Nota grondexploitatie 2025
Tekst van het document
Definitiefase (kaderstellend gesprek)
Dekking planmatige verwervingen
Dekking strategische gelegenheidsverwervingen
Werkwijze 2 bij grotere – en kleinere gebiedsontwikkelingen
Dekking via strategisch verwervingsbudget
Werkwijze 1 bij grotere Werkwijze 1 bij grotere gebiedsontwikkelingen. gebiedsontwikkelingen Werkwijze 2 bij kleinere gebiedsontwikkelingen
Ontwerp- en voorbereidende fase
Werkwijze 3 bij kleinere gebiedsontwikkelingen
Via vastgestelde gedetailleerde grondexploitatie
Werkwijze 1: Inbreng in (globale) grondexploitatie bij grotere gebiedsontwikkelingen
Werkwijze 3: Inbreng in gedetailleerde grondexploitatie bij kleinere gebiedsontwikkelingen.
5
Een globale, financiële analyse is gebaseerd op een aangewezen ontwikkelgebied met heldere begrenzing, maar hiervoor heeft nog geen ruimtelijk, stedenbouwkundige studie plaatsgevonden en zijn beleidsambities/kaders nog niet vastgesteld.
22
Nota Grondexploitatie 2025
Besluit: Deze nieuwe werkwijze voor het openen van grondexploitaties en het plegen van zowel planmatige grondverwervingen als strategische gelegenheidsverwervingen vast te stellen. Het strategische verwervingsbudget met revolverende werking op te hogen van € 2,5 mln. naar € 5,0 mln.
2.4.7 Andere tijden, andere inzichten: nieuwe grondexploitaties en ’oude’, langlopende grondexploitaties Andere tijden en andere inzichten dienen zich aan. Niet alleen qua besluitvorming over de grondexploitaties, maar ook waar het gaat om het verdienmodel van grondexploitaties. Grondexploitaties voor woningbouw zijn in de toekomst niet automatisch meer een verdienmodel (of slechts beperkt) of dat grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met woningbouw zelfs een tekort gaan laten zien. Wij ondervinden deze omslag bij de gebiedsontwikkeling van Slagharen-Noord, maar ook de eerste doorrekeningen bij de Wvg-locaties laten dit beeld zien6. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend. De (financiële) wissel die we aan het omzetten zijn in nieuwe grondexploitaties tekent zich nog scherper af als we dit vergelijken met de lopende grondexploitaties voor woningbouw die zich in een vergevorderd stadium van realisatie bevinden. Deze grondexploitaties zijn overwegend positief en hier is het veranderende speelveld van grondexploitaties niet of nauwelijks meer van invloed. Voor nieuwe werklocaties moeten we ook rekening houden met genoemde extra eisen en zal dit van invloed zijn op de resultaten van de grondexploitaties.
2.4.8 Scherpe blik op grondexploitaties houden De grondexploitaties gaan er financieel anders uitzien, maar vragen ook om een continue kennisontwikkeling om ramingen accuraat te houden en verdelingen over de betrokken partijen zo zuiver mogelijk te houden (gemeente, marktpartij, woonconsument en leveranciers). Immers thema’s als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, duurzame mobiliteit, energietransitie en circulariteit leiden tot andere oplossingen in het openbaar gebied en in of rondom de woningen. Het kunnen daarmee andersoortige, nieuwe investeringen zijn, maar ook de verdeling wie welke kosten draagt kan veranderen. Denk aan een collectieve waterberging bij woningen (b.v. via infiltratiekratten). Hiermee nemen de investeringskosten toe voor de woning. De VON-prijs zal veelal niet met eenzelfde bedrag omhooggaan door deze investering, waardoor deze ten koste Slagharen-Noord hebben wij in het voorjaar van 2024 in de raad besproken in relatie tot de duurzaamheidsambities. Voor dit project is in het 3e kwartaal de RO-procedure opgestart, waarna in de raad besluitvorming over het plan en de grondexploitatie zal plaatsvinden. 6
23
Nota Grondexploitatie 2025
gaat van de grondwaarde. Hier staat tegenover dat de gemeente een collectieve berging in het openbaar gebied ook kleinschaliger kan uitvoeren. Een ander voorbeeld is investeren in een lantaarnpaal in het openbare gebied. Dat kan een reguliere lantaarnpaal zijn, maar innovaties zijn inmiddels zover dat het ook geïntegreerd kan worden met een oplaadfaciliteit. Wie betaalt de lantaarnpaal dan, wie verdient aan het opladen? Tot slot kan de toepassing van circulaire materialen in het openbaar gebied duurder zijn qua investering, maar wellicht door beperktere onderhoudskosten op de langere termijn goedkoper. Indien grondexploitaties financieel onder druk komen moeten we continue scherp zijn dat we volledig marktconform handelen. We moeten maximaal en direct meebewegen met de markt. Als er marktruimte is om de grondprijzen per kern en/of per project te verhogen moeten we deze ruimte ook direct gaan benutten. Idem als de markt het niet toelaat of zelfs neerwaarts beweegt, moeten we de grondprijzen niet wijzigen respectievelijk de grondprijzen naar beneden bijstellen. Daarnaast geldt de geschetste ontwikkeling van de resultaten van nieuwe grondexploitaties in ons achterhoofd zijn wij meer dan in het verleden ‘verplicht’ alle potentiële en beschikbare dekkingsbronnen buiten de gemeente aan te wenden.
Hierbij kan gedacht aan het zorgvuldig uitnutten van de wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet7 en de diverse (subsidie-) loketten op provinciaal, Rijksniveau en eventueel zelfs op Europees niveau beter benutten dan we tot op heden doen.
2.4.9 Inzet van extra ambtelijke capaciteit Het veranderende speelveld van gebiedsontwikkeling en de omvang en aantal projecten binnen onze gemeente vraagt logischerwijs ook meer inzet van ambtelijke capaciteit. Dit zal in de komende jaren een continue aandachtspunt zijn. Daarnaast is de dynamiek en complexiteit bij nieuwe gebiedsontwikkelingen zodanig dat in de toekomst aanvullende inzet niet wordt uitgesloten om blijvend de ambities waar te maken en deze te dekken uit toekomstige grondexploitaties dan wel andere middelen.
2.5 Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel Een situationeel, actievere houding op de grondmarkt betekent aanleg van een nieuwe grondportefeuille. We doen dit met een duidelijke strategie dat we alleen in bepaalde kernen interventies op de grondmarkt plegen waar urgenties worden gevoeld om tijdig voldoende woningbouw (kwantitatief en kwalitatief) en (nieuwe) werklocaties aan te bieden en ambities voor die kernen waar te maken. We staan hiermee ook aan de vooravond om nieuwe grondexploitaties voor woningbouw te openen en tot uitvoering te gaan brengen. Zoals Slagharen Noord, grondexploitaties binnen
Wij onderzoeken momenteel of wij het kostenverhaal beter kunnen uitnutten richting particuliere initiatiefnemers. Naast regulier kostenverhaal voor de inzet van het gemeentelijke apparaat en investeringen in de openbare ruimte ter plaatse van het initiatief, onderzoeken wij ook de mogelijkheden binnen de Omgevingswet voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en vereveningsfonds sociale woningbouw. 7
24
Nota Grondexploitatie 2025
Dedemsvaart en Balkbrug. Daarnaast hebben wij vorig jaar de grondexploitatie voor Marslanden II, fase II, De Meerstal fase 2 (Kloosterhaar) en Lutten de Wieken fase 2 vast laten stellen. Hetzelfde beeld zien we ook bij de werklocaties, waar we op termijn grondexploitaties gaan openen voor ontwikkelingen als Rollepaal-Oost, Boschkamp en Heemserpoort. In 2025 en 2026 is de verwachting dat we rekening moeten gaan houden met een verdere opbouw van het geïnvesteerd vermogen in gronden. Naast het verwerven van gronden verwachten wij in die jaren ook dat we moeten gaan investeren in de verdere planvoorbereiding en in het bouw- en woonrijpmaken van diverse nieuwe ontwikkelingen. Bijvoorbeeld het bouwrijpmaken op Marslanden II, fase II is nu uitvoering en voor Slagharen-Noord en Bransveen III zijn de voorbereidingen gestart met uitvoering in 2025. Daarnaast heeft de opbouw van de grondportefeuille gevolgen voor het risicoprofiel. Deze zal na een jarenlange daling, weer gaan oplopen. Immers interveniëren op de grondmarkt zonder risico’s te lopen bestaat niet. Wij beperken risico’s bij grondaankopen en grondontwikkeling zoveel als mogelijk, hiervoor bedienen wij ons van verschillende instrumenten. Voorbeelden hiervan zijn: •
selectief aankopen op aangewezen locaties (Wvg-locaties);
•
werken met uitgestelde betalingen gekoppeld aan onherroepelijke bestemmingswijziging;
•
inbreng en betaling van gronden op het moment van onherroepelijke bestemmingswijziging;
•
voortgezet gebruik van de gronden (pacht of huurinkomsten);
•
hanteren van marktconforme prijzen en overwaarderen voorkomen;
•
directe afwaardering bij aankoop van gronden voor werklocaties voor het gedeelte dat boven agrarische grondprijs is betaald;
•
verplichte afname van bouwkavels door marktpartijen.
Ondanks deze maatregelen zal het risicoprofiel oplopen vergeleken met de afgelopen jaren. Dit betekent ook dat de weerstandscapaciteit op orde moet zijn om de risico’s op te vangen. Niet alleen voor de investeringen in de aankoop van gronden, maar ook in de voorbereidende werkzaamheden (plankosten) en uitvoeringskosten (sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken) op het moment dat grondexploitaties zijn geopend. Tot slot plegen wij deze investeringen met de wetenschap dat de druk op de woningmarkt in de komende jaren hoog zal blijven. Er zal altijd sprake zijn van een afzetrisico voor bouwkavels en nieuwbouwwoningen, maar gezien de langdurige, grote vraag naar woningen lijkt dit goed beheersbaar. Voor bedrijfskavels geldt dat het gemeentelijk aanbod opdroogt, maar de vraag naar nieuwe bedrijfskavels wel latent aanwezig is, ondanks netcongestie. Hierbij geldt wel dat we de ontwikkelingen en eventuele (bijdragen aan) oplossingen voor de problematiek rondom de netwerkcongestie nadrukkelijk monitoren in relatie tot de vraagbehoefte.
25
Nota Grondexploitatie 2025
3. Doelstellingen 3.1 Programmering bouwkavels voor woningbouw Historisch perspectief uitgifte van gemeentelijke woningbouwkavels Het belang van de gemeentelijke grondexploitatie voor de woningbouwproductie valt niet te onderschatten als wij terugkijken naar de jaren 2019 t/m 2023. Het aantal verkopen van gemeentelijke kavels aan particuliere kavelkopers ligt in de afgelopen vier jaar (2020-2023) op gemiddeld 200 verkochte kavels per jaar. In 2022 verkocht de gemeente bijna 190 kavels en in 2023 zijn in totaal ruim 50 kavels uitgegeven. In de eerste helft van 2024 zien we toenemende vraag en verkoop van kavels. Tot nu toe staat de teller op verkochte 70 kavels aangevuld met 117 kavels nog te passeren of in optie. Indien wij 400 woningen per jaar willen realiseren aan woningbouwproductie zal de gemeente ook minimaal 200 bouwkavels per jaar moeten uitgeven, de overige gronden voor woningbouwproductie moet vervolgens bij marktpartijen en Vechtdal Wonen vandaan komen. Tabel 1: Verkopen gemeentelijke woningbouwkavels naar afnemers
26
Nota Grondexploitatie 2025 Tabel 2: Verkopen gemeente gesplitst.
Een beperkende factor die in 2022 ontstond en 2023 is doorgezet is het gemeentelijke aanbod aan bouwkavels. Inmiddels is de kentering zichtbaar door nieuwe grondexploitaties die zijn toegevoegd, zoals Marslanden II, fase II, De Meerstal fase II (Kloosterhaar) en De Wieken fase II (Lutten). Woonafspraken met provincie en bouwplanning Met het ondertekenen van de Woondeal is de relatie met de provincie directer geworden. De provincie stuurt nadrukkelijk op de uitvoering van de Woondeal. Dat gaat concreet over de Versnellingsopgave om van planvorming tot realisatie te komen. Realisatie die past bij de opgave zoals geformuleerd in de Woondeal (30-40-30). Dit komt tot uiting in een tweejaarlijks overleg per gemeente, waar het concreet gaat over de planrealisatie. De nadruk ligt daarbij op de Sleutelprojecten. Daarnaast praten we concreter met de provincie over planvorming m.b.t. uitleglocaties en inbreidingsopgave. Plannen worden besproken in de lijn van het Stimuleringskader voor kwalitatieve programmering woningbouw. Dit concept kader van de provincie wordt vanuit een pilot getoetst aan woningbouwplannen van de gemeente. Zogenaamde botsproeven. De pilot moet inzichtelijk maken of het Stimuleringskader helpend is bij realistische planvorming binnen de gemeenten, en of dit ingezet kan worden voor planvorming in de gehele provincie.
De uitkomsten zijn positief, zeker vanuit de uitgangspunten zoals nu vastgelegd in de Woondeal West Overijssel. De toets aan de Ladder van duurzame verstedelijking maakt hier onderdeel vanuit. Aanvullend zet de provincie sterk in op de monitoring van de woningbouwopgave. Dit gaat niet alleen over hoeveel woningen maar meer over welke segmenten zoals koop of huur en welke prijsklassen. De komende tijd wordt de verder uitgebreid met de woningbouwopgave voor aandachtgroepen zoals ouderen en uitstroom vanuit beschermd wonen.
27
Nota Grondexploitatie 2025
Fasering gemeentelijke bouwkavels en relatie met het woningbouwprogramma Met de plannen die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan deze woningbehoefte. Het programmeren is een continu proces. Het woningbouwprogramma wordt periodiek bijgesteld, waarbij daar waar mogelijk een nadere kwaliteitsslag en verfijning wordt gemaakt van de behoefte en spreiding van doelgroepen, woningtype en prijsklasse, passend bij de ambities uit het vastgestelde Programma Wonen 2019-2025 en nader uitgewerkt in de Agenda Wonen en het Versnellingsprogramma Wonen. In het huidige woningbouwprogramma tot en met 2032 zijn ca. 3.460 woningen opgenomen, waarbij al rekening is gehouden met 25% uitval van plannen. Een belangrijk bijdrage aan de realisatie van het woningbouwprogramma wordt geleverd door de gemeentelijke grondproductie van bouwkavels. In de onderstaande grafiek wordt het programma van de gemeentelijke woningbouwkavels weergegeven zoals verwerkt in deze Nota Grondexploitatie. De grafiek laat naast de fasering in de huidige grondexploitaties ook de fasering van de toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties zien. Hierbij wordt nog opgemerkt dat voor Marslanden II, fase I en II alle kavels zijn opgenomen die door de PPS (gemeente en Roosdom Tijhuis) worden uitgegeven aan de gemeente, Roosdom Tijhuis, Heutink (bouwclaimhouder) en woonconsumenten8.
Tabel 3: Programmering gemeentelijke woningbouwkavels 2024-2034
Belangrijke kanttekening bij deze grafiek is dat het aantal uit te geven bouwkavels per jaar alleen de gemeentelijke uitgifte van bouwkavels weergeeft. In totaal worden de komende jaren bijna 1.000 gemeentelijke woningbouwkavels uitgegeven in de nog vast te stellen grondexploitaties. Het totaal aantal uit te geven bouwkavels binnen onze gemeente en de uiteindelijke
Uitgifte van bouwkavels vanuit de PPS aan Roosdom Tijhuis, gemeente en Heutink is vastgelegd in de gesloten overeenkomsten met genoemde partijen. 8
28
Nota Grondexploitatie 2025
woningbouwproductie op deze kavels ligt hoger, omdat de particuliere ontwikkelingen niet in deze grafiek zijn opgenomen.
3.2 Ontwikkelprogramma werken Hardenberg is het stedelijk centrum van Noordoost-Overijssel. Met ca 6.200 bedrijven en instellingen en ca 28.500 arbeidsplaatsen vervult Hardenberg lokaal en binnen de regio formeel ook een belangrijke streekfunctie. Kenmerkend voor Hardenberg is de omvang van de industrie. Fasering uitgifte grondexploitaties bedrijventerreinen Ondanks de netwerkcongestie en schaarste van beschikbare arbeidskrachten is in 2023 nog 3,62 hectare aan bedrijfskavels verkocht. Hiermee is de harde planvoorraad verder afgenomen. De volgende grafiek geeft de verkopen vanuit gemeentelijke grondexploitaties van de afgelopen 9 jaren weer. Dit is exclusief verkopen van particuliere bedrijventerreinen. Tabel 4: Verkopen gemeentelijke bedrijfskavels 2016-2023
Vooruitblik werken vanaf 2024 Eind 2022 is een zodanig elektriciteitstekort in Noordoost Overijssel ontstaan dat Enexis heeft besloten in onze regio geen grootverbruiksaansluitingen meer beschikbaar te stellen. De op dit moment uitgeefbare gemeentelijke planvoorraad is vooral beschikbaar op bedrijventerreinen voor bedrijven in de zwaardere milieucategorie. Dat betreft bedrijven met een grote ruimtevraag en de noodzaak van een grootverbruik aansluiting. Buiten deze zeer beperkte voorraad is er op korte termijn geen planvoorraad beschikbaar voor uitgifte.
29
Nota Grondexploitatie 2025
De verwachte verkopen in het programma voor de gemeentelijke bedrijventerreinen zijn in deze Nota Grondexploitatie aangepast. De aanpassing is daarop vertaald naar de individuele projecten. Programmering is een continu proces en wordt daarom jaarlijks bijgesteld. De uitgiftemogelijkheden voor de komende jaren zijn naar verwachting beperkt en in ieder geval lastig te prognosticeren. Voor 2024 is er een verwachte verkoop van tenminste 2,0 hectare, dit kan wel oplopen tot 15 ha. Op het moment dat nieuwe planvoorraad voor met name bedrijven met een kleinverbruik aansluiting worden toegevoegd zal het uitgiftetempo per jaar daarmee ook toenemen onder voorbehoud van de energiebeschikbaarheid. Er is afdoende vraag vanuit de markt om op een hoger tempo uit te geven. Om ook voor de toekomst de groei van bedrijven en het aantrekken van interessante nieuwe werkgevers te kunnen faciliteren zal voldoende aanbod aan bedrijventerrein toegevoegd moeten worden. De doorlooptijd van locatieonderzoek tot verkoop van nieuwbedrijfskavels beslaat 6 tot 8 jaar. Op basis van historische uitgifte cijfers zijn daarom de afgelopen jaren al planvoorbereidingen gestart voor verschillende nieuwe bedrijventerreinen die vanaf in 2024/2025 in exploitatie genomen kunnen worden.
Hierover zijn in 2023 met provincie en regio kwantitatieve en kwalitatieve programmeringsafspraken gemaakt, vastgelegd in de bestuursovereenkomst ‘Programmeringsafspraken regio West Overijssel 2023 t/m 2026. In 2024 worden de grondexploitaties voor deze bedrijventerreinen opgesteld en toegevoegd. Op dit moment wordt gewerkt aan de bestemmingsplannen voor de volgende terreinen. •
Heemserpoort fase 1+2
17 ha.
•
De Boschkamp
5,5 ha.
•
Rollepaal Oost uitbreiding 1+2
16,4 ha.
De uitgiftesnelheid van deze nieuwe terreinen zal sterk afhangen van de beschikbaarheid van elektriciteit en andere energiebronnen, de regelgeving rond stikstofdepositie en de ontwikkeling van de economie en arbeidsmarkt. Uitgifteprognoses voor de komende jaren zijn daardoor lastig te bepalen. Als nieuw uitgangspunt is in de nota Grondexploitatie 2024 een behouden uitgiftetempo aangehouden tot en met 2026 dat zich beperkt tot uitgifte aan kleinverbruikers van elektriciteit of dat dit anderszins kan worden opgelost. Ook voor de periode daarna blijft het onzeker, waarbij als voorlopig uitgangspunt wordt gehanteerd dat dan de beschikbaarheid van elektriciteit gaat toenemen en beschikbaar komt voor grootverbruikers. Vandaar wordt vanaf 2028 een hoger uitgiftetempo aangehouden. Bij de volgende herzieningen gaan we de ontwikkelingen volgen ter actualisering van de uitgifteprognose.
30
Nota Grondexploitatie 2025 Tabel 5: Programmering gemeentelijke bedrijfskavels 2024 - 2030
Ook voor de periode vanaf 2029 zal de gemeente door middel van actief grondbeleid blijven werken aan het faciliteren en ontwikkelen van groeimogelijkheden voor bedrijven door uitbreiding van bedrijventerrein. In 2024 en 2025 wordt een verkenning naar mogelijke locaties voor uitgifte vanaf 2029 afgerond.
31
Nota Grondexploitatie 2025
4. Algemene Uitgangspunten Grondexploitatie 4.1 Grondprijzen woningbouw 2024 Eind 2023 hebben wij de gemeentelijke grondprijzen wederom tegen het licht gehouden. Voor woningbouw resulteert de grondprijsbrief 2023 in een stabilisatie van de grondprijzen. Wij hebben de grondprijzen van 2023 voor 2024 bevroren. Voor 2025 zal wederom een grondprijsbrief worden opgesteld. Hieruit zal blijken of een aanpassing van de grondprijzen mogelijk is. In onderstaande tabellen zijn de nu vigerende grondprijzen voor 2024 opgenomen. Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief Btw. Tabel 6: Grondprijzen diverse woningbouwlocaties
De grondprijzen in bovenstaande tabel zijn de basis- of richtprijzen. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5 tot 10% naar beneden of boven mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging van een bouwkavel (hoekkavel, kavel naast een brede groenstructuur, etc.) of bijvoorbeeld het blijvend vrije uitzicht vanaf een bouwkavel. Wat krappere tussenkavels of kavels voor woningen met een beperkter uitzicht kunnen zodoende indien gewenst 5 tot 10% onder de basisprijs te koop worden aangeboden. Maatwerk voor nieuwe woonproducten en specifieke woonsegmenten In hoofdstuk 2 is geduid dat de planvorming voor nieuwe gebiedsontwikkelingen aan verandering onderhevig is. Dit betekent ook dat wij steeds vaker woningbouwtypologieën in plannen gaan opnemen die afwijken van de standaardwoningtypen uit bovenstaande tabel. Hier zal maatwerk voor moeten worden geleverd in de prijszetting van de grond. Plan Marslanden II (fase I en fase II) De grondprijstabel is niet van toepassing voor woningbouwkavels binnen plan Marslanden II, fase I en fase II. Hieronder vallen onder meer de lopende gronduitgifte van deelplan Havezate Es en het deelplan Ydenhoogte. Dit houdt verband met het feit dat in plan Marslanden II sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als de verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar vanuit een 32
Nota Grondexploitatie 2025
gezamenlijke grondexploitatie. Voor de gemeentelijke uitgifte van woningbouwkavels binnen plan Marslanden II vindt afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats door het college binnen de kaders van de grondexploitatie. Gronduitgifteprijzen betaalbare koop en sociale huur. In 2022 is de categorie ‘betaalbare koop’ nader uitgewerkt op basis van grondprijsadvies om vooral starters op de woningmarkt beter te kunnen bedienen. Het doel van de uitwerking van deze categorie is om drempel voor starters in de koopmarkt te verlagen. Uitgangspunt betreft een maximale VON prijs van € 247.000 voor zowel grondgebonden woningen (ggb) als appartementen (app). Onderstaande tabel geeft de grondprijzen per type woning per kern per 1 januari 2024: Tabel 7: Grondprijzen voor betaalbare koopwoningen
Voor de sociale huurwoning geldt al jarenlang een vaste kavelprijs van € 15.000 excl. BTW, bij een kavelgrootte van maximaal 150 m2. Bij een kavel voor een sociale huurwoning die groter is dan 150 m² worden de meerdere vierkante meters afgerekend tegen een marktconforme grondprijs volgens de residuele methodiek voor rijenwoningen. Opgemerkt dient te worden dat deze prijs aan de onderkant van de bandbreedte ligt in de regio. Afspraken over grondprijzen voor sociale huur worden geborgd in de prestatieafspraken tussen gemeente Hardenberg, Woningstichting Vechtdal Wonen en Stichting Huurdersbelangen Hardenberg. Op dit moment vindt een verkenning plaats om de grondprijzen voor de sociale huurwoning bij te stellen.
4.2 Grondprijzen bedrijventerreinen 2024 De prijzen voor bedrijfsterreinen blijven ook ongewijzigd voor 2024 ten opzichte van 2023. In onderstaande tabel de richtprijzen voor gronden op de verschillende bedrijventerreinen weergegeven. Tabel 8: Grondprijzen voor bedrijventerreinen
33
Nota Grondexploitatie 2025
Voor de bedrijventerreinen wordt op dit moment onderzoek gedaan of de prijzen nog aansluiten bij de huidige markt. Grondprijs Gezondheidspark Voor bouwgrond op het Gezondheidspark in Hardenberg geldt een richtprijs van € 125 per vierkante meter excl. Btw. Het gaat hier om kavels voor bedrijven met een zorg- of zorg gerelateerde functie. Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder gronden voor maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: gronden ten behoeve van een ideële en/of publieke functie of bestemming waarop de beoogde activiteiten zonder winstoogmerk plaatshebben. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 75,- per vierkante meter excl. Btw. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Voor deze categorie gronden hanteren wij maatwerk op basis van de residuele grondwaardemethodiek. Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk betreffen activiteiten die Btw-plichtig zijn. Voorbeelden zijn: commerciële sportvoorzieningen, medische beroepen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, etc. Eventueel kan hier ook een onafhankelijke taxatie door een deskundige taxateur worden gebruikt voor een marktconforme grondprijsbepaling. Voor de nieuw op te stellen grondprijsbrief eind 2024 zullen wij wederom de grondprijzen laten toetsen en hieruit zal moeten blijken of een bijstelling van de grondprijzen nodig is.
Dit is mede afhankelijk van de stijging van de bouw en grondstofkosten en de ontwikkeling van de vastgoedwaarden (Von-waarde en huurprijzen).
4.3 Rente en indexering In een grondexploitatie vormt de rente en indexatie belangrijke componenten. Onderstaand worden gehanteerde parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties nader toegelicht. Rente Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Vanwege een wijziging in BBV-voorschriften wordt geen apart rentepercentage gehanteerd voor de grondexploitatie. Hierbij wordt aangesloten bij het percentage van de gemeentelijke omslagrente. De omslagrente kan jaarlijks variëren dit vormt een (beperkt) risico voor de grondexploitaties, deze rente bedraagt voor 2024 en verder 1,5 %. Aan gronden onder balanspost Materiele Vaste Activa (MVA) mag geen rente meer worden toegerekend. Voor de grondexploitaties geven lage(re) rentekosten een verbetering van de exploitatiesaldi.
34
Nota Grondexploitatie 2025
Inflatie Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie. In de Nota Grondexploitatie zijn voor de indexcijfers de volgende uitgangspunten gehanteerd: •
Kostenstijging:
3,9 % voor 2024 2,2 % voor 2025 en verder
•
Opbrengstenstijging:
0 % voor 2024 en 2025 1 % vanaf 2026 en verder
Het percentage van 2,2 % is gelijk aan het inflatiepercentage Perspectiefnota 2025. Het inflatiepercentage van 2,5% vanaf 2025 is een verwachting. De Europese Centrale Bank heeft voor de middellange termijn een streefbeleid van maximaal 2% inflatie. Voor de ontwikkeling van het inflatiepercentage in Nederland volgen wij de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, grond-, weg en waterbouw en loonkosten en anticiperen halfjaarlijks op wijzigingen. Voor de opbrengstenstijging geldt een percentage van 0% voor 20254 en 2025. Wij verwachten dat in 2024 en 2025 geen of beperkte ruimte is voor het ophogen van de grondprijzen. Door de grondprijzen in deze periode te bevriezen, verwachten wij marktconform te blijven handelen op de grondmarkt. Vanaf 2026 wordt rekening gehouden met een behoudende groei. We monitoren de marktomstandigheden continue en dan vooral de ontwikkeling van de bouwkosten en VONprijzen. Deze zijn allebei van invloed op de grondprijzen. Als bij de grondprijsbrief 2025 blijkt dat de grondprijzen kunnen worden aangepast , worden deze bij de jaarrekening 2024 vertaald in de verschillende grondexploitaties. Specifiek voor het Centrumplan Hardenberg geldt nog dat de indexatie voor de opbrengsten gedurende de hele looptijd 0% is, tenzij contractueel met marktpartijen iets anders is overeengekomen.
Deze voorzichtigheid is ingegeven doordat het Centrumplan Hardenberg overwegend bestaat uit een appartementenprogramma. Juist appartementen hebben het moeilijker gegeven de huidige marktomstandigheden. Discontovoet De grondexploitaties zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaardeberekening. Kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, en de rentekosten “onderweg” worden hiermee netto contant teruggerekend naar de dag van vandaag. De hiervoor gehanteerde discontovoet bedraagt 2%.
35
Nota Grondexploitatie 2025
5. Totaal resultaten grondexploitatie 5.1 De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag In de hoofdstukken 6 en 7 van deze nota zijn alle grondexploitaties toegelicht en is een actueel beeld geschetst van de verwachte eindresultaten per 1-1-2024. In de onderstaande tabel zijn alle resultaten van de grondexploitaties samengevat. Hierin zijn ook de resultaten van de exploitatieovereenkomsten vermeld. De tabel vermeldt per complex de boekwaarde per 1 januari 2024, het verwachte resultaat bij jaarrekening 2023 en het actuele resultaat van de Nota Grondexploitatie 2025. Per complex is in één oogopslag het verloop van het verwachte resultaat te zien. Bij een negatief exploitatiesaldo is het bedrag van de voorziening naar de stand per 31-12-2023 opgenomen (na verwerking jaarrekening 2023 Tabel 9: Samenvatting resultaten grondexploitaties
36
Nota Grondexploitatie 2025
5.2 Stand van zaken Voorzieningen In de onderstaande tabel zijn de voorzieningen en de mutaties daarop, die in de Nota Grondexploitatie 2025 zijn beschreven, samengevat. De mutaties in de voorzieningen worden verrekenend met de algemene reserve. Nadat alle mutaties op de getroffen voorzieningen zijn verwerkt, bedraagt het totaal aan voorzieningen voor negatieve complexen € 11.063.000. Ten opzichte van de jaarrekening 2023 is het totaal van de voorzieningen afgenomen met € 315.000. Tabel 10: Samenvatting ontwikkeling van de voorzieningen
5.3 Tussentijdse winstneming Sinds de invoering van de (verplichte) tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is gemiddeld ca. € 1,96 mln. per jaar aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen 20172023. Voor 2024 is de (voorlopige) verwachte tussentijdse winstneming berekend op € 1,40 mln. Bij de jaarrekening 2024 wordt de definitieve berekening opgesteld op basis van de werkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2024 en wordt beoordeeld of dit bedrag bijstelling behoeft. De verwachte winstneming in 2024 kent de volgende onderverdeling naar complex: Tabel 11: Samenvatting ontwikkeling van de tussentijdse winstneming
37
Nota Grondexploitatie 2025
Voor 2024 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar kent deze wel een afnemende omvang ten opzichte van voorgaande jaren (indicatief gemiddeld jaarlijks € 0,78 mln. voor 2025- 2027). Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve grondexploitaties in de komende twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse) winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen.
5.4 Totaalresultaat risicoanalyses Een aantal belangrijke risico’s in deze grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken en het risico van de kosten voor de aanleg van het openbaar gebied. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 2,65 mln. Dit is € 0,62 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2023.
38
Nota Grondexploitatie 2025
Deel B – Resultaten per complex en risicoresultaten
39
Nota Grondexploitatie 2025
6. In exploitatie genomen woningbouwlocaties 6.1 Bransveen I (Dedemsvaart) Project
Bransveen Dedemsvaart 1e fase
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 578.000 € 248.000 € 243.000
Nota grex 2025 -€ 578.000 € 244.000 € 239.000
Totaal 181 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd 181 0
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 8.807.000 € 9.051.000
Gerealiseerd € 8.306.000 € 8.884.000
Nog te realiseren € 501.000 € 167.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Opbrengsten
6%
Gerealiseerd
2%
Gerealiseerd
94%
Nog te realiseren
98%
Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding, resteert alleen nog de uitgifte van de maatschappelijke kavel. Het was de bedoeling deze kavel uit te geven aan Vechtdal Wonen voor het huisvesten van jongeren en jonge gezinnen. De raad heeft echter gevraagd om te onderzoeken of huisvesting van mensen met een beperking mogelijk is. Hierover moet er duidelijkheid komen in dit jaar. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2024 worden afgesloten. Voorstel: De grondexploitatie Bransveen I afsluiten bij de jaarrekening 2024
40
Nota Grondexploitatie 2025
6.2 Bransveen 2e fase (Dedemsvaart) Project
Bransveen 2e fase Dedemsvaart
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 759.000 € 692.000 € 665.000
Nota grex 2025 -€ 759.000 € 713.000 € 685.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 94 89 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 5 0
Fasering Bransveen II Fasering 5
2024
Totaal € 4.501.000 € 5.214.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 14%
86%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Gerealiseerd € 3.883.000 € 4.642.000
Nog te realiseren € 618.000 € 572.000
Opbrengsten 11%
89%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding, resteert alleen nog de uitgifte van de resterende 5 bouwkavels. Deze kavels kunnen pas worden uitgegeven als de milieuvergunning van het nabij gelegen agrarisch loonbedrijf wordt ingetrokken. Medio dit jaar wordt het bedrijf op deze plaats beëindigd.
41
Nota Grondexploitatie 2025
6.3 De Marke II (Mariënberg) Project
Marke II Marienberg
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Totaal € 1.947.000 € 1.949.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Jaarrekening 2023 -€ 107.000 € 3.000 € 3.000
Nota grex 2025 -€ 107.000 € 2.000 € 2.000
Gerealiseerd € 1.842.000 € 1.949.000
Nog te realiseren € 105.000 €0
Opbrengsten
5%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
95%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Project is nagenoeg gereed. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten. Voorstel: De grondexploitatie De Marke II afsluiten bij de jaarrekening 2024
42
Nota Grondexploitatie 2025
6.4 De Marke III (Mariënberg) Project
Marke III Marienberg
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2028
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 166.000 -€ 206.000 -€ 187.000
Nota grex 2025 € 166.000 -€ 242.000 -€ 219.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 21 6 Realisatie in huidig jaar 4
Nog te realiseren 16 -2
Fasering Marke III Fasering Realisatie 6 4
4
4 2
2024
2025
2026
2027
Totaal € 1.452.000 € 1.210.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd € 709.000 € 544.000
Opbrengsten Gerealiseerd
Gerealiseerd
51%
49%
Nog te realiseren
Nog te realiseren € 743.000 € 666.000
55%
45% Nog te realiseren
Het bestemmingsplan is in 2022 vastgesteld en in 2023 bouwrijp gemaakt. De eerste kavels zijn reeds uitgegeven. Het negatieve resultaat is licht verslechterd, onder andere door de bijstelling van de kosten voor bouw en woonrijp maken. Voorstel: De voorziening met € 33.000 op te hogen ten laste van de Algemene Reserve
43
Nota Grondexploitatie 2025
6.5 De Meerstal I (Kloosterhaar) Project
Meerstal I Kloosterhaar
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2024 -€ 583.000 € 279.000 € 274.000
Nota grex 2025 -€ 583.000 € 274.000 € 269.000
Totaal 46 Realisatie in huidig jaar
Gerealiseerd 46
Nog te realiseren 0
Totaal € 2.433.000 € 2.708.000
Gerealiseerd € 2.125.000 € 2.708.000
Nog te realiseren € 304.000 €0
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 13%
87%
Opbrengsten
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Alle bouwkavels zijn verkocht en plangebied wordt afgerond door het woonrijp maken van de nieuwe openbare ruimte. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten. Voorstel: De grondexploitatie De Meerstal I afsluiten bij de jaarrekening 2024
44
Nota Grondexploitatie 2025
6.6 De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar) Project
Meerstal II Kloosterhaar fase 1& 2)
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 132.000 € 173.000 € 154.000
Nota grex 2025 € 132.000 € 161.000 € 143.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 32 6 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 26 -5
Fasering Meerstal II Fasering Realisatie
10
5 2024
2025
6
5
2026
2027
Totaal € 1.559.000 € 1.720.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd € 591.000 € 458.000
Opbrengsten
Gerealiseerd
27%
38% 62%
Nog te realiseren
Nog te realiseren € 968.000 € 1.262.000
73%
Gerealiseerd Nog te realiseren
De grondexploitatie Meerstal II fase 1 en fase 2 sluit met positief resultaat van € 143.000. Op dit moment wordt een herverkaveling overwogen voor fase 2. Het plan bestaat nu uit grotere kavels voor vrijstaande en 2^1 kap woningen. Uit een woonenquête die samen met het Plaatselijk Belang is uitgevoerd, blijkt dat er vooral vraag is naar kleinere kavels voor goedkope en betaalbare woningen (starters) en levensloopbestendige woningen (senioren). De herverkaveling is nog niet opgenomen in de grondexploitatie en moet later nog worden uitgewerkt. 45
Nota Grondexploitatie 2025
6.7 Garstlanden III (Gramsbergen) Project
Garstlanden III Gramsbergen
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Totaal € 5.575.000 € 5.890.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 7%
93%
Jaarrekening 20223 -€ 715.000 € 320.000 € 314.000
Nota grex 2025 -€ 715.000 € 315.000 € 309.000
Gerealiseerd € 5.175.000 € 5.890.000
Nog te realiseren € 400.000 €0
Opbrengsten
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Dit project is nagenoeg gereed, er resteert alleen nog afronding van het woonrijp maken. De grondexploitatie Gastlanden III kan eind 2024 worden afgesloten.
Voorstel: De grondexploitatie Garstlanden III afsluiten bij de jaarrekening 2024
46
Nota Grondexploitatie 2025
6.8 Garstlanden IV (Gramsbergen) Project
Garstlanden IV Gramsbergen
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2027
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 1.354.000 € 2.284.000 € 2.110.000
Nota grex 2025 -€ 1.354.000 € 1.736.000 € 1.604.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 97 33 Realisatie in huidig jaar 17
Nog te realiseren 59 0
Fasering Garstlanden IV Fasering 21 17
Realisatie
21
17
2024
2025
2026
Totaal € 5.566.000 € 7.302.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd € 3.042.000 € 4.396.000
Opbrengsten Gerealiseerd
Gerealiseerd
45%
Nog te realiseren € 2.524.000 € 2.906.000
40% 55%
Nog te realiseren
60%
Nog te realiseren
Het oorspronkelijke plan wordt op dit moment aangepast en beter gericht op de vraag van de woonconsument. Bijstelling van de grondexploitatie wordt afzonderlijk aangeboden aan de raad in combinatie met het opstarten van een nieuwe RO-procedure.
47
Nota Grondexploitatie 2025
6.9 Sluis V (Balkbrug) Project
Sluis V Balkbrug
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 379.000 € 114.000 € 112.000
Nota grex 2025 -€ 379.000 € 111.000 € 109.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 83 82 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 1 -1
Fasering Sluis V
Fasering Realisatie
1
0 2024
Totaal € 3.842.000 € 3.953.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 9%
91%
Gerealiseerd € 3.483.000 € 3.862.000
Nog te realiseren € 359.000 € 91.000
Opbrengsten
Gerealiseerd
2%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
98%
Nog te realiseren
Het project is nagenoeg afgerond. Er resteert alleen nog de verkoop van 1 bouwkavel. Naar verwachting kan deze grondexploitatie bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten. Voorstel: De grondexploitatie Sluis V afsluiten bij de jaarrekening 2024 48
Nota Grondexploitatie 2025
6.10 Moeshoek wonen (Slagharen) Project
Moeshoek wonen Slagharen
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 914.000 -€ 1.302.000 -€ 1.278.000
Nota grex 2025 € 914.000 -€ 1.296.000 -€ 1.271.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 131 131 Realisatie in huidig jaar
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 8.992.000 € 7.696.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven
Gerealiseerd € 8.610.000 € 7.696.000
Nog te realiseren € 382.000 €0
Opbrengsten opbrengsten
4% 5%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
95% 96%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Het project is nagenoeg afgerond. Resteert alleen nog de afronding van het woonrijp maken. Na actualisatie van de grondexploitatie is het resultaat licht verbeterd met € 7.000. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten. Voorstel: De voorziening met € 7.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve. De grondexploitatie Moeshoek wonen bij de jaarrekening 2024 af te sluiten.
49
Nota Grondexploitatie 2025
6.11 Centrumplan Hardenberg Project
Centrumplan Hardenberg
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2026
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 4.818.000 -€ 5.280.000 -€ 5.075.000
Nota grex 2025 € 4.818.000 -€ 5.270.000 -€ 4.965.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 58 Realisatie in huidig jaar 26
Nog te realiseren 64 -26
Fasering centrumplan Hardenberg
Fasering Realisatie
52
26 12 2024
2025
Totaal € 26.620.000 € 21.350.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5% 9%
91% 95%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Gerealiseerd € 24.217.000 € 19.398.000
Nog te realiseren € 2.403.000 € 1.952.000
Opbrengsten opbrengsten 0% 9%
Gerealiseerd
91% 100%
Gerealiseerd Nog te realiseren Nog te realiseren
50
Nota Grondexploitatie 2025
Algemeen Het Centrumplan Hardenberg loopt reeds langere tijd. Veel deelgebieden binnen het Centrumplan Hardenberg zijn inmiddels gereed of bevinden zich in de eindfase. Enkele deelgebieden moeten nog tot ontwikkeling komen. De relevante deelgebieden en ontwikkelingen worden in deze paragraaf kort toegelicht. Planhoofdstructuur Voor het merendeel zijn deze infrastructurele voorzieningen reeds aangelegd. Recentelijk is de herinrichting van het Badhuisplein afgerond. Vechtzone De herontwikkeling van de Vechtzone is een samenwerking tussen Vechtdal Wonen en gemeente. Na een tenderproces is Van Wijnen geselecteerd als integrale bouwpartner voor sloop-, bouw- en civieltechnische werkzaamheden. De bouw van De Vechtborg met 53 appartementen is gestart en wordt dit eind dit jaar opgeleverd. Daarnaast loopt de verkoop van 6 grondgebonden woningen waarmee naar verwachting in oktober 2024 met de bouw wordt gestart. Ook start naar verwachting de bouw van 13 appartementen vanuit een CPO initiatief. In het eerste kwartaal 2025 worden de twee bestaande flats van Vechtdal Wonen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Bouw- en woonrijp maken vindt gefaseerd plaats in afstemming met het bouwtempo. De uitvoering van alle werkzaamheden vindt plaats in de periode 2023-2026.
Markt en omgeving De finale ontwikkelingen op de Markt spitsen zich toe op blok 4, gelegen aan de Havenweg aan het uiteinde van de Kromme Steeg. Op deze locatie biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid tot het realiseren van een appartementengebouw over meerdere bouwlagen. Het bouwblok is onderdeel van het bestemmingsplan dat is opgesteld voor de nieuwe Markt. Binnen het bouwblok kan een appartementengebouw van 24 meter hoogte worden gerealiseerd De gemeente ziet kansen om blok 4 en het gebied eromheen integraal te ontwikkelen. Doel is om dit deel van het centrum van Hardenberg te voorzien van een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte en toevoegen van het gewenste programma met onder meer sociale huurwoningen. Momenteel lopen gesprekken met een initiatiefnemer voor invulling van dit kavel. Het Marktplein is ook nog onderdeel van deze deelexploitatie. Doel hierbij is om het Marktplein meer sfeer en beleving toe te voegen. In de zomer 2023 is een Schetsplan gepresenteerd. Via brede participatie is dat plan tot stand gekomen. In juni 2024 is via aanbesteding de bouwteam partner geselecteerd. De technische uitwerking van het plan zal in het laatste kwartaal 2024 plaatsvinden waarbij de start van de werkzaamheden naar verwachting begin 2025 starten. Marsch-Kruserbrink Marsch Kruserbrink is met de oplevering van de Vechtspille (25 appartementen Vechtdal Wonen) afgerond.
Rondom de gebouwen van vanaf de Amaliabrug tot en met de Vechtspille zullen aanvullend nog enkele woonrijp werkzaamheden worden uitgevoerd. 51
Nota Grondexploitatie 2025
Vechtoever (locatie naast Troubadour) Uitgaande van de kavelgrootte en een mogelijk bouwvolume van gedeeltelijk drie en gedeeltelijk vier lagen hoog is een indicatief programma van 24 appartementen bepaald. Dit programma geldt als uitgangspunt in de grondexploitatie. Daarnaast wordt een ontwikkeling van een hotelfunctie verkend. De ontwikkeling wordt niet eerder voorzien dan 2025/2026. Voor de ontwikkeling van deze kavel dient nog een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Slotgraven e.o. Met de oplevering van de laatste 10 parkwoningen eind 2023 en het woonrijp maken in 2024 is het project afgerond. Mulo locatie De herontwikkeling van de “Mulo-locatie” is gelegen langs de Parkweg. Na de sloop van de voormalige school en de nog te slopen gymnastiekzaal zouden op deze locatie indicatief 18 tot 26 appartementen kunnen worden gerealiseerd. In 2021 is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten. Samen met de ontwikkelaar zijn de plannen uitgewerkt voor 26 appartementen. Er ligt inmiddels een onherroepelijk bestemmingsplan. De ontwikkelaar wil in september/oktober 2024 starten met de sloop van de oude gymzaal en aansluitend starten met de nieuwbouw. De locatie is inmiddels in eigendom overgedragen. Leisure zone, zwembadlocatie Het woonrijp maken van dit gebied is volledig afgerond, hiermee is dit deelgebied gereed.
Grondexploitatie De grondexploitatie centrumplan Hardenberg is per deelgebied geactualiseerd en leidt tot de volgende resultaten:
Resultaat per deelgebied Algemene Plankosten Hoofdinfrastructuur Voorstraat/Oosteinde Markt e.o. Vechtoevers/Troubadour Slotgraven e.o. Mulo-locatie Leisure zone Vechtzone
Jaarrekening 2023 -€ 6.186.000 -€ 302.000 -€ 173.000 € 27.000 € 57.000 € 230.000 -€ 16.000 € 1.651.000 -€ 362.000
Nota grex 2025 -€ 6.091.000 -€ 296.000 -€ 174.000 € 26.000 € 62.000 € 223.000 € 75.000 € 1.601.000 -€ 391.000
-€ 5.074.000
-€ 4.965.000
52
Nota Grondexploitatie 2025
Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie afgenomen met € 109.000. Binnen de verschillende deelexploitaties zijn de resultaten licht gewijzigd. Als gevolg hiervan kan de voorziening worden verlaagd met een zelfde bedrag. Voorstel: De voorziening met € 109.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve.
53
Nota Grondexploitatie 2025
6.12 Centrumplan Dedemsvaart Project
Centrumplan Dedemsvaart
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 154.000 -€ 365.000 -€ 351.000
Nota grex 2025 € 154.000 -€ 325.000 -€ 312.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 64 48 Realisatie in huidig jaar 9
Nog te realiseren 9 0
Fasering
Fasering centrumplan Dedemsvaart 9
realisatie 9
2024
Totaal € 9.587.000 € 9.262.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven
Gerealiseerd € 9.045.000 € 8.892.000
Nog te realiseren € 542.000 € 370.000
Opbrengsten opbrengsten
5% 6%
Gerealiseerd
0% 4%
Gerealiseerd
94% 95%
Nog te realiseren
96% 100%
Nog te realiseren
Het masterplan centrumplan Dedemsvaart is op één deelgebied na gereed. Alleen het project Gentiaanstraat Noord (voorheen Julianastraat Noord) moet nog worden afgerond. Het bestemmingsplan voor dit deelgebied is op 31 maart 2021 onherroepelijk geworden. 54
Nota Grondexploitatie 2025
Het grootste deel van het woonprogramma, inclusief het deel sociale huurwoningen, is inmiddels gerealiseerd. Een gedeelte van het woongebied is woonrijp gemaakt. Het gemeentelijke pand waar voorheen de Jumbo was gevestigd, biedt nog de mogelijkheid om 3 appartementen te realiseren. De helft van het gebouw zal worden afgebroken. Op de vrijkomende grond zullen beneden/bovenwoningen worden. Inmiddels is deze locatie verkocht en zal worden overgegaan tot herontwikkeling. In december 2023 is de Centrumvisie Dedemsvaart vastgesteld. Inmiddels is begonnen met de uitvoering van de centrumvisie. Een voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld de vergroening van de Julianastraat. In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven:
Resultaat per deelgebied Gentiaanstraat Noord Herinrichting openbare ruimte Alg. projectmanagement Bijdragen Saldo netto contante waarde
Jaarrekening 2023 -€ 3.300.000 -€ 575.000 -€ 3.781.000 € 7.305.000 -€ 351.000
Nota grex 2025 -€ 3.217.000 -€ 567.000 -€ 3.726.000 € 7.198.000 -€ 312.000
Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie afgenomen met € 39.000. Binnen de deelexploitaties zijn de resultaten licht gewijzigd. Als gevolg hiervan kan de voorziening worden verlaagd met eenzelfde bedrag. Voorstel: De voorziening met € 39.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve
55
Nota Grondexploitatie 2025
6.13 De Kuilen III (Bruchterveld) Project
Kuilen III Bruchterveld
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2024
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Totaal € 942.000 € 806.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5% 22% 78% 95%
Jaarrekening 2023 -€ 70.000 -€ 135.000 -€ 132.000
Nota grex 2025 -€ 70.000 -€ 135.000 -€ 132.000
Gerealiseerd € 737.000 € 806.000
Nog te realiseren € 205.000 €0
Opbrengsten opbrengsten
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
Project bevindt zich in de afronding. De laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken vinden nu plaats. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten.
Voorstel: De grondexploitatie de Kuilen III bij de jaarrekening 2024 af te sluiten.
56
Nota Grondexploitatie 2025
6.14 Gezondheidspark Hardenberg Project
Gezondheidspark
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2026
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Totaal € 8.027.000 € 3.735.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 9%
91%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
Jaarrekening 2023 € 4.647.000 -€ 4.277.000 -€ 4.111.000
Nota grex 2025 € 4.647.000 -€ 4.293.000 -€ 4.045.000
Gerealiseerd € 7.287.000 € 2.640.000
Nog te realiseren € 740.000 € 1.095.000
Opbrengsten Gerealiseerd
29% 71%
Nog te realiseren
De gronden van het beoogde Gezondheidspark zijn onderdeel van het gebied waar momenteel een gebiedsvisie voor wordt opgesteld. Deze visie wordt samen met onze partners Vechtdal Wonen en Saxenburgh opgesteld. Ook IQonIQ, NS en Prorail zijn partijen de hierin participeren. Wij wachten de uitkomsten van het visie traject af om op basis daarvan nadere keuzes te maken. Op dit moment wordt dus niet geacquireerd op het aantrekken van zorg- en welzijn functies. Ondere andere als gevolg van de renteverlaging is het negatieve resultaat afgenomen met € 66.000. Voorstel: De voorziening met € 66.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve
57
Nota Grondexploitatie 2025
6.15 Marslanden II, fase 1 en 2 Project
Marslanden II
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2034
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 7.178.000 € 5.941.000 € 4.778.000
Nota grex 2025 € 7.178.000 € 5.766.000 € 4.638.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 1.309 370 Realisatie in huidig jaar 11
Nog te realiseren 939 -110
Marslanden II totaal Fasering 121
115
Realisatie
110 83
83
83
75
75
75
75 44
11 2024
2025
2026
2027
2028
Totaal € 68.254.000 € 74.020.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5% 58%
2029
2031
2032
Gerealiseerd € 28.563.000 € 21.386.000
2033
2034
Nog te realiseren € 39.691.000 € 52.634.000
Opbrengsten opbrengsten
Gerealiseerd
0%
Nog te realiseren
71% 100%
42% 95%
2030
29%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
58
Nota Grondexploitatie 2025
Algemeen Met de ontwikkeling van Marslanden II (fase 1 en fase 2) wordt uitvoering gegeven aan beleidsdoelstellingen van de gemeente. Dit geldt op het gebied van wonen maar ook voor het in standhouden van de voorzieningen binnen de gemeente Hardenberg en voor de stad Hardenberg in het bijzonder. Marslanden II bestaat uit de volgende deelgebieden: Fase 1: De Cirkel, Marshoogte en Havezate Es Fase 2: Ydenhoogte, De Leehoogte en De Velden Deze deelgebieden zijn/worden gefaseerd in ontwikkeling genomen. De deelgebieden worden in deze nota grondexploitatie kort toegelicht. De Cirkel en De Marshoogte Beide deelgebieden bevinden zich in de afrondende fase. In het woongebied De Cirkel zijn inmiddels alle woningen gebouwd en in Marshoogte worden de laatste woningen in de loop van 2o24 opgeleverd. De Cirkel is inmiddels woonrijp gemaakt en voor De Marshoogte zal dat naar verwachting (gefaseerd) in 2024/2025 plaatsvinden. Na oplevering van de laatste woningen zijn hier in totaal 346 woningen gerealiseerd Havezate Es Het bestemmingsplan voor de Havezate Es is in 2022 onherroepelijk geworden, waarna de uitgifte van bouwkavels is gestart. De verkoop vindt plaats in fases. In de eerste fase zijn 34 kavels aangeboden. Hiervan zijn er 29 verkocht. De rest is in optie gegeven. In de tweede fase zijn er 36 kavels aangeboden. Hiervan zijn er 26 in optie gegeven en 10 zijn er nog beschikbaar.
De woningen zijn volop in aanbouw of al bewoond. Marslanden II, fase 2 Eind april 2023 heeft de raad ingestemd met een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en bijbehorende grondexploitatie voor Marslanden II, fase 2. Deze overeenkomst is op 8 mei 2023 door partijen ondertekend. Tegelijkertijd zijn eind april 2023 ook de bestemmingsplannen voor de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte en voor het deelgebied De Velden vastgesteld. Beide bestemmingsplannen zijn inmiddels onherroepelijk geworden. Ydenhoogte Momenteel wordt de Ydenhoogte bouwrijp gemaakt. Na de zomervakantie zal het terrein bouwrijp zijn. De verkoop van de kavels en woonproducten is gestart. Van de 22 aangeboden kavels zijn er inmiddels 21 kavels in optie gegeven. Ook de kavels voor de ontwikkelaar en de sociale huur binnen fase 1 worden dan afgenomen. Na de zomervakantie zullen de bouwwerkzaamheden van de woningen starten. Leehoogte Om er voor te zorgen dat er een doorlopende bouwstroom blijft bestaan, wordt er nu gewerkt aan het woonprogramma en het ontwerpen van het stedenbouwkundig plan van de Leehoogte. 59
Nota Grondexploitatie 2025
Grondexploitatie In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven: Resultaat per deelgebied de_Cirkel Marshoogte Ydenhoogte de_Velden de Leehoogte Havezate_Es Gemeente/boekwaarde Saldo netto contante waarde
Jaarrekening 2023 € 1.659.000 € 1.612.000 -€ 298.000 € 579.000 € 190.000 € 3.275.000 -€ 2.239.000 € 4.778.000
Nota grex 2025 € 1.437.000 € 1.477.000 -€ 438.000 € 419.000 € 623.000 € 3.027.000 -€ 1.907.000 € 4.638.000
De grondexploitatie inclusief alle deelgrondexploitaties zijn medio 2024 geactualiseerd. Na deze actualisatie is het positieve saldo met € 140.000 afgenomen. De afname kan worden toegeschreven aan met name de extra kosten voor het bouwrijp maken van de Ydenhoogte. Tijdens het bouwrijp maken werden veengaten geconstateerd waardoor grondverbetering moest worden toegepast. Ook zijn de kosten voor het woonrijp maken van deelgebied Havezate Es naar boven bijgesteld. Verder zijn de kosten geactualiseerd naar het huidige prijspeil. Dit raakt met name de deelgebieden die verder in de tijd zijn gefaseerd, zoals de Leehoogte en de Velden. De eerdergenoemde nadelen worden grotendeels gecompenseerd door het marktconform maken van de kavelprijzen van de Ydenhoogte.
60
Nota Grondexploitatie 2025
6.16 Beukenlaan (De Krim) Project
Beukenlaan de Krim
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 € 343.000 € 17.000 € 15.000
Nota grex 2025 € 343.000 € 15.000 € 14.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 13 0 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 13 -3
Fasering Beukenlaan de Krim 3
3
2024
Realisatie
3
2025
2026
2
2
2027
2028
Totaal € 1.082.000 € 1.097.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5%
Fasering
Gerealiseerd € 382.000 € 40.000
Nog te realiseren € 700.000 € 1.057.000
Opbrengsten opbrengsten
Gerealiseerd
0% 4%
Gerealiseerd
Nog te realiseren
96% 100%
Nog te realiseren
35%
65% 95%
Het bouwrijp maken van deze locatie is afgerond en is gestart met de uitgifte. Gemeente geeft hier 13 kavels uit waarvan 10 2/1 kap kavels en 3 kavels voor vrijstaande woningen. In december 2023 zijn deze kavels in de verkoop gegaan. Inmiddels hebben 5 optanten de koopovereenkomst getekend maar zijn nog niet gepasseerd bij de notaris. 7 kavels zijn in optie en er is nog 1 kavel voor vrijstaande woning over. 61
Nota Grondexploitatie 2025
6.17 Hofsteeweg Project
Hofsteeweg
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant per
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 9.000 € 10.000 € 10.000
Nota grex 2025 -€ 9.000 € 15.000 € 14.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2022 2 2 Realisatie in huidig jaar
Nog te realiseren 0 0
Totaal € 660.000 € 675.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven uitgaven 5% 30% 70% 95%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Gerealiseerd € 465.000 € 475.000
Nog te realiseren € 195.000 € 200.000
Opbrengsten opbrengsten 0% 30% 70% 100%
Gerealiseerd Nog te realiseren
Alle woningbouwkavels zijn verkocht. Resteert alleen nog de bestaande woning naast de woningbouwkavels en deze zal ter zijner tijd worden verkocht.
62
Nota Grondexploitatie 2025
6.18 De Wieken inclusief fase 2 (Lutten) Project
De Wieken II Lutten (fase I&II)
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2029
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 45.000 € 398.000 € 353.000
Nota grex 2025 -€ 45.000 € 394.000 € 350.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 42 13 Realisatie in huidig jaar 1
Nog te realiseren 29 0
Fasering de Wieken
Fasering Realisatie
5
6
6
6
2026
2027
2028
5
1 1 2024
2025
2029
Totaal € 1.620.000 € 2.014.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven
Gerealiseerd € 526.000 € 571.000
Opbrengsten
Gerealiseerd
28%
33%
67%
Nog te realiseren
Nog te realiseren € 1.090.000 € 1.443.000
72%
Gerealiseerd Nog te realiseren
De grondexploitatie Wieken II bestaat nu uit fase 1 en fase 2. Fase 2 is inmiddels bouwrijp gemaakt en hier is ook gestart met de uitgifte van kavels. 63
Nota Grondexploitatie 2025
6.19 ’t Refter (Sibculo) Project
t Refter Sibculo
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant
Woningbouwprogramma
Jaarrekening 2023 -€ 249.000 € 6.000 € 5.000
Nota grex 2025 -€ 249.000 € 4.000 € 3.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 24 23 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 1 -1
Fasering t Refter
Fasering Realisatie
1
0 2024
Totaal € 991.000 € 994.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven Gerealiseerd
Gerealiseerd € 644.000 € 892.000
Nog te realiseren € 347.000 € 102.000
Opbrengsten 10%
Gerealiseerd
35% 65%
Nog te realiseren
90%
Nog te realiseren
Het woonrijp maken is reeds gestart. Resteert nog de verkoop van de laatste bouwkavel.
64
Nota Grondexploitatie 2025
7. Exploitatie genomen werklocaties 7.1 Broeklanden Project
Broeklanden
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2025
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Programma in m2
Uitgaven Opbrengsten
Jaarrekening 2023 -€ 174.000 -€ 3.000 -€ 3.000
Nota grex 2025 -€ 174.000 € 6.000 € 5.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 354.524 354.524 Realisatie in huidig jaar 0 Totaal Gerealiseerd € 18.426.000 € 18.257.000 € 18.431.000 € 18.431.000
Nog te realiseren 0 0 Nog te realiseren € 169.000 €0
Uitgaven
Opbrengsten
1%
Gerealiseerd
0%
Gerealiseerd
99%
Nog te realiseren
100%
Nog te realiseren
De laatste kavel is 2023 verkocht. Project is nagenoeg gereed en kan bij de jaarrekening 2024 worden afgesloten. Het resultaat is licht verbeterd. Voorstel: De grondexploitatie Broeklanden bij de jaarrekening 2024 af te sluiten.
65
Nota Grondexploitatie 2025
7.2 Broeklanden de Kop Project
Broeklanden de Kop
Stand per
1-jan-24
Looptijd project
2024-2028
Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Programma in m2
Jaarrekening 2023 € 1.217.000 € 7.000 € 7.000
Nota grex 2025 € 1.217.000 € 62.000 € 56.000
Totaal Gerealiseerd t/m 2023 68.000 37.210 Realisatie in huidig jaar 0
Nog te realiseren 30.790 0
Fasering Broeklanden de Kop
#REF!
Realisatie
15.000
15.790
0 2023
2024
2025
Totaal € 4.181.000 € 4.243.000
Uitgaven Opbrengsten
Uitgaven 13%
2026
Gerealiseerd € 3.623.000 € 2.406.000