20210827 - vastgesteld Geconsolideerde versie Structuurvisie Vitale Vakantieparken Harderwijk 2021.pdf

Dit is de gemiddelde bijdrage per object, uitgaande dat iedereen meedoet met de transformatie. Als gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid om maximaal 5% van de objecten buiten de transformatie te laten valt het bedrag per object hoger uit, omdat de totale vereveningsbijdrage voor het park niet wijzigt. Een andere suggestie is om de hoogte van de bijdrage per object ook te relateren aan de WOZ-waarde per object. De vereveningsbijdrage per vakantiepark wordt na 2018 jaarlijks geïndexeerd.

Ceintuurbaan

Slenck&Horst

Onze Woudstee

Dennenhoek

88

190

232

53*)

C 44.698.644

C

23.523.236

C 14.323.837

C

C

101.393

WOZ-grondslag aantal recreatiewoningen Totale WOZ-waarde 2018

C

6.039.297

Gemiddelde WOZ-waarde

C

68.628

235.256

C

C 88.585.014

139.479

Vereveningsbijdrage Verdeelsleutel

6^

50^

26^

Vereveningsbijdrage per vakantiepark

C

320.423

C

2.371.548

C

1.248.058

Indicatie bijdrage per object

C

3.641

C

12.482

C

5.380

100,0o Zo

16,20zž C

759.971

C

4.700.000

*) Transformatie waarbij 31 particuliere recreatiewoningen, 19 vergunde, maar nog niet gerealiseerde recreatiewoningen en 3 woningen in bezit bij Vakantiepark Dennenhoek B.V. verkleuren naar Wonen in combinatie met huisvesting van 150 arbeidsmigranten.

Tabel 6 vereveningsbijdrage

51

Vereveningsbijdrage latere transformatie In de structuurvisie wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 5^! van de objecten buiten de transformatie te laten. Zie hiervoor paragraaf 5.5. Als voor deze recreatiewoningen later ook een verkleuring naar wonen wordt aangevraagd is alsnog een vereveningsbijdrage. Na een intensief traject bedraagt het transformatiepercentage op het park Ceintuurbaan 93^!, 100^ op de parken Slenck & Horst en De Dennenhoek en 90^ op park Onze Woudstee. Het gemiddelde transformatiepercentage bedraagt 96^!. In de gesloten anterieure overeenkomsten met de vier transformatieparken zijn de te betalen vereveningsbijdragen vastgelegd. Na vaststelling van de bestemmingsplannen zijn er in totaal 29 recreatiewoningen niet getransformeerd. Het gaat om 6 recreatiewoningen op park Ceintuurbaan en 23 recreatiewoningen op park Onze Woudstee. Als er op een later moment alsnog een verzoek wordt gedaan voor verkleuring naar wonen dan zal de volgende vereveningsbijdrage moeten worden betaald: WOZ-grondslag

Ceintuurbaan

Onze Woudstee

Indicatiebijdrage per object (1-1-2018)

C 3.641

Aantal recreatiewoningen

6

C 5.380 23

Totale vereveningsbijdrage (1-1-2018)

C 21.846

C 123.740

Indexcijfer 2018-2021

104,34

104,34

Vereveningsbijdrage per object (1-1-2021)*

C 3.799

C 5.613

Tabel 7 Vereveningsbijdrage latere transformatie

*Bovengenoemde bedragen worden na 2021 jaarlijks geïndexeerd. Hiervoor is een afzonderlijke doelbesteding benoemd (project F Ontvangstlocatie Veluwe), waar een investering van maximaal C 150.000 mee is gemoeid.

6.5

Draagkracht

Door functieverandering van recreatie naar wonen ontstaat een waardestijging. Deze waardestijging is indicatief onderzocht op het niveau van het park (niet per individueel object), met uitzondering van De Dennenhoek. De resultaten zijn weergegeven in het rapport "Waardeontwikkeling recreatiewoningen gemeente Harderwijk" van Thorbecke BV (augustus 2016) (zie bijlage 9). Vanwege de schaduwwerking van de Strategienota Vitale Vakantieparken (januari 2015) wordt de waardestijging gerelateerd aan de peildatum van 1 januari 2015. Het onderzoek naar de waardestijging heeft aangetoond dat een transformatie naar wonen leidt tot een positieve waardeontwikkeling. De waardestijging van een kavel die transformeert van recreatie naar wonen wordt geschat tussen de 30^ en 50^. Er is niet per se een rechtstreeks verband tussen de positieve waardeontwikkeling en het kunnen financieren van de kosten. De gemeente kan en wil geen oordeel geven over de financierbaarheid. Er kan wel gekeken worden of de kosten voor verevening in redelijke verhouding staan tot de verwachte waardestijging. Dit geeft een indicatie over de financiële draagkracht.

52

Op het park Ceintuurbaan bedraagt de gemiddelde vereveningsbijdrage ca. 3.500 tegenover een geschatte gemiddelde waardestijging tussen C 19.500 en C 32.500. Bij Slenck & Horst gaat het om ca. 02.250 tegenover een geschatte gemiddelde waardestijging tussen C 63.000 en C105.000. Bij Onze Woudstee gaat het om een gemiddelde vereveningsbijdrage per woning van C 5.350 tegenover een geschatte gemiddelde waardestijging tussen C 30.000 en C 50.000. De gezamenlijke kosten om te voldoen aan het bouwbesluit, niveau bestaande bouw, en voor het geluidsscherm liggen volgens ruwe schattingen tussen de C 5.000 en C 15.000.

6.6 Financiering

Een positieve waardeontwikkeling is niet in alle gevallen meteen om te zetten is in geld. De gemeente vertrouwd erop de parken op zich maximaal in te spannen om de vereveningsbijdrage zo goed mogelijk te financieren. Het is aan de parken zelf om dit te organiseren en hier onderling afspraken over te maken. Om de haalbaarheid van transformatie te vergroten wordt de mogelijkheid geboden om de vereveningsbijdrage niet in één keer af te hoeven dragen. Dit is verdedigbaar, omdat de recreatieve projecten ook niet allemaal in één keer gerealiseerd zullen worden. Dit brengt voor de gemeente wel extra administratieve lasten en financiële risico's met zich mee. Er wordt op vertrouwd dat de parken zich maximaal inspannen om deze termijn zo kort mogelijk te houden en in redelijkheid medewerking te verlenen aan garanties en zekerheidsstellingen. Een variant zou kunnen zijn in jaarlijkse gelijke termijnen over de periode vanaf anterieure overeenkomst tot 2028 (10 jaar na inwerkingtreding structuurvisie). De realisatie van de in de structuurvisie genoemde projecten mag niet langer mag duren dan tien jaar. Daarom wordt de gelegenheid geboden om de vereveningsbijdrage te voldoen in jaarlijkse gelijke termijnen, tot maximaal tien jaar na inwerkingtreding van de structuurvisie, dus tot 2028.

Om de vakantieparken verder tegemoet te komen kan het eerste jaar worden vrijgesteld, omdat dan ook de geluidsmaatregelen en maatregelen aan woning in het kader van het bouwbesluit gerealiseerd moet worden. Nadere uitwerking hiervan kan plaatsvinden in de anterieure overeenkomsten per park.

6.7

Gemeentelijke heffingen

De vraag doet zich voor of een transformatie van "recreatie" naar "wonen" gevolgen heeft voor de bewoners van de recreatiewoningen en/of voor de gemeentelijke inkomsten op gebied van gemeentelijke heffingen. In de gemeente Harderwijk worden, afhankelijk van de situatie, de volgende gemeentelijke heffingen opgelegd aan eigenaren van recreatiewoningen.

53

Onroerend zaakbelasting (OZB) : De waarde van de (recreatie)woning is bepalend voor de hoogte van de aanslag. Bij de taxatie wordt onder meer uitgegaan van het feitelijk gebruik en de waarde in het economisch verkeer waarbij de peildatum 1/1 van het vorige jaar is. De verwachte waarde stijging bij een transformatie naar wonen bedraagt 30-50%. Aangezien de aanslag OZB is gebaseerd op de waarde van de woning (onroerende zaak) zullen de inkomsten OZB toenemen. Forensenbelasting: De jaarlijkse heffing bedraagt ongeveer C 400,00/recreatiewoning. De heffing is alleen verschuldigd als de eigenaar niet in Harderwijk staat ingeschreven. Staat de eigenaar ingeschreven op het adres van de recreatiewoning of op een ander adres in Harderwijk wordt de aanslag niet opgelegd. Van deze inwoners van Harderwijk krijgt de gemeente overigens wel een uitkering in het gemeentefonds. Bij een transformatie naar wonen wordt verwacht dat na verloop van tijd het overgrote deel (90­ 100%) van de woningen zullen worden bewoond waarbij de bewoners ook staan ingeschreven in Harderwijk. Dit betekent dat de inkomst forenzenbelasting zullen wegvallen. Daar tegenover staat wel dat voor deze (nieuwe) inwoners een uitkering uit het gemeentefonds (ongeveer C 600,00/inwoner) zal worden ontvangen. Deze extra inkomsten liggen hoogstwaarschijnlijk hoger dat de wegvallende inkomst forensenbelasting.

Toeristenbelasting: Toeristenbelasting is verschuldigd door de verhuurder bij toeristisch verhuur van een recreatieobject aan derden. De verhuurder doet aangifte van het aantal overnachtingen (nachtregistratie). Het is gebruikelijk dat aan de verhuurder aan het begin van het jaar een voorlopige aanslag wordt opgelegd met een eindafrekening na einde van het jaar op basis van het aantal werkelijke overnachtingen. Op de parken die in aanmerking komen voor een transformatie naar wonen is geen sprake van een bedrijfsmatige exploitatie, er zijn wel enkele woningen die door de particuliere eigenaar recreatief worden verhuurd en waarvoor via een forfaitair bedrag toeristenbelasting wordt betaald (voor enkele wordt ook een (nacht)registratie bijgehouden). De inkomsten toeristenbelasting van deze parken zal bij een verkleuring naar wonen wegvallen. Rioolheffing: De aanslag rioolheffing wordt geheven per aangesloten (recreatie)woning. Er is geen onderscheid in tarieven voor recreatie- en reguliere woningen. Transformatie naar wonen heeft dan ook geen effect op de rioolheffing. Afvalstoffenheffing: De aanslag wordt per woning/huishouden opgelegd. Het tarief is kostendekkend voor de door de gemeente te verrichten werkzaamheden. In de huidige situatie wordt de afvalverwerking c.q. het ophalen van het afval door en op kosten van de recreatieparken zelf geregeld.

In de praktijk is dit veelal geregeld door middel van een contract met een vuilverwerker (container(s) bij ingang park).

54

Met de parken is afgesproken dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor de afvalinzameling. Momenteel krijgen de verschillende eigenaren dan ook geen aanslag afvalstoffenheffing. Bij een transformatie naar wonen zou dat normaliter betekenen dat iedere woning 3 containers krijgt voor gescheiden afval inzameling. De containers moeten op de ophaaldag op een centraalpunt opgesteld worden en worden daar geleegd. Per huishouden wordt daarvoor een aanslag afvalstoffenheffing opgelegd. In de praktijk zou dat voor de parken tot een onwerkbare situatie leiden (bijv. 200 containers op een centraal punt). Het ligt voor de hand om voor de parken de werkwijze voor appartementencomplexen te hanteren. Dat betekent dat op een centraal punt (ondergrondse) containers worden geplaats voor de bewoners. De eenmalige kosten voor het plaatsen van de containers komen voor rekening van de eigenaren (± C 10.000,- per container voor 40 woningen). De onderhoudskosten en kosten voor vervanging en de kosten voor de afvalinzameling komen voor rekening van de gemeente en worden bekostigd uit de opbrengsten afvalstoffenheffing. Voor wat betreft de aanslag wordt verwacht dat het aantal inschrijvingen op het adres van de voormalige recreatiewoning fors zal toenemen tot uiteindelijk bijna 100%.

De kosten van afvalinzameling zullen weliswaar toenemen, maar door het kostendekkend tarief principe kunnen deze kosten verrekend worden in het tarief afvalstoffenheffing. Hierbij moet vermeld worden dat deze kosten verdeeld en verhaald worden op alle bestaande belastingplichtigen van de afvalstoffenheffing in de gemeente Harderwijk. De eigenaren van de voormalige recreatiewoningen zullen daarbij echter ook een aanslag afvalstoffenheffing ontvangen waardoor de totale inkomsten afvalstoffenheffing uiteindelijk zullen stijgen waarmee de extra kosten voor onder meer de inzameling kunnen worden bekostigd. De voorkeur van de parken is echter voor het "achter de slagboom principe" waarbij de parken zelf verantwoordelijk blijven voor de afvalinzameling en verwijdering, zoals nu het geval. In dat geval zou geen aanslag afvalstoffenheffing worden opgelegd. Geen inkomsten maar ook geen kosten voor de gemeente. Uitkering gemeentefonds: De gemeente ontvangt per ingeschreven inwoner een uitkering uit het gemeentefonds (ong. C 600,00 per inwoner/jaar). Verwacht wordt dat na een transformatie naar wonen op termijn 90-100% van de voormalige recreatiewoningen zullen worden bewoond waarbij de bewoner(s) ook daadwerkelijk ingeschreven staan in de gemeente Harderwijk. Momenteel zal een aanzienlijk deel van de (illegale) bewoners niet in Harderwijk staan ingeschreven.

Het ligt dan ook voor de hand dat het aantal inwoners van de gemeente, als gevolg van de transformatie, zal toenemen en daarmee ook de uitkeringen uit het gemeentefonds. Samenvattend: Als gevolg van een transformatie naar wonen vallen de inkomsten forensen- en toeristenbelasting weg. Dit wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de te verwachten extra inkomsten uit onder meer de WOZ (waardestijging woningen) en extra uitkering uit gemeentefonds (meer inwoners).

55

56