bijlage 2 Rapportage adviesbureau ‘Herbestemmingsonderzoek’ Het Oude Slot.pdf
Tekst van het document
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot te Heemstede Klement Rentmeesters.
Ir. Lelylaan 6, 2103 XP te Heemstede
Voor de toekomst van uw monument.
CONCEPT mei 2024
1
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slote te Heemstede
Vestiging Vught Landgoed Muyserick Maurick 1 | 5261 NA Vught
Ir. Lelylaan 6, 2103 XP te Heemstede
Vestiging Gulpen
Opdrachtgever
Datum
Rijksweg 4 | 6271 AE Gulpen
Gemeente Heemstede
CONCEPTVERSIE
Raadhuisplein 1
mei 2024
2101 HA Heemstede
Rijks4
043 - 32 33 511 info@klement-rentmeesters.nl www.klement-rentmeesters.nl 2
Voorwoord In navolging op de toegekende subsidie stimulering herbestemming monumenten is er opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de herbestemmingsmogelijkheden voor het bijzondere gebouw aan de Ir. Lelylaan 6 te Heemstede dat bekend staat als de Het Oude Slot. Dit verkennend onderzoek naar herbestemming van het voormalige bouwhuis is uitgevoerd in opdracht van de eigenaar van het monument in samenwerking met eventueel nader betrokken partijen. Het onderliggende document is een verslaglegging van dit onderzoek en het begin van een nieuwe toekomst voor dit oude maar waardevolle gebouw.
‘Nil volentibus arduum - Niets is onmogelijk voor hen die willen’
Klement Rentmeesters Gulpen, mei 2024
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
3
Inhoud Inleiding 1.
3.
Inventarisatie
3.1 Uitgangspunten en rantvoorwaarden
33
3.2 Ontwikkelscenario’s
XX
1.1 Monumentgegevens
6
3.3 Referenties
XX
1.2 Omgeving
8
3.4 Conclusie en aanbeveling
XX
1.3 Ruimtelijke analyse
11
1.4 Lokale ontwikkelingen
13
1.5 Planologie
15
Bijlage 1 - verslag startoverleg
XX
1.6 Historische ontwikkeling
19
Bijlage 2 - Marktkansen
XX
1.7 Karakteristieken en waardering
21
Bijlage 3 - Vergunningskaders
XX
Bijlage 4 - Subsidies en financieringen
XX
Bijlage 5 - DESTEP ANALYSE
XX
1.8 Onderhoudstoestand en restauratiekosten
2.
Visie bij commerciële verhuur
24
Bijlagen
Bijlage 6 - Jarenplan kostenraming
Herbestemming scenario’s
Nibag Groep B.V. XX
2.1 Scenario 1
27
Bijlage 7 - Financiële stand van zaken
2.2 Scenario 2
31
per 01-01-2024 XX
2.3 Scenario 3
32
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
4
Inleiding Het Oude slot te Heemstede is toe aan herbestemming. Het voormalige bouwhuis biedt met ruim 800 m2 vloeroppervlak diverse mogelijkheden voor nieuwe gebruiksfuncties. Het Rijksmonument staat momenteel grotendeels leeg en de gemeente wil middels dit herbestemmingsonderzoek de
Planologie
Markt
verschillende mogelijkheden naar herbestemming verkennen. In bijlage 1 is een samenvatting te lezen over de precieze klantvraag, de verwachtingen en randvoorwaarden.
Investeren/ exploiteren
De gemeente heeft zelf reeds drie scenario’s omschreven die zijn gebaseerd op de richtlijnen uit het vastgoedbeleid. Deze scenario’s zijn als volgt: - Herbestemming i.r.t. een bestaande (maatschappelijke) beleidsdoelstelling; - Herbestemming door verhuur als commerciële gebruiksfunctie;
Eigenaar
Gebouw
- Verkoop waarbij instandhouding van de cultuurhistorische waarden blijven gewaarborgd. Het onderzoek zal zich in de eerste fase richten
De concepten zullen getoetst worden op haalbaarheid
op de nadere verkenning van de bestaande
met betrekking tot de benodigde investering en de
beleidsdoelstellingen m.b.t. de huisvesting van
exploitatiemogelijkheden.
maatschappelijke gebruiksfuncties op zowel bestaande
Afbeelding 1
Model aanpak haalbaarheidsonderzoek
Vervolgens kunnen hiermee de randvoorwaarden en
andere locaties als initiatieven die elders nog niet
Het rapport begint met een beknopte weergave van
uitgangspunten vastgesteld worden voor hoofdstuk
zijn gefaciliteerd en huisvesting behoeven om te
de huidige situatie. In hoofdstuk 1 Inventarisatie zal
3 Visie. Hierin worden functiecombinaties uitgewerkt
inventariseren welke functies wellicht in het Oude Slot
allereerst via een ruimtelijke analyse het object en zijn
en concepten voorgesteld om de toekomstige
zijn onder te brengen.
omgeving worden aangeduid, alsmede wordt er een
mogelijkheden voor Het Oude Slot kleur te geven.
beknopte beschrijving van de ontstaansgeschiedenis
Tot slot worden in hoofdstuk 4 Strategie concepten
Voor de herbestemming door verhuur met een
en bouwhistorie gegeven. Vervolgens wordt er door
nader uitgewerkt, gekeken welke subsidies en
commerciële gebruiksfuncties werken wij volgens
middel van een functionele analyse aangegeven met
financieringsmogelijkheden er zijn en worden
onze eigen beproefde methode. De essentie daarbij
welke planologische aspecten rekening gehouden moet
aanbevelingen gedaan voor realisatie van de
is concepten te vinden die passen bij het object
gehouden, welke vergunningkaders er zijn en welke
herbestemming. Herbestemming is niet meer het
en de vastgestelde uitgangspunten. Concepten
lokale ontwikkelingen er momenteel spelen. Als externe
vak van de toekomst, maar van het nu! Met zoveel
waar planologische ruimte voor beschikbaar is of
analyses worden uitgevoerd: een Benchmark analyse,
leegstaande monumenten in ons land wordt hier
vermoedelijk voor gecreëerd kan worden. Concepten
een stakeholdersanalyse en een SWOT-analyse. Al
inmiddels zeer serieus werk van gemaakt. Het slechtste
die aansluiten bij de vragen uit de markt. Daarbij nemen
deze gegevens zijn het fundament van een mogelijke
dat een gebouw immers kan overkomen is dat het
we het gebouw in eerste instantie zo veel mogelijk als
herbestemming.
niet gebruikt wordt. Daarom start vanaf vandaag de
het is, dus zonder onnodig grote functionele ingrepen.
herbestemming van Het Oude Slot. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
5
1. Inventarisatie 1.1 Monumentgegevens Om een gedegen herbestemmingsonderzoek uit te kunnen voeren is het noodzakelijk dat we verschillende factoren rondom het monument begrijpen. Factoren zoals de omgeving en ligging spelen namelijk een belangrijke rol binnen de herbestemming. Slot Heemstede is in het openbare monumentenregister omschreven als een ruïne slot, deels middeleeuws/17e eeuw. Natuurstenen brug beeldhouwwerk en leeuw, 17e eeuw. Koetshuis dienstgebouw; langgerekt 17e eeuw, met beeldhouwwerk van het verdwenen slot. Toegangspoortje. Duivenpoort. Keermuren met ballen. (Bron: Redengevende omschrijving RCE) In werkelijkheid is het slot te dateren tot 1280 hetgeen. De volledige onstaansgeschiedenis is omschreven onder 1.6. Objectinformatie Adres
Ir. Lelylaan 6
Administratieve gemeente
Heemstede
Status
Rijksmonument
Monumentnummer
21120
Monumentcategorie
Kastelen, landhuizen en parken
Datum inschrijving
17 juli 1973
Kadastrale gemeente
Heemstede
Sectie en perceelnummer
Sectie C, Nummer 3645
Oppervlakte
3.037 m2
Gerechtigde
Gemeente Heemstede
Soort recht
Eigendom
Afbeelding 2
Kadastrale aanduiding op luchtfoto Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
6
Ligging Het Oude slot van Heemstede ligt in de landgoederenzone aan de oostkant van Heemstede. Het landgoed is vanuit de noordzijde toegankelijk via de toegang vanaf de Ir. Lelylaan en vanuit de zuidwestzijde te voet toegankelijk vanaf het parkeerterrein aan de Ringvaartlaan. De voornaamste uitsluiting is verder via de N201, de N205 en aansluiting op de A9 bij Schiphol.
Het Oude Slot
Parkeren
Ringvaart
Afbeelding 3
Ligging op streetmap kaart Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
7
1.2 Omgeving Het Oude Slot bevindt zich in de
Het Oude Slot is gelegen aan de
landgoederenzone langs de kust van
zuidoostrand van de bebouwde kom
Holland, gelegen op de overgang van
van Heemstede, met Haarlem als
de hoger gelegen oude zeeduinen in
dichtstbijzijnde stad op ongeveer 5
het westen naar de lagergelegen klei-
kilometer afstand. Binnen een straal
en veengebieden in het oosten.
van 5 kilometer bevinden zich diverse historische buitenplaatsen, zoals Huis
De N201, die de voornaamste
te Vogelenzang, Buitenplaats Leyduin
verbinding vormt tussen Zandvoort
en Buitenplaats Elswout, evenals de
en Hoofddorp, bevindt zich op korte
Amsterdamse Waterleidingduinen en
afstand van het gebied.
de Bollenstreek.
De omgeving van het Oude Slot kenmerkt zich door sterke historische, natuurlijke en recreatieve waarden. Het landschap bestaat grotendeels uit historische duin- en veenontginningsgebieden. In het westen zijn droge zandgronden te vinden, bedekt met naaldbossen en heidevelden, terwijl het oosten een waterrijke omgeving is met langgerekte weides op venige en kleiige bodems.
Afbeelding 4
Google maps luchtfoto van omgeving Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
8
Voorzieningen
De omgeving rond Het Oude Slot weerspiegelt het
Milieuaspecten in relatie tot ontwikkelingen
In het centrum van Heemstedeen het nabijgelegen
typisch Nederlandse landschap met duinen, kanalen en
Milieuaspecten, zoals geluid, zijn in het ruimtelijk spoor
Cruquius, zijn er diverse restaurants, detailhandel, drie
bloemenvelden. Dankzij de nabijheid van Schiphol is de
een belangrijk afwegingskader.
supermarkten en een bouwmarkt gesitueerd.
regio goed bereikbaar, waardoor toeristen uit binnen-
Bijna alle ruimtelijke plannen hebben te maken met
en buitenland naar deze regio komen om van het
geluid. Soms als veroorzaker van geluid, zoals bij de
Recreatie
landschap te genieten, doch zonder dat er momenteel
aanleg van wegen of bedrijven. Of als ontvanger van
De omgeving van Heemstede is ideaal voor liefhebbers
enige hotels voor overnachtingen beschikbaar zijn.
geluid bij de realisatie van bijvoorbeeld woningen,
van wandelen, wateractiviteiten en geschiedenis. De
In de directe nabijheid bevindt zich een speelbos en een
gezondheidsinstellingen of onderwijsgebouwen.
overgang van droge zeeduinen naar natte polders
jachthaven.
Dit geldt echter ook voor andere vormen van (milieu)
en veenweides biedt talloze recreatiemogelijkheden.
overlast zoals stof en geur ofwel het risico van
Heemstede grenst aan de Amsterdamse
Sport
Waterleidingduinen, wat een uitgebreid terrein
Het Oude Slot, gelegen aan de rand van een woonwijk,
biedt voor liefhebbers van unieke natuur en lange
heeft toegang tot verschillende sportvoorzieningen.
In een planologische (vergunning)procedure dient voor
wandelingen. In de nabijheid van Het Oude Slot bevindt
In de directe omgeving bevindt zich een sportcomplex
al deze aspecten te worden aangegeven wat de invloed
zich de kust van Zandvoort, een extra bestemming voor
met diverse verenigingen, waaronder een
ervan is op de voorgenomen ontwikkeling of welke
strandliefhebbers.
voetbalvereniging en een tennisvereniging Tevens is de
invloed de voorgenomen ontwikkeling heeft op de
Daarnaast zijn het stadscentrum van Haarlem en de
Haarlemmermeerse Golfclub nabijgelgen.
omgeving waarin het gesitueerd is.
overstromingsgevaar.
kleurrijke bollenstreek gemakkelijk te bereiken vanuit Heemstede. De vele vaarten en kanalen rondom
Gezondheidszorg
Heemstede bieden via de jachthaven mogelijkheden
In Heemstede zijn een huisartsenpraktijk en een
voor waterrecreatie.
tandartsenpraktijk op korte afstand te vinden. Het dichtstbijzijnde ziekenhuis is het Spaarne Gasthuis Hoofddorp.
Fietsroute
Afbeelding 5
Leefbaarometer kaart
Afbeelding 6
Wandelroute
Stiltegebied
Openbare fiets en wandelrouteskaart Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
9
Geluidshinder
Overstromingsgevaren
Vanwege de ligging nabij diverse wegen, en het
De geografische ligging nabij de kustlijn zou potentieel
vliegverkeer van Schiphol Airport is op onderstaande
enig gevaar t.a.v. overstroming kunnen vormen.
kaart duidelijk zichtbaar welke geluidseffecten dat heeft
Terplaatse is o.b.v. onderstande kaart geen
voor de directe omgeving.
overstromingsgevaar te voorzien.
Met name het geluidsniveau aan de oostzijde ter plaatse van Schiphol is duidelijk zichtbaar, doch heeft dit geen
Waterkering
direct negetieve invloed op de betreffende locatie van
In verband met de aanwezigheid van een waterkering
het Oude Slot.
direct nabij, zijn er op de natuurgronden rondom Het Oude Slot alleen gebouwen of bouwwerken toegestaan
Ter plaatste is een gemiddelde geluidsbelasitng van < 35
die met de waterkeringsfunctie te maken hebben. Er
dB waarneembaar hetgeen geen ristricties veroorzaakt
mag op dit terrein dus verder niets aanvullend gebouwd
t.a.v. geluidsgevoelige functies.
worden. Er mag ook niet worden gezwommen, niet rond het Oude Slot en ook niet in de Ringvaart. Het laatste mede in verband met de veiligheid omdat de Ringvaart mede bestemd is voor de beroepsvaart.
Afbeelding 7
Geluidskaart
Afbeelding 8
Kaart overstromingsgevaar Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
10
1.3 Ruimtelijke analyse De huidige situatie en faciliteiten van Het Oude Slot zijn het eerste uitgangspunt voor toekomstig gebruik. In de huidige situatie zijn de volgende gebouwdelen benoemd: Aanduiding A: Parkeerrterrein. Toegangkelijk vanaf de IR. Lelylaan met capaciteit voor ca. 15 auto’s. Aanduiding B: Bijgebouw t.b.v. opslag. Aanduiding C: Hoofdgebouw Aanduiding D: Duivenpoort Aanduiding E: Theehuis
B A
Het hoofgebouw bestaat uit een kelder en drie bouwlagen.
C
De kelder is voorzien van een toiletruimte en een kleine provisiekelder van 11m2.
E
De begane grond is ingericht met een entreeruimte, een hal en garderobe, een keukenruimte en bijkeuken, een ruime foyer met dubbele toiletgroep en een theaterruimte. De totale oppervlakte bedraagt 296 m2. De eerste etage is ingericht met meerdere beringen,
D
kantoorruimten, zaal met podium en open trap/vide, kleed en toiletruimtes. De totale oppervlakte bedraagt 271 m2. De tweede etage is ingericht met een kantoor en een bergruimte. De totale oppervlakte bedraagt 32 m2. In totaliteit is er 610 m2 aan gebruiksoppervlak beschikbaar.
Afbeelding 9
Luchtfoto Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
11
Afbeelding 10
Plattegronden per verdieping Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
12
1.4 Lokale ontwikkelingen
arbeidsmarkt, vooral in sectoren zoals gezondheidszorg,
De lokale ontwikkelingen worden geanalyseerd om effectief in te kunnen spelen op de kansen en bedreigingen die zich in de externe omgeving voordoen. Voor deze lokale analyse is gebruik gemaakt van de DESTEP-methode. DESTEP is een afkorting voor zes factoren die samen een beeld
tech-niek, ICT en onderwijs, een uitdaging voor de toekomstige groei van de economie van Heemstede.
Sociaal-Cultureel Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur
geven van de niet beïnvloedbare aspecten rondom een markt, namelijk: demografisch, economisch,
en leefgewoonten.
sociaal-cultureel, technologisch, ecologisch en politiek-juridisch.
geen actueel beleid voor. De nieuwe cultuurnota wordt
Binnen de gemeente Heemstede is hier momenteel in 2025 opgesteld.
Demografie
percentage vrouwen tussen 20 en 30 jaar is ongeveer de
De demografische factoren zijn kenmerken van de
helft van het landelijke gemiddelde. Vergeleken met de
Technologie
bevolking.
totale Nederlandse bevolking heeft Heemstede relatief
Technologische factoren zijn kenmerken van de
De bevolking van Gemeente Heemstede is de laatste
meer inwoners van boven de 60 en onder de 20 jaar.
ontwikkelingen. In dit onderzoek is gefocust op
10 jaar met ongeveer 5,6% gestegen. In 2013 was het
De bevolking van Heemstede leeft in gemiddeld iets
ontwikkelingen die bijdragen aan verduurzaming en
inwoneraantal 26.317 en in 2023 was het inwoneraantal
grotere huishoudens dan het landelijke gemiddelde.
energiebesparing bij monumenten.
27.778. Dit is vergelijkbaar met de bevolkingsgroei van
Het aandeel hoogopgeleiden is beduidend sterker dan
het hele land, die in dezelfde periode ongeveer 5,8%
gemiddeld in Nederland.
bedroeg.
De gemeente Heemstede streeft naar het duurzaam behoud van erfgoed, waarbij het belangrijk is dat
Opvallend aan de bevolkingspiramide is dat Heemstede
Economie
monumentale panden toekomstbestendig zijn en
weinig inwoners heeft tussen de 20 en 40 jaar. Het
Het vestigingsklimaat in Heemstede wordt gekenmerkt
bijdragen aan de klimaatopgave. Verschillende
door een sterke focus op consumentenge-richte
maatregelen, zoals het gebruik van alternatieven
sectoren, met name gezondheids- en welzijnszorg,
voor aardgas, evenals nieuwe isolatiemethoden en
detailhandel, zakelijke dienstverlening en onderwijs.
materialen, worden ingezet om de energie-efficiëntie
Deze structuur weerspiegelt zich in het aantal banen
van monumenten te verbeteren. Initiatieven van de
en bedrijfsvestigingen, waarbij Heemstede en de regio
rijksoverheid, zoals de Small Business Innovation
Haarlem een lager gemiddeld aantal werknemers per
Research competitie (SBIR), ondersteunen de versterking
vestiging hebben dan het landelijke gemiddelde. De
van duurzaamheid in monumenten, met behoud van
economie van Heemstede vertoont een stabiele groei
hun monumentale waarde.
in de werkge-legenheid, in lijn met de nationale trend
Afbeelding 11 het jaar 2023.
Leeftijdsopbouw in gemeente Heemstede in
tussen 2015 en 2021. Echter, de recreatieve sector heeft
Ecologie en verduurzaming
minder banen in Heemstede dan in de omliggende
Nederland werkt aan een energiesysteem waarbij
regio, ondanks een stijgende omzet tussen 2018 en
nauwelijks nog CO2 vrij komt. In 2050 moet de
2021. Bedreigingen voor de lokale economie zijn onder
energievoorziening bijna helemaal duurzaam en CO2-
meer de beperkte exportoriëntatie en het lagere aantal
neutraal zijn. De regeringsleiders van de Europese Unie
snelgroeiende bedrijven in vergelijking met het landelijke
(EU) hebben in december 2020 afgesproken te streven
gemiddelde. Daarnaast vormt de structurele krapte op de
naar een Europees CO2-reductiedoel van 55%. Een Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
13
overgang naar een duurzame energievoorziening is belangrijk om klimaatverandering tegen te gaan. Ook zijn er in Nederland steeds minder fossiele brandstoffen, vooral aardgas, beschikbaar. En wil Nederland niet volledig afhankelijk zijn energie uit andere landen
Politiek-juridisch Politiek-juridische factoren zijn kenmerken van overheidsbeslissingen. De politiek-juridische factoren bieden zowel kansen als bedreigingen voor de herbestemming. Omdat er moet worden voldaan aan diverse wetten en regelgeving kunnen er bedreigingen ontstaan wanneer hier niet of niet geheel aan voldaan kan worden. Indien dit het geval is zullen er extra acties genomen moeten worden om wel te kunnen voldoen aan de wet- en regelgeving, wat extra tijd en geld kost. Ook kunnen er voor bepaalde functies problemen ontstaan indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is en de gemeente hier niet aan mee wil werken. Hier staat tegenover dat indien er vanuit de politiek subsidies beschikbaar worden gesteld waar het gebouw voor in aanmerking zou kunnen komen, dit in financieel opzicht de herbestemming van ten goede zou komen.
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
14
1.5 Planologie Toelichting over mogelijkheden t.a.v. de bestaande bestemming binnen omgevingswet nader aan te vullen. Op de gronden direct rondom Het Oude Slot (nabij de aanlegsteiger in de Ringvaart) ligt de natuurbestemming, met de mogelijkheid van extensief recreatief medegebruik. Daaronder vallen niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten als wandelen, fietsen, skaten, etc. Verblijfsrecreatie valt daar nadrukkelijk niet onder, net als evenementen. Een deel van het parkeerterrein aan de zuidoostzijde is in gebruik als opvanglocatie. Hierdoor zijn de resterende parkeermogelijkheden beperkt. De locatie ligt verder in Bijzonder Provinciaal Landschap, wat betekent dat ook de provincie met enige ruimtelijke procedure zal moeten instemen.
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
15
Cultuurhistorische waarden Provincies
beschikken
over
hun
eigen
cultuurhistorische
waardenkaarten. Deze provinciale waardenkaarten laten een breed scala aan cultuurhistorie zien. Meestal belichten ze op hoofdlijnen archeologie, cultuurlandschap en gebouwde monumenten, maar welke aspecten zijn uitgelicht en welke keuzes zijn gemaakt, verschilt per provincie. Een cultuurhistorische waardenkaart
beschikbaar en bevat gebiedsgerichte
(CHW) is een kaart die de historische
informatie en voorbeelden, met het
en culturele kenmerken van een
doel om de ruimtelijke kwaliteit van
gebied in kaart brengt. Deze kaart
het landschap en de cultuurhistorie te
voor Noord-Holland heeft een
behouden en te versterken.
dekkingsperiode van 22 oktober 2003 tot 31 december 2015. Noord-
Op de kaart is zichtbaar dat het
Holland heeft een diverse landschap
kasteelcomplex zich bevindt op
met wadden, duinen, polders en
grond met cultuurhistorische waarde,
meer, gekenmerkt door rijke historie
terwijl het eiland waar voorheen
zoals de West-Friese Omringdijk
het slot stond een zeer hoge
en de Stelling van Amsterdam. De
cultuurhistorische waarde vertoont.
provincie zet zich in voor behoud
Bovendien bevindt het oude Slot zich
en ontwikkeling van dit landschap
binnen het beschermde landschap
en dorpen, wat wordt ondersteund
van de Hollandse Waterlinie.
door de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Deze leidraad biedt richtlijnen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en is verankerd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening, waarbij samenwerking met gemeenten en ontwikkelaars wordt gestimuleerd. De leidraad is digitaal
Afbeelding 12
Cultuurhistorische waardenkaart Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
16
Archeologische waarden Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met aanwezige en bekende archeologische waarden. Uitgangspunt is hierbij dat de archeologische waarden worden beschermd in hun oorspronkelijke toestand. Concreet betekent dit dat bekende archeologische monumenten niet mogen worden aangetast en archeologische bodemschatten zoveel mogelijk in de ongeroerde grond moeten worden geconserveerd. Uit het meest recente bestemmingsplan dat heden is overgegaan in het omgevingsplan blijkt dat de grond waarop het bouwhuis van het Oude Slot te Heemstede staat, de dubbelbestemming “Waarde Archeologie 5” heeft. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor ingrepen in de bodem ter bescherming van archeologische resten. Het eiland met daarop de fundering van het voormalige slot heeft de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie 1”, wat inhoudt dat op deze grond geen bouwactiviteiten zijn toegestaan. Hoewel deze archeologische waarden uit het oude bestemmingsplan stammen, geven deze gegevens aan dat de gemeente archeologische waarde heeft toegekend aan deze gronden.
Afbeelding 13
Archeologische waardenkaarten Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
17
Afbeelding 14
Bestemmingsplankaart
Planologische kaders
De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor
Zowel detailhandel als horeca in de categorie 3 (zoals
Voor Het Oude Slot is de van toepassing zijnde
horecabedrijven categorie 1 (zoals restaurants, bistro’s,
discotheken, bardancings en partycentra) zijn in deze
bestemming en regelgeving terug te vinden in het
eetcafés, alsmede hotels en pensions) en categorie 2
bestemming niet toegestaan.
bestemmingsplan Landgoederen en groene gebieden
(zoals cafés of bars) beide met terrassen, behorende bij
- eerste herziening dat heden is overgegaan in het
het horecabedrijf; en daarbij horende en ondergeschikte
omgevingsplan van de gemeente Heemstede.
voorzieningen. Het omliggende park is bestemd als “Natuur - 2”.
Het object heeft hierin de bestemming “Horeca“ en de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie 5”.
Het bevoegd gezag kon (binnen dit oude
Het parkeerterrein direct ten noorden is als dusdanig
bestemmingplan) onder voorwaarden enkel afwijken
aangeduid met een functieaanduiding.
van de gebruiksregels ten behoeve van de vestiging van een seksinrichting. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
18
1.6 Historische ontwikkeling Het Oude Slot is een rijksmonument met een lange ontstaansgeschiedenis. In de loop der jaren zijn er veranderingen geweest die het gebouw de huidige verschijningsvorm hebben gegeven waarin verschillende elementen van belang zijn voor een eventuele herbestemming. De toekomst wil dat we vernieuwen, het verleden wil dat we het niet vergeten – en allebei zijn ze de moeite waard om ernaar te kijken en in te investeren. Het oude is vaak zó karakteristiek dat het de identiteit
Poortje’ en de stenen toegangspoort met heraldische
van een plek of streek bepaalt en die aantrekkelijk
wapens. De huidige Timorstraat en Slotlaan maakten
maakt. Maar het oude is ook kwetsbaar en verdient
eens onderdeel uit van de ‘Hoff Laen’, de verbinding
aandacht en bescherming.
tussen de woonkern en het toenmalige slot. Het gebied is archeologisch van zeer hoge waarde.
Het is daarom nuttig om aanknopingspunten te zoeken in het historische gebruik van het gebouw. Op basis
In 2023 is er door Natasja Hogen Erfgoedadvies een
daarvan kunnen we betere keuzes maken over waar de
bouwhistorische verkenning van het langgerekte
ontwikkelruimte van het gebouw zit. Welke aspecten
bouwhuis met lijstgevel uitgevoerd.
zijn de moeite waard om te behouden, waar moeten we
Hierin is omschreven dat het bouwhuis werd
rekening mee houden bij een veranderd gebruik, en hoe
opgetrokken in een eenvoudige stijl, heeft haar huidige
integreren we waardevolle elementen in een nieuwe
vorm tussen 1620 en 1645 verkregen. Delen van het
context?
gebouw zijn echter ouder en kunnen uit de zestiende
Afbeelding 15
Topografische kaart - 1876
Afbeelding 16
Bouwnaad
eeuw stammen. Het gebouw bestond oorspronkelijk uit
Ontstaansgeschiedenis
twee kleinere bouwhuizen die later zijn samengevoegd.
In 1947 is het kasteelterrein met bijbehorende grachten
Het linker bouwhuis is hierbij uitgebreid in de richting
onderzocht. Daarbij konden vijf bouwfasen worden
van het rechter bouwhuis. Een overblijfsel van het
onderscheiden. Oorspronkelijk is Het Oude Slot
samenvoegen is nog steeds af te lezen in de vorm van
vermoedelijk gebouwd tussen 1280 en 1290. Vervolgens
een bouwnaad zoals weergegeven op afbeelding 14.
is het kasteel een aantal malen verwoest (in 1393, 1404
Op de plaats van het vroegere poortgebouw, aan
en 1426) en wederom opgebouwd. Het oorspronkelijke
de noordwestgevel van het bouwhuis, staat nu een
kasteel bestond uit drie vleugels rond een binnenplein.
aanbouw. Deze is waarschijnlijk een overblijfsel van het
Aan de zuidzijde bevond zich geen bebouwing. In 1810
poortgebouw.
is het kasteel geheel afgebroken. De contouren van het
Het bouwhuis, dat door de eeuwen heen verschillende
slot zijn nog goed waarneembaar (grachten met een
keren is gerestaureerd, bestaat uit een kelder, begane
klein eiland). De Vredesbrug uit omstreeks 1648 is nog
grond, eerste en tweede verdieping. In de aanbouw
aanwezig, evenals de ‘Duivenpoort’, het ‘Tecklenburgse
bevindt zich een traptoren met een overwelfde spiltrap. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
19
De dakconstructie van het bouwhuis bestaat uit een kap die ondersteund wordt met krommers, jukken en korbelen. Het bouwhuis werd opgetrokken in een eenvoudig stijl, met vermoedelijk weinig ornamenten. Op enkele plekken in de gevel bevinden zich nu zandstenen hoekblokken op de hoeken van gevel, en rondom enkele deuren en vensters, hoewel op enkele prenten boogvormige frontons boven de vensters op de kopgevel (tuitgevel) ter hoogte van het poortgebouw zichtbaar zijn. Verder werden de gevels alleen geleed door smeedijzeren gevelankers, schoorstenen met ijzeren afdekkappen, eenvoudige dakkapellen stekend door de goot, en aanvankelijk kruiskozijnen met luiken ter plaatse van de onderlichten, later deels gevolgd eenvoudige schuifvensters met kleine roedeverdeling en
Afbeelding 17
Fragment van een 17e-eeuwse kaart van het Huis te Heemstede. Linksonder het bouwhuis, met in paars de
brede houten deuren naar de stallen/opstelruimte voor
inmiddels verdwenen uitbouw en het poortgebouw (bron: Bouwhistorische verkenning door Natasja Hogen Erfgoedadvies)
koetsen. De voornaamste versiering die het gebouw kent is een poort in renaissancestijl die Adriaan Paauw in 1647 liet overkomen van de oude Tecklenburgse burcht. Deze poort is echter in 1965 bij een grootschalige restauratie tegen de zuidoostgevel van het bouwhuis geplaatst.
Afbeelding 18
Zuidoostgevel in 1968, na de grote restauratie uit de jaren zestig (bron: Bouwhistorische verkenning door
Natasja Hogen Erfgoedadvies) Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
20
1.7 Karakteristieken en waardering Waardestelling: elk monument heeft een aantal monumentale waarden, die elkaar kunnen versterken en zo het totaalbeeld nog verder opwaarderen. De bouwhistorische verkenning door Natasja Hogen Erfgoedadvies omschrijft de waardering van het gebouw als volgt: Externe waardenstelling
zeventiende eeuw in verschillende bouwfasen gekregen,
Het bouwhuis behorende tot Slot Heemstede
waarbij de huidige vensterindelingen in belangrijke
cultuurhistorische en stedenbouwkundige
mate uiting geven aan restauratieopvattingen zoals
waarde vertegenwoordigt, als herinnering aan de
die in het midden van de twintigste eeuw gangbaar
bewoningsgeschiedenis van het gebied, en de rol die
waren. Hoewel verschillende vensters en deuren bij
de bewoners speelden in de geschiedenis van het dorp
de restauratie van 1965 of later zijn vernieuwd, hierbij
Heemstede, en als onderdeel van het kasteelcomplex
enkele vensterafmetingen zijn gewijzigd, en veel
rondom Slot Heemstede. Het gebouw vertegenwoordigt
achttiende-eeuws ogende roedeverdelingen feitelijk
vanwege zijn ouderdom en de wijze waarop door
zijn gereconstrueerd in 1965, vertegenwoordigen
de eeuwen heen verschillende bouwfasen in het
de vernieuwde vensters eveneens hoge
exterieur en interieur tot uiting komen, daarnaast
monumentwaarde wanneer het gaat om het beeld,
bouwhistorische en architectuurhistorische waarde.
hoewel de materialisering positieve monumentwaarden
Het terrein van de ruïne van Slot Heemstede en de
vertegenwoordigen. Hoog gewaardeerd wordt eveneens
omringende gracht heeft een zeer hoge archeologische
de (beperkt overgebleven) oorspronkelijke indeling van
verwachtingswaarde. De voorhof met het voorplein is
het pand, te weten in het oorspronkelijke woongedeelte
geen archeologische waarde toegekend. Het monument
van het rechter bouwhuis, en in de uitbreiding
Heemstede, en als onderdeel van het kasteelcomplex
is daarnaast gelegen in de bufferzone van het
ter plaatse van het voormalige poortgebouw, met
rondom Slot Heemstede. Het gebouw vertegenwoordigt
werelderfgoed De Stelling van Amsterdam.
traptoren en kamers. De schouw en vloerafwerkingen,
vanwege zijn ouderdom en de wijze waarop door
Afbeelding 19
Slot Heemstede door Gerrit Berckheyde
en de zeventiende- en achttiende-eeuwse op de
de eeuwen heen verschillende bouwfasen in het
Interne waardensteling
begane grond van woongedeelte en in de uitbreiding,
exterieur en interieur tot uiting komen, daarnaast
De constructie van dragend muurwerk, vloeren en
vertegenwoordigen hoge monumentwaarde. Indifferent
bouwhistorische en architectuurhistorische waarde.
kappen van het bouwhuis, zowel het linker als rechter
gewaardeerd worden moderne afwerkingslagen, zoals
De constructie van dragend muurwerk, vloeren en
bouwhuis, de uitbouw aan de noordwestgevel en de
de bar, keuken en sanitair (uit 2004), en de in 2016
kappen van het bouwhuis, zowel het linker als rechter
uitbreiding ter plaatse van het voormalige poortgebouw
aangebrachte toiletgroep.
bouwhuis, de uitbouw aan de noordwestgevel en de
vertegenwoordigt hoge monumentwaarde, gezien de
uitbreiding ter plaatse van het voormalige poortgebouw
ouderdom, verschijningsvorm en de constructiewijze.
Architectuur- en bouwhistorische waarden
vertegenwoordigt hoge monumentwaarde, gezien de
De gevels vertegenwoordigen eveneens hoge
Op basis van het onderzoek is gesteld dat het
ouderdom, verschijningsvorm en de constructiewijze.
monumentwaarden, zowel wat betreft materialisering
bouwhuis cultuurhistorische en stedenbouwkundige
De gevels vertegenwoordigen eveneens hoge
als de indeling van gevelopeningen, en de hier
waarde vertegenwoordigt, als herinnering aan de
monumentwaarden, zowel wat betreft materialisering
aanwezige bouwsporen. Het bouwhuis heeft haar
bewoningsgeschiedenis van het gebied, en de rol die
als de indeling van gevelopeningen, en de hier
huidige verschijningsvorm vanaf de zestiende en
de bewoners speelden in de geschiedenis van het dorp
aanwezige bouwsporen. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
21
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
22
Afbeelding 20
Historische foto van
Afbeelding 21
Historische foto van
Afbeelding 22
Historische foto van
Afbeelding 23
Historische foto van
Afbeelding 24
Historische foto van
Afbeelding 25
Historische foto van
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
23
1.8 Onderhoudstoestand en restauratiekosten
Interieur
Op donderdag 30 maart 2023 is een onderhoudsrapport opgesteld door Jeffrey Balai van BCN
Binnenafwerkingen Algemeen bezitten de onderhoudsstaat van de binnen-
Groep B.V., waarin zowel het Oude Slot, de Duivenpoort en de Vredesbrug worden behandeld. Een
kozijnen, deuren, schilderwerk en hang- en sluitwerk
samenvatting van dit rapport, inclusief de uit te voeren werkzaamheden en restauratiekosten,
•
een redelijke onderhoudsconditie: Het binnenschilderwerk van de gevelgebonden
wordt hieronder weergegeven. Deze samenvatting richt zich enkel op het hoofdgebouw, ook wel
kozijnen, ramen en deuren vertoont matige
bekend als het bouwhuis.
verfsysteem;
Onderhoudstoestand Exterieur
•
•
Metsel- en voegwerk
Het Schilderwerk is nog in orde, maar binnen enkele
staat vanwege craquelé en onthechting van het •
Het verfsysteem van de vensterbanken onder
jaren dient een volledige planmatige schilderbeurt
gevelkozijnen en het houten sierelement in een van
uitgevoerd te worden;
de kantoren verkeert plaatselijk ook in matige staat
Een relatief klein deel van de beglazing verkeert in
craquelé en onthechting van het verfsysteem.
ondermaatse staat. Binnenwandafwerkingen
Algemeen zijn het metsel- en voegwerk in een redelijke staat:
Het dak
Algemeen verkeren de binnenwandafwerkingen in rede-
•
Enkele gebieden zijn matig vanwege uitgespoeld
Algemeen is de onderhoudsstaat van het dak incl.
lijke onderhoudsstaat:
voegwerk, groei van planten en vuilophoping;
afwerkingen redelijk:
•
De gevelankers en hun schilderwerk verkeren in
•
•
goede staat. Natuurstenen
(periodieke) reinigingsbeurt maar verkeren ondanks •
Algemeen zijn de natuurstenen elementen in een matige tot redelijke staat: •
Op enkele plaatsen is onthechting van het stucwerk vastgesteld als gevolg van vochtdoorslag;
•
Het kalksauswerk in de kelder vertoont ernstige
de ouderdom nog in redelijke functionele staat;
gebreken, met loskomende afwerking op meerdere
De vensters in het dak zijn aan vervanging toe
plekken en delen waar het volledig ontbreekt.
vanwege gevorderde corrosievorming; •
Elementen zijn aanzienlijk aangetast door beschadigingen en afbrokkeling.
De pannendaken zijn toe aan een nieuwe
•
Kap- en draagconstructie
De loodafwerkingen bij schoorstenen en doorvoeren
Binnentrappen
zijn aan vervanging toe vanwege veroudering;
Algemeen bezitten de binnentrappen een matig tot
De schoorstenen en dakdoorvoeren en de zinken
redelijke onderhoudsstaat:
afwerkingen van de dakkapellen verkeren in een
•
redelijke tot goede staat van onderhoud.
Het verfsysteem van de houten trap naar het kleine trappenhuis vertoont beschadigingen door gebruik,
Algemeen zijn de kap-/draagconstructie in een redelijke
maar is overwegend in orde;
staat:
Hemelwaterafvoeren en bakgoten incl. houten goot-
•
Tekenen zijn te herkennen van mogelijke
constructie en boeiboorden
vertoont ontbrekend voegwerk op de aansluiting
aanwezigheid van houtworm, wat op termijn de
Algemeen zijn de onderhoudsstaat van de
van de treden, en enkele traptegels zijn losgekomen
constructie kan schaden;
Hemelwaterafvoeren en bakgoten incl. houten
van de ondergrond.
De kozijnen, ramen en deuren incl. hang- en
gootconstructie en boeiboorden in een redelijke staat:
sluitwerk in de gevels verkeren in redelijk tot goede
•
•
staat;
•
De met metsel- en tegelwerk afgewerkte trap
In het verfsysteem van de houten gootconstructie en boeiboordenzijn de eerste tekenen van degradatie zichtbaar; Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
24
Klokmechanisme Het klokmechanisme verkeert in redelijk tot goede staat van onderhoud: •
Jaarlijks onderhoud is nodig om de werking van het klokmechanisme te kunnen blijven garanderen;
•
Het brandbeveiligingssysteem, inclusief brandslanghaspels en -blussers, en de bliksembeveiliging op het dak vereisen periodiek onderhoud.
Advies uit te voeren werkzaamheden Het bouwhuis van het Oude Slot vertoont tekenen van ouderdom, maar renovatie is over het algemeen niet vereist. Er zijn echter enkele elementen van het gebouw die een aanzienlijke mate van onderhoud vereisen. De volgende zaken vereisen extra aandacht wegens achterstallig onderhoud: •
De houten draagconstructie;
•
De gebouwschil, met name dak, gevel en sierornamenten.
Kostenraming Op donderdag 18 april 2024 heeft Nibag Groep B.V. een meerjarenplan gepresenteerd voor Het Oude Slot hoofdgebouw voor de periode 2024-2033 (zie bijlage 7). Uit de kostenraming van het meerjarenplan blijkt dat de totale onderhoudskosten voor de periode 2024-2033 naar verwachting € 240.652,- bedragen, exclusief btw. Over deze tien jaar betekent dit dat de jaarlijkse kosten naar schatting ongeveer € 24.065,- zullen bedragen, exclusief btw.
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
25
Afbeelding 26
Diverse detailfoto’s van gebreken Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
26
2. Visie Herbestemming bij commerciële scenario’s verhuur Op basis van een interne brainstormsessie in de nazomer van 2023 heeft de gemeente drie herbestemming scenario’s gedefinieerd welke in lijn zijn met het gemeentelijk vastgoedbeleid en in dit onderzoek nader worden uitgewerkt. Een definitieve invulling is uiteindelijk afhankelijk van een nader te voeren marktconsultatie en daamee ook de feitelijke eindgebruiker.
2.1 Scenario 1: Herbestemming i.r.t. een bestaande (maatschappelijke) beleidsdoelstelling;
hier in de eerste plaats vastgoed voor (toekomstige) gebouwen.
LOCATIE GEANNONIMISEERD
De gemeente heeft binnen het beleidsdocument
Laatstgenoemde is vastgoed waarbij de gemeente
Deze accommodatie is gesitueerd op een perceel van
‘Kaders Vastgoedbeleid 2024’, vastgesteld hoe de
ruimte houdt om op urgente maatschappelijke
2.530 m2, biedt 1.495 m2 aan bruto gebruiksoppervlak
vastgoedobjecten in eigendom van de gemeente kunnen
vraagstukken in te springen. Hierbij kan gedacht worden
en is ingericht met voorzieningen kantoorruimten,
bijdragen aan de gewenste maatschappelijke- en
aan het accommoderen van bijzondere doelgroepen
keuken, bar, theaterzaal, diverse activiteitenruimten,
bestuurlijke doelen van de gemeente. Binnen dit beleid
en aan het huisvesten van vluchtelingen om pieken
inclusief ruimte voor jongeren. De accommodatie biedt
is gesteld dat de gemeente enkel objecten in eigendom
in de migratie op te vangen zoals dit nu ook middels
daarbij huisvesting aan diverse onderhuurders. De huur
dient te hebben die faciliteren in het verwezenlijken van
de tijdelijke opvanglocatie op het nabijgelegen terrein
bedraagt ca. € 130.000.
beleidsdoelen en of strategische doelen.
van het landgoed ten zuidoosten van het Oude Slot is
Ook de overweging tot herbestemming en behoud van
ingericht met tijdelijke woonunits.
De theatervoorzieningen op deze locatie zijn verouderd
Het Oude Slot wordt hieraan getoetst.
Ook de hoge cultuurhistorische waarden die het Oude
en de mobiele tribune is afgeschreven en dringend aan
Bestaande gemeentelijke accommodaties
ruimtelijke ontwikkelingen en multi-inzetbare
Slot heeft en daarmee de identiteit van Heemstede
vervanging toe.
Beleidsdoelen/-portefeuille
vertegenwoordigd is een strategische afweging m.b.t.
Het gebouw is wel al geruime tijd goed verduurzaamd
Dit zijn doelstellingen die voortkomen uit vigerend
behoud van het monument. Als deze niet gewaarborgt
(A-label), maar de inrichting geeft praktische problemen;
en nog te ontwikkelen beleid (zoals sport, cultuur,
worden door een andere partij, dan is het een reden om
de centrale ruimte heeft niveauverschil en dit is voor
onderwijs en maatschappelijke ontwikkelingen,
het aan te houden.
sommige bezoekers een hindernis. De mogelijkheden
waaronder opvang van aandachtsgroepen met urgente
voor de toekomst van deze accommodatie en de
woonbehoefte).
Huisvesting voor het Sociaal Domein
activiteiten van de huurder moeten nader worden
Dit vertaalt zich door in objecten die noodzakelijk
Binnen de gemeente worden de volgende gebruikers
onderzocht.
zijn voor eigen gebruik, ter verwezenlijking van
door de gemeente gefaciliteerd in diens huisvesting
een beleidsdoel (accommodaties) of vastgoed dat
binnen het sociaal domein:
noodzakelijk is voor de uitvoering van een wettelijke taak.
Strategische doelen/-portefeuille Vastgoed in de strategische portefeuille heeft de gemeente om strategische redenen in bezit. Het betreft
LOCATIE GEANNONIMISEERD De multifunctionele accommodatie aan deze locatie
De namen en omschrijving van activiteiten van de diverse organisaties aan wie huisvesting wordt geboden binnen het sociaal domein zijn in deze versie van het rapport geannonimiseerd c.q. verwijder.
heeft als doel een accommodatie te zijn met een integraal (preventief) aanbod aan voorzieningen en activiteiten op het vlak van zorg, welzijn en (lees) cultuur, waar iedereen welkom is. Inwoners kunnen elkaar ontmoeten en eenvoudig met maatschappelijke Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
27
organisaties in contact komen. Deze accommodatie
Met de zes ateliers biedt de gemeente Heemsteedse
heeft een voorbeeldfunctie op het gebied van
kunstenaars de mogelijkheid om tegen een schappelijke
inclusiviteit. Er werken veel vrijwilligers en er komen
prijs een ruimte te huren waar zij kunnen werken. Er
mensen met en zonder beperking. Uit de recente
vindt weinig doorstroming plaats. Bij het opstellen
bezoekersenquête en gesprekken met de gebruikers
van de nieuwe cultuurnota, die in 2025 moet worden
blijkt dat de tevredenheid over Plein1 groot is en dat
vastgesteld, wordt gekeken of het huidige atelierbeleid
partners elkaar steeds beter weten te vinden. Het pand
moet worden gehandhaafd of aangepast. Als de ateliers
wordt intensief gebruikt.
als voorziening behouden blijven, hoeft dit niet persé op
Deze accommodatie is gesitueerd op een perceel
de huidige locatie te zijn. Andere locaties in Heemstede,
van 5.471 m , biedt in totaliteit 2.321 m aan bruto
zoals Het Oude Slot zouden ook ruimte kunnen
gebruiksoppervlak en is ingericht met voorzieningen
bieden voor deze huisvesting. Overigens gaat het in de
kantoor/activiteitenruimten, werk/lees/studeerplekken,
Cultuurnota niet over de locatie van de ateliers.
2
2
bibliotheek, horeca met keuken, kinderopvang, tuin/ terras/speelplek. De accommodatie biedt in totaal
De sportaccommodaties waarvoor de gemeente
huisvesting aan acht verschillende gebruikers. De
huisvesting faciliteert (waar dit onvoldoende door
huurprijzen zijn verschillend per gebruiken en komen
particuliere initiatieven gerealiseerd kan worden), zijn
grof gezegd jaarlijks samen uit op € 260.000,-
gericht op de uitoefening van sport in accommodaties die daarop zijn ingericht en het is niet denkbaar om
LOCATIE GEANNONIMISEERD
deze te verplaatsen naar Het Oude Slot.
Deze accommodatie is gesitueerd op een perceel van 637 m2, biedt in totaliteit 512 m2 aan bruto gebruiksoppervlak en is ingericht met een groot lokaal, een klein lokaal, een ontmoetingsruimte, twee ateliers en een kantoorruimte. De accommodatie biedt daarbij huisvesting aan partijen t.b.v. welzijnsactiviteiten, dagbesteding en een kinderopvang, maar wordt in zijn geheel door één hoofdgebruiker gehuurd. De huur bedraagt ca € 35.000 jaarlijks.
LOCATIE GEANNONIMISEERD Deze accommodatie is gesitueerd op een perceel van 2.391 m2, biedt in totaliteit 1.547 m2 aan bruto gebruiksoppervlak en is ingericht met voorzieningen dans-/boksschool en ateliers. De accommodatie biedt huisvesting aan zes kunstenaars. De huur bedraagt jaarlijks ca. € 40.000 voor de dansschool en € 11.000,voor de zes ateliers. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
28
Totaal score
Financieel
Draagvlak in de wijk
Toegankelijkheid
Monumentale waarden
Aanwezige faciliteiten
Bouwkundige indeling
Gebruiksoppervlak
Welke bestaande gebruikers zijn inpasbaar in het gebouw?
Namen van gebruikers
0
Namen van gebruikers
0
Namen van gebruikers
0
Namen van gebruikers
0
Namen van gebruikers
0
Namen van gebruikers
0
Scoreblad met waardering van 1 tot 10 punten per toetsingscriteria. Op basis van bovenstaande voorlopige score zou de huisivesting van Stichting Podia Heemstede (als eerste) een nadere verkenning behoeven. Scores nader toe te kennen bij nadere uitwerking van scenario 1. NADER TE ONDERZOEKEN De bestaande accommodaties, de gebruiksfaciliteiten en de feitelijke gebruikers. Vervolgens kan er worden onderzocht op welke wijze het Oude Slot wellicht (beter) kan aansluiten op de specifieke gebruiksbehoefte van deze gebruikers om daarna vast te stellen welke kosten er gemoeid zijn om het voormalig bouwhuis daar geschikt voor te maken.
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
29
Algemene kosten bij herbestemming Afhankelijk van de exacte invulling en eindgebruikers binnen scenario 1, is reeds te voorzien dat diverse algemene kosten voor herbestemming noodzakelijk zullen zijn. Hierbij volgt een globale opsomming van kosten zoals deze (tot heden) op hooflijnen zijn te voorzien.
Plankosten
Verduurzaming
In de voorbereidende fase van ontwikkeling is het reeds
Met het oog op verduurzaming zijn er diverse maatre-
te voorzien dat er mogelijk nader onderzoek nodig zal
gelen door te voeren om de isolatiewaarden van het
zijn. De ontwerpkosten van een architect, eventuele
gebouw te bevorderen.
berekeningen door een constructeur, onderzoekskosten
Dakisolatie ligt daarbij als eerste maatregel het meest
(zoals bouwkundig onderzoek, asbest inventarisatie,
voor de hand.
ecologisch onderzoek, etc.) welke noodzakelijk zijn voor
Deze kosten zijn heden in te schatten op €50.000,- tot
het doorlopen van een vergunningaanvraag.
€70.000,-.
Deze kosten zijn heden in te schatten op €15.000,- tot €20.000,-.
Bemiddelingskosten Voor de bemiddeling en contractvorming kan de ge-
Bouwkundige voorzieningen
meente er voor kiezen om een professional hierbij te
De eventuele bouwkundige voorzienigen zijn op dit
betrekken. Deze kosten voor bemiddeling zijn heden in
moment nog moeilijk in te schatten, maar er kan in
te schatten op ca. €5.000,-.
elk geval geconstateerd worden dat de voormalige horecakeuken in het pand geheel is gedemonteerd en ontruimd. Het is denkbaar dat een nieuwe gebruiker opnieuw behoefte heeft aan de voorzieningen van een keuken met bijbehorende apparatuur. De kosten voor een dergelijke voorziening zijn heden in te schatten op € 15.000,- tot € 30.000,Modernisering Met het vooruitzicht op een nieuwe duurzame gebruiksfunctie is het raadzaam om enige modernisering door te voeren m.b.t. diverse detailafwerking, schilderwerk, verlichting, schakelmateriaal en beveiliging. De kosten voor enige modernisering zijn heden in te schatten op € 5.000,- tot € 10.000,-
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
30
2.2 Scenario 2: Herbestemming door verhuur als commerciële gebruiksfunctie Binnen het vastgoedbeleid van de gemeente zou het ook mogelijk zijn om binnen de strategische vastgoedportefeuille het Oude Slot op een positieve wijze (tijdelijk) bij te laten dragen aan de portefeuille-exploitatie door behoud van het vastgoed en dit commercieel te verhuren. Deze verhuur kan voor een constante stroom aan inkomsten zorgen en om die reden het vastgoed vanuit strategische oogpunt behouden worden. Van belang hierbij zijn ook de kosten die gemoeid zijn bij het behouden van het object, waarbij rekening moet worden gehouden met de inzet van ambtelijke capaciteit. Verhuur kan geschieden middels een marktconsultatie waarbij de gemeente vooraf duidelijke restricties stelt over het toegestaan gebruik, eventuele openingstijden, het type gebruiker, etc.
Wettelijke kaders bij uitgifte (verhuur) Wet Markt en Overheid De Wet Markt en Overheid is op 1 juli 2014 in werking getreden. Het doel van deze wet is om een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen te realiseren om zo oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Eén van de regels is dat overheden minimaal de integrale kosten van een economische activiteit in de huurprijs doorberekenen. In de praktijk betekent dit dat de gemeente bij de verhuur van het (maatschappelijk) vastgoed altijd huurtarieven moet hanteren die ten minste de kostprijs van de verhuur dekken, ongeacht wie de huurder is. In nieuwe huurovereenkomsten wordt daar meteen vanuit gegaan. Met inachtneming van de belangen van huurders, worden bestaande huurcontracten geëerbiedigd. Nieuwe huurtarieven worden toegepast op natuurlijke overgangsmomenten, zoals herziening van het huurcontract of bij de komst van een nieuwe huurder. Voor commerciële partijen worden marktconforme huren in rekening gebracht, waarbij het huurniveau minimaal kostprijsdekkend is. De hoogte van de huur varieert per gebouw, aangezien elk gebouw zijn eigen exploitatiekosten heeft die de huurprijs bepalen. Voor het bepalen van een marktconforme huur wordt een makelaar/taxateur ingeschakeld.
Bij het bepalen van een kostprijsdekkende huur dienen alle exploitatielasten te worden betrokken (zoals kapitaallasten, belastingen, groot en klein onderhoud, kosten van nutsvoorzieningen etc.) alsmede de loonkosten ureninzet van gemeentelijk personeel ten gunste van het pand.
Didam arrest Op basis van de rechtelijke uitspraak in het Didam arrest is het uitgangspunt dat de gemeente vastgoed verkoopt en verhuurd met een openbare selectieprocedure. Hierdoor is de uitgifte van vastgoed transparant en geeft de gemeente marktpartijen de mogelijkheid dat zij - onder de gestelde selectiecriteria - vrij kunnen mededingen. Voor elke uitgifte stelt de gemeente objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op, conform het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). Het college zal doorgaans voor elke verkoop een openbare verkoopprocedure met dergelijke selectiecriteria vaststellen. Deze criteria zijn afhankelijk van het te verkopen of te verhuren object. Een openbare selectieprocedure kan worden overgeslagen en een directe toewijzing (één-op-één gunning) kan plaatsvinden als het op voorhand vaststaat, of dit redelijkerwijs kan worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor toewijzing. Dit gebeurt op basis van objectieve, meetbare en redelijke criteria. Dit betreft een bevoegdheid van het college. Het college zal zijn voornemen tot deze directe toewijzing tijdig bekendmaken, zodat iedereen hiervan op de hoogte kan zijn. Het college legt uit waarom zij van mening is dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de toewijzing.
Voor het Oude Slot is dat momenteel niet aan de orde en is het juist te adviseren om een breed georiënteerde marktconsultatie te voeren. De uitwerking van een visie en ontwikkelscenario’s door herbestemming middels verhuur als commerciële gebruiksfunctie volgt nader in hoofdstuk 3. Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
31
2.3 Scenario 3: Verkoop waarbij instandhouding van de cultuurhistorische waarden blijven gewaarborgd Zolang als de cultuurhistorische waarden van Oude Slot en de Heemsteedse identiteit die dit vertegenwoordigd voldoende gewaarborgd kan blijven door een andere partij is ook de verkoop van het object een scenario om nader te verkennen. Middels een bouwhistorisch onderzoek door Natasja Hogen Erfgoedadvies van d.d. 10-11-2023 zijn de cultuurhistorische waarden van het bouwhuis uitvoerig geanalyseerd en zorgvuldig gedocumenteerd. Daarmee is eenduidig te herleiden welke cultuurhistorische waarden aanwezig zijn en bij elke toekomstige ontwikkeling gewaarborgd moeten worden. Ongeacht wie er eigenaar is of (toekomstig) wordt van het Rijksmonument, is de instandhouding binnen de Erfgoedwet (recent overgegaan in Omgevingswet) van rechtswege beschermd. Enige aanpassing aan de uiterlijke verschijning van het monument is vergunning plichtig en behoeft toestemming van de gemeente als bevoegd gezag. De gemeente kan daarbij ook advies inwinnen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in diens overwegingen om in te stemmen met enige vergunningaanvraag. Uitgangspunt t.a.v. de beoordeling van de vergunningaanvraag is altijd een bouwhistorisch onderzoek hetgeen hierbij dus reeds voor handen is.
Momenteel is de gemeente eigenaar van het gebouw en kan daartoe bij het aangaan van enige overeenkomst (zij het verkoop, erfpacht, verhuur of enig ander gebruiksrecht aan een derde partij), additioneel een bepaling (met kettingbeding) opnemen om meer expliciet ook privaatrechtelijk te waarborgen waar een toekomstig eigenaar of gebruiker ook (op straffe van een boete) zich aan dient te houden. Afhankelijk van het vervolg in de zoektocht naar een nieuwe eigenaar of gebruiker is het aan te bevelen om op het moment van marktconsultatie, direct bij de uitvraag al de voorwaarden van behoud van cultuurhistorie als voorwaarde te stellen en mogelijk zelfs bij inschrijving een motivatie te vragen hoe een kandidaat zelf kan toelichten hoe zij dit zouden waarborgen.
Verkoop aan een instelling of stichting met een maatschappelijk belang Binnen de denkrichting van scenario 3 en de wettelijke kaders verbonden aan verkoop (Wet markt en overheid en Didam arrest), bestaat voor de gemeente toch de mogelijkheid om restricties aan de verkoop te verbinden en daarbij onverminderd een (deels) maatschappelijke doelstelling voor huisvesting te bewerkstelligen. De inschrijvingsvoorwaarden en/of een puntenscore die aan de verkoop zijn te verbinden kunnen daar zorg voor dragen, zonder dat dit de verkoopopbrengst wezenlijk zou beïnvloeden. Aan welke partijen kan worden gedacht? Er zijn diverse voorbeelden denkbaar zoals de diverse POM-status houders (Professionele Organisaties voor Monumentenbehoud) zoals Stichting BOEI, regionale monumentenfondsen, Stichting Monumentenbezit of de regionale terreinbeherende organisaties (Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer, etc.). Teven zijn er diverse culturele organisaties en (particuliere) musea denkbaar die qua huisvesting bewust kiezen voor een cultuurhistorisch waardevol object. NADER TE VERNEMEN Gemeente laat taxatie uitvoeren
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
32
3. Visie bij commerciële verhuur
Duurzame exploitatie Duurzame ontwikkeling en exploitatie zijn het doel.
3.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden
Een nieuwe functie moet het gebouw langdurig kunnen
Om een visie tot herbestemming te kunnen ontwikkelen, zijn er uitgangspunten en randvoorwaarden
‘dragen’; dat houdt in dat de instandhouding voor langere tijd gegarandeerd wordt. Vanwege overlast
opgesteld om kaders te stellen voor de denkrichting van mogelijke scenario’s. Deze kaders bestaan
die de voormalige exploitatie gaf voor de direct
uit ‘harde en zachte wensen’. Wat is beleidstechnisch mogelijk (hard) en welke ontwikkelingen zijn
openingstijden belangrijke aspecten om rekening mee
wenselijk (zacht)? Naast de genoemde regelgeving van het vigerende bestemmingsplan kunnen de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden worden benoemd, waar vervolgens de functies aan worden getoetst. In de zomer van 2023 heeft een eerste brainstorm plaatsgevonden om ideeën op te halen over de toekomstige invulling. Daar zijn conclusies uit voortgekomen ten behoeve van
omwonenden zijn bovendien het parkeren en de te houden tot een duurzame exploitatie die ook door de buurt wordt ‘gedragen’.
Behoud van erfgoed Een nieuwe bestemming voor Het Oude Slot betekent dat het behoud van het onroerende erfgoed gewaardborgd is. Maar het fysiek overeind houden
welke functies wenselijk zijn en kunnen. Deze functies worden hierbij nader getoetst.
van het gebouw wint aan betekenis wanneer het gecombineerd wordt met behoud van immateriëel erfgoed. Samen met de herbestemming moet dus gezocht worden naar het uiten van het verhaal van het vroegere kasteel en het bijbehorende park.
Museum
Atelier
Horeca
Kantoor
Wonen
Detailhandel
Experience
Voldoet de functie aan de gestelde voorwaarden?
Duurzame exploitatie
+
-
+
+
+
+
0
Passende functie
+
+
-
0
-
0
+
Maatschappelijke verankering
+
0
-
-
-
+
+
Behoud Erfgoed
+
+
+
+
0
+
+
Functie getoetst aan de diverse aspecten van een gebouw(deel) +
Functie matcht met het betreffende aspect
0
Functie heeft beperkte match met het betreffende aspect of is niet van toepassing
-
Conflicterend met het betreffende aspect
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
33
Passende functie
zijn. Gekeken naar het afwerkingsniveau betekent dit dat
mate bijdragen aan de portefeuille-exploitatie. De
De herbestemming van het voormalig bouwhuis kan
er een keuze gemaakt moet worden in basis-, midden-,
huidige eigenaarslasten van het Oude Slot bedragen
niet los gezien worden van de directe omgeving van
of luxekwaliteit. Zowel de bestaande eigenaarslasten als
ca.€ 90.000,-. Commeriële verhuur dient o.b.v. de kale
woonwijken. Toch betekent een passende functie niet
de kosten voor ontwikkeling, dienen in balans te zijn met
huurprijs deze kosten te dekken. Inkomsten uit leges
dat de herbestemming naadloos aan moet sluiten
een marktconforme huurprijs.
zoals in het verleden het geval waren i.r.t. de exploitatie
bij woonvoorzieningen. Erfgoed mag schuren, mag
als trouwlocatie (ca. €32.000,-) staan daar los van.
contrasten opzoeken en mag zeker een breder publiek
Flexibiliteit
aanspreken dan enkel de directe omgeving. Een nieuwe
De nieuwe functie moet voldoende flexibel zijn. In tijden
Wetgeving
bestemming zal juist iets moeten toevoegen aan de het
van corona hebben we gezien dat exploitaties per direct
Bij de uitgifte van verhuur dienen de wettelijke kaders
gebied.
stil kunnen komen te liggen, hetgeen gevolgen heeft
(Wet Markt en Overheid en Didam arrest) te worden
gehad op de inkomsten. Ondernemers werden creatief
gewaarborgt.
Maatschappelijke verankering
en verzonnen concepten om toch hun exploitatie
Met het behoud van het voormalig bouwhuis zal deze
draaiende te kunnen houden. Om te voorkomen dat in
maatschappelijk verankerd moeten worden. Daarbij
de toekomst de exploitatie stil komt te liggen, is het van
zal behoudenswaardig erfgoed een nieuwe plek in
belang dat de ruimte flexibiliteit biedt. Ruimtes moeten
de maatschappij moeten winnen. Met een goede
multifunctioneel zijn of makkelijk om te bouwen zijn
herbestemming van van het gebouw wordt daar gehoor
voor andere functies.
aan gegeven. Die maatschappelijke verankering is niet enkel op het erfgoed gericht; een gebouw kan ook
Uitgangspunten
een verankering krijgen door haar functie. Een (semi-)
Door de gemeente is reeds geconcludeerd dat het
openbare of publieke functie ligt daarmee voor de
alloceren van een zorginstelling, huisarts of woningbouw
hand, maar ook een commerciële functie kan die rol
niet opportuun zijn op deze locatie.
vervullen. Het gebouw moet niet alleen een tweede (of
Een hotelfunctie, een commerciële (horeca) functie
eigenlijk moet er gesproken worden van een derde)
en een theaterfunctie zijn eveneens besproken en
leven krijgen, het moet vooral leven!
behoeven nadere verkenning.
Totaalconcept
Marktkansen
De gemeente wenst om een totaalconcept te
Actuele trends en ontwikkelingingen waar aan gedacht
ontwikkelen waarin he gebouw een toekomstbestendige
kan worden is de behoefte naar bezinning en op
functie zal krijgen.
recreatief vlak (bezinningstoerisme) hetgeen veelal een goede aansluting vindt in een cultuurhistorisch
Investeringsniveau
waardevolle omgeving. Retraites met een hoge mate
In een nieuwe bestemming moet geïnvesteerd worden.
van privacy in een inspirerende omgeing zijn sterk in
In tijd en in geld. De nieuwe bestemming moet in een
opkomt.
realistisch tijdsbestek gerealiseerd kunnen worden. Hier zullen dus geen jaren overheen moeten gaan.
Financieel
Daarnaast moet de nieuwe functie financieel haalbaar
Het uitgangspunt is dat de huurinkomsten in positieve Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
34
3.2 Ontwikkel scenario’s Op basis van alle voorgaande analyses, en uitgangspunten zijn er enkele ontwikkelscenario’s naar voren gekomen die reëel lijken. De scenario’s geven een denkrichting aan, maar hoeven dus niet rigide toegepast te worden. Aanstaande en lopende contacten met de markt zullen bepalen welk scenario of onderdelen ervan tot een definitieve exploitatie zal leiden. Een en ander nader te onderzoeken: - Hotelfunctie - Commerciële functie - Theaterfunctie - BSO / kinderdagverblijf - Retraite / bezinningstourisme
Herbestemmingsonderzoek Het Oude Slot
35
Bijlagen Bijlage 1 - verslag startoverleg Objectinformatie Object
Het Oude Slot te Heemstede
Welke stappen naar herbestemming zijn er al gezet?
Eigenaar
Gemeente Heemstede
In de zomer van 2023 heeft een eerste brainstorm
Adres
Ir. Lelylaan 6 te Heemstede
Datum en tijd
Woensdag 17 april 2024 - 15:30 uur
Locatie
TEAMS (online)
of theaterfunctie. In deze bijeenkomst is reeds
Aanwezig
GEANNONIMEERDE VERSIE
geconcludeerd dat het alloceren van een zorginstelling,
plaatsgevonden om ideeën op te halen over de toekomstige invulling. Daarbij is gesproken over de mogelijke functies als hotel, horeca- en eventlocatie
huisarts of woningbouw niet opportuun zijn op deze locatie.
Afwezig
Wat zijn de randvoorwaarden (tijd, investering, omgeving, exploitatie)?
x
Behoud van erfgoed: Behoud van erfgoed is een
Wat is de huidige situatie van het object/ project?