Document · PDF

3 Bijlage 2 Taxatierapport

commissie Ontwikkeling 21 maart 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32 (FR)22.310 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Pagina 36 van 57

Voorts is aan de Gedempte Gracht 3 een ruimte verhuurd met een oppervlakte van ca. 1.131 m2 die vrijwel geheel op de 1e en 2e verdieping is gelegen. Deze ruimte is casco opgeleverd en per augustus 2020 verhuurd aan Westend (een snookercentrum). De gerealiseerde huurprijs bedraagt € 75,- per m2 per jaar. Aanbod Naast deze grotere transac es hee taxateur ook gezocht naar huidig aanbod in de omgeving. Zo is er momenteel aan de Grote Houtstraat 80 (nabij het te taxeren object) een ruimte in aanbod voor € 85.000,- per jaar. Het totale metrage bedraagt 305 m2 (ca. 140 m2 ITZA). Dit levert een ITZAmetervraagprijs van € 607,-. Het object staat inmiddels ca. 2 maanden te huur en beschikt over een frontbreedte van 7 meter. Aan de Grote Houtstraat 116 staat een object te huur voor € 120.000,- per jaar met een totaal oppervlak van 509 m2. (ca. 268 m2 ITZA). Dit levert een ITZA-metervraagprijs van € 448,-. Het object staat inmiddels ca. 5 jaar (!) te huur en beschikt over een smal front. De te huren oppervlakte is daarmee erg fors gezien het smalle front. Bij de start van de verhuur hee men 150k per jaar gevraagd en tussen jds is men stapsgewijs gedaald naar 120k (sinds mei 2023). Aan de Anegang 6-8 staat sinds mei 2023 een winkelunit te huur (t.p.v. voormalige C&A) met een oppervlakte van ca. 411 m2. Het object beschikt over een rela ef smal front.

Bevoorrading kan plaatsvinden aan de zijkant van het object. De vraaghuurprijs bedraagt € 115.000,- per jaar. Op basis van ca. 235 ITZA-meters geldt een ITZA-huurprijs van ca. € 491,-.

Pagina 37 van 57

8.4 Referen es (koop) Ten einde inzicht te verkrijgen in het koopniveau van objecten in de omgeving is gezocht naar referen etransac es die recent (uiterlijk 1 december 2020) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a. data van NVM gebruikt en er is een minimale oppervlakte aangehouden van ca. 200 m2. Koopreferen es

Grote Houtstraat 96, Haarlem

Grote Houtstraat 42-44, Haarlem

Grote Houtstraat 10, Haarlem

Ondertekening akte

26 augustus 2022

1 december 2020

30 december 2022

Perceeloppervlakte

269 m2

253 m2

97 m2

Vloeroppervlakte

ca. 220 m2 b.g. ca. 260 m2 verd.

ca. 247 m2 b.g. ca. 494 m2 verd.

ca. 90 m2 b.g. ca. 94 m2 verd.

Transac eprijs

€ 2.200.000,- k.k.

€ 2.550.000,- k.k.

€ 1.150.000,- k.k.

Inscha ng huur/BAR

o.b.v. € 100.000,- levert 4,6% o.b.v. € 145.000,- levert BAR k.k. 5,7% BAR k.k.

o.b.v. € 64.500,- levert 5,6% BAR k.k.

Eigenschappen

- verhuurd aan Jeans

- verhuurd - winkel met bovenwoning - A-loca e - volle eigendom

Foto

Center

- twee verdiepingen - A-loca e - volle eigendom

- niet verhuurd - twee verdiepingen - A-loca e - volle eigendom

Objec vering (referen e t.o.v. getaxeerde) Loca e

Beter

Omvang

Kleiner

Oplevering

Beter

Vergelijkbaar

Beter

Zichtbaarheid

Beter

Uitstraling

Beter

Ook is aan Kruisstraat 17 een belegging verkocht bestaande uit een volledig gerenoveerd woon-/winkelcomplex. De winkelruimte meet ca. 115 m2 en er zijn 8 appartementen aanwezig met een totale GBO van ca. 263 m2. De jaarlijkse kale huuropbrengst bedraagt op datum transac e € 115.221,-. De koopsom bedroeg € 2.300.000,k.k. op 2 juli 2021. De contract BAR k.k. bedroeg ca. 5,0%.

tti

Pagina 38 van 57

De hiervoor opgenomen transac es leveren inzicht in de bruto rendementen in het kernwinkelgebied van Haarlem. De niet-verhuurde situa e ter plaatse van nr. 42-44 in combina e met de rela ef grote verdiepingen lijkt een onderbouwing te leveren voor een conserva evere yieldinscha ng. Een BAR k.k. van ca. 6-6,5% lijkt passend voor courant vastgoed (verhuurde winkel met max. twee verdiepingen en beperkt oppervlak). In deze taxa e dient te worden gecorrigeerd voor jdsverloop, de omvang van het object, het aantal verdiepingen, de leegstand en de loca e. Dit levert o.a. een beperking op de doelgroep en daardoor meer risico (opslag rendement).

8.5 Referen es (wonen) In de nabije omgeving van het object is gezocht naar huurtransac es van appartementen. Er is gezocht naar verhuurde appartementen die zich binnen een straal van 250 meter van het te taxeren object bevinden. Dit om de uniciteit van Haarlem centrum te laten terugkeren in de referen es. Bovendien is gezocht naar transac es tot uiterlijk 1 september 2022 zodat het jdsbeeld in lijn ligt met de waardepeildatum. Onderstaande referen es zijn a oms g uit het NVM-systeem en betre en gesto eerde appartementen. Gemeubileerde appartementen zijn buiten beschouwing gelaten.

tti

Pagina 39 van 57

De appartementen tot ca. 50 m2 hebben een gemiddelde meterprijs van ca. € 26,-. De appartementen tot ca. 100 m2 hebben een gemiddelde meterprijs van ca. € 23,-. De appartementen boven de 100 m2 beschikken over een meterprijs van ca. € 20,-. De zgn. wet van de afnemende meeropbrengsten is duidelijk zichtbaar. De referen es zijn qua loca e extreem goed vergelijkbaar, maar qua uitstraling en inrich ng is het beeld meer divers. Omdat de mogelijk te realiseren appartementen nog niet bekend zijn is een goede analyse van deze verschillen niet mogelijk.

8.6 Referen es - beleggingen Hierna worden enkele woningbouwprojecten getoond die - in verhuurde staat- zijn verkocht. Deze transac es hebben in de MRA-regio plaatsgevonden en hierbij is enkel gekeken naar transac es niet ouder dan 2022. Thamenhof Dit woningbouwproject in De Kwakel is - via een koop-aannemingsovereenkomst - op 15 juni 2022 verkocht en omvat 115 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 85 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 77 m2. Het project is gekocht door een par culiere belegger. De bouw start per 2024. De totale koopsom bedraagt € 38.550.251,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 3,89%. De totale leegwaarde van het project bedraagt € 40.235.592,-. Ravelijn Dit woningbouwproject in Diemen is - via een koop-aannemingsovereenkomst - op 15 december 2022 verkocht en omvat 51 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 20 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 72 m2. Het project is gekocht door een ins tu onele belegger. De bouw start per 2024. De totale koopsom bedraagt € 20.650.000,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 4,16%. De totale leegwaarde van het project bedraagt € 24.370.470,-. MARK Amsterdam Dit woningbouwproject is - via een koop-aannemingsovereenkomst - op 3 maart 2022 verkocht en omvat 72 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 80 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 61 m2.

Het project is gekocht door een ins tu onele belegger. De bouw start per 2024. De totale koopsom bedraagt € 50.848.988,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 3,79%. Project is gelegen (op erfpacht) in Amsterdam-Noord, nabij de NDSM-werf. Typisch Tuinstad Dit woningbouwproject is - turnkey - op 10 maart 2022 verkocht en omvat 120 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 4 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 74 m2. Het project is gekocht door een ins tu onele belegger. De bouw start per 2024. De totale koopsom bedraagt € 37.709.151,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 3,78%. Project is gelegen (op eeuwigdurende erfpacht) in Amsterdam-Nieuw-West. The Sphinx Dit woningbouwproject is - turnkey - op 30 juni 2022 verkocht en omvat 89 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 29 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 68 m2. Het

Pagina 40 van 57

project is gekocht door een ins tu onele belegger. De bouw start per 2025. De totale koopsom bedraagt € 44.187.255,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 3,67%. Project is gelegen (op erfpacht, langjarig afgekocht) in Amsterdam-Noord (overzijde CS). Westerpark West 2B Dit woningbouwproject is - via een koop-aannemingsovereenkomst - op 1 juli 2022 verkocht en omvat 130 wooneenheden (geliberaliseerde huur) en 65 parkeerplaatsen. De gemiddelde oppervlakte per woning is ca. 57 m2. Het project is gekocht door een ins tu onele belegger. De bouw start per 2025. De totale koopsom bedraagt € 70.441.355,- v.o.n. De BAR op de theore sche huur is 2,98%. Project is gelegen (op eigen grond) in Amsterdam-Sloterdijk. De hiervoor genoemde beleggingen markeren de onderzijde van de bandbreedte. Dit vanwege de veelal solitaire aard van de gebouwen in combina e met de nieuwbouw en combina e met parkeergelegenheid. De bandbreedte die hieruit kan worden herleid varieert van 2,98% tot 4,16% BAR. Bij een eventuele transforma e van het te taxeren object dient aanslui ng te worden gezocht bij (tenminste) de bovenzijde van de bandbreedte. Dit vanwege het veranderende belas ng- en marktsen ment in combina e met de loca e- en objectverschillen. De transac es hebben plaatsgevonden in guns gere marktomstandigheden.

8.7 Referen es - aanbod winkelruimte Aan de Kruisstraat 26 wordt sinds 14 november 2022 een winkelruimte aangeboden met een bovengelegen woonruimte. De totale oppervlakte omvat ca. 293 m2 BVO, de perceeloppervlakte 453 m2. De begane grond beschikt over 152 m2, de 1e verdieping over 110 m2, de 2e verdieping over 27 m2, de 3e verdieping over 4 m2. De vraagprijs bedraagt € 2.100.000,- k.k. (ca. € 7.167,- per m2 BVO) Het pand beschikt over een Centrum-2 bestemming. Aan Grote Houtstraat 120 wordt sinds 21 september 2023 een winkelruimte aangeboden met drie bovenwoningen (thans één verhuurd). Het object is voor het overige leeg, De totaal aangeboden oppervlakte omvat ca. 285 m2, het perceeloppervlak 164 m2. De winkel omvat ca. 123 m2 VVO, de woonverdiepingen derhalve ca. 162 m2. De ‘bieden vanaf’ vraagprijs bedraagt € 995.000,- k.k., daarmee € 3.491,- per m2 VVO. Aan Grote Houtstraat 135 wordt sinds 8 juli 2021 een verhuurde winkelruimte aangeboden. Het object is tot 2026 verhuurd voor € 42.000,- per jaar. Het appartementsrecht omvat ca. 141 m2. De vraagprijs is nader overeen te komen, maar in de aanbiedingstekst wordt melding gemaakt van 6,0% BAR, daarmee een vraagprijs van € 700.000,- v.o.n. (ca. € 4.965,- per m2) uitgaande van de huursom.

Pagina 41 van 57

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING 9.1 Courantheid Onderwerp

Competen e

Kwali ca e

Loca e

In stadscentrum gelegen, hoofdverbindingsroute sta on - Grote Markt, goed ontsloten per auto en OV, alle stadsvoorzieningen in nabijheid

Voldoende

Vastgoedobject

Eenvoudige uitstraling (dissonant in historisch gevelbeeld), gedateerd opleveringsniveau, ruim oppervlak, ruime gebruiksmogelijkheden o.b.v. bestemmingsplan, ontslui ng achterzijde (poten eel zelfstandig object)

Voldoende tot goed

Mate van verkoopbaarheid

Nauwelijks vraag naar grote retailloca es op Bloca es, mogelijkheid tot transforma e aanwezig (binnenplans)

Voldoende

Mate van verhuurbaarheid

Als volledige retailloca e weinig kansrijk, deelverhuur behoort tot mogelijkheden, verhuur na transforma e zeer kansrijk

Voldoende tot goed

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT) Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt ondergetekende op onderstaand beeld: Strengths

Weaknesses

Aanloopstraat centrum

Royaal oppervlak voor aanloopstraat

Ruime gebruiksmogelijkheden (planologisch)

Vier bouwlagen

Breed front

Gedateerde uitstraling / opleveringsniveau

Object gesplitst in twee units (vm. Bristol / Jan Sikkes) Ontslui ng (bevoorrading) aan achterzijde Opportuni es

Threats

Verdiepingen transformeren naar wonen

Hoge transforma ekosten

Verduurzaming bij verbouwing (isoleren, PV-installa e)

Veel grote retailers verkeren in economisch zwaar weer

Weinig aanbod aan vergelijkbare ruimten

Onzekere economische jden (hoge rente, in a e) Onguns ge ( scale) wijzigingen woningbeleggingen

Pagina 42 van 57

9.3 Waarderingsmethodieken De taxa emethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzich gheid, immobiliteit, vertraagde prijsreac es, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emo onele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate las g, waarbij hij veel ervaring zal moeten inze en om de marktkenmerken in een evenwich ge verhouding te brengen tot de taxa emethode. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van ten minste twee waarderingsmethoden, welke met elkaar worden vergeleken. Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transac es te vergelijken met het vastgoedobject dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transac es en het te taxeren vastgoedobject met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden.

Discounted Cash Flow-methode (DCF) Bij de DCF-berekening wordt doorgaans uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwingsperiode van 10 jaar, 15 of 20 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxa e een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwingsperiode cash ows te ontvangen. Deze cash ows bestaan uit (huur)inkomsten verminderd met investeringen, onderhoudskosten, eventuele renova ekosten en zakelijke lasten. Aan het einde van de beschouwingsperiode is er een eindwaarde van toepassing. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploita ekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwingsperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijss jgingen zoals de indexering van inkomsten en kosten. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cash ow in jaar 11, 16 of 21 en een te verwachten ne o rendement begin van dat jaar (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is, wordt het ne o-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid, dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transac ekosten als overdrachtsbelas ng, notariskosten en kadastraal recht. Ne o aanvangsrendement-methode (NAR) Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging.

Op de verkregen markthuur worden vervolgens de gescha e jaarlijkse exploita ekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen ne o markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een ne o aanvangsrendement, waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen.

Pagina 43 van 57

Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrec es in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrec es zijn verwerkt in de waardering, waarna een indica e voor de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na a rek van de we elijke transac ekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelas ng resteert een indica e voor de marktwaarde kosten koper. Begrippenlijst: - Ne o Aanvangs Rendement (NAR): ne o huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100%; - Bruto Aanvangs Rendement (BAR): bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100%; - Discounted Cash Flow (DCF): contante waarde toekoms ge cash ows; - Disconteringsvoet: Yield waarmee de ne o kasstromen (en de evt. kapitaalscorrec es) in de DCF/BAR/ NAR berekening contant worden gemaakt; - Internal Rate of Return (IRR): het verwachte rendement op basis van de ingescha e kasstromen (investering, kasstromen en eindwaarde). Residuele grondwaardemethode De residuele waardemethode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspoten e. Als een object zal worden gekocht om een nieuwe bestemming te realiseren, biedt de residuele methode uitkomst.

Bij deze methode wordt de waarde van het object in de toekoms ge toestand bepaald volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd met de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekoms ge ontwikkeling te realiseren. De hiervoor genoemde waarderingsmethoden zijn gebruikt voor de waardebepaling en tre u aan in de rekenmodellen, welke onderdeel uitmaken van de bijlagen van dit rapport. Taxateur maakt gebruik van het Taxa e Management Systeem zoals aangeboden door uX.

9.4 Op male aanwending De marktwaardebasis gaat uit van de op male aanwending voor het vastgoed (“highest and best use”). De op male aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxa ewaarde van de onroerende zaak. Vanwege de ruime planologische mogelijkheden zijn er verschillende scenario’s denkbaar. Scenario 1 Gezien het type object, de loca e en het huidige marktsen ment is het meest voor de hand liggend om ofwel het gehele object als winkelruimte (cum annexis) aan te wenden, e.e.a. zoals het voormalige gebruik. Echter, vanwege de omvang van de winkelruimte in combina e met het aantal verdiepingen én de B-loca e van de winkel brengt dit een aanzienlijk risico met zich mee. Dit komt hierna bij §9.5 tot ui ng in m.n. het rendement.

Pagina 44 van 57

Scenario 2 Gedeeltelijke transforma e is eveneens mogelijk. Hierbij blijven de b.g. en het souterrain als winkelruimte in gebruik (met ontslui ng/magazijn aan achterzijde) en worden de verdiepingen getransformeerd naar woningen. Hierbij is een huurscenario voor het wonen het meest opportuun vanwege de tussengelegen bouw (daarmee beperkte buitenruimte en daglich oetreding) en het ontbreken van eigen parkeergelegenheid. Scenario 3 Vanwege de ma ge staat van het gebouw is het ook denkbaar dat het object grotendeels wordt gesloopt. Enkel het pakhuis aan de Lange Margarethastraat blij alsdan behouden. De overige bouw wordt geheel gesloopt, waarna vervolgens in het souterrain bergingen voor de appartementen worden gerealiseerd, de begane grond wordt ingericht t.b.v. winkel(s) en op de verdiepingen koopappartementen worden gerealiseerd. Vanwege de sloop is de realisa e van buitenruimte beter inpasbaar.

9.5 Scenario 1: as-is (winkelruimte) Als uitgangspunt voor de waardering wordt een situa e verondersteld als belegger. Er wordt een beschouwingsperiode gehanteerd van 15 jaar. Tijdens deze beschouwingsperiode wordt de markthuurontwikkeling geschat op een nega ef scenario gedurende de eerste twee jaren, vervolgens twee jaren stabiel om de overige zes jaren een s jgend niveau te laten zien. Hierbij wordt opgemerkt dat de s jging niet extreem hoog is vanwege de thans hoge prijzen in Haarlem. De totale markthuurs jging over 10 jaar bedraagt 7%. De VVO-oppervlakten zoals opgenomen in §7.5 worden gewaardeerd volgens de ITZA-methode. De uitwerking hiervan is hierna uiteengezet: Zone A

Zone B

Zone C

Zone D

Subtotaal

ITZA

gem. hp

Weging

100%

50%

25%

10%

Souterrain

150

223

€ 66.975

€ 112,94

Begane grond

300

150

544

€ 163.275

€ 167,12

1e verdieping

150

260

€ 77.970

€ 82,16

2e verdieping

105

€ 31.560

€ 52,43

€ 339.780

€ 109

€ 300

Totaal

De gemiddelde huurprijs (laatste kolom) is ingevoerd in de berekening. De bedragen tot 2-decimalen achter de komma zijn ingevuld in het systeem. Dit is geen schijnnauwkeurigheid, maar hee tot doel de ITZA-systema ek zo juist mogelijk te weerspiegelen.

Pagina 45 van 57

De overige exploita elasten zoals ozb, watersysteemhe ng, rioolhe ng, verzekeringspremie zijn eveneens opgenomen. Als bron zijn de gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland gebruikt. Er zijn eveneens beheerkosten opgenomen (1% van huursom). Voor de premie opstalverzekering is het promillage gehanteerd conform VEX wat vervolgens over de totale herbouwwaarde wordt berekend. Let op: deze herbouwwaarde mag niet worden gezien als waarde, maar dient enkel ter indica e t.b.v. de berekening van de premie. Er is nog geen huurder aanwezig. Daarom wordt er rekening gehouden met een aanvangsleegstand van 12 maanden. Dit is aanzienlijk in de binnenstad van Haarlem, maar vanwege de omvang en de situering buiten het kernwinkelgebied te verwachten. Er wordt uitgegaan van een huurovereenkomst van 10 jaar, te verlagen met 5 op ejaren (al dan niet met breakop e en vergoeding kosten). Hierbij is aangenomen dat de kans op vertrek van een huurder ca. 50% is. Er wordt rekening gehouden met een muta eleegstand van 9 maanden en verhuurkosten van 13% over de markthuur. Uitgangspunt van verhuur betre casco-verhuur conform ROZ-model. In jaar 1 is een correc e opgenomen ad. € 110.000,- ten behoeve van schoonsloop tot casco. De correc epost is gebaseerd op € 30,- per m2 BVO (bron: BouwkostenKompas) voor het gehele object.

Ook is de verwach ng dat de gevel een opfrisbeurt krijgt alsmede dat tussenwanden worden verwijderd. De hierbij behorende kosten bedragen € 50.000,-. In de hypothe sche transac e wordt verwacht dat een koper rekening houdt met een ne o aanvangsrendement van 6,5%. In de NAR-berekening leidt dit tot een BAR k.k. op de markthuur voor correc es ad. 8,75%. Dit ligt boven het niveau van de referen es, maar past vanwege het veranderend jdsbeeld (o.a. onzeker economisch klimaat, hogere rente, grote oppervlakte en mindere loca e). Voorts wordt ter input van de DCF-berekening een exit-yield ingeschat van 7,0%. Vanwege de ligging is het dempend e ect beperkt, maar aangezien er geen aanpassingen aan het casco plaatsvinden en de duurzaamheidseisen steeds vergaander zijn levert dit druk op het rendement in de toekomst. De disconteringsvoet wordt ingeschat op 6,90%. Dit ligt boven de NAR vanwege de posi eve groeivoet van de kasstromen. Tot slot worden de NAR- en DCF-waarden gecorrigeerd voor 10,5% kosten koper. Deze input leidt tot een Internal Rate of Return ad. 6,90%. Een en ander ligt in lijn met de disconteringsvoet (controle). De waarde op basis van dit scenario wordt ingeschat op afgerond € 3.250.000,- k.k..

ffi

Pagina 46 van 57

9.6 Scenario 2: gedeeltelijke transforma e In dit scenario wordt uitgegaan van een transforma e van de 1e en 2e verdieping in combina e met een top-up voor de 3e verdieping (aan zijde Kruisstraat). Het gebruik van de verdiepingen ten behoeve van wonen is planologisch toegestaan. De begane grond en het souterrain blijven als winkel in gebruik. Er wordt daarom een splitsing gemaakt in appartementsrechten voor het retail- en wonengedeelte. Begane grond en souterrain t.b.v. retail Als uitgangspunt voor de waardering wordt een situa e verondersteld als belegger. Er wordt een beschouwingsperiode gehanteerd van 15 jaar. Tijdens deze beschouwingsperiode wordt de markthuurontwikkeling geschat op een nega ef scenario gedurende de eerste twee jaren, vervolgens twee jaren stabiel om de overige zes jaren een s jgend niveau te laten zien. Hierbij wordt opgemerkt dat de s jging niet extreem hoog is vanwege de thans hoge prijzen in Haarlem. De totale markthuurs jging over 10 jaar bedraagt 7%. De VVO-oppervlakten zoals opgenomen in §7.5 worden gewaardeerd volgens de ITZA-methode. Hierbij is de oppervlakte op de begane grond gecorrigeerd voor een extra ontslui ng aan de achterzijde (ten behoeve van de nog te realiseren appartementen). Er is rekening gehouden met een verlies aan VVOoppervlakte van ca. 60 m2. De uitwerking hiervan is hierna uiteengezet: Zone A

Zone B

Zone C

Zone D

Subtotaal

ITZA

gem. hp

Weging

100%

50%

25%

10%

Souterrain

150

223

€ 66.975

€ 112,94

Begane grond

300

150

529

€ 158.775

€ 173,15

€ 225.750

€ 150

€ 300

Totaal

De onderhoudskosten worden per m2 BVO begroot, e.e.a. met daarbij als uitgangspunt de Vastgoed Taxa ewijzer 2023 van Koëter Vastgoed Adviseurs. Hierbij is - vanwege de binnenstedelijke ligging - een verhoging toegepast van 5%. Hierbij is reeds rekening gehouden met de ontslui ng aan de achterzijde. De overige exploita elasten zoals ozb, watersysteemhe ng, rioolhe ng, verzekeringspremie zijn eveneens opgenomen. Als bron zijn de gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland gebruikt. Er zijn eveneens beheerkosten opgenomen (1% van huursom). Voor de premie opstalverzekering is het promillage gehanteerd conform VEX wat vervolgens over de totale herbouwwaarde wordt berekend. Er is nog geen huurder aanwezig. Daarom wordt er rekening gehouden met een aanvangsleegstand van 9 maanden. Dit aanzienlijk in de binnenstad van Haarlem, maar vanwege de omvang en de situering buiten het kernwinkelgebied te verwachten,. Er wordt uitgegaan van een huurovereenkomst van 10 jaar, te verlagen met 5 op ejaren (al dan niet met breakop e en vergoeding kosten). Hierbij is aangenomen

ffi

Pagina 47 van 57

In jaar 1 is een correc e opgenomen ad. € 55.000,- ten behoeve van schoonsloop tot casco. De correc epost is gebaseerd op € 30,- per m2 BVO (bron: BouwkostenKompas) voor het gehele object. Ook is de verwach ng dat de gevel een opfrisbeurt krijgt alsmede dat tussenwanden worden verwijderd. De hierbij behorende kosten bedragen € 50.000,-. Ook zijn kosten begroot voor de appartementssplitsing, ad. € 25.000,- (opstellen splitsingstekening, aktes, Kadaster, notaris, etc.) In de hypothe sche transac e wordt verwacht dat een koper rekening houdt met een ne o aanvangsrendement van 6,25%. In de NAR-berekening leidt dit tot een BAR k.k. op de markthuur voor correc es ad. 8,09%. Dit ligt boven het niveau van de referen es, maar past vanwege het veranderde jdsbeeld (o.a. onzeker economisch klimaat, hogere rente, royaal oppervlak en mindere loca e). Voorts wordt ter input van de DCF-berekening een exit-yield ingeschat van 6,75%. Vanwege de ligging is het dempend e ect beperkt, maar aangezien er geen aanpassingen aan het casco plaatsvinden en de duurzaamheidseisen steeds vergaander zijn levert dit druk op het rendement in de toekomst. De disconteringsvoet wordt ingeschat op 6,80%. Dit ligt boven de NAR vanwege de posi eve groeivoet van de kasstromen. Tot slot worden de NAR- en DCF-waarden gecorrigeerd voor 10,65% kosten koper. Deze input leidt tot een Internal Rate of Return ad. 6,78%.

Een en ander ligt in lijn met de disconteringsvoet (controle). De waarde op basis van dit scenario wordt ingeschat op afgerond € 2.400.000,- k.k.. Verdiepingen t.b.v. beleggingswoningen Bij het hierna uitgewerkte scenario wordt uitgegaan van de Huisves ngsverordening ZuidKennemerland/IJmond: Haarlem 2022. Uitgangspunt wordt aangenomen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in deze verordening (o.a. minimale oppervlakte van 50 m2 GBO). Ter plaatse van de 1e verdieping worden drie appartementen gerealiseerd aan de zijde van de Kruisstraat. In het midden gedeelte (aan te realiseren pa o) worden vier appartementen gerealiseerd. In het achterste gedeelte worden vier appartementen gerealiseerd. Ter plaatse van de 2e verdieping worden drie appartementen gerealiseerd aan de zijde van de Kruisstraat. In het midden gedeelte wordt een daktuin gerealiseerd, dit vanwege de beperkte bouwhoogte (bestemmingsplan). In het achterste gedeelte worden vier appartementen gerealiseerd. Ter plaatse van de 3e verdieping worden aan de zijde van de Kruisstraat een 3-tal appartementen gerealiseerd. Hierna is e.e.a. indica ef weergegeven op enkele a eeldingen:

Pagina 48 van 57

dat de kans op vertrek van een huurder ca. 50% is. Er wordt rekening gehouden met een muta eleegstand van 6 maanden en verhuurkosten van 15% over de markthuur. Uitgangspunt van verhuur betre casco-verhuur conform ROZ-model.

Pla egrond 1e verdieping

Pla egrond 2e verdieping

Pagina 49 van 57

Pla egrond 3e verdieping

In totaal worden daarmee 21 appartementen gerealiseerd in de huursfeer. De hierbij behorende GBOoppervlakten zijn opgenomen in de berekening. De BVO-oppervlakten zijn teruggerekend vanuit de totaal beschikbare oppervlakte per verdieping met de daarbij behorende vormfactor. Het totaalmetrage GBO van de 1e verdieping omvat ca. 657 m2. De totale BVO van de 1e verdieping omvat ca. 1.105 m2. De vormfactor bedraagt derhalve ca. 60%. Het totaalmetrage GBO van de 2e verdieping omvat ca. 411 m2. De totale BVO van de 2e verdieping omvat ca. 755 m2. De centrale gang / corridor van ca. 150 m2 dient hierop nog in mindering te worden gebracht. De vormfactor bedraagt derhalve ca. 68%. Het totaalmetrage GBO van de 3e verdieping omvat ca. 158 m2. Omdat de 3e verdieping nieuw wordt gerealiseerd is er nog geen totaal metrage bekend. Er wordt daarom gewerkt met een vormfactor van 75% vanwege de e ciënte indeling middels de galerij. De woningen grenzende aan de Kruisstraat zijn feitelijk galerijwoningen en worden daarom als zodanig begroot. De hierbij behorende bouwkosten bedragen in een basisvariant € 1.618,- per m2 exclusief BTW. De bouwkosten inclusief BTW bedragen daarmee afgerond € 1.958,- per m2 BVO.

Bron: BouwkostenKompas

De overige appartementen zijn kostentechnisch begroot als appartementenblok. De hierbij behorende bouwkosten exclusief BTW bedragen € 1.653,- per m2 BVO. De bouwkosten inclusief BTW bedragen derhalve afgerond € 2.000,- per m2 BVO.

Bron: BouwkostenKompas

ffi

Pagina 50 van 57

In de berekening wordt uitgegaan van een periode van 4 maanden tot aan moment start bouw (i.c. schoonsloop). Als totale bouw jd wordt uitgegaan van 18 maanden. Aan de appartementen van 50 m2 tot 80 m2 zijn huurprijzen per m2 per maand toegekend van € 22,50 per maand. Aan de appartementen groter dan 80 m2 is een huurprijs toegekend van € 20,00 per m2 per maand. Hierbij is als uitgangspunt aangenomen dat deze huurprijzen in lijn liggen met de WWSpuntentelling. Voorts is rekening gehouden met een bruto rendement van 4,5%. Dit is rela ef scherp, maar vanwege de binnenstedelijke ligging in combina e met de omvang (21 appartementen) een courant beleggingsobject. Er zijn bijkomende kosten begroot met een omvang van ca. 33% op de bouwkosten. Deze kosten bestaan onder andere uit planontwikkelingskosten (3%), honoraria (4%), leges (2,7%), AK (1%), verkoopkosten (1%), nutsvoorzieningen (€ 3.500,- per aanslui ng), onvoorzien (2%), winst/risico (6,5%). Deze kosten worden gemaakt door de ontwikkelaar. De genoemde post van ca. 33% is aanzienlijk, maar vanwege de binnenstedelijke ligging passend bij hetgeen ontwikkelaars doorgaans rekenen. Omdat de verdiepingen nog (deels) gesloopt moeten worden zijn sloopkosten begroot ad. € 30,- per m2 exclusief BTW. Daarnaast is een stelpost opgenomen om de nog resterende asbest- en evt. bodemsanering uit te voeren. Hiervan zijn geen o ertes aanwezig.

De kosten zijn intuï ef geschat op € 60.500,- inclusief BTW. Ook moet de daktuin worden aangelegd. Hiervoor is een stelpost opgenomen van € 60.500,- exclusief BTW. Tot slot is 15% opslag gerekend vanwege VTU en advieskosten. Er is een markthuurontwikkeling begroot van 2% per jaar en een kostenindex van 4% in jaar 1 en 3% in jaar 2. Tot is gerekend met een disconteringsvoet van 6,0% gedurende de ontwikkeling. Na verrekening kosten koper levert dit een marktwaarde van de verdiepingen van afgerond € 1.700.000,- (inclusief BTW. Vanwege de levering van de onroerende zaak die exclusief BTW plaatsvindt bedraagt de marktwaarde k.k. exclusief BTW van de verdiepingen € 1.400.000,-.

9.7 Scenario 3: sloop-nieuwbouw In dit scenario wordt uitgegaan van nagenoeg gehele sloop van complex. Enkel het pakhuis grenzend aan de Lange Margarethastraat blij behouden. Hierbij wordt het magazijn en verkeersruimte aan de zuidzijde (b.g. en 1e verd.) wel gesloopt vanwege het creëren van lich nval t.b.v. de beoogde woonbestemming. Daarom blij van het totale BVO circa 300 m2 behouden, alle overige BVO’s worden gesloopt. Bebouwing Kruisstraat Rekening houdende met de breedte van het perceel aan de Kruisstraat van ca. 21 meter dient een acceptabele diepte van de nieuwbouw te worden bepaald. Voor de winkel is dit maximaal 33 meter, hierdoor tot aan bouwvlak met maximale hoogte 12 meter. Dit levert een rela ef fors oppervlak van de begane grond maar daagt zorg voor één bebouwingsmassa met de woningbouw aan achterzijde (zie hierna). Voor de appartementen op de 1e en 2e verdieping wordt een diepte van ca. 20 meter gehanteerd. Dit wordt niet hoger doorgetrokken vanwege de planologische belemmering (max.

Pagina 51 van 57

bouwhoogte van 9 meter). Om de 3e en 4e verdieping te realiseren wordt een diepte gehanteerd van 10 meter, e.e.a. passend bij het bouwvlak. Rekening houdende met een gemiddelde GBO per appartement van ca. 70 m2 en een vormfactor van ca. 75% levert dit dat er circa 4 appartementen op verdieping 1 en 2 worden, daarmee totaal 8. Op verdieping 3 en 4 circa 2 per laag. Totaal van appartementen komt daarmee op 12. Bebouwing achterzijde De bebouwing aan de achterzijde is ca. 19 meter breed en wordt circa 15 meter diep. Dit om afstand te bewaren tot de bebouwing grenzend aan de Lange Margarethastraat. De begane grond wordt uitgevoerd met bergingen en enkele parkeerplaatsen. De verdiepingen (1 t/m 3) worden uitgevoerd met appartementen. De appartementen zijn bereikbaar vanuit de Kruisstraat waar ook de postbussen gesitueerd zijn. Uitgaande van 60 m2 GBO per verdieping en een vormfactor van ca. 65% levert dat dat er ca. 3 appartementen per verdieping gerealiseerd worden. In totaal daarmee 9 appartementen. Wel dient de begane grond (ca. 285 m2 BVO) gerealiseerd te worden welke geen opbrengsten genereren. Pakhuis Lange Margarethastraat Het pakhuis wordt gerenoveerd en afgewerkt als woning met kleine tuin. Bouwkosten Vanwege het ontbreken van enige concrete planvorming is aanslui ng gezocht bij BouwkostenKompas. Wat betre de appartementen is het volgende bouwtype aangehouden.

De hierbij behorende bouwkosten bedragen € 1.750,- per m2. Dit ligt boven het basisniveau van BouwkostenKompas daar het bouwen in een stadscentrum van kleinere appartementen kostenverhogend werkt.

Bron: BouwkostenKompas

Wat betre de aanpassingen kosten van het pakhuis is een afgeleide hiervan gebruikt. Er is gerekend met € 1.000,- per m2. Dit levert - gezien de omvang van het object - een aanzienlijke post op. Echter, vanwege het hoogwaardige karakter van dit object dient het afwerkingsniveau ook hoogstaand te zijn. Dit om een goede leegwaarde te kunnen realiseren. Opbrengsten Wat betre de appartementen grenzend aan de Kruisstraat (direct zicht) wordt een leegwaarde toegekend van € 7.500,- per m2. De appartementen grenzend aan de achterzijde een leegwaarde van € 7.000,- per m2. Wat betre het pakhuis aan de Lange Margarethastraat wordt een leegwaarde

Pagina 52 van 57

toegekend van € 5.500,- per m2. Dit is gebaseerd op onderstaande referen es die vanaf 1 januari tot heden hebben plaatsgevonden binnen een straal van 250 meter van onderhavige loca e. De prijzen variëren onderling, maar vanwege de nieuwbouwaard (duurzaam) van de te taxeren ontwikkeling en de directe ligging in het centrum i.c.m. de rus ge ligging wordt dit haalbaar geacht.

Bron: NVM

Commercieel Zoals hiervoor aangehaald wordt er ter plaatse van de begane grond een casco winkelruimte gerealiseerd met een footprint van ca. 700 m2. Hiervan wordt een deel toegerekend aan de verbindingsgang met de achtergelegen woonbebouwing, ca. 100 m2. Uitgangspunt vormt dat er twee winkelunits realiseerbaar zijn van ca. 300 m2. Er is rekening gehouden met een vormfactor van 90%, daarom is er 540 m2 VVO beschikbaar. Op basis van een ITZA-meterprijs van € 300,- levert dit een huur van circa € 60.000,- per unit. Vanwege de nieuwbouw i.c.m. met de oppervlakte wordt verwacht dat een koper rekening houdt met een BAR van 6,0%. Wat betre de bouwkosten wordt rekening gehouden met € 1.100,- per m2. ook hier is rekening gehouden met de binnenstedelijke ligging. Bijkomende kosten Er zijn bijkomende kosten begroot met een omvang van ca. 37% op de bouwkosten. Deze kosten bestaan onder andere uit planontwikkelingskosten (3%), honoraria (4%), leges (2,7%), AK (1%), verkoopkosten (1%), nutsvoorzieningen (€ 3.500,- per aanslui ng), onvoorzien (2%), winst/risico (6,0%). Deze kosten worden gemaakt door de ontwikkelaar. De genoemde post van ca. 37% is aanzienlijk, maar vanwege de binnenstedelijke ligging in combina e met de ietwat bijzonder achterbouw passend bij hetgeen ontwikkelaars doorgaans rekenen.

Pagina 53 van 57

GREX Om het totale object te slopen is een verhoogde kostenpost opgenomen, te weten € 50,- per m2 BVO. Dit vanwege de tussengelegen bouw in combina e met de binnenstedelijke ligging. Ook zijn er saneringskosten opgenomen ad. € 50.000,- voor asbest- en bodemverontreiniging en bodemonderzoek. Er zijn kosten bouwijrp maken opgenomen om o.a. het souterrain op te vullen, maar dit is beperkt tot € 17.000,-. Om de vrije grond enigszins in te richten en het plat dak tussen de bebouwing deels als daktuin te kunnen gebruiken is een post woonrijp maken opgenomen. Deze is geschat op € 150.000,-. Tot slot is er 15% opgenomen voor onvoorzien, advies en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering. Er wordt rekening gehouden met een leegwaardeontwikkeling van ca. 2% en een markthuurindex voor het commerciële deel van 0%. Daarnaast is een kostenindex opgenomen van 4,0% in jaar 1 en 3,0% in jaar 2 en 3. Er is gerekend met een disconteringsvoet van 7,0% behorende bij het commerciële gedeelte en 6,0% behorende bij de appartementen. Vanwege de nieuwbouwaard vindt er geen correc e plaats voor overdrachtsbelas ng. De residuele grondwaarde op basis van dit scenario bedraagt afgerond € 4.100.000,-.

Pagina 54 van 57

10. WAARDERING 10.1 Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informa e en analyses zijn, tot de nale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar speci eke invloed hee . Er moet een balans ontstaan tussen de objec eve en subjec eve elementen die het eindoordeel bepalen. Vanwege de huidige marktomstandigheden in de retailbranche is het onwaarschijnlijk dat een gebruiker wordt gevonden voor dit object. Deze nega eve tendens komt ook tot ui ng in de waarde. Er zijn teveel meters die in rela e tot de andere scenario’s te weinig opleveren. Vanwege de grote woningbehoe e in Haarlem en de nabijheid van alle centrumvoorzieningen levert dit dat er stevige prijzen worden betaald op dergelijke loca es. Dit maakt een ontwikkeling daarmee interessant. In onderhavige taxa e is geen concreet woningbouwplan beschikbaar. Daarom hee taxateur hier inscha ngen gedaan wat een passende ontwikkeling zou kunnen zijn. Hierbij is zoveel mogelijk aanslui ng gezocht bij het bestemmingsplan. Afwijkingen in planvorming hebben direct waardebeinvloedende werking.

Resumerend komt taxateur tot de volgende uitkomsten: Scenario 1 as-is : € 3.250.000,Scenario 2 gedeeltelijke transforma e : € 3.800.000,Scenario 3 transforma e : € 4.100.000,Op basis van de hiervoor genoemde scenario’s overweegt taxateur dat er nog niets concreets aanwezig is. De kans dat enige feitelijke planvorming afwijkt van hetgeen c ef opgenomen is aanwezig. Dit kan zowel een upside als een downside betekenen op de waarde. Maar vanwege de bijzondere ligging en onduidelijke invulling wordt ervoor gekozen om de marktwaarde te verzoenen tot € 4.000.000,-. 10.2 Scha ngsonzekerheid Een taxa e is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blij echter vrijwel al jd sprake van enige vorm van scha ngsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informa evoorziening door opdrachtgever, gebrekkige mark nforma e en algemene taxa e-onnauwkeurigheden. Conform Richtlijn VPGA 10 van de RICS Taxa e standaarden willen wij graag uw aandacht vragen voor het navolgende: De oorlog in Oekraïne hee geopoli eke gevolgen en dit beïnvloedt daarmee de Nederlandse economie. De in a e is rela ef hoog, de rente is fors gestegen en speci eke grondsto en zijn nog steeds schaars door de economische sanc es die o.a. de EU aan Rusland hee opgelegd.

Het e ect van deze ontwikkeling is zo goed mogelijk verwerkt in deze taxa e, maar vanwege de sterk vola ele jden nog erg onduidelijk.

tti

Pagina 55 van 57

Op basis van de beschikbare (markt)informa e, de marktomstandigheden, de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informa e (bijv. beperkte informa e m.b.t. woningbouwplannen) en de toegepaste taxa emethoden, is de taxateur van oordeel dat er in onderhavige taxa e sprake is van bovengemiddelde taxa e-onzekerheden. Deze zijn inherent aan het type vastgoedobject, de gebruikte taxa emethode en de ming van de taxa e (planvorming nog rela ef globaal). 10.3 Eindoordeel taxateur Aldus concluderend per waardepeildatum 24 augustus 2023 op:

Marktwaarde*

€ 4.000.000,=

Zegge

Vier miljoen euro

* De marktwaarde is kosten koper en exclusief BTW 10.4 Plausibiliteitsverklaring Alvorens deze taxa e is uitgebracht zijn de taxa ewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betre een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxa edienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxa emethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door de heer A. Roos RM RT van Roos Vastgoed Advies.

Pagina 56 van 57

11. ONDERTEKENING Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit rapport te hebben gehandeld overeenkoms g de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus opgemaakt op <> oktober 2023 te Utrecht,

J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

BIJLAGEN • Berekening • Kadastrale kaart en ui reksel • Akte van levering d.d. 1990 • Fotobijlage • Plausibiliteitsverklaring • Opdrachtbeves ging

Pagina 57 van 57

Taxatierapport samenvatting Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT I - Rapport samenvatting | Commercieel

Locatie

Complex foto

Dossiernummer: VMS taxatienummer:

73194339

Complex:

Scenario winkelruimte

Adres:

Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem

Eigenaar: Type eigendom: Te taxeren belang: Perceeloppervlakte:

1.148 mð

Energielabel:

Object Type object:

Commercieel

Oorspronkelijk bouwjaar:

1961

Monument:

Nee

Totaal BVO:

3.671 mð

VVO (mð :

3.121 mð

Verhouding VVO / BVO:

1:1,18

Waardering Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem

Contactpersoon:

Kengetallen

Doel taxatie: Taxateur:

Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Waardepeildatum:

donderdag 24 augustus 2023

Marktwaarde per mð:

€ 1.032

Markt/herz. huur:

€ 339.782

Theoretische huur:

€ 339.782

Netto markt/herz. huur:

€ 279.207

Correctie meer- en minderhuur:

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

17,8 %

Leegstand % markt/herz. huur:

100,0 %

EUR 3.200.000

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

10,5 %

Marktwaarde kosten koper

BAR | Kap. contracthuur kk:

0,0 %

Het object is per 24-08-2023 getaxeerd op:

Aantal huurders:

Gem. restduur contracten jr:

NAR rapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Souterrain

593

€ 113

20%

€ 66.973

Begane grond

977

€ 167

48%

€ 163.276

1e verdieping

949

€ 82

23%

€ 77.970

2e verdieping

602

€ 52

€ 31.563

3.121

100%

€ 339.782

Totaal

Huurwaarde

Exploitatiekosten

Kost/mð

Totaal vaste kosten

€ 5,85

5,4%

€ 18.246

Onderhoud

€ 12,47

11,5%

€ 38.931

Beheerkosten

€ 1,09

1,0%

€ 3.398

Overige kosten

0,0%

€ 19,41

17,8%

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

Kost/%

€ 60.575 € 279.207 6,50% € 4.295.498

Contante waarde correcties Meer- en minderhuur

Mutatieleegstand

-€ 155.640

Aanvangsleegstand

-€ 325.331

Huurvrij (Mutatie-)Leegstandskosten

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

€ 339.782

€ 279.207

9,47%

7,78%

10,6

Huurinkomsten incl. leeg

€ 339.782

€ 279.207

9,47%

7,78%

10,6

Leegstand

€ 339.782

Huurinkomsten excl. leeg

Markthuur eigenaar-gebruiker

Kengetallen

Disconteringsfactoren correcties

BAR kk markthuur

10,48%

-€ 69.462

BAR theoretische huurinkomsten kk

10,48%

IRR

6,90%

Niet verrekenbare BTW

Incentive

Achterstallig onderhoud

-€ 157.534

Overige kosten

Overige baten

Energie besparende maatregelen

Erfpacht / opstal

Bruto huur

Markthuur

BTW compensatie

Renovaties

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Totaal correcties

-€ 707.967

Marktwaarde von

€ 3.587.532

Verwervingskosten

€ 345.298

Marktwaarde kk

€ 3.242.234

Marktwaarde kk afgerond

€ 3.250.000

Gem. gewogen duur contracthuur

Gem. gewogen duur Contract opp.

0,0

Marktwaarde kk per mð

€ 1.039

Disconteringsvoet

6,90%

DCF rapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT KASSTROMEN

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Theoretische huur

336.367

329.640

338.536

345.645

352.558

359.609

366.802

374.138

381.620

389.253

397.038

379.997

386.177

393.901

401.779

Aanvangsleegstand

-336.367

Mutatieleegstand

-141.966

Structurele leegstand

Huurvrij

BTW compensatie

Incentive

329.640

338.536

345.645

352.558

359.609

366.802

374.138

381.620

389.253

397.038

238.030

386.177

393.901

401.779 -15.715

Bruto huurinkomsten OZB

-11.697

-12.054

-12.379

-12.639

-12.892

-13.150

-13.413

-13.681

-13.955

-14.234

-14.518

-14.809

-15.105

-15.407

Rioolbelasting

-158

-163

-167

-171

-174

-178

-181

-185

-189

-193

-196

-200

-204

-208

-213

Waterschapslasten

-825

-850

-873

-891

-909

-927

-946

-965

-984

-1.004

-1.024

-1.044

-1.065

-1.086

-1.108

-5.849

-6.073

-6.277

-6.442

-6.603

-6.768

-6.938

-7.111

-7.289

-7.471

-7.658

-7.849

-8.045

-8.247

-8.453

-18.529

-19.139

-19.697

-20.143

-20.579

-21.023

-21.477

-21.942

-22.416

-22.901

-23.396

-23.902

-24.420

-24.948

-25.488

Verhuurcourtage

-40.364

-22.715

Promotiekosten

-3.364

-1.893

Mutatiekosten

Servicekosten eigenaar

Leegstandkosten

-43.728

-24.608

Onderhoud

-39.631

-41.143

-42.531

-43.647

-44.739

-45.857

-47.003

-48.178

-49.383

-50.618

-51.883

-53.180

-54.510

-55.872

-57.269

Beheerkosten

-3.364

-3.296

-3.385

-3.456

-3.526

-3.596

-3.668

-3.741

-3.816

-3.893

-3.970

-3.800

-3.862

-3.939

-4.018

Oninbare huur

Niet verrekenbare BTW

Overige kosten

-42.995

-44.440

-45.916

-47.104

-48.264

-49.453

-50.671

-51.920

-53.199

-54.510

-55.853

-56.980

-58.371

-59.811

-61.287

Renovaties

Verzekering (incl. belasting) Overige zakelijke lasten

Vaste kosten

-162.878

Achterstallig onderhoud

Meer- en minderhuur default risico

Overige baten/lasten

Energie besparende maatregelen

Netto huur

Erfpacht / opstal

Correcties

-162.878

Kasstroom

-268.130

266.061

272.923

278.398

283.716

289.133

294.653

300.276

306.005

311.842

317.788

132.540

303.386

309.141

315.003

NCW Kasstromen

-259.333

240.722

230.992

220.417

210.128

200.318

190.966

182.049

173.548

165.442

157.715

61.533

131.757

125.591

119.712

Marktwaarde en gebruikte yields Marktwaarde VON

€ 3.565.439

Disconteringsvoet

6,90 %

Marktwaarde KK

€ 3.222.267

NCW Kasstroom

€ 2.151.555

Marktwaarde KK (afgerond)

€ 3.200.000

Exit Yield NCW Eindwaarde

7,00 % € 1.413.883

Huurinkomsten en leegstand Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Huurderving

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

336.367

Mutatieleegstand

141.966

Structurele leegstand

Huurvrij

Verhuurkosten

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Verhuurcourtage

40.364

22.715

Promotiekosten

3.364

1.893

Mutatiekosten

Servicekosten eigenaar

Aanvangsleegstand

Meer- /minderhuur

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Huurinkomsten

336.367

329.640

338.536

345.645

352.558

359.609

366.802

374.138

381.620

389.253

397.038

379.997

386.177

393.901

401.779

Markthuur

336.367

329.640

338.536

345.645

352.558

359.609

366.802

374.138

381.620

389.253

397.038

379.997

386.177

393.901

401.779

Meer- /minderhuur excl default risico

NAR Correctie meer- /minderhuur per huurder Totaal NAR correctie meer- /minderhuur incl default risico

Taxatierapport samenvatting Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT I - Rapport samenvatting | Commercieel

Locatie

Complex foto

Dossiernummer: VMS taxatienummer:

73217622

Complex:

Scenario ged. transformatie retail

Adres:

Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem

Eigenaar: Type eigendom: Te taxeren belang: Perceeloppervlakte:

1.148 mð

Energielabel:

Object Type object:

Commercieel

Oorspronkelijk bouwjaar:

1961

Monument:

Nee

Totaal BVO:

1.811 mð

VVO (mð :

1.510 mð

Verhouding VVO / BVO:

1:1,20

Waardering Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem

Contactpersoon:

Kengetallen

Doel taxatie: Taxateur:

Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Waardepeildatum:

donderdag 24 augustus 2023

Marktwaarde per mð:

€ 1.587

Markt/herz. huur:

€ 225.752

Theoretische huur:

€ 225.752

Netto markt/herz. huur:

€ 193.097

Correctie meer- en minderhuur:

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

14,5 %

Leegstand % markt/herz. huur:

100,0 %

EUR 2.400.000

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

9,4 %

Marktwaarde kosten koper

BAR | Kap. contracthuur kk:

0,0 %

Het object is per 24-08-2023 getaxeerd op:

Aantal huurders:

Gem. restduur contracten jr:

NAR rapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Huur/eh

Huur %

Souterrain

593

€ 113

30%

€ 66.973

Begane grond

917

€ 173

70%

€ 158.779

1.510

100%

€ 225.752

Totaal

Huurwaarde

Exploitatiekosten

Kost/mð

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 7,41

5,0%

€ 11.192

Onderhoud

€ 12,72

8,5%

€ 19.206

Beheerkosten

€ 1,50

1,0%

€ 2.258

Overige kosten

0,0%

€ 21,63

14,5%

€ 32.655

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

€ 193.097 6,25% € 3.089.547

Contante waarde correcties Meer- en minderhuur

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

Markthuur

€ 225.752

€ 193.097

8,45%

7,23%

11,8

Huurinkomsten incl. leeg

€ 225.752

€ 193.097

8,45%

7,23%

11,8

Leegstand

€ 225.752

Mutatieleegstand

-€ 74.592

Huurinkomsten excl. leeg

Aanvangsleegstand

-€ 162.189

Markthuur eigenaar-gebruiker

Huurvrij (Mutatie-)Leegstandskosten

-€ 54.267

Kengetallen

Disconteringsfactoren correcties

BTW compensatie

BAR kk markthuur

9,35%

Niet verrekenbare BTW

BAR theoretische huurinkomsten kk

9,35%

Incentive Achterstallig onderhoud

IRR

6,78%

Gem. gewogen duur contracthuur

0,0

Renovaties

-€ 103.430

Overige kosten

-€ 24.626

Overige baten

Gem. gewogen duur Contract opp.

Energie besparende maatregelen

Marktwaarde kk per mð

Erfpacht / opstal

Totaal correcties

-€ 419.104

Marktwaarde von

€ 2.670.443

Verwervingskosten

€ 257.029

Marktwaarde kk

€ 2.413.414

Marktwaarde kk afgerond

€ 2.400.000

€ 1.598

Disconteringsvoet

6,80%

DCF rapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT KASSTROMEN

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Theoretische huur

222.645

221.809

228.375

234.190

239.048

243.829

248.706

253.680

258.753

263.928

263.169

251.857

256.577

261.708

266.942

Aanvangsleegstand

-167.612

Mutatieleegstand

-31.134

-31.402

Structurele leegstand

Huurvrij

BTW compensatie

Incentive

55.033

221.809

228.375

234.190

239.048

243.829

248.706

253.680

258.753

263.928

232.035

220.455

256.577

261.708

266.942

Bruto huurinkomsten OZB

-7.772

-8.009

-8.225

-8.397

-8.565

-8.737

-8.911

-9.090

-9.271

-9.457

-9.646

-9.839

-10.036

-10.236

-10.441

Rioolbelasting

-158

-163

-167

-171

-174

-178

-181

-185

-189

-193

-196

-200

-204

-208

-213

Waterschapslasten

-548

-565

-580

-592

-604

-616

-628

-641

-654

-667

-680

-694

-708

-722

-736

-2.886

-2.996

-3.097

-3.178

-3.258

-3.339

-3.422

-3.508

-3.596

-3.686

-3.778

-3.872

-3.969

-4.068

-4.170

Verzekering (incl. belasting) Overige zakelijke lasten

-11.363

-11.732

-12.069

-12.339

-12.601

-12.870

-13.144

-13.424

-13.710

-14.002

-14.300

-14.605

-14.917

-15.235

-15.560

Verhuurcourtage

-31.288

-17.262

Promotiekosten

-2.235

-1.233

Mutatiekosten

Servicekosten eigenaar

Leegstandkosten

-33.522

-1.233

-17.262

Onderhoud

-19.551

-20.297

-20.982

-21.532

-22.071

-22.622

-23.188

-23.768

-24.362

-24.971

-25.595

-26.235

-26.891

-27.563

-28.252

Beheerkosten

-2.226

-2.218

-2.284

-2.342

-2.390

-2.438

-2.487

-2.537

-2.588

-2.639

-2.632

-2.519

-2.566

-2.617

-2.669

Oninbare huur

Niet verrekenbare BTW

Overige kosten

-21.778

-22.515

-23.265

-23.874

-24.461

-25.061

-25.675

-26.304

-26.949

-27.610

-28.227

-28.754

-29.457

-30.180

-30.922

Renovaties

Vaste kosten

-106.889

Achterstallig onderhoud

Meer- en minderhuur default risico

-25.450

Energie besparende maatregelen

Netto huur

Erfpacht / opstal

Correcties

-132.338

Kasstroom

-143.969

187.562

193.041

197.977

201.986

205.899

209.887

213.952

218.094

222.316

188.275

159.834

212.203

216.293

220.461

NCW Kasstromen

-139.311

169.937

163.765

157.259

150.228

143.388

136.859

130.626

124.678

118.999

94.361

75.007

93.242

88.988

84.927

Overige baten/lasten

Marktwaarde en gebruikte yields Marktwaarde VON

€ 2.652.124

Disconteringsvoet

6,80 %

Marktwaarde KK

€ 2.396.858

NCW Kasstroom

€ 1.592.953

Marktwaarde KK (afgerond)

€ 2.400.000

Exit Yield NCW Eindwaarde

6,75 % € 1.059.171

Huurinkomsten en leegstand Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Huurderving

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

167.612

Mutatieleegstand

31.134

31.402

Structurele leegstand

Huurvrij

Verhuurkosten

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Verhuurcourtage

31.288

17.262

Promotiekosten

2.235

1.233

Mutatiekosten

Servicekosten eigenaar

Aanvangsleegstand

Meer- /minderhuur

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Periode 11

Periode 12

Periode 13

Periode 14

Periode 15

Huurinkomsten

222.645

221.809

228.375

234.190

239.048

243.829

248.706

253.680

258.753

263.928

263.169

251.857

256.577

261.708

266.942

Markthuur

222.645

221.809

228.375

234.190

239.048

243.829

248.706

253.680

258.753

263.928

263.169

251.857

256.577

261.708

266.942

Meer- /minderhuur excl default risico

NAR Correctie meer- /minderhuur per huurder Totaal NAR correctie meer- /minderhuur incl default risico

Residuele grondwaarde Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Woningen

Stuks

BVO mð

GBO

Grond in mð

Contracthuur

Leegw./st

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten

Verkoop %

Verkoop opbrengst koop

BTW

BAR %

Verkoop opbrengst huur

Verkoop totaal k.k.

€ 1.125

€ 250.000

€ 162.514

4,50%

€ 313.448

€ 1.305

€ 290.000

€ 189.926

4,50%

€ 363.600

€ 1.125

€ 250.000

€ 162.514

4,50%

€ 313.448

€ 1.170

€ 260.000

€ 174.000

4,50%

€ 325.986

€ 1.328

€ 295.000

€ 196.000

4,50%

€ 369.869

Kengetallen

€ 1.125

€ 250.000

€ 166.000

4,50%

€ 313.448

Aantal woningen:

€ 1.125

€ 250.000

€ 166.000

4,50%

€ 313.448

GBO:

1.226

105

€ 1.418

€ 315.000

€ 210.000

4,50%

€ 394.945

BVO:

1.911

123

€ 1.665

€ 370.000

€ 246.000

4,50%

€ 463.904

1.148

102

€ 1.373

€ 305.000

€ 204.000

4,50%

€ 382.407

150

€ 1.800

€ 450.000

€ 300.000

4,50%

€ 501.517

€ 1.125

€ 144.892

4,50%

€ 313.448

€ 1.305

€ 166.430

4,50%

€ 363.600

Perceeloppervlakte: % Uitgegeven: Uitgegeven grond: Infrastructuur mð:

€ 1.125

€ 144.892

4,50%

€ 313.448

1.148

€ 1.373

€ 180.000

4,50%

€ 382.407

€ 1.418

€ 186.000

4,50%

€ 394.945

€ 1.395

€ 182.000

4,50%

€ 388.676

Floor space index:

1,66

€ 1.508

€ 198.000

4,50%

€ 420.021

Netto grondquote:

24,0%

€ 1.125

€ 131.186

4,50%

€ 313.448

Disconteringsvoet:

6,0%

€ 1.305

€ 150.766

4,50%

€ 363.600

€ 1.125

€ 131.186

4,50%

€ 313.448

Totaal

€ 3.792.306

€ 7.623.063

Terreininrichting (mð : Water / park mð: Grond mðwoningen: Aantal won per ha:

MW per mðSHUFHHOYyyU bestemmingswijziging:

€ 1.462

MW per mðYyyU bestemmingswijziging:

€ 1.462

Totale verkoopopbrengsten

€ 7.623.063

Marktwaarde Residuele waarde von: Kosten koper: Overige waarden kk: 0:NNYyyU bestem.wijziging: Kans op bestemmingswijziging: 0DUNWZDDUGHNNQi bestem.wijzging:

Locatie

€ 1.861.713 € 182.982 € 1.678.732

Stichtingskosten (nominaal)

Pct

€ per/mðBVO

Totaal

Bouwkosten

75,0%

€ 1.984

€ 3.792.306

Additionele kosten (nominaal)

€ per mðBVO

Totaal

Sloopkosten

Nee

€ 36

€ 69.336

Planontwikkelingskosten

3,0%

€ 120

Honoraria

4,0%

€ 84

€ 228.692

Saneringskosten

Nee

€ 32

€ 60.500

€ 160.840

Bouwrijp maken

Nee

Leges

2,7%

€ 54

€ 102.392

Woonrijp maken

Nee

€ 32

€ 60.500

Algemene bedrijfskosten Verkoop-/makelaarskosten

1,0%

€ 21

€ 40.210

Infrastructuur

Nee

1,0%

€ 40

€ 76.231

Exploitatiebijdrage

Nee

€ 89.483

Planschade

Nee

€ 38

€ 73.500

Best. plan wijziging

Nee

Onvoorzien / advies / rentesaldo

€ 21

€ 39.575

€ 259

€ 495.499

Totaal

€ 120

€ 229.911

€ 2.647

€ 5.059.153

100% € 1.700.000

Onvoorzien / advies / VTU Nutsvoorzieningen Rentesaldo Winst / risico

6,5%

Totaal Grondwaarde bij uitgifte op peildatum per mð:

€ 2.068

Totaal:

€ 2.374.425

CW Saldo Residuele waarde * 1.000

Totaal

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Verkoopopbrengsten

€ 6.985

Grondquote bij uitgifte op peildatum

31,15%

€/mðbij uitgifte op peildatum:

€ 2.068

Stichtingskosten

-€ 4.910

-€ 1.769

-€ 3.140

Additionele kosten

-€ 214

-€ 91

-€ 123

Contract correcties

Correcties Totaal CW Saldo Residuele waarde

€ 1.862

-€ 1.860

€ 3.722

Het object is per 24-08-2023 getaxeerd op:

EUR 1.700.000 Marktwaarde kosten koper

Residuele grondwaarde Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Residuele waarde Disconteringsvoet

6,00%

INDEXEN

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Inflatie %

2,90%

3,20%

2,20%

2,00%

Kosten index %

4,00%

3,00%

2,00%

CW Verkoopopbrengsten

6.985.070

Markthuur index commercieel %

CW stichtingskosten

-4.909.506

Markthuur index residentieel % Leegwaarde index %

CW additionele kosten

-213.850

KASSTROMEN

CW contract correcties

CW erfpacht

CW overige correcties Residuele waarde von

1.861.713

Transactiekosten

182.982

Overige waarden

Residuele waarde kk Kans best. wijziging Waarde voor wijziging Mw kk na kans herbestemming

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13906909/1