Bijlage 2 Samenwerkingsovereenkomst Badhoevedorp-Centrum 2016 (geanonimiseerd) inclusief bijlagen 7, 9, 11, 12, en 13 (geanonimiseerd)

‘right of first refusal’) zijn voorgelegd , en heeft de Marktpartij ter zake daarvan geen enkele vordering jegens de Gemeente (van welke aard of omvang

dan ook).

10.

Teneinde een integrale ontwikkeling van Deelgebied Lijndenhof te waarborgen , Partijen in het Dírectieoverleg de ontwikkeling en voortgang met elkaar zullen afstemmen.

1í.

Marktpartij heeft voor het Deelgebied Lijndenhof conform de toepasselijke Globale Planning een periode van 4 jaar voor de exclusieve aankoop van Bouwkavels , te rekenen 2019 dan wel zoveel eerder of later dat (1) de vastgesteld door de raad van de Gemeente en (2) het Deelgebied vanaf

1 januari

is Lijndenhof Bouwrijp is DSO-Essentiekaart

(geanonimiseerd)

Pagina 36 van 46

gemaakt van

12.

hun

(3) tevens “voldoende bereikbaar” is voor eigenaars/gebruikers bedrijfsvoering. en

ten behoeve

Indien en voor zover na ommekomst van in voorgaande lid bedoelde periode (delen van) het Deelgebied Lijndenhof nog niet geheel tot uitgifte is gekomen , het eerste recht van koop van de Marktpartij ten aanzien (de desbetreffende delen van) het Deelgebied Lijndenhof vervallen.

(geanonimiseerd)

Pagina 37 van 46

HOOFDSTUK

40 ,

VI:

BASISAFSPRAKEN

VOOR

OVERIGE

DEELGEBIEDEN

Algemeen De in dit Hoofdstuk III vervatte basisafspraken worden door Partijen per onderstaand Deelgebied (zijnde: Deelgebied Centrum en Deelgebied Schuilhoeve) alsnog uitgewerkt in separate Ontwikkelovereenkomsten , zo veel mogelijk naar analogie met de afspraken die zijn gemaakt inzake Deelgebied Quatrebras.

Partijen kunnen ten behoeve van ieder Deelgebied afspraken maken inzake onvoorziene omstandigheden / “blauwe hoed” , zoals is bepaald met betrekking tot Deelgebied Quatrebras.

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

Pagina 38 van 46

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

Pagina 39 van 46

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

Pagina 40 van 46

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

Pagina 41

HOOFDSTUK

De in dit hoofdstuk

van

vervatte

Samenwerkingsovereenkomst

44. 441, ,

Wijziging

46

SLOTBEPALINGEN

Toepassingsbereik

43.

43. 1.

VII:

van

van

wet-

en

dit hoofdstuk

bepalingen

zijn

van

toepassing op alle hoofdstukken

van

deze

2016.

regelgeving

Indien sprake is van een ingrijpende wijziging van de ten tijde van de ondertekening van SOK geldende wet- en regelgeving” , waardoor redelijkerwijs niet meer van een Partij verlangd kan worden ongewijzigd uitvoering te geven aan de SOK , dan vindt overleg plaats.

(geanonimiseerd) 46 ,

Afzien van verhaal van kosten

46. 1.

Aangezien de Gemeente de eigendom (dan wel een recht op levering) heeft van alle bij het Plangebied Badhoevedorp-Centrum betrokken gronden , heeft zij geen exploitatieplan (in de zin van de Wro) vastgesteld. De door de Gemeente gemaakte (en nog te maken) kosten zijn (dan wel zullen worden) vervat in de Grondprijzen van de Bouwkavels. De Gemeente ziet derhalve jegens de Marktpartij af van verhaal van kosten , van welke aard of omvang dan ook , behoudens de heffing van precario voor bouwborden en reclame-uitingen voor zover deze borden en uitingen zijn geplaatst in Openbaar Gebied.

46. 2.

Indien de Marktpartij in het Openbaar Gebied (of in de gevallen die niet vallen onder het bepaalde van artikel 46. 1) bouwborden en reclame-uitingen plaatst , is de Verordening precariobelasting onverminderd van toepassing.

(geanonimiseerd)

Pagina 42 van 46

46. 3.

Indien de locatie Albert Heijn en de locatie Rabobank , welke locaties thans eigendom zijn van derden (Partijen genoegzaam bekend) , alsnog worden betrokken in het Deelgebied Centrum , dan is het bepaalde in artikel 46. 1op die locaties niet van toepassing.

46. 4.

Het bepaalde

leges bij 47 , 47. 1.

in artikel 46. 1

de aanvraag

van een

laat onverlet de verplichting

van

de Marktpartij tot betaling van

Omgevingsvergunning.

Fiscaliteit

Partijen streven ernaar de Samenwerkingsovereenkomst 2016 uit te voeren op de voor Partijen vanuit btw- en overdrachtsbelastingperspectief meest gunstige wijze.

48.

Overdracht

van

rechten en plichten / Badhoevebuurt

CV

48. 1.

De rechten en verplichtingen , die in deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 zijn vervat , zijn niet overdraagbaar , tenzij met schriftelijke instemming van alle Partijen. Het bepaalde in dit lid heeft goederenrechtelijke werking.

48. 2.

De Marktpartij heeft het recht om Badhoevebuurt CV namens haar de voor Marktpartij in deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 vervatte verplichtingen te (doen) uitvoeren , zulks onverminderd de aansprakelijkheden en verantwoordelijkheden van de Marktpartij ingevolge deze Samenwerkingsovereenkomst 2016. 49.

49. 1.

Toerekenbare

tekortkomingen

Indien een Partij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van diens verplichtingen uit hoofde deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 , treden Partijen eerst in overleg of een eventuele aanpassing van de Samenwerkingsovereenkomst 2016. tot de mogelijkheden behoort Indien dat overleg niet binnen vier weken leidt tot overeenstemming tussen Partijen omtrent het al dan niet aanpassen van de Samenwerkingsovereenkomst 2016 en —zo ja- de aard en omvang van die aanpassingen , dan heeft ieder van de Partijen het recht om de Samenwerkingsovereenkomst jegens de ander te beëindigen en treden Partijen in overleg omtrent de gevolgen van die beëindiging. van

49. 2.

Indien AM

failliet wordt verklaard , (voorlopige) surséance van betaling aanvraagt , wordt onthaar bonden , bedrijfsuitoefening staakt of de beschikkingsmacht over een aanzienlijk deel van haar activa verliest , heeft Bohemen vanaf dat moment vier maanden de gelegenheid om aan de Gemeente schriftelijk een derde voor te stellen , die van redelijkerwijs vergelijkbare (financiële en technische) statuur is en in staat en bereid is om de verplichtingen van AM die zijn vervat in de Samenwerkingsovereenkomst 2016 over te nemen. De Gemeente zal het voorstel van Bohemen niet op onredelijke gronden weigeren. Indien Bohemen niet binnen die periode een derde heeft voorgesteld , dan wel indien de voorgestelde derde voor de Gemeente redelijkerwijs niet aanvaardbaar is , heeft de Gemeente het recht om de Samenwerkingsovereenkomst 2016 jegens Bohemen met onmiddellijke ingang te beëindigen zonder dat de Gemeente jegens Bohemen gehouden is tot betaling van enigerlei vergoeding.

(geanonimiseerd)

Pagina 43 van 46

Indien Bohemen failliet wordt verklaard , (voorlopige) surséance van betaling aanvraagt , wordt ontbonden , haar bedrijfsuitoefening staakt of de beschikkingsmacht over een aanzienlijk deel van haar activa verliest , heeft AM vanaf dat moment vier maanden de gelegenheid om aan de Gemeente schriftelijk een derde voor te stellen , die van redelijkerwijs vergelijkbare (financiële en technische) statuur is en in staat en bereid is om de verplichtingen van Bohemen die zijn vervat in de Samenwerkingsovereenkomst 2016 over te nemen respectievelijk AM alle verplichtingen van Bohemen overneemt. De Gemeente zal het voorstel van AM niet op onredelijke gronden weigeren. indien AM niet binnen die periode een derde heeft voorgesteld , dan wel indien de voorgestelde derde voor de Gemeente redelijkerwijs niet aanvaardbaar is , heeft de Gemeente het recht om de Samenwerkingsovereenkomst 2016 jegens AM met onmiddellijke ingang te beëindigen zonder dat de Gemeente jegens AM gehouden is tot betaling van

49. 3.

enigerlei vergoeding. Het bepaalde in lid 1 van dit artikel laat onverlet de wettelijke bevoegdheden tot het vorderen van nakoming , ontbinding en/of schadevergoeding jegens een in verzuim zijnde Partij.

49. 4.

50.

Geheimhouding deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 in acht genomen , behoudens indien een Partij daarvan , in welk geval Partijen voorafgaand aan de

Ten aanzien van het bestaan en de inhoud wordt door ieder van Partijen geheimhouding

50. 1.

wettelijk gehouden bekendmaking

is tot

bekendmaking

van

in overleg zullen treden.

Partijen zijn bij voorbaat akkoord met de openbaarmaking van het verkavelingsplan en de fasering , die onderdeel uitmaken van een Ontwikkelplan , ten behoeve van communicatiedoel-

50. 2.

einden. 51. 51. 1.

bepalingen; staatssteunrecht Indien een of meer bepalingen van deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 of van een van de bijlagen onverbindend zouden blijken te zijn , blijven de overige bepalingen van deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 en de daarbij behorende bijlagen van kracht. In plaats van de niet-verbindende bepalingen geldt alsdan als tussen Partijen overeengekomen hetgeen op wettelijke toelaatbare wijze het dichtst komt bij hetgeen Partijen overeengekomen zouden zijn , indien zij de niet-verbindende bepalingen tijdig als zodanig zouden hebben aangemerkt , zulks blijkens een daartoe tussen Partijen ondertekend document. Mocht dit niet mogelijk blijken te zijn , dan staat het ieder van Partijen vrij om deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 te ontbinden , nadat met de overige Partijen overeenstemming is bereikt over de (rechts)gevolgen Onverbindende

van

51. 2.

de ontbinding.

indien het bepaalde in deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 ingevolge een daartoe strekkend rechterlijk vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan , (deels) nietig blijkt te zijn wegens strijd met het bepaalde in artikel 107 e. v. van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU) inzake ongeoorloofde staatssteun , dan treden Partijen in overleg om

(geanonimiseerd)

Pagina 44 van 46

te komen tot een (gedeeltelijke) aanpassing van de Samenwerkingsovereenkomst 2016 , dan wel om te komen tot een nieuwe overeenkomst tot onderlinge samenwerking ter zake van het Plangebied Badhoevedorp-Centrum , waarbij Partijen zullen trachten om zo dicht mogelijk te blijven bij de oorspronkelijke uitgangspunten van deze Samenwerkingsovereenkomst 2016 , een en ander met inachtneming van het bepaalde in het desbetreffende rechterlijk vonnis. 52.

Geschiltenregeling

52. 1.

Onverminderd het bepaalde in lid 3 en volgende spannen Gemeente en Marktpartij zich in om alie geschillen , die mochten ontstaan naar aanleiding van de Samenwerkingsovereenkomst 2016 of nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg mochten zijn , uitgezonderd die geschillen waarin het gebruik van publiekrechtelijke bevoegdheden in het geding zijn , in der minne te schikken. Indien Gemeente en Marktpartij binnen één maand na een kennisgeving als bedoeld in lid 2 geen overeenstemming bereiken kan het geschil worden voorgelegd aan de daartoe bevoegde rechter.

52. 2.

Van een geschil tussen Gemeente en Marktpartij is sprake indien één der Partijen van mening is dat er sprake is van een geschil en de andere Partijen hiervan schriftelijk in kennis heeft

gesteld. 52. 3.

Wanneer het geschil betrekking heeft op onderwerpen die op grond van de Samenwerkingsovereenkomst 2016 besluitvorming behoeven in de Uitvoeringsorganisatie (zoals is bedoeld in artikel 8 van de Samenwerkingsovereenkomst 2016) wordt besluitvorming hierover door het Directieoverleg voorbereid en , binnen 14 dagen na schriftelijke in kennisstelling als bedoeld in tid 2 , behandeld in het Contractoverleg.

52. 4.

Indien het Contractoverleg niet tot overeenstemming komt , zal het geschil als bedoeld in lid 3 worden voorgelegd aan een onafhankelijke deskundige. De onafhankelijk deskundige wordt aangewezen door het Bestuurlijk overleg en dient te beschikken over voldoende kennis en ervaring met grootschalige gebiedsontwikkelingen , zoals het Plangebied Badhoevedorp-Centrum , teneinde te kunnen komen tot een gedegen advies omtrent de oplossing van het geschil. De onafhankelijke deskundige zal binnen één maand na behandeling in het Bestuurlijk overleg , zoals bedoeld in lid 3 , een richtinggevend advies uitbrengen aan het Bestuurlijk overleg.

52. 5.

indien de verwachting van het Bestuurlijk overleg is dat de inzet van de onafhankelijke deskundige als bedoeld in lid 4 niet leidt tot oplossing van het geschil c. q. geen overeenstemming wordt bereikt over de aanwijzing van de onafhankelijke deskundige , zal zij besluiten het geschil voor te leggen aan een door Partijen te benoemen commissie van drie onafhankelijke deskundigen. Hierbij geldt dat zowel Gemeente als Marktpartij ieder één onafhankelijk commissielid benoemt , welke commissieleden vervolgens gezamenlijk een derde onafhankelijk commissielid benoemen. De commissie van onafhankelijke deskundigen zal uiterlijk één maand na benoeming aan het Bestuurlijk overleg richtinggevend advies uitbrengen.

(geanonimiseerd)

Pagina 45 van 46

52. 6.

Indien het Bestuurlijk overleg niet tot overeenstemming komt op grond van een richtinggevend advies van de (commissie van drie) Onafhankelijke deskundige(n) dan wordt het geschil voorgelegd aan de daartoe bevoegde rechter.

527, ,

De

kosten

(50%/50%) 53. 53.1 ,

de in dit artikel genoemde onafhankelijke door Gemeente en Marktpartij gedragen. van

deskundige

worden

gelijkelijk

Bijlagen Bij de Samenwerkingsovereenkomst 1.

behoren de volgende

bijlagen:

6.

(geanonimiseerd)

7 .

Bijlage 7:

Kaart d. d. 2017. 01. 09;

Bijlage 9:

Ontwikkelplan Quatrebras d. d. 20 januari 2017;

2. 3. 4. 5.

(geanonimiseerd)

8 9

(geanonimiseerd) Bijlage 11: Kaart “Badhoevedorp: Quatrebras

12.

Bijlage 12: Overeenkomst

13.

Bijlage 13: Overdrachtsprotocol d. d. januari 2009;

14.

(geanonimiseerd)

15. 53. 2.

overzicht gebieden woonrijp maken” d. d. 2017. 01. 04 / auteur IB-MHLW , behorende bij Omschrijving bouwrijpe staat , woonrijp maken en demarcatie bij bouw- en woonrijp maken;

11.

van

—

Last en Volmacht

(model d. d. 21 februari 2017);

In geval van strijdigheden tussen het bepaalde in de Samenwerkingsovereenkomst 2016 en het bepaalde in de daarbij behorende bijlagen , prevaleert het bepaalde in de Samenwerkingsovereenkomst 2016.

(geanonimiseerd)

Pagina 46 van 46

ALDUS

IN OVEREENGEKOMEN

TE HOOFDDORP

OP 6 APRIL

2017.

(geanonimiseerd)

Bij de Samenwerkingsovereenkomst bijlagen:

Centrum

Badhoevedorp

2016

behoren

de

volgende

 Z.

3 4 5. 6 z

Bijlage

7: Kaart

d.d.2017.01.09;

8, 9

Bijlage 9: Ontwikkelplan Quatrebras d.d. 20 januari 2017;

10

gebieden woonrijp maken” d.d. 2017.01.04 / auteur IB-MHLW, behorende bij Omschrijving bouwrijpe staat, woonrijp maken en demarcatie bij bouw- en woonrijp maken; “Badhoevedorp:

Quatrebras

overzicht

11.

Bijlage

11:Kaart

12.

Bijlage

12: Overeenkomst

13.

Bijlage

13:

14.

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

15.

Last

van

Overdrachtsprotocol

Ondergetekenden verklaren op 6 april 2017 gezien en akkoord. de gemeente Haarlemmermeer

te

en

—

Volmacht

(model

d.d. 21

februari

2017);

d.d. januari 2009;

Hoofddorp

de

vorengenoemde bijlagen 1 t/m 15 voor

Bohemen

B.V.

QUATREBRAS BADHOEVEDORP ONTWIKKELPLAN 20 JANUARI 2017 ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 1

QUATREBRAS BADHOEVEDORP ONTWIKKELPLAN

2 |2 ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

INHOUD

1.

INLEIDING

4

2.

KADER

5

Masterplan Badhoevedorp

9

Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp

10

4.

Quatrebras te Badhoevedorp

VERKAVELINGSPLAN EN PROGRAMMA

29

Verkeerstructuur

31

Groenstructuur

32

Park Quatrebras

33

Groene Singel

34

Bestemmingsplan Lijnden-Oost 1e Herziening

12

Waterstructuur

35

IPP

16

Parkeerstructuur

36

Toetsingskader Woningbouw en Openbare

18

Woningbouwprogramma

37

FASERING

39

Deelplannen en fasering

40

ruimte – Beeldkwaliteit & Essentiekaart Quatrebras

5. 3.

POSITIONERING

21

WijBadhoevedorp

22

Quatrebras

23

Marktvisie

24

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 3

4 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Inleiding

In dit boekwerk presenteert de marktpartij haar ontwikkelplan voor de nieuwe woonbuurt Quatrebras in Badhoevedorp.

De marktpartij is in het verleden een nauwe relatie met Gemeente Haarlemmermeer als gesprekspartner aangegaan voor de gebiedsontwikkeling Badhoevedorp Centrum. Integraal onderdeel en aanleiding van de gebiedsontwikkeling is de omlegging van het A9 snelwegtracé van het centrum naar de zuidelijke rand van Badhoevedorp. Hierdoor ontstaat ruimte voor de ontwikkeling van woningen en voorzieningen en voor het versterken en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit in Badhoevedorp. De gebiedsontwikkeling is opgedeeld in verschillende deelgebieden. Gemeente Haarlemmermeer en marktpartij gaan een samenwerkingsovereenkomst aan voor de ontwikkeling van de deelgebieden Lijndenhof, Schuilhoeve, Centrum en Quatrebras.

Deelgebied Quatrebras is het eerst te ontwikkelen deelgebied in Badhoevedorp. In de samenwerkingsovereenkomst tussen Gemeente Haarlemmermeer en marktpartij zijn concrete afspraken vastgelegd over de ontwikkeling van dit eerste deelgebied. Ter ondersteuning en verbeelding van de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst wordt voor Quatrebras een ontwikkelplan opgesteld. Dit ontwikkelplan is een verdere contractuele uitwerking van het reeds vastgestelde Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp (DSO) Quatrebras uit 2011 en het vormt samen met de andere vastgestelde kaderdocumenten die van toepassing zijn op de ontwikkeling van Quatrebras het ruimtelijk raamwerk voor de realisatie.

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 5

6 |6 ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

2. KADER

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS 7| 7

Kader

Het kaderhoofdstuk beschrijft de beknopte samenvatting van de reeds vastgestelde documenten aangaande de ontwikkeling van Quatrebras in Badhoevedorp.

Het kaderhoofdstuk bestaat uit de vastgestelde beleids- en ambitiedocumenten voor de totale gebiedsontwikkeling Badhoevedorp en in het specifiek voor deelgebied Quatrebras. In dit hoofdstuk worden de relevante documenten met vaststellingsnummer nader toegelicht, te weten: ·

Masterplan Badhoevedorp (2008/15026)

·

Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp Quatrebras te Badhoevedorp (2011/10169)

·

Bestemmingsplan Lijnden-Oost (2013.0029418)

- Waterstructuurplan (2013/0029444) - Verkeersstructuurplan en actualisatie uit 2013. (2008/5034) en (2013.0029418) - Groenstructuurplan en Beheerplan Badhoevedorp Lijnden Oost (2013/0029501) ·

Inrichtingsprincipes en Profielen Openbare Ruimte – Quatrebras Badhoevedorp | De kwaliteit van de openbare ruimte (2015.0050902)

·

8 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Toetsingskader Woningbouw en Openbare ruimte – Beeldkwaliteit & Essentiekaart Quatrebras (2016.0057498)

Masterplan Badhoevedorp

PROJEC T N AAM | T H EM A

Masterplan Badhoevedorp

Deelgebieden gebiedsontwikkeling Badhoevedorp (2008)

Op 31 oktober 2005 is door de partijen Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Provincie Noord-Holland, Gemeente Haarlemmermeer, Gemeente Amsterdam, de Stadsregio Amsterdam en Schiphol Nederland BV de Overeenkomst Omlegging A9 te Badhoevedorp ondertekend. De overeenkomst staat voor een integrale aanpak en financiering van een passende en doelmatige omlegging van de A9, ingebed in kwalitatief hoogwaardige gebiedsontwikkeling. (Masterplan Badhoevedorp, 2008)

Winkelgebied Sport en recreatie

Winkelgebied Badhoevedorp centrumplein Sport en recreatie

voorzieningen / winkels in plint Hoogwaardige bedrijvigheid / kantoren

bijzondere voorzieningen

centrumplein Badhoevedorp

buurtgroen voorzieningen / winkels in plint bijzondere voorzieningen

groen / water met recreatieve invulling buurtgroen

boomsingels

groen / water met recreatieve invulling

(woon)gebouw als boomsingels architectonisch accent (woon)gebouw als

BAD H OE VE DOR P | PL AN

Hoogwaardige bedrijvigheid / kantoren Wonen

59

Het Masterplan is gebaseerd op een gefaseerde gebiedsontwikkeling in vijf deelgebieden, te weten Lijndenhof, Quatrebras, Centrum, de Veldpost en Schuilhoeve. De fasering is ingegeven door de afhankelijkheid van het verwijderen van het oude A9 snelwegtracé en het verplaatsen van sportverenigingen. De ondertekening van de overeenkomst tot het omleggen van de A9 heeft geleid tot het Masterplan en de verder planvorming in Badhoevedorp.

1

In juni 2008 zijn de ambities en uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling van Badhoevedorp vastgelegd door de gemeenteraad in het Masterplan Badhoevedorp. Het Masterplan beschrijft de omlegging van de A9 en de toekomstige invulling van de achterblijvende A9 zone in het hart van Badhoevedorp. Een belangrijke doelstelling van het Masterplan is om een dorpse invulling met hoge stedenbouwkundige kwaliteit tot stand te brengen.

zoeklokatie brede school in deelgebied architectonisch accent zoeklokatie brede school in deelgebied

te handhaven tenniscomplex te handhaven tenniscomplex (mogelijk te herconfigureren) (mogelijk te herconfigureren)

entree / doorgang entree / doorgang langzaamverkeer (route) langzaamverkeer (route) 0

100

500 m

ecologische verbinding ecologische verbinding

plankaart masterplan Badhoevedorp met voorkeurstracé omlegging A9 (juni 2008).

Plankaart Masterplan Badhoevedorp (2008) ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 9

Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp Quatrebras te Badhoevedorp

QUATREBRAS te Badhoevedorp Definitief Stedebouwkundig Ontwerp 29 maart 2011

Quatrebras is het eerst te ontwikkelen deelgebied van de gebiedsontwikkeling Badhoevedorp dat uitgewerkt is tot een Openbare ruimte Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp(DSO). In het DSO staan de stedenbouwkundige uitgangspunten, beleving en ruimtelijke Park Het park is het centrale en bindende element voor stedenbouwkundige spelregels alsmede een mogelijke Quatrebras. Het water ligt als centraal element in het invulling in de vorm van een voorbeeldverkaveling. park. Het ontwerp is gebaseerd op een peilvak gelegen

QUATREBRAS DSO DEFINITIEF

1

op -5,72 meter NAP. Het parkhart ligt in de omgeving van de kinderboerderij. Hier is voor alle bewonersgroepen een gebruiksplek aanwezig: Het DSO dient als raamwerk voor de toekomstige met kinderboerderij, skate-ramp, zonneterras bloementuin, uitkijkplek en een waterspeelbouwplanontwikkeling (woningen eneen voorzieningen), plaats. De inrichtingselementen en de beplantingen de inrichting van de openbare ruimte enopvormt de zijn geïnspireerd de boerderijtuin (refererend aan de ‘Badhoeve’). Hierheeft is het park verknoopt met het Lint basis voor de grondexploitatie. Het plan betrekking dat door geheel Badhoevedorp voert. op stedenbouwkundige, civieltechnische, planologisch- Het park is een wandelpark met een variatie aan juridische, financiële en maatschappelijke Hetis afgestemd op routes door het groen.aspecten. De vormentaal o.a. de bebouwingsstructuur; deze reageren op elkaar. DSO legt de structurerende stedenbouwkundige principes De westelijke oever van het park is puur een wanvast: verkeersafwikkeling,delpark waterdat enaansluit groen bij endebouwclusters van bebouwing. zuidzijde is als vervolg op het huidige locaties. Tevens geeft het De referenties voor de inrichting enANWB-bos meer bosachtig. 2 bruggen verbinden de parkdelen en kwaliteit van de openbaremaken ruimte (wegen, parkeren, de kortste route naar het centrum mogelijk.

groen en water), de wenselijke positie en uitstraling van de bebouwing. Het DSO zal de basis gaan vormen voor het bestemmingsplan en is het kader voor de verdere (bouw)planontwikkelingen binnen Quatrebras. (DSO Quatrebras, 2011)

10 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Smalle entree vanaf laan

Wandel- en fietspad

Markante brug en flauw talud

Hagen, banken en breed pad

42

Definitief stedenbouwkundig ontwerp 2011 QUATREBRAS DSO

Voorbeel

V

Legenda Bebouwing Kavels Openbaar groen Water Pleintjes (plantsoen / hoven Voorbeeldverkaveling

QUATREBRAS DSO

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 11

Bestemmingsplan Lijnden-Oost

In het vigerende bestemmingsplan Badhoevedorp LijndenOost, vastgesteld door de raad in 2013 staan de regels waaraan de ontwikkeling van het gebied en de woningen dienen te voldoen. De uitwerking van de verkaveling voor Quatrebras in dit ontwikkelplan voldoet aan het vigerende bestemmingsplan, de regels van het hoogheemraadschap van Rijnland en de geluidsnormering.

12 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Afbeelding 6.1. Bestaand en nieuw oppervlaktewater

Afbeelding 6.1. Bestaand en nieuw oppervlaktewater

Waterstructuurplan De omlegging van de A9 biedt in Badhoevedorp kansen om de waterhuishouding te verbeteren. Momenteel vormen vooral de matige doorstroming en de waterkwaliteit een knelpunt. Door de herinrichting van gebieden bestaan er mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. Het Waterstructuurplan is integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling Badhoevedorp. Het plan heeft invloed op de waterberging en doorstroming in alle deelgebieden en in het speciaal deelgebied Quatrebras. In de planuitwerking van Quatrebras is verdere invulling gegeven aan het Waterstructuurplan voor Badhoevedorp. (Waterstructuurplan Badhoevedorp, 2013) Afbeelding 6.2. Hoofd- en nevenwatergangen

Afbeelding 6.2. Hoofd- en nevenwatergangen

Waterstructuur kaarten (Gemeente Haarlemmermeer, 2013)

60

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 13

Witteveen+Bos, HLMM170-1/hola/027 definitief 05 d.d. 25 april 2013, Waterstructuurplan Badhoevedorp

Actualisatie 2013 Verkeersstructuurplan Badhoevedorp

Verkeersstructuurplan (2008/15034) De ontsluitingsstructuur kent een hiërarchische opbouw. De hoofdontsluiting sluit aan op de Schipholweg. De laan meandert door Quatrebras tot aan de Bloemenbuurt. De laan vertakt in een aantal woonstraten. Deze ontsluiten de verschillende deelgebieden binnen Quatrebras. Daarnaast zijn er nog enkele paden voor bewoners die tussen de tuinen door naar de garages voeren. (Bestemmingsplan Lijnden Oost Toelichting, 2013).

De Schipholweg is een provinciale regionale verbindingsweg (N232) van de categorie Verkeersstructuurplan actualisatie 2013

gebiedsontsluitingsweg 80 km/u (GOW 80). De weg verbindt Haarlem met Amstelveen. De weg loopt

De actualisatie van het Verkeerstructuurplan grotendeels parallel met de A9. Dit geldt ook voor het deel van de wegvoor dat in Haarlemmermeer ligt. Verkeer tussen Haarlem en Amstelveen heeft dus twee opties: via de A9 of via de N232. Quatrebras is gezamenlijk vastgesteld met het toenmalige Over de provinciale weg gaat veel verkeer, deels omdat de A9 vaak onbetrouwbaar is qua bestemmingsplan Lijnden-Oost van 2013. In omdat de actualisatie doorstroming. Vooral het deel tussen Raasdorp en de A4 is berucht, dat weggedeelte niet verbreed kan worden tot een volwaardige 2x3 weg. Na de omlegging van de A9 heeft de weg volledig van het Verkeerstructuurplan zijn de randvoorwaarden en 2x3 rijstroken en stroomt het verkeer naar verwachting veel beter door. Het regionale karakter van uitgewerkt. de Schipholweg (N232) is, nu en in de toekomst, niet helder: door de structuren nader

Referentie ontsluiting Quatrebras

parallelliteit van N232 en A9 is, bij een goed functionerend hoofdwegennet, de weg als regionale verbinding feitelijk overbodig. Doorgaand verkeer kiest bij voorkeur de A9 en niet de Schipholweg. Eindbeeld. Het eindbeeld zoals dat in het VSP is vastgesteld, zal pas bereikt worden nadat de HOV-A9 van start is gegaan, de ontwikkelingen in de Veldpost in gebruik genomen zijn en de Schipholweg is afgewaardeerd van 80 km/u naar 50 km/u.

Een actualisatie van het Verkeersstructuurplan Badhoevedorp, vastgesteld in 2008

Februari 2013 Gemeente Haarlemmermeer

1

Eindbeeld Actualisatie VSP Autostructuur

Fietsstructuur

Fietsnetwerk Actualisatie VSP

(H)OV-structuur Gemeentelijke wens mogelijk toekomstig (H)OV lijnennet Badhoevedorp

Analyse Schipholweg. Op bovenstaande kaart is het eindbeeld voor de fietsroutes in Badhoevedorp weergegeven. De rode Het eindbeeld van het VSP 2008 is niet direct te realiseren; er is daarom in de Actualisatie VSP gekozen voor een gefaseerde opzet. Het eindbeeld is daarbij uitgangspunt. De tussentijdse doorgetrokken lijnen zijn bestaande fietsroutes. Over die routes kan nu gefietst worden, op sommige routes zijn wel verbeteringen mogelijk. De rode gestippelde lijnen zijn nieuwe fietsroutes die als maatregelen mogen er niet toe leiden dat het eindbeeld niet gehaald of verstoord wordt. gepland zijn en worden gerealiseerd in één van onderstaande fases. De oranje lijnen zijn nieuwe gewenste routes, voor deze routes is nog geen dekking.

14 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Groenstructuurplan en Beheerplan Badhoevedorp Lijnden Oost Het groen bestaat uit een aantal onderdelen en heeft een groot aandeel in de karakteristiek van Quatrebras. Het Park en het groene Lint zorgen voor een groene verblijfsruimte voor heel Badhoevedorp. Daarnaast wordt een aantal kleinere groene verblijfsplekken in Quatrebras zelf aangelegd. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van het bestaande groen. De laan en de woonstraten worden begeleid door bomen, in rijen in het geval van de Laan, of geclusterd waar de rooilijn wijkt, in de woonstraten. De buitenranden, langs het bedrijventerrein Lijnden, de Bloemenbuurt en Bouwlust, hebben een landschappelijk karakter: begroeide grondlichamen en groene oevers aan Watergangen. (Bestemmingsplan Lijnden Oost Toelichting, 2013).

De Parel van Haarlemmermeer Groenstructuurplan Badhoevedorp en Lijnden-Oost

3 Badhoevedorp: Groenstructuurplan

1

SAMENVATTING

Woonomgevingsgroen

Water

Natuur

Bestaande laan

Het groene Lint

Zichtas

Buurtpark

Golfbaan

Sport & Recreatie (indicatief)

Versterkt polderelement

Ecologische verbindingszone

Belangrijke entree

Wijkpark

Agrarisch gebied

Ontwikkellocatie (Masterplan)

Nieuwe laan

Gewenste groene route

Opvallende plek

Sportvelden

Groene wegberm

Bomenbank

Gewenste waterloop

Overzichtskaart gewenste Groenstructuur Badhoevedorp (2013) Groenstructuur masterplan

4

Badhoevedorp: Groenstructuurplan

4

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 15

IPP

In het IPP staan de profielen uitgewerkt die gebruikt worden in de uitwerking van de openbare ruimte in Quatrebras, volgens de ontsluitingstypologie. Daarnaast zijn in het IPP voorschriften

Inrichtingsprincipes en profelen openbare ruimte (IPP)

Badhoevedorp | De kwaliteit van de openbare ruimte 2.10Quatrebras Materialisatie

De openbare ruimte van Quatrebras heeft als kenmerk dat het de uitstraling van een stijlvolle groene villawijk moet krijgen. Daarom wordt zoveel mogelijk gebakken straatmateriaal toegepast, straatmeubilair met natuurlijke materialen en antraciet kleurige lichtmasten.

voor afwerking en materialisatie opgenomen.

Verhardingen Met de verhardingen wordt het Stam-Tak-Twijg principe verder geaccentueerd. Dat betekent dat er per onderdeel onderscheid is in de kleurkeuze, het formaat en de wijze van leggen. Dit sluit aan op het uitgangspunt van de woonsferen uit het DSO. In bijlage 2 is per straattype de materiaalkeuze aangegeven

Voetpaden in dikform maat)

Defnitief 4 januari 2016

Opsluitbanden

gemeente Haarlemmermeer

De opsluitbanden of trottoirbanden worden betonbanden met een natuursteenlook. Deze natuursteenlook wordt niet verkregen door een speciale deklaag met of zonder bewerking, maar een speciaal beton/cementmengsel op kleur. Openbare Openbare verlichting verlichting

Straatmeubilair

Het straatprofel Het straatprofel bepaalt bepaalt de hoogte de hoogte van devan lantaarn. de lantaarn. Gekozen Gekozen

is vooriseen voorklassieke een klassieke uitstraling. uitstraling. Langs Langs de Stam de en Stam de en Robert de Robert Het meubilair wordt uitgevoerd in gepoedercoat stalen frames Kochstraat Kochstraat worden worden de armaturen de armaturen opgehangen opgehangen aan bijpassende aan bijpassende masten masten (zie de(zie materialenlijst de materialenlijst in bijlage in bijlage 2). In de 2). overige In de overige delen delen in antraciet (RAL 7016) met houten detailleringen en zittingen. worden worden staande staande masten masten toegepast toegepast met hetzelfde met hetzelfde armatuur. armatuur. Voor Quatrebras wordtwordt antraciet antraciet (RAL 7016) (RAL 7016) aangehouden aangehouden voor voor In de materiaallijst in bijlage 2 zijn de verschillende types Voor Quatrebras lichtmast lichtmast en armatuur. en armatuur. Het licht Hetheeft licht een heeftneutraal een neutraal witte kleur. witte kleur. benoemd voor het gekozen straatmeubilair en de overige Het LintHetheeft Lint een heeftafwijkende een afwijkende kleur lichtmast kleur lichtmast en armatuur. en armatuur. relevante inrichtingselementen.

Het Lint (grijs) 





   



 





Afscheidingen openbaar en uitgeefbaar begroeid met klimop

 





fguurfguur 1 - Principe 1 - Principe lichtmasten lichtmasten Stam en Stam Robert en Robert Kochstraat Kochstraat in verschillende in verschillende hoogtes hoogtes en vormen en vormen



   

Lage afscheidingen

Fietsennietje

    

Banden met natuursteenkleur

Stam en Stam Robert en Robert Kochstraat Kochstraat

 Referentiebeelden





24Hekwerk Quatrebras Inrichtingsprincipes en profelen openbareParkbank ruimte (IPP)

16 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS 

Tak enTak Twijg en Twijg





Quatrebras Quatrebras Inrichtingsprincipes Inrichtingsprincipes en profelen en profelen openbare openbare ruimteruimte (IPP) (IPP) 25

Parkbank

25

Referentiebeelden:

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 17

Toetsingskader Woningbouw en Openbare ruimte – Beeldkwaliteit & Essentiekaart Quatrebras

TOETSINGSKADER WONINGBOUW EN OPENBARE RUIMTE BEELDKWALITEIT & ESSENTIEKAART QUATREBRAS

In het Toetsingskader Woningbouw en Openbare Ruimte zijn de essenties van het DSO vastgelegd voor verdere uitwerking, aangevuld met criteria op het gebied van beeldkwaliteit op hoofdlijnen. De architectuur en het esthetische kwaliteitsniveau kan hiermee gedurende de ontwikkeling van Quatrebras worden getoetst. Over de architectuur in het algemeen wordt onder andere gezegd: Essentiekaart Quatrebras

Versie 6 oktober 2015

3. Essentie Essentiekaart raamwerk

De architectuur van Quatrebras is geënt op Nieuwe Laan stam zuid villawoningen uit Kennemerland-Zuid (Bloemendaal, Nieuwe Laan stam noord Robert Kochstraat Heemstede e.o.). Er zijn samenhangende architectonische het Park/Voorzieningengebied stijlkenmerken waarmee de wijk een harmonieus, stijlvol en kwalitatief geheel wordt en aanvoelt als één gebied De Brink Woningbouwgebied binnen het nieuwe Badhoevedorp. Binnen deze stijlVerkeersinprikkers (Tak) kenmerken is ruimte voor variatie, zodat er binnen de woonsferen plek is voor individualiteit en diversiteit. De kwaliteit van de openbare ruimte uit zich met een Planessenties groene en dorpse inrichting met gebruik van kenmerkende Het Lint materialen (conform de gemeentelijke beheerseisen). Accent Dit wordt versterkt met krommende en schuin weglopendeRepresententatieve voorkanten straten met mooie profielen. Verkeersinprikkers (Tak) (Toetsingskader Woningbouw en openbare ruimte: Doorzicht vanaf de laan Doorzicht vanuit het Beeldkwaliteit en essentiekaart Quatrebras, 2014). park 1a

1b 2.

1b 5.

3.

5.

4. 5.

het park

6.

3.

4. 5.

de brink 5.

2.

1a 5.

Water en groen Park in ontwikkeling Voorzieningen gebied Plangrens in ontwikkeling

Essentiekaart (Definitief stedenbouwkundig ontwerp 2011) Deel 1

18 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

3. Essentiekaart

Wonen in het hof

Samenhang door oriëntatie op het park Verscheidenheid in architectuur Referentiebeelden bij de essentiekaart 3.

Wonen aan de laan

a.

De inrichting is gericht op groene en dorpse uitstraling met gebruik van kwalitatieve en kenmerkende materialen.

b.

De toegepaste materialen zijn overheersend straatklinkers in woonstraten, straatverlichting en straatmeubilair met dorpse uitstraling, groen/gras in woonstraten.

c.

Parkeren aan de openbare ruimte heeft een informele uitstraling (parkeerhoven aan achterzijde rijwoningen, tussen woonhofjes, in parkeerhavens etc.).

d.

Er is relatief weinig verharding; bomen staan in een groenstrook (in plaats van in de stoep) en waar mogelijk is aan één zijde trottoir.

Wonen aan de brink

oriëntatie op het park Samenhang in de woonomgeving Referentiebeelden bij de essentiekaart Referentiebeelden bij de essentiekaart n architectuur Verscheidenheid in architectuur Referentiebeelden: e.

Wonen aan het park

ng aan brink de laan

Samenhang in de woonomgeving Verscheidenheid in architectuur

Beeldkwaliteit openbare ruimte

Wonen in het hof

Samenhang door oriëntatie op het park Urban villa’s aan het lint en het park

De eenheid wordt gewaarborgd met inrichtingsprincipes en profielen (IPP) voor heel Quatrebras (maatvoering, materiaalkeuze en referenties zijn daarin exact

uitwerkt). Het IPP Quatrebras vormt de basis voor het verkavelingsplan en inrichtingsplan dat per woonsfeer (en park en voorzieningengebied) wordt opgesteld.

Wonen aan de Robert Kochstraat Wonen aan de brink

Wonen aan de laan

Naar het centrum Wonen in het hof

Samenhang in architectuur per hof Verscheidenheid in typologie en karakter

zuidzijde mag verschillen Samenhang door oriëntatie op de laan in vormgeving aan brink Noordzijde en Samenhang in architectuur per hof Statige uitstraling vanSamenhang de woningen Verscheidenheid in kaprichtingen Doorzichten tussen de Zelfstandige Verscheidenheid in typologie en kar bebouwingeenheid bij de laan

Bij de selectie van deze bomen worden onder meer de Samenhang door op de laan Samenhang in vormgeving aan brink Samenhang architectuur per hof Samenhang op het Noordzijde park oriëntatie Samenhang in de volgende criteriawoonomgeving gehanteerd: de kwalitatieve staat, de Samenhang door oriëntatie op in het park en zuidzijde mag verschillen van de woningen door oriëntatie Wonen aan het park toekomstwaarde en de inpasbaarheid in het plan. eenheid bij de laan Verscheidenheid in kaprichtingen Zelfstandige Verscheidenheid in typologie en ka Verscheidenheid in architectuur Verscheidenheid in architectuur Urban villa’s aan het lint en het park n de bebouwing Voor het park wordt een apart inrichtingsplan gemaakt. Daar Bij de selectie van deze bomen worden onder meer de volgende criteria gehanteerd: de kwalitatieve staat, de toekomstwaarde en de inpasbaarheid in het plan.

4

Voor het park wordt een apart inrichtingsplan gemaakt. Daar waar mogelijk zakt het maaiveld om dichter bij het water te waar mogelijk zakt het maaiveld om dichter bij het water te komen en een wandelpad mogelijk te maken.

komen en een wandelpad mogelijk te maken.

Groene erfafscheidingen

3. a. b.

ng kap

Oriëntatie naar binnenterrein

c. d. e.

Groene erfafscheidingen De erfafscheidingen van de woningen 3. Beeldkwaliteit openbare ruimte Beeldkwaliteit openbare(openbaar-privé) ruimte De erfafscheidingen van de woningen worden als groene hagen uitgevoerd op het(openbaar-privé) uitgeefbaar terrein. Doel is om hetworden groene als karakter vanhagen Quatrebras te groene uitgevoerd op het uitgeefbaar a. De inrichting is gericht op groene en kwalitatieve dorpse met gebruik van kwalitatieve en kenmerkende materialen. versterken. De betrokken ontwikkelende partijen dragen De inrichting is gericht op terrein. groeneDoel en dorpse uitstraling met gebruik van en kenmerkende materialen. is om het roene karakter van Quatrebras te uitstraling zorg voor een duurzame b. realisatie van de hagen inclusief De betrokken ontwikkelende dragen De toegepaste materialen zijnpartijen overheersend straatklinkerseninstraatmeubilair woonstraten, straatverlichting en straatmeubilair dorpse uitstraling, groen/gras in woonstraten. De toegepaste materialenversterken. zijn overheersend straatklinkers in woonstraten, straatverlichting met dorpse uitstraling, groen/grasmet in woonstraten. de bekostiging daarvan. De groene erfafscheidingen maken zorgc.voor een duurzame van de hagenheeft inclusief Parkeren aan realisatie de openbare ruimte een informele uitstraling (parkeerhoven aan achterzijdeinrijwoningen, tussen woonhofjes, in parkeerhavens etc.).

Parkerenonderdeel aan de uit openbare ruimte een informele uitstraling (parkeerhoven aan achterzijde rijwoningen, tussen woonhofjes, parkeerhavens etc.). van de nog op te heeft stellen verkavelingsplannen de bekostiging daarvan. De groene erfafscheidingen maken voor de woningen. d. bomen Er isstaan relatief een weinig verharding;(inbomen een groenstrook plaats van in de stoep) waar mogelijk is aan één zijde trottoir. Er is relatief weinig verharding; plaatsstaan van ininde stoep) en waar(in mogelijk is aan één zijde en trottoir. onderdeel uit van de in nog opgroenstrook te stellen verkavelingsplannen De eenheid wordt gewaarborgd met inrichtingsprincipes en profielen (IPP) voor heel Quatrebras De eenheid wordt gewaarborgd inrichtingsprincipes en profielen (IPP) voor heel Quatrebras (maatvoering, materiaalkeuze en (maatvoering, referenties zijnmateriaalkeuze daarin exact en referenties zijn daarin exact voore. emet woningen. vormt de voor het verkavelingsplan en inrichtingsplan dat per woonsfeer (en parkopgesteld. en voorzieningengebied) wordt opgesteld. uitwerkt). Het IPP Quatrebras vormtuitwerkt). de basis Het voorIPP hetQuatrebras verkavelingsplan enbasis inrichtingsplan dat per woonsfeer (en park en voorzieningengebied) wordt Streefbeeld voor de buitenranden

Statige uitstraling van de woningen Doorzichten tussen de bebouwing

Eenheid in verbijzondering kap Streefbeeld voor de buitenranden

Streefbeeld van groen binnen de wijk, zoals de Brink, een gemeenschappelijke ontmoetingsplek

OriëntatieStreefbeeld naarvanbinnenterrein groen binnen de wijk, zoals de Brink, een gemeen 8

Statige uitstraling van de woningen Oriëntatie naar binnenterrein Eenheid in verbijzondering kap Statige uitstraling van Doorzichten de woningentussen de bebouwing Noordzijde en zuidzijde mag verschillen Wonen aan het park Doorzichten tussen de bebouwing

7 Streefbeeld voor de statige laan

Streefbeeld van het groen in de straten 4

Streefbeeld voor de statige laan

4

Streefbeeldenvan het groen in de straten Quatrebras Inrichtingsprincipes profelen openbare ruimte (IPP)

17

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 19

Quatrebras Inrichtingsprincipes en profelen o

8

20 20 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

3. POSITIONERING

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS 21 | 21

WijBadhoevedorp

Badhoevedorp wordt het chique dorp van Amsterdam op de rand van de polder en houdt dus ook in positionering het midden tussen ‘Amsterdams’ en ‘Haarlemmermeers’. Badhoevedorp wordt daarmee gepositioneerd als een dorps karakter. Met ruimte voor groen, rust en om te spelen. De historische gebouwen, brede lanen, tuinen, plantsoenen van Badhoevedorp dragen bij aan dit karakter. Naast het dorpse karakter heeft Badhoevedorp de plussen van Amsterdam. De sterke band met de stad ervaren veel Badhoevedorpers die veelal Amsterdam opzoeken voor school, vrienden, familie of de voorzieningen. De mobiele verbindingen met Amsterdam zijn snel en goed, je bent er zo. De derde en vierde kernwaarden van Badhoevedorp zijn het gemak en bereikbaarheid en de vele groene ruimte. De omlegging van de A9 en de daarbij horende nieuwe ontwikkelingen zijn positief voor de kernwaarden van Badhoevedorp. Bron: website Badhoevedorp

Badhoevedorp heeft een aantal stevige kernwaarden die - door de omlegging van de A9 - alleen maar worden geaccentueerd. Het dorp verandert niet van karakter, maar krijgt er meer ‘Badhoevedorpse kwaliteiten’ bij, waardoor de potentie aanwezig is om uit te groeien tot aantrekkelijk, nieuw chic dorp aan de zuidkant van Amsterdam. (Positioneringsdocument WijBadhoevedorp, 2014)

Positionering november 2014

22 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Quatrebras

De ontwikkeling van Quatrebras sluit aan bij het toekomstbeeld van Badhoevedorp. De wijk krijgt een ruimtelijke opzet met veel groen, een dorpse structuur met korte woonstraten en goed ingerichte openbare ruimte. Door ruime woonkavels ontstaat een lage bebouwingsdichtheid. Het park, de groene singel en de brink zijn onderdeel van het concept van deze wijk. Het park wordt, na verwijderen van de huidige A9, toegankelijk via plantsoenen vanuit de omliggende woonbuurten. Dit zijn de dragers voor het exclusieve wonen in Quatrebras.

38

Bron: Positioneringsdocument Wij Badhoevedorp

Badhoevedorp wordt het chique dorp van Amsterdam op de rand van de polder en houdt dus ook in positionering het midden tussen ‘Amsterdams’ en ‘Haarlemmermeers’. 8

Bron: Positioneringsdocument Wij Badhoevedorp

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 23

Marktvisie

ons idee over

veel

“Badhoevedorp heeft alles om de ambitie van een ‘groen en chique dorp’ aan de zuidkant van Amsterdam’ waar te maken. De positionering is dus ‘overall’ steeds dezelfde. Welke argumenten we in de campagnevoering benadrukken, hangt echter af van de doelgroep waar we ons op richten (leefstijlkleur) en de plaats waar we ons op richten. (Positioneringsdocument WijBadhoevedorp, 2014).

groene m2

voor spelen en opgroeien

opvoeden gaat over meer dan

ballenbak

Bron: Positioneringsdocument Wij Badhoevedorp

24 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

mob en k

v bed

Metropoolregio Amsterdam (MRA) Uit woningmarktonderzoeken is naar voren gekomen dat voor woningzoekenden in de metropoolregio Amsterdam, Badhoevedorp niet automatisch als mogelijkheid wordt overwogen. Nog onvoldoende potentiële klanten zijn bekend met Badhoevedorp. Dit blijkt mede op basis van verhuisbewegingen, reacties van geïnteresseerden en terugkoppeling van makelaars waar het gaat over de prijsontwikkeling van de laatste jaren in Badhoevedorp. Er is in het dorp veel aanwezig om het imago van Badhoevedorp te verbeteren (veelheid aan sportvoorzieningen, basisscholen, breed aanbod aan winkels, groene woonomgeving etc.). Geïnteresseerden hebben vernomen dat de A9 wordt omgelegd, maar weten ook dat de overlast in de komende jaren nog niet weg is. Daarnaast hebben de winkels in het centrum van Badhoevedorp niet de dorpse uitstraling die de klant verwacht.

ons idee over

voeden

aat over meer dan

mobiliteit en kansen voor bedrijven

voor ons gaat

werken

vooral over

enbak

ruimte

A9 maakt steeds

p m

meer ruimte voor

recreatie

ons Amsterdamse Bos is maar 10 minuten

varen

Voor een goed beeld van de woningmarkt is elke twee jaar in opdracht van de marktpartij een woningmarktanalyse opgesteld. Concluderend: de regio haakt langzamerhand bij de aantrekkende woningmarkt in Amsterdam, Amstelveen is een gewilde plek en belangrijke concurrent. Met de prijsstelling van Quatrebras zal daarom in eerste instantie bewust lager worden ingestoken ten opzichte van Amstelveen. Elders in de regio worden echter weinig woningen in het hogere segment aangeboden, terwijl er wel vraag naar is. Quatrebras kan aan deze vraag voldoen.

Bron: Positioneringsdocument Wij Badhoevedorp

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 25

Marktsituatie Badhoevedorp Het aantal verhuisbewegingen in Badhoevedorp stijgt. De locatie en kwaliteit van de woningen zijn tegenwoordig essentieel. De algemene kenmerken van het dorp, met het kleinschalige en de ligging nabij de stad, het voorzieningenniveau en bereikbaarheid sluiten aan bij de klantwensen en de positionering.

Quatrebras In Quatrebras worden kwalitatief hoogwaardige woningen aangeboden. Daarmee wordt invulling gegeven aan de verwachtingen en diversiteit geboden in de huidige woningmarkt met woningen in het hogere en middensegment. Er zijn meerdere woningtypen in de planvorming, zodat wordt gericht op een breed koperspubliek.

setting met parkeren op eigen terrein. Tevens is naar voren gekomen dat er een latente vraag naar duurdere woningen is, die niet uit historische verkoopcijfers was te destilleren. Bij de planvorming is hiermee rekening gehouden. Specifiek uit de enquête is naar voren gekomen dat een grotere woning een belangrijke verhuisreden is. De woningen aan het groen komen naar voren als populair product, net als de grote tuinen bij hoek- en tussen woningen. De individualiteit wordt erg belangrijk gevonden bij de keuze voor een woning, dit blijkt uit het verschil in interesse voor de opties en uitbouwmogelijkheden.

Per stuk bouwen

Marktconsultaties

Bij de verkoop van kavels met vrijstaande woningen is het per stuk realiseren uitermate geschikt. Hierdoor kunnen individuele wensen van kopers verwerkt worden in de woning, dat veelal ook resulteert in een aangepaste bouwvergunning. Tevens wachten dergelijke kopers niet op een voorverkoop percentage maar verwachten een start bouw zodra de bouwvergunning beschikbaar is. De mogelijkheid om woningen vrijelijk te kunnen indelen en individueel te kunnen realiseren sluit duidelijk aan op de vraag van potentiële kopers. Voor de koper is per stuk bouwen aantrekkelijk, omdat sneller duidelijkheid bestaat over de start realisatie van de woning en de koper onafhankelijk is van anderen.

De woonwensen zijn geïnventariseerd op basis van bijeenkomsten, enquêtes en individuele gesprekken. Hieruit is het signaal naar voren gekomen dat mensen kwalitatieve, grote woningen met tuinen op de zonzijde willen, in een groene

Een groot deel van de (half) vrijstaande woningen zullen per stuk worden gerealiseerd. De hoek- en tussenwoningen worden veelal projectgewijs per bouwblok gebouwd.

De verkoop van de eerste locatie(s) in Badhoevedorp moet succes uitstralen en de volgende ontwikkellocaties gewild maken, Quatrebras is het visitekaartje. Dit vergt een subtiele afweging van de verkoopprijs bij de te leveren kwaliteit van de woningen. Voor de nieuwe bewoners van de eerste fase wordt het een beetje pionieren, vanwege de setting die nu nog niet optimaal is. Het voordeel voor de kopers is dat ze op één van de mooiste plekken wonen.

26 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Bron: Positioneringsdocument Wij Badhoevedorp ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 27

28 28 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

4. PLANUITWERKING 4. VERKAVELINGSPLAN EN PROGRAMMA Het huidige stedenbouwkundig plan en verkaveling zoals op voorgaande bladzijde is weergegeven is het uitgangspunt voor de uitontwikkeling van Quatrebras en tevens de ruimtelijke vertaling van de afspraken tussen Gemeente Haarlemmermeer en Badhoevebuurt C.V. uit de samenwerkingsovereenkomst.

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS 29 | 29

Verkavelingsplan en programma

Het Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp (DSO) van Quatrebras is verder doorontwikkeld en uitgewerkt in een verkavelingsplan. Het verkavelingsplan zoals in dit hoofdstuk is opgenomen is het uitgangspunt voor de samenwerkingsovereenkomst tussen Gemeente Haarlemmermeer, Bohemen en AM en vormt de basis voor de uitontwikkeling van de woningen in Quatrebras. Singaporestraat In het verkavelingsplan is ook het gebied Singaporestraat opgenomen. Voor de ontwikkeling van de gronden in het desbetreffende gebied Singaporestraat zijn separate afspraken gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst tussen Gemeente, AM en Bohemen, maar wordt integraal meegenomen in de ontwikkeling van deelgebied Quatrebras. Ruimtelijke structuren De verschillende ruimtelijke structuren in dit plan zijn integraal ontworpen en daarom onlosmakelijk met elkaar verbonden. De ontsluitingsstructuur, de deelgebieden met elk een eigen woonsfeer en parkeeroplossing, de groenstructuur, de parken en de waterstructuur zijn nauw met elkaar verbonden.

Verkavelingsplan Quatrebras

30 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Verkeerstructuur

De Stam vormt de primaire hoofdontsluiting. De Takken zijn de woonstraten die binnen Quatrebras de verschillende deelgebieden ontsluiten voor bezoekers en bewoners. De Twijgen zijn de intieme informele routes.

De Stam De hoofdontsluiting, oftewel de Stam kent een heldere lijn, georiënteerd van noord naar zuid en ligt centraal in het plangebied Quatrebras, waar vanuit hij vertakt in een aantal woonstraten. De hoofdontsluiting is een doorgaande weg, die niet alleen voor bestemmingsverkeer bedoeld is, maar heeft ook een stroomfunctie. Naast belangrijke verkeersroute is dit ook tegelijkertijd een type woonsfeer, namelijk ‘De Laan’. Zodoende krijgt De Laan een sterk eigen karakter en de herkenning als hoofdroute voor een ieder die zich in Quatrebras voortbeweegt.

Tak De Stam vertakt vanuit het concept van Stam, Tak, Twijg naar de verschillende plandelen met ieder hun eigen woonsfeer. De takken zijn dus te allen tijde aangesloten op de stam. De stratenpatronen van de takken bepalen de structuur van elk deelplan. Daarnaast zijn de takken nooit doodlopend. Ze hebben een directe aansluiting op de omgevende, bestaande buurten of aan de hoofdontsluiting van Quatrebras of ze worden gevolgd door een twijg (de tertiaire ontsluiting).

Twijg De tertiaire ontsluiting zijn de twijgen, de intieme straten die enkele woningen ontsluiten vanaf de takken. De hofjes en doodlopende straten in Quatrebras krijgen over het algemeen het karakter van een Twijg. ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 31

Groenstructuur

Het groen bestaat uit een aantal onderdelen en heeft een groot aandeel in de karakteristiek van Quatrebras. Het park en het Lint zorgen voor een groene verblijfsruimte voor heel Badhoevedorp, zoals te lezen is in het DSO. Daarnaast wordt een aantal kleinere groene verblijfsplekken in Quatrebras zelf aangelegd. De laan en de woonstraten (de Stam en de Takken) worden begeleid door bomen, in rijen in het geval van de Laan, of geclusterd waar de rooilijn wijkt, in de woonstraten. In het noordelijke deel van het plan staat het park in nauw verband met de vier aangrenzende woonvlekken, ook wel ‘de vier vingers’ genoemd. De contour van het park met de groene scheggen die tussen de vingers het in het plan gehaakt zijn vast en maatgevend voor de ontwikkeling van de vlekken. Ditzelfde geldt voor de ronde woonvlekken aan de zuidzijde van het park (DSO, 2011).

32 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

Park Quatrebras

Het wandelpark met de centraal gelegen waterpartij vormt het verbindende element tussen de woonomgeving van Quatrebras en de rest van het dorp. Het park en het water sluit aan op het Lint, de nieuwe recreatieve oost-westroute voor voetgangers en fietsers in Badhoevedorp. Door de ligging van de uitlopers van het park (de ‘groene vingers’) tussen kleinere woongebiedjes in, is het park vanuit de woonwijk maximaal te beleven. De kinderboerderij vormt het groene hart van het park in combinatie met een speelveld aan de westzijde van het water en een veld als hondenlosloopgebied aan de zuidzijde. Waardevolle bomen worden zo veel mogelijk gehandhaafd. Het park krijgt een natuurlijke inrichting met ruimte voor de ontwikkeling van ecologische waarden, vooral langs de oevers. Het vogeleiland midden in de waterpartij blijft in de huidige vorm gehandhaafd zodat voldoende ruimte voor de reigerkolonie beschikbaar blijft. In het hele wandelpark, aansluitend op de nieuwe woonwijk en de herinrichting van het voorzieningengebied, komt een fijnmazige structuur van paden zodat diverse rondwandelingen mogelijk zijn.

Park Quatrebras naar ontwerp Copijn

In het voorzieningengebied wordt de centrale parkeerplaats ontsloten vanaf de noordzijde, de Snelliuslaan en de Keizersweg. Hierdoor blijft het resterende gebied autovrij en zijn de Rietveldschool en de andere voorzieningen – gelegen rondom een informeel plein met speelvoorzieningen - optimaal voor langzaam verkeer veilig bereikbaar.

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 33

• Lint; verharding lichtgrijs beton, 4 m breed

ijsvogel takken-rillen insecten bessen/fruitbomen vleermuizen grot

• aansluitingen naar omgeving; hoogtepeil -4.00 NAP

Groene Singel

variant 3 )

referentiebeelden

Aan de westzijde van Quatrebras, langs het nieuwe bedrijventerrein Lijndenhof en het bestaande bedrijventerrein Lijnden Oost, komt een nieuwe groenstrook. Deze krijgt een langgerekte vorm en sluit aan op het Lint, de nieuwe recreatieve oost-westroute voor voetgangers en fietsers door heel Badhoevedorp. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 2,5 hectare waarvan ruim 1,5 hectare water, in verband met compensatieplicht. De nadruk ligt op het ontwikkelen van een groene, ecologisch verbinding, met een verscheidenheid aan biotopen: hoger en lager gelegen gebieden, droge en natte, op zand en op klei. Voor de inrichting wordt onder andere gebruik gemaakt van de grond die vrijkomt bij het graven van het water in de groenstrook. De beplanting bestaat voornamelijk uit inheemse soorten. Door de groenzone komen informele wandelpaden en het gehele gebied is een losloopgebied voor honden.

variant 2 ) vloerpeil kavel (met kort t

schetsontwerp

ontwerpprofielen

Op basis van een door de gemeente opgesteld schetsontwerp is een beeldende vertaling van de ontwerpuitgangspunten gemaakt door Copijn. De groenstrook vormt met opgaande beplanting een afscherming van het bedrijventerrein en de nieuwe woonwijk. In de groenstrook van ruim 1 kilometer lang is een driedeling aangebracht: -

-

-

vloerpeil kavel (met lang

JOP profel F-F’ aansluiting buurtpark

F

F’

Vleermuizen grot

profel E-E’ smalste punt

het zuidelijke deel is het meest breed en kent een robuuste indeling met een bosachtige beplanting aan de westzijde en lange taluds naar de brede waterpartij; het middendeel vormt onderdeel van het Lint en wordt gekarakteriseerd door hoogstamvruchtbomen en als afscherming naar de bedrijvenlocatie een elzenzingel; het noordelijke deel is met zijn beperkte breedte compact vormgegeven en loopt aan de noordzijde, nabij de Fuchsiastraat, over in een breder gedeelte waar

E

E’ D

C

D’

Boomgaard & elzensingel C’

profel D-D’ Het Lint met aan beide

Rillen

eventueel plaats is voor een jongerenontmoetingsplek. Zachte oeverrand

profel C-C’ Het Lint aan de kant va

B’ B

Speelveld

profel B-B’ speelveld

A’

A

Oeverzwaluw-wand

Groene singel ontwerp Copijn

BUURTPARK BADHOEVEDORP •

34 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

16.T0478 •

13 SEPTEMBER 2016

profel A-A’ basisprincipe breed pro

Waterstructuur

In het ontwerp wordt de beleving van het water vergroot door een nieuwe waterstructuur, flauwe taluds en zichtlijnen naar het water. Het water is in de nieuwe structuur van Quatrebras een belangrijk element dat als rode draad de verschillende deelgebieden samen met het park aan elkaar verbindt. Het centrale park wordt gekenmerkt door de grote vijver, die vloeiend het landschap binnenkomt en connectie legt met het park en de woonkavels. Aan de westzijde van Quatrebras is een groene singel uitgewerkt, waardoor de woningen chic aan de singel met water staan. Het water met de singel zoomt Quatrebras op kwalitatieve wijze af. De omlegging van de A9 biedt in Badhoevedorp kansen om de waterhuishouding te verbeteren. Momenteel vormen vooral de matige doorstroming en de waterkwaliteit een knelpunt. Door de herinrichting van gebieden bestaan er mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. Het Waterstructuurplan is integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling Badhoevedorp. Het plan heeft invloed op de waterberging en doorstroming in alle deelgebieden en in het speciaal deelgebied Quatrebras. In de planuitwerking van Quatrebras is verdere invulling gegeven aan het Waterstructuurplan voor Badhoevedorp.

ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS | 35

Parkeerstructuur

In de ontwikkeling van Quatrebras geldt de parkeernormering zoals vastgesteld in het IPP. Zowel het aantal privé als het aantal openbare parkeerplaatsen is gekoppeld aan het aantal woningen dat in Quatrebras ontwikkelt wordt. Zodoende wordt te allen tijde invulling gegeven aan de parkeerbehoefte die de nieuwe ontwikkeling met zich mee brengt. De parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk ontworpen dat ze geen dominante rol spelen in het straatbeeld. De grote woningen beschikken over het algemeen over twee privé parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de andere woningtypen en openbare parkeerplaatsen worden parkeerhoven en occasioneel langsparkeerplaatsen in het openbaar gebied gemaakt. In de verbeelding van de parkeerstructuur zijn de plaatsen aangegeven waar de beoogde parkeerplaatsen ontwikkeld worden.

36 | ONTWIKKELPLAN QUATREBRAS

1

Woningbouwprogramma

Tussenwoning Hoekwoning Tussenwoning + Hoekwoning +

Quatrebras heeft een zeer gedifferentieerd woonprogramma. Er zijn grosso modo elf typen woningen te onderscheiden, die naar gelang de verschillende architectuurstijlen, kavelgroottes, woonsfeer en fasering uiteindelijk in de eindsituatie nog veel meer differentiatie zullen opleveren. Het programma bestaat voornamelijk uit ruime twee-onder-één-kap-woningen, rijwoningen en vrijstaande woningen, al is er ook plaats voor 1 appartementen en patiowoningen. De grootste woningen worden met name langs het park ontwikkeld. Elk van de drie deelplannen binnen Quatrebras bevat verschillende woningtypes, waardoor er een gevarieerd beeld

Programmadifferentiatie Deelplan 1 1

2^1 kap

en programma ontstaat. De kavels onder de grote woningtypes 2^1 kap + 1 zijn vanzelfsprekend groter.

Vrijstaand

Het programma voor het gebied Singaporestraat is apart vermeld, maar wordt integraal met het programma van deelplan 1 gerealiseerd.

Tussenwoning Hoekwoning Tussenwoning +

2

Hoekwoning + 2^1 kap 2^1 kap +

Tussenwoning +

Vrijstaand

Hoekwoning +

2^1 kap

2^1 kap

2^1 kap +

Vrijstaand +

2^1 kap +

Vrijstaand

Vrijstaand ++

Vrijstaand

Vrijstaand +

Vrijstaand +

Vrijstaand ++

Vrijstaand ++

Patiowoning

2

Programmadifferentiatie Deelplan 3

Appartement

Programma Singaporestraat

3

Tussenwoning

Hoekwoning

Hoekwoning

Tussenwoning +

Tussenwoning +

Hoekwoning +

Hoekwoning +

2^1 kap

2^1 kap 2^1 kap +

235 woningen

2^1 kap + Vrijstaand

Vrijstaand

Vrijstaand +

Vrijstaand +

Vrijstaand ++

Vrijstaand ++

Patiowoning

Tussenwoning Hoekwoning

Tussenwoning

150 woningen

Vrijstaand ++

Elk woningtype heeft beschikt over een bijpassende Tussenwoning kavelgrootte, evenredig verdeeld aan de hand van de grootte Hoekwoning Tussenwoning van de woning. De kavelgroottes zijn uitgangpunt bij de Tussenwoning + Hoekwoning uitontwikkeling van de verschillende deelplannen. Hoekwoning +

Programmadifferentiatie Deelplan 2 2

Vrijstaand +

Tussenwoning

Tussenwoning +

Hoekwoning

Hoekwoning +

Tussenwoning + Hoekwoning +

116 woningen

2^1 kap 2^1 kap + Vrijstaand

2^1 kap 2^1 kap + Vrijstaand

Vrijstaand +

Vrijstaand +

Vrijstaand ++

Vrijstaand ++

Patiowoning

Appartement

31 woningen

Patiowoning Appartement

2

3 Tussenwoning Hoekwoning Tussenwoning + Hoekwoning + 2^1 kap