit omdat

In artikel 5.89g en verder van het Besluit kwaliteit

vormt hierbij een centraal principe.

in art. 1.7 Omgevingswet een algemene zorgplicht is

leefomgeving (Bkl) is vastgesteld welke bodemkwaliteit

opgenomen. Deze algemene zorgplicht wijkt indien

vereist is wanneer op een “bodemgevoelige locatie” een

Belangrijke veranderingen die de Omgevingswet met

een specifieke zorgplicht aanwezig is. Deze specifieke

“bodemgevoelige bouwactiviteit” wordt uitgevoerd. Het

zich meebrengt, omvatten onder andere het verschuiven

zorgplicht kan ook zijn opgenomen in decentrale

gemeentebestuur is verplicht om hieraan uitvoering te

van gedetailleerde regelgeving naar meer ruimte voor

regels zoals in een omgevingsverordening of een

geven in het omgevingsplan.

lokale aanpassingen, waardoor gemeenten oplossingen

omgevingsplan, of in specifieke regels, bijvoorbeeld

op maat kunnen bieden die beter aansluiten bij lokale

in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) of in

behoeften en omstandigheden. Daarnaast wordt er

vergunningsvoorschriften. De specifieke zorgplicht gaat

meer nadruk gelegd op samenhang tussen verschillende

dus altijd voor de algemene zorgplicht.

aspecten van de leefomgeving, zoals energie, duurzaamheid en sociale effecten, en wordt er gestreefd naar een snellere besluitvorming door de overheid. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

45

Water

waterkering, zoals bepaald in artikel 5.38 van het Besluit

onder de uitzonderingen, mits dit niet in strijd is met

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de

kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit artikel heeft betrekking

waterbelangen. Dit maakt bijvoorbeeld de bouw van

regels met betrekking tot water ingrijpend veranderd.

op het onderhoud, de instandhouding en eventuele

jaarrond strandpaviljoens mogelijk, conform provinciaal

Water is nu meer geïntegreerd in andere aspecten

versterking van de kering.

beleid en verordeningen, via bestemmingsplannen of

van de fysieke leefomgeving, maar behoudt toch een

De waterbeheerder is gespecialiseerd in waterveiligheid

omgevingsvergunningen.

bijzondere positie binnen de wet. Dit heeft geleid tot

en kan een adviserende rol spelen bij het opstellen

Voor deze activiteiten is naast een omgevingsvergunning

een herstructurering waarbij vroegere regelingen nu

van het omgevingsplan. Ook kan de waterbeheerder

voor bouwen ook vaak een vergunning van de

moeilijker te vinden zijn. De oude watervergunning is

beoordelen of het plan voldoet aan de genoemde

waterbeheerder nodig.

vervangen door de omgevingsvergunning, waardoor

voorwaarden. Behoud waterveiligheid grote rivieren

de bevoegdheden van met name waterschappen en gemeenten aanzienlijk zijn toegenomen. Dit

Behoud waterveiligheid kust

Grote rivieren moeten voldoende ruimte behouden om

betekent minder rijksregels en meer decentrale

Het kustfundament beschermt laaggelegen delen

te stromen. Dit om overstromingen in het binnenland

bepalingen, vooral merkbaar bij zaken als lozingen

van Nederland tegen overstromingen en omvat de

te voorkomen. Het is van algemeen belang om

in oppervlaktewater, riolering en bodem. Andere

zee, strand, zeedijken, dammen en duingebied. Het

belemmeringen te voorkomen voor:

veranderingen betreffen onder meer grondwater,

moet natuurlijk kunnen meegroeien met de stijgende

•

de afvoer van rivierwater

stedelijk waterbeheer, klimaatadaptatie en de aanleg

zeespiegel om de veiligheid op lange termijn te

•

de berging van rivierwater en

van eigen werken door waterbeheerders.

waarborgen.

•

toekomstige verruiming van het rivierbed

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn binnen bestaand

De grote rivieren zijn de rivieren die op de kaart in

Weging van waterbelang: voorheen watertoets

stedelijk gebied in beginsel toelaatbaar, zolang ze geen

bijlage XII van het Bkl zijn weergegeven. Het gaat onder

Met de invoering van de Omgevingswet vervangt de

belemmering vormen voor de waterkering. Buiten

meer om de rivieren Maas, de Waal en de IJssel.

term ‘weging van het waterbelang’ de watertoets,

stedelijk gebied zijn nieuwe bouwactiviteiten meestal

waarbij rekening wordt gehouden met de gevolgen

niet toegestaan, behalve enkele uitzonderingen zoals

voor het beheer van watersystemen. Deze weging is

tijdelijke of seizoensgebonden activiteiten.

vereist bij het opstellen van het omgevingsplan volgens artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl),

tijdelijke bouwwerken en activiteiten

en kan ook nodig zijn bij andere instrumenten. Het is

Tijdelijke bouwwerken, zoals strandtenten, zijn meestal

de taak van de gemeente om de opvattingen van de

toegestaan omdat ze voor het stormseizoen weer

waterbeheerder te betrekken, vooral met betrekking

worden verwijderd. Ook eenmalige verbouwingen

tot waterbelangen zoals watercompensatie en het

of herbouwingen van bestaande bouwwerken zijn

vermijden van bebouwing vanwege waterwinning. De

mogelijk, mits deze uitbreiding maximaal 10% van

gemeente heeft hierbij vrijheid in hoe zij dit uitvoert,

de grondoppervlakte bedraagt. Gemeenten kunnen

zonder strikte regels.

bouwwerken van openbaar belang toestaan, zoals voor telecommunicatie of waterbeheer, zolang ze niet buiten

Bescherming van primaire waterkeringen

het kustfundament geplaatst kunnen worden.

Bij omgevingsplannen met een primaire waterkering hebben gemeenten de verplichting ervoor te zorgen

Andere bebouwing

dat activiteiten geen belemmeringen vormen voor deze

Recreatieve bebouwing zoals strandhuisjes valt ook Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

46

Geluid

Te beschermen gebouwen en locaties tegen geluid

•

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet

Het Rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke

een auto(snel)weg

veranderen de regels over geluid. Voor geluid is er

regels. Deze instructieregels van het Besluit

namelijk een speciale aanvullingswet Geluid gemaakt.

kwaliteit leefomgeving (Bkl) voor geluid zijn gericht

Decentrale omgevingswaarden

Deze aanvullingswet, die geheel geïnterrogeerd wordt

op aangewezen geluidgevoelige gebouwen en

De ambities van de decentrale overheden staan

in de Omgevingswet, gaat over de onderwerpen

stiltegebieden. In de aanwijzing van geluidgevoelige

centraler. De nadruk ligt op verbetering van de

die waren geregeld in de Wet geluidhinder en in

gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg)

luchtkwaliteit via lokale maatregelen. Daarvoor kunnen

hoofdstuk 11 van de Wet milieubeheer (geluid door rijks

bepalend. Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de

gemeenten en provincies lokale omgevingswaarden

infrastructuur). De aanvullingswet ziet dus alleen op

gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid.

opstellen, bijvoorbeeld een aanvullende

het geluid dat afkomstig is van wegen, spoorwegen en

Dat doet de gemeente vanuit haar taak ‘evenwichtige

omgevingswaarde voor roet. Decentrale overheden

bedrijventerreinen en het toelaten van geluidgevoelige

toedeling van functies aan locaties’.

kunnen ook strengere omgevingswaarden stellen. Ze

gebouwen in de buurt van geluidsbronnen.

bij het toelaten in omgevingsplan: de aanleg van

moeten lokale omgevingswaarden zelf monitoren en

Luchtkwaliteit

een programma opstellen bij dreigende overschrijding.

Wegen en sporen

Ons gebruik van de fysieke leefomgeving heeft

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij toelaten

soms ongewenste bijwerkingen. Bijvoorbeeld

Wat komt niet meer terug?

van een lokale (spoor)weg in het omgevingsplan. De

luchtverontreiniging. Luchtverontreiniging kan effect

Het Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit komt

instructieregels bevatten waarden en eisen voor het

hebben op de gezondheid van mensen en de natuur.

niet terug onder de Omgevingswet. Overheden kunnen

beoordelen van geluid op geluidgevoelige gebouwen.

De Omgevingswet bevat instrumenten en regels die

met de instrumenten van de Omgevingswet sturen

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij

de kwaliteit van de binnen- en buitenlucht bewaken en

op het toelaten van nieuwe functies, zoals gevoelige

toelaten van een weg of spoorweg met een

beschermen.

gebouwen of uitbreidingen op bepaalde locaties. Vanuit

geluidproductieplafond in het omgevingsplan of

het Schone Lucht Akkoord is een advies(verwijst naar

projectbesluit. De waarden en eisen die gelden bij het

Luchtkwaliteit op minder plekken beoordelen

een andere website) geschreven, hoe lokale overheden

vaststellen van een geluidproductieplafond, zijn relevant

De overheid toetst minder (ruimtelijke) projecten aan

hooggevoelige groepen kunnen beschermen.

bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

de regels voor luchtkwaliteit. Ook de monitoring van de luchtkwaliteit is in een kleiner gebied nodig.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Gezoneerd industrieterrein

Vooral in en nabij de aandachtsgebieden moeten

(NSL) stopt. Daarvoor in de plaats is er een

Het bevoegd gezag beoordeelt het geluid bij

overheden toetsen aan de rijksomgevingswaarden. Net

programma nodig bij een dreigende overschrijding

toelaten van een industrieterrein met een

als eerder is er een uitzondering voor activiteiten die

van een omgevingswaarde. Deze programmaplicht

geluidproductieplafond als omgevingswaarde in het

maar weinig bijdragen aan de luchtvervuiling, oftewel:

ligt meestal bij de gemeente, en soms bij het Rijk of

omgevingsplan. De waarden en eisen die gelden bij het

niet in betekenende mate (NIBM).

de provincie. Dit hangt af van de omgevingswaarde.

vaststellen van een geluidproductieplafond zijn relevant

Er zijn een paar situaties, die de overheid nog wel in het

Het Rijk is verantwoordelijk voor de monitoring van de

bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

hele land moet beoordelen:

rijksomgevingswaarden.

De gemeente regelt in het omgevingsplan dat het geluid

•

door activiteiten op het industrieterrein niet hoger is

voor een milieubelastende activiteit

Bedrijfsmatige activiteiten

dan het geluidproductieplafond.

•

Het begrip ‘inrichting’ vervalt. Daarmee vervalt ook het

een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij het toelaten in omgevingsplan: de aanleg

van een tunnel langer dan 100 meter. Of als een tunnel

begrip grensmassastroom en de sommatieplicht die

wijzigt en daarbij minimaal 100 meter toeneemt

hieraan gekoppeld is. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

47

De regels voor Zeer Zorgwekkende Stoffen (ZZS) gaan

De behoefte aan de stedelijke ontwikkeling en

behoeften te voldoen en als een omgevingsvergunning

ook voor IPPC-installaties gelden. Het maakt daarbij niet

regionale afstemming

voor een omgevingsplanactiviteit vereist is volgens het

uit of er wel of niet een BBT-conclusie is.

De behoefte aan nieuwe stedelijke ontwikkelingen

omgevingsplan.

Voor een aantal activiteiten zijn geen rijksregels meer.

wordt zorgvuldig beoordeeld, ongeacht of het

Bijvoorbeeld voor parkeergarages. De gemeente kan

plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt.

Natuurbescherming

kiezen om dit in het omgevingsplan te regelen.

Deze beoordeling omvat zowel de kwantitatieve als

De Omgevingswet regelt het belang van natuur als

Er is een tabel met de belangrijkste veranderingen

kwalitatieve behoeften, waarbij provinciale of regionale

onderdeel van de fysieke leefomgeving. De wet borgt

tussen het Activiteitenbesluit en het Bal.

visies als basis kunnen dienen. De looptijd van het

het welzijn van de mens, verbetert de bescherming van

omgevingsplan is niet beperkt tot tien jaar, waardoor

natuurkwaliteiten en breidt deze zo nodig uit.

Nieuwe Stedelijke ontwikkeling

toekomstige behoeften kunnen worden meegenomen,

De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg

tenzij het gaat om krimpregio’s of -markten. Het bepalen

Soortenbescherming

aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor

van het ruimtelijk verzorgingsgebied en het afstemmen

Door een groot aantal activiteiten en invloeden

zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand.

van ontwikkelingen op andere gemeenten of provincies

staat het voortbestaan van veel soorten onder druk.

Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld

vereist bovengemeentelijke of zelfs boven provinciale

Daarom is soortenbescherming een onderdeel van de

of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen

afstemming.

Omgevingswet.

het stedelijk gebied kan.

Door de Omgevingswet zijn veel dier- en plantensoorten Buiten stedelijk gebied

beschermd. Het gaat om soorten van Europees belang

Nieuwe Stedelijke ontwikkeling

Ontwikkelingen buiten stedelijk gebied en stedelijk

die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

groen aan de rand van de bebouwing vereisen een extra

vallen. En om bepaalde soorten van nationaal belang.

vereist dat de Laddertoets wordt toegepast

afweging, waarbij ook gekeken moet worden naar de

Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten

bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals

mogelijkheden binnen het stedelijk gebied om aan de

het natuurnetwerk Nederland (NNN). Het kan de vorm

bedrijventerreinen, woningbouwlocaties, kantoren

behoeften te voldoen.

hebben van wet- en regelgeving. Maar ook van fysieke

en detailhandelsvoorzieningen. Er zijn geen harde

maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding

ondergrenzen vastgesteld, maar over het algemeen

Het begrip stedelijk gebied is anders gedefinieerd in het

van een soortenpopulatie stimuleren. Hiervoor zijn

geldt dat een plan met meer dan 11 woningen of een

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dan in het Besluit

als eerste de provincies verantwoordelijk (artikel 2.18,

ruimtebeslag van meer dan 500 m² als nieuwe stedelijke

ruimtelijke ordening (Bro). In het Bkl wordt het stedelijk

lid 1, sub f, Omgevingswet). Ook andere overheden

ontwikkeling wordt beschouwd.

groen aan de rand van de bebouwing niet beschouwd

kunnen actief beleid voeren. Zo is het vaststellen van

als onderdeel van het stedelijk gebied, wat wel zo was in

bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming

het Bro

een mogelijkheid.

omgevingsplan toestaat. Ontwikkelingen die bestaande

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald aan

Reguleren van flora- en fauna-activiteiten

bebouwing reduceren of verplaatsen, vallen niet onder

de hand van verschillende factoren, waaronder de

Soortenbescherming in de Omgevingswet is verder

de Laddertoets. Zelfs wanneer de Laddertoets niet

omstandigheden van het geval en de aard van de

vooral gericht op het reguleren van flora- en fauna-

van toepassing is, moet de evenwichtige toedeling van

omgeving. Ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied

activiteiten. Het beschermen van soorten reikt echter

functies aan locaties worden gemotiveerd.

worden niet als onderdeel van het stedelijk gebied

verder. Andere onderdelen van de wet zijn het

beschouwd als ze geen rekening houden met de

reguleren van handel, exoten, populatiebeheer, jacht en

mogelijkheden binnen het stedelijk gebied om aan de

schadebestrijding.

De Laddertoets beoordeelt of een plan een nieuw of groter beslag op de ruimte legt dan het geldende

Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

48

Gebiedsbescherming

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn

meer taken toe te bedelen aan deze adviescommissie.

Er zijn gebieden in Nederland die voor flora en fauna

de voorschriften met betrekking tot monumenten

Bij de VNG zijn een handreiking adviesstelsel

van groot belang zijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden,

herzien. Hoewel veel regelgeving is overgegaan van

omgevingskwaliteit en een modelverordening op de

Natuurnetwerk Nederland-gebieden en andere

de Monumentenwet 1988 / Erfgoedwet naar de

gemeentelijke adviescommissie beschikbaar.

bijzondere natuurgebieden en landschappen. Ze worden

Omgevingswet, is niet alle wetgeving op deze manier

beschermd door verschillende wetsinstrumenten.

overgedragen. De Erfgoedwet is deels opgenomen in de

Omgeving van beschermde monumenten

Omgevingswet, maar blijft tegelijkertijd deels bestaan

De gemeente moet aantasting van de omgeving van

als afzonderlijke wet.

beschermde monumenten voorkomen. Dat moet voor

Natuurnetwerk Nederland (NNN) Het NNN is een samenhangend landelijk ecologisch

zover die aantasting een negatieve invloed heeft op

netwerk(verwijst naar een andere website). Het is gericht

Vergunningverlening voor

het aanzicht of de waardering van die monumenten.

op de bescherming, de instandhouding en zo nodig het

rijksmonumentenactiviteit

Dit geldt voor alle beschermde monumenten:

herstel van een gunstige staat van instandhouding van:

Onder de Omgevingswet zijn in principe gemeenten

rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke

•

aanwezige dier- en plantensoorten

bevoegd gezag voor vergunningverlening voor de

monumenten. Hiervoor moeten gemeenten regels

•

typen natuurlijke habitats

rijksmonumentenactiviteit bij zogeheten meervoudige

opnemen in het omgevingsplan.

•

leefgebieden van soorten die van nature in

aanvragen. Dus bijvoorbeeld in combinatie met een

Nederland voorkomen

omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een

Gemeentelijke monumenten in omgevingsplan

Bijna alle aangewezen Natura 2000-gebieden zijn

omgevingsplanactiviteit. De minister van Onderwijs

Het omgevingsplan vervangt het huidige

onderdeel van het NNN. De provincie wijst in de

Cultuur en Wetenschap (OCW) heeft dan recht van

bestemmingsplan en de gemeentelijke verordeningen

omgevingsverordening de NNN-gebieden aan.

advies en instemming. In de praktijk is dit de Rijksdienst

die over de fysieke leefomgeving gaan. De gemeente

voor Cultureel Erfgoed.

wijst in het omgevingsplan gemeentelijke monumenten

Natura 2000-gebieden

De minister van OCW blijft bevoegd gezag bij

aan. Ook de bestaande gemeentelijke monumenten

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura

enkelvoudige aanvragen.

worden door de gemeente overgezet naar het

2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en

Vergunningverleners houden rekening met de door het

omgevingsplan.

Voedselkwaliteit (LNV) wijst de Natura 2000-gebieden

Rijk vastgestelde beoordelingsregels Archeologische toevalsvondsten

aan. Ook legt hij of zij de instandhoudingsdoelstellingen vast (artikel 2.44 Omgevingswet). Dit gebeurt in een

Gemeentelijke adviescommissie

De Omgevingswet regelt dat in het geval van

aanwijzingsbesluit. In Nederland zijn er ruim 160

De taken en bevoegdheden van de huidige

archeologische toevalsvondsten van algemeen belang,

gebieden aangewezen als een Natura 2000- gebied.

monumentencommissie of commissie voor welstand

niet alleen de minister van OCW, maar ook de gemeente

en monumenten vervallen van rechtswege bij

bevoegd is om bodemverstorende werkzaamheden stil

Bijzondere natuurgebieden en landschappen

inwerkingtreding van de Omgevingswet. De gemeente

te leggen.

Naast de Natura 2000-gebieden kan de minister van

moet dan een nieuwe gemeentelijke adviescommissie

LNV bijzondere nationale natuurgebieden aanwijzen

instellen.

Werelderfgoed

(artikel 2.44 lid 2 Omgevingswet). De provincie kan

De minimale wettelijke taak van de gemeentelijke

De Omgevingswet verankert voor het eerst expliciet

in de omgevingsverordening bijzondere provinciale

adviescommissie is het uitbrengen van advies

wettelijk werelderfgoed. Instructieregels in het Besluit

natuurgebieden en bijzondere provinciale landschappen

over vergunningaanvragen met betrekking tot

kwaliteit leefomgeving geven aan zowel provincies als

aanwijzen (artikel 2.44 lid 5 Omgevingswet).

rijksmonumenten (uitgezonderd archeologische

gemeenten een taak bij het behoud van de

Erfgoed

rijksmonumenten). Gemeenten kunnen er voor kiezen Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

49

uitzonderlijke universele waarde van werelderfgoed. Dit ter uitvoering van het Werelderfgoedverdrag. De instructieregels verplichten gemeenten om rekening te houden met het werelderfgoed in hun omgevingsplan.

Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

50

Bijlage 3.1- Omgevingsvergunning

ruimtelijke aspecten worden beoordeeld) en de

staten de bevoegdheid om in respectievelijk het

bouwactiviteit die beperkt blijft tot wat voorheen

omgevingsplan, de waterschapverordening of de

Algemene inleiding

de toetsing aan het Bouwbesluit was (nu: Besluit

provinciale omgevingsverordening af te zien van een

De omgevingsvergunning is in zekere zin een oude

bouwwerken leefomgeving, Bbl).

vergunningplicht.

algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waar

Naast de mogelijkheid van landelijke vergunningplichten,

de omgevingsvergunning al bestond. Toch is er zowel

die momenteel niet bestaan, kunnen decentrale

Omgevingsvergunning voor omgevingsplanactiviteit?

inhoudelijk als procedureel sprake van relevante

overheden zoals gemeenten, waterschappen en

Een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) is een

wijzigingen. De meest opvallende is toch wel de wijziging

provincies vergunningplichten instellen. Artikel 4.4

activiteit die voldoet aan de regels in het omgevingsplan,

die het gevolg is van de verbreding van de reikwijdte van

lid 2 van de Omgevingswet bepaalt dat de regels in

maar waar toch een vergunningplicht voor geldt. Er zijn

de Omgevingswet. De wet ziet namelijk op veel meer

het omgevingsplan, de waterschapverordening of de

ook buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA).

activiteiten dan dat er in art. 2.1 en 2.2 Wabo werden

provinciale omgevingsverordening een verbod op het

Dat is het geval als een activiteit in strijd is met het

beschreven.

uitvoeren van een activiteit kunnen bevatten, zoals

omgevingsplan.

bekende. De Omgevingswet bouwt voort op de Wet

beschreven in respectievelijk artikel 5.1, artikel 5.3 en Vergunningplichtige of vergunning vrije activiteiten?

artikel 5.4 van de Omgevingswet.

Artikel 5.1 van de Omgevingswet vermeldt de activiteiten

OPA Een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) is

waarvoor een vergunning vereist is. De bijlage met

Net als onder de Wet algemene bepalingen

een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt

begrippen die aan de wet is toegevoegd, is in dit opzicht

omgevingsrecht (Wabo) zijn niet alle activiteiten

dat daarvoor een vergunning nodig is (bijlage

relevant: hierin zijn alle vergunningplichtige activiteiten

vergunningplichtig; sommige activiteiten zijn

onderdeel A, Omgevingswet) en die niet in strijd is

opgenomen om duidelijkheid te verschaffen over hun

vrijgesteld van vergunningen. Artikel 5.1 lid 1 en lid

met het omgevingsplan. De gemeente regelt in het

inhoud.

2 van de Omgevingswet bevatten de basis voor de

omgevingsplan voor welke omgevingsplanactiviteiten

vergunningplicht, waarbij lid 1 spreekt over activiteiten

een omgevingsvergunning nodig is. In het

Veel van de vergunningplichtige activiteiten

die in principe vergunningplichtig zijn, en lid 2 gaat over

omgevingsplan worden de beoordelingsregels over het

onder de nieuwe Omgevingswet waren ook al

activiteiten die in principe vergunningvrij zijn.

verlenen van de omgevingsvergunning opgenomen.

betekent echter niet dat er geen veranderingen

De vraag rijst wanneer een activiteit wel of geen

BOPA

zijn opgetreden. De belangrijkste wijzigingen voor

vergunning vereist. Deze vraag wordt op nationaal

Als een activiteit niet (geheel) mogelijk is op basis

de praktijk zijn waarschijnlijk de introductie van de

niveau behandeld in twee algemene maatregelen van

van het omgevingsplan, kan een initiatiefnemer een

omgevingsplanactiviteit als een vergunningplichtige

bestuur (Amvb’s), namelijk het Besluit bouwwerken

buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aanvragen.

activiteit en de splitsing van de omgevingsvergunning

leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten

Het bevoegd gezag kan de BOPA verlenen als de

voor bouwwerkzaamheden. De nieuwe

leefomgeving (Bal).

activiteit voldoet aan een evenwichtige toedeling van

onderhevig aan vergunningen in de vorige wet. Dit

vergunningplichtige omgevingsplanactiviteit vervangt de

functies en aan de instructieregels van het Rijk en de

eerdere vergunningplicht voor sloopwerkzaamheden,

Naast de landelijk geldende vergunningvrije activiteiten

aanlegwerkzaamheden en afwijkingen van

moet ook worden gewezen op artikel 5.2 lid 1 van

het bestemmingsplan. Ook is de voormalige

de Omgevingswet. Dit artikel reguleert enkele

omgevingsvergunning voor bouwwerkzaamheden

vergunningplichtige activiteiten nader en geeft de

gesplitst in een omgevingsplanactiviteit (waar de

gemeenteraad, waterschapsbestuur of provinciale

provincie.

Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot

51

Omgevingsvergunning voor bouwactiviteit

Beoordeling van de omgevingsvergunningplichtige

Definitie rijksmonumentenactiviteit

Artikel 5.1 lid 2 sub a van de Omgevingswet bepaalt

bouwactiviteit

De Omgevingswet definieert een

dat een bouwactiviteit vergunningplichtig is. Een

De Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) waarin

rijksmonumentenactiviteit als volgt:

bouwactiviteit wordt omschreven als “de activiteit

de bouwtechnisch vergunningplichtige activiteiten

een activiteit inhoudende het slopen, verstoren,

van het bouwen van een bouwwerk”. Volgens de

worden aangewezen, is het Besluit bouwwerken

verplaatsen of wijzigen van een rijksmonument of een

Omgevingswet omvat “bouwen” het plaatsen, geheel

leefomgeving (Bbl). Artikel 2.15d van het Bbl bepaalt

voorbeschermd rijksmonument of het herstellen of

of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen

welke bouwwerken vergunningplichtig zijn. Voor

gebruiken daarvan waardoor het wordt ontsierd of in

of vergroten van een constructie van enige omvang

bouwwerken die niet in dit artikel zijn opgenomen,

gevaar gebracht.

van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de

is geen omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit

plaats van bestemming hetzij direct of indirect met

vereist.

de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun

Voorbeschermde rijksmonumenten zijn monumenten of archeologische monumenten die nog niet in het

vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te

Procedure

rijksmonumentenregister staan ingeschreven. Maar

functioneren, inclusief de daarvan deel uitmakende

Zodra een aanvraag is ingediend, waarvan de

waarvoor de minister van Onderwijs, Cultuur en

bouwwerkgebonden installaties.

vereisten zijn vastgelegd in paragraaf 7.2.1 van de

Wetenschap (OCW) het ontwerpbesluit tot aanwijzing als

Hoewel een bouwactiviteit in principe vergunningplichtig

Omgevingsregeling, neemt doorgaans het college van

rijksmonument al naar de eigenaar heeft gestuurd.

is, geldt dit alleen “voor zover het gaat om een bij AMvB

B&W hierover een besluit. Voor deze aanvraag geldt de

De rijksmonumentenactiviteit is vergunningplichtig op

aangewezen geval”. Met andere woorden, in beginsel is

reguliere procedure van 8 weken, met de mogelijkheid

grond van de Omgevingswet. Dit staat in artikel 5.1 lid 1

een bouwactiviteit vergunningvrij, tenzij deze specifiek

van een verlenging van 6 weken. Tegen dit besluit staat

onder b van de Omgevingswet.

als vergunningplichtig is aangemerkt in een Algemene

de mogelijkheid open om bezwaar aan te tekenen en

Maatregel van Bestuur (AMvB).

eventueel beroep in te stellen. Bij deze procedures is

Andere activiteiten die van invloed zijn

doorgaans alleen de aanvrager belanghebbende als

Ook voor andere activiteiten dan de

Omgevingsvergunningvrije bouwactiviteit

de vergunning wordt geweigerd of onder voorwaarden

rijksmonumentenactiviteit die invloed kunnen

Uit de bovenstaande tekst volgt dat de hoofdregel, zoals

wordt verleend.

hebben op een rijksmonument gelden regels. Het

bepaald in artikel 5.1 lid 2 van de Omgevingswet, is dat

gaat dan om algemene regels in hoofdstuk 13 van het Bal. Een voorbeeld: door te bouwen in de buurt

vereist is. Desalniettemin gold onder het oude recht het

Omgevingsvergunning voor rijksmonumentactiviteit

principe “vergunningvrij is niet regelvrij”, en dit principe

Rijksmonumenten zijn monumenten en archeologische

een rijksmonument door bijvoorbeeld verzakking.