20210827 - vastgesteld Geconsolideerde versie Structuurvisie Vitale Vakantieparken Harderwijk 2021.pdf

4

Gee n rui mtel ijk-juridische doelste 1 ng gericht op het

4

Bevriezen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden

real iseren van de bEste m m ing Verb i f: ree read e op het niveau van de nul-situatie. 4

Traject van transformatie starten.

Tabel 3 planologisch kader 'Vitale Parken, op weg naar beter'

Stap 3b Uitgangspunten bij transformatie

Stap 3b

Haalbaarheid - eigenaren en gemeente zetten zich in om de visie

Uitgangspunt: Voorwaarde:

Exploitant/VvE komen met gezamenlijk plan en tonen haalbaarheid aan

mogelijk te maken

Zorg voor consensus over uitgangspunten Verleende gedoogstatussen blijven onder dezelfde voorwaarden van kracht

5.5

Planologisch-juridische mogelijkheden

Huidige situatie De vakantieparken liggen binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2014 dat op 30 april 2015 vastgesteld. Voor alle recreatieparken gelden dezelfde regels. De bestemming van de parken is "Recreatie - Verblijfsrecreatie". Hier zijn uitsluitend verblijfsrecreatieve voorzieningen toegestaan. Het maximum aantal recreatiewoningen is per park vastgelegd. Voor de Camping Konijnenberg en een gedeelte van de Dennenhoek en het Verscholen Dorp, aangegeven op de verbeelding door middel van een aanduiding, is bedrijfsmatige exploitatie verplicht gesteld . Voor de overige parken

29

kan deze verplichting als gevolg van een uitspraak van de Raad van State op het vorige bestemmingsplan Buitengebied niet meer worden opgelegd. In de bouwregels is voor recreatiewoningen onder meer bepaald dat de gezamenlijke oppervlakte van een recreatiewoning en een eventuele berging niet meer dan 75 m2 mag zijn. De goothoogte van de woningen mag niet hoger zijn dan 3 meter en de bouwhoogte niet meer dan 6 meter. De dakhelling mag maximaal 45° zijn. Transformatie Om transformatie naar wonen planologisch mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast. Voor parken die in aanmerking komen voor transformatie moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Het is aan de parken zelf om op basis van de door hen opgestelde visie voorstellen voor een nieuwe bestemmingsplanregeling te komen. Uitgangspunt daarbij zou moeten zijn dat de huidige kwaliteiten van de parken worden behouden en dat waar mogelijk versterking en verbetering van de leefomgeving plaatsvindt. Belangrijk uitgangspunt daarbij is het behoud van het bosachtige, soms parkachtige karakter. Om deze reden zou overwegend de bestemming "Bos" of "Groen - Park" toegekend moeten worden. Binnen deze bestemming zou ook de gezamenlijke fysieke ruimte1 geregeld kunnen worden. Vanwege een goede inpassing in de omgeving is het gewenst dat er voldoende groene buffer aanwezig is.

Daar waar dit niet of onvoldoende het geval is zal deze buffer versterkt moeten worden. De recreatiewoningen kunnen een bestemming "wonen" krijgen. Zowel vanuit de ruimtelijke kwaliteit als vanuit de woningbouwprogrammering zou de ruimtelijke opzet en de woningtypologie behouden moeten blijven. De nieuwe woongebieden moeten zich blijvend onderscheiden van andere woonwijken in de gemeente. Vanwege het behoud van het bosVparkachtige karakter zou de oppervlakte van de vlakken met de bestemming "wonen" en de bijbehorende bouwvlakken zo beperkt mogelijk moeten zijn. Er moet worden uitgegaan van de bestaande oppervlakte van de woningen, dan wel de oppervlakte van 75 m2 uit het vigerende bestemmingsplan. Ook de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan voor de recreatiewoningen moeten in beginsel gehandhaafd blijven. De bestemmingen zouden zo gekozen moeten worden dat de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen tot een minimum beperkt blijven. Dit alles om het ruimtelijk karakter te behouden en te voorkomen dat de woonmilieus onvoldoende onderscheidend zijn. Dit laatste is immers een deel van de legitimatie om de recreatiewoningen een de reguliere woningvoorraad toe te voegen.

Voorwaarde voor medewerking aan transformatie naar huisvesting van arbeidsmigranten is dat voldaan wordt aan de Norm voor huisvesting van arbeidsmigranten van de Stichting Normering Flexwonen (Keurmerk SNF, zie www.normeringflexwonen.nl). In het bestemmingsplan moet geregeld worden dat het gaat om bedrijfsmatige verhuur aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben. De verblijfsduur mag niet langer zijn dan 12 maanden (zie hiervoor ook de beleidskeuze geluid, huisvesting arbeidsmigranten). De huisvesting van arbeidsmigranten moet fysiek gescheiden worden van de rest van het park.

Hiermee wordt die ruimte bedoelt die niet tot de particuliere kavels behoort, zoals groenvoorzieningen, wegen, paden en parkeerplaatsen. Omdat sprake is van private terreinen kan niet worden gesproken van ‘openbare ruimte', maar met gezamenlijke fysieke ruimte worden dezelfde ruimtes en functies bedoeld.

30

Uiteindelijk kan het nodig blijken om in de bestemmingsplanregeling per park maatwerk te leveren. Dit betekent ook dat er voor gekozen kan worden dat de regelingen per park verschillen. Bijzondere regelingen Binnen een reguliere woonbestemming geldt een aantal bijzondere regelingen, zoals een regeling voor aan huis verbonden beroepen, een regeling voor bed- & breakfast en een regeling voor mantelzorg. Deze regelingen worden doorgaans opgenomen in de bestemmingsplannen. Dit zijn functies die ten koste gaan van het woonoppervlak. Aangezien juist wordt ingezet op het behoud van de kleinschalige woonmilieus wordt de extra ruimtevraag van deze functies en de extra druk op het gebied door commerciële activiteiten niet passend gevonden. Een tweede reden hiervoor is dat de gezamenlijke fysieke ruimte privaat eigendom is, waarbij de toegankelijke vaak via een slagboom is geregeld. Dit bemoeilijkt de bereikbaarheid door klanten en leveranciers. Verder is er de beleidsregel Omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan 2015. Hierin is aangegeven hoe de gemeente Harderwijk omgaat met buitenplanse afwijkingen op basis van artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (ook wel kruimellijst genoemd).

Om de ruimtelijke opzet en de kleinschaligheid van de bebouwing te behouden wordt voorgesteld om geen extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken toe te staan en daarmee geen toepassing te geven aan paragraaf 5.1.2 van de beleidsregel. Met de overige afwijkingen dient zeer terughoudend te worden omgegaan. 100% Transformatie De parken Ceintuurbaan en Slenck & Horst hebben al veel voorbereidingen getroffen voor de transformatie. Oplossingen voor geluidsmaatregelen zijn uitgewerkt en er wordt al gewerkt aan concept-bestemmingsplannen. De Dennenhoek en Onze Woudstee volgen in hetzelfde spoor, maar zijn nog minder ver. Bij Ceintuurbaan en Slenck&Horst geeft men aan dat de overgrote meerderheid van de eigenaren voor transformatie is en bereid is de kosten die daarmee gepaard gaan voor hun rekening te nemen. Men geeft overigens wel aan dat de hoogte en daadwerkelijk financiering nog een punt van zorg is. Toch blijven er op elk park enkelingen over die per se niet mee zullen doen. Bij de benadering van 100% transformatie (bestemmingswijziging) waarbij de vereveningsbijdrage en kosten van geluidsmaatregelen moet worden opgebracht door degenen die wel meedoen ontstaat er ongelijkheid wat free-rider gedrag in de hand werkt. Immers: degenen die niet meedoen krijgen wel de bestemming, maar hoeven niet mee te betalen.

Voorgesteld wordt daarom om in lijn met wat via de zienswijzen is ingebracht te eisen dat ten minste 95% moet meedoen. De 5% die buiten de transformatie blijft behoudt de recreatieve bestemming. Voor deze gevallen geldt dat na inwerkingtreding van het bestemmingplan wat de transformatie regelt de gemeente per direct en actief zal handhaven op de recreatieve bestemming (effectuering stap 5). In het bestemmingsplan zal een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen om later een transformatie naar wonen mogelijk te maken. Of transformatie tot de mogelijkheden behoort hangt af van de situatie van dat moment. Er zal dan namelijk opnieuw een afweging gemaakt moeten worden, waaronder een toetsing aan de dan van toepassing zijnde gemeentelijke woningbouwprogrammering.

31

Voor de 5^! die mogelijk later transformeert is een afzonderlijke vereveningsregeling opgenomen. Deze regeling is opgenomen in het vertrouwen dat de VVE's zich maximaal blijven inspannen om iedereen mee te krijgen. Afgerond op hele objecten betekent dit dat per park de volgende aantallen buiten de transformatie mogen worden gelaten: »

Ceintuurbaan

5 recreatiewoningen

»

Slenck & Horst

10 recreatiewoningen

»

Onze Woudstee

12 recreatiewoningen

»

De Dennenhoek

3 recreatiewoningen

Beleidskeuzes bij transformatie naar wonen

-

-

-

De parken, inclusief de gezamenlijke fysieke ruimte, wordt bestemd als "Bos" of als "Groen Park"; De woningen worden bestemd als "Wonen", waarbij de bouwregels voor recreatiewoningen uit het buitengebied vertrekpunt zijn; het ontstaan van vergunningvrije bouwmogelijkheden wordt zoveel mogelijk tegengaan. De regelingen voor beroepen aan huis, bed&breakfast en mantelzorg worden niet opgenomen in het bestemmingsplan. Er wordt na transformatie geen toepassing gegeven aan paragraaf 5.1.2 van de beleidsregel Omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan; met de overige afwijkingsmogelijkheden wordt zeer terughoudend omgegaan. Ten hoogste 5^! van de recreatiewoningen per park mag buiten de transformatie worden gehouden en behouden de bestemming verblijfsrecreatie.

Beleidskeuzes bij transformatie naar huisvesting arbeidsmigranten

-

5.6

Er moet voldaan worden aan de Norm voor huisvesting van arbeidsmigranten van de Stichting Normering Flexwonen. In het bestemmingsplan moet geregeld worden dat het gaat om bedrijfsmatige verhuur aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben. De verblijfsduur mag niet langer zijn dan 12 maanden.

Bouwbesluit

Huidige situatie De recreatiewoningen op de verschillende parken zijn verspreid over verschillende decennia gebouwd en zijn verschillend in type en uitvoering, variërend van houten chalet tot stenen huis. De recreatiewoningen op het park Ceintuurbaan zijn stenen gebouwen, gerealiseerd in de jaren '70 . Op park Slenck & Horst staan stenen recreatiewoningen, gebouwd in de jaren '90. Voor De Dennenhoek geldt dat op een deel van het park sprake is van stenen recreatiewoningen, die voor het grootste gedeelte gebouwd zijn vanaf de jaren '90. Op Onze Woudstee lopen de objecten sterk uiteen. Gebouwd over diverse decennia vanaf medio vorige eeuw en uitgevoerd in zowel hout als steen.

32

Voor het gebruik als recreatiewoning geldt op grond van het bouwbesluit het regime voor een logiesfunctie. Transformatie Op dit moment geldt het Bouwbesluit 2012. Bij transformatie van een recreatiewoning naar wonen moet voldaan worden aan de eisen voor wonen, bestaande bouw, uit het Bouwbesluit 2012. Om inzichtelijk te maken wat dit voor de verschillende parken betekent is aan Nieman Raadgevende Ingenieurs gevraagd inzichtelijk te maken welke aanpassingen nodig zijn aan de recreatiewoningen om aan de eisen voor een woonfunctie voor bestaande bouw te kunnen voldoen. Hierbij zijn niet alle objecten onderzocht, maar enkele representatieve referentieobjecten. Tevens is gevraagd een indicatie te geven van de investeringen die hiermee gemoeid zijn. De rapportage van Nieman is als bijlage 4 bijgevoegd. De conclusie is dat het vooral gaat om het aanbrengen van rookmelders. Daarnaast moeten in voorkomende gevallen wanden en plafonds meer brandwerend worden gemaakt en moeten voorzieningen worden getroffen om te voorkomen dat men van vloeren en trappen kan vallen. De investeringen per object variëren van een paar honderd euro tot enkele duizenden euro (hoogste indicatie van een referentieobject is C 3.700). Hier hoeft geen beleidskeuze worden gemaakt. Op het moment dat de transformatie een feit is, is het Bouwbesluit bestaande bouw voor een woonfunctie van rechtstreeks van toepassing.

Men is dan verplicht om aan deze eisen te voldoen. Het verdient aanbeveling om hierover in de anterieure overeenkomst per park goede procesafspraken over te maken, om handhavingstrajecten te voorkomen. De kosten voor de aanpassingen komen voor rekening van de eigenaren, omdat dit een investering is in de eigen woning. In twee referentieobjecten is sprake van een vrije hoogte boven een trap die niet voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit. Het gaat om 5 tot 10 cm. Om te kunnen voldoen aan het bouwbesluit moet de gehele kap worden verhoogd. De kosten voor deze aanpassing staan naar verwachting in geen verhouding tot de extra veiligheid die dit met zich meebrengt. Omdat dit een buitenproportionele maatregel is wordt voorgesteld dit niet te eisen en hier niet op te handhaven. Overwogen zou kunnen worden om in het kader van het verbeteren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving aanvullende eisen te stellen. In de in de bijlage opgenomen rapportage van Nieman is daarom ook in kaart gebracht welke maatregelen nodig zijn om de bestaande woningen te laten voldoen een het eisen uit het Bouwbesluit voor verbouw en welke investeringskosten hierbij horen. Er wordt echter vanaf gezien om deze aanvullende eis op te leggen. Ten eerste omdat het maar de vraag is of deze eis juridisch afdwingbaar is.

Ten tweede wordt hiervan afgezien, omdat deze investering nog eens bovenop de al te maken kosten voor betrokken komen om te voldoen aan het Bouwbesluit bestaande bouw, de kosten voor geluidsmaatregelen en de te betalen vereveningsbijdrage. Wel wordt het eigenaren dringend geadviseerd om, als zij toch gaan investeren in maatregelen, te kijken of aanvullende maatregelen uit het hogere ambitieniveau zoals genoemd in rapport van Nieman, ook meegenomen kunnen worden. Het leidt immers tot woningverbetering en tot verbetering van de woonomgeving.

33

Ten slotte wordt verwezen naar paragraaf 5.7 Milieu geluid, waar aanvullend beleid is opgenomen ten aanzien het binnenniveau van geluid.

5.7

Welstand

Huidige situatie Voor de toetsing aan redelijke eisen van welstand gelden de welstandscriteria uit de Welstandsnota Harderwijk 2013. Voor de parken in het gebied De Duinen geldt een lichte welstandstoets. Het welstandsbeleid is hier gericht op het handhaven van een basiskwaliteit van het gebied. Voor gebieden met een lichte welstandstoets gelden alleen algemene criteria. Voor de parken in het gebied Tonselse Veld geldt een gemiddelde welstandstoets. Voor gebieden met een gemiddelde welstandstoets is het beleid gericht op het behoud van de aanwezige kwaliteiten. Voor gebieden met een gemiddelde welstandstoets gelden naast algemene criteria ook gebiedsgerichte criteria. Daarbij worden de gebieden 'woongebieden', 'werkgebieden' en 'buitengebied' onderscheiden. Voor de parken in het gebied Tonselse Veld gelden de gebiedsgerichte criteria voor 'buitengebied'. Transformatie Voor de transformatie van de parken naar wonen is het niet nodig nieuwe welstandscriteria te formuleren. Omdat de parken in het gebied Tonselse Veld een woonfunctie krijgen en omdat de criteria voor 'buitengebied' vooral gericht zijn op (voormalige) boerenerven verdient het aanbeveling de criteria voor 'woongebieden' van toepassing te verklaren in plaats van 'buitengebied'.

Voor een behoud en verbetering van de leefomgeving wordt voorgesteld voor de parken in het gebied De Duinen op te schalen naar een gemiddelde welstandstoets. Bij een gemiddelde welstandstoets is nog steeds sprake van een relatief beperkte toets. Op Onze Woudstee kan een gemiddelde welstandstoets bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, zeker daar waar die kwaliteit minder is en/of dreigt te verslechteren. Het voorstel om op de Dennenhoek de gemiddelde welstandstoets toe te passen wordt met name ingegeven vanuit de wens van de eigenaar om hier deels nieuw te bouwen. De aanpassing van de welstandsnota kan gelijktijdig met herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden. Beleidskeuzes Welstand

-

Op parken in het gebied Tonselse Veld worden de welstandscriteria voor "Woongebieden" van toepassing; Op de parken in De Duinen wordt de gemiddelde welstandstoets van toepassing en de aanvullende welstandscriteria voor "Woongebieden".

5.8 Archeologie en cultuurhistorie

Op 7 april 2011 is het Archeologiebeleid met bijbehorende beleidskaart met archeologische verwachtingen vastgesteld. Conform het Archeologiebeleid (vastgesteld op 7 april 2011) zijn in het 34

gebied met een hoge archeologische verwachting bodemingrepen met een omvang groter dan 100 m2 en dieper dan 0,3 meter belast met een onderzoeksplicht. In het gebied met een middelhoge archeologische verwachting zijn bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 0,3 meter belast met een onderzoeksplicht. En voor het gebied met een lage archeologische verwachting geldt de onderzoeksplicht vanaf bodemingrepen groter dan 5.000 m2 en dieper dan 0,3 meter. Dit gebeurt door archeologisch onderzoek bij planherziening of door het opleggen van een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" met bijbehorende bouwregels en de verplichting te beschikken over een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde (aanlegvergunning). Conform het beleid wordt er bij verstoorde gebieden geen nader archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. Ook wordt er conform het beleid geen dubbelbestemming archeologische waarde in het bestemmingsplan opgenomen. Voor de twee parken in gebied Tonselse Veld geldt dat deze voor het grootste gedeelte binnen het gebied liggen met een hoge verwachting. Een beperkt deel, een strook aan de noordwestzijde van Slenck ä Horst ligt binnen een gebied met een lage verwachting. Ook kent Slenck ä Horst een gebied wat is aangeduid als verstoord.

Voor de parken in het deelgebied Parallelweg geldt een middelhoge verwachting (en voor een klein deel een lage verwachting). Bij de bestemmingsplannen voor de transformatie van de parken zal overeenkomstig de archeologische verwachting een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen moeten worden. Als nieuwe bouwmogelijkheden ontstaan die de drempelwaarden overschrijden dient in het kader van de planologische procedure archeologisch (voor)onderzoek plaats te vinden.

Cultuurhistorie De te transformeren vakantieparken zijn in de tweede helft van de 20e eeuw ontstaan. Op of bij de parken staan geen monumenten. Op de parken zelf is geen sprake van cultuurhistorisch waardevolle elementen of structuren. Het aspect cultuurhistorie speelt verder geen rol bij de transformatie van de parken.

5.9

Gezamenlijke fysieke ruimte en gezamenlijke voorzieningen

Bij transformatie naar wonen dringt de vraag zich op hoe om te gaan met de gezamenlijke fysieke ruimte en de gezamenlijke voorzieningen. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan wegen en paden, groenvoorzieningen, straatverlichting en nutsvoorzieningen, maar ook aan zaken als gladheidsbestrijding. In de strategienota is als voorwaarde voor transformatie opgenomen dat "de infrastructuur moet voldoen aan de eisen die daaraan in een woonwijk worden gesteld". Sinds de vaststelling van de strategienota is duidelijk geworden dat dit geen haalbare kaart is. Daarom wordt voorgesteld deze voorwaarde te laten vervallen. Ten eerste hebben de betreffende parken zelf aangegeven de voorkeur te hebben voor het in eigendom houden van de gezamenlijke fysieke ruimte bij de vereniging van eigenaren en het zelf regelen en in stand houden van de voorzieningen. Daarnaast gelden in een reguliere woonwijk voor zowel de ondergrondse als bovengrondse infrastructuur allerlei eisen en normen. Dit zijn eisen van

35

technische en kwalitatieve aard en eisen die te maken hebben met het goed kunnen beheren en onderhouden na realisatie. De verwachting is dat op geen van de parken aan deze eisen voldaan wordt. Vaak is er fysiek geen ruimte om aan de eisen voor afmetingen en profielen te kunnen voldoen, vooral als het gaat om wegen en paden. Daarnaast vraagt het om onevenredig hoge investeringen om de infrastructuur aan te passen aan de eisen en normen en aan het gewenste onderhoudsniveau. Dit betekent dat de parken (vereniging van eigenaren) zelf verantwoordelijk blijven voor de gezamenlijke fysieke ruimte en de gezamenlijke voorzieningen. Het gaat dan om beheer, onderhoud en (tijdige) vervanging. Daarnaast zijn zij zelf verantwoordelijk voor een goede bereikbaarheid voor zaken die verband houden met het al dan niet openbaar zijn, zoals bereikbaarheid door hulpdiensten, gladheidsbestrijding enz. In de anterieure overeenkomsten die per park gesloten worden dient hiervoor bijzondere aandacht te zijn. Beleidskeuze gezamenlijke fysieke ruimte

-

5.10

De gezamenlijke fysieke ruimte en de gezamenlijke voorzieningen blijven in eigendom bij de parken. De parken zijn zelf verantwoordelijk voor zaken als beheer, onderhoud en bereikbaarheid.

Wonen

De parken Ceintuurbaan, Slenck & Horst, Dennenhoek en onze Woudstee hebben een verzoek ingediend om te verkleuren naar wonen. In deze paragraaf volgt een verkenning wat de mogelijke gevolgen van dit (extra) aanbod kunnen zijn voor de Harderwijker woningmarkt. En hoe we dit gegeven in het woonbeleid van de gemeente Harderwijk willen opnemen. De eerste stap is dan om te bepalen wat het omzetten van recreatiewoningen naar reguliere woningen getalsmatig voor impact op de woningmarkt zou kunnen hebben. In het geval van recreatiewoningen die al worden bewoond gaat de extra voorraad en de extra behoefte gelijk op. Dat heeft dus geen invloed op de woningbehoefte en de gewenste nieuwbouw. Uitgaande van de bewoningssituatie per 1-1-20152 (volgens de BRP) en het aantal objecten (volgens de BAG) is het volgende overzicht te maken: A aantal personen

aantal woningen

B aantal bewoonde woningen

Ceintuurbaan

84

88

52

36

Slenck ä Horst

73

190

34

156

Dennenhoek

25

53

10

43

Onze Woudstee

228

232

99

133

totaal

410

563

195

368

locatie

(A-B) potentiele toevoeging

Tabel 4 situatie bewoning

2

Vanwege schaduwwerking van de vaststelling van de Stategienota Vitale Vakantieparken wordt 1-1-2015 als peildatum gehanteerd. 36

Op deze wijze zullen er potentieel (563 - 195) = 368 woningen extra op de markt kunnen komen.

Kwalitatief

In deze paragraaf proberen we in beeld te krijgen wat de omzettingen gaan betekenen in kwalitatieve zin. In welke marktsegmenten zal dit extra aanbod neerslaan? Daarbij moet vooraf worden opgemerkt dat dit moeilijk in één beeld te vangen is. Zo is weliswaar duidelijk dat omzetten zal leiden tot een forse waardestijging3 en daarmee een andere marktpositionering, maar ook is duidelijk dat de parken onderling sterk verschillen en dat zelfs per park aanzienlijke verschillen kunnen zijn in de kwaliteit van de woningen. Ceintuurbaan Kleine, geschakelde (kwadrantvorm) woningen (tot ca 70 m2), alles gelijkvloers, geschikt voor 1 en 2 persoonshuishoudens. Ruime kavels, 300 tot 400 m2. Prijs na omzetten naar verwachting tussen de 85.000 en 97.500 euro.

Ş įtr

Slenck Ş Horst Vrijstaande woningen, ongelijkvloers, circa 120 m2 woonoppervlak, op redelijke grote kavel, 400 tot 600 m2. Prijs na omzetten tussen de 273.000 en 315.000 euro.

' ; m»-

3

Volgens de ‘Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen gemeente Harderwijk', Thorbecke BV, maart 2016 kan dat oplopen naar een waardestijging tussen 35 en 50 procent bij een wijziging naar bestemming ‘wonen' en tussen de 40 en 55 procent bij een dubbelbestemming ‘wonen'. 37

Dennenhoek Voor een deel (circa 30 ) uitgegeven in particuliere kavels voor vrijstaande woningen, 300 tot 500 m2. Woningen heel verschillend in grootte en kwaliteit. Prijs na omzetten tussen de 182.000 en 210.000 euro. Overig deel (circa 40 ) in handen van Vakantiepark Dennenhoek zelf. Kleine woningen, ca. 55 m2, alles gelijkvloers. Met name geschikt voor 1 en 2 persoonshuishoudens. De eigenaar wil deze woningen inzetten voor huisvesten arbeidsmigranten4. Onze Woudstee Geheel uitgegeven in particuliere kavels, ruime kavels 400 tot 800 m2. Woningbestand heel gevarieerd. Prijsindicatie daarom moeilijk te geven. Ingeval van bestaande stenen recreatiewoningen kan de prijs naar omzetten oplopen tussen de 182.000 en 210.000 euro.

De inpassing in het woonbeleid

De meest zuivere benadering in dit verband is om het extra aanbod -door het transformeren van vier recreatieparken naar wonen- op te nemen in het meerjarenprogramma woningbouw. Wat dat betreft kan het volgende worden opgemerkt. De zes gemeenten binnen de regio Noord Veluwe en Hattem en Heerde hebben in 2015 afspraken gemaakt over de verdeling van de regionale bouwopgave zoals die door de provincie is berekend (de kwantitatieve opgave regio Noord Veluwe tot 2025, opvolger van KWP 3). En dan op basis van de onderlinge verschillen in woningbehoefte. Voor Harderwijk resulteerde dit in een gewenst bouwprogramma van 2.615 woningen voor de periode tot 2025. Ongeveer 800 woningen zijn toen nog niet onderling verdeeld. De verwachting was deze in te zetten bij de realisatie van bijzondere projecten. Eind 2016 zijn ook deze 800 verdeeld, naar rato van de woningbehoefte. Voor Harderwijk kwam dit neer op 262 woningen. In Harderwijk is besloten dit extra aantal te reserveren voor het project Vitale vakantieparken. Beleidskeuzes wonen

-

het restant van het extra woningaanbod opnemen in het meerjarenprogramma woningbouw van de gemeente Harderwijk

4

Als de woningen worden gebruikt voor groepen die nog niet in de behoefteberekening zitten, zoals arbeidsmigranten en statushouders, gaat het extra aanbod ook gelijk op met de extra behoefte. 38

5.11

Huisvesting arbeidsmigranten

In opdracht van RNV is in januari 2013 een inventarisatie uitgevoerd naar het aantal en de huisvesting van arbeidsmigranten (bijlage 5) Het is niet eenvoudig gebleken om een goed beeld te krijgen van hoeveel arbeidsmigranten er verblijven op de Noord Veluwe. Veel arbeidsmigranten laten zich niet registreren in het BRP en zijn dus niet of heel moeilijk te traceren. Toch heeft is op basis van de beschikbare kennis en hun ervaring bij onderzoeken in andere regio's een inschatting gemaakt van de omvang van de doelgroep. Het aantal arbeidsmigranten dat op de Noord-Veluwe verblijft is tussen de 2500 en 3000. Ca. 20% tot 25% zou hiervan ook in de regio werken; de overige werken bij bedrijven in aangrenzende regio's of elders in het land. Het aantal in Harderwijk verblijvende arbeidsmigranten wordt ten tijde van het onderzoek geschat op ca. 400. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten is een regionale aanpak van wezenlijk belang. Dat voorkomt het zg. "waterbed-effect". Als de ene gemeente bijv. de huisvestingsmogelijkheden beperkt, kunnen de buurgemeenten rekenen op een toename. Samenwerking tussen gemeenten is dus noodzakelijk. Daarnaast is ook de samenwerking met andere partijen die een rol (kunnen) spelen bij de huisvesting van arbeidsmigranten van wezenlijk belang.

De huisvesting van arbeidsmigranten wordt tot nu toe voornamelijk geregeld door de werkgevers of door de uitzendorganisaties. Veelal gaat het daarbij om tijdelijke huisvesting omdat veel arbeidsmigranten hier tijdelijk werken. Die tijdelijke huisvesting wordt voor een niet onbelangrijk deel gevonden op de vele recreatieterreinen in de Noord Veluwe. Hier ligt dan ook de koppeling met het project Vitale Vakantieparken. De combinatie van het huisvesten van arbeidsmigranten en recreanten is ongewenst voor beide partijen en draagt niet bij aan de recreatieve potentie van een vakantiepark. Bij het inzetten van een vakantiepark voor de huisvesting van arbeidsmigranten is transformatie nodig. Naar aanleiding van bovenstaande is er een "elfpuntenplan voor de Huisvesting van Arbeidsmigranten in Regio Noord-Veluwe " vastgesteld (zie bijlage 6 ) . Deze worden ondersteund door Werkgevers en uitzendbranche Noord Veluwe, gemeenten Regio Noord Veluwe en de regionale woningcorporaties. Dit zijn uitgangspunten en afspraken die gelden voor alle huisvestingslocaties in de gemeente van de Regio Noord-Veluwe en dus ook bij transformatie van een vakantieparken naar een locatie voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Met corporaties, uitzendorganisaties en huisvesters zijn de gemeenten een intentieverklaring (4 dec 2013 (zie bijlage 7) overeengekomen.

Deze verklaring gaat uit van verdere stappen en de eerste resultaten bij de opvang van arbeidsmigranten in 2014. Gemeente

Aantal arbeidsmigranten

Putten

600

Ermelo

60

Harderwijk

60

Nunspeet

60

Elburg

60

Oldebroek

180

Hattem

60

Heerde

60

Epe

60

Tabel 5 verdeling aantal arbeidsmigranten

39

2014-2017

Sinds de ondertekening van de intentieverklaring zijn er geen plaatsen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Jaarlijks vraagt het ministerie van BZK om een monitoring van de voortgang huisvesting arbeidsmigranten tot op heden is aangeven dat er geen concrete plaatsen voor gecreëerd zijn.

5.12

Milieu

De milieuwetgeving en omgevingskwaliteit is een belangrijk aandachtspunt voor de transformatie van parken van bestemming recreatie naar wonen. Voor de functie wonen gelden namelijk andere wettelijke normen op het gebied van milieu dan voor de functie recreatie. Een recreatiewoning hierdoor kan niet zonder meer getransformeerd worden naar een woning. In het kader van de transformatie zijn de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Bedrijven en milieuzonering

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt gekeken naar de VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. Dit aspect verdient aandacht in de onderbouwing van het bestemmingsplan, omdat de te transformeren parken als 'woonwijken' een belemmering kunnen vormen voor bedrijven in de omgeving. In de bestemmingsplannen moet worden onderbouwd dat de transformatie geen belemmering vormt voor omliggende bedrijven. In de VNG uitgave zijn voor de diverse categorieën bedrijven milieuzones bepaald ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen. Rond een bedrijf ligt bijvoorbeeld een zone van 50 meter waarbinnen milieuhinder verwacht kan worden. Buiten de zone kan in ieder geval een goed woonen leefklimaat gegarandeerd worden. De afstanden in de VNG-uitgave zijn richtwaarden die uitgaan van het referentie-omgevingstype 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden met één afstandstap worden verminderd. In een gebied waar meerdere functies plaatsvinden is de milieubelasting namelijk al hoger dan in een rustige woonwijk of rustig buitengebied. De afstand tussen gevoelige functies en bedrijvigheid kan daarom in een gebied met een hogere milieubelasting kleiner zijn, bijvoorbeeld in een stadscentrum of ander levendig gebied met veel verschillende activiteiten.

Voor de gebieden waar de vakantieparken zijn gelegen wordt in de beoordeling van het bestemmingsplan uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Voor de parken ten zuiden van de A28, Ceintuurbaan en Slenck & Horst, geldt dat er sprake is van een hoge milieubelasting door de A28 en de Ceintuurbaan. Daarnaast is rondom de parken ook sprake van gemengde functies. Er vindt recreatie plaats, bedrijvigheid aan de Harderwijkerweg, er zijn sportvelden, de scouting is gevestigd in de nabijheid van de parken en er zijn een aantal horecagelegenheden. Voor de parken ten noorden van de A28, de Dennenhoek en Onze Woudstee, geldt tevens dat er sprake is van een hoge milieubelasting door de A28. Daarnaast is het gebied een gemengd gebied waar intensieve veehouderij en een aantal andere bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden. Bodem

Voor het transformeren van de bestemming naar 'wonen' is het uitvoeren van een bodemonderzoek niet noodzakelijk. Er is geen sprake van grondverzet. Bij grondverzet, bijvoorbeeld bij verwijdering van bestrating, moet opnieuw onderzocht worden of bodemonderzoek noodzakelijk. Externe veiligheid

In de directe omgeving van de parken is een aantal voor externe veiligheid relevante bronnen aanwezig. Voor de parken ten zuiden van de A28, de Ceintuurbaan en Slenck & Horst, zijn dit de A28 40

en een aardgastransportleiding. Voor de parken ten noorden van de A28, de Dennenhoek en Onze Woudstee, zijn dit de A28, de spoorlijn Amersfoort - Zwolle en twee aardgastransportleidingen. Binnen de plaatsgebonden risicocontour en het plasbrandaandachtsgebied gelden wettelijke beperkingen voor het toestaan van kwetsbare objecten zoals woningen. Omdat deze contouren niet overlappen met de te transformeren woningen zijn deze beperkingen niet voor de parken van toepassing. De woningen vallen wel binnen de invloedsgebieden van de bronnen. Daarom moet het groepsrisico verantwoord worden. De verwachting is dat het groepsrisico voor 'wonen' hoger ligt dan in de huidige situatie voor 'recreatie'. De uitgangswaarden voor wonen wijken af van recreatie, voor bijvoorbeeld de dag-nacht verhouding en het aantal personen per woning worden andere aantallen aangehouden. Wetgeving Uitgangspunt is dat de berekening wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde zoals die is genoemd in artikel 13 van het Bevi. Dit is een richtwaarde waar het bevoegd gezag alleen gemotiveerd van mag afwijken. In het kader van de verantwoording van het groepsrisico moet de Veiligheidsregio geconsulteerd worden voor een advies ten aanzien van rampenbestrijding en zelfredzaamheid. Gemeentelijk beleid De gemeente stelt in haar Milieubeleidsplan een aantal ambities vast met betrekking tot externe veiligheid.

Eén van die ambities geldt voor ontwikkelingen in de omgeving van aardgastransportleidingen. Bij verhoging van het groepsrisico moet worden nagegaan welke stedenbouwkundige inrichting en aanvullende maatregelen de gevolgen van calamiteiten kunnen beperken.

Geluid

Omdat de vier parken die willen transformeren in de directe nabijheid van de A28 liggen, is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de parken. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de parken zo hoog is zodat niet zonder meer voldaan kan worden aan de landelijke wetgeving en het lokale milieu- en geluidbeleid. Er zijn wel mogelijkheden in de wetgeving en het beleid, maar hiervoor zijn door de gemeenteraad van de gemeente Harderwijk nog een aantal keuzes te maken. Huidig geluidbeleid

Het milieubeleidsplan van de gemeente Harderwijk is in 2008 vastgesteld. Dit milieubeleidsplan geeft kaders voor beleid en laat de bevolking van Harderwijk en Hierden zien hoe de gemeente zich inzet om de lokale milieuproblemen op te lossen en te voorkomen. In het milieubeleidsplan zijn stadsambities vastgelegd die richting geven aan het behalen van een veilige en gezonde leefomgevingskwaliteit. Voor geluid van wegverkeerslawaai is in het milieubeleidsplan als stadsambitie opgenomen dat het percentage geluidgehinderden niet toeneemt.

41

Beleidsregels wegverkeerslawaai De gemeente Harderwijk heeft geluidbeleid voor wegverkeerslawaai in aanvulling op het milieubeleidsplan. In de beleidsregels wordt onder andere omschreven hoe het college omgaat met die gevallen waarbij er gebruik gemaakt moet worden van hogere grenswaarde. In grote nieuwbouwprojecten wordt bijvoorbeeld uitgegaan van een percentage van maximaal 10 procent van de woningen waar een hogere waarde voor vastgelegd mag worden. De beleidsregels voor wegverkeerslawaai van de gemeente is bedoeld voor nieuwbouwprojecten en niet voor transformatieprojecten. Het beleid stuurt bijvoorbeeld op een akoestisch gunstige indeling van een gebied en het rekening houden met de positionering van geluidgevoelige ruimtes zoals slaapkamers. In het geval van de vakantieparken gaat het om bestaande bouw en een bestaande indeling van het park, waardoor hier niet meer op gestuurd kan worden. Wettelijk kader

Gevelbelasting De Wet geluidhinder streeft een voorkeursgrenswaarde van wegen na van ten hoogste 48 decibel. Als de geluidbelasting op een woning lager of gelijk aan 48 decibel is kan een woonfunctie zonder meer worden toegestaan (zie figuur 4, groen deel). Uit inventariserende akoestische berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de parken ruim boven de waarde van 48 decibel uitkomt. De Wet geluidhinder schrijft voor dat, wanneer de geluidbelasting hoger is dan 48 decibel, maatregelen onderzocht moeten worden om aan 48 decibel te voldoen. Indien technische maatregelen, zoals het plaatsen van geluidschermen, niet doelmatig zijn of op financiële, landschappelijk, stedenbouwkundige of verkeerskundige bezwaren stuiten, kan een hogere geluidbelasting worden toegestaan. Burgemeester en Wethouders hebben de mogelijkheid om tot aan een geluidbelasting van 53 decibel, hogere grenswaarden vast te stellen (zie figuur 4, oranje deel).

InterimwetStad en milieu

*

Compenserende maatregelen ten behoeve van volksgezondheid en leefomgevingskwaliteit

*

33 dB als eis aan geluidbelasting in de woning

53 decibel Wet geluidhinder

*

Hogere waarde procedure (bestuurlijke afweging)

48 decibel Wet geluidhinder

*

Geen belemmering

Figuur 4 Werking Wet geluidhinder en Interimwet Stad en milieu

Zonder het toepassen van maatregelen is de geluidbelasting op de parken op sommige woningen zelfs hoger dan 53 decibel (zie figuur 1, rode deel). Uit verschillende akoestische berekeningen blijkt dat het terugdringen van de geluidbelasting naar 53 decibel voor alle woningen lastig haalbaar is. In sommige gevallen is bijvoorbeeld een geluidscherm nodig met een hoogte tot 10 meter. Naast dat 42

dit mogelijk financieel niet haalbaar is voor de parken, is het de vraag of dit landschappelijk en stedenbouwkundig wenselijk is. Voor deze hoogbelaste situaties kan overwogen worden om de Interimwet Stad- en milieubenadering (hierna: Interimwet) toe te passen. Artikel 2 van de Interimwet geeft de mogelijkheid om af te wijken van milieukwaliteitsnormen waaronder de wettelijke normen voor geluid. De Interimwet stelt wel als voorwaarde dat de geluidbelasting in de woningen maximaal 33 decibel mag zijn. Dit is de gebruikelijke norm voor nieuwbouwwoningen. Hiervoor zijn mogelijk maatregelen aan de gevels van de woningen nodig. Daarnaast moeten drie stappen worden doorlopen. In de eerste twee stappen moet goed onderzocht en onderbouwd worden waarom niet voldaan kan worden aan het wettelijke normenkader. In de derde stap wordt daadwerkelijk afgeweken van de wettelijke normen. Dit besluit moet uitgebreid onderbouwd worden. Belangrijke aandachtspunten zijn met name het in beeld brengen van de integrale leefomgevingskwaliteit, de gevolgen voor de volksgezondheid en compenserende maatregelen waardoor toch een goede leefomgevingskwaliteit wordt gehaald. Burgemeester en wethouders nemen hier uiteindelijk een besluit over. Binnenniveau Het Bouwbesluit stelt eisen voor de geluidbelasting ín woningen. Het besluit eist een beschermingsniveau van maximaal 33 decibel.

Dit geldt alleen voor nieuwbouwwoningen en niet voor woningen waarvan de bestemming getransformeerd wordt naar Wonen. Voor het realiseren van geluidgevoelige functies in bestaande gebouwen geldt volgens het Bouwbesluit alleen het van rechtens verkregen niveau. Voor de woningen met een geluidbelasting hoger dan 53 decibel, geldt de eis voor het binnenniveau van 33 decibel volgens de Interimwet. Voor de woningen met een geluidbelasting lager dan 53 decibel geldt volgens de wet geen norm voor het binnenniveau. Om voor deze woningen toch een gelijkwaardig beschermingsniveau te bieden, wordt in het kader van goede ruimtelijke ordening als voorwaarde voor het vaststellen van een hogere grenswaarde tot 53 decibel, in het bestemmingsplan opgenomen dat voor deze woningen het binnenniveau van maximaal 33 decibel gegarandeerd moet zijn. Dit sluit aan bij het beleid van de gemeente Harderwijk om een toename van geluidgehinderden te voorkomen. Hiermee wordt voor deze woningen op de parken (ongeacht de geluidbelasting aan de buitenzijde) een gelijkwaardig beschermingsniveau in de woningen behaald. Hierbij worden de volgende uitgangspunten aangehouden: -

-

Een woning kan voldoen aan een binnenniveau van 33 decibel door de volgende maatregelen te nemen: dubbele beglazing; »

geluidwerende ventilatieroosters;

»

kierdichting van draaiende delen en dakbeschot (indien niet geïsoleerd);

»

gevelisolatie (indien geen stenen spouwmuur aanwezig is);

Een woning kan voldoen als voor de woning geen hogere waarde voor de gevelbelasting moet worden vastgesteld. Uit onderzoek blijkt dat deze woningen een gecumuleerde gevelbelasting (de geluidbelasting van alle bronnen bij elkaar opgeteld) hebben van 53 decibel of lager en dat vrijwel alle woningen in dat geval kunnen voldoen aan een binnenniveau van maximaal 33 decibel.

43

Samenvatting beleid en wettelijk kader

Uitgangspunt is dat de woningen die getransformeerd worden naar woonfunctie voldoen aan het wettelijk normenkader uit de Wet geluidhinder. Indien, na het nemen van maatregelen, toch nog sprake is van overschrijding van 48 decibel kunnen hogere waarden worden vastgesteld tot 53 decibel. Boven 53 decibel is een besluit op grond van de Interimwet Stad- en milieubenadering mogelijk. Een scenario kan zijn dat een geluidscherm van een beperkt aantal meter hoog haalbaar is voor een park, maar dat de geluidbelasting op een aantal woningen hoger blijft dan 48 decibel of zelfs hoger blijft dan 53 decibel. In dat geval moet onderbouwd worden dat er hogere waarden moeten worden vastgesteld voor de woningen met een geluidbelasting tussen 48 en 53 decibel, om transformeren mogelijk te maken. Daarnaast is het toepassen van de Interimwet noodzakelijk voor de woningen waar de belasting hoger is dan 53 decibel. Voor de woningen moet dan geïnvesteerd worden in gevelmaatregelen (binnenniveau van maximaal 33 decibel) en in compenserende maatregelen waardoor de leefomgevingskwaliteit van het park toch goed is en de gevolgen voor de volksgezondheid beperkt blijven.

Beleidskeuzes geluid bij transformeren algemeen

-

Voor de woningen die transformeren naar bestemming wonen is het uitgangspunt dat deze voldoen aan de maximaal te ontheffen waarde van 53 decibel. Het park neemt hiervoor maatregelen indien noodzakelijk, zoals het plaatsen van een geluidscherm. Het college van B&W stelt tot 53 decibel hogere waarden vast als dit noodzakelijk is.

-

Als voorwaarde stelt het college van B&W dat het binnenniveau van alle te transformeren recreatiewoningen waar het bestemmingsplan betrekking op heeft, maximaal 33 decibel bedraagt. Woningen waarvoor een hogere waarde moet worden vastgesteld, hebben de volgende twee opties: »

voldoende geluidwering van de gevels door het nemen van de volgende maatregelen: »

dubbele beglazing;

»

geluidwerende ventilatieroosters;

»

kierdichting van draaiende delen en dakbeschot (indien niet geïsoleerd);

»

gevelisolatie (indien geen stenen spouwmuur aanwezig is);

of » -

andere of minder maatregelen waarbij wordt voldaan aan maximaal 33 decibel in de woning, aangetoond door middel van onderzoek.

De gemeenteraad gaat akkoord met het mogelijk inzetten van de procedure volgens de Interimwet Stad- en milieubenadering als geluidreducerende maatregelen niet voldoende blijken en compenserende maatregelen zorgen voor een goede integrale leefomgevingskwaliteit en beperkte gevolgen voor de volksgezondheid. Het park stelt een voorstel op (inclusief een voorstel voor compenserende maatregelen) dat door de gemeente positief beoordeeld moet worden.

44

Gemeenteraad Stad en milieu

Park brengt

33 dB

33 dB

Hogere grenswaarde

Erra3

~|i

aş

33 dB

33 dB

•irjü 33 dB

geluidschermen aan en draagt

Leefomgevingskwaliteit

zorg voor

Gezondheid

Wonen: gehele woning

onderhoud

Compenserende maatregelen

Bij kortdurend verblijf: slaapkamers

Figuur 5 systematiek Wet Geluidhinder

Huisvesting arbeidsmigranten

Bij vakantiepark De Dennenhoek bestaat de wens om een deel van het park geschikt te maken voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. De te verwachten verblijfsduur van de arbeidsmigranten bedraagt tussen een aantal maanden en een jaar. Tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten is niet concreet genoemd in de Wet geluidhinder als geluidgevoelig object. De wet beschermt de volgende objecten: woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen en kinderdagverblijven) en geluidsgevoelige terreinen. Huisvesting van arbeidsmigranten valt hier niet onder. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen uitgegaan worden van een "goede ruimtelijke ordening". Dit betekent dat er sprake moet zijn van een goed woon- en leefklimaat. Alhoewel het tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten op zich geen geluidgevoelige bestemming is in het kader van de Wet geluidhinder, verblijven de arbeidsmigranten op de locaties doorgaans een langere periode dan bijvoorbeeld in een regulier hotel. Omdat de arbeidsmigranten op deze locatie verblijven om te rusten van het dagelijks werk wordt in het kader van een goed woon- en leefklimaat (Wet ruimtelijke ordening) gezorgd voor voldoende geluidwerende maatregelen.

Hiermee kan in slaapkamers worden voldaan aan het binnenniveau van 33 decibel, dat ook verplicht is voor nieuwbouwwoningen. In dat geval is de gevelbelasting dus wellicht hoger dan de norm die moet worden aangehouden voor woningen, maar wordt het woon- en leefklimaat ín de slaapkamers van de woningen beschermd.

Beleidskeuze geluid huisvesting arbeidsmigranten

-

Voor de woningen waar arbeidsmigranten verblijven, geldt de voorwaarde dat het beschermingsniveau in slaapkamers aansluit bij de eis van nieuwbouw, namelijk 33 decibel. Er is sprake van een kortdurend verblijf van de arbeidsmigranten van maximaal een jaar.

Geur

Zowel woningen als recreatiewoningen zijn volgens de wetgeving geurgevoelig. Dit betekent dat transformatie van recreatiewoningen naar woningen niet leidt tot belemmeringen op het gebied van

45

geur. Omliggende agrarische of industriële bedrijven die geur uitstoten worden door transformatie niet extra belemmerd dan in de huidige situatie. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet bij transformatie in het bestemmingsplan wel onderbouwd worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in de te transformeren woningen. Als een te transformeren recreatiewoning in een geurcontour van een bedrijf ligt, verdient deze onderbouwing extra aandacht.

Luchtkwaliteit

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin ter bescherming van mens en milieu onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld. In Nederland zijn stikstofdioxide en zwevende deeltjes als fijn stof maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. De wet stelt bij een (dreigende) grenswaardenoverschrijding aanvullende eisen en beperkingen voor ruimtelijke plannen die "in betekenende mate" leiden tot verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast moet uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening afgewogen worden of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het plan "niet in betekende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

De transformatie van de woningen leidt niet tot een 'in betekenende mate' verslechtering van de luchtkwaliteit. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een plan van deze omvang (minder dan 1.500 woningen) niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Hierbij wordt uitgegaan van de realisatie van nieuwe woningen. In dit geval is In al sprake van recreatiewoningen met bijbehorende verkeersbewegingen, waardoor de daadwerkelijke verslechtering van de luchtkwaliteit minimaal is. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk. Verder voldoen de locaties van de vakantieparken aan de wettelijke grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. In het Milieubeleidsplan is een ambitie opgesteld voor het realiseren van voorzieningen voor kwetsbare groepen zoals scholen, kinderdagverblijven of verzorgingstehuizen op een minimale afstand van de A28 en de N302. Omdat op de vakantieparken geen sprake is van dit soort voorzieningen is deze ambitie niet van toepassing. Uit inventarisatie blijkt dat er geen pluimveehouderijen zijn gelegen in de nabijheid van de parken die mogelijk de grenswaarde voor fijnstof overschrijden.

5.13

Ecologie

Wet natuurbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervang drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. De wet heeft tot doel het behouden en herstellen van de natuur. Het is belangrijk voor de natuur dat er veel verschillende planten- en diersoorten zijn. Sommige soorten zijn kwetsbaar. Een goede natuurbescherming is belangrijk. Wanneer het met de natuur goed gaat, is er ook meer ruimte voor economische en andere maatschappelijke activiteiten. De wet kent twee soorten bescherming: gebiedsbescherming en soortenbescherming.

46

řsMj-Ŵi. j':

.

X-

—Í ^

Gebiedsbescherming

Natura 2000 Binnen de Wet natuurbescherming zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en vormt daarmee de basis voor het Europees beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. Natura 2000 is niet alleen ter bescherming van gebieden, maar draagt ook bij aan soortenbescherming. Natura 2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen geformuleerd. Voor de Natura 2000-gebieden geldt ook de zogenaamde externe werking. Dit betekent dat ook gekeken moet worden of er negatieve effecten zijn van ontwikkelingen buiten de begrenzing van het Natura 2000-gebieden die van invloed kunnen zijn. Voor Vitale Vakantieparken in Harderwijk liggen de Natura 2000-gebieden Veluwe en Veluwerandmeren in de buurt. Gelet op de afstanden tot het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren. Het vakantiepark Ceintuurbaan ligt met ca 1,7 km het dichtst bij het gebied. Voor het Natura 2000-gebied Veluwe ligt dat wat genuanceerder. De vakantieparken liggen allemaal buiten de begrenzing van het Natura 2000-gebied. De vakantieparken liggen wel allemaal in de directe nabijheid van het gebied. De parken in het gebied De Duinen worden door het spoor en de rijksweg A28 fysiek gescheiden van het Natura 2000 gebied.

De parken in het gebied Tonselse Veld liggen op korte afstand van het Natura 2000-gebied. Het feitelijk gebruik, in veel gevallen met een gedoogbeschikking, is op de parken al vrijwel volledig wonen. Door via transformatie permanent wonen toe te staan wijzigt de intensiteit van het gebruik niet. Het aantal objecten wijzigt niet. Gelet op de aard van de transformatie worden ook hier vanwege de externe werking geen effecten verwacht.

Gelders Natuurnetwerk en Groene ontwikkelzone Om de biodiversiteit nu en voor toekomstige generaties Gelderlanders veilig te stellen, beschermt de provincie het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het GNN is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. De Groene Ontwikkelingszone (GO) heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden.De GO bestaat uit terreinen met een andere bestemming dan bos of natuur die ruimtelijk vervlochten zijn met het 4.2.1 Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het gaat vooral om landbouwgrond, maar ook om terreinen voor verblijfs- en dagrecreatie, infrastructuur, woningen en bedrijven. De provincie nodigt de Gelderse samenleving uit om in de Groene Ontwikkelingszone (GO) initiatieven te ontwikkelen die bijdragen aan de realisatie van deze dubbele doelstelling. Vanwege de dubbele doelstelling is er in de GO ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en voor een uitbreiding van bestaande bedrijven, woningen en bouwwerken en andere functies.

47

De te transformeren vakantieparken binnen Vitale Vakantieparken liggen buiten het GNN. Alle vakantieparken, met uitzondering van Slenck & Horst, liggen binnen de GO. Voor Slenck & Horst is het beleid voor de GO van toepassing, wat inhoudt dat per saldo de kernkwaliteiten niet significant aangetast mogen worden. Soortenbescherming

De soortenbescherming in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van dier- en plantensoorten. In grote lijnen blijft de bescherming gelijk aan de oude Flora- en Faunawet. Het doel van deze wet is het in stand houden en bescherming van in het wild voorkomende dier- en plantensoorten. De wet hanteert het 'nee, tenzij'-principe Dit betekent dat alle schadelijke handelingen ten aanzien beschermde dier- en plantensoorten in principe verboden. Alleen onder strikte voorwaarden zijn afwijkingen van de verbodsbepalingen mogelijk. Hiervoor moet een ontheffing worden aangevraagd bij de provincie. De aanvraag moet onderbouwd worden met een onderzoek naar het voorkomen van en de effecten op beschermde soorten. In de nieuwe wet is daarnaast een zogenaamde 'algemene zorgplicht' opgenomen. De zorgplicht is van toepassing op alle planten en dieren, ongeacht of ze wettelijk beschermd zijn. De zorgplicht houdt in dat er bij ingrepen, zoals bouwactiviteiten altijd zorgvuldig moet worden omgegaan met aanwezige planten en dieren. Schadelijke activiteiten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Bij de transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen binnen Vitale Vakantieparken worden geen nieuwe bouwmogelijkheden toegevoegd. Ook vinden geen ingrijpende werkzaamheden op de terreinen plaats. Voor zover is het onderdeel soortenbescherming dan ook niet van toepassing.

Daar waar sprake is van nieuwe bebouwing, zoals bij de realisatie van een geluidswal en/of -scherm dient in het kader van de ruimtelijke procedure onderzoek te worden verricht naar het voorkomen van beschermde soorten en de eventuele effecten daarop.

48

H 6

Financiële uitvoerbaarheid

Stap 4

Financiële uitvoerbaarheid - bij functiewijziging wordt onderhandeld over voorwaarden en financiën.

Uitgangspunt:

(eventuele) Waardestijging van gronden en vastgoed door transformatie wordt ingezet voor (nieuwe) recreatieve ontwikkelingen

6.1

Inleiding

In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van deze structuurvisie. De structuurvisie heeft tot doel om recreatie en toerisme in het gebied te versterken. Verouderde parken die niet meer aan de huidige eisen voor verblijfsrecreatie kunnen voldoen krijgen de mogelijkheid om te transformeren naar wonen (en in voorkomend geval naar huisvesting van arbeidsmigranten). Door het transformeren van verblijfsrecreatie naar wonen wordt harde plancapaciteit wegbestemd op locaties die niet meer geschikt of geschikt te maken zijn voor verblijfsrecreatie. Deze plancapaciteit kan mogelijk weer ingezet kan worden voor nieuwvestiging of uitbreiding van vitale vakantieparken elders. Transformatie naar wonen draagt verder alleen bij aan de doelstellingen van het project Vitale Vakantieparken als tegelijkertijd een impuls wordt gegeven aan recreatie en toerisme in de vorm van kwaliteitsverbetering in het gebied en het verbeteren van toeristisch-recreatieve voorzieningen. Dit is een voorwaarde voor medewerking aan transformatie. De gemeente kan recreatie en toerisme versterken door te investeren in toeristisch-recreatieve voorzieningen en het beter ontsluiten van de bestaande verblijfsrecreatieve voorzieningen. Hiervoor is deze visie opgesteld. De kosten van deze investeringen zijn globaal geraamd. Deze kosten worden omgeslagen naar de parken waar transformatie plaatsvindt.

6.2

Kostenverhaal

Bij een ontwikkeling kunnen door de gemeente drie soorten kosten verhaald worden door de gemeente, namelijk: a. binnenplanse kosten b. kosten van bovenwijkse voorzieningen c. bovenplanse kosten (fondsbijdrage) ad a. Binnenplanse kosten De binnenplanse kosten zijn de kosten die te maken hebben met het plan zelf. Het gaat hierbij om de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en het voeren van de daarbij behorende procedure, waaronder de ambtelijke kosten. Ook kosten voor de aanleg van de benodigde infrastructuur en dergelijke (voor zover die kosten door de gemeente gemaakt worden) vallen hieronder. Ten slotte valt planschade onder deze kosten. Het verzoek om herziening van het bestemmingsplan voor een vakantiepark zal ingediend moeten worden door een rechtspersoon, die het collectief van de verschillende eigenaren binnen het plangebied vertegenwoordigt. Per plan zal worden gekeken om welke kosten het gaat. Uitgangspunt is dat de aanvrager het merendeel van de kosten voor eigen rekening neemt, zoals het opstellen van het bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken en het treffen van maatregelen. De kosten die overblijven zullen worden verhaald via anterieure overeenkomst.

49

ad b. Bovenwijkse voorzieningen Sommige kosten hebben betrekking op meerdere plannen. Dit zijn de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente voorziet geen gemeentelijke investering en hoeft zelf geen kosten te maken voor bovenwijkse voorzieningen. Kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen is niet aan de orde binnen Vitale Vakantieparken.

ad. c. Bovenplanse kosten (fondsbijdrage) Het gaat hier om de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Dit zijn de kosten die betrekking hebben op de kwaliteitsverbetering in het gebied en het verbeteren van toeristisch-recreatieve voorzieningen, zoals aangegeven in de inleiding. Hiervoor is een fonds opgesteld. De kosten zullen worden verdeeld over die parken binnen het gebied waar sprake is van positieve waardeontwikkeling als gevolg van de transformatie. De bijdrage voor bovenplanse kosten zal ook in de eerder genoemde anterieure overeenkomst worden opgenomen. Dit betreft alle bovenplanse kosten die genoemd worden in deze structuurvisie. Deze worden voorlopig geraamd op ca. C 4 miljoen.

6.3

Bijdrage aan fonds

Door de verbetering van de toeristisch-recreatieve voorzieningen in het structuurvisiegebied is het mogelijk om parken voor verblijfsrecreatie te transformeren naar wonen. Voor de verbetering van toeristisch-recreatieve voorzieningen wordt een fonds gevormd. Het fonds zal worden gevuld met een vereveningsbijdrage van de vakantieparken die transformeren. De projecten die gefinancierd moeten worden uit het fonds vragen in totaal om een investering van C 4.700.000, zie hiervoor paragraaf 5.3. Het gaat binnen Vitale Vakantieparken Harderwijk om de transformatie van vier parken. Dit zijn de kostendragende locaties. Het gaat om: 1.

Ceintuurbaan, 88 recreatiewoningen, te transformeren naar wonen

2.

Slenck & Horst, 190 recreatiewoningen, te transformeren naar wonen

3.

Onze Woudstee, 232 recreatiewoningen, te transformeren naar wonen

4.

De Dennenhoek, 53 recreatiewoningen (waarvan 19 vergund, maar nog niet gerealiseerd), te transformeren naar wonen en huisvesting van arbeidsmigranten.

Het fonds zal gevuld moeten worden door een vereveningsbijdrage van deze vier parken. Er wordt een verdeelsleutel gehanteerd naar analogie van het exploitatieplan. De bijdrage wordt gebaseerd op een verdeling van kosten naar rato van de inbrengwaarde. Uitgangspunt daarbij is, dat de afzonderlijke woningen naar waarde, relatief gezien, gelijkelijk profijt trekken van de maatregelen. Bij de vaststelling van de Strategienota Vitale Vakantieparken begin 2015 was al sprake was van schaduwwerking, waarbij door speculatief handelen al enkele substantieel hogere prijzen bij transacties werden waargenomen dan de WOZ-waarde. Deze transacties werken door in de WOZtaxaties voor opvolgende jaren. De verwachting is dat deze waardestijging voor een deel verder geëffectueerd is ten tijde van de vaststelling van de Structuurvisie Vitale Vakantieparken. Een pragmatische methode om de inbrengwaarde van de bestaande recreatiewoningen te bepalen is daarom door deze te baseren op de WOZ-waarde van de objecten op 1 januari 2018. De eventuele ontwikkeling van een hotelfunctie ter plaatse van de tennisbaan en het zwembad op Slenck & Horst hoeft niet bij te dragen aan het vereveningsfonds, omdat hier sprake is van een verandering van de 50

ene naar de nadere recreatieve functie. Deze ontwikkeling draagt daarom op zichzelf al bij aan de doelstellingen van het project Vitale Vakantieparken.

6.4

Hoogte vereveningsbijdrage

Vereveningsbijdrage vakantieparken Zoals hierboven beschreven zal het fonds gevuld worden door een vereveningsbijdrage per vakantiepark, gerelateerd aan het totaal aan WOZ-waardes van het park per 1 januari 2018. De totale WOZ-waarde van de vier parken gezamenlijk wordt gesteld op 100%. De totale WOZ-waarde van alle objecten per vakantiepark wordt uitgedrukt als percentage van het totaal van de vier parken: de verdeelsleutel. Deze verdeelsleutel wordt toegepast op het totaalbedrag van het vereveningsfonds om de bijdrage per vakantiepark te bepalen. Het vereveningsfonds dient ter financiering van de projecten, zoals genoemd in paragraaf 5.3. De totale investering bedraagt C4.700.000. De kosten die de verschillende parken moeten maken, zoals plankosten, kosten om te voldoen aan het bouwbesluiten en de kosten voor geluidsschermen, komen volledig voor eigen rekening en spelen verder geen rol bij het bepalen van de hoogte van de vereveningsbijdrage. In onderstaand schema is weergegeven wat de vereveningsbijdrage per park is per 1 januari 2018. Dit is het bedrag dat in de anterieure overeenkomst met de parken wordt opgenomen als vereveningsbijdrage. Het is vervolgens aan de eigenaren onderling om afspraken te maken over de hoogte van de bijdrage per object en de financiering. Wel is ter indicatie aangegeven wat de bijdrage per object zou.