Nota grondexploitatie 2025

Nota Grondexploitatie 2025

Datum september 2024

Nota Grondexploitatie 2025

Colofon Organisatie:

Gemeente Hardenberg

Bezoekadres:

Stephanuspark 1 7772 HZ Hardenberg

Postadres:

Postbus 500 7770 BA Hardenberg

Telefoonnummer:

14 0523 (zonder kengetal)

Naam:

Nota Grondexploitatie 2025

Versie:

Definitief

2

Nota Grondexploitatie 2025

Inhoudsopgave Nota Grondexploitatie 2025 ........................................................................................................................................ 1 Colofon ..................................................................................................................................................................................... 2 Inhoudsopgave...................................................................................................................................................................... 3 Deel A – Strategische blik op het veranderende speelveld van de (nieuwe) grondexploitaties, uitgangspunten en samenvatting resultaten....................................................................................................... 6 1.

2.

Inleiding ......................................................................................................................................................................... 7 1.1

Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties ............................................................................... 7

1.2

Inhoud Nota Grondexploitatie 2025 ......................................................................................................... 7

1.3

Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2025 ...................................................................... 7

Het veranderende speelveld van grondexploitaties ..................................................................................... 9 2.1

Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden) .................................................. 9

Woningmarkt Hardenberg .......................................................................................................................................... 10 2.2

Dynamiek in het speelveld van de grondexploitaties....................................................................... 11

2.3

Ontwikkeling van lokaal beleid ................................................................................................................. 14

2.3.1

Perspectiefnota (inclusief Kansen en Investeringsoverzicht) ......................................................... 14

2.3.2

Herijken van woon-/zorgbeleid en programma Versnellen Woningbouw .............................. 15

2.3.3

Doorontwikkelen en uitvoeren bedrijventerreinstrategie ............................................................... 16

2.3.4

Implementatie van de Groene en Gezonde Maatlat ......................................................................... 16

2.3.5

Energietransitie................................................................................................................................................ 16

2.3.6

Grondbeleid ...................................................................................................................................................... 17

2.4

Het veranderende speelveld en de financiële gevolgen voor de grondexploitatie .............. 18

2.4.1

Marktomstandigheden en vastgoedmarkt ........................................................................................... 18

2.4.2

Meer Rijksregie en Woondeal West Overijssel.................................................................................... 18

2.4.3

Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en hoge (beleids-) ambities .................................. 19

2.4.4

Ontwikkeling van lokaal beleid ................................................................................................................. 19

2.4.5

Situationeel grondbeleid ............................................................................................................................. 19

2.4.6

Nieuwe werkwijze voor (eerder) vaststellen van grondexploitaties en het doen van

(strategische) verwervingen ....................................................................................................................................... 20 2.4.7

Andere tijden, andere inzichten: nieuwe grondexploitaties en ’oude’, langlopende

grondexploitaties ........................................................................................................................................................... 23 2.4.8

Scherpe blik op grondexploitaties houden .......................................................................................... 23

2.4.9

Inzet van extra ambtelijke capaciteit ....................................................................................................... 24 3

Nota Grondexploitatie 2025

2.5 3.

4.

5.

Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel ............................................................... 24

Doelstellingen ............................................................................................................................................................ 26 3.1

Programmering bouwkavels voor woningbouw ................................................................................ 26

3.2

Ontwikkelprogramma werken ................................................................................................................... 29

Algemene Uitgangspunten Grondexploitatie................................................................................................ 32 4.1

Grondprijzen woningbouw 2024 .............................................................................................................. 32

4.2

Grondprijzen bedrijventerreinen 2024 ................................................................................................... 33

4.3

Rente en indexering ...................................................................................................................................... 34

Totaal resultaten grondexploitatie..................................................................................................................... 36 5.1

De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag ............................................................ 36

5.2

Stand van zaken Voorzieningen ............................................................................................................... 37

5.3

Tussentijdse winstneming ........................................................................................................................... 37

5.4

Totaalresultaat risicoanalyses .................................................................................................................... 38

Deel B – Resultaten per complex en risicoresultaten .................................................................................... 39 6.

In exploitatie genomen woningbouwlocaties ............................................................................................... 40 6.1

Bransveen I (Dedemsvaart) ......................................................................................................................... 40

6.2

Bransveen 2e fase (Dedemsvaart) ............................................................................................................ 41

6.3

De Marke II (Mariënberg) ............................................................................................................................ 42

6.4

De Marke III (Mariënberg) ........................................................................................................................... 43

6.5

De Meerstal I (Kloosterhaar)....................................................................................................................... 44

6.6

De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar) ..................................................................................... 45

6.7

Garstlanden III (Gramsbergen) .................................................................................................................. 46

6.8

Garstlanden IV (Gramsbergen) .................................................................................................................. 47

6.9

Sluis V (Balkbrug)............................................................................................................................................ 48

6.10

Moeshoek wonen (Slagharen) ................................................................................................................... 49

6.11

Centrumplan Hardenberg ........................................................................................................................... 50

6.12

Centrumplan Dedemsvaart ......................................................................................................................... 54

6.13

De Kuilen III (Bruchterveld) ......................................................................................................................... 56

6.14

Gezondheidspark Hardenberg .................................................................................................................. 57

6.15

Marslanden II, fase 1 en 2 ........................................................................................................................... 58

6.16

Beukenlaan (De Krim) ................................................................................................................................... 61

6.17

Hofsteeweg ....................................................................................................................................................... 62

6.18

De Wieken inclusief fase 2 (Lutten) ......................................................................................................... 63 4

Nota Grondexploitatie 2025

6.19 7.

’t Refter (Sibculo) ............................................................................................................................................ 64

Exploitatie genomen werklocaties ..................................................................................................................... 65 7.1

Broeklanden...................................................................................................................................................... 65

7.2

Broeklanden de Kop ...................................................................................................................................... 66

7.3

Broeklanden Zuid ........................................................................................................................................... 67

7.4

Broeklanden Zuid fase III ............................................................................................................................. 69

7.5

Katingerveld (Balkbrug)................................................................................................................................ 70

7.6

Moeshoek werken (Slagharen) .................................................................................................................. 71

7.7

Rollepaal ............................................................................................................................................................ 72

8.

Risicoresultaten grondexploitaties..................................................................................................................... 73 8.1

Risicoresultaat woningbouw ...................................................................................................................... 73

8.2

Marslanden II.................................................................................................................................................... 73

8.3

Risicoresultaat bedrijventerreinen............................................................................................................ 74

8.4

Risicoresultaat Centrumplan Hardenberg ............................................................................................. 75

8.5

Risicoresultaat Centrumplan Dedemsvaart .......................................................................................... 75

8.6

Risicoresultaat overige grondexploitaties ............................................................................................. 75

8.7

Totaal risicoresultaat grondexploitaties ................................................................................................. 76

9.

Gronden binnen materiele vaste activa (MVA) ............................................................................................. 77

10.

Besluiten.................................................................................................................................................................. 78

11.

Begrippenlijst ........................................................................................................................................................ 79

5

Nota Grondexploitatie 2025

Deel A – Strategische blik op het veranderende speelveld van de (nieuwe) grondexploitaties, uitgangspunten en samenvatting resultaten

6

Nota Grondexploitatie 2025

1. Inleiding 1.1 Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties Voor u ligt de Nota Grondexploitatie 2025. Deze nota omvat een actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. Deze grondexploitaties brengen wij op dit moment tot uitvoering, terwijl de marktomstandigheden uitdagend zijn. Daarnaast zien wij een sterker wordende regie vanuit het Rijk op ons afkomen, waarvan de gesloten Woondeal een mooi voorbeeld is. Maar laten wij los van alle (voorgenomen) regelgeving vanuit het Haagse niet vergeten om ons (nog) beter te richten op de juiste doelgroepen en te versnellen in de bouwproductie. Vervolgens zien we (externe) factoren als netwerkcongestie ook in Hardenberg optreden, waardoor in ieder geval de uitgifte van bouwkavels voor nieuwe bedrijventerreinen vertraagt. En tot slot vinden wij een kwalitatief hoogwaardig leefomgeving cruciaal voor onze inwoners met veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit en invulling van thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit. Op sommige thema’s heeft de gemeente beleidsvrijheid met in achtneming van bestaande wet- en regelgeving en op andere thema’s is invulling meer dwingend vanuit hogere overheden, zoals het principe dat water en bodem sturend bij de inrichting van onze gebieden. Het bovenstaande heeft natuurlijk invloed op de rol van onze gemeente op de grondmarkt.

Het is ook logisch dat het zijn weerslag heeft op de verwachte resultaten van de grondexploitaties. En dan vooral op de nieuwe, nog te openen, grondexploitaties.

1.2 Inhoud Nota Grondexploitatie 2025 De Nota Grondexploitatie is net als vorig jaar opgebouwd uit een deel A en een deel B. In deel A gaan we dieper in op het huidige speelveld van de (gemeentelijke) grondexploitaties. Wij duiden de dynamische context waarbinnen de (gemeentelijke) grondexploitatie zich beweegt, geven een strategische doorkijk van de ontwikkeling van de Hardenbergse grondportefeuille, duiden de uitgangspunten voor de programma’s wonen en werken en verschaffen inzicht in de totaalresultaten en totaalrisico’s van de Hardenbergse grondportefeuille. In deel B (hoofdstukken 6 t/m 10), zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2024 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVa) opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen.

1.3 Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2025 Zoals gebruikelijk rapporteren we in de Nota Grondexploitatie de actuele resultaten van de grondexploitaties in relatie tot de daarmee samenhangende kansen en risico’s. De totale boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt € 19,3 mln. per 1 januari 2024 en is daarmee nagenoeg gelijk gebleven aan de boekwaarde per 1 januari 2023. Na actualisatie van de 7

Nota Grondexploitatie 2025

grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties toe met ruim € 3 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2023. Deze toename kan in hoofdzaak worden toegeschreven aan het resultaat van de (nieuwe) grondexploitatie Broeklanden Zuid fase III. Daarnaast speelt de actualisatie van de kosten, de bijgestelde fasering en de verlaagde rente een rol. Het huidige totaalresultaat van de grondexploitaties bedraagt bij deze nota € 1,35 mln., dit was bij de jaarrekening 2023 - € 1,68 mln. De voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat zijn verlaagd met € 0, 32 mln. tot een bedrag van € 11,06 mln. Sinds de invoering van de tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is in totaal ca. € 14,3 mln. aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen over de periode 2017-2023. Voor 2024 verwachten wij aan het einde van het jaar een tussentijdse winstafdracht aan de Algemene Reserve te kunnen plegen van ca. € 1,4 mln. Deze verwachting is onder voorbehoud en afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2024. Voor 2025 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar deze kennen wel een afnemende omvang ten opzichte van de voorgaande jaren. Indicatief bedraagt de geprognosticeerde winstafdracht gemiddeld jaarlijks € 0,78 mln. voor de periode 2025- 2027).

Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve grondexploitaties in de komende twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse) winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen. We zien dat een aantal belangrijke risico’s in de grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken en het risico van stijging van de kosten voor het bouw en woonrijp maken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 2,65 mln. Dit is € 0,62 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2023.

8

Nota Grondexploitatie 2025

2. Het veranderende speelveld van grondexploitaties 2.1 Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden) De economische ontwikkeling in Nederland stagneert. In 2021 en 2022 was er na de coronacrisis sprake van een sterk herstel in Nederland en ook in Hardenberg. Het Bruto Binnenlands Product, nog altijd de belangrijkste graadmeter voor economische groei, nam in 2021 toe met 6,2% en in 2022 met 4,3%. Daarmee bevond Nederland zich in de kopgroep van Europa. In 2023 zwakte de economische ontwikkeling sterk af en kwam uiteindelijk uit op circa 0,1% groei. Ook in de regio Noord-Overijssel, waar Hardenberg onderdeel van uitmaakt, bedroeg de groei in 2023 0,1%. Even was er sprake van een recessie na enkele achtereenvolgende kwartalen van lichte krimp. De hoge kosten van diverse productiefactoren (arbeid, kapitaal, grondstoffen, energie), door vertaald in een stijging van de consumentenprijzen, zetten de groei onder druk. Daar kwam bij dat de Europese Centrale Bank met haar rentebeleid de economie actief afremde, met als doel de hoge inflatie te beteugelen. De werkgelegenheid nam nog wel toe, maar dat kon niet voorkomen dat ook de werkloosheid iets opliep, van 3,5% in 2022 naar 3,6% in 2023. Door de toegenomen onzekerheid hebben de grote banken en ook het CPB hun ramingen voor 2023 en 2024 al enkele malen naar beneden bijgesteld.

De Nederlandse Bank gaat uit van 0,4% groei in 2024, waarmee Nederland achterblijft bij de ontwikkeling in de Eurozone (+0,8%) en de VS (1,4%). Rabobank gaat uit van 0,5% groei, ING en ABN Amro houden rekening met +0,7%. De onzekere geopolitieke situatie blijft een rem op de internationale groei zetten. Voor 2025 gaan de rekenmeesters van de banken uit van een gematigde groei van 1-1,5%. De verwachting is dat de arbeidsmarkt in beperkte mate gaat reageren op de groeivertraging. De werkloosheid kruipt richting 4% in 2024 en zal mogelijk in 2025 verder oplopen tot 4,5%. In Hardenberg is de stagnerende economie merkbaar. De werkgelegenheid nam in 2023 nog wel toe, maar de groei was met 250 arbeidsplaatsen bescheiden in vergelijking met voorgaande jaren toen er in korte tijd opgeteld enkele duizenden arbeidsplaatsen bijkwamen. De rem op de groei heeft in Hardenberg overigens niet alleen te maken met de economische ontwikkeling, maar ook met schaarste. In de Nota grondexploitatie 2023 kondigden we al een afvlakking van de groei aan, vanwege de krapte op de arbeidsmarkt. De werkloosheid was historisch laag en arbeidsparticipatie ongekend hoog. De rek leek eruit. In 2023 is de werkloosheid nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het jaar ervoor (2023: 2,9%), de arbeidsparticipatie daalde licht, maar bleef op hoog niveau (2023: 74,9%).

Daarmee bevindt Hardenberg zich nog altijd in de top van gemeenten binnen de Regio Zwolle en de Dutch Techzone. Het aantal (bedrijfs-)vestigingen groeide in Hardenberg nog wel sterk, namelijk per saldo +260 in 2023. Dit waren hoofdzakelijk zzp’ers. De motoren van de economie draaien op verschillende snelheden. De groei van de consumptieve bestedingen van huishoudens viel in 2023 stil, maar trekt in 2024 weer iets aan. Doordat de lonen sterker stijgen dan de inflatie neemt de koopkracht in 2024 weer toe. Bedrijfsinvesteringen namen in 2023 nog toe, maar krimpen in 2024 (-3-5%) als gevolg van kleinere winstmarges en minder 9

Nota Grondexploitatie 2025

werkkapitaal. Een dalend producenten- en consumentenvertrouwen (inclusief de gevolgen voor hun bestedingen), de nog altijd betrekkelijk hoge (hypotheek)rente en schaarste aan energie/netcapaciteit kan de vraag naar zowel woningen als bedrijventerreinen in Nederland negatief gaan beïnvloeden. Interessant is dat de macro-economische omstandigheden zich niet doorvertalen naar onze woningmarkt en ook geen rem zet op de investeringsbereidheid van onze ondernemers. Verkoop van woningen zit in 2024 in een opwaartse lijn, evenals de verkoop van bedrijfskavels (zie ook paragraaf 3.2). Hoewel het geen gescheiden werelden zijn, zien we dat andere factoren veel bepalender zijn voor onze inwoners en ondernemers. Schaarste aan woningen en bouwkavels voor bedrijven speelt hierin een grote rol. Het betekent dan ook dat wij onze ambities onverminderd doorzetten. Het jaar 2023 stond nog in het teken van de hoge inflatie. De oorlog in Oekraïne leidde in 2022 tot een toenemende schaarste aan energie (olie en gas). De energierekening van huishoudens en bedrijven steeg sterk dat vertaalde zich ook in oplopende prijzen van grondstoffen en de prijzen in bijvoorbeeld de supermarkten en van overige producten. Daarnaast ontstonden problemen door internationaal verstoorde waardeketens. Lonen stegen sterk en dat leidde tot een toename van de prijzen van goederen en diensten.

De schaarste van een aantal productiefactoren neemt wel iets af, maar de inflatie blijft voorlopig aan de hoge kant met circa 2,5% in 2024 en 2025. Al met al is de verwachting dat de economie in 2024 een bescheiden groei zal laten zien. Veel conjunctuurindicatoren staan in de eerste helft van 2024 op rood als aankondiging van een recessie, maar een grote terugval wordt niet verwacht. In augustus 2024 bleek de economische groei in het tweede kwartaal van 2024 wel wat hoger uit te vallen dan verwacht. De centrale banken zullen waarschijnlijk de rente verlagen en deze daling zal bijdragen aan een herstel later in 2024 en een lichte toename van de groei in 2025. Uitkomsten van verkiezingen in bijvoorbeeld de VS en mogelijke handelsconflicten tussen Europa en de VS met China en andere geopolitieke spanningen vormen echter risico’s, waardoor de groei allerminst zeker is. De onzekerheid over de economische ontwikkeling blijft en dat is zelden goed voor bestedingen. De (economische) ontwikkelingen monitoren wij daarom structureel en grondig via de Economische Foto Hardenberg. Interessant is dat de macro-economische omstandigheden zich niet doorvertalen naar onze woningmarkt en ook geen rem zet op de investeringsbereidheid van onze ondernemers. Hoewel het geen gescheiden werelden zijn, zien we dat andere factoren veel bepalender zijn voor onze inwoners en ondernemers.

Schaarste aan woningen en bouwkavels voor bedrijven speelt hierin een grote rol. Het betekent dan ook dat wij onze ambities onverminderd doorzetten.

Woningmarkt Hardenberg De druk op onze woningmarkt is onverminderd hoog. In het landelijke nieuws werd in 2024 al aangegeven dat de woningprijzen weer stijgen. Wij zien deze trend ook terug in data van NVM voor de regio Noord-Overijssel waar Hardenberg deel vanuit maakt. NVM laat voor deze regio ook een stijging van de verkoopprijs van woningen tussen 1-1-2023 en 1-1-2024 zien met ca. 8%. 10

Nota Grondexploitatie 2025

Tegelijkertijd zien we in diezelfde periode het aanbod aan te koop staande woningen afnemen, waardoor de krapte op de woningmarkt verder toeneemt. De vraagbehoefte is hier veel groter dan het aanbod aan woningen in de komende jaren, waardoor de risico’s voor woningbouwontwikkeling als het gaat om afzet als laag worden ingeschat. Dit beeld zien wij ook terug bij het in verkoop gaan van nieuwbouwwoningen. De verkoop van woningen in uitleglocaties met veelal grondgebonden woningen kent veel belangstelling van kopers. Inschrijvingen voor te koop aangeboden woningen worden meerdere keren overschreven, zoals in Marslanden II, fase 2 (deelgebied Ydenhoogte) en Garstlanden fase 2 en 3 (Gramsbergen) Zelfs de appartementenmarkt lijkt in 2024 aan te trekken doordat meer appartementen in optie worden genomen en verkocht en projecten ook daadwerkelijk tot startbouw komen, zoals Spinde in Hardenberg, de Zwarte Markt in Slagharen en Coevorderweg 2-4 in Balkbrug. In een dergelijke markt is de opgave van de gemeente helder. Zorgdragen voor voldoende aanbod aan woningen in de diverse kernen die aansluiten bij de vraagbehoefte van de diverse doelgroepen. Dit aanbod, van zowel particuliere initiatieven als gemeentelijke gronden, heeft de gemeente in het afgelopen jaar fors omhoog kunnen brengen naar ruim 2.000 woningen die planologisch onherroepelijk zijn om woningbouw te realiseren.

Hier moeten we in de komende jaren onze vruchten van gaan plukken en zo gemiddeld 400 woningen per jaar te realiseren. Voor een aantal kernen dient de voorraad aan woningbouwplannen met een onherroepelijke bestemming nog fors te worden verhoogd. Dit geldt vooral voor de kernen Balkbrug, Dedemsvaart en Slagharen. Voor deze kernen geldt dat voor diverse locaties de laatste stappen zijn of worden gezet om uiterlijk in eind 2024 of begin 2025 tot besluitvorming te komen. Werklocaties Hardenberg Hoewel de economische omstandigheden een terughoudend beeld schetsen, ervaren wij lokaal nog een behoorlijke vraag naar bedrijventerreinen binnen onze gemeente. Dit betekent ook dat bij diverse ondernemers een investeringsbereidheid aanwezig is om te groeien en/of innoveren. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen sturen we op de risico’s binnen de grondexploitaties en waar nodig anticiperen we hierop door de uitgangspunten en aannamen bij te stellen. . De komende jaren zal de beschikbaarheid van elektriciteit en regelgeving op het gebied van stikstof en CO2 emissie een belangrijke beperkende rol (kunnen) spelen bij de verkoop van bedrijfskavels. Voor de komende jaren is hiermee rekening gehouden in de prognose van de grondexploitatie resultaten. Wat dat betekent voor de ontwikkeling van de vraag op wat langere termijn en met name voor welke periode is nog niet te beantwoorden.

Vooralsnog is er geen reden de in de Strategiebrief ‘Bedrijventerreinen in ontwikkeling’(2024) opgenomen planning voor de ontwikkeling ven bedrijventerreinen aan te passen.

2.2 Dynamiek in het speelveld van de grondexploitaties Het ontwikkelen van gronden voor wonen en werken vindt plaats onder dynamische omstandigheden. In de vorige paragraaf zijn de marktomstandigheden reeds geduid, maar hier blijft het niet bij. Ook op andere vlakken valt de nodige dynamiek te bespeuren. 11

Nota Grondexploitatie 2025

Meer Rijksregie Vanuit Den Haag is de laatste jaren een duidelijke beweging ingezet naar meer Rijksregie en dan vooral op het woningmarktdossier. Wetgeving en regelingen worden in hoog tempo gelanceerd richting provincie en gemeenten. Onderstaand hebben wij de belangrijkste op een rij gezet: •

Wet versterking regie Volkshuisvesting (in voorbereiding in 2024, verwachte in werkingtreding per 1-1-2028)1

•

Wet goed verhuurderschap (in werking getreden per 1-7-2023)

•

Wet betaalbare huur (in werking getreden op 1-7-2024)

•

Wijzigingen in de Huisvestingswet (in werking getreden per 1-1-2024)2;

•

Woondeal (gesloten december 2022)

Belangrijkste overeenkomst van deze wetten en deals is om meer (overheids-)regie in de woningmarkt tot stand te brengen voor diverse doelgroepen en dit minder aan de markt over te laten. Daarnaast is ook het doel om de woningmarkt te versnellen en in de komende jaren meer woningen te gaan bouwen (100.000 woningen per jaar). Vooral de gesloten woondeal als uitvloeisel van het rijksbeleid is een belangrijk (monitorings- en) sturingsinstrument om hieraan invulling te geven. Provincie stuurt op het uitwerken van de Woondeal (aantallen, locaties en woningtypologieën/doelgroepen). Onderdeel hiervan is periodiek voortgangsoverleg tussen gemeente en provincie over de gewenste programmering in de sleutelprojecten (30%; sociaal, 40%; betaalbaar tot € 390.000 en 30%: > € 390.000) en actualisatie van de monitor “Gezond Wonen”. Dit laatste is bedoeld als input voor de ondertekende regionale woonzorgvisie West Overijssel en het maken van afspraken over de verdeling van aantallen over de regio. In de bijlage als onderdeel van de visie zijn streefaantallen m.b.t. ouderenhuisvesting vastgelegd in het Afsprakenkader ouderenhuisvesting. Tot slot is in de afgelopen jaren ook een aantal regelingen opgetuigd om gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties met woningbouw beter haalbaar te maken en daarmee de woningbouw te versnellen.

Voorbeelden hiervan zijn de regelingen Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls. In het Hoofdlijnenakkoord van onze nieuwe regering is nog niet duidelijk of deze regelingen blijven bestaan dan wel in een andere vorm terugkomen.

1

De Wet versterking regie Volkshuisvesting vertaalt zich op gemeenteniveau in een programma Volkshuisvesting, zoals bedoeld in de Omgevingswet. Ingangsdatum voor het voeren van het verplichte programma Volkshuisvesting staat op 1-1-2026. 2 Wijzigingen in de Huisvestingswet geven gemeente de mogelijkheid om ten aanzien van de helft van de beschikbare huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot een betaalbaarheidsgrens van (in 2024) € 390.000,voorrang te geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Daarnaast kunnen gemeenten bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken als cruciaal en ook hen voorrang geven. De verdringing moet hierbij wel worden aangetoond om dit instrument te kunnen inzetten.

12

Nota Grondexploitatie 2025

Wel is duidelijk dat het Hoofdlijnenakkoord voortbouwt op de bouwstenen voor de woningmarkt die in de afgelopen jaren door het vorige Kabinet zijn gelegd. Tevens is met de brief “Voortgang grootschalige woningbouw” d.d. 5 juni 2024 van het ministerie van Binnenlandse Zaken helder geworden dat voor de broodnodige woningbouwproductie ook nadrukkelijk wordt gekeken naar de regio Twente en de regio Assen-Emmen. Dus bovenop de al bestaande locatie zoals stedelijk netwerk/Novex Zwolle. Zoekgebieden voor grootschalige woningbouw in Twente sluiten aan bij een aanpak gericht op het initiëren van regionale ontwikkeling, waarbij woningbouw moet meegroeien. Bij het zoekgebied voor woningbouw in de regio Assen-Emmen zijn investeringen in het mobiliteitsnetwerk (de Nedersaksenlijn én regionale economische ontwikkeling van belang om op termijn potentie te kunnen bieden voor grootschalige woningbouw. Hardenberg ligt ingeklemd tussen genoemde regio’s en biedt daarmee kansen om de positie van Hardenberg in de regio te verstevigen. Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en invulling geven aan (beleids-)ambities Met de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg hebben wij de lat hoog gelegd voor onze nieuwe toekomstige leefomgevingen.

Intrinsiek omdat wij onze inwoners een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving willen bieden die inspeelt op thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit met bijpassende woonproducten voor de doelgroepen. Maar ook om een stap extra te zetten ten opzichte van de meer westelijk gelegen gemeenten in Nederland. De kwaliteit moet in relatie tot de prijs vanaf het begin hoog liggen om de consument te verleiden in de gemeente Hardenberg te blijven wonen of te komen wonen. De opgave die hieruit voortvloeit is dat wij met elkaar in nieuwe gebiedsontwikkelingen een hoogwaardige ruimtelijke – en woonkwaliteit met toekomstwaarde realiseren voor alle inkomensgroepen en waar onze inwoners zich thuis voelen om te wonen, werken en recreëren. Ruimtelijk kwaliteit en woonkwaliteit liggen in elkaars verlengde en zijn deels overlappend. Staat bij ruimtelijke kwaliteit de toekomstbestendige, fysieke leefomgeving centraal, bij de woonkwaliteit staat de bewoner centraal en zijn behoeften om te wonen en (samen) te leven. Beide kwaliteiten moeten hand in hand samengaan in nieuwe plannen en elkaar versterken. De Woondeal Overijssel van 2 december 2022 is de Overijsselse vertaling van het Rijksbeleid gericht op het aanpakken van de huidige woningcrisis en het bevorderen van betaalbaar en duurzaam wonen in de provincie.

De opgaven voor gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties is om te voldoen aan het concept van het “nieuwe wonen”. Dit verwijst naar de ontwikkeling en realisatie van woningen die voldoen aan de behoeften en uitdagingen van de huidige tijd. Het omvat verschillende aspecten die gericht zijn op het creëren van duurzame, betaalbare en toekomstbestendige woningen. Belangrijke thema’s van het “nieuwe wonen” in de Woondeal West-Overijssel zijn: 1. Betaalbaarheid; 2. Duurzaamheid; 3. Flexibiliteit en diversiteit. 13

Nota Grondexploitatie 2025

Het “nieuwe wonen” in de Woondeal West-Overijssel is gericht op het creëren van een moderne en duurzame woonomgeving waarin mensen zich thuis voelen en waarin rekening wordt gehouden met de uitdagingen en behoeften van de toekomst. Ook Den Haag laat zich niet onbetuigd als het gaat om de toekomstige inrichting van ons land. Met richtinggevende uitspraken dat water en bodem een sturend principe is bij nieuwe gebiedsontwikkelingen, zal rekening moeten worden gehouden. En recentelijk heeft Europa nog een duit in het zakje gedaan door de Natuurherstelwet vast te stellen (juni 2024). Exacte impact hiervan is nog niet bekend, maar zal doorwerking kunnen gaan krijgen op (lokale) gebiedsontwikkelingen. Overige factoren: netwerkcongestie, participatie, stikstof etc. In een maatschappij in transitie komen meer dan ooit diverse verwachte – en onverwachte aspecten bovendrijven die impact hebben op gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties. Een inmiddels bekend fenomeen is de netwerkcongestie, waardoor de uitgifte van bedrijfskavels stokt. Bedrijven met een grote electriciteitsvraag krijgen momenteel bij nieuwbouw geen aansluiting meer op het net en voor kleinverbruikers is dat nog onzeker en vraagt maatwerk. Voor woningbouw geldt een wettelijke aansluitplicht en Enexis geeft hier regulier invulling aan. We monitoren de ontwikkelingen rondom de netcongestie continue.

De Omgevingswet heeft participatie (verplicht) centraal gezet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is belangrijk, omdat onze inwoners beter en meer betrokken zijn/worden bij nieuwe plannen. Deze betrokkenheid betekent ook meer inzicht in eigen belang van inwoners of collectief van inwoners en maatschappelijk, algemeen belang, dat zorgvuldig moet worden afgewogen en van invloed kan zijn op het uiteindelijke resultaat van een gebiedsontwikkeling. Tot slot zien wij de impact groter worden van aspecten als stikstof en Pfas. We houden hiermee zo goed mogelijk rekening bij onze planvorming en anticiperen tijdig op dergelijke thema’s met gedegen onderzoek.

2.3 Ontwikkeling van lokaal beleid 2.3.1 Perspectiefnota (inclusief Kansen en Investeringsoverzicht) Rode draad bij alles wat we doen is het behouden en versterken van de brede welvaart in landstad Hardenberg. In onze Omgevingsvisie staat dat daarvoor een schaalsprong voor wonen en werken nodig is. Én het toevoegen van kwaliteiten. Met als doel om de brede welvaart van onze inwoners te behouden en waar nodig te versterken. Kortom: groei én bloei. Investeringen en verbeteringen in het woon-, leef- en werkklimaat fungeren als vliegwiel voor de brede welvaart van onze inwoners. Naast deze investeringen biedt ook het grondbeleid belangrijke instrumenten (verwervingen en grondexploitatie) om bijdragen te leveren aan onze ambities. In de Perspectiefnota 2025 zijn investeringen opgenomen onder de noemer “toekomstbestendig” en zijn investeringen opgesomd die invulling geven aan (nieuwe) ambities. Bij de begroting 2025

14

Nota Grondexploitatie 2025

wordt duidelijk welke investeringen door de raad daadwerkelijk worden gehonoreerd en welke (nog) niet of in mindere mate.

2.3.2 Herijken van woon-/zorgbeleid en programma Versnellen Woningbouw In 2024 is gestart met de herrijking van de woon(-zorg)visie inclusief uitvoeringsagenda. Onderdeel hiervan is een herijking van de autonome behoefte binnen onze gemeente op basis van de nieuwe Primos-prognoses. Deze actuele Primos-prognoses laten voor Hardenberg een verdere groei zien tot 2040. Het huidige woonbeleid is gestoeld op Primos-prognoses 2021 die een groei van de Hardenbergse bevolking laat zien tot 65.000 inwoners in 2035, waarna de groei afvlakt en het inwoneraantal stabiliseert. De nieuwe prognosecijfers Primos 2023 schetsen een beeld dat Hardenberg tot en met 2040 stevig doorgroeit naar 68.000 inwoners. Na 2040 vlakt de groei af en stabiliseert het inwoneraantal van de gemeente. Naast deze kwantitatieve behoefte wordt ingezoomd op de kwalitatieve behoefte aan woningbouw. Focus hierbij ligt op de verschillende aandachtsgroepen in de Hardenbergse woningmarkt. Het gaat hier onder meer om de woningvraag m.b.t. arbeidsmigranten, statushouders, uitstroom uit instellingen en mantelzorgvragers en -ondersteuners. Ook zal nadrukkelijk de woningbehoefte van ouderen en starters tegen het licht worden gehouden. Tegelijkertijd staan we voor de opgave om de woningbouwproductie te versnellen.

Het doel is om onze woningbouwproductie op te tillen naar gemiddeld 400 woningen per jaar voor de periode 2022-2025, zoals opgenomen in het vastgestelde Versnellingsprogramma Wonen d.d. 8 februari 2022. Tegelijkertijd zijn we ambitieus en wordt een groeiambitie uitgesproken van 1.000 woningen extra, bovenop de autonome groei. Met deze 1.000 woningen extra geven wij invulling aan een deel van regionale woonopgave Zwolle. In 2022 en 2023 hebben wij in totaal ca 650 nieuwbouwwoningen kunnen toevoegen aan onze woningvoorraad. Het realiseren van deze voorgenomen woningbouwproductie hangt nauw samen met het tijdig hebben van voldoende (harde) planvoorraad met de goede woonproducten. Voor de periode 2024-2026 is de harde planvoorraad voor woningbouw op orde om een woningbouwproductie van gemiddeld 400 woningen per jaar te gaan realiseren. De markt is nu aan zet met de verkoop en het bouwen van de woningen. Verder geldt dat het Rijk landelijk de woningbouwopgave in 2023 heeft opgehoogd van 900.000 woningen naar 981.000 tot en met 2030. Provincie Overijssel krijgt hiervan een extra opgave toebedeeld van ca. 5.000 woningen. De provincie heeft vervolgens weer meerdere regio's/gemeente in beeld om deze woningen te realiseren; Deventer/Stedendriehoek, Zwolle, Twentse regio en Hardenberg.

Deze regio’s/gemeenten komen hiervoor in aanmerking vanwege goede prestaties op de woningmarkt in de afgelopen jaren (lees: woningbouwproductie). De exacte omvang die Hardenberg krijgt toebedeeld moet nog definitief worden vastgesteld. Dit zal formeel plaatsvinden bij de herijking van de woondeals in het vierde kwartaal 2024.

15

Nota Grondexploitatie 2025

Tot slot betekent de extra Hardenbergse bouwopgave vanuit Rijk & provincie en de herijking van de woon(-zorg)visie, dat ook een herijking moet plaatsvinden van het programma Versnellen Woningbouw. Herijking van het programma gaat over de grotere bouwopgave en wat dit per kern betekent. Maar gaat ook over een langere looptijd van het programma in combinatie met extra benodigde middelen. De woon(-zorg)visie inclusief woonagenda en het programma Versnellen Woningbouw worden naar verwachting in het 2e kwartaal van 2025 ter besluitvorming aangeboden aan de raad.

2.3.3 Doorontwikkelen en uitvoeren bedrijventerreinstrategie In november 2023 is de Strategiebrief “Bedrijventerreinen in ontwikkeling” vastgesteld door de raad. In deze brief is de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van bedrijventerreinen neergezet en de kaders en uitvoeringsstrategie op hoofdlijnen beschreven. In de visie wordt voorgesorteerd op een wendbare aanpak bij de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen. Dat biedt de mogelijkheid om in te spelen op de ontwikkelingen in het ruimtelijk domein en veranderingen in de economische conjunctuur. Eén van de opgave in de Strategiebrief is evenwicht brengen in vraag en aanbod (kwantitatief en kwalitatief) van werklocaties op bedrijventerreinen. De huidige uitgeefbare planvoorraad is onvoldoende om op langere termijn aan de grote vraag naar bedrijfskavels in het bijzonder bij onze eigen ondernemers, te kunnen voldoen. In de komende jaren is op verschillende locaties in totaal ruim 55 hectare aan nieuwe uitgeefbare kavels nodig voor bedrijventerreinen. Om op de lange termijn (vanaf 2030) aan de vraag te kunnen wil het college na een gedegen verkenning van de noodzaak, haalbaarheid en de effecten op het gebied van mobiliteit, omgevingskwaliteit en klimaat, een voorstel voor een nieuw te ontwikkelen locatie aan de raad voorleggen (zoekgebied van 20 tot 40 ha.).

De strategie voor bedrijventerreinen voor de verschillende werkzaamheden en de planning zijn uitgewerkt in een Uitvoeringsagenda. Reeds ingezette trajecten voor de planvoorbereiding van bedrijventerreinen lopen onverkort door (zie ook paragraaf 3.2).

2.3.4 Implementatie van de Groene en Gezonde Maatlat Recent heeft de raad het initiatief genomen voor het ontwikkelen van een ‘Groene en Gezonde maatlat’: een methode om biodiversiteit, klimaat en gezondheid een prominente plek te geven in onze leefomgeving. Bij zowel nieuwe ontwikkelingen als in de bestaande omgeving, zoals woonwijken en bedrijventerreinen. Gezondheid is sterk bepalend voor de kwaliteit van leven en daarmee van wezenlijk belang voor brede welvaart. Het opgroeien van kinderen in een gezonde en veilige leefomgeving is essentieel. Besluitvorming over de Groene en Gezonde Maatlat wordt eind 2024/begin 2025 verwacht.

2.3.5 Energietransitie We hebben doelen en ambities voor de energietransitie. Daarbij richten we ons op energiebesparing, duurzame energie en energie-innovatie. In het klimaatakkoord is landelijk afgesproken dat we in 2050 energieneutraal zijn. Dat betekent dat Nederland in 2030 al ruim de helft minder broeikasgassen uitstoot dan we in 1990 deden. 16

Nota Grondexploitatie 2025

We werken in de gemeente Hardenberg samen met onze inwoners en bedrijven aan het realiseren van deze opgave. We hebben al verschillende stappen gezet. Maar er is nog veel te doen. We moeten energie besparen. En de energie die we gebruiken zoveel mogelijk duurzaam opwekken. Dat geldt voor inwoners, bedrijven en de gemeente zelf. Door alle ontwikkelingen gebruiken we steeds meer elektriciteit. Of we leveren veel elektriciteit terug. De bestaande netwerken kunnen dit niet altijd aan. Inwoners en bedrijven kunnen te maken krijgen met problemen door ‘netcongestie’. Bij netcongestie is het stroomnet vol. We proberen bij nieuwe ontwikkelingen, vooral bij bedrijventerreinen, in overleg met de ondernemers tot slimme, lokale oplossingen, zoals energiehubs.

2.3.6 Grondbeleid Meer Rijks- en provinciale regie, implementatie nieuwe wetten en vertalen van inhoudelijke actualiteiten naar (lokale) beleidsambities zijn van invloed op het te voeren grondbeleid door de gemeente. Er ontstaat een roep om meer regie vanuit de gemeente die aanleiding kan zijn om grondposities bij nieuwe ontwikkelingen in te nemen en daarmee maximaal de publieke belangen en daaruit voortvloeiende maatschappelijke waarde tot stand te brengen en te borgen. Het grondbeleid biedt de gemeente belangrijke instrumenten, zoals (strategische) verwervingen en grondexploitaties, die bijdragen aan het invullen van onze ambities. De huidige nota grondbeleid 2020-2024 geeft aan dat Hardenberg een situationeel grondbeleid voert. Aan de hand van meerdere criteria, waaronder de beleidsdoelen die van belang zijn en/of strategische overwegingen en/of financiële overwegingen, bepalen we op welke wijze Hardenberg betrokken wil zijn bij de ontwikkeling van het initiatief. Indien bij een (gebieds-)ontwikkeling het publieke belang en de maatschappelijk waarde die ontstaat hoog is, kan de gemeente overwegen om grondposities in te nemen. Hiermee neemt de gemeente een actieve, risicodragende rol op zich om de gebiedsontwikkeling aan te gaan al dan niet in samenwerking met een marktpartij.

Daarnaast is de inzet van de gemeente Hardenberg erop gericht om passende particuliere initiatieven en initiatieven van marktpartijen maximaal te faciliteren passend binnen de gestelde kaders. De complexiteit van gebiedsontwikkelingen en de roep om meer gemeentelijke regie is de afgelopen jaren versneld toegenomen. Dit vraagt om herijking van de rol van de gemeente bij gebiedsontwikkelingen. Daarnaast zijn er nog diverse andere redenen voor actualisatie van het grondbeleid: •

Implementatie van de Omgevingswet (incl. nieuwe grondbeleidsinstrumenten, wijzigingen in het kostenverhaal);

•

Didam-arrest en gevolgen voor de wijze van gronduitgifte (o.a. meer marktselecties en tenders);

•

Ontwikkeling van lokaal beleid met ruimtelijke impact;

•

Eind van de looptijd van de nota Grondbeleid.

17

Nota Grondexploitatie 2025

2.4 Het veranderende speelveld en de financiële gevolgen voor de grondexploitatie In paragraaf 2.1, 2.2 en 2.3 zijn tal van onderwerpen benoemd die impact hebben op de haalbaarheid van nieuwe grondexploitaties, zowel voor wonen als werken. Impact die de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties onder druk zet.

2.4.1 Marktomstandigheden en vastgoedmarkt De marktomstandigheden zijn onzeker. Verschillende parameters zijn in beweging en zorgen voor onzekerheid op de vastgoedmarkt. De hypotheekrente beweegt zich tussen 4%-4,5%, sterke inflatie op bouwkosten in de afgelopen jaren, VON-prijzen die tussen 2023 en 2024 weer aanzienlijk stijgen, maar ook dynamische ontwikkelingen in de kosten voor levensonderhoud (voedsel, energie) brengt onzekerheid bij de ondernemers en de woonconsument met zich mee. Inflatie ligt nog steeds boven een langjarig gemiddelde van 2,5%. De economische omstandigheden, zoals geschetst in paragraaf 2.1, schetsen een terughoudend beeld, maar interessant is dat wij binnen onze gemeente een behoorlijke vraag naar bedrijventerreinen ervaren en daarmee ook investeringsbereidheid aanwezig is. Bij de woningmarkt is dit nog duidelijker zichtbaar. De vraagbehoefte is veel groter dan het aanbod aan woningen in de komende jaren, waardoor de risico’s voor woningbouwontwikkeling op korte termijn (20242026) als het gaat om afzet relatief laag worden ingeschat. De marktomstandigheden geven wellicht voor 2025 e.v. ruimte om de grondprijzen te verhogen. We zien stijgende VON-prijzen en schaarste in de markt naar bouwkavels voor woningbouw en bedrijven.

Of hier ruimte aanwezig is om de uitgifteprijzen voor gronden te laten stijgen en in welke mate wordt in het vierde kwartaal van 2024 nader onderzocht en vastgelegd in de Grondprijsbrief 2025. Grondprijsstijgingen dragen bij om grondexploitaties financieel te verbeteren

2.4.2 Meer Rijksregie en Woondeal West Overijssel De Woondeal West Overijssel kent een beleidsmatig, gewenst programma van 30% sociale huur, 40% betaalbaar (< € 390.0003) en 30% vrij sector (> € 390.000) voor nieuwe plannen. Dit gewenst programma sluit ook aan op resultaten uit ons eigen behoefte onderzoek om een meer betaalbaar programma te realiseren. Een dergelijk sociaal programma tast de verdienpotentie in grondexploitaties aan, maar hiervoor krijgen wij de nodige maatschappelijk meerwaarde terug door te bouwen voor doelgroepen passend bij de vraag. Grofweg komt het erop neer, dat wij op 30% van het programma toeleggen (sociale huur), op 40% van het programma onze investeringen in de grond grosso modo terugverdienen. Alleen op de 30% vrije sector kunnen wij een stevige plus halen op onze investeringen. Een dergelijk programma wijkt stevig af van wat Hardenberg in de afgelopen decennia gewend was om te realiseren met dus lagere grondopbrengsten tot gevolg en minder positieve of zelfs negatieve resultaten voor de grondexploitaties.

3

Prijspeil 1-1-2024.

18

Nota Grondexploitatie 2025

2.4.3 Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en hoge (beleids-) ambities De ambities voor een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving met aandacht voor thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit leiden tot een ander ruimtegebruik in nieuwe plannen dan wij in de afgelopen jaren gewend waren. Het uitgeefbaar gebied in plannen loopt terug van 55%-60% naar 45%-50%. Dit betekent minder meters die wij kunnen verkopen, maar meer meters die wij in de openbare ruimte moeten inrichten. Hier staat tegenover dat wij met deze nieuwe gebieden (uitleg of inbreiding) kwalitatief hoogwaardige leefomgeving terugkrijgen. Waar de financiële waarde (lees: grondexploitatie) onder druk komt te staan, gaat de maatschappelijke waarde omhoog. De volgende uitdaging is om met elkaar de maatschappelijke waarde meer objectief te waarderen. Zowel in de raad als binnen de projectomgevingen worden gewerkt aan deze objectivering. De raad heeft eind vorig jaar het initiatief genomen om de ontwikkeling van de Groene en Gezonde Maatlat op te starten. Dit instrument gaat de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheidsambities in ruimtelijke ontwikkelingen borgen en meetbaar maken.

Bij de implementatie van de Groene en Gezonde Maatlat worden ook de financiële consequenties voor de relevante grondexploitaties inzichtelijk gemaakt dan wel wordt hierop vooruitgelopen voor Slagharen-Noord en de Wvggebieden Balkbrug Zuidwest en Bransveen Dedemsvaart. Hetzelfde geldt voor het ontwikkelen van nieuwe werklocaties, als de uitbreiding van Rollepaal. In de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg en de Regionale programmeringsafspraken zijn ook kwalitatieve ambities opgenomen voor bedrijventerreinen. De financiële gevolgen daarvan voor nieuwe grondexploitatie onderzoeken wij in 2024 en 2025. Maar extra eisen op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, circulariteit, klimaatbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit hebben invloed op de ontwikkelingskosten van bedrijventerreinen en daarmee op de grondexploitatie.

2.4.4 Ontwikkeling van lokaal beleid Onder druk van meer Rijks- en provinciale regie, nieuwe wetgeving en eigen ambities is het lokale beleid op veel fronten in ontwikkeling. Dit beleid heeft aanzienlijke ruimtelijke impact en daarmee financiële gevolgen voor de grondexploitaties. Of de gemeente deze nu zelf voert dan wel een marktpartij deze risicodragend onder haar hoede heeft. De financiële impact monitoren wij nauwgezet. Immers een marktpartij zal in de basis geen negatieve grondexploitatie accepteren. Wij, als gemeente, zouden dat wel kunnen doen, maar hier tegenover staan dan wel publieke belangen die de nodige maatschappelijke meerwaarde oplevert. De Stationsomgeving Hardenberg is hiervan een voorbeeld en afhankelijk van de uitkomsten van de raadsbehandeling van de Begroting 2025 kan dit tot versnelling van de herontwikkeling van de Stationsomgeving leiden.

2.4.5 Situationeel grondbeleid Een belangrijk instrument om te sturen en regie te voeren, op ruimtelijke – en kwalitatieve ambities en programmering voor wonen en werken in gebiedsontwikkelingen, is grondbeleid. De vraag is gerechtvaardigd of in het veranderende speelveld de gemeente nu juist terughoudend moet zijn 19

Nota Grondexploitatie 2025

op de grondmarkt of juist een actiever rol op zich moet nemen. Het is een weloverwogen keuze om op cruciale, toekomstige locaties voor wonen en werken (mede) regie te voeren en de gemeentelijke ambities vanuit een meer sturende en risicodragende rol te verwezenlijken. Niet met de bedoeling om alles zelf te doen, maar juist om vanuit grondeigendom op het juiste moment en op basis van de gemeentelijke voorwaarden de markt te betrekken en risico’s over te dragen/te delen. Sterker nog voelen wij ons juist door het veranderende speelveld hierin gesterkt, omdat de markt het veranderende speelveld niet automatisch in volle omvang gaat omarmen. Bijvoorbeeld, we zien dat het lastig is om 30% huur in de programmering opgenomen te krijgen bij particuliere initiatieven op inbreidingslocaties en/of marktpartijen willen meer uitgeefbaar gebied realiseren ten koste van thema’s als klimaatadaptatie, biodiversiteit en recreatieve voorzieningen (uitloopgebied, spelen). Maar ook de ontwikkeling van nieuwe werklocaties wordt niet automatisch door marktpartijen opgepakt.

2.4.6 Nieuwe werkwijze voor (eerder) vaststellen van grondexploitaties en het doen van (strategische) verwervingen Huidige situatie Binnen Hardenberg is de bestendige gedragslijn dat grondexploitaties worden geopend als ook het bestemmingsplan, nu omgevingsplan, ter vaststelling wordt aangeboden aan de raad. De raad komt hiermee laat aan zet, als de bestemming(-en) gedetailleerd zijn uitgewerkt. Wij willen deze werkwijze wijzigen en meer toesnijden op de huidige behoefte. Verder geldt dat als we planmatige grondverwervingen voor een aangewezen locatie uitvoeren, die vooruitlopen op de vaststelling van de grondexploitatie, dan wordt dit in de huidige praktijk gedaan aan de hand van een raadsbesluit op basis van een kredietvoorstel. In samenhang met het vorige punt willen wij dit aanscherpen om de raad beter en eerder te informeren. Tot slot kennen we nog het instrument ‘strategisch verwervingsbudget’. Dit budget van € 2,5 mln. kent een revolverend karakter. Het budget is beschikbaar gesteld door de raad om kansen voor strategische gelegenheidsverwervingen binnen onze gemeente te benutten en hierin ook snel te kunnen handelen4. Dit zijn de uitzonderingen op de planmatige grondverwervingen. Bijvoorbeeld bij een verkoop bij inschrijving of bij een biedingsproces.

Echter het revolverende karakter van dit budget stagneert, doordat het lang(-er) duurt voordat grondexploitaties kunnen worden vastgesteld. De strategische verwervingen blijven daarmee ook langer op het strategische verwervingsbudget drukken. Nieuwe werkwijze Door het veranderende speelveld is het wenselijk eerder in het planvormingsproces besluitvorming

4 Het strategische verwervingsbudget geeft het College slagkracht zonder een voorbehoud te maken van goedkeuring

door de gemeenteraad.

20

Nota Grondexploitatie 2025

van de raad te hebben over de kaders van (grotere) gebiedsontwikkelingen. Het gesprek tussen College/verantwoordelijk wethouder en de raad over de kaders van een gebiedsontwikkeling dient eerder in het planvormingsproces plaats te vinden. Dit gaat over de ruimtelijke visie op een gebied, de beleidsmatige ambities die we daar willen bereiken, de programmatische kaders voor bijvoorbeeld woningbouw, de impact van woningbouw op overige voorzieningen in een kern en de wijze waarop we participatie gaan uitvoeren. •

Globale grondexploitatie als financieel kader bij grote gebiedsontwikkelingen

Gezien het veranderende speelveld en het budgetrecht van de raad willen wij de werkwijze, voor het beschikbaar stellen van verwervingskredieten en het vaststellen van grondexploitaties, ook wijzigen. In de nieuwe werkwijze zal in samenhang met besluitvorming over de kaders bij grotere gebiedsontwikkelingen, ook de vaststelling van een globale grondexploitatie gaan behoren. Op deze wijze kan de raad in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces integraal besluiten over de kaders (inclusief financieel kader) waarbinnen een grotere gebiedsontwikkeling nader wordt uitgewerkt. , dus inclusief een financieel kader. •

Kredietvoorstel bij grondverwerving in een vroeg stadium

Indien vooruitlopend op de kaderstellende besluitvorming en al in een vroeg stadium gronden verworven moeten worden , en de planvorming nog niet zover is dat een globale grondexploitatie kan worden vastgesteld dan zal de raad een afzonderlijk kredietvoorstel worden aangeboden voor de grondwerving met een eerste globale financiële analyse van de ontwikkeling ter informatie worden aangeboden. De vaststelling van de globale grondexploitatie en de overige kaders voor de gebiedsontwikkeling vinden daarna plaats. •

Verhoging van het strategische verwervingsbudget naar € 5,0 mln.

Daarnaast zien we in de praktijk dat we in de afgelopen jaren succesvol zijn geweest met de inzet van het strategisch verwervingsbudget. In het voorjaar van 2024 heeft de laatste aankoop plaatsgevonden waarmee het budget van € 2,5 mln. grotendeels is opgebruikt. (Zie hiervoor bijlage 1 bij deze nota). De keerzijde van het succesvol opereren op de grondmarkt is dat de revolverende werking van het fonds op dit moment stagneert door onder meer toenemende complexiteit van gebiedsontwikkelingen. Het duurt lang(-er) voordat we grondexploitaties kunnen openen. Hierdoor duurt het ook langer om gerealiseerde verwervingen uit het strategische verwervingsbudget over te hevelen naar nieuw geopende grondexploitaties, zodat weer ruimte ontstaat in het strategische verwervingsbudget. Het voorstel is dan ook om het strategische verwervingsbudget op te hogen naar € 5,0 mln. Met deze verhoging kunnen wij in de nabije toekomst kansrijke gelegenheidsaankopen die bijdragen aan onze ambities mogelijk blijven maken. Wij gaan deze nieuwe werkwijze vastleggen in de actualisatie van de nota grondbeleid. De toekomstige werkwijze voor het vaststellen van grondexploitaties ziet er samengevat als volgt uit: 1. Voor grotere gebiedsontwikkelingen of ontwikkelingen met grote impact vindt vroegtijdig in het planvormingsproces kaderstellende besluitvorming plaats door de raad. Hieraan 21

Nota Grondexploitatie 2025

wordt ook de besluitvorming gekoppeld over een globale grondexploitatie. Dit laatste betekent dat een globale ruimtelijke, stedenbouwkundige studie (ruimtelijke onderlegger) moet zijn uitgevoerd en beleidskaders (grotendeels) bekend moeten zijn; 2. Indien de planvorming nog niet zover is gevorderd dat een ruimtelijke onderlegger beschikbaar is waar een globale grondexploitatie op kan worden gebaseerd, dan zal een afzonderlijk kredietvoorstel voor de verwerving van deze gronden worden ingediend met ter informatie een eerste globale, normatieve, financiële analyse5 van de ontwikkeling; 3. Voor kleinere gebiedsontwikkeling en/of gebiedsontwikkelingen met beperkte impact blijft de besluitvormingslijn intact dat vaststelling van de grondexploitatie plaatsvindt gelijk met besluitvorming over het omgevingsplan of vergelijkbare procedure. Mocht in voorkomende gevallen in een eerder stadium grondverwervingen nodig zijn dan wordt teruggevallen op de werkwijze zoals beschreven onder 2; 4. Het strategisch verwervingsbudget met revolverende werking op te hogen van € 2,5 mln. naar € 5,0 mln. Vaststellen grondexploitatie door de raad Initiatieffase